Opsteller : Peter Boerkamp, beleidsmedewerker Parkeerbeleid, tel. 2459949
Discussienotitie “Toekomst parkeergarage Hengelo centre”
Inleiding In deze discussienotitie gaan we in op de toekomst van parkeergarage Hengelo centre. Op hoofdlijnen is uitgewerkt wat de verschillende opties zijn voor de voorzetting of beëindiging van de parkeergarage Hengelo centre. Daarnaast worden de verbanden tussen de drie openbare parkeergarages en de gemeente Hengelo toegelicht. Op 15 juli 1999 besloot de gemeenteraad tot de bouw van de parkeergarage aan de B.P. Hofstedestraat. Toen is besloten om de parkeergarage in eigendom te houden en het beheer en de exploitatie uit te besteden. Nu 14 jaar later is opnieuw het moment aangebroken om te bepalen hoe we verder gaan met de parkeergarage aan de B.P. Hofstedestraat. Tarieven Hengelo telt rondom het centrum verschillende betaalde parkeerterreinen, met in totaal zo’n 1.500 parkeerplaatsen en drie parkeergarages, goed voor circa 1.100 plaatsen. De betaalde parkeerterreinen op maaiveld genereren inkomsten voor de gemeente. Hengelo kent een gedifferentieerd parkeertarief, de ligging van het terrein ten opzichte van het centrum bepaalt de hoogte van het tarief. Binnen de centrumring betaalt de parkeerder 1,90/uur en buiten de centrumring betaald de parkeerder 1,60/uur. In Hengelo geldt betaald parkeren van ma t/m za van 09.00 t/m 19.00 uur, op do van 09.00 tot 21.00 uur en op koopzondagen van 12.00 tot 19.00. De parkeertarieven voor de parkeergarages Hengelo Centre en Thiemsbrug zijn gelijk (€ 1,70 per uur en met een maximaal dagtarief van € 14). Het tarief in De Brink garage bedraagt € 2,14 per uur en met een maximaal dagtarief € 12.00. Rond het centrum zijn gebieden aangewezen als “blauwe zone”. Bewoners en bedrijven in deze gebieden kunnen een ontheffing aanvragen. De bewoners van de blauwe zone hebben via de zogeheten draagvlakonderzoeken in 2012 en 2013 ingestemd met het behoud van de blauwe zone. Bewoners betalen per kalenderjaar voor de aanvraag van ontheffingen in de blauwe zone. Verbanden tussen de gemeente en parkeergarages in Hengelo? Hengelo heeft drie openbare parkeergarages: • Hengelo centre (aan de BP Hofstedestraat) • Thiemsbrug (op de hoek van de Oldenzaalsestraat en Wemenstraat) • De Brink (aan de Marskant) Hengelo centre (vanaf 1 november 2014 volledige zeggenschap) De parkeergarage Hengelo centre is eigendom van de gemeente Hengelo. Het beheer en de exploitatie van de parkeergarage is uitbesteed met een huurovereenkomst aan het bedrijf P1. De gemeente draagt op basis van een overeenkomst bij in de exploitatie van parkeergarage Hengelo Centre (P1). De overeenkomst met P1 loopt tot 29 oktober 2014. Thiembrug (deels zeggenschap en meedelen in winst) De parkeergarage Thiemsbrug is eigendom van het Nederlands Duits Winkelfonds (NDW). Het beheer en de exploitatie wordt verzorgd door het NDW. De grond onder de parkeergarage is eigendom van de gemeente Hengelo. De gemeente Hengelo heeft een erfpacht overeenkomst afgesloten met het NDW. In deze overeenkomst is vastgelegd dat de gemeente een vergoeding krijgt voor de grond. Ook zijn er afspraken gemaakt over de tarieven in de parkeergarage in relatie tot de tarieven op straat.
1
De Brink (geen zeggenschap) De parkeergarage De Brink is eigendom van Bouwfonds REIM. De garage is door het bouwfonds voor 45 jaar verhuurd aan Q-park. De gemeente Hengelo heeft geen invloed op de parkeergarage. Parkeergarage Hengelo centre Vanaf 1 november 2014 is de gemeente Hengelo weer eigenaar, exploitant en beheerder van de parkeergarage Hengelo centre. Dit betekent dat voor 1 november 2014 duidelijk moet zijn hoe we verder gaan met de parkeergarage. De afkoopsom voor de bestaande huur- en exploitatieovereenkomst met P1 van € 250.000 is in de begroting opgenomen. Ook is vanaf 2015 een structurele bezuiniging van € 100.000 op het beheer, exploitatie en eigendom van de garage opgenomen in de begroting. Hierbij is er van uitgegaan dat de exploitatie na afloop van de huidige overeenkomst –inclusief garantieregeling- gunstiger (minder onvoordelig) kan worden voortgezet. Hoe deze exploitatie er zou kunnen uitzien wordt in deze discussienotitie verkend. Ook worden de scenario’s sloop en verkoop nader verkend. Alle opties zijn op hoofdlijnen uitgewerkt. Nadere uitwerking vindt plaats na input van de gemeenteraad over de verschillende opties voor de toekomst van de parkeergarage Hengelo Centre en deels na besluitvorming van de gemeenteraad over de gewenste optie voor voortzetting of beëindiging van de parkeergarage Hengelo centre. Opties Hengelo centre? 1 2 3 4 5 6
Verkoop van de parkeergarage Sloop van de parkeergarage Nieuw contract beheer en exploitatie met P1 Nieuw contract beheer en exploitatie met een marktpartij Alleen beheer uitbesteden aan een marktpartij Beheer en exploitatie wordt door Stadstoezicht uitgevoerd
1 Verkoop Verkoop van de garage is een mogelijkheid. Er zijn op dit moment investeerders geïnteresseerd in parkeergarages. Parkeergarage De Brink is eind 2011 gekocht door het Bouwfonds REIM. De mogelijke verkoop van een parkeergarage is sterk afhankelijk van de (verwachte) exploitatie resultaten van de parkeergarage. Op basis van de kostprijs van de parkeergarage Hengelo centre en de verwachte inkomsten is een inschatting gemaakt van de verkoopprijs voor de parkeergarage Hengelo centre. Op basis van de huidige cijfers is € 1.000.000 (excl. grond 400.000 en inclusief parkeerapparatuur 375.000) de inschatting voor een verkoopprijs waarbij een budget neutrale exploitatie kan worden gedraaid. Dit zou betekenen met een boekwaarde van de garage van 3,7 miljoen dat de gemeente eenmalig een verlies neemt van ruim € 2.700.000. Wanneer de marktpartij een winst/risicodekking wil halen uit de investering, dan is de inschatting dat de garage voor een symbolisch bedrag verkocht gaat worden. Het eenmalig te nemen verlies wordt dan aanmerkelijk groter dan genoemde € 2.700.000. Voordelen: • Omdat er in 1 keer wordt afgerekend met het verlies op de parkeergarage verdwijnt de rente en afschrijving op de grond en de parkeerapparatuur (maximaal € 75.000 en dalend naar nul). • De garage heeft na de start meerdere gebreken gekend. De garage wordt over 40 jaar afgeschreven. Nu is lastig in te schatten of er nieuwe gebreken in die resterende 30 jaar zullen ontstaan. Door de garage te verkopen rekent de gemeente in een keer af met de risico’s die aan het eigendom van een parkeergarage zijn verbonden.
2
Nadelen: • Bij verkoop van de garage krijgt de gemeente een groot eenmalig verlies van 3,7 miljoen te verwerken. Dit grote eenmalige verlies heeft effect op het resultaat en ons weerstandsvermogen. • Door verkoop van de parkeergarage heeft de gemeente geen invloed meer op onder andere de parkeertarieven en de openingstijden van de parkeergarage. Hierdoor bestaat de kans dat in Hengelo centre ook hoge tarieven zoals in de Brink garage, waar het tarief nu € 2,14/uur is t.o.v. € 1,70/uur in Hengelo centre, worden toegepast. Ook kunnen de openingstijden veranderen waardoor de garage minder geschikt is voor onder andere het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. 2 Sloop Bij sloop van de parkeergarage praten we over een afschrijving van € 3.700.000 (excl. grond en sloopkosten). De grond is dan beschikbaar voor nieuwe ontwikkelingen of voor het realiseren van de parkeerplaatsen zoals aanwezig voor de aanleg van de parkeergarage. Voordelen: • De garage heeft snel na ingebruikname meerdere gebreken gekend. De garage wordt over 40 jaar afgeschreven. Het is lastig in te schatten of er nieuwe gebreken in die resterende 30 jaar zullen ontstaan. Door de garage te slopen is de gemeente in een keer verlost van de risico’s die aan het eigendom van een parkeergarage zijn verbonden. Nadelen: • Bij sloop van de garage krijgt de gemeente een groot eenmalig verlies van 3,7 miljoen te verwerken. Dit grote eenmalige verlies heeft effect op het resultaat en ons weerstandsvermogen. • Naast de afschrijving op de parkeergarage moet er ook dekking gevonden worden voor de sloop van de parkeergarage. • Door sloop van de parkeergarage neemt de invloed van de gemeente op parkeren en mobiliteit verder af. Hierdoor zijn parkeerders bijvoorbeeld aangewezen op de Brink garage, waar het tarief nu € 2,14/uur is t.o.v. € 1,70 in Hengelo centre. • Als er gekozen wordt voor de sloop van de parkeergarage dan verdwijnt er een goede parkeervoorziening voor het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. • Bij sloop van de parkeergarage zal de parkeervraag niet opgevangen kunnen worden door het straat parkeren in de omgeving. Hier zal op meerdere momenten de parkeerdruk over de 100% gaan. Dit kan impact hebben op de ondernemingen in dit deel van de binnenstad. • Sloop van de garage kan ook invloed hebben op de nog te maken keuze voor de herinrichting van de Enschedesestraat en Bataafse Kamp. Omdat de beschikbare parkeercapaciteit in het gebied dan met 315 parkeerplaatsen afneemt en het behoud van de maaiveld parkeerplaatsen belangrijker wordt. Voor- en nadeel • Bij sloop van de parkeergarage is de grond beschikbaar voor nieuwe ontwikkelingen. Natuurlijk kan dit ook een nadeel zijn als er geen ontwikkeling voor de locatie beschikbaar is. Dan ontstaat er een braakliggend terrein.
3
3 Nieuw contract beheer en exploitatie met P1 In 2011 heeft de gemeente gesprekken gevoerd met P1 over continuering van de huurovereenkomst. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft de gemeente op 27 augustus 2012 P1 Parking Hengelo centre B.V. per brief met kenmerk: 488218 schriftelijk de beëindiging van de huurovereenkomst medegedeeld. In 2013 heeft de nieuwe directie van P1 contact gezocht met de gemeente Hengelo. Op 28 augustus heeft een vrijblijvend gesprek plaatsgevonden met de directie van P1. Op basis van dit gesprek heeft P1 een vrijblijvende aanbieding gedaan. Deze aanbieding is gebruikt om te beoordelen of het verlengen van de overeenkomst financieel interessant is voor de gemeente. Op verzoek van P1 is de aanbieding niet openbaar. Voordelen: • Als de gemeente de exploitatie uitbesteedt aan P1 is de gemeente de komende 10 jaar niet daarmee belast. • De huidige overeenkomst had een duur van 10 jaar ingaande op 29 oktober 2004. De overeenkomst is daarom op 28 oktober 2014 beëindigd. In de overeenkomst is opgenomen dat als deze na 28 oktober 2014 niet voor 10 jaar wordt voortgezet, de gemeente een eenmalige afkoopsom van € 250.000 voldoet. Een bedrag dat wij uiterlijk voor 14 augustus 2014 zouden moeten voldoen (artikel 3.3). Partijen kunnen over een voortzetting van de overeenkomst in overleg treden welk overleg uiterlijk op 28 oktober 2013 overeenstemming moeten hebben bereikt (artikel 3.2). Uit de brief van 27 augustus 2012 blijkt dat we minimaal 2 jaar voor het verstrijken van de termijn van 28 oktober 2014 in overleg zijn getreden en dat we geen overeenstemming hebben bereikt. De gesprekken die daarvoor met P1 zijn gevoerd hebben daartoe aanleiding gegeven. Nieuwe gesprekken kunnen leiden tot andere beelden/verwachtingen. Bij eventuele verlenging van het contract zal ook de afkoopsom onderdeel van de onderhandeling moeten zijn. De huidige overeenkomst kan niet ongewijzigd worden voortgezet. • Er zal bij een nieuwe overeenkomst sprake moeten zijn van een zogenaamde dienstenconcessie. De daarmee strijdige bepalingen uit de huidige overeenkomst moeten komen te vervallen. Bij een nieuw contract kan daarom bijvoorbeeld geen sprake meer zijn van een afkoopsom. • Als het aantal bezoekers aan de binnenstad (fors) daalt is dit risico de komende 10 jaar voor P1. • Behoud goede parkeervoorziening voor het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. Nadelen: • In het financiële overzicht (pag. 7) is weergegeven dat het uitbesteden van de exploitatie minimaal € 201.000 gaat kosten. Als het meer dan € 210.000 gaat kosten halen we de begrote bezuiniging van € 100.000 niet. • Huurovereenkomsten voor lange periodes zijn complex en kunnen leiden tot juridische conflicten. Dit was helaas ook het geval bij de huidige huurovereenkomst met P1. Dit risico is ook aanwezig als er opnieuw een huur- en exploitatieovereenkomst met P1 wordt afgesloten. • Door het afsluiten van een huur- en exploitatieovereenkomst heeft de gemeente minder invloed op onder andere de parkeertarieven en de openingstijden van de parkeergarage. Hierdoor bestaat de kans dat in Hengelo centre ook hoge tarieven, zoals in de Brink garage (waar het tarief nu € 2,14/uur is t.o.v. € 1,70/uur in Hengelo centre), worden toegepast. Ook kunnen de openingstijden veranderen waardoor de garage minder geschikt is voor onder andere het Hampshire City Hotel en het Rabotheater.
4
4 Nieuw contract beheer en exploitatie met een marktpartij Als er een aanbesteding wordt gedaan voor de exploitatie en beheer van de parkeergarage zal dit naar verwachting een lastige zaak worden. In het huidige contract zijn de risico’s voor de exploitant (zeer) beperkt. De verwachting is dat een nieuw contract alleen tot stand zal komen als veel van het risico weer door de gemeente wordt gedekt. Voordelen: • Als de gemeente de exploitatie weer voor 10 jaar uitbesteed aan een marktpartij wordt de gemeente de komende 10 ontzorgd zoals dat ook de afgelopen 10 jaar is gebeurd. • Als het aantal bezoekers van de binnenstad (fors) daalt, is dit risico de komende 10 jaar voor de marktpartij. • Behoud goede parkeervoorziening voor het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. Nadelen: • In het financiële overzicht (pag. 7) is weergegeven dat het uitbesteden van de exploitatie minimaal € 226.000 gaat kosten. Dit betekent dat we de begrote bezuiniging van € 100.000 niet gaan halen. • Huurovereenkomsten voor lange periodes zijn complex en kunnen leiden tot juridische conflicten. Dit was helaas ook het geval bij de huidige huurovereenkomst met P1. Dit risico is ook aanwezig als er opnieuw een huur- en exploitatieovereenkomst met een marktpartij wordt afgesloten • Door het afsluiten van een huur- en exploitatieovereenkomst heeft de gemeente minder invloed op onder andere de parkeertarieven en de openingstijden van de parkeergarage. Hierdoor bestaat de kans dat in Hengelo centre ook hoge tarieven zoals in de Brink garage, waar het tarief nu € 2,14/uur is t.o.v. € 1,70/uur in Hengelo centre, worden toegepast. Ook kunnen de openingstijden veranderen waardoor de garage minder geschikt is voor onder andere het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. 5 Alleen beheer uitbesteden aan een marktpartij De gemeente kan er ook voor kiezen de exploitatie zelf te doen en het beheer uit te besteden. Afhankelijk van het aantal uren met toezicht in de garage zal de aanbesteding tussen de € 80.000 en € 120.000 euro liggen. Het tekort op de garage ligt hierdoor minimaal op € 171.950. De in de begroting verwerkte bezuiniging van € 100.000 wordt waarschijnlijk gehaald. Als er gekozen wordt voor toezicht op afstand levert dit naar verwachting een aanvullende besparing op van ongeveer € 20.000 Voordelen: • Door alleen het beheer uit te besteden kan de gemeente continue invloed uitoefenen op de tarieven in de parkeergarage en de openingstijden. • Als de gemeente het beheer uitbesteedt aan een marktpartij is de gemeente de komende jaren alleen belast met de exploitatie. • In het financiële overzicht is weergeven dat uitbesteding van het beheer met 30 uur toezicht minimaal € 171.950 gaat kosten. De verwachting is op basis van deze cijfers dat de begrote bezuiniging van € 100.000 waarschijnlijk volledig wordt gehaald. • Behoud goede parkeervoorziening voor het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. Nadelen: • Als het aantal bezoekers aan de binnenstad (fors) daalt, is dit risico de komende 10 jaar voor de gemeente Hengelo. • De afdeling stadstoezicht zal de exploitatie van de parkeergarage gaan verzorgen. Dit betekent een toename van de werkzaamheden en de werkdruk.
5
6 Beheer en exploitatie wordt door Stadstoezicht uitgevoerd Als voorbereiding op directie opdracht 13 parkeren is in 2012 een second opinion op parkeren uitgevoerd door het adviesbureau Spark. Uit dit onderzoek blijkt dat parkeren marktconform werkt. Op basis van dit rapport en onze eigen kennis kan parkeren ook de exploitatie en het beheer van de parkeergarage Hengelo centre marktconform uitvoeren. Daarnaast biedt deze uitbreiding van taken de mogelijkheid om op een aantal vlakken een win win situatie te creëren. Bijvoorbeeld door de taak gevonden en verloren voorwerpen te combineren met dagelijks toezicht in de garage en de garage onderdeel te maken van het betaald parkeren gebied. Als het beheer en de exploitatie bij Stadstoezicht komt te liggen is het mogelijk om de garage onderdeel te maken van het fiscale gebied. Een parkeergarage met een slagboom is verplicht 21 % belasting af te dragen. Als de parkeergarage Hengelo centre open wordt gesteld zonder slagboom en onderdeel wordt van het betaald parkeren gebied dan kan de gemeente 21% meer inkomsten over houden. Dit kan een besparing opleveren van rond de € 50.000/jaar, er vanuit gaande dat de bezetting gelijk blijft. Een globale fiscale beoordeling van deze variant heeft al plaatsgevonden. Met een proef kunnen we de voor- en nadelen van fiscalisering van de garage inzichtelijk maken. Voordelen: • In het financiële overzicht is weergegeven dat het uitvoeren van de exploitatie en het beheer van de parkeergarage Hengelo centre door de afdeling Stadstoezicht minimaal € 111.950 gaat kosten. De verwachting is daarom dat de begrote bezuiniging van € 100.000 wordt gerealiseerd. Daarnaast is de inschatting dat met deze optie een aanvullende bezuiniging van maximaal € 150.000 gerealiseerd kan worden. • De afdeling Stadstoezicht is verantwoordelijk voor de taak gevonden en verloren voorwerpen waaronder fietsen. Deze taak wordt nu 2 jaar met succes door de afdeling uitgevoerd. Door de ontvangst van gevonden en verloren voorwerpen te combineren met het dagelijks toezicht in de parkeergarage wordt een win win situatie gecreëerd. • Over de inkomsten uit openbare parkeergarages met een slagboom moet 21% belasting worden betaald. Op het moment dat de gemeente Hengelo de parkeergarage onderdeel maakt van het gefiscaliseerd gebied komt deze 21% rechtstreeks ten goede van de gemeente. Hierdoor kan het tekort op de parkeergarage, op basis van de inkomsten over 2012, verder worden verminderd met ongeveer €50.000. • Als de afdeling Stadstoezicht de exploitatie en het beheer uitvoert kan de gemeente continue invloed uitoefenen op de tarieven in de parkeergarage en de openingstijden. • Behoud goede parkeervoorziening voor het Hampshire City Hotel en het Rabotheater. Nadelen: • Als de afdeling Stadstoezicht de exploitatie en het beheer van de parkeergarage gaat verzorgen zal de werkdruk op de betrokken medewerkers toenemen. Dit geldt vooral voor de medewerkers die de coördinatie en vergunningverlening gaan verzorgen en natuurlijk voor de medewerkers verantwoordelijk voor gevonden en verloren voorwerpen. Als de garage onderdeel wordt van het betaald parkeren gebied zal ook bij de toezichthouders een verhoging van de werkdruk ontstaan. • Als het aantal bezoekers aan de binnenstad verder daalt en daarmee de inkomsten uit de parkeergarage, is dit risico voor rekening van de gemeente Hengelo. Conclusie De tekorten op de huidige exploitatie van de parkeergarage Hengelo centre zijn het gevolg van een aantal oorzaken. De belangrijkste zijn de daling van het aantal bezoekers aan de binnenstad en huidige huur- en exploitatieovereenkomst. Zoals in het voorgaande beschreven zijn er verschillende opties om de exploitatie van de parkeergarage Hengelo centre te verbeteren. Sommige zijn ingrijpender dan andere. In alle gevallen geldt geen voordeel zonder nadeel. Het in eigen beheer en exploitatie nemen levert een groot financieel voordeel op maar verhoogt de werkdruk. Het uitbesteden van de exploitatie houdt de werkdruk op het zelfde niveau maar kost veel meer geld. Daarom is het van belang discussie te voeren over de opties voor de voortzetting of beëindiging van de parkeergarage Hengelo centre en te bepalen voor welke optie binnen de gemeente het meeste draagvlak is te creëren.
6
Financieel overzicht Opties Parkeergarage Hengelo centre 3 4 5A 5B 6A 6B
Vaste lasten
90% regeling
huur
Huidige exploitatie door P Toekomstige exploitatie uitbesteden aan P1 Toekomstige exploitatie uitbesteden aan een andere marktpartij Beheer uitbesteden met 30 uur toezicht in de garage Beheer uitbesteden met toezicht op afstand Alles zelf doen
306.000 306.000
276.000
-228.000 -40.000/ -80.000 -40.000/ -80.000
Alles zelf doen incl. fiscaliseren garage
306.000
306.000 306.000
beheer
306.000 306.000
inkomsten
Investeri ng inrichting
Voordeel voortzetten exploitatie /jaar -25.000 *
80.000 120.000 60.000 100.000 20.000*** 40.000*** 20.000*** 40.000***
-260.000
45.950
-260.000
45.950
-260.000
45.950
-310.000
45.950
Tekort (structureel /jaar) 354.000 241.000 201.000 266.000 226.000 171.950 211.950 151.950 191.950 111.950 131.950 61.950** 81.950**
Noot: bedragen in het overzicht zijn excl. BTW. *
Bij verlenging van het contract met P1 komt de afkoopsom van € 250.000 te vervallen. Een verlenging van het contract wordt voor 10 jaar aangegaan vandaar een voordeel van € 25.000 /jaar met deze optie. ** Het fiscaliseren van de parkeergarage (onderdeel maken van het betaald parkeergebied) is alleen mogelijk als de garage in exploitatie en beheer van de gemeente is. Fiscalisering van de parkeergarage zal naar verwachting € 50.000 aan extra inkomsten opleveren waardoor het tekort afneemt naar € 61.950,-/jaar. *** Beheerskosten die nu door exploitant worden betaald. Gas, Electra, schoonmaken, geldophalen enz.
7
