Paragraaf 7
Grondbeleid
Grondbeleid algemeen Binnen de grondexploitatie wordt een onderscheid gemaakt tussen actief- en passief grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de grond, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de bouwgrond aan projectontwikkelaars/particulieren, die op deze bouwgrond het vastgoed realiseren. Bij passief grondbeleid heeft de gemeente een faciliterende rol bij ‘gebiedsontwikkeling door derden’. De gemeente stelt het bestemmingsplan vast, waarbij kosten van gemeenschapsvoorzieningen worden verhaald door middel van (anterieure) overeenkomst of vaststelling van een exploitatieplan. Een variant ‘tussen’ deze beide vormen is de publiek-private samenwerking (PPS), waarbij de gemeente samen met een private partij de grondexploitatie doet. Winst en risico worden dan gedeeld. Op basis van de Financiële verordening ex artikel 212 Gemeentewet stelt de gemeenteraad iedere vier jaar een geactualiseerde nota Grondbeleid vast. Op 6 december 20121 heeft de raad de Nota Grondbeleid 2011 vastgesteld. In 2015 zal een geactualiseerde nota Grondbeleid aan de raad worden voorgelegd. In de nota Grondbeleid 2011 heeft de gemeenteraad het volgende besloten: 1.
Het doel van het gemeentelijk grondbeleid is het, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, creëren van ruimte voor wonen, welzijn, zorg, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven. Hierbij wordt gestreefd naar optimalisatie van het financiële resultaat per project (in principe sluitende grondexploitaties).
2.
Om de financiële positie van de gemeente (via de risicoreserve bouwgrondexploitaties) niet in gevaar te brengen en dus op peil te houden, is de gemeente terughoudend met het starten van nieuwe risicovolle projecten en wordt steeds - ook vanuit financieel oogpunt - een weloverwogen afweging gemaakt tussen nut en noodzaak van aanvullende kwaliteitseisen van het ruimtelijke ordening- en facetbeleid enerzijds en kosten c.q. opbrengstenverlagingen die daarbij horen anderzijds
3.
De vorm van grondbeleid (actief, passief/faciliterend of mengvorm) wordt afhankelijk van de individuele situatie gekozen. Uitgangspunt is actief grondbeleid, tenzij dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, sturingsmogelijkheden, risicoprofiel, financieel resultaat en/of benodigde capaciteit en/of deskundigheid onwenselijk of niet goed mogelijk is.
4.
Strategische aankopen in het kader van actief grondbeleid vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde plannen en visies.
5.
In het geval van faciliterend grondbeleid streeft de gemeente naar het afsluiten van anterieure overeenkomsten. In het uiterste geval dat geen overeenstemming is te bereiken met één of meer eigenaren in het gebied en het publieke belang van de ontwikkeling groot is, wordt een exploitatieplan, gekoppeld aan een bestemmingsplan of een projectbesluit, vastgesteld.
6.
Voor complexe gebieds(her)ontwikkelingen die een lang tijdsbeslag hebben en waar voor de gemeente een sterke sturende rol noodzakelijk wordt geacht, wordt met private partijen onderzocht of er samenwerking via een Publiek Private Samenwerking (alleen grond- of ook vastgoed-exploitatie) tot de mogelijkheden behoort.
7.
Gelet op de financiële positie is de gemeente terughoudend met verwervingen met een hoog risicoprofiel.
8.
Grondprijzen worden, rekening houdend met de specifieke gebruiksfunctie, marktconform vastgesteld. Hierbij wordt rekening gehouden met lagere, marktconforme prijzen bij specifieke gebruiksfuncties (sociale huur en koop en niet-commerciële voorzieningen van algemeen belang).
9.
De boekwaarde, de omvang van de risicoreserve bouwgrondexploitaties en het geprognosticeerd eindresultaat worden vastgesteld op basis van de in de nota genoemde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.
10. De risicoreserve bouwgrondexploitaties dient ter afdekking van de inherente risico’s die verbonden zijn met de grondexploitatie. Aan de hand van het normatieve risicomodel wordt ten laste van deze risicoreserve direct de benodigde voorziening gevormd indien een bouwgrondexploitatie tussentijds een gecalculeerd verlies te zien geeft. 11. Voor zover de risicoreserve, na jaarlijkse resultaatbepaling, een grotere omvang kent dan op basis van het vastgestelde beleid in de “Nota Reserves en Voorzieningen 2010” noodzakelijk is, wordt het meerdere boven de € 1,5 miljoen afgedragen aan de algemene reserve van de gemeente. Indien de beschikbare risicoreserve kleiner is dan de benodigde risicoreserve (€ 250.000), dan moet het saldo van de risicoreserve worden aangevuld uit toekomstige resultaten dan wel uit de algemene middelen. 12. Alleen kosten en opbrengsten die het aankopen, het bouw- en woonrijpmaken en het verkopen van grond mogelijk maken of die daaruit voortvloeien, worden betrokken in de grondexploitatie. Hierbij wordt de kostensoortenlijst uit de Grondexploitatiewet gehanteerd. De gemeentelijke investeringen binnen het plangebied in (openbare) gebouwde voorzieningen (zoals sportaccommodaties, buurthuizen, scholen, culturele instellingen) worden gedekt uit de algemene middelen. Binnen de grondexploitatie wordt wel rekening gehouden met het fysieke ruimtebeslag en met een specifieke (lage) grondprijs voor deze voorzieningen. De inbreng van eigen gemeentelijke onroerend goed in de grondexploitatie vindt plaats tegen een taxatiewaarde waarbij rekening gehouden wordt met de planologische risico’s en de marktrisico’s bij de herontwikkeling van het betreffende gebied, dan wel de residuele herontwikkelingswaarde. 13. Met de in deze nota opgenomen toerekensystematiek als basis, wordt een nadere uitwerking opgesteld met betrekking tot de verhaalbaarheid van bovenwijkse voorzieningen. Deze uitwerking wordt vastgelegd in een afzonderlijke nota, de Nota Bovenwijkse Voorzieningen, welke vervolgens jaarlijks geactualiseerd wordt. 14. Bij het grondbeleid gelden openheid, transparantie en verantwoording als uitgangspunt, maar de mate en de vorm van openbare democratische sturing zal altijd worden afgewogen tegen de mogelijke schade die kan ontstaan voor de strategische positie van de gemeente bij onderhandelingsprocessen Nieuwe (wettelijke) ontwikkelingen Vanaf 2016 zijn bedrijfsmatige onderdelen van gemeenten –en dus ook bouwgrondexploitatie- onderhevig aan de Vennootschapsbelasting (Vpb). In principe betekent dit dat over batige resultaten van grondexploitaties 25% aan Vpb moet worden afgedragen. De VNG en de Vereniging van grondbedrijven zijn in discussie met de Belastingdienst over de vraag of het totaal van grondexploitaties binnen de gemeente in dit kader als één bedrijf mag worden gezien (zodat batige– en nadelige resultaten eerst kunnen worden verevend) en daarnaast of het mogelijk is om alle gemeentelijke bedrijfsmatige activiteiten in één fiscale eenheid onder te brengen. Daarmee wordt alleen over een eventueel batig resultaat ‘onder de streep’ Vpb afgedragen. Momenteel wordt beoordeeld wat de financiële gevolgen van het voorgaande voor de gemeente zijn. Conclusies hiervan zullen met de raad worden gedeeld en –indien nodig- worden maatregelen om de gevolgen te beperken, voorgelegd.
Stand van zaken grondexploitatie In het kader van actief grondbeleid is op dit moment één exploitatie actief, namelijk bedrijventerrein Schepenwijk. Ten aanzien van de grondexploitatie Recreatieoord Enkhuizer Zand is sprake van een ‘mengvorm’: de gemeente heeft een plan van eisen opgesteld inzake de ontwikkeling van dit gebied en dit in zijn geheel “aan de markt” aanbesteedt. In dit onderdeel wordt de huidige stand van beide ontwikkelingen weergegeven (medio 2015) en de verwachting voor 2016 en de wat langere termijn. Schepenwijk De (gemeentelijke) exploitatie van Schepenwijk, fase 1 is doorgezet waarbij in 2011 de locatie van het voormalige baggerdepot bouwrijp is gemaakt. Hiermee heeft de gemeente weer mogelijkheden voor uitgifte van kavels voor bedrijfsdoeleinden. Door de economische situatie echter is de verkoop nagenoeg stil gevallen. In december 2010 is één kavel verkocht (4.000 m²) en op 2 januari 2014 heeft de juridische overdracht van een 2 tweede kavel (2.700 m²) plaats gevonden. Er ligt nog 18.300 m bedrijfsgrond. Recreatieoord Enkhuizer Zand De raad heeft op 12 mei 2009 het Vlekkenplan gewijzigd vastgesteld. Dit Vlekkenplan is leidraad voor het vervolg van de ontwikkeling van Recreatieoord Enkhuizer Zand. Op 23 juni 2009 is vervolgens een Beeldkwaliteitsplan door de raad vastgesteld, waarna een voorontwerp bestemmingsplan voor het totale gebied in procedure is gebracht. Zienswijzen daartegen moeten nog worden afgerond. Hiervoor en om het bestemmingsplan verder te kunnen brengen is het noodzakelijk gebleken om het gedateerde “flora en fauna onderzoek 2011” te actualiseren. Om de creativiteit van de markt te kunnen benutten is er voor gekozen om de gesprekken met marktpartijen in 2015 parallel te laten lopen met de verdere voortgang van het bestemmingsplan om zo “wederzijdse bevruchting” mogelijk te maken. Voor deze wijze van aanbesteden heeft de raad, na een gehouden marktconsultatie, op 7 januari 2014 het college de ruimte gegeven. Dit geldt eveneens voor een verruiming van de oorspronkelijke randvoorwaarden. Deze zijn op 7 oktober 2014 nader door de raad bepaald, na een goed communicatietraject met alle betrokkenen. De raad heeft toen kennis genomen van het opgestelde risicodossier en de afwegingsmatrix en vervolgens besloten het project definitief voort te zetten. Het aanbestedingsdocument is, conform de gedane toezegging, in april 2015 ter kennis van de raad gebracht, waarna de aanbestedingsprocedure is gestart. Het resultaat van de aanbesteding is inmiddels bekend. Er zijn te weinig inschrijvingen om het plan te kunnen gunnen. Wij beraden ons over de wijze waarop wij het project nu gaan voortzetten. Stand van zaken strategische grondposities De gemeente heeft in het verleden grondposities verworven, waarvoor - op dat moment - nog geen concrete plannen voor (grond)exploitatie waren. Het feit dat deze gronden op dat moment te koop werden aangeboden en een (voor de gemeente) strategische ligging hadden, heeft de raad doen besluiten deze gronden te verwerven. Tot het moment dat deze gronden in exploitatie worden genomen is voor balanswaardering van deze gronden met name van belang hoe de raad zich heeft uitgesproken over de ‘bestemming’ hiervan. Waar de raad heeft besloten tot “een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling van dit gebied” mogen de gronden als ‘nog niet in exploitatie genomen gronden’ op de balans worden gewaardeerd tegen economische waarde. Daar waar de raad dit niet heeft uitgesproken worden de gronden als ‘Voorraad’ gerubriceerd en gewaardeerd tegen (maximaal) de aankoopprijs. Nog niet in exploitatie genomen gronden Zilverstraat De - in 2010 - voor de locatie Zilverstraat/Bierkade opgestelde stedenbouwkundige verkenning is het vertrekpunt voor verdere planuitwerking van deze ontwikkeling. De getaxeerde waarde van deze locatie (ultimo 2012 ad € 815.000) is –als gevolg van aanhoudende onzekerheid- in 2013 bijgesteld: ten laste van de risicoreserve bouwgrondexploitaties is de voorziening met € 80.000 verhoogd. In 2015 is opnieuw een taxatie uitgevoerd. Daarbij is de getaxeerde waarde uit 2013 bestendigd.
Voorraad Gronden Gommerwijk West-west Het totale gebied ten noorden van het Weelenpad is eigendom van de gemeente. Het bestemmings-plan met de bestemming “wonen met een uitwerkingsplicht” is door een uitspraak van de voorzitter van de Raad van State van 29 augustus 2009 onherroepelijk geworden. Daarmee is het voorkeursrecht voor een periode van 10 jaar veilig gesteld. In de Structuurvisie 2020 is opgenomen dat voor de overige fasen van Gommerwijk West-West, gelet op gewijzigde beleidsinzichten, een stagnerende woningmarkt en demografische ontwikkelingen een heroverweging noodzakelijk is. In 2014 is de financiële haalbaarheid van drie scenario’s voor ontwikkeling van deze woningbouwlocatie onderzocht en op 7 april 2015 aan de gemeenteraad voorgelegd. De gemeenteraad heeft daarbij gekozen voor een verdere uitwerking van scenario 2: alleen ontwikkeling van het noordelijke deel langs De Haling, alsmede een soort lintbebouwing langs De Gouw. Dit betekent een groen middenhart, woningbouw ten noorden van het Weelenpad en een verdikt lint aan de zuidzijde van De Gouw. In totaal is daarbij sprake van ca. 274 woningen (sociale sector; midden- en duursegment) in een plangebied 2 2 van ca. 125.000 m , waarvan reeds 108.000 m in eigendom van de gemeente is. Gronduitgifte binnen dit plan kan –na besluitvorming- in vijf jaar worden gerealiseerd. Financiële kaders Gedetailleerde presentatie van ramingen per grondexploitatie kunnen de onderhandelingspositie van de gemeente bij toekomstige aanbestedingen ondermijnen. Daarom worden de financiële kaders in dit onderdeel op totaalniveau gepresenteerd, conform hetgeen daarover in voorschriften is opgenomen. Voor de diverse grondexploitaties (grexen) is bij aanvang een totaal batig resultaat geraamd ad € 59.000. Medio 2015 wordt het financieel totaalresultaat van de grexen geraamd op batig € 49.000. In deze kaders is nog geen rekening gehouden met de eventuele financiële gevolgen van invoering van de Vpb voor gemeenten. Deze kunnen op dit moment niet nader worden gekwantificeerd. Financiële risico ‘s: Grondexploitatie Schepenwijk De mate waarin de resterende kavels in de (nabije) toekomst afgezet kunnen worden, zal bepalend zijn voor het uiteindelijke financiële resultaat van dit complex. Voorlopig wordt uitgegaan van een exploitatie tot en met 31 december 2020, waarbij de resterende 18.300 vierkante meters (met een geraamde opbrengst van ruim € 2,1 miljoen) min of meer gelijkmatig over de periode 2015-2020 worden verkocht. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten voor deze exploitatie wordt nog altijd een bescheiden positief saldo voorzien. Strategische grondposities Financiële risico’s ontstaan onder andere wanneer deze grondposities uiteindelijk niet kunnen worden aangewend als bouwgrond en moeten worden afgewaardeerd naar agrarische waarde. Ook toerekening van rente aan de nog niet in exploitatie genomen gronden houden een financieel risico in zich, daar deze kosten worden geactiveerd en derhalve toegevoegd worden aan de boekwaarde. Zilverstraat De boekwaarde van gronden in dit complex bedraagt eind 2014 € 407 p/m2. De huidige verwachting is dat bij exploitatie van deze gronden als woningbouwproject de boekwaarde wordt gecompenseerd. Gommerwijk West-west Uit het onderzoek naar financiële haalbaarheid volgt dat scenario 2 kan worden ontwikkeld met een zeer bescheiden batig resultaat. In dit onderzoek is gerekend met normbedragen en uitgangspunten, voor zowel plankosten als opbrengsten. De raad heeft op 7 april 2015 besloten de haalbaarheid verder te (laten) onderzoek overeenkomstig scenario 2. Hiertoe wordt zowel een meer uitgewerkt woningbouwprogramma als een meer gedetailleerde- en geactualiseerde exploitatieopzet opgesteld, met daarbij een nieuwe resultaatberekening.
Vennootschapsbelasting Zoals aangegeven is het op dit moment nog niet duidelijk of de fiscus in het kader van de Vpb het gemeentelijk grondbedrijf als één belastingentiteit ziet of dat iedere exploitatie binnen het grondbedrijf als een aparte fiscale entiteit wordt beoordeeld. In het laatste geval betekent dit dat batige exploitaties niet meer (deels) worden gecompenseerd met eventuele nadelige exploitaties. De Vpb-heffing zal dan (wellicht) hoger uitvallen dan wanneer het grondbedrijf als één fiscale entiteit wordt gezien. Reserves en voorzieningen Op de balans 2014 is een voorziening afronding grondexploitaties opgenomen van € 172.000, bedoeld voor dekking van eventuele restkosten van afgewikkelde exploitaties Kadijken en De Oksel. Op de balans 2014 is een reserve Bouwgrondexploitatie opgenomen van € 749.000. De beleids-uitgangspunten voor de Reserve Bouwgrondexploitaties zijn vastgelegd in de door de raad vastgestelde Nota Reserves en Voorzieningen. Het saldo van deze Reserve per 31 december 2014 ligt tussen het vastgestelde minimum (€ 250.000) en maximum (€ 1,5 miljoen).
