ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 18-14/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 866/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 2479, vymezená v budově Chrlice, č.p. 866, zapsané na LV č. 2478, stojící na parcele č. 333/2, zapsané na LV č. 2478. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 229/6012 na společných částech bytového domu č.p. 866, zapsaného na LV č. 2478 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 229/6012 na parcele č. 333/2 o výměře 426 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2478. Bytová jednotka č. 866/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 2479, vymezená v budově Chrlice, č.p. 866, zapsané na LV č. 2478, stojící na parcele č. 333/2, zapsané na LV č. 2478. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 906/6012 na společných částech bytového domu č.p. 866, zapsaného na LV č. 2478 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 906/6012 na parcele č. 333/2 o výměře 426 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2478. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1135/10860 na parcele č. 333/1 o výměře 281 m2, vedené jako ostatní plocha, zapsané na LV č. 2559. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1135/10860 na parcele č. 334/1 o výměře 652 m2, vedené jako zahrada, zapsané na LV č. 2088. To vše v k.ú. Chrlice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 26.01.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 11.02.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 866/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 2479, vymezená v budově Chrlice, č.p. 866, zapsané na LV č. 2478, stojící na parcele č. 333/2, zapsané na LV č. 2478. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 229/6012 na společných částech bytového domu č.p. 866, zapsaného na LV č. 2478 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 229/6012 na parcele č. 333/2 o výměře 426 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2478. Bytová jednotka č. 866/8 zapsaná na listu vlastnictví č. 2479, vymezená v budově Chrlice, č.p. 866, zapsané na LV č. 2478, stojící na parcele č. 333/2, zapsané na LV č. 2478. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 906/6012 na společných částech bytového domu č.p. 866, zapsaného na LV č. 2478 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 906/6012 na parcele č. 333/2 o výměře 426 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2478. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1135/10860 na parcele č. 333/1 o výměře 281 m2, vedené jako ostatní plocha, zapsané na LV č. 2559. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1135/10860 na parcele č. 334/1 o výměře 652 m2, vedené jako zahrada, zapsané na LV č. 2088. To vše v k.ú. Chrlice, obec Brno, okres Brno-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město.
1.2. Podklady
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2479 pro k.ú. Chrlice ze dne 19.11.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2478 pro k.ú. Chrlice ze dne 19.11.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2559 pro k.ú. Chrlice ze dne 25.11.2015 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2088 pro k.ú. Chrlice ze dne 19.11.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Prohlášení vlastníka V-18382/2011ze dne 22.09.2011 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, 3
osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2.
METODY OCEŇOVÁNÍ
2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. 2.2.
NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikační údaje
3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2479 ze dne 19.11.2015 pro k.ú. Chrlice INSECO a.s., Lidická 1005/23b, Veveří, 60200 Brno Ernsta Macha 27g, čp. 866 Chrlice Chrlice Brno Brno město LV č. 2479
Adresa: Název katastrálního území: Část obce: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 2479 pro k.ú. Chrlice) - Omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní - Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, okrajové, jihovýchodní části města Brno, čtvrť Chrlice, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 347 a parc.č. 2131 ve vlastnictví Statutární město Brno, Dominikánské náměstí 196/1, Brno-město, 60200 Brno). Jedná se o komplex dvou bytových domů, čp. 865 a čp. 866, postavených podélně vedle sebe se společným pozemkem parc.č. 333/1 mezi sebou a s navazujícím pozemkem společné zahrady parc.č. 334/1 jižně za domy. Oceňovaná bytová jednotka č. 866/7 a č. 866/8 je v bytovém domě čp. 866, Ernsta Macha 27g, při pohledu od vjezdu z ulice Ernsta Macha se jedná o pravý dům a čtvrtý vchod v něm. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními rodinnými a bytovými domy, kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je běžně prostorné, se vzrostlými stromy. Bytový dům je nepodsklepený o třech nadzemních podlažích, má pět vchodů. V prvním vchodě, v Prohlášení vlastníka označen 27d, jsou dvě bytové jednotky a to č. 866/1 a č. 866/2, v druhém vchodě, označen v Prohlášení vlastníka jako 27e jsou dvě bytové jednotky a to č. 866/3 a č. 866/4, ve třetím vchodě, označen v Prohlášení vlastníka jako 27f jsou dvě bytové jednotky a to č. 866/5 a č. 866/6, ve čtvrtém vchodě, označen v Prohlášení vlastníka jako 27g, jsou dvě bytové jednotky a to č. 866/7 a č. 866/8 a v posledním, pátém vchodě, označen v Prohlášení vlastníka jako 27h je jedna bytová jednotka č. 866/9. Bytové jednotky jsou dispozičně upořádány tak, že předmětem ocenění a prodeje je vždy jeden vchod, v daném případě třetí vchod, 27g, bytová jednotka č. 866/7 a č. 866/8. Bytový dům byl dán do užívání kolaudačním rozhodnutím v roce 2010, je pravděpodobně monolitické konstrukce s vyzdívkami, se zateplením s geometricky členitou fasádou s terasami, okna jsou dřevěná EURO, připojen na dostupné inženýrské sítě. Statutární město Brno leží administrativně v okrese Brno město a náleží pod Jihomoravský kraj. Brno je také obcí s rozšířenou působností. Část Chrlice je okrajová jihovýchodně, dobře dopravně dostupná.
Popis a stav objektů Bytová jednotka č. 866/7 a 866/8 v bytovém domě čp. 866, Ernsta Macha 27g, čtvrtý vchod. Dle prohlášení vlastníka je v 1 NP domu byt č. 866/7 velikosti 1+kk o prostorách: pokoj s kuch.koutem 17,80m2, toaleta 1,80m2, koupelna 3,30m2, celkem 22,90m2, v 1 až 3 NP domu je byt č. 866/8 velikosti 3+kk o prostorách: v 1 NP šatna 5,30m2, v 2 NP schodiště 6,30m2, jídelna s kuchyní 13,50m2, pokoj 20,80m2, terasa 19,50m2 a v 3 NP schodiště 4,70m2, chodba 4,30m2, ložnice 15,00m2, ložnice 14,70m2, koupelna s toaletou 6,00m2, schodiště venkovní 2,90m2, terasa 7,40m2, celkem 90,60m2 (bez teras). Celková velikost 1+kk a 3+kk, 113,50m2, dvě terasy a dvě krytá parkovací stání před vchodem, společné zádveří 7,70m2 a předzahrádka 8,00m2. V bytové jednotce je navrženo tepelné čerpadlo se zdrojem tepla z vrtu (pravděpodobné hloubky 80m) s jednotkou vzduchotechniky, kterým je zajištěno vytápění (pravděpodobně podlahové), ohřev vody a ventilace vzduchu (rekuperace). Způsob vytápění je pravděpodobně doplněn elektrokotlem. Užitková voda (splachování) pravděpodobně ze sběrné nádrže. Bytová jednotka č. 866/7 a č. 866/8 je pravděpodobně prázdná, neobydlená, předpokládá se v nedokončeném stavu.
Pozemky - parc. č. 333/2 o výměře 426m2, zastavěná plocha a nádvoří, zapsán na LV č. 2478 je zastavěn bytovým domem čp. 866 - parc.č. 333/1 o výměře 281m2, ostatní plocha, jiná plocha je pozemkem mezi domy čp. 865 a čp. 866 a je společně užíván vlastníky bytových jednotek obou jako komunikační, je se zámkovou dlažbou
5
- parc.č. 334/1 o výměře 652m2, zahrada je pozemkem zahrady jižně od bytových domů, je převážně zatravněn a je společně užíván vlastníky bytových jednotek. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku z roku 2010 v komplexu dvou bytových domů, čp. 865 a čp. 866, kdy většina bytů v bytových domech je nedokončená, prázdná, bez využití a z vnější prohlídky jsou patrny známky počínajícího chátrání.
Výpočet
3.2.
3.2.1. Porovnání 1)
4 550 000,- Kč
U Leskavy, Brno
Nabídková cena
Nabízíme prodej vybaveného bytu 3+kk v rámci moderní a exklusivní výstavby Leskava. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s kvalitními spotřebiči Whirlpool i moderním nábytkem v bílém vysokém lesku v pracovně/dětském pokoji a ložnicí v tmavém dřevě. Byt má 2 šatny, balkon k relaxaci o velikosti 8 m2 a garážové stání. Byt je vhodný i jako investiční příležitost. Foto interiéru na požádání u makléře. Celková cena: 4 550 000 Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: cena bez provize zprostředkovatele ID zakázky: 493915 Aktualizace: 06.02.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 118 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Balkón: Parkování: 1 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: 2) Trávníky, Brno
5 399 000,- Kč
Nabídková cena
Mezonetový byt 4+kk, novostavba,Černá Pole Nabízíme Vám ke koupi prostornou novostavbu mezonetového bytu 4+kk se dvěma terasami o celkové rozloze 155 m2. Novostavba se nachází v domě se třemi bytovými jednotkami a to v původní zástavbě lukrativní lokality Černá Pole. Byt navrhl brněnský architekt, který maximálně využil dispoziční potenciál prostoru. Mezonet je situován v 3. a 4. NP, přičemž součástí každého podlaží je slunná terasa orientovaná na jižní stranu s výhledem do klidného vnitrobloku a zahrady, která náleží k domu. Spoluvlastnický podíl na zahradě, společných prostorách domu a sklep tvoří příslušenství bytu. Byt je vystaven ve vyšším standardu - hliníková okna, dvě koupelny, dřevěné obložkové dveře a další detaily, které Vám s radostí představíme při prohlídce bytu. Za zmínku stojí také nízká energetická náročnost novostavby se štítkem energetické třídy B. Pro sjednání prohlídky mne neváhejte kontaktovat na uvedeném telefonním čísle.Celková cena: 5 399 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně veškerých poplatků ID zakázky: N67419 Aktualizace: 27.11.2015 Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 135 m2 Plocha podlahová: 135 m2 Balkón: 8 m2 Terasa: 11 m2 Energetická náročnost budovy: Třída B - Velmi úsporná 3) Ernsta Macha, Brno
4 500 000,- Kč
Kupní cena
Prodej obdobného nemovitého majetku ve stejném komplexu, dvě bytové jednotky o celkové ploše 128,90m2, parkování, terasy apod., prodej 12/2014. 4) Ernsta Macha, Brno
4 370 000,- Kč
Kupní cena
Prodej obdobného nemovitého majetku ve stejném komplexu, dvě bytové jednotky o celkové ploše 118,50m2, parkování, terasy apod., prodej 12/2015. 5) Ernsta Macha, Brno
4 200 000,- Kč
Kupní cena
Prodej obdobného nemovitého majetku ve stejném komplexu, dvě bytové jednotky o celkové ploše 124,30m2, parkování, terasy apod., prodej 2/2015.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí 6
K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. byt U Leskavy, Brno 2. byt Trávníky, Brno 3. byt Ernsta Macha, Brno 4. byt Ernsta Macha, Brno 5. byt Ernsta Macha, Brno minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90
K6 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00
K7 Kč/m2 0,95 45500 0,95 39993 0,95 34910 0,95 36878 0,95 36203
Kč/m2 upravená 33262 29236 29848 31531 30954 29236 33262 30966 113,5 3 514 637
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 3 510 000,00 Kč Slovy: třimilionypětsetdeset tisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
3 510 000,00 Kč slovy: třimilionypětsetdeset tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha, novostavba Slabé stránky – nedokončený komplex Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých dlouhodobě vysoká, na úrovni hodnoty porovnávací.
7
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 26.01.2016
ve výši: 3 510 000,00 Kč Slovy: třimilionypětsetdeset tisíc korun českých V Pardubicích, 11.02.2016 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSDSZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18-14/2016 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
8
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
10
11
