PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY Poslanecká sněmovna 2007 V. volební období ___________________________________________________________
Návrh poslanců …………………………….
na vydání
zákona, kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
ZÁKON ze dne …..…………. 2007, kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:
ČÁST PRVNÍ Změna zákona o vlastnictví bytů Čl. I V § 23 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), se doplňují odstavce 4 až 6, které včetně poznámky pod čarou č. 17a znějí: „(4) Nesplnilo-li družstvo povinnost uzavřít smlouvu o převodu bytu podle odstavce 2 ve lhůtě do 31. prosince 1995 a uplatní-li člen družstva, který splnění této povinnosti neznemožnil, právo na uzavření smlouvy o převodu tohoto bytu, má se za to, že výzva podle odstavce 2 byla učiněna. (5) Je-li družstvo povinno uzavřít smlouvu o převodu bytu podle odstavce 2, je povinno provést též všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem k uzavření této smlouvy, zejména vyhotovit prohlášení (§ 4) a podat návrh na vklad prohlášení do katastru nemovitostí. (6) Je-li družstvo v prodlení se splněním povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytu podle odstavce 2, má člen družstva, který uplatnil právo na uzavření smlouvy o převodu bytu, též nárok na úrok z prodlení; částkou pro výpočet úroků z prodlení se rozumí obvyklá cena17a), kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě k okamžiku prodlení dosáhnout. _____________________________ 17a) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.“
2
ČÁST DRUHÁ Změna obchodního zákoníku Čl. II V § 233 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění zákona č. 370/2000 Sb., se doplňují odstavce 6 a 7, které včetně poznámek pod čarou č. 3b a 3c znějí: „(6) Při zániku členství za trvání bytového družstva má dosavadní člen dále nárok na vypořádání převodem vlastnictví bytu, popř. nebytového prostoru, jehož je nájemcem, je-li byt, popř. nebytový prostor vymezen jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů3b); při vypořádání se postupuje též podle § 24 odstavců 5 až 7 zákona o vlastnictví bytů. Smlouva o převodu vlastnictví bytu, popř. nebytového prostoru musí být uzavřena nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy členství zaniklo. Tím není dotčen nárok dosavadního člena bytového družstva na vypořádací podíl podle odstavců 2 až 5. (7) Pokud nedojde k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu, popř. nebytového prostoru ve lhůtě stanovené v odstavci 6 nebo pokud byt, popř. nebytový prostor, jehož je dosavadní člen nájemcem, není vymezen jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů3b), může se dosavadní člen bytového družstva domáhat vypořádání v penězích, a to úhradou částky, která odpovídá obvyklé ceně3c), kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě ke dni zániku členství v bytovém družstvu dosáhnout. ____________ 3b) § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb. 3c) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.“
ČÁST TŘETÍ ÚČINNOST Čl. III Tento zákon nabývá účinnosti dnem jeho vyhlášení.
3
Důvodová zpráva I. Obecná část Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, uložil bytovým družstvům povinnost uzavřít smlouvu o převodu bytu uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, pokud k uzavření této smlouvy člen družstva, který je nájemcem bytu, družstvo vyzve do 30.června 1995. Zákon stanovil termín pro uskutečnění těchto převodů do 31.prosince 1995. Tato povinnost pro bytová družstva byla stanovena v souvislosti s cílem transformovat bývalá stavební bytová družstva, jak to předpokládal již zákon č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. V rozporu s tehdejším očekáváním, že bude velmi rychle provedena tato transformace, doposud tento proces v řadě družstev neskončil a dvanáct let po uplynutí lhůty, do níž byla bytová družstva povinna na základě výzvy byt členu družstva převést do vlastnictví, se tak v mnoha případech nestalo. Pokud družstvo neuzavřelo s členem, který je nájemcem bytu a který vyzval k převodu tohoto bytu, smlouvu o pozdějším převodu bytu do vlastnictví, lze konstatovat, že bytové družstvo je již dvanáct let v prodlení se splněním své zákonné povinnosti. Zákon o vlastnictví bytů byl několikrát novelizován, mimo jiné zákonem č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1.července 2000, kterým byla stanovena lhůta promlčení práva na uzavření smlouvy o převodu bytu na základě výzvy člena družstva, který je nájemcem bytu, na dobu deseti let ode dne účinnosti tohoto zákona, tzn. promlčecí doba pro uplatnění těchto nároků běží do 1. července 2010. Výzva, kterou mohl člen družstva uplatnit do 30.června 1995 svůj nárok na uzavření smlouvy o převodu bytu podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, nebyla v tomto zákoně nijak specifikována, nebyly stanoveny formální náležitosti této výzvy, např. nutnost písemné formy apod. V řadě případů se výzvy uskutečnily na schůzích samospráv družstev, popřípadě člen družstva výzvu družstvu zaslal, ale vzhledem k úmrtí a následnému převodu členských práv na dědice nebo vzhledem převodu členských práv na právní nástupce z jiného důvodu, je již složité dohledat všechny potřebné písemné dokumenty. Navíc po uplynutí dvanácti let nemají potřebnou dokumentace k dispozici často ani samotná bytová družstva a není jednoduché prokázat podání výzev ani svědecky, protože došlo většinou i k výměně členů představenstva nebo k úmrtí. Čím delší doba uplyne, tím je obtížnější všechny potřebné skutečnosti prokázat. Proto se navrhuje změna zákona tak, aby v případě, že družstvo je v prodlení se svou povinností převést byt do vlastnictví člena, nájemce bytu, došlo k vyvážení práv družstva a člena družstva, protože se nejeví jako spravedlivé zatěžovat člena družstva důkazním břemenem ohledně podání výzvy, když obtížnost unesení tohoto důkazního břemene vyplývá právě z velmi dlouhé doby, po kterou je družstvo v prodlení. Jestliže tedy bytové družstvo zavinilo situaci dlouhodobého prodlení se splněním své zákonné povinnosti vůči členu družstva, jeví se jako spravedlivé, usnadnit pozici člena družstva, který se domáhá převodu bytu do vlastnictví případnou žalobou. V rámci uplatňování práva na převod bytu do vlastnictví často narážejí členové družstva i na skutečnost, že bytové družstva nezajistí potřebné předpoklady pro uzavření
4
smlouvy o převodu bytu, zejména vložení prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, a tím vymezení jednotek. Proto se chce změnou zákona uložit družstvům zároveň povinnost provést všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem k uzavření smlouvy. Na základě zkušeností s uplatňováním zákona o vlastnictví bytů lze konstatovat, že jednou z příčin dlouhodobého prodlení bytových družstev ohledně své povinnosti převést byty do vlastnictví těch členů, kteří o to požádají, je absence sankcí. Proto se navrhuje zavést sankci, která je běžná při vymáhání peněžitého plnění, tzn. úroky z prodlení. Pro výpočet těchto úroků by se použila částka, která je obvyklou, tedy tržní cenou za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě k okamžiku prodlení. S problematikou převodu družstevních bytů do vlastnictví jejich členů bezprostředně souvisí také stanovení výše vypořádacího podílu v případě zániku členství v bytovém družstvu. Současná právní úprava v obchodním zákoníku zakotvuje principy stanovení vypořádacího podílu tak, že se vypočítá jako podíl na vlastním kapitálu družstva podle účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. V praxi to u bytových družstev ale znamená, že výše vypořádacího podílu, na který má člen bytového družstva nárok, je podstatně nižší než je hodnota jeho členských práv a povinností, pokud by svůj členský podíl převedl na jinou osobu. Na rozdíl od ostatních družstev převod členských práv a povinností v bytovém družstvu nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Touto problematikou se opakovaně zabýval i Nejvyšší soud České republiky a judikoval ve svých rozsudcích, že členství v družstvu, představující souhrn členských práv a povinností, má i majetkovou hodnotu, která se při převodu členských práv a povinností oceňuje tržně, čili vytváří se na základě vztahu poptávky a nabídky. Cena není regulována žádným cenovým předpisem a stanoví se jako cena obvyklá, tj. cena, kterou by bylo možno za převod těchto členských práv a povinností v rozhodné době a místě dosáhnout. Z této ceny je podle názoru Nejvyššího soudu třeba vycházet například při vypořádání společného jmění manželů (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 339/98 ze dne 29.6.2000). Současná právní úprava tak de facto stanoví dvojí cenu za členství v bytovém družstvu, jedna cena – nikoli tržní – je cena vypořádacího podílu v případě zániku členství v družstvu, kterou vyplatí bývalému členu družstvo (stanovená dle § 233 obchodního zákoníku), a druhá cena je cena tržní, kterou může člen družstva při převodu svých členských práv a povinností spojených s nájmem družstevního bytu dosáhnout (tato cena není regulována žádným předpisem). Cílem změny zákona je proto sjednocení těchto cen tak, aby hodnota členského podílu v bytovém družstvu byla stejná a byla to cena obvyklá, tedy cena tržní. Navrhuje se proto, aby byla zakotvena speciální úprava pro vypořádání člena v bytovém družstvu s tím, že přednost by mělo vypořádání ve formě převodu bytu, popřípadě nebytového prostoru (např. garáž), jehož je člen nájemcem. Pokud by družstvo v rámci vypořádání odmítlo byt, popřípadě nebytový prostor převést nebo pokud by tento převod nebyl možný, například z toho důvodu, že v domě nebyly vymezeny jednotky a vloženo prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, zakotvuje se náhradní způsob vypořádání, a to v penězích. Cena by pak měla odpovídat obvyklé, tedy tržní ceně, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě ke dni zániku členství v bytovém družstvu dosáhnout.
5
Finanční dopad Návrh nevytváří žádné nároky na státní rozpočet ani na rozpočty krajů a obcí. Soulad návrhu s ústavním pořádkem České republiky a mezinárodními smlouvami Návrh není v rozporu s ústavním pořádkem České republiky ani s mezinárodními smlouvami, kterými je Česká republika vázána.
II. Zvláštní část K Čl. I: Navrhuje se doplnit § 23 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, o odstavce 4 až 6. Pokud je družstvo v prodlení se splněním své zákonné povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytu do vlastnictví člena družstva, který je nájemcem bytu, navrhuje se usnadnit pozici člena družstva, který prodlení nezavinil, při prokazování podání výzvy podle odstavce 2. Důvodem je uplynutí velmi dlouhé doby (dvanácti let), kdy již je obtížné v mnoha případech (zejména došlo-li k převodu členských práv a povinností v družstvu na právní nástupce) unést důkazní břemeno v případě uplatnění nároku na převod bytu u soudu. Zároveň se navrhuje výslovně uložit družstvu i povinnost provést všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem k uzavření smlouvy o převodu bytu, zejména vyhotovit prohlášení vlastníka a vložit jej do katastru nemovitostí. Návrh chce napravit situaci, kdy stanovená povinnost pro družstva nebyla spojena se sankcí v případě nesplnění této povinnosti. Proto se navrhuje stanovit sankci v podobě úroků z prodlení, přičemž pro výpočet těchto úroků by se použila cena, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě k okamžiku prodlení dosáhnout.
K Čl. II: Navrhuje se změna obchodního zákoníku v § 233 o speciální ustanovení týkající se vypořádání člena při zániku členství v bytovém družstvu. Přednost by mělo mít vypořádání převodem vlastnictví bytu, popřípadě nebytového prostoru, jehož je dosavadní člen nájemcem. Jestliže tento převod není možný nebo k němu z jiných důvodů nedojde, zakotvuje se právo člena bytového družstva, jehož členství zaniklo, požadovat vypořádání v penězích, a to úhradou částky, která odpovídá obvyklé, tj. tržní ceně, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě ke dni zániku členství dosáhnout. Tím se napravuje situace, kdy doposud vypořádací podíl při zániku členství v bytovém družstvu byl stanoven na základě cen, které neodpovídaly tržní ceně jeho členských práv a povinností v bytovém družstvu.
6
K Čl. III.: Navrhuje se, aby zákon nabyl účinnosti dnem vyhlášení.
V Praze ……………………….
……………………. …………………….
7
Platné znění části zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, s vyznačením navrhovaných změn
Převody jednotek bytových družstev § 23 (1) Byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva (dále jen "družstvo"), jehož nájemcem je fyzická osoba - člen družstva, lze převést jen tomuto členu družstva. Uvedená podmínka platí i pro byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstva v domech. (2) Družstvo je povinno uzavřít smlouvu o převodu bytu uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 s fyzickou osobou - členem družstva, která je nájemcem bytu a která vyzvala družstvo podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., nebo vyzve družstvo do 30.června 1995 k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k tomuto bytu. Smlouva musí být uzavřena nejpozději do 31.prosince 1995, není-li dohodnuto jinak. Tím nejsou dotčena ustanovení devizových předpisů. 17) (3) Obdobně se postupuje i u nebytových prostorů, u nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba - člen družstva, která je nájemcem, nebo její právní předchůdce. (4) Nesplnilo-li družstvo povinnost uzavřít smlouvu o převodu bytu podle odstavce 2 ve lhůtě do 31. prosince 1995 a uplatní-li člen družstva, který splnění této povinnosti neznemožnil, právo na uzavření smlouvy o převodu tohoto bytu, má se za to, že výzva podle odstavce 2 byla učiněna. (5) Je-li družstvo povinno uzavřít smlouvu o převodu bytu podle odstavce 2, je povinno provést též všechny úkony, které jsou nezbytným předpokladem k uzavření této smlouvy, zejména vyhotovit prohlášení (§ 4) a podat návrh na vklad prohlášení do katastru nemovitostí. (6) Je-li družstvo v prodlení se splněním povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytu podle odstavce 2, má člen družstva, který uplatnil právo na uzavření smlouvy o převodu bytu, též nárok na úrok z prodlení; částkou pro výpočet úroků z prodlení se rozumí obvyklá cena17a), kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě k okamžiku prodlení dosáhnout. _____________________________ 17a)
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.
8
Platné znění části zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, s vyznačením navrhovaných změn § 233 (1) Při zániku členství za trvání družstva má dosavadní člen nárok na vypořádací podíl. (2) Vypořádací podíl se určí poměrem splaceného členského vkladu dosavadního člena násobeného počtem ukončených roků jeho členství k souhrnu splacených členských vkladů všech členů násobených ukončenými roky jejich členství. (3) Pro určení vypořádacího podílu je rozhodný stav vlastního kapitálu družstva podle účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. Při určování výše vypořádacího podílu se nepřihlíží ke kapitálu, jenž je v nedělitelném fondu, a jestliže to vyplývá ze stanov, i v jiných zajišťovacích fondech. Rovněž se nepřihlíží k vkladům členů s kratším než ročním členstvím přede dnem, k němuž se řádná účetní závěrka sestavuje. (4) Nárok na vypořádací podíl je splatný uplynutím tří měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo. Nárok na podíl na zisku vzniká jen za období trvání členství. (5) Ustanovení odstavců 2 až 4 se použijí, jen pokud stanovy neurčují jinak. (6) Při zániku členství za trvání bytového družstva má dosavadní člen dále nárok na vypořádání převodem vlastnictví bytu, popř. nebytového prostoru, jehož je nájemcem, je-li byt, popř. nebytový prostor vymezen jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů3b); při vypořádání se postupuje též podle § 24 odstavců 5 až 7 zákona o vlastnictví bytů. Smlouva o převodu vlastnictví bytu, popř. nebytového prostoru musí být uzavřena nejpozději do šesti měsíců ode dne, kdy členství zaniklo. Tím není dotčen nárok dosavadního člena bytového družstva na vypořádací podíl podle odstavců 2 až 5. (7) Pokud nedojde k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu, popř. nebytového prostoru ve lhůtě stanovené v odstavci 6 nebo pokud byt, popř. nebytový prostor, jehož je dosavadní člen nájemcem, není vymezen jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů3b), může se dosavadní člen bytového družstva domáhat vypořádání v penězích, a to úhradou částky, která odpovídá obvyklé ceně3c), kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v rozhodné době a místě ke dni zániku členství v bytovém družstvu dosáhnout. ____________ 3b) § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění zákona č. 103/2000 Sb. 3c) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů
9
