ZNALECKÝ POSUDEK č. 2258/118/14 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1832/8 v domě č.p. 1832 na st.parc.č. 3052, spoluvlastnického podílu o velikosti 6450/71169 na společných částech domu, spoluvlastnického podílu o velikosti 6450/71169 na pozemku st.parc.č. 3052, poz.parc.č.2431/15, 2431/17 na LV č. 11414 a 11394 pro k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem , okres Nymburk.
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 15.6.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 30.5.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1832/8 U Cihelny 1832 289 22 Lysá nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Lysá nad Labem Katastrální území: Lysá nad Labem Počet obyvatel: 8 988 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 470,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I IV V I
Pi 0,95 0,60 0,80 1,00
IV II
0,80 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 525,53 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.5.2014 16,00 až 16,30 hod..
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.11414 a 11394 pro k.ú. Lysá nad Labem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 30.5.2014 -2-
Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
710327/6609, David Feifer, U Cihelny 1832, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 710327/6609, David Feifer, U Cihelny 1832, 289 22 Lysá nad Labem, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.11414 pro k.ú. Lysá nad Labem Výpis z katastru nemovitostí LV č.11394 pro k.ú. Lysá nad Labem
6. Dokumentace a skutečnost Majitel oceňované nemovitosti nebyl na adrese oceňované nemovitosti. Znalci nebyla umožněna prohlídka bytu, ani domu. Výměry byly čerpány ze spoluvlastnického podílu uvedeného na LV č. 11414, pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly získány obhlídkou z veřejné komunikace a z výpovědi vlastníků sousední nemovitosti.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní části města Lysá nad Labem v ulici U Cihelny, na rovinatém terénu v nadmořské výšce 185 m, asi 150 m západně od zámeckého parku. Samostatně stojící pravděpodobně nepodsklepený trojpodlažní bytový dům je zřejmě zděné konstrukce, střecha je stanová s plechovou krytinou. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vytápění je ústřední. Užitná plocha je odhadem asi 64,50 m2. Postaven byl asi v roce 2007. Údržba domu je průměrná. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, vodovodní přípojku a přípojku kanalizace. K bytu patří spoluvlastnický podíl na st.parc.č. 3052 a poz.parc.č.2431/15 a 2431/17. V domě je 11 bytových jednotek, oceňovaný byt je zřejmě v III.NP a jedná se pravděpodobně o bytovou jednotku 2+1. Riziko záplav je na stupni 1 (1. nejnižší, 4. nejvyšší). Přístup je z veřejné komunikace - z ulice U Cihelny (poz.parc.č. 3463/1 ostatní plocha - ostatní komunikace ve vlastnictví Města Lysá nad Labem ).
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1832/8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1832/8 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 7 let 20 708,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 64,50 * 1,00 = 64,50 m2 64,50 m2
Podlahové plochy bytu byt č. 1832/8: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1 - 0,005 * 7 = 0,965 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,965 = 1,042 -4-
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,999 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 20 708,- Kč/m2 * 1,042 = 21 577,74 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 64,50 m2 * 21 577,74 Kč/m2 * 0,970 * 0,999= 1 348 661,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky -5-
1 348 661,29 Kč
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II -6-
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,999 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,999 = 0,969 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 525,53 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 3052
Výměra [m2] 324,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 2431/15 22,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha 2431/17 6,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
-7-
Index
Koef.
0,969 Jedn. cena [Kč/m2] 509,24 509,24 509,24
Upr. cena [Kč/m2] 509,24 Cena [Kč] 164 993,76
= *
11 203,28 3 055,44 179 252,48 179 252,48 Kč 6 450 / 71 169
=
16 245,54 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1832/8
1 348 661,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 348 661,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
16 245,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
16 245,50 Kč 1 364 906,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 364 906,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1832/8
1 348 661,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 348 661,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
16 245,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
16 245,50 Kč 1 364 906,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 364 906,80 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
-8-
Byt 2+kk
Lysá nad Labem - Masarykova ul.
Prodej - nový cihlový byt o dispozici 2+kk (možnost předělání na 3+kk), Masarykova ul., Lysá nad Labem.Byt se nachází ve 3. a 4. nadzemním podlaží a má výměru 66,44. m2. Rozměry jednotlivých místností 3.NP: obývací pokoj + kuch. kout 42,57 m2, koupelna 4,32 m2, WC 2,38 m2 a chodba 2,28 m2, 4 NP: pokoj 14,89 m2. Ve dvoře parkovací stání k bytu. Vytápění a ohřev vody vlastním plynovým kotlem, nízké provozní náklady. Byt ihned k dispozici. Hodnocení:
zděný bytový dům
66,00
3.NP
2+kk
2 295 000
34 773
Byt 3+kk
0,600
20 864
Lysá nad Labem-Švermova ul.
Zděný byt 3+kk 68 m2 s možností rozšíření o 2 pokoje (40 m2) v řadovém RD se zahrádkou 144 m2 v blízkosti centra Lysé nad Labem.Byt je samostatně zapsán na LV včetně pozemku,po rekonstrukci,samostatná koupelna i WC,ideální pro rodinu s dětmi.Lze vybudovat další 2 pokoje (40 m2) v podkroví.Parkování na pozemku u domu. Hodnocení:
zděný bytový dům
68,00
1.NP
3+kk
1 968 650
Byt 2+kk
28 951
0,770
22 292
Lysá nad Labem - Švermova ul.
Byt 2+kk 52,6 m2, Lysá nad Labem - Švermova ul., 3 min od nádraží ČD - odtud rychlíkem 30 min na pražské Wilsonovo nádraží nebo 37 min na Masarykovo nádraží, autem do Prahy po D11 cca 25 - 30 min. Byt je umístěn v cihlovém domě o 4 NP se zahradou, a to v 1.NP. Byt má plastová okna, elektroinstalace 5 let stará. Na podlahách jsou dřevěná prkna a dlažba. Vstupní dveře jsou bezpečnostní. Topení zajišťují elektrická akumulační kamna a přídavná kamna na tuhá paliva, ohřev vody v bojleru. V domě je zaveden plyn. Byt je k dispozici ihned. V roce 2014 proběhne rekonstrukce a zateplení fasády. Hodnocení:
zděný bytový dům
52,00
1.NP
2+kk
1 290 000
Byt 2+1
24 808
0,910
22 575
Lysá nad Labem - Jedličkova ul.
Byt 2+1 s balkonem, 76 m2 v centru města Lysá nad Labem, okr. Nymburk. Zrekonstruovaný byt se nachází v 3. NP cihlového domu na rohu Jedličkovy ul. a Husova nám., kam míří i okna dvou pokojů, ostatní vedou do vnitrobloku - do dvora. Byt umožňuje přestavbu na 3+1, příp. 3+kk. Dispozice: kuchyně (17 m2),obývací pokoj (17 m2), ložnice (17 m2), 2 chodby, koupelna se sprchou a WC, zádveří a balkon. Součástí kuchyně je varná deska, el. trouba, myčka, mikrovlnka, digestoř, lednice s mrazákem. K bytu náleží sklep o velikosti 14 m2. Topení zajišťují el. přímotopy, ohřev vody bojler. Do bytu je možné zavést plyn z přípojky na chodbě. Možnost instalace krbových kamen. Na podlaze v kuchyni je PVC, v pokojích plovoucí podlahy, na chodbách a v koupelně dlažba. Hodnocení:
zděný bytový dům
76,00
3.NP
2+1
1 795 000
Byt 3+1
23 618
0,640
15 116
Lysá nad Labem - Masarykova ul.
-9-
Byt 3+1 v panelovém domě ve 2 podlaží. Dům se nachází v klidné lokalitě. Byt je částečně zařízený. Koupelna a WC jsou společné, v koupelně sprchový kout. Na podlahách je dlažba. K dispozici WIFI připojení. Vstupní dveře jsou bezpečnostní. Hodnocení:
panelový bytový dům
60,00
2.NP
3+1
1 440 000
24 000
Byt 3+1
0,890
21 360
Lysá nad Labem - Jedličkova ul.
Byt 3+1+L v obci Lysá nad Labem, okr. Nymburk. Byt se nachází v prvním patře dvoupatrového cihlového zděného domu v centru města. Byt o ploše 69 m2 má zděné jádro a je po kompletní rekonstrukci. Na podlahách je dlažba, korek a v pokojích renovované parkety, v ložnici linoleum s imitací plovoucí podlahy. Byt má zasklenou lodžii s výhledem na náměstí. Voda a odpady jsou v plastu, zdrojem teplé vody a tepla je plynový kotel, který je slouží pouze pro tento byt. V obývacím pokoji je instalována krbová vložka obložená umělým kamenem. Okna jsou orientována na východ a západ. Chráněné parkování je možné ve vnitrobloku. Dům je zateplený a pečlivě udržovaný. Hodnocení:
zděný bytový dům
69,00
Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Stanovená jednotková cena:
2.NP
3+1 14,35 % 15 116 Kč/m2 20 292 Kč/m2 22 575 Kč/m2
Kč/m2
1 798 000
26 058
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:
20 300
Porovnávací hodnota:
0,750
12,41 % 974 982 Kč 1 308 834 Kč 1 456 088 Kč
1 309 350,- Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu (novostavba) 3. Malá vzdálenost do okresního a hlavního města 4. Dobré dopravní spojení
Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Dům bez výtahu
- 10 -
19 544
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1.309.350,- Kč zaokr. ............ 1.300.000,- Kč
Obvyklá cena: 1.300.000,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Ohavči 15.6.2014
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2258/118/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2258/14.
- 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11414 ze dne 15.5.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav
- 12 -
počet stran A4 v příloze: 4 1 3 1 1
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
pohled z ulice U Cihelny
- 17 -
vchod do domu z ulice U Cihelny
vchod do domu
- 18 -
pohled z jihozápadní strany
pohled ze západní strany
- 19 -
pohled z východní strany
- 20 -
- 21 -
