ZNALECKÝ POSUDEK č. 0177-017/2011 o obvyklé ceně bytové jednotky č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy, Revoluční 1062/5
Objednatel posudku:
Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/1 180 00 Praha 8
Účel posudku:
jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 09.12.2011 posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti 15.12.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy, Revoluční 1062/5 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka 1062/20 Adresa nemovitosti: Revoluční 1062/5 31200 Plzeň, Lobzy Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Lobzy Počet obyvatel: 169 935 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 09.12.2011 za přítomnosti pověřeného vlastníka společenství pana Miloslava Vaňka. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí evidovaný k datu 07.11.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 28.11.2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem předmětné bytové jednotky je Karczewski Ireneusz Miroslav, Partyzánská 832/22, 312 00 Plzeň 4, Lobzy Na předmětné bytové jednotce je zřízeno zástavní právo smluvní : - pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím -budoucí pohledávky do výše 1.600.000,- Kč vzniklé do 31.10.2037 s oprávněním pro Českou spořitelnu a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4, Krč Na předmětnou nemovitost je dále nařízena exekuce pověřeným soudním exekutorem JUDr. Zdeňkem Zítkou. A konečně na předmětnou nemovitost je dán nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva.
-36. Celkový popis nemovitosti Bytový dům č.p./č.o. 1062/5 v Plzni, část Lobzy, ulice Revoluční stojí na pozemku parcelního čísla 509/3 katastrální území Lobzy, obec Plzeň. Bytový dům je osazen kolmo na ulici Revoluční s orientací sever-jih. Ulice je v blízkosti velkých nákupních center BauMax a InterSpar. Bytová jednotka č. 1062/20 je umístěna v posledním 6. nadzemním podlaží. Bytový dům je postaven v panelovém montovaném systému. Dům byl kolaudován v roce 1965. Dům má 6 nadzemních podlaží. 1. nadzemní podlaží je technické a z části k podnikání. 2.-6. nadzemní podlaží jsou určeny pro bydlení. Na každém podlaží jsou čtyři byty. Dům má výtah. Dům je zastřešen plochou střechou. Fasáda je původní. Štíty jsou zatepleny tepelnou izolací a potaženy profilovanými hliníkovými plechy. Vadou domu je to, že vstup do domu má světlou výšku cca 2,10 m, co je v rozporu s příslušnou normou a co působí nedůstojně člověka. Bytová jednotka je o velikosti 2 + 1. Dispozice je tato : Z předsíně je vstup do kuchyně, obývacího pokoje a WC. Z pokoje je vstup do druhého pokoje. WC je průchozí do koupelny. V chodbě je vestavěna skříň. K bytu náleží sklep. Podlahová plocha : kuchyň 10,29 m2, pokoj 21,35 m2, pokoj 12,71 m2, předsíň 5,40 m2, koupelna 2,40 m2, WC 1,08 m2, sklep 1,16 m2. Spolu 54,39 m2. Vnitřní omítky stropů a stěn jsou původní a zachovalé. Původní jsou i podlahy. V obou pokojích jsou podlahy parketové. V kuchyni a koupelně je PVC. Ve WC je koberec. V chodbě je nová plovoucí podlaha. Bytové jádro je původní umakartové. Obklad vany chybí. Chybí i dveře koupelny. Hygienické zařízení je bez dodávky vody. Rozvod vody v bytovém jádru byl vyměněn asi před pěti lety. Dveře jsou nové dřevěné plné anebo prosklené. Koupelna dveře nemá. Okna jsou nová plastová. Elektroinstalace je původní. Byt je bez dodávky elektrické energie. Radiátory a rozvod topení je původní. Parkování v omezeném množství je u domu. Bytová jednotka je udržovaným objektem. 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy b) Pozemky b1) Stavební pozemek
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 46 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 24 595,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: Pokoj 1: Pokoj 2: Předsíň: Koupelna: WC : Podlahová plocha bytu:
= = = = = = =
10,29 m2 21,35 m2 12,71 m2 5,40 m2 2,40 m2 1,08 m2 53,23 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep : Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
1,16 m2 1,16 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,16 m * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
53,23 m2 0,12 m2 53,35 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje
č.
Vi
II II II II III
-0,05 0,00 0,00 0,00 0,03
III II
0,00 -0,01
-58. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Koeficient pro stáří 46 let:
III II III
0,00 -0,05 0,85
0,80
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,626 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Bytový dům stojí blízko frekventované Rokycanské ulice.
č.
Pi
III III IV II II II III I
0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,05
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Na předmětný byt je zřízeno zástavní právo smluvní a je nařízena exekuce. 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,626 * 0,980 * 0,950 = 0,583 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 24 595,- Kč/m2 * 0,583 = 14 338,88 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 14 338,88 Kč/m2 * 53,35 m2 = 764 979,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
764 979,25 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 614 979,75 Kč Spoluvlastnický podíl: 468 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 614 979,75 Kč * 468 / 10 000 =
+
28 781,05 Kč
Bytová jednotka č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy - zjištěná cena
=
793 760,30 Kč
-6-
b) Pozemky b1) Stavební pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 291,00 800,00
zastavěná plocha a nádvoří 509/3 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Stavební pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 232 800,232 800,-
-5 % 10 % 5% + * * =
11 640,244 440,1,1680 2,1540 614 979,75 614 979,75 Kč
-7-
C. Věcná hodnota dle vyhlášky Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy
=
793 760,30 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
793 760,30 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
793 760,- Kč
slovy: Sedmsetdevadesáttřitisícsedmsetšedesát Kč
D. Cena porovnáním Porovnávám bytovou jednotku z vlastní databáze. Bytový dům s pěti nadzemními a jedním podzemním podlažím stojí v Plzni, část Jižní Předměstí. Bytový dům je postaven ve zděném konstrukčním systému. Dům nemá výtah. Bytová jednotka je v pátém nadzemním podlaží. Bytová jednotka je o velikosti 2 + kk. Podlahová plocha srovnávacího bytu PP = 60,56 m2 Cena dle databáze znalce jako nabídková cena NC = 990.000,- Kč Výpočet koeficientu porovnání Poloha Vstup do domu Velikost Konstrukční systém Garáž Názor znalce Kpo – Koeficient porovnání
Obdobná Bez závad Větší Zděný Ne Obdobná nemovitost
1,00 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 1,04737
Cena upravená CU = Cena dle databáze znalce * koeficient porovnání = 990.000,- Kč * 1,10250 = 1.091.475,00 Kč Cena jednotková CJ = Cena upravená / Podlahová plocha srovnávací bytové jednotky = 1.091.475,00 Kč / 65,76 m2 = 16.597,86 Kč Cena porovnáním CPo = Cena jednotková * Podlahová plocha oceňované bytové jednotky = 16.597,86 Kč * 54,39 m2 = 902.757,38 Kč Cena porovnáním činí 902.757,38 Kč.
-8-
E. Obvyklá cena Obvyklou cenou bytové jednotky č. 1062/20 v Plzni, část Lobzy, Revoluční 1062/5 je aritmetickým průměrem věcné hodnoty spočítané dle vyhlášky a ceny porovnáním. Obvyklá cena OC = (793.760,00 Kč + 902.757,38 Kč) / 2 = 848 258,69 Kč Obvyklá cena zaokrouhleně činí
850.000,00 Kč slovy : osmsetpadesáttisíc korun českých.
V Horním Hradišti, 15.12.2011 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0177-017/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 016/2011.
