nota Grondbeleid 2006

nota Grondbeleid 2006 Vastgesteld door de gemeenteraad op 21 december 2006

nota Grondbeleid 2006

Inhoudsopgave 0

Samenvatting

3

1

Inleiding

6

1.1 1.2

Aanleiding voor de nota Grondbeleid Doel van de nota Grondbeleid

6 6

2

Grondbeleid, grondexploitatie en de relatie daartussen

7

3

De verplichtingen van het Besluit begroting en verantwoording

7

4

Vormen en instrumenten van grondbeleid

8

4.1 4.2 4.3 4.4

Vormen van grondbeleid Instrumenten van grondbeleid Verschillen van faciliterend en actief grondbeleid Voor- en nadelen van faciliterend en actief grondbeleid

8 9 10 11

5

Het huidige grondbeleid van de gemeente

12

5.1 5.2

Faciliterend grondbeleid Actief grondbeleid

12 13

6

Het te voeren grondbeleid in Zoeterwoude

14

6.1 6.2 6.3

Inleiding Faciliterend grondbeleid Actief grondbeleid

14 14 15

7.

Consequenties van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) 17

8.

De Grondexploitatiewet en grondexploitatieverordening

19

9.

Inwerkingtreding

20

10.

Evaluatie

20

Bijlagen 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Vigerend ruimtelijk en sectoraal beleid Belangrijkste activiteiten bij faciliterend en actief grondbeleid Verschillende vormen van samenwerking en kostenverhaal Voorbeelden van grote projecten in Zoeterwoude Keuzemodel voor samenwerking en kostenverhaal Richtprijzen voor uitgifte van bouwrijpe grond Uitgifte van groenstroken Grondexploitatieramingen Vereveningsfonds grondexploitaties

2


0

Samenvatting

Er zijn twee aanleidingen voor de nota Grondbeleid. Dat zijn de wens om weloverwogen keuzes te maken bij de inzet van instrumenten van grondbeleid en de invoering van het Besluit begroting en verantwoording. Dat besluit vereist een paragraaf grondbeleid in de begroting op basis van vastgesteld beleid. Doel van de nota is drieledig: a. het beleidsmatig en strategisch inzetten van de instrumenten van grondbeleid b. bevorderen van transparantie in grondbeleid c. voldoen aan de begrotingsvoorschriften Onder grondbeleid verstaan we het strategisch gebruik van instrumenten om zakelijke rechten op grond en ruimte te veranderen. Dit met het doel om ruimtelijke beleidsdoelen en sectorale gebruiksdoelen te realiseren. In praktijk gaat het dan om ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Daaronder verstaan we in dit verband projecten waarmee de bestemming van grond en ruimte verandert. De realisering van de bestemming gebeurt bij voorkeur planen projectmatig. Vaak is sprake van samenwerking met een projectontwikkelaar. Er zijn altijd veel ambtelijke en bestuurlijke inzet, tijd en middelen mee zijn gemoeid. Voor het gebruik van middelen en inzicht in het resultaat is een regelmatig te actualiseren grondexploitatieraming nodig. Er zijn twee hoofdvormen van grondbeleid, het facilitair en het actief grondbeleid. Het eerste houdt in dat medewerking wordt verleend aan het plan van een projectontwikkelaar. Het tweede betekent dat we niet alleen voorwaarden stellen zoals stedenbouwkundige, civieltechnische, sectorale (bijvoorbeeld volkshuisvestelijke) en financiële, maar ook dat we zelf gronden kopen, bouwrijp maken, de omgeving inrichten en bouwgrond verkopen. Verder is er een aantal daarbij te gebruiken instrumenten waarvan er sommige altijd worden gebruikt, sommige alleen bij faciliterend grondbeleid en sommige alleen bij actief grondbeleid. Bij dat laatste is van belang hoe we samenwerking aangaan en of en hoe we een overeenkomst sluiten en welke hoofdvorm die heeft. Per hoofdvorm worden hierna de verschillen en de voor- en nadelen weergegeven. Het huidige grondbeleid is veelzijdig. We gebruiken verschillende vormen en instrumenten. In het voorgestelde toekomstige grondbeleid blijft dat zo zij het dat we meer stil staan waarom we iets op een bepaalde manier gaan doen. We gaan er meer strategisch mee om. In beslispunten leggen we dat vast. Dat gebeurt ook met de consequenties van het Besluit begroting en verantwoording met het in dit verband bijzondere beslispunt om een vereveningsfonds te vormen. Daarmee kunnen risico’s worden gedragen. Bovendien kunnen profijtelijke plannen via dat fonds bijdragen aan maatschappelijk gewenste plannen die niet kostendekkend kunnen zijn. Er is een Grondexploitatiewet in voorbereiding. Daar zitten naar verwachting veel consequenties aan vast, niet alleen voor grondbeleid, maar ook voor de inhoud van bestemmingsplannen. Omdat er nog veel discussie over die wet plaatsvindt wordt geadviseerd deze nota op dat punt te heroverwegen zodra de wet is aangenomen. Overigens wordt de wet als terugvaloptie gezien in noodgevallen. Bij voorkeur moeten we die niet nodig willen hebben. Tenslotte wordt voorgesteld wanneer verschillende hoofdzaken van beleid in deze nota ingaan en dat we het beleid na twee jaar evalueren.

3


De nota bevat de volgende beslispunten: Beslispunt 1: De nota grondbeleid 2006 wordt vastgesteld. Beslispunt 2: Bij ieder ruimtelijk ontwikkelingsproject wordt expliciet stil gestaan bij de vraag welke hoofdvorm van grondbeleid – facilitair of actief - het beste kan worden toegepast. Belangrijke wegingsfactoren daarbij zijn de verschillen en voor- en nadelen als genoemd in de desbetreffende tabel in hoofdstuk 4 en het keuzeschema in bijlage 5 bij deze nota. Beslispunt 3: Faciliterend grondbeleid wordt in principe gevoerd met een samenwerkingsovereenkomst. Beslispunt 4: De exploitatieovereenkomst op grond van de exploitatieverordening wordt als instrument voor kostenverhaal en vastlegging van voorwaarden voor planuitvoering slechts toegepast indien er gewichtige redenen zijn die het gebruik van een samenwerkingsovereenkomst uitsluiten. Beslispunt 5: Bij verzoeken om planologische medewerking wordt door het college expliciet besloten of en zo ja waarom er zonder samenwerkingsovereenkomst medewerking wordt verleend. Beslispunt 6 : Het beleid voor uitgifte van groenstroken wordt, met uitzondering van de richtprijzen, nu niet gewijzigd. Beslispunt 7: Bij de uitgifte van bouwrijpe grond door de gemeente wordt de prijs niet meer bepaald door jaarlijks vast te stellen grondprijzen maar door toepassing van de residuële grondwaardemethode. Beslispunt 8: Voor ruimtelijke ontwikkelingsplannen wordt per project een grondexploitatiebegroting gemaakt. Beslispunt 9: Iedere grondexploitatiebegroting voor een ruimtelijk ontwikkelingsproject dat meerdere jaren loopt, wordt jaarlijks geactualiseerd. Beslispunt 10 : Voor grondexploitatieramingen wordt gewerkt met de voorgestelde uitgangspunten als neergelegd in bijlage 8 Beslispunt 11: Voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten worden de gerealiseerde en nog te maken kosten, opbrengsten, verplichtingen en vorderingen zodanig separaat geadministreerd dat altijd een actueel inzicht in de financiële consequenties van de projecten is te bieden. Beslispunt 12: Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten worden planen projectmatig voorbereid en uitgevoerd. Beslispunt 13: Voor ieder ruimtelijk ontwikkelingsproject wordt een globaal plan van aanpak ter besluitvorming aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd.

4


Beslispunt 14: Het college van burgemeester en wethouders besluit voor ieder ruimtelijk ontwikkelingsproject op basis van het globaal plan van aanpak of de vastgestelde regeling voor projectmatig werken voor grote projecten wordt toegepast of een situatieafhankelijke lichtere vorm van projectmatig werken. Beslispunt 15: Er wordt een vereveningsfonds gebiedsontwikkeling gevormd dat voor twee doeleinden kan worden ingezet: a. als risicoreserve voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en b. als egalisatiefonds voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten waarmee de baten van profijtelijke projecten kunnen worden gebruikt voor projecten die niet kostendekkend zijn. Beslispunt 16: Zodra de Grondexploitatiewet is aangenomen zal de gemeentelijke exploitatieverordening worden aangepast aan de dan geldende wetgeving. Beslispunt 17: Zodra de Grondexploitatiewet is aangenomen zal de nota Grondbeleid worden aangevuld en/of worden herzien om de consequenties van die nieuwe wet te beschouwen en eventuele besluiten te nemen of te herzien. Beslispunt 18: Voor reeds lopende projecten wordt bezien of projectmatig werken alsnog mogelijk is. Beslispunt 19: Separate administratie van kosten, investeringen, verplichtingen, opbrengsten en vorderingen voor projecten vindt plaats met ingang van het jaar 2007. Beslispunt 20: Het grondbeleid en de daaraan verbonden systemen van projectmatig werken, separaat administreren van de financiële consequenties en het vereveningsfonds gebiedsontwikkeling worden twee jaren na inwerkingtreding ervan geëvalueerd. Voor een aantal concept-besluiten is het college van burgemeester en wethouders bevoegd. De anderen zijn een bevoegdheid van de raad. Dat is met name het geval met de beslispunten punten 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 14, 15, 16 en 19. Gezien de samenhang worden ze niettemin allemaal aan de raad ter besluitvorming voorgelegd.

5


1

Inleiding

1.1

Aanleiding voor de nota Grondbeleid

Er zijn twee aanleidingen voor de nota Grondbeleid: a. De bestuurlijke behoefte aan grondbeleid waarmee weloverwogen keuzen kunnen worden gemaakt bij het gebruik van de instrumenten van grondbeleid. b. De wettelijke verplichting op grond van het Besluit begroting en verantwoording (BBV). Dat besluit schrijft voor dat gemeenten grondbeleid hebben en gebruiken en informatie daarover in de begroting en verslaglegging informatie in een paragraaf opnemen.

1.2

Doel van de nota Grondbeleid

Grondbeleid is geen doel op zich maar slechts een middel voor de realisering van ruimtelijk beleid. Daar gaat het de gemeente bij gebruik van grondbeleid om, het mogelijk maken van verandering van gebruik van grond en ruimte. Daarmee kan dan worden voorzien in sectorale behoeften zoals wonen, werken, recreëren, onderwijs, maatschappelijke doeleinden, natuuren landschapsbehoud enzovoort. Deze nota Grondbeleid 2006 heeft de volgende doelen: a. Het bewust en strategisch meest doelmatig inzetten van de instrumenten van grondbeleid ten behoeve van de realisering van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente. Dit met inachtneming van de daarbij horende risico’s. b. Het bevorderen van transparantie in toepassing van grondbeleid c. Het integreren van grondbeleid in begroting en verantwoording als bedoeld met het Besluit begroting en verantwoording. De nota Grondbeleid is beperkt tot - een toelichting op grondbeleid, grondexploitatie en de relatie daartussen - een toelichting op de verplichtingen van het Besluit begroting en verantwoording ten aanzien van grondbeleid - een beschrijving van de vormen en diverse in te zetten instrumenten voor grondbeleid, - de kenmerken daarvan op hoofdlijnen - de voor- en nadelen die aan die vormen en instrumenten zijn verbonden - het huidige grondbeleid van de gemeente - het toekomstige grondbeleid van de gemeente - de voorgestelde beslispunten voor het college en de raad Het ruimtelijk beleid van het rijk, van de provincie, van de regio en van de gemeente weergegeven is weergegeven in bijlage 1. Het ruimtelijk beleid is op zich weer bedoeld voor het scheppen van voorwaarden voor het sectoraal beleid en de afstemming tussen sectordoelstellingen. Ook daar gaat de bedoelde bijlage over. Beslispunt 1: De nota grondbeleid 2006 wordt vastgesteld.

2.

Grondbeleid, grondexploitatie en de relatie daartussen

Grondbeleid is het strategisch gebruik van instrumenten om zakelijke rechten op grond en ruimte te veranderen. Dat kan reeds het geval zijn met aankoop van grond maar dat kan ook door verandering van de bestemming waardoor het recht ontstaat om grond en ruimte voor een andere bestemming te gebruiken. Dat laatste recht wordt ook wel het ontwikkelingsrecht

6


genoemd, ofwel het recht om een ruimtelijke ontwikkelingsproject uit te voeren. Onder een ruimtelijk ontwikkelingsproject verstaan we in dit verband dus een project om de bestemming van grond en ruimte te veranderen en te realiseren. Gemeenten en projectontwikkelaars kopen vaak grond voor dat doel. Vervolgens kan de nieuwe bestemming dan worden gerealiseerd door voorzieningen of gebouwen in of op de grond aan te brengen of eenvoudigweg de grond voor een andere functie te gebruiken. Dat veranderingsproces en het eventuele aan- en verkopen van grond noemen we grondexploitatie. Als een gemeente grond exploiteert is dat meestal om bouwrijp gemaakte grond voor de nieuwe bestemming te verkopen. Verkoop aan een projectontwikkelaar gebeurt bijvoorbeeld voor de bouw van woningen en verkoop aan bedrijven bijvoorbeeld voor het bouwen van bedrijfsgebouwen. Dat exploiteren van de grond kan een grondeigenaar ook voor zich zelf doen, bijvoorbeeld een woningstichting die woningen bouwt voor de verhuur of een projectontwikkelaar die woningen bouwt voor de verkoop. Dat noemen we dan zelfrealisatie van de bestemming. Het beheersen van het proces van ontwikkeling en exploitatie van een gebied vereist vrijwel altijd een projectmatige aanpak, dus inclusief een fasering en een regelmatig te actualiseren planning, risico-analyse en een exploitatiebegroting. Vaak is het raadzaam dat als gemeente ook te doen – zij het in een dan beperkter vorm - voor ontwikkeling van een gebied dat door een projectontwikkelaar wordt geëxploiteerd en de gemeente daar medewerking aan verleent. De gemeente levert dan immers ook werk en maakt ook kosten die zo mogelijk ook ten laste van het project dienen te kunnen worden gebracht.

3. De verplichtingen van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) Het BBV schrijft in art. 16 voor dat het grondbeleid ten minste bevat: a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting: b. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d. een onderbouwing van eventuele winstneming; e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken. Vrij vertaald betekent dit met inachtneming van de toelichting van het BBV het volgende: a. De gemeente heeft een visie op het grondbeleid en hoe dat voor sectorale doelstellingen kan worden gebruikt. Ook is de gemeente zich bewust van de grote financiële verplichtingen en risico’s die grondexploitatie met zich kan brengen. b. De gemeente kiest voor grondbeleid de meest geschikte instrumenten. De ene keer is dat actief grondbeleid, een andere keer faciliterend grondbeleid. De betekenis van deze begrippen wordt hierna nog toegelicht. Mengvormen zijn zelfs ook mogelijk. Ook weet de gemeente dan wie welke risico’s loopt, of en hoe eventuele verliezen kunnen worden gedekt en hoe een eventuele winst wordt gebruikt. c. De gemeente heeft steeds een actueel inzicht in de te verwachten winst of het te verwachten verlies op de exploitatie van gronden. d. De gemeente neemt een expliciet en onderbouwd besluit indien tussentijds een (deel van de) verwachte winst wordt gebruikt. e. De gemeente reserveert voor dekking van risico’s met grondbeleid en regelt hoe met die reserves de continuïteit van het grondbedrijfsproces wordt verzekerd. Overigens hoeft de gemeente geen grondbedrijf (een organisatorische eenheid die belast is met

7


grondbedrijfsprocessen en administratie) te hebben. Als er maar wel grondbeleid wordt gevoerd, grondexploitatiebegrotingen worden opgemaakt en actueel gehouden en administratie wordt gevoerd per ruimtelijk ontwikkelingsproject. Immers, zonder administratie per project kunnen de exploitatie en risico’s niet worden beheerst want ze zijn dan niet inzichtelijk. Aan het voorgaande dient jaarlijks in een paragraaf Grondbeleid van de gemeentebegroting en de verslaglegging aandacht te worden besteed. Het met deze nota te besluiten beleid vormt daar de basis voor. Voorts hoort er een waardering bij van de gemeentelijke grondpositie wat er op neerkomt dat de stand van zaken wordt weergegeven en dat de prognoses van de lopende exploitaties dienen te worden geaggregeerd. Bij de waardebepaling kunnen in concrete gevallen de principes worden toegepast die bij toekomstig gemeentelijk grondbeleid worden voorgesteld. Ook moet worden aangegeven welke vorm of vormen van grondbeleid de gemeente voert. Als sprake is van gronden die in ontwikkeling zijn of worden gebracht, moet daarbij worden aangegeven wat de waarde van de gronden op dat moment is bij de huidige bestemming en wat de financiële gevolgen zijn van een bestemmingswijziging in relatie tot ontwikkeling van die gronden. Bij projecten met een geraamd positief resultaat op de grondexploitatie is het mogelijk om een deel van dit geraamd resultaat te reserveren voor aanwending elders binnen de gemeentebegroting. Deze ‘winstneming’ geschiedt gemotiveerd. In het hoofdstuk toekomstig gemeentelijk grondbeleid wordt nader ingegaan op de wijze waarop eventuele winstnemingen kunnen worden aangewend.

4 Vormen en instrumenten van grondbeleid 4.1 Vormen van grondbeleid De belangrijkste vormen van grondbeleid zijn faciliterend en actief grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid schept de gemeente alleen de voorwaarden voor realisering van een andere bestemming van grond en ruimte door een ander. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente zelf gronden om vervolgens de gewenste bestemming te realiseren en de grond daarvoor vervolgens te verkopen. a. Faciliterend grondbeleid De gemeente verleent de eigenaar medewerking om een nieuwe bestemming te realiseren. Dat gebeurt door herziening van het bestemmingsplan of door het verlenen van een vrijstelling. Essentie is dat de gemeente medewerking kan verlenen en dat daaraan voorwaarden kunnen worden verbonden. Vrijwel altijd worden die voorwaarden vastgelegd in een overeenkomst. Dat kan een exploitatieovereenkomst zijn als bedoeld in de exploitatieverordening die bij wet is voorgeschreven. Maar dat kan ook een samenwerkingsovereenkomst zijn waarbij de gemeente soms ook grond aan de andere partij verkoopt. De gemeente is vrij in de keuze tussen hetzij een exploitatieovereenkomst, hetzij een samenwerkingsovereenkomst en in het laatste geval al of niet in combinatie met overdracht van grond. Dat laatste bijvoorbeeld indien de gemeente en een projectontwikkelaar elkaar over en weer perceelsgedeelten overdragen waarna de projectontwikkelaar de nieuwe bestemming realiseert door het bouwen woonrijp maken, het bebouwen van grond en die grond en gebouwen vervolgens te verkopen. b. Actief grondbeleid Met actief grondbeleid bedoelen we dat de gemeente zelf gronden koopt en exploiteert door bouwen woonrijp maken en verkoop van bouwrijpe grond. Het bouwen gebeurt dan door

8


een projectontwikkelaar of door particuliere bewoners en ondernemers. Het spreekt voor zich dat met die aankopen en het bouwen woonrijp maken veel geld is gemoeid en dat de gemeente dan ook veel risico’s loopt. Misschien brengt de verkoop met een nieuwe bestemming niet genoeg op om alle kosten van aankoop, planvoorbereiding, civiele werken en rente te dekken. Omgekeerd is het mogelijk dat de gemeente winst maakt. Sommige gemeenten gebruiken die winst dan weer voor andere ruimtelijke projecten of maatschappelijke doeleinden die anders financieel niet mogelijk zijn. Om werk, risico en resultaat te delen wordt vaak ook samen met een projectontwikkelaar actief grondbeleid gevoerd. Ook daarvoor is dan een samenwerkingsovereenkomst nodig die vaak wordt aangeduid als een Publiek-Private Samenwerking (PPS). Immers, de gemeente is ook dan actief betrokken bij aankoop en exploitatie van grond en loopt ook dan risico. Vrijwel alle gemeenten gebruiken de beide hoofdvormen van grondbeleid naast elkaar, afhankelijk van de specifieke kenmerken per plan.

4.2

Instrumenten van grondbeleid

Instrumenten van faciliterend grondbeleid zijn: a. Het verlenen van medewerking aan verandering van een bestemming. Dat kan door gebruikmaking van een wijzigings- of vrijstellingsbevoegdheid in het bestemmingsplan of door het wijzigen door middel van een artikel 19-procedure, door een partiële of zelfs een totale herziening van het bestemmingsplan. b. Het stellen van voorwaarden aan die medewerking, inclusief verhaal van kosten die de gemeente maakt voor het plan of buiten het plangebied maar met nut voor toekomstige gebruikers van het plangebied. Die voorwaarden kunnen gaan om planinhoudelijke, civieltechnische maar ook om financiële voorwaarden die in een exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst worden vastgelegd. c. Het heffen van baatbelasting ingeval de gemeente kosten maakt die mede van nut zijn voor gebruikers in een gebied dat een particulier exploiteert. Er zijn verschillen tussen een exploitatieovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. Een exploitatieovereenkomst is gebaseerd op de exploitatieverordening. Tot dusver kunnen daarmee lang niet altijd alle kosten van de gemeente worden gedekt. De kosten voor een rondweg bijvoorbeeld die er ook is voor gebruik door nieuwe bewoners van een particulier plangebied, kunnen met een exploitatieovereenkomst niet in rekening worden gebracht. Dat geldt ook voor de het grootste deel van de personeelskosten van de gemeente omdat er toch veel werk is gemoeid met een particulier plan. Dat laten de exploitatieverordening en de jurisprudentie niet toe. Met de vormvrije samenwerkingsovereenkomst kan dat wel. Met die overeenkomst kunnen in principe alle kosten en desgewenst zelfs meer dan alle kosten in rekening worden gebracht, bijvoorbeeld door afroming van winst die zodoende de gemeenschap ten goede komt in plaats van de individuele projectontwikkelaar of toevallige eigenaar van de grond. Het is immers de gemeenschap die de bestemming verandert en daarmee zorgt voor een belangrijk deel van de waardetoename. Daar staat tegenover dat een exploitatieovereenkomst juridisch iets sterker kan zijn dan een samenwerkingsovereenkomst omdat er specifiek publiekrecht aan ten grondslag ligt in de vorm van de exploitatieverordening. Je kunt dus zeggen dat een samenwerkingsovereenkomst een iets hoger risico in zich kan hebben als een projectontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt. Het verdient mede om die reden dan zeker aanbeveling om sterk te letten op de kwaliteit, solvabiliteit, soliditeit en betrouwbaarheid van de samenwerkingspartner Overigens zal het inhoudelijke verschil tussen beide vormen naar verwachting kleiner worden door de invoering

9


van de in ontwerp zijnde Grondexploitatiewet. Echter, daar staat tegenover dat aan de uitvoering van die wet met een nieuwe vorm van exploitatieovereenkomst heel veel extra werk zit, dat er extra procedurerisico’s worden gelopen en dat er openbaarheid en inspraak in een op te stellen exploitatieplan moet worden gegeven. Strategisch gezien is dat lang niet altijd gewenst. Bovendien moeten alle te maken kosten en te verwachten opbrengsten in dat exploitatieplan tot in detail zijn opgenomen. Dat verzamelen van financiële informatie en prognoses kan een belangrijke vertragende factor worden. Belangrijkste instrumenten van actief grondbeleid of grondexploitatie zijn: a. Het vestigen van zakelijke rechten zoals koop van grond (of erfpacht, recht van overpad, appartemenstrechten, recht van overbouwing etc.) b. Voorkeursrecht gemeenten bedoeld om andere mogelijke verwervers voor te zijn c. Onteigening indien een eigenaar zijn grond niet wil verkopen d. Gronduitgifte- en grondprijsbeleid bedoel om tevoren vast te stellen hoe en tegen welke prijzen grond wordt verkocht of op andere manier wordt uitgegeven. e. Het uitgeven van grond door verkoop (of erfpacht of overdracht naar woningbedrijf of zelf exploiteren door interne overdracht naar beheerder etc. ) In bijlage 2 zijn de belangrijkste activiteiten van de beide vormen van grondbeleid en grondexploitatie neergelegd. Daar uit blijkt hoeveel werk er zelfs ook bij faciliterend grondbeleid nodig is om de belangen van de gemeente goed te behartigen.

4.3 Verschillen van faciliterend en actief grondbeleid De belangrijkste verschillen tussen faciliterend en actief grondbeleid zijn:

Verwerving van grond door de gemeente Voorkeursrecht gemeenten Exploitatierisico voor de gemeente Financiering Invloed op het plan Financieel resultaat Dekking van gemeentelijke kosten Verhaal van gemeentelijke kosten met huidige exploitatieovereenkomst

Faciliterend Niet nodig

Actief Wel nodig.

Niet nodig Klein

Soms wel nodig Meestal groter dan bij faciliterend Voor alle kosten nodig Maximaal Kan positief of negatief zijn Maximaal (binnen de mogelijkheden van de markt) N.v.t. want van actief grondbeleid is met dit instrument geen sprake

Beperkt tot eigen kosten Groot maar niet alles Nihil of relatief klein Met overeenkomst of via baatbelasting geheel of gedeeltelijk mogelijk Lang niet allemaal mogelijk.

Idem met de verwachte Meer dan tot nu toe maar niet nieuwe wettelijke alle kosten. exploitatieovereenkomst Idem met Maximaal samenwerkingsovereenkomst

N.v.t. want van actief grondbeleid is met dit instrument geen sprake N.v.t. want van actief grondbeleid is met dit instrument geen sprake

10


Idem met baatbelasting

Zelden geheel mogelijk. Wordt heel weinig gebruikt

Onteigening

Niet nodig

tenzij het gaat om een specifieke PPS-constructie waarbij resultaat en risico worden gedeeld. N.v.t. want van actief grondbeleid is met dit instrument geen sprake Soms nodig.

In bijlage 3 wordt nader ingegaan op de mogelijkheden van grondbeleid met de verschillende vormen van overeenkomsten, kostenverhaal, onteigening en voorkeursrecht gemeenten

4.4

Voor- en nadelen van faciliterend en actief grondbeleid

De belangrijkste voor- en nadelen tussen faciliterend en actief grondbeleid zijn: Voordelen faciliterend grondbeleid 1. Investering en financiering regelt de projectontwikkelaar. 2. De projectontwikkelaar loopt de grootste risicio’s. 3. Veel werk wordt door de projectontwikkelaar gedaan Nadelen van faciliterend grondbeleid 1. Een batig saldo op de exploitatie komt alleen de projectontwikkelaar ten goede. 2. Projectontwikkelaars realiseren alleen winstgevende projecten. Niet winstgevende projecten – bijvoorbeeld sociale woningbouw of maatschappelijke voorzieningen – worden zonder verevening met winstgevende projecten daardoor voor de gemeente financieel moeilijker te realiseren. 3. Het is niet altijd mogelijk om de gemeentelijke kosten door de projectontwikkelaar te laten vergoeden. En dat is per definitie het geval indien het faciliteren gebeurt zonder samenwerkingsovereenkomst en dus wordt beperkt tot planologische medewerking. 4. De invloed van de gemeente op het plan en het planproces is minder groot. Een ontwikkelaar biedt bijvoorbeeld doorgaans geen onbebouwde bouwkavels aan toekomstige bewoners. Het verkopen van woningen biedt een projectontwikkelaar immers meer winstpotentie dan het verkopen van bebouwbare kavels. 5. De gemeente dient expliciet te formulieren en intensief te controleren of de afgesproken kwaliteit door de projectontwikkelaar wordt geleverd. Voordelen van actief grondbeleid 1. De gemeente is zelf gebaat bij de exploitatie van winstgevende projecten die ook door de formulering van eigen gemeentelijk beleid winstgevend worden. Met die baten kan de kwaliteit van andere voorzieningen worden gerealiseerd of verhoogd. 2. De gemeente heeft maximale invloed op de kwaliteit van het plan en het planproces en kan meer flexibiliteit in het proces toepassen.

Nadelen van actief grondbeleid

11


1. De gemeente moet zelf alle investeringen financieren of laten financieren. Dat laatste heeft een prijs. 2. De gemeente draagt zelf het risico op de exploitatie. Dat heeft invloed op het weerstandsvermogen tenzij het risico aan een verzekeraar wordt overgedragen. Dat laatste heeft een prijs, de premie voor de verzekering. 3. Er is aanzienlijk meer gemeentelijke inzet nodig in de vorm van advisering en besluitvorming voor de voorbereiding en begeleiding van het project. 4. Er is veel meer specialistische kennis nodig zoals kennis voor verwerving, vestiging van het voorkeursrecht gemeenten, onteigening, gronduitgifte, kennis van de onroerend goedmarkten en de kennis en vaardigheden voor het opstellen en actualiseren van grondexploitaties of het beoordelen daarvan bij uitbesteding van dat werk. 5. Zeker bij actief grondbeleid is een projectmatige aanpak door de gemeente dringend gewenst om het proces, de inzet van middelen en de risico’s zo goed mogelijk te beheersen. Dat betekent dat de kennis en vaardigheden van projectmatig werken aanwezig moeten zijn en op peil dienen te worden gehouden. Op grond van de kenmerken en de voor- en nadelen kan niet zonder meer gezegd worden welke vorm het beste kan worden toegepast. Die beslissing kan toch het beste per geval worden gemaakt, afhankelijk van de planspecifieke kenmerken. Er zijn nu eenmaal heel grote verschillen en wegingen mogelijk. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een plan bij faciliterend grondbeleid misschien niet de optimale kwaliteit krijgt maar dat het risico van actief grondbeleid te groot is voor de gemeente. Maar het omgekeerde kan ook.

5 Het huidige grondbeleid van de gemeente Tot nu toe voert de gemeente geen vastgesteld grondbeleid. Per geval wordt er een keuze gemaakt. Meestal gebruikt de gemeente het faciliterend grondbeleid.

5.1 Faciliterend grondbeleid In onze gemeente worden drie vormen van faciliterend grondbeleid toegepast: 1. Een exploitatieovereenkomst op basis van de Exploitatieverordening 2. Een samenwerkingsovereenkomst, al of niet met toepassing van Publiek Private Samenwerking. 3. Geen overeenkomst, planologische medewerking alleen op basis van een verzoek daartoe, soms vergezeld van een planschadeverhaalsovereenkomst De Exploitatieovereenkomst Het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid geschiedt meestal door middel van een exploitatieovereenkomst die is gebaseerd op de exploitatieverordening volgens de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Onze verordening dateert van 19 december 1996 en is op 17 april 1997 door GS van Zuid-Holland goedgekeurd. Deze verordening is gebaseerd op het model van de VNG uit 1996. Met de daarop gebaseerde exploitatieovereenkomst worden niet alle kosten gedekt zoals kosten voor bovenplanse werken en voorzieningen en gemeentelijke apparaatskosten. Ook kan daarmee geen baatafroming plaatsvinden ten gunste van niet kostendekkende projecten van maatschappelijk nut. Deze verordening dient in verband met de verwachte invoering van de Grondexploitatiewet te worden herzien. Overigens is de gemeente vrij en zal de gemeente vrijwel zeker ook vrij blijven in de keuze voor een

12


exploitatieovereenkomst volgens de exploitatieverordening en een vormvrije samenwerkingsovereenkomst. Een samenwerkingsovereenkomst, al of niet met PPS Tezamen met marktpartijen worden in grotere projecten wel samenwerkingsverbanden gesloten waarvoor ook grondexploitatiebegrotingen worden gebruikt. Daarbij is soms sprake van een PPS-constructie waarbij risico en resultaat van de exploitatie worden gedeeld. De projecten Meerburgerpolder en Zwethof zijn daar voorbeelden van. Met de vormvrije samenwerkingsovereenkomst kan nagenoeg alles worden geregeld dat partijen willen. Dat kan dus ook vergoeding inhouden van kosten die de gemeente maakt en die met de exploitatieovereenkomst niet of slechts ten dele kunnen worden geregeld. Dat geldt bijvoorbeeld voor planontwikkeling, apparaatskosten, eenmalig onderhoud van openbare wegen een aantal jaren na de oplevering van het gebied en ook een eventueel aan het plangebied toe te rekenen deel van bovenplanse voorzieningen zoals een omleidingsweg of capaciteitsvergroting van het rioolstelsel. Concrete voorbeelden van dergelijke samenwerkingsvormen zijn beschreven in bijlage 4. Planologische medewerking zonder samenwerkingsovereenkomst Deze vorm wordt tot nu in Zoeterwoude in het algemeen toegepast. Dit houdt in dat bijvoorbeeld een projectontwikkelaar een principeverzoek doet voor planologische medewerking. Vervolgens zegt het college die medewerking toe en wordt een plan ontwikkeld. De kosten van verwerving, de civieltechnische werken en kosten van externe planvoorbereiders worden dan meestal wel vergoed. Maar de kosten van onze eigen mensen die er veel tijd in steken komen niet ten laste van het plan maar drukken op de begroting en komen dus ten laste van de gemeenschap. En dat geldt ook voor eventuele bovenplanse voorzieningen. Wel wordt tegenwoordig – sinds kort is dat juridisch mogelijk - een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten zodat de kosten van eventuele planschade door de projectontwikkelaar worden betaald.

5.2 Actief grondbeleid Op dit moment voert de gemeente zelf alleen voor de dorpskern Zoeterwoude-Dorp een actief grondbeleid door aankoop en exploitatie van grond. De gemeente kan in het kader van actief grondbeleid de grondprijzen periodiek vaststellen. Voor het laatst is dat in 1999 gedaan. In de praktijk is het van de jaarlijkse vaststelling van grondprijzen niet gekomen omdat er sindsdien niet of nauwelijks sprake is geweest van gronduitgifte door de gemeente. Onteigening en voorkeursrecht gemeenten

Zowel het instrument onteigening als gemeentelijk voorkeursrecht wordt op dit moment incidenteel ingezet als dit in een concreet geval noodzakelijk blijkt om het uiteindelijke doel van het plan te realiseren. Uitgifte rest(groen)stroken De gemeente heeft een gemeentelijk groenstructuurplan, waarin onder andere het structuurbepalend groen is opgenomen. Dit groenstructuurplan geeft mede het beleidskader aan om te kunnen vaststellen of bepaalde groenstroken al dan niet in aanmerking komen voor verkoop aan de aangrenzende eigenaar. Daarnaast geldt voor de beoordeling van een aanvraag om koop van openbaar groen een aantal criteria. Die voorwaarden zijn in bijlage 7 neergelegd.

13


6

Het te voeren grondbeleid in Zoeterwoude

6.1

Inleiding

Omdat aan beide hoofdvormen van grondbeleid – faciliterend en actief grondbeleid - voor- en nadelen kleven van planafhankelijk gewicht, is het niet raadzaam een vorm te kiezen die per definitie altijd wordt ingezet. Per plan of initiatief zal – gelet op de specifieke kenmerken van het plan - worden bezien welke vorm het meest geschikt is. In die zin verandert er dus eigenlijk niets aan de gangbare praktijk tot nu toe. Wat natuurlijk wel met deze nota wordt beoogd is dat de kwaliteit van afweging bij het maken van de keus toeneemt. Beslispunt 2: Bij ieder ruimtelijk ontwikkelingsproject wordt expliciet stil gestaan bij de vraag welke hoofdvorm van grondbeleid – facilitair of actief - het beste kan worden toegepast. Belangrijke wegingsfactoren daarbij zijn de verschillen en voor- en nadelen als genoemd in de desbetreffende tabel in hoofdstuk 4 en het keuzeschema in bijlage 5 bij deze nota.

6.2

Faciliterend grondbeleid

Er zijn bij faciliterend grondbeleid verschillende mogelijkheden van samenwerking en kostenverhaal. Gelet op de voor- en nadelen als weergegeven in hoofstuk 4, is het bij faciliterend grondbeleid raadzaam om samenwerking vorm te geven met een samenwerkingsovereenkomst. De belangrijkste reden is de mogelijkheid om kosten te verhalen. Te denken valt hierbij aan bovenplanse kosten, dat wil zeggen kosten voor voorzieningen buiten het plangebied ten behoeve van gebruikers van het plangebied. Een door het plan noodzakelijke vergroting van een rioolgemaal is daar één van de vele voorbeelden van. Een praktijkvoorbeeld in onze gemeente is de aanleg van parkeervoorzieningen op eigen gemeentelijk terrein buiten het plangebied van de Niersmanlocatie. Bovendien is een samenwerkingsovereenkomst geheel vormvrij. Het is zelfs denkbaar dat daarmee extra inkomsten worden verkregen ten behoeve van eventueel op een andere locatie te realiseren woningen of voorzieningen die zonder die inkomsten niet mogelijk zijn. Een soort compensatie dus als bijvoorbeeld sociale woningbouw op de locatie van de samenwerkingspartner niet mogelijk of wenselijk is maar dan dus wel ergens anders plaats moet vinden. Beslispunt 3: Faciliterend grondbeleid wordt in principe gevoerd met een samenwerkingsovereenkomst. Beslispunt 4: De exploitatieovereenkomst op grond van de exploitatieverordening wordt als instrument voor kostenverhaal en vastlegging van voorwaarden voor planuitvoering slechts toegepast indien er gewichtige redenen zijn die het gebruik van een samenwerkingsovereenkomst uitsluiten. Het is af te raden om samenwerking te baseren op planologische medewerking zonder overeenkomst met voorwaarden. Die voorwaarden kunnen betrekking hebben op civieltechnische en stedenbouwkundige uitgangspunten. Ook kan het gaan om vergoeding van

14


kosten die de gemeente maakt. Om relatief kleine plannen van individuele particulieren hiervan uit te zonderen kan een onderscheid worden gemaakt. Dit onderscheid kan worden gemaakt op basis van de vraag of sprake is van een verzoek van een particulier die voor uitsluitend eigen gebruik 1 woning en/of 1 bedrijfspand door middel van planologische medewerking wil realiseren. Gaat het om een projectontwikkelaar, of iemand die als zodanig onderneemt, dan verdient toepassing van de samenwerkingsovereenkomst de voorkeur. Dat geldt zelfs ingeval het maar om 1 woning of bedrijfspand gaat. In een mogelijk twijfelgeval kan ook nog worden gedacht aan een eenvoudige overeenkomst voor afroming van winst indien de met medewerking tot stand te komen nieuwbouw door een particulier toch kort na realisering wordt verkocht. Beslispunt 5: Bij verzoeken om planologische medewerking wordt door het college expliciet besloten of en zo ja waarom er zonder samenwerkingsovereenkomst medewerking wordt verleend.

6.3 Actief grondbeleid Als de keuze voor actief grondbeleid is gemaakt dient vervolgens ook aandacht te worden besteed aan gronduitgifte en grondprijzen. Bij gronduitgifte zijn juridisch gezien verschillende vormen mogelijk. Naast verkoop zijn bijvoorbeeld onder anderen erfpacht, verhuur en recht van opstal mogelijk. Maar aangezien het tegenwoordig niet gebruikelijk meer is om grond anders uit te geven dan door verkoop, wordt aan die andere vormen dan verkoop hier geen aandacht besteed. Bij verkoop moet wel worden stilgestaan bij grondprijzen en bij leveringsvormen. Grondprijsbeleid a. Vastgestelde prijzen In 1999 is besloten de grondprijzen voor door de gemeente uit te geven bouwgrond jaarlijks vast te stellen. Daarmee werd beoogd om voor commerciële bestemmingen prijzen in rekening te brengen die zo goed mogelijk aansluiten bij de waarde ervan in het economische verkeer. En voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen werden prijzen vastgesteld waarmee het financieel mogelijk werd om die bouwplannen te realiseren voor het doel en de doelgroep waarvoor ze werden ontwikkeld. Voor de diverse sectoren en categorieën bevat bijlage 6 richtprijzen die bij hedendaagse gronduitgifte kunnen worden gebruikt of als referentieprijs kunnen worden gebruikt bij toepassing van de hierna te adviseren residuële grondwaarde-methode. In bijlage 7 wordt het huidige beleid voor de uitgifte van groenstroken weergegeven. Voorgesteld wordt hier nu geen wijziging in aan te brengen. Beslispunt 6 : Het beleid voor uitgifte van groenstroken wordt, met uitzondering van de richtprijzen, nu niet gewijzigd b. Grondprijzen op basis van de residuële grondwaarde-methode Een andere manier om met grondprijzen zo goed mogelijke aan te sluiten bij de waarde in het economische verkeer is die van de residuële grondwaarde-methode. Die methode houdt in dat de grondwaarde wordt afgeleid van de marktwaarde van het te realiseren vastgoed. Van die marktwaarde worden dan de bouwen bijkomende kosten afgetrokken waarna de waarde van de grond overblijft.

15


Dit principe geldt voor alle soorten commerciële bebouwing, dus zowel voor woningen als voor bedrijfsbebouwing en winkels. En bij woningen dus voor zowel eengezinswoningen als voor appartementen (grondgebonden bebouwing versus gestapelde bebouwing). De residuële methode is niet geschikt voor projecten die per definitie een negatieve grondwaarde kennen of die niet kunnen worden gewaardeerd volgens het marktmechanisme. Dit geldt bijvoorbeeld voor voorzieningen van algemeen belang en niet-commerciële functies zoals medisch-maatschappelijke en sociaal-culturele voorzieningen. De grondproductiekosten dienen daarbij echter wel op enigerlei wijze te worden vergoed en bovendien hebben deze projecten ook altijd fiscale aspecten. Voor deze gevallen stelt de gemeente normatief een minimale grondprijs vast voor de desbetreffende voorziening of categorie woningen. Meestal gebeurt dat in de vorm van een prijs per m² bruto vloeroppervlak of per m² uitgeefbaar terrein. Beslispunt 7: Bij de uitgifte van bouwrijpe grond door de gemeente wordt de prijs niet meer bepaald door jaarlijks vast te stellen grondprijzen maar door toepassing van de residuële grondwaardemethode.

7. Consequenties van het BBV Op basis van de verplichtingen van het Besluit begroting en verantwoording wordt het volgende voorgesteld: Beslispunt 8: Voor ruimtelijke ontwikkelingsplannen wordt per project een grondexploitatiebegroting gemaakt. Beslispunt 9: Iedere grondexploitatiebegroting voor een ruimtelijk ontwikkelingsproject dat meerdere jaren loopt, wordt jaarlijks geactualiseerd. Het maken en periodiek actualiseren van grondexploitatiebegrotingen wordt toegelicht in bijlage 8. Beslispunt 10 : Voor grondexploitatieramingen wordt gewerkt met de voorgestelde uitgangspunten als neergelegd in bijlage 8 Beslispunt 11: Voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten worden de gerealiseerde en nog te maken kosten, opbrengsten, verplichtingen en vorderingen zodanig separaat geadministreerd dat altijd een actueel inzicht in de financiële consequenties van de projecten is te bieden. In het verlengde van de BBV-voorschriften ligt het in de rede dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten planen projectmatig worden aangepakt en uitgevoerd. Zonder planen projectmatige aanpak kan er immers nauwelijks sprake zijn van sturing en beheersing van het project en de risico’s in tijd en middelen. Planmatig betreft in dit verband de fasering van het project in deelprojecten of activiteiten en planning daarvan in de tijd. Projectmatig impliceert de projectleiding door een projectleider, het door hem of haar aansturen van een interdisciplinaire projectgroep en het eventueel bestuurlijke aansturen door een stuurgroep of door een projectverantwoordelijke portefeuillehouder.

16


Beslispunt 12: Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten worden planen projectmatig voorbereid en uitgevoerd. Voor de grote projecten heeft het college van burgemeester en wethouders een regeling voor projectmatig werken vastgesteld. Voor kleinere projecten verdient een planen projectmatige aanpak eveneens aanbeveling. Dat hoeft niet zo veelomvattend te zijn als voor grote projecten maar het toepassen van de basisprincipes van gefaseerde aanpak en interdisciplinaire inzet en aanstelling van een projectverantwoordelijke projectleider verdient wel aanbeveling. Voor kleinere projecten zal over het algemeen geen stuurgroep nodig zijn maar is een projectgroep onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van een portefeuillehouder voldoende. In alle gevallen is het raadzaam het college en de commissie Grondgebiedzaken ten minste over de voortgang van projecten te rapporteren door middel van de rapportage-instrumenten van planning en control. Mocht er aanleiding toe zijn, bijvoorbeeld ingeval van onverwachte ontwikkelingen en voor het nemen van een belangrijke beslissing, dan kan het raadzaam zijn ook tussentijds een nadere rapportage aan het bestuur uit te laten brengen. Beslispunt 13: Voor ieder ruimtelijk ontwikkelingsproject wordt een plan van aanpak ter besluitvorming aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Beslispunt 14: Het college van burgemeester en wethouders besluit voor ieder ruimtelijk ontwikkelingsproject op basis van het plan van aanpak of de vastgestelde regeling voor projectmatig werken voor grote projecten wordt toegepast of een situatie-afhankelijke lichtere vorm van projectmatig werken. Onze gemeente heeft geen grondbedrijf als organisatorische en of financiële entiteit. En er is ook geen reserve grondbedrijf waarmee tegenvallers en risico’s kunnen worden opgevangen of verevening kan plaatsvinden tussen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die winstgevend zijn of niet kosten dekkend. Echter, het is zeker denkbaar dat sommige locaties meer dan kostendekkend zullen zijn en andere juist – bijvoorbeeld voor sociale woningbouw - in een tekort zullen resulteren. Woningbouw in de vrije sector als voorbeeld levert vaak meer op dan de kosten en sociale woningbouw of voorzieningen voor maatschappelijke doeleinden minder dan de kosten. Voor het veilig stellen van de laatste categorie is het aan te bevelen om dat te regelen met een aanvulling uit een vereveningsfonds. Dat fonds wordt gevoed met baten uit ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die meer opbrengen dan de kosten. Voorts kan het fonds worden gevoed door onttrekking aan de algemene reserve. Beslispunt 15: Er wordt een vereveningsfonds gebiedsontwikkeling gevormd dat voor twee doeleinden kan worden ingezet: c. als risicoreserve voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en d. als egalisatiefonds voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten waarmee de baten van profijtelijke projecten kunnen worden gebruikt voor projecten die niet kostendekkend zijn. Overigens kan de raad natuurlijk altijd besluiten het fonds aanvullend te voeden met middelen uit de algemene reserve. In bijlage 9 wordt nader ingegaan op de vorming, voeding en het gebruik van het vereveningsfonds

17


8. De Grondexploitatiewet en grondexploitatieverordening De Wet op de ruimtelijke ordening schrijft voor dat gemeenten een exploitatieverordening vaststellen op grond waarvan het vervolgens mogelijk is om een exploitatieovereenkomst te sluiten. In dat geval dient eerst ook een bekostigingsbesluit te worden genomen. Momenteel is een wetsontwerp in behandeling die de Grondexploitatiewet wordt genoemd. Feitelijk is het een forse uitbreiding van de Wet op de ruimtelijke ordening. Als de Grondexploitatiewet is aangenomen staat vast welke procedure en voorwaarden daar verder aan zijn verbonden. Naar het zich laat aanzien zal er dan een limitatieve opsomming van kostensoorten zijn waaraan dat kostenbesluit dan moet voldoen. Ook zullen er vrijwel zeker een exploitatieplan en exploitatieopzet moeten worden gemaakt die moeten worden gepubliceerd en jaarlijks worden geactualiseerd en waartegen belanghebbende tevens een zienswijze kunnen indienen, bezwaar kunnen maken en in beroep kunnen gaan. Uiteindelijk is het de bedoeling dat het kostenbesluit en de overeenkomst zullen leiden tot vaststelling van het bedrag dat dan bij de afgifte van de bouwvergunning wordt verhaald. Dit is op hoofdlijn de strekking van de uit 55 pagina’s bestaande memorie van toelichting op deze concept-wet. Het lijkt niet logisch zo kort voor de invoering van nieuwe wetgeving de exploitatieverordening te vernieuwen als vrijwel vast staat dat die verordening ook zal moeten worden vernieuwd na het in werking treden van de Grondexploitatiewet. Beslispunt 16: Zodra de Grondexploitatiewet is aangenomen zal de gemeentelijke exploitatieverordening worden aangepast aan de dan geldende wetgeving. Het ligt evenmin in de rede reeds nu voorstellen te doen hoe om te gaan met de instrumenten van de nieuwe wet. Er kan in principe nog veel aan veranderen zolang de wet niet is aangenomen. Zo veel lijkt in ieder geval zeker dat er veel extra en zorgvuldig te volgen procedures en vast te stellen exploitatiebegrotingen zullen dienen te worden gevolgd en gemaakt als de wens bestaat om de Grondexploitatiewet te gaan gebruiken. Beslispunt 17: Zodra de Grondexploitatiewet is aangenomen zal de nota Grondbeleid worden aangevuld en/of worden herzien om de consequenties van die nieuwe wet te beschouwen en eventuele besluiten te nemen of te herzien.

9

Inwerkingtreding

Het is te veel gevraagd om alle lopende projecten vanaf nu in een planen projectmatige werkwijze voort te zetten. Dat vergt het volledig in kaart brengen van alle financiële gebeurtenissen en aan de projecten bestede uren. Dat zicht is er niet meer en kan overigens nog steeds niet met het huidige financiële systeem worden verkregen, ook niet als er nu wel met projectmatig werken wordt gestart. Het vereist een urenverantwoording waarbij uren aan projecten kunnen worden gekoppeld. Ook dient de administratie per project mogelijk te zijn waarbij alle kosten, dus zowel aan derden te betalen kosten als ook interne kosten aan projecten kunnen worden toegerekend.

18


Het spreekt vanzelf dat alle nieuw te starten projecten wel planen projectmatig in gang kunnen worden gezet. Voor sommige projecten die nog in het beginstadium verkeren, bijvoorbeeld de Zwethof, kan nog wel projectmatig worden gewerkt. Voor die gevallen verdient het aanbeveling er alsnog mee te starten. Beslispunt 18: Voor reeds lopende projecten wordt bezien of projectmatig werken alsnog mogelijk is. Beslispunt 19: Separate administratie van kosten, investeringen, verplichtingen, opbrengsten en vorderingen voor projecten vindt plaats met ingang van het jaar 2007.

10

Evaluatie

Het is gebruikelijk nieuwe regels en systemen na enige tijd op de beoogde werking te evalueren. Voorgesteld wordt om de werking van het grondbeleid en de daaraan verbonden werkwijzen en systemen twee jaar na de invoering ervan te evalueren. Beslispunt 20: Het grondbeleid en de daaraan verbonden systemen van projectmatig werken, separaat administreren van de financiële consequenties en het vereveningsfonds gebiedsontwikkeling worden twee jaren na inwerkingtreding ervan geëvalueerd.

19


Bijlage 1 Vigerend ruimtelijk en sectoraal beleid Deze bijlage geeft het bestaande beleid weer en is alleen bedoeld ter informatie. Er staan geen voorstellen in voor verandering van beleid. Voorstellen voor verandering staan in de nota en betreffen alleen het grondbeleid.

1

Rijksbeleid

In de Nota Ruimte heeft het kabinet Balkenende II de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland vastgelegd. In de nota worden de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid aangegeven, waarbij het kabinet kiest voor 'decentraal wat kan, en centraal wat moet'. Het Rijk heeft het gebied waar de gemeente Zoeterwoude in ligt aangewezen als Nationaal Landschap ‘Het Groene Hart’. In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt (het ‘ja, mits’-regime). Binnen nationale landschappen is ruimte voor ten hoogste de eigen bevolkingsgroei (migratiesaldo ‘nul’). Dit betekent concreet dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw op grond van dit principe worden beperkt. Daarnaast dienen gemeenten binnen de nationale landschappen voldoende ruimte te bieden aan de aanwezige regionale en lokale bedrijvigheid. Grootschalige verstedelijkingslocaties en bedrijventerreinen, nieuwe grootschalige glastuinbouwlocaties en nieuwe infrastructurele projecten zijn in beginsel echter niet toegestaan. De uitwerking van het beleid inzake de nationale landschappen wordt door het Rijk overgelaten aan provincies en gemeenten. Op 17 mei 2005 heeft de Tweede Kamer de Nota Ruimte (Deel 3a) vastgesteld. De Eerste Kamer heeft begin 2006 ook haar instemming gegeven.

2

Provinciaal beleid

2.2.1 Ruimtelijk beleid Het ruimtelijk provinciaal beleid is vastgelegd in het streekplan ‘Zuid-Holland-West’ (vastgesteld door Provinciale Staten op 19 februari 2003) en in de nota ‘Regels voor Ruimte’ (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 8 maart 2005 en opvolger van de ‘Nota planbeoordeling’). Het streekplan vormt voor de provincie samen met deze nota het beoordelingskader voor ruimtelijke plannen van de gemeente. Het eerdere contingentenbeleid is door de provincie losgelaten en vervangen door het contourenbeleid. Het contourenbeleid wil het Groene Hart sparen en beperkt daarom de bouwmogelijkheden van kernen (zoals de kernen van de gemeente Zoeterwoude) die in het Groene Hart liggen. Om deze kernen zijn contouren gelegd. Buiten deze contouren mag niet worden gebouwd. Binnen de huidige contouren beschikt de gemeente Zoeterwoude nauwelijks over ruimte voor toevoeging van woningen. De provincie hanteert het contourenbeleid ten aanzien van de

20


kernen van de gemeente Zoeterwoude met een zeer beperkte flexibiliteit (‘als een touwtje en niet als een elastiekje’). Dat wil zeggen dat de provincie in de regel alleen wil meewerken aan wijziging van de contouren bij plannen die een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de vigerende contouren opleveren. 2.1 Volkshuisvestingsbeleid De provincie heeft haar woonbeleid vastgelegd in de Woonvisie Zuid-Holland 2005-2014 ‘Samenhang en samenspel’. Centraal in deze visie staat het uitgangspunt dat voor alle bevolkingsgroepen wordt gestreefd naar de beschikbaarheid van passende woningen. In de woonvisie wordt daarom gekeken naar de behoefte aan sociale woningbouw, maar evenzeer naar het scheppen van woonmilieus voor midden- en hogere inkomens. Daarnaast wordt vanzelfsprekend ook aandacht besteed aan de gezinshuishoudens. Onderkend wordt dat de provinciale rol niet allesbepalend is en dat de provincie zelf geen woningen bouwt, maar vooral als taak heeft om de lange termijn behoefte transparant te maken, zowel kwantitatief inzake de bouwproductie als kwalitatief inzake de verschillende woonmilieus. Aangegeven wordt dat in de komende tien jaar (tot 2015) zo’n 214.000 woningen in Zuid Holland moeten worden gebouwd, waarvan 159.000 als uitbreiding en 55.000 als vervanging van te slopen woningen. De bouwproductie zal daarbij gezien de productie in de voorgaande jaren flink omhoog moeten. Kwalitatieve accenten van de provincie zijn daarbij: -

-

-

-

het volgen van de verstedelijkingsstrategie volgens de Zuidvleugeldiscussies: eerst bouwen in de centra van steden en dorpen en de bebouwde kom nabij bestaande of nieuw te ontwikkelen stations en haltes van openbaar vervoer; 50% van de nieuwe behoefte zou via verdichting of inbreiding moeten worden gerealiseerd en de overige behoefte op nieuwe uitleggebieden; het streven naar het handhaven van het bestaande percentage van 30% sociale woningbouw over de gehele woningproductie om zo de bestaande omvang van de sociale voorraad te waarborgen zolang de sociale woningmarkt op slot zit; versterking van het doorstromingsbeleid past daarbij; belangrijkste prioriteit ligt de komende jaren op het bouwen voor senioren en starters; stedelijke woonmilieus dienen meer te worden gedifferentieerd: bij sloop van sociale woningen kan in de buurt meer worden gebouwd voor midden- en hogere inkomensgroepen; gemeenten spreken via regionale afspraken af hoe zij de sociale woningbouw die hierdoor niet in de stad terugkomt zoveel mogelijk opvangen in de randgemeenten (het zogenaamde ‘gespiegeld bouwen’); het jaarlijks toevoegen van 1500 woningen in het dure landelijke segment om het aantoonbaar tekort aan extreem stedelijke en landelijke luxe woonmilieus op te vullen; dit in relatie tot het streven naar het uitbouwen van de kenniseconomie en het kunnen huisvesten van mensen in leidinggevende posities.

De provincie wil deze kwalitatieve accenten realiseren door: -

-

het schetsen van het provinciale kader van het functioneren van de Zuid-Hollandse woningmarkt in relatie tot het ruimtegebruik zoals aangeduid in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, hetgeen tevens het kader biedt voor de woningbouwopgave per regio; het opstellen van een regionale visie door de regio’s en de uitwerking daarvan in regionale bouwscenario’s.

21


3

Regio Leiden en omstreken

3.1 Ruimtelijk beleid Door de regio Holland-Rijnland is een regionale structuurvisie ontwikkeld. 3.2 Volkshuisvestingsbeleid Leidse Regio Op dit moment vigeert nog de Beleidsvisie Wonen Leidse regio, vastgesteld op 21 januari 2002. Deze beleidsvisie heeft een looptijd tot 2010 en is geschreven om: -

het regionale aanbod aan woonmilieus af te stemmen om optimaal in de woonbehoefte te kunnen voorzien, een bijdrage te leveren aan de op te stellen structuurvisie voor de regio, een rol te spelen in de opzet en uitwerking van het Rijksbeleid via de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening.

In de beleidvisie worden enkele algemene tendensen (trends en ontwikkelingen) nader onderzocht naar betekenis voor de Leidse regio. De daaruit voortvloeiende beleidskeuzes in relatie tot het grondbeleid zijn met name: -

-

-

het differentiëren van woonmilieus door: - het terugdringen van ‘scheef wonen’ door het aanbieden van zowel dure koopwoningen als sociale woningbouw, - het bouwen van 30% sociale sector op beschikbare bouwlocaties, - het ontwikkelen van een deel van de koopwoningen op nieuwbouwlocaties via een vorm van particulier opdrachtgeverschap, - het verbreden van duurzaamheid van de (bestaande) woningvoorraad, het inspelen op de vergrijzing door de bouw van specifieke woningen voor senioren op nieuwbouwlocaties, de verkoop van huurwoningen, het onderling meer delen van kennis door: - het organiseren van bijeenkomsten over onderwerpen als publiek-private samenwerking en grondbeleid, - het gezamenlijk uitvoeren van de woonruimteverdeling in de regio’s ‘Duin- en Bollenstreek’ en ‘Leidse regio’, - eigendomsvormen als maatschappelijk gebonden eigendom blijvend met voorrang bestemmen voor woningzoekenden die voor het eerst een woning kopen, - het mogelijk maken van de transformatieopgave en de nieuwbouw van sociale sectorwoningen door verevening op locatieniveau of door verevening met andere nieuwe bouwlocaties, - het extra ondersteunen van de transformatieopgave door geen subsidies meer te verlenen aan woningen in de koopsector op nieuwbouwlocaties (behoudens eigendomsvormen als maatschappelijk gebonden eigendom), het opstellen van een regionaal bouwscenario waarin de nieuwbouwopgave en de herstructurering zijn opgenomen.

Deze ambities worden in de beleidsvisie verder geconcretiseerd voor de nieuwbouwopgave en de herstructurering:

22


-

De woningmarktanalyse constateert nog een kwantitatieve woningbehoefte van 12.000 woningen. Naast het reeds bekende Vinex-bouwscenario van 6.800 woningen resteert een bouwopgave van 5.200 woningen. In de beleidsvisie wordt een differentiatie op nieuwbouwlocaties berekend, zodat de geconstateerde kwantitatieve tekorten zullen verdwijnen.

-

In totaal voor de gehele regio en per gemeente afzonderlijk zijn de ambities voor de herstructurering aangegeven. Voor de gemeentes afzonderlijk is dit met een bandbreedte gebeurd en voor Zoeterwoude houdt dit ambitieniveau in: -

verkoop sloop/nieuwbouw opplussen

0 - 10 woningen, 30 - 200 woningen, 50 - 70 woningen.

Op basis van de in de beleidsvisie aangegeven bandbreedte en ambities wil de Leidse regio komen tot een bouwscenario waarin de herstructureringsopgave is opgenomen. Per gemeente dient dit bouwscenario op basis van gebiedsgerichte uitwerking tot stand te komen. Stand van zaken november 2005 In ontwikkeling is een regionale woonvisie voor de Leidse regio en de Duin- en Bollenstreek (tezamen ‘Holland-Rijnland’), als opvolger van de ‘Beleidsvisie Wonen Leidse regio’. Deze nieuwe regionale woonvisie is een uitwerking van de provinciale ‘Woonvisie Zuid-Holland 2005-2014’ (zie 2.2.1).

4

Gemeentelijk beleid

4.1 Structuurplan De gemeente heeft zelf geen structuurplan. Verwezen kan hier worden naar de hiervoor aangehaalde regiovisie voor de regio Holland-Rijnland. 4.2 Prestatieafspraken 2002-2006 De gemeente heeft op 18 december 2003 afspraken gemaakt met de woningbouwvereniging ‘Willibrord’ in het document Prestatieafspraken tussen de gemeente Zoeterwoude en woningbouwvereniging ‘Willibrord’. Overweging daarvoor is geweest dat prestatieafspraken wenselijk zijn om een concrete relatie tot stand te brengen tussen het gemeentelijke (en regionale) volkshuisvestingsbeleid en de praktijk van de volkshuisvesting bij de woningbouwvereniging. Daarbij is in aanmerking genomen dat de woningbouwvereniging Willibrord werkzaam is in de gemeente Zoeterwoude als toegelaten instelling en tevens uitgesproken dat de woningbouwvereniging en de gemeente elkaars specifieke taken en verantwoordelijkheden op het terrein van de volkshuisvesting respecteren. In het document worden per onderscheiden onderwerp diagnose, doelstelling en afspraken aangegeven. Relevant voor het grondbeleid zijn vooral de volgende onderwerpen/afspraken: -

het handhaven van de omvang van de kernvoorraad (de woningen met een kale huur onder de huursubsidiegrens) op minimaal 70% van de totale woningvoorraad te houden; het behouden van ten minste 85% van de gestapelde twee- en driekamerwoningen in de sociale huurklasse in de kernvoorraad te behouden;

23


-

-

-

-

-

-

-

-

het gezamenlijk realiseren van met name woningen voor ouderen en jongeren: door zowel nieuwbouw als door splitsing of door sloop/nieuwbouw; het door de gemeente beschikbaar maken (conform het collegeprogramma) van bouwlocaties voor de bouw van gemiddeld tien tot vijftien woningen per jaar in de sociale sector tot 2007; het inspelen op de vraag naar huisvesting voor gehandicapten, waarbij de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwbouw van doorslaggevend belang is; het verbeteren van de slaagkans voor: - ouderen (55+), voor zowel één- als tweepersoonshuishoudens; - jongeren tot 27 jaar, met name éénpersoonshuishoudens. de woningbouwvereniging is voor de gemeente in beginsel de eerst aangewezen partner voor het realiseren van nieuwbouw in de sociale en commerciële huursector; voor grote woningbouwprojecten wordt woningbouwvereniging Willibrord in beginsel uitgenodigd voor deelname aan de ontwikkeling en bouw van woningen; bij de ontwikkeling van woningbouw op een nieuwe locatie zal conform het coalitieprogramma worden ingezet op minimaal 35% sociale sector (conform actiepunt 5 van de Beleidsvisie Wonen Leidse regio: de Leidse regio wil op beschikbare bouwlocaties minimaal 30% in de sociale sector bouwen); bij kleine of privé bouwprojecten kan van deze afspraak noodgedwongen moeten worden afgeweken; bij nieuwbouw zal een essentieel deel bestemd zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens; per project wordt een aantal woningen voor jongeren aangemerkt; in principe stelt de gemeente de woningbouwvereniging in de gelegenheid om woningen in de koopsector te bouwen om gelden te genereren voor de ontwikkeling en bouw van sociale huurwoningen; de woningbouwvereniging zal, beperkt, woningen uit de bestaande voorraad verkopen; de opbrengsten daarvan komen ten goede aan de taak van de woningbouwvereniging; de woningbouwvereniging overlegt met de gemeente in een vroegtijdig stadium over herstructureringsplannen; aan deze plannen ligt een onderbouwde visie ten grondslag; de (her)inrichting van de woonomgeving wordt per project in onderling overleg bezien; de gemeente is verantwoordelijk voor de sociale veiligheid met betrekking tot het openbare gebied; de woningbouwvereniging is verantwoordelijk voor de sociale veiligheid met betrekking tot haar eigen terrein, inclusief die delen die een openbaar karakter hebben; gestreefd wordt naar een integrale aanpak op het gebied van wonen, zorg en welzijn; de gemeente ontplooit initiatieven om, onder haar regie, met de mogelijke partners op dit gebied, woningbouwvereniging Willibrord, stichting Zorgnet Groenwoude, Gemiva en de thuiszorg, een gemeenschappelijk beleid te ontwikkelen; grond van de gemeente tot circa 500 m² met de bestemming woningbouw of woningontwikkeling, die grenst aan grond die in bezit is van Willibrord, wordt bij verkoop als eerste aangeboden aan Willibrord; als Willibrord met een derde niet tot overeenstemming kan komen over de aankoop van grond is de gemeente in beginsel bereid te bemiddelen; de grondprijzen worden bepaald volgens het beleid van de gemeente, waarbij de gemeente grondprijzen hanteert per categorie; deze categorieën zijn: kavels ten behoeve van zelfbouw, vrije sector en sociale sector; als een projectontwikkelaar grond heet en in de toekomst de gemeente een voorstel doet voor nieuwbouw van meer dan vijftien woningen, onderzoekt de gemeente of de projectontwikkelaar met Willibrord samen een nieuw project kunnen ontwikkelen; de ontwikke-

24


-

laar moet dit serieus nemen en, als er geen samenwerking van de grond komt, kunnen aantonen waarom dit niet lukt; de bestaande fondsen: - ‘Fonds Sociale Woningbouw Zoeterwoude’, in beheer bij Willibrord, - het aandeel van de gemeente Zoeterwoude in het landelijk stimuleringsfonds volkshuisvesting, - de gemeentelijke Reserve volkshuisvesting, zullen naast elkaar blijven bestaan; over inzet van de reserve en de fondsen vindt overleg plaats aan de hand van concrete projecten of situaties.

Hierbij zij nog opgemerkt dat de organisatievorm van ‘Willibrord’ per 1 januari 2006 is omgezet van een vereniging in een stichting, omdat dit meer recht doet aan de tegenwoordige positie van de organisatie en de beheer- en bouwopgave van de toekomst. 4.3 Coalitieprogramma 2006 – 2010 In het coalitieprogramma zijn nog de volgende in dit verband relevante en vrij vertaald weergeven afspraken opgenomen: 1. Het college streeft naar een gemiddeld aantal van 40 nieuwbouwwoningen per jaar; 2. Nieuwe ontwikkelingsplannen bestaan voor minimaal 35% uit sociale woningbouw; 3. Nadruk ligt op bouwen voor starters en senioren; 4. Draagvlak bij en inspraak van de bevolking voor nieuwbouw; 5. In planvorming voor de Zwethof wordt mogelijke experimentele bouw betrokken. 4.4 Bedrijfsterreinen/economie De gemeente heeft geen specifieke beleidsdocumenten voor de economische ontwikkeling. Vermeldenswaard is wel dat voor het bedrijventerrein Grote polder de instelling van parkmanagement in ontwikkeling is.

25


Bijlage 2 Belangrijkste activiteiten bij faciliterend en actief grondbeleid Activiteiten van faciliterend grondbeleid zijn onder anderen: a. Het maken een ontwerp stedenbouwkundig plan b. Het maken van een plan van aanpak of bestuursopdracht en een projectplan c. Het maken van een exploitatieplan d. Het zo nodig maken van een bekostigingsbesluit (bij een exploitatieovereenkomst) e. Het (laten) maken (en beoordelen) van een exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst f. Het maken van een financieringsplan g. Het (laten) maken en beoordelen van een definitief stedenbouwkundig plan h. Het (laten) maken van een civieltechnisch ontwerp voor bouwrijp maken (aanleg van riolering/drainage en het maken van bouwwegen, groot water en waterhuishouding, kunstwerken e.d.) i. Het nemen van een bekostigingsbesluit ingeval van een exploitatieovereenkomst. j. Het verlenen van planologische medewerking. Dat kan door gebruikmaking van een wijzigings- of vrijstellingsbevoegdheid in het bestemmingsplan of door het wijzigen door middel van een artikel 19-procedure, door een partiële of zelfs een totale herziening van het bestemmingsplan. k. Een risicoanalyse voor planschade. l. Het stellen van voorwaarden aan die medewerking. Dat kan gaan om planinhoudelijke, civieltechnische en om financiële voorwaarden of planschadeverzekering die in een exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst worden vastgelegd. m. Bij wijze van alternatief het heffen van baatbelasting ingeval geen overeenkomst is te sluiten en exploitatie door de projectontwikkelaar toch geschiedt en de gemeente daar wel kosten voor moet maken. n. Het eventueel financieren van gemeentelijke voorzieningen in het plan o. Het toezicht houden op het bouwrijp maken en in ontvangst nemen van de openbare ruimte p. Het toezicht houden op de inrichting van de openbare ruimte q. Het in ontvangst nemen van de openbare ruimte en voorzieningen r. Het zorgdragen voor projectadministratie.

Belangrijkste instrumenten van actief grondbeleid en grondexploitatie zijn onder anderen: a. Het maken een voorlopig stedenbouwkundig plan s. Het maken van een plan van aanpak of bestuursopdracht en een projectplan b. Het maken van een markt- en risicoanalyse c. Het maken van een periodiek te actualiseren grondexploitatiebegroting d. Het maken van een financieringsplan e. Het eventueel vestigen van een voorkeursrecht gemeenten. f. Het verwerven van gronden. g. Het eventueel maken van een onteigeningsplan. h. Het maken van een definitief stedenbouwkundig plan i. Het maken of veranderen van een bestemmingsplan het of verlenen van een vrijstelling j. Een risicoanalyse voor planschade. k. Het vestigen van zakelijke rechten zoals koop van grond (of erfpacht, recht van overpad, appartemenstrechten, precario, recht van overbouwing etc.)

26


l. Tijdelijk beheer van gronden en opstallen m. Het maken van een civieltechnisch ontwerp en begroting voor bouwrijp maken (aanleg van riolering/drainage en het maken van bouwwegen, groot water en waterhuishouding, kunstwerken e.d.) n. Het bouwrijp maken aanbesteden, het toezicht houden, opleveren en afrekenen o. Het uitgeven van grond door verkoop (of erfpacht of overdracht naar woningbedrijf of zelf exploiteren door interne overdracht naar beheerder etc.) p. Het hanteren van een uitgifte- en grondprijsbeleid (residuële grondwaardemethode). q. Het maken van een voorlopig en daarna definitief inrichtingsplan (woonrijp maken) en begroting daarvoor (het civiel- en cultuurtechnisch inrichten van het gebied) r. Het inrichten van het plan aanbesteden, het toezicht houden, opleveren en afrekenen s. Het zorgdragen voor projectadministratie. t. Het dragen of verzekeren van risico. u. Het intern in de gemeentelijke organisatie in beheer overdragen van de openbare ruimten en voorzieningen, inclusief het bijstellen van de meerjarenbegroting en beheer- en onderhoudsplannen Hieraan kan bij actief grondbeleid nog worden toegevoegd dat de gemeente eventueel een voorkeursrecht vestigt ingeval zij gronden wil verwerven of de instrumenten van de Onteigeningswet toepast.

27


Bijlage 3 Verschillende vormen van samenwerking en kostenverhaal 1. Samenwerking met een vormvrije overeenkomst Samenwerking met een vormvrije overeenkomst komt in vele vormen en onder verschillende namen voor. Een aantal hoofdvormen wordt hierna beschreven. Daarbij is het goed te weten dat er soms gefaseerd wordt besloten tot samenwerking. Het kan beginnen met een intentieovereenkomst met een wederzijdse inspanningsverplichting om een verder strekkende vorm van samenwerking en de realiseringsmogelijkheden van een plan te onderzoeken. Ook zo’n intentieovereenkomst is geen vrijblijvende zaak maar ook een overeenkomst waar al grote verplichtingen aan kunnen zijn verbonden. Alleen is zo’n overeenkomst vaak slechts bedoeld om partijen te binden waarmee anderen dan worden uitgesloten. Verkoop van bouwkavels aan projectontwikkelaars De meest eenvoudige en traditionele vorm is die waarbij bouwrijpe kavels voor de bouw van een aantal woningen, meestal een deel of bouwblok van een locatie vormend, door de gemeente aan een projectontwikkelaar worden verkocht. Aan die verkoop zitten dan natuurlijk wel voorwaarden verbonden die verder strekken dan de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Zo kunnen bijvoorbeeld bepaalde prijscategorieën voor woningen en ook te gebruiken toewijzingsregels zijn bedongen. Bouwclaimmodel Een veelvoorkomende vorm is het bouwclaimmodel. Die vorm komt vaak voor als een projectontwikkelaar grondposities heeft maar zelfrealisering niet mogelijk is. Dat kan om verschillende redenen zijn of slechts indien de gemeente vraagt om de vorm van bouwclaimmodel. De ontwikkelaar draagt dan zijn grond over aan de gemeente in ruil voor een aandeel in de later door de gemeente over te dragen bouwrijpe grond. Veelal wordt dan ook gebruik gemaakt van de A-B-A-constructie’: de gemeente (B) koopt de ruwe bouwgrond van de grondeigenaar (A), maakt deze bouwrijp, geeft daarna bouwrijpe kavels uit aan de oorspronkelijke grondeigenaar (A) ten behoeve van het realiseren van de bestemming en maakt in aansluiting op het realiseren van deze bestemming door de grondeigenaar de voor de openbare dienst bestemde gronden woonrijp. In de praktijk geschiedt de juridische levering van de grond overigens niet aan de eerdere grondeigenaar (A), maar aan de uiteindelijke koper van de betreffende woning (‘C’). Gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (een PPS-constructie) Soms wordt een gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) opgericht. Dit is een samenwerkingsvorm waarbij de gemeente met een of meer marktpartijen gezamenlijk in een expliciet daartoe op te richten gezamenlijke privaatrechtelijke onderneming het risico voor de grondexploitatie neemt en investeert in aankoop, bouwen woonrijp maken en verkoop van een gebied. Daarbij zijn verschillende vormen van zelffinanciering of externe financiering mogelijk en ook eventuele overdracht of verzekering van risico. Verkoop van een hele locatie onder voorwaarden(soms ook PPS-constructie genoemd) Bij deze vorm verkoopt de gemeente de locatie voor het bouwrijp maken al aan een projectontwikkelaar. Die zorgt vervolgens voor het bouwrijp maken, het bouwen en het volledig inrichten van de locatie. Vanzelfsprekend gebeurt dat na een zorgvuldig te voeren selectieproces om de passende projectontwikkelaar te vinden die zowel kwalitatief als ook

28


zakelijk het beste resultaat voor de gemeente en toekomstige gebruikers van het gebied zal leveren. En die inrichting en bebouwing dienen dan ook in een helder en goed voorbereid contract te zijn vastgelegd. Het vereist veel zorgvuldige voorbereiding maar die tijd kan daarna vaak meer dan worden goedgemaakt omdat er talloze te nemen besluiten zijn gebundeld in dat ene besluit van de samenwerkingsovereenkomst. Dan wordt er doorgaans ook veel meer op hoofdlijnen gediscussieerd. Zelfrealisering door de eigenaar van de grond/projectontwikkelaar In deze vorm realiseert een eigenaar van grond de bestemming zelf. Soms is dat een eigenaar die de grond reeds lang heeft gebruikt voor andere doeleinden en een andere bestemming. Vaak is sprake van een projectontwikkelaar die de grond voor de realisering van de nieuwe bestemming heeft gekocht of met een voorwaardelijke optie van plan is die grond te kopen . Omdat dan meestal ook openbare wegen, groen, water en andere openbare voorzieningen nodig zijn, wordt er een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarbij de projectontwikkelaar zich verbindt die openbare ruimte en voorzieningen na inrichting en realisering aan de gemeente te leveren en meestal gebeurt dat dan om niet of tegen een kleine bijdrage van de gemeente. Het omgekeerde komt ook voor. De projectontwikkelaar betaalt de gemeente juist nog een deel van de winst zodat die overwaarde door de gemeente voor verliesgevende bestemmingen kan aanwenden zoals sociale woningbouw of een sanering van een duur en milieuhinderlijk bedrijf uit de woonomgeving. Dat bijdragen aan de gemeente komt ook voor om de gemeente in staat te stellen een eerste onderhoudsbeurt aan de inrichting van de openbare ruimte uit te voeren. En soms is ook sprake van bijdragen aan de gemeente om de extra personeelskosten van de gemeente voor de medewerking aan het plan te kunnen betalen. Op die manier worden niet alle inwoners van de gemeente met de personeelskosten van dat plan belast. 2. De exploitatieovereenkomst op grond van de exploitatieverordening Exploitatiebijdrage Als de gemeente geen actief grondbeleid voert en er ook niet wordt gekozen voor een vrije samenwerkingsvorm of dat niet mogelijk is, dient de gemeente een exploitatieovereenkomst te sluiten. Daarmee wordt de eigenaar of projectontwikkelaar dan verplicht de gemeente kosten te vergoeden die de gemeente moet maken om de realisering van de nieuwe bestemming mogelijk te maken. Deze exploitatiebijdrage (contractueel kostenverhaal) dekt dan in ieder geval die rechtstreeks voor het plan te maken kosten maar vaak niet alle kosten zoals die voor het maken van een bestemmingsplan, een wijzigingsprocedure of een vrijstellingsprocedure of een aandeel van kosten voor infrastructuur buiten het plangebied en de kosten van gemeentelijk personeel en bestuur. Met de nieuwe Grondexploitatiewet wordt in die gevallen een betere vergoeding beoogd. Bovendien wordt zo’n vergoeding dan gekoppeld aan de bouwvergunning zodat de gemeente meer macht heeft om de projectontwikkelaar tot betaling te dwingen. Er staat wel iets tegenover. De gemeente moet een exploitatieplan maken, inclusief een grondexploitatie, dat publiceren en er inspraak op verlenen en dat alles ook jaarlijks herzien. Het geeft dus niet alleen veel werk tot gevolg maar het leidt er ook toe dat strategisch belangrijke informatie openbaar wordt gemaakt. De Grondexploitatiewet ligt nu bij de Tweede Kamer voor behandeling en zal – als die er mee instemt – nog de goedkeuring behoeven van de Eerste Kamer. Als dat het geval is zal er ook een nieuwe exploitatieverordening moeten worden ingevoerd.

29


Bekostigingsbesluit In geval een exploitatieovereenkomst wordt toegepast, is een zogenaamd bekostigingsbesluit nodig. Vóór de start van het project neemt de gemeenteraad dan een bekostigingsbesluit. Dit besluit wordt later geconcretiseerd met een aangevuld bekostigingsbesluit, dat zowel toepasbaar is voor het later kunnen sluiten van een exploitatieovereenkomst als voor het opleggen van een baatbelasting (zie hierna). In het bekostigingsbesluit wordt aangegeven in welke mate, in welk gebied en op welke eigenaren de lasten worden verhaald. Het nemen van een aangevuld bekostigingsbesluit geeft de gemeente de zekerheid dat de door haar gemaakte kosten voor het aanleggen van openbare voorzieningen zullen worden vergoed. 3. Baatbelasting Als het niet lukt om met de potentiële exploitant/grondeigenaar een exploitatieovereenkomst te sluiten, zal baatbelasting kunnen worden geheven (fiscaal kostenverhaal) met toepassing van artikel 222 van de Gemeentewet. Tot nu toe is baatbelasting als grondbeleidsinstrument nog niet door de gemeente toegepast. Baatbelasting heeft de functie van ‘achtervang’. Het sluiten van een samenwerkings- of een exploitatieovereenkomst heeft de voorkeur van de gemeente. Hiermee creëert de gemeente de zekerheid dat de door haar gemaakte kosten voor het aanleggen van openbare voorzieningen zullen worden vergoed. Met baatbelasting kunnen doorgaans ook niet alle kosten worden verhaald. Tenslotte is baatbelasting bij burgers, ondernemers en gemeenten niet populair. 4. Voorkeursrecht gemeenten Het vestigen van voorkeursrecht houdt in dat de gemeente gronden aanwijst die bij voorgenomen verkoop door de eigenaar eerst aan de gemeente ter verkoop dienen te worden aangeboden. Als de gemeente niet op dat aanbod ingaat, is de eigenaar in principe vrij tot verkoop aan derden. Dat betekent dat toepassing van het instrument lang niet altijd het gewenste resultaat tot gevolg heeft en zelfs prijsopdrijvend kan werken. 5. Onteigening Onteigening kan plaatsvinden als de gemeente gronden en eventuele gebouwen per sé nodig heeft en de eigenaar blijft weigeren die gronden tegen de geboden prijs af te staan. Dan kan de gemeente een onteigeningsprocedure voeren maar dan moet er aan veel formele vereisten zijn en worden voldaan. Het kost veel werk, accuratesse en tijd en de uiteindelijke onteigeningsprijs is vaak ook nog een heel hoge. In het algemeen valt inzet van onteigening sterk af te raden zolang niet echt alles uit de kast is gehaald om langs minnelijke weg tot overdracht te komen.

30


Bijlage 4 Voorbeelden van grote projecten in Zoeterwoude In Zoeterwoude zijn enkele zogenaamde ‘grote projecten’ in voorbereiding/uitvoering. Dit zijn projecten, waarvoor de gemeenteraad heeft vastgesteld dat zij bijzondere aandacht verdienen. Voor de algemene beeldvorming worden hieronder in het kort de relevante aspecten in het kader van het grondbeleid aangegeven: 1 Meerburgerpolder Dit project is een onderdeel van het ‘W4-project’, dat met name een verbreding en verdiepte aanleg van de A4 betreft. In het W4-project zijn als partijen de gemeenten Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude, de provincie Zuid-Holland, het Ministerie van VROM en RWS via een samenwerkingsovereenkomst betrokken. De verbreding en verdiepte aanleg van de A4 dient omstreeks 2012 te worden opgeleverd. Uitvloeisel van de overeenkomst voor de gemeente Zoeterwoude is dat een financiële bijdrage wordt geleverd, die moet worden opgebracht uit de ontwikkeling van de Meerburgerpolder. Deze ontwikkeling betreft de realisering van ongeveer 70.000 m² bedrijfs-/kantoorruimte en 370 woningen, evenals de verplaatsing van de bestaande balvelden van voetbalvereniging Meerburg binnen het plangebied. De gemeente heeft hiervoor op 19 februari 2002 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met OPP BV (Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV), een 100%-dochteronderneming van de NV Bank Nederlandse Gemeenten. Doel van het ontwikkelen van de Meerburgerpolder is om uit de opbrengst een financiële bijdrage in te zetten voor de realisering van het W4-project. Zowel de gemeente als OPP nemen door middel van kapitaalsinbreng deel in de Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg CV. De kapitaalsinbreng is het maximale risico voor de gemeente Zoeterwoude. Beide partijen hebben hun eigendommen in het plangebied ingebracht tegen betaling van alle door de betreffende partij gemaakte kosten (koopprijs c.a., kosten vervaardiginghandeling, rente, enz.). Voor de gemeente betreft dit de in 2001 verworven ruim zeven hectare en de al aanwezige eigendommen (circa 1,5 hectare). Ook is het deel van de Meerburger Watering dat grenst aan de Meerburgerpolder gekocht van een particulier. Dit deel is nodig voor de genoemde ontwikkeling, zoals de aanleg van de busbaan tussen de bedrijventerreinen Roomburg en Grote Polder. 2 Dorpskern Zoeterwoude-Dorp Het doel van de herontwikkeling van de dorpskern is het verbeteren van de winkelsituatie in Zoeterwoude-Dorp, waarbij sprake is van een concentratie van winkels en vergroting van het winkeloppervlak, de herinrichting van de openbare ruimte, de realisering van woningbouw en de verbetering van de verkeerssituatie. De gemeente is initiatiefnemer, actief voorwaarden scheppend en kaderstellend, om zo de ontwikkelingen in goede banen te leiden. Met private partijen worden ontwikkelingsovereenkomsten gesloten: enerzijds voor de ontwikkeling van het winkelgebied (Dorpsstraat en Kerklaan c.a.) en anderzijds voor de bouw van appartementen langs de Dr. Kortmannstraat.

31


Van belang hiervoor is in eerste instantie dat de gemeente grondeigenaar is of wordt. Mede daarom is waar nodig het voorkeursrecht toegepast en zijn panden verworven. Verwerving van de panden Dorpsstraat 38/40 en Dorpsstraat 42 is van cruciaal belang voor de realisering van de grotere supermarkt en aansluitende concentratie van winkels en bouw van woningen in het centrum. Verwerving in der minne is uitgangspunt; inzet van verdergaande middelen (i.c. onteigening) is echter niet uit te sluiten. Voor het plangebied ‘Dorpskern’ is een grondexploitatie vastgesteld door de gemeenteraad, waarin het financieel beleidskader voor de ontwikkeling is weergegeven. Over de exploitatie van het betreffende gebied zijn besprekingen gevoerd met de exploitant, die hebben geleid tot een samenwerkingsovereenkomst. 3 Revitalisering Grote Polder Het doel van de inmiddels opgeleverde revitalisering van het bedrijfsterrein was om een betere uitstraling van de openbare ruimte te krijgen en te behouden. Verkeersveiligheid en bereikbaarheid per openbaar vervoer spelen een belangrijke rol. Daarbij wordt een relatie gelegd met de beheertaken (onderhoud wegen, groen, rioleringen, enz.). De gemeente was uitvoerder van de revitaliseringswerkzaamheden. Daarnaast was de gemeente actief voorwaarden scheppend voor de ontwikkeling van een drietal kantoorlocaties. Tot slot is de gemeente initiator bij het realiseren van parkmanagement, waarin gemeente en bedrijven een gezamenlijke rol spelen bij het duurzaam beheer van het bedrijfsterrein. Hiertoe heeft de gemeente een overeenkomst met de Ontwikkelmaatschappij Grote Polder (OMPG) gesloten. Dit betekent voor de gemeente een zekere bron van inkomsten ter financiering van een groot deel van de revitaliseringswerkzaamheden. In de overeenkomst was onder andere de verkoop van de grond voor de drie kantoorlocaties en de verkoop van de grond in de zogenaamde ‘multipurposestroken’ geregeld. OMPG zal de komende tijd trachten zoveel als mogelijk de multipurposestroken te verkopen aan de aangrenzende eigenaren van de stroken. Kopers verplichten zich bij aankoop deelnemer te worden van de in te stellen parkmanagemententiteit. 4 Zwethof/Swetterhage Deze ontwikkeling van deze locatie verkeert nog in een pril stadium en is gestart met een overeenkomst tussen de gemeente en projectontwikkelaar AM Wonen. Vooralsnog gaat het hierbij om de locatie Zwethof waarvoor in een PPS-constructie het resultaat van de grondexploitatie tussen de participanten wordt gedeeld. Het bouwrecht is geheel aan de projectontwikkelaar gelaten en het resultaat daarvan wordt dus niet gedeeld. Vervolgens is en wordt bezien of dit samenwerkingsverband een samenwerking kan aangaan met Gemiva SVG voor de ontwikkeling van Swetterhage zodat het al in in ontwikkeling zijnde plan van Swetterhage stedenbouwkundig, volkshuisvestelijk en woontechnisch kan worden gezwaluwstaart met de nog te ontwikkelen plannen voor de Zwethof. Naar verwachting kan dan ook gemakkelijker de beoogde omgekeerde integratie plaatsvinden waarbij verstandelijk beperkte bewoners tussen niet beperkte bewoners wonen en omgekeerd. Hoe zo’n samenwerking vorm kan worden gegeven is nog onderwerp van gesprek tussen de partijen.

32


Bijlage 5 Keuzemodel voor samenwerking en kostenverhaal

A

-

-

ja: -

wil zij zelf organisatie en uitvoering doen?

=>

traditioneel

gronduitgifte

-

wil zij organisatie en uitvoering deels doen?

=>

GEM (via CV)

gronduitgifte via samenw.ovk.

=>

verkoop

samenwerkings- of explovk

=>

GEM (via CV)

=>

bouwclaim

gronduitg./samenwerkings- of expl.ovk. gronduitg./expl.ovk.

=>

traditioneel

gronduitgifte

=>

zelfrealisering

samenwerkings- of expl.ovk./baatbel.

=>

traditioneel

gronduitgifte


nee:

de gemeente heeft een gedeeltelijk grondeigendom 1

wil de gemeente samenwerken met overige grondeigenaren? -

ja: - wil gemeente risico’s delen met grondeigenaar? of: - wil eigenaar gronden inleveren voor bouwclaim?

2

wil de gemeente niet samenwerken, maar het project zelf doen: -

wil grondeigenaar aan gemeente verkopen? -

ja:

-

nee: -

doet eigenaar beroep op zelfrealisatie? -

ja:

-

nee: -

is toepassing Wvg mogelijk? -

ja:

-

nee: -

C

kostenverhaal

wil de gemeente het financieel risico lopen voor realisering? -

B

keuze model de gemeente heeft een volledig grondeigendom

is onteigening mogelijk? -

nee:

=>

zelfrealisering

-

ja:

=>

(uiteindelijk) traditioneel

gronduitgifte

de gemeente heeft in het geheel geen grondeigendom 1

is de gemeente niet geïnteresseerd in uitvoering?

2

wil de gemeente het project zelf uitvoeren?

=>

n.v.t.


=> zie het beslissingsschema onder B 2

33


Bijlage 6 Richtprijzen voor uitgifte van bouwrijpe grond Woningbouw: Sociale grondgebonden woningen: Er bestaat geen landelijke definitie meer voor sociale woningen. Ook in de woonvisie staat niet expliciet welke grenzen gehanteerd worden bij “30% sociaal”. Als definitie voor sociale woningbouw wordt die van “goedkope woningbouw” aangehouden. Sociale huur (huurprijsgrens max. € 604,72 p/mnd peildatum 1 juli 2005): € 15.000,-per kavel (exclusief BTW) Goedkope woningen (koopprijsgrens max. € 133.275,-- v.o.n): € 18.000,-- per kavel (exclusief BTW). Over de koopprijsgrens is op dit moment nog enige discussie, omdat er in de provinciale woonvisie wordt gesproken over een bedrag van € 156.275,-- en in regionaalverband er op verzoek een koopprijsgrens van € 180.000,-- mag worden gehanteerd. Afhankelijk van wat het beleid is/wordt kan worden bepaald of er sprake is van goedkope woningen. Woningbouw in de vrije sector: Te hanteren kavelprijs, afhankelijk van vorm, ligging en oppervlakte een bedrag van € 400,-- (middeldure woningen)- €600,-- (dure woningen) exclusief BTW. (in afwijkende gevallen de marktwaarde toepassen) Bij gestapelde bouw ligt de grondquote tussen de 20% en 40% van de verkoopprijs, exclusief BTW. Deze percentages zijn bedoeld om te hanteren vanaf goedkope appartementen circa 20% tot dure penthouses circa 40%. Naarmate de verkoopprijs stijgt, stijgt ook het percentage. Er is een trend waarneembaar om de verkoopprijs, zijnde de prijs die in de markt haalbaar wordt geacht, te verminderen met de bouwkosten, zodat de grondwaarde resteert. Voor losse kavels, bedoeld voor zelfbouw, afhankelijk van de grootte, vorm en ligging tussen de € 400,-- en € 600 per m2 exclusief BTW. (in afwijkende gevallen de marktwaarde toepassen) Bedrijfsterreinen/kantoren Laagwaardig met minder dan 30% kantoorvloeroppervlakte, dienstbaar aan het overige. Hierbij is de FSI (Floor Space Index=verhouding tussen de maat van de kavel en het aantal m2 b.v.o. wat er op wordt gebouwd) overwegend kleiner dan 1, een prijs van € 140,-- exclusief BTW per m2 terrein. Bedrijfsterrein tussen 30-60% kantooroppervlakte bij FSI kleiner dan 1 een grondprijs van € 180,-- per m2 terrein exclusief BTW. Indien de FSI groter dan 1 is, deze prijs hanteren per m2 b.v.o. Voor 100% kantoren tot € 300,-- per m2 b.v.o. exclusief BTW. Winkels/horeca De grondwaarde voor detailhandel/horeca is sterk afhankelijk van de branche, de plaats, de oppervlakte en de parkeermogelijkheden. Vandaar dat de range nogal groot is. Uitgifteprijzen van € 300,-- tot € 600,-- per m2 b.v.o. exclusief BTW voor detailhandel. Voor horeca dient, gelet op het zeer specifieke karakter van deze branche, per object een aparte taxatie te worden verricht. Verkoop van overtollige groenstroken aan naastgelegen particulier Prijs op basis van een percentage van de uitgifteprijs vrije sector. 100% voor te bebouwen grond, 50% voor niet te bebouwen grond, 25% indien kabels en leidingen in de strook liggen

34


en dienen te worden gerespecteerd. Agrarische gronden Grotere oppervlakten gras- en akkerbouwland ten behoeve van de agrarische sector, geen kassen bouw en geen tuinbouw toegestaan van € 3,-- tot € 6,-- per m2. Voor kleinere oppervlakten (tot 0,5 hectare) bestaat een andere markt en wel de recreatieve voor bijvoorbeeld paardenweide. Voor deze oppervlakten mag een prijs gehanteerd worden van € 6,-- tot € 12,-- per m2. Gebruikelijk is deze grond niet vervaardigd en valt daarmee buiten de sfeer van de BTW, doch onder de vigeur van de overdrachtsbelasting. Indien deze grond bebouwbaar is, zal per geval een aparte taxatie dienen te worden verricht. Maatschappelijke, sociale , religieuze, educatieve etc. voorzieningen voorzieningen bebouwbaar Zonder commercieel oogmerk: Hieronder vallen scholen, instellingen voor sociaalcultureel werk, nutsvoorzieningen. De te hanteren uitgifteprijs stellen op € 90,-- tot € 120,-- per m2. Noodzaak en nut worden door uw college bepaald en daarmee kan natuurlijk van de grondprijs worden afgeweken Met commercieel oogmerk: Hieronder vallen huisartsenpraktijk, privé-sportscholen, peutercrèches e.d. grondprijs van € 150,-- tot € 250,-- per m2. De genoemde prijzen zijn richtprijzen, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Factoren als situering, bebouwingsmogelijkheden, omvang en vorm van een perceel zijn mede bepalend voor de prijsvaststelling en niet in een algemene richtlijn te vervatten. Prijsafwijkingen ten opzichte van de richtlijnen zullen dus regelmatig voorkomen. Deze afwijkingen zullen worden beargumenteerd. De richtprijzen voor in 2006 uit te geven bouwrijpe grond zijn als volgt: sociale huur per kavel excl btw

€ 15.000,00

goedkope koop per kavel excl btw

€18.000,00 €400,00 per m2

middeldure woningen dure woningen

€400,00-600,00 per m2

gestapelde woningen bedrijven winkel/horeca groenstroken maatschappelijke/sociale/educatief agrarische gronden kantoren

20-40% von prijs <30% kantoor =€ 140,00 per m2, 30%<x<60% kantoor/FSI <1 = €180,00, indien >1 €180,00 per m2 bvo detailhandel €300,00-600,00 per m2 bvo horeca apart taxeren

Prijs op basis van een percentage van de uitgifteprijs vrije sector. 100% voor te bebouwen grond, 50% voor niet te bebouwen grond, 25% met kabels en leidingen in de strook

€90,00-€120,00 per m2 commercieel €150,00-€250,00 per m2 €3,00-€6,00 per m2 €300,00 per m2 bvo

FSI (Floor Space Index) = de verhouding tussen de maat van de kavel en het aantal m2 bvo wat er op wordt gebouwd

35


Bijlage 7 Uitgifte van groenstroken De gemeente heeft een gemeentelijk groenstructuurplan, waarin onder andere het beeldbepalend groen is opgenomen. Dit groenstructuurplan geeft mede het beleidskader aan om te kunnen vaststellen of bepaalde groenstroken al dan niet in aanmerking komen voor verkoop aan de aangrenzende eigenaar. In dit plan is geïnventariseerd welke stroken in ruimtelijk opzicht voor verkoop in aanmerking komen. In de kernen bevinden zich openbare groenstroken die naar hun aard en ligging in aanmerking komen voor verkoop aan de eigenaren van de aangrenzende percelen. Ze zijn niet benodigd voor het uitoefenen van een gemeentelijke taak en zijn door de beperkte omvang vaak lastig te beheren en te onderhouden. Het betreft groenstroken die zowel op zichzelf als in relatie tot het te vergroten perceel van beperkte omvang zijn. Door verkoop van deze gronden kunnen onderhoudskosten worden vermeden. Daarnaast gelden als (toetsing)criteria voor beoordeling van de aanvraag met name: -

de bestemming van de grond, de beoordeling van de huidige en toekomstige functie van de grond uit stedenbouwkundig oogpunt, de relatie met overige gemeentelijke beleidsplannen, de wens tot het afstoten van grond vanwege besparing op de kosten van gemeentelijk onderhoud, de mogelijke belemmering voor verkoop vanwege aanwezigheid van kabels en leidingen, bomen, inritten, andere erfdienstbaarheden, vermindering parkeergelegenheid, enz., de mogelijkheid tot vergroting van het woongenot van het aangrenzende eigendom, de bepaling van de verkoopprijs.

36


Bijlage 8 Grondexploitatieramingen Voor ruimtelijke ontwikkelingsprojecten met financiële consequenties voor de gemeente dienen grondexploitatieramingen te worden opgesteld. Dat zijn dus alle projecten. Alleen voor heel kleine projecten waarvoor het college besluit om zonder overeenkomst met de aanvrager planologische medewerking te verlenen kan het college daar een uitzondering op maken. De gemeente draagt de te maken kosten van planvoorbereiding en planologische procedure dan zelf. Voor een deel van de kosten staat daar dan een genormeerd bedragje aan leges tegenover. Ook draagt de gemeente dan zelf een eventueel risico tenzij er dan wel een planschadeverhaalsovereenkomst wordt gesloten. In de exploitatieramingen worden alle kosten en opbrengsten van het betreffende project opgenomen. Vervolgens worden exploitatieramingen door de raad vastgesteld. Immers, het budgetrecht berust bij de raad en met die vaststelling krijgt het college dan de bevoegdheid om de geraamde uitgaven te doen. Een grondexploitatieraming geeft een momentopname weer van de te verwachten kosten en opbrengsten van het project. Gedurende de looptijd van het project kunnen de werkelijke kosten en opbrengsten daar van af gaan wijken. Daarom dienen de ramingen ten minste één maal per jaar te worden geactualiseerd. Ook de nieuwe exploitatieramingen dienen door de raad te worden vastgesteld. Die vaststelling heeft dan de functie van informatie enerzijds en instemming met de nadere ramingen anderzijds. Bij het opstellen en actualiseren van grondexploitatieramingen zal de gemeente het volgende beleid volgen: 1. Dekking van een eventueel verlies Voorstel is om altijd te besluiten tot dekking van een (verwacht) verlies. In samenhang met het voorstel tot instelling van een vereveningsfonds wordt voorgesteld een eventueel verlies te dekken door middel van een bijdrage uit dat fonds. Ingeval dat fonds tekort schiet, zal aanvullend worden besloten tot inzet van middelen uit de Algemene reserve of het fonds Volkshuisvesting. 2. Het onttrekken van een eventuele winst aan de exploitatie Gebruikelijk is dat in ieder geval te doen na volledige realisering van een project. Bij langlopende en duidelijk winstgevende projecten gebeurt het soms tussendoor. Bovendien wordt dan besloten hoe een winst wordt aangewend. In onze situatie wordt voorgesteld om eventuele winst te storten in het in te stellen vereveningsfonds of in de Algemene reserve. 3. De inbrengwaarde van grond van de gemeente Bij niet als openbare ruimte ingerichte grond wordt vaak de waarde in het economische verkeer toegepast, waarbij onderscheid kan worden gemaakt in waarde voor de huidige functie en bestemming en die voor de toekomstige functie en bestemming. Soms gebruikt men een historische boekwaarde. Voorgesteld wordt om uit te gaan van de waarde met de bestaande functie en bestemming. Als sprake is van verkoop of inbreng van gemeentelijk eigendom in een exploitatie van een projectontwikkelaar, dan kan de economische verkeerswaarde worden toegepast, rekening houdend met de te realiseren functie en bestemming. 4. De methode van grondexploitatieraming

37


Er zijn grofweg twee methoden in gebruik, de statische en de dynamische. De laatste is ontwikkeld en ingevoerd in tijden van hoge inflatie en renteniveau’s. Daar houdt die methode dan rekening mee hetgeen vooral bij langlopende grondexploitaties veel invloed kan hebben. Voor kortlopende grondexploitaties, bijvoorbeeld korter dan twee jaren, heeft de dynamische grondexploitatiemethodiek weinig effect op het resultaat, vooral als rente en inflatie relatief laag zijn. De dynamische methode wordt in ieder geval niet gebruikt bij grondexploitaties van korter dan twee jaar. Voor grondexploitaties die langer duren zal de dynamische eindwaardemethodiek worden gebruikt. 5. De parameters voor rente en inflatie Voor rente wordt het gemeentelijke percentage voor renteomslag toegepast. Voor stijging van kosten en opbrengsten wordt het actuele algemene percentage voor inflatie volgens opgave van het CBS gebruikt. 6. De kosten van gemeentelijke adviseurs Deze kosten worden ook in de exploitatieraming opgenomen omdat het kosten zijn die specifiek voor het project worden gemaakt en dus door de opbrengsten daarvan dienen te worden gedekt. 7. Onvoorzien Voor onvoorziene kosten wordt 10% van de nog te maken kosten in de exploitatieraming opgenomen. 8. Opslag voor bovenplanse voorzieningen In de exploitatieraming worden kosten voor bovenplanse voorzieningen opgenomen indien uit de aard van het project blijkt dat bovenplanse voorzieningen moeten worden uitgebreid of gebouwd.

38


Bijlage 9 Vereveningsfonds gebiedsonwikkeling De gemeente stelt een vereveningsfonds gebiedsontwikkeling in. Dat fonds kan worden gevoed met de positieve resultaten van uitgevoerde projecten of van winsten die vooruitlopend op de voltooiing van een project worden afgeroomd. Negatieve saldi kunnen met een bijdrage uit het fonds worden gedekt. In die zin werkt het enerzijds als een reserve voor risicodragende projecten en anderzijds als fonds voor bijdragen aan niet kostendekkende projecten.

39

nota Grondbeleid 2006

Recommend Documents