Planschade(risico)analyse behorende bij ontwerp omgevingsvergunning Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino. Gemeente Amsterdam

Planschade(risico)analyse behorende bij ontwerp omgevingsvergunning Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino Gemeente Amsterdam

Planschade(risico)analyse behorende bij ontwerp omgevingsvergunning Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino Gemeente Amsterdam

Rapportnummer:

211x08205.086985_5

Datum:

19 april 2016

Contactpersoon opdrachtgever:

Holland Casino Amsterdam

Projectteam BRO:

Joost van der Aa, Jasmijn van Tilburg, Piet Zuidhof

Trefwoorden:

Planschade, risicoanalyse, restaurant, Holland Casino, Amsterdam

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 14

Beknopte inhoud:

In deze planschaderisicoanalyse wordt beoordeeld in hoeverre het wijzigen van de juridisch-planologische situatie ten behoeve van de realisatie van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ kan leiden tot reële planschadeclaims. De conclusie is dat er geen reële kans is op planschade

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave

pagina

SAMENVATTING

3

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling 1.3 Verantwoording 1.4 Opbouw rapport

5 5 5 6 6

2. HUIDIGE SITUATIE

9

3. VIGERENDE BESTEMMINGSPLANNEN ‘ZUIDELIJKE BINNENSTAD’ EN ‘BESTEMMINGSPLAN WATER’ 3.1 Bestemming ‘Gemengd-2’

11 12

3.1.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels 3.1.2 Bouwregels 3.2 Bestemming ‘Verkeer’

12 12 13

3.2.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels 3.2.2 Bouwregels 3.3 Bestemming ‘Water’

13 13 13

3.3.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels 3.3.2 Bouwregels

13 14

4. (BOUW)PLAN 4.1 Bestemming ‘Gemengd-2’

15 15

4.1.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels 4.1.2 Bouwregels 4.2 Bouwplan ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino Amsterdam’

5. PLANVERGELIJKING 5.1 Inleiding 5.2 Belanghebbenden 5.3 Planvergelijking

19 19 19 22

5.3.1 Besluit tot wijziging van planologisch regime 5.3.2 Ontstaat er een wijziging van de juridisch-planologische situatie?

Inhoudsopgave

15 15 16

23 23

1

6. PLANSCHADERISICOBEOORDELING 6.1 Schadefactoren woningen

25 25

6.1.2 Vermindering bezonning 6.1.3 Aantasting van de privacy 6.1.4 Geluids-, licht- en stankoverlast 6.1.5 Verkeers- en parkeerdruk 6.2 Schadefactoren overige centrumfuncties

27 27 27 28 29

6.2.1 Bereikbaarheid 6.2.2 Gebruiksmogelijkheden bedrijfslocatie 6.3 Conclusie schadebeoordeling

30 30 30

7. TOEREKENINGSVRAGEN

33

8. CONCLUSIE EN ADVIES

35

BIJLAGEN Algemene aspecten m.b.t. afdeling 6.1 Wro

2

SAMENVATTING Probleemstelling Initiatiefnemer is voornemens om het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ te realiseren. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is de realisatie van het project ruimtelijke en functioneel niet mogelijk. Derhalve zal ten behoeve van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ een omgevingsvergunningproo cedure ex artikel 2.12 eerste lid aanhef en onder a ten 3 Wabo worden doorlopen. In deze planschaderisicoanalyse is beoordeeld in hoeverre het wijzigen van de juridischplanologische situatie ten behoeve van de realisatie van het project kan leiden tot reële planschadeclaims. Conclusie Er is geen reële kans op planschade. Motivering De juridisch-planologische wijziging betreft enerzijds een verruiming van de horecamogelijkheden ter plaatse van het pand van Holland Casino Amsterdam. In de huidige situatie is uitsluitend additionele horeca, verband houdend met de hoofdfunctie als casino, toegestaan. Na de juridisch-planologische wijziging is een zelfstandig restaurant toegestaan. Verder wordt de bebouwing in zeer beperkte mate uitgebreid en wordt een nieuwe, grotere luifel gerealiseerd. De juridisch-planologische wijziging heeft een beperkte toename van de verkeers- en parkeerdruk tot gevolg. Mede gelet op de aard van de omgeving, is er echter geen sprake van reëel planologisch nadeel. Voor het overige heeft de juridisch-planologische wijziging geen relevante gevolgen voor de belanghebbenden in de omgeving. Er is geen sprake van planologisch nadelige gevolgen. Aanbevelingen Wij adviseren om de ruimtelijke procedure voort te zetten zoals gepland.

Samenvatting

3

4

Samenvatting

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding DVPC heeft namens Holland Casino (hierna te noemen: de initiatiefnemer) aan BRO opdracht verstrekt om een planschaderisicoanalyse uit te voeren in verband met het wijzigen van de juridisch-planologische situatie ten behoeve van de realisatie van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ aan het Max Euweplein 62 te Amsterdam. Het project betreft het vestigen van een zelfstandig restaurant in het pand van het Holland Casino, alsmede een kleine uitbreiding van de bebouwing in de vorm van een nieuwe gevelwand met luifel (hierna te noemen: het project (‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’). De locatie van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ (hierna: plangebied) is gelegen binnen de vigerende bestemmingsplannen ‘Zuidelijke binnenstad’ en ‘Bestemmingsplan Water’, ter plaatse van de bestemmingen ‘Gemengd-2’ en ‘Verkeer’ respectievelijk ‘Water’. Op grond van de bestemmingsplannen is de realisatie van het project ruimtelijk en functioneel niet mogelijk. Derhalve zal ten behoeve van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ een omgevingsvergunningproo cedure ex artikel 2.12 eerste lid aanhef en onder a ten 3 Wabo worden doorlopen.

1.2 Vraagstelling Elke ruimtelijke ontwikkeling heeft gevolgen. Een van de mogelijke gevolgen is dat schade wordt toegebracht aan derden. In beginsel moeten derden die schade zelf dragen. Het kan echter voorkomen dat de gevolgen van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling voor derden zo nadelig zijn, dat een tegemoetkoming in de kosten op zijn plaats is. Het gaat daarbij om schade die redelijkerwijs niet ten laste van derden behoort te blijven omdat de schade uitstijgt boven de normale schade die eenieder moet dragen. In zo’n situatie kunnen belanghebbenden bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een aanvraag indienen voor een tegemoetkoming in planschade als gevolg van een wijziging van het juridisch-planologische regime. Wanneer deze aanvraag terecht blijkt, is het college van burgemeester en wethouders ingevolge het bepaalde in artikel 6.1 Wro, en onder de voorwaarden daar genoemd, gehouden de betreffende aanvrager een tegemoetkoming in planschade toe te kennen. In deze risicoanalyse wordt de vraag beantwoord of eventuele planschadeclaims kans van slagen hebben. Initiatiefnemer heeft aan BRO, adviseurs in ruimtelijke ordening, economie en milieu, de opdracht gegeven om deze planschaderisicoanalyse uit te voeren ten aanzien van het aantal en het realiteitsgehalte van eventuele planschadeclaims. De resultaten van de analyse geven de initiatiefnemer de mogelijkheid om zich op deze

Hoofdstuk 1

5

eventuele claims voor te bereiden. Als blijkt dat het aantal reële claims omvangrijk is, kan initiatiefnemer daarop inspelen en eventueel besluiten het (stedenbouwkundig) plan op onderdelen aan te passen en/of een financiële reservering op te nemen in de exploitatieopzet van het project.

1.3 Verantwoording In de onderhavige planschaderisicoanalyse is uitgegaan van de navolgende wetgeving/stukken: • Algemene wet bestuursrecht (Awb); • Wet ruimtelijke ordening (Wro); • De jurisprudentie zoals deze geldend is ten tijde van het opstellen van deze planschaderisicoanalyse; • Bestemmingsplan ‘Zuidelijke binnenstad’, vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam op 27 maart 2012 en onherroepelijk sinds 9 januari 2013; • Bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Water’, vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam op 26 juni 2012; • Ruimtelijke onderbouwing ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ behorende bij de ontwerp-omgevingsvergunning, d.d. 19 april 2016, opgesteld door BRO; • Het bouwplan met tekeningen ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ met projectnummer 1410, d.d. 15 oktober 2015, opgesteld door Hans Ruijssenaars Architecten. Benadrukt dient te worden dat onderhavige planschaderisicoanalyse is opgesteld op basis van voorlopige gegevens. Indien na inwerkingtreding van het nieuwe juridischplanologische regime aanvragen tot vergoeding van planschade worden ingediend, kan een schadebeoordelingscommissie na een diepgaand onderzoek op basis van de definitieve gegevens, het horen van belanghebbenden en een bezichtiging van het object tot een ander oordeel kan komen zowel voor wat betreft de mogelijkheid op vergoeding van planschade als de omvang van deze tegemoetkoming op de peildatum. Voorts kan de besluitvorming en eventueel bezwaar en beroep tot een andere uitkomst leiden. Onderhavige planschaderisicoanalyse dient dan ook enkel als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe juridisch-planologische regime.

1.4 Opbouw rapport Deze planschaderisicoanalyse richt zich op het wijzigen van de juridisch-planologische situatie ten behoeve het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ aan het Max Euweplein 62 te Amsterdam. Daartoe zal in hoofdstuk 2 de huidige, feitelijke situatie worden beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de toekomstige juridisch-

6

Samenvatting

planologische situatie beschreven en wordt in hoofdstuk 4 het vigerende juridischplanologische regime geanalyseerd. De daadwerkelijke planvergelijking vindt plaats in hoofdstuk 5. Mede aan de hand van de planvergelijking wordt in hoofdstuk 6 voorts beoordeeld of er sprake is van schade in de zin van artikel 6.1 Wro. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, komen in hoofdstuk 7 de toerekeningsvragen zoals de voordeelverrekening, voorzienbaarheid van de schade, het normaal maatschappelijk risico en de kwestie of de eventuele schade reeds anderszins is verzekerd aan de orde. Het rapport wordt afgesloten met een conclusie in hoofdstuk 8. In de bijlage is een algemene toelichting opgenomen over planschade, de wettelijke grondslag en de belangrijkste jurisprudentie.

Hoofdstuk 1

7

8

Samenvatting

2.

HUIDIGE SITUATIE

De locatie van het plangebied betreft een gedeelte van het pand aan het Max Euweplein 62 te Amsterdam. De locatie is gelegen in het centrum van Amsterdam, aan de zuidwestrand van het centrum, aan de Singelgracht. Het restaurant is ook georiënteerd op de Singelgracht en de daarachter gelegen Stadshouderskade. De ligging van het plangebied wordt weergegeven in figuur 1.

Figuur 1: Ligging plangebied ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’

Het pand van het Holland Casino Amsterdam is een markant en herkenbaar gebouw. Het plangebied betreft echter uitsluitend het gedeelte van het gebouw dat als restaurant is ingericht, met de bijbehorende ruimten, alsmede de uitbreidingsruimte. De uitbreidingsruimte betreft een onderdeel van het verblijfsgebied tussen het casino en de gracht. Dit gebied vormt een looproute tussen het Max Euweplein en de Leidsekade, maar wordt momenteel slechts beperkt als looproute gebruikt. De huidige situatie alsmede de begrenzing van het plangebied worden weergegeven in figuren 2 en 3.

Hoofdstuk 2

9

Figuur 2: Weergave van de huidige situatie en begrenzing van het plangebied

Figuur 3: Weergave van het pand van Holland Casino Amsterdam en de luifel in de huidige situatie

10

Samenvatting

3.

VIGERENDE BESTEMMINGSPLANNEN ‘ZUIDELIJKE BINNENSTAD’ EN ‘BESTEMMINGSPLAN WATER’ In het plangebied vigeren de bestemmingsplannen ‘Zuidelijke binnenstad’ en ‘Bestemmingsplan Water’. Laatstgenoemd bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op een klein gedeelte in de noordwesthoek van het plangebied, waar de nieuwe luifel deels boven het water uitsteekt.

Figuur 4: Uitsnede vigerende bestemmingsplannen ‘Zuidelijke binnenstad’ (links) en ‘Bestemmingsplan Water’ (rechts)

In het bestemmingsplan ‘Zuidelijke binnenstad’ heeft de betreffende locatie van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ voor het grootste deel de bestemming ‘Gemengd-2’. Verder gelden de volgende bestemmingen en aanduidingen: • Enkelbestemming ‘Verkeer’ ter plaatse van de uitbreiding van de bebouwing en een deel van de nieuwe luifel; • Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 10’ in het gehele plangebied; • Dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ in het gehele plangebied; • Voor een klein deel van het plangebied geldt de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – orde 2’ (blauwe vlak in figuur 4). In het overige deel van het plangebied binnen de bestemming ‘Gemengd-2’ is de maatvoeringsaanduiding maximum bouwhoogte 16 m. opgenomen. In het gedeelte van het plangebied waar het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Water’ vigerend is, geldt de bestemming ‘Water’ met de functieaanduiding ‘steiger’, alsmede de dubbelbestemmingen ‘Waterstaat – Waterkering’, Waarde – Archeologie 9’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’.

Hoofdstuk 3

11

3.1 Bestemming ‘Gemengd-2’ Ten aanzien van de bestemming ‘Gemengd-2’ gelden de navolgende relevante regels. 3.1.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels De voor ‘Gemengd-2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: - Kantoren met baliefunctie en kantoren zonder baliefunctie; - Voorzieningen met inbegrip van additionele horeca (zijnde horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie en ten behoeve van deze hoofdfunctie worden uitgevoerd), met uitzondering van kinderdagopvang en automatenhallen. Maximale oppervlakte 1.000 m² per voorziening, dan wel de bestaande oppervlakte indien groter; - Galeries; - Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening, uitsluitend in de eerste bouwlaag, met uitzondering van bebouwing op hoeken van grachten met straten; - Bedrijven van milieucategorie 1 en 2, zoals opgenomen in de bijbehorende Staat van Inrichtingen; - Bedrijfswoningen/dienstwoningen; - Casino, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘casino’. Deze aanduiding ontbreekt in de verbeelding bij dit bestemmingsplan. Dit betreft echter een kennelijke fout. In deze planschaderisicoanalyse wordt er derhalve van uitgegaan dat een casino binnen het plangebied is toegestaan; - Inpandige en ondergrondse parkeervoorzieningen, voor zover het bestaande voorzieningen betreft waarvoor een onherroepelijke garagevergunning is verleend; - Inpandige fietsenstallingen in de eerste bouwlaag en de daaronder gelegen bouwlaag; - Openbare nutsvoorzieningen; - Voorzieningen ten behoeve van ondergrondse warmte- en koudeopslag; - Tuin. 3.1.2 Bouwregels Op de verbeelding zijn twee bouwaanduidingen opgenomen: het noordelijke deel van het plangebied heeft de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – orde 2’ en het overige gedeelte de aanduiding ‘maximale bouwhoogte: 16m’. Er is geen bouwvlak opgenomen. Voor het bouwen binnen deze bestemming gelden de volgende relevante regels. - De voorgevel van gebouwen mag aan de straatzijde uitsluitend op de bestemmingsgrens (voorgevelrooilijn) worden gesitueerd; - De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,50 meter ten opzichte van de vloer van deze bouwlaag;

12

Samenvatting

-

Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – orde 2’ geldt ten hoogste de bestaande goot- en bouwhoogte als maximale goot- en bouwhoogte; In het overige gedeelte geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter; De maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 2 meter.

3.2 Bestemming ‘Verkeer’ 3.2.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: - Rijwegen; - Ongebouwde parkeervoorzieningen; - Straatmeubilair; - Fiets- en voetpaden; - Pleinen; - Speelvoorzieningen; - Groen; - Openbare nutsvoorzieningen; - Behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van stoepen; - Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van aansluitingen op nutsvoorzieningen, uitsluitend ten dienste van woonboten; - Voorzieningen ten behoeve van ondergrondse warmte- en koudeopslag; - Ongebouwde terrassen, met inachtneming van ander gemeentelijke regelgeving; - Evenementen, met inachtneming van andere gemeentelijke regelgeving. 3.2.2 Bouwregels Uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming zijn toegelaten. De maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt 3,5 meter. In het plangebied zijn geen gebouwde terrassen en luifels toegestaan. Luifels die aanwezig zijn ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan ‘Zuidelijke binnenstad’ mogen geheel worden vernieuwd doch niet worden vergroot.

3.3 Bestemming ‘Water’ 3.3.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels Binnen de bestemming ‘Water’ zijn de gronden onder andere bestemd voor: - Waterberging, waterwegen, de waterhuishouding en waterstaatsdoeleinden;

Hoofdstuk 3

13

-

Steigers ter plaatse van de aanduiding ‘steiger’. Deze mogen uitsluitend worden gebruikt als publieke of semipublieke verblijfsruimte; Ongebouwde afmeerplaatsen voor pleziervaartuigen; Evenementen, met inachtneming van andere gemeentelijke regelgeving.

3.3.2 Bouwregels Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan ter plaatse van het plangebied. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn wel toegestaan, maar uitsluitend ten dienste van de bestemming. De maximale bouwhoogte bedraagt 2 meter, dan wel een bestaande hogere bouwhoogte. Voor steigers bedraagt de maximale oppervlakte de bestaande oppervlakte.

14

Samenvatting

4.

(BOUW)PLAN Het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ wordt gerealiseerd op basis van de concept ruimtelijke onderbouwing ‘Restaurant aan de Singelgracht Amsterdam’. Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld op basis van het bouwplan ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino Amsterdam’. De bestemming blijft ‘Gemengd-2’, echter de bouw- en gebruiksregels ter plaatse van het plangebied wijzigen en het bestemmingsvlak wordt in zeer beperkte mate uitgebreid ter plaatse van de huidige bestemming ‘Verkeer’. Na de juridisch-planologische wijziging zijn de gronden binnen het plangebied geheel bestemd als ‘Gemengd-2’, met dien verstande dat horeca van categorie 4 op de eerste bouwlaag is toegestaan, met een maximale oppervlakte van 500 m². Daarnaast wordt de luifel iets vergroot; deze past niet binnen de bestemming ‘Verkeer’ (bestemmingsplan ‘Zuidelijke Binnenstad’) en ‘Water’ (bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Water’)

4.1 Bestemming ‘Gemengd-2’ Ten aanzien van de bestemming ‘Gemengd-2’ gaan de navolgende gewijzigde regels gelden. 4.1.1 Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels Zelfstandige horeca van categorie 4 is toegestaan op de eerste bouwlaag, met een maximale oppervlakte van 500 m². Dit betreft horecabedrijven die tot hoofddoel hebben het voor consumptie ter plaatse verstrekken van in hoofdzaak ter plaatse bereide maaltijden en van in hoofdzaak ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische, zwak- en niet-alcoholische dranken. Onder horeca categorie 4 worden in elk geval begrepen restaurants, lunchrooms, koffiehuizen en ijssalons. 4.1.2 Bouwregels Bouwkundig vinden er twee wijzigingen plaats in strijd met de geldende bouwregels: - De bebouwing van de bestaande serre wordt aan twee zijden in beperkte mate uitgebreid (zie figuur 4). De oppervlakte van de uitbreidingen bedraagt gezamenlijk ca. 9 m². - De bestaande luifel wordt vervangen door een grotere, glazen luifel (zie figuur 5). De bouwhoogte van de luifel wijzigt niet.

Hoofdstuk 4

15

4.2 Bouwplan ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino Amsterdam’ Voor de beoordeling of er mogelijk sprake is van planschaderisico’s dient te worden onderzocht of sprake zal zijn van een wijziging van het juridisch-planologische regime waardoor belanghebbenden in een nadeliger positie komen te verkeren, ten gevolge waarvan zij schade zullen gaan lijden. Hiertoe dient het toekomstige juridischplanologische regime te worden vergeleken met het voordien geldende regime. Daarbij is niet het bouwplan of stedenbouwkundig plan van belang, doch dient te worden uitgegaan van een maximale invulling van beide planologische regimes. Echter omdat in dit geval een omgevingsvergunningprocedure wordt doorlopen, waarbij de toekomstige situatie is afgestemd op het concrete (bouw)plan van de initiatiefnemer, geeft een beschrijving van het bouwplan in casu een duidelijk beeld van de toekomstige situatie.

Figuur 5: Uitbreiding van de bebouwing (boven: bestaande toestand; onder: nieuwe situatie)

16

Hoofdstuk 4

Figuur 6: Vergelijking bestaande (boven) en nieuwe luifel (onder)

Hoofdstuk 4

17

Figuur 7: In groen weergegeven het deel van het pand dat voor horeca wordt gebruikt, inclusief aanverwante ruimten. Max. ca. 500 m² hiervan wordt gebruikt als zelfstandig restaurant (ca. 730 m2 met ondersteunende ruimtes).

18

Hoofdstuk 4

5.

PLANVERGELIJKING 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk vindt de daadwerkelijke planvergelijking plaats. Allereerst wordt in paragraaf 5.2 bepaald wie mogelijk belanghebbenden zijn. Dit gebeurt aan de hand van het belanghebbendenbegrip zoals dat in artikel 1:2 Awb verwoord is. In het kort betekent dit dat degene wiens belang rechtstreeks betrokken is bij een besluit, belanghebbende is. Voor meer informatie omtrent het belanghebbendenbegrip verwijzen wij naar de bijlage. Vervolgens worden de vigerende en de toekomstige juridisch-planologische regimes vergeleken. Hierbij spelen twee vragen een rol: • Wordt het vigerende regime gewijzigd door een besluit dat is genoemd in artikel 6.1 Wro? • Ontstaat er een nadeligere planologische situatie? Bij de beoordeling van de vraag of er een nadeligere planologische situatie ontstaat, moet zowel voor de oude als voor de nieuwe planologische situatie uitgegaan worden 1 van hetgeen planologisch maximaal mogelijk is. De feitelijke situatie is in beginsel niet relevant. Slechts indien realisatie van bouwmogelijkheden feitelijk onmogelijk is of anderszins vaststaat dat realisering niet zal plaatsvinden, kan met de planologische mogelijkheden geen rekening worden gehouden. Daarna wordt beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling leidt tot een nadeligere planologische situatie en of deze schade in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komt. Het gaat hierbij uitsluitend om materiële schade, dat wil zeggen dat de schade in geld uit te drukken moet zijn, zoals bijvoorbeeld de waardevermindering van een woning.

5.2 Belanghebbenden De Wet ruimtelijke ordening kent alleen belanghebbenden het recht toe op schadevergoeding wegens geleden planschade. Het feit dat de wet een recht op tegemoetkoming toekent aan belanghebbenden en niet slechts de eigenaar van de grond waarop het juridisch-planologisch regime wordt gewijzigd, zegt meteen iets over de aard van de schade die voor vergoeding in aanmerking komt. In de literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen directe en indirecte schade. Directe schade betreft de schade die wordt veroorzaakt door een wijziging van het planologisch regime ten aanzien van de eigen gronden. De regels van het planologisch regime bepalen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van een perceel. Met een planologisch nadelige wijziging van de gebruiksmogelijkheden van 1

ABRS 9-4-2003, BR 2003, p. 969 (Waterland).

Hoofdstuk 5

19

de eigen gronden wordt de gebruiksvrijheid van de eigenaar direct beperkt. Ook planologische wijzigingen van de gronden van nabijgelegen percelen kunnen echter de waarde nadelig beïnvloeden. Daarbij gaat het om een vermindering van het genot of nut van de gronden. Het gaat dan om zogenaamde indirecte schade. Voor onderhavig planschaderisicoanalyse komt het er dus in de eerste plaats op aan vast te stellen wie belanghebbenden zijn in de zin van de wet. Het belanghebbendenbegrip moet niet te eng worden uitgelegd. Als uitgangspunt geldt dat enkel het feit dat iemand schade lijdt of kan lijden, hem of haar tot belanghebbenden maakt. De gronden binnen het plangebied zijn eigendom van de initiatiefnemer (zie figuur 8, waarin de eigendomsgrenzen ter verduidelijking zijn weergegeven).

Figuur 8: Eigendom van de initiatiefnemer (bron: https://bagviewer.kadaster.nl)

Hiermee wordt duidelijk dat belanghebbenden slechts een potentiële claim zullen hebben voor zover het gaat om indirecte schade. De belangen van belanghebbenden kunnen zeer uiteenlopen. Zo kunnen bijvoorbeeld nabijgelegen bedrijven, detailhandelsfuncties

20

Hoofdstuk 5

en kantoren schade lijden door inkomensderving enerzijds of waardedaling van de locatie anderzijds. Voor omwonenden wijst de praktijk uit dat vooral vermindering van het woongenot door aantasting van het woon- en leefklimaat, en de daarmee gepaard gaande waardevermindering van de woning, tot een aanspraak op schadevergoeding kunnen leiden. Het plangebied is gelegen in de binnenstad van Amsterdam en in de directe omgeving bevinden zich diverse functies. Ten westen en ten zuiden van het plangebied loopt de Singelgracht, met daarachter openbaar gebied en de weg Stadhouderskade. Pas aan de andere kant van de Stadhouderskade bevinden zich potentieel belanghebbende functies. De afstand van het plangebied tot deze panden is ruim 75 meter. Gezien deze afstand en de aard en omvang van de juridisch-planologische wijziging alsmede het tussengelegen openbaar gebied en de Stadhouderskade, heeft de juridisch-planologische wijziging geen invloed op deze functies en op de waarde van deze panden. De eigenaren/gebruikers van deze panden worden dan ook niet als belanghebbenden aangemerkt in het kader van deze planschaderisicoanalyse. Ten noorden en oosten van het plangebied bevinden zich panden op kortere afstand. De eigenaren/gebruikers van enkele van deze panden kunnen als belanghebbenden worden aangemerkt in het kader van deze planschaderisicoanalyse. Het betreft de eigenaren/exploitanten van de hierna opgesomde panden. In de opsomming worden de functies weergegeven. De nummering correspondeert met de nummering in figuur 9, waaruit de ligging ten opzichte van het plangebied blijkt. 1. Leidsekade 103, 104, 106 en 107 (woningen). 2. Max Euweplein 10-58 (diverse centrumfuncties, waaronder winkels en kantoren; ook bevindt zich één woning (Max Euweplein 21) aan de oostkant van deze bebouwing. De eigenaar van deze woning is gezien de situering ten opzichte van het plangebied echter niet als belanghebbende aan te merken). 3. Max Euweplein 60 (horeca). 4. Max Euweplein 65-73 (woningen).

Hoofdstuk 5

21

1

2

3

4

Figuur 9: Weergave belanghebbenden bij het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’

5.3 Planvergelijking Nu is vastgesteld wie belanghebbenden zijn in het kader van deze planschade(risico)analyse, is het noodzakelijk om te bepalen of er sprake is van schade in de zin van artikel 6.1 Wro. Van (mogelijke) planschade is sprake als is voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. het planologisch regime is gewijzigd door een in artikel 6.1 Wro genoemd besluit; 2. door deze wijziging is een nadeliger planologische situatie ontstaan.

22

Hoofdstuk 5

Derhalve zal eerst worden onderzocht of het planologische regime als beschreven in hoofdstuk 3 een in artikel 6.1 Wro genoemd besluit betreft en vervolgens of deze leidt tot een wijziging van de juridisch-planologische situatie ter plaatse van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’. Vervolgens zal in hoofdstuk 6 beoordeeld worden of door deze wijziging een nadeliger planologische situatie zal ontstaan die mogelijk tot schade leidt voor belanghebbenden. 5.3.1 Besluit tot wijziging van planologisch regime Artikel 6.1 Wro geeft slechts recht op vergoeding van schade die wordt veroorzaakt door de in dat artikel genoemde besluiten en maatregelen. Het project kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan. In dit geval zal een omgevingsvergunningprocedure ex artikel 2.1 eerste lid onder c Wabo worden doorlopen. Artikel 6.1 lid 2 Wro bepaalt dat een dergelijke oorzaak de gemeente schadeplichtig kan maken. Het vigerende geldend planologisch regime wordt in dit geval dus gewijzigd door een in artikel 6.1 Wro genoemd besluit. De volgende vraag die beantwoord moet worden om te bepalen of er sprake is van schade in de zin van artikel 6.1 Wro, is of de nieuwe planologische situatie een wijziging van het juridisch-planologisch regime ter plaatse van de projectlocatie tot gevolg zal hebben. 5.3.2 Ontstaat er een wijziging van de juridisch-planologische situatie? Om te kunnen beoordelen of de nieuwe juridisch-planologische situatie gewijzigd wordt ter plaatse van de projectlocatie, wordt het vigerende planologisch-juridische regime vergeleken met het planologisch-juridische regime van de oorzaak als bedoeld in artikel 6.1. Wro. Het gaat bij deze vergelijking blijkens vaste jurisprudentie niet om de feitelijke situatie, maar om hetgeen juridisch maximaal kan worden gerealiseerd onder de onderscheiden planologische regimes, ongeacht of deze mogelijkheden ook geheel zijn benut. Er moet dus worden gekeken naar de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden die de achtereenvolgende planologische regimes bieden (dit is exclusief de eventueel in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, afwijkingsbevoegdheden of nadere eisen). Op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘Zuidelijke binnenstad’ is binnen het plangebied een diversiteit aan functies toegestaan, waaronder een casino, additionele (ondergeschikte en aan de hoofdfunctie verbonden) horeca, kantoren met baliefunctie, galeries, etc. Een klein gedeelte van het plangebied heeft de bestemming ‘Verkeer’, waar onder meer ongebouwde terrassen, bestaande gebouwde terrassen en straten zijn toegelaten. Tenslotte heeft een klein gedeelte van het plangebied, waar het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Water’ vigeert, de bestemming ‘Water’. Hier zijn uitsluitend waterhuishoudkundige functies, evenementen en de bestaande steigers toegestaan. De steiger mag uitsluitend gebruikt worden als publieke of semi-publieke verblijfsruimte.

Hoofdstuk 5

23

Het gebruik wijzigt in die zin dat niet langer uitsluitend additionele horeca binnen de bestemming ‘Gemengd-2’ is toegestaan, maar tevens (zelfstandige) horeca van categorie 4 (restaurant) met een maximale oppervlakte van 500 m² op de eerste bouwlaag. Daarnaast wordt de bestemming ‘Gemengd-2’ in beperkte mate (ca. 9 m²) vergroot. Ter plaatse van de bestemming ‘Verkeer’ zal een ongebouwd terras worden geëxploiteerd. Dit is in overeenstemming met deze bestemming en is derhalve in het kader van deze planschaderisicoanalyse niet van belang. Qua bebouwing zijn er twee wijzigingen. 1. een uitbreiding van de bebouwing aan twee kanten met in totaal ca. 9 m². Dit past niet binnen de bestemming ‘Verkeer’; 2. een uitbreiding van de luifel, aan drie zijden. Deze past niet binnen de bestemming ‘Verkeer’, omdat de bestaande luifel niet mag worden vergroot en komt daarnaast deels boven het water ter plaatse van de bestemming ‘Water’ te liggen. Dit is niet in overeenstemming met de bestemming ‘Water’ Tenslotte is het aspect cultuurhistorie nog van belang. De bebouwing ter plaatse van de ‘specifieke bouwaanduiding – orde 2’ wijzigt niet. Wel wordt de luifel uitgebreid voor dit gebouw. De criteria van de wijzigingsbevoegdheden uit de bestemmingsplannen ‘Zuidelijke binnenstad’ en ‘Bestemmingsplan Water’ (respectievelijk artikel 29.6 en artikel 4.6) dienen daarmee in acht te worden genomen. Het toekomstige juridisch-planologische regime is afgestemd op dit concrete bouwplan en de gewenste gebruikswijziging.

24

Hoofdstuk 5

6.

PLANSCHADERISICOBEOORDELING Uit de planvergelijking komt naar voren dat de juridisch-planologische situatie ter plaatse van de locatie van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ zal wijzigen. In het navolgende zal worden beoordeeld of deze wijzigingen ook daadwerkelijk tot een verslechtering leiden voor belanghebbenden. Bij het bepalen van het planologisch nadeel moeten de (gebruiks- en bouw)mogelijkheden en mogelijke bijkomende effecten zeer secuur in beeld worden gebracht. Een lichte mate van planologische verslechtering kan alleen maar een lichte mate van schade tot gevolg hebben. In de praktijk is globaal een driedeling ontstaan in ernst 2 en dus omvang van schade: lichte, gemiddelde en ernstige schade. De schade is geringer bij slechts een enkele, beperkte schadefactor dan bij een cumulatie van schadefactoren, dan wel een ingrijpende schadefactor; dan is er sprake van gemiddelde schade. Bij ernstige schade is sprake van meerdere schadefactoren die ingrijpend zijn dan wel één schadefactor in zeer ingrijpende mate. Wij zullen voor belanghebbenden nagaan of er sprake is van schade en zo ja, in welke mate. Zoals aangegeven in paragraaf 5.2 verschillen de potentiële schadefactoren van woningen met die van andere centrumfuncties zoals bedrijven, horeca, kantoren en detailhandel. Daarom worden beide afzonderlijk behandeld.

6.1 Schadefactoren woningen Of het wijzigen van de juridisch-planologische situatie ook daadwerkelijk tot een verslechtering leidt voor de eigenaren/bewoners van de omliggende woningen, wordt onder meer beoordeeld op grond van de mate waarin het woongenot vermindert. Vermindering van het woongenot door aantasting van het woon- en leefklimaat ten gevolge van een planologische wijziging kan tot schadeplichtigheid van de gemeente leiden. Dit kan enigszins worden geconcretiseerd. Uit de jurisprudentie blijkt namelijk dat de volgende factoren tot schadevergoeding kunnen leiden: - vermindering van uitzicht; - vermindering van bezonning in de achtertuin; - aantasting van privacy; - toename van licht-, geluids- en stankoverlast; - toename van verkeers- en parkeerdruk. De hiervoor beschreven factoren moeten in samenhang worden bezien. Cumulatie van deze factoren kan zorgen voor vermindering van het woongenot, ook al veroorzaken zij 3 afzonderlijk bezien wellicht geen hinder.

2 3

Ruimtelijke Ordening en Bouw, jaargang 13 – 2004, nr. 3, p. 1 e.v. Vgl. ABRS 28 november 1996, BR 1998/313.

Hoofdstuk 6

25

De belanghebbende woningen betreffen de panden Leidsekade 103-107 ten noorden en Max Euweplein 65-73 ten zuidoosten van het plangebied. Deze bevinden zich op respectievelijk ca. 7m en ca. 30m afstand van het plangebied. Het betreft in totaal 9 woningen. 6.1.1 Vermindering van uitzicht Bij het beoordelen van de vraag of belanghebbenden een vermindering van uitzicht ervaren is van belang om na te gaan of vanuit de woningen van de belanghebbenden zicht bestaat op de plaatsen waar de uitbreiding van de bebouwing en de luifel plaatsvinden. Dit is niet het geval, zoals blijkt uit de onderstaande figuur. De tussenliggende bebouwing heeft een hoogte van minimaal 16 meter en is hoger dan de uit te breiden bebouwing, waardoor het zicht richting de uitbreiding reeds wordt ontnomen.

Figuur 10: Zichtlijnen vanuit omliggende woningen. In rood is weergegeven waar de uitbreiding van de bebouwing plaatsvindt.

26

Hoofdstuk 6

Ten gevolge van de wijziging van de juridisch-planologische situatie zal er derhalve geen wijziging wat betreft het uitzicht vanuit de woningen ontstaan. De eigenaren/bewoners van de woningen zullen dientengevolge niet in een nadeliger planologische situatie komen te verkeren. Er is geen reële kans op planschade. 6.1.2 Vermindering bezonning Ten gevolge van het wijzigen van de juridisch-planologische situatie zal er geen vermindering van de bezonning van de omliggende woningen ontstaan. De uitbreiding van de bebouwing en de luifel is dusdanig beperkt dat er geen sprake is van een wezenlijke toename van schaduwwerking. Bovendien vinden de uitbreidingen uitsluitend plaats aan de westgevel van de bebouwing. Deze is niet maatgevend voor de schaduwwerking op de woningen aan de Leidsekade en het Max Euweplein. De eigenaren/bewoners van de woningen zullen dientengevolge niet in een nadeliger planologische situatie komen te verkeren waardoor geen reële kans op planschade ontstaat. 6.1.3 Aantasting van de privacy De juridisch-planologische wijziging voorziet niet in een uitbreiding van functies die een aantasting van de privacy tot gevolg hebben. Ook worden er geen nieuwe functies mogelijk gemaakt die gevolgen hebben voor de privacy van omwonenden. Volledigheidshalve wordt ook nog opgemerkt dat er vanuit het restaurant geen zicht bestaat op de woningen. De eigenaren/bewoners van de woningen zullen dientengevolge niet in een nadeliger planologische situatie komen te verkeren waardoor geen reële kans op planschade ontstaat. 6.1.4 Geluids-, licht- en stankoverlast De gebruiksverandering van uitsluitend additionele horeca naar zelfstandige horeca van categorie 4, levert geen wezenlijke toename van geluids-, licht en stankoverlast op. De aard en omvang van het gebruik blijven immers nagenoeg gelijkwaardig. Dergelijke horecavoorzieningen behoren tot milieucategorie 1 (VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’, editie 2009). Er is weliswaar feitelijk sprake van enige intensivering van het gebruikt, maar onder het huidige juridisch-planologische regime zijn reeds functies van milieucategorie 2 toegestaan (casino, bedrijven). Deze zijn en blijven maatgevend voor de overlast ten aanzien van de omliggende woningen. Er worden ook geen nieuwe overlast veroorzakende functies toegevoegd. Derhalve kan worden geconcludeerd er geen sprake zal zijn van een toename van de overlast.

Hoofdstuk 6

27

De eigenaren/bewoners van de woningen zullen dientengevolge niet in een nadeliger planologische situatie komen te verkeren waardoor geen reële kans op planschade ontstaat. 6.1.5 Verkeers- en parkeerdruk Een zelfstandig restaurant betekent dat niet langer uitsluitend personen die tevens een bezoek aan de hoofdfunctie (casino) brengen, van het restaurant gebruik zullen maken. Dit betekent dat er sprake zal zijn van een publieksaantrekkende werking. Huidige situatie Huidige verkeersgeneratie De verkeersgeneratie wordt berekend aan de hand van CROW kencijfers, op grond daarvan geldt een minimale verkeersaantrekkende werking van 11,9 motorvoertuigbewe2 gingen per etmaal (mvt/etm) per 100 m bvo. De totale oppervlakte waar de functiewijzi2 ging voor geldt bedraagt 730 m . Dit resulteert in een minimale verkeersaantrekkende werking van 87 mvt/etm. Parkeersituatie en parkeerplaatsen In de huidige situatie parkeren gebruikers van het Holland Casino in het openbaar gebied of in een van de parkeergarages in de omgeving van het plangebied. Dit betreffen Q-park Parking Byzantium, Tesselschadestraat 1G. Openingstijden: 24 uur per dag. Of bij Qpark Parkeergarage Museumplein, vlakbij het Rijksmuseum. Het Holland Casino kent geen eigen parkeerplaatsen. De functie casino vraagt volgens de CROW om 4,8 par2 keerplaatsen per 100 m bvo, voor deze functie zijn dus 35 parkeerplaatsen nodig. Toekomstige situatie Verkeersgeneratie Het CROW kent geen cijfers met betrekking tot verkeersaantrekkende werking van een restaurant. In het kader van voorliggende ontwikkeling gaat het om de vraag de verkeersgeneratie van de huidige functie (casino) redelijkerwijs groter is dan die van een restaurant. Het eerste dat daarbij in overweging moet worden genomen is dat een casino een groot verzorgingsgebied kent. Er zijn immers maar een select aantal casino’s met de omvang, bekendheid en kwaliteit van het Holland Casino. De aantrekkingskracht overstijgt de gemeente Amsterdam. Hierdoor is het aanlokkelijk voor bezoekers om de auto te pakken. Om enigszins een beeld te kunnen vormen van de verkeersaantekkende werking kan worden gekeken naar het aantal parkeerplaatsen dat nodig is en dan in relatie tot de 2 bezoekduur. Volgens de CROW zijn er minimaal 8 parkeerplaatsen per 100 m bvo nodig. Daarbij wordt aangegeven dat er een zeer ruime marge in acht moet worden genomen. In voorliggend geval kan gesteld worden dat er een marge naar beneden redelijk is.

28

Hoofdstuk 6

Een restaurant, zoals de initiatiefnemer beoogt, heeft een sterk op de stad gerichte focus. Dit betekent dat het hoofdzakelijk bezocht wordt door mensen die al in de stad aanwezig zijn, bewoners, toeristen of andere passanten. Zij zullen hierdoor relatief vaak vervoersmiddelen als de tram of de fiets gebruiken en de auto laten staan. De parkeerbehoefte kan dus sterk naar beneden worden gesteld, er wordt uitgegaan van 3 parkeerplaatsen 2 per 100 m . Omdat het een restaurant uit de hogere klasse is zullen er gemiddeld 1,5 tafelwissels per avond zijn. Dit zou dan op een theoretische verkeersaantrekkende werking van 6 ver2 keersbewegingen per 100 m leiden. Hiermee is de verkeersaantrekkende werking dus lager dan die van het casino, te weten 6 x 7,3 = 43,8 mvt/etm. Er kan dan ook redelijkerwijs worden aangenomen dat het restaurant geen negatieve effecten op het verkeer heeft. Parkeerbehoefte In de vorige paragraaf is aangegeven dat de parkeerbehoefte van een restaurant neer2 komt zoals op voorliggende locatie kan worden geschat op 3 parkeerplaatsen per 100 m bvo. Dit resulteert in een theoretische parkeerbehoefte van 22 parkeerplaatsen voor motorvoertuigen. Het aantal benodigde parkeerplaatsen van het restaurant ligt dus lager dan die van de huidige casinofunctie. Dit heeft een positief effect op de parkeersituatie. Net zoals in de huidige situatie zal men gebruik kunnen maken van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Naast het voorgaande is ook de behoefte aan fietsparkeerplaatsen van belang. In de directe omgeving van het plangebied bij het Max Euweplein is de fietspuntstalling Paradiso gelegen. Met een capaciteit van 280 plaatsen biedt deze bewaakte stalling voldoende gelegenheid voor het stallen van fietsen voor bezoekers van het restaurant. Daarnaast wordt op korte termijn een ondergrondse fietsenstalling gerealiseerd ter plaatse van het Kleine Gartmanplantsoen. Omdat sprake is van een beperkte verkeersaantrekkende werking van het nieuwe zelfstandige restaurant (zie hierboven), is het aannemelijk dat dit evenzo geldt voor het fietsverkeer. Veel bezoekers van het restaurant zullen bovendien gebruik maken van openbaar vervoer of taxi om bij deze nieuwe functie te geraken. Conclusie aspect verkeer en parkeren Gezien de beschreven omstandigheden is er geen sprake van een toename van de verkeers- en parkeerdruk op de omgeving. Er is geen reële kans op planschade vanwege dit aspect.

6.2 Schadefactoren overige centrumfuncties In de omgeving bevinden zich diverse centrumgerelateerde functies, zoals horeca, detailhandel, bedrijven en kantoren, waarvan sommige op zeer korte afstand. Kunnen de

Hoofdstuk 6

29

eigenaren van deze percelen aanspraak maken op planschadevergoeding als gevolg van inkomensderving enerzijds en waardevermindering van de bedrijfslocatie anderzijds? Voor niet-woonfuncties zoals bedrijvigheid en horeca zijn de aspecten als beschreven in 6.1 niet of in mindere mate van belang, met uitzondering van de verkeer- en parkeersdruk. Voor dergelijke functies zijn met name de bereikbaarheid en de gebruiksmogelijkheden van de locatie (in het kader van de milieuzonering) van belang. 6.2.1 Bereikbaarheid In par. 6.1.5 is ingegaan op de gevolgen van de juridisch-planologische wijziging op het gebied van verkeer en parkeren. Geconcludeerd is daar, dat een zelfstandig restaurant van maximaal 730 m² bvo niet leidt tot een toename van de parkeerbehoefte en van verkeersbewegingen. Er valt geen onevenredige parkeerhinder te verwachten, die van invloed kan zijn op de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de omliggende functies. Ten gevolge van het wijzigen van de juridisch-planologische situatie zal de bereikbaarheid van de omliggende functies dan ook niet in wezenlijke zin wijzigen. De eigenaren/exploitanten van de omliggende panden komen niet in een nadeliger planologische situatie te verkeren. Er is geen reële kans op planschade. 6.2.2 Gebruiksmogelijkheden bedrijfslocatie Het toevoegen van gevoelige functies kan van invloed zijn op de gebruiksmogelijkheden van omliggende locaties. De onderhavige juridisch-planologische wijziging voorziet echter niet in nieuwe gevoelige functies of uitbreiding van gevoelige functies. Een restaurant behoort daartoe niet. De juridisch-planologische wijziging heeft dan ook geen invloed op de gebruiksmogelijkheden van nabijgelegen functies. Er is derhalve geen reële kans op planschade aanwezig.

6.3 Conclusie schadebeoordeling Concluderend kan gesteld worden dat de belanghebbenden van de: 1. Woningen Leidsekade 103, 104, 106 en 107; 2. Centrumfuncties aan het Max Euweplein 10-58; 3. Horecagelegenheid aan het Max Euweplein 60 en 4. Woningen Max Euweplein 65-73; niet in een (wezenlijk) nadeliger juridisch-planologische situatie komen te verkeren. Er is sprake van een geringe toename van verkeersbewegingen en parkeerbehoefte rondom

30

Hoofdstuk 6

het plangebied, maar dit levert geen reëel planologisch nadeel op. Wat betreft de overige relevante aspecten is er geen sprake van planologisch nadeel. Cumulatie van de schadefactoren resulteert in de beoordeling dat er geen reële kans op planschade is.

Hoofdstuk 6

31

32

Hoofdstuk 6

7.

TOEREKENINGSVRAGEN Nu uit de beoordeling van de mogelijke planschade naar voren komt dat er geen reële kans op planschade is, behoeven de toerekeningsvragen zoals voordeelverrekening, voorzienbaarheid, het maatschappelijk risico en de vraag of de schade reeds anderszins is verzekerd niet meer aan de orde te komen.

Hoofdstuk 7

33

34

Hoofdstuk 7

8.

CONCLUSIE EN ADVIES In deze planschaderisicoanalyse is beoordeeld in hoeverre het wijzigen van de juridischplanologische situatie ten behoeve van de realisatie van het project ‘Restaurant aan de Singelgracht bij Holland Casino’ kan leiden tot reële planschadeclaims. De juridisch-planologische wijziging betreft enerzijds een verruiming van de horecamogelijkheden van het Holland Casino Amsterdam. In de huidige situatie is uitsluitend additionele horeca, verband houdend met de hoofdfunctie als casino, toegestaan. Na de juridisch-planologische wijziging is een zelfstandig restaurant toegestaan. Verder wordt de bebouwing in zeer beperkte mate uitgebreid en wordt een nieuwe, grotere luifel gerealiseerd. De juridisch-planologische wijziging heeft een beperkte toename van de verkeers- en parkeerdruk tot gevolg. Mede gelet op de aard van de omgeving, is er echter geen sprake van reëel planologisch nadeel. Voor het overige heeft de juridisch-planologische wijziging geen relevante gevolgen voor de belanghebbenden in de omgeving. Er is geen sprake van planologisch nadelige gevolgen. Wij adviseren gezien het voorgaande om de ruimtelijke procedure voort te zetten zoals gepland.

Hoofdstuk 8

35

36

Hoofdstuk 8

BIJLAGEN

Bijlage 1: Algemene aspecten m.b.t. afdeling 6.1 Wro

Algemene aspecten m.b.t. afdeling 6.1 Wro Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Deze wet bevat een regeling met betrekking tot een tegemoetkoming in planschade. Belangrijkste wijzigingen Als gevolg van het opnemen van de Grondexploitatiewet in de Wro, is het mogelijk geworden om via de kostensoortenlijst planschadekosten te verhalen. Aangezien dit uitsluitend van toepassing is bij projecten waarvoor een exploitatieplan opgesteld is, gaan wij hier niet verder op in. De nieuwe planschaderegeling uit afdeling 6.1 Wro komt inhoudelijk grotendeels overeen met de oude regeling. De belangrijkste wijzigingen zijn hieronder weergegeven: • de bepalingen zijn aangepast op de nieuwe instrumenten uit de Wro, zoals het inpassingsplan en de beheersverordening; • bepaald is dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager van een schadevergoeding valt. Onduidelijk is nog wat precies onder ‘het normale maatschappelijke risico vallende schade’ moet worden verstaan. Wel is in artikel 6.2 Wro bepaald dat een bepaalde hoeveelheid schade in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft; 2% van de inkomensschade of waardevermindering van een onroerende zaak. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat voor waardevermindering van een onroerende zaak een uitzondering gemaakt wordt indien er sprake is van directe schade; • verder is geëxpliceerd dat eventuele voorzienbaarheid meegenomen moet worden bij de bepaling van de planschade (art. 6.3, sub a Wro); • daarnaast dienen mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken in de bepaling van de planschade meegenomen te worden (art. 6.3, sub b Wro); • degene die een verzoek tot wijziging van de planologische situatie heeft gedaan is belanghebbende bij het besluit van B&W op een aanvraag om planschadevergoeding (art. 6.4a, lid 2 Wro). Inhoud afdeling 6.1 Wro De achterliggende gedachte van deze regeling is dat burgers die onevenredig zwaar worden getroffen door ontwikkelingen die in het algemeen belang wenselijk zijn, de daardoor ontstane schade niet geheel zelf hoeven te dragen. Het gaat in het geval van artikel 6.1 Wro om een tegemoetkoming in het geval van een zogenaamde rechtmatige overheidsdaad. De ingreep is op zich redelijk en rechtvaardig, maar dit betekent niet dat het zo mag zijn dat derden (burgers) daarbij onevenredig zwaar worden getroffen.

Artikel 6.1 Wro luidt als volgt: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a.een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b.een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a tot en met d; c.een krachtens een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38 verleende ontheffing; d.een besluit als bedoeld in artikel 3.10, 3.22, 3.23, 3.27, 3.29, 3.40, 3.41 of 3.42; e. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een bouw-, sloop- of aanlegvergunning ingevolge artikel 50, eerste lid, van de Woningwet, onderscheidenlijk artikel 3.18, tweede lid, en artikel 3.20, vijfde lid; f. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in de artikelen 3.16, eerste lid, onder c, of 3.20, derde lid, onder b, dan wel artikel 44, eerste lid, onder f of g van de Woningwet; g.een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4. 3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming. 4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, d, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, bedoeld in het eerste lid, onherroepelijk is geworden. 5. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een aanhouding als bedoeld in het tweede lid, onder e, kan eerst, en moet worden ingediend binnen vijf jaar na terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan. Artikel 6.4a lid 1 Wro In het Nunspeet-arrest werd de vraag ‘of een overeenkomst waarbij een gemeente aan een particulier medewerking toezegt aan herziening of vrijstelling van een bestemmingsplan tegenover diens toezegging de eventueel daaruit voortvloeiende planschade van derden voor zijn rekening te nemen, geldig is’, door de Hoge Raad negatief beantwoord. In artikel 6.4a lid 1 Wro is daarom de mogelijkheid voor gemeenten geschapen om een

planschadevergoedingovereenkomst met de verzoeker van bijvoorbeeld een herziening van een bestemmingsplan af te sluiten. Artikel 6.4a lid 1 Wro luidt als volgt: Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan, een daaraan voorafgaand projectbesluit of een besluit als bedoeld in artikel 3.40, eerste lid, daaronder begrepen, op te nemen of te wijzigen dan wel om ontheffing te verlenen, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. Het begrip ‘belanghebbende’ Volgens de wet kunnen als belanghebbenden worden aangemerkt: • alle eigenaren van onroerend goed in het plangebied; • beperkt gerechtigden op onroerend goed in het plangebied; • persoonlijk gerechtigden op onroerend goed in het plangebied. Uit het bovenstaande zou men kunnen concluderen dat ook de huurder van een huis planschadevergoeding zou kunnen claimen wegens aantasting van het woongenot. Indien echter deze schade wordt verwerkt in de waardedaling van de woning, kan geen afzonderlijke vergoeding worden toegekend. In dat geval ontvangt de eigenaar van de woning de schadevergoeding. De huurder zou dan wel de verhuurder om huurverlaging kunnen vragen. Schade Niet iedere schade die is terug te voeren op een ruimtelijke maatregel komt voor vergoeding in aanmerking. Op directe wijze lijdt een eigenaar of anderszins gerechtigde schade, wanneer het bestemmingsplan de mogelijkheden tot gebruik van zijn grond beperkt. Op indirecte wijze lijdt hij schade wanneer een bestemmingsplan ongunstige ontwikkelingen, voor zijn perceel, in de nabije omgeving mogelijk maakt. In de wet is een aantal beperkingen aangebracht, die vervolgens in de jurisprudentie zijn uitgewerkt. 1. Om voor schadevergoeding ingevolge artikel 6.1 Wro in aanmerking te komen moet allereerst vaststaan dat het schade betreft als gevolg van een planologische maatregel. Deze planologische maatregel dient formele rechtskracht te hebben. In het algemeen komt zogenaamde schaduwschade (dat wil zeggen schade die niet rechtstreeks het gevolg is van een planologische maatregel, maar die ontstaat doordat het voornemen om een dergelijke maatregel te nemen zijn schaduw vooruit werpt) niet 4 voor vergoeding in aanmerking.

4

AGvB 29-12-1992, BR 1993/909.

2. De schade moet bovendien rechtstreeks verband houden met de planologische maatregel. Dit is de causaliteitseis. Het houdt in dat de schade toerekenbaar moet 5 zijn aan de schadeveroorzakende maatregel. Hiertoe dient de oude planologische situatie vergeleken worden met de nieuwe planologische situatie. Bij deze vergelijking moet zowel met de nadelen als met de voordelen rekening worden gehouden. 6 De voor- en nadelen dienen tegen elkaar te worden weggestreept. De uitkomst daarvan moet dan een verslechtering betekenen. Bij de vergelijking van deze planologische situaties dient uit te worden gegaan van een maximale invulling van het ou7 de planologische regime en niet van de oude feitelijke situatie. De feitelijke situatie kan slechts een rol spelen bij het criterium van de voorzienbaarheid. 3. Het moet gaan om schade waarvan het niet redelijk is om deze ten laste van de burger te laten. Van belang daarbij is of de schade voorzienbaar was dat wil zeggen of de ontwikkeling in de lijn der verwachting lag. Aan een bepaald planologisch regime 8 kunnen namelijk geen blijvende rechten worden ontleend. Naarmate het regime ouder is, is de kans groter dat het beleid wordt veranderd. Bovendien wordt gekeken of de schade niet behoort tot het maatschappelijk risico van de benadeelde. Hiervan kan ten eerste sprake zijn, wanneer de benadeelde door eigen handelen of stilzitten het risico van een nadelige ontwikkeling heeft geaccepteerd (risicoaanvaarding). Ten tweede worden bepaalde ontwikkelingen geacht te behoren tot het normaal maatschappelijk risico van de benadeelde. Ten aanzien van schadeveroorzakende ontwikkelingen op een naburig perceel is dit in de jurisprudentie uitgewerkt in die zin dat een verslechtering pas wordt aangenomen indien de schadeveroorzakende bestemming gelet op de structuur van de omgeving niet in de lijn van de verwachting lag. Het feit dat geen blijvende rechten kunnen worden ontleend aan vrij uitzicht, betekent niet dat dit vervallen van vrij uitzicht zonder meer binnen het normaal maatschappe9 lijk risico valt. Wanneer de planologische wijziging tot gevolg heeft dat de privacy in de woning en/of tuin wordt aangetast, dient deze schade in beginsel te worden vergoed. De reden hiervoor is dat het (woon)genot van een dergelijke woning daalt en daarmee de waarde van het onroerend goed. Ook door hinder (geluids- of andere overlast) kan het genot dat aan de onroerende zaak wordt ontleend, worden aange10 tast. In ieder geval moet 2% van de waarde van een onroerende zaak of van een inkomen, als normaal maatschappelijk risico voor eigen rekening van de aanvrager blijven. 4. Ten slotte moet het schade betreffen die niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins (bijvoorbeeld een schaderegeling tussen de particulier die voordeel heeft van de ontwikkeling en de belanghebbende) is verzekerd. Onnodige schade wordt uiteraard ook niet vergoed. 5 6 7 8 9 10

AGvB 31-10-1991, AB 1992/269. ABRS 09-06-1995, BR 1996/418 en ABRS 27-02-1997, BR 1998/677. AGvB 20-10-1993, BR 1994/601 en ABRS 17-02-2000, (nog) niet gepubliceerd. AGvB 20-08-1992, BR 1993/904. ABRS 05-02-1996, BR 1997/586 en ABRS 14-01-1999, AB 1999/209. ABRS 29-09-1994, BR 1995/943.

Indien een schadevergoeding wordt toegekend, moet naast de schade ook de wettelijke rente worden vergoed. De schade kan bestaan uit vermogensschade en inkomensschade.

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal www.bro.nl