PRIO platform ruimte in ontwikkeling
Amsterdam past grondbeleid aan De gemeente Amsterdam gaat scherper sturen op inkomsten en uitgaven binnen de bouwprojecten in de stad. Dat betekent dat er binnen een project pas investeringen kunnen worden gedaan als er op de korte termijn zekere inkomsten tegenover staan. Bovendien werkt de gemeente, nu de tijd van grootschalige gebiedsontwikkeling voorbij is, aan een nieuwe ontwikkelstrategie. Vorig jaar dreigde er een groot financieel tekort in de ruimtelijke sector in Amsterdam en is er fors bezuinigd. Om herhaling te voorkomen, gaat Amsterdam werken met het kasstroomsysteem. Er kan in deze systematiek jaarlijks niet meer geld worden uitgegeven dan er binnenkomt. Eerder aangegane verplichtingen komt de gemeente nog wel na, maar Amsterdam zal niet
PRIO EN TU DELFT
investeren (bouwrijp maken) als de ontwikkelaar niet kan garanderen de grond binnen afzienbare tijd af te nemen. De nieuwe strategie is erop gericht dat de gemeente minder voor de troepen uitloopt. Daarom richt de gemeente zich op plekken waar anderen ook bereidt zijn te investeren. Kleinschalige en particuliere initiatieven komen hierdoor hoger op de agenda te staan. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel. Grote gebiedsontwikkelingen kunnen niet zonder voorinvesteringen van de overheid. Daarom houdt de gemeente de komende drie jaar € 60 mln vrij voor projecten waar op korte termijn geen inkomsten te verwachten zijn. In het voorjaar moet er duidelijkheid zijn, ook over de aanleg van de eerste 45 ha van IJburg 2.
OLUMN Friso de zeeuw C Groot-Brittanië gooit planningsroer om 44
erverkaling op z’n Duits H impuls voor projecten 45
Krimpregio’s vragen om maatregelen In krimpgebieden moet een bouwstop worden ingevoerd, verevening tussen corporaties moet mogelijk worden en banken moeten de hypotheekverstrekking hier aan banden leggen. Dat zijn de suggesties van de provincies Limburg, Groningen en Zeeland in een position-paper voor de Tweede Kamer. De regio’s Parkstad Limburg, Oost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen worden al jaren geconfronteerd met bevolkingsdaling en inmiddels ook met een daling van het aantal huishoudens. Het aanpassen van de planvoorraad is een wezenlijke opgave voor de krimp- en anticipeerregio’s. Het voorstel is daarom de regelgeving van de Wro en de Wabo zodanig aan te passen, dat in krimpgebieden een bouwstop mogelijk wordt. Ook moet het explicieter zijn dat gemeenten panden in krimpgebieden kunnen onteigenen ten behoeve van sloop.
Dit katern wordt samengesteld in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft. Het laatste nieuws en actuele projecten worden in beeld gebracht. Beslissers bij de overheid en marktpartijen praten openhartig over hun ervaringen en leermomenten worden in kaart gebracht. Samen met een zo op te bouwen database van actuele gebiedsontwikkelingen vormt dit een platform voor ‘ruimte in ontwikkeling’ voor zowel overheden als marktpartijen.
Ook de bankensector moet volgens de regio’s rekening houden met krimp. De NHG zou niet van toepassing moeten zijn op (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken. Banken moeten in krimpgebieden toegespitste regels inzake hypotheekverstrekking hanteren. De corporatiesector als geheel moet aan de bak. De krimpregio’s willen dat in het Besluit Beheer Sociale Huursector een vereveningsartikel wordt opgenomen, waardoor de aanpak van krimpopgaven primair een sectorverantwoordelijkheid wordt. Ook pleiten ze voor ontheffing de EU-beschikking inzake staatssteun aan corporaties. De regio’s willen dat de risico’s op schadeclaims waar gemeenten mee kunnen worden geconfronteerd bij onttrekking van gronden aan de woonbestemming, worden gereduceerd. Dat moet expliciet in de Wroregelgeving opgenomen worden.
ACTUELE casestudie Gebiedsconcessie voor 42 Hestructurering FCA
meer informatie over PRIO: WWW.PROPERTYNL.COM
propertynl magazine
|
nr.
17 - 4 november 2011 | 41
Amsterdams experiment met FCA Na 15 jaar politiek gesteggel is de aanbesteding van FCA gestart. Een gebiedsconcessie met behoud van groothandel voor food en ruimte voor woningen door Ronald de Blauw Het dak van de immense Central Markthal middenin het Food Center Amsterdam (FCA) ondergaat momenteel een hoogstnoodzakelijke opknapbeurt, in afwachting van een grondige restauratie over een aantal jaren. De rijksmonumentale markthal (100 x 70 m) met zijn indrukwekkende overkapping van glas en gietijzeren liggers wordt het hart van het te herstructureren groothandelsterrein in Amsterdam West. Wat er in komt, is aan de marktpartijen die meedingen naar de gebiedsontwikkeling, op basis van een door de Gemeenteraad vastgesteld Ambitiedocument. Niet alleen het FCA zelf is bijzonder, ook de aanbestedingswijze. Het verouderde en voor publiek ontoegankelijke terrein zal de komende 10 à 15 jaar ingrijpend worden vernieuwd, met ook ruimte voor woningbouw. Niet alleen de oude gebouwen, maar ook de onlogische indeling met opvallend veel parkeerplaatsen, de overlast voor de omwonenden (stank, geluid) en de slechte bereikbaarheid rechtvaardigen de aanpak. Een aantal jaren geleden was het plan om alle bedrijven uit te plaatsen naar het havengebied, maar dat leverde een tekort op de grondexploitatie van € 125 mln. Vervolgens gooide de gemeente het roer om en mochten de bedrijven met een directe relatie met de stad blijven. Na 15 jaar politiek gesteggel en plannenmakerij is nu de aanbesteding gestart. Uniek voor Amsterdam is dat hier om een gebiedsconcessie gaat, waarbij de gemeente alleen de kaders stelt en de stedenbouwkundige visie, de grondexploitatie en het beheer aan de markt overlaat. Volgens Ben van de Ven, programmamanager voor de gemeente Amsterdam, had het nog heel wat voeten in de aarde om iedereen te overtuigen dat dit de beste werkwijze is en om politiek en ambtenarij mee te krijgen. ‘De gemeente maakte altijd eerst een
42 |
nr.
17 - 4 november 2011 |
De CEntrale markthal wordt opgeknapt en krijgt een andere functie
stedenbouwkundig plan en voerde dan zelf de grondexploitatie, om vervolgens per project ontwikkelaars te zoeken. Maar bij het FCA zou deze traditionele aanpak niet werken, want hier is de grondexploitatie verweven met de vastgoedexploitatie en het parkmanagement en is herstructurering van het bedrijventerrein niet mogelijk zonder woningontwikkeling. Als het gebied opgeknipt zou worden en in delen aanbesteed, komen bepaalde onderdelen mogelijk niet tot ontwikkeling.’
exploitatie 25 jaar De partij die de aanbesteding wint, moet niet alleen de woonbuurt en het afgesloten handelsterrein ontwikkelen, maar ook het terrein gedurende 25 jaar exploiteren. Het beheer van de openbare ruimte in de woonbuurt wordt wel gewoon door de gemeente gedaan. Drie consortia hebben donderdag 22 september hun plannen ingediend, Ballast Nedam/ VolkerWessels, AM in samenwerking met BAM en Grontmij en Bouwfonds/MAB/Ymere. Nog niet de definitieve biedingen, want er is gekozen voor ‘de concurrentiegerichte dialoog’. Tot mei volgend jaar krijgen de partijen de kans om in overleg met het projectbureau de plannen te optimaliseren en pas daarna
propertynl magazine
volgt de definitieve inschrijving. Op het terrein zijn circa 90 ondernemers gevestigd, die handelen in groente en fruit, vlees en vis en andere levensmiddelen (uitsluitend groothandel). Ook is er een abattoir en verschillende dienstverlenende bedrijven. Er werken zo’n 2500 mensen. De gemeente maakt onderscheid tussen mainportbedrijven, met een regionale functie, en ‘buikbedrijven’, die leveren aan winkeliers en horecaondernemers in Amsterdam. De buikbedrijven kunnen blijven, maar krijgen mogelijk wel een andere plek op het FCA. De mainportbedrijven, zoals versleverancier Deli-XL, verhuizen naar elders. Inversco, een vlees- en groentegroothandel die vijf jaar geleden is gefuseerd met Sligro, is reeds vertrokken. Het winnende consortium moet minimaal 95.000 m² bvo bedrijfsruimte realiseren, dat is een harde eis bij de aanbesteding. Ook dient het consortium de Centrale Markthal – die nu voornamelijk als opslag wordt gebruikt - te restaureren en een nieuwe functie te geven, waarvan minimaal de helft openbaar. Van het gehele 23,5 ha grote terrein moet minimaal 7 ha openbaar zijn. Minstens 70% van bebouwing in het openbare deel dient woningbouw te zijn, waarvan 30% sociale huur. Van de Ven: ‘De ontwikkelaar moet
PRIO
AD E ANK
UTM HO
HA A RL E MMER WE G
N.
KAD
WEG
E
A
Soort gebiedsontwikkeling: Herstructurering groothandelsterrein voor food, waarbij ruimte komt voor DM I woningbouw. Het 23,5 ha grote RAAL terrein in Amsterdam West wordt D WI LTZ A N G H L E deels openbaar en de monumentale Centrale Hal wordt gerestaureerd EN L OM
LE
M
D Z W IJ
GE R L
-
AAN
G
HOO
FDW
Z W I JGE R LN. W. D.
WE
NA S
F D-
EG
HOO
Functies: • Minimaal 7 ha met woningen en TRAAT LE N S brede school. GA V AN • Minimaal 95.000 m² bvo bedrijfsJA N ruimten, cultuur en voorzieningen, nader in te vullen • Parkeren
SAU
M
W TE R
BOS
IL
E
ER
W.
-
W
IJ RU
ZAANSTAD LEEUWARDEN HAARLEM
CASESTUDY FOOD CENTER AMSTERDAM
EI NST EIN -
.
zelf met de ondernemers tot een deal zien te komen over verplaatsing van het bedrijf binnen het gebied of uitplaatsing. De gemeente faciliteert daarbij met de wettelijke middelen, zoals de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) die nu al op het gebied rust, het onteigeningsinstrument, bestemmingsplan en voorbereidingsbesluit. Maar de proceskosten zijn voor rekening van het consortium.’ Van de 90 ondernemers is een deel erfpachter en zelf eigenaar van het vastgoed. Anderen zijn huurders en hebben alleen een overeenkomst met de erfpachter en niet met de gemeente. De gemeente is eigenaar van de grond, (erfpacht), de Centrale Markthal en een paar opstallen die al eerder via de WVG zijn aangekocht met het oog op de gebiedsontwikkeling. Met de meeste mainportbedrijven zijn inmiddels overeenkomsten gesloten waarin hun vertrek is geregeld. Ook het abattoir verlaat FCA en zet het bedrijf elders in Amsterdam voort. Het bedrag van € 20 mln dat de gemeente gereserveerd heeft voor FCA, is gebaseerd op een businesscase die voorafgaand aan de aanbesteding is opgesteld. Uitgangspunt is dat een derde van het terrein een woonbestemming krijgt en tweederde zijn werkfunctie behoudt. Er is ‘voorcalculatorisch’ gerekend met een relatief hoge woningdichtheid voor deze omgeving ‘Maar als de marktpartijen het gebied slim indelen en de 95.000 m² bedrijfsruimte op een kleiner oppervlakte realiseren, zou het woongebied groter kunnen worden dan 7 ha’, aldus Van de Ven. ‘Het exploitatietekort van de marktpartij wordt gedekt tot een maximum van € 20 mln, maar bij de aanbesteding is de kwaliteit van het plan leidend en niet de kosten. Het consortium dat uiteindelijk de aanbesteding wint, krijgt flexibiliteit bij de planontwikkeling, maar er komt wel een bouwplicht.’ FCA behoort tot de projecten die ondanks de recessie wel doorgaan, want de noodzaak om iets te doen aan de overlast is groot. Eenvoudig is het niet, met erfpachtovereenkomsten, bedrijfsverplaatsingen, verschillende eigendom- en huursituaties en de restauratie van de Centrale Markthal. ‘Een aantal familiebedrijven gaat waarschijnlijk voor de hoogste prijs. Maar er zijn ook ondernemers die de herstructurering als kans zien om de bedrijfsvoering te versterken en uit te breiden.’
EN RO Z
LE DE C
RCQ
STR
GR
AC
HT
RA A
A AT
Financiën: De gemeente heeft € 20 mln gereserveerd voor dekking tekort exploitatie van marktpartijen. De totale investering is afhankelijk van het winnende plan Aanbesteding: Gebiedsconcessie (25 jaar) middels concurrentiegerichte dialoog. Drie consortia hebben in september plannen ingediend: Ballast Nedam/VolkerWessels, AM i.s.m. BAM en Grontmij en Bouwfonds/MAB/Ymere Investerende partijen: Gemeente Amsterdam, ondernemers (eigen opstallen), consortium dat aanbesteding wint Fasering: Dialoogfase aanbesteding tot mei 2012, daarna definitieve inschrijving Gunning begin 2013
SUCCESFACTOREN Integrale gebiedsontwikkeling: Door nieuwbouw van woningen te combineren met de herstructurering van het groothandelsterrein en de restauratie van de Centrale Markthal, wordt de gebiedsontwikkeling rendabel Gebiedsconcessie: De herstructurering van FCA wordt als DBFMO aanbesteed, ofwel een gebiedsconcessie. Door de concurrentiegerichte dialoog krijgen de marktpartijen die meedoen aan de aanbesteding kans hun plannen te optimaliseren, zonder dat ze elkaars ideeën kunnen overnemen. Versterking economische functie: efficiëntere verkaveling biedt kansen voor ruimtewinst. Door de focus op ‘buikbedrijven’ en het uitplaatsen van mainportbedrijven wordt het FCA versterkt. Toevoegen woningen en andere voorziengen: mix van werken, wonen en andere functies (bijvoorbeeld cultuur en onderwijs) maken het gebied aantrekkelijker. Centrale Markthal biedt attractiewaarde
propertynl magazine
|
nr.
17 - 4 november 2011 | 43
D H UI
S S T R.
Groot-Brittannië gooit planningsroer om friso de zeeuw
I
n Groot-Brittannië loopt momenteel een levendig debat over ruimtelijke planning en investeringen in de bouw. Een nieuw wetsontwerp voor het ruimtelijke beleid (draft National Planning Policy Framework) jaagt deze discussie aan. Een van de kernpunten van de wet is een rigoureuze decentralisatie van de ruimtelijke ordening naar het lokale niveau. Op onderdelen gaat het nog verder: naar het niveau van de wijk (neighbourhood). Dit alles heeft een ideologische achtergrond: de huidige conservatief-liberale regering koestert het ‘localism’ en predikt ‘power to the people’. Een tweede thema behelst vereenvoudiging van de planningsprocedures. Premier David Cameron wil hiermee voorkomen dat investeringsinitiatieven in de proceduremodder blijven steken, zoals hij dat zelf zegt. De derde doelstelling behelst het schrappen van planologische beperkingen in groei-regio’s. Daarmee wil de regering extra investeringen in de bouw uitlokken, zonder het overheidsbudget te belasten. Ook de Britse overheid heeft een forse bezuinigingstaakstelling en heeft nagenoeg alle subsidies geschrapt. De inzet is verdubbeling of zelfs verdrievoudiging van de woningproductie. Daarmee beoogt men tevens verlaging van de huur- en koopprijzen, want die stijgen in het zuiden van Engeland al weer; in Londen zelfs met 6%. De betaalbaarheid van woningen komt in het gedrang. Een totaal andere situatie treffen we aan in de oude industriesteden in Noord-Engeland waar de prijzen blijven zakken. Van het wegvallen van subsidies hebben ze daar veel last en de nieuwe planologie zet geen zoden aan de dijk. De hamvraag is hoe je gemeenten, vooral in het welvarende ZuidEngeland zover krijgt dat zij hun landelijk gebied openstellen voor huizenbouw, bedrijfsvestigingen en aanvullende infrastructuur. Juist in dit deel van Engeland waar de lokale bevolking zeer aan hun groene coutryside hecht. Welnu, in de wet staat een hele riedel met aanmoedigingen om de vraag naar woningen en bedrijvigheid voor
44 |
nr.
17 - 4 november 2011 |
propertynl magazine
een periode van 15 jaar in de plannen op te nemen. Dat moet overigens wel op een duurzame manier. Ik denk dat deze verbale aanmoedigingen weinig helpen bij een gemeenteraad die andere prioriteiten stelt. De liefhebbers van het platteland en hun organisaties zoals de National Trust staan al op de barricade. Zij vrezen totale verkwanseling van het gekoesterde platteland: ‘Hands off our land!’. Een houding die wij in ons land bij voorbeeld herkennen in ‘t Gooi: ‘deze regio is vol en van ons’. Het regeringsplan om de financiële (fiscale) voordelen van nieuwe investeringen geheel aan de gemeente ten deel te laten vallen, zal de besluitvorming waarschijnlijk meer beïnvloeden. Gemeenten in ons land kregen deze financiële aanmoediging impliciet met de opbrengsten uit hun actieve grondexploitaties. In Engeland is het gemeenten verboden om actief grondbeleid te voeren (en dat heeft in deze crisisjaren zo zijn voordelen). Het conservatief-liberale beleid schrapt de verplichting om een groot deel (tot 80%) van nieuwe ruimtelijke investeringen in bestaand stedelijk gebied (brownfields) te realiseren. Daarentegen blijft het Britse wetsontwerp de groene zones rond de steden beschermen (Green Belt protection) en blijven ook andere gebieden met grote natuuren landschappelijke waarden gevrijwaard van verstedelijking. Je zou kunnen zeggen dat de rode contouren worden vervangen door donkergroene contouren. In onze vaderlandse ontwerp-Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is rode-contour-achtig procesvoorschrift voor verstedelijking opgenomen. Eerst ‘aantonen’ dat een investering niet binnen het stedelijk gebied kan, dan pas mag die daarbuiten landen. Ik vind het alternatief van de overzeese buren zo gek nog niet.
Mr Friso de Zeeuw is directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds en praktijk-hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft.
PRIO
Umlegung oplossing bij gebiedsontwikkeling Umlegung, de Duitse vorm van herverkaveling, zou weleens de oplossing kunnen zijn voor stilgevallen binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Daarom is op initiatief van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft en de ministeries I en M en BZK voor 26 professionals uit de wereld van overheid, markt en wetenschap een bezoek georganiseerd aan drie Duitse steden die hier veel ervaring mee hebben. Conclusie van de leerstoel is dat het een bruikbaar instrument kan zijn en dat er pilots moeten worden opgezet om ervaring op te doen. Het past in de ommezwaai van actief naar faciliterend grondbeleid. De gemeente Enschede heeft inmiddels serieuze belangstelling getoond. Bij Umlegung gaan in een gebied alle eigendommen virtueel in een gezamenlijke pot. De overheid kan nu de bestaande kavelindeling eenzijdig aanpassen, doorgaans in overeenstemming met de eigenaren. Op die manier ontstaan nieuwe percelen die aansluiten op het nieuwe plan. Tevens maakt men grond vrij voor de realisatie van
deelnemers PRIO
Essen werkt werkt ook met umlegung
openbare voorzieningen. De oude eigenaren blijven eigenaar, maar dan van nieuw gevormde percelen. Financiële verrekening van kosten en opbrengsten maakt deel uit van het systeem. Een onafhankelijke deskundigencommissie stuurt het gehele proces technisch aan. De voordelen van de stedelijke herverkaveling zijn de volgende: - Het kan de patstelling doorbreken die
‘’onhandige’’ eigendomssituaties met zich meebrengen (onhandig, in het licht van de beoogde vernieuwing). Zonder dat verstrekkende instrumenten, zoals aankoop, vestiging voorkeursrecht of onteigening, behoeven te worden ingezet. De minnelijke weg, met begeleiding van een onafhankelijke, deskundige commissie zoals in Duitsland het geval is, vergroot het draagvlak onder betrokken eigenaren. - Versnelling, kostenbesparing en vermindering van het politieke procesrisico in het herontwikkelingsproces. - Private en particuliere partijen hebben het voordeel van vermindering van financieringslasten: verwerving van gronden en opstallen is niet of pas in een later stadium nodig. - Bij publiek-private samenwerking in gebiedsontwikkeling kan met herverkaveling de ’grondrouting’ worden gescheiden van andere - inhoudelijke - publiek-private afspraken. Daarmee vermijden partijen omslachtige aanbestedingsrechtelijke kwesties. (zie ook pagina 48)
de stichting kennis gebiedsontwikkeling ondersteund de praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling aan de tu delft. deelnemende partijen zijn:
propertynl magazine
|
nr.
17 - 4 november 2011 | 45
