Opmerkingen bij de Flyer van de Gemeente Heemstede terzake van de concept bestemmingsplannen. (T. van Herwijnen, 13 juli 2009) Op 26 juni verzond de Gemeente Heemstede naar de raadsleden een flyer die moet demonstreren dat de voorgestelde plannen wel degelijk bescheiden en conserverend van aard zijn. Waarom deze flyer niet aan de burgers wordt gezonden is onduidelijk. Waarom hij pas is opgesteld nadat de burgers van NoordWest hun enige kans op het indienen van een zienswijze hebben gehad blijft eveneens een vraag. De flyer maakt een aantal punten duidelijk: 1. De uitbreiding van de mogelijkheden onder de nieuwe bestemmingsplannen staat GEHEEL LOS VAN het landelijk beleid voor “vergunningsvrij bouwen”. Daar waar de toelichting op de bestemmingsplannen suggereert dat de nieuwe bestemmingsplannen de ontwikkelingen voor vergunningsvrij bouwen zien als onderdeel van de herziening, daar maakt de Gemeente zich schuldig aan een valse voorstelling van zaken. De voorbeelden tonen dit aan. De effecten zijn CUMULATIEF. De valse voorstelling van zaken wordt vooral duidelijk uit de reactie van de Gemeente op de reeds in november 2008 ingediende zienswijze van architect Peperkorn. Deze reactie is te vinden in hoofdstuk 7, Bijlage van de “Toelichting op het bestemmingsplan NoordWest” zoals die aan de Raad en aan de burgers is gepresenteerd. Volledigheidshalve is dit deel aan deze notitie gehecht als bijlage B. De brief van de heer Peperkorn is opgenomen als bijlage A. 2. De flyer zwijgt over de fundamentele verschillen tussen de spelregels voor vergunningsvrij bouwen (laagbouw, aanvullende, ter vergroting van het woongenot, afstand tot erfscheiding) en de aanzienlijk grotere gebouwen die onder de concept bestemmingsplannen mogelijk worden gemaakt met name de nokhoogte 6 m en het bouwen tegen de erfgrens. 3. De flyer zwijgt over het voornemen van de landelijke overheid om de thans toegestane 30 m 2 vergunningsvrij aanzienlijk te vergroten. Het recente voorstel om hier 100 m 2 van te maken werd schielijk ingetrokken, met name onder protest van de VNG(!). Toch blijft het voornemen de 30 m2 te vergroten naar 50 m2. Door (nagenoeg) gelijktijdig eveneens de ruimte binnen de bestemmingsplannen aanzienlijk te vergroten (van typisch 20 a 30 m2 naar 70 m2) zal als resultaat nagenoeg elke achtertuin geheel bebouwd kunnen worden. 4. De flyer is misleidend door uitsluitend aanbouw te presenteren (geen bijgebouwen) en wel zodanig dat de “dekking”van de erfscheiding wordt geminimaliseerd. Het is waarschijnlijker dat projecten tot 70m2 de gehele lengte van de erfscheiding zullen benutten. Hierdoor zal de naastliggende tuin tegen een Chinese muur aankijken, met een effectieve hoogte van 4 tot 6 m. Hierdoor zal het woongenot en de waarde van de naastliggende woning aanzienlijk dalen. 5.
Het expliciet creëren van de aanzienlijke verruriming van de mogelijkheid tot hoge bebouwing van de erfscheiding kan als planschade worden aangemerkt. Zij ontstaat op het moment dat het plan door de Raad wordt vastgesteld want de bewoner heeft op termijn, wanneer een plan wordt ingediend, geen bezwaarmogelijkheden meer omdat het vigerende bestemmingsplan dan het recht tot bouwen bepaald.
Opmerkingen bij de Flyer
-1-
I.
Flyer : Voorbeelden huidige mogelijkheden
Voorbeeld 1: Heemsteedse Dreef 177
Voorbeeld 2: v Brucken Focklaan 21
Voorbeeld 3: Beethovenlaan 17
Voorbeeld 4: Dinkellaan 19
1
2
3
4
B: binnen bestemmingsplan maximaal toegestaan
75 m2
20 m2
19 m2
21 m2
D: toegestaan vergunningsvrij (zie wet 2008 voor regels voor omvang, plaatsing en gebruik)
30 m2
30 m2
30 m2
30 m2
Totaal maximaal toegestaan binnen lichte procedure
105 m2
50 m2
49 m2
51 m2
mogelijk, maar niet aangegeven in + het105 voorbeeld m2
44 m2
33 m2 ( ten koste van 18 m2 vergunningsvrij)
29 m2 (ten koste van 22 m2 vergunningsvrij)
94 m2
64 m2
58 m2
A: hoofdgebouw
C: met ontheffing van bestemmings- plan tot 30% van bestemming erf Totaal maximaal met ontheffingsprocedure
Algemene opmerkingen bij de presentatie van de huidige mogelijkheden: 1. Met uitzondering van voorbeeld 1 (Heemsteedse Dreef) zijn de rechten bij bestaande bestemmingsplannen beperkt tot aanbouw en in proportie tot de grootte van de woning. Mogelijkheden tot grotere projecten bestaan, en worden ook regelmatig gerealiseerd, maar dan onder een ontheffingsprocedure die als kernelement een afweging van belangen vraagt. 2. De voorbeelden gaan ervan uit dat zonder meer ontheffing van het bestemmingsplan wordt gegeven tot een bebouwing van “30% van het erf”. Dit is niet juist.
Opmerkingen bij de Flyer
-2-
3. Door het eenvoudig optellen van m2’s negeren de voorbeelden de beperkingen van het vergunningsvrij bouwen (lagere bouwhoogte, afstand tot de erfscheiding, functiegebruik beperkt tot vergroting van het woongenot). 4. Bij het verlenen van ontheffing worden belangen afgewogen en is beroep/bezwaar mogelijk. Ontheffing van het bestemmingsplan is dus geen automatisme, en geen recht, zelfs wanneer het project voldoet aan de “30% erf-regel”. II.
Flyer : Voorbeelden nieuwe mogelijkheden
Voorbeeld 1: Heemsteedse Dreef 177
Voorbeeld 2: v Brucken Focklaan 21
Voorbeeld 3: Beethovenlaan 17
Voorbeeld 4: Dinkellaan 19
1
2
3
4
B: binnen bestemmingsplan maximaal toegestaan
70 m2
70 m2
70 m2
70 m2
D: toegestaan vergunningsvrij (zie wet 2008 voor regels voor omvang, plaatsing en gebruik)
30 m2
30 m2
0 m2
0 m2
(ruimte verbruikt volgens de gemeente)
(ruimte verbruikt volgens de gemeente)
Totaal maximaal toegestaan binnen lichte procedure
100 m2
100 m2
70 m2
70 m2
ontheffing blijft mogelijk, niet aangegeven in het voorbeeld
ontheffing blijft mogelijk, niet aangegeven in het voorbeeld
ontheffing blijft mogelijk, niet aangegeven in het voorbeeld
ontheffing blijft mogelijk, niet aangegeven in het voorbeeld
100plus m2
100plus m2
70plus m2
70plus m2
A: hoofdgebouw
C: met ontheffing (ook in het nieuwe bestemmingsplan blijft ontheffing mogelijk, waarschijnlijk met hantering van de 30% regel)
Totaal maximaal met ontheffingsprocedure
Opmerkingen bij de Flyer
-3-
Opmerkingen bij de presentatie van de nieuwe mogelijkheden: 1. De voorbeelden gaan ervan uit dat de aan/bijgebouw projecten direct aan de achterzijde van de woning worden gerealiseerd. Het nieuwe bestemmingsplan maakt echter bebouwing op de gehele plot mogelijk (tot 1 m achter de lijn van de voorgevel). En direct op de erfscheiding! 2. De voorbeelden minimaliseren de bebouwing van de erfgrens door een (nagenoeg) vierkant oppervlak voor de aanbouw. Het is waarschijnlijker dat bebouwingen van deze grootte zich tegen de erfgrens aan de schaduwzijde nestelen. 3. Door combinaties van vergunningsvrije m2’s (laag, beperkt) met bijgebouwen tot nokhoogte van 6 m kunnen complete woningen tot 100 m2 worden gerealiseerd met slechts een “lichte bouwvergunning”. 4. Duidelijk wordt dat de nieuwe bestemmingsplannen NIETS met het vergunningsvrij bouwen te maken hebben. Het betreft 2 afzonderlijke, geheel van elkaar gescheiden maatregelen. Sterker nog, de effecten zijn cumulatief (“tellen op”). Ten onrechte voert de gemeente daarom de ontwikkelingen rond vergunningsvrij bouwen op als argument voor de gepresenteerde conceptplannen. Nu de overheid de m2’s vergunningsvrij verder wil vergroten naar 50 mogelijk 100 m2 zou dat eerder een argument zijn om de huidige mogelijkheden binnen de bestemmingsplannen te bevriezen teneinde massief volbouwen van achtertuinen te voorkomen. 5. Bij het verlenen van ontheffing dienen belangen te worden afgewogen en is beroep/bezwaar mogelijk. Door de aanzienlijke verhoging van de ruimte binnen het bestemmingsplan zullen grote projecten worden gebouwd zonder dat de belangen van de buren of de gemeente in de afweging kunnen worden gebracht. 6. De ruimte binnen het bestemmingsplan wordt zeer aanzienlijk verhoogd zoals blijkt uit onderstaande tabel. Voor de tussenwoningen is dit zelfs een factor 3.5 ! In voorbeeld 4 (Dinkellaan 19) mag voor een woning van 67 m2 in totaal 70 m2 worden bijgebouwd en wel op een willkeurige plaats in de tuin
Voorbeeld 1 Voorbeeld 2 Voorbeeld 3 Voorbeeld 4
III.
Huidige bestemmingsplan 75 m2 20 m2 19 m2 21 m2
Voorstel 70 m2 70 m2 70 m2 70 m2
Welke mogelijkheden biedt de nieuwe aanpak van de bestemmingsplannen?
In onderstaande figuur worden ontwikkelingen getoond die allen binnen de regels, zoals gepresenteerd voor concept bestemmingsplan NoordWest, zonder enige interventie van gemeente of buren kunnen worden gerealiseerd. Deze voorbeelden maken slechts ten dele gebruik van de geboden mogelijkheden. De werkelijkheid kan dus nog ernstiger zijn.
Opmerkingen bij de Flyer
-4-
Het betreft hier een straat in Heemstede, een 6-tal huizen met lange tuinen zoals die veel in Heemstede voorkomen. Na enige tijd blijken de verschillende eigenaren de volgende projecten te hebben uitgevoerd: 1. Nummer 1 heeft op de achterzijde van de plot volledig gebruik gemaakt van de 70 m2 door een bijgebouw te bouwen van 14 m lengte en 5 meter diepte. Door aan de zijde van de buren een steil dak te bouwen kan aan de voorzijde met een dakkapel over de volle breedte in feite een tweede etage worden gecreëerd. Voor de ruimte tussen dit bijgebouw en het hoofdgebouw wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid van vergunningsvrij bouwen. Hier komt een gelijkvloerse woonkeuken. Zo blijft voor nummer 1 ook nog een aardig tuinoppervlak over met een zuid/westelijke ligging. 3. Op nummer 3 woont een ouder echtpaar dat erg van tuinieren houdt maar geen behoefte (en mogelijk ook geen geld) heeft voor ambitieuze bouwplannen. Op het project van de buren van nummer 1 hebben zij geen invloed kunnen uitoefenen. Zij hebben wel te kennen gegeven dat zij erg ongelukkig zijn met dit project maar op het Gemeentehuis werd hen verteld dat buurman no. 1 dit mag doen omdat het bestemmingsplan, gecombineerd met de landelijke regeling voor vergunningsvrij bouwen, dit nu eenmaal toestaat. Sterker nog, ook de gemeente werpt de handen in de lucht want ook zij hebben geen invloed. Het echtpaar besteedt nu nog meer zorg aan de voortuin want dank zij de Chinese muur valt er aan de achtertuin weinig plezier meer te beleven. 5. Op nummer 5 heeft men de achterzijde 4 meter uitgebouwd om daarmee een grotere woonkamer en open keuken te realiseren. Ook zij genieten van hun tuin. 7. Nummer 7 heeft het anders aangepakt. Hij houdt kantoor aan huis terwijl zij een atelier wenste voor haar schilder- en beeldhouwactiviteiten. Het resultaat is een langgerekte aanbouw met veel glas op de zonzijde. Op het laatste, verbrede deel is een ruime zolderkamer gerealiseerd. Daar heeft de zoon gewoond maar nu is deze ruimte verhuurd aan een student van InHolland. 9. Nummer 9 schrok van het project van nummer 7. Het werd haar vriendelijk en open gepresenteerd door de buurman van no. 7 maar snel werd duidelijk dat dit plan door zou gaan, hoe dan ook. Misschien zou het toch meevallen, nietwaar. Toen het project af was bleek de slechts “3 Opmerkingen bij de Flyer
-5-
meter hoge” aanbouw in feite een massieve muur met een effectieve hoogte van 4 tot zelfs 6 meter aan het einde van de tuin. Gelukkig waren de bewoners van nummer 9 geen tuinliefhebbers. Zij houden wel van de zon en kunnen daar met wat schipperen, nog steeds van genieten, bijvoorbeeld in de voortuin. Zij vragen zich wel af welk effect dit heeft op de verkoopbaarheid van hun huis nu zij, wegens overplaatsing, eind van het jaar moeten verhuizen. Inmiddels is immers ook aan de andere zijde, aan het einde van de tuin, een ca 6 m hoge muur van 9 meter lengte verschenen. 11. Nummer 11 zag een buitenkans. Als een echte projectontwikkelaar realiseerde hij zich dat dit bestemmingsplan grote mogelijkheden bood. Liefst had hij onder de nieuwe woning aan het einde van zijn plot nog een kelder gebouwd maar daar was de gemeente aarzelend over. Bovendien was dat toch wel duur. Daarom werd dit een woonhuis van 2 etages, dat wil zeggen, 45 m2 begane grond en een zolder met dakkapel onder de kap terwijl de woonkamer 3 m naar voren werd uitgebouwd onder de spelregels van het vergunningsvrij bouwen. Al met al een mooie woning die ook snel als apart project kon worden verkocht. Niet allen het oppervlak maar ook de hoogte Omdat niet alleen het oppervlak maar ook de hoogte van belang is voor een goed inzicht in de gevolgen van de huidige voorstellen is een eenvoudige artists’ impressie gemaakt van de tuin van no. 9 bekeken vanuit de dakkapel van no. 11. U ziet aan de rechterzijde van de tuin om te beginnen de 4 m hoge, 3 m diepe uitbouw van no. 11 gevolgd door een stuk heg (max 2 m hoog), waarna een nieuw pand de laatste 9 m van de erfscheiding bezet. Aan de linkerzijde is de erfscheiding geheel dichtgebouwd, zij het dat het eerste stuk precies 1 m van de erfscheiding staat. Gelukkig is voor dit deel de hoogte beperkt gebleven tot 3 m terwijl de regels voor “vergunningsvrij bouwen” een hoogte van 4 m toestaan. Aan het einde van de tuin van no. 9 staat een heg van 2 m. De tekening is op schaal waarbij voor de tuin een breedte van 6 m is aangenomen.
Somber perspectief…. Zo kan het gebeuren met de bebouwing in de achtertuinen van Heemstede, en zo zal het gebeuren wanneer de nieuwe bestemmingsplannen worden geïntroduceerd. Gestart als een “conserverende” modernisering van de bestemmingsplannen worden zeer wezenlijke veranderingen doorgevoerd die grote schade berokkenen, zowel sociaal-maatschappelijk als materieel. Opmerkingen bij de Flyer
-6-
Wat mag je verwachten van maatschappelijke betrokkenheid in de buurt wanneer op dit belangrijke punt buren totaal geen rekening meer behoeven te houden met de ander? Wat mag je verwachten van de waardevastheid van je huis, vaak de belangrijkste investering in je leven, wanneer de omgeving zo kan veranderen dat het een ton of meer in waarde kan dalen wegens een aanpalend project? Wat kan je als burger met deze laissez-faire gemeente die betrokkenheid verwacht maar arrogant meent te kunnen beslissen hoe jouw omgeving overhoop gehaald mag worden? Wat te denken van de sluikse wijze waarop deze ingrijpende veranderingen hardnekkig worden verdedigd als “weinig meer dan een formalisering” van de bestaande situatie? Ja, wat ……
Opmerkingen bij de Flyer
-7-
1 1 NOV, 2008 Ontwerp- en Adviesbureau
P E E P E R K O R N Gemeente Heemstede College van B&W Postbus 352 2100 AJ Heemstede
Z a n d v o o r t se I a a n 8 - C 2 1 0 6 CN H e e m s t e d e T 0 2 3 - 5 3 54 3 0 8 F 0 2 3 - 5 3 25 3 0 0 E i nf o @ h j p e e p e r k o r n , nl www.hjpeeperkorn.nl
betreft:
Zienswijze beleidsvoornemens actualisering bestemmingsplannen datum:
lO november 2008
Geacht College, Naar aanleiding van het nieuwsbericht van de gemeente Heemstede van 28 oktober, wil ik graag reageren op het voornemen de huidige bestemmingsplannen te actualiseren. Eén van de beleidsvoornemens is om de mogelijkheden voor erfbebouwing te verruimen. Er zou worden toegestaan om 70 m2 van het erf te bebouwen, op voorwaarde dat minimaal 25 m2 onbebouwd blijft. Ik vraag regelmatig bouwvergunning aan voor diverse woninguitbreidingen in de gemeente. De mogelijkheid om tot 70 m2 aan te bouwen lijkt mij dan ook een welkome verruiming. Zeker voor hoekhuizen en halfvrijstaande woonhuizen wordt het nu makkelijker om bijvoorbeeld een aanbouw te combineren met een berging of een praktijkruimte. Echter, ik vraag mij af of het voor sommige huizen, denk aan tussenwoningen, niet een averechts effect heeft op de woonkwaliteit, zowel voor de bewoners als voor hun buren. Voorbeeld: Stel, een tussenhuis met een gemiddeld diepe tuin is 5,50 meter breed, en zou dus ruim 12 meter aangebouwd mogen worden met slechts een "lichte" bouwvergunning. Voor de bewoners schuilt hier het gevaar dat de uitbreiding niet aan hun verwachtingen zal voldoen, omdat de gemeente bij een lichte aanvraag niet mag toetsen aan daglicht en brandveiligheid. Voor de buren kan de uitbreiding rampzalig zijn, omdat zij nu opeens tegen een blinde muur van 12 meter aankijken. Wellicht zou het beter zijn om aanbouwen tot 3 meter aan de achtergevel toe te staan, en verder de mogelijkheid tot "ontheffing" (binnenplanse vrijstelling) in het bestemmingsplan te verruimen tot de genoemde 70 m2. Zoals ik ervaar, is 3 meter voor de meeste buren nog net acceptabel. Indien meer, dan lijkt het mij verstandig om de buren te raadplegen middels de mogelijkheid van een zienswijze.
Een ander probleem waar ik soms tegenaan loop, is dat de maximale hoogte van erfbebouwing meestal 3 meter is. Dit is niet meer in lijn met de Woningwet van 2003 en het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (BBLB). Een vergunningsvrije aanbouw mag immers even hoog worden gemaakt als de verdiepingsvloer plus 25 cm, met een maximale hoogte van 4 meter. Hiermee hebben bewoners meer mogelijkheden om hun plafond door te laten lopen, wat de architectonische mogelijkheden sterk vergroot. Als voorbeeld wil ik de geactualiseerde bestemmingsplannen van Amstelveen aanhalen, waarin onder meer staat: "De goothoogte van een aan- en uitbouw en een aangebouwd bijgebouw mag niet meer bedragen dan de hoogte van de begane grondbouwlaag van het hoofdgebouw ". Overigens is een zwak punt van de omschrijving "de hoogte van de begane grondbouwlaag" dat er geen ruimte is voor dakisolatie en een opstaande dakrand. De omschrijving uit de Woningwet en het BBLB is wat dit betreft beter. Resumerend is mijn voorstel: 1.
Vervang de verruimde mogelijkheid van 70 m2 erfbebouwing door een maximale bouwdiepte van bijvoorbeeld 3 meter plus de mogelijkheid van ontheffing tot 70 m2;
2.
Verruim de maximale bouwhoogte van erfbebouwing tot maximaal 4 meter, waarbij de erfbebouwing tevens niet hoger is dan de hoogte van de verdiepingsvloer, vermeerderd met 25 cm voor de dakrand en isolatie.
Ik hoop\dat u iets aan mijn voorstel hebt, en verzoek u dit als zienswijze in uw overwegingen mee te ibemen.
Met vriendelijke groet,
l
ir. H J . (Hein) Peeperkorn,
Bijlagen: geen
Citaat uit Bestemmingsplan woonwijken NoordWest, Toelichting, Hoofdstuk 7 Bijlage, pagina 58 Versie : ter inzage voor inspraak op 29 oktober 2008 Citaat 1. De heer H. Peeperkorn heeft twee voorstellen: a. Vervang de verruimde mogelijkheid van 70 m2 erfbebouwing door een maximale bouwdiepte van bijvoorbeeld 3 meter plus de mogelijkheid van een ontheffing tot 70 m2. b. Verruim de maximale bouwhoogte van erfbebouwing tot max. 4 meter, waarbij de erfbebouwing tevens niet hoger is dan de hoogte van de verdiepingsvloer, vermeerderd met 25 cm voor de dakrand en isolatie.
Reactie gemeente Heemstede: 1. Het vergunningvrije bouwen is erop gericht de burger meer vrijheid te geven bij het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en biedt naast de mogelijkheden binnen een bestemmingsplan de mogelijkheid om nog meer te bouwen op het erf zonder hiervoor een vergunning nodig te hebben. Mede vanwege de ontwikkelingen op het gebied van vergunningvrij bouwen is ervoor gekozen ook meer ruimte en vrijheid te bieden in het bestemmingsplan zelf, door meer bebouwd oppervlak toe te staan op de bestemming “Wonen” buiten het bouwvlak. Voor de bepaling van dit oppervlak is gekeken naar de huidige bestemmingsplannen in Heemstede en naar wat stedenbouwkundig wenselijk is. Tevens is met de waterbeheerder overlegd over de gewenste uitbreidingsmogelijkheden. De gemiddelde uitbreidingsmogelijkheid in Heemstede is ruim 70 m2. Minder toestaan zou planschade kunnen betekenen, meer toestaan houdt in dat de waterbeheerder niet uit de voeten kan met het bestemmingsplan.
2. Dit voorstel is al gedeeltelijk in het bestemmingsplan verwerkt. De goot- en bouwhoogte, voor zover gelegen op minder dan 3 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw en tussen het verlengde van de zijgevels en/of woningscheidende wanden, mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 m, met een maximum van 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein.
Einde citaat
Opmerkingen bij de Flyer
- 10 -
