Praha 8

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3632-22/2012 o ceně bytu č.897/2 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 97/210 ke společným částem budovy čp.897 a k pozemku p.č.st.870, vše v obci a k.ú.Přelouč, část obce Přelouč a o ceně pozemku p.č.912/4 (1/2 podíl) též v obci a k.ú.Přelouč

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 23.2.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních.

V Lázních Bohdaneč, 8.3.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitosti, tj. bytu č.897/2 v obci a k.ú.Přelouč, část obce Přelouč, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 97/210 ke společným částem budovy bydlení čp.897 a k pozemku p.č.st.870, a též provést ocenění pozemku p.č.912/4 (1/2 podíl) též v obci a k.ú.Přelouč. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) :

Byt č.897/2 Žižkova 897 535 01 Přelouč Pardubický Pardubice Přelouč Přelouč 8 757 2 200 Kč/m

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.2.2012 za přítomnosti p.Šandorové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.043/2012-N z 9.2.2012 - LV č.12023 pro k.ú.Přelouč - cuzk.cz - část prohlášení vlastníka - oprava prohlášení záznamem dodaná n KÚ v Pardubicích dne 24.2.2009 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Diana Šandorová, Žižkova 897, 53501 Přelouč, vlastnictví: výhradní Diana Šandorová, Žižkova 897, 53501 Přelouč, vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytu nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt nachází. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č.897/2, jež je součástí rodinného domku čp.897 postaveného na pozemku p.č.st.870 v obci a k.ú.Přelouč, část obce Přelouč. Byt č.897/2 se nachází v podkroví domku, jedná se o byt velikosti 3+1 s příslušenstvím. Vlastní rodinný domek čp.897 je z roku 1938, je přízemní zděný podsklepený objekt s obytným podkrovím,v němž byly vymezeny dvě bytové jednotky - bytová jednotka č.897/1 se nachází v přízemí domku, bytová jednotka č.897/2 se nachází v podkroví domku. Převážná část prostor v podzemním podlaží tvoří společné prostory. 2 Domek je postaven na pozemku p.č.st.870 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 193m - k bytu č.897/2 přináleží spoluvlastnický podíl k pozemku p.č.st.870 ve výši 97/210, stejně jako ke společným částem domku čp.897.Společné části domku tvoří vstupní prostor včetně zvonků a vstupních dveří, schodiště a chodby, společná část sklepa v 1.podzemním podlaží , v níž jsou umístěny vodoměr,elektroměr a plynoměr a hlavní uzávěr vody a plynu, dále část sklep v 1. podzemním podlaží - kryt, základy (bez izolace), venkovní úpravy - přípojky elektro, kanalizační,plynová, vodovodní na veřejný vodovod, vodoměr a elektroměr pro společné prostory,rozvod studené a teplé vody po bytový uzávěr,vnitřní elektrorozvod mimo rozvodu v bytě včetně jističů, vnitřní kanalizace mimo odboček v bytě, rozvod zvonků, kabelové televize,internetu,střecha,komíny, bleskosvod,obvodové zdivo, úpravy vnějších povrchů, vnější strany vstupních dveří a vnější strany oken,ostatní společné části budovy jako stavby. Vlastní domek čp.897 je půdorysného tvaru do kříže,je zděný o převážně tl.zdiva 45cm, stropy jsou s rovným podhledem i šikmý podhled krovu. Domek má členitou střechu - v přední části je střecha šikmá- valbová s plechovou -2-

krytinou opatřenou nátěrem, část domku (především schodišťový prostor) má střechu plochou,na přízemní části domku tvoří pochůzí střechu terasa (betonová mazanina). Klempířské konstrukce (žlaby,svody,parapety) jsou z pozinkovaného plechu,fasádu tvoří břízolitový nástřik, sokl domku má kamenný obklad,schody v domku jsou betonové s teracovým povrchem stupňů. Vlastní byt č.897/2 je k datu ocenění bez trvalého vytápění - v chodbě je umístěn jen plynový kotel, ovšem rozvody vytápění jsou odstraněny, vlastník si provizorně vytápí byt lokálním přenosným elektrickým topidlem, jež není součástí bytu. Okna v bytě jsou dřevěná špaletová,dveře jsou hladké plné, ocelové zárubně,podlahy v pokojích jsou dřevotřískové s volně položenými koberci, v koupelně je PVC. Jako zdroj teplé vody je elektrický boiler. V kuchyni je kuchyňská linka , elektrický sporák, v koupelně je neobezděná vana, umyvadlo.Záchod splachovací combi. 2 2 2 2 Dispozičně byt obsahuje dle prohlášení vlastníka pokoj 32,30m , pokoj 22,0m , pokoj 12,0m a kuchyni 8,05m s 2 příslušenstvím, jež tvoří předsíň, koupelna s WC , terasa a sklep. Jedná se o byt o celkové podlahové ploše 97,0m . Při místním šetření však bylo provedeno měření místností přístupných (např. nebyla přístupná terasa či sklep), a byly naměřeny tyto výměry: 2 2 2 2 2 2 Předsíň 18,93m , obývací pokoj 29,51m , ložnice 21,10m , pokoj 14,48m , koupelna s WC 4,32m , spíž 1,89m , 2 2 kuchyně 6,88m , tj. celkem 97,11m . Pro ocenění uvažuji tedy skutečně změřené výměry. Rodinný domek je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace i zemního plynu. Přípojky inženýrských sítí však vedou přes pozemek p.č.912/4, jež je též předmětem ocenění (1/2 podíl ve vlastnictví p.Šandorové).

8. Obsah znaleckého posudku

Byt č.897/2/ LV č.12223 a) Ocenění staveb a1) Byt č.897/2 Pozemek p.č.912/4/LV č.11376 a) Ocenění pozemků a1) Pozemek p.č.912/4

B. Znalecký posudek B.1. Výpočet výsledné ceny dle aktuálního cenového předpisu MF ČR

Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Byt č.897/2/ LV č.12223

a) Ocenění staveb a1) Byt č.897/2 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: -3-

Pozemek p.č.st.870 Popis: Skutečný stav je v souladu se stavem v KN.Pozemek je napojitelný na veřejný rozvod elektřiny,vodovodu, zemní plynu i kanalizace. Jedná se o pozemek v zastavitelném území obce, který je již zastavěn rodinným domkem čp.897. Jedná se o velmi dobrou lokalitu pro bydlení v Přelouči. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu 125 % užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% x (100 % + 125%) 147,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1580 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 *Kč/m ] [%] *Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 200 1,00 2,1580 1,2720 147,50 1 358,763 Typ

Název

Parcelní číslo

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

st.870

Pozemek p.č.st.870 - zjištěná cena

Výměra 2 [m ] 193,00

Jedn. cena 2 *Kč/m ] 1 358,763

Cena *Kč+ 262 241,26 262 241,26

=

262 241,26 Kč

=

262 241,26 Kč 262 241,26 Kč

=

262 241,26Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek p.č.st.870

Cena příslušenství - celkem: Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění:

Jednotka v rodinném domě § 13 Rodinný dům: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt celkem:

97,11 m -4-

2

Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:

=

97,11 m

2

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

betonové pasy zděné tl. 45 cm s rovným i šikmým podhledem krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané sokl z kamene běžné keramické obklady s teracovým povrchem stupňů hladké plné dveře dřevěná špaletová dřevotřískové desky PVC plynový kotel rozvody s radiátory chybí světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn litinové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S S C S S S S S S S S S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S S C S

Obj. podíl *%+ 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 5,30 4,20 -5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 30 70 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 1,59 0,00 4,20

18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S S S S S S S S C

0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 92,29

Ocenění: 2

Základní cena (dle příl. č. 6): *Kč/m ] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= x x x x x

9 798 0,0000 0,9229 1,0000 2,1580 1,2720

Základní cena upravená *Kč/m ] 2 2 Plná cena: 97,11 m x 24 821,65 Kč/m

= =

24 821,65 2 410 430,43Kč

Cena bytu:

=

2 410 430,43 Kč

Stáří (S): 74 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 74 ÷ 100 = 74,000 %

-

1 783 718,52 Kč

Byt č.897/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

626 711,91 Kč

Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 262 241,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 97 / 210 Hodnota spoluvlastnického podílu: 262 241,26 Kč x 97 / 210

+

121 130,49

Byt č.897/2 - zjištěná cena

=

747 842,40 Kč

2

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku:

Pozemek p.č.912/4/LV č.11376 a) Ocenění pozemků a1) Pozemek p.č.912/4 – ½ podíl Popis: Pozemek p.č.912/4 tvoří ve skutečnosti oplocenou zahradu u rodinného domku čp.897. Ocenění:

-6-

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 125 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% * (100 % + 125%) 147,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 *Kč/m ] [%] *Kč/m ] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 200,0,40 2,1550 1,2720 147,50 542,750 Typ

Název

§ 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 912/4

Výměra 2 [m ] 590,00

Jedn. cena 2 *Kč/m ] 542,750 =

Cena *Kč+ 320 222,50 320 222,50 320 222,50 Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemek p.č.912/4 - 1/2 podíl - zjištěná cena

=

1/2 160 111,25 Kč

Byt č.897/2 zjištěná cena po zaokrouhlení

747 840,-Kč

Pozemek p.č.912/4 ½ podíl – zjištěná cena po zaokrouhlení

160 110,-Kč

Výsledná cena bytu č.897/2 i pozemku p.č.912/4 (1/2 podíl) po zaokrouhlení:

907 950 Kč

slovy: Devětsetsedmtisícdevětsetpadesát Kč

B.2. Analýza trhu, určení obvyklé ceny Znalci nejsou známy příklady obdobných nemovitostí v daném místě a čase tj. z let 2012,2011 - tj. bytu v rodinném domku, v němž vlastník druhého bytu tj. bytu č.897/1 je téhož času mimo území republiky (dle sdělení p.Šandorové je ve vězení v Argentině). Tato skutečnost zcela jistě výrazně ovlivní potenciálního kupujícího - starost o společné prostory v domě tak je nyní jen na vlastníku bytu č.897/2.Navíc společné prostory nejsou v dobrém stavu - ve sklepním prostoru se projevuje vlhkost z nefunkční izolace proti zemní vlhkosti opadáváním omítek, narušena je již i fasádní omítka, obnovu vyžadují nátěry oken, střešní krytiny atd.. Celkově je jedná o morálně opotřebovaný objekt. V žádném případě tak nelze předpokládat, že bude v dražbě dosaženo ceny zjištěné pomocí cenového předpisu tj. aktuální vyhlášky MF ČR (pro byt v rodinném domku výpočet nákladovým způsobem s koeficienty prodejnosti). Přímé porovnání tak považuji za nemožné - byt v rodinném domku se ani k prodeji nyní v Přelouči nenabízí ( mimo oceňovaného - ten je nyní nabízen na s.reality za 1,29 mil.Kč - včetně podílu na zahradě p.č.912/4). Při určení obvyklé ceny nelze vycházet ani z jiných příkladů právně závadných či jinak ne zcela právně ideálně řešených -7-

nemovitostí (např. s věcnými břemeny, či užíváním bytu na základě podílového vlastnictví budovy). K datu ocenění je v Přelouči velká nabídky starších bytů k prodeji, nabídkové ceny bytů velikosti 3,+kk,3+1,4+kk,4+1 se 2 pohybují dle stavu, konstrukce budovy i vybavení bytu, lokality ve městě v úrovni od cca 14 tis.Kč/m PP do 20 2 tis.Kč/m PP. Jedná se však o byty standardně vybavené, v budovách panelových i zděných běžně přístupných, bez problémových spoluvlastníků (lépe napsáno spoluvlastníka) společných částí domu. Předpokládanou obchodovatelnost při dražbě nemovitosti tak lze jen odhadnout. Po zvážení všech vlivů ovlivňujících cenu bytu č.897/2 (především stav bytu a domku čp.897, nevyřešený přístup k nemovitosti, nemožnost získat nyní úvěr na koupi, problémový spoluvlastník společných prostor) lze předpokládat obchodovatelnost s oceňovaným bytem č.897/2 v úrovni cca 600 tis.Kč. Obvyklá cena činí slovy: šestsettisíc Kč

600 000,-Kč

V Lázních Bohdaneč, 8.3.2012 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3632-22/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 632-22/12.

E. Seznam příloh Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti

počet stran A4 v příloze: 2

-8-

-9-

- 10 -