PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2008 V. volební období ___________________________________________________________
460
Vládní návrh
na vydání
zákona, kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů
-2-
ZÁKON ze dne
2008,
kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:
ČÁST PRVNÍ Změna zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Čl. I Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona č. 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 30/2000 Sb., zákona č. 120/2001 Sb., zákona č. 59/2005 Sb. a zákona 186/2006 Sb., se mění takto: 1.
V § 4 odstavec 2 zní:
„(2) Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich doloženého listinou, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru, nebo jejím úředně ověřeným opisem (kopií), příslušnému katastrálnímu úřadu. Neníli k návrhu doložena ani v jednom vyhotovení listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie), má se za to, že návrh nebyl podán. Katastrální úřad o tom v takovém případě vyrozumí navrhovatele na jeho adresu uvedenou v návrhu.“. 2.
V § 4 se na začátek odstavce 3 vkládá věta „Návrh na zahájení řízení se podává na stanoveném formuláři.“.
3.
V § 4 odst. 4 se písmeno d) zrušuje.
Dosavadní písmeno e) se označuje jako písmeno d). 4.
V § 4 odst. 4 písm. d) se za slovo „českém“ vkládají slova „nebo slovenském“.
5.
V § 5 odst. 4 se slova „je přípustný opravný prostředek. Pokud podanému opravnému prostředku katastrální úřad nevyhoví v plném rozsahu, rozhoduje o podaném opravném prostředku soud.“ nahrazují slovy „není přípustné odvolání podle správního řádu. Proti tomuto rozhodnutí je přípustná žaloba podle páté části občanského soudního řádu. Žaloba se podává prostřednictvím katastrálního úřadu, který rozhodl o zamítnutí vkladu,
-3ve lhůtě do 30 dnů ode dne doručení rozhodnutí o zamítnutí vkladu. Katastrální úřad předá ve lhůtě do 30 dnů žalobu spolu se spisem a vyjádřením k žalobě příslušnému soudu k rozhodnutí. Další řízení o povolení vkladu, týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, se po tuto dobu, a pokud je žaloba podána, až do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno rozhodnutí soudu ve věci vkladu, přerušují. Jestliže je další řízení o povolení vkladu, týkající se týchž nemovitostí jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu, zahájeno po vydání rozhodnutí o zamítnutí vkladu, přerušuje se toto řízení dnem doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. Zápisy záznamem a poznámkou, týkající se těchto nemovitostí, se do dne, kdy marně uplyne lhůta pro podání žaloby ve věci vkladu, a pokud je žaloba podána, do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno rozhodnutí soudu ve věci vkladu, neprovádějí.“.“.
6.
V § 9 odst. 1 se na konci písmene b) doplňují slova „pokud se na jeho základě nezapisuje poznámka spornosti podle § 9a,“.
7.
Za § 9 se vkládá nový § 9a, který včetně nadpisu zní: „§ 9a Poznámka spornosti
(1) Pokud někdo podá žalobu na určení, že a) je vlastníkem nemovitosti evidované v katastru někdo jiný, než kdo je jako vlastník zapsán v katastru, b) je neplatný, zrušený či neúčinný právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, katastrální úřad na základě podané žaloby potvrzené podatelnou soudu nebo jiného potvrzení soudu o podání žaloby zapíše ve prospěch žalobce poznámku spornosti. (2) Pokud je řízení podle odstavce 1 řízením o předběžné otázce v řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu se nepřerušuje. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. a), katastrální úřad v řízení o povolení vkladu vychází z dosavadních zápisů v katastru. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. b), katastrální úřad posoudí listinu v řízení o povolení vkladu podle hledisek uvedených v § 5 odst. 1. (3) Poznámka spornosti působí vůči vkladu, při jehož povolování byla řešena předběžná otázka postupem podle odstavce 2, a vůči všem na něj navazujícím zápisům. (4) Pokud soud o předběžné otázce v řízení, o kterém je zapsána v katastru poznámka spornosti, rozhodne jinak, než jak ji posoudil katastrální úřad v řízení o povolení vkladu podle odstavce 2, vymaže katastrální úřad povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s vydaným rozhodnutím soudu v rozporu.“. 8.
§ 13 se zrušuje.
9.
Za § 15 se vkládá nový § 15a, který včetně poznámek pod čarou č. 11 a 12 zní: „§ 15a
-4(1) Zástavní práva, jejichž zápis byl do katastru převzat z bývalé pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy, katastrální úřad záznamem vymaže i na základě usnesení soudu, kterým soud převzal do úřední úschovy podle zvláštního právního předpisu 11) za účelem splnění závazku částku zapsanou v katastru jako výši zajištěného dluhu. Vznikl–li zajištěný dluh před 1. červnem 1953, přepočte se složená částka podle předpisů platných pro přepočet pohledávek při provádění peněžní reformy12). Není-li možno zjistit výši zajištěného dluhu ze zápisu v katastru, zápisu v pozemkové knize, ani z listin, na jejichž základě byl zápis proveden, složí se do úřední úschovy částka 5000 Kč. Přitom postačí, pokud osoba, v jejíž prospěch je do soudní úschovy peněžitá částka složena, bude označena údaji, které jsou patrné ze zápisu zástavního práva v pozemkové knize, popřípadě ze zápisu zástavního práva v katastru. (2) Podle odstavce 1 se postupuje i v případě, kdy je zajištění dluhu zapsáno v katastru jinak než jako zástavní právo, a to například jako pohledávka nebo věcné břemeno. --------------------------11 ) § 185a zákona č. 99/1963 Sb. 12 ) Např. zákon č. 41/1953 Sb., o peněžní reformě, Směrnice ministerstva financí č. 159/1953 Ú.l., o způsobu provedení peněžní reformy.“. 10. zní:
V § 17 se dosavadní text označuje jako odstavec 1 a doplňuje se odstavec 2, který
„(2) Český úřad zeměměřický a katastrální stanoví vyhláškou vzory formulářů návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí.“. Čl. II Přechodné ustanovení Pokud je podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona přerušeno řízení o povolení vkladu z toho důvodu, že bylo před soudem zahájeno řízení o předběžné otázce, o které se zapisuje poznámka spornosti, katastrální úřad se souhlasem všech účastníků řízení dosavadní poznámku nahradí poznámkou spornosti a v řízení pokračuje podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. ČÁST DRUHÁ Změna zákona o správních poplatcích Čl. III Příloha k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění zákona č. 217/2005 Sb., zákona č. 228/2005 Sb., zákona č. 361/2005 Sb., zákona č. 444/2005 Sb., zákona č. 545/2005 Sb., zákona č. 553/2005 Sb., zákona č. 48/2006 Sb., zákona č. 56/2006 Sb., zákona č. 57/2006 Sb., zákona č. 81/2006 Sb., zákona č. 109/2006 Sb., zákona č. 112/2006 Sb., zákona č. 130/2006 Sb., zákona č. 136/2006 Sb., zákona č. 138/2006 Sb., zákona č. 161/2006 Sb., zákona č. 179/2006 Sb., zákona č. 186/2006 Sb., zákona č. 215/2006 Sb., zákona č. 226/2006 Sb., zákona č. 227/2006 Sb., zákona č. 235/2006 Sb., zákona č. 312/2006 Sb., zákona č. 575/2006 Sb. a zákona č. 106/2007 Sb., se mění takto:
-51.
V části X položce 120 písm. a) se slova „zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí“ nahrazují slovy „vklad do katastru nemovitostí za každý navržený zápis věcného práva ke každé nemovitosti“.
2.
V části X položce 120 písm. b) se slova „návrhů na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí na základě listin, které souvisejí s výstavbou veřejně prospěšné stavby (smluv uzavřených za účelem realizace veřejně prospěšné stavby) pro zneškodňování odpadu, zásobování vodou, odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, veřejné školství, veřejnou správu a obdobné veřejné účely“ nahrazují slovy „návrhu na vklad prohlášení vlastníka budovy nebo změny prohlášení vlastníka budovy nebo návrhu na vklad změny spoluvlastnických podílů pozemků podle smlouvy o výstavbě podle zvláštního právního předpisu70a)“ a slova „Kč 500 za každý návrh nejvýše v úhrnu“ se zrušují. Poznámka pod čarou č. 70a zní: „70a) Zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů.“.
3.
V části X položce 120 v Osvobození v bodech 3 až 5 se slova „zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí“ nahrazují slovy „vklad do katastru nemovitostí“.
4.
V části X v položce 120 poznámky znějí:
„Poznámky: 1. Za podání návrhu na vklad na základě jedné listiny, který se týká nemovitostí v územním obvodu jednoho katastrálního pracoviště, se vybere poplatek v úhrnné výši nejvýše 20 000 Kč. 2. Pro účely této položky se v domě rozděleném na jednotky podle zvláštního zákona považuje za jednu nemovitost jednotka a za jednu nemovitost spoluvlastnický podíl na pozemku spojeném s vlastnictvím jednotky. Pokud je navrhován současně vklad práva k více jednotkám jednoho nabyvatele v témže domě, spoluvlastnické podíly na pozemku nebo pozemcích náležející k těmto jednotkám se pro účely stanovení výše správního poplatku podle této položky neslučují.
3. Pro účely této položky se za nemovitost považuje též každý samostatně zapsaný spoluvlastnický podíl na nemovitosti.
4. Má-li dojít vkladem ke změně počtu nemovitostí, např. dělením či slučováním pozemků, stanoví se poplatek podle výsledného počtu nemovitostí ve vlastnictví nabyvatele po případném provedení vkladu. Má-li dojít vkladem ke změně počtu nebo ke změně výše spoluvlastnických podílů, stanoví se poplatek podle výsledného počtu nově zapsaných spoluvlastnických podílů na nemovitostech ve vlastnictví nabyvatele po případném provedení vkladu.
-65. Jsou-li přičleňovány díly pozemku označené v geometrickém plánu písmeny malé abecedy do sousedícího pozemku, považují se všechny díly přičleňované do jednoho pozemku za jednu nemovitost.
6. Pro účely této položky se společné jmění manželů považuje za jedno právo.
7. Pro účely této položky se správním úřadem rozumí i katastrální pracoviště podle zvláštního právního předpisu upravujícího zeměměřické a katastrální orgány.“. Čl. IV Přechodné ustanovení Pokud bylo řízení o návrhu na vklad do katastru nemovitostí zahájeno přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, vybere se správní poplatek podle dosavadních právních předpisů. ČÁST TŘETÍ ÚČINNOST Čl. V Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2009.
-7-
Důvodová zpráva Obecná část 1. Zhodnocení platného právního stavu Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv byl přijat s účinností od 1.1.1993. Byl přijat vedle katastrálního zákona a řeší jednu oblast postupů při vedení a správě katastru nemovitostí. Tato roztříštěnost právní úpravy byla způsobena rozdílnými kompetencemi federálního shromáždění a národních rad v době přijímání uvedených zákonů. Dalším nedostatkem uvedené právní úpravy je okolnost, že principy, které se osvědčily mnohaletými zkušenostmi při vedení pozemkové knihy, byly do tohoto zákona zapracovány pouze polovičatě. Zejména je pociťována nedostatečná ochrana účastníků realitního trhu, kteří jednají v dobré víře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. Nepříznivě působí rovněž způsob zápisů záznamem, kdy katastrální úřady nemají žádnou přezkumnou pravomoc a jsou povinny provádět i zápisy zjevně nesmyslné (např. dědění nemovitosti, kterou zůstavitel nikdy nevlastnil). K odstranění uvedených nedostatků by vedlo pouze přijetí zcela nového zákona, který by upravil uceleně veškerou problematiku katastru nemovitostí a převzal principy osvědčené při vedení pozemkové knihy. Takový ucelený zákon byl vládě České republiky předložen k projednání již v roce 2002. Tehdejší Legislativní rada vlády však doporučila, aby zákon nebyl dále projednáván do té doby, dokud nebude přijat nový občanský zákoník. Vzhledem k tomu není možné řešit uvedené nedostatky ani v dnešní době. V zákoně o zápisech jsou však i některé další dílčí nedostatky, které lze řešit i dílčí novelizací. Nejvážnější z nich je zřejmě možnost podávání zjevně neúspěšných žalob na určení vlastnického práva k nemovitosti či na neplatnost smlouvy s cílem dosáhnout přerušení vkladového řízení až do vydání pravomocného rozhodnutí soudu s cílem poškodit konkurenci. Pokud se správních poplatků týká, příjmy státního rozpočtu za správní úkony katastrálních úřadů zpoplatněné správními poplatky dosahují ročně více než 500 mil. Kč (kapitola Všeobecná pokladní správa), konkrétně v loňském roce 550 mil. Kč, z toho 288 mil. Kč za vklady práv do katastru nemovitostí, 249 mil. Kč za poskytování veřejných listin a 13 mil. Kč za potvrzování geometrických plánů. Správní poplatek za podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí činí dle sazebníku správních poplatků 500 Kč bez ohledu na to, zda jde o převod jednoho pozemku nebo o celý komplex nemovitostí obsažený například ve smlouvě o prodeji podniku. Správní poplatek byl v této výši stanoven v roce 1994 a za uplynulých 13 let nebyl nikdy zvýšen. Celkový příjem státního rozpočtu za správní úkony katastrálních úřadů vyjádřený ve stálých cenách stagnuje, přestože počet realizovaných správních úkonů se od roku 1994 zvýšil 2,5 násobně. V České republice jsou vybírány nejnižší správní poplatky za zápisy práv do katastru nemovitostí v porovnání s ostatními členskými zeměmi Evropské unie. Přestože uvnitř EU existuje mnoho rozdílů ve vedení pozemkových evidencí obsahujících údaje o právních vztazích, panuje shoda o tom, že náklady na tyto evidence mohou a mají být v maximální míře hrazeny z poplatků za poskytované služby. V zemích s tradičním nezastupitelným postavením notářů nebo registrátorů práv je zcela přirozené, že všechny transakční náklady jsou hrazeny prodávajícími a kupujícími. V zemích německé a rakouské tradice pozemkových knih jsou poplatky za zápisy nastaveny tak, že většinou převyšují náklady spojené s provedením zápisu (např. v Německu za rodinný domek cca 400 €, v Rakousku 1 % z ceny). Ve Velké Británii a v Irsku jsou registrační úřady odloučeny od státního rozpočtu a plně financovány z poplatků (ve Velké Británii za registraci malého rodinného domku činí
-8poplatek cca 100 GBP). V Nizozemsku a částečně i ve skandinávských zemích je v pozemkových evidencích využíván model veřejnoprávních agentur, které opět pokrývají všechny nebo velkou část výdajů z poplatků za poskytované služby. Také v nových členských zemích EU je jasně patrný tento trend, z pobaltských republik již dnes katastrální služba Litvy pokrývá své výdaje z vlastních příjmů a k podstatným změnám došlo i na Slovensku, se kterým jsme měli v roce 1993 zcela totožné výchozí pozice. Poplatek za vklad práva na Slovensku byl zvýšen, od r. 2004 se v průměru vybírá 2 000 Sk za návrh na vklad. Současná výše správního poplatku je velmi nízká a neumožňuje financování zvýšených požadavků na katastr nemovitostí a na urychlení digitalizace katastrálních map. 2. Odůvodnění hlavních principů navrhované právní úpravy Navrhovaná novela nezasahuje do hlavních principů uplatňovaných při současném provádění zápisů vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí. Dílčí změny mají vést pouze k odstranění drobných nedostatků současné právní úpravy a zmírnit důsledky podávání tzv. šikanózních žalob. Odůvodnění jednotlivých dílčích změn je provedeno ve zvláštní části důvodové zprávy. Navrhovaná právní úprava správního poplatku za podání návrhu na vklad stanoví správní poplatek s přihlédnutím k rozsahu požadovaného zápisu práv podle počtu nemovitostí, kterých se návrh týká. Při tomto přístupu zůstane zachována stávající sazba správního poplatku 500 Kč při zápisu práva k jednomu pozemku nebo budově. Základní sazba správního poplatku se bude násobit počtem nemovitostí, ke kterým je zápis věcného práva navrhován. Výběr správního poplatku přitom bude stanoven za zápis každého typu věcného práva. U velmi častých převodů např. rodinných domků se zahradou správní poplatek dosáhne zpravidla 1 500 Kč, u velkých komplexů nemovitostí (výrobní areály, komplexy administrativních budov aj.) je poplatek limitován a dosáhne maximálně 20 000 Kč. Z propočtů s využitím statistických údajů za rok 2006 vychází očekávaný roční příjem státního rozpočtu z těchto správních poplatků o 600 mil. Kč vyšší než příjem dosažený v roce 2006. Výhody výše uvedené konstrukce správního poplatku jsou následující: - rozlišení výše správního poplatku podle pracnosti vyřízení jednotlivých podání, - zachování současné výše správního poplatku pro nejjednodušší podání často s nejnižší hodnotou nemovitostí, výrazně vyšší správní poplatky u rozsáhlých majetků, kde je výrazné zvýšení správního poplatku přijatelné a realitním trhem očekávané, - konstrukce správního poplatku bude vnímána jako spravedlivější, výrazný přínos pro státní rozpočet, - výše správního poplatku blízká nákladům spojeným s posouzením smluv a provedením zápisu. Lze předpokládat, že nová konstrukce správního poplatku, která většinou povede k jeho zvýšení, přiměje účastníky vkladového řízení, aby zkvalitnili obsah předkládaných smluv a návrhů. Jejich dosavadní chybovost, a to i u listin zpracovaných osobami s právnickým vzděláním, např. advokáty, vede ke značné a zbytečné zátěži katastrálních úřadu a zpomalování vyřizování jednotlivých návrhů. Je zjevné, že mnoho účastníků vkladového řízení si za dosavadního stavu nechá za 500 Kč zkontrolovat obsah smlouvy a vyhledat katastrálním úřadem její případné vady. Potom předkládají nový návrh s novou smlouvou, která katastrálním úřadem vyhledané vady již nevykazuje. Zvýšení poplatku by účastníky vkladového řízení proto mohlo přimět k podávání kvalitnějších návrhů. Navrhovaná novela se netýká vztahu rovnosti mužů a žen.
-93. Vysvětlení nezbytnosti navrhované úpravy v jejím celku Navrhovaná úprava je nezbytná, pokud mají být vyřešeny některé další dílčí nedostatky, které vyšly najevo při aplikaci dosavadní právní úpravy. Návrh nové konstrukce správního poplatku za podání návrhu na vklad je zpracován k provedení usnesení vlády České republiky ze dne 25. července 2007 č. 871 o opatřeních k urychlení digitalizace katastrálních map. Výše správního poplatku je pro účastníky trhu s nemovitostmi mnohem méně důležitá než rychlost vyřízení vkladu práva. Dlouhé lhůty zápisů mohou navrhovatelům způsobit řádově vyšší ztráty, než kdyby uhradili vyšší správní poplatek, např. až ve výši plně pokrývající náklady poskytnuté služby. Pokud je převáděna nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč, je kupní cena nebo její větší část obvykle po dobu čekání na vklad práva do katastru nemovitostí vázána na tento obchod (notářská úschova, zvláštní účet aj.). Úrok z částky 3 mil. Kč představuje při úrokové míře 5 % náklady ve výši 12 500 Kč měsíčně. Navrhované zvýšení správních poplatků je plně obhajitelné za předpokladu, že výnos z vyšších správních poplatků bude využit ke zrychlení a zlepšení služeb katastrálních úřadů. Pak půjde o změnu výhodnou i pro účastníky realitních obchodů. Digitalizace katastrálních map, k jejímuž urychlení má v souladu s usnesením vlády dojít, takovou změnou je, neboť přináší přehledný a srozumitelný katastrální operát, který je v digitální formě dostupný jak zaměstnancům katastrálních úřadů pro jejich práci, tak externím uživatelům prostřednictvím internetu k přípravě jejich obchodů, investičních záměrů a dalších aktivit. S digitalizovaným katastrálním operátem počítá i Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2007/2/ES ze dne 14. 3. 2007, o zřízení infrastruktury pro prostorové informace v Evropském společenství (INSPIRE). Směrnice musí být transponována do 15. 5. 2009, což je také nejpozdější termín pro přijetí implementačních pravidel. Digitální katastrální mapy mají být k dispozici do 7 let od přijetí implementačních pravidel. 4. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s ústavním pořádkem České republiky Navrhovaná právní úprava je v souladu s ústavním pořádkem České republiky. Mimo rámec problémů, které jsou řešeny předkládaným návrhem novely, se Ústavní soud vyjádřil ve svém rozhodnutí II. ÚS 349/03 ze dne 1. 8. 2006 k problematice nedostatečné ochrany dobré víry osob jednajících v důvěře v pravdivost a úplnost zápisů v katastru nemovitostí. K tomu mj. uvedl: „Ustanovení čl. 1 odst. 1 Ústavy mimo jiné stanoví, že Česká republika je demokratický právní stát, založený na úctě k právům a svobodám člověka. Obsah pojmu právního státu je vystavěn na celé řadě zásad, přičemž jednou z nich je i princip právní jistoty. Posílení zásady materiální publicity katastru nemovitostí by výrazně přispělo k posílení právní jistoty osob vstupujících do právních vztahů týkajících se nemovitého majetku.“ Dále Ústavní soud uvedl: „Katastr nemovitostí není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah a není tak naplněna jedna z jeho základních funkcí, jež od něj občané právem očekávají.“ Jak již bylo uvedeno, k odstranění uvedeného nedostatku by vedlo pouze přijetí zcela nového zákona, který by upravil uceleně veškerou problematiku katastru nemovitostí a převzal principy osvědčené při vedení pozemkové knihy. Takový ucelený zákon byl vládě České republiky předložen k projednání již v roce 2002. Tehdejší Legislativní rada vlády však doporučila, aby zákon nebyl dále projednáván do té doby, dokud nebude přijat nový občanský zákoník. Vzhledem k tomu není možné řešit uvedený nedostatek ani v dnešní době.
- 10 5. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána, a s akty práva Evropské unie Mezinárodní smlouvy, jimiž je Česká republika vázána, ani právní předpisy Evropské unie, judikatura soudních orgánů Evropské unie nebo obecné právní zásady práva Evropské unie se na danou oblast nevztahují. Zvýšený příjem státního rozpočtu získaný přijetím navrhovaného zákona však bude z části využit k realizaci Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2007/2/ES ze dne 14. 3. 2007, o zřízení infrastruktury pro prostorové informace v Evropském společenství (INSPIRE). 6. Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, na podnikatelské prostředí České republiky, sociální dopady a dopady na životní prostředí Navrhovaná právní úprava s výjimkou změny konstrukce správního poplatku za podání návrhu na vklad nebude mít žádný dopad na hospodářský a finanční na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, sociální dopady a dopady na životní prostředí. Zjednoduší požadavky na přílohy k těmto návrhům, znemožní likvidační důsledky podávání šikanózních žalob a umožní odstranění zápisů starých zástavních práv. Změna konstrukce správního poplatku za podání návrhu na vklad se projeví v příjmové stránce státního rozpočtu, v kapitole Všeobecná pokladní správa. Namísto výnosu cca 290 mil. Kč za podání návrhů na vklad bude při pouhém zachování počtu návrhů tento výnos zvýšen o cca 600 mil. Kč ročně. Přitom dosavadní trend každoročního nárůstu počtu návrhů na vklad naznačuje, že se počet návrhů na vklad a tím i příjem státního rozpočtu bude nadále zvyšovat. Výdajové stránky státního rozpočtu se navrhované zvýšení správních poplatků nijak nedotkne, protože státní orgány a státní fondy jsou od správních poplatků osvobozeny. Lze předpokládat, že výdaje rozpočtů územních samosprávných celků se nepatrně zvýší, neboť tyto celky nejsou od správních poplatků osvobozeny. Zvýšení bude ovšem ve vztahu k ostatním transakčním nákladům na realitní obchody nepatrné. Lze očekávat, že podnikatelé zareagují na navrhované změny kladně, pokud prostředky získané zvýšením příjmů státního rozpočtu budou investovány do zkvalitnění služeb katastrálních úřadů. Správní poplatky za návrh na vklad totiž budou i nadále ve vztahu k celkovým nákladům na realitní obchody okrajovou položkou. Proto pro podnikatele je výše uvedeného správního poplatku zanedbatelným výdajem, daleko více je zajímá např. rychlost, s jakou bude realitní transakce realizována. Rovněž investice získaných prostředků do urychlení digitalizace katastrálních map bude pro podnikatelské prostředí v České republice nezanedbatelným přínosem. Dopady zvýšení správních poplatků za vklady práv do katastru nemovitostí jsou ve srovnání s běžnými transakčními náklady při realitních obchodech velmi malé. Transakční náklady v současnosti podle informací realitních kanceláří dosahují u nemovitosti k rodinnému bydlení cca 5 % její ceny (realitní služby, sepis smluv, daň z převodu, správní poplatek za vklad aj.) a dosahují tak zpravidla celkové částky 100 až 200 tis. Kč. Zvýšení správního poplatku za vklad do katastru nemovitostí by u takové nemovitosti činilo nejčastěji 1 000 Kč, což představuje 1 % transakčních nákladů. Proto jsou takové dopady realitním sektorem považovány za zanedbatelné. Při hodnocení dopadů na občany je třeba vzít v úvahu, že průměrný vlastník nemovitosti takové správní poplatky hradí jen několikrát za život, zpravidla při nákupu nemovitosti k trvalému nebo rekreačnímu bydlení jako součást výdajů spojených s touto transakcí, které jsou obvykle o několik řádů vyšší. Proto lze očekávat, že sociální dopady navrhované právní úpravy budou zanedbatelné.
- 11 Zvláštní část K čl. I K bodu 1 Zákon umožňuje zahajovat řízení o povolení vkladu písemným podáním. Přitom listinu, podle které má být vklad proveden, považuje za přílohu návrhu. Vytvářely se tak spekulace, že tuto listinu je možné předložit kdykoli po podání návrhu na vklad. To však nelze připustit, pokud má právo vkladem vznikat ke dni podání návrhu na vklad. Je proto nutné, aby vkladová listina již k tomuto dni existovala, což je možné zajistit jen tím, že k tomuto dni bude také předkládána. K bodu 2 Navrhuje se obdobně jako v případě zápisů do obchodního rejstříku stanovit, že návrh na zahájení vkladového řízení musí být podán na stanoveném formuláři. Tím se zajistí jednotnost podávaných návrhů a jejich přehlednost při přijímání těchto návrhů. Lze také očekávat, že to povede i ke snížení chybovosti podávaných návrhů, což usnadní situaci jak účastníkům řízení, tak katastrálním úřadům. Předpokládá se, že stanovené formuláře budou veřejnosti k dispozici nejen v tištěné podobě, ale i v elektronické podobě, a to jednak na Internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, jednak v aplikaci dálkového přístupu k údajům katastru nemovitostí. Uživatelé dálkového přístupu budou do těchto formulářů kopírovat z katastru nemovitostí potřebné údaje k vyplnění formulářů, což značně přispěje ke snížení chybovosti podání katastrálním úřadům. Využití elektronických formulářů bude také významným krokem k elektronizaci vkladového řízení. K bodu 3 Cílem předkládání nabývacích listin, podle nichž byly zápisy učiněny ještě do bývalé evidence nemovitostí, bylo zkvalitnění údajů katastru. Uvedené očekávání se však nenaplnilo. Jednak proto, že Nejvyšší soud ve svém sjednocujícím stanovisku Cpjn 38/98 z 28.6.2000 ze dne 28. 6. 2000, které bylo publikováno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. Rc 44/2000, zaujal názor, že platnost těchto listin není katastrální úřad oprávněn přezkoumávat ani v minimálním rozsahu, a proto i když zjistí vady nabývacího titulu, je povinen vklad stejně povolit. I kdyby zde však stanovisko Nejvyššího soudu nebylo, deklarovaný cíl by zřejmě zůstal nenaplněn, neboť i kdyby katastrální úřad zjistil vady nabývacího titulu a mohl z uvedeného důvodu vklad zamítnout, musel by osobu, které znemožnil zamítnutím nakládat s nemovitostí, ponechat zapsanou jako vlastníka v katastru nemovitostí i nadále. Ke zkvalitnění zápisů v katastru by tedy nedošlo. Kromě toho lze předpokládat, že i osoby zapsané v bývalé evidenci nemovitostí jako vlastníci na základě vadných nabývacích titulů s ohledem na význam zápisů převzatých z bývalé evidence nemovitostí (viz § 16 zákona) a s ohledem na to, že tyto zápisy nejméně od roku 1993 nikdo nerozporoval, zřejmě ve většině případů vlastnické právo přinejmenším vydržely. Pokud katastrální úřad má potřebu ověřit si platnost nabývacího titulu, v drtivé většině tak může učinit, protože nabývací listiny jsou uloženy ve sbírce listin u katastrálního úřadu. Ze všech uvedených důvodů se navrhuje, aby nabývací listiny nebylo nadále nutné k řízení o povolení vkladu předkládat. K bodu 4 Zákon o zápisech je jediným právním předpisem, který požaduje předkládání úředně ověřených překladů i u listin vyhotovených ve slovenském jazyce. Ve všech ostatních oblastech včetně soudů jsou listiny ve slovenském jazyce připuštěny. Mimo to je zde zaručena
- 12 vzájemnost, neboť ani slovenské katastrální předpisy předkládání úředních překladů listin vyhotovených v českém jazyce nepožadují. K bodu 5 Nahrazovaná právní úprava již neodpovídá platné právní úpravě o řízení před soudy. Proto se nahrazuje odkazem na platnou právní úpravu. Zároveň se navrhuje, aby se žaloba k soudu podávala prostřednictvím katastrálních úřadů. Tak se totiž katastrální úřady o podané žalobě dozvědí, aniž by musely složitě korespondovat s orgány soudní moci. Sníží se tím administrativní zátěž jak katastrálních úřadů, tak příslušných soudů. Jedinou alternativou, která ovšem stoprocentně nezajistí včasnou informovanost katastrálních úřadů o podaných žalobách, by bylo stanovení povinnosti soudů informovat katastrální úřad o podané žalobě bezprostředně nebo nejpozději následující pracovní den po jejím podání. Přitom v případě, že soud o podání žaloby včas katastrální úřad neinformuje a v důsledku toho vznikne značná škoda, odpovídal by za tuto škodu soud. Mimo to je třeba konstatovat, že od roku 1993 až do konce roku 2002 bylo možné podávat opravný prostředek soudu prostřednictvím katastrálního úřadu. Za celou tuto dobu není znám jediný případ, kdy by katastrální úřad soudu opravný prostředek zatajil nebo ho včas nepředal spolu se spisem soudu k rozhodnutí. Dále je třeba, aby po dobu, než bude jisté, že žaloba nebude podána, neprováděl další zápisy týkajících se nemovitostí, kterých se zamítnutí návrhu na vklad týká. V případě, že žaloba podána bude, je nezbytné toto zajistit až do doby, než bude katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí o podané žalobě. Pokud by tomu bylo jinak, katastrální úřad by ihned poté, co zamítne návrh na vklad a zamítavé rozhodnutí doručí, byl povinen provádět další zápisy práv k téže nemovitosti. Pokud by následně soud vklad povolil, vznikla by značná škoda, a to zcela neodvratně. Rovněž se navrhuje stanovit lhůtu pro podání žaloby na 30 dnů, neboť tato lhůta je pro podání žaloby zcela dostatečná. Stanovení této lhůty namísto lhůty dvouměsíční povede ke zrychlení navazujících vkladových řízení. Vzhledem k tomu, že práva podání žaloby se nelze předem vzdát, musí totiž katastrální úřad po celou stanovenou lhůtu vyčkávat, zda žaloba nebude podána, a nemůže pokračovat v navazujících vkladových řízeních. Variantou k navrhovanému řešení je ponechat dosavadní právní úpravu. V důsledku toho by ovšem katastrální úřady byly nuceny akceptovat názor vyjádřený v judikatuře soudů o tom, že rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu nabývá právní moci již doručením tohoto rozhodnutí. Proto by neměly důvod vyčkávat dva měsíce a zajímat se o to, zda v uvedené lhůtě bude soudu v dané věci podána žaloba a pokud ano, s jakým výsledkem. Musely by naopak okamžitě provádět další zápisy k týmž nemovitostem. Pokud by následně po uplynutí delšího času soud zamítnutý vklad povolil, vznikla by zákonitě škoda, která by v případě nemovitostí dosahovala značné výše. Stát by potom musel najít prostředky, ze kterých by škody vznikající uvedeným postupem hradil. K bodu 6 S ohledem na nově navrhovaný zápis poznámek spornosti se dotčené ustanovení omezí na případy, kdy se na základě žalobních návrhů poznámka spornosti nevyznačí, protože žalobní návrh se netýká otázky, která by představovala ve vkladovém řízení předběžnou otázku. Jedná se např. o žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo žalobu o vypořádání zaniklého společného jmění manželů. Konečně se jedná o spory o existenci věcných práv k věci cizí. K bodu 7 Poznámka spornosti se nově upravuje v samostatném paragrafu. Přitom se stanoví, že zápis této poznámky nevyvolá přerušení případného řízení o povolení vkladu. Zároveň se stanoví, jak se v případě podání žalob postupuje. Navrhovaná právní úprava má eliminovat
- 13 podávání šikanózních žalob, které jsou podávány tak, aby se konkurentovi ztížilo či znemožnilo zřízení věcného práva k nemovitosti. Zároveň se má předejít situaci, kdy by sám úředník katastrálního úřadu rozhodoval o tom, která žaloba je šikanózní a která nikoli, a podle toho posuzoval, zda vkladové řízení přeruší či nepřeruší. To by vyvolalo značný tlak na katastrální úřady a v mnoha případech i spekulace o možnosti korupce v otázkách přerušování vkladového řízení. Navrhovaná právní úprava řeší uvedené situace obdobně jako byly po dlouhá léta řešeny obecným zákonem knihovním při vedení pozemkových knih (k tomu viz § 61 a násl. zákona č. 95/1871 ř.z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách). Alternativou navrhovanému řešení je zřejmě možnost problém nijak neřešit a ponechat dosavadní právní úpravu, jejíž důsledky v případě podávání šikanózních žalob jsou pro postiženého katastrofické až likvidační. K bodu 8 Navrhuje se zrušit ust. § 13 vhledem k tomu, že úprava veřejnosti katastru nemovitostí je duplicitně i v katastrálním zákoně v § 21. Novelou katastrálního zákona, připravovanou současně s návrhem novely zákona č. 265/1992 Sb., se § 21 katastrálního zákona navrhuje nově upravit tak, aby byla získána plná kontrola nad tím, kdo získává jaké údaje ze sbírky listin a přehled vlastnictví a jiných věcných práv z území České republiky. Získání této plné kontroly umožní v případě jiného než zákonem dovoleného užití získaných osobních údajů Úřadu pro ochranu osobních údajů provést šetření takové události a udělit zákonem stanovené sankce. Právní úprava veřejnosti katastru nemovitostí v zákoně č. 265/1992 Sb. by byla po přijetí novely katastrálního zákona v rozporu s právní úpravou veřejnosti katastru nemovitostí v katastrálním zákoně. K bodu 9 Navržené ustanovení nabízí možnost výmazu starých zástavních práv též novým způsobem. Tato zástavní práva byla převzata z pozemkové knihy, která byla vedena do roku 1964. S velkou pravděpodobností již tato zástavní práva byla promlčena. Údaje v pozemkové knize o zástavním věřiteli byly neúplné, takže ho po desítkách let není možno dohledat. Tato zástavní práva jsou tak fakticky „mrtvá“, jejich zápis však stále právně znehodnocuje mnoho nemovitostí a nikdo neumí najít právně čistý způsob, jak prokázat zánik nebo alespoň promlčení těchto zástavních práv a vymazat je z katastru nemovitostí. Nelze ani zjistit výši příslušenství zajištěné pohledávky, ani případný rozsah splacení této pohledávky. Většinou nelze o zástavním věřiteli zjistit ani údaje, které jinak pro označení osob vyžaduje občanský soudní řád. Navržená právní úprava má nabídnout nový způsob jejich výmazu, aniž by se vylučoval jejich výmaz jiným způsobem, pokud se zánik zástavního práva podaří prokázat jinak. Uvedené řešení umožní zástavním dlužníkům snadný výmaz takového zástavního práva, ovšem za podmínky složení předpokládaného dluhu do soudní úschovy. S ohledem na dlouhou řádku let, po kterou byly zapsané částky postiženy inflací a s ohledem na přepočet pohledávek při měnových reformách lze předpokládat, že skládané částky v naprosté většině případů nepřesáhnou částku 10 000 Kč. Nabízí se úvaha, proč nevymazat uvedená zástavní práva z katastru nemovitostí bezúplatně. Takové úvaze by však nemělo být vyhověno, a to s ohledem na okolnost, že pokud nedošlo za celou dobu jejich existence k výmazu uvedených zástavních práv, stalo se tak v důsledku nedbalosti dnešních vlastníků nebo častěji jejich právních předchůdců, kteří buď zajištěné pohledávky v minulosti nesplatili, nebo je splatili a nepostarali se o jejich výmaz z veřejných evidencí, ačkoli k tomu byli povinni. K bodu 10 Navrhuje se zmocnit Český úřad zeměměřický a katastrální k vydání vyhlášky, kterou se stanoví formuláře pro podání návrhů na vklad.
- 14 -
K čl. II Přechodné ustanovení umožní pokračovat v řízeních přerušených před účinností této novely z toho důvodu, že bylo před soudem zahájeno řízení o předběžné otázce, podle nové právní úpravy, pokud o to účastníci vkladového řízení projeví zájem. K čl. III K bodu 1 Správní poplatek za přijetí návrhu na vklad je stanoven v souladu s usnesením vlády takovým způsobem, aby zvýšení příjmů státního rozpočtu minimálně pokrylo zvýšení výdajů na urychlení digitalizace katastrálních map. K bodu 2 Navrhuje se, aby poplatek za přijetí návrhu na vklad prohlášení vlastníka budovy byl stanoven v jednotné výši 5 000,- Kč. Jinak by při navrhované konstrukci správního poplatku mohl dosahovat značně vyšších hodnot, což se jeví jako nežádoucí. K tomu je třeba doplnit, že vkladem se prohlášení zapisuje pouze tehdy, pokud je katastrálnímu úřadu předloženo samostatně. Pokud je katastrálnímu úřadu předloženo spolu s návrhem na vklad převodu první jednotky v domě, zapisuje se prohlášení záznamem, za který se žádný správní poplatek nevybírá. Proto by bylo nežádoucí, aby podle způsobu podání prohlášení se v jednom případě nevybíralo nic, a v jiném případě částka v řádu desetitisíců. K bodu 3 Jedná se o upřesnění terminologie. Účastník vkladového řízení nenavrhuje, aby toto řízení bylo pouze zahájeno, ale navrhuje, aby bylo provedeno. K bodu 4 – k poznámce 1 Stanovení maximální výše poplatku za návrh na vklad má zabránit, aby v ojedinělých případech nedosahoval poplatek stanovený zákonem extrémní výše. K bodu 4 – k poznámce 2 Mnoho domů rozdělených na jednotky je postaveno na značném množství pozemků, z nichž na každém má vlastník jednotky spoluvlastnický podíl (pro každý vchod bývá samostatná parcela) a je povinen převádět všechny podíly na nového vlastníka jednotky. Aby se zamezilo nežádoucí výši správního poplatku za převod bytu v těchto případech, je poznámkou upřesněno, že se všechny tyto podíly počítají za jednu nemovitost. Tím bude dosaženo stavu, že za převod bytu bude zpravidla vybrána částka 1 000 Kč, a nikoli v ojedinělých případech vyšší až extrémní částka. K bodu 4 – k poznámce 3 K odstranění pochybností je stanoveno, že každý spoluvlastnický podíl je pro účely stanovení správního poplatku považován za nemovitost. K bodu 4 – k poznámce 4 Vkladem může dojít k tomu, že počet nemovitostí na vstupu a na výstupu může být rozdílný, např. při dělení a scelování pozemků nebo při slučování spoluvlastnických podílů.
- 15 K odstranění pochybností se proto stanoví, že rozhodující pro stanovení správního poplatku bude počet nemovitostí na výstupu. K bodu 4 – k poznámce 5 Stanoví se, že při převodu dílů označených v geometrickém plánu písmeny malé abecedy z jednoho pozemku do pozemku sousedícího se všechny díly považují za jednu nemovitost. K těmto převodům totiž může docházet při zarovnávání hranic pozemků takovým způsobem, že je převáděno současně více dílů nepatrné výměry. Počítat v těchto případech každý dílek za samostatnou nemovitost by se jevilo jako nepřiměřené. K bodu 4 – k poznámce č. 6 Pro odstranění pochybností se stanoví, jak se pro účely této položky posuzuje společné jmění manželů. K bodu 4 – k poznámce 7 Zachovává se dosavadní poznámka. K čl. IV Je třeba stanovit přechodné ustanovení pro případ, že k zahájení vkladového řízení dojde před účinností tohoto zákona, ale správní poplatek bude vybírán již za jeho účinnosti. K čl. V Navrhuje se, aby zákon nabyl účinnosti dnem 1. ledna 2009.
V Praze dne 25. února 2008
předseda vlády
ministr zemědělství
