Praha 8 IČ:

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1081-70/2015 Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 265/16 v bytovém domě č.p. 265 v ulici Malostranské náměstí včetně příslušenství a pozemků, k. ú. Malá Strana, Obec Praha LV č. 1966

Zhotovitel:

APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako „Zhotovitel“) Rohanské nábřeží 671/15 186 00 Praha 8 IČ: 261 03 451

Zadavatel:

JUDr. Filip Exner (dále též jako „Zadavatel“) Exekutorský úřad Praha 7 Přívozní 1054/2 170 00 Praha 7 Č. j. 151 EX 252/15-38

Posudek obsahuje celkem 44 stran textu včetně titulní strany a příloh. Je vyhotoven ve čtyřech vyhotoveních. Zadavateli se předává ve třech výtiscích a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele. VYHOTOVENÍ č. 3

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. 1081-70/2015 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: -

Bytové jednotky č. 265/16 v bytovém domě č. p. 265 v ulici Malostranské náměstí, který je součástí pozemku parc. č. 13 včetně příslušenství, vše katastrální území Malá Strana, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1966, dále též jako „Nemovitost“.

Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15, 186 00 Praha 8, IČ: 261 03 451, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena nemovitosti činí k datu ocenění 22. května 2015:

27 000 000 Kč Slovy: dvacet sedm milionů korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 23 tohoto posudku.

2

Obsah: 1

ÚVOD ...................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Účel a předmět ocenění .......................................................................... 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky .................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ........................................................................ 5 Hlavní používané zkratky a pojmy .............................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena .................................................................. 5 Vymezení pojmu hodnota ........................................................................ 6 Jmenování znalce .................................................................................. 6 Podkladové materiály ............................................................................. 7 Použitá literatura .................................................................................. 7

2

IDENTIFIKACE VLASTNÍKA ............................................................................. 8

3

IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ......................................................................... 8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Technický Popis .................................................................................... 8 Poloha ............................................................................................. 11 Dopravní poměry ................................................................................. 12 Infrastruktura .................................................................................... 12 Majetkoprávní vztahy ........................................................................... 12

METODY OCENĚNÍ ..................................................................................... 13 4.1 4.2 4.3

Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty............................................. 13 Metoda stanovení výnosové hodnoty ......................................................... 14 Metoda porovnávací (srovnávací) ............................................................. 14

5

ANALÝZA TRHU ........................................................................................ 15

6

OCENĚNÍ ................................................................................................. 15 6.1 6.2 6.3

Volba metody ..................................................................................... 15 Porovnávací hodnota nemovitosti ............................................................ 15 Výnosová hodnota nemovitosti ................................................................ 18

7

ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA ................................................................................ 21

8

ZÁVĚREČNÝ VÝROK .................................................................................... 22

9

ZNALECKÁ DOLOŽKA .................................................................................. 23

10

PŘÍLOHY .............................................................................................. 24

3

1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: -

Bytové jednotky č. 265/16 v bytovém domě č. p. 265 v ulici Malostranské náměstí, který je součástí pozemku parc. č. 13 včetně příslušenství, vše katastrální území Malá Strana, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1966, dále též jako „Nemovitost“.

Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1966 je nemovitost ve vlastnictví: Malostranská JPH s.r.o., Malostranské náměstí 265/6, Malá Strana, 118 00 Praha 1. Identifikace Nemovitosti V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 4

7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 22. května 2015.

1.4 Hlavní používané zkratky a pojmy LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo č.p. – číslo popisné GP – geometrický plán

1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

5

1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.6.1 / / / / / /

/

/

/

Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, „...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 12. 5. 2015 usnesením č. j. 151 EX 252/15-38. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz

1

International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.

2

6

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování

znalce.

1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány zhotovitelem či poskytnuty zadavatelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Podklady získané zhotovitelem: / Snímek pozemkové mapy; / Územní plán hl. m. Prahy; / Mapa hl. města Prahy; / Vyúčtování společných nákladů objektu; / Pojistné smlouvy; / Předpis platby daně z nemovitosti; / Smlouva s realitní kanceláří na prodej nemovitosti; / Informace získané na místním šetření; / Prohlášení vlastníka Podklady poskytnuté zadavatelem: / Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1966, katastrální území Malá Strana, vyhotovený dne 12. 5. 2015; Místní šetření bylo provedeno dne 22. 5. 2015 zástupcem zhotovitele p. Jakubem Šrámkem ve 14 hodin. Místního šetření se účastnil p. Jan Hrubant, který se znalcem provedl prohlídku nemovitosti a předal dokumenty k objektu (pojistné smlouvy, vyúčtování společných nákladů domu, předpis platby daně z nemovitosti, smlouvu s realitní kanceláří na prodej bytu, informace ohledně parkování a provedených rekonstrukcích). Byla provedena prohlídka bytové jednotky a společných prostor domu. Byl zjištěn stavebně technický stav nemovitosti a znalec pořídil fotodokumentaci. Bylo skoro jasno teplota kolem 22 °C. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.9 Použitá literatura 1. Malý B.: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí, ČKOM, 2008, 23 pp. 2. Přednášky Ing. Bedřicha Malého pro Institut oceňování majetku při VŠE 3. Přednášky Ing. Zbyňka Zazvonila pro Institut oceňování majetku při VŠE

7

4. Zazvonil Z.: Standard ON-1 – Oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Institut oceňování majetku při VŠE, 2013, 22 pp. 5. Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha, 1996, 173 pp. 6. Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, EKOPRESS s.r.o., Praha, 2006, 313 pp.

2 Identifikace vlastníka Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1966 je nemovitost ve vlastnictví: Malostranská JPH s.r.o., Malostranské náměstí 265/6, Malá Strana, 118 00 Praha 1.

3 Identifikace Nemovitosti Jedná se o: -

Bytové jednotky č. 265/16 v bytovém domě č. p. 265 v ulici Malostranské náměstí, který je součástí pozemku parc. č. 13 včetně příslušenství, vše katastrální území Malá Strana, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1966, dále též jako „Nemovitost“.

3.1 Technický Popis Architektonický popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v měšťanském bytovém domě na Malostranském náměstí. Stáří domu odhaduje znalec na několik století. Objekt je architektonicky velmi hodnotný s bohatou fasádní výzdobou, velkou historickou hodnotou. Objekt je součástí souvislé zástavby a má malé nádvoří. Dům má šest nadzemních podlaží vč. podkroví a dvě podzemní podlaží. Příslušenstvím objektu jsou přípojky inženýrských sítí. Střecha objektu je mansardová a velmi členitá, v jejímž podkoroví se nachází oceňovaná bytová jednotka. V bytové jednotce je poměrně málo světla. Dispoziční řešení Oceňovaná bytová jednotky se nachází v 5. nadzemním podlaží a jedná se o vestavbu do půdního podkroví objektu. Tomu odpovídá i dispozice bytu, jedná se o jeden velký společný prostor. Byt má dle prohlášení vlastníka výměru 190,8 m². Tvoří ho velký společný prostor (předsíň, dvoje schodiště, kuchyně, jídelna, obývací prostor, pracovna, 3 ložnice), komora, koupelna, sauna, toaleta. Ložnice se nachází o úroveň výše v nejvyšších částech krovu a vedou k nim interiérové dřevěné točité schody. Podlahová plocha vč. mimoúrovňových ložnice je cca 235 m². V prostoru bytu se nachází viditelné dřevěné konstrukce krovu (sloupky, 8

vaznice, pásky apod.). Byt má poměrně malou světlou výšku a je ještě opticky zmenšen šikmou konstrukcí střechy. Stavebně konstrukční řešení Jedná se o zděný objekt. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové stropy či cihlové klenby. Okna jsou dřevěná, původní repasovaná. Na nádvoří objektu se nachází nový pístový výtah až do podkroví. Nádvoří je vydlážděno. Střešní konstrukci tvoří dřevěný krov mansardové střechy. Střešní krytinu tvoří zřejmě Pražský pejz. Záklop střešní konstrukce směrem do bytu je proveden ze sádrokartonu s tapetou, stejně tak příčky v bytu. Některé příčky jsou zděné. Dveře bytu jsou z dřevěné z masivu. Nášlapná vrstva podlahy je dřevená s kobercem či dlážděná. V koupelně a na WC jsou keramické obklady. Sauna je obložena dřevem. Technický stav Dům vypadá, že je v dobrém technickém stavu. Jedná se o velmi starý zjevně udržovaný objekt. Fasáda dome je bez poruch, společná chodba a schodiště také. Technický stav bytu je velmi dobrý. Nebyly shledány žádné závady či poruchy. Jedná se o půdní vestavbu provedenou dle majitele cca před dvaceti lety. Vybavení bytu je nadstandardní. Pozemek K oceňované bytové jednotce náleží podíl na pozemku parc. č. 13, který činní 1908/17228. Pozemek je zapsán v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je téměř v celé ploše zastavěn bytovým domem č. p. 265, část tvoří nádvoří uprostřed objektu a chodník v ulici Tržiště. Celková výměra pozemku je 634 m². Pozemek má téměř obdélníkový tvar o poměru stran 4,5:1. Pozemek je téměř rovinný. Pozemek se nachází v památkové rezervaci. Kolem pozemku vedou inženýrské sítě, na které je objekt napojen. Pozemky náležející k Nemovitosti

Parcela

Výměra (m2)

Druh pozemku

Způsob využití

13

634

Zastavěná plocha a nádvoří

Stavba č.p. 265

9

Způsob ochrany

Podíl

Památková rezervace 1908/17228

3.1.1 Územní plán Nemovitost se dle územního plánu nachází na ploše OV – všeobecně obytné. Obrázek č. 1: Výřez z územního plánu hl. města Prahy

OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel.

Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1a, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m2 prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby1 a.

Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).

Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 15 000 m2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné 10

dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity.

3.2 Poloha Oceňovaná bytová jednotka se nachází v bytovém domě (Dům u Palliardů) č. p. 265 v ulici Malostranské náměstí v Praze. Nemovitost leží na velmi lukrativním místě v centru hl. města na okraji Malostranského náměstí naproti kostelu sv. Mikuláše. Jedná se o turisty velmi vyhledávanou historickou lokalitu, která se nachází v památkové rezervaci hl. m. Prahy. Dům leží cca 300 m od Karlova mostu či Pražského hradu.

Obrázek č. 1: Mapa s lokalizací nemovitosti ve městě

11

Obrázek č. 3: Ortomapa nemovitosti

3.3 Dopravní poměry Oceňovaná nemovitost se nachází přímo v centru města. Tramvajová a autobusová stanice se nachází cca 100 m od budovy. Nejbližší stanice metra je vzdálena cca 650 m a je jí stanice Malostranská. Možnosti parkování jsou v okolí nemovitosti velmi špatné, jelikož se jedná o historické centrum města, nicméně pro rezidenty dle informací od majitele není problém zaparkovat. Městská část vydává parkovací karty.

3.4 Infrastruktura Oceňovaná nemovitost je připojena na inženýrské sítě vodovodu, veřejný kanalizační řad a přípojku nízkého napětí.

3.5 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1966 je nemovitost ve vlastnictví: Malostranská JPH s.r.o., Malostranské náměstí 265/6, Malá Strana, 118 00 Praha 1. V katastru nemovitostí jsou evidovány omezení vlastnického práva: -

Zástavní právo exekutorské (pohledávka ve výši 4 000 000 Kč) Zástavní právo smluvní (pohledávka ve výši 30 377 376 Kč) Zástavní právo smluvní (pohledávka ve výši 17 500 000 Kč) 12

Výše uvedené závady na vlastnickém právu nejsou při stanovení tržní hodnoty uvažovány. V katastru nemovitostí nejsou evidována žádná věcná břemena ani nevypořádané restituční nároky. Nemovitost se nachází na památkově chráněném území.

4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: / / /

Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty, Metoda stanovení výnosové hodnoty, Metoda porovnávací (srovnávací).

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).

4.1 Metoda stanovení věcné (substituční) hodnoty Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko – hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné (substituční) hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. 13

4.2 Metoda stanovení výnosové hodnoty Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

4.3 Metoda porovnávací (srovnávací) Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

14

5 Analýza trhu V okolí oceňované nemovitosti je současné době nabízeno mnoho bytů. Nabídková cena velkoplošných luxusních bytů nadstandardně zařízených se v této lokalitě pohybuje od 140 000 do 210 000 Kč/m². Průměrná prodejní cena bytů se v lokalitě pohybuje okolo 108 500 Kč/ m². Průměrná cena nájmů se v lokalitě pohybuje kolem 400 Kč/m²/měsíc. V současné době jsou nabízeny pronájmy bytů v lokalitě od 300 do 680 Kč/m²/měsíc. V lokalitě oceňované nemovitosti neprobíhá žádný developerský projekt, kromě rekonstrukcí bytů v historických bytových domech či nových půdních vestaveb. Nové netypové cihlové bytové domy jsou v současnosti stavěny za cenu okolo 5900 Kč/m³ bez DPH. Lze konstatovat, že stávající využití nemovitosti, je nejlepší a nejvyšší.

6 Ocenění 6.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání a výnosovou metodu. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny vhodnou adjustací ceny vzorku. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. Oceňovanou nemovitost lze pronajmout, je tedy možné stanovit její výnosovou hodnotu. Výnosová hodnota nemovitosti charakterizuje ekonomický užitek nemovitosti a je indikátorem tržní hodnoty nemovitosti.

6.2 Porovnávací hodnota nemovitosti Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných/nabídkových obchodních transakcí prodejů rodinných domů obdobného typu v okolí oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány i nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. Vzorek č. 1 Jedná se o tříúrovňový půdní byt, který se nachází v historickém činžovním domě na Kampě u Čertovky v ulici Hroznová. Objekt tvoří nově zrekonstruovaná historická budova. Nejnižší podlaží bytu se nachází ve 3. nadzemním podlaží objektu. První patro tvoří velký obývací pokoj, plně vybavená kuchyň s vestavěnými spotřebiči a pracovními plochami z přírodního kamene, toaleta s bidetem, technické zázemí a vstupní chodba. Ve druhém patře se nachází 3 15

ložnice, plně vybavená koupelna a vybavená šatna. Ve třetí úrovni je otevřený podkrovní prostor vhodný pro ložnici, společenskou místnost nebo pracovnu, koupelna se sprchovým koutem a šatna. Byt je zrekonstruován ve vysoké kvalitě za použití italských materiálů. Parkety, dřevěné trámy, dřevěné okenice, bezpečnostní vstupní dveře, pračka, myčka, domácí vrátný. Možnost parkování 300 m od budovy. Podlahová plocha bytu je 189,2 m². Byt je nabízen za 36 900 000 Kč.

Vzorek č. 2 Jedná se o byt, který se nachází v historickém činžovním domě U Zlatého jednorožce z 16. století. Objekt stojí v ulici Lázeňská na Malé Straně. Dům prošel kompletní rekonstrukcí a společné prostory jsou tedy ve velmi dobrém stavu. Bytová jednotka má dvě podlaží. Obývací prostor, kuchyně, toaleta a jedna ložnice se nachází ve spodním podlaží. Dvě ložnice a koupelna jsou pak v podkrovním podlaží. Vybavení bytu je nadstandardní, jsou osazeny masivní dubové podlahy, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči apod. Byt má podlahovou plochu 186 m² a je nabízen za 27 200 000 Kč.

Vzorek č. 3 Jedná se o byt, který se nachází v historickém činžovním domě (Markvartský dům) v Nebovidské ulici na Malé Straně. Objekt nemá výtah. Bytová jednotka je kompletně zrekonstruovaná. Středem bytu je obývací pokoj s krbem a kuchyní a se vstupem na terasu. Z obývacího pokoje se lze dostat přes průchozí pracovnu do hlavní ložnice se dvěma šatnami a koupelnou se sprchovým koutem a toaletou. Byt má dále druhou ložnici pro hosty s koupelnou (sprchový kout, toaleta) a možností samostatného přístupu ze společných prostor domu. Součástí bytu je i vstupní hala se zabudovanými botníky. Povrchy podlah tvoří plovoucí podlaha či vytápěná dlažba v koupelnách. V bytě se nachází také množství vestavěných 16

úložných prostor a plynový kotel. Dům je hlídán domácím vrátným. Podlahová plocha bytu je 138,6 m² + terasa 7 m². Byt je nabízen za 20 000 000 Kč.

SROVNÁVACÍ TABULKA Vzorek č. 1 ul. Hroznová

Vzorek č. 2 ul. Lázeňská

Vzorek č. 3 ul. Nebovidská

Prodejní cena (Kč)

36 900 000

27 200 000

20 000 000

Datum nabídky

14.5.2015

1.4.2015

23.4.2015

Druh transakce

nabídka

nabídka

nabídka

-10%

-10%

-10%

33 210 000

24 480 000

18 000 000

bez DPH

bez DPH

bez DPH

-

-

-

33 210 000

24 480 000

18 000 000

189,2

185,7

138,6

175 529

131 826

129 870

Úprava (Kč)

4 177 579

3 598 837

9 662 338

Cena nemovitosti po úpravě (Kč)

37 387 579

28 078 837

27 662 338

NE

NE

NE

-50 000

-50 000

-50 000

37 337 579

28 028 837

27 612 338

Kvantitativní parametry

Oceňovaná nemovitost

Úprava Cena po úpravě (Kč) Daňové podmínky Úprava (Kč) Cena po úpravě (Kč) Užitná plocha (m²) Jednotková cena (Kč/m²)

Sauna

213

ANO

Uprava (Kč) Cena po úpravě (Kč) Kvalitativní parametry Poloha v rámci města

centrum

stejná

stejná

stejná

Poloha v rámci čtvrti

dobrá

lepší

stejná

horší

Životní prostředí

špatné

stejné

stejné

stejné

Možnost parkování

dobré

stejné

stejné

stejné

Dopravní dostupnost

dobrá

stejné

stejné

stejné

NE

NE

NE

NE

stejné

stejné

stejné

Věcné břemeno

17

Dispozice Památkově chráněno Výtah Terasa

špatná ANO ANO

lepší

lepší

lepší

ANO

ANO

ANO

stejné

stejné

stejné

ANO

NE

NE

stejné

horší

horší

NE

NE

ANO

stejné

stejné

lepší

NE

Architektonické působení

dobré

stejné

stejné

stejné

Konstrukční systém

zděný

zděný

zděný

zděný

stejné

stejné

stejné

Technická stav

dobrý

stejný

stejný

stejný

Energetická náročnost

špatná

stejná

stejná

stejná

nadstandardní

lepší

stejný

stejný

stejné

12x

13x

11x

horší

-

1x

2x

lepší

3x

1x

2x

mezisoučet dílčí hodnocení

+3x

-

-

lepší

stejné

stejné

Cena (Kč)

37 337 579

28 028 837

27 612 338

Vybavenost

Odhad porovnávací hodnoty nemovitosti:

28 mil. Kč

V párové analýze byla zohledněna výše uvedená kvantitativní a kvalitativní cenotvorná kritéria. Vzhledem k tomu, že se jedná o podkrovní byt a tři ložnice bytu jsou umístěny v nejvyšším místě krovu, kde je velmi malá světlá výška a prostor je ještě zmenšen střechou, byla plocha těchto ložnic započítána pouze poloviční výměrou. Jako nejvíce podobná nemovitost se jeví vzorek č. 2. Vzorek č. 1 je kvalitativně lepší než oceňovaná nemovitost a jeho adjustovanou cenu znalec vidí jako nejvyšší možnou pro oceňovanou nemovitost. Adjustovaná cena vzorku č. 3 pak představuje spodní hranici možné porovnávací hodnoty oceňované nemovitosti. Na základě této analýzy znalec navrhuje porovnávací hodnotu nemovitosti ve výši 28 000 000 Kč. POROVNÁVACÍ HODNOTA NEMOVITOSTI JE: 28 000 000 Kč

6.3 Výnosová hodnota nemovitosti Oceňovanou nemovitost lze pronajímat a lze tedy propočtem zjistit výnosovou hodnotu majetku. Pro určení výsledné výnosové hodnoty byly použity výnosy stanovené metodou stabilizovaných výnosů. Při zjišťování příjmů se vychází z údajů obvykle realizovaných 18

pronájmů v místě a čase se zohledněním specifik dané nemovitosti. V současné době jsou nabízeny pronájmy bytů v lokalitě od 200 do 680 Kč/m²/měsíc. Porovnávací analýza nájemného Lokalita

Nabídková cena

Plocha

Nabídková cena

Koef. Nabídky

Poloha

(Kč/měs.)

(m2)

(Kč/m2/měs.)

-

-

-

Koef. Celkem

Upravená cena

-

-

(Kč/m2/měs.)

Technický Vybavení stav

Vlašská, Malá Strana

79 446 Kč

221

359 Kč

0,95

1,00

1,00

1,00

0,95

342 Kč

Hroznová, Malá Strana

60 000 Kč

172

349 Kč

0,95

0,95

1,00

1,00

0,90

314 Kč

Vlašská, Malá Strana

75 000 Kč

175

429 Kč

0,95

1,00

1,00

0,95

0,90

386 Kč

Malostranské náměstí

50 000 Kč

160

313 Kč

0,95

1,00

1,00

1,00

0,95

297 Kč

Průměr z nabídek

362 Kč

335 Kč

Na základě výše uvedené porovnávací analýzy volíme nájemné ve výšky 340 Kč/měsíc/m². Z bezpečnostních důvodů je použit koeficient vyjadřující možnost výpadku nájemného. Tento je stanoven odborným odhadem ve výši 0,95. Od celkových příjmů jsou odečteny náklady spojené s provozem a údržbou nemovitosti, pojištěním, daní z nemovitosti aj. Údaje byly poskytnuty majitelem spolumajitelem nemovitosti panem Janem Hrubantem. Jelikož většina výnosu připadá na pozemek, byl použit výpočet výnosové hodnoty pomocí věčné renty. 1. Vyčíslení hrubého výnosu nemovitosti:

Nájem Kč/měsíc/m²

340 plocha (m²)

235 za rok

958 800

Hrubý výnos za rok celkem (viz tabulka nájemné)

958 800

odborný odhad možné ztráty v příjmu Hrubý výnos za rok celkem Hv =

5%

47 940 910 860

2. Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: Náklady spojené s obhospodařováním nemovitosti je možno zvolit jako relativní odhad nebo absolutní částky. Jelikož byly poskytnuty reálné ekonomické údaje o nemovitosti, budou náklady vyčísleny absolutní částkou.

Položka

Kč/rok

Pojistné (bytu)

12 598

Pojistné (objekt)

2 640

Úklid spol. prostor

2 160

19

Elektřina spol. prostor

720

Odpad

2 160

Správa a ostatní náklady

3 600

Provoz výtahu

1 920

Fond oprav

57 240

Daň z nemovitosti

2 330

Obhospodařovací náklady celkem za rok (viz tabulka náklady)

ON

85 368

3. Čistý výnos ( ČV ) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu. Čistý výnos je v daném případě přisuzován stavbě i pozemku ČVN = Hv - ON =

825 492

Výnosová hodnota (VHN) VHN = V/r

ČV

= čistý výnos nemovitosti

tis.Kč/rok

825

r

= zvolená míra výnosnosti = Výnosová hodnota nemovitosti

% p.a.

5,00%

VHN

VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTI JE: 16 500 000 Kč

20

tis.Kč 16 509 840

7 Závěrečná analýza Rekapitulace zjištěných hodnot: Výnosová hodnota nemovitosti

Porovnávací hodnota nemovitosti

16 500 000 Kč

28 000 000 Kč

• Výnosová hodnota majetku Tato hodnota představuje výnosový potenciál majetku a vyjadřuje optimální možnosti jeho využití. Výnosová hodnota byla stanovena na základě nájmu odhadnutého porovnávací metodou. Nebyly k dispozici nájemní smlouvy na oceňovanou nemovitost. Tyto skutečnosti mohou výslednou hodnotu zkreslit. Největší podíl na výnosu z majetku má exkluzivní poloha přímo v centru Prahy. • Porovnávací hodnota majetku Porovnávací hodnota nemovitosti bývá z uvedených metod oceňování nejoptimálnější. Respektuje stav nabídky a poptávky trhu, disponibilní zdroje investorů, využitelnost a zpeněžitelnost. V případě tohoto ocenění byly pro porovnání dostupné pouze realitní nabídky.

Porovnávací hodnota majetku je výrazně vyšší než výnosová hodnota. To může být dáno faktem, že potenciální investoři jsou pro koupi nemovitosti motivováni spíše užitkem ze samotného vlastnictví a užívání nemovitosti, než jejího ekonomického využívání. Roli v tom může hrát také módní trend vlastnit takovouto exkluzivní nemovitost či spekulační motivy jako investice do budoucna s očekáváním růstu výnosů a ceny nemovitosti. Při vlastním odhadu hodnoty nemovitosti vycházím zejména ze zjištěné porovnávací hodnoty nemovitosti, které dávám největší váhu. Výslednou hodnotu však zhotovitel poníží z důvodů spekulačních rizik a nejisté prognózy do budoucnosti. Navržená hodnota nemovitosti je ve výši:

27 000 000 Kč

21

8 Závěrečný výrok Hodnota oceňované nemovitosti byla k datu ocenění 22. května 2015 stanovena: a) cena obvyklá nemovitosti, činí: 27 000 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: V katastru nemovitostí jsou evidována omezení vlastnického práva viz část 3.5. Tato omezení nejsou uvažována při stanovení tržní hodnoty nemovitosti. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Nejsou d) Výsledná obvyklá cena nemovitosti: -

Bytové jednotky č. 265/16 v bytovém domě č. p. 265 v ulici Malostranské náměstí, který je součástí pozemku parc. č. 13 včetně příslušenství, vše katastrální území Malá Strana, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 1966 činí k 22. květnu 2015:

27 000 000 Kč Slovy: dvacet sedm milionů korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

22

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení §21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společností z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií – ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1081-70/2015 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá:

……………………………………… Ing. Jakub Šrámek

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Josef Jaroš, MBA

V Praze dne 26. 5. 2015

23

10 Přílohy Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha Příloha

č. 1: Usnesení o jmenování znalce č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1966, katastrální území Malá Strana č. 3: Výtah z prohlášení vlastníka č. 4: Předpis platby za daň z nemovitosti č. 5: Předpis platby za pojistné nemovitosti č. 6: Vyúčtování platby za společné části domu č. 7: Fotodokumentace

24

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

25

26

27

Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 1966, katastrální území Malá Strana

28

29

30

Příloha č. 3: Výtah z prohlášení vlastníka

31

32

33

34

35

Příloha č. 4: Předpis platby za daň z nemovitosti

36

37

Příloha č. nemovitosti

5:

Předpis

38

platby

za

pojistné

39

Příloha č. 6: Vyúčtování platby za společné části domu

40

41

Příloha č. 7: Fotodokumentace

42

Dům u Pillardů

Nádvoří domu s výtahem

Společná chodba domu

Vstup do bytu

Koupelna

Sauna

43

Ložnice v nejvyšší úrovní krovu

Ložnice v nejvyšší úrovní krovu

Obývací pokoj se schodištěm do ložnice

Kuchyň

Krb

Pracovna

Toaleta

Komora 44