NOTA GRONDBELEID UDEN EN VEGHEL

NOTA GRONDBELEID UDEN EN VEGHEL

GRONDIG UDEN EN VEGHEL

16 novem ber 2005 110501/ ZF5/ 4R8/ 201286

Vastgesteld d oor d e gem eenteraad van Ud en op 21 d ecem ber 2006.


Inhoud 1

2

Inleiding _____________________________________________________________________ 4 1.1

Aanleiding _______________________________________________________________ 4

1.2

Doelstelling grondbeleid ____________________________________________________ 6

1.3

Grondpolitiek ____________________________________________________________ 6

1.4

Duurzaamheid ____________________________________________________________ 8

Verwerven ___________________________________________________________________ 9 2.1

Inleiding ________________________________________________________________ 9

2.2

Doeleinden van verwerving__________________________________________________ 9

4

5

6

7

Uitbreidingslocaties (woningen, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen) __ 10

2.2.2

Stads- en Dorpsvernieuwing __________________________________________ 10

2.2.3

Herstructurering/revitalisering/bedrijfsverplaatsing ________________________ 11

2.2.4

Verwerving in het kader van natuurontwikkeling en water __________________ 11

2.2.5

Ad hoc verwervingsactiviteiten _______________________________________ 12

2.3

Strategisch verwervingsplan ________________________________________________ 12

2.4

Verwervingsinstrumenten en procedures ______________________________________ 13

2.5 3

2.2.1

2.4.1

Privaatrechtelijke instrumenten voor verwerving __________________________ 13

2.4.2

Publiekrechtelijke instrumenten voor verwerving _________________________ 13

Delegatie en mandaat _____________________________________________________ 16

Kostenverhaal ________________________________________________________________ 17 3.1

Inleiding _______________________________________________________________ 17

3.2

Instrumentarium voor kostenverhaal __________________________________________ 17

Uitgifte _____________________________________________________________________ 22 4.1

Inleiding _______________________________________________________________ 22

4.2

Grondprijsmethodieken ____________________________________________________ 22

4.3

Grondprijsbeleid _________________________________________________________ 23

Uitgifte woningbouw __________________________________________________________ 25 5.1

Uitgifte beleid woningbouw ________________________________________________ 25

5.2

Woningbouw vrije sector __________________________________________________ 25

5.3

Sociale sector ___________________________________________________________ 26

5.4

Fondsvorming woningbouw ________________________________________________ 30

Uitgiftebeleid bedrijventerrein en industrie _________________________________________ 31 6.1

Huidig Uitgiftebeleid bedrijventerrein en Industrie_______________________________ 31

6.2

Fondsvorming bedrijventerreinen ____________________________________________ 32

Uitgiftebeleid overige functies ___________________________________________________ 33 7.1

Uitgiftebeleid voor kantoorlocaties ___________________________________________ 33

7.2

Uitgiftebeleid voor commerciële voorzieningen _________________________________ 33

7.3

Uitgiftebeleid maatschappelijke voorzieningen _________________________________ 33

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

2


7.4

Uitgiftebeleid voor groen- en reststroken _______________________________________ 33

Bijlage 1 Uitwerkingsnotities ca Colofon ________________________________________________________________________ 36

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

3


HOOFDSTUK

1.1

1

Inleiding

AANLEIDING “Grond is verbond en aan em oties. Grond is – afhankelijk van d e bestem m ing- een schaars goed w aarm ee geld te verd ienen valt. Tegelijkertijd is het gebruik van grond van groot belang voor d e realisatie van publieke d oelen. Op d e grond m arkt w ord t grond gekocht, geëxploiteerd en verkocht. Om d e grond m arkt efficiënt en rechtvaard ig te laten verlopen en om d aarbij publieke d oelen te realiseren, voert d e overheid een grond beleid . Grond beleid is geen d oel op zich. H et is ‘d ienstbaar’ aan ruim telijk beleid en sectoraal beleid voor w onen, w erken en recreëren. Met d eze alinea start d e (Rijks) N ota Grond beleid . Ons inziens geeft d it kort w eer w aar grond beleid om d raait. In d eze nota m aakt het kabinet keuzes op hoofdlijnen en vorm t een kad er voor grond beleid voor het kom end e d ecennium . De uitw erking vind t plaats in separate (w etgevings)trajecten. H et bovenstaand e betekent d at d e kom end e jaren het grond beleid op d iverse fronten aan verand eringen ond erhevig zal zijn. De gem eente (als overheid ) heeft op grond van d e Wet Ruim telijke Ord ening een taak en m ogelijkhed en voor het voeren van een ruim telijk beleid. H et voeren van een actieve grond politiek bied t d aarbij voor d e gem eente (als private partij) goed e m ogelijkhed en om op een efficiënte m anier publieke d oelen te realiseren. In het verled en w as het d aarom m in of m eer vanzelfsprekend d at d e gem eenten land bouw grond kochten en d aar bouw rijpe grond van m aakten. Grond beleid is d us onlosm akelijk verbond en en d ienstbaar aan ruim telijk beleid en vorm t een belangrijke basis voor het gem eentelijk ruim telijk beleid , m aar ook voor and ere beleid sveld en zoals volkshuisvesting, w erkgelegenheid en natuur en m ilieu. De Provincie N oord -Brabant heeft in haar streekplan en uitw erkingsplan het gebied Ud en – Veghel aangew ezen als sted elijke regio. Met d e aanw ijzing als sted elijke regio zijn een aantal ruim telijke am bities opgesteld . Deze ruim telijke am bities liggen zow el in herstructureringslocaties als uitbreid ingsgebied en. Veghel  strategische herstructureringslocaties als CCLB-terrein en het gebied Sluisstraat en Rem brand tboulevard .  uitbreid ingslocaties als d e uitbreid ingsw ijk ’t Ven, in d e noord oosthoek van Veghel. N a ’t Ven w ord t aangew ezen als grote nieuw e versted elijkingsrichting Veghel-Zuid oost/ d e Stad .

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

4


De Stad Veghel Uden  herstructureringsgebied zoals Centrum – Oost  uitbreid ingslocaties zoals d e Ud en – Zuid en Ud en - N oord 

Velm olen Ud en

Om goed vorm te geven aan d e ruim telijke am bities is het nood zakelijk om een transparant, eend uid ig grond beleid te voeren in d e sted elijke regio Ud en -Veghel. De gem eenterad en van Veghel en Ud en hebben respectievelijk op 28 april en op 27 m ei 2004 ingestem d m et het Sociaal- Econom isch Actieplan Ud en – Veghel. Actiepunt 1.3.6. betreft d e opstelling van d e nota Grond beleid . In het kad er hiervan hebben beid e gem eenten besloten tot het gezam enlijk opstellen van een N ota Grond beleid , w aarin d e ond erw erpen aankoop, exploitatie, uitgifte van gron den d an w el d e m ed ew erking aan initiatieven van d erd en ond er gelijkw aard ige cond ities zijn opgenom en. Deze gezam enlijke aanpak leid t tot een herkenbaar en eend uid ig beleid voor d e burgers en bed rijven in Ud en en Veghel én een d uid elijke en krachtige positionering ten opzichte van m arktpartijen en corporaties. Daarbij is sprake van een groeim od el. Waar m ogelijk is in deze nota gekozen voor een gezam enlijke koers, en w aar nod ig zijn d e verschillen tussen beid e gem eenten (vooralsnog) gerespecteerd en benoem d . Ter aanvulling op d eze N ota kan jaarlijks in beid e gem eenten een uitw erkingsnota w orden vastgesteld , w aarin d e grond prijzen van het betreffend e jaar w ord en vastgelegd en and ere uitw erkingen van d eze nota (bijvoorbeeld toepassing van d uurzaam heid , gezam en lijke uitgifteprotocollen, gezam enlijke exploitatieverord ening, etc.).

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

5


1.2

DOELSTELLING GRONDBELEID Vanuit ruim telijk oogpunt is aangegeven d at er m ogelijkheden liggen voor d e ontw ikkeling van ond er and ere nieuw e bed rijventerreinen en w oningbouw locaties. Tene ind e voor d e gem eenten d e grond positie te behoud en d an w el te versterken is het nood zakelijk een gezam enlijk grond beleid op te stellen. Aan het grond beleid in Ud en en Veghel liggen vier belangrijke d oelstellingen ten grond slag: 1.

H et bevord eren van m aatschappelijk gew enst grond gebruik op het terrein van volkshuisvesting, d uurzaam heid , (m aatschappelijke) voorzieningen, econom ische functies, sted elijke verkeers- en groenfuncties en m ilieu, d at verd er gaat d an het via het bestem m ingsplan m ogelijk m aken van n ieuw e functies.

2.

H et tijd ig kunnen realiseren van nieuw e bouw locaties. Om ontw ikkelingen op gang te brengen en te houd en dient het initiatief in d e praktijk (m ed e) bij d e gem eenten te liggen. De afstem m ing van d e regionale opgave voor d e realisatie van bed rijventerreinen voor d e regio Ud en -Veghel, m aar ook d e aanpak van and ere lange term ijn locatieontw ikkelingen, herstructurering en natuurcom pensatie, kom t bijvoorbeeld niet van d e grond zond er gem eentelijke initiatieven en gem eentelijke aankoop van terr einen en panden.

3.

H et bevord eren van een rechtvaard ige verd eling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid en het spreiden en d aarm ee beperken van financiële risico’s.

4.

Genereren van financiële m idd elen ten behoeve van overige gem eentelijke d oeleind en. H ierbij kan ged acht w ord en aan d e bijdrage in een kunst - en cultuurfond s, volkshuisvestingsfond s, land schapsontw ikkelingsfond s, etc.

Deze nota is geen eind d ocum ent, m aar een groeid ocum ent w aarin d e ontw ikkelingen en ervaringen in d e sted elijke regio Ud en -Veghel in d e loop van d e tijd m oeten w orden opgenom en c.q. gew ijzigd in deze nota.

1.3

GRONDPOLITIEK Bij grond beleid kan ond erscheid w ord en gem aakt tussen actief en passief grond beleid . In het geval van actief grond beleid verw erft d e gem eente zelf de nod ige grond en, beheert ze tijd elijk, m aakt ze bouw rijp en geeft ze vervolgens uit. De gem eente kan d an zelf bepalen w elke bestem m ingen w anneer gerealiseerd m oeten w ord en en heeft d us de regie volled ig in hand en. Voord elen voor het voeren van een actief grond beleid zijn:  d oor m id d el van verw erving en uitgifte kan m axim aal gestuurd w ord en op d e uitvoering van het bestem m ingsplan;  d e gem eente bepaalt het tem p o van realisatie van het bestem m ingsplan;  d e gem eente behoud t het initiatief en kan sturend optred en ten aanzien van het gew enste gebruik, d e bebouw ing van d e grond en d e kw aliteit van d e om geving;  in principe kunnen alle prod uctiekosten w ord en verhaald ;  ind ien gew enst kan d e gem eente een d ifferentiatie aanbrengen in d e uitgifte p rijzen, rekening houd end e m et draagkracht en m aatschappelijke gew enstheid;  het is m ogelijk om hogere grond prijzen te realiseren d an d e kostprijzen, hetgeen leid t tot positieve exploitatieresultaten.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

6


Er zijn echter ook nad elen verbond en aan actief grond beleid:  De risico’s zijn voor rekening van d e gem eente, vooral renteverliezen als gevolg van m arktontw ikkeling, d ure verw ervingen enzovoorts.  Wijzigingen in m aatschappelijke en econom ische om stand ighed en, d e conjunctuur en regelgeving beïnvloed en d e uitgiftem ogelijkhed en. Om d e financiële voor- en nad elen goed in beeld te houd en m oet d e exploitatieopzet van het betrokken plan regelm atig w ord en herzien en zonod ig aangepast aan d e zich w ijzigend e om stand ighed en. De tegenhanger van actief grond beleid is passief grond beleid . Bij passief of faciliterend grond beleid beperkt d e gem eente zich tot het faciliteren van d e activiteiten in d e private sector. De gem eente kan bij passief grond beleid ond er and ere op basis van d e Exploitatieverord ening ex artikel 42 WRO d e kosten van d e openbare voorzieningen op d e private partij verhalen. De gem eente voert m eestal w el toezicht uit op het bouw - en w oonrijp m aken en geeft d e nod ige vergunningen af, zoals m ilieu -, sloop - en bouw vergunningen. De uitd aging voor d e gem eente bij passief grond beleid is om d e d oor haar te m aken kosten zoveel als m ogelijk te verhalen m et als bijzond er voord eel d at zij geen financiële risico’s in het uitgifteproces loopt. De nad elen zijn d at d e gem eente niet of veel m ind er kan sturen op het program m a, d e te leveren kw aliteiten en de fasering. Ook is het m oeilijk om alle d oor d e gem eente te m aken kosten te verhalen en van ‘w inst op d e grond exploitatie’ is natuurlijk geen sprake. Uiteraard d oen zich in d e praktijk d iverse m engvorm en voor. Er ontstaan d us n ieuw e vorm en van sam enw erking tussen gem eente en ontw ikkelaars/ particulieren gericht op d e uitvoering van het bestem m ingsplan en het in exploitatie brengen van d e grond en. De m eest voorkom end e is Publiek Private Sam enw erking (PPS). PPS w ord t gezien als een instrum ent w aarbij d e overheid een inspanningsverplichting heeft w aar d an vervolgens investeringen van m arktpartijen tegenover staan. Op voorhand is niet vast te stellen w elke vorm van grond politiek in een gegeven situatie toegepast m oet w ord en. Per locatie w ord t, in het licht van d e vier d oelen zoals beschreven in d e vorige paragraaf, afgew ogen of het nood zakelijk of w enselijk is d e betreffend e grond en te verw erven. Dit vraagt in alle stad ia van het ontw ikkelingsproces om een continue afstem m ing tussen ruim telijk beleid (het op d e kaart zetten van am bities) en grond beleid (het bepalen van d e cond ities w aarond er de am bities feitelijk w aar w ord en gem aakt. Huidige situatie Voor zow el d e gem eente Ud en als Veghel geld t d at beid e gem eenten reed s actieve grond p olitiek voeren voor uitbreid ingslocaties en bed rijventerreinen. Voor inbreid ingslocaties geld t d at m eestal sprake is van een m engvorm van actieve en passieve grond politiek. Voorbeelden w aar d e m engvorm is toegepast zijn in Ud en Centrum -Oost en locatie St. Annastraat en in Veghel Sluisstraat en Rem brand tboulevard . Gezamenlijk beleid Zow el d e gem eente Ud en als d e gem eente Veghel geeft d e voorkeur aan een actieve grond politiek, zeker bij d e aanleg van nieuw e bed rijventerreinen en uitbreid ingslocaties.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

7


In toenem end e m ate w ord t d e gem eente geconfronteerd m et het gegeven d at grond en in eigend om zijn van projectontw ikkelaars. In d ergelijke situaties zal w ord en getracht tot afspraken en sam enw erking te kom en. H iertoe heeft d e gem eente een aantal instrum enten ter beschikking, w aarbij ged acht kan w ord en aan publiek -private sam enw erkingsvorm en (voor nad ere inform atie w ord t verw ezen naar hoofd stuk 3). Ind ien afzetrisico’s, exploitatierisico’s en verw ervingsrisico’s te groot blijken, zal in beginsel faciliterend e grond p olitiek op basis van PPS w ord en ingezet. Met d e toekom stige grond exploitatiew et kan ook bij faciliterend grond beleid m eer sturing w ord en gegeven aan d e ruim telijke ontw ikkelingen binnen d e sted elijke regio Ud en – Veghel. (zie voor nad ere inform atie §3.2)

1.4

DUURZAAMHEID Ter bevord ering van gew enst grondgebruik is ‘actief grond beleid ” een gelegenheid bij uitstek om gem eentelijke d uurzaam heid sd oelstellingen een plaats te geven bij d e uitgifte van grond . H ierm ee kan richting w ord en gegeven aan d e w ijze w aarop d u urzaam heid bij nieuw e ontw ikkelingen een plaats krijgt ten behoeve van alle beleid sveld en binnen d e organisatie. De relatie tussen econom ische, ecologische en sociale belangen m aakt het nood zakelijk d at bij d e totstand kom ing van grond beleid aand acht is voo r ond er and ere d e kw aliteit van d e leefom geving, vestigingsbeleid , ruim te voor energie, w ater en groen, m ateriaalgebruik, bod em kw aliteit, m ilieucontouren (b.v. geluid , externe veiligheid en lucht) en intensief of m ultifunctioneel ruim tegebruik. Duurzaam heid heeft op ond erd elen al een beleid sm atige invulling gekregen bij zow el Ud en als Veghel. Voor enkele ond erw erpen vind t m om enteel beleid svorm ing plaats. Bestaand en nieuw beleid d at d aarop betrekking heeft d ient te w orden geïnventariseerd en verd er ontw ikkeld . In een jaarlijks op te stellen uitw erkingsnota kan het them a d uurzaam heid en d e relatie m et grond beleid concreet uitgew erkt w ord en. Onder and ere kan hierbij ged acht w ord en aan een procesbeschrijving hoe om te gaan m et alle m ilieu - en d uurzaam heid aspecten op het m om ent d at grond verkocht gaat w ord en d an w el een publiek private sam enw erking w ord t aangegaan.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

8


HOOFDSTUK

2.1

2

Verwerven

INLEIDING Om plannen te kunnen uitvoeren, is m ed ew erking van eigenaar, gebruiker of exploitant van d e betreffend e grond en gew enst. Som s is het nood zakelijk het beschikkingsrecht over d e grond of over het onroerend goed te verkrijgen. De planuitvoerend e overheid of m arktpartij probeert in beginsel via m innelijk overleg m et d e grond eigenaar afspraken te m aken over de aankoop van het d esbetreffend e onroerend goed . Als d it niet lukt, kan d e realisatie van het plan in gevaar kom en. Om d it probleem op te lossen, heeft de overheid tot op zekere hoogte m ogelijkhed en om tot d w ang over te gaan. Verw erving van onroerend goed d oor gem eenten vind t d oor gaans plaats in een m ix van aankopen, ond erhand elen en som s onteigenen. Som s gebeurt d it in sam enw erkingsverband en w aarbij projectontw ikkelaars of bouw ond ernem ingen contractp artners zijn bij d e planrealisatie. Een zorgvuld ig en d oelm atig verw ervingsbeleid is d aarbij van essentieel belang. In het uitw erkingsplan Ud en – Veghel en om streken van d e provincie N oord -Brabant en d e Structuurvisie Plus Ud en/ Veghel zijn d e ruim telijke keuzes en ontw ikkelingsm ogelijkhed en beschreven; d eze vorm en d e kad ers voor d e on tw ikkeling van d e sted elijke regio ged urende d e period e 2002-2020. Id ealiter zou er sprake m oeten zijn van een tw eezijd ige afstem m ing tussen planvorm ing en verw erving. H et verw ervingsbeleid d ient nog m eer d an thans het geval is, een anticiperend karakter te krijgen. Ook vooruitlopend op ruim telijke plannen kan het strategisch en d oelm atig zijn om grond en vastgoed aan te kopen. Doel d aarbij is d e regierol te voeren ten gunste van voor d e gem eente gew enste doelen. H et is d uid elijk d at voor een anticiperend verw ervingsbeleid (m eer) m idd elen beschikbaar m oeten zijn d an voor een trad itionele verw erving aangezien een vroegtijd ige verw erving tot hogere exploitatie - en rentekosten leid t. Een d ergelijke strategie kan er toe leid en d at aankopen plaatsvind en in gebie d en w aarvan nog niet zeker is d at d e ontw ikkelingen kunnen en zullen plaatsvind en. Deze aankopen kunnen ook d ienen als ruilobject.

2.2

DOELEINDEN VAN VERWERVING Verw erving kan m et verschillend e d oeleind en plaatsvind en. Som s is er een puur bed rijfseconom isch m otief om tot verw erving over te gaan. H et kan d an bijvoorbeeld gaan om een m arktpartij d ie w il beleggen in onroerend goed en daarom tot aankoop van onroerend goed overgaat, of om een partij d ie w il speculeren m et vastgoed . Ook bestaan er politieke m otieven voor verw erving; bijvoorbeeld revitalisering c.q. socialisatie van d e w oningvoorraad .

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

9


In d it kad er gaat het m et nam e om verw erving ten behoeve van ruim telijk beleid. De d oelstellingen op het terrein van d e inrichting en het gebruik van d e ruim te kunnen echter sterk verschillen. Som s betreft het d e realisatie van een heel nieuw gebied , som s d e revitalisering van een bestaand gebied . Met het verschil in beleid sd oelstellingen is er ook een verschil in d e w ijze van aanpak d ie voor d e verw erving w ord t gekozen . Betreft het een gebied w aar een grote w aard esprong is te verw achten als d e nieuw e inrichting en het nieuw e gebruik is gerealiseerd , d an zullen ook m arktpartijen m ogelijk zeer geïnteresseerd zijn in verw erving. In een herstructureringsgebied zal verw erving vaak onrend abel zijn; zond er bijd ragen van d e overheid zullen m arktpartijen niet snel tot verw erving overgaan. De aard van d e verw ervingsopgave bepaalt voor een belangrijk d eel de gekozen w erkw ijze. Daarom w ord t allereerst kort ingegaan op verschillend e beleid sd oeleind en, w aarbij verw erving een rol kan spelen. Achtereenvolgens w ord t aand acht besteed aan verw erving voor uitbreid ing van het sted elijk gebied , voor vernieuw ing van het sted elijk gebied (inclusief herstructurering), verw erving ten behoeve van natuurontw ikkeling en voor ad hoc verw erving binnen het gem eentelijk grondgebied .

2.2.1

UITBREIDINGSLOCATIES (WONINGEN, BEDRIJVEN EN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN) H et betreft hier m eestal plannen aansluitend aan bestaand sted elijk gebied . Verw erving kan nod ig of d oelm atig zijn om planrealisatie, fasering en tijd ig gereed kom en te garand eren. Wanneer d e grond bijvoorbeeld in hand en is van d e huid ige agrarische gebruikers, ligt het niet voor d e hand d at d eze zelf tot realisatie over zullen gaan. Om d at het nood zakelijk is grote gebied en ineens in exploitatie te kunnen nem en, is het cruciaal d at bij voorkeur d e gem eente d e betreffend e grond in hand en krijgt. Som s zal onteigening d aarbij onverm ijdelijk zijn. Bovend ien kan bij verw erving van uitbreid ingslocaties d e aanw ezigheid van bepaald e agrarische prod uctiequota extra com plicerend w erken. Vaak is er sprake van een aanzienlijke w aard estijging van d e grond als gevolg van d e bestem m ingsw ijziging / functieverand ering; van agrarisch gebruik naar w oon - of bed rijfsd oeleind en. Deze w aard estijging is d e laatste jaren aanzienlijk toegenom en, m et nam e d oor d e volgend e tw ee oorzaken:  Een steed s groter aand eel van d e bouw prod uctie w ord t niet m eer in de sociale sector m aar in d e m arktsector gerealiseerd , w aar d e grond prijzen aanm erkelijk hoger liggen;  Door een stringent ruim telijk beleid is het aanbod van locaties beperkt;  De w oningprijzen zijn gestegen d oor een com binatie van factoren, zoals bijvoorbeeld d e lage rentestand .

2.2.2

STADS- EN DORPSVERNIEUWING Ud en en Veghel zijn in het kad er van d e Sted elijke Regio Ud en -Veghel erkend als program m agem eenten in het kad er van ISV-2. Zij hebben d aarvoor gezam enlijk een Meerjaren Ontw ikkelings Program m a (MOP) opgesteld d at begin 2005 aan d e provincie is aangebod en. Inm id d els heeft d e provincie op basis van het MOP een subsid iebeschikking afgegeven voor d e ISV-2 period e van 2005 tot en m et 2009.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

10


In vernieuw ingsgebied en speelt een heel and ere problem atiek d an bij uitbreid ingslocaties. Verw erving kan hier een rol spelen ind ien eigenaren zelf niet in staat of bereid zijn tot d e gew enste vernieuw ing over te gaan. Dit om d at d e vernieuw ing zo ingrijpend is d at d eze het belang en d e m ogelijkhed en van d e ind ivid uele eigenaar overstijgt. H et eerste geval kan zich voord oen ind ien een eigenaar onvold oend e m idd elen bezit, m aar ook ind ien een project verliesgevend is. In d e praktijk kan d e gem eente (en/ of provincie) het nad elig sald o w egsubsid iëren; som s kan de gem eente ook zelf verw erven. Binnen d orpsvernieuw ing zijn verschillend e situaties van verw erving m ogelijk:  Verw erving in verband m et com plexgew ijze aanpak.  Verw erving in verband m et pand sgew ijze aanpak. Verw erving in het kad er van d orpsvernieuw ing kan relatief d uur zijn. N iet alleen om d at d e grond in het sted elijk gebied m eer w aard is d an agrarische grond , m aar ook om d at w oningen en bed rijfsgebouw en gekocht of verplaatst m oeten w ord en. De kosten hiervan zijn veelal hoger d an in het agrarisch buitengebied , als gevolg van d e hoge bebouw ingsd ichtheid . Vaak zijn binnensted elijke locaties d aarnaast ook nog verontreinigd ; d e saneringskosten kunnen lang niet altijd ged ekt w ord en uit financiële bijd ragen van d e overheid. In tegenstelling tot grond exploitatie in het buitengebied is grond exploitatie in het kad er van d e d orpsvernieuw ing zelden w instgevend .

2.2.3

HERSTRUCTURERING/REVITALISERING/BEDRIJFSVERPLAATSING H et belangrijkste d oel van herstructureringsoperaties is d e verbetering van het w oonm ilieu in sociaal-econom isch, sted enbouw kund ig en volkshuisvestelijk opzicht. In herstructureringsgebied en is in het alg em een d e nood zaak tot verw erving beperkt. De grond en het vastgoed is in d eze gebied en vaak voornam elijk in eigendom van enkele partijen, nam elijk d e gem eente en/ of w oningbouw corporaties. In ond erling overleg w ord t d an tot planuitvoering overgegaan. Een klein d eel van d e herstructureringsgebied en is vaak in hand en van d erd en. Som s betreft d it m arktpartijen d ie bijvoorbeeld huurw oningen of w inkelruim ten in eigend om hebben, som s betreft het ind ivid uele eigenaren. H et particuliere eigend om en de aanw ezigheid van bed rijven bem oeilijken een herstructurering, in belangrijke mate d oor d e hoge verw ervingskosten. Bij revitalisering is aand acht nod ig voor de uitstraling van een gebied en zullen m eerkosten d oor d e gem eente m oeten w ord en gem aakt om het openbaar gebied een hogere kw aliteit te geven. Leegstand en, in het verlengde d aarvan verloed ering, d ient voorkom en te w ord en. Verw erving kan plaatsvind en d oor d e gem eente of d oor d erd en.

2.2.4

VERWERVING IN HET KADER VAN NATUURONTWIKKELING EN WATER Voor d e sted elijke regio Ud en- Veghel is tevens het verw erven in het kad er van natuurontw ikkeling en w ater van belang. H ierbij gaat het bijvoorbeeld om com pensatiegebied en, gebied en voor d e aanleg van retentiebekkens etc. Per sald o is d e ontw ikkeling van d eze gebied en negatief. De d ekking van d e kosten voor de verw erving vind t ond er and ere plaats via fond svorm ing.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

11


2.2.5

AD HOC VERWERVINGSACTIVITEITEN N aast bovengenoem d e d oeleind en van verw erving, zal ook voor kleinere projecten verw erving m oeten plaatsvind en. H et kan d an bijvoorbeeld ga an om verw erving ten behoeve van d e aanleg of aanpassing van openbare voorzieningen, w egen, fietspad en en groen.

2.3

STRATEGISCH VERWERVINGSPLAN Gezamenlijk beleid De sted elijke regio Ud en - Veghel stelt bij verw ervingen een strategisch verw ervingsplan op. H et strategisch verw ervingsplan d ient als plannings- en toetsingskad er w aarbinnen d e verw ervingen voor een locatie w ord en opgepakt en uitgevoerd . H et verw ervingsplan bevat een risicoanalyse op het gebied van eigend om situatie, locatiekenm erken, financiële ka d ers en verw ervingsinstrum enten, en m aakt een afw eging ten aanzien van nood zaak en fasering van d e grond verw erving. H et verw ervingsplan w ord t opgesteld aan d e hand van d e volgend e form at: RISICOANALYSE

Aand achtspunten van d e risicoanalyse zijn:  inventarisatie van te verw erven eigend om m en naar grootte en eigend om sverhoud ing;  belang van d e te verw erven eigend om m en in het licht van d e opzet en fasering van d e toekom stige plannen (strategische ligging);  inventarisatie aanw ezige opstallen en eventuele gebruikers / huurd ers;  exploitatierisico’s verband houd end e m et bed rijfsverplaatsingen, m ogelijke bod em verontreinigingen, hindercirkels, archeologie, flora en fauna, enzovoort;  m ogelijkhed en van particuliere exploitatie/ zelfrealisatie of verw achte initiatieven in d at kad er;  inventarisatie van d e te verw achten kosten van verw erving en planschad evergoed ingen  verw ervingsm ogelijkheden met betrekking tot m innelijke verw erving, Wvg en onteigening;  quick scan van financiële haalbaarheid . VERWERVINGSTRATEGIE

Op basis van d e risicoanalyse w ord t d e verw ervingstrategie voor d e betreffend e locatie bepaald . De verw ervingstrategie besteed t aand acht aan d e volgend e punten:  tijd stip en tem po in afstem m ing m et d e bestem m ingsplanproced ure;  hoe en w anneer inzet van verw ervingsinstrum en ten (m innelijk, Wvg, onteigening);  aankoopprijsbeleid ;  aangeven van grond en w aarbij prim aat van d e realisatie bij de gem eente ligt (bijvoorbeeld voorzieningen van openbaar nut);  inzicht in tijd elijk beheer van d e grond en. H et is in het kad er van d e strategievorm ing rond om strategische aankopen belangrijk d at het d ocum ent niet openbaar is, d erhalve m oet het strategisch verw ervingsplan als intern w erkd ocum ent w ord en beschouw d (d it om verzoeken in het kad er van d e Wet Openbaarheid van Bestuur te voorkom en).

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

12


2.4

VERWERVINGSINSTRUMENTEN EN PROCEDURES Bij verw erving kan d e gem eente en tevens particuliere partijen gebruik m aken van privaatrechtelijke instrum enten; alleen d e overheid kan gebruik m aken van bepaald e publiekrechtelijke instrum enten.

2.4.1

PRIVAATRECHTELIJKE INSTRUMENTEN VOOR VERWERVING Verw erving van een onroerend e zaak gaat in d e m eeste gevallen in de eerste plaats d oor m innelijke aankoop: het sluiten van een koopovereenkom st tussen d e gem eente en d e huid ige eigenaar. In som m ige gevallen zal d aarnaast een b eëind iging van d e op d e onroerend e zaak gevestigd e rechten m oeten plaatsvind en. In d e praktijk kom en ond erstaand e instrum enten voor:  Overeenkom st via m innelijke verw erving;  Grond ruil;  Beëind iging huur- of pachtrechten;  Inbreng van een onroerend e zaak. Bij het gebruik van d eze privaatrechtelijke instrum enten speelt d e ond erhand elingspositie een belangrijke rol. H oe sterker d e ond erhand elingspositie, des te succesvoller het gebruik van het instrum entarium kan zijn. Van belang voor d e ond erhand elingspositie zijn ond er and ere:  H et stad ium van d e planontw ikkeling;  De nood zaak voor tijd ige verw erving;  Aanw ezigheid van onteigeningsm ogelijkhed en;  Aanw ezigheid van potentiële and ere gegad igd en. Vaak zal bij privaatrechtelijke verw erving d e overeenkom st w ord en geb ruikt. Kenm erkend van een overeenkom st is d at er w ilsovereenstem m ing tussen d e partijen m oet bestaan; een overeenkom st w ord t im m ers vrijw illig aangegaan. De bevoegd heid voor het d oen van aankopen is geregeld in artikel 160 su b e van d e Gem eentew et en ligt bij het College van Burgem eester en Wethoud ers.

2.4.2

PUBLIEKRECHTELIJKE INSTRUMENTEN VOOR VERWERVING WET VOORKEURSRECHT GEMEENTEN (WVG)

De Wet Voorkeursrecht Gem eenten (Wvg) geeft gem eenten het recht om een voorkeursrecht tot koop te vestigen op grond eigend om van d erd en gelegen in gebied en w aar functieverand eringen d ienen plaats te vind en en w aar d e beoogd e bestem m ing niet agrarisch is. Met and ere w oord en: ind ien grond eigenaren hun grond en en opstallen w illen verkopen zijn zij verplicht deze eerst aan d e gem een te aan te bied en. Een grond eigenaar kan echter nooit verplicht w ord en om tot verkoop aan d e gem eente over te gaan. Bij d e afw eging om al d an niet tot vestiging van d e Wvg over te gaan spelen d e volgend e overw egingen:  d e Wvg vergroot de m ogelijkheid tot gem eentelijke verw erving;  het vestigen en w eer opheffen van het voorkeursrecht is com plex en ad m inistratief arbeid sintensief;

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

13


 d e gem eente is aansprakelijk voor schad e als gevolg van het onjuist toepassen van d e w et;  d e vestiging is gekoppeld aan bepaald e m axim ale term ijnen tussen vestiging van d e Wvg en bijvoorbeeld ter inzage leggen van het ontw erp bestem m ingsplan of structuurplan (m axim aal 2 jaar). H ierd oor ontstaat bij d e gem eente tijd sdruk d ie om strategische of capaciteitsred enen ongew enst of juist zeer gew enst kan zijn. De afw eging om d it instrum ent in te zetten hangt sam en m et d e keuze voor een actieve grond politiek. Een gem eente kan in veel gevallen m aatschap pelijke d oeleind en voor ogen houd en, terw ijl een private partij m eer belang heeft bij d e fin anciële d oeleind en. Met het gebruik van d e w et w ord t een integrale kw alitatieve ontw ikkeling m ogelijk en krijgt d e gem eente m eer zeggenschap in d e toekom stige ontw ikkeling. Overw egingen liggen d an in d e sfeer van natuurcom pensatie, bouw en voor m arktbehoefte van d e inw oners etc. N aast d e Wet Voorkeursrecht Gem eenten is een and er publiekrechtelijk instrum ent onteigening. ONTEIGENING

In veel gem eenten heerst een tw eeslachtige opvatting ten aanzien van het instrum ent onteigening. Enerzijds w ord t erkend d at het instrum ent belangrijk is om te kunnen beschikken over grond d ie nod ig is om bestem m ings- en/ of bouw plannen te verw ezenlijken, w aarbij m et d it instrum ent tevens grond prijsregulerend kan w ord en opgetred en. And erzijds is m en bed ucht voor procesrisico’s d ie in d e onteigeningsproced ure besloten liggen. Er zijn gem eenten d ie het instrum ent vrijw el nooit toepassen. Daar w ord t afgegaan op d e ervaring d at verw erving via m innelijke w eg uiteind elijk altijd w el lukt, zij het tegen een hogere prijs. Deze verond erstelling is echter nogal speculatief. Een hard nekkige eigenaar kan, alle sociale en politieke d ruk ten spijt, w eigeren om te verkopen w aarna alsnog een onteigeningsproced ure zal m oeten w ord en opgestart. Motieven voor onteigening Er is d an ook alle red en om onteigening als een volw aard ig en effectief instrum ent toe te passen in de grond verw erving. Im m ers, bij onteigening w ordt d e verw erving uitbesteed aan d e onafhankelijke en d eskund ige onteigeningsrechter. Bovend ien kan d e onteigend e gebruikm aken van vold oend e pr oced urele garanties, zoals het naar voren brengen van ziensw ijzen bij d e gem eenteraad en bed enkingen bij d e Afd eling Bestuursrechtspraak van d e Raad van State. Een aanvullend voord eel van het onteigeningsinstrum ent is, d at het als ‘stok achter d e d eur’ kan fungeren. H oew el aankoop via m innelijke w eg uiteraard voorop blijft staan, zorgt het m id d el van onteigening als achtervang ervoor, d at bij d e eigenaar als het w are eerd er een aand rang om te verkopen ontstaat. H et niet toepassen van onteigening heeft als belangrijk nad eel d at verw erving via m innelijke w eg alleen op een bovenm atig prijsniveau kan w ord en afgesloten, w aard oor prijsopdrijving plaatsvind t. H ierd oor kom en het principe van schad eloosstellen en d e in het gem eentelijk beleid gehanteerd e taxatie-uitgangspunten onder d ruk te staan. Tevens w ord t gew ezen op een te verw achten preced entw erking, w aard oor het steed s m oeilijker w ord t om op m innelijke basis overeenstem m ing te bereiken.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

14


Nadelen van onteigening Er zijn uiteraard ook nad elen verbond en aan planm atige onteigening. H et ontw ikkelingsproces w ord t voorzien van een elem ent dat als d w angm atig w ord t ervaren. H et onteigeningsrecht kenm erkt zich d oor een ged etailleerd e regeling van d e proced ure en van d e inhoud van het onteigeningsbesluit. H et w aarborgkar akter van d e onteigeningsproced ure d w ingt ertoe d eze form aliteiten zeer strikt in acht te nem en op straffe van nietigheid . Er is bij onteigening d an ook een hoog procesrisico. N og ingew ikkeld er is het schad eloosstellingrecht; d e grond slagen voor d e w aard e bepaling bij onteigening zijn voornam elijk in jurisprud entie verankerd. Ook w ord t d e flexibiliteit van een plan geringer; d e om vang en d e grondslag m oeten im m ers vaststaan. Dit d oet sterk afbreuk aan d e m ogelijkheid tot planoptim alisatie, d ie tijd ens d e lange proced ure echter gew enst is. De extra kosten d ie gepaard gaan m et een eventuele gerechtelijke onteigening en d e kosten d ie sam enhangen m et d e extra organisatie en van het am btelijk apparaat, vorm en ook een nad eel. Trends in de onteigeningspraktijk Vanuit m aatschappelijk oogpunt is onteigening een nogal belad en instrum ent. Een ged w ongen eigendom safstand is zeer ingrijpend. Door verand eringen in d e politieke en m aatschappelijke cultuur is d aar verand ering in gekom en; onteigening w ord t gezien als een instrum ent w aaraan voor d e gem eente een groot aantal voord elen hangt. Tegen d e achtergrond van d eze w aarnem ingen kan in d e praktijk een aantal trend s w ord en w aargenom en d ie voor toepassing van d it instrum ent van belang zijn:  d e form ele onteigeningsdrempel is allengs verlaagd ;  er is sprake van een groeiend e acceptatie van het instrum ent onteigening als grond verw ervingd ocum ent;  d e toepassingsfrequentie is stijgend ;  er is sprake van een verd ergaand e rechtelijke toetsing en verd ere verfijning van d e w aard ebepaling. Gezamenlijk beleid Inzet van d e publieke en privaatrechtelijke verw ervingsinstrum enten zal in veel gevallen parallel plaatsvind en. Waar m ogelijk zetten d e gem eente Ud en en Veghel d e Wvg in, als d e belasting op het gebied van ad m inistratie, proced ure en planning niet onevenred ig groot is. Voor d e gem eenten Ud en en Veghel geld t d at het streven naar een m innelijke aankoop tijd ens d e proced ure onverm ind erd voorop blijft staan, m aar d at een parallel traject van onteigening kan w ord en aangew end als d rukm id d el in d e ond erhand elingspositie van d e gem eente. Teneind e tijd ig te kunnen starten m et d e ontw ikkeling is het van groot belang vroegtijd ig d e onteigeningsproced ure in te zetten, in het bijzond er d aar w aar slechts financiële argum enten d oor eigenaren w ord en g ehanteerd in vertragend e ond erhand elingen.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

15


2.5

DELEGATIE EN MANDAAT Voor d e d agelijkse uitvoering van het grond beleid is een stelsel van d elegatie en m and aat gew enst. Bij d elegatie d raagt een bestuursorgaan, d e gem eenteraad , zijn bevoegd heid tot het nem en van besluiten over aan een and er bestuursorgaan, het College van Burgem eester en Wethoud ers. Deze voert, ond er eigen verantw oord elijkheid, zelfstand ig, op eigen naam en eigen oord eelsvorm ing deze besluitvorm ing uit. Mand aat w il zeggen d at er d oor een bestuu rsorgaan een gelegenheid w ord t gebod en om in aangew ezen situaties nam ens d at bestuursorgaan te hand elen. Ingevolge artikel 160, sub e van d e gem eentew et behoort het tot d e bevoegd heid van het college van burgem eester en w ethoud ers te besluiten tot privaat rechtelijke rechtshand elingen. Op grond van artikel 169 lid 4 van d e gem eentew et is het College gehoud en d e raad vooraf inlichtingen over d e uitoefening van haar bevoegd heid tot het aangaan van een privaatrechtelijke hand eling te geven, ind ien d e raad d aar om verzoekt of ind ien d e uitoefening ingrijpend e gevolgen kan hebben voor d e gem eente. Uitgaven w ord en evenals andere functies jaarlijks begroot in d e gem eentelijke begroting. Begrote bed ragen kunnen, na goed keuring van d e gem eentelijke begroting d oor d e gem eenteraad , w ord en besteed d oor het college. STRATEGISCH AANKOPEN

Wettelijk is bepaald d at het College bevoegd is tot het aankopen van grond en, m aar d at d e financiering van d e aankopen valt ond er het bud getrecht van d e raad . Voor exploitatiegebied en w aarvoor een exploitatieopzet is vastgesteld d oor d e raad is d aarm ee het bud getrecht en heeft het College vold oend e ruim te om ind ien nod ig snel en ad equaat grond en te verw erven. Voor toekom stige exploitatiegebied en, w aarvoor nog geen exploitatieopzet is vastgesteld d oor d e raad , w ord t dit bud getrecht per gem eente nad er geregeld . H et betreft in d eze gevallen vaak strategische aankopen, d ie voor het voeren van een d oelm atige actieve grond politiek essentieel en nood zakelijk zijn. H et is d us zaak d at het College bij strategische aankopen slagvaard ig (en zo nod ig in stilte) kan opereren om d e grond en onder d e juiste condities te kunnen verw erven. Dit kan betekenen d at het College anticiperend m oet hand elen, dat w il zeggen vooruitlopend op form ele besluitvorm ing in de raad . Voorw aard en voor d it anticiperend hand elen zijn:  Eensluid end besluit in het College.  Ond erbouw ing van d e d oelm atigheid en d e risico’s aan d e hand van d e form at van het strategisch verw ervingsplan, w aarbij bud getneutraliteit het uitgangspunt is.  Ond erbouw ing van nut en nood zaak van een snelle en/ of vertrouw elijke verw erving, vooruitlopend op verdere beslu itvorm ing in d e gem eenteraad .  De grond en m oeten nod ig zijn voor d e uitvoering van een publiek d oel. Gezamenlijk beleid Jaarlijks w ord t in d e begroting (ond erdeel grond bed rijf) een bed rag gereserveerd voor strategische aankopen ten behoeve van d ie gebied en w aarvoor nog geen exploitatieopzet is vastgesteld . De reservering van het bed rag w ord t vooraf d oor d e gem eenteraad bij het vaststellen van d e begrotin g goed gekeurd. Achteraf w ord t voor d e aankopen verantw oord ing afgelegd . Een d ergelijke aanpak vloeit voort uit d e am bitie om d oelm atig en kostenbew ust actieve grond politiek te bed rijven. Doord at strategische locaties in stilte w ord en verw orven, w ord t im m ers speculatie en prijsopdrijving voorkom en.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

16


HOOFDSTUK

3.1

3

Kostenverhaal

INLEIDING De haalbaarheid en uitvoerbaarheid van ruim telijke plannen is in hoge m ate afhankelijk van d e effectiviteit van het grond beleid . En d aarbij ook m et d e kosten w elke verhaald kunnen w ord en op het m om ent van realisatie van d e plannen. Bij d e (her)ontw ikkeling van locaties zijn overheid sinvesteringen nod ig. Deze investeringen betreffen plan- en voorbereid ingskosten, voorzieningen van openbaar nut en and ere voorzieningen. Er bestaan d iverse instrum enten om zow el voor actieve- als passieve grond politiek d e kosten te verhalen. In d e ond erstaand e paragraaf w ord en d e verschillende instrum enten beschreven en aangegeven w elke instrum enten m om enteel gebruikt w ord en d oor d e gem eenten Ud en en Veghel en w at d e keuze is voor het gezam enlijke beleid .  Grond uitgifte.  Gem engd e exploitatie en kostenverhaal op basis van Publiek private sam enw erking.  Exploitatieovereenkom st.  Exploitatievergunning (nieuw e w etgeving).  Baatbelasting (artikel 222 van d e Gem eentew et).

3.2

INSTRUMENTARIUM VOOR KOSTENVERHAAL Welk instrum ent gebruikt kan w ord en voor het verhaal van d e kosten veilig te stellen is afhankelijk van het soort grond beleid w ord t gevoerd . GRONDUITGIFTE

Verhalen van kosten kan vrij eenvoud ig als d e gem eente een a ctief grond beleid voert. In principe kunnen alle kosten verd isconteerd w ord en in d e uitgifteprijzen. KOSTENVERHAAL OP BASIS VAN EEN PPS

Grond exploitatie is in financieel opzicht een risicovolle activiteit. Onzekere (m arkt) ontw ikkelingen ten aanzien van w oningbouw , kantoren en bed rijven zijn hiervan d e oorzaak. De afgelopen jaren is er bovend ien een belangrijk risico bijgekom en. Dit betreft d e toegenom en m arktd ynam iek op het gebied van ruim telijke ord ening. Door d e toegenom en concurrentie op d e grond m arkt zijn gem eenten afhankelijker gew ord en van m arktpartijen. Gem eenten m oeten strategische keuzes m aken, w aarbij d e publiekrechtelijke positie van d e gem eente nad rukkelijk aan d e ord e is. Opties als sam enw erking m et m arktpartijen m oeten d aarbij in ogenschouw w ord en genom en. Veelvuld ig krijgen gem eenten te m aken m et aannem ers en ontw ikkelaars d ie grond en verw orven hebben. Op grond van ervaringen van d e laatste jaren kunnen in grote lijnen d e volgend e m od ellen voor d e grond exploitatie w ord en ond erscheid en.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

17


Bouwclaim model / ABA – overeenkomst Ind ien een private partij d e verw orven grond en tegen een vaste prijs overd raagt aan d e gem eente, in ruil voor een toekom stig recht op afnam e van een bepaald aantal bouw rijpe kavels, w ord t gesproken van een bouw claim m od el. Aa ngezien d e gem eente in d it geval nagenoeg alle grond exploitatierisico’s d raagt, kom t het m od el in grote lijnen overeen m et d at van d e gem eentelijke grond exploitatie. Deze sam enw erkingsvorm en w ord t ook w el m et A-B-A-overeenkom st aanged uid (A=private partij en B = gem eente). H et afzetrisico kan binnen d it m od el voor d e gemeente w ord en beperkt d oor in plaats van een afnam erecht een afnam eplicht voor d e private partij af te spreken. Joint venture model Ind ien een gem eente en private partijen gezam enlijk een gr ond exploitatiem aatschappij (GEM) oprichten, die vervolgens d e grond exploitatie uitvoert, is sprake van het joint venture m od el. Meestal w ord t in d it geval een vennootschap ond er firm a (V.O.F.) of com m and itaire vennootschap (C.V.) opgericht, w aarbij d e beherend e vennoot een rechtspersoon (bijvoorbeeld een BV) is. De inbreng, zeggenschap en daarm ee het risico w ord en naar rato (d at w il zeggen afhankelijk van het aand eel in d e GEM) ond er d e partijen verd eeld . De V.O.F. is m et nam e in populariteit stijgend e, om d at hierm ed e een optim ale regierol voor d e gem eente ontstaat terw ijl d e risico’s eenvoud ig w eggelegd kunnen w ord en bij m arktpartijen (ontw ikkelaars en ad viseurs). Een volgend e stap in d e sam enw erking kan gezet w ord en door d e bouw exploitatie ond er gem eenschappelijke verantw oord ing te laten plaatsvind en. In d e praktijk kom t een gem eentelijke d eelnam e in d e bouw exploitatie nog niet zo vaak voor, m ed e d oor het feit dat d ergelijke activiteiten steed s verd er af kom en te liggen van de kerntaken van een gem eente. Voord elen van d eze vorm van sam enw erking is d at er sprake is van een goed e verd eling van d e risico’s en veelal lagere ontw ikkelingskosten d oor een snelle d oorloop van d e ontw ikkeling. Er hoeft m aar één keer ond erhand eld te w orden en d e d oelstelling is éénd uid ig. De oprichting van een GEM is niet eenvoud ig en veelal is d it een onbekend e vorm van sam enw erking Concessiemodel In het concessiem od el is d e grond exploitatie geheel d an w el grotend eels een private aangelegenheid. De gem eente beperkt zich tot het stellen van rand voorw aard en d oor m id d el van bijvoorbeeld een sted enbouw kund ig program m a van eisen (visie) en kw aliteitsnorm en (prestatie), w aaraan m et nam e het openbaar areaal (inclusief w ijkinfrastructuur) d ient te vold oen. De private partij d raagt bij het concessiem od el in principe d e kosten van aanleg van voorzieningen en infrastructuur. Vanw ege d e hoge kosten voor infrastructuur en bod em sanering d ie m et d e ontw ikkeling van locaties zijn gem oeid , is het d enkbaar d at subsid ies w ord en d oorgegeven aan private partijen teneind e een sluitende grond exploitatie te verkrijgen. Er zal d an nog kostenverhaal kunnen plaatsvind en voor bijvoorbeeld bovenw ijkse voorzieningen, plankosten, gem eentelijke bem oeienis (voorbereid ing en toezicht) en d ergelijke. H et kan ook voorkom en d at bij toepassing van het concessiem od el d e grond exploitatie in tw eeën w ord t geknipt.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

18


De gem eente kan bijvoorbeeld d e verw erving en bod em sanering voor haar rekening nem en, terw ijl d e ontw ikkelaar verantw oord elijk is voor d e overige grond prod uctiea ctiviteiten en d e w oningbouw ontw ikkeling. In d it geval w ord t ook w el gesproken van een turnkey aanpak, integrale d eelplanontw ikkeling of gebied sgew ijze ontw ikkeling. Per geval kunnen d eze grond exploitatieactiviteiten w eer op een and ere w ijze tussen partije n w ord en verdeeld . Ook hier geld t d at het risico dat private partijen bereid zijn te nem en en d e zeggenschap d ie zij w illen hebben over d e inrichting van een gebied , m ed e bepalend zijn voor d e m et d e gem eente overeen te kom en taakverd eling. Verd er kan een argum ent voor een turnkey-aanpak zijn d at een kostenbesparing ten opzichte van d e gem eentelijke grond exploitatie m ogelijk is doord at d e grond - en d e bouw exploitatie (grotend eels) in één hand zijn. Een d ergelijke kostenbesparing zou vervolgens ten goed e kom en aan d e kw aliteit van een gebied. Om een goed financieel resultaat in PPS-verband te behalen, geld en d e volgend e voorw aard en:  Een goede planopzet; d at w il zeggen vooral grootschaligheid te beperken, opdeling in faseerbare, kleinere d eelplannen, eventueel een groeim od el toepassen en voorinvestering w aar m ogelijk en w enselijk beperken;  Financiële m aatregelen d ie flexibiliteit vergroten zoals verrekenbare grond prijzen (w inst en risicod eling) en fasering van d e grond exploitatiekosten;  Inzicht in elkaars kosten en opbrengsten, teneind e goed e afspraken over w insten risicod eling m ogelijk te m aken. EXPLOITATIEVERORDENING (ARTIKEL 42 WRO)

Er kunnen zich situaties voord oen w aarin de gem eente niet (alle) ruw e bouw grond kan verw erven en evenm in m et d e particulier e (m ed e)eigenaren van d eze grond en een veelom vattend sam enw erkingscontract kan sluiten. Dit, terw ijl d e gem eente w el d e aangew ezen partij is om de voorzieningen van openbaar nut (op hun rekening) te treffen. Voor d ergelijke situaties is d e exploitatieveror d ening bed oeld . Partijen kunnen op basis d aarvan een exploitatieovereenkom st sluiten, w aarbij d e gem eente zich verplicht tot d e aanleg van d e voorzieningen van openbaar nut. De w ed erpartij verplicht zich tot d e betaling van een bijd rage en (ind ien van toep assing) tot overd racht van d e ond ergrond voor d e voorzieningen van openbaar nut. De exploitatieverord ening en d iverse typen overeenkom sten van and ere gem eenten, hebben tot belangrijke jurisprud entie van d e H oge Raad geleid . De H oge Raad oord eelt in zijn arresten d at afspraken over een financiële exploitatiebijd rage in een op d e exploitatieverord ening gebaseerd e overeenkom st niet geld end kunnen w ord en gem aakt, ind ien d e afspraken zelf geen basis hebben in d e exploitatieverord ening of ind ien ze niet overeenkom stig d e regels uit d e verord ening (bijvoorbeeld d e rekenm ethod en) zijn opgesteld . Toekomstige wetgeving GRONDEXPLOITATIEWET

De exploitatiew et geeft een nieuw kad er aan d e betrekkingen van d e gem eenten m et ontw ikkelaars, corporaties en and ere grond bezittend e private partijen. De m ogelijkhed en voor gem eentelijk grond beleid w ord en m et d e kom st van d e grond exploitatiew et versterkt.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

19


Deze w et bevord ert d e sam enw erking tussen een gem eente en een projectontw ikkelaar in situaties w aarin d e grond in hand en is v an d e private partij. Ind ien er een bestem m ingsplan w ord t vastgesteld voor d e ruim telijke ontw ikkeling w ord t tegelijkertijd een exploitatieplan vastgesteld . In d it plan zijn diverse eisen opgenom en. Met and ere w oord en er is een koppeling tussen het exploitatieplan en d e bestem m ingsplanproced ure / bouw vergunning. De nieuw e Grond exploitatiew et regelt d e verd eling van d e kosten en opbrengsten bij d e ontw ikkeling van een bouw locatie d oor projectontw ikkelaars. Daarm ee w il het kabinet een eind e m aken aan d e onzekerheid over d e soorten kosten die gem eenten w el en niet in rekening kunnen brengen bij het ontw ikkelen van bouw locaties. Met d e nieuw e Grond exploitatiew et w il het kabinet er ook voor zorgen d at gem eenten een goed e regie kunnen voeren op het w oningbouw program m a. Ze krijgen daarvoor ond er and ere het recht om in het bestem m ingsplan verschillend e categorieën w oningen voor de bouw locatie vastleggen, te w eten sociale w oningbouw en vrije kavels voor particulier opd rachtgeverschap. BAATBELASTING (ARTIKEL 222 GEMEENTEWET)

H et sluiten van een exploitatieovereenkom st is vrijw illig. Een exploitant d ie niet bereid is bij te d ragen aan d e kosten op basis van d e exploitatieovereenkom st, kan gevord erd w ord en alsnog te betalen d oor het heffen van baatbelasting. Voorafgaand d ient d e gem eente een bekostigingsbesluit te nem en, w aarin het exploitatiegebied w ord t verm eld en in w elke m ate kosten van voorzieningen w ord en verhaald d oor m id d el van baatbelasting. In tegenstelling tot d e exploitatieovereenkom st is baatbelasting d us niet vrijw illig. Alleen kosten d ie een d irecte relatie hebben m et het plangebied kunnen w ord en verhaald op basis van baatbelasting. H et invoeren van een baatbelasting is een arbeid sintensief traject, w aarm ee uiteraard kosten zijn gem oeid . N aast het nod ige in ventarisatiew erk en d e uren van d e gem eentelijke organisatie is tevens fiscaal-jurid ische begeleid ing nood zakelijk. Deze kosten kunnen niet ten laste van d e baatbelasting w ord en gebracht; in een baatbelasting kunnen alleen d ie kosten w ord en betrokken die te m aken hebben m et d e te treffen voorzieningen zelf. Dit instrum ent w erkt in d e praktijk m oeizaam . Uit jurisprud entie blijkt d at baat in veel gevallen m oeilijk te bew ijzen valt. Er is sprake van een afhankelijkheid van het profijtbeginsel. Gezamenlijk beleid Inzake het kostenverhaal bestaat er voor Ud en en Veghel een voorkeursvolgord e:  De voorkeursoptie is verw erving van alle grond en, m et nam e in uitleggebied en, en kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut via d e grond uitgifte.  De tw eed e optie is gem engd e grond exploitatie en kostenverhaal op basis van een publiek – private sam enw erkings- of projectontw ikkelingsovereenkom st. Deze overeenkom st d ient overigens ten aanzien van kostenverhaal gebaseerd te zijn op d e bepalingen van d e exploitatieverord ening.  De volgend e optie is het sluiten van een exploitatieovereenkom st m et d e particuliere eigenaar en kosten verhaal op basis van d e exploitatieverord ening.  Als het niet and ers kan onteigeningen of kostenverhaal d oor m id d el van heffing van baatbelasting.  Veghel w erkt op dit m om ent m et vertragingscom pensatie. Door het accent te leggen op binnensted elijke herstructurering treed t vertraging op bij d e realisatie van d e eigen w oningbouw locaties. H iervoor w ord t een bed rag per w oning d oor d e initiatiefnem er betaald aan d e gem eente.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

20


 Voor d e toekom st ond erzoeken beid e gem eenten d e invoering van een om slagstelsel op basis van d e nieuw e kostensoortenlijst d ie ond erd eel uitm aakt van d e nieuw e Grond exploitatiew et. In een dergelijk om slagstelsel w ord t ond erbouw d w elke kosten de gem eenten m oeten m aken ten behoeve van d e verschillend e w oningbouw - en and ere ontw ikkelingen.  In d e praktijk betekent d it d at ind ien d e gem eente in uitleggebied en niet alle grond en kan verw erven, w ord t overgegaan tot een overeenkom st d ie m eesta l is gebaseerd op het bouw claim m od el, om zod oend e een m axim ale invloed te behoud en. De d oor d e gem eente te m aken kosten kunnen op d eze m anier (bijna) volled ig w ord en verd isconteerd in d e uitgifteprijzen. De afspraken blijven vaak beperkt tot een aantal te vergeven kavels c.q. hoeveelheid bouw grond tegen een afgesproken grond prijs (vaak d e op dat m om ent geld end e grond prijs m et bijkom end e ind exatie). In herstructureringsgebied en is tot op hed en gestreefd naar actieve grond politiek. Voor d e inbreid ingsgebied en zullen PPS-constructies een voornam e rol spelen. Belangrijkste argum ent hiervoor is het red uceren van risico’s en verm ind ering van het te verw achten tekort van d e gem eente. Een and ere vorm kan ook zijn om dorpsvernieuw ingsprojecten te koppelen aan uitbreid ingsgebied en, d us tegelijkertijd tot ontw ikkeling te laten brengen d oor projectontw ikkelaars. PLANSCHADE

Ind ien projectontw ikkelaars zelf een plan voorleggen, dienen d eze tevens een planschad erisicoanalyse uit te voeren. Dit is een verplichting d ie w or d t opgelegd , aangezien planschad e voor rekening is van d e initiatiefnem er. Ind ien dit niet gebeurt, w erkt d e gem eente niet m ee aan het initiatief om d at er geen zekerheid bestaat over d e econom ische uitvoerbaarheid van het plan. Met nam e bij inbreid ingslocaties is verhaal van planschad e aan d e ord e.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

21


HOOFDSTUK

4.1

4

Uitgifte

INLEIDING H et uitgiftebeleid van d e gem eente is gericht op het realiseren van het gem eentelijk beleid op het gebied van w onen en w erken, en m aatschappelijke, sociale en culturele d oelstellingen, zod at in d e toekom st d e uitgeefbare kavels naar d egenen gaan w aar ze voor bed oeld zijn. Belangrijkste instrum enten voor gem eentelijk uitgiftebeleid zijn verkoop en erfpacht. Voord eel van verkoop is d at d e gem eente direct d e econom ische w aard e ontvangt en geen risico loopt. H et grond (uitgifte) beleid in d eze nota is gebaseerd op uitgifte in eigend om en niet in erfpacht.

4.2

GRONDPRIJSMETHODIEKEN Kostprijsbenadering De w aard e van grond is niet objectief m eetbaar. Tot d e jaren ’90 w erd grond veelal verkocht tegen kostprijs. Met d e kostprijsbenad ering w ord t d e grond prijs vastgesteld op basis van de totale grond kosten: verw erving, bouw - en w oonrijp m aken en overige plankosten. Deze m ethod iek geeft een m inim umprijs voor gem eenten. Er zijn echter m eer m ethod en om tot een prijs te kom en. Residuele grondprijs Met behulp van d e resid uele grond prijsm ethod iek w ord t vaak gewerkt tussen gem eente en private partij. De private partij streeft naar een zo groot m ogelijk verschil tussen d e VON prijs van een project (kantoren en w oningen) exclusief BTW en w at betaald m oet w ord en aan bouw kosten, inclusief bijkom end e kosten, en de grond. Om d e m arge van d e private partij te m inim aliseren d ient de gem eente terug te rekenen vanuit d e verkoopprijs. De resid uele grond w aard e is d e w aard e d ie een ontw ikkelaar m axim aal kan betalen voor d e grond . Resid uele grond prijzen zijn ond erhevig aan prijsstijgingen overeenkom stig d e fluctuaties op d e vastgoed m arkt. Grondquotes Als voor d e vaststelling van de grond prijs een vast percentage van d e verkoop prijs van d e w oning w ord t gehanteerd , spreekt m en van rekenen m et grond quotes. VN G, N eprom , N VB en VROM hebben echter in 2001 geconstateerd d at het rekenen m et vaste grond quotes ten koste kan gaan van d e kw aliteit van w oningen. In het convenant grond prijsb eleid en w oonkw aliteit ontrad en d e vier partijen d aarom gem eenten d eze m ethod e te gebruiken en w ord t d e resid uele w aard e m ethod e aangerad en.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

22


Comparatieve methode Met d e com paratieve m ethod e d ient d e w aard e van vergelijkbare stukken grond als basis voor d e grond prijs (d eze m ethod e w ord t veelal als aanvulling op een and ere m ethod e of als toets gebruikt). Prijzen voor kantoren en bed rijventerreinen w ord en vaak in prijs vergeleken m et nabijgelegen locaties. Grondcurve Voor verschillend e prijscategorieën geld en verschillend e quotes, w aarbij d e quote oploopt m et d e stijgend e VON -prijs, vastgelegd in een curve. Een variant hierbij is d at bij d e grond curve sprake is van een sprongcurve, w eergegeven in tabelvorm . FSI-methode: De grond prijs w ord t niet gekoppeld aan d e VON -prijs, m aar aan d e kavelgrootte of aan d e verhoud ing tussen kavelgrootte en uitgeefbaar oppervlak (Floor -spaceind ex). Afroomregeling (ook termen als risicodeling en winstdeling worden gehanteerd) Dit betreft een verd eling van de overw insten tussen grond - en w oningontw ikkelaar voor het geval d e VON -opbrengsten (bij gelijkblijvend e bouw kosten) stijgen tussen het m om ent w aarop d e grond prijs w ord t overeengekom en en het m om ent w aarop d e w oning w ord t verkocht aan d e eerste eigenaar. Tender Meerd ere m arktpartijen w orden uitgenod igd in concurrentie een bod te d oen op bouw grond . H et hoogste bod geld t als d e grond prijs. Vaak w ord t d e tender gecom bineerd m et een ontw erpcom petitie op basis van een program m a van eisen. Lumpsum De grond prijs w ord t voor een bepaald e locatie bepaald , w aarbij nad ien aan te brengen w ijzigingen van het w oningbouw program m a geen invloed m eer hebben op d e te betalen prijs.

4.3

GRONDPRIJSBELEID Uitgangspunt bij vaststelling van d e grond prijzen zijn m arktconform e prijzen en optim alisatie van d e afzet, afgezet tegen d e d oelstellingen van ond er and ere volkshuisvestings- en w erkgelegenheid sbeleid . Dit betekent d at gestreefd w ord t naar optim alisatie van grond prijzen per bestem m ing op een d usd anige w ijze d at afzetbaarheid en beleid sd oelstellingen n iet in het geding kom en. Bij het grond prijsbeleid m aken w e ond erscheid in d irecte uitgifte aan particulieren (w oningkavels, bed rijfskavels) of verkoop aan projectontw ikkelaars, w oningbouw corporaties en and ere toegelaten instellingen. Daarnaast w ord t ond erscheid gem aakt tussen verschillend e functies: w oningbouw , bed rijventerreinen, kantorenterreinen en com m erciële en niet-com m erciële voorzieningen. Voor d e verschillende afnam epartijen en bestem m ingen geld en verschillend e uitgangspunten d ie leid en tot ver schillende grond prijsm ethod ieken. Zo is het bij d e verkoop van w oonkavels en bedrijfskavels aan particulieren belangrijk d at d e prijsstelling consequent en eend uid ig is, en niet w ezenlijk afw ijkt van om liggend e soortgelijke gem eenten, terw ijl bij grond verkoop aan ontw ikkelaars centraal staat d at d e gem eente d e hoogst haalbare prijs ontvangt.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

23


Bij grond verkoop ten behoeve van sociale huur en koop vorm en het volkshuisvestingsbeleid en d e prestatieafspraken in het w oonconvenant belangrijke uitgangspunten. In ond erstaand e tabel zijn d e uitgangspunten om tot een bepaald e grond prijsm ethod iek te kom en verw oord . Bestemming

Aard

D oelgroep

Criteria grondprijsbepaling

Grondprijsmethodiek

Woningbouw

Vrije sector

Particulieren

Eend uid igheid

Jaarlijks vast te stellen

Marktconform iteit

grond prijzen m et bovenm arge, resid uele grond w aard e als basis Com paratieve toets

Ontw ikkelaars,

Maximale grondw aard e

Resid uele grond waard e op basis van kengetallen en grond quotetoets

Sociale huur/

Corporaties en

Eend uid igheid

koop

and ere toegelaten

Passend in volkshuisvestingsbeleid

m aatw erk

instellingen Bed rijventerreinen

m 2 uitgeefbaar

Particulieren

Marktconform iteit


Regionale afstem m ing

grond prijzen per (d eelgebied

Differentiatie op basis van ligging,

van) bed rijventerrein

m ilieu ruim te, etc

Com paratieve toets

Passend in w erkgelegenheid sbeleid m 2 uitgeefbaar

Kantoren

2

m bvo

m

Comm erciële

2

Ontw ikkelaars

Particulieren

Ontw ikkelaars

2

m uitgeefbaar

Particulieren

voorzieningen


Resid uele grond waard e op basis

Passend in w erkgelegenheid sbeleid

van kengetallen

Marktconform iteit

Jaarlijks vast te stellen prijzen per

Regionale afstem m ing

kantoorlocatie (N B op d it

Differentiatie op basis van ligging,

m om ent w einig kantoorlocaties

m ilieu ruim te, etc

in Ud en en Veghel)


Com paratieve toets


Resid uele grond waard e op basis


van kengetallen

Eend uid igheid


Marktconform iteit

grond prijzen Com paratieve toets

Bijzond ere functies

m 2 uitgeefbaar

N on-profit

Passend in beleid m .b.t.


organisaties

m aatschappelijke voorzieningen

grond prijzen m et boven en

Maatw erk naar d raagkracht

ond ermarge Toets op kostprijs

Groen- en reststroken

m 2 uitgeefbaar

Eend uid igheid


Maatw erk

grond prijzen

In d e hierna volgend e hoofd stukken w ord t per bestem m ing verd er ingegaan op uitgangspunten m et betrekking tot prijsbepaling en voorw aard en van d e uitgifte m et betrekking tot bovenstaand e d oelgroepen en m et betrekking tot verschillend e bestem m ingen (w oningbouw , bed rijventerreinen, kantoren en m aatschap pelijke voorzieningen).

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

24


HOOFDSTUK

5

Uitgifte

woningbouw 5.1

UITGIFTE BELEID WONINGBOUW In het vorige hoofd stuk is uiteengezet op w elke w ijze d e grond prijs kan w ord en bepaald bij verkoop van gem eentegrond . In het uitgiftebeleid voor w oningbouw w ord t ond erscheid gem aakt tussen uitgifte voor d e vrije sector en d e sociale sector (sociale huur en koop, grond gebond en en gestapeld ).

5.2

WONINGBOUW VRIJE SECTOR Huidig beleid Uden  In 2000 is d e gem eente Ud en gestart m et d e resid uele grond w aard ebenad ering als basis voor d e jaarlijkse vaststelling van grond w aard en voor grond gebond en w oningbouw . Op d e basisprijs zit een m arge van 10% naar boven al na ar gelang d e ligging en kavelvorm gunstig is. Elk jaar w ord en d e prijzen opnieuw vastgesteld .  De grond w aard e voor gestapeld e vrije sector w oningen w ord t bepaald d oor een grond quote d ie m ed e afhankelijk is van d e ligging, parkeeroplossing, grootte, prijsklasse/ huurniveau.  Toew ijzing van bouw kavels vind t plaats via loting. Huidig beleid Veghel  In Veghel is bestuurlijk vastgesteld d at d e prijzen voor een vrije sector w oonkavel jaarlijks m et 6% stijgen (tot 2007).  De basisprijzen d ifferentiëren per w oonkern: in Veghel is d e grond prijs het hoogst, d aarna kom t Erp, en in d e overige kerkd orpen zijn d e prijzen het laagst.  Met betrekking tot gestapeld e w oningbouw heeft d e gem eente Veghel gekozen voor een stapelingsfactor. Dit w il zeggen d at d e bouw grond prijs per b ouw laag m et een bepaald e factor w ord t verm enigvuld igd om tot een prijs te kom en.  Toew ijzing van bouw kavels vind t plaats via plaatsing op een w oningzoekend enlijst. Ied ereen die 18 jaar of oud er is, heeft recht zich in te schrijven voor bouw grond in d e kern Veghel. Voor d e kerkd orpen geld t bovend ien d at gegad igd en niet langer d an 10 jaar geled en het kerkd orp hebben verlaten. Gezamenlijk beleid VRIJE SECTOR KAVELS TEN BEHOEVE VAN PARTICULIEREN

Grondgebonden  Vasthoud en aan huid ige system atiek: d e prijzen zijn m arktconform en eend uid ig.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

25


 Voor d e prijzen kan in beid e gem eenten een m arge van 10% naar boven w ord en toegepast afhankelijk van ligging en kenm erken van d e bouw kavels.  Ud en en Veghel hanteren beide d ezelfd e basisprijs m et een vastgesteld e jaarlijkse prijsstijging. Bouw kavels zijn d erm ate schaars d at niet zozeer d e vraag is w elke prijsstijging m arkttechnisch haalbaar is, m aar veel m eer w elke prijsstijging d oor d e politiek als red elijk w ord t beschouw d . Ad vies is om vooralsnog aan d e prijsstijging van 6% (Veghel) vast te houd en, en in 2007 te bezien of d eze prijsstijging nog steed s m arkttechnisch en politiek acceptabel is.  H et verschil tussen Veghel, Erp en d e overige kerkdorpen blijft bestaan.  Veghel blijft w erken m et een vorm van w achtlijstensysteem . VRIJE SECTOR KAVELS TEN BEHOEVE VAN ONTWIKKELAARS E.A.

Grondgebonden  De grond w aard e w ord t resid ueel bepaald . Deze m ethod iek leid t tot een m axim ale grondw aard e voor d e gem eente.  In bijzond ere gevallen, w aarbij bijzond ere eisen geld en m et betrekking tot d e plankw aliteit, of w aarbij het gaat om een com binatie van verschillend e functies (d ubbel ruim tegebruik) kan gew erkt w ord en m et een tend er (zie grond prijsm ethod ieken vorige hoofd stuk). Gestapeld  In plaats van d e grond quotebenad ering (Ud en) of rekenen met een stap elingsfactor (Veghel) w ord t d e resid uele grond w aard ebepaling op basis van kengetallen gehanteerd , m et een toets op d e grond quote. De volgend e overw egingen spelen hierbij een rol: - De resid uele grond w aard ebepaling d oet m eer recht aan het principe van m arktconform iteit en levert d e gem eente in d e m eeste gevallen m eer op d an d e berekening op basis van grondquotes. - De vaste grond quotebenad ering is in een convenant d oor d e VN G, d e N EPROM, N VB en VROM als te rigid e beoordeeld om d at d eze een lagere kw aliteit van d e w oning in d e hand w erkt. - In ond erhand elingen zullen ontw ikkelaars zich altijd beroepen op d it convenant. - De resid uele grond w aard e kan aan d e hand van kengetallen w ord en bepaald , w aard oor d eze m ethod iek geen onevenred ige belasting hoeft te vorm en voor het am btelijk apparaat.

5.3

SOCIALE SECTOR Huidig beleid Uden  De grond w aard e van sociale huur is een vast percentage van d e fictieve stichtingskosten (d ie zijn afgeleid van het huurpeil).  Er is sprake van een geïnd exeerd e bijbetalingsverplichting ind ien d e huur w oning d oor d e corporatie w ord t verkocht d an w el d at d e huur boven d e huursubsid iegrens kom t.  Bij d e sociale w oningbouw hanteert m en een grond quote tussen 15 en 20%. H et exacte percentage is afhankelijk van d e parkeeroplossing.  De grond w aard e voor sociale koop is gelijkgesteld m et d e vrije sector kavelprijs.  Er is de laatste jaren geen w oonconvenant m et d e w oningbouw corporatie afgesloten. H ierover vind t w el overleg plaats..

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

26


Huidig beleid Veghel  In Veghel is d e grond w aard e voor sociale huur vastgesteld op 50% van d e vrije sector prijs.  N et als bij d e vrije sector hanteert d e gem eente een stapelingsfactor bij d e grond w aard e van gestapeld e bebouw ing.  De grond w aard e voor sociale koop is vastgesteld op 75% van d e vrije sector prijs.  Er zijn geen aanvullend e afspraken gem aakt over bijbetalingsverplichtingen, m aatschappelijk gebond en eigend om d an w el investeren van vrijkom end e w inst uit bijvoorbeeld d e verkoop van huurw oningen.  In Veghel hebben d e gem eente en d e corporatie een convenant afgesloten d at eind 2005 afloopt. Gezamenlijk beleid Als het gaat om het grond beleid m et betrekking tot d e sociale sector zitten er grote verschillen tussen beid e gem eenten. Deze verschillen zitten zow el in de hoogte van d e grondw aard e als in d e w ijze van sam enw erking tussen corporatie en gem eente. Voor w at betreft d e sociale sector is gekozen voor een groeim od el. Op korte term ijn zullen d e prijsverschillen tussen beid e gem eenten d eels w ord en gerespecteerd , terw ijl w aar m ogelijk d e w aard eringsystem atiek gelijk w ord t getrokken evenals d e voorw aard en w aarond er d e sociale kavelprijs w ord t toegepast. In korte term ijn zullen beid e gem eenten tot nad ere afspraken kom en in een afzond erlijk w oonconvenant m et d e m eest actieve corporatie in hun gem eente. Aan d e hand van een rekenm od el op basis van w instaftopping zal d an bepaald w ord en in w elke m ate Ud en en Veghel in concrete prijsafspraken één lijn kunnen en w illen trekken. D e gezamenlijke uitgangspunten zijn als volgt:  Uitgiftebeleid aan w oningbouw corporaties d ient altijd te w ord en bezien in h et licht van prestatieafspraken tussen d e gem eente en d e lokale corporatie.  Gestreefd w ord t naar een eend uid ige en transparante prijsbepaling . Dit schept held erheid voor alle partijen, voorkom t terugkerend e slepend e ond erhand elingen en vergroot d e m arkttoegankelijkheid voor and ere corporaties dan d e lokale partij.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

27


 Ind ien een sociale kavelprijs w ord t gehanteerd , gaat d it gepaard m et held ere afspraken over garanties en tegenprestaties van d e corporaties (d enk aan bijbetalingsverplichtingen, m aatschappelijk gebond en eigend om en het verplicht herinvesteren van vrijkom end e w insten in sociale w oningbouw in d e d esbetreffend e gem eente)  Ond erstaand e uitgangspunten geld en in zow el Ud en als Veghel in d e afspraken m et alle w oningbouw corporaties en toegelaten instelling en d ie actief zijn of w illen zijn in d e gem eente. Nieuw beleid Veghel  Veghel houd t vast aan d e huidige grond w aard ebepaling: d eze is eend uid ig en transparant, en kent bestuurlijk en am btelijk draagvlak.  H et feit d at d e gem eente een sociale kavelprijs hanteert schept ook verplichtingen voor d e corporatie. H et is belangrijk d at d e gered uceerd e kavelprijs alleen w ord t toegepast ond er de volgende voorw aarden: - H et huurniveau is en blijft lager of gelijk aan het m axim ale sociale huurpeil. - Bij verkoop van een sociale huurw oning d ient d e w inst op de boekw aard e ingezet te w ord en voor nieuw te bouw en sociale huurw oningen in Veghel(in nieuw e w oningbouw locaties en herstructurering van bestaand e w oonw ijken). - Bij verkoop van een sociale koopw oning w ord en d uid elijke afsprak en vastgelegd . Uitgangspunt is d at d e w oningen ged urend e d e levensd uur (50 jaar) bestem d blijven voor sociale koop. Dit kan bijvoorbeeld d oor Maatschappelijk gebond en eigend om in te stellen w aarbij d e koper w ord t verplicht d e w oning terug te verkopen aan d e corporatie tegen een geïnd exeerd e w oningprijs. Zo vloeit d e onevenred ige w aard everm eerd ering van een sociale koopw oning niet w eg naar d e eerste verkoper. - Ind ien voortijd ig aanleid ing is voor een herbestem m ing van d e sociale koopw oning w ord en d e inkom sten uit d eze herbestem m ing geïnvesteerd in sociale koop of huur eld ers in Veghel.  Afspraken w ord en vastgelegd in het nieuw op te stellen w oonconvenant m et Woonbelang Veghel. In d at kad er zal m id d els een rekenm odel w ord en bepaald in hoeverre d e grond w aard e van 50% voor sociale huur en 75% voor sociale koop kan en m oet w ord en heroverw ogen. Gestreefd w ord t naar verhoging van het percentage w aarbij m et d e corporatie afspraken w ord en gem aakt op w elke w ijze d e extra kosten w ord en gecom penseerd . Nieuw beleid Uden  In Ud en is er op bestuurlijk en am btelijk niveau behoefte aan een m eer eend uid ige en transparante grond w aard ebepaling m et betrekking tot sociale huur. De w aard eringssystem atiek van Veghel w ord t overgenom en w aarbij d e prijs voor sociale huur en koop als percen tage w ord t afgeleid van d e vrije sector kavelprijs.  Wel is (vooralsnog) sprake van and ere percentages d an in Veghel (in Ud en respectievelijk 70% voor sociale huur en 100% voor sociale koop), om d at d e grond w aard e van een gem id d eld e kavel gelijk m oet zijn aan d e gem id deld e grondw aard e d ie nu w ord t gerekend , m et and ere w oord en d e aanpassing van d e system atiek m oet voor d e grond exploitatie m inim aal bu d gettair neutraal zijn.  Met betrekking tot sociale koop blijft het huid ige uitgangspunt d us overeind (kavelprijs vrije sector).  Zoals nu reed s het geval is w ord en d uid elijke afspraken gemaakt over bijbetalingsverplichtingen en m aatschappelijk gebond en eigend om .  Bij stapeling kan d e stapelingsfactor à la Veghel eventueel w ord en toegepast.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

28


WOONCONVENANT

Uitgiftebeleid aan w oningbouw corporaties d ient m ed e te w ord en bezien in het licht van prestatieafspraken tussen d e gem eente en d e corporatie. H oofd them a’s zijn het huisvesten van d oelgroepen, d e kw aliteit van het w oonaanbod , d e afstem m ing tussen w onen en zorg en d e leefbaarheid van w ijken en buurten. Er w ord en prestatieafspraken vastgelegd m et betrekking tot d e sloop, renovatie, nieuw bouw en verkoop (w aar, w elk segm ent en w anneer) en d e inrichting / revitalisering van d e openbare ruim te. Tevens w ord en afspraken gem aakt over het investeren van w inst uit d e verkoop van nieuw bouw w oningen en boekw inst uit d e verkoop van bestaand e w oningen in de financiering van d e sociale w oningbouw . MAATSCHAPPELIJK GEBONDEN EIGENDOM EN KOOPHUUR EN ANTISPECULATIEBEDING

Maatschappelijk gebonden eigendom Voor klanten d ie w el w illen kopen, m aar niet d e risico's van een gew one koopw oning w illen, bied t een aantal corporaties w oningen in Maatschapp elijk Gebond en Eigend om (MGE) aan. Bij MGE w orden w oningen ond er d e m arktw aard e verkocht en hoeft d e bew oner zich geen zorgen te m aken over het ond erhoud en d e ad m inistratie van d e vereniging van eigenaren. De corporatie verplicht zich d e w oning tegen een vastgesteld e m inim um prijs terug te kopen. Erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht. H et is een v orm van pacht w aarbij d e pacht niet eind igt als d e verpachter sterft (of d e pacht opzegt). De erfpachthoud er heeft d aard oor in econom ische zin een positie d ie nagenoeg gelijk is aan d e positie van d e eigenaar. H ij heeft ook het recht d e grond d ie hij in erfpacht heeft te voorzien van een opstal en d eze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen. Voor d e erfpacht betaalt d e erfpachter aan d e eigenaar (bij erfpacht vaak d e blote eigenaar genoem d ) jaarlijks een bed rag, d e canon. In d e praktijk kom t het overigens vaak voor d at d e canon in een keer voor d e gehele looptijd van d e erfpacht w ord t afgekocht. Over het algem een is d e trend d at gem eenten toepassing van erfpacht afbouw en. Dit heeft enerzijd s te m aken m et een fund am entele politieke voorkeur voor pa rticulier eigend om . Voor gem eenten als Ud en en Veghel w aar erfpacht nu nauw elijks w ord t toegepast, zou d e invoering van erfpacht leid en tot een zeer groot kapitaalsbeslag, veel extra ad m inistratieve en am btelijke belasting, en om d at erfpacht niet aansluit bij d e regionale m arktvraag zal d e uitgifte van percelen zeer m oeizaam verlopen. Huurafhankelijk recht van opstal (HARVO) H et recht van opstal (ook w el opstalrecht genoem d ) is een zakelijk recht d at kan w ord en gevestigd op een onroerend e zaak. Degene d ie het recht van opstal heeft, heet d e opstaller. De eigenaar van d e grond w aarop een opstalrecht is gevestigd w ord t blote eigenaar genoem d . Doorgaans w ord t een opstalrecht gevestigd w anneer d e huurd er van grond d aarop een gebouw plaatst. Zond er recht van opstal zou d oor natrekking d e opstal eigend om w ord en van d e eigenaar van d e grond . Wanneer het opstalrecht eind igt d oor beëindiging van d e huurovereenkom st, spreekt men van een huurafhankelijk recht van opstal. Koophuur Voor klanten d ie d e vrijheid van kopen w illen com bineren m et d e zekerheid van huren is er Koophuur. De bew oner koopt d e binnenkant van d e w oning en kan d aar d us zijn gang

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

29


gaan. De buitenkant huurt hij van d e w oningcorporatie, w aard oor hij d e zekerheid heeft d at d at d eel van d e w oning goed w ord t ond erhoud en. Antispeculatiebeding Om speculatieaankopen m et betrekking tot w oningbouw te voorkom en is er een m ogelijkheid om in d e koopovereenkom st een antispeculatie bed ing op te nem en. H et antispeculatiebed ing houd t in d at een bepaald bed rag m oet w or d en betaald als d e w oning binnen een term ijn van bijvoorbeeld 5 jaar w ord t verkocht. Zow el Ud en als Veghel heeft een eigen antispeculatiebed ing - beleid . Gezamenlijk beleid antispeculatiebeding Beid e gem eenten behoud en d e vrijheid om het antispeculatiebed ing op te nem en in een koopovereenkom st. Gem eente Veghel heeft ervoor gekozen om geen antispeculatiebed ing op te nem en voor projectw oningbouw , m aar w el voor vrije kavels.

5.4

FONDSVORMING WONINGBOUW Een belangrijk aspect binnen de financiële afw ikkeling van d e grond exploitatie, is fond svorm ing. In het kad er van w oningbouw zijn er voor d e verschillende gem eenten fond sen. Voor Veghel geld t d at in d e prijs voor w oningbouw een opslag voor natuur - en land schapsontw ikkeling, volkshuisvesting en kunst- en cultuuruitingen is opgenom en. Bij sociale w oningbouw is sprake van een lagere fond safd racht. Sind s 2003 kent d e gem eente Ud en een solid ariteitstoeslag sociale w oningbouw , een storting in het Fond s Buitengebied en een storting in het fond s bovenw ijkse voorzieningen.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

30


HOOFDSTUK

6

Uitgiftebeleid bedrijventerrein en industrie 6.1

HUIDIG UITGIFTEBELEID BEDRIJVENTERREIN EN INDUSTRIE Huidig beleid Uden Gem eente Ud en hanteert sinds 2001 vastgesteld e verkoopprijzen voor bed rijfsterreinen. De benad ering van het grond prijzenniveau gesch ied t op basis van: m arktsituatie. bebouw ingsm ogelijkheid, ligging en prijsvergelijking. Jaarlijks stelt d e raad – op voorstel van het college - d e grond prijzen en d e m ethod iek van d e bepaling hiervan integraal vast.;  per locatie een vaste prijs per m ² uitgeefbaar en rekenm ethod iek.  gezam enlijk aanw ijzen van regionale bed rijventerreinen Ud en is afgestapt van d e toeslag voor het m ogen bouw en van w oningen bij het bed rijf. Daarvoor is het nu nog eenmalig toegestaan een aantal w oningen m et kleinere bed rijfsvestigingen te clusteren in een gedeelte van het plan Goorkens nabij Lankes. Huidig beleid Veghel De gem eente Veghel w enst jaarlijks m inim aal 8 ha bed rijventerrein uit te geven. Grond prijzen voor bed rijventerreinen zijn vastgesteld per locatie. Aan d e to ew ijzing van een bed rijf tot een locatie zijn enkele criteria verbond en om trent w erkgelegenheid en m ilieucategorie. Gezamenlijk beleid Voor d e sted elijke regio Ud en -Veghel zijn inspanningen m et nam e gericht op het faciliteren van het bed rijfsleven en het stim uleren van sociaal-econom ische ontw ikkelingen. De gem eenten streven naar eend uid ige uitgiftevoorw aard en en ond erlinge afstem m ing van grond prijzen voor bed rijventerreinen. Grond prijzen voor bed rijventerreinen w ord en jaarlijks vastgesteld en kunnen d ifferentiëren per locatie. N aast afstem m ing van grond prijzen zetten d e gem eente Veghel en Ud en in op eend uid ige uitgiftevoorw aard en, w aarbij aand acht w ord t besteed aan:  het oplossen van knelpunten in bed rijfshuisvesting;  het zo zorgvuld ig m ogelijk gebruiken van schaarse ruim te;  het toepassen van selectiecriteria op geïnteresseerd e partijen, het efficiënt (qua proced ure) en transparant uitgeven van grond;  het bem id d elen in huisvesting in bestaand e bed rijfsgebouw en;  d eelnam e aan parkm anagem ent.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

31


6.2

FONDSVORMING BEDRIJVENTERREINEN Veghel hanteert een bijdrage in het m ultim od ale fond s bij elke verkochte m ² ind ustrieterrein. H et fonds heeft als d oelstelling d e natte bed rijvigheid in Veghel te stim uleren en in d e toekom st zeker te stellen. Daarnaast w ord en bijdragen g estort voor het Land schapsbeleid sfond s en het cultuurfond s. Voor Ud en geld t een bijd rage voor het fond s buitengebied en voor fond s bovenw ijkse voorzieningen. Gezamenlijk beleid De gem eenten Ud en en Veghel hebben binnen d e ontw ikkeling van w erkgebied en een aantal fond sen. Deze afd rachten houd en d e gem eenten afzond erlijk in stand . Wel w ord t bij d e uitgifte van nieuw e bed rijventerreinen een nieuw fonds gevorm d m et het oog op het opzetten van een bed rijfsparkm anagem ent en revitaliseringfond s. De hoogte van d e afd racht en d e voorw aard en van d it Revitaliserings & Parkmanagem entfond s w ord en in ond erling overleg vastgesteld .

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

32


HOOFDSTUK

functies 7.1

7

Uitgiftebeleid overige

UITGIFTEBELEID VOOR KANTOORLOCATIES Ind ien er sprake is van één kantoorlaag (d e Floor Space Ind ex is gelijk aan 1) w ord t gerekend m et een prijs per uigeefbare vierkante m eter. Ind ien sprake is van m eerlaags bouw en (FSI >1) d an w ord t gerekend m et een prijs per vierkante m eter brutovloeroppervlak (bvo). De grond prijs is d aarm ee afhankelijk van het bebouw ingspercentage van een kavel en d e m axim ale bebouw ingshoogte. De prijs per vierkante m eter uitgeefbaar/ bru to vloeroppervlak w ord t jaarlijks na ond erling overleg tussen Ud en en Veghel vastgesteld en kan verschillen per kantoorlocatie.

7.2

UITGIFTEBELEID VOOR COMMERCIËLE VOORZIENINGEN Grond prijzen voor com m erciële voorzieningen, zoals w inkels, apotheken, com m erciële sportvoorzieningen zijn gerelateerd aan d e jaarlijks vast te stellen prijs per vierkante m eter uitgeefbaar terrein.

7.3

UITGIFTEBELEID MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Voor bijzond ere m aatschap pelijke functies zoals scholen, sport - en zorginstellingen en overige m aatschappelijke voorzieningen geld t in Ud en en Veghel een jaarlijks vast te stellen prijs per vierkante m eter uitgeefbaar terrein d ie lager is d an d e prijs per vierkante m eter uitgeefbaar terrein voor com m erciële voorzieningen. De gemeenten Ud en en Veghel stem m en d e prijzen ond erling af en hanteren enige m arge naar boven en naar bened en afhankelijk van d e soort voorziening. Bij m aatschappelijke voorzieningen m et hoge inrichtingskosten (bijvoorbeeld sportveld en m et kunstgras) naar bened en of bij voorzieningen m et een grotere financiële d raagkracht kan d e prijs naar boven toe w ord en bijgesteld .

7.4

UITGIFTEBELEID VOOR GROEN- EN RESTSTROKEN Ond er bep aald e voorw aard en kan d e gem eente besluiten d at een groen - of reststrook verkocht of verhuurd w ord t voor een jaarlijks vast te stellen prijs. Ud en en Veghel hanteren een prijs d ie afhankelijk is van d e m ogelijkhed en d ie d e bestem m ing van d e grond bied t. . De afw eging w aar en w anneer tot uitgifte w ord t overgegaan, en onder w elke voorw aard en blijft m aatw erk per locatie en per gem eente (zie ook het Ud ens raad sbesluit van 13 m aart 2003 en d e beleid snota “Verkopen/ in gebruik geven van groenstroken” en d e Veghel se notitie Groenstroken 2005).

- .

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

33


.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

34


BIJLAGE

1

Uitwerkingsnotities

UITWERKINGNOTITIES CA DIE GEMEENTEN HANTEREN EN OP ELKAAR KUNNEN WORDEN AFGESTEMD

 Exploitatieverord ening en -overeenkom st  Algem ene verkoopvoorw aard en bouw grond voor particulier opd rachtgeverschap  Algem ene verkoopvoorw aard en bouw grond voor bed rijven  Stand aard koop - en verkoopovereenkom sten  Algem ene Verkoopvoorw aard en Ud en 2001  Verord ening stim ulering energiebesparend bouw en (Veghel)  Woningbouw program m a (Veghel)  Water op bed rijventerrein (Veghel)  Beleid snotitie inritten verkeer en vervoer (Veghel)  N otitie groenstroken en w egberm en (Veghel)  Beleid snota verkoop/ in gebruik geven van groenstroken (Ud en)  Convenanten / prestatieovereenkom sten m et w oningcorporaties  Woonvisies

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

35


COLOFON


OPDRACHTGEVER: Gem eente Ud en en Gem eente Veghel STATUS: Definitief

AUTEUR: M. van Essen

GECONTROLEERD DOOR: B. Langend oen

VRIJGEGEVEN DOOR: M. van Essen 16 november 2005 110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS REGIO BV Utopialaan 40-48 Postbus 1018 5200 BA 's-H ertogenbosch Tel 073 6809 211 Fax 073 6144 606 w w w .arcad is.nl

©ARCADIS. Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld, mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbenden niets uit dit document worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, digitale reproductie of anderszins.

110501/ZF5/4R8/201286

ARCADIS

36

NOTA GRONDBELEID UDEN EN VEGHEL

Recommend Documents