Paragraaf vastgoed Inleiding De gemeente bezit veel en divers vastgoed. Onze vastgoedportefeuille varieert van welzijnsaccommodaties, sportfaciliteiten, kantoorgebouwen, schoolgebouwen, theaters, parkeergarages, strategische panden tot monumenten. Wij gebruiken dit vastgoed voor onze maatschappelijke doelstellingen, gemeentelijke bedrijfsvoering en het mede mogelijk maken van stedelijke ontwikkeling. Daarnaast beschikt de gemeente nog over diverse objecten (met vaak een historische waarde) waar niet of nauwelijks een maatschappelijke of commerciële functie aan toe te kennen is. Hierbij valt te denken aan kerktorens en molens. Het ontwikkelen en met voldoende maatschappelijk resultaat efficiënt beheren van vastgoed vereist specialistische kennis en een goed inzicht in de totale vastgoedportefeuille van de gemeente. Daarom brengen we al het eigendom van het vastgoed per 1 januari 2013 onder in één Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag (CVDH). 2013: eerste jaar CVDH 2013 is het eerste jaar dat de CVDH operationeel is. In afwachting van de definitieve positionering in de organisatie maakt de CVDH voor de duur van twee jaar deel uit van de Bestuursdienst. Daarom wordt de CVDH financieel en administratief niet met deze dienst vervlochten en gaat ze onder andere een afzonderlijke jaarrekening opstellen. De als gevolg van de oprichting van de CVDH noodzakelijke begrotingswijziging wordt in 2013 met een afzonderlijk voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd. Het is vervolgens de taak van de CVDH om het beheer van de totale portefeuille te optimaliseren, inclusief de eigenaarstaken en de aan- en verkoop van panden (behoudens de aan- en verkoop ten behoeve van stedelijke (her)ontwikkeling). In dit eerste jaar zal veel aandacht moeten worden besteed aan het inrichten en optimaliseren van de werkprocessen en het completeren van de vastgoedinformatie. Deze inspanningen zijn noodzakelijk en vormen het fundament voor het optimaal beheer van ons vastgoed in latere jaren. De landelijke ervaring leert dat het enige jaren duurt om een goed functionerende vastgoedorganisatie op te zetten. Wij verwachten dat de optimalisaties met ingang van 2015 zichtbaar zullen worden. Omvang van de portefeuille De gemeente bezit volgens de huidige opgaven van de betrokken diensten in totaal circa 1.900 vastgoedobjecten (panden en gronden) die vanaf 1 januari 2013 onder de verantwoordelijkheid van de CVDH vallen. In reguliere erfpacht uitgegeven objecten en het eigendom van de openbare ruimte vallen buiten de CVDH. De ontwikkelingen op deze aspecten worden binnen de programma’s ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling, respectievelijk leefomgeving toegelicht. Het vastgoedbezit van de gemeente Den Haag, vallend onder het bereik van de CVDH, wordt onderverdeeld in de volgende hoofdcategorieën: maatschappelijk vastgoed, commercieel vastgoed, bijzonder vastgoed, intern vastgoed en ontwikkelingsvastgoed.
1
Omschrijving Intern vastgoed (bestuurlijke en ambtelijke huisvesting) Maatschappelijk vastgoed – sublabel Sport– en recreatieaccommodaties (sporthallen, zwembaden, club- en kleedgebouwen enz.) Maatschappelijk vastgoed – sublabel Welzijnsaccommodaties (wijkcentra, centra jeugd en gezin enz.) Maatschappelijk vastgoed – sublabel Cultuuraccommodaties (ateliers, theaters, musea enz.) Maatschappelijk vastgoed – sublabel Onderwijspanden11 Maatschappelijk vastgoed – sublabel Volksgezondheid Maatschappelijk vastgoed – sublabel NGO’s2 en internationale organisaties Ontwikkelingsvastgoed – waaronder vastgoed in grondexploitaties en strategische aankopen (Binckhorst, Internationale zone enz.) Bijzonder vastgoed, zoals historische gebouwen en kunstobjecten Commercieel en overig vastgoed, zoals kinderopvang, bedrijfsverzamelgebouwen en winkelruimten Totaal
Aantal
Boekwaarde
Toelichting: PM (Thans wordt door de diensten al het gemeentelijk vastgoed geïnventariseerd. Na afronding daarvan zal een interne controle hierop plaatsvinden door de GAD. Pas daarna kunnen deze gegevens in de tabel worden opgenomen.) Veel vastgoed is uit de aard van de zaak niet eenvoudig aanpasbaar om op korte termijn grote wijzigingen in beleidsdoelstellingen of de markt te volgen. Dit komt door het specifieke karakter van het vastgoed, waarbij een goede aansluiting op specifieke gebruikerswensen zeer gewenst is en/of in wet- en regelgeving vastligt, zoals bij theaters, musea en sportfaciliteiten. Een investering in vastgoed met een permanente bouwaard betekent bovendien een investering die in een periode van 40 jaar (bij nieuwbouw) of 25 jaar (bij verwerving van bestaande panden) wordt afgeschreven. Dit is veel langer dan de doorsnee beleidscyclus en onderstreept de noodzaak om bij de besluitvorming over nieuw beleid altijd zorgvuldig de mogelijke vastgoedaspecten in ogenschouw te nemen. Te meer omdat door dit specifieke karakter het gemeentelijke vastgoed vaak niet zonder ingrijpende verbouwingen voor andere functies kan worden ingezet. Investeringen In de paragraaf Meerjarig investeringsplan zijn de nieuwe investeringen nader toegelicht. Gezien de marktomstandigheden in de vastgoedsector verwachten wij de komende jaren nog maar beperkt strategische panden (ontwikkelingsvastgoed) te verwerven, bijvoorbeeld ten behoeve van de aanleg van de Rotterdamse Baan. Daar staat tegenover dat wij actief een beleid willen gaan voeren om 1
De verantwoordelijkheid voor exploitatie, beheer en onderhoud van deze panden ligt op grond van de wet bij de betreffende onderwijsinstelling. Doorgaans berust de eigendom bij het schoolbestuur, maar een aantal panden heeft de gemeente ook rechtstreeks in eigendom. In ieder geval berust het (op geld waardeerbare) vermogensrecht op alle onderwijshuisvesting in het primair en voortgezet onderwijs volledig bij de gemeente (CVDH). 2 NGO: non-gouvernementele organisatie
2
gericht panden af te stoten, bijvoorbeeld in het kader van kleinschalig opdrachtgeverschap. Het gaat dan met name om panden die hun strategische (ontwikkelings)waarde voor de gemeente verloren hebben. Het huidig economisch klimaat beïnvloedt de vraag en aanbod van vastgoed en de verhuurbaarheid daarvan ongunstig. De gemeente heeft hier op verschillende manieren mee te maken. Ten eerste bestaat er het risico dat het ontwikkelingsvastgoed en het commerciële vastgoed niet of minder snel verhuurd kan worden, dan wel dat de huuropbrengsten daarvan een neerwaartse lijn zullen hebben. Het realiseren van een optimalere bezetting en daarmee een maximalisatie van de mogelijke huuropbrengsten van dit ontwikkelingsvastgoed vormt dan ook een van de taken van de CVDH. Ten tweede verliest door de bezuinigingen op cultuur en welzijn een deel van het maatschappelijk vastgoed de huidige functie. Voor deze panden geldt dat of een nieuwe kostendekkende bestemming moet worden gevonden, of dat ze worden afgestoten. Ten derde wordt de gemeentelijke huisvesting de komende jaren in de kernpanden (strategische kernvoorraad) geconcentreerd, waardoor voor de overbodig geworden panden een nieuwe bestemming moet worden gevonden. Eigenaaronderhoud Deugdelijk eigenaaronderhoud is een essentieel onderdeel van verantwoord vastgoedbeheer. Het onderhoud van een duurzaam in gemeentebezit zijnd pand wordt uitgevoerd op basis van een Meerjarige Onderhoudsplanning (MOP). De kosten van de uitvoering van de MOP zijn onderdeel van het meerjarig exploitatieoverzicht van alle met het object verbonden eigenaarlasten. De doelstelling is elke vier jaar de MOP te actualiseren en te optimaliseren. Op dit moment is nog niet voor elk object een MOP beschikbaar. Eén van de opgaven waar de CVDH de komende jaren aan werkt, is het laten opstellen van MOP’s voor de in gemeente bezit zijnde panden. Aantal panden Pm
Aantal MOP’s <4 jaar Pm
Te actualiseren MOP’s Pm
Toelichting: PM (Thans wordt al het gemeentelijk vastgoed geïnventariseerd. Pas daarna kan worden aangegeven voor welke panden er MOP’s aanwezig zijn.) De opgestelde MOP per pand betreft het door de gemeente als eigenaar uit te voeren eigenaaronderhoud. Een goed opgestelde MOP heeft tot gevolg dat er niet of nauwelijks sprake zal zijn van niet-begroot eigenaaronderhoud over een langere periode (tien jaar). Voor de te verwachten uitgaven aan eigenaaronderhoud worden op basis van de MOP’s onderhoudsvoorzieningen gevormd. De kosten voor het eigenaaronderhoud voor de komende jaren voor het in stand houden van de portefeuille op het afgesproken niveau worden in 2013 in beeld gebracht. De kosten van het uit te voeren eigenaaronderhoud worden gedekt uit de in het meerjarig exploitatieoverzicht opgenomen dekkingsmiddelen, zoals de huurinkomsten. Voor theaters en musea geldt dat complete vervanging van grote installaties doorgaans niet is opgenomen in het meerjarig exploitatieoverzicht en daarmee niet in een MOP. Daarvoor zullen in voorkomende gevallen separate kredieten in het investeringsplan moeten worden opgenomen. De voorzienbare vervanging van onderdelen van installaties is veelal wel opgenomen in een MOP.
3
Voor het ontwikkelingsvastgoed geldt dat de gemeente dit heeft verworven met het oog op het mogelijk maken van toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het ontwikkelingsvastgoed blijft in principe gedurende een korte termijn in bezit van de gemeente. Voor ieder pand wordt voor de duur van die periode een invulling gezocht die het beste aansluit bij de bestemming, het onderhoudsniveau en de toekomstvisie van het gebied waarin het pand is gelegen. Vanwege de beoogde kortdurende exploitatietermijn is het uit te voeren eigenaaronderhoud anders van aard en omvang dan bij de duurzaam in gemeentebezit zijnde panden. In het huidige economische klimaat worden de beheertermijnen echter langer, zodat er meer geïnvesteerd zal moeten worden in het onderhoud. De onderhoudskosten worden ten laste gebracht van één van de drie strategische vastgoedreserves binnen het programma ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Periodiek schouwen we ook de toekomstige gebruiksmogelijkheden van de panden. Voor een optimaal beheer is namelijk niet alleen de bouwkundige staat van de panden belangrijk, maar evenzeer de functionaliteit voor toekomstig gebruik. Verhuur en vastgoedexploitatie Veel van het gemeentelijke vastgoed wordt verhuurd aan derden. Denk hierbij onder andere aan welzijnsorganisaties, sportverenigingen en cultuurinstellingen. Met al deze instellingen zijn langdurige huurovereenkomsten gesloten passend bij de doelstelling van de realisatie van het pand. Deze verhuringen zijn in de regel telkens kostendekkend, met dien verstande dat de rente- en kapitaallasten niet uit de huurinkomsten, maar uit andere door de raad beschikbaar gestelde middelen (investeringsplan) worden gedekt. In bepaalde gevallen, bijvoorbeeld bij cultuur- en welzijnsinstellingen, subsidieert de gemeente vanuit de beleidsprogramma’s de huur die de gebruikers moeten betalen. Het ontwikkelingsvastgoed is een zeer diverse portefeuille, die wij tot nu toe vaak op tijdelijke basis hebben kunnen verhuren. Eenvoudige bedrijfsgebouwen (bijvoorbeeld in de Binckhorst) zijn doorgaans nog steeds verhuurbaar. De uitdaging is ook voor de komende jaren voldoende huuropbrengsten voor deze categorie vastgoed te genereren en het resultaat zo gunstig mogelijk te beïnvloeden. Voor het opvangen van de negatieve exploitatie- en verkoopresultaten op het ontwikkelingsvastgoed zijn binnen het programma ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling reserves gevormd. De feitelijk behaalde resultaten worden met de in dit programma opgenomen reserves (Reserve Vastgoed Exploitatie, Reserve strategische aankopen Binckhorst en de Reserve Strategische aankopen Structuurvisie) verrekend. Wat gaat dat kosten? In de onderstaande tabel is de begroting voor de vastgoedportefeuille tot en met 2016 opgenomen. Bedragen x € 1.000 2013 2014 2015 2016 Opbrengsten Huuropbrengst Verkoopresultaat Totaal opbrengsten Exploitatielasten Beheerkosten Zakelijke lasten Aan- en verkoopkosten 4
Regulier onderhoud Totaal exploitatielasten Overige kosten Kapitaallasten Apparaat Overig Exploitatiesaldo
Toelichting: PM (Thans worden alle budgetten in kaart gebracht. Pas daarna kan de financiële informatie ingevuld en toegelicht worden. Dit geldt ook voor het verloop van de bijbehorende reserves en voorzieningen.)
5
