Amsterdam | Den Haag | Eindhoven | Rotterdam | Utrecht
Nederland | Kantorenmarkt | 2013
Overzicht Aanbod 2013 • In 2013 is de opname van kantoorruimte in Nederland opnieuw gedaald. Deze dalende trend is nu al zes jaar gaande. Desondanks lijkt het aanbod zich te stabiliseren rond 7,2 miljoen m². • De opname van kantoorruimte in Amsterdam is in 2013 tegenvallend verlopen, sinds 2009 was de opname niet zo laag als afgelopen jaar. Ondanks beperkte nieuwbouw en transformaties is het aanbod in de regio licht gestegen. • De regio Den Haag kende in 2013 de hoogste opname sinds 2007. De grootste transactie van Nederland vond hier onder andere plaats. Door het hoge opnamevolume is er ook een lichte daling van het aanbod te zien.
Utrecht Rotterdam Eindhoven
2013 2012
Den Haag Amsterdam 0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
Opname 2013 Utrecht Rotterdam
• De opname van kantoorruimte in Eindhoven is in 2013 voor het tweede jaar op rij gedaald. ASML was verantwoordelijk voor een kwart van de opname. Het aanbod is in 2013 redelijk stabiel gebleven. • Rotterdam kende in 2013 de laagste kantoorruimteopname van de laatste zes jaar, daarnaast blijft het aanbod gestaag oplopen. Dit is in 2013 mede veroorzaakt door de inkrimping van Nationale Nederlanden. • Zowel de opname als het aanbod zijn in 2013 redelijk stabiel gebleven in Utrecht. De komst van een WTC in het voormalig Capgemini kantoor is één van de belangrijkste ontwikkelingen van afgelopen jaar geweest.
2013
Eindhoven
2012 Den Haag Amsterdam 0
100.000
200.000
Bron: Colliers International
300.000
400.000
Nederland
BBP, inflatie en lange rente 5,00% 4,00%
De Nederlandse markt voor kantoorruimte heeft in 2013 niet kunnen profiteren van het licht verbeterde economische sentiment. Het jaar begon weliswaar moeilijk met problemen in de Eurozone, maar in het derde kwartaal kwam de economie na vier kwartalen krimp uit de recessie. De verwachting is dat het jaar 2014 licht economische groei zal brengen. Ondanks deze positieve ontwikkelingen stijgt de werkloosheid nog steeds door in Nederland. Totaal is het aantal mensen zonder baan meer dan verdubbeld ten opzichte van het begin van de crisis. De opname bleef in 2013 steken op circa 1 miljoen m², lager dan in 2012 toen er nog 1,1 miljoen m² opgenomen werd. Het aantal transacties van boven de 10.000 m² was op de vingers van één hand te tellen. Daarnaast is er bij verplaatsing en contractverlenging bij de meeste grote eindgebruikers sprake van inkrimping van het aantal in gebruik zijnde meters waardoor de netto opname negatief is. Het is al het 6e opeenvolgende jaar dat de opname daalt in Nederland. Vooral in de steden Amsterdam en Rotterdam viel de opname in 2013 tegen, terwijl Den Haag in 2013 goed presteerde met een flink hogere opname. Bijna 60% van de totale opname vond plaats in de agglomeraties van de vijf grote steden. Andere gebieden met veel activiteit waren Almere, Amersfoort, Arnhem en Den Bosch. Slechts 10% van de transacties betreft een koop voor eigen gebruik. Het aanbod lijkt zich te stabiliseren rond het niveau van 7,2 miljoen m² waar het al een aantal jaar staat. Door het beperkte aantal nieuwbouwprojecten en het transformeren van diverse kantoorpanden stijgt het aanbod niet verder. Echter staan er nog veel panden in aanbod waarvoor transformatie geen oplossing is, de ligging van de panden is hierbij vaak cruciaal. Daarnaast krimpen veel grote bedrijven nog steeds in of gaan efficiënter om met hun huisvesting waardoor het aanbod niet daalt.
3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% -2,00% -3,00% -4,00% -5,00% BBP
Inflatie
Lange rente
Bron: Colliers International/CPB
Werkloosheid X 1.000 700 600 500 400 300 200 100 0
8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00%
Absoluut
%
Bron: Colliers International/CPB
Opname en aanbod Nederland 2008-2013 8.000.000
30,00%
7.000.000
25,00%
6.000.000 20,00%
5.000.000 4.000.000
15,00%
3.000.000
10,00%
2.000.000 5,00%
1.000.000
0,00%
0 2008 Opname
2009
2010 Aanbod
Source: Colliers International
2
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
2011
2012
2013
Opname/aanbod ratio
Amsterdam: Transacties grote bedrijven blijven uit De opname van kantoorruimte in Amsterdam is in 2013 met circa 255.000 m² tegenvallend verlopen. Dit is 20% lager dan in 2012. Sinds 2009 was de opname niet zo laag in de regio. Opname door grote eindgebruikers ontbrak, de grootste transactie kwam van bedrijfsverzamelconcept Spaces. Vooral in Amsterdam Zuidoost, in 2012 nog goed voor bijna 100.000 m², viel de opname tegen. De meeste kantoorpanden rond station Bijlmer ArenA zijn al gevuld, het contrast is echter groot met het zuidelijk stuk van Zuidoost waar weinig beweging is en er nog steeds veel in aanbod staat. Meer activiteit was er in 2013 op de Zuidas, waar de nieuwbouwontwikkelingen Beethovenpark en 400 Beethoven van start gingen, en in het centrum dat in
2013 de goede lijn van 2012 kon doorzetten. Het aanbod is in 2013 ondanks de beperkte nieuwbouw en transformaties, licht gestegen. Met name in Zuidoost was er meer aanbod. De opname blijft te laag om het aanbod verder te doen dalen. De verwachting is dat het aanbod verder zal stijgen, veel grote kantoorgebruikers zitten momenteel te ruim in hun huisvesting vanwege zowel de economische omstandigheden als efficiëntere manieren van werken. Bij contractverlenging nemen partijen in veel gevallen minder ruimte op dan ze voorheen in gebruik hadden. Daarnaast hebben diverse juridische of zakelijke adviesbureaus al kantoorruimte in de (onder)verhuur staan.
Opname Amsterdam 2008-2013 (m²)
Aanbod Amsterdam 2012-2013 (m²)
400.000
1.600.000
350.000
1.400.000 1.200.000
300.000
Overig
250.000
Zuidoost Zuidas
200.000 150.000 100.000
Overig
1.000.000
Zuidoost
800.000
Zuidas
West
600.000
West
Haarlemmermeer
400.000
Haarlemmermeer
Centrum
200.000
Centrum
50.000
0
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname naar sector 2013
Huurprijzen per deelgebied Business & other services Production & construction
5% 4% 7% 36%
7%
17%
€ 300
€ 300
Other
€ 200
Transport & communications Wholesale & retail trade, hotel & catering
Source: Colliers International
3
€ 360
€ 250
Financial services 16%
€ 350 TMT
Public services
8%
€ 400
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
€ 365 € 295 € 220
€ 195
€ 155
€ 150 € 100
€195 € 160
€150
€150
€ 95
€100
€90
€ 50 €0
Hoog
Laag
€220
Gemiddeld
Den Haag: Hoogste opname in jaren In de regio Den Haag heeft er in 2013 de hoogste opname van kantoorruimte plaatsgevonden sinds 2007, in totaal werd er circa 130.000 m² opgenomen. Met de transactie van 18.000 m² kantoorruimte door ingenieursbureau CB&I in het Beatrixkwartier vond tevens de grootste transactie in Nederland plaats in Den Haag. Naast het Beatrixkwartier was het centrum van Den Haag een gebied met veel activiteit, hier vonden diverse transacties van semipublieke organisaties plaats. Voorbeelden zijn de Universiteit Leiden en TNO die nabij het Centraal Station grote metrages opnamen.
Opname Den Haag 2008-2013 (m²)
Het aanbod in Den Haag is licht gedaald in 2013, met name in het Beatrixkwartier daalde het aanbod in 2013 dankzij diverse transacties, zoals de eerder besproken transactie van CB&I. In het Haagse centrum daarentegen steeg het aanbod, diverse panden die voorheen in gebruik waren door overheidsonderdelen kwamen hier in aanbod. De verwachting is dat dit slechts een voorbode is van een verdere aanbodstijging, de Rijksoverheid kondigde in 2013 aan nog meer kantoorruimte af te gaan stoten bij de grote reorganisatie. Veel aanbod is ook te vinden in Rijswijk waar op bedrijventerrein Plaspoelpolder een groot aantal leegstaande panden te vinden is.
Aanbod Den Haag 2012-2013 (m²)
140.000
900.000
120.000
800.000
100.000 80.000
Overig
700.000
Rijswijk
600.000
Laakhaven
60.000
Centrum/CS
40.000
Binckhorst
20.000
Beatrixkwartier
Overig Rijswijk
500.000 400.000
Laakhaven
300.000
Centrum/CS
200.000
Binckhorst
100.000 Beatrixkwartier
0
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname naar sector 2013
Huurprijzen per deelgebied Public services
5%
Production & construction
5%
6% 35%
TMT
€ 225 € 200
€ 200 € 180
€ 150
10% Business & other services Other 18% 21%
€ 250
Financial services
€ 125
€ 170
€ 175
€ 125
€ 145 € 125
€ 100
4
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
€110 €70
€ 50 €0
Transport & communications
Source: Colliers International
€150
Hoog
Laag
Gemiddeld
Eindhoven: ASML houdt opname op peil Het jaar 2013 is een mager jaar gebleken voor de kantoorruimtemarkt in Eindhoven, het opnameniveau is voor het tweede jaar op rij gedaald. Grote drijver in de markt is ASML dat in de afgelopen jaren een flinke groei doormaakt. Deze groei is ook terug te zien in de opname van kantoorruimte. Nadat ze in 2012 al ruim 6.600 m² kantoorruimte hadden opgenomen op de High Tech Campus, hebben ze er in 2013 nog eens ruim 10.000 m² bij gehuurd op twee locaties in Eindhoven en Veldhoven. Hiermee is ASML verantwoordelijk voor een kwart van de opname in de regio Eindhoven in 2013. Dit heeft een positief effect op de kantoorruimtemarkt van Eindhoven doordat dergelijke technologische bedrijven vaak veel gerelateerde bedrijvigheid aantrekt. De opname van kantoorruimte door ASML is veelal van tijdelijke aard gezien de
Opname Eindhoven 2008-2013 (m²)
bouw van kantoorgebouwen op de eigen campus in Veldhoven. De sterke afhankelijkheid van slechts enkele grote bedrijven kan echter ook een bedreiging voor de kantorenmarkt in de regio Eindhoven zijn, zoals eerder te zien is geweest met de terugtrekkende beweging van Philips. Aan de aanbodzijde valt op dat er in het centrum van Eindhoven meer kantoren beschikbaar komen, mede door het vertrek van Philips aan de Mathildelaan, de verhuizing van de gemeente Eindhoven en de samenvoeging van drie locaties door Woonbedrijf. Deze samenvoeging leverde tevens de grootste transactie van 2013 op.
Aanbod Eindhoven 2012-2013 (m²) 300.000
80.000 70.000
250.000
60.000
Overig
50.000
Zuid en Oost
40.000
West
200.000
Overig Zuid en Oost
150.000
Noord
30.000
Centrum
West 100.000
Noord
20.000
Centrum
50.000
10.000 0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname naar sector 2013
Huurprijzen per deelgebied
TMT
6% 1% 8%
Business & other services 34% Public services
22%
0
Other
€200 €180 €160 €140 €120 €100 €80 €60 €40 €20 €0
€175 €140 €120
€140 €95
€85
€ 135 € 110 € 75
Production & construction 29%
5
Wholesale & retail trade, hotel & catering
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
Hoog
Laag
Gemiddeld
€ 125 € 100 € 80
Rotterdam: Centrum steeds belangrijker De kantorenmarkt van Rotterdam heeft in 2013 nog geen tekenen van herstel laten zien, het opnameniveau is in de afgelopen zes jaar niet lager geweest dan in 2013. Het valt hierbij op dat de krimp van het opnameniveau zich voornamelijk afspeelt buiten het centrum van Rotterdam. De opname concentreert zich grotendeels in het centrum. In 2008 vond nog slechts 32% van de opname hier plaats, sindsdien is dit percentage elk jaar opgelopen tot 60% van de totale opname in 2013. Desondanks heeft ook het centrum te lijden onder de sterk verminderde vraag naar kantoorruimte: Het afgelopen jaar was voor het centrum van Rotterdam het slechtste van de voorgaande zes jaren.
Ondanks de claim van de gemeente Rotterdam dat er in anderhalf jaar tijd 150.000 m² kantoorruimte is getransformeerd, is het aanbod kantoorruimte gestaag opgelopen. Dit is ook terug te zien in het centrum van Rotterdam waar het aanbod momenteel meer dan 400.000 m² bedraagt. In 2013 is er alleen al ruim 40.000 m² bijgekomen in Delftse Poort doordat Nationale Nederlanden gaat inkrimpen. Hiermee is het na het voormalig KPMG kantoor in Amstelveen het grootste kantoorgebouw in aanbod in Nederland. Inkrimping is in Rotterdam niet alleen te zien bij private partijen, ook de gemeente Rotterdam krimpt in. De gemeente heeft 40.000 m² in het in 2013 opgeleverde gebouw De Rotterdam gehuurd en laat 63.000 m² achter in de Marconitorens in Rotterdam West.
Opname Rotterdam 2008-2013 (m²)
Aanbod Rotterdam 2012-2013 (m²) 1.000.000
250.000
900.000
Overig
800.000
200.000 Overig 150.000
100.000
700.000
Zuid
500.000
Oost
400.000
Centrum
Zuid
600.000 Oost
300.000
Centrum
200.000
50.000 Capelle aan den IJssel
100.000
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname naar sector 2013
Capelle aan den Ijssel
0
Huurprijzen per deelgebied € 250
€ 235
€ 225
€ 200
5% 8% Business & other services 9%
36%
9%
Production & construction
€ 185
€ 150
€ 150
€ 100
€ 90
TMT
€ 50
Other
€0
€ 145 € 115
€ 140 € 90
Financial services Public services
15% 18%
Transport & communications Hoog
6
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
Laag
Gemiddeld
€ 160 € 120 € 80
Utrecht: WTC aanjager opname Utrecht kende met een opname van ruim 92.000 m² een redelijk jaar. Hiermee was de opname slechts een fractie lager dan in 2012. De opname in Utrecht is in 2013 redelijk gelijkmatig verdeeld over de verschillende deelgebieden. Alleen in Nieuwegein is er beduidend minder kantoorruimte opgenomen dan in de andere deelgebieden. Met een opname-aanbodratio van slechts 4% doet deze randgemeente het een stuk slechter dan bijvoorbeeld Rijnsweerd-De Uithof, hier bedraagt de opname-aanbodratio circa 44%. Een belangrijke ontwikkeling op de Utrechtse kantorenmarkt in 2013 was de komst van een WTC in het voormalig kantoorgebouw van Capgemini. Medio 2013 stond hier nog circa 33.000 m² kantoorruimte in
aanbod, in het tweede halfjaar hebben er meerdere transacties op deze locatie plaatsgevonden met een totaal metrage van bijna 10.000 m². Deze ontwikkeling op Papendorp heeft er mede toe geleid dat er ultimo 2013 een daling van het aanbod te zien is in de gehele regio ten opzichte van medio 2013. Tevens daalt het aanbod in Nieuwegein al twee jaar op rij, de daling bedraagt maar liefst 28%. Desondanks blijft Nieuwegein een zorgenkindje voor de Utrechtse kantorenmarkt. Bijna een kwart van het totale aanbod van de regio Utrecht bevindt zich namelijk nog steeds in Nieuwegein.
Opname Utrecht 2008-2013 (m²) 120.000
Aanbod Utrecht 2012-2013 (m²) Overig
600.000 Overig 500.000
100.000 Rijnsweerd / De Uithof
80.000
Rijnsweerd / De Uithof
400.000
Papendorp
Papendorp
300.000
60.000 Nieuwegein
Nieuwegein
200.000
40.000 Kanaleneiland 20.000
100.000
Kanaleneiland
0
Centrum / Stationsgebied
Centrum / Stationsgebeid
0 2008
2009
2010
2011
2012
2013
Opname naar sector 2013
Huurprijzen per deelgebied Public services
6%
€ 250 € 200
10% TMT 39% 13%
Business & other services
€ 100
Financial services
€ 50
Production & construction
14% 18%
€ 150
€ 210 € 175
€ 185 € 165
€ 190
€ 130
€ 130
€ 125
€0
Wholesale & retail trade, hotel & catering
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
€ 175 € 145 € 100
Hoog
7
€ 160
Laag
Gemiddeld
€ 140 € 115 € 85
GROOTSTE TRANSACTIES PER STAD DEELGEBIED
GEBOUWNAAM
ADRES
M²
HUURDER
AMSTERDAM Centrum
Prins en Keizer
Vijzelstraat 66-80
12.100
Spaces
Zuidas
400 Beethovenstraat
Beethovenstraat
10.000
NautaDutilh
West
Teleport
Basisweg 10
7.000
Alliander
Beatrixkwartier
Haagse Poort
Prinses Beatrixlaan 35
18.000
CB&I
Centrum/CS
Voormalig Ministerie
Schedeldoekshaven
12.500
Universiteit Leiden
Centrum/CS
New Babylon
Bezuidenhoutseweg 57
9.700
TNO
Centrum
De Nieuwe Wal
Wal 2
7.200
Woonbedrijf
Zuid en Oost
HTC 61
High Tech Campus 61
6.700
ASML
Veldhoven
Beukendael
De Run 1120-1150
3.600
ASML
Gebouw Weena
Weena-Zuid
4.500
UPC
Botersloothof 23-27
3.000
Luzac College
Westerlaantoren
Westerlaan 10
2.600
Vopak
Rijnsweerd/De Uithof
Archiparc
Daltonlaan 200-300
13.000
Hogeschool Utrecht
Papendorp
WTC Papendorp
Papendorpseweg 100
6.800
Unit4
Centrum/Stationsgebied
Stadskantoor
Stadsplateau 1
6.300
Ministerie van VWS
DEN HAAG
EINDHOVEN
ROTTERDAM Centrum Centrum Centrum
UTRECHT
8
Research & Forecast Report | 2013 | Office | Colliers International
Onderzoeksverantwoording Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via
[email protected].
Definities Regioindeling De regio’s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld: - De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer. - De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en LeidschendamVoorburg. - De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel. - De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel. - De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein. Aanbod De op de vrije markt aangeboden kantoorruimte vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen. Opname Kantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease back-transacties. Huurprijs Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten. Opname-aanbodratio Het percentage van het aanbod dat opgenomen is in een bepaalde periode. Lange rente De kapitaalmarktrente die geldt voor 10-jaars Nederlandse (staats)leningen. Werkloosheid Volgens de internationale (ILO) definitie.
9
Research & Forecast Report | Quarter 2013 | Office | Colliers International
Amsterdam:
482 offices in 62 countries on 6 continents United States: 140 Canada: 42 Latin America: 20 Asia Pacific: 195 EMEA: 85
Buitenveldertselaan 5 1082 VA Amsterdam TEL +31 (0)20 540 55 55 EMAIL
[email protected]
Eindhoven: Dillenburgstraat 25-09 5652 AM Eindhoven TEL +31 (0)40 212 11 10 EMAIL
[email protected]
$2 billion in annual revenue
1.12 billion square feet under management
Rotterdam: Westersingel 94 3015 LC Rotterdam TEL +31 (0)10 511 99 55 EMAIL
[email protected]
13,500 professionals and staff Rotterdam REMS: Bahialaan 400 3065 WC Rotterdam TEL +31 (0)10 412 18 15 EMAIL
[email protected]
About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 13,500 professionals operating out of more than 482 offices in 62 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world.
colliers.com
Copyright © 2013 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
10
