Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015


2 februari 2015

1

Voorwoord Op 18 juni 2004 heeft de gemeenteraad van Sliedrecht de Nota Grondbeleid vastgesteld. Deze nota geeft de kaders voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid, waarin het principe “Faciliterend grondbeleid, tenzij…” wordt gehuldigd. De voltrokken wijzigingen in economie, samenleving en regelgeving vragen eenvoudigweg om een nieuw actueel beleidskader. In de Programmabegroting 2014 is opgenomen dat er in 2014 voor de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid een nieuwe actueel beleidskader opgesteld zal worden.


2 februari 2015

2

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015 Inhoudsopgave

1. INLEIDING

4

2. DE ROL EN HET BELEID VAN SLIEDRECHT

6

3. SLIEDRECHTSE GRONDPORTEFEUILLE

12

4. PROCES EN INSTRUMENTEN

16

5. UITWERKING KOSTENVERHAAL

20

6. FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN EN ORGANISATIE

24

BIJLAGE I BEGRIPPENKADER

27

BIJLAGE II BEREKENING (BOVENPLANSE) BIJDRAGE RESERVE RECREATIEVE ZONE

30


2 februari 2015

3

1. Inleiding In de afgelopen vijf jaar zijn de vooruitzichten op ontwikkelingen en de kijk op de gemeentelijke rol veranderd. De economische crisis, of eigenlijk de structureel veranderde economische situatie, heeft tot een breed besef geleid dat het nemen van risico’s op gebiedsontwikkelingen niet per definitie een gemeentelijke taak is. Deze nota geeft een kader waarbinnen de uitvoering van het grondbeleid ter hand kan worden genomen. Daarbij biedt het een kapstok voor een aantal uitwerkingsvraagstukken. In de nota wordt vermeden om algemene weten regelgeving uitvoerig toe lichten. Hiervoor wordt verwezen naar de verschillende informatiebronnen. Structuurvisie Sliedrecht 2020 Sliedrecht heeft duidelijke ambities voor de verdere ontwikkeling van de gemeente. Deze zijn vertaald in de structuurvisie. De Structuurvisie Sliedrecht 2020 bevat de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid, het toekomstplaatje voor de periode tot circa 2020.

Structuurvisiekaart De structuurvisie is opgesteld vanuit het besef dat veel van de beleidsontwikkelingen moeten worden ingevuld vanuit initiatieven van derden. Om die reden richt zij zich op het voeren van de procesregie op ruimtelijke ontwikkelingen en nodigt zij de markt uit om deze ontwikkelingen op te pakken. Dit is de toepassing van het begrip ‘uitnodigingsplanologie’. De huidige opgave van Sliedrecht vraagt vooral om een actieve regierol van de gemeente, waarbij zij optreedt als verbindende factor voor de verschillende initiatieven die binnen de gemeente spelen. Bij deze rol past het dat de door de gemeente voor een private ruimtelijke ontwikkeling te maken kosten optimaal kunnen worden verhaald. In de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie wordt hiervoor mede de basis gelegd. Grondbeleid Deze nieuwe realiteit en het uitgangspunt vanuit de structuurvisie is vertaald naar een actueel beleidskader voor de komende jaren waarbij nog altijd het principe “Faciliterend grondbeleid, tenzij…” blijft gehandhaafd. Vanuit strategische overwegingen kan inzet van het grondbeleidsinstrumentarium aan de orde zijn. Dit kan zo zijn als bijvoorbeeld een maatschappelijke functie in het geding is.


2 februari 2015

4

Relatie andere documenten Grondbeleid stelt geen eigen doelen. Het is een middel om invulling te geven aan geformuleerde beleidsdoelen in andere beleidsnota’s, zoals Structuurvisie Sliedrecht 2020 Grondbeleid is ook een breed onderwerp waar veel beleid aan kan worden verbonden. Een aantal specifieke onderdelen van dit beleid vindt u niet terug in deze nota, maar is of wordt vastgelegd in andere beleidsnota’s, zoals de Nota Prijsbeleid en Nota Groenbeleid. Leeswijzer In dit beleid wordt in hoofdstuk 2 als eerste ingegaan op de beleidsuitgangspunten van het grondbeleid van Sliedrecht. In hoofdstuk 3 wordt aandacht gegeven aan de huidige grondportefeuille. In hoofdstuk 4 worden de organisatie, het proces en de instrumenten van het grondbeleid beschreven. In hoofdstuk 5 worden de mogelijkheden van c.q. de uitgangspunten voor kostenverhaal nader uitgewerkt. In hoofdstuk 6 worden de financiële uitgangspunten benoemd. In de bijlagen is een begrippenkader opgenomen.


2 februari 2015

5

2. De rol en het beleid van Sliedrecht * De gemeente neemt een actieve rol aan als procesregisseur bij gebiedsontwikkeling. * De gemeente voert een facilitair grondbeleid, tenzij… * De faciliterende gemeente is actief als procesregisseur. - Instrumentarium op orde. - Uitnodigende houding. - Financieel inzicht (gebiedsexploitatie / haalbaarheidsberekening). - Kostenverhaal. * Nieuwe initiatieven worden getoetst op haalbaarheid om de realiteitswaarde te beoordelen. De rol van Sliedrecht - Structuurvisie De structuurvisie geeft aan welk beleid de gemeente voert ten aanzien van de ruimtelijke en functionele ordening. Het gaat om basisverplichtingen en ambities die de gemeente wil waarmaken. Met het vaststellen van de Structuurvisie Sliedrecht 2020 legt de gemeente nieuwe accenten en definieert ze opnieuw haar rol in ruimtelijke processen. Uit de structuurvisie volgt dat Sliedrecht voor toekomstige ruimteclaims vanuit wonen, werken en voorzieningen in principe voldoende ruimte moet (kunnen) vinden binnen bestaand stedelijk gebied. Dit alles vraagt om een optimaal en zorgvuldig gebruik van ons stedelijk gebied. Bij herstructurering of transformatie van gronden, die grotendeels in eigendom en gebruik zijn van derden, worden zij nadrukkelijk uitgenodigd om deze ontwikkelingen op te pakken. Deze vorm van ‘uitnodigingsplanologie’ vraagt om een faciliterende in plaats van uitvoerende rol. Een rol als faciliterend procesregisseur, die bij voorkeur zelf geen investeringen doet en risico’s loopt. Deze rolbepaling betekent wel dat bij initiatief van anderen, goed nagedacht moet worden over het meegeven van beleidsdoelstellingen. Het moet aan de voorkant voor initiatiefnemers helder zijn wat ze wel en niet van de gemeente kunnen verwachten. Ontwikkelingen faciliteren Gezien de ontwikkelingsdynamiek in Sliedrecht is de kernopgave om bij ontwikkelingen te faciliteren. Het gaat vooral om locatieontwikkeling en niet zozeer meer om ontwikkeling van hele gebieden. Bij voornamelijk kleinschalige ontwikkelingen gaat het om gronden die al in particulier bezit zijn of, in toenemende mate, particulieren die gronden willen verwerven voor een specifieke locatieontwikkeling. Groot grondbezit bij grote ontwikkelende partijen is steeds zeldzamer. Er zijn, behoudens de ontwikkeling van een Recreatief Knooppunt Sliedrecht ten noorden van de Betuweroute, op dit moment geen grote maatschappelijke opgaven die door middel van het actief grondbeleid gerealiseerd dienen te worden. Partijen zijn prima in staat ontwikkelingen zelf van de grond te krijgen en Sliedrecht faciliteert deze, zonder ontwikkelrisico’s op zich te nemen. Sliedrecht staat open voor initiatiefnemers. Hierbij past een actieve rol als procesregisseur waarbij een faciliterende houding wordt aangenomen ten aanzien van het grondbeleid. De kernopgave voor de gemeente is om deze locatieontwikkelingen te faciliteren. Daarbij neemt de gemeente géén financiële of risicodragende rol in de exploitatie van de grond. Faciliterend grondbeleid De gemeente stuurt niet op ruimtelijke ontwikkelingen door middel van actief grondbeleid. Dit houdt in dat in principe geen gronden worden aangekocht, bouwen woonrijp gemaakt en als bouwgrond verkocht. Dit zijn onderdelen van het ontwikkelen die de gemeente overlaat aan marktpartijen. Hiermee ligt ook rekening en risico bij deze partijen, net als winsten die zij kunnen behalen.


2 februari 2015

6

Er zijn een aantal ontwikkelingen waar de gemeente nu voor staat waar zij vanuit keuzes in het verleden nog wel een actief grondbeleid voert. Deze worden verder behandeld in hoofdstuk 3. De gemeente wil wel kaders meegeven aan ontwikkelingen en voert daarom een facilitair grondbeleid. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in 2008 (en dan vooral het onderdeel “grondexploitatiewet”) heeft de gemeente belangrijke nieuwe instrumenten in handen gekregen om op een alternatieve wijze – bij toepassing van een faciliterend grondbeleid – te sturen op de particuliere projecten. Het betreft niet de (ruime) mogelijkheden van sturing zoals bij de toepassing van een actief grondbeleid, maar de wet biedt voldoende mogelijkheden om een aantal belangrijke zaken van algemeen belang veilig te stellen. Dit alles naast het feit dat dezelfde instrumenten de mogelijkheid geven om tegenwoordig krachtig en transparant gemaakte kosten te verhalen. Faciliterend grondbeleid betekent dat de gemeente bij een geplande ontwikkeling randvoorwaarden van het gewenste ruimtelijk beleid vaststelt en meegeeft aan de grondeigenaar. In te sluiten overeenkomsten worden afspraken gemaakt over de kwaliteit en de kosten. Eventueel door inzet van het ‘exploitatieplan’ uit de Wro. In het exploitatieplan staat een berekening van de exploitatiebijdrage die de grondeigenaar moet betalen. De gemeente beperkt financiële risico’s bij gebiedsontwikkeling en wil initiatieven uit de markt maximaal faciliteren. Door uitvoering te geven aan het begrip ‘uitnodigingsplanologie’ is het belangrijk dat de gemeente de rol als procesregisseur op zich neemt. Hierbij is het noodzakelijk goed te weten wat er speelt in het dorp, heldere en concrete visies en strategische kaders te hebben en vooral een open en vraaggerichte houding naar initiatiefnemers te tonen. Wat doet de faciliterende gemeente als procesregisseur wel? In onderstaand schema zijn de kenmerken van een faciliterend grondbeleid vervat. De terughoudende, uitnodigende en faciliterende houding betekent wel een minimale regierol van de gemeente vanuit algemeen belang. De gemeente neemt geen regie over het project van de marktpartij. In de dagelijkse praktijk zullen als procesregisseur minimaal enkele algemene belangen behartigd moeten worden. Faciliterend grondbeleid Rol gemeente als procesregisseur. Kaderstellend, toetsend, controlerend. Instrumentarium op orde Gemeente faciliteert in procedures. (ruimtelijke inpassing en / of vergunning) Uitnodigende houding Initiatief aan de markt, gemeente nodigt uit. Initiatieven toetsen aan visie en strategische beleidsuitgangspunten. Financieel inzicht Opstellen haalbaarheidsberekening of gebiedsexploitatie. Kostenverhaal Bij voorkeur via een vooraf te sluiten vrijwillige (anterieure) overeenkomst In uiterste geval dwingend via exploitatieplan. Geen (inhoudelijke) verantwoordelijkheid in grondexploitatie (geen investering, geen risico).


2 februari 2015

7

Instrumentarium op orde Het faciliteren van ontwikkelingen betekent dat het publiekrechtelijk en privaatrechtelijk instrumentarium op orde is. Het is een kwestie van de instrumenten kennen, weten wanneer je ze kunt gebruiken en vervolgens strategisch en tactisch weten wanneer je ze wilt gebruiken gelet op specifieke uitgangspunten, doelstellingen en omstandigheden die per ontwikkeling kunnen verschillen. De instrumenten van het ruimtelijk beleid, evenals het grondbeleid en ook het ‘vergunningverleningbeleid’ zijn met de huidige wetgeving (Wro / grondexploitatiewet en Wabo) sterk met elkaar verweven. De structuurvisie (Wro) is de basis van het ruimtelijke beleid en kan de basis vormen voor te sluiten contracten (exploitatieovereenkomsten), maar geeft ook richting aan de aankoop, beheer en uitgifte van gronden. Structuurvisie Sliedrecht 2020 omvat een uitvoeringsparagraaf, waarin de gemeentelijke beleidskeuzes rondom de gewenste in te zetten instrumenten op het gebied van kostenverhaal zijn verankerd In diverse vormen van bestemmingsplannen (Wro) kan de gemeente bestaande initiatieven publiekrechtelijk faciliteren. De voorkeur gaat uit naar actuele conserverende bestemmingsplannen, waarvan door middel van maatwerk kan worden afgeweken met postzegelplannen. Het exploitatieplan wat bij een bestemmingsplan wordt opgesteld, waarborgt het kostenverhaal. In plaats van bestemmingsplannen bestaat de mogelijkheid te kiezen voor een beheersverordening (Wro). Met omgevingsvergunningen kan worden afgeweken van vigerende bestemmingen (Wabo). In de regel moet hiervoor onder andere een verklaring van geen bedenkingen worden aangevraagd bij de raad. In november 2010 zijn door de gemeenteraad de categorieën van gevallen aangewezen, waarin een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Tenslotte kan gekozen worden voor een projectuitvoeringsbesluit op basis van de Crisis- en Herstelwet dan wel de gemeentelijke coördinatieregeling op basis van de Wet ruimtelijke ordening. De coördinatieregeling heeft een breder toepassingbereik dan een projectuitvoeringsbesluit. Met het vaststellen van de Structuurvisie Sliedrecht 2020 en de actualisatie van de bestemmingsplannen is de basis van het instrumentarium op orde. Per initiatief en ontwikkeling zal worden beoordeeld wat de beste procedure is. Uitnodigende houding De gemeente Sliedrecht ziet voor zichzelf een grotere en deels nieuwe rol als partij tussen de partijen. Meewerken en meedenken in netwerken, coalities zoeken, maar ook actief op zoek gaan naar nieuwe initiatiefnemers en deze de ruimte geven passend binnen de eigen visie. Het verbinden van mensen, ideeën en initiatieven en waar mogelijk daardoor meerwaarde te creëren. Dit betekent dat de gemeente (nog) meer en gerichter het gesprek met de samenleving wil aangaan vanuit een open en uitnodigende houding. De organisatie moet zijn toegerust om invulling te geven aan deze nieuwe rol en vergt een sterke regie vanuit de onderdelen die zich bezighouden met gronden vastgoedontwikkeling. Financieel inzicht verkrijgen Bij een nieuw initiatief is het noodzakelijk financieel inzicht te verkrijgen. Voor initiatieven kan Sliedrecht een haalbaarheidsberekening of globale gebiedsexploitatie opstellen om te bepalen of een initiatief op een locatie realistisch is. Hiermee ontstaat een middel voor sturing in de verschillende fases op bijvoorbeeld het programma, bouwkosten en opbrengsten. Dit in plaats van alleen reactief te zijn op de plannen van de initiatiefnemer.


2 februari 2015

8

Kostenverhaal Met de invoering van de Wro in 2008 zijn vele veranderingen doorgevoerd ten opzichte van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de zogenaamde grondexploitatiewet, biedt sindsdien de juridische grondslag om de door een gemeente voor een gebiedsontwikkeling te maken kosten optimaal te kunnen verhalen. De ‘grondexploitatiewet’ is bedoeld om te voorkomen dat derden wel baat hebben bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en de daarvoor te maken investeringen in de grondexploitatie, maar geen bijdrage leveren aan de dekking van die investeringen (freeriders). Onder de oude WRO was verplicht kostenverhaal niet geregeld. Op grond van de ‘grondexploitatiewet’ is een gemeente verplicht haar gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen en bovenplans te verevenen kosten op projectontwikkelaars en/of particuliere (grond)eigenaren te verhalen, wanneer deze een nieuw bouwplan, zoals aangeduid in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), willen realiseren en wanneer voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ‘ruimtelijk besluit’ (bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan) nodig is. De kosten die verhaald moeten worden staan in de zogenaamde kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro). Gebiedseigen kosten zijn kosten die binnen het plangebied plaatsvinden dan wel noodzakelijk zijn voor een nieuwe projectontwikkeling. Tot de gebiedseigen kosten behoren in ieder geval alle kosten om het exploitatiegebied juridisch en technisch bouwrijp te maken, met inbegrip van de plan en procedurekosten (waaronder de gemeentelijke apparaatskosten). Hieronder vallen ook de kosten voor werkzaamheden die niet binnen het plangebied vallen, maar wel noodzakelijk en volledig toerekenbaar zijn aan de betreffende projectontwikkeling. Bovenwijkse voorzieningen zijn fysieke ingrepen die een projectoverstijgend karakter hebben en waarvan meerdere ontwikkelingslocaties (inclusief de bestaande bebouwing) profijt ondervinden. In artikel 6.2.5. Bro worden de bovenwijkse voorzieningen limitatief beschreven en worden hiertoe onder anderen gerekend nutsvoorzieningen, wegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en voorzieningen voor de waterhuishouding. Bovenplanse kosten worden in de wet niet nader gedefinieerd. De wet geeft wel een regeling voor de verevening van bovenplanse kosten (6.13 lid 7 Wro). Deze komt er op neer dat de tekorten van de ene locatie kunnen worden gedekt door de positieve resultaten van een andere locatie. De kosten die voor verevening in aanmerking komen, kunnen voor verschillende locaties of gedeelten daarvan in het kostenverhaal worden meegenomen in de vorm van een fondsbijdrage. Deze locaties moeten dan wel functioneel en ruimtelijk aan elkaar gerelateerd zijn. Wat in een structuurvisie tot uitdrukking moet komen. In een vastgestelde structuurvisie, die tevens aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. De verevening vindt plaats via een in te stellen fonds (bestemmingsreserve), te voeden door de op de locaties nieuw te realiseren (bouw)plannen met een positief exploitatiesaldo. De verplicht te verhalen kosten zijn afdwingbaar via de publiekrechtelijke weg van het exploitatieplan, maar de gemeente Sliedrecht geeft hiervoor de voorkeur aan het vooraf sluiten van anterieure overeenkomsten waar mogelijk. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen meer onderhandelingsruimte en zijn ze minder strak gehouden aan de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Bij een anterieure overeenkomst heeft de gemeente meer mogelijkheden om in samenspraak met de initiatiefnemer afspraken te maken over de invulling en de ontwikkelingsvoorwaarden van het plangebied en de daarmee samenhangende kostenvergoeding voor de gemeente.


2 februari 2015

9

In het publiekrechtelijke spoor van het exploitatieplan wordt het kostenverhaal begrensd. Zo mogen in dit spoor niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten kunnen worden gegenereerd. In het publiekrechtelijke spoor dient de kostentoerekening te geschieden op basis van evenredigheid. Om kosten naar rato toe te kunnen rekenen dient te zijn voldaan aan een drietal criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Bij bovenwijkse voorzieningen deelt de bestaande bebouwing ook mee in de bepaling van de mate van proportionaliteit. Bij bovenplanse kosten (bovenplanse verevening) deelt de bestaande bebouwing niet mee in de toedeling van de kosten. Het gaat om verevening van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen onderling. Het exploitatieplan dient als stok achter de deur, maar wordt wel degelijk toegepast als dat wettelijk noodzakelijk is vanuit de verplichting om kosten te verhalen. Het toepassen van kostenverhaal via het exploitatieplan wordt overigens alleen ingezet als de ruimtelijke ontwikkeling door de gemeente gewenst is. De exploitatiebijdrage dient dan betaald te worden bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Het niet betalen van de exploitatiebijdrage geldt als intrekkingsgrond voor de verleende omgevingsvergunning. Op die wijze is er bij faciliterend grondbeleid een sluitend systeem van kostenverhaal. De grondexploitatiewet (artikel 6.24 lid 1 Wro) biedt een gemeente tenslotte ook de mogelijkheid grondexploitanten een (financiële) bijdrage ruimtelijke ontwikkeling te vragen voor gemeentelijke investeringen gericht op de verbetering van het lokale woon-, werk-, en leefklimaat. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling maakt geen deel uit van de kostensoortenlijst. De criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit zijn hier niet van toepassing. De bijdrage is niet afdwingbaar en kan slecht op basis van een anterieure overeenkomst worden opgenomen. Voor het vragen van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen moet de basis gelegd worden in een vastgestelde structuurvisie. Kostenverhaal is geen doel op zich. Hoewel het een wettelijke plicht is, zijn er situaties denkbaar dat de gemeente niet of niet-volledig tot kostenverhaal kan overgaan. Bijvoorbeeld omdat kostenverhaal begrensd is tot de opbrengstpotentie van een bepaalde ontwikkeling. Indien de gemeente om andere redenen niet overgaat tot kostenverhaal, kan dit worden aangemerkt als (staats)steun aan ondernemingen en gelden de (Europese) kaders op dit gebied.


2 februari 2015

10

Samenvatting kostenverhaal

Anterieure overeenkomst Posterieure overeenkomst Omgevingsvergunning Afdwingbaar Toetsingscriteria P-P-T

Gebiedseigen kosten

Bovenwijkse voorziening

Bovenplanse kosten

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Niet verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Verhaalbaar

Niet verhaalbaar

Ja Niet van toepassing

Ja Niet bij anterieure overeenkomst

Ja Niet bij anterieure overeenkomst

Nee Niet van toepassing

Wel bij posterieure overeenkomst of omgevingsverg. Kostensoorten lijst

Ja

Ja

Onderdeel structuurvisie Fondsvorming

Niet noodzakelijk

Niet noodzakelijk

Wel bij posterieure overeenkomst of omgevingsverg. Nee , maar wel direct in de wet opgenomen Noodzakelijk

Niet van toepassing

Facultatief

Verplicht

Nee Noodzakelijk Facultatief

In hoofdstuk 5 worden de mogelijkheden van c.q. uitgangspunten voor verplicht en vrijwillig kostenverhaal nader uitgewerkt. Wat doet de facilitaire gemeente niet? Het faciliteren van ontwikkelingen betekent dat de gemeente zeer terughoudend is bij het aankopen van grond om bepaalde beleidsdoelen te realiseren. Met het aankopen neemt de gemeente namelijk een ontwikkelende positie in. Ook het aankopen om door te verkopen aan een partij die iets ontwikkelt, is een vorm die niet past bij het grondbeleid van Sliedrecht, omdat hierbij financiële risico’s naar de gemeente worden getrokken. In uitzonderlijke gevallen kan wel vastgoed of grond worden gekocht (of verkregen). Dit kan bijvoorbeeld: - in het kader van de afronding van al lopende exploitaties; - in geval er een groot maatschappelijk of politiek belang bestaat in situaties die de markt niet oppakt en welke een substantieel nadelig effect hebben op de omgeving. De gemeente is zeer terughoudend met actief grondbeleid. Gelet op de bestuurlijke verhouding tussen college en raad zal voor toepassing van een ‘tenzij’ een aankoop altijd voor wensen en bedenkingen worden voorgelegd aan de raad. De raad behoud ten alle tijden haar budgetrecht.


2 februari 2015

11

3. Sliedrechtse grondportefeuille * * * *

In de bestaande grondexploitaties blijft de gemeente actief grondbeleid voeren. De ontwikkeling van de niet in exploitatie genomen locaties kan door marktpartijen plaatsvinden. Gronden die geen beleidsdoel ondersteunen kunnen worden afgestoten. Openbare ruimte blijft, behoudens B-watergangen en snippergroen, eigendom van de gemeente.

  eigendom vanprocesregisseur de gemeente eigendom van op de iedere gemeente. De faciliterende rol als is niet direct locatie te realiseren. Er zijn in de laatste jaren een aantal projecten opgestart, waarbij de gemeente heeft ingezet op een actief grondbeleid en waarbij het niet meer mogelijk is zich alleen te richten op een faciliterende en regisserende rolneming. Grondexploitaties (GREXEN) In de actieve GREXEN is in het verleden door de gemeente gekozen om daar actief grondbeleid te voeren, vanwege een maatschappelijk doel of de mogelijkheid om geld te verdienen met de ontwikkelingen. De opgestarte grexen worden uitgevoerd in lijn met het ingezette beleid. 1. Baanhoek West In de nieuwbouwwijk Baanhoek-West worden ca. 950 huur- en koopwoningen gebouwd. Langs de Rijksweg A15 wordt bedrijfsontwikkeling voorzien. De grondexploitatie wordt gevoerd door de ontwikkelaar. De gemeente deelt voor de helft in de winst op de grondexploitatie. Een eventueel verlies is voor rekening van de ontwikkelaar. De gemeente heeft hier dus geen grondpositie meer. 2. Stationspark II De locatie Stationspark II betreft een kantorenlocatie in ontwikkeling en leent zich hier goed voor, mede gelet op de nabijheid van het station Sliedrecht, de situering aan de A15 en de aansluiting op Stationspark I. Er zijn nog 2 kavels beschikbaar.

3. Kerkbuurt 16-18 Aan het eind van de Kerkbuurt, nabij de Oosterbrugstraat, is het gedeelte Kerkbuurt 16-18 al jaren onbebouwd. De gemeente heeft een verkoopovereenkomst met Debrug B.V. Projectontwikkeling gesloten. Ter plaatse worden appartementen gerealiseerd. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Er zijn vier locaties met gemeentelijk grondeigendom waar in het verleden de mogelijkheid open is gehouden om deze actief te gaan ontwikkelen. Uit de geactualiseerde structuurvisie blijkt dat deze locaties vanuit eigendomsperspectief nog steeds van strategische aard zijn voor de toekomstige ontwikkeling van het dorp. De uitvoering van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling hoeft niet door de gemeente te gebeuren maar kan door marktpartijen worden uitgevoerd. Daar waar de gronden niet in eigendom zijn, liggen risico’s en eventueel winst bij de ontwikkelende partij.


2 februari 2015

12

Van de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) moet jaarlijks beoordeeld worden of de boekwaarde niet hoger is dan de marktwaarde op basis van de huidige bestemming. Is er een raadsbesluit dan mag de marktwaarde bepaald worden op basis van toekomstige bestemming. Als de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde dan moet er een afwaardering plaatsvinden of een voorziening worden getroffen. 1. Watertorenterrein Het oude watertorenterrein aan de Rivierdijk wordt een woonwijk. Het terrein, een toplocatie tegenover de Biesbosch, wordt een eiland waarop ongeveer 200 verschillende luxe woningen worden gebouwd. Voor het Watertorenterrein is een voorontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht. De formele procedure wordt eerst aangevangen, als kan worden aangetoond dat er behoefte is aan de bouw van 200 woningen in dit duurdere segment. De grond is eigendom van de ontwikkelaar Watertoren BV. De gemeente heeft 2 kleine percelen in eigendom aan de Rivierdijk, die mede nodig zijn voor de ontsluiting van het gebied. 2. Ziezo Het plangebied ligt binnendijks aan de Baanhoek. Voor deze locatie geldt een gledt een geldt een onherroepelijk bestemmingplan, die voorziet in de ontwikkeling van een appartementencomplex ter plaatse. De gronden zijn in bezit van de gemeente. Vooralsnog wordt uitgegaan van grondverkoop aan een ontwikkelaar conform afspraken die in het verleden zijn gemaakt.

3. Rivierdijk 769 Rivierdijk-West, nabij de Kerkbuurt, is verpauperd. Ter plaatse bevinden zich, zowel binnendijks als buitendijks, diverse leegstaande en sterk vervallen panden van voormalig garagebedrijf Lanser. Deze panden zijn allen eigendom van een ontwikkelaar m.u.v. Rivierdijk 769 (apotheek met woning). Om de verpaupering weg te nemen zullen deze locaties bij voorkeur in combinatie met aangrenzende onbebouwde en bebouwde gronden herontwikkeld moeten worden. Hierbij wordt gedacht aan woningbouwontwikkeling. 4. De Driehoek De Driehoek wordt aan drie zijden begrensd door infrastructuur: aan de noordzijde door de Betuwelijn, aan de zuidzijde door de A15 en aan de oostzijde door de spoorlijn DordrechtGeldermalsen (Merwede-Lingelijn). Voor deze locatie geldt een onherroepelijk bestemmingplan, die voorziet in een ontwikkeling van deze locatie tot bedrijventerrein. Een actuele marktanalyse is nodig om te bepalen in welk tijdsbestek de locatie ontwikkeld kan worden en voor welke bedrijfsdoeleinden. Het merendeel van de gronden is in eigendom van de gemeente.


2 februari 2015

13

Overige gronden Onder de overige gronden vallen de gronden die een vaste bestemming hebben en niet in het transformatieproces zitten ofwel waarvoor geen raadsbesluit is genomen waarbij inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. 1. Benedenveer Benedenveer valt niet meer onder de NIEGG, omdat de raad in 2012 besloten heeft de actieve ontwikkeling van het gebied tot woningbouwlocatie te staken en alleen nog op initiatief van de grondeigenaren medewerking te verlenen aan woningbouwontwikkeling van clusters 1, 2 en 4 in dit gebied. Eind 2013 heeft de raad onder voorwaarden ingestemd met een sporthal in Benedenveer. De realisatie van de sporthal zal mogelijk consequenties hebben voor de bestemming van de resterende gronden in Benedenveer en de rol die de gemeente bij ontwikkeling hierin wil vervullen. Dit zal nader bepaald moeten worden.

2. Agrarische gronden ten noorden van Betuweroute Deze gronden kunnen gebruikt worden als ruilgronden voor Recreatief Knooppunt of als grond ten behoeve van onze wateropgave.

Gronden voor functies Naast de gronden die voor ontwikkeling in aanmerking komen, bezit Sliedrecht ook diverse gronden die nu door bepaalde functies worden gebruikt. Deze gronden (niet bedoeld voor herontwikkeling) zijn voor langere tijd in eigendom en in beginsel in beheer bij de gemeente. Daarmee kunnen deze gronden worden bezien als onderdeel van het vastgoedbeheer. Het beleid is dat deze gronden beleidsondersteunend moeten zijn. Indien gronden niet beleidsondersteunend zijn en geen andere strategische doelen ondersteunen, worden deze afgestoten. Als de gronden in eigendom blijven, worden deze marktconform verhuurd of verpacht (op basis van kortdurende –geliberaliseerde- pacht). 1. Voorzieningen Er zijn diverse voorzieningen waar de gemeente door middel van grondbezit aan bijdraagt. Dit zijn onder andere de jachthaven, de bibliotheek en sportaccommodaties waar maatschappelijke functies zijn gehuisvest. Voor deze voorzieningen is grondeigendom niet noodzakelijk, maar kan ervoor gekozen worden deze te behouden als deze functies een beleidsdoel van de gemeente ondersteunen 2 Landbouwgrond en volkstuinen Buiten de bebouwde kom aan de noordkant van het dorp zijn diverse gronden in eigendom die worden gebruikt voor agrarische doeleinden en volkstuinen. Uitbreidingen met nieuwe woongebieden op deze locatie is niet aan de orde. Om deze vrij van bebouwing te houden, kan het planjuridisch instrumentarium (structuurvisie en bestemmingsplan of eventueel beheersverordening) worden gebruikt.


2 februari 2015

14

3. Gemeentelijk groen Vaak willen inwoners stukjes gemeentegroen grenzend aan hun tuin voor privégebruik aankopen of huren. Of dit al dan niet mogelijk is hangt onder meer af van welk soort groen het betreft (structureel groen of snippergroen) en of er wordt voldaan aan de voorwaarden uit het daarvoor geldende toetsingskader. De nieuwe beleidsuitgangspunten hiervoor en het bijbehorende toetsingskader zullen worden opgenomen in het door de raad vast te stellen ’Geactualiseerd Groenbeleidsplan 2015 en verder’. Het gebruik van gemeentegrond voor woondoeleinden is geen beleidsdoel. Indien percelen gemeentegroen voor verkoop in aanmerking komen is het dan ook niet noodzakelijk om deze in eigendom te houden. De prijzen zullen door de raad worden vastgesteld in de “Nota Prijsbeleid Vastgoed en Gronden Sliedrecht 2015” en jaarlijks worden aangepast. Als wordt geconstateerd dat gemeentegrond illegaal in gebruik is genomen, dan is het in principe mogelijk dit gebruik te formaliseren (conform de in het Groenbeleidsplan opgenomen beleidslijn). Indien verkoop echter niet mogelijk is, of als er geen overeenstemming wordt bereikt over de verkoop van het perceel, is het uitgangspunt dat er wordt overgegaan tot publiekrechtelijke en privaatrechtelijke handhaving. 4. Woonwagens Beyerinckstraat en Van Hofwegensingel Op de bestaande woonwagenlocaties aan de Beyerinckstraat en aan de Van Hofwegensingel worden structureel respectievelijk maximaal 10 en 4 woonwagenstandplaatsen in stand gehouden, die voldoen aan de hieraan bij dan wel krachtens de Wet Milieubeheer en Woningwet te stellen eisen. In het Ontwerpbestemmingsplan Nijverwaard wordt het planologisch-juridisch kader hiervoor gegeven. De intentie is het eigendom en beheer van deze woonwagenlocatie over te dragen aan Tablis Wonen. 5. Openbare ruimte Het beleiduitgangspunt is dat zogenaamde B-watergangen waar mogelijk worden overgedragen aan Het Waterschap Rivierenland. Na overdracht aan het Waterschap krijgen deze watergangen een nieuwe status als A-watergang (met bijbehorende onderhoudsafspraken). Op deze wijze worden de beheerskosten voor de gemeente verlaagd. De overige openbare ruimte (met uitzondering van snippergroen dat voor verkoop in aanmerking komt) blijft in eigendom van de gemeente.


2 februari 2015

15

4. Proces en instrumenten * De organisatie heeft de ruimte om de rol als procesregisseur waar te maken. * Er wordt gewerkt met verschillende overeenkomsten om gemaakte kosten transparant te verhalen. * Daarnaast wordt het exploitatieplan ingezet indien het niet lukt kosten te verhalen met de overeenkomsten. * Kostenverhaal via anterieure spoor. * Op basis van hoofdlijnenovereenkomst na een eenmalige eerste reactie. * Hiermee wordt investeringsbereidheid van de initiatiefnemer getoetst en worden verwachtingen helder gemaakt. In hoofdstuk 2 is het facilitaire grondbeleid gemotiveerd en is de rol als procesregisseur beschreven. Om hieraan uitvoering te geven zijn een aantal instrumenten en processen te omschrijven die uiteindelijk in de werkwijze van de organisatie worden opgenomen. Sliedrecht heeft ongeacht de keuze voor een type grondbeleid altijd de (minimale) rol om op procesniveau op te treden als regisseur. Deze rol vergt een organisatie die kan inspelen op initiatieven uit de markt, deze actief kan opzoeken en op een juiste wijze kan faciliteren tot het moment van realisatie. Proces Voor het grondbeleid komen de initiatieven op één punt binnen bij de gemeente en wordt gewerkt met een initiatievenlijst. Het is van belang dat het initiatief bekend wordt gemaakt bij de verschillende belanghebbenden binnen de organisatie om daarmee de initiatieven op de juiste manier te faciliteren. Het beleid is er op gericht om de kosten die de ambtelijke organisatie hiervoor maakt, te verhalen op de initiatiefnemer. De kosten worden vooraf transparant met de initiatiefnemer gecommuniceerd. De verschillende projectfases vragen om verschillende acties en overeenkomsten. Hieronder wordt ingegaan op de instrumenten voor kostenverhaal. Kostenverhaal instrumentarium In chronologische volgorde worden hieronder voor kostenverhaal de volgende ‘overeenkomsten’ onderscheiden en toegelicht: 1. 2. 3. 4.

Hoofdlijnenovereenkomst Anterieure Exploitatieovereenkomst Exploitatieplan Posterieure Exploitatieovereenkomst

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) met de afdeling 6.4, de Grondexploitatiewet, vormt de wettelijke basis om kosten te verhalen. Sliedrecht kiest ervoor de wettelijke verplichting van kostenverhaal bij het bestemmen van nieuwe ontwikkelrechten bij voorkeur te regelen door middel van het sluiten van anterieure exploitatieovereenkomsten. Dit kan bijvoorbeeld voor de vaststelling van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan (Wro) of door middel van een afwijkingsvergunning (Wabo). In geval geen overeenstemming wordt bereikt, wordt een exploitatieplan opgesteld. Na de vaststelling van een exploitatieplan kan ook nog een exploitatieovereenkomst worden gesloten. Dit betreft een posterieure exploitatieovereenkomst, welke wel de beperking kent dat deze moet blijven binnen de kaders van het dan dus inmiddels vastgestelde exploitatieplan.


2 februari 2015

16

1. Hoofdlijnenovereenkomst In een vroeg stadium kunnen partijen besluiten een proces van nader haalbaarheidsonderzoek in te gaan. Partijen weten dan nog te weinig details over het bouwplan om een goede en gedegen exploitatieovereenkomst te sluiten. Tegelijk beginnen wel al vroegtijdig de kosten ook voor de gemeente te lopen. De gemeente wenst dekking voor deze eerste initiële (plan)kosten. Dit is te ondervangen door middel van het in een vroeg stadium sluiten van een ‘hoofdlijnenovereenkomst’. Deze overeenkomst geeft beide partijen zekerheid over het te doorlopen proces. De rollen en verantwoordelijkheden, verwachtingen enzovoort. Het geeft invulling aan de precontractuele fase waar het de later te sluiten exploitatieovereenkomst betreft. In overleg met de initiatiefnemer kan worden bepaald welke werkzaamheden de gemeente gaat doen en hoeveel ureninzet en andere kosten hiermee gemoeid zijn, ten aanzien waarvan de initiatiefnemer een bijdrage betaald. Deze bijdrage wordt verrekend met de uiteindelijk later te sluiten exploitatieovereenkomst of de betaling van de exploitatiebijdrage. Het kost de initiatiefnemer daardoor niet meer. Integendeel het geeft middelen om het project ter hand te nemen. Als partijen op enig moment afscheid (moeten) nemen van elkaar, dan regelt de hoofdlijnenovereenkomst hoe te handelen. De hoofdlijnenovereenkomst wordt niet direct ingezet. De particulier krijgt de mogelijkheid om zijn eerste initiatief kenbaar te maken op basis waarvan de gemeente een eerste reactie geeft. Een eerste intakegesprek en reactie zijn uiteraard zonder kosten. Als dan de nadere haalbaarheid dient te worden onderzocht door initiatiefnemer (nb. wat getoetst wordt door de gemeente), dan is het moment daar om in een gepast zakelijke houding te komen tot een dergelijke hoofdlijnenovereenkomst. De initiatiefnemer weet wat zij van de gemeente kan verwachten en andersom. Tegelijk wordt de investeringsbereidheid van de initiatiefnemer getoetst en gewaarborgd. Elementen die vallen onder een hoofdlijnenovereenkomst: - Meegeven van beleidskaders. - (Stedenbouwkundige) randvoorwaarden. - Procesafspraken (overlegstructuur) en te nemen stappen. - Financiële bijdrage. - Regeling bij voortijdig einde 2. Anterieure exploitatieovereenkomst Op basis van 6:24 Wro en het burgerlijk recht kunnen partijen een overeenkomst sluiten waarin zij het kostenverhaal regelen en de kwaliteitseisen vastleggen. Er is geen kader waarbinnen de afspraken moeten blijven behalve de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de (algemene) normen en waarden van het privaatrecht. Partijen komt dus veel inhoudelijke vrijheid toe. De gemeente Sliedrecht streeft ernaar om op een goed en logisch moment de overeenkomst te sluiten. Dit is in principe de periode kort voordat het ontwerp van het ruimtelijk besluit in procedure gaat. Op dat moment is het ontwerp bouwplan bekend als ook het ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte. Indien gedurende de ruimtelijke procedure toch nog wijzigingen optreden dan kunnen deze alsnog worden verwerkt. De overeenkomst wordt gesloten onder de (opschortende) voorwaarde van een positief onherroepelijk ruimtelijk besluit. 3. Exploitatieplan Indien partijen geen overeenkomst hebben weten te sluiten die het kostenverhaal voldoende verzekert en/of de eventuele locatie-eisen veilig stelt, dan moet de gemeente (op basis van de wet ofwel haar eigen beleidskeuzes) een exploitatieplan vaststellen tegelijk met het ruimtelijk besluit. Dit is de eerste stap in het publiekrechtelijk spoor. Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

17

Het biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en de noodzakelijke locatieeisen. Een exploitatieplan bevat in iedere geval een exploitatieopzet. Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzet gaat de wet uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt. Bij de exploitatieopzet wordt uitgegaan van marktconforme prijzen, zowel bij de kosten als de opbrengsten, waaronder de uitgifteprijzen. Voor de grondexploitatie maakt het niet uit wie de kosten maakt, of dat de gemeente is of een particuliere eigenaar of een andere overheid. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld. 4. Posterieure exploitatieovereenkomst Na het vaststellen van het exploitatieplan kan men nog steeds een overeenkomst sluiten binnen de kaders van het dan vastgestelde exploitatieplan. Dit heet een ‘posterieure overeenkomst’. Ook een posterieure overeenkomst heeft voor de gemeente altijd nog de voorkeur boven een dwingende wijze van kostenverhaal door middel van afdwinging via de vergunning. Uitwerkingsovereenkomsten De afspraken over grondexploitatie (dat wil zeggen kostenverhaal + stellen van locatieeisen e.d.) kunnen ook onderdeel zijn van andere afspraken en of overeenkomsten. Zo kan het onderdeel worden van een samenwerkingsovereenkomst en bijvoorbeeld een realisatieovereenkomst. Beide worden hieronder kort toegelicht. Samenwerkingsovereenkomst (SOK) In de samenwerkingsovereenkomst wordt de uitwerking van het initiatief vastgelegd. Hierbij wordt de uitvoering van het project, zoals het programma en de globale fasering van de uitvoering vastgelegd. Elementen die vallen onder een samenwerkingsovereenkomst: - Afspraken over globaal programma. - Benoemen te doorlopen ruimtelijke procedures. - Financiële bijdrage. Realisatieovereenkomst De realisatieovereenkomst richt zich op de laatste, daadwerkelijk concrete fase van de ontwikkeling. Vaak wordt getracht dergelijke elementen al in de SOK te regelen, waar deze dan nog niet volledig helder te benoemen zijn. Elementen die vallen onder een realisatieovereenkomst: - Afspraken over gronduitgifte. - Afspraken over doorloop ruimtelijke procedures. - Financiële bijdrage. De plankosten worden in Sliedrecht geraamd aan de hand van de plankostenscan. Dit is een basismodel dat is ontwikkeld door het ministerie. Hierbij wordt de kostensoortenlijst zoals in de wet geformuleerd, als uitgangspunt genomen. De plankostenscan is tevens de basis voor een eventueel op te stellen exploitatieplan. De gemeente Sliedrecht vindt het van belang in een vroeg stadium helderheid te verschaffen zodat de hoogte hiervan door alle partijen wordt gedragen. Overig instrumentarium De gemeente geeft de voorkeur aan een faciliterend grondbeleid. Een groot deel van de instrumenten hieronder zal daarom niet vaak worden toegepast in Sliedrecht. Dit zijn vooral instrumenten die behoren bij een actief grondbeleid. Sliedrecht stelt zich zeer terughoudend op als het gaat om de inzet van publiekrechtelijk instrumentarium voor het in eigendom verkrijgen van gronden om daarmee invloed uit te oefenen op de ruimtelijke ontwikkeling. Voorwaarde moet zijn dat er een maatschappelijk belang is.


2 februari 2015

18

Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) moet gemeenten bij het uitvoeren van hun ruimtelijk beleid een betere uitgangspositie geven op de grondmarkt. Deze kunnen na vestiging als eerste reageren op een aanbod tot verkoop van gronden. Het instrument is eerder toegepast ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling van het Recreatief Knooppunt Sliedrecht en het Burgemeester Winklerplein. Op dit moment wordt het opnieuw toegepast voor de ontwikkeling van het Recreatief Knooppunt Sliedrecht Onteigening Als uitvoering van een bestemmingsplan in het gedrang komt, kan de gemeente overgaan tot onteigening van de gronden. Hiervoor zijn gerechtelijke procedures noodzakelijk. Er moet altijd eerst worden getracht op minnelijke wijze te komen tot verwerving van de grond. Onrendabele top afvangen, onvolledig kostenverhaal, garantiestellingen en Staatssteun De gemeente kan in enkele gevallen de onrendabele top van een ontwikkeling financieel afdekken. Hierbij wordt veelal het begrip Staatssteun genoemd. Indien staatssteun onrechtmatig is, kan dit problemen geven. Omdat Staatssteun Europese Wetgeving betreft, wordt voor nadere toelichting verwezen naar de website ww.europadecentraal.nl. De gemeente Sliedrecht zet primair in op de zelfredzaamheid van de markt.


2 februari 2015

19

5. Uitwerking Kostenverhaal * Gebiedseigen kosten worden volledig verhaald op de desbetreffende gebiedsontwikkeling. * Er worden geen bovenwijkse voorzieningen aangewezen voor kostenverhaal naar rato op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. * Reserve Recreatieve Zone wordt ingesteld, een kwaliteitsfonds voor de ontwikkeling van de recreatieve zone in het buitengebied ten noorden van de Betuweroute. * Voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied ten noorden van de Betuweroute wordt een bijdrage bovenplanse verevening verlangd aan de Reserve Recreatieve Zone recreatieve zone. * Voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Sliedrecht wordt in een anterieure overeenkomst een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling verlangd aan de ‘Reserve infrastructuur’ voor het realiseren en in stand houden van goede infrastructuur.

Gebiedseigen kosten ontwikkeling Deze bijdragen worden gestort in de ‘Reserve infrastructuur’. Deze reserve wordt gebruikt voor verhalen de door de tede plegen investeringen aan de infrastructuur Gebiedseigen kosten wegemeente volledig op desbetreffende gebiedsontwikkeling. Het die moetenvan bijdragen aan het realiseren en in stand houden van een goede verhaal deze kosten wordt per ruimtelijke ontwikkeling beoordeeld enbereikbaarheid. toegepast op basis van de hiervoor wettelijk gegeven uitgangspunten. Bovenwijkse voorzieningen Bovenwijkse voorzieningen in en voor Baanhoek-West In Sliedrecht vinden deze investeringen met name plaats ten behoeve van de ontwikkeling van de diverse projecten in Baanhoek-West. Deze investeringen zijn reeds geborgd in de lopende realisatieafspraken met partijen voor Baanhoek-West. Deze realisatieafspraken zijn van voor de invoering van de nieuwe Wro en blijven als zodanig van kracht. De in de Wro verankerde aspecten van kostenverhaal zijn hiervoor niet van toepassing. Indien in de tijd ontwikkelingen aanleiding zouden geven tot herbezinning op voorgenomen planontwikkeling en daarbij nieuwe ruimtelijke procedures moeten worden doorlopen, dan dient op dat moment ook te worden bepaald wat de gevolgen daarvan zijn voor de financiering van de bovenwijkse voorzieningen. Voor een eventuele aanpassing van de bovenwijkse voorzieningen is wettelijk geen beleidsmatige borging in een structuurvisie vereist. Bovenwijkse voorzieningen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen elders in Sliedrecht Elders in Sliedrecht, in bestaand stedelijk gebied van Sliedrecht en in het buitengebied ten noorden van de Betuweroute, zijn geen projecten voorzien die niet gerealiseerd kunnen worden zonder nieuw te realiseren bovenwijkse voorzieningen. Daarbij komt verder dat de kosten van nieuw te realiseren bovenwijkse voorzieningen naar rato in hoofdzaak moeten worden toegerekend aan de bestaande bebouwing. Bij bovenwijkse voorzieningen speelt het aspect van proportionaliteit een belangrijke rol. Proportionaliteit betekent dat de investeringskosten naar rato van “belang” moeten worden toegerekend. Met ruim 10.000 woningen en 1.100 bedrijfsvestigingen werkt de bestaande bebouwing proportioneel zwaar door ten opzichte van overwegend meer kleinschalig elders in Sliedrecht nieuw te realiseren ruimtelijke ontwikkelingen. Voorbeeld de dat Betuweroute wordt voor de ‘Reserve Recreatieve Zone’ * en Stel het aanleggen van een een bijdrage openbare gevraagd groen- en watervoorziening met bijbehorende wandel* fietspaden € 2.000.000 kost en dat deze voorziening bedoeld is voor alle woonbebouwing, bestaande en nieuw te realiseren. Met 10.000 woningen en bijvoorbeeld 500 nieuw te realiseren woningen bedragen dan de kosten per woning circa € 190. Indien een hiervoor noodzakelijke investering in de infrastructuur proportioneel wordt toegedeeld, dan is 95% van deze investering voor rekening van de bestaande woonbebouwing (de gemeente zelf) en slechts 5% voor de 500 nieuw te bouwen woningen.

Kortom voor zover al vereist kan slechts een zeer klein deel van de kosten van bovenwijkse voorzieningen verhaald worden op nieuwe initiatieven elders in Sliedrecht. Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

20

Bij dit alles komt voorts dat het verhalen van bovenwijkse voorzieningen op nieuwe ontwikkelingen administratief hoge kosten met zich brengt. Dit in combinatie met het aspect van proportionaliteit maakt dat er uit oogpunt van doelmatigheid, effectiviteit en efficiency er vooralsnog geen aanleiding is om voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied en het buitengebied ten noorden van de Betuweroute een vaste normstelling ten aanzien van kostenverhaal voor bovenwijkse voorzieningen te hanteren. In plaats daarvan zal voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied ten noorden van de Betuweroute op grond van een verevening van bovenplanse kosten een bijdrage gevraagd worden voor de ‘Reserve Recreatieve Zone’. Bovenplanse kosten hebben betrekking op ontwikkelingen die een onderlinge relatie hebben. Bij bovenplanse kosten (bovenplanse verevening) maakt de bestaande bebouwing daarom geen onderdeel uit van de toedeling van bovenplanse kosten. In plaats daarvan zal voorts bij anterieure overeenkomst voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in Sliedrecht een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling worden gevraagd voor de Reserve Infrastructuur. Verevening van bovenplanse kosten De gemeente Sliedrecht stelt voor verevening van bovenplanse kosten de Reserve Recreatieve Zone in. Reserve Recreatieve Zone In de Structuurvisie Sliedrecht 2020 wordt in het buitengebied ten noorden van de Betuweroute de ontwikkeling voorzien van een groen, blauw en recreatief overgangsgebied van stad naar land. Een recreatieve zone met een recreatieve gebruikswaarde voor bewoners (en bedrijven) en ruimte voor de realisatie van het Recreatief Knooppunt Sliedrecht. Een recreatief knooppunt met elementen op het gebied van sport, recreatie, natuur en water. De recreatieve zone ten noorden van de Betuweroute zal gefaseerd, met grotere en kleinere projecten over een langere looptijd worden gerealiseerd. Realisatie zal voor een deel vanuit particulier initiatief moeten worden vormgegeven. Hoofddoelstelling is de structurele landschappelijke en recreatieve versterking van de gehele zone en een structurele toename van de recreatieve gebruiksmogelijkheden. Binnen de recreatieve zone worden twee deelzones indicatief onderscheiden: Zone 1: In deze zone wordt op termijn voor een aanzienlijk deel een volledige transformatie voorzien van agrarisch gebied/landschap naar een landschappelijk verdicht, recreatief gebied. Daartoe worden mogelijkheden geboden voor nieuwe functionele ontwikkelingen op het gebied van recreatie en landschapsversterking waarbij sprake is van groter areaal beslag. Bij de voorgestane transformatie wordt rekening gehouden met de in zone 1 bestaande agrarische belangen. Een volledige transformatie vindt slechts plaats met instemming van direct belanghebbende(n) of als de agrarische bedrijfsvoering ter plaatse wordt beëindigd. Zone 2: In deze zone wordt een incidentele transformatie van (voorheen) agrarische bouwpercelen naar een andere op toerisme, recreatie of wonen gerichte functie. Langs de bestaande linten zijn mogelijkheden voor verdichting (recreatief en wonen). Daarnaast kunnen hier investeringen plaatsvinden gericht op het uitbreiden en/of verbeteren van agrarisch gebruik, bestaand niet-agrarisch gebruik, recreatief medegebruik en landschapsbeleving.


2 februari 2015

21

De in de tekening aangeven zones zijn indicatief. Om bestuurlijke en andere redenen kan het nodig en/of gewenst zijn dat de in zone 1 gedachte elementen op het gebied van sport, recreatie en water geheel dan wel gedeeltelijk elders in het buitengebied te realiseren. Voor alle nieuw te realiseren projecten (bouwplannen) geldt dat ze moeten passen bij de voorgestane structurele landschappelijke en recreatieve versterking en dat ze hiervan in meer en mindere mate profijt hebben. Het is redelijk dat voor al deze ontwikkelingen in het buitengebied een tegenprestatie wordt verlangd in de vorm van een bijdrage aan het gemeentelijk kwaliteitsfonds voor de ontwikkeling van de recreatieve zone, te weten de Reserve Recreatieve Zone. Indien de ontwikkeling van het gehele gebied in één plan zou kunnen worden ondergebracht zouden alle functionele ontwikkelingen de financiële drager zijn voor de noodzakelijke investeringen in de landschapsversterking en de gebruiksmogelijkheden. Omdat de functionele ontwikkelingen niet altijd zullen (kunnen) samengaan met planontwikkelingen ten behoeve van de landschapsversterking en versterking van de gebruiksstructuur, past de gemeente hier het principe van verevening van bovenplanse kosten toe. De gemeente Sliedrecht vraagt voor iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied een bovenplanse bijdrage van minimaal € 5.000 dan wel een veelvoud hiervan te storten in de Reserve Recreatieve Zone. Om ervoor te zorgen dat voor de verschillende functies dezelfde meeteenheid wordt gebruikt, wordt voor de berekening hiervan gebruik gemaakt van een omrekenmethodiek. Dit alles is nader uitgewerkt in bijlage II Berekening (Bovenplanse) Bijdrage Reserve Recreatieve Zone. De Reserve Recreatieve Zone wordt gebruikt voor de door de gemeente te plegen investeringen in infrastructuur, waterhuishouding, groen, recreatie etc., die openbaar en vrij toegankelijk zijn en bijdragen aan de ten noorden van de Betuweroute voorziene structurele landschappelijke en recreatieve versterking.


2 februari 2015

22

Met de mogelijk te ontvangen bijdragen aan deze reserve wordt overigens slechts in een gedeeltelijke dekking voorzien van de door de gemeente ter plaatse voorgenomen investeringen. Burgemeester en wethouders zijn altijd bevoegd om in afwijking van het bovenstaande dit alles in een anterieure overeenkomst overeen te komen. In dat geval is er sprake van een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.24 lid sub a Wro. Bijdragen ruimtelijke ontwikkeling Naast het verplichte verhaal van kosten, zal de gemeente Sliedrecht van de mogelijkheid gebruik maken om bij anterieure overeenkomsten financiële bijdragen te vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bijdrage aan de recreatieve zone De hierboven beschreven bijdrage bovenplanse verevening kan ook via een anterieure overeenkomst worden verhaald op een ontwikkelaar in de recreatieve zone. Indien dit op vrijwillige basis wordt overeengekomen is er sprake van een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.24 lid sub a Wro. Hiervoor wordt dezelfde rekenwijze gehanteerd. Ook deze bijdragen worden gestort in de ‘Reserve Recreatieve Zone’. Bijdrage aan infrastructurele ontwikkelingen De goede bereikbaarheid van en binnen de kern Sliedrecht is een van de sterke punten en bepaalt mede het aantrekkelijke woon-, werk-, ondernemings- en recreatieklimaat in onze gemeente. Het is zaak hier continu alert op te zijn. Aanpassing van infrastructuur is noodzakelijk als gevolg van autonome ontwikkelingen, maar ook als gevolg van de (optelsom) van allerlei kleinere ontwikkelingen. Om het goede niveau van infrastructuur en bereikbaarheid te behouden, vragen we een fondsbijdrage in de anterieure overeenkomsten. Bij het overeenkomen van de hoogte deze bijdrage, hanteren we de tot op heden gehanteerde berekening voor ‘Reserve Infrastructuur’. Deze is gerelateerd aan € 12 per m² uitgeefbaar (p.p. 01-01-2014). Jaarlijks zal het bedrag worden geïndexeerd met de prijsinflatie. Deze bijdragen worden gestort in de ‘Reserve infrastructuur’. Deze reserve wordt gebruikt voor de door de gemeente te plegen investeringen aan de infrastructuur die moeten bijdragen aan het realiseren en in stand houden van een goede bereikbaarheid. Hardheidsclausule voor bijdragen ruimtelijke ontwikkeling Burgemeester en wethouders zijn altijd bevoegd om in een anterieure overeenkomst een hogere bijdrage overeen te komen dan wel overeen te komen dat door of in opdracht van initiatiefnemer zelf wordt geïnvesteerd in de kwaliteit van de infrastructuur en/of de recreatieve zone. In het laatste geval is het ter beoordeling van burgemeester en wethouders of met deze investeringen minimaal een gelijkwaardige bijdrage wordt geleverd aan de kwaliteit van de infrastructuur en/of de recreatieve zone.


2 februari 2015

23

6. Financiële uitgangspunten en organisatie * * * * * * * *

Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd. Voor verliezen wordt een voorziening gevormd. Winsten moeten (tussentijds) worden genomen wanneer deze gerealiseerd zijn. Bij aanvang van projecten wordt grond gewaardeerd. Er vindt geen directe verevening plaats tussen projecten. Het streven is de weerstandsratio van minimaal 0,75 te hebben. De verantwoordelijkheid van het grondbeleid ligt bij portefeuillehouder grondzaken. Portefeuillehouders zijn financieel verantwoordelijk voor de projecten waar zij bestuurlijk opdrachtgever van zijn.

Financiële uitgangspunten Het algemene kader waarbinnen de grondexploitaties zich financieel begeven, wordt gevormd door het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Daarnaast heeft de commissie BBV een aantal richtinggevende uitspraken gedaan waar gemeenten zich aan moeten houden. Deze richten zich specifiek op de waardering van de Niet In Exploitatie Genomen Gronden. De afgelopen jaren is de waardering van gronden vastgoed nadrukkelijker onder de aandacht gekomen. De uitgangspunten in deze paragraaf bieden het financiële kader waarbinnen Sliedrecht haar gronden exploiteert. Financiële positie Voor de financiële positie van de gemeente wordt verwezen naar de nota’s Financiële Strategie en Nota Weerstandsvermogen en Risicomanagement. Actualisatie en herzieningen De resultaten van de projecten en de grondvoorraad bepalen de financiële positie. De grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd (met de jaarrekening) aan de hand van gewijzigde inzichten ten aanzien van rente, verwachte kosten- en opbrengstenstijging en planning. Naast dit jaarlijkse proces van actualisatie van de projecten, worden de projecten herzien als daar aanleiding toe is. Het herzien van de projectuitgangspunten heeft betrekking op bijstelling van het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de looptijd van het project. De herziening wordt niet gekenmerkt door een jaarlijkse cyclus, maar door veranderingen in het project op ieder moment. Dit is ter beoordeling aan het college. Het vaststellen en herzien van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Verlies- en winstnemingen Het uitgangspunt volgens het voorzichtigheidsprincipe in Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is dat winsten pas worden genomen op het moment dat zij zijn gerealiseerd. Dit betekent dat er ook tussentijds (voordat een project is afgesloten) winst moet worden genomen. Verliezen in projecten worden direct verwerkt door het vormen van verliesvoorzieningen. Deze wordt gevormd ten laste van het rekeningresultaat c.q. de algemene reserve. Voor grondexploitaties betekent dit dat voor de hoogte van de negatieve netto contante waarde een verliesvoorziening wordt gevormd. Met betrekking tot de Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) vindt jaarlijks (met de jaarrekening) waardering plaats door de boekwaarde af te zetten tegen de marktwaarde. De boekwaarde is het saldo van alle kosten en opbrengsten die op dat product zijn verantwoord. In het geval de marktwaarde lager is dan de boekwaarde, wordt voor dit verschil een verliesvoorziening gevormd of wordt er afgewaardeerd ten laste van het rekeningresultaat c.q. algemene reserve.


2 februari 2015

24

Wanneer de boekwaarde de marktwaarde overstijgt, kunnen er geen kosten en opbrengsten meer worden bijgeschreven op de boekwaarde, maar komt dit direct ten laste van het resultaat. In gevallen dat de gemeente geen ontwikkeling op lange termijn voor ogen heeft, kan eveneens worden gekozen om het bezit onder te brengen in de categorie overige gronden. Bij deze gronden worden er geen kosten meer bijgeschreven op de boekwaarde. Plankosten Hierbij kan onderscheid worden gemaakt naar de verschillende kosten per planperiode. De plankosten worden in principe geactiveerd. Verevening De resultaten van de projecten worden verrekend met de algemene reserve. Winsten van projecten worden bijgeschreven op en verliezen worden daaraan onttrokken. De verevening tussen opbrengsten en tekorten in projecten vindt daarmee plaats via de algemene reserve en niet rechtstreeks tussen projecten. Vermogenspositie De verliezen en de winsten uit de grondexploitaties worden direct verrekend met de algemene reserve en zijn daarmee opgenomen in de gemeentelijke (meerjaren)begroting. De ontwikkelingen binnen de grondexploitaties hebben daarmee rechtstreeks effect op vermogenspositie van de gemeente. Rapportage en verantwoording De raad heeft een kaderstellende, vertegenwoordigende en controlerende functie. Het zwaartepunt voor de uitvoering van het grondbeleid ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De raad stelt de financiële en inhoudelijke kaders waarbinnen het college uitvoering geeft aan het grondbeleid. Hieronder vallen ook eventuele aankopen en het afsluiten van overeenkomsten. De raad stuurt de financiële kaders door het vaststellen van de jaarrekening, de begroting en -wijzigingen. Autorisatie budgetten Gelijktijdig met de jaarrekening worden de geactualiseerde GREXEN, NIEGG’s en overige gronden vastgesteld. Op grond van de actualisatie zal worden bezien of deze aanleiding geeft tot aanpassing van de begroting. In dat geval kan de raad het college door middel van een begrotingswijziging autoriseren tot het doen van de noodzakelijke uitgaven. De 3 volgende jaarschijven worden opgenomen in de meerjarenbegroting. Afwijkingen worden gemeld in de diverse rapportage-momenten. Rapportage In de P&C-cyclus en Projectrapportages wordt gerapporteerd over de GREXEN, NIEGG’s en overige gronden. In de jaarrekening en de begroting wordt in de paragraaf Grondbeleid op geconsolideerd niveau inzicht gegeven in de financiële effecten. Procedure voor vastgoedtransacties Bij vastgoedtransacties bepaalt burgemeester en wethouders uiteraard eerst of de aanof verkoop van de desbetreffende onroerende zaak past binnen het gemeentelijk vastgoedbeleid. Indien deze vraag positief wordt beantwoord, zal voor de aan- en verkoop van onroerende zaken de procedure worden gevolgd zoals beschreven in de op 16 april 2013 door Burgemeester en Wethouders van Sliedrecht vastgestelde “Beknopte handreiking voor onroerende zaak transacties”. Bij aankoop is onverkort het budgetrecht dan de raad van toepassing. In deze handreiking worden echter niet de aankopen in het kader van (minnelijke) onteigeningen bedoeld aangezien daarvoor een ander (wettelijk) regime geldt.


2 februari 2015

25

Ook heeft deze handreiking geen betrekking op de verkoop van snippergroen, hetgeen hoofdzakelijk in mandaat wordt afgewikkeld en waarvoor de beleidsuitgangspunten worden opgenomen in het ‘Geactualiseerd Groenbeleidsplan 2015 en verder’ en de financiële uitgangspunten in de ‘Nota Prijsbeleid Vastgoed en Gronden Sliedrecht 2015‘ De Nota Prijsbeleid Vastgoed en Gronden Sliedrecht 2015 is kaderstellend voor de wijze waarop de prijzen worden berekend en de hoogte van de prijzen voor de verschillende soorten vastgoed en gronden. Ook wordt hierin de wijze van aanbieden beschreven. Organisatie Het beleid zoals omschreven in deze nota, heeft consequentie voor de organisatie. Sliedrecht kent geen apart grondbedrijf. Deze verantwoordelijkheid valt onder de Afdeling Ruimte. De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor het grondbeleid ligt bij de portefeuillehouder grondzaken. De aansturing wordt centraal ondergebracht in het Team Afdelingsondersteuning en Vastgoed van de Afdeling Ruimte. Analoog aan het vastgoedbeleid vindt vanuit Sliedrecht sturing plaats vanuit haar beleidsmatige regierol. De eigenaarsrol en de uitvoering kunnen worden ingevuld door sterkere samenwerking binnen de regio. Dit geldt zowel voor de ontwikkelings- als de beheerkant. Projecten De verschillende projecten kennen een bestuurlijk opdrachtgever. Deze rol is verdeeld onder de verschillende portefeuillehouders. Ambtelijk is de verantwoordelijkheid verdeeld onder het management van de verschillende afdelingen. De ambtelijk opdrachtgever is verantwoordelijk voor het financiële resultaat. De uitvoering van de grondexploitaties in projecten is een verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer, de projectleider. De projecten worden ondersteund door de projectcontroller van de afdeling Samenleving en bestuur, team FPC. In gevallen dat geen project bestaat, valt dit onder verantwoordelijkheid van de afdeling Ruimte team Afdelingsondersteuning & Vastgoed.


2 februari 2015

26

Bijlage I Begrippenkader Ambtelijk opdrachtgever Ambtelijk opdrachtgever legt te maken keuzes voor aan de bestuurlijk opdrachtgever en zorgt voor een goede communicatie. DT-leden fungeren als ambtelijk opdrachtgever Anterieure overeenkomst Overeenkomst tussen een gemeente en particuliere grondeigenaar over grondexploitatie die voor de vaststelling van een planologische maatregel is gesloten. Beheersverordening De beheersverordening is wat juridische status betreft gelijk aan het bestemmingsplan. Dit instrument is bedoeld om bestaande situaties vast te leggen en kan in plaats van een bestemmingsplan worden opgesteld. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. Bestuurlijk opdrachtgever Burgemeester en wethouders blijven eindverantwoordelijk voor de uitvoering Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Financiële vergoeding aan de gemeente voor een in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 6.24, lid 1 sub a Wro. Bovenplanse kosten Bovenplanse kosten zijn kosten die bij bouwplannen in rekening worden gebracht in verband met bovenplanse verevening. Bovenplanse verevening Het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in een ander exploitatiegebied. Om projecten bovenplans te mogen verevenen is een vastgelegde en ruimtelijke en functionele koppeling nodig in een structuurvisie. Bovenwijkse voorziening Voorziening die ten dienste staat aan, ofwel profijt oplevert, voor meerdere locaties en gebieden. Een bovenwijkse voorziening kan zowel buiten als binnen een exploitatiegebied liggen. Exploitatiebijdrage De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via een omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie Exploitatiegebied Een als zodanig aangewezen gebied voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling in het exploitatieplan


2 februari 2015

27

Exploitatieplan Het plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro dat wordt opgesteld om gemeentelijke kosten te verhalen indien geen overeenkomst voor kostenverhaal wordt afgesloten. Een publiekrechtelijk instrument die rechtszekerheid biedt met betrekking tot alle noodzakelijke en relevante kosten bij een particuliere grondexploitatie die de ontwikkelende partij verschuldigd is. Faciliterend grondbeleid De houding van de gemeente in het grondbeleid. Kaderstellend, toetsend en controlerend. Gebiedseigenkosten Kosten die binnen het exploitatiegebied plaatsvinden, dan wel noodzakelijk zijn voor de betreffende ruimtelijke (project)ontwikkeling. Hieronder kunnen ook de kosten vallen van werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebeid vallen, maar wel noodzakelijk en volledig toerekenbaar zijn. Gebiedsexploitatie / haalbaarheidberekening De berekening welke integraal financieel inzicht voor een gebied of stuk grond weergeeft. Grondexploitatie (grex) Het plan voor een bepaald gebied over de exploitatie van bouwgronden binnen de gemeente. Grondexploitatiewet Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening die een gemeente instrumenten biedt de kosten van een ruimtelijke ontwikkeling bij de grondeigenaar te verhalen. Inbrengwaarde De waarde waarvoor gronden in een grondexploitatie worden ingebracht. Kostensoortenlijst Limitatieve lijst van kostensoorten die in aanmerking komen voor kostenverhaal Kostenverhaal Het verhalen van de, als gevolg van een particulier bouwplan gemaakte kosten, op de initiatiefnemer. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Een bepaald gebied in de gemeente waarvoor een ontwikkelvisie is vastgesteld, maar in de financiële administratie geen grondexploitatie is geopend. Onrendabele top Het deel van de stichting- of verwervingskosten dat niet kan worden gedekt uit de huuropbrengsten. Overeenkomst De juridische vastlegging van de afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer om (onder andere) gemaakte kosten te verhalen. Planologische maatregel (planologisch besluit) Besluit betreffende de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan, omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik ex artikel 2.12, lid 1, onder a.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en projectuitvoeringsbesluit als bedoeld in artikel 2.10 van de Crisis- en Herstelwet.


2 februari 2015

28

Posterieure overeenkomst Overeenkomst tussen de gemeente en een grondeigenaar over grondexploitatie, die na het vaststellen van een exploitatieplan wordt gesloten, waarbij niet meer van het exploitatieplan mag worden afgeweken. Procesregisseur De rol van de gemeente door het meewerken en meedenken in netwerken, coalities zoeken, maar ook actief op zoek gaan naar nieuwe initiatiefnemers en deze de ruimte geven passend binnen de eigen visie. Het verbinden van mensen, ideeën en initiatieven en waar mogelijk daardoor meerwaarde te creëren. Profijt Van profijt is sprake als een ontwikkeling baat heeft bij de te maken kosten. Met andere woorden door de gemaakte kosten neemt de marktwaarde van de gronden toe. Proportionaliteit Met proportionaliteit wordt het aan een ontwikkeling toe te rekenen evenredige aandeel van een kostenpost bedoeld. Toerekenbaarheid Kosten moeten ook toerekenbaar zijn. Dit wil zeggen dat tegenover de kosten ook baten moeten staan (in de vorm van marktconforme normatieve grondopbrengsten) die deze kosten kunnen dekken. Verevening Het verrekenen van winsten en verliezen van verschillende exploitaties of onderdelen daarvan. Winst en verliesneming De wijze waarop winsten of verliezen van ontwikkelingen financieel worden verwerkt. Weerstandsratio De verhouding tussen het totale risicoprofiel afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. Weerstandscapaciteit De buffer die toekomstige risico’s moet opvangen (algemene reserve).


2 februari 2015

29

Bijlage II Berekening (Bovenplanse) Bijdrage Reserve Recreatieve Zone

Voor alle nieuw in het buitengebied te realiseren projecten (bouwplannen) geldt dat ze moeten passen bij de voor de gehele recreatieve zone voorgestane structurele landschappelijke en recreatieve versterking en dat ze hiervan in meer en mindere mate profijt hebben. Deze ontwikkelingen zijn beleidsmatig mogelijk door de functionele omslag van het gebied als gevolg van de ruimtelijke en functionele transitie in de zone. Het is redelijk dat voor al deze ontwikkelingen in het buitengebied een tegenprestatie wordt verlangd in de vorm van een bijdrage aan het gemeentelijk kwaliteitsfonds voor de ontwikkeling van de recreatieve zone, te weten de Reserve recreatieve zone. Indien de ontwikkeling van het gehele gebied in één grondexploitatie zou kunnen worden ondergebracht zouden alle functionele ontwikkelingen de financiële drager zijn voor de noodzakelijke investeringen in de landschapsversterking en de gebruiksmogelijkheden. Omdat de functionele ontwikkelingen niet altijd zullen (kunnen) samengaan met planontwikkelingen ten behoeve van de landschapsversterking en versterking van de gebruiksstructuur, past de gemeente hier het principe van verevening van bovenplanse kosten toe. Functionele ontwikkelingen in de recreatieve zone dienen daarom een bijdrage te leveren aan de reserve Recreatieve Zone. In lijn met het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2013 met ID-nummer NL.IMRO.0610.bp03buitengebied-3001, worden hierbij de volgende activiteiten (functies)onderscheiden: Grondgebonden agrarisch bedrijf Zorgverleningsbedrijf Recreatiebedrijf Horecabedrijf Overig bestaand niet-agrarisch bedrijf Wonen (eengezinswoning) Wonen (meergezinswoning/appartement)


2 februari 2015

30

In lijn met het bestemmingsplan Buitengebied wordt hieronder verstaan: Grondgebonden agrarisch bedrijf Een agrarisch bedrijf dat is gericht op het houden van vee, waarbij het gebruik van agrarische grond noodzakelijk is voor het functioneren ervan. Hieronder wordt tevens verstaan een productiegerichte paardenhouderij dat gericht is op het produceren van paarden die geschikt zijn voor een bepaalde taak, zoals hengstenstations, opfokbedrijven, paarden- en ponyfokbedrijven, africhtings- en traningsstallen, africhtingsbedrijven e.d.. Zorgverleningsbedrijf (Zorgboerderij) Een niet-volwaardig agrarisch bedrijf dat is gericht op zorgverlening op sociaal, fysiek of psychisch vlak, zoals opvang van kinderen ouderen en gehandicapten en het bieden van dagbesteding aan mensen met een beperking. Recreatiebedrijf Een bedrijf dat is gericht op (dag)activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij ter plaatse tevens wel of geen overnachting wordt geboden (verblijfsrecreatie). Een recreatiebedrijf kan zich ook in hoofdzaak richten op het bieden van recreatief nachtverblijf. Recreatief nachtverblijf kan worden geboden in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf, zoals een recreatiewoning, groepsaccommodatie/logeergebouw, pension, bed & breakfast, kampeermiddel, trekkershut of camper. Onder een recreatiebedrijf wordt ook verstaan een gebruiksgerichte paardenhouderij in de vorm van een pensionstal, een wedstrijdstal, verhuurbedrijven, maneges, stallen en/of oefenaccommodaties. Horecabedrijf: Een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. Overig bestaand niet-agrarisch bedrijf: Een bedrijf niet zijnde een agrarisch bedrijf, een zorgverlenings-, recreatie- of horecabedrijf. Eengezinswoning Een woning met de functie slechts huisvesting te bieden aan één huishouden, waarbij de gebruikers ervan voor het invullen van hun woongenot niet zijn aangewezen op andere ruimten en/of voorzieningen buitenbuiten het betreffende object, welke direct vanaf de openbare weg kan worden ontsloten en waar boven geen andere woningen zijn gelegen. Meergezinswoning(Appartement) Een zelfstandige woning, welke een onderdeel uitmaakt van een meerdere woningen omvattend vastgoedobject. Bijdrage alleen verschuldigd bij grootschalige ontwikkeling Voor een functionele ontwikkeling, waarvoor geen nieuwe ruimtelijke maatregel nodig is als bedoeld in artikel 6.12, lid 4 Wro (bestemmingsplan, wijzigingsplan, omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik ex artikel 2.12, lid 1, onder a,3 van de Wabo en projectuitvoeringsbesluit) is geen bijdrage verschuldigd. Bij een kleinschalige ontwikkeling welke in het bestemmingsplan is geregeld, hetzij bij recht, hetzij met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels van afwijking, hetzij met toepassing van een buitenplanse afwijking (kruimelgeval)hoeft er geen bijdrage aan De Reserve Recreatieve Zone te worden geleverd en kan worden volstaan met een basisinspanning in de vorm van een goede (ruimtelijke) landschappelijke inpassing: vorm en situering van gebouwen en erfbeplanting


2 februari 2015

31

Bij een grootschalige ontwikkeling geldt een gebiedsgerichte benadering. Bovenplanse verevening via de Reserve Recreatieve Zone is dan van toepassing naast de basisinspanning. Dat geldt voor nieuwe functies en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in het buitengebied. Indien hiervoor een nieuwe ruimtelijke maatregel is vereist als bedoeld in artikel 6.12, lid 4 Wro, wordt gesproken van een grootschalige ontwikkeling Omrekenen van oppervlakten naar equivalenten Om ervoor te zorgen dat voor verschillende functies dezelfde meeteenheid wordt gebruikt, wordt gebruik gemaakt van een omrekenmethodiek. De omrekenmethodiek zet vastgestelde hoeveelheden om naar equivalenten. De gemeente Sliedrecht gebruikt deze omrekenmethodiek om ervoor te zorgen dat kosten naar redelijkheid worden doorberekend aan de verschillende initiatiefnemers. Hoogte van de bijdrage Functie Agrarisch bedrijf

Aantal Equivalenten 1

Equivalenten Omrekenmethodiek 10.000 m²

Bestaand niet-agrarisch bedrijf

1

250 m²

Zorgverleningsbedrijf

1

500 m²

Recreatiebedrijf

1

250 m²

Horecabedrijf

1

100 m²

Eengezinswoning/Appartement

2


3


4


5

Eenheid Uitgeefbaar terrein oppervlak (bestemmingsvlak) Uitgeefbaar terrein oppervlak (bestemmingsvlak Bruto vloeroppervlak Bruto vloeroppervlak Bruto vloeroppervlak Bruto vloeroppervlak < 100 m² Bruto vloeroppervlak 100 tot 150 m² Bruto vloeroppervlak 150 tot 200 m² Bruto vloeroppervlak > 200 m²

De gemeente Sliedrecht vraagt van iedere (private) ontwikkelaar in de recreatieve zone een bedrag van € 5.000 per equivalent. Bij het berekenen van het aantal equivalenten worden de getallen op hele cijfers naar boven afgrond. Begrippen  Bruto vloeroppervlak op basis van NEN 2580  Uitgeefbaar terrein oppervlak op basis van NEN 2580  Bestemmingsvlak is een geometrisch vlak met eenzelfde bestemming


2 februari 2015

32

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

Recommend Documents