Praha 8

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2347/207/14 o ceně obvyklé pozemku st.parc.č. 19 se stavbou č.p. 41, poz.st.parc.č. 72 se stavbou bez čp/če a pozemku parc.č. 283/1, 284/1 a 298 vše v k.ú. Dolní Albeřice, obec Horní Maršov, okres Trutnov.

Objednatel znaleckého posudku:

Účel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely dobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 24.10.2014.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Ohavči 27.10.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 24.10.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Penzion Dolní Albeřice 41 542 26 Horní Maršov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Horní Maršov Katastrální území: Dolní Albeřice Počet obyvatel: 1 036 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost

č. III IV V IV IV

Pi 0,75 0,60 0,80 0,55 0,70

VI

0,80

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 82,05 Kč/m2

3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 24.10.2014 za přítomnosti pana Davida Zvolenského.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 395 pro k.ú. Dolní Albeřice Sdělení pana Davida Zvolenského dne 24.10.2014 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 14.10.2014 v době od 10,00 do 11,05 hod. -2-

Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko

5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 395 pro k.ú. Dolní Albeřice

6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze svědectví Davida Zvolenského a z prohlídky nemovitosti.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části obce Horní Maršov v k.ú. Dolní Albeřice, při silnici vedoucí podél Albeřického potoka z Horního Maršova do Horních Lysečin . Jedná se o hlavní objekt penzionu č.p. 41 na st.parc.č.19, k němu na jižní straně přistavěná garáž a stavbu bez.č.p. na st.parc.č. 72 označená jako lyžárna ke dni ocenění sloužící jako sklad. Hlavní stavba č.p. 41 byla postavena asi před 150 lety, stavba bez č.p. asi před 40 lety. Penzion „Vinoř“ (č.p. 41) je nepodsklepená patrová stavba s podkrovím. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s plechovou falcovanou krytinou. Střešní plechová krytina byla vichřicí poškozena, a proto je velká část střechy (asi ½) provizorně zakryta nepískovanou lepenkou. Pravděpodobně dochází k zatékání vody. Stropy jsou dřevěné trámové, v malé části (v I.NP) jsou klenuté, okna jsou dřevěná, vytápění je ústřední kotlem umístěným v severovýchodní části I.NP. V penzionu je v I.NP kuchyň, jídelna, bar, sociální zařízení a umývárny, kotelna. V patře a v podkroví jsou pokoje. Část pokojů má vlastní soc. zařízení. Kapacita penzionu je 50-60 lůžek. Součástí je samostatně stojící sklad (lyžárna), garáž, dílna a sklad. Topení je podle sdělení pana Davida Zvolenského novým elektrickým kotlem v kombinaci s tepelnými vrty (pod parkovištěm). Voda z vlastní studny je údajně čerpána samospádem. V den místního šetření byl interiér penzionu ve špatném stavu. Byla poškozena vodovodní instalace v podkroví na východní straně domu, čím byly promáčeny konstrukce a zařízení v části podkroví, asi v polovině patra a téměř v celém přízemí. Dřevěné prvky byly nasáklé vodou a napadeny plísní. Některé místnosti nebyly prohlédnuty, neboť se nepodařilo vodou nabobtnalé dveře otevřít. Vzhledem k tomu, že objekt není delší dobu užíván, není známo, jak dlouho voda vytékala. Po vysušení konstrukcí bude třeba provést prohlídku a opravy. Rozsah škod nebylo možné v den prohlídky odhadnout.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 41 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Sklad na st.parc.č.72 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - parcely nejsou v jednotném funkčním celku, jsou odděleny cestou jiného vlastníka 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

č. I

Pi -0,01

V

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,10

III

0,95

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,845 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti -0,02 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

-4-

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,848 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,717

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 41 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 16,75*16,30+8,00*6,20+2,90*2,20 I.NP II.NP 16,75*16,30+8,00*6,20+2,90*2,20 16,75*16,30 Podkroví a zastřešení

= = =

[m2] 329,01 329,01 273,02

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 329,01 m2 329,01 m2 273,02 m2 931,04 m2

Podlaží I.NP II.NP Podkroví a zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. Součin výška 2,80 m 921,23 2,80 m 921,23 6,30 m 1 720,03 3 562,49

3 562,49 / 931,04 931,04 / 3

= 3,83 m = 310,35 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (16,75*16,30+8,00*6,20+2,90*2,20)*(2,80) I.NP II.NP (16,75*16,30+8,00*6,20+2,90*2,20)*(2,80) Podkroví a zastřešení (16,75*16,30)*(6,30*1/2)

= = =

921,21 m3 921,21 m3 860,03 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

I.NP II.NP Podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP Z

-5-

Obestavěný prostor 921,21 m3 921,21 m3 860,03 m3 2 702,45 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení kamenné zděné tl. 45 cm a více dřevěné trámové a klenba dřevěný vázaný plechová falcovaná a neposkovaná lepenka pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady dřevěné hladké plné dveře

Hodnocení standardu S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100

S S N S P S X S P S S C S S C P S S C C X

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

dřevěná zdvojená okna prkna palubky ústřední světelná třífázová chybí pozinkované a plastové trubky plastové potrubí chybí bojler běžný elektrický sporák sprchové kouty chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah

Obj. podíl [%] S S S S S S S N S P S X S P

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 -6-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 4,93 3,10 1,29 3,80 0,00 5,90 1,52

15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C S S C P S S C C X

4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

2 702,45 m3 * 3 384,32 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * * * =

4,90 5,80 0,00 3,30 3,20 0,00 1,01 1,80 4,30 0,00 0,00 0,00 90,85 0,9085

2 710,0,9390 0,9413 0,8483 0,9085 0,9000 2,0370 3 384,32

=

9 145 955,58 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 200 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 2 286 488,89 Kč 0,717 1 639 412,53 Kč

Budova č.p. 41 - zjištěná cena

=

1 639 412,53 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 -7-

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,00*6,40 vrchní stavba

[m2] 38,40

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 38,40 m2 2,90 m

Název vrchní stavba Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (6,00*6,40)*(2,90)

=

[m3] 111,36 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 111,36 m3 111,36 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S X S S S C C S S C

Provedení betonové pásy zděné tl. 15-20 cm s rovným podhledem asfaltové pásy pozinkovaný plech omítky chybí chybí standardní betonové chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina

Obj. podíl [%] S S S X S

6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 -8-

Část [%] 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70

6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C C S S C

2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00

2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 0,00 89,90 0,8990

= * * * =

1 375,0,8990 0,9000 2,0670 2 299,56

=

256 079,- Kč


* = * =

0,429 109 857,89 Kč 0,717 78 768,11 Kč

Garáž - zjištěná cena

=

78 768,11 Kč

Plná cena:

111,36 m3 * 2 299,56 Kč/m3

1.2.2. Sklad na st.parc.č.72 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha vrchní stavba 5,00*6,00

=

[m2] 30,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 30,00 m2 3,00 m

Název vrchní stavba -9-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (5,00*6,00)*(1,30+3,00+3,50*1/2)

=

[m3] 181,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 181,50 m3 181,50 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení betonové pásy betonové tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný umožňující podkroví pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné chybí betonová chybí

Hodnocení standardu S S S S S S S X S C S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S C S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

- 10 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 8,20 0,00 93,10 0,9310

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,9310 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 181,50 m3 * 2 164,92 Kč/m3

= =

2 164,92 392 932,98 Kč


* = * =

0,600 235 759,79 Kč 0,717 169 039,77 Kč

Sklad na st.parc.č.72 - zjištěná cena

=

169 039,77 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. II III

Pi 0,00 0,00

III III

0,00 -0,01

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,845 Index polohy pozemku IP = 0,848 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,845 * 0,990 * 0,848 = 0,709 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - 11 -

odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 82,05 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 19

Výměra [m2] 525,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 72 30,00 nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 283/1 1 764,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha 284/1 942,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha 298 535,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena

Index 0,709

Upr. cena [Kč/m2] 58,17

Jedn. cena [Kč/m2] 58,17

Cena [Kč] 30 539,25

58,17

1 745,10

58,17 58,17 58,17

102 611,88 54 796,14 31 120,95 220 813,32

=

- 12 -

Koef.

220 813,32 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova č.p. 41 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Sklad na st.parc.č.72

1 639 412,50 Kč 78 768,10 Kč 169 039,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 887 220,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

220 813,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

220 813,30 Kč

Celkem

2 108 033,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 108 033,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

- 13 -

2 108 030,- Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná Pozemek Dispozice plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

KC

Dolní Albeřice 540,00 0 3 700 000 6 852 0,27 Penzion, Prodej rodinného penzionu ve východní části Krkonoš v klidném malebném,

Upravená cena Foto Kč/m2 1 850

avšak dobře dostupném údolí Albeřického potoka v Dolních Albeřicích u Horního Maršova. V objektu je velký služební byt pro provozovatele 3+1 a 9 pokojů s kapacitou až 35 osob. Penzion má lyžárnu, jídelnu, osvěžovnu, prostornou kuchyni - vaří se i plná penze. V létě se provozuje dětské hřiště, kurt na tenis, volejbal atd. Přes léto kolem domu chodí turisté a provozuje se zde občerstvení, udírna. Dům má svou čov a elktro kotel, střecha dělána před sedmi lety a je celkově v udržovaném stavu. Provozovatelé se soustředí na klientelu s dětmi ti zde mají rodinnou atmosféru s domácí kuchyní. V okruhu 300 m. jsou dvě sjezdovky a je zde v blízkosti běžecká stopa směr Rýchory, Pomezní boudy.

Hodnocení: Horní Maršov 555,00 943 4 260 000 7 676 0,24 Penzion, K prodeji rodinný penzión po rekonstrukci, se zavedenou klientelou, na okraji

1 842

Horního Maršova, nedaleko od známých rekreačních středisek. Uvedený penzión prošel v roce 2008 kompletní rekonstrukcí. Pro ubytované je k dispozici 8 pokojů s celkem 29 lůžky. Pokoje jsou 2, 3 a 4 lůžkové s možností přistýlek. Každý má samostatnou koupelnu se sprchovým koutem, umyvadlem a WC. K dispozici mají malou ledničku, kabelovou TV a wifi. Dále se v penzionu nachází velká vybavená kuchyň s myčkou pro ubytované, společenská místnost s dětským koutkem, byt 2+1 pro správce nebo personál a vytápěná lyžárna. Penzion je situován na okraji Horního Maršova směrem na Lysečiny, vzdálen jen několik kilometrů od známých rekreačních a lyžařských středisek. Přímo nad penzionem je vlek Třešňovka a v blízkém okolí penzionu jsou další 2 lyžařské vleky. Zastávka Ski busu je 200 m od penzionu. Objekt je napojený na městskou vodu a kanalizaci. Topení je zajištěno výkonným kotlem na pevná paliva.

Hodnocení: Černý Důl - Čistá 840,00 1 000 3 950 000 4 702 0,40 Penzion, Rodinný dům v obci Černý Důl - Čistá, Okres Trutnov. Dům se skládá ze čtyř

1 881

samostatných apartmánů s veškerou vybaveností. V přízemí domu jsou apartmány 2+1 a 2+kk, v prvním patře apartmán 1+kk a 1+kk s vlastní terasou. Každý apartmán je vybaven kuchyňskou linkou a samostatným sociálním zařízením. V domě je prostorná chodba sloužící jako společenská místnost vybavená krbovými kamny, posezení, dětský koutek a technická místnost. Vstupní prostor se využívá jako sušárna lyžařských bot. Celková ubytovací kapacita je 18 osob. Budova prošla zásadní rekonstrukcí v roce 2004, vnějšího pláště budovy, střešní krytiny, elektroinstalace, rozvodů vody a vytápění. Na pozemku se nachází dostatečný počet parkovacích stání, venkovní krb a samostatná budova sloužící jako sklad a dílna. V obci je základní občanská vybavenost, dobrá dopravní dostupnost. Lyžařská střediska jsou vzdálená 1 - 5 km od domu. Vhodné jako rodinná chalupa, podniková chata nebo komerční objekt.

Hodnocení: Horní Maršov - Horní 650,00 Albeřice

1 856

7 990 000

- 14 -

12 292

0,16

1 967

Penzion, Tříhvězdičkový, stylový, čtyřpodlodlažní penzion po kompletní rekonstrukci s kapacitou cca 30 lůžek v Horních Albeřicích - vých.Krkonoše. Restaurace cca 50 hostů. V ceně vybavení penzionu. Pozemek celkem 1.856 m2. Rodinný pension v klidné části východních Krkonoš - Horní Albeřice, obec Horní Maršov. Tříhvězdičkový stylový penzion s kapacitou cca 30 lůžek se nachází na vlastním svažitém pozemku přímo u místní asfaltové komunikace. Pension se zahraniční klientelou prošel od roku 2001 do roku 2008 kompletní rekonstrukcí: oprava střechy, nové podlahy, nové rozvody energií a médií, rekonstrukce a vybavení interiérů atd. Dispozice: 1.NP (částečně v terénu): sklady, kotelna, rozvodna, dílna, vodárna, sauna s whirlpoolem, solárium, východ na letní terasu se zahradním krbem. 2.NP (částečně v terénu): schodiště s halou, samostatné dámské, pánské WC, skládek, úklidová místnost, příruční sklad ke kuchyni, kuchyň v nerezu vč. všech spotřebičů, restaurace pro cca 50 hostů s terasou a kanceláří, byt majitele 2+kk o podlahové ploše cca 65m2. 3.NP: hlavní vstup do domu, hala se schodištěm, botárna, lyžárna, sklad prádla, 4x pokoj po 2 lůžkách, 2x pokoj po 4 lůžkách. 4.NP: sklad prádla, 2x pokoj po 5 lůžkách, 1x pokoj se 3 lůžky. Všechny pokoje jsou mimo jiné vybaveny vlastním sociálním zařízením: sprchový kout, umyvadlo, WC a rozvodem TV (přístroje nejsou osazeny). Ve vedlejší budově je vlastní schválená ČOV, sklady a místnosti pro zahradní nářadí, sekačky atd. Přípojky: el. en. 230/400V, voda z vlastního vrtu nebo obecní, teplá voda – bojlery, vytápění ústřední – el. kotel, odpady svedeny do vlastní ČOV, v kuchyni rozvod plynu pro vaření. V ceně je zahrnuto veškeré vybavení penzionu, bytu a restaurace, kontakty na zahraniční klientelu vč. rezervací na sezónu 2011/2012

Hodnocení: Jablonec nad 600,00 1 020 3 300 000 5 500 0,19 Jizerou Stromkovice Penzion, Zařízený horský penzion v Krkonošském národním parku, který je možné využít k

1 045

rekreaci, komerčním účelům i k trvalému bydlení. Celkem 21 pokojů, 5 koupelen (2 vany, 7 sprch), 9 toalet, kuchyň se skladem, 2 malé kuchyně, bar, restaurace, vinárna s krbem, sauna, bazén, lyžárna, kotelna, sklep, terasa 100 m2. Zimní areály, běžecké stopy, cyklotrasy. Příjezd udržovaný celoročně.

Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

35,83 % Variační koeficient po úpravách: 576,00 m2 1 045 Kč/m2 Minimální cena: 1 717 Kč/m2 Průměrná cena: 1 967 Kč/m2 Maximální cena: 1 700 Porovnávací hodnota: Kč/m2

19,74 % 601 920 Kč 988 992 Kč 1 132 992 Kč 979 200,- Kč

Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Názor znalce : Oceňovaný dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Je třeba provést opravy, rekonstrukci a modernizaci.

Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Poloha na v turisticky zajímavém místě. 2. Velký pozemek. 3. Možnost parkování na vlastním pozemku - 15 -

Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Mimo centrum města, vzdálenost do Horního Maršova je cca 2 km 2. Zhoršený stavebně technický stav (zvláště dřevěných konstrukcí, a střešní krytiny). 3. Morálně zastaralá stavba, pouze základní vybavení pokojů. 4. Nutnost vybudování ČOV. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji oceňovanou stavbu a pozemek za průměrně prodejnou nemovitost. Při zjišťování tržní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi.

Obvyklá cena: 980.000,- Kč

slovy: Devětsetosmdesáttisíc Kč

Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2347/207/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2347/14.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 395 ze dne 15.9.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 7 1 4 1 1

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

Praha 8

Recommend Documents