NOTA GRONDBELEID 2009

NOTA GRONDBELEID 2009

NOTA GRONDBELEID....................................................................................................................................... 1 1)

INLEIDING ................................................................................................................................................. 3

2)

DOEL EN UITGANGSPUNTEN GRONDBELEID ................................................................................ 4

3)

TOEKOMSTIG GRONDBELEID LOSSER............................................................................................ 6

4)

BELEID OMTRENT RISICO’S................................................................................................................ 7

5)

RESERVE GRONDEXPLOITATIE......................................................................................................... 8

6)

WINST- EN VERLIESNEMING............................................................................................................... 9

7)

DELEGATIE, MANDATERING EN KADERSTELLING .................................................................. 10

8)

ALGEMEEN UITGIFTEBELEID .......................................................................................................... 11

9)

KAVELUITGIFTEBELEID .................................................................................................................... 12

10)

GRONDPRIJZEN VOOR 2009........................................................................................................... 15

11)

PARAMETERS GRONDEXPLOITATIE PER 1-1-2009 ................................................................ 16

12)

WIJZE VAN PROJECTVOERING ................................................................................................... 17

13)

ORGANISATIE.................................................................................................................................... 19

14)

RISICOMANAGEMENT .................................................................................................................... 21

15)

BOUWGRONDUITGIFTEREGELING 2009 .................................................................................. 23

16)

BIJLAGE 1, ORGANISATIE VAN HET GRONDBEDRIJF............................................................ 1

17)

BIJLAGE 2, SAMENHANG PLANVORMING EN PROJECTREALISATIE ............................... 2

Nota grondbeleid 2

1) INLEIDING Definitie Voordat inhoudelijk wordt ingegaan op het grondbeleid en -bedrijf is het definiëren van wat het grondbeleid behelst een voorwaarde om het geheel een plek te geven. Onder grondbeleid wordt verstaan: “het op zodanige wijze handhaven van bestaand grondgebruik, dan wel het realiseren van de gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente gewenste beleidsdoelen op het gebied van de volkshuisvesting (een evenwichtig woningbouwprogramma), economische ontwikkeling (werkgelegenheid), groen- en natuurontwikkeling, herstructurering, cultureel klimaat (architectuur) en duurzaamheid (duurzame stedenbouw)”. Algemeen In de gemeente Losser wordt bouwrijpe grond geproduceerd. Dat gebeurt in een productieproces waarin ruwe grond wordt gekocht. Deze ruwe grond wordt vaak voorzien van een nieuwe bestemming. De percelen worden bouwrijp en woonrijp gemaakt. De uitgeefbare percelen worden verkocht en de nieuw ontstane openbare ruimte wordt overgedragen naar de algemene dienst (in verband met onderhoud van openbare voorzieningen). De bouwgrondproductie is een risicovolle activiteit en is daarom in Losser net zoals in de meeste andere gemeenten - afgescheiden van de andere activiteiten. Het afgescheiden zijn manifesteert zich doordat kosten en opbrengsten in een aparte bedrijfseconomische eenheid worden geregistreerd en er een aparte organisatie voor opgericht is. Die eenheid is functie 830 op de gemeentebegroting en rekening en het grondbedrijf als organisatie. Rondom deze functie 830 staat als het ware een denkbeeldig hek, een boekhoudkundige eenheid. Die eenheid duiden we in het dagelijkse spraakgebruik aan met grondbedrijf. Binnen het grondbedrijf (de bouwgrondexploitatie) zijn er voor de diverse gebieden projectadministraties geopend. Die noemen we ook wel complexen. Het grondbedrijf in organisatorische zin bestaat in Losser uit een functionele eenheid die zich bezig houdt met de activiteiten van het grondbedrijf. In de organisatie van de gemeente is vastgelegd hoe de bedrijfseconomische eenheid, die boven is aangeduid, wordt aangestuurd. Beschreven moet worden hoe de kaderstelling van de raad gestalte krijgt. Vastgelegd dient te worden hoe de verantwoordelijkheden geregeld zijn voor het grondbedrijf. Deze nota legt ondermeer de kaderstelling en verantwoordelijkheden vast. Daarnaast worden de doelen omschreven die de gemeente nastreeft. Voor de volledigheid is in een apart document de ‘Notitie instrumentarium grondbeleid’ bijgevoegd. Hierin wordt beschreven over welke middelen de gemeente beschikt om haar doelen te verwezenlijken. De beschreven gedragsregels zijn er op gericht om de bedrijfseconomische eenheid grondbedrijf goed te besturen en te beheren en worden in de navolgende paragrafen uitgewerkt. Er is tevens een vernieuwde bouwgronduitgifteregeling opgenomen voor de juridische verankering van het beleid bij de uitgifte van bouwgrond.

Nota grondbeleid 3

2) DOEL EN UITGANGSPUNTEN GRONDBELEID Het grondbeleid is het geheel van instrumenten dat ingezet wordt om beleid op het gebied van onder meer ruimtelijke ordening, wonen, economie en arbeid, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer te realiseren. Het grondbeleid heeft daarmee een volgend en dienend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Door middel van het grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de wijze waarop gronden worden gebruikt en het genereren van middelen voor overige beleidsvelden door middel van het behalen van winst. Door verandering van het grondgebruik voor verschillende functies, gelden in Losser de volgende algemene doeleinden van grondbeleid: • inrichtingsaspecten:
het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en beleidsinhoudelijke doelstellingen); dit geldt vooral voor de beleidsterreinen wonen en bedrijvigheid. • sociaal economische aspecten:
het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt;
het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid;
winst; het criterium winstpotentie is belangrijk bij de keuze van de vorm van het grondbeleid. Met name is dit van belang vanwege de mogelijkheid van afdrachten aan de algemene dienst voor het realiseren van andere publieke doelen. Hieruit zijn nadere doelstellingen en uitgangspunten af te leiden. Deze worden in Losser vastgelegd in gemeentelijke beleidsnotities en nota’s die daarmee een brug vormen tussen algemene doeleinden en de projecten en complexen van de gemeentelijke grondexploitatie of exploitatie door particulieren. Het grondbedrijf is binnen de gemeente de enige eenheid die zich op de onroerend goedmarkt begeeft. Redenen hiervoor zijn: • in het kader van overzichtelijkheid en transparantie; het onroerend goed wordt op één plek in de organisatie ondergebracht; • profijt; om zoveel mogelijk te profiteren van de onroerend transacties in het kader van verevening; • in sommige gevallen worden gemeentelijke gebouwen die hun eindbestemming nog niet hebben bereikt of waarvan de eindbestemming veranderd wordt, bij het grondbedrijf ingebracht. Dit betekent dat beheersinkomsten en -lasten in het complex “overige eigendommen” verantwoord dienen te worden.

Nota grondbeleid 4

Regie De gemeente zal via haar grondbeleid op elke locatie waar bouwgrond kan worden geproduceerd, invloed willen uitoefenen die gericht is op het bereiken van bestuurlijke doelen. Daarnaast zal de gemeente zelf ook risicodragend willen opereren op de grondmarkt. Dit heet actief grondbeleid. De te dragen risico’s zullen in deze gevallen duidelijk in beeld dienen te worden gebracht en meegenomen moeten worden in de bestuurlijke besluitvorming. Bij actief grondbeleid gevoerd door het college van burgemeester en wethouders wordt rekening gehouden met het gevoel van de raad bij transacties welke een grote financiële of maatschappelijke impact hebben. Actief grondbeleid De gemeente wil een actief grondbeleid toepassen indien het een locatie is: • die van bijzonder strategische betekenis is voor het bereiken van bestuurlijke doelen; • en/of een grote winstpotentie bezit. In het geval van een actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich als marktpartij door zelf grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen. Het voeren van een actieve grondpolitiek heeft als voordelen dat de gemeente de realisatie van publieke doelen zo optimaal mogelijk in eigen hand kan houden en de kosten kunnen worden doorberekend in de uitgifteprijs. Als nadelen kunnen worden genoemd, het ondernemersrisico en het feit dat de waardeontwikkeling van de grond afhankelijk is van de economische omstandigheden. Passief (facilitair) grondbeleid Bij passief (facilitair) grondbeleid wendt de gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden aan jegens particulieren (waaronder aannemers en ontwikkelaars) die grond hebben verworven. Voordeel van dit beleid is dat de financiële risico’s bij derden komen te liggen. Als nadeel geldt o.a. een minder grote sturingsmogelijkheid op de publieke doelstellingen. Kwetsbare onderdelen van de grondmarkt komen vaak minder goed uit de verf. Denk bijvoorbeeld aan sociale woningbouw. Kostenverhaal is wel mogelijk, baatafroming niet. Onder de oude wetgeving van de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO) beperkte de gemeente zich tot regulering van activiteiten van de private sector middels het bestemmingsplan, exploitatieovereenkomst en baatbelasting. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Grondexploitatiewet (Grexwet) per 1-7-2008 is het grondbeleidinstrumentarium verbeterd voor gemeenten. Hiermee krijgen gemeenten meer handvaten en wordt de regierol versterkt. In § 9-12 van de ‘notitie instrumentarium grondbeleid’ gaan we hier uitgebreid op in. In een aantal situaties (financiële redenen en risico beperking) is het wenselijk om gewenste ontwikkelingen niet via actief grondbeleid te laten plaatsvinden doch door middel van passief grondbeleid aangevuld met particuliere exploitaties. Publieke Private Samenwerking (PPS) In bepaalde situaties kan het wenselijk zijn voor publiekprivate samenwerking in grondexploitatie te kiezen. Daarbij gelden overwegingen van risicodeling, ingenomen grondposities door gemeente en particulier en kennisbundeling. Bij stedelijke vernieuwing kunnen de corporaties de initiatiefnemers zijn. De PPS is een tussenvorm van de twee hiervoor genoemde vormen. Binnen deze samenwerkingsvorm proberen de publieke en private sector gezamenlijk publiekrechtelijke en commerciële doelstellingen te realiseren met optimale gebruikmaking van ieders expertise. In april 2007 is de Startnotitie PPS vastgesteld om meer inzicht te verkrijgen in het begrip publiekprivate samenwerking. Hierin wordt ingegaan op de uiteenlopende vormen van PPS maar ook op de toepasbaarheid van deze vorm van samenwerking op de beleidsvelden binnen de gemeente Losser. Voor een verdieping van het begrip PPS verwijzen we derhalve naar de Startnotitie PPS.

Nota grondbeleid 5

3) TOEKOMSTIG GRONDBELEID LOSSER Het accent zal in de toekomst dienen te liggen op het voeren van een actief grondbeleid daar waar het gaat om stimulering van de publiekrechtelijke doelen. Dit is van toepassing als blijkt dat sturing via kostenverhaal onvoldoende is. Daarbij kan vroegtijdige verwerving van gronden noodzakelijk zijn om de verdienpotentie veilig te stellen waarbij gehandeld dient te worden conform de “spelregels” zoals opgenomen in § 7 mandatering en kaderstelling. De doorgaans overheersende rol die de gemeente had op de markt voor bouwgrond, wordt gaandeweg teruggedrongen. Ook andere ontwikkelaars, particulieren en corporaties hebben in het recente verleden steeds meer dit terrein betreden. De gemeente is bereid tot samenwerking met private partijen mits de planontwikkeling past binnen bestuurlijke doelen van de gemeente Losser en er een reëel kostenverhaal kan plaatsvinden. In Losser zal het gehele palet van instrumenten zoals het voorkeursrecht gemeenten als ondersteuning worden toegepast waar dat bevorderlijk kan zijn voor het realiseren van een actief grondbeleid. Economische ontwikkelingen, groeimogelijkheden en verdienmogelijkheden zullen nauwlettend gevolgd worden. Met behulp van een tijdig opgestelde analyse kan een goed inzicht worden verkregen in bijvoorbeeld de gevolgen van het eventueel (deels) niet verwerven van gronden en de gevolgen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Zowel de exploitatiebegroting dan wel opzet van de plannen als de verkoopprijzen worden, na oorspronkelijke vaststelling, minimaal éénmaal per jaar (bij de behandeling van de begroting als verplichte paragraaf) ter nadere vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd.

Nota grondbeleid 6

4) BELEID OMTRENT RISICO’S Bij de ontwikkeling van nieuwe uitbreidings- en inbreidingsplannen zal in een vroeg stadium een risicoanalyse worden opgesteld. Bij al het handelen van de gemeente wordt gekeken naar financieel rendement en maatschappelijk rendement (beleidsdoelen). Telkens geldt dat de gemeente risico’s opspoort, analyseert en probeert af te wentelen. Het restrisico wordt geparkeerd in de algemene middelen op basis van een raadsbesluit. Risico’s zijn inherent aan het ondernemerschap dat wordt uitgeoefend in de grondexploitatie. De risico’s die de gemeente loopt verschillen per soort complex: • in exploitatie genomen plannen; • in exploitatie te nemen plannen; • overige gronden. In exploitatie genomen plannen Bij de in exploitatie genomen plannen zijn alle procedures en vooronderzoeken gedaan. De productie van bouwgrond is gestart. Grootste risicofactor is een stagnerende vraag naar bouwrijpe grond. Deze stagnatie komt vaak voort uit niet-beïnvloedbare factoren, zoals de stijgende werkeloosheid, de stagnerende woningmarkt en de stijging van de hypotheekrente. Voor het bereiken van de doeleinden van het grondbeleid zijn de financiële (on)mogelijkheden van de gemeente belangrijk. Bij de uitvoering van actieve grondpolitiek is het mogelijk dat de gemeente behoorlijke risico’s loopt. Hierbij valt te denken aan specifieke risico’s per complex (plan), zoals aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daarnaast zijn er ook algemene risico’s zoals, wijziging van rentepercentages en rijksregelingen en fluctuaties op de (grond)afzetmarkt. De gemeente Losser voert risicomanagement, onder andere door minimaal een jaarlijkse doorrekening van alle plannen (risicoanalyse). In exploitatie te nemen plannen Bij de zoektocht naar locaties van in- en uitbreiding wordt het gehele proces aan een risicoanalyse onderworpen. Hierbij worden de risico’s (o.a. tijdsduur, economische uitvoerbaarheid, excessieve kosten en gewijzigde wetgeving) in beeld gebracht, die de exploitatie van een toekomstig gebied met zich mee brengt. Het gehele proces rondom een bestemmingsplan wordt vastgelegd. Overige gronden De gemeente heeft verschillende percelen in eigendom, die geen binding of relatie hebben met exploitatiegebieden. Hier binnen vallen o.a. ruilgronden en restpercelen. Deze gronden hebben uiteraard een waarde en het is van belang dat er jaarlijks bekeken wordt hoe de boekwaarde zich verhoudt tot de reële economische waarde (verkoopwaarde). Een eventuele afwijking, in negatieve zin, wordt gecorrigeerd door een afboeking en als negatief jaarresultaat in het jaarverslag verantwoord. Daar waar deze gronden een maximale boekwaarde hebben bereikt, zal in de begroting van de algemene dienst ten behoeve van de netto exploitatielasten (voornamelijk rente) budget dienen te worden opgenomen. Restpercelen dienen zo snel mogelijk te worden afgestoten, mits economisch verantwoord. Ruilgronden dienen minimaal jaarlijks op hun noodzaak tot handhaving als ruilgrond te worden bezien. In geval van het wegvallen van de noodzaak tot handhaving als ruilgrond dienen deze gronden evenals de restpercelen te worden afgestoten, mits economisch verantwoord. Risicomanagement In de paragraaf risicomanagement wordt uitgebreid ingegaan op de wijze waarop getracht wordt vooraf het risico in te dammen of in te schatten.

Nota grondbeleid 7

5) RESERVE GRONDEXPLOITATIE. Doel reserve De reserve grondexploitatie kent twee doelen. Als eerste doel dient het voor het afdekken van risico’s uit het voeren van grondbeleid. Als tweede doel is het een vereveningsreserve voor die zaken die van publiek belang zijn en niet kunnen worden verhaald binnen een complex of geen plek krijgen in een exploitatieplan. Risico doel Voor het bereiken van de doeleinden van het grondbeleid zijn de financiële (on)mogelijkheden van de gemeente belangrijk. Bij de uitvoering van actieve grondpolitiek is het mogelijk dat de gemeente behoorlijke risico’s loopt. Hierbij valt te denken aan specifieke risico’s per complex (plan), zoals aanwezigheid van bodemverontreiniging. Daarnaast zijn er ook algemene risico’s zoals, wijziging van rentepercentages en rijksregelingen en fluctuaties op de (grond)afzetmarkt. Om deze risico’s af te kunnen dekken is het noodzakelijk dat er een algemene reserve (weerstandsvermogen) voor de grondexploitatie is. De reserve heeft binnen de gemeente Losser in eerste instantie het opvangen van overige gemeentelijke activiteiten als functie. Sinds 2007 wordt een deel van het voordelige exploitatiesaldo van de grondexploitatie toegevoegd aan de ingestelde reserve grondexploitatie. Voor 2007 is een bedrag van € 10.000,-- aan de reserve toe gevoegd. Als maximumniveau is een bovengrens van € 1.000.000,-- ingesteld. Bovenwijks doel Tevens is dit een reserve voor de aanleg van niet verhaalbare infrastructurele werken met een belang dat een individueel complex overstijgt. Ook kunnen het ruimtelijke voorzieningen zijn die mede van nut zijn voor een bepaald complex maar ook andere belangen dienen, bijvoorbeeld een betere verkeersontsluiting voor een dorp als geheel. De reserve heeft tot doel de kosten van deze bovenwijkse voorzieningen te bekostigen . Per m² verkochte bouwgrond (woningbouw- en industriegrond) wordt een bedrag in de reserve gestort. Verder voeding door stortingen van een tarief door particuliere exploitanten conform de exploitatieverordening. Per 1-1-2007 bedraagt deze storting voor zowel woningbouw- als bedrijventerreingrond € 9,08/m². Voor nieuwe ontwikkelingen zal de voeding ontstaan conform de richtlijnen van de grondexploitatiewet waarbij de doelen getoetst worden aan de zogenaamde kostensoortenlijst uit het Bro. (Besluit ruimtelijke ordening). Deze doelen worden vooraf bepaald en opgenomen in afzonderlijke exploitatieplannen.

Nota grondbeleid 8

6) WINST- EN VERLIESNEMING Bij winst- en verliesneming wordt allereerst uitgegaan van een tweetal basisprincipes. • Winst wordt pas genomen als deze daadwerkelijk is verdiend (realisatieprincipe). • Verlies wordt genomen als dit voorzien wordt (voorzichtigheidsprincipe). De volgende winst- en verliesnemingsprincipes worden gehanteerd binnen de grondexploitatie: • bij liquidatie van een complex; • bij partiële liquidatie; • gedeeltelijke winstneming (negatieve boekwaarde=overschot); • bij excessieve winst op een (grond) transactie. Liquidatie van een complex Van winst of verlies is pas sprake als een in exploitatie genomen complex wordt geliquideerd. Een complex moet dan liquidatierijp zijn. Dat houdt in dat alle beoogde gronduitgiften, werken qua kosten en opbrengsten nagenoeg gerealiseerd zijn. Het woord nagenoeg betreft dan circa 95 % van de gronduitgifte, kosten en opbrengsten. De nog niet uitgegeven terreinen worden met hun nog te realiseren opbrengsten overgeheveld naar het complex restpercelen. De winst dan wel het verlies wordt als jaarresultaat verantwoord. Bij een erfpachtcomplex wordt doorgaans het jaarlijkse exploitatieresultaat als winst of verlies verantwoord. Het exploitatieresultaat is het verschil tussen ontvangen canons en de rentelasten, zakelijke lasten en beheerslasten. Bij verkoop van een perceel wordt het verschil tussen boekwaarde en verkoopopbrengst als winst of verlies genomen. Partiële liquidatie Partiële liquidatie wil zeggen dat er winst wordt genomen op een deel van complex. Verondersteld wordt dat alle kosten en opbrengsten zuiver toegerekend kunnen worden aan elk van de delen. Als een zelfstandig deel is afgerond wordt er winst genomen. Als beoordelingscriterium geldt dat een deel dat voor partiële liquidatie in aanmerking komt als apart complex kan worden herkend in het geheel. Gedeeltelijke winstneming Gedeeltelijke winstneming wordt toegepast in een situatie dat het geïnvesteerde vermogen is omgeslagen in een tegoed (negatieve boekwaarde). Van dat tegoed worden alle nog te maken kosten afgetrokken. Als er een voordeel resteert wordt dat bestempeld als winst. Voorzichtigheid is hier geboden: een goede analysen van de nog te maken kosten en de bepaling van de winst dient van een goede onderbouwing te worden voorzien. Bij excessieve winst op een (grond) transactie Indien de winst op een individuele grondtransactie zo buitensporig is, kan deze meteen worden genomen. Ook hier geldt dat dit niet kan zonder een degelijke analyse hoe de transactie past in het geheel van een complex of de totale grondexploitatie. Verlies Indien bij herijking blijkt dat de geschatte verkoopopbrengst van een complex (nog niet in exploitatie genomen) minder is dan het geïnvesteerd vermogen in die aankopen (inclusief rentebijschrijving) spreken we over verlies. Ook wanneer bij, in exploitatie genomen complexen, blijkt dat waarde van toekomstige kosten en opbrengsten en geïnvesteerd vermogen een tekort vertoont, is er sprake van verlies. Het verlies dient direct te worden genomen ten laste van het jaarresultaat.

Nota grondbeleid 9

7) MANDATERING EN KADERSTELLING Aankoop Voorheen was de raad het bevoegde orgaan tot het aangaan van (koop)overeenkomsten. Sinds 1 januari 2003 ligt, als gevolg van de Wet Dualisering, deze bevoegdheid bij het college (artikel 160, lid 1, sub e van de Gemeentewet). Daarbij komt dat in artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet nog is bepaald dat het college, in die gevallen dat de uitoefening van zijn bevoegdheden ingrijpende gevolgen kàn hebben voor de gemeente, geen besluit neemt dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen terzake ter kennis van het college heeft kunnen brengen. Onverlet blijft de noodzaak tot het beschikbaar hebben van budgetten. Hiertoe is in verband met het budgetrecht van de raad altijd een raadsbesluit noodzakelijk. Dit kan middels het door de raad vaststellen van een exploitatieopzet. Bij de reguliere gang van zaken komt dit aan de orde bij het vaststellen van een bestemmingsplan met daaraan gekoppeld een exploitatieplan. Bij voorgenomen strategische transacties buiten de bevoegdheid van het college wordt een globale calculatie en risico afweging voorgelegd. Verkoop Bij een individuele verkooptransactie (een bevoegdheid van het college conform artikel 160, lid 1, sub e van de Gemeentewet), welke niet in de exploitatieopzet als zodanig is mee berekend, boven € 500.000,–, wordt vooraf het gevoel van de raad gepeild. Het college van B&W neemt daarna een beslissing. Onderzoeksmandaat/voorbereidingsmandaat In de algemene dienst dient budget (stelpost) te worden opgenomen ter dekking van de voorbereidingskosten welke nodig zijn om een haalbaarheidsopzet te maken. Dit betreft zowel inhuur deskundigheid intern als extern. Voordat met de voorbereiding kan/mag worden begonnen zal een raming van de voorbereidingskosten moeten worden gemaakt en aan het college van B&W voorgelegd worden of de raad om budget worden gevraagd. Indien tot deze definitieve planopzet wordt besloten (op basis van de haalbaarheidsopzet) worden de voorbereidingskosten meegenomen in de exploitatieopzet. Als het niet tot planvorming komt dan moeten deze kosten in het jaarverslag worden verantwoord.

Nota grondbeleid 10

8) ALGEMEEN UITGIFTEBELEID De planning van gronduitgifte is gekoppeld aan de ontwikkeling van het bestemmingsplan, het bouwrijp maken en bovenal het gewenste woningbouwprogramma en het uitgifteprogramma voor bedrijventerreinen. Jaarlijks wordt het woningbouwprogramma geactualiseerd en bijgesteld met het oog op de nieuwste ontwikkelingen. De uitgifte van bouwrijpe gronden is het sluitstuk bij het voeren van een actieve grondpolitiek. Na verwerving van de grond en de productie tot bouwgrond worden kavels overeenkomstig de bestemming en met uitgiftevoorwaarden uitgegeven en ingericht. Dit is voor de gemeente de meest effectieve vorm van realisatie van een door de gemeente gewenste vorm en opzet van een woongebied. In bovenstaande is beschreven dat gronduitgifte op diverse manieren kan plaatsvinden. Bij verkoop vindt eigendomsoverdracht plaats, waaraan de nieuwe gebruikers een groot belang hechten. Voor de gemeente als verkoper heeft dit voordelen omdat er direct sprake is van inkomsten ten behoeve van de dekking van reeds gemaakte kosten en een eventueel voordelig resultaat. In een aantal gevallen kunnen ook gebouwen, welke onder de grondexploitatie vallen, worden verkocht. Modellen Er zijn drie verkoopmodellen met betrekking tot het uitgiftebeleid denkbaar: • verkoop van bouwrijpe grond: dit is grond die een nieuwe bestemming heeft gekregen en bouw- en woonrijp is gemaakt (bij dit model is het mogelijk invloed uit te oefenen op de realisatie van bestuurlijke doelen); • er wordt bouwgrond verkocht: dit is grond die een nieuwe bestemming heeft gekregen doch door de koper bouw- en woonrijp gemaakt dient te worden; • verkoop van ruwe grond: verkoop van eigendommen die niet meer worden bewerkt of ontwikkeld (oneigenlijk bezit). Gronduitgifte voor woningbouw is één van de weinige directe instrumenten voor een gemeente om het volkshuisvestingsbeleid mee vorm te geven. De gemeente Losser heeft deelgenomen aan het Twents Woningmarktonderzoek waarin de woningbehoefte werd onderzocht. De woonvisie is een van de parameters waarmee wordt gewerkt bij het uitvoeren van het grondbeleid. Aan de hand van verschillende gegevens is voor de komende jaren de woonopgave in de gemeente in beeld gebracht. Woonvisie 2008 – 2015 In de gemeentelijke woonvisie is het gemeentelijke beleid met betrekking tot het wonen in brede zin vastgelegd. Wonen gaat veelal samen met welzijn en gezondheid. Een belangrijk item in de visie is het voorgenomen aantal en soort te bouwen woningen. Losser bouwt voor eigen behoefte. Dat betekent dat het migratiesaldo “0” wordt gehanteerd. Op grond van eigen woningbehoefte per kern is het voornemen om in Losser 245 woningen, in Overdinkel 145 woningen, in De Lutte 70 woningen, in Beuningen 25 woningen en in Glane 15 woningen te bouwen. Omdat de realisatie van een aantal bouwprojecten is achtergebleven en het aantal inwoners mede daardoor is teruggelopen, is het voornemen om boven de huidige eigen behoefte 200 woningen extra te bouwen. De verdeling daarvan vindt plaats op basis van specifieke opgaven van de gemeente. De woonvisie besteedt daarnaast veel aandacht aan de transformatie en herstructurering van woningen. Dit is onder meer noodzakelijk omdat als gevolg van onvermijdelijke demografische ontwikkelingen een wijziging in de soort woningen gaat ontstaan. Voor de gemeente Losser is van belang dat de vergrijzing in snel tempo zal plaatsvinden. Woningen zullen worden gesloopt en vervangen door andere, die voldoen aan de behoefte. Inbreidingsplannen zullen daarom in de komende jaren veel aandacht krijgen.

Nota grondbeleid 11

9) KAVELUITGIFTEBELEID Algemeen De gemeente Losser kent al vele jaren een selectief uitgiftebeleid. Dat beleid is gebaseerd op schaarste. Schaarste was er omdat er tot voor enkele jaren sprake was van contingentering door het provinciaal bestuur. De strikte contingentering is er niet meer. De provincie beoordeelt nu vooral de gemeentelijke woonvisie, waarbij het provinciale uitgangspunt geldt van het migratiesaldo “0”. Dat betekent dat er in principe alleen mag worden gebouwd voor de eigen behoefte; overigens geldt dat eveneens op basis van de regels van het nationaal landschap Noordoost Twente. In de door de raad vastgestelde kaveluitgifteregeling, de huidige dateert uit 1998, is vastgelegd dat de kavels in de dorpen Glane, De Lutte en Beuningen uitsluitend kunnen worden uitgegeven aan economisch en/of maatschappelijk specifiek aan die kernen gebondenen. Voor kavels in Losser en Overdinkel komen in aanmerking personen die aan de gemeente economisch en/of maatschappelijk gebonden zijn. De huidige uitgifteregels hebben dus vooral tot doel dat de inwoners uit de kernen kunnen blijven wonen in de eigen kern. Uitgifteregels De uitgifteregels mogen echter niet tot gevolg hebben dat restkavels, waarnaar kennelijk geen vraag is van de inwoners van de betreffende kern, onbebouwd blijven liggen. Om die reden is het goed dat in dat geval de bouwgrond wordt aangeboden aan anderen die aan de gemeente zijn gebonden. Als de kopers gebonden zijn aan de gemeente Losser, blijft het uitgangspunt behouden dat er wordt gebouwd voor de eigen behoefte. Als iemand in aanmerking wil komen voor een bouwkavel, dan moet hij of zij bij de gemeente zijn ingeschreven. Er wordt een vraaglijst gehanteerd waarbij het uitgangspunt geldt dat degene die het langst hierin staat ingeschreven, ook het eerst in aanmerking komt voor een bouwkavel. Er zijn verschillende zaken die dat algemene uitgangspunt (kunnen) doen veranderen. • •

•

•

•

•

Als een persoon in aanmerking komt voor een helft van een dubbele kavel (twee-ondereen-kap), dan kan de medebouwer op ieder willekeurige plaats op de lijst staan. Destijds was de gemeente de partij die bijna alle kavels zelf uitgaf; inmiddels is de situatie als gevolg van grondposities zo, dat diverse private partijen ook zelf kavels uitgeven, zowel in inbreidings- als in uitbreidingsplannen. Men is niet meer bijna alleen afhankelijk van de gemeente. Door het rijk en provincie wordt het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) gestimuleerd. Ook in de gemeentelijke woonvisie is dit item nadrukkelijk vermeld. In een uitgifte ten behoeve van CPO kan de uitgifte niet op basis van inschrijvingsduur bij de gemeente geschieden. Door de lange duur van inschrijving, komen in het huidige systeem vooral starters onvoldoende aan de beurt om een bouwkavel te verkrijgen. Iemand kan zich eerst inschrijven vanaf een leeftijd van 18 jaar. Over het algemeen is er in die levensfase onvoldoende duidelijkheid om voor de inschrijvingslijst aan te geven naar welke soort bouwkavel vraag is. Er is dus reden om die groep enige vorm van voorrang te verlenen. Voorafgaand aan het vaststellen van de grondexploitatie wordt de startersgroep bepaald conform de definities van de woonvisie. De ervaring van de laatste uitgiftes, vooral in Losser en De Lutte, laten zien dat er veel meer aanbiedingen moeten worden gedaan voordat de kavels worden uitgegeven. De voorzichtige conclusie mag dan zijn dat de plaats op de inschrijvingslijst niet gelijk staat aan de noodzaak om een bouwkavel te verkrijgen. Er blijken veel voorzorgsinschrijvingen te zijn. Ook in zijn algemeenheid blijkt dat een zeer lange inschrijvingsduur leidt tot wijzigingen in de behoefte op het moment dat er daadwerkelijk uitgifte plaatsvindt van bouwkavels.

Nota grondbeleid 12

Inschrijvingen In 2008 staan er veel mensen ingeschreven voor een bouwkavel terwijl er jaarlijks een beperkt aantal woningen mag worden gebouwd. Hierbij dient tevens rekening te worden gehouden met de vraag naar huurwoningen. Om een helder beeld te geven over de aantallen zal de wachtlijst regelmatig geschoond/geactualiseerd worden.

-

-

Bouwgronduitgifteregeling 2009 De afsluiting van complexen en de daarmee gemoeide geldstromen schort op doordat enkele kavels langdurig braak blijven liggen omdat een koper ontbreekt. Dit moet worden opgelost. In het belang van een evenwichtige verdeling tussen ruimtelijk en financiële aspecten wordt de kaveluitgifte m.i.v. 2009 gewijzigd. Voorgaande overwegingen zijn aanleiding om de huidige uit 1998 daterende Bouwgronduitgifteregeling 1998 aan te passen. Daarbij gaat het vooral om de volgende zaken: Als aangeboden kavels in De Lutte, Beuningen en Glane niet worden afgenomen, kunnen deze ook worden aangeboden aan overige maatschappelijk en/of economisch aan de gemeente gebondenen. Van de volgorde op de lijst van belangstellenden voor bouwgrond kan worden afgeweken als het gaat om starters op de koopwoningenmarkt, collectief particulier opdrachtgeverschap en enkele specifieke gevallen. De volledig aparte exclusieve toegankelijkheid per kerkdorp vervalt. Indien er na 6 maanden en het uitputten van de vraaglijst van het desbetreffende kerkdorp de kavels niet verkocht zijn komen de kavels beschikbaar voor anderen binnen deze gemeente zoals verwoord in paragraaf 15 Bouwgronduitgifteregeling 2009. Grondwaarde Tot het begin van de jaren negentig was het gebruikelijk dat gemeenten bij de uitgifte van grond uitgingen van de kostprijs van de ontwikkelde locatie. Het beleid ten aanzien van grond is echter geliberaliseerd en vele gemeenten hanteren de marktwaarde van de grond. Dienden de grondbedrijven voorheen te streven naar kostendekkendheid, thans is het streven bij gemeenten vooral gericht op winstmaximalisatie en is de bouwgrondexploitatie een voorname bron van inkomsten geworden. Er zijn verschillende factoren van invloed op de grondprijs zoals schaarste, bestemming en locatie en de verhouding tussen vraag en aanbod. Marktwaarde De gemeente richt zich erop om bij verkoop de marktwaarde van bouwrijpe grond, nieuwe bouwgrond en van ruwe grond, te incasseren. De prijs van bouwgrond is de laatste jaren gestegen omdat de prijzen van bestaande woningen zijn toegenomen. Wanneer de prijs van een bestaande woning wordt verminderd met de vervangingskosten van de opstal zien we dat er fors wordt betaald voor de grond onder bestaande woningen. Het is de onderkant van die waarde die de gemeente in ieder geval tracht te ontvangen. Hiertoe verkoopt de gemeente in Losser de terreinen tegen marktconforme prijzen. Er kunnen enkele uitzonderingen zijn met een lagere prijs, welke nooit lager ligt dan de kostprijs b.v. bij het sociale deel van de woningbouw of andere maatschappelijke functies, zoals sportvelden of openbaar groen en niet commerciële bijzondere doeleinden. Vanzelfsprekend wordt binnen politieke randvoorwaarden gestreefd naar minimalisatie van de kosten en daarmee de kostprijs. Kostprijsbeheersing is de komende jaren van groot belang. De gronduitgifte prijzenstijging is wat afgevlakt. Het grondprijsbeleid van de gemeente dient helder te zijn. Met een helder beleid zullen naar verwachting de onderhandelingen tussen gemeenten en marktpartijen soepeler verlopen. Jaarlijks worden de grondprijzen bij de begroting herzien. De geïndexeerde prijzen zullen worden afgerond op hele euro’s.

Nota grondbeleid 13

Bedrijventerreinen Een punt van zorg is dat extra bedrijfsgrond voor Losser (kleinschalige bedrijvigheid) gezien de provinciale (structuur)visie in de toekomst nauwelijks beschikbaar komt. Binnen de mogelijkheden die het grondbedrijf heeft zal ondersteuning worden geboden om dit knelpunt op te lossen. Openbaar groen Openbaar groen wordt verkocht wanneer er belangstelling is van particulieren en wanneer dit past binnen de lange termijn visie op het groen van de gemeente. Afstoting scheelt de gemeente onderhoudskosten. Erfpacht Bij erfpacht wordt middels een jaarlijkse vergoeding (canon) de inkomsten op de lange termijn verkregen. Slechts in uitzonderingsgevallen bijvoorbeeld wanneer de klant daarom vraagt of bij bijzondere beleidsdoelen (zie passage over starters)- zal worden besloten tot het uitgeven van gronden in erfpacht. Hiervan kan sprake zijn indien de gemeente op de lange termijn zeggenschap wil blijven houden over de onderliggende grond ten behoeve van toekomstige ontwikkelingen.

Nota grondbeleid 14

10)

GRONDPRIJZEN VOOR 2009

De grondprijzen zijn afhankelijk van externe ontwikkelingen zoals de inflatie, marktrente, conjunctuur etc. Daardoor ontstaan fluctuaties in de prijsstijgingen door de jaren heen. De grondprijzen in Losser volgen de algemene prijsontwikkeling op basis van de prijsmutatie van het Bruto Binnenlands Product (BBP). Voor 2009 bedraagt deze 2,75%. Dit cijfer is afkomstig uit het Centraal Economisch Plan 2008 (CEP 2008) gepubliceerd door het Centraal Plan Bureau (CPB). Grondprijzen 2009 zijn grondprijzen 2008 + 2,75% (de geïndexeerde prijzen worden afgerond op hele euro’s). Met uitzondering van de grondprijs voor bedrijventerreinen. Gezien de marktontwikkelingen passen we hier een extra correctie toe. De basisgrondprijzen voor 2009 bedragen (excl. BTW):

• verkoop bouwgrond t.b.v. bouw van koopwoningen op luxe kavels (duur) Standaard kavelgrootte vanaf 350m² met bijbehorende grondprijs vanaf € 243,= p/m²;

• verkoop bouwgrond t.b.v. bouw van koopwoningen (goedkoop) Standaard kavelgrootte 190 m² met bijbehorende grondprijs van € 208,= p/m² en € 243,= p/m² voor overige m² tot 350 m²; • verkoop bouwgrond t.b.v. bouw van huurwoningen (sociale woningbouw, starters) Standaard kavelgrootte van 140m² met bijbehorende grondprijs van € 128,= p/m² en € 208,= p/m² voor de overige m². Doorgaans is de kavelgrootte in de gemeente Losser van sociale huurwoningen 165 m²; • verkoop van bedrijventerreingrond Verkoop van grond t.b.v. bedrijven € 100,= p/m²; • verkoop van openbaar groen Verkoop van openbaar groen voor € 69,= p/m². Marktconformiteit Met ingang van 2009 worden gronden tegen marktconforme prijzen verkocht, met dien verstande dat de bovengenoemde prijzen minimumprijzen zijn. Bij de grondprijzen dient te worden opgemerkt dat er een eventuele differentiatie naar vorm en ligging van de kavel kan plaatsvinden. Deze differentiatie wordt voorafgaande aan de uitgifte op het kaartbeeld van het betreffende complex aangebracht. Hierbij is de draagkracht van de markt een acceptabel criterium. Om de grondprijs te berekenen is een aantal berekeningsmethoden voorhanden. Deze worden in de ‘Notitie instrumentarium grondbeleid’ behandeld.

Nota grondbeleid 15

11)

PARAMETERS GRONDEXPLOITATIE PER 1-1-2009

Bij de herziening van de (exploitatie)berekeningen zullen de onderstaande uitgangspunten worden gehanteerd. Gronduitgifteprijs In principe is dat de marktwaarde en voor bepaalde categorieën een richtprijs (zie paragraaf 10 grondprijzen voor 2009). De gronduitgifteprijs wordt elk jaar opnieuw bepaald (bij het vaststellen van de begroting). Kosten-, opbrengststijging en rente In exploitatieberekeningen zal een percentage gelijk aan de jaarlijkse inflatiecorrectie voor kosten- danwel opbrengststijgingen worden gehanteerd. Als rente wordt de omslagrente genomen. In 2008 is deze 5,5 %. Beheers-en administratiekosten Hiertoe worden bestuurs- en beheerskosten, accountantkosten en algemene advieskosten gerekend. Inhuur deskundigheid in- en extern De civieltechnische kostenramingen ten behoeve van de grondexploitatieberekeningen zijn verschillend per complex. Er wordt een variatiebreedte van 15%-25 % gehanteerd (over alle kosten minus de rente en de verwerving). In het verleden werd dit “voorbereiding en toezicht” genoemd. Hieruit worden onder andere betaald: • interne kosten (zoals o.a. vervaardigen van een haalbaarheidsopzet, bekostigingopzetten, verkavelingsschets en bestek en tekeningen en intern toezicht op civieltechnische werken); • externe kosten specifiek voor het betreffende complex. De 15%-25% normaannames worden bij actualisatie verrekend en bijgesteld op basis van reële ramingen op het desbetreffende complex. Het maken van het bestemmingsplan, een publiekrechtelijke taak, zal niet uit de bouwgrondexploitatie worden betaald. Planschade Planschade is een schadevergoeding die de gemeente in bepaalde gevallen aan benadeelden door het betrokken plan of door de aanleg daarvan dient te betalen. Het zijn dus kosten voor de gemeente die ten behoeve van de grondexploitatie vooraf worden getaxeerd en die bij uitkering leiden tot bijstelling met de juiste bedragen in de grondexploitatie. Indien ontstane planschade niet af te wikkelen is op een projectontwikkelaar dienen de kosten te worden verrekend op het desbetreffende complex. Ook nadelige gevolgen voor een plan zoals het gevolg van de aanwezigheid van archeologische waarden, dienen verrekend te worden in het complex. Fasering van de kosten en opbrengsten Er wordt een inschatting gemaakt wanneer er binnen een complex bouwrijp dan wel woonrijp kan worden gemaakt en er kosten zullen worden gemaakt. Het woonrijp maken vindt steeds plaats nadat het bebouwen van de kavels gereed is. Doorgaans vindt er “uitgesmeerd” over meerdere jaren uitgifte van kavels plaats. Dit in verband met de parameters uit de woonvisie en de draagkracht van de markt waardoor er jaarlijks een beperkt aantal woningen gebouwd kunnen worden. Teneinde rentekosten te minimaliseren wordt fasering van de te maken kosten zo optimaal mogelijk afgestemd op de verkoop van bouwgrond. Dat wil zeggen dat de termijn tussen aankoop, het maken van overige kosten en uitgifte zo kort mogelijk dient te worden gehouden.

Nota grondbeleid 16

12)

WIJZE VAN PROJECTVOERING

Ordening door complexvorming Het administratieve grondbedrijf is een systeem van projectadministraties waarin de kosten en opbrengsten van de productie van grond worden bijgehouden. Omwille van de beheersbaarheid is deze administratie opgesplitst in deeladministraties. We noemen dat complexen. We kennen gebiedsgerichte complexen. Daarin worden de kosten van een planologische eenheid gevolgd. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een nieuw bedrijventerrein dan wel een nieuw woningbouwgebied. Deze complexen worden geopend, gesplitst, samengevoegd en opgeheven door de raad naar aanleiding van voorstellen met betrekking tot de haalbaarheid, eerste exploitatieopzet dan wel een geactualiseerde exploitatieopzet. De reden is dat alle kosten en alle opbrengsten in zo’n gebied van meet af aan gevolgd kunnen worden. Het kan nodig zijn complexen tussentijds te splitsen of samen te voegen. Dat houdt verband met splitsing of bundeling van planologische of boekhoudkundige procedures. Deze complexen volgen de Initiatieffase, de Programmafase en Ontwerpfase en kennen als aanduiding: nog niet in exploitatie genomen gronden. Het is dan ruwe grondvoorraad. Na afronding van en besluitvorming over de ontwerpfase wordt het complex in exploitatie genomen en start de Realisatiefase. Het is dan onderhanden werk. Een gebiedsgericht complex wordt opgeheven en overgedragen in een beheerssituatie zodra de activiteiten nagenoeg zijn voltooid. Nagenoeg wil in dit verband zeggen dat het overgrote deel van de geraamde kosten is gemaakt en vrijwel alle geraamde opbrengsten zijn ontvangen. De nog niet verkochte percelen worden met hun verwachte kosten en verwachte opbrengsten overgeheveld naar het complex restpercelen. Een gebiedsgericht complex wordt geliquideerd en de winst als jaarresultaat verantwoord. Naast gebiedsgerichte complexen zijn er bijzondere complexen. Dit zijn complexen waar een bijzondere activiteit is ondergebracht. We kennen drie bijzondere of functionele complexen: • het complex erfpachtgronden; • het complex restpercelen (hiervan is de bedoeling dat zoveel mogelijk wordt verkocht); • overige eigendommen. In sommige gevallen worden gemeentelijke gebouwen welke hun eindbestemming nog niet hebben bereikt of waarvan de eindbestemming veranderd wordt, bij het grondbedrijf ingebracht. Dit betekent dat beheersinkomsten en -lasten in het complex overige eigendommen verantwoord dienen te worden. Ordening door stedelijk programmeren Er is een nieuwe woonvisie. Hierin is de woningbouwplanning (inclusief de onderverdeling naar soorten woningen), de bedrijventerreinplanning en de voorgenomen uitgifte van kantoorlocaties weergegeven. Deze wordt vertaald naar een langjarige uitgifteprognose voor het grondbedrijf die het hele grondgebied van de gemeente bestrijkt. Overdacht en verkoop van grond door de algemene dienst naar het grondbedrijf. De volgende regels zullen worden gehanteerd: • bestaande openbare ruimte, die wordt herontwikkeld, wordt zonder vergoeding naar het grondbedrijf overgeheveld; • andere terreinen worden ingebracht tegen de boekwaarde die blijkt uit de boekhouding van de algemene dienst dan wel een eventuele lagere marktwaarde.

Nota grondbeleid 17

Overdracht en verkoop van grond door het grondbedrijf naar de algemene dienst. De volgende regels zullen worden gehanteerd: • nieuwe openbare ruimte gaat met ene begeleidend reëel budget over naar de algemene dienst die aansluitend zorgt voor het onderhoud; • andere terreinen gaan over tegen een uitgifteprijs die het grondbedrijf voor dergelijke terreinen ook gehanteerd zou hebben bij derden; • ondergrond van (bestemd voor) sportterreinen gaat van het grondbedrijf naar de algemene dienst over tegen de marktwaarde prijs. Deze interne overdracht kan een positief dan wel een negatief resultaat tot gevolg hebben. De algemene dienst zorgt vervolgens voor eigen rekening voor de aanleg van de velden en andere terreinvoorzieningen en exploitatie (onderhoud en beheer). Tegelijk met de aanbieding van de jaarrekening worden de geactualiseerde haalbaarheidsberekeningen van de nog niet in exploitatie genomen complexen aangeboden. Tegelijk met de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan wordt de exploitatieopzet vastgesteld.

Nota grondbeleid 18

13)

ORGANISATIE

Het College opereert binnen kaders die door de Raad zijn gesteld. Voor het grondbedrijf (functie 830) is de directeur bedrijfsvoering integraal verantwoordelijk. Deze krijgt opdrachten vanuit het College. In deze paragraaf is beschreven hoe het grondbedrijf georganiseerd is. Een schematische opzet is te vinden in bijlage 1. Overleg grondbeleid Tweemaal per jaar is er bestuurlijk overleg rond het grondbedrijf. Hieraan nemen naast de portefeuillehouders grondbedrijf, ruimtelijke ordening en economische zaken de directeur bedrijfsvoering en het hoofd REO deel. Besproken worden de algemene voortgang binnen het grondbedrijf, de strategische plannen voor de middellange en lange termijn en de beleidsvorming. De uitkomsten worden gerapporteerd aan het college. Overleg grondbedrijf Viermaal per jaar (kwartaalsgewijs) wordt de dagelijkse voortgang van de complexen besproken, de voorbereiding van de rapportages en de herziening van de exploitatie. Er wordt gebruik gemaakt van bestaande exploitatieopzetten en van de door VROM beschikbaar gestelde calculatiemodellen (zie notitie instrumentarium grondbeleid) voor nieuwe complexen. Deelnemers zijn directeur bedrijfsvoering, hoofd REO, Planeconoom en de 1e medewerker team planologie en ruimtelijke ordening. De uitkomsten worden gerapporteerd aan het college. Complex verantwoordelijke Voor elk complex is er een door de directeur bedrijfsvoering in overleg met het hoofd REO aangestelde projectleider die gedelegeerd verantwoordelijk is voor tijd, geld en kwaliteit in dat complex. Die projectleider wordt via opdrachten aangestuurd door het hfd van REO. Een complex wordt overgedragen aan het hfd REO voor de realisatiefase. De samenhang tussen de diverse fasen van de planvorming en de projectrealisatie is weergegeven in bijlage 2. Planeconoom en jurist De planeconoom fungeert als rechterhand van de projectleider en is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de berekeningen en heeft een economische inbreng waarbij er “feeling” is met de ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied. Wanneer een projectleider een verplichting wil aangaan dan wordt deze door de planeconoom getoetst aan de vastgestelde haalbaarheidsberekening, de economische doelstellingen en de goedgekeurde gemeentebegroting. De jurist bewaakt de juridische kwaliteit van de afspraken en vorderingen en uitvoering die b.v. vastgelegd zijn in een samenwerkingsovereenkomst. Verplichtingen worden voorgelegd conform het mandaatbesluit aan de juiste beslissingsbevoegde (functionaris of orgaan). Samen met de jurist en de projectleider vormt de planeconoom het kernteam van een project. Budgetten Het budgethouderschap over de lopende complexen van het grondbedrijf ligt bij het hoofd van de afdeling REO. Deze heeft een mandaat om opdrachten te verstrekken en werken aan te besteden tot bedragen conform het besluit budgetregels en aanbestedingen. In de andere gevallen is de directeur bedrijfsvoering bevoegd of wordt het voorgelegd aan het bevoegd orgaan.

Nota grondbeleid 19

Rapportage en verantwoording Het college rapporteert regulier 2 maal per jaar over het grondbeleid en bedrijf om verantwoording af te leggen over het gevoerde beleid en de vorderingen binnen het grondbedrijf. Tegelijk met de aanbieding van de begroting en de jaarrekening worden in beknopte vorm geactualiseerde cijfers en tekst aangeboden: • haalbaarheidsberekeningen van de nog niet in exploitatie genomen complexen; • exploitatieopzetten van de in exploitatie genomen complexen. Tegelijk met de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan wordt de exploitatieopzet (exploitatieplan) vastgesteld. Financiering van functie 830 (grondbedrijf) Het grondbedrijf leent geld van de algemene dienst tegen de omslagrente. De rentevoet in de haalbaarheidsberekeningen en exploitatieopzetten is gebaseerd op de omslagrente. Dit is een visie die is gebaseerd op een gemiddelde renteverwachting over de resterende looptijd van de complexen. Ramen en budgetteren De optelsom van de verwachte kosten en de verwachte opbrengsten in de haalbaarheidsberekeningen en exploitatieopzetten zijn uitgangspunt bij de raming in de begroting. In de begroting wordt op hoofd kostensoort en hoofd opbrengstsoort geraamd. Rekensystematiek Bij de haalbaarheidsberekeningen en bij de exploitatieopzetten wordt er gewerkt met een standaard rekenmodel dat is gebaseerd op een statische rekensystematiek met een contante waarde uitkomst. In de vorige paragraaf zijn de parameters benoemd binnen een exploitatieopzet of haalbaarheidsberekening. Rekentechnische uitgangspunten Alvorens de haalbaarheidsberekeningen en exploitatieopzetten worden geactualiseerd worden de rekentechnische en andere uitgangspunten door de planeconoom voorbereid en opgenomen in deze opzetten. Informatievoorziening rond het grondbedrijf (functie 830). Informatie over het verloop binnen het grondbedrijf wordt opgenomen in: • de programmabegroting (-rekening) onder de paragraaf grondbeleid; • de balans; • de tussentijdse informatievoorziening (concernrapportages); Er wordt in de rekening informatie per complex opgenomen conform artikel 70 BBV.

Nota grondbeleid 20

14)

RISICOMANAGEMENT

Het is om te beginnen nodig te onderkennen dat risico’s inherent zijn aan het ondernemerschap dat wordt uitgeoefend in een grondbedrijf. Het dagelijkse handelen in een grondbedrijf speelt zich altijd af tegen het decor van de diverse risico’s. Daarover handelt deze paragraaf. Risico’s moeten zorgvuldig verkend, gevolgd en beheerst worden. Het is nodig aandacht te schenken aan risicomanagement. Het gaat dan om risicoanalyse en risicobeoordeling. Om dit goed te kunnen doen zijn er technieken om risico’s te beheersen. Risico’s moeten onderkend en aanvaard worden. In de dagelijkse praktijk van de bouwgrondexploitatie is er geen onderscheid tussen punten waar je op voorhand naar kijkt en specifiek risicomanagement. Wel is er een ladder waarmee je via checklisten e.d. vooral vooraf probeert in te schatten wat de verschillende risico’s zijn. Er zijn vier stadia bij het risicomanagement, te weten: • risicodetectie/risico identificatie. Hier gaat het om opsporing van risico’s; • risico-evaluatie/risicoanalyse. Het betreft hier waardering en plaatsbepaling; • risicoreductie/risicoafwenteling. Nagegaan wordt hoe risico’s kunnen worden beperkt of (vroegtijdig) kunnen worden afgewenteld; • risicodekking. Beantwoord wordt de vraag of speciale voorzieningen of budgetten voor dit doel vrijgespeeld moeten worden. Aandachtspunten hierbij zijn: Er is in de initiatieffase en plandefinitie fase een volledige berekening nodig met accent op excessieve kosten (in de haalbaarheidsberekening) met aandacht voor (checklist): Aandachtspunt Algemeen kan de realisatie door de gemeente zelf plaatsvinden of moet er via procedures controle worden uitgeoefend? is er bij zelfrealisatie een kans op winst? is het technisch haalbaar? zijn er alternatieve locaties? Het maken van een analyse van de eigendomssituatie en grondposities lukt het om aan te kopen? zijn ontwikkelaars actief geweest en met welk oogmerk? zijn bedrijfsverplaatsingen aan de orde? is er medewerking ? wat kosten deze verplaatsingen? wat is de beste plangrens i.v.m. de economische uitvoerbaarheid? welke kosten moeten gemaakt worden om het plangebied te ontsluiten? Andere invloeden is er bodemvervuiling en welke invloed heeft die op het plan? Zijn er archeologische bodemschatten en wat is de impact daarvan? is er speciale bescherming voor flora en fauna? hebben we te maken met milieucirkels? wat kost het om die weg te nemen? zijn er subsidies? wat is het beeld rond de andere excessieve kosten? is er een duidelijke afstemming met ander overheidsbeleid? is er kans op aanzuivering van voorzienbare tekorten?

Nota grondbeleid 21

Gaandeweg komen ook andere vragen aan de orde bij de verdere planvorming. Realisatiewaarschijnlijkheid zijn de plannen realistisch? (na calculatie analyses) in welk stadium worden andere(n) zoals marktpartijen erbij betrokken? wat is de kwaliteit van de contractvorming? hoe ziet de markttechnische afzetbaarheid eruit van het bouwprogramma? Kostencalculatie is er te grote afhankelijkheid van een specifieke opbrengstsoort? kan eenzijdigheid in kosten en/of opbrengsten vermeden worden? is er kans op planschade? is er financiële weerbaarheid voor tegenvallers? wat is de realiteitswaarde van ramingen? wordt het kostenverhaalinstrumentarium zorgvuldig toegepast? hoe wordt omgegaan met onvoorzien? Organisatie is er een eenduidige administratieve organisatie? is er een adequate bewaking tijdens de uitvoering? wordt de berekening jaarlijks geactualiseerd? welke parameters (rente, inflatie) worden gehanteerd? zijn er actuele en gedocumenteerde onderbouwingen? Het bovenstaande heeft deels betrekking op de interne gang van zaken en deels op de “buitenwereld”. Instrumenten in dit verband zijn: het opstellen van een checklist met (onder meer) bovenstaande punten en het opstellen van risico analyses. Er zijn enkelvoudige analyses (hier wordt slechts een enkel gegeven gewijzigd en daarna wordt een nieuwe berekening gemaakt) en er worden meervoudige analyses gemaakt. Er is bijvoorbeeld een scenarioanalyse (hier worden meer gegevens in onderlinge samenhang gewijzigd). Een praktisch voorbeeld van een scenarioanalyse is: wat gebeurt er met alle exploitaties als er vier jaar niet wordt verkocht? Mogelijke gevolgen kunnen zijn: • de renteteller loopt door; • de planvorming moet wellicht deels opnieuw; • de kosten en opbrengsten schuiven naar achteren; • de doorloop van inhuur van menskracht bij interne afdelingen. Uitkomsten van de risicoanalyses over alle complexen maken onderdeel uit van de risicoparagraaf bij de begroting en het jaarverslag.

Nota grondbeleid 22

15)

BOUWGRONDUITGIFTEREGELING 2009

1. voor het kopen van bouwgrond van de gemeente komen slechts in aanmerking maatschappelijk en/of economisch aan de gemeente gebondenen, voor zover zij daarvan niet op grond van het bepaalde onder 4 van deze regeling zijn uitgesloten; 2. maatschappelijk gebondenen, als bedoeld onder 1. zijn: personen wier binding aan de gemeente daarin gelegen is dat die persoon een redelijk,met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft om in de gemeente woonachtig te zijn, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste vijf jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste vijf jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van de gemeente; 3. economisch gebondenen als bedoeld onder 1. zijn: personen wier binding aan de gemeente daarin gelegen is dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft om in de gemeente woonachtig te zijn, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit de gemeente; 4. voor het kopen van bouwgrond komen niet in aanmerking de personen, die in een periode van 10 jaar voorafgaand aan de inschrijving als gegadigde voor bouwgrond in de gemeente reeds bouwgrond voor woningbouw direct dan wel indirect van de gemeente Losser hebben gekocht; 5. indien de aanvraag betrekking heeft op bouwgrond in De Lutte, Beuningen of Glane, wordt in de bepalingen onder 1 tot en met 4 voor "de gemeente" gelezen respectievelijk: "De Lutte of Beuningen","Beuningen" of "Glane". Indien voor kavels bouwgrond in de betreffende kernen geen belangstelling bestaat kan de bouwgrond ook (na 6 maanden) worden aangeboden en afgenomen door maatschappelijk en/of economisch aan de gemeente gebondenen (als bedoeld onder 1). Hiervoor komen in eerste instantie de ingeschreven van de lijsten Losser en Overdinkel in aanmerking, daarna de overigen. 6. Ten behoeve van een rechtvaardige verdeling van bouwgrond wordt door de gemeente een lijst van gegadigden bijgehouden. Als algemeen uitgangspunt geldt dat de eerst ingeschrevene het eerst in aanmerking komt voor bouwgrond. Inschrijvingsduur bepaalt de volgorde van inschrijving, bij gelijke duur bepaalt het lot. Van het algemene uitgangspunt kan worden afgeweken: • bij de aanbieding van bouwgrond bedoeld voor starters op de koopwoningenmarkt; een starter is een persoon die voor het eerst zelfstandige woonruimte betrekt; een starter op de koopwoningenmarkt is een persoon die voor het eerst een koopwoning betrekt; • bij de aanbieding van bouwgrond voor collectief particulier opdrachtgeverschap; • als er sprake is van een medische, sociaal-medische of maatschappelijke noodzaak; • in specifieke naar het oordeel van burgemeester en wethouders te bepalen gevallen.

Nota grondbeleid 23

7. in de transactie tot verkoop van bouwgrond zullen in elk geval de volgende bijzondere bedingen worden opgenomen: a. het over te dragen bouwperceel moet door de koper met een woonhuis worden bebouwd binnen één jaar, nadat de grond in eigendom is overgedragen. Bij nietnakoming van deze voorwaarde behoudt de gemeente zich het recht voor om ontbinding van de koopovereenkomst te vorderen en het verkochte weer op haar naam te stellen, terwijl koper alsdan gehouden is tot vergoeding van alle kosten, schaden en interesten; b. koper mag het bouwterrein met het daarop te stichten woonhuis, te rekenen vanaf de dag waarop het bouwterrein notarieel aan hem is overgedragen, niet eerder dan na 5 jaar: l. vervreemden of aan derden in eigendom overdragen, op welke wijze en welke benaming ook, anders dan verkoop door de hypotheekhouder krachtens het bepaalde in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek; ll. door anderen dan hemzelf en zijn gezinsleden laten bewonen; c.de eigendom van de woonruimte van de koper waarvan de kadastrale ondergrond binnen een periode van 5 jaar voorafgaand aan deze transactie als bouwperceel van de gemeente Losser is aangekocht, dient notarieel te worden overgedragen aan een maatschappelijk en/of economisch gebondene als bedoeld in deze bouwgronduitgifteregeling; d. bij niet-nakoming of overtreding van de bepalingen door de koper, zoals hiervoor onder b en c genoemd, is koper een bedrag verschuldigd aan de gemeente Losser, ter grootte van tweemaal de koopsom van het bouwterrein, met dien verstande, dat dit bedrag dadelijk opeisbaar wordt door het enkele feit van niet niet-nakoming of overtreding zelve, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist; e. om bijzondere redenen, ter beoordeling van burgemeester en wethouders van het gestelde onder a, b en c ontheffing te verlenen; aan deze toestemming voorwaarden kunnen worden verbonden.

Nota grondbeleid 24

16)

BIJLAGE 1, ORGANISATIE VAN HET GRONDBEDRIJF

17)

BIJLAGE 2, SAMENHANG PLANVORMING EN PROJECTREALISATIE

Nota grondbeleid 2