Overdracht gedeeltelijk perceel

Overdracht gedeeltelijk perceel

Hendrik Ploeger 10 mei 2007 1

Onderzoeksinstituut OTB

Agenda • • • • •

Individualisering (specialiteitbeginsel) Rol van partijen én notaris Kadasterclausule Grensoverschrijdende bouwwerken Erfdienstbaarheid door bestemming

10 mei 2007


2

Eigendom • Eigendom vereist een object, de “zaak” • Zaak: voor menselijke beheersing stoffelijk object • Eigendom impliceert individualisatie van de materie

10 mei 2007


3

Eigendom van een onroerende zaak • Erf, grondstuk: een in het horizontale vlak afgegrensd deel van de aardbol, dat door die individualisatie vatbaar is voor eigendom • Individualisatie door (erkenning van) door mensen ingestelde grenzen

10 mei 2007


4

Soorten grenzen

• • • •

Gebruiksgrens (terreingrens, cultuurgrens) Bezitsgrens Eigendomsgrens (rechtsgrens) Kadastrale grens

10 mei 2007


5

Gebruiksgrens

Feitelijke grens. Kan blijken uit het gebruik, feitelijke erfafscheiding (muur, sloot, heg, dijk)

10 mei 2007


6

Bezitsgrens

Bezit: is houden voor jezelf = feitelijke macht met de pretentie van een recht dat anderen uitsluit Processuele functie: bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn Sluitstuk: verkrijging door verjaring (10 jaar/20 jaar)

10 mei 2007


7

Eigendomsgrens

Juridische grens (begrenzing van het eigendomsrecht) Natuurlijke omstandigheden (water, verschillen in cultuur) of (bouw)werken (wegen, muren, etc) kunnen wel helpen de eigendomsgrens te identificeren, maar vormen uit zich zelf geen begrenzing Men heeft het recht op afpaling: art. 5:46 (plaatsen van grenstekens m.m.v. de buur) en het recht om zijn erf af te sluiten: art. 5:48 10 mei 2007


8

Eigendomsgrens: de wet • Art. 5:36 - Vermoeden dat de eigendomsgrens samenvalt met het midden van een afscheiding in de vorm van muur, hek, heg, greppel of sloot • Art. 5:29-34 - Aanwas en afslag (verplaatsing oeverlijn) • Art. 5:35 - Overstuiving (verplaatsing duin) • Art. 5:47 - Grensbepaling door rechter bij onzekere grens (zie Hof Arnhem 22 februari 2006) 10 mei 2007


9

Kadastrale grens Perceel • Perceel = kadastraal begrip; grenzen vastgesteld door kadaster (“met behulp van landmeetkundige gegevens”) en gekenmerkt door de kadastrale aanduiding • Terreinopname is vastgelegd in veldwerk Kadastrale grens en eigendomsgrens behoeven niet samen te vallen!

10 mei 2007


10

Grenzen: verantwoordelijkheid van partijen, makelaar en notaris

Partijen: feitelijke kennis waar de grens komt te liggen Makelaar/notaris: juridische kennis om die grens te beschrijven 10 mei 2007


11

Wat is overgedragen?

Omschrijving in de leveringsakte is beslissend

Hoge Raad 8 december 2000 (Eelder Woningbouw/Van Kammen) “Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak”

10 mei 2007


12

Eelder Woningbouw • Levering van een gedeeltelijk kadastraal perceel • Omschreven als: “de woning met schuurtje, erf en tuin, plaatselijk bekend Eelde, Woldhorn 21, uitmakende een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend ...” • Vraag: is een achter de tuin gelegen pad overgedragen?

10 mei 2007


13

Eelder Woningbouw: de uitkomst Nu de feitenrechter op grond van uitleg naar objectieve maatstaven tot de conclusie was gekomen dat het pad geen deel uitmaakte van de onroerende zaak zoals in de akte van levering was beschreven, was er geen plaats meer voor bewijsvoering over de partijbedoeling bij het sluiten van de overeenkomst.

10 mei 2007


14

Kadasterclausule Geleverd wordt: “... een strook grond gelegen nabij de Halve Maanseweg te Bergen (Limburg), uitmakende een ter plaatse behoorlijk afgepaald en aangeduid gedeelte van het kadastrale perceel gem. Bergen (Limburg), sectie S nr. 1120, groot ongeveer twee en twintig aren of zo groot als na de latere kadastrale opmeting zal blijken”.

10 mei 2007


15

Kadasterclausule (II)

Casus Rechtbank Roermond 3 mei 1990: De precieze begrenzing van het perceel was vaag De over te dragen strook grond heeft geen eigen perceelsnummer (“gedeeltelijk erf” / “deelperceel”) Verwezen wordt in de leveringsakte naar afpalingen, die niet of nauwelijks aanwezig waren

10 mei 2007


16

Kadasterclausule (III) Rechtbank Roermond:

De kadastrale opmeting krijgt in zo’n geval het karakter van een grensbepaling, waaraan partijen in de overdrachtsakte verklaren zich te willen conformeren Zie voor kritiek Bartels

10 mei 2007


17

Belang van de notaris bij overdracht gedeeltelijk kadastraal perceel • Heldere omschrijving van de door partijen gewenste grens ⇒ Verwijzing naar duurzame tekens in het veld ⇒ Inschrijven van een tekening ⇒ Bedoeling ook duidelijk na doorlevering van erf • Men moet bedacht zijn op noodzaak tot vestiging van erfdienstbaarheden • Vereist dus kennis van het over te dragen goed 10 mei 2007


18

Verantwoordelijkheid partijen / eigenaren • Duidelijkheid wat men wil • Aanwezigheid bij kadastrale meting • “Bewaking” van de grens voor nu en in de toekomst

10 mei 2007


19

Uit het Wetboek van Strafrecht • Art. 333: “Hij die, met het oogmerk om zich of een ander wederrechtelijk te bevoordelen, hetgeen tot afbakening van de grenzen van erven dient vernielt, verplaatst, verwijdert of onbruikbaar maakt, wordt gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste twee jaren of geldboete van de vijfde categorie.”

10 mei 2007


20

Grensmarkering

10 mei 2007


21

10 mei 2007


22

10 mei 2007


23

Onduidelijke partijbedoeling in akte Hoge Raad 5 september 2003 Rechtbank Arnhem 11 januari 2006

10 mei 2007


24

Rechtbank Arnhem 11 januari 2006 - Camping de Mars levert aan Kaliwaal Bijland BV een aantal deelpercelen (kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte en schetsmatig aangegeven op kaartje). - KB BV levert aan RGV deel van deze grond door - Nieuwe grens tussen Camping en RGV aangewezen aan landmeter - Later geschil over ligging grens

10 mei 2007


25

Rechtbank Arnhem 11 januari 2006 • Rechtbank: Er kan sprake zijn geweest van een vergissing bij de aanwijs en dat het de bedoeling van partijen is geweest een perceel in eigendom over te dragen met een eigendomsgrens die naar later blijkt afwijkt van de vastgestelde kadastrale grens

10 mei 2007


26

Rechtbank Arnhem 11 januari 2006 • Uitgangspunt: Eelder woningbouw-arrest • Hier geven zowel akte als tekeningen waarnaar wordt verwezen onvoldoende houvast “Nu in de beide akten de partijbedoeling niet voldoende tot uitdrukking is gebracht, komt het aan op de vraag of de Camping de Mars en KB en in hun voetspoor RGV een eigendomsgrens hebben gewild, die niet loopt langs de oostzijde maar langs de westzijde van de inmiddels gegraven afwateringssloot” 10 mei 2007


27

Rechtbank Arnhem 11 januari 2006

• • -

RGV krijgt bewijsopdracht Van belang is: de gang van zaken tijdens de aanwijs of de sloot t.t.v. de aanwijs er al lag of er merktekens waren (door wie die waren ingeslagen)

10 mei 2007


28

Paaltjes geslagen en voor levering uitgemeten; toch problemen? Rechtbank Zupthen 13 september 2006, NJF 2007, 15 • 20 aug. 2002: eerste bezichtiging • 21 aug. 2002: verkoper wijzigt oppervlakte van te verkopen stuk (en plaatst nieuwe pinnen) • December 2002: tweede bezichtiging • Februari 2003: koper maakt foto’s • Maart 2002: definitieve overeenstemming • 1 mei 2003: levering • 23 augustus 2005: koper klaagt over verschil 10 mei 2007


29

Niet-conformiteit en klachtrecht (I) • Koper beroept zich op art. 7:23 (klachtrecht koper “binnen bekwame tijd” tijd niet-conformiteit) • Rb: koper had voor de levering kunnen weten dat de omtrek van het verkochte perceel afweek van wat hij meende geleverd te moeten krijgen, dus geen sprake van “binnen bekwame tijd”

10 mei 2007


30

Niet-conformiteit en klachtrecht (II) • Echter: er kan sprake zijn van dat de zaak een eigenschap blijkt te ontbreken die deze volgens verkoper had Hier: verwijzing naar houten palen, die het aanvankelijk aangeboden erf begrensden • Dan geldt als moment het ontdekken van de nonconformiteit, en dat is volgens de rechtbank augustus 2005.

10 mei 2007


31

Bouwen over de eigendomsgrens Oorzaken: • Veronachtzamen van de grens • Onbekendheid met de juiste grens • Onzorgvuldige splitsing van het erf

10 mei 2007


32

Horizontale natrekking

onroerende bouwwerken zijn eigendom van de eigenaar van de grond “voor zover ze geen

bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak”

10 mei 2007


33

Horizontale natrekking • Eigendom is niet bevoegdheid

10 mei 2007


34

De Varikse toren - Tussenverdieping in toren - Bereikbaar vanuit pastorie - Afzonderlijke verkoop van toren (aan gemeente) en pastorie (aan Polderdistrict) in 1974-1976 - Polderdistrict verkoopt de woning in 1989 aan de huurder

10 mei 2007


35

In de aktes geen regeling over het gebruik Slechts was bepaald in 1974: “De eventuele afbraak van dijkwoning komt geheel voor rekening van de koper, evenals de in verband met die afbreekwerkzaamheden nodige herstellingen aan de oude toren”.

10 mei 2007


36

Erfdienstbaarheid door bestemming • Kunnen niet meer ontstaan na 1-1-1992 • Dus betreffen erven gesplitst voor 1992 • Bestaande erfdienstbaarheden blijven voortleven (art. 69 sub a Overgangswet) • Zij kunnen worden ingeschreven • Een niet ingeschreven erfdienstbaarheid kan de onwetende verkrijger van het dienende erf toch tegengeworpen worden: de bescherming van art. 3:24 lid 1 BW geldt niet op grond van art. 163 Overgangswet 10 mei 2007


37

Ontstaan van erfdienstbaarheid door bestemming: uitgangspunt Werd geacht te berusten op de veronderstelde wil van de vervreemder dat de bestaande feitelijke toestand voortgezet wordt

10 mei 2007


38

Ontstaan van erfdienstbaarheid door bestemming: vereisten • Er is sprake van twee erven die voorheen aan één eigenaar toebehoorden • Op het ogenblik dat de eigendom gesplitst wordt, bestaat een feitelijke toestand die wijst op een voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid • Bij de vervreemding van het erf is het ontstaan van de erfdienstbaarheid niet uitdrukkelijk of stilzwijgend uitgesloten.

10 mei 2007


39

Voortdurend en zichtbaar • De erfdienstbaarheid wordt uitgeoefend zonder dat daar telkens een menselijk handelen voor nodig is. • Een ‘blijvend uitwendig teken’ wijst op het bestaan van de erfdienstbaarheid.

10 mei 2007


40

Varikse toren • Hof: er is sprake van een erfdienstbaarheid door bestemming • Het arrest gaat niet in op het aspect van de “stilzwijgende uitsluiting” bij de vervreemding van het erf (beoogde tijdelijkheid van de situatie?)

10 mei 2007


41

Hoge Raad 24 september 1999, NJ 2000, 18 (Damen/Giesbers) • Oorspronkelijk één erf • Heersend erf om over een aangrenzende weg te gaan

10 mei 2007


42

Het heersend erf wordt gesplitst Hoe komt de eigenaar van 2 naar het dienend erf?

10 mei 2007


43

Het antwoord • Niet • Beide erven zijn nu wel heersend erf t.o.v. de weg • Maar er is geen erfdienstbaarheid gevestigd om van 2 via 1 naar de weg te gaan • Geen erfdienstbaarheid door bestemming: voetpad, doorgang in hek is geen “werk” (wel: deur die uitzwaait over het buurerf)

10 mei 2007


44

Conclusies • Overdracht deel perceel betekent individualisatie ⇒Kadastraal en juridisch • Omschrijving in akte is beslissend voor juridische grens • Partijen hebben hun verantwoordelijkheid voor juistheid kadastrale grens (aanwijs) • Wees bedacht op het feit dat feitelijke grenzen niet samenvallen met kadastrale grenzen • Vestiging van erfdienstbaarheden kan noodzakelijk zijn 10 mei 2007


45

Overdracht gedeeltelijk perceel

Recommend Documents