Bijlagen, behorende bij de toelichting
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 41 -
17 november 2009
Bijlage 1 Beleidsnotitie “Werken aan huis” Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in de woonomgeving. 1. Inleiding De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken om een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit te mogen uitoefenen in of bij een woning. Het gaat daarbij meestal om vormen van bedrijvigheid met een dermate beperkte omvang dat de woonfunctie qua ruimtelijke uitstraling de hoofdfunctie blijft. Beoordeeld moet worden of de desbetreffende activiteit past binnen de woonbestemming. Dit gebeurt thans aan de hand van de desbetreffende bestemmingsplanvoorschriften dan wel aan de hand van de gemeentelijke beleidsregels die in 2003 over dit onderwerp zijn opgesteld. Daarnaast is het mogelijk om een verzoek tot vrijstelling van de gebruiksvoorschriften in te dienen (artikel 19, derde lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening juncto artikel 20, eerste lid onder e, van het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985). Om te komen tot eenduidigheid zijn de uitgangspunten voor het al dan niet toestaan van beroepsof bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning in deze beleidsnotitie vastgelegd. 2. Juridisch kader In de meeste bestemmingsplannen is de bepaling opgenomen dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet strijdig is met de woonbestemming, mits de woonbestemming in overwegende mate gehandhaafd blijft. 3. Welke activiteiten? Welke activiteiten worden passend geacht binnen de woonfunctie? In de jurisprudentie wordt tot op heden (nog steeds) een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de uitoefening van een vrij beroep (= aan-huis-gebonden beroep of beroep aan huis) en het exploiteren van een bedrijf. De uitoefening van beroepen als die van arts, tandarts, advocaat, notaris, accountant of architect in een woning wordt door de rechterlijke instanties in overeenstemming met de bestemming wonen geacht. Het gaat hier om “professionele dienstverlening, vnl bestaande uit hoofdarbeid, waarbij gebruik wordt gemaakt van verworvenheden verkregen door een academische opleiding”, aldus de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State (ARRS) uit 1981. Belangrijke voorwaarde hierbij is dat de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Nuances zijn in de loop der tijd echter wel aangebracht. Zo oordeelde de ARRS in 1992: “De vraag of een gebruik strijdig is met de woonbestemming dient beantwoord te worden aan de hand van de ruimtelijke uitwerking die dat gebruik gezien zijn aard, omvang en intensiteit heeft, bezien moet worden of deze uitstraling van dien aard is dat deze niet meer te rijmen valt met de woonfunctie van betrokken pand. Binnen dit kader kan van belang zijn of de desbetreffende activiteiten een beroeps- of bedrijfsmatig karakter hebben”. Het begrip “vrij beroep” wordt nog steeds gehanteerd. In maart 2002 stelde de rechtbank Haarlem dat “gelet op constante jurisprudentie van de Afdeling ook de voorzieningenrechter van oordeel is dat de activiteiten op het gebied van een zonnebank- en afslankstudio niet kunnen worden aangemerkt als een “vrij beroep”. In gangbaar taalgebruik wordt onder meer een arts, tandarts, fysiotherapeut, advocaat en notaris, aangemerkt als beoefenaar van een vrij beroep”.
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 42 -
17 november 2009
Van oudsher worden vrije beroepen dus geacht te passen binnen de woonbestemming, terwijl voor andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in de bestemmingsplanregels expliciet een regeling dient te worden opgenomen. Wat is planologisch relevant aan het hebben van een academische opleiding? Het hanteren van het begrip vrij beroep lijkt meer subject dan object gericht. Het uitoefenen van een vrij beroep behoeft wat betreft de ruimtelijke effecten niet te verschillen van het uitoefenen van andere beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten. Het onderscheid tussen vrije beroepen en andere beroepsuitoefening is volgens de Afdeling uitsluitend gelegen in het feit dat er in het eerste geval sprake is van academisch geschoolde beroepsuitoefenaars en in het andere geval niet. De vraag rijst of hier een planologische relevantie aanwezig is. Geconstateerd moet worden dat het planologisch hanteren van het begrip vrij beroep op zijn minst discutabel is. Daarnaast is het zo dat het uitoefenen van een vrij beroep doorgaans een publieksaantrekkend karakter heeft. Dit betekent dat het direct toestaan van het uitoefenen van een vrij beroep een onevenredig zware druk kan leggen op de omgeving (bijvoorbeeld parkeerdruk), hetgeen wel als een ruimtelijk relevant aspect kan worden getypeerd. In maatschappelijke opzicht lijkt het onderscheid tussen beroep en bedrijf aan huis te vervagen. Van belang is dat de afweging of een bepaald gebruik strijdig is met de woonbestemming dient te worden bezien vanuit de ruimtelijke uitstraling die dat gebruik gezien zijn aard, omvang en intensiteit heeft. Gelet op de jurisprudentie kan bedrijvigheid in de woonomgeving in twee categorieën worden onderverdeeld: 1. de vrije beroepen (ook wel genoemd: aan-huis-gebonden beroep, beroep aan huis); 2. de consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten (ook wel genoemd: kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten). 3.1. Vrij beroep / aan-huis-gebonden beroep / beroep aan huis Definitie: "Het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, waarbij gebruik wordt gemaakt van verworvenheden verkregen door een academische opleiding, en dat wordt uitgeoefend in of bij een woning (met inbegrip van aan- en uitbouwen), waarbij de woning in hoofdzaak haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is." In de bestemmingsplannen wordt deze definitie reeds gehanteerd. Onder vrije beroepen worden begrepen: 1. architect 2. advocaat 3. accountant 4. huisarts 5. notaris 6. psycholoog 7. tandarts 8. dierenarts (kleine huisdieren) 9. medisch specialist of hiermee gelijk te stellen beroepen.
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 43 -
17 november 2009
3.2. Consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten Definitie: "Het beroepsmatig uitoefenen van dienstverlenende bedrijvigheid gericht op consumentverzorging, niet zijnde een vrij beroep, dan wel ambachtelijke bedrijvigheid gericht op consumentverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis op de begane grond dan wel op de verdieping met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend." Bij de beoordeling of een bepaalde bedrijfsactiviteit is toegestaan dan wel op welke schaal de activiteit mag worden uitgeoefend, dienen de navolgende voorwaarden in acht te worden genomen: a. het moet gaan om de in de bijlage genoemde activiteit, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen activiteit; b. de woonfunctie van het betreffende pand blijft in overwegende mate behouden; c. de bedrijfsvloeroppervlakte mag maximaal 35% van het totale gezamenlijke vloeroppervlak van de begane grond van de woning (met inbegrip van aan- en uitbouwen) tot ten hoogste 20m² bedragen; d. de bedrijfsactiviteit mag niet worden uitgeoefend in een bijgebouw; e. de activiteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning; f. er is sprake van een eenmansbedrijf; g. het uiterlijk van de betreffende woning mag niet worden aangetast; h. het gaat niet om vormen van detailhandel en/of horeca; i. de activiteit mag niet zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat verkeersoverlast of verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen, noodzakelijk zijn; j. er mag geen onevenredige hinder worden toegebracht aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; k. de activiteit is niet vergunningplichtig op grond van de Wet milieubeheer. In bijlage 1 van de regels staan de toegestane consumentverzorgende bedrijven genoemd. 4. Uitoefening van een activiteit in een bijgebouw In de regeling over kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten uit 2003 is de voorwaarde opgenomen dat de bedrijfsactiviteit mag niet worden uitgeoefend in een bijgebouw. Dit is gebeurd om burengerucht (overlast) en aantasting van de privacy te voorkomen. Bij uitzondering is in 2003 toestemming verleend voor de vestiging van een hondentrimsalon in een tuinhuisje in de achtertuin aan het Bazillehof. Deze activiteit werd destijds in een woonhuis niet acceptabel geacht. Gezien het feit dat woongenot en privacy erg belangrijk zijn, is het standpunt dat het uitoefenen van activiteiten in een bijgebouw niet is toegestaan, gehandhaafd. 5. Kapsalon en schoonheidssalon In de bijlage staan ook het kappersbedrijf en de schoonheidssalon genoemd. Het college van burgemeester en wethouders stond altijd kritisch tegenover verzoeken om medewerking aan de vestiging van een kappersbedrijf in een deel van een woning buiten de winkelgebieden. Medewerking zou een aantasting van inhoud en kwaliteit van de winkelgebieden (die toch al onder druk staan) tot gevolg hebben.
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 44 -
17 november 2009
De praktijk heeft echter aangetoond dat de kapsalons in winkelgebieden zich goed staande kunnen houden naast de vele kapsalons aan huis of de aan-huis-komende kappers. Op de stellingname dat de uitoefening van deze activiteiten aan huis een vorm van valse concurrentie is die door de overheid zou moeten worden tegengegaan, reageert de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) als volgt: “De bevoegdheid van de gemeente reikt met het bestemmingsplan niet verder dan het voorkomen of tegengaan van activiteiten voorzover die uit planologisch oogpunt ongewenst zouden zijn. Motieven die worden ingegeven vanuit de kennelijke behoefte de onderlinge economische verhoudingen tussen burgers te regelen, mogen niet maatgevend zijn.” In de praktijk zijn diverse verzoeken om toestemming voor een kapsalon aan huis door het college van burgemeester en wethouders afgewezen. Daarnaast is enkele malen gehandhaafd. Dit naar aanleiding van vragen van buren (of hiervoor toestemming is verleend) dan wel naar aanleiding van advertenties. Van o.a. het internet (telefoongids) was echter af te leiden dat er nog legio kapsalons in woningen gevestigd zijn. Het standpunt om een kappersbedrijf niet te scharen onder vrij beroep (of aan huis verbonden beroep) is meermaals bevestigd door de Raad van State. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) oordeelde in 1999 dat het exploiteren van een kapsalon niet kon worden aangemerkt als een aan huis verbonden beroep. Een kapsalon kan objectief bezien niet worden gerangschikt onder voornoemde diensten en kan ook niet op een lijn worden gesteld met één van deze diensten. Evenmin is sprake van een beperkte ambachtelijke bedrijvigheid. Het is bedrijfsmatige dienstverlening. In 2001 is door de ARRS uitgesproken dat door de ruimtelijke uitstraling een kapsalon niet thuishoorde in een garage van een woning. Een verwijzing van verzoeker naar de definitie van beroep aan huis zoals verwoord in dat betreffende bestemmingsplan (“het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, kunstzinnig dan wel ontwerp-technisch gebied”) trof geen doel. In 2006 (200509947/1) gaf de Afdeling aan dat het exploiteren van een kapsalon niet kan worden aangemerkt als een aan-huis-gebonden beroep of ambachtelijk bedrijf, behoudens indien dit door de planwetgever uitdrukkelijk als zodanig is aangemerkt. Hierbij wordt verwezen naar de genoemde uitspraak uit 1999. Het toelaten van een kapsalon als consumentverzorgende bedrijfsactiviteit dient dus uitdrukkelijk te worden geregeld. Dit geldt ook voor een schoonheidssalon. De ARRS oordeelde in 1991 dat ook dit geen vrij beroep is en dat er geen gelijkstelling met medische en paramedische beroepen mogelijk is. Ook hier is sprake van bedrijfsmatige dienstverlening en zal dus eveneens moeten worden geregeld in de categorie consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten. Wijziging van het beleid ten aanzien van de vestiging van kapsalons en schoonheidssalons in woningen kan gevolgen hebben voor de niet in woningen gevestigde kapsalons en schoonheidssalons. Er is reeds een aantal kapsalons en schoonheidssalons zonder toestemming in woningen gevestigd. De kans bestaat dat als gevolg van dit beleid zich meer kapsalons en schoonheidssalons in woningen zullen vestigen. In welke mate dit toe zal nemen, is moeilijk te voorspellen. Dit mag evenwel geen reden zijn deze bedrijven als enige van het beleid ten aanzien van werken aan huis uit te sluiten. Met dit beleid zijn de gevolgen voor de kappersbedrijven die niet in woningen zijn gevestigd in ieder geval zo minimaal mogelijk gehouden.
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 45 -
17 november 2009
6. Standpunt Kamer van Koophandel en ANKO De Kamer van Koophandel juicht een flexibeler en duidelijk beleid ten aanzien van beroeps- en bedrijfsmatig medegebruik van woningen toe. Uitsluiting van kappers wordt niet wenselijk geacht, maar voorkomen moet worden dat er grote salons ontstaan. Het moet gaan om kleinschalige bedrijfjes binnen de woonfunctie. Door de voorwaarden dat het ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie, het maximaal aantal m² en het feit of het bedrijf door één persoon wordt uitgeoefend, wordt hieraan voldoende tegemoet gekomen. De ANKO (belangenorganisatie kappers) publiceerde onder het kopje “Vestigingsbeleid” op 5 februari 2008 het volgende: "Woningen worden tegenwoordig steeds vaker voor een bedrijfsmatig doel gebruikt. Steeds vaker vragen inwoners de gemeente om toestemming voor het starten van een bedrijf vanuit de eigen woning. Ook de ANKO wordt, als belangenbehartiger van rechtmatig gevestigde kapperondernemers in Nederland, geconfronteerd met dit verschijnsel. Het uitgangspunt van de ANKO is hierbij gelijke behandeling en een gelijke marktpositie van alle kappersbedrijven, ongeacht of zij in een woonhuis of garage gevestigd zijn. De ANKO vindt dat gemeenten onderscheid moeten maken tussen beroeps- en bedrijfsuitoefening en moeten streven naar gelijke behandeling. Talloze rechtszaken hebben uitgewezen dat het kappersbedrijf niet tot de vrije beroepen wordt gerekend. Dit betekent dat een dergelijk bedrijf oorspronkelijk geen onderdeel uitmaakt van de woonbestemming. Als dit wel wordt toegestaan, moet dit specifiek vermeld worden in het bestemmingsplan. In veel gevallen is er dus wel degelijk sprake van rechtmatige vestiging van (kleine) bedrijven in de woonomgeving. De ANKO heeft geen enkel bezwaar tegen de rechtmatige vestiging van een salon in een woonwijk. Mits er sprake is van normale bedrijfsuitoefening, gelijke marktvoorwaarden en een marktconforme dienstverlening. Waar de ANKO wél problemen mee heeft, is de ongebreidelde groei van het aantal kapsalons aan huis in Nederland. De onbelemmerde en vrije vestiging van kapsalons, waarbij de gemeente geen enkele voorwaarde stelt aan de omvang en uitoefening in een woonomgeving. Op deze manier is er namelijk geen sprake van een gelijke marktpositie voor alle kappersbedrijven." In telefonisch contact op 28 februari 2008 met de heer R. Ruiter van de ANKO werd het bovenstaande toegelicht en werd verwezen naar een brief van de ANKO aan de gemeente Eindhoven. De heer Ruiter heeft een afschrift van een brief aan de gemeente Eindhoven, dat voornemens is om een beleidsregel vast te stellen dat een deel van een woning mag worden gebruikt voor het exploiteren van een kapsalon, gemaild. In die brief brengt de ANKO onder andere de volgende punten naar voren: 1. De ANKO ziet in de kleinschaligheid van de kappersbedrijven aan huis niet zozeer het probleem maar wel in de hoeveelheid ervan. Deze opvatting stoelt op de gedachte dat het toelaten van dergelijke activiteiten het draagvlak van de bestaande winkelcentra en de binnenstad ondermijnt, dan wel niet bijdraagt aan het in stand houden daarvan. 2. Kern van een detailhandelsbeleid is het behoud van een fijnmazige verzorgingsstructuur. Vanuit die benadering verdienen de ondernemers in de centra (enige) bescherming. In ieder geval het voordeel van de twijfel. Een ruimhartig vrijstellingsbeleid van de gemeente heeft de nodige gevolgen voor onder meer de bestaande winkelcentra. Vestigingen van detailhandel en/of ambacht/dienstverlening dienen bij voorkeur op daarvoor geëigende locaties te worden ondergebracht, zoals de buurt- en wijkwinkelcentra en het kernwinkelgebied. De uitstraling van detailhandel kan gemakkelijk leiden tot een aantasting van het woonklimaat en kan afbreuk doen aan het beleid ten aanzien van de detailhandel in buurt- en wijkwinkelcentra. 3. De versnippering van het dienstenaanbod in de kappersbranche gaat ten koste van de werkgelegenheid en de kwaliteit van de dienstverlening door kappers. Toelichting Ontwerp
9T7505 - 46 -
17 november 2009
4. Thuiskappers kennen geen regels vanuit o.a. de milieuwetgeving en Arbo (het criterium dat hierbij van toepassing is, is het hebben van personeel) en hebben daarnaast minder kosten voor bedrijfshuisvesting. Dit staat niet in verhouding tot de kosten die een winkel heeft. Dit alles zorgt voor een uitholling van het klantenbestand. 5. Er bestaat wel degelijk gevaar van een negatieve werking op de economische ontwikkeling in onze sector waarin werkgelegenheid wordt geboden aan 28.000 werknemers. Door de concurrentie ontstaat een omzetdaling bij de regulier gevestigde bedrijven. Een verminderd klantenaanbod en het negatieve effect hiervan op het bedrijfsresultaat heeft reeds menig ondernemer gedwongen maatregelen te nemen. Het terugdringen van de loonkosten om het behoud van de kapsalon te kunnen blijven garanderen is daar één van. Als gevolg hiervan is het verlies aan arbeidsplaatsen in veel gevallen onafwendbaar geworden. 6. Daarnaast mogen alleen reguliere kapperszaken stageplaatsen voor kappersopleidingen bieden. Uitsluitend door het KOC (het Kennis- en OntwikkelCentrum voor de totale uiterlijke verzorging) erkende leerbedrijven mogen de beroepspraktijkvorming verzorgen. Het wringt als bedacht wordt dat kappers in het centrum hun eigen concurrenten aan het opleiden zijn. Voor een thuiskapper geldt de voorwaarde dat de hoofdbewoner de hoofdondernemer moet zijn en dat de aanwezigheid van personeel niet is toegestaan. Een thuiskapper kan daarom nimmer als erkend leerbedrijf worden aangemerkt en kan derhalve geen leerlingen opleiden. Het behoeft geen nader betoog dat het voor leerlingen en stagiaires steeds lastiger wordt om een werk- en stageplek te bemachtigen aangezien de reguliere kappers er weinig meer voor voelen om nog langer leerlingen tot kappers op te leiden. Dit staat haaks op de doelstelling van de gemeente om juist bedrijvigheid en daarmee de werkgelegenheid te bevorderen. 7. Het is gebleken dat het steeds moeilijker wordt om als regulier gevestigde kapsalon in aanmerking te komen voor een financiering. Opvallend genoeg zien juist de banken de bedreigingen en de zwakke positie van de kapsalons in het centrum wel in. 7. Concluderend Vanuit planologisch perspectief (ruimtelijke effecten) verschilt de uitoefening van een vrij beroep niet van de uitoefening van consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten. Zoals reeds eerder is aangegeven, is het onderscheid volgens de Afdeling uitsluitend gelegen in het feit of er al dan niet sprake is van academisch geschoolde beroepsuitoefenaars. Planologische relevantie van dit onderscheid is er niet. De uitoefening van een vrij beroep heeft doorgaans een publieksaantrekkend karakter, hetgeen een onevenredig zwaardere druk kan leggen op de omgeving (bijv. parkeerdruk), dan de uitoefening van een consumentverzorgende bedrijfsactiviteit. Ten aanzien van kapsalons wordt het volgende opgemerkt. Voor de ruimtelijke uitstraling en effecten ervan op de omgeving is de uitoefening van een kapsalon niet anders dan de uitoefening van een hondentrimsalon of pedicure. Vanuit dat perspectief dient geen onderscheid te worden gemaakt. De onder punt 6 genoemde opmerkingen van de ANKO zijn deels terecht. Natuurlijk ondervinden de in de (wijkwinkel)centra gevestigde kapsalons enige concurrentie van de thuiskappers. Het is echter al sinds mensenheugenis dat het kappersvak wordt uitgeoefend in kapperszaken, maar ook bij de mensen thuis waarbij de kapper al dan niet bij zijn klanten op bezoek gaat. En de kapperszaken die in de (wijkwinkel)centra sinds jaren zijn gevestigd, bestaan ook nog steeds; er worden zelfs nieuwe kapperszaken geopend. Het thuiskappen biedt ook vaak een mogelijkheid voor starters om door te groeien naar de vestiging van een kappersbedrijf in deze (wijkwinkel)centra. Dat door het toestaan van een kapsalon aan huis de kapsalons in de (wijkwinkel)centra de das om wordt gedaan, gaat te ver. Van belang is dat de afweging of een bepaald gebruik strijdig is met de woonbestemming dient te worden bezien vanuit de ruimtelijke uitstraling die dat gebruik gezien zijn aard, omvang en intenToelichting Ontwerp
9T7505 - 47 -
17 november 2009
siteit heeft. Met de voorwaarden genoemd onder het kopje 3.2, waaronder de ondergeschiktheid aan de woonfunctie, het maximaal aantal m², het feit dat het bedrijf door één persoon wordt uitgeoefend en het uitsluiten van detailhandel wordt kleinschaligheid van de desbetreffende activiteit gewaarborgd en wordt de impact voor de omgeving zo beperkt mogelijk gehouden. 8. Besluit Op 25 maart 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten: in te stemmen met voornoemd onderscheid tussen vrije beroepen en consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten, waarbij kapsalons en schoonheidssalons als consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving worden toegestaan; dit onderscheid vast te leggen in de beleidsnotitie “Werken aan huis” (beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in de woonomgeving); verzoeken te toetsen aan deze beleidsnotitie; de beleidsregels op te nemen in de nieuwe bestemmingsplannen; de beleidsregels te publiceren in het Westfries Weekblad en in het Gemeenteblad.
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 48 -
17 november 2009
Bijlage 2: Memo detailhandel
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 49 -
17 november 2009
Bijlage 2
Memo Aan:
Stuurgroep Bangert en Oosterpolder
Van:
hr. E. Voorbij
Doorkiesnummer:
229252470
E-mailadres
[email protected]
Datum:
6 juni 2007
Onderwerp:
Centrumgebied Bangert-Oosterpolder
Inleiding Naar aanleiding van de laatste workshop is de vraag gerezen of de in het Programma van Eisen gemelde 1700 m2 BVO voor de supermarkt en 500 m2 BVO overige winkelvoorzieningen wel voldoende is voor een wijk als Bangert-Oosterpolder. Vanuit de zijde van de ontwikkelaars is aangegeven dat een totaal van winkelvoorzieningen van rond de 4000 m2 VVO (is 5000 m2 BVO) in deze wijk noodzakelijk is. Deze memo probeert antwoord te geven of deze stelling inderdaad aannemelijk is. Gekozen is voor een standaard theoretische benadering conform de door BRO en WPM gebruikte methodologie die stapsgewijs steeds meer de werkelijk probeert te benaderen. Reden hiervoor is om inzicht te geven in de aannamen en keuzemomenten in het proces dat leidt tot berekening van de marktruimte. Tot slot wordt de gevonden marktruimte vergeleken met de door marktpartijen aangegeven cijfers. In eerste instantie zullen slechts de cijfers voor de marktruimte voor Dagelijkse Goederen worden berekend. Onder Dagelijkse Goederen worden verstaan supermarkten, detailhandel in etenswaren en drogisterijen. Onder Niet-Dagelijkse Goederen worden de overige detailhandelsfuncties verstaan. Kappers en schoonheidssalons cum annexis worden altijd apart in de berekeningen opgenomen.
Stap 1: De Bangert-Oosterpolder als eiland In deze stap zijn de volgende gegevens en aannamen gebruikt: • De door het Bureau Onderzoek en Statistiek opgestelde bewonersprognose dd april 2007. • Bangert-Oosterpolder heeft geen omgeving. • Per hoofd van de bevolking is er per jaar een Totaal Bestedings Budget (TBB) vastgesteld van € 2099 (Cijfer CBS voor 2010). • Het TBB wordt in deze stap constant gehouden. • De vloerproduktiviteit voor detailhandel in de Dagelijkse Goederen is voor Bangert-Oosterpolder gesteld op het gemiddelde voor heel Hoorn zijnde € 6500,-. • Omdat op deze wijze het Winkel Vloer Oppervlak wordt berekend vindt er een omrekening plaats naar het aantal vierkante meters Bruto Vloeroppervlak (BVO).
Stadhuis Nieuwe Steen 1 Postbus 603 1620 AR Hoorn Tel. 0229 252200 Fax 0229 252036 www.hoorn.nl
pagina 2
Middels de formule: (Inwoners jaar Y x TTB/vloerproduktiviteit)+25% zijn de gegevens in de navolgende tabel gegenereerd. Jaar
Inwonersprognose Bangert-Oosterpolder
Berekend 2 aantal m BVO
2007
1114
450
2008
1691
683
2009
2668
1078
2010
3421
1381
2011
4712
1903
2012
5907
2385
2013
7115
2873
2014
8279
3341
2015
9070
3661
Stap 2: De bewoners van Bangert-Oosterpolder doen hun dagelijkse boodschappen ook elders in Hoorn. In deze stap zijn de gegevens en aannamen gebruikt in stap 1 met als toevoeging dat er: • afvloeiing plaatsvindt van kooporiëntatie vanuit Bangert-Oosterpolder naar andere wijkwinkelcentra in Hoorn. WPM is in de detailhandelsnota uitgegaan van een solitaire wijkwinkelsupermarkt met een afvloeiing in 2013 van 40% uit de wijk Bangert Oosterpolder. In deze notitie wordt uitgegaan van een wijkwinkelcentrum met een supermarkt en additionele winkels. In Westfriesland wijken de aankoopmotieven om een supermarkt te bezoeken sterk af met de motieven elders in Nederland. Deze afwijkingen zijn in onderstaande tabel tegen elkaar af gezet.
Keuzemotieven
% huishoudens dat het keuzemotief belangrijk
voor aankopen in
vindt
de supermarkt
Westfriesland
Nederland
rangorde
%
rangorde
%
Winkel dichtbij
1
47
7
20
Lage prijzen
2
44
3
35
Ruim assortiment
3
38
2
37
Aantrekkelijke
4
32
6
22
Goede kwaliteit
5
30
1
46
Ruime keuze aan
6
23
4
33
7
18
9
14
8
13
-
-
Schone winkel
9
12
5
30
Ruim opgezette
10
6
-
-
aanbiedingen
verse producten Ruime parkeergelegenheid Ruime openingstijden
winkel
pagina 3 Tot slot heeft de formule (Deen) waarvoor gekozen is een extra aanzuigende werking op de Westfriese consument. Het marktaandeel bestedingen in Westfriesland van Supermarkt Deen is 46,6% (in 1998 was dat nog 35,8%) van het totaal bestede bedrag aan Dagelijkse-Goederen.. Omdat de wijk Bangert Oosterpolder te vergelijken is met de wijk Kersenboogerd wordt in de berekening de afvloeiing van de wijk Bangert Oosterpolder gelijk gehouden met die van de wijk Kersenboogerd. Middels de formule: {(Inwoners jaar Y x TTB/vloerproductiviteit) 71%} +25% zijn de gegevens in de navolgende tabel gegenereerd.
Jaar Inwonersprognose Bangert-Oosterpolder
Berekend 2 aantal m BVO
2007
1114
318
2008
1691
485
2009
2668
765
2010
3421
981
2011
4712
1351
2012
5907
1693
2013
7115
2040
2014
8279
2372
2015
9070
2599
Stap 3: De bewoners Hoorn doen hun dagelijkse boodschappen ook in Bangert Oosterpolder. Wijkwinkelcentra trekken ook cliënten aan van elders dan de eigen wijk. In Hoorn gaan we uit van 5% koopkrachttoevloeiing van elders naar de wijkwinkelcentra. Als we dit bij het in de vorige stap gevonden BVO optellen kan de volgende tabel worden opgesteld: Jaar Inwonersprognose Bangert-Oosterpolder
Berekend 2 aantal m BVO
2007
1114
334
2008
1691
509
2009
2668
803
2010
3421
1030
2011
4712
1419
2012
5907
1778
2013
7115
2142
2014
8279
2491
2015
9070
2744
Stap 4: Bij een wijkwinkelcentrum hoort ook de mogelijkheid voor Niet-Dagelijkse detailhandel. Tot nu toe is slechts de berekening gemaakt van het aantal benodigde Bruto Vloeroppervlak voor Dagelijkse Boodschappen. In een wijkwinkelcentra wordt ook altijd ruimte beschikbaar gesteld voor detailhandel in de Niet-Dagelijkse Goederen. De marktruimte berekening zoals bij de Dagelijkse Goederen gevolgd is ook hiervoor gebruikt. Er is echter slechts gebruik gemaakt van andere kengetallen omdat er een verschil is in de vloerproduktiviteit en de koopkrachtbinding. De volgende tabel kan worden opgesteld:
pagina 4
Jaar Inwonersprognose Bangert-Oosterpolder
Berekend 2 aantal m BVO Dagelijkse Goederen
Berekend 2 aantal m BVO Niet-Dagelijkse Goederen
Berekend 2 totaal aantal m BVO (afgerond)
2007
1114
334
163
2008
1691
509
248
500 750
2009
2668
803
391
1200
2010
3421
1030
501
1550
2011
4712
1419
690
2100
2012
5907
1778
866
2650
2013
7115
2142
1044
3200
2014
8279
2491
1214
3700
2015
9070
2744
1330
4100
Uit deze berekeningen kan worden afgeleid dat er in Bangert Oosterpolder ruimte is voor een wijkwinkelcentrum van 4100 m2 BVO. Opgemerkt dient te worden dat er onderscheid bestaat tussen het berekende BVO van de Dagelijkse Goederen en de Niet-Dagelijkse Goederen. Er zal in de Dagelijkse Goederen sfeer geen tot nauwelijks concurrentie plaatsvinden met de winkels in Blokker en Zwaag. Deze worden immers gekocht zo dicht mogelijk bij de woning. Waar het gaat om de Niet-Dagelijkse Goederen is de verwachting dat er enige concurrentie gaat ontstaan met andere winkelgebieden. Er zalr mogelijk verplaatsing kunnen plaatsvinden van ondernemers uit Blokker en Zwaag. Ook zullen de wijkwinkelcentra De Huesmolen en Kersenboogerd enige afvloeiingseffecten ondervinden naar een te realiseren wijkwinkelcentrum in de wijk Bangert Oosterpolder. Deze zal echter niet zo groot zijn dat het functioneren van De Huesmolen en de Kersenboogerd door deze ontwikkeling onder druk zal komen te staan.
Conclusie uit detailhandelsnota: In de detailhandelsnota wordt op bladzijde 45 gesteld dat: “Het betekent dat de toekomstige inwoners van Bangert-Oosterpolder tijdelijk aangewezen zullen zijn op de voorzieningen in beide kernen Zwaag en Blokker, en daarna op een tijdelijke noodvoorziening c.q. het definitieve buurtwinkelcentrum. Gezien de grotere afstanden tot de voorzieningen op wijkwinkelniveau, ofwel Huesmolen en Kersenboogerd, beide op 2,5 à 3 kilometer, en het teruglopend voorzieningenniveau in Zwaag en Blokker, is het wellicht aan te raden het geplande voorzieningenniveau qua omvang iets op te schroeven. Dat zou gepaard kunnen gaan met verplaatsing van ondernemers vanuit Zwaag en/of Blokker, mocht dat wenselijk zijn. Deze kunnen dan onder toekomstgerichte condities onderdeel uitmaken van een groter voorzieningencentrum. Een winkelcentrum op wijkniveau van 3.000 tot 4.000 m2 VVO (=3.750 tot 5.000 m2 BVO) in plaats van 2.500 m2 BVO zou dan haalbaar kunnen zijn”. In de berekening zoals in deze memo is uitgevoerd is geen rekening gehouden met mogelijke koopkrachtgroei onder invloed van toenemende vloerproductiviteit en toenemend uitgave patroon door
pagina 5 individuele consumenten. De invloed van deze kengetallen zal niet groter zijn dan 4 a 5% van het totaal zodat de berekende marktruimte voor de wijk Bangert Oosterpolder niet boven de 4500 m2 BVO zal uitkomen.
Branches Om na te gaan in welke branches behoefte is in een nieuwe woonwijk heeft er een inventarisatie plaatsgevonden naar de kengetallen van diverse onderscheiden detailhandelsbranches. De resultaten vindt u in onderstaande tabel. De gegevens zijn afkomstig van het CBS en HBD (Hoofd Bedrijfsschap Detailhandel) en zijn de gemiddelden van de vestigingen in steden van 50.000 tot 100.000 inwoners. Het geeft een goed beeld welke detailhandelsvestigingen een plaats zouden kunnen vinden in een wijkwinkelcentrum.
WVO per winkel AGF (groentezaak) Bloemenwinkels Boekhandels Brood en banket
Inwoners per winkel
Inwoners per m2 WVO
56 83
16280 5.637
143
9.135
64
44
5.427
122
291 68
CD winkels
107
17.661
165
Dierenspeciaalzaken
159
13.811
87
Drogisterijen
203 84
7,056 23.692
35 283
213
5.561
26
Foto speciaalzaken Huishoudelijke speciaalzaak Juweliers
61
10.370
170
Kaaswinkel
49
26.253
538
177
1.078
6,1
Kapsalon Mode Optiek Schoenenzaak
5 73
8.939
122
242
5.447
22
50
9.431
189 106
Schoonheidssalons Slagerijen
Aantal vestigingen per 10.000 inwoners
6,5
Slijterijen
83
8.804
Speelgoed
250
15.924
64
Tabak
59
10.914
185
Telecom
66
10.997
167
Viswinkel
42
21.427
508
Als er van uitgegaan wordt van het jaar 2011 bij een inwonertal van 4712 personen zou theoretisch vraag zijn naar: 2 kapsalons 1 schoonheidssalon 3 modezaken 1 supermarkt en 1 brood- en banketzaak. In de praktijk vestigen zich in een wijkwinkelcentrum in een vroeg stadium ook andere detailhandelszaken. Men neemt de aanloopkosten op de koop toe, dat geldt met name voor viswinkels, bloemenzaken en slagerijen. Paradoxaal functioneren met name de laatstgenoemde detailhandelszaken het meest optimaal in de nabijheid van een (grote) supermarkt. De consument is niet bereid om hier voor om te rijden maar “op de weg naar de supermarkt” koopt men dit het liefst bij een specialist dan bij de supermarkt. Het is daarom dat deze vestigingen opgenomen zijn in de te
pagina 6 verwachte detailhandelsvestigingen in de Bangert Oosterpolder. Bovendien zijn er reeds concrete verzoeken voor vestiging bij de gemeente binnengekomen voor deze zaken. Het is reëel om de in stap 4 berekende 2100 m2 BVO aan te houden voor het jaar 2011.
Om enigszins inzicht te krijgen in het soort detailhandel wat zich zal gaan vestigen is onderstaand tabel opgesteld:
Bloemenwinkels
Aantal m2 WVO vestigingen per winkel Inwoners Inwoners per 10.000 (gemiddeld) per winkel per m2 WVO inwoners 83 5.637 68 143
9.135
64
44
5.427
122
Dierenspeciaalzaken
159
13.811
87
Drogisterijen Huishoudelijke speciaalzaak
203 213
7,056 5.561
35 26
49
26.253
538
177
1.078
6,1
Boekhandels Brood en banket
Kaaswinkel Kapsalon Mode Optiek Schoenenzaak
5 73
8.939
122
242
5.447
22
50
9.431
189
83
8.804
106
Schoonheidssalons Slagerijen Slijterijen Indicatief totaal
Meestal groter oppervlak
6,5
1503
De te verwachte vraag vanuit de detailhandel zal (dus) minimaal 1500 M2 WVO (= 1875 BVO) bedragen. Daarnaast zullen kappers, schoonheidssalons en zakelijke dienstverleners (makelaar, hypotheker) een plaats willen vinden in dit wijkwinkelcentrum, we kunnen uitgaan van ca. 400 M2 BVO. Als hierbij de 1700 M2 BVO voor de supermarkt wordt opgeteld dan kan worden gesteld dat de eerder genoemde 4100 M2 BVO voor het centrumgebied uitermate een reële grootte is.
Bijlage 3, eindverslag inspraak en overleg
Toelichting Ontwerp
9T7505 - 50 -
17 november 2009
