Paragraaf Grondbeleid 1. Inleiding Er is op een nieuwe wijze inhoud gegeven aan de informatievoorziening over het onderdeel Grondbeleid. De aanleiding voor deze nieuw opgezette paragraaf Grondbeleid vormt de wens om de kwaliteit van de (financiële) informatievoorziening te verbeteren. Hierbij is de intentie uitgesproken om de huidige aparte rapportages voor de raad rond de grondexploitaties te laten vervallen en te integreren in de gemeentebrede P&C cyclus en –documenten. In de paragraaf grondbeleid wordt een beknopte weergave gegeven van het door de gemeente gevoerde grondbeleid, dat is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat deze paragraaf grondbeleid tenminste: - Visie op grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen; - Een aanduiding van de wijze waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd - Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; - Een onderbouwing als er sprake is van een winstneming; - De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s.
2. Grondbeleid en grondexploitaties Nota Grondbeleid De gemeenteraad heeft de “Nota Grondbeleid Gemeente Cranendonck 2008-2012” vastgesteld. In de Nota Grondbeleid worden de beleidskaders en -principes verwoord voor het beheer en de ontwikkeling van onroerend goed, gericht op het uiteindelijk realiseren van beleidsdoelstellingen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, economie, etc. In de Nota Grondbeleid is het grondbeleid als volgt gedefinieerd: De Gemeente Cranendonck wil zoveel als mogelijk sturing geven aan het grondbeleid. Deze sturing wil zij steeds minder bereiken door middel van het zelf in bezit nemen of houden van gronden en steeds vaker via de planologische weg. De voorkeur van de gemeente Cranendonck gaat er naar uit om een faciliterend grondbeleid te voeren en daarbij zoveel als mogelijk eigendom van grond bij de burger zelf te laten. De Nota Grondbeleid wordt om de vier jaar opgesteld c.q. geactualiseerd. In 2013 is gestart met de actualisatie van de Nota Grondbeleid, welke in 2014 wordt afgerond. Meerjaren Prognose Grondexploitaties Jaarlijks wordt met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) inzicht geboden in het verwacht financieel resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties. De MPG geeft daarbij inzicht in de financiële resultaten van het grondbeleid, reden waarom deze MPG niet los gezien kan worden van de Nota Grondbeleid. De uitgangspunten voor de grondexploitaties zijn vastgelegd in de door de raad vastgestelde Nota Grondbeleid en de MPG-2013. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar geeft de MPG, rekening houdend met deze feitelijke resultaten, inzicht in de prognose van de resultaten bij volledige realisatie van de projecten op langere termijn. De door de raad in juni 2013 vastgestelde MPG-2013 is in de gemeentelijke planning en controlcyclus geïncorporeerd (begroting 2014). Complexen De complexen c.q. projecten zijn gerubriceerd in administratieve eenheden. De grondexploitaties zijn onderverdeeld in: - In exploitatie genomen (bouw)gronden, er is sprake van een vastgestelde grondexploitatie. - Toekomstige grondexploitaties niet in exploitatie genomen (bouw)gronden, er is nog geen grondexploitatie vastgesteld; Winst- en verliesneming Met het vaststellen van de MPG-2009 zijn de beleidsregels voor winst- en verliesneming vastgelegd. Volgens de richtlijnen van de BBV moet in een aantal gevallen een (verlies)voorziening getroffen worden, door daartoe een balanspost nadelige grondexploitaties te vormen: - Voor grondexploitaties die een voorgecalculeerd tekort laten zien (balanspost ter hoogte van het voorgecalculeerde tekort op startwaarde). Op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt de hoogte van de balanspost herijkt; - De boekwaarde van het gemeentelijk bezit de marktwaarde overstijgt; - De boekwaarde van het strategisch gemeentelijk bezit (in geval van een toekomstige grondexploitatie) de rendabele inbrengwaarde overstijgt;
-
De voorbereidingskredieten niet afgedekt worden uit een toekomstige (rendabele) grondexploitatie dan wel exploitatiebijdrage van derden.
Bijstellingen van de hoogte van de noodzakelijke voorzieningen geschiedt middels verrekening met de reserve grondexploitaties.
3. Realisatie en doelstellingen Marktsituatie Langzaam ontstaat een nieuwe realiteit, maar de vastgoedmarkt heeft nog steeds last van de economische crisis die ook zijn schaduw afwerpt op de vastgoed- en woningmarkt. Risico’s in projecten zijn groter, de looptijd van plannen is langer. De prognoses van grondverkoop, woningafzet en afzet van bedrijventerreinen zijn (eerder al) bijgesteld. In het algemeen zijn er voor 2014 enkele eerste lichtpuntjes op de vastgoedmarkt. Op dit moment kan nog ten hoogste worden gesproken over een stabilisatie van verkopen en prijsontwikkeling. Een spoedig en krachtig herstel wordt niet verwacht. Grondexploitaties In 2013 zijn de grondexploitaties ten behoeve van de programmabegroting 2014 voor het laatst herzien c.q. aangepast aan de actuele stand en recente inzichten. Voor de jaarrekening 2013 is besloten niet alle grondexploitaties opnieuw in detail door te rekenen; dit zal namelijk voor de MPG-2014 weer worden gedaan. De complexen Budel Noord 2007, Duurzaam Industriepark Cranendonck en Hof van Cranendonck zijn in het kader van het bepalen van de voorzieningen per eind 2013 tegen het licht gehouden. Hierbij is rekening gehouden met de nieuwe realiteit aan afzet van nieuwe woningen, bouwkavels voor woningbouw en bedrijventerreinen. Er is geen sprake van verdere fasering. Voor de overige complexen zijn de grondexploitatie begin 2014 van een globale update voorzien. Voor de programmabegroting 2015 worden alle actieve complexen de grondexploitaties integraal herijkt en aan de gemeenteraad aangeboden. Op 31-12-2013 zijn diverse kleine complexen gesloten. Het saldo (boekwaarde per 31-12-2013) van deze gesloten complexen is negatief € 87.662,- welk bedrag ten laste is gebracht van de “reserve grondexploitaties”. Zie hoofdstuk “Reserve grondexploitaties”. Door het bepalen van de te nemen voorzieningen, is het saldo van alle grondexploitaties bij volledige realisatie op langere termijn bijgesteld. In de MPG- 2013 was een verwacht voorgecalculeerd exploitatieresultaat van de gronden en complexen berekend van € 2.051.794,- (winst per 1-1-2013). Indien rekening wordt gehouden met bovenstaande c.q. de actualisatie van de actieve grondexploitaties is het verwacht positief integraal voorgecalculeerd exploitatieresultaat van de gronden en complexen als volgt:
Tabel: Verwachte exploitatieresultaten van in exploitatie genomen gronden. De forse positieve toename van het verwachte resultaat is grotendeels van administratieve aard. Deze is namelijk vooral veroorzaakt doordat de geraamde stortingen voor de komende jaren in de reserve bovenwijkse voorzieningen anders zijn gepresenteerd. Met ingang van dit jaar zijn deze conform het BBV
niet meer als kosten maar als onderdeel van het verwacht resultaat opgenomen. Verder wordt er wellicht ten overvloede op gewezen dat het becijferde resultaat van de gezamenlijke complexen en gronden is gebaseerd op voorcalculatorische en dus nog niet geheel gerealiseerde (exploitatie)resultaten die, gaande de exploitatieperiode nog aan verandering onderhevig kunnen zijn. Daarnaast is het behalen van dit resultaat afhankelijk van de algemene (economische) verwachtingen in combinaties met de risico’s. Woningbouw In november 2012 heeft de gemeenteraad, op basis van de Woonvisie 2012-2022 “Kiezen voor kwaliteit”, ingestemd met het woningbouwprogramma tot 2022. Deze visie is in lijn met de huidige realiteit van structureel minder nieuwe woningen en bedrijventerreinen. Onderdeel van het woningbouwprogramma is het uitvoeringsprogramma. In december 2013 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verstrekken van startersleningen aan jonge starters (<35 jaar) op de woningmarkt. Bedrijventerrein De gemeente heeft twee in ontwikkeling zijnde bedrijventerrein: Airpark Brabant fase II en het Duurzaam Industriepark Cranendonck. Airpark Brabant fase II betreft een in exploitatie genomen gemeentelijk complex. De uitgifteprognose van de kavels op het industriepark Airpark is in 2012 al bijgesteld. In 2013 is dit ongewijzigd gelaten. Het Duurzaam Industriepark Cranendonck (DIC) wordt door een marktpartij ontwikkeld en de verwachting is dat in 2015 de eerste gronduitgifte door deze marktpartij kan plaats vinden. Apparaatskosten De grondexploitaties worden budgettair neutraal opgenomen. Dit betekent dat uren die naar de grondexploitatie worden toegerekend geen last vormen voor de gemeentelijke programmabegroting. Dit geschiedt door de begrote kosten vanuit de programmabegroting (afgerond € 292.000,- voor het jaar 2013), samen met de kosten van externe inhuur, op basis van de feitelijke uurbesteding per project door te belasten naar de afzonderlijke grondexploitaties en projecten die nog in voorbereiding zijn. Boekwaarden De boekwaarde is het saldo van de gerealiseerde investeringen en inkomsten in 2013 over alle grondexploitaties gemeten. De boekwaarde per 31 december 2013 bedraagt in totaal € 6.316.897,Bijgevoegd een overzicht van de actieve en gesloten complexen per 31-12-2013. Hierbij is per complex tevens de boekwaarde vermeld. Winst- en verliesnemingen Op basis van huidige inzichten is de verwachting dat de volgende complexen een geprognosticeerd exploitatietekort laten zien: Budel Noord 2007, DIC, Woningbouw gastel en Wolswinkel-Zusterhof. Voor dit totaalbedrag a € 972.189,-,- is de bestaande balanspost nadelige grondexploitaties tot voornoemd bedrag aangevuld. Zie hoofdstuk “Balans nadelige grondexploitaties”. Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde richtlijnen voor (tussentijdse) winst name, is er voor het jaar 2013 geen complex wat hiervoor in aanmerking komt.
4. Financiële positie Inleiding Naast de uiteindelijke resultaten uit de grondexploitaties is, voor het bepalen van de vermogenspositie, tevens de stand en de ontwikkeling van de reserve grondexploitaties en de omvang van de balanspost nadelige grondexploitaties van belang. De derde component die voor het bepalen van de vermogenspositie van belang is, zijn de risico’s die worden gelopen in de diverse projecten. Risico’s grondexploitaties Met het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar zijn ook risico’s verbonden. Zeker gelet op de vaak lange looptijden, de relatief hoge voorinvesteringen (boekwaarde), geprognosticeerde omzetten en omvangrijke nog te ontvangen (grond)opbrengsten bij gemeentelijke grondexploitaties, moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Voor de kwantificering van de risico´s is aansluiting gezocht bij de administratieve onderverdeling van de complexen. Er is een onderscheid gemaakt in risico’s voor toekomstige grondexploitaties (reeds gestarte initiatieven en nieuwe initiatieven) en risico’s voor in exploitatie genomen gronden. Hierbij is stil gestaan bij de algemene (exploitatie)risico´s en bij plan specifieke risico´s. Een gegeven is dat de gemeente weinig tot geen strategisch grondbezit heeft wat kan leiden tot een financieel risico. De risico´s bestaan op dit moment uit: - Stagnerende verkoop van gronden in geval van een gemeentelijke grondexploitatie en daardoor minder opbrengsten, meer (verkoop)inspanningen en extra (ambtelijke) inzet. Dit betreft de projecten (uitbreiding) Airpark Brabant fase II en Budel Noord 2007; - Stagnerende verkoop bij bouwplannen van particuliere grondexploitaties en daardoor extra ambtelijke inzet waar niet altijd vanuit de exploitatiebijdrage een (extra) vergoeding tegen over staat. Indien deze initiatieven geen (volledige) doorgang vinden kunnen de door de gemeente gemaakte kosten niet volledig verhaald worden. Dit betreft de projecten Dorpsakkers 2006, Wolfswinkel/Zusterhof en Stribosch-hof. - Bij een particuliere grondexploitatie het sluiten van de exploitatieovereenkomst met daaraan gekoppeld de exploitatiebijdrage en het moment waarop deze bijdrage aan de gemeente wordt betaald. Dit betreft de complexen Hof van Cranendonck en Duurzaam Industriepark Cranendonck. - Bij Hof van Cranendonck is tevens een koopovereenkomst voor verkoop van gemeentelijke percelen en gebouwen aan ontwikkelaar gekoppeld aan de exploitatieovereenkomst. Bij Hof van Cranendonck loopt de gemeente het risico dat als het project niet doorgaat de gemeente de verkoop opbrengsten van de bestaande gebouwen Cranendonck 3-4 en de proefboerderij c.a. niet kan realiseren. Daarnaast is dit project via de grondexploitatie indirect gekoppeld met de renovatie van het gemeentehuis in Budel. Voor de complexen Airpark Brabant fase 2 en Budel Noord 2007 is gerekend met een risicoinschatting bij een “slecht weer scenario” (dit wil zeggen een verslechtering van het voorgecalculeerde resultaat) van afgerond € 842.492 (€ 794.687,- respectievelijk € 47.805,-). Voor Hof van Cranendonck is in de vastgestelde grondexploitatie 2013 (nog) geen rekening gehouden met inbrengwaarden en/of verkoopopbrengsten van de bij gemeente in eigendom zijnde percelen en gebouwen.
In de MPG-2013 is rekening gehouden met een risicobedrag van € 200.000,- voor reeds gestarte initiatieven (het niet geheel kunnen verhalen of afdekken van de door de gemeente gemaakte kosten) en € 150.000,- (algemeen voorbereidingsbudget) voor nieuwe initiateven welke uiteindelijk niet doorgaan; totaal een risicobedrag van € 350.000,-. Reserve grondexploitaties De reserve grondexploitaties is ingesteld om de resultaten van de afgesloten complexen en de ongedekte voorbereidingskredieten op te vangen. Tevens fungeert deze reserve als “achtervang” voor de balanspost nadelige grondexploitaties. Elk jaar wordt op basis van de stand van de noodzakelijke reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is dat overgeheveld kan/moet worden naar/van de gemeentelijke algemene reserve. De minimum hoogte van de reserve grondexploitaties, oftewel het gewenste weerstandvermogen, wordt jaarlijks herijkt. Uitgangspunt hierbij is dat er voldoende financiële buffer aanwezig moet blijven voor een verantwoorde continuering van de bedrijfsvoering. Als leidraad voor het bepalen van de hoogte van de reservering binnen deze reserve geldt dat er voldoende middelen aanwezig moeten zijn voor de eventuele aanvulling van balanspost nadelige grondexploitaties. In onderstaand overzicht is het verloop van de reserve grondexploitaties opgenomen.
Tabel: Reserve grondexploitaties. Met het vaststellen van de MPG-2013 is de minimale omvang van de reserve grondexploitaties bepaald op een bandbreedte van circa € 1.200.000,- tot circa € 1.450.000,-. Bij het actualiseren van de grondexploitaties voor de programmabegroting 2015 wordt bepaald in welke mate dient te worden bijgestort om het bedrag aan reserve grondexploitaties op te hogen tot het gewenste minimum. Balans nadelige grondexploitaties De balanspost nadelige grondexploitaties is bedoeld om de verwachte negatieve exploitatieresultaten van grondexploitaties te kunnen opvangen. Er moet sprake zijn van een onafwendbare situatie. Volgens de richtlijnen van de BBV moet in een aantal gevallen een voorziening getroffen worden. In ieder geval moet er een balanspost worden gevormd: - Voor grondexploitaties die een voorgecalculeerd tekort laten zien. Op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt de hoogte van de balanspost herijkt; - De voorbereidingskredieten niet afgedekt worden uit een toekomstige grondexploitatie dan wel exploitatiebijdrage van derden.
Bijstellingen van de hoogte van de noodzakelijke voorzieningen geschiedt middels verrekening met de reserve grondexploitatie.
Tabel: Overzicht balanspost nadelige grondexploitaties. Reserve Bovenwijkse voorzieningen De gemeenteraad heeft op 1 juli 2008 de Nota Fonds Bovenwijkse Voorzieningen (Nota Bovo) vastgesteld, en op 22 september 2009, 6 juli 2010, 5 juli 2011 respectievelijk 26 juni 2012 ingestemd met de actualisatie van deze Nota. De gemeenteraad heeft bepaald dat deze Nota jaarlijks wordt geactualiseerd en wordt verwerkt in de begroting. Deze reserve bovenwijkse voorzieningen (reserve Bovo) is bestemd voor het realiseren en mede bekostigen van zogenaamde bovenwijkse voorzieningen (voorzieningen die buiten een bestemmingsplan liggen en dienstbaar zijn aan meerdere plannen/wijken).
Tabel: Overzicht Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Vermogenspositie Voor het bepalen van de vermogenspositie zijn drie zaken van belang: 1. De uiteindelijke resultaten van de complexen; 2. De risico’s van/rondom grondexploitaties; 3. De stand en ontwikkeling van de reserve(s) en balanspositie nadelige grondexploitaties.
De totale vermogenspositie van de gezamenlijke grondexploitaties heeft een positief resultaat van € 4.419.288,- Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
Tabel: Vermogenspositie. Weerstandsvermogen Uitgangspunt voor de minimale hoogte van de reserve grondexploitaties ofwel het weerstandsvermogen, is dat er binnen deze reserve c.q. vermogenspositie, naast de afdekking van risico’s en voorziene exploitatietekorten (balanspositie), voldoende financiële buffer aanwezig moet blijven voor een verantwoorde continuering van de bedrijfsvoering. Op grond van het BBV bestaat het weerstandvermogen uit “de relatie tussen de weerstandcapaciteit, zijnde de mogelijkheid waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken en alle risico’s waarvoor geen of onvoldoende voorzieningen zijn gevormd of die niet tot afwaardering van activa hebben geleid en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot het balanstotaal of de financiële positie”. Of anders gezegd de mate waarin middelen vrij gemaakt kunnen worden om naast het afdekken van tekorten ook substantiële tegenvallers en risico’s op te vangen (zonder aanpassing van beleid). Er kan worden geconcludeerd dat de huidige reserve en voorzieningen en geprognosticeerde positieve resultaten van de grondexploitaties ruimschoots de tekorten (“Balanspost nadelige grondexploitaties”) en de geprognosticeerde risico’s afdekken.
