PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER

1

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

TESIS

Oleh PANARY SITOPU 087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2010

Universitas Sumatera Utara

2

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan)

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Magister Kenotariatan Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh

PANARY SITOPU 087011148/M.Kn

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2010


3

Judul Tesis

:

Nama Mahasiswa Nomor Pokok Program Studi

: : :

PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan Bukit Barisan) Panary Sitopu 087011148 Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing

(Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn)

Pembimbing

(Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal Lulus : 31 Agustus 2010


4

Telah diuji Pada Tanggal : 31 Agustus 2010 ____________________________________________________________________

PANITIA PENGUJI TESIS Ketua

: Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota

: 1. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn 2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum 3. Dr. T.Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum


5

ABSTRAK

Tujuan dari adanya perjanjian kerjasama antara bank dengan developer adalah untuk memudahkan bank mengadakan kerjasama dalam pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah. Dengan adanya perjanjian kerjasama tersebut, bank dapat mengetahui bagaimana reputasi developer tersebut dan dari sisi legal, diharapkan bank terlindungi karena adanya kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya di dasari oleh perjanjian kerjasama. Perjanjian kerjasama ini tidak diatur di dalam KUHPerdata, tetapi terdapat di dalam masyarakat. Penelitian ini dilakukan dengan metode penelitian bersifat deskriptif. Deskriptif dimaksudkan disini untuk memberikan gambaran data tentang pelaksanaan perjanjian developer dan implikasinya bagi debitur selaku end user, secara khusus dalam pelaksanaanya di Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan, beralamat di Jalan Pos No.7 dahulu Jalan Bukit Barisan No.5 Medan. Pendekatan yang digunakan adalah bersifat yuridis normatif yang mengutamakan tinjauan dari segi peraturan hukum yang berlaku serta data maupun dokumen-dokumen yang mempunyai kaitan dengan permasalahan dalam penelitian ini. Dari hasil pembahasan dapat diketahui bahwa bentuk kerjasama antara developer dengan bank dalam pemberian fasilitas KPR menerapkan sistem kemitraaan/kerjasama. Hubungan hukum antara bank dan developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan yang ditandatangani diatas meterai. Isi perjanjian kerjasama disesuaikan dengan keadaan status tanah dan bangunan, kelengkapan dokumen, reputasi owner/developer, dan sebagainya. Jika status jaminan masih dalam bentuk Sertipikat induk maka dalam Perjanjian kerjasama disyaratkan buy back guarantee yang harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT, SKMHT ditandatangani oleh debitur. Setelah fasilitas kredit diberikan kepada debitur maka bank sesuai perjanjian kerjasama akan mengatur mengenai skema pencairan dana, yang akan disesuaikan dengan kondisi tanah dan bangunan atau berdasarkan progress report penyelesaian perumahan sesuai ketentuan yang telah ditetapkan sebelumnya. Secara teori, kedudukan para pihak dalam perjanjian kerjasama ini adalah tidak seimbang, dimana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas, jika dibandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Namun, hal ini dimaksudkan, untuk melindungi debitur selaku konsumen perumahan, jika developer lalai dalam memenuhi kewajibannya. Berbagai masalah yang ada pada kerjasama antara developer dengan bank, terutama dalam proses pengurusan dokumen jaminan sertipikat belum dipecah ataupun dokumen tanah dan bangunan yang masih dalam proses pengurusan, masalah dalam penyelesaian bangunan seperti, bangunan belum selesai melewati jangka waktu yang telah ditetapkan sebelumnya, spesifikasi bangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan lain sebagainya. Hal ini mengakibatkan kerugian bagi bank dan debitur selaku konsumen perumahan.

Kata Kunci : Perjanjian Kerjasama; Developer; Bank


6

ABSTRACT

The purpose of an agreement between a bank and a developer is to make it easy for the bank to cooperate in providing a credit facility on house ownership. With the agreement, the bank can understand the reputation of the developer and can be legally protected by the agreement. As such, written agreements which are usually based on mutual agreements, need to be made. While this agreement is not specified in the Civil Code, it exists in the society. This research was conducted using a descriptive method. The word ‘descriptive’ here was meant to give a description of the data on the implementation of a developer agreement and its implication for the debtor as an end user, more precisely in its implementation at the CIMB Niaga Bank Medan Bukit Barisan Branch, located at Jl. Pos no. 7 Medan (previously Jl. Bukit Barisan No. 5 Medan). The approach used was juridical-normative which emphasized the use of the prevailing laws and regulations as well as data and documents that were related to this research to form a point of view. From the discussion, it was found out that the form of agreement made between a bank and a developer in house ownership credit was partnership. The legal relationship between the bank and the developer was specified in an agreement made in a written act which was signed on a seal. The content of the agreement was made in accordance with the status of land and building, documents, owner/developer reputation, and others. If the security status was still in the form of a Master Certificate, then it was implied in the agreement that buy back guarantee should have been put into effect after AJB, APHT and SKHMT had been signed by the debtor. Once the credit facility was given to the debtor, the bank would proceed to the funding scheme in accordance with the land and building status or based on the progress report of the housing construction as stated in the agreement. Theoretically, there was an imbalance in the position of the two parties involved in this agreement as the bank held too many rights and responsibilities in comparison to the developer as a house provider. However, this was meant to protect the debtor as a house consumer in case the developer did not carry out its duties. There were some problems found in the agreement between a bank and a developer, among others: the process of unsplit certificate security document, the land and building documents which were in process, building construction matters such as unfinished buildings exceeding the time limit agreed before, building specifications mismatching the agreement agreed earlier, etc. These problems caused losses to the bank as well as the debtor as a house consumer.

Key Words: Agreement; Developer; Bank


7

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas kasih dan anugerahNya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (Suatu Penelitian di PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Bukit Barisan Medan)”. Penulis menyadari bahwa bantuan dan dorongan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak langsung sangat membantu penulis dalam menyelesaikan tesis ini, maka penulis ingin mengucapkan terima kasih disampaikan kepada : 1.

Rektor I Universitas Sumatera Utara yang amat terpelajar Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA(K) dan para pembantu Rektor Universitas Sumatera Utara.

2.

Yang amat terpelajar Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Prof. Dr. Runtung, SH, MHum, beserta para Asisten, Sekretaris dan Staf serta seluruh jajarannya.

3.

Ketua Program S2 Magister Kenotariatan yang amat terpelajar Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN sekaligus sebagai Ketua Pembimbing yang telah memberi kesempatan kepada penulis untuk mengikuti pendidikan dalam program S2 Magister Kenotariatan yang sangat berharga ini.

4.

Yang amat terpelajar Notaris/PPAT H. Syahril Sofyan SH, MKn dan Notaris/PPAT Syafnil Gani SH, MHum, sebagai

Anggota Pembimbing,

walaupun di tengah tengah kesibukan beliau, namun telah memberikan perhatian yang terbaik dalam melakukan bimbingan baik yang diterima melalui materi perkuliahan maupun bahan-bahan lainnya dan melakukan bimbingan dengan penuh disiplin kepada penulis dalam rangka menyelesaikan penelitian ini pada Sekolah Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara di Medan.


8

5.

Yang amat terpelajar Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, dan Dr. Mahmul Siregar, SH, MHum sebagai Tim Penguji walaupun ditengah tengah kesibukan beliau, namun tetap memberikan perhatian dan bantuan, dan memberikan saran dan masukan kepada penulis dalam rangka menyelesaikan tesis ini.

6.

Seluruh Dosen Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan ilmu pengetahuan dan bimbingan kepada penulis selama menjalani pendidikan di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

7.

Seluruh Staf Akademik, Staf Sub Bagian Akademik dan Sub Bagian Administrasi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

8.

Kedua orangtua penulis, Pdt. Jatalim Sitopu dan Rasianna Purba. Rasa terimakasih yang sungguh luar biasa atas doa dan dorongan yang tak hentihentinya baik secara moral dan materiil, dukungan yang tak pernah putus dan kepercayaan yang penuh dari beliau berdua adalah motivasi yang menguatkan bagi penulis.

9.

Keempat kakak dan abang penulis Kak Melda Ery Rusmawi Sitopu dan Keluarga, Bang Elisamark Sitopu dan Keluarga, Kak Sanny Sofia Cronika Sitopu dan Keluarga, dan Kak Rismaya Sitopu dan Bang Yosra yang selalu mau mendoakan, mendengarkan, menghibur, dan mengingatkan penulis.

10. Ayahanda Pdt. Jatalim Sitopu dan Ibunda Rasianna br Purba, yang telah memberikan doa, dorongan dan motifasi baik secara lahiriah dan batiniah, serta didikan yang amat sangat berguna sehingga dapat menyelesikan program studi ini dengan baik. 11. Management PT. Bank CIMB Niaga Tbk Medan, baik di cabang Bukit Barisan maupun di Cabang Juanda, serta teman-teman di Bank CIMB Niaga yang telah memberikan dukungan kepada penulis, baik dalam memberikan bahan-bahan dan data selama penelitian ini berlangsung hingga tesis ini dapat diselesaikan.


9

12. Terima kasih juga kepada rekan-rekan Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan tesis ini. Penulis menyadari bahwa dalam penulisan hukum ini masih banyak kekurangan dan kekeliruan yang disebabkan keterbatasan pengetahuan penulis. Oleh karena itu apabila ada kritik dan saran yang membangun guna menyempurnakan penulisan ini maka akan penulis terima dengan senang hati. Medan, Agustus 2010 Penulis

Panary Sitopu


10

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I.

Identitas Pribadi Nama

: Panary Sitopu, SH

Tempat Tanggal Lahir

: Tiga Runggu, 23 Desember 1983

Alamat

: Jalan Menteng VII Gg Simalungun No.11, Medan.

II. Orang Tua Nama Ayah

: Pdt. Jatalim Sitopu

Nama Ibu

: Rasianna br Purba

III. Pendidikan SD RK Serdang Murni I, Lubuk Pakam

Tamat Tahun 1989

SMP Negeri 2, Lubuk Pakam

Tamat Tahun 1998

SMA Santa Maria, Medan

Tamat Tahun 2001

S-1, Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran, Bandung

Tamat Tahun 2005

S-2, Magister Kenotariatan (MKn) USU

Tamat Tahun 2010


11

DAFTAR ISI Halaman INTISARI ........................................................................................................

i

ABSTRACT ......................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR .....................................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP .......................................................................

vi

DAFTAR ISI .................................................................................................... vii DAFTAR ISTILAH ASING ...........................................................................

x

BAB I :

PENDAHULUAN .........................................................................

1

A. Latar Belakang ..........................................................................

1

B. Permasalahan .............................................................................

8

C. Tujuan Penelitian ......................................................................

8

D. Manfaat ......................................................................................

9

E. Keaslian Penelitian ................................................................... 10 F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 11 G. Metode Penelitian ...................................................................... 30 1. Spesifikasi ........................................................................... 30 2. Lokasi Penelitian.................................................................. 31 3. Sumber Data Penelitian ....................................................... 32 4. Teknik Pengumpulan Data .................................................. 34 5. Alat Pengumpulan Data ...................................................... 34 6. Analisis Data ...................................................................... 35 BAB II :

KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG DILAKUKAN ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB NIAGA DALAM RANGKA PEMBERIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH ................................................................ 36 A. Ketentuan Tentang Perjanjian .................................................. 36


12

1. Pengertian Perjanjian .......................................................... 36 2. Subjek dan Objek Perjanjian ............................................... 39 a. Subjek Perjanjian .......................................................... 39 b. Objek Perjanjian .......................................................... 42 3. Syarat Sahnya Perjanjian. .................................................... 43 4. Asas-asas Perjanjian ............................................................ 50 5. Macam-macam Perjanjian .................................................. 53 6. Akibat Perjanjian Hukum Yang Sah ................................... 54 B. Ketentuan Pemberian KPR melalui Kerjasama Developer pada PT.Bank CIMB Niaga Tbk ...................................................... 56 1. Ketentuan Pemberian KPR ................................................. 56 2. Ketentuan Kerjasama Developer......................................... 60 2.1 Tipe Kerjasama Dengan Developer ............................ 65 1) Dokumen Kerjasama dengan Perjanjian Perikatan Jual Beli .................................................................. 65 2) Dokumen Kerjasama dengan Akta Jual Beli ......... 68 2.2 Ketentuan Mengenai Kondisi Bangunan Yang Dapat Diterima ............................................................ 68 C. Bentuk Perjanjian antara Developer dan Bank CIMB Niaga dalam rangka pemberian fasilitas KPR .................................... 71 BAB III :

HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK TERKAIT DALAM PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB NIAGA DALAM PEMBERIAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH ....................... 79 A. Ruang Lingkup Kerjasama ...................................................... 79 B. Hak dan Kewajiban Bank dalam Perjanjian Kerjasama .......... 81 C. Hak dan Kewajiban Developer dalam Perjanjian Kerjasama .. 89

BAB IV : BEBERAPA KELEMAHAN YANG TIMBUL DALAM PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER DENGAN BANK CIMB NIAGA ................................................................ 98


13

A. Wanprestasi ........................................................................... 98 B. Ganti Rugi .............................................................................. 107 C. Penyelesaian Perselisihan ........................................................ 114 BAB V

: KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................116 A. Kesimpulan ............................................................................. 116 B. Saran ........................................................................................ 118

DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................... 119 LAMPIRAN


14

DAFTAR ISTILAH ASING

Appraisal

Bank Checking/BI Checking

Banker’s Clause

Business Unit

Checking

Credit Committee

Creditworthiness

Cover Note Notaris/PPAT

: Proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas sesuatu barang berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian yang berlaku. : Tindakan untuk mencari informasi mengenai calon debitur pada bank-bank yang pernah atau sedang berhubungan dengan calon debitur pada saat pengajuan pinjaman dan pemeriksaan ini juga dilakukan kepada Bank Indonesia sebagai pusat informasi : Klausula Bank adalah suatu klausula yang tercantum dalam Polis yang hanya dicantumkan atas permintaan pihak Bank dimana dalam polis secara tegas dinyatakan bahwa pihak Bank adalah sebagai penerima ganti rugi atas peristiwa yang terjadi atas obyek pertanggungan sebagaimana disebutkan dalam perjanjian asuransi (polis) : Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur kepada Developer sebagai pembayaran awal Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan : Penyelidikan yang dilakukan kepada nasabah dengan mendapatkan informasi melalui pihak ketiga untuk mengetahui kondisi nasabah : Pejabat kredit yang ditunjuk oleh Direksi untuk mengevaluasi dan menyetujui atau menolak atas permohonan kredit sesuai dengan batas wewenangnya : Diterjemahkan dalam Kamus Istilah Ekonomi Popular, sebagai Layak Kredit yaitu kelayakan seseorang, perusahaan atau lembaga, atau negara untuk memperoleh kredit. Untuk individu atau perorangan biasanya Kreditur menilainya dari 4C : Character, Capacity, Capital dan Collateral. : Pernyataan Jaminan dan pernyataan dari Notaris/PPAT yang menjelaskan bahwa agunan masih dalam proses pengurusan oleh


15

Down Payment (Uang Muka)

:

End User

:

Escrow Account

:

Exception

:

Outstanding

:

Purchase Order

:

Retail Banking

:

Revolving

:

Site Plan

:

Notaris/PPAT dan apabila telah selesai akan diserahkan kepada Bank Sejumlah uang yang dibayarkan oleh Debitur kepada Developer sebagai pembayaran awal Debitur dalam pembelian tanah dan bangunan Customer/pemohon/penerima pinjaman/Debitur Kredit Pemilikan Rumah Rekening penampungan untuk dana yang dipercayakan kepada Kustodian berdasarkan perjanjian tertulis untuk tujuan tertentu, biasanya diberikan bunga yang sama dengan tabungan, deposito atau simpanan lain, bertindak sebagai kustodian umumnya adalah bank, sejumlah dana yang disetorkan oleh pemilik baru suatu bank dan ditanamkan kedalam rekening yang dibuka secara khusus untuk keperluan penyelamatan kredit; bunga yang diperoleh digunakan untuk membayar pelunasan kredit yang diselamatkan tersebut. Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan yang tidak dapat dipenuhi karena adanya pelanggaran covenant atau yang telah diupayakan pemenuhannya namun tetap tidak tersedia atau yang sudah melewati jangka waktu to be obtained (TBO). Saldo debet dari fasilitas yang telah ditarik debitur (Surat Pesanan) Surat pemesanan tanah dan/atau tanah dan bangunan sebagai objek kredit yang dibuat Debitur kepada Developer berdasarkan persetujuan Bank. Bank yang mengkhususkan usahanya pada produk jasa yang ditawarkan, baik kepada nasabah perorangan maupun badan usaha berskala kecil Fasilitas Kredit yang dapat ditarik berulang kali hingga batas plafond yang ditentukan. Setiap ada pembayaran sebagian/seluruhnya untuk melunasi outstanding fasilitas kredit maka jumlah fasilitas kredit yang bersangkutan dapat ditarik kembali hingga batas plafond yang ditentukan. Rencana Tapak/Gambaran/peta rencana peletakan bangunan/kavling dengan segala unsur


16

Standard Operating Prosedure

To Be Obtained (TBO)

penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu : Pedoman tertulis yang berisi ketentuan pelaksanaan dan langkah-langkah kerja end to end process untuk menjalankan produk dan atau aktivitas tertentu termasuk didalamnya mekanisme kontrol. : Persyaratan dan/atau dokumentasi perkreditan yang belum dapat dipenuhi karena masih dalam proses pengurusan dan/atau berdasarkan kondisi tertentu (sifat transaksi) belum dapat dipenuhi, sejak fasilitas dibukukan atau sejak tanggal tertentu yang disyaratkan.


PERJANJIAN KERJASAMA ANTARA DEVELOPER

Recommend Documents