ZNALECKÝ POSUDEK č. 2096/196/13 O ceně domu č.p. 218 včetně venkovních úprav, pozemku na st. parc. č. 723/1 vše na LV č. 6133 pro k.ú. Jablonecké Paseky, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou.
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely nedobrovolné dražby, kterou provádí firma EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 24.10.2013
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 28.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 23.7.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Dům s dvěma byty a provozovnou Chelčického 218 466 01 Jablonec nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonecké Paseky Počet obyvatel: 45 206 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2013.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.6133 pro k.ú. Jablonecké Paseky Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 24.10.2013 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
660204/0148, Robert Juřička, Lhotka nad Bečvou 21, 756 41 Lešná, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 660204/0148, Robert Juřička, Lhotka nad Bečvou 21, 756 41 Lešná, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č.6133 pro k.ú. Jablonecké Paseky
6. Dokumentace a skutečnost -2-
Majitel oceňované nemovitosti nebyl na adrese oceňované nemovitosti, ani jiným vhodným způsoben nezajistil znalci vstup do domu a jeho prohlídku. Výměry byly změřeny z veřejné komunikace, pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly získány prohlídkou z chodby domu.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Jablonci nad Nisou, asi 600 m východně od vodní nádrže Mšeno, v k.ú. Jablonecké Paseky, na rohu ulic Chelčického a Vysoká. V okolí objektu jsou rodinné domy, bytové domy obchodní středisko a průmyslové objekty. Dům je podsklepený. v části přízemí je bar s hernou, schodiště, v II. a v podkroví jsou celkem 2 bytové jednotky a schodiště. Definice §2, odst. 1., písm. a), vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území: rodinný dům – je dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Oceňovaný objekt je rodinným domem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 218 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 218 Popis Podsklepený dům se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím je zděné konstrukce. Střecha je mansardová s krytinou z asfaltového šindele. Sklep byl v době prohlídky uzamčený, v přízemí domu je bar s hracími automaty s vchodem z rohu ulic Chelčického a Vysoká. V II.NP a v podkroví jsou byty (vchod z ul. Chelčického) které jsou, podle sdělení obsluhy herny, „vybydlené” o velikosti pravděpodobně 3+1, každý o výměře asi 70 m2. V devadesátých letech minulého století byly prostory I.NP upraveny ke komerčním účelům. V průběhu posledních asi 5-10 letech byla -3-
provedena oprava fasády a výměna střešní krytiny. Stavebnětechnický stav je průměrný. Objekt je s velkou pravděpodobností napojen na inženýrské sítě včetně zemního plynu. Je přístupný z veřejné komunikace. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,50*10,50 Sklep I.NP 10,90*10,65-1,10*1,10*1/2 II.NP 10,90*10,65-1,10*1,10*1/2 podkroví a zastřešení 9,50*9,90
= = = =
[m2] 110,25 115,48 115,48 94,05
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 110,25 m2 2,40 m 115,48 m2 3,30 m 2 115,48 m 3,30 m 94,05 m2 2,40 m
Název Sklep I.NP II.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Sklep (10,50*6,00)*(2,20) I.NP (10,90*10,65-1,10*1,10*1/2)*(3,30) II.NP (10,90*10,65-1,10*1,10*1/2)*(3,30) podkroví a zastřešení (9,50*9,50)*(2,40)+(7,00*7,00*2,00*1/3)
= = = =
[m3] 138,60 m3 381,08 m3 381,08 m3 249,27 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Sklep I.NP II.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, -4-
Obestavěný prostor 138,60 m3 381,08 m3 381,08 m3 249,27 m3 1 150,03 m3
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S P S C S C C S P S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 33 67 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * =
1 150,03 m3 * 6 346,66 Kč/m3
=
Plná cena:
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků -5-
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 1,72 1,60 4,30 0,00 3,20 0,00 0,00 3,10 0,23 4,10 0,30 0,00 91,45 0,9145
2 290,0,9145 1,1500 2,1460 1,2280 6 346,66 7 298 849,40 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 140 = 64,286 %
-
4 692 138,33 Kč
Dům č.p. 218 - zjištěná cena
=
2 606 711,07 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -20 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: okrajová část města Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1460 1,2280 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 723/1
Výměra [m2] 297,00
1,2280 2,1460
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
-20,00
843,29
Jedn. cena [Kč/m2] 843,29
Cena [Kč] 250 457,13 250 457,13
Pozemek - zjištěná cena
=
-6-
250 457,13 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 218
2 606 711,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 606 711,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
250 457,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
250 457,10 Kč 2 857 168,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 857 168,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 857 170,- Kč
-7-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Janov nad Nisou
290,00
1 601
Kč 1 890 000
Kč/m2 6 517
KC 0,71
Upravená cena Foto Kč/m2 4 608
Bytový dům v Janově nad Nisou s pěti bytovými jednotkami a obchodním prostorem s výlohou do silnice. Dům je kompletně obsazen a výnos z nájmů je 18 000,- Kč měsičně. Dům prošel částečnou rekonstrukcí : nová okna, topení, každá jednotka má vlastní měření médií. Budova je v dobrém stavu.
Jablonec nad Nisou, ul. Pražská
340,00
675
2 500 000
7 353
0,53
3 897
Dům o 4 bytových jednotkách v centru Jablonce nad Nisou, ul. Pražská. Zastavěná plocha 250 m2, celková plocha 675 m2. 1.NP: byt k rekonstrukci (2+1 cca 70 m2), sklepní kóje (cca 40m2) 2NP: byt 3+1 cca 80 m2, plynové topení, samostatné WC, koupelna Mezipatro: byt 1+kk cca 50 m2, komora, kuch. linka, vest. skříň s postelí, koupelna, el. přímotop 3NP: byt 3+1 cca 80 m2, komora, půda, koupelna Vytápění ústřední plynové, elektr. přímotopy, septik, plast. okna, garáž – vjezd ze zahrady (pro 3 vozy, nebo možnost dílny, i k podnikání).
Jablonec nad Nisou
310,00
537
5 300 000
17 097
0,35
5 984
Nájemní dům Jablonec nad Nisou, klidné místo na okraji města, nedaleko centra,Jablonec nad Nisou 10 obsazených bytů s tržním nájmem (2x 2+1, 4x 1+1, 4x garsonka), dům prošel před 4 lety rekonstrukcí z malé výrobny (nová střecha, levé křídlo, část oken, podlahy, rozvody el., plynu, vody, koupelny, kuch.linky), částečně podsklepeno, pozemek 537 m2 včetně zast.pl., koupelny s vanou a sprch.kouty, 10x spl.WC, obec.voda, kanalizace, 2 byty vlastní plynové topení, zbytek centrální plyn.topení, el.220/380 V, Jablonec nad Nisou, Horská
250,00
632
3 150 000
12 600
0,48
6 048
Vila o 3 bytových jednotkách: 2+1, 2x (3+1+B), v podkroví navíc jedna místnost. Klidná lokalita vilové zástavby nedaleko centra. IS: městský vodovod, plynovod, elektrický proud světelný i motorový,noční proud, odpadní jímka.V domě internet a telefonní přípojka. Byty částečně zrekonstruované. Dům v dobrém stavebně technickém stavu.
Jablonec nad Nisou, Březová
220,00
361
1 790 000
8 136
0,91
7 404
Rodinný dům v klidné části Jablonce, zastavěná plocha 88 m2, užitná plocha 220 m2. Dům je z roku 1928 s menší zahradou po částečné rekonstrukci. Přízemí domu se vstupem ze zahrady tvoří prostory využitelné jako dílna a garáž. III. NP se skládá ze tří pokojů a chodby, WC v chodbě. II. NP je vybaveno kuchyňkou a koupelnou, WC v chodbě, 2 pokoje, balkon. K dispozici je velká suchá půda, možno zbudovat další pokoje. Voda není napojena na dálkový vodovod (možnost napojit), v místě je kanalizace, nyní septik, ústřední topení na plyn, elektřina 230V/380V.
Jablonec nad Nisou, Ladova ul.
300,00
647
3 190 000
10 633
0,38
4 078
Samostatně stojící rodinný dům se zahradou, terasou a garáží v širším centru Jablonce. Dispozice: 6+1, IS-220/380V, voda a kanalizace, plynový kombi kotel. Částečně podsklepeno, zastřešená terasa, bazén. Přízemí - obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, chodba, koupelna, WC, podlahové vytápění. 1.NP - chodba terasa, tělocvična, sprchový kout a WC, dětský pokoj, ložnice. 2.NP pokoj a komora. Variační koeficient před úpravami:
34,98 %
Variační koeficient po úpravách:
-8-
23,44 %
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
5 337 Kč/m 2 245,00 m
Porovnávací hodnota
1 307 565 Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení i k podnikání 2. Uspokojivý stavebně technický stav domu – nová střešní krytina a opravená fasáda 3. Kompletní inženýrské sítě 4. Okresní město s dobrou občanskou vybaveností 5. Pracovní příležitosti v místě 6. Možnost parkování u domu
Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. V těsné blízkosti rušné komunikace 2. Špatný stavebně technický stav bytů v II. NP a v podkroví 3. Nemovitost bez garáže
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s podobnými v daném místě. Obvyklou cenu nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1 307 565,- Kč zaokr. ............ 1.300.000,- Kč
Obvyklá cena: 1.300.000,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] V Ohavči 9.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2096/196/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2096/13.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6133 ze dne 8.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Riziko záplav Mapa oblasti
- 10 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 3 1 1
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
