Nota Grondbeleid

Nota Grondbeleid 2013 – 2017

Oosterhout, maart 2013

COLOFON Status: Definitief, vastgesteld door de gemeenteraad bij besluit van 26 maart 2013 Datum: 26 maart 2013 Auteur: Ellen Putman, senior jurist Grondzaken

Gemeente Oosterhout

Nota Grondbeleid 2013 - 2017

Pagina 2 van 27

INHOUDSOPG AVE Inhoudsopgave .................................................................................................................. 3 L e e s wi j z e r . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Samenvatting beleidsuitgangspunten ................................................................................... 5 Hoofdstuk I Inleiding ...................................................................................................... 6 1. W at i s g r o n d b e l e i d , d o e l v a n g r o n d b e l e i d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. Doel van de nota ..................................................................................................... 6 3. 4.

Aanleiding voor het actualiseren van de Nota Grondbeleid........................................... 6 K a d e r s v o o r h e t g r o n d b e l e i d : we t - e n r e g e l g e v i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4.1. 4.2.

E u r o p e s e we t - e n r e g e l g e v i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 L a n d e l i j k e we t - e n r e g e l g e v i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

4.3. 4.4.

Provinciaal beleid ............................................................................................. 8 Lokaal, gemeentelijk beleid ............................................................................... 8

Hoofdstuk II Vormen van grondbeleid en de daarbij behorende instrumenten...................... 9 1. Vormen van grondbeleid .......................................................................................... 9 2.

3. 4.

Actief grondbeleid ................................................................................................... 9 2.1. Instrumenten van grondbeleid bij actief grondbeleid ............................................ 10 2.1.1. 2.1.2.

W et v o o r k e u r s r e c h t g e m e e n t e n (W v g ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0 V e r we r v i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0

2.1.3. 2.1.4.

Onteigening ............................................................................................. 11 Ti j d e l i j k e v e r h u u r o f p a c h t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2

2.1.5. 2.1.6.

Gronduitgifte ............................................................................................ 12 Grondprijsbeleid ....................................................................................... 14

Publiek Private Samenwerking (PPS) ....................................................................... 14 Faciliterend grondbeleid ......................................................................................... 15 4.1. Instrumenten van grondbeleid bij faciliterend grondbeleid .................................... 16 4.1.1. Bestemmingsplan ..................................................................................... 16 4.1.2. 4.1.3.

Kostenverhaal .......................................................................................... 16 Kostenverhaal, exploitatieplan ................................................................... 17

4.1.4. 4.1.5.

Kostenverhaal, anterieure overeenkomst ..................................................... 17 Kostenverhaal, posterieure overeenkomst ................................................... 18

4.1.6. 4.1.7.

Kostenverhaal, via de omgevingsvergunning ............................................... 18 Kostenverhaal, kleine plannen ................................................................... 18

4.1.8. Planschade .............................................................................................. 18 4.2. Begrippen en schematisch overzicht diverse kosten ............................................ 19 4.3. Fondsvorming ................................................................................................. 19 5. K e u z e we l k e v o r m e n v a n g r o n d b e l e i d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 Hoofdstuk III Financieel kader....................................................................................... 21 1. B e s l u i t B e g r o t i n g e n V e r a n t wo o r d i n g ( o . a . N o t i t i e G r o n d e x p l o i t a t i e ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1 2. 3.

Nota grondexploitaties ............................................................................................ 21 MPG, Risicobeheersing ........................................................................................... 21

Hoofdstuk IV Rol van de Raad en het College ................................................................. 22 Bijlage 1 Nadere uitleg en begrippen grondprijsbeleid ...................................................... 23 Bijlage 2 Bijlage 3

Nadere uitleg en begrippen PPS ....................................................................... 24 Forfaitaire bedragen kostenverhaal kleine plannen ............................................. 26

Bijlage 4

Geraadpleegde literatuur.................................................................................. 27

Gemeente Oosterhout


Pagina 3 van 27

LEESWIJZER I n d e n o t a g r o n d b e l e i d 2 0 1 3 - 2 0 1 7 wo r d t e e n b e e l d g e g e v e n v a n h e t a c t u e l e j u r i d i s c h e k a d e r v o o r het grondbeleid en de beleidskeuzes die de gemeente Oosterhout daarin maakt. Deze beleidskeuzes zijn de omkaderde teksten in de nota. De belangrijkste beleidskeuzes zijn samengevat in de samenvatting beleidsuitgangspunten. In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op het doel van het gemeentelijk grondbeleid, de aanleiding voor het actualiseren van de nota grondbeleid en de (wettelijke) kaders van het grondbeleid. I n h o o f d s t u k 2 w o r d e n d e v o r m e n v a n g r o n d b e l e i d we e r g e g e v e n , a c t i e f e n f a c i l i t e r e n d grondbeleid en Publiek Private Samenwerking en de keuzes die de gemeente Oosterhout daarin maakt. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op het financieel kader met betrekking tot grondbeleid. To t s l o t wo r d t i n h o o f d s t u k 4 d e r o l v e r d e l i n g t u s s e n d e R a a d e n h e t C o l l e g e b e s c h r e v e n .

Gemeente Oosterhout


Pagina 4 van 27

S AMENV ATTI NG BELEIDSUI TG ANGSPUNTEN

1.

In de komende periode zal de gemeente voor de reeds lopende projecten actief grondbeleid blijven voeren om zo haar regierol te behouden. Voor nieuwe projecten zal de gemeente in beginsel een faciliterend grondbeleid gaan hanteren. Per project of plan z a l b e k e k e n w o r d e n w e l k e v o r m v a n g r o n d b e l e i d h e t m e e s t p a s s e n d o f g e we n s t i s .

2.

B i j a c t i e f g r o n d b e l e i d wo r d t e r e e n v e r we r v i n g s s t r a t e g i e v a s t g e s t e l d . U i t g a n g s p u n t i s d a t de gemeente altijd zal trachten om minnelijke overeenstemming te bereiken met als ultimum remedium een onteigening.

3.

De gemeente stelt zich terughoudend op ten aanzien van strategische en anticiperende g r o n d v e r we r v i n g v a n we g e d e g r o t e f i n a n c i ë l e r i s i c o ’ s d i e d e g e m e e n t e d a a r b i j k a n l o p e n .

4.

Bij faciliterend grondbeleid vindt kostenverhaal plaats. Het heeft de voorkeur van de gemeente om een anterieure overeenkomst met de grondeigenaar te sluiten. Indien er geen zicht is op anterieur contracteren dan stelt de gemeente een exploitatieplan vast, gelijktijdig met de vaststelling het bestemmingsplan.

5.

De gemeente continueert het beleid van aanbesteden van een locatie, waarbij door m a r k t p a r t i j e n e e n b o d g e d a a n wo r d t o p d e g r o n d e n e v e n t u e e l d e a a n l e g v a n h e t openbaar gebied.

6.

B i j a a n b e s t e d i n g v a n e e n l o c a t i e m o e t e n k wa l i t e i t e n d u u r z a a m h e i d a l s s u b g u n n i n g s c r i t e r i a o p g e n o m e n wo r d e n w a a r b i j g e g u n d wo r d t o p b a s i s v a n e c o n o m i s c h meest voordelige inschrijving (EMVI).

7.

I n d i e n e r g e e n a a n b e s t e d i n g p l a a t s v i n d t d a n z a l d e v e r k o o p p r i j s v a n g r o n d e n we l k e v e r k o c h t w o r d e n a a n e e n o n d e r n e m i n g d o o r m i d d e l v a n t a xa t i e wo r d e n b e p a a l d .

8.

In geval van projectbouw hanteert de gemeente het grondquote- systeem voor de k o o p s e c t o r e n h u u r s e c t o r b i j c o m p l e x ( wo n i n g ) b o u w. D e g e m e e n t e h e e f t g o e d e e r v a r i n g e n met dit systeem en blijft dit hanteren.

9.

10.

Het college stelt jaarlijks de gronduitgifteprijzen vast, uitgangspunt is dat deze prijzen marktconform zijn. In het kader van het budgetrecht stelt de raad zolang er nog geen grondexploitatie is vastgesteld het krediet beschikbaar voor grondaankopen. Het college is bevoegd tot aankopen passend binnen een door de raad vastgestelde grondexploitatie.

Gemeente Oosterhout


Pagina 5 van 27

INLEIDI NG 1.

W a t i s g r o n d b e l e i d , d o e l va n g r o n d b e l e i d Grond vormt de basis voor de ontwikkeling van ruimtelijke plannen en geeft zeggenschap. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om het ruimtelijk beleid op een b e s t u u r l i j k e n e c o n o m i s c h v e r a n t wo o r d e wi j z e t e r e a l i s e r e n . Samengevat zijn de doelen van het gemeentelijk grondbeleid de volgende:

2.

• •

h e t b e v o r d e r e n v a n m a a t s c h a p p e l i j k g e we n s t r u i m t e g e b r u i k ; het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap van de burgers

•

e n d e m a r k t we r k i n g o p d e g r o n d m a r k t ; het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten van

•

g e b r u i k e r s , e i g e n a r e n , o n t wi k k e l a a r s e n d e g e m e e n t e ; het genereren van inkomsten ten algemeen nut.

D o e l va n d e n o t a D e g e m e e n t e O o s t e r h o u t h e e f t b e l e i d t e n a a n z i e n v a n r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , wo n e n , e c o n o m i e , v o o r z i e n i n g e n e n d e r g e l i j k e . D i t b e l e i d v i n d t m e d e z i j n we e r s l a g i n r u i m t e l i j k e plannen en projecten. Grondbeleid biedt instrumenten om een goede regie over ruimtelijke o n t wi k k e l i n g e n t e k u n n e n v o e r e n . D e z e n o t a i s k a d e r s t e l l e n d . D a t wi l z e g g e n , z i j g e e f t d e u i t g a n g s p u n t e n v o o r h e t t e v o e r e n g r o n d b e l e i d w e e r . Te v e n s b i e d t z i j s t r u c t u u r b i j d e u i t v o e r i n g v a n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n .

3.

A a n l e i d i n g vo o r h e t a c t u a l i s e r e n va n d e N o t a G r o n d b e l e i d Er zijn verschillende redenen voor het actualiseren van de Nota Grondbeleid: • de voorgaande nota ziet op de periode 2008-2012; •

de economische crisis heeft geleid en zal leiden tot ingrijpende veranderingen in de s a m e n we r k i n g t u s s e n d e g e m e e n t e e n m a r k t p a r t i j e n . O n d e r we r p e n a l s r i s i c o b e r e i d h e i d , r e g i e r o l e n p r i o r i t e r i n g z u l l e n b i j e l k e g e b i e d s o n t wi k k e l i n g n o g z o r g v u l d i g e r b e k e k e n m o e t e n wo r d e n ;

•

d e a f g e l o p e n j a r e n z i j n e r v e e l we t t e n a a n g e p a s t b e t r e k k i n g h e b b e n d o p g r o n d b e l e i d , bijvoorbeeld de W et ruimtelijke ordening, W ro (2008), met daarin opgenomen de g r o n d e xp l o i t a t i e we t , d e W et a l g e m e n e b e p a l i n g e n o m g e v i n g s r e c h t , W a b o ( 2 0 1 0 ) , d e C r i s i s – e n h e r s t e l we t , C h w ( 2 0 1 0 ) e n h e t w e t s v o o r s t e l d e W e t i n z a k e h o u d b a r e financiën van de collectieve sector.

D e g e v o l g e n v a n b o v e n s t a a n d e o n t wi k k e l i n g e n b e p a l e n i n g r o t e m a t e d e wi j z e wa a r o p d e gemeente uitvoering kan geven aan het grondbeleid.

Gemeente Oosterhout


Pagina 6 van 27

4.

K a d e r s v o o r h e t g r o n d b e l e i d : w e t - e n r e g e l g e vi n g D e k a d e r s v o o r h e t g r o n d b e l e i d wo r d e n o n d e r a n d e r e g e v o r m d d o o r E u r o p e s e we t - e n regelgeving, landelijke weten regelgeving, provinciaal beleid en lokaal (gemeentelijk) b e l e i d . I n d e o n d e r s t a a n d e p a r a g r a f e n wo r d t h i e r e e n t o e l i c h t i n g o p g e g e v e n .

4.1.

Europese weten regelgeving De Europese Unie wil gelijke concurrentievoorwaarden scheppen voor alle ondernemingen op de interne markt. Controle op staatssteun aan ondernemingen en/of controle op het in acht nemen van de aanbestedingsrichtlijnen zijn dan ook één van de belangrijkste onderdelen van het Europese mededingingsbeleid. Staatssteun De gemeente is verantwoordelijk voor de naleving en een correcte toepassing van staatssteunregels. Het verlenen van steunmaatregelen moet ter kennisgeving of g o e d k e u r i n g g e m e l d wo r d e n b i j d e E u r o p e s e C o m m i s s i e . W o r d e n s t a a t s s t e u n r e g e l s niet nageleefd, dan kan dit leiden tot een onderzoek van de Commissie, bijvoorbeeld naar aanleiding van een klacht. Als hieruit blijkt dat dit inderdaad het geval is, kunnen rechtszaken, nietigverklaringen, terugvorderingen en/of boetes het gevolg zijn. V o o r t r a n s a c t i e s m e t g r o n d o f g e b o u we n t u s s e n d e g e m e e n t e e n e e n o n d e r n e m i n g gelden specifieke regels, zie hiervoor hoofdstuk 2.1.5. Aanbesteding Te r u i t v o e r i n g v a n E u r o p e s e r e g e l g e v i n g z u l l e n i n N e d e r l a n d d e n i e u we A a n b e s t e d i n g s we t e n h e t A a n b e s t e d i n g s b e s l u i t n a a r v e r wa c h t i n g m e d i o a p r i l 2 0 1 3 i n werking treden. De nieuwe Aanbestedingswet verplicht de gemeente om bij Europese aanbestedingen het criterium van 'economisch meest voordelige inschrijving' (EMVI) t e h a n t e r e n . H i e r d o o r w o r d e n k wa l i t e i t e n d u u r z a a m h e i d b e l a n g r i j k e gunningsfactoren. Daarnaast moet de gemeente bij een aanbesteding veel van haar keuzes in de aanbestedingsprocedure gaan motiveren.

B i j a a n b e s t e d i n g v a n e e n l o c a t i e m o e t e n k w a l i t e i t e n d u u r za a m h e i d a l s s u b g u n n i n g s c r i t e r i a opgenomen worden waarbij gegund wordt op basis van economisch meest voordelige 1

inschrijving (EMVI) . De Europese regelgeving omtrent staatssteun en aanbestedingsrecht blijft volop in beweging en speelt een steeds grotere rol bij projecten. Het is van belang om in een vroegtijdig stadium van ieder nieuw initiatief hier aandacht aan te besteden. 4.2.

Landelijke weten regelgeving De landelijke kaders zijn onder meer de W et ruimtelijke ordening en het Besluit r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , d e O n t e i g e n i n g s w e t , d e C r i s i s e n h e r s t e l we t , d e S t r u c t u u r v i s i e 2 3 Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en de Nota Grondbeleid .

1

Hiertoe is besloten door de raad in de openbare raadsvergadering van 26 maart 2013, naar aanleiding

van een amendement van Groen Brabant.

Gemeente Oosterhout


Pagina 7 van 27

4.3.

Provinciaal beleid O p 1 j a n u a r i 2 0 1 1 i s d e S t r u c t u u r v i s i e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g N o o r d - B r a b a n t i n we r k i n g getreden. De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk h a n d e l e n v a n d e p r o v i n c i e . D e g e m e e n t e O o s t e r h o u t wo r d t i n d e z e s t r u c t u u r v i s i e specifiek vermeld om de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte op te vangen en als stedelijke concentratiegebied met bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking. D e V e r o r d e n i n g R u i m t e , i n 2 0 1 2 i n we r k i n g g e t r e d e n , g e e f t d e r e g e l s we e r wa a r m e e een gemeente vanuit het provinciale belang dwingend rekening moet houden bij het o n t wi k k e l e n v a n b e s t e m m i n g s p l a n n e n .

4.4.

Lokaal, gemeentelijk beleid Structuurvisie In 2013 zal de structuurvisie ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. In deze structuurvisie worden de hoofdlijnen van het Oosterhouts r u i m t e l i j k b e l e i d we e r g e g e v e n . K o r t s a m e n g e v a t z i j n d e r u i m t e l i j k e d o e l e n wa a r Oosterhout naar streeft; • •

a f r o n d e n v a n d e s t e d e l i j k e u i t b r e i d i n g a a n d e we s t z i j d e v a n d e s t a d ; voortgaan in het versterken van de kwaliteit van het bestaand stedelijk

•

gebied, door herstructurering, vernieuwing en intensivering; behoud van het karakter van de drie kerkdorpen;

• •

i n v e s t e r e n i n d e k wa l i t e i t v a n h e t o m r i n g e n d e l a n d s c h a p ; het blijvend garanderen van een goede bereikbaarheid van de stad en

voorzieningen. Naast de ruimtelijke doelen vormt de structuurvisie de basis voor het verhaal van b o v e n p l a n s e k o s t e n / v e r e v e n i n g e n d e b i j d r a g e a a n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g ( z i e hiervoor hoofdstuk 4 van deze nota). W oo n v i s i e In 2011 is de woonvisie 2011-2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De d o e l s t e l l i n g v a n d e wo o n v i s i e i s o m v i a e e n g e v a r i e e r d a a n b o d v a n wo n i n g e n d e ambities van ‘Oosterhout Familiestad’ te ondersteunen en te versterken. De w o o n v i s i e g e e f t a a n b e v e l i n g e n t e n a a n z i e n v a n h e t wo n i n g b o u w p r o g r a m m a . H e t b e l e i d m e t b e t r e k k i n g t o t d e v o o r g e n o m e n w o n i n g b o u wp r o d u c t i e i s v a n b e l a n g v o o r h e t g r o n d b e l e i d . J a a r l i j k s v i n d t e r e e n e v a l u a t i e v a n h e t wo n i n g b o u w p r o g r a m m a plaats om te bezien of er bijstelling van het programma nodig is.

2

De SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar

en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. De S V I R v e r v a n g t v e r s c h i l l e n d e n o t a ’ s wa a r o n d e r d e N o t a R u i m t e . 3

De rijksnota Grondbeleid (2001) is een strategische nota op hoofdlijnen. Doelen die in de nota genoemd

worden zijn het bevorderen van de regierol van gemeenten en een rechtvaardige verdeling van baten en lasten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid. Dit laatste heeft o.a. geleid tot de W et r u i m t e l i j k e o r d e n i n g m e t d a a r i n o p g e n o m e n d e g r o n d e xp l o i t a t i e w e t .

Gemeente Oosterhout


Pagina 8 van 27

HOOFDSTUK II

1.

VORMEN V AN GRONDBELEID EN DE DAARBIJ BEHORENDE INSTRUMENTEN

Vormen van grondbeleid Er zijn verschillende vormen van grondbeleid. Deze hebben verschillende kenmerken met e e n v e r s c h i l l e n d i n s t r u m e n t a r i u m e n v e r s c h i l l e n d e r i s i c o p r o f i e l e n . G r o f we g z i j n e r v i j f v o r m e n v a n g r o n d b e l e i d , t e we t e n a c t i e f g r o n d b e l e i d , f a c i l i t e r e n d g r o n d b e l e i d e n d r i e m e n g v o r m e n v a n p u b l i e k - p r i v a t e s a m e n we r k i n g . I n d i t h o o f d s t u k w o r d e n d e z e v o r m e n v a n grondbeleid nader toegelicht.

2.

Actief grondbeleid B i j a c t i e f g r o n d b e l e i d v e r we r f t d e g e m e e n t e g r o n d e n , m a a k t d e z e b o u w – e n wo o n r i j p e n g e e f t d e z e g r o n d e n d a a r n a we e r u i t a a n d e r d e n . D e g e m e e n t e s t e l t h e t b e s t e m m i n g s p l a n o p e n z o r g t t e v e n s v o o r d e a a n l e g v a n we g e n , r i o l e r i n g , g r o e n v o o r z i e n i n g e n e . d . E e n b e l a n g r i j k k e n m e r k i s d a t d e g e m e e n t e d e o n t wi k k e l i n g e n v e r k o o p v a n b o u wr i j p e g r o n d e n voor eigen rekening en risico uitvoert. D e g e m e e n t e s t e l t b i j a c t i e f g r o n d b e l e i d e e n g r o n d e xp l o i t a t i e o p . D i t i s e e n r a m i n g v a n k o s t e n e n o p b r e n g s t e n v a n d e g e b i e d s o n t wi k k e l i n g i n d e t i j d . E e n g r o n d e x p l o i t a t i e berekening (afgekort als grex) is van belang voor het beoordelen van de haalbaarheid, v o o r r i s i c o b e h e e r s i n g e n s c e n a r i o a n a l y s e e n b u d g e t b e h e e r s i n g . I n d e n o t a Me e r j a r e n P e r s p e c t i e f G r o n d e x p l o i t a t i e s wo r d t j a a r l i j k s e e n t o t a a l b e e l d g e s c h e t s t v a n d e f i n a n c i ë l e aspecten van alle geopende grondexploitaties gezamenlijk. De voordelen van actief grondbeleid zijn: •

m a xi m a l e z e g g e n s c h a p e n r e g i e o p h e t t e o n t w i k k e l e n g e b i e d , d o o r d a t d e g e m e e n t e de gronden in eigendom heeft;

•

de mogelijkheid om een financieel positief resultaat te behalen (verdienend vermogen van de exploitatie), via de gronduitgifteprijzen;

•

tegengaan van grondspeculatie.

De nadelen van actief grondbeleid zijn: Actief grondbeleid brengt de nodige financiële risico’s met zich mee o.a.: •

•

bij economisch minder goede tijden, worden bouwrijpe kavels niet of minder snel verkocht waardoor de (rente)kosten toenemen en de opbrengsten minder zijn of uitblijven; tegenvallers in de ontwikkeling van het gebied, bijvoorbeeld hogere kosten voor de a a n l e g v a n i n f r a s t r u c t u u r o f h o g e r e v e r we r v i n g s k o s t e n k o m e n v o l l e d i g v o o r r e k e n i n g van de gemeente.

Gemeente Oosterhout


Pagina 9 van 27

Bij actief grondbeleid beschikt de gemeente over de volgende instrumenten: • •

h e t v o o r k e u r s r e c h t g e m e e n t e n (W v g ) ; strategische grondverwerving;

• •

m i n n e l i j k e g r o n d v e r we r v i n g ; onteigening;

• •

tijdelijke verhuur – of pacht; gronduitgifte;

•

grondprijsbeleid.

I n p a r a g r a a f 2 . 1 z u l l e n d e z e i n s t r u m e n t e n wo r d e n t o e g e l i c h t .

2.1.

Instrumenten van grondbeleid bij actief grondbeleid 2.1.1.

W et v o o r k e u r s r e c h t g e m e e n t e n (W v g )

D e W e t v o o r k e u r s r e c h t g e m e e n t e n g e e f t g e m e e n t e n e e n we t t e l i j k r e c h t v a n v o o r r a n g o p d e v e r we r v i n g v a n g r o n d e n . D e g e m e e n t e k a n e e n v o o r k e u r s r e c h t v e s t i g e n o p basis van bijvoorbeeld een structuurvisie. De gronden moeten bij een voorgenomen v e r k o o p d o o r d e e i g e n a a r e e r s t a a n d e g e m e e n t e wo r d e n a a n g e b o d e n . D a a r m e e krijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt, kan zij grondspeculatie t e g e n g a a n e n w o r d t z o o p d r i j v i n g v a n d e g r o n d p r i j s b e p e r k t . D e we t b i e d t o o k waarborgen aan verkopende grondeigenaren, zij kunnen bijvoorbeeld aan de gemeente het verzoek doen om een prijsadviesprocedure bij de rechtbank te starten. De door de rechtbank benoemde deskundigen brengen dan een advies uit omtrent de prijs van de grond. D e g e m e e n t e O o s t e r h o u t za l b i j a c t i e f g r o n d b e l e i d i n v o o r k o m e n d e g e v a l l e n g e b r u i k m a k e n van het voorkeursrecht gemeenten.

2.1.2.

V e r we r v i n g

V e r we r v i n g i s h e t a a n k o p e n v a n g r o n d e n e n / o f o p s t a l l e n . D e g e m e e n t e s t e l t b i j a c t i e f grondbeleid een verwervingsstrategie vast. Er zijn verschillende soorten verwerving t e o n d e r s c h e i d e n . S t r a t e g i s c h e g r o n d v e r we r v i n g , a n t i c i p e r e n d e g r o n d v e r w e r v i n g e n m i n n e l i j k e g r o n d v e r we r v i n g . V o o r a l l e v e r we r v i n g e n g e l d t d a t d e g e m e e n t e v e r we r f t op basis van een taxatie. B i j a c t i e f g r o n d b e l e i d wo r d t e e n v e r w e r v i n g s s t r a t e g i e v a s t g e s t e l d . Strategische grondverwerving Er is sprake van strategische verwerving wanneer gronden en/of opstallen a a n g e k o c h t wo r d e n d o o r d e g e m e e n t e t e r w i j l e r n o g g e e n s p r a k e i s v a n a c t i e f b e l e i d , een concreet ruimtelijk plan of doel. De gemeente verwerft de gronden tegen de m a r k t wa a r d e b i j h u i d i g g e b r u i k e n b e s t e m m i n g , a l d a n n i e t m e t e e n p l u s v a n we g e h e t f e i t d a t e r a l s p r a k e k a n z i j n v a n e e n v e r wa c h t i n g s wa a r d e d i e h o g e r i s d a n d e wa a r d e b i j h u i d i g g e b r u i k e n b e s t e m m i n g . A l s e r a l e e n v e r wa c h t i n g s wa a r d e i s , d a n i s d i e v a a k n o g n i e t e r g h o o g , o m d a t e r n o g g e e n s p r a k e i s v a n e e n c o n c r e t e o n t wi k k e l i n g .

Gemeente Oosterhout


Pagina 10 van 27

D e r e n t e k o s t e n o v e r d e p e r i o d e t o t d a t d e b e s t e m m i n g wo r d t g e r e a l i s e e r d , s o m s t i e n j a a r o f l a n g e r , we g e n o p t e g e n d e s t e r k e g r o n d p r i j s s t i j g i n g v a n d e ( v a a k ) a g r a r i s c h e waarde naar ruwe bouwgrond later. Behalve dit financiële voordeel kan de gemeente d o o r d e r g e l i j k e a a n k o p e n e e n o n t wi k k e l i n g i n g a n g z e t t e n d a n w e l v e r s n e l l e n . E e n g r o o t r i s i c o b i j s t r a t e g i s c h e g r o n d v e r we r i n g i s d a t d e m a r k t o f r u i m t e l i j k e i n z i c h t e n t u s s e n t i j d s d u s d a n i g wi j z i g e n d a t d e g r o n d t o c h n i e t n o d i g b l i j k t t e z i j n , b i j v o o r b e e l d o m d a t e e n b e p a a l d e p l a n o l o g i s c h e o n t wi k k e l i n g n i e t d o o r g a a t . D e g r o n d e n k u n n e n d a n we l i s wa a r we e r v e r k o c h t wo r d e n , m a a r d e g e m e e n t e m a a k t d a n v e e l a l e e n v e r l i e s o p d e b o e k wa a r d e . D e g e m e e n t e O o s t e r h o u t k o o p t ze l d e n g r o n d e n a a n zo n d e r d a t e r zi c h t i s o p e n i g r u i m t e l i j k p l a n v a n w e g e d e g r o t e f i n a n c i ë l e r i s i c o ’s d i e d e g e m e e n t e d a a r b i j k a n l o p e n . Anticiperende grondverwerving De gemeente koopt gronden en/of opstallen aan ten behoeve van een specifiek doel zonder dat dit plan al helemaal concreet is uitgewerkt of begrensd. Het gemeentelijk v o o r k e u r s r e c h t wo r d t n o g n i e t i n g e z e t . D e wa a r d e r i n g s g r o n d s l a g i s d e m a r k t wa a r d e van het object en wordt al beïnvloed door de toekomstige bestemming. Een anticiperende verwerving heeft hetzelfde doel als een strategische verwerving, de gemeente kan tijdig over de grond beschikken en zo maximaal sturen. Ook kleven er min of meer dezelfde risico’s aan als bij een strategische verwerving zij het dat deze minder groot kunnen zijn om dat er al min of meer een plan en doel is. Bij anticiperende grondverwerving betracht de gemeente Oosterhout terughoudendheid v a n w e g e d e g r o t e f i n a n c i ë l e r i s i c o ’s d i e d e g e m e e n t e d a a r b i j k a n l o p e n . Minnelijke grondverwerving O n d e r m i n n e l i j k e v e r we r v i n g w o r d t v e r s t a a n h e t i n e i g e n d o m v e r we r v e n v a n ( r u we b o u w) g r o n d e n e n / o f o p s t a l l e n o p v r i j wi l l i g e b a s i s m e t h e t o o g m e r k o m r u i m t e l i j k e doelen te realiseren voorafgaand aan de eventuele inzet van grondbeleidsi n s t r u m e n t e n ( b i j v o o r b e e l d o n t e i g e n i n g ) . D e k o o p p r i j s wo r d t p r i m a i r m a r k t c o n f o r m bepaald, maar heeft een sterke relatie met de weten regelgeving over grondbeleidsinstrumenten (onteigening). I n d i e n d e g e m e e n t e a c t i e f g r o n d b e l e i d v o e r t i n e e n b e p a a l d p r o j e c t t r a c h t zi j a l t i j d o m minnelijk overeenstemming te bereiken met de verkopende partij.

2.1.3.

Onteigening

I n d i e n m i n n e l i j k e v e r we r v i n g n i e t m o g e l i j k i s d a n k a n d e g e m e e n t e o n t e i g e n e n . E e n onteigening bestaat uit drie fasen, te weten: een administratieve procedure, een gerechtelijk procedure en de overschrijving van het vonnis in de openbare registers, waarbij het eigendom overgaat. D e we t g e v e r h e e f t d i t r e c h t s m i d d e l m e t v e e l w a a r b o r g e n o m k l e e d , i m m e r s onteigening is een van de meest ingrijpende middelen om onroerende zaken van anderen in eigendom van de gemeente te verkrijgen. Een procedure duurt gemiddeld zo’n 3,5 jaar.

Gemeente Oosterhout


Pagina 11 van 27

B i j d e i n v o e r i n g v a n d e C r i s i s - e n h e r s t e l we t ( 3 1 m a a r t 2 0 1 0 ) i s o o k d e Onteigeningswet gewijzigd. Voorheen rustte de bevoegdheid om een onteigeningsbesluit te nemen bij de gemeenteraad en keurde de Kroon het onteigeningsplan. Met ingang van 31 maart 2010 ligt deze bevoegdheid bij de Kroon. D e K r o o n z a l o p v e r z o e k v a n d e g e m e e n t e r a a d e e n b e s l u i t n e m e n wa a r i n g r o n d e n t e r o n t e i g e n i n g wo r d e n a a n g e we z e n . D e t a a k v a n d e g e m e e n t e r a a d i s d a n o o k b e p e r k t e r g e wo r d e n . D e g e m e e n t e r a a d k a n b e s l u i t e n t o t h e t n e m e n v a n e e n v e r z o e k b e s l u i t o m de administratieve onteigening in gang te zetten. Indien de gemeente actief grondbeleid voert dan wordt onteigening inge zet als ultimum remedium.

2.1.4.

Ti j d e l i j k e v e r h u u r o f p a c h t

Gronden en/of opstallen worden tijdelijk beheerd in de periode tussen het verwerven van deze gronden en/of opstallen en het bouwrijp maken. Dit beheer bestaat uit tijdelijke verhuur (bijvoorbeeld anti-kraak) of pacht. De gemeente heeft momenteel 18 geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor los land (pacht van jaar tot jaar) en 3 reguliere pachtovereenkomsten voor los land (vaste pacht). Daarnaast heeft de gemeente een paar panden in de tijdelijke verhuur. Er bestaat een lijst met g e ï n t e r e s s e e r d e n d i e i n a a n m e r k i n g wi l l e n k o m e n v o o r h e t p a c h t e n v a n gemeentegrond. Agrariërs kunnen zich hiervoor bij de gemeente opgeven.

2.1.5.

Gronduitgifte

Er zijn verschillende vormen van gronduitgifte zoals (volle) eigendomsoverdracht, vestiging van een beperkt recht (zoals erfpacht en opstal) en de verlening van een persoonlijk recht (huur, pacht, lease). 4

H e t c o l l e g e v a n b u r g e m e e s t e r e n w e t h o u d e r s s t e l t j a a r l i j k s d e g r o n d u i t g i f t e p r i j ze n v a s t , u i t g a n g s p u n t i s d a t d e p r i j ze n m a r k t c o n f o r m zi j n . Voor alle gronduitgiftes geldt: • hantering van marktconforme prijzen; •

differentiatie naar functie/bestemming van de grond en evt. naar ligging, zicht en bereikbaarheid;

• •

zuiverheidsprincipe: geen vermenging van grondprijzen met andere kosten; gelijkheidsbeginsel: elke koper betaalt voor hetzelfde product dezelfde prijs. Er w o r d t g e e n o n d e r s c h e i d g e m a a k t n a a r wi e d e k o p e r i s .

4

Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen; koopsector grondgebonden woningen, koopsector gestapelde

b o u w , p a r t i c u l i e r e b o u wk a v e l s , m a a t s c h a p p e l i j k e d o e l e i n d e n , g r o n d s t r o k e n , p a r k e e r p l a a t s e n o p m a a i v e l d , huursector grondgebonden woningen, huursector gestapelde bouw, bedrijventerreinen, kantoorlocaties, detailhandel en horeca.

Gemeente Oosterhout


Pagina 12 van 27

I n 2 0 0 9 z i j n a l g e m e n e v e r k o o p v o o r wa a r d e n v o o r d e v e r k o o p v a n o n r o e r e n d e z a k e n 5 v a s t g e s t e l d . I n 2 0 1 3 z u l l e n d e z e v o o r wa a r d e n wo r d e n h e r z i e n . Gronduitgifte via aanbesteding De gemeente heeft de afgelopen jaren steeds vaker een aanbestedingsprocedure 6 g e o r g a n i s e e r d , m e t a l s u i t v r a a g e e n p l a n ( u i t we r k i n g ) v o o r e e n g e b i e d , w a a r b i j d o o r m a r k t p a r t i j e n e e n b o d g e d a a n wo r d t o p d e g r o n d e n e v e n t u e e l d e a a n l e g v a n h e t o p e n b a a r g e b i e d . O . a . d e wo n i n g b o u w p r o j e c t e n a a n d e S i n t J o s e p h s t r a a t e n d e To r e n s c h o u w z i j n o p d e z e wi j z e i n d e m a r k t g e z e t . D i t b e l e i d z a l d e k o m e n d e p e r i o d e g e c o n t i n u e e r d wo r d e n . B i j v o o r b e e l d v o o r n o g n i e t u i t g e g e v e n g r o n d e n i n h e t p l a n d e Contreie. De gemeente continueert het beleid van aanbesteden van een locatie, waarbij door marktpartijen een bod gedaan wordt op de grond en eventueel de aanleg van het openbaar gebied. Gronduitgifte aan een onderneming (bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar) 7

Bij de verkoop van gronden aan ondernemingen gelden een aantal specifieke regels . Om niet in strijd met de staatssteunregels te handelen dient één van de o n d e r s t a a n d e p r o c e d u r e s g e v o l g d t e wo r d e n : • verkoop aan de hoogste bieder na een voldoende openbaar gemaakte en onvoorwaardelijke biedprocedure (waarbij meerdere marktpartijen een grondbod doen); •

v e r k o o p v o l g e n s d e m a r k t wa a r d e z o a l s v a s t g e s t e l d d o o r e e n o n a f h a n k e l i j k e 8 d e s k u n d i g e ( t a x a t e u r ) . D e t a xa t i e d i e n t t e wo r d e n u i t g e b r a c h t v ó ó r d e verkooponderhandelingen.

I n d i e n e r g e e n a a n b e s t e d i n g p l a a t s v i n d t d a n za l d e v e r k o o p p r i j s v a n g r o n d e n w e l k e v e r k o c h t worden aan een onderneming door middel van taxatie worden bepaald. B i j g r o t e p r o j e c t e n o f v o o r b i j v o o r b e e l d e e n b i j zo n d e r e k a v e l ( q u a g r o o t t e o f l i g g i n g ) k a n m e e r dan één taxatie verricht worden om de marktconformiteit te toetsen. Gronduitgifte aan een particulier D e u i t g i f t e v a n p a r t i c u l i e r e b o u wk a v e l s v e r l o o p t v i a e e n w a c h t l i j s t s y s t e e m . B e l a n g s t e l l e n d e n v o o r e e n b o u wk a v e l k u n n e n z i c h r e g i s t r e r e n b i j d e g e m e e n t e . D e u i t g i f t e v i n d t p l a a t s o p b a s i s v a n d e p l a a t s o p d e wa c h t l i j s t . D e p l a a t s o p d e w a c h t l i j s t wo r d t b e p a a l d d o o r d e d a t u m w a a r o p m e n z i c h h e e f t i n g e s c h r e v e n .

5

Speciaal voor het project De Contreie zijn in 2012 voorwaarden voor de verkoop van particuliere

b o u wk a v e l s v a s t g e s t e l d . D e z e v o o r w a a r d e n s l u i t e n b e t e r a a n b i j h e t h u i d i g e c o n o m i s c h k l i m a a t . 6

I n h e t a a n b e s t e d i n g s d o c u m e n t wo r d t v e e l a l w e l a l s r i c h t l i j n h e t a a n t a l w o n i n g e n e n t y p e w o n i n g e n d a t d e

gemeente voor ogen heeft aangegeven. 7

Deze regels gelden ook voor aankoop, uitgifte in erfpacht of huur.

8

A l s d e g e m e e n t e ( b i j v o o r b e e l d a l s g e v o l g v a n e e n g r o n d p o s i t i e v a n é é n o f m e e r o n t wi k k e l a a r s ) m e t

marktpartijen zaken wil doen en daarbij kiest voor bijvoorbeeld een overeenkomst van koop en verkoop of voor de oprichting van een GEM, zullen de betreffende grondtransacties vooraf door een onafhankelijke t a xa t e u r a l s m a r k t c o n f o r m m o e t e n wo r d e n a a n g e m e r k t .

Gemeente Oosterhout


Pagina 13 van 27

Gronduitgifte van grondstroken met een maximale grootte van 100 m2. In 2012 is er apart beleid vastgesteld ten aanzien van grondstroken met een m a xi m a l e g r o o t t e v a n 1 0 0 m 2 . V o o r h e e n wa s d i t b e l e i d ‘ N e e , t e n z i j ’ , wa a r d o o r grondverkoop van kleine grondstroken aan eigenaren van aanliggende percelen niet was toegestaan. Inmiddels is dit beleid aangepast naar ‘Ja, mits’. Grondverkoop is t o e g e s t a a n i n d i e n d i t p a s t b i n n e n d e ‘ To e t s i n g s c r i t e r i a v a k d i s c i p l i n e s v o o r u i t g i f t e stroken grond’(behorend bij de nota Aanpassing grondstroken beleid).

2.1.6.

Grondprijsbeleid

G r o n d p r i j s b e l e i d i s d e w i j z e w a a r o p d e g e m e e n t e d e wa a r d e v a n h a a r g r o n d e n b e p a a l t e n wa a r o p d e k a d e r s , u i t g a n g s p u n t e n e n r a n d v o o r wa a r d e n v a s t g e s t e l d w o r d e n d i e d a a r a a n t e g r o n d s l a g l i g g e n . G l o b a a l wo r d e n t we e b e n a d e r i n g e n onderscheiden: • •

kostprijsbenadering; m a r k t wa a r d e b e n a d e r i n g .

Onder marktwaardebepaling vallen o.a. de comparatieve methode, de residuele m e t h o d e e n d e g r o n d q u o t e m e t h o d e . V o o r n a d e r e u i t l e g v a n d e z e b e g r i p p e n wo r d t verwezen naar bijlage 1 van deze nota. De gemeente werkt sinds 2001 bij projectbouw met de grondquote methode en de ervaringen zijn positief. Belangrijk uitgangspunt voor de gemeente is dat de g r o n d p r i j z e n m a r k t c o n f o r m z i j n . J a a r l i j k s wo r d t b i j h e t v a s t s t e l l e n v a n d e g r o n d u i t g i f t e p r i j z e n d o o r h e t c o l l e g e v a n b u r g e m e e s t e r e n we t h o u d e r s g e t o e t s t o f deze uitgifteprijzen marktconform zijn. In geval van projectbouw hanteert de gemeente het grondquote- systeem voor de koopsector en huursector bij complex(woning)bouw. De gemeente heeft goede ervaringen met dit systeem en blijft dit hanteren.

3.

P u b l i e k P r i va t e S a m e n w e r k i n g ( P P S ) Publiek Private Samenwerking (PPS) is te omschrijven als een juridisch gestructureerde s a m e n we r k i n g wa a r b i j p u b l i e k e e n p r i v a t e p a r t i j e n , m e t b e h o u d v a n e i g e n i d e n t i t e i t e n verantwoordelijkheid, een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverdeling. PPS is in de kern een instrument van actief grondbeleid, maar markeert de o v e r g a n g n a a r f a c i l i t e r e n d g r o n d b e l e i d . I n h e t a l g e m e e n k a n g e s t e l d wo r d e n d a t h e t verdelen van risico’s een voordeel is van PPS. Daar staat tegenover dat de gemeente voor een groot deel aan invloed moet inleveren op het desbetreffende project (e.e.a. afhankelijk v a n d e g e k o z e n P P S c o n s t r u c t i e ) . E r z i j n d r i e P P S m o d e l l e n ; h e t c o a l i t i e / b o u wc l a i m m o d e l , het joint venture/alliantiemodel en het concessiemodel. Voor nadere uitleg van deze m o d e l l e n e n d e v o o r - e n n a d e l e n v a n d e m o d e l l e n wo r d t v e r we z e n n a a r b i j l a g e 2 v a n d e z e nota. Indien de situatie zich voordoet en een PPS constructie biedt kansen voor de gemeente d a n g a a t z i j d e z e v o r m v a n s a m e n we r k i n g a a n .

Gemeente Oosterhout


Pagina 14 van 27

Aanbesteding B i j a l d e z e s a m e n we r k i n g s v o r m e n w o r d t g e t o e t s t o f v o l d a a n wo r d t a a n h e t a a n b e s t e d i n g s r e c h t . Z o d i e n e n b o u w- e n wo o n r i j p m a k e n e n h e t o n t w i k k e l e n v a n o p e n b a a r g e b i e d a l s e e n we r k i n d e z i n v a n d e a a n b e s t e d i n g s r i c h t l i j n g e k wa l i f i c e e r d t e wo r d e n . H e t d o o r l e g g e n v a n d e z e a a n b e s t e d i n g s p l i c h t n a a r d e o n t wi k k e l a a r m a g a l l e e n i n d i e n d e g r o n d voor 100% in eigendom is van de marktpartij. Doorleggen mag niet indien de gemeente de vrije keus heeft om door te leggen dan wel zelf aan te besteden.

4.

Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid kiest de gemeente voor een meer passieve rol in plaats van e e n a c t i e v e ( r i s i c o d r a g e n d e ) r o l . D e p a r t i c u l i e r e g r o n d e xp l o i t a n t ( o . a . p r o j e c t o n t wi k k e l a a r , w o n i n g b o u wc o r p o r a t i e ) d r a a g t d e g r o n d e x p l o i t a t i e ( o . a . h e t v e r we r v e n , b o u w – e n w o o n r i j p m a k e n , u i t g e v e n v a n ( b o u w) g r o n d ) g e h e e l v o o r z i j n r e k e n i n g e n r i s i c o . D e g e m e e n t e b e p e r k t z i c h d a a r b i j t o t h e t s t e l l e n v a n p l a n o l o g i s c h e e n f i n a n c i ë l e r a n d v o o r wa a r d e n . Voordeel van faciliterend grondbeleid: •

beperkte (financiële en juridische) risico’s voor de gemeente: de g r o n d e xp l o i t a t i e i s v o o r r e k e n i n g e n r i s i c o v a n d e ( g r o n d ) e x p l o i t a n t .

Nadelen faciliterend grondbeleid: •

de gemeente kan alleen sturen via het bestemmingsplan en deels via o v e r e e n k o m s t ( k o s t e n v e r h a a l e n b e p e r k t e r a n d v o o r wa a r d e n v o o r h e t u i t t e v o e r e n p l a n ) e n i n v o o r k o m e n d e g e v a l l e n v i a e e n e xp l o i t a t i e p l a n ( l o c a t i e eisen);

•

kostenverhaal vindt niet plaats via uitgifteprijzen, maar op basis van afdeling 6 . 4 W e t r u i m t e l i j k e o r d e n i n g (W r o ) ;

•

g e e n wi n s t m o g e l i j k h e d e n ; g e m e e n t e i s g e n o o d z a a k t o m z i c h t e b e p e r k e n t o t d e kaderscheppende rol en dus kan de gemeente alleen tot (maximaal) k o s t e n v e r h a a l o v e r g a a n e n wa a r ( j u r i d i s c h ) m o g e l i j k t o t ( b o v e n p l a n s e ) verevening.

Bij faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over de volgende instrumenten: • •

• •

het bestemmingsplan; kostenverhaal via: -

e xp l o i t a t i e p l a n ; anterieure overeenkomst;

-

posterieure overeenkomst; omgevingsvergunning.

kostenverhaal kleine plannen; planschade.

I n p a r a g r a a f 4 . 1 . z u l l e n d e z e i n s t r u m e n t e n wo r d e n t o e g e l i c h t .

Gemeente Oosterhout


Pagina 15 van 27

4.1.

Instrumenten van grondbeleid bij faciliterend grondbeleid

4.1.1.

Bestemmingsplan

De gemeente kan via het bestemmingsplan inhoud en sturing geven aan ruimtelijke o n t wi k k e l i n g e n . D e b e b o u wi n g s - e n g e b r u i k s m o g e l i j k h e d e n v a n e e n l o c a t i e wo r d e n i n een bestemmingsplan vastgelegd.

4.1.2.

Kostenverhaal

D e g e m e e n t e i s s i n d s d e i n we r k i n g t r e d i n g v a n d e W e t r u i m t e l i j k e o r d e n i n g (W r o ) verplicht tot het verhalen van kosten op de grondeigenaar die initiatiefnemer is van e e n r u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g wa a r d e g e m e e n t e h a a r m e d e we r k i n g a a n wi l v e r l e n e n . Het gaat daarbij om de volgende initiatieven: • het initiatief wordt mogelijk gemaakt via een bestemmingsplan(herziening), een wi j z i g i n g s p l a n , e e n b u i t e n p l a n s e r u i m e a f wi j k i n g ( a r t i k e l 2 . 1 2 l i d 1 s u b a o n d e r 3 W abo, het oude projectbesluit) of een projectuitvoeringsbesluit (dit is een •

besluit ingevoerd bij de Crisis en herstelwet, welke tot 1 januari 2017 geldt) en; er is sprake van een bouwplan zoals genoemd in artikel 6.2.1. van het Besluit 9

ruimtelijke ordening . In bovengenoemde gevallen geldt de plicht tot het vaststellen van een e xp l o i t a t i e p l a n . H e t e x p l o i t a t i e p l a n v o l g t d a a r b i j d e p r o c e d u r e v a n h e t p l a n o l o g i s c h b e s l u i t ( b i j v o o r b e e l d h e t b e s t e m m i n g s p l a n ) . Te g e l i j k e r t i j d m e t d e v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n wo r d t o o k h e t e xp l o i t a t i e p l a n v a s t g e s t e l d . D e g e m e e n t e h o e f t g e e n e xp l o i t a t i e p l a n o p t e s t e l l e n i n d i e n h e t k o s t e n v e r h a a l o p e e n andere manier, anderszins, verzekerd is en tevens locatie-eisen en regels voor w o n i n g b o u wc a t e g o r i e ë n n i e t n o d i g z i j n o f o p e e n a n d e r e m a n i e r g e r e g e l d z i j n . D e z e situatie doet zich voor indien met de grondeigenaar van de locatie een anterieure ( e xp l o i t a t i e ) o v e r e e n k o m s t i s g e s l o t e n . B i j v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n wordt dan door de raad besloten dat er geen exploitatieplan vastgesteld hoeft te worden.

9

O n d e r e e n b o u w p l a n z o a l s v e r m e l d i n a r t i k e l 6 . 2 . 1 B r o wo r d t v e r s t a a n : a.

de bouw van een of meer woningen;

b.

de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

c.

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer

d.

d e v e r b o u wi n g v a n e e n o f m e e r a a n e e n g e s l o t e n g e b o u we n d i e v o o r a n d e r e d o e l e i n d e n i n g e b r u i k

woningen; o f i n g e r i c h t w a r e n , v o o r w o o n d o e l e i n d e n , m i t s t e n m i n s t e 1 0 wo n i n g e n wo r d e n g e r e a l i s e e r d ; e.

d e v e r b o u wi n g v a n e e n o f m e e r a a n e e n g e s l o t e n g e b o u we n d i e v o o r a n d e r e d o e l e i n d e n i n g e b r u i k of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;

f.

de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Gemeente Oosterhout


Pagina 16 van 27

4.1.3.

Kostenverhaal, exploitatieplan

I n d i e n d e g e m e e n t e e e n e xp l o i t a t i e p l a n v a s t s t e l t d a n wo r d e n d e k o s t e n v e r h a a l d zoals deze opgenomen zijn in de kostensoortenlijst artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op deze lijst staan o.a. kosten van bouw- en woonrijp m a k e n , d e k o s t e n v a n d e a a n l e g v a n g r o e n v o o r z i e n i n g e n e n wa t e r b e r g i n g e n , d e kosten van milieu- en archeologisch onderzoek, bodemsanering etc. 10 D e k o s t e n d i e v e r h a a l d k u n n e n wo r d e n m o e t e n v o l d o e n a a n d e c r i t e r i a p r o f i j t , proportionaliteit

11

12

en toerekenbaarheid .

De gemeente moet er op letten dat de locatie de kosten kan dragen. Als de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, kunnen en moeten de totale kosten verhaald worden, maar geen hoger bedrag dan de kosten. Als de totale kosten hoger zijn dan de opbrengsten is er een locatietekort. Dan mag ten hoogste h e t t o t a a l b e d r a g v a n d e o p b r e n g s t e n wo r d e n v e r h a a l d .

4.1.4.

Kostenverhaal, anterieure overeenkomst

De anterieure overeenkomst biedt in beginsel mogelijkheden voor hogere kostenverhaalopbrengsten dan het exploitatieplan, omdat de gemeente daarin ruimere afspraken kan maken over de te verhalen kosten en een bijdrage aan r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n k a n o v e r e e n k o m e n . De gemeente zal bij de onderhandelingen bij het opstellen van een anterieure overeenkomst in het achterhoofd moeten houden dat de mogelijkheid bestaat dat zij e e n e xp l o i t a t i e p l a n m o e t o p s t e l l e n ( i n d i e n d e o n d e r h a n d e l i n g e n m i s l u k k e n ) . D e e xp l o i t a t i e b i j d r a g e e n d e l o c a t i e - e i s e n d i e a l s g e v o l g v a n h e t m o g e l i j k v a s t t e s t e l l e n e xp l o i t a t i e p l a n v a n t o e p a s s i n g k u n n e n wo r d e n , g e l d e n a l s e e n s o o r t o n d e r g r e n s b i j de onderhandelingen. F i n a n c i ë l e b i j d r a g e a a n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n Om in een anterieure overeenkomst een financiële bijdrage aan ruimtelijke o n t wi k k e l i n g e n t e k u n n e n u i t o n d e r h a n d e l e n m o e t d e g e m e e n t e i n v e n t a r i s e r e n we l k e r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n v o o r z o ’ n b i j d r a g e i n a a n m e r k i n g k o m e n e n d i t i n d e structuurvisie hebben opgenomen.

10

P r o f i j t : D e l o c a t i e m o e t n u t o n d e r v i n d e n v a n d e t e t r e f f e n we r k e n , m a a t r e g e l e n o f v o o r z i e n i n g e n .

11

Proportionaliteit: Indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening

dienen deze naar evenredigheid verdeeld te worden 12

T o e r e k e n b a a r h e i d : E r i s e e n c a u s a a l v e r b a n d t u s s e n g e b i e d s o n t wi k k e l i n g e n d e k o s t e n . D e w e r k e n ,

maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat het plan.

Gemeente Oosterhout


Pagina 17 van 27

Aanbesteding Z o a l s i n h o o f d s t u k 3 a l v e r m e l d d i e n e n b o u w - e n w o o n r i j p m a k e n e n h e t o n t wi k k e l e n v a n o p e n b a a r g e b i e d a l s e e n we r k i n d e z i n v a n d e a a n b e s t e d i n g s r i c h t l i j n g e k wa l i f i c e e r d t e wo r d e n . H e t d o o r l e g g e n v a n d e z e a a n b e s t e d i n g s p l i c h t n a a r d e o n t wi k k e l a a r z a l b i j f a c i l i t e r e n d g r o n d b e l e i d m a k k e l i j k e r k u n n e n . D o o r l e g g e n i s toegestaan indien er een noodzaak is om door te leggen. Hiervan is sprake indien de g r o n d v o o r 1 0 0 % i n e i g e n d o m i s v a n d e m a r k t p a r t i j e n e r s p r a k e i s v a n e e n we t t e l i j k recht op zelfrealisatie.

4.1.5.

Kostenverhaal, posterieure overeenkomst

De gemeente kan ook nadat het exploitatieplan is vastgesteld een overeenkomst s l u i t e n m e t e e n e x p l o i t a n t . D e z e o v e r e e n k o m s t m o e t d a n we l i n o v e r e e n s t e m m i n g z i j n met het exploitatieplan.

4.1.6.

Kostenverhaal, via de omgevingsvergunning

Bij het van kracht zijn van een exploitatieplan is kostenverhaal ook afdwingbaar d o o r d a t e e n f i n a n c i e e l v o o r s c h r i f t v e r b o n d e n wo r d t a a n d e o m g e v i n g s v e r g u n n i n g ( b o u w v e r g u n n i n g ) . A r t i k e l 4 4 v a n d e W o n i n g we t b e v a t e e n we i g e r i n g s g r o n d v o o r b o u wv e r g u n n i n g e n , t e w e t e n : i n s t r i j d m e t h e t e x p l o i t a t i e p l a n . D i t h e e f t t o t g e v o l g d a t h e t c o l l e g e v a n b u r g e m e e s t e r e n we t h o u d e r s e e n a a n v r a a g o m e e n o m g e v i n g s vergunning moet toetsen aan het exploitatieplan. Als de aanvraag in strijd is met het e xp l o i t a t i e p l a n d a n m o e t d e o m g e v i n g s v e r g u n n i n g g e we i g e r d w o r d e n .

4.1.7.

Kostenverhaal, kleine plannen

I n d e p r a k t i j k b l i j k t d a t d e k o s t e n d i e o p g r o n d v a n d e we t v e r h a a l d k u n n e n wo r d e n bij kleine plannen disproportioneel zijn. In 2012 heeft het college van burgemeester e n we t h o u d e r s a n t i c i p e r e n d o p e e n o p h a n d e n z i j n d e we t s wi j z i g i n g h e t k o s t e n v e r h a a l kleine plannen vastgesteld. Het kostenverhaal bij kleine plannen ligt tussen de € 6 . 0 0 0 , - - e n € 9 . 5 0 0 , - - . V o o r n a d e r e u i t l e g w o r d t v e r we z e n n a a r b i j l a g e 3 v a n d e z e nota.

4.1.8.

Planschade

D o o r b e s t e m m i n g s p l a n w i j z i g i n g e n k u n n e n o m wo n e n d e n z o g e n a a m d e p l a n s c h a d e lijden. Deze planschade kan vooraf inzichtelijk worden gemaakt door het opstellen van een planschaderisico-analyse. Bij faciliterend grondbeleid ligt de verantwoordelijkheid om al dan niet een planschaderisico-analyse op te stellen in p r i n c i p e b i j d e o n t w i k k e l e n d e p a r t i j . D e g e m e e n t e z a l e c h t e r we l b e n a d r u k k e n o m d i t te doen, o.a. vanwege de financieel economische haalbaarheid van het plan. De p l a n s c h a d e k o s t e n wo r d e n c o n f o r m a r t i k e l 6 . 4 a W r o v e r h a a l d o p d e e x p l o i t a n t ( d e o n t wi k k e l e n d e p a r t i j ) .

Gemeente Oosterhout


Pagina 18 van 27

4.2.

B e g r i p p e n e n s c h e m a t i s c h o v e r zi c h t d i v e r s e k o s t e n 13

14

D e k o s t e n ‘ b i j d r a g e a a n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n , b i n n e n p l a n s e v e r e v e n i n g , 15

16

bovenwijkse voorzieningen , en ‘bovenplanse verevening zorgen in de praktijk nogal eens voor verwarring. Bovendien kunnen deze kosten niet altijd verhaald w o r d e n . I n o n d e r s t a a n d s c h e m a wo r d t e e n e n a n d e r v e r d u i d e l i j k t : Verschillende soorten

Via

kosten die verhaald k u n n e n wo r d e n E xp l o i t a t i e -

Anterieure

Omgevings-

plan

overeenkomst

vergunning

Ja

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

Nee

Bovenplanse kosten/verevening

Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

Bijdrage aan ruimtelijke

Nee

Ja

Nee

Nee

Ja

Kosten opgenomen in

A f d wi n g b a a r

Structuurvisie noodzakelijk

de kostensoorten lijst Bovenwijkse voorzieningen

o n t wi k k e l i n g e n

4.3.

Fondsvorming In de gemeente wordt gewerkt met een Reserve Bovenwijkse Voorzieningen en een Groenfonds. H e t g r o e n f o n d s i s i n 2 0 0 9 i n g e s t e l d . B i j o n t wi k k e l i n g e n z o w e l b i n n e n a l s b u i t e n d e b e b o u wd e k o m wo r d t e e n o p s l a g v a n 1 % g e v r a a g d , b o v e n o p d e u i t g i f t e p r i j s v a n g r o n d e n v o o r w o n i n g b o u w e n a n d e r e g e b o u wd e f u n c t i e s c . q . h e t h e f f e n v a n g e l i j k wa a r d i g e b i j d r a g e n v a n 1 % o v e r d e g e t a xe e r d e g r o n d w a a r d e b i j p a r t i c u l i e r e e xp l o i t a t i e s .

13

B i j d r a g e a a n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n : f i n a n c i ë l e v e r g o e d i n g a a n d e g e m e e n t e v o o r i n e e n

v a s t g e s t e l d e s t r u c t u u r v i s i e v a s t g e l e g d e r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n , a l s b e d o e l d i n a r t i k e l 6 . 2 4 , l i d 1 s u b a Wro. 14

Binnenplanse verevening: Op grond van een exploitatieplan toe te passen omslagmethode van

k o s t e n v e r h a a l , w a a r b i j r e k e n i n g w o r d t g e h o u d e n m e t t u s s e n b o u wp e r c e l e n b e s t a a n d e v e r s c h i l l e n i n uitgiftewaarden en inbrengwaarden. 15

B o v e n wi j k s e v o o r z i e n i n g : v o o r z i e n i n g , d i e v a n n u t i s v o o r h e t e x p l o i t a t i e g e b i e d e n v o o r é é n o f m e e r

andere gebieden. 16

Bovenplanse kosten/verevening: het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende

e xp l o i t a t i e g e b i e d e n t e r ( g e d e e l t e l i j k e ) d e k k i n g v a n e e n t e k o r t i n d e g r o n d e x p l o i t a t i e i n e e n a n d e r e xp l o i t a t i e g e b i e d .

Gemeente Oosterhout


Pagina 19 van 27

I n d e n o t a g r o n d e x p l o i t a t i e s 2 0 1 2 wo r d t v e r w e z e n n a a r B o v e n w i j k s e V o o r z i e n i n g e n . Daarin staat vermeld dat bij iedere grondexploitatie een bedrag van €10,-- per m² u i t g e e f b a r e g r o n d g e s t o r t wo r d t i n d e R e s e r v e B o v e n wi j k s e V o o r z i e n i n g e n . A f wi j k i n g daarvan is alleen mogelijk bij een negatieve exploitatie en separate besluitvorming door de Raad. H e t G r o e n f o n d s e n d e R e s e r v e B o v e n wi j k s e V o o r z i e n i n g e n v a l l e n q u a k o s t e n v e r h a a l o n d e r ‘ b o v e n wi j k s e v o o r z i e n i n g e n ’ o f ‘ b i j d r a g e a a n r u i m t e l i j k e o n t wi k k e l i n g e n ’ e n z i j n niet zonder meer altijd verhaalbaar. Om deze kosten te kunnen verhalen wordt in de s t r u c t u u r v i s i e d i e d i t j a a r z a l wo r d e n v a s t g e s t e l d d e g r o n d s l a g g e l e g d . De gemeente zal in 2013 een fonds bovenplanse/ bovenwijkse kosten en ruimtelijke o n t wi k k e l i n g e n i n s t e l l e n . H e t b e n o e m e n e n o n d e r b o u we n v a n d e t e v e r h a l e n k o s t e n e n h e t i n s t e l l e n v a n e e n f o n d s , wo r d t v e r d e r u i t g e we r k t i n e e n a p a r t e n o t a . Bij faciliterend grondbeleid, vindt kostenverhaal plaats. Het heeft de voorkeur van de g e m e e n t e o m e e n a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t m e t d e g r o n d e i g e n a a r t e s l u i t e n . I n d i e n n a d e ze b e p a a l d e p e r i o d e e r g e e n zi c h t i s o p a n t e r i e u r c o n t r a c t e r e n d a n s t e l t d e g e m e e n t e e e n exploitatieplan vast, gelijktijdig met het bestemmingsplan.

5.

K e u z e w e l k e vo r m e n va n g r o n d b e l e i d De gemeente zal per locatie een keuze maken uit de mogelijkheden die er bestaan. In zijn algemeenheid kiest de gemeente de komende periode voor een faciliterende rol. Echter in e e n s p e c i f i e k g e v a l k a n e r o o k g e k o z e n wo r d e n v o o r a c t i e f g r o n d b e l e i d . P e r p l a n o f initiatief zal de gemeente haar strategie bepalen en daarbij worden de volgende punten in overweging genomen; • w a t wi l d e g e m e e n t e b e r e i k e n ; d e m a t e v a n g e w e n s t e b e t r o k k e n h e i d b i j h e t • •

eindresultaat? wat kan de gemeente aan (zowel in financieel als in organisatorisch opzicht)? hoeveel risico kan/mag de gemeente lopen, mede in relatie tot het weerstandsvermogen?

In de komende periode zal de gemeente voor de reeds lopende projecten actief grondbeleid b l i j v e n v o e r e n o m zo h a a r r e g i e r o l t e b e h o u d e n . V o o r n i e u w e p r o j e c t e n za l d e g e m e e n t e i n b e g i n s e l e e n f a c i l i t e r e n d g r o n d b e l e i d g a a n h a n t e r e n . P e r p r o j e c t o f p l a n za l b e k e k e n w o r d e n welke vorm van grondbeleid het meest passend of gewenst is.

Gemeente Oosterhout


Pagina 20 van 27

HOOFDSTUK III

FIN ANCI EEL K ADER

Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid hebben hun invloed op de g e m e e n t e l i j k e b e g r o t i n g e n h e t we e r s t a n d s v e r m o g e n . Z e k e r b i j a c t i e f g r o n d b e l e i d wa a r d e g e m e e n t e v e r a n t wo o r d e l i j k i s v o o r d e g r o n d e x p l o i t a t i e . V o o r d e o p s t e l l i n g v a n g r o n d e xp l o i t a t i e s e n v o o r r i s i c o b e h e e r s i n g z i j n o n d e r a n d e r e d e v o l g e n d e stukken van belang:

1.

• •

B e s l u i t B e g r o t i n g e n V e r a n t wo o r d i n g ( B B V ) ; Nota Grondexploitaties 2012;

•

M e e r j a r e n P e r s p e c t i e f G r o n d e xp l o i t a t i e s .

Besluit Begroting en Verantwoording (o.a. Notitie Grondexploitatie) Het Besluit Begroting en Verantwoording (artikel 16 BBV) stelt eisen aan de informatie in de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening. De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat tenminste: •

een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

• •

e e n a a n d u i d i n g v a n d e wi j z e wa a r o p d e g e m e e n t e h e t g r o n d b e l e i d u i t v o e r t ; e e n a c t u e l e p r o g n o s e v a n d e t e v e r w a c h t e n r e s u l t a t e n v a n d e t o t a l e g r o n d e xp l o i t a t i e ;

• •

e e n o n d e r b o u wi n g v a n d e g e r a a m d e wi n s t n e m i n g ; de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

2.

Nota grondexploitaties D e g e m e e n t e h e e f t i n 2 0 1 2 d e n o t a g r o n d e xp l o i t a t i e s v a s t g e s t e l d , wa a r i n d e a l g e m e n e spelregels ten aanzien van grondexploitaties zijn vastgelegd. Dit zijn o.a. het opstellen van financiële economische verkenningen, de vastgelegde onderdelen van een g r o n d e xp l o i t a t i e , d e m o g e l i j k h e i d t o t h e t a a n v r a g e n v a n v o o r b e r e i d i n g s k r e d i e t , d e inpassing in de Planning & Controlcyclus en dergelijke.

3.

MPG, Risicobeheersing I n s e p t e m b e r 2 0 1 2 i s v o o r d e e e r s t e k e e r i n d e g e m e e n t e O o s t e r h o u t d e n o t a Me e r j a r e n P e r s p e c t i e f G r o n d e x p l o i t a t i e s ( M P G ) d o o r d e r a a d v a s t g e s t e l d . H i e r i n wo r d t e e n t o t a a l b e e l d g e s c h e t s t v a n d e f i n a n c i ë l e a s p e c t e n v a n a l l e g e o p e n d e g r o n d e xp l o i t a t i e s g e z a m e n l i j k . I n h e t M P G wo r d t i n g e g a a n o p d e r i s i c o ’ s b i n n e n d e g r o n d e x p l o i t a t i e s , risicomanagement, het weerstandsvermogen etc.

Gemeente Oosterhout


Pagina 21 van 27

HOOFDSTUK IV

ROL V AN DE R AAD EN HET COLLEGE

De gemeenteraad heeft wettelijk een specifieke taak bij het bepalen van de koers of het proces van het grondbeleid. Zo is er een rol voor de gemeenteraad vastgelegd bij het toepassen van grondinstrumenten als het voorkeursrecht gemeenten en de onteigening. Het college is op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet bevoegd om over privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten en aan te gaan. Op grond van artikel 169 lid 4 G e m e e n t e we t i s h e t c o l l e g e e c h t e r v e r a n t w o o r d e l i j k v o o r h e t i n l i c h t e n v a n d e r a a d i n d i e n d e raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In algemeenheid geldt: • •

de raad is kaderstellend en controleert; het college is uitvoerend en legt verantwoording af.

Te n a a n z i e n v a n g r o n d b e l e i d z i j n d e t a k e n v a n c o l l e g e e n r a a d i n o n d e r s t a a n d s c h e m a weergegeven. Onderwerp

Gemeenteraad

Grondbeleid

o

Vaststellen Nota Grondbeleid

Grondexploitatie

o

Vaststellen Grondexploitatie

V e r we r v i n g

o

Beschikbaar stellen krediet

C o l l e g e v a n B &W

o

(strategische) grondaankopen

Aankopen passend binnen Grondexploitatie

vooruitlopend op de Grondexploitatie o

Vestigen voorkeursrecht g e m e e n t e n (W v g )

o

Verzoekbesluit aan de Kroon tot onteigening

Uitgifte

Kostenverhaal

o

Vaststellen exploitatieplan

o

Intrekken voorkeursrecht g e m e e n t e n (W v g )

o

Vaststellen gronduitgifteprijzen

o

Koopovereenkomsten sluiten

o

Anterieure en posterieure

o

overeenkomsten sluiten Kostenverhaal via omgevingsvergunning

S a m e n we r k i n g

o

Participeren in privaatrechtelijke rechtspersoon

S t u r i n g e n v e r a n t wo o r d i n g

o

Vaststellen Meerjaren Perspectief Grondexploitaties

Gemeente Oosterhout


o

Vaststellen nota g r o n d e xp l o i t a t i e s

Pagina 22 van 27

BIJL AG E 1 N ADERE UI TLEG EN BEG RIPPEN GRO NDPRIJSBELEID Kostprijsbenadering Bij de kostprijsmethode worden alle kosten die de gemeente maakt (zoals verwervingskosten, p l a n v o o r b e r e i d i n g e n b o u w- e n w o o n r i j p m a k e n ) a l s b a s i s g e h a n t e e r d v o o r h e t b e p a l e n v a n d e g r o n d p r i j s . R e k e n i n g h o u d e n d m e t a l d e z e k o s t e n wo r d t r e k e n t e c h n i s c h e e n s l u i t e n d e g r o n d p r i j s b e r e k e n d , wa a r b i j e r e e n s l u i t e n d e ( m e t e e n s a l d o v a n € 0 , - - ) g r o n d e x p l o i t a t i e i s . Marktwaardebenadering B i j d e m a r k t w a a r d e b e p a l i n g g a a t h e t n i e t o m e e n s l u i t e n d e g r o n d e x p l o i t a t i e , m a a r wo r d t gestreefd om een maximaal c.q. een positief saldo op de grondexploitatie te behalen. Hieronder vallen o.a. de comparatieve methode, de residuele grondwaarde en de grondquote. Comparatieve methode Hierbij wordt de grondwaarde bepaald door een vergelijking te maken met grondprijzen van vergelijkbare ontwikkelingen. Residuele grondprijsmethode D e r e s i d u e l e g r o n d wa a r d e wo r d t b e r e k e n d d o o r d e i n v e s t e r i n g s k o s t e n ( b o u w - e n o n t wi k k e l i n g s k o s t e n ) i n m i n d e r i n g t e b r e n g e n o p d e c o m m e r c i ë l e wa a r d e ( v e r k o o p wa a r d e / vrij op naam prijs) van het gerealiseerde vastgoed. Het bedrag dat overblijft (residu) is dan d e g r o n d wa a r d e . Grondquote methode Bij de grondquotemethodiek is de grondprijs een vast percentage van de vrij-op-naam prijs ( o f d e s t i c h t i n g s k o s t e n ) v a n d e w o n i n g . D e q u o t e wo r d t b e p a a l d d o o r e e n r e s i d u e l e berekening aan de hand van referentie-projecten en geborgd door de comparatieve methode (vergelijking met omliggende gemeenten). De grondquote staat in relatie tot de financieringscategorie. In het algemeen kan worden gesteld hoe hoger de vrij-op-naam p r i j s v a n e e n wo n i n g i s , h o e h o g e r d e g r o n d q u o t e z a l z i j n . D e g r o n d p r i j z e n s t i j g e n o f d a l e n m e e m e t d e v r i j - o p - n a a m p r i j z e n v a n d e wo n i n g .

Gemeente Oosterhout


Pagina 23 van 27

BIJL AG E 2 N ADERE UI TLEG EN BEG RIPPEN PPS Coalitie/bouwclaim model Bij dit model dragen private partijen hun gronden over aan de gemeente die de gronden bouwe n wo o n r i j p m a a k t e n u i t g e e f t . U i t e r a a r d v e r b i n d e n d e p r i v a t e p a r t i j e n h i e r a a n we l v o o r wa a r d e n . D e b e l a n g r i j k s t e v o o r wa a r d e i s v a a k d a t z e b i j d e g e m e e n t e l i j k e g r o n d u i t g i f t e d e p l i c h t o f h e t r e c h t k r i j g e n o p k o o p v a n e e n a a n t a l k a v e l s wa a r o p z i j b i n n e n h e t p u b l i e k r e c h t e l i j k k a d e r m o g e n b o u we n . D e g e m e e n t e e n d e p r i v a t e o n t w i k k e l a a r v e r d e l e n v o o r a f i n g o e d o v e r l e g d e w e r k z a a m h e d e n , v e r a n t w o o r d e l i j k h e d e n , z e g g e n s c h a p e n r i s i c o ’ s d i e b i j d e o n t wi k k e l i n g v a n h e t p r o j e c t h o r e n . H e t g r o n d e xp l o i t a t i e r i s i c o b l i j f t e c h t e r v e e l a l v o l l e d i g v o o r r e k e n i n g v a n d e gemeente. Voordelen coalitie/bouwclaim model: •

de gemeente houdt de regie ten aanzien van de planvorming (het te realiseren vastgoedprogramma, inrichting openbare ruimte);

• •

de gemeente kan via de kaveluitgifteprijzen zelf het grondexploitatieresultaat beïnvloeden; de kaveluitgifte (van de kavels die de gemeente uitgeeft) kan d.m.v. selectie plaatsvinden.

Nadelen coalitie/bouwclaim model: •

de gemeente draagt het risico (bijvoorbeeld de rentelasten voor de gronden). Het e xp l o i t a t i e r i s i c o k a n v o o r e e n d e e l o n d e r v a n g e n w o r d e n d o o r d e o n t w i k k e l a a r t e v e r p l i c h t e n o m b i n n e n e e n b e p a a l d e t i j d e e n a a n t a l b o u wk a v e l s a f t e n e m e n .

Joint venture/alliantiemodel I n d i t m o d e l v o r m t e e n g e z a m e n l i j k e g r o n d e x p l o i t a t i e d e k e r n v a n d e s a m e n we r k i n g . D e g r o n d e n worden door de partijen (gemeente en private partij) in een gezamenlijke onderneming gebracht: een Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). Deze onderneming maakt de gronden bouw- en 17

woonrijp en geeft de bouwrijpe kavels uit . Voordeel joint venture/alliantiemodel: • d e o n t wi k k e l a a r n e e m t e e n d e e l v a n h e t g r o n d e x p l o i t a t i e r i s i c o v o o r h a a r r e k e n i n g . Nadelen joint venture/alliantiemodel:

17

•

d e g e m e e n t e v e r l i e s t i n v l o e d o p d e u i t g i f t e v a n d e b o u wk a v e l s ( v e r l i e s v a n i n v l o e d o p h e t g r o n d b e d r i j f p r o c e s e n d a a r m e e o p d e v a s t g o e d o n t wi k k e l i n g ) .

•

de onderhandelingen over het oprichten van een GEM zijn erg arbeidsintensief en specifiek.

Let op: aan de GEM kunnen taken in het kader van de grondexploitatie worden overgelaten, mits dit

geen aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten zijn.

Gemeente Oosterhout


Pagina 24 van 27

Concessiemodel In dit model neemt de private partij het opstalrisico, het grondexploitatierisico en het p l a n o n t wi k k e l i n g s r i s i c o v o o r z i j n r e k e n i n g . I n d i e n a a n b e s t e d i n g s p l i c h t i g e o v e r h e i d s o p d r a c h t e n o n d e r d e e l u i t m a k e n v a n d e t a k e n d i e d e p r i v a t e p a r t i j m e t wi e h e t c o n c e s s i e m o d e l wo r d t a a n g e g a a n z a l g a a n u i t v o e r e n , d a n m o e t d e p r i v a t e p a r t i j v i a e e n a a n b e s t e d i n g wo r d e n geselecteerd. Om dit model te kunnen toepassen moet het gehele project op het moment van contracteren volledig beschreven zijn, inclusief heldere toetsbare uitgangspunten en r a n d v o o r wa a r d e n ( p u b l i e k r e c h t e l i j k e r a n d v o o r w a a r d e n t e n a a n z i e n v a n h e t v a s t g o e d e n d e k wa l i t e i t v a n d e o p e n b a r e r u i m t e ) . Nadeel concessiemodel: • n a h e t t e k e n e n v a n d e o v e r e e n k o m s t i s h e t l a s t i g o m wi j z i g i n g e n d o o r t e v o e r e n o f r a n d v o o r wa a r d e n a a n t e p a s s e n . B i j we z e n l i j k e wi j z i g i n g e n z a l e r o p n i e u w e e n aanbestedingsprocedure moeten plaatsvinden. Voordeel concessiemodel: •

d i t m o d e l i s v o o r a l i n t e r e s s a n t a l s d e g e m e e n t e g e e n o f we i n i g r i s i c o wi l n e m e n ( wa n n e e r de grondexploitatie bijvoorbeeld een hoog risicoprofiel heeft) of de gemeente onvoldoende kennis en capaciteit heeft om (delen van) het project zelf uit te voeren.

Gemeente Oosterhout


Pagina 25 van 27

BIJL AG E 3

FORFAI TAI RE BEDR AG EN KOSTENVERH AAL KLEI NE PL ANNEN

D e v o l g e n d e f o r f a i t a i r e b e d r a g e n wo r d e n v e r h a a l d b i j d e v o l g e n d e k l e i n e p l a n n e n : •

b o u wp l a n v o o r k a s s e n m e t e e n v l o e r o p p e r v l a k v a n n i e t m e e r d a n 3 . 0 0 0 m 2 ; standaard kostenverhaal € 6.000,--.

•

b o u wp l a n v o o r 1 wo n i n g ; standaard kostenverhaal € 8.000,--.

•

b o u wp l a n v o o r k a s s e n m e t e e n v l o e r o p p e r v l a k t e t u s s e n 3 . 0 0 0 m 2 e n 1 0 . 0 0 0 m 2 ; standaard kostenverhaal € 8.000,--

•

b o u wp l a n v o o r k a s s e n m e t e e n v l o e r o p p e r v l a k t e t u s s e n 1 0 . 0 0 0 m 2 e n 3 0 . 0 0 0 m 2 ; standaard kostenverhaal € 9.500,--.

Gemeente Oosterhout


Pagina 26 van 27

BIJL AG E 4 GER AADPLEEGDE LITER ATUUR

Reeks Grondzaken in de praktijk H a n d r e i k i n g G r o n d e x p l o i t a t i e we t D e R e i s w i j z e r G e b i e d s o n t wi k k e l i n g 2 0 1 1 P P S e n g e b i e d s o n t wi k k e l i n g Gemeente Governance Grond(ig) beleid - Deloitte Diverse gemeentelijke nota’s grondbeleid: o.a. Den Haag, Halderberge, Best, Someren.

Gemeente Oosterhout


Pagina 27 van 27

Nota Grondbeleid

Recommend Documents