OPMAAK INRICHTINGSCONCEPT EN HAALBAARHEIDSSTUDIE DUURZAAM BOUWEN VAN EEN DOORGANGSGEBOUW IN MALDEGEM

OPMAAK INRICHTINGSCONCEPT EN HAALBAARHEIDSSTUDIE DUURZAAM BOUWEN VAN EEN DOORGANGSGEBOUW IN MALDEGEM.

evr-Architecten bvba Goudenleeuwplein 1, 9000 Gent www.evr-architecten.be 10 juni 2010

INHOUD 1.

ADRESSEN EN CONTACTGEGEVENS............................................................................................................................................................................. 5

2.

UITGANGSPUNTEN DUURZAAMHEID ............................................................................................................................................................................. 6 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

3.

B REDE DUURZAAMHEID ............................................................................................................................................................................................................ 6 T IEN THEMA’S, HONDERD VRAGEN ........................................................................................................................................................................................... 6 S CORE..................................................................................................................................................................................................................................... 9 V ERGELIJKINGSINSTRUMENT.................................................................................................................................................................................................... 9 T OEPASSING DOORGANGSGEBOUW POM MALDEGEM........................................................................................................................................................... 10 INPLANTING - CONTEXT - MOBILITEIT - NATUURLIJK MILIEU................................................................................................................................. 11

3.1 3.2

A NALYSE VAN DE CONTEXT .................................................................................................................................................................................................... 11 ANALYSE VAN REGLEMENTERINGEN ....................................................................................................................................................................................... 15 ANALYSE PRUP ‘BEDRIJVENPARK KROMMEWEGE’..............................................................................................................................................................................................15

3.3

AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID CONTEXT – MOBILITEIT – NATUURLIJK MILIEU ...................................................................................................................... 18 INPLANTING EN CONTEXT ................................................................................................................................................................................................................................18 MOBILITEIT .....................................................................................................................................................................................................................................................19 N ATUURLIJKE OMGEVING ................................................................................................................................................................................................................................19

4.

WATER ................................................................................................................................................................................................................................ 20 4.1 4.2 4.3

V ERMINDEREN VAN HET WATERVERBRUIK .............................................................................................................................................................................. 20 B EPERKEN VAN DE AFVOERSTROMEN..................................................................................................................................................................................... 20 A ANBEVELINGEN DUURZAAMHEID WATER ............................................................................................................................................................................... 24 WATERVERBRUIK ............................................................................................................................................................................................................................................24 B EPERKEN VAN AFVOERSTROMEN ...................................................................................................................................................................................................................24 B ELEVING VAN WATER ALS NATUURLIJK ELEMENT ............................................................................................................................................................................................24

5.

GRONDSTOFFEN EN AFVAL........................................................................................................................................................................................... 25 5.1 5.2 5.3

S TRUCTUUR........................................................................................................................................................................................................................... 25 G EVEL ................................................................................................................................................................................................................................... 27 B UITENSCHRIJNWERK ............................................................................................................................................................................................................ 28

POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem

evr-Architecten bvba - 10 juni 2010 - p2/67

5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

DAK ....................................................................................................................................................................................................................................... 28 V ERDIEPINGSVLOER............................................................................................................................................................................................................... 30 RIOLERING EN REGENWATER ................................................................................................................................................................................................. 31 B INNENAFWERKING................................................................................................................................................................................................................ 32 AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID MATERIALEN ....................................................................................................................................................................... 32 ENERGIE............................................................................................................................................................................................................................. 33

6. 6.1 6.2 6.3

CONCEPTUEEL....................................................................................................................................................................................................................... 33 B OUWTECHNISCH .................................................................................................................................................................................................................. 33 INSTALLATIETECHNISCH ......................................................................................................................................................................................................... 35 VOORGESTELD CONCEPT TECHNIEKEN .............................................................................................................................................................................................................35

6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 7.

HAALBAARHEIDSSTUDIE ALTERNATIEVE ENERGIE ................................................................................................................................................................... 38 T ERUGVERDIENTIJD ENERGIEBESPARENDE INVESTERINGEN ................................................................................................................................................... 39 INSCHATTING E-PEIL .............................................................................................................................................................................................................. 41 M OGELIJKE PREMIES.............................................................................................................................................................................................................. 41 AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID: ENERGIE ........................................................................................................................................................................... 42 GEZONDHEID, LEEFBAARHEID EN TOEGANKELIJKHEID ........................................................................................................................................ 43

7.1 7.2 7.3 7.4 8.

G EZONDHEID / ARAB ............................................................................................................................................................................................................ 43 V EILIGHEID / BRANDWEER ..................................................................................................................................................................................................... 45 I NTEGRALE TOEGANKELIJKHEID ............................................................................................................................................................................................. 47 A ANBEVELINGEN DUURZAAMHEID: GEZONDHEID/LEEFBAARHEID/ TOEGANKELIJKHEID ............................................................................................................. 48 ECONOMIE / INNOVATIE / DUURZAAM BEHEER......................................................................................................................................................... 49

8.1 8.2 8.3 9.

SAMENLEVING EN ECONOMIE .................................................................................................................................................................................................. 49 I NNOVATIE ............................................................................................................................................................................................................................. 50 DUURZAAM BEHEER ............................................................................................................................................................................................................... 51

DUURZAAMHEID EN BETAALBAARHEID ..................................................................................................................................................................... 52 9.1 9.2

FINANCIËLE ANALYSE BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW VENECO LOCHRISTI BOUWJAAR 2007 - 2008.................................................................................... 52 FINANCIËLE ANALYSE “STANDAARD PROJECT”........................................................................................................................................................................ 55



9.3 9.3 9.4 11.

FINANCIËLE TERUGKOPPELING DOOR DE BOUWHEER.............................................................................................................................................................. 57 F INANCIËLE ANALYSE.......................................................................................................................................................................................................... 58 VOORSTEL P LANCONCEPT ................................................................................................................................................................................................. 64 BIJLAGEN........................................................................................................................................................................................................................... 67 BIJLAGE A: BIJLAGE B: BIJLAGE C: BIJLAGE D: BIJLAGE E: BIJLAGE F:

HAALBAARHEIDSSTUDIE ALTERNATIEVE ENERGIE ....................................................................................................................................................................67 BEREKENING E-PEIL (INDICATIEF!) ..........................................................................................................................................................................................67 V ERSLAG OVERLEG STEDENBOUW ..........................................................................................................................................................................................67 S ONDERINGSVERSLAG ...........................................................................................................................................................................................................67 A DVIES BRANDVEILIGHEID ETHIAS (BESTAAND GEBOUW)..........................................................................................................................................................67 PREMIES VOOR OPENBARE BESTUREN....................................................................................................................................................................................67



1.

ADRESSEN EN CONTACTGEGEVENS

ligging terrein

opdrachtgever

Dienst stedenbouw Maldegem

Vliegplein 14

POM Oost-Vlaanderen

Jeroen Van Heuverswyn

9990 Maldegem

T 050/72 86 15 Ingrid Deherder

F 050/71 94 10

T 09/267 86 57

[email protected]

G 0498/17 77 46 studieteam

F 09/267 87 16

Mobiliteitsambtenaar Maldegem

[email protected]

Jessica Hoste

evr-Architecten bvba T/F 09/228 57 52

T 050/72 89 58 Veerle Van Daele T 09/267 86 52

Brandweer Maldegem

Jan Van Den Broeke

G 0498/17 77 42

Alex Van Suyt

[email protected]

F 09/267 87 16

T 050/72 86 25

[email protected]

G 0475/56 87 72

Marieke De Ridder

Ellen Eeckhaut

marktonderzoek

[email protected]

T 09/267 86 43

Creas Bedrijfsvastgoed

projectarchitect:

G 0492/91 18 12

Albert De Meester

i.s.m.

F 09/267 87 16

T 09/265 00 00

Ingenieursbureau Stockman NV

[email protected]

F 09/265 00 05

T 09/225 32 62

G 0475/64 90 34

Veerle Vaneeckhout

[email protected]

[email protected]

Agentschap Ondernemen Entiteit Ruimtelijke Economie Lut Slabbinck T 02/553 37 49 F 02/553 34 76 [email protected]



2.

UITGANGSPUNTEN DUURZAAMHEID

2.1.

BREDE DUURZAAMHEID

Duurzaamheid heeft weinig te maken met groene opsmuk. Duurzaamheid is ook meer dan energiezuinigheid. Duurzaamheid wordt bekomen door een veelheid van kwaliteiten geïntegreerd na te streven. Om dit proces te begeleiden werd de voorbije jaren aan evr-Architecten ( door o.a. Toerisme Vlaanderen, Stad Gent, Gemeenschapsonderwijs, LNE...) gevraagd een duurzaamheidsmeter te ontwikkelen. Het betreft een objectiverende methode om de zorg voor duurzaamheid te meten en de uitvoerder een leidraad te geven om een duurzaam project te realiseren. De ontwikkelde methode baseert zich sterk op de bestaande internationale certificatiesystemen ( LEED / BREEAM ) en onderzoekt hoe deze naar de lokale context kunnen worden vertaald, aangevuld en geïmplementeerd.

2.2.

TIEN THEMA’S, HONDERD VRAGEN

Om duurzaamheid hanteerbaar te maken vatten we ze samen in tien grote thema’s. De zoektocht naar duurzaamheid - hogere kwaliteit, met een kleinere voetafdruk - begint bij een brede vraagsteling. Dit zijn, samengevat, de essentiële vragen. 1. Inplanting en context: gebruikt dit project de ruimte duurzaam en stimulerend? - Is het project bereikbaar en correct ingeplant? - Sluit het aan op netwerken? - Heeft het project iets te bieden aan zijn omgeving? - Gebruikt het project de ruimte intensief? - Gebruikt het wat er is ?



STOP – principe:

2. Mobiliteit: hoe wordt hier de kwaliteit van het verblijfsgebied bevorderd? - wordt het STOP principe gehanteerd?

S= stappen

- hoe gaat het project om met voetgangers- en fietsersinfrastructuur?

T= trappen 3. Natuurlijk milieu: hoe wordt hier de kwaliteit van de natuurlijke omgeving verbeterd?

O= openbaar vervoer

- Hoe versterkt het project het groene en blauwe netwerk?

P= personenwagen

- Welke is de kwaliteit van de open ruimte, zijn er ontmoetingsmogelijkheden? Er wordt voorrang gegeven aan de voetgangers,

- Hoe vermijdt het project stedelijke opwarming?

fietsers en collectief vervoer. 4. Water: hoe gaat het project om met de natuurlijke waterkringloop?

Pas als de eerste drie alternatieven onmogelijk zijn

- Wordt er aan hemelwaterverwerking / infiltratie gedaan?

is het gebruik van de auto te verantwoorden.

- Is er sprake van beleving van water als natuurlijk element? - Hoe wordt oppervlaktewatervervuiling vermeden? - Is er aandacht voor zuinig watergebruik? Hemelwaterhergebruik? 5. Grondstoffen en afval: is er sprake van een duurzaam beheer van de grondstoffenkringloop? - Wordt het materiaalgebruik beheerst door een goed concept? - Is er aandacht voor hergebruik van materialen? - Is er aandacht voor een gesloten grondbalans? - Worden duurzame materialen gebruikt? ( LCA / Nibe ) - Worden duurzame houtsoorten gebruikt? - Zijn er voorzieningen voor (collectieve) afvalinzameling? 6. Energie: wordt hier een energieneutraal project nagestreefd? - Is er sprake van een intelligente zonering en oriëntatie? - Is er sprake van compactheid, een beperkte buitenschil?



- Is de buitenschil maximaal geïsoleerd? - Wordt oververhitting – op een passieve manier - vermeden? - Is er sprake van intelligent daglicht gebruik? - Is er een eigen energie-opwekking voorzien? - Wordt gebruik gemaakt van efficiënte HR technieken, BBT? 7. Gezondheid, leefbaarheid en toegankelijkheid: wordt hier gezorgd voor een gezonde en toegankelijke werken verblijfomgeving? - Is er sprake van een goede licht & luchtkwaliteit? - Is er een hoog akoestisch comfort? - Is er een functioneel plan, rond een logische en leesbare circulatie? - Bevordert het ontwerp de communicatiemogelijkheden intern / extern? - Is er aandacht voor integrale toegankelijkheid? 8. Samenleving en economie: wordt dit een project met een evenwichtige ruimtelijke, sociale, en economisch duurzaamheid ? - Staan de ruimtes open voor de gemeenschap? - Zijn de ruimtes flexibel bruikbaar en indeelbaar? - Is dit een versterking van het lokaal socio-economisch weefsel? - Kan dit project lokale, alternatieve, sociale tewerkstelling promoten? - Worden er impulsen gegeven voor ethisch ondernemen, fair trade? 9. Innovatie: is dit een voorbeeldproject met innoverende duurzame ideeën? Worden nieuwe inzichten of technologieën geïntroduceerd die de werking verbeteren, het comfort verhogen, de milieulast verlagen? Worden nieuwe inzichten rond mobiliteit, ruimtegebruik, .... geïntroduceerd? Streeft het project duurzaamheidscertificatie na ? ( Leed, Breeam, Greencalc..) Kan het project een educatieve rol vervullen?



10. Duurzaam beheer: is, na het bouwen, een duurzaam beheer mogelijk? Is er sprake van compactheid? Wordt een moeilijke detaillering vermeden? Is er sprake van een duurzame / onderhoudsarme materiaalkeuze? Is er sprake van beheerste / onderhoudsarme technieken?

2.3.

SCORE

In de duurzaamheidsmeter worden meer dan 100 na te streven duurzame kwaliteiten benoemd en gerangschikt volgens de specifieke hoofdstukken en geordend in de verschillende fases van een projectproces. De toegekende punten worden opgeteld en leveren een totaal op per hoofdstuk. Deze score wordt visueel voorgesteld in een overzichtelijk spiderdiagram zodat men kan aflezen in welk hoofdstuk men goed of slecht scoort. De monitor genereert niet zomaar een absoluut totaalcijfer of percentage, maar maakt op de eerste plaats duidelijk in welke hoofdstukken de pijnpunten en in welke hoofdstukken de potenties liggen. Vervolgens kan men er deze hoofdstukken op naslaan om zich te informeren op welke concrete punten de site of het project tekortschiet of sterk scoort.

2.4.

VERGELIJKINGSINSTRUMENT

De monitor laat tevens toe om verschillende voorstellen op een zelfde site of hetzelfde voorstel op verschillende sites te vergelijken.



2.5.

TOEPASSING DOORGANGSGEBOUW POM MALDEGEM

Het was hier niet de opdracht om een specifieke duurzaamheidsmeter op maat op te maken voor dit specifiek type programma en project. Evenmin is hier sprake van de beoordeling van in detail uitgewerkte projecten. Deze duurzaamheidsstudie is toegespitst op een eerste concept van het gebouw op deze specifieke site, met daarbij het in kaart brengen van de meest essentiële duurzame kwaliteiten, waaraan dit project zou moeten voldoen, wil het effectief een voorbeeldfunctie vervullen. Dit alles – niet onbelangrijk – binnen een strak ( en economisch ) budget. We willen er ook op wijzen dat de realisatie van een duurzaam project teamwerk veronderstelt, waarbij alle betrokkenen – ook naast het ontwerpteam – dezelfde ambities delen. Het is noodzakelijk dat alle partners die uiteindelijk dit project gaan uitwerken dezelfde richting uitgaan. Het is ook noodzakelijk dat de bouwheer daarbij op zoek gaat naar mogelijkheden om dit te realiseren. Basisvoorwaarden voor een duurzaam project zijn: - dat het project gekaderd is en blijft in een ruime, ambitieuze en uitgeschreven duurzame visie, opgesteld door de bouwheer. - dat het realisatieproces om deze visie te bereiken, goed gestructureerd wordt uitgezet – waarbij de verantwoordelijkheden worden benoemd - dat het ontwerp in elke fase wordt afgetoetst aan de vooropgestelde doelstellingen Dit bundel is opgemaakt in een volgorde, analoog aan de 10 hoofdstukken rond duurzaamheid. Daarbij hebben we getracht om ons basisonderzoek rond de hoofdthema’s telkens te besluiten met de, volgens ons haalbare en hier toepasselijke aanbevelingen op het vlak van duurzaamheid.



N44

3.

INPLANTING - CONTEXT - MOBILITEIT - NATUURLIJK MILIEU

3.1

ANALYSE VAN DE CONTEXT

Het terrein ligt op het bestaand Bedrijvenpark Krommewege, op Vliegplein nr. 14 te Maldegem. Het bestaande doorgangsgebouw – vooraan het terrein - telt 3 bedrijfsmodules van 2x ca. 610m2 en 1x ca. 500m2. Per module is hier naast de atelierruimte ook kantoor, 2 kleedruimtes, refter/vergaderzaal en sanitair voorzien. De beide aanpalende percelen zijn bebouwd. De achterliggende zone is een ‘recreatieve bufferzone’; bedoeld om op termijn als gemeentelijke groenzone te worden ingericht met een aantal recreatieve functies. (momenteel zijn speelpleinwerking en een bolderclub aanwezig). FOTO’S BESTAANDE TOESTAND achterliggende (toekomstige) groene recreatieve bufferzone

Vliegplein 16: Advanced Tube Technology

Inrit bestaand doorgangsgebouw



Vliegplein 12: Transhumal

TRANSHUMAL

ADVANCED TUBE TECHNOLOGY

BESTAAND DOORGANGSGEBOUW

bouwterrein - braakliggend terrein achter bestaand doorgangsgebouw

Inrit personenwagens, parking en ingang kantoren POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem

Vliegplein evr-Architecten bvba - 10 juni 2010 - p12/67

Inrit vrachtwagens + laad- en loszone rechts

Bestaand gebouw - atelierruimte

Bestaand gebouw – geïmproviseerde vergaderruimte in atelier POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem

Bestaand gebouw – kantoren evr-Architecten bvba - 10 juni 2010 - p13/67

Bestaand gebouw – refter

opmetingsplan



3.2

ANALYSE VAN REGLEMENTERINGEN

ANALYSE PRUP ‘BEDRIJVENPARK KROMMEWEGE’ Het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Bedrijvenpark Krommewege te Maldegem’ dd. juli 2009 is van kracht in deze zone. Een nieuw regionaal bedrijventerrein wordt gepland als uitbreiding op het bestaande. Door de gemeente wordt hier nog een lokaal bedrijventerrein aan toegevoegd. Het terrein wordt ontsloten langs de N44. De circulatie doorheen het bedrijventerrein zal georganiseerd worden met een centrale verzamelweg. Vliegplein maakt hier deel van uit. Momenteel is er geen openbaar vervoer met vaste buslijnen doorheen het industrieterrein. 2 belbushaltes (1 op Industrielaan, 1 op de Ringbaan) liggen in de buurt. In het kader van de opmaak van een nieuw mobiliteitsplan zijn gesprekken gepland met de lijn om de mogelijkheden voor een buslijn doorheen het bedrijventerrein te bekijken. Er is in het PRUP sprake van ‘gemeentelijk initiatief’ voor veilige fiets- en voetgangersvoorzieningen. Na navraag bij de mobiliteitsambtenaar blijkt dat er nog geen concrete plannen zijn.Er loopt wel een provinciale fietsroute doorheen de site (via Vliegplein). Vliegplein is in beide richtingen voorzien van een fietspad. (zie foto’s bestaande toestand)



N9

°

N44


° *


ANALYSE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN - Er is geen maximale bouwhoogte. - De afstand tot de perceelsgrenzen bedraagt minimum 6m, en min. de kroonlijsthoogte van het gebouw. (45°-regel). - De minimum afstand tot de rooilijn voor nieuwe constructies bedraagt 6m. - Voor opvang, infiltratie en/of vertraagde afvoer van hemelwater zijn de eisen strenger dan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening: - minimum 300 m3 buffer per hectare verharde oppervlakte. - het gebufferde hemelwater moet steeds maximaal geïnfiltreerd worden in infiltratiebekkens met minimum 400 m2 infiltratie-oppervlak per hectare aangesloten verharding wat – gelet op de doorlatendheid van de bodem - resulteert in een afvoerdebiet door infiltratie van 5l/s/ha. Elk infiltratiebekken mag, rekening houdende met de natuurlijke grondwaterstand, maximaal 1,5m diep zijn. - Het hemelwater dat wegens ruimtegebrek niet kan geïnfiltreerd worden moet opgevangen worden in een bekken voor vertraagde afvoer van hemelwater dat gravitair kan leeglopen, met een ledigingsdebiet van 5l/s/ha bij constante doorvoer. - Een collectief infiltratie- of bufferbekken voor meerdere bedrijven samen, is mogelijk. Concreet: we schatten de toename aan dakoppervlakte + verharding in op ca. 2000m2. Dit resulteert in een verplichte buffer van 60 m3. Als we dit verwezenlijken met een open gracht van 0,5m diep en 2m breed, dan is een lengte van 60m noodzakelijk.



3.3

AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID CONTEXT – MOBILITEIT – NATUURLIJK MILIEU

INPLANTING EN CONTEXT Intensief ruimtegebruik - Het nieuwe doorgangsgebouw is door de locatiekeuze (de restzone achter een bestaand doorgangsgebouw ) een voorbeeld qua verdichting in een verkaveling met alleenstaande bedrijfsgebouwen. - Aandacht voor beheerste footprint / zoveel mogelijk de bodem vrijwaren: compact bouwen, minimaal verharden Vlotte Ontstluiting - Aandacht voor vlotte ontsluiting van de site en de gebouwen voor voetgangers en fietsers - Gebruik van bestaande infrastructuren: laden en lossen voor het nieuwe gebouw kan vlot aangesloten worden op de bestaande, zodat de extra oppervlakte verharding beperkt blijft. - Introductie van nieuwe verbindingen: een verbinding naar het achterliggend groen buffergebied via een poortje is wenselijk. - Openbaar vervoer: verbeter de bereikbaarheid, breng halte zo mogelijk dichterbij: mogelijk kunnen gesprekken opgestart worden met de Lijn voor een betere ontsluiting van de industriezone. - Provinciale fietsroute langs Vliegplein schept mogelijkheden. De gemeente dient hier in de aanleg van de infrastructuur nog op in te spelen. Verhoogde leefbaarheid Aandacht voor introductie van groene plekken: een groene ontmoetingsplek/picnick-plek tussen de twee gebouwen bevordert de communicatie tussen alle huurders.



MOBILITEIT Introductie van het STOP principe - Aandacht voor zachte weggebruikers, aangepaste infrastructuren: op het terrein worden best fietsenstallingen geplaatst, 1 voor het bestaande en 1 voor het nieuwe doorgangsgebouw. Deze worden bij voorkeur ingeplant nabij de gebouwingang om het gebruik aan te moedigen. (benodigde ruimte per fiets 0,7 x 1,75m) - Vermijden van verkeersconflicten voetgangers / fietsers / mechanisch verkeer, door een goede verkeersstudie - De parking voor personenwagens van het bestaand gebouw is overgedimensioneerd. Een surplus van 6 extra parkings volstaat voor de nieuwbouw. Deze worden bij voorkeur aangelegd als uitbreidingszone; in halfverharding, waterdoorlatend. - Maximale inrichting van de omgeving als verblijfsgebied, en minimaal als verkeerszone - Mogelijk kunnen gesprekken opgestart worden met de huurders ivm. fietsgebruik, openbaar vervoer, carpooling...

NATUURLIJKE OMGEVING De site in zijn ruimere natuurlijke context - Niet bebouwde ruimte wordt zo weinig mogelijk verhard en ingericht als groene ruimte – waarbij ook waterpartijen / wadi’s kunnen functioneren als stapstenen voor biodiversiteit Beperking van milieuvervuiling Beperking stedelijke opwarming door introductie van - Vegetatie, groene zones (streekeigen en onderhoudsarme aanplantingen ...) - Waterpartijen - Gebruik van zonreflecterende materialen of minder donkere materialen - Beperkte verhardingen en groendaken



4.

WATER

4.1

VERMINDEREN VAN HET WATERVERBRUIK

Het verminderen van het watergebruik draagt bij tot het verbeteren van de grondwaterspiegel en de schaarste aan drinkwater. Bovendien zorgt dit voor kostenbesparing. Om het waterverbruik te reduceren moeten aan de ene kant waterzuinige toestellen (zuinige kranen, toiletten, douchekoppen en apparaturen) worden ingezet en moeten aan de andere kant de waterverliezen (lekken) zoveel mogelijk worden beperkt. - reductie van het leiding- en regenwaterverbruik: gebruik van waterbesparende toestellen - beperken van lekken - leidinglengte beperken door een logisch ontwerp - lekbegrenzers plaatsen

4.2

BEPERKEN VAN DE AFVOERSTROMEN

Bij gebouwen wordt er een onderscheid gemaakt tussen twee types waterafvoerstromen: afvoer van afvalwater en afvoer van hemelwater. Om de overbelasting van het rioleringsnet te beperken, moeten deze twee afvoerstromen zoveel mogelijk beperkt worden. - Plaatsen van een regenwaterput, met hergebruik voor onderhoud en toiletspoeling. De regenwaterput wordt gedimensioneerd op 2 maand autonomie. (zie ‘dimensionering regenwaterput’) - Infiltratie van het overige regenwater. (zie: ‘berekeningsnota hemelwaterbuffering)



- Aanleg van verharding waar mogelijk met waterdoorlatende halfverharding. Niet meer verharding aanleggen dan nodig, de overige ruimte wordt als groenzone aangelegd.

Er bestaan verschillende bodembedekkingsystemen die het hemelwater laten infiltreren: -

Steenslagverharding Deze bodembedekking bestaat uit steenslag zoals natuursteen of gewassen kiezel. Het regenwater kan tussen de steenslaggranulaten een weg zoeken naar de ondergrond

-

Dolomietverharding (verharding uit een mengsel van dolomiet, cement, aanmaakwater en eventueel kalk)

-

Bestrating met brede voegen Deze bestrating bestaat uit kasseien, betonstraatstenen of natuurstenen die met brede voegen worden aangelegd. De voegen worden met fijnen kiezel of grof zand opgevuld waardoor het hemelwater kan infiltreren.

-

Waterdoorlatende betonstraatstenen Deze straatstenen hebben gaten en onderaan kanaaltjes die het hemelwater afleiden. Ze worden op een voldoende draagkrachtige en doorlatende ondergrond aangelegd.

-

Grastegels Grastegels hebben openingen waartussen gras kan groeien. De openingen worden met teelaarde opgevuld en met graszaad ingezaaid.



Dossier : POM Duurzaam doorgangsgebouw Maldegem Berekeningsnota: hemelwaterbuffering

haalbaarheidsstudie

1 BEREKENING VERHARDE OPPERVLAKTE verharde oppervlakte

L

B

opp.m2

aard

reductiecoëfficiënten

product

dak nieuwbouw

54,00

30,00

1620,00

epdm

1,00

1620,00

extra betonverharding nieuwbouw

34,55

4,90

490,00

beton

1,00

490,00

extra verharding grasraten

waterdoorlatende verharding wordt niet in rekening gebracht 2110,00 m2

totale verharde oppervlakte

0,21 ha rekenwaarde

2 BEREKENING NODIGE BUFFERING nodig buffervolume:

in dit geval :

200,00 volgens:

m3/ha Krachtlijnen voor een geïntegreerd rioleringsbeleid in Vlaanderen "code van de goede praktijk" , VMM 1996-1999-2002

300,00 volgens:

m3/ha Stedenbouwkundige voorschriften Bedrijvenpark Krommewege Maldegem (Provinciebestuur Oost-Vlaanderen 04/08/2009)

0,21 ha

x

300 =

63,30 m3

3 REALISATIE BUFFER mogelijkheden:

eisen PRUP:

in dit geval :


gracht wadi bekkens RW putten

mogen niet in rekening gebracht worden

- infiltratiebekken max. 1,5m diep - infiltratiebekkens: min. 400 m2 infiltratie-oppervlak / ha aangesloten verharding (infiltratie van 5l/s/ha) 0,21 ha


x

400 =

84,40 m2

DIMENSIONERING REGENWATERPUT

POM

Voor het dimensioneren van de regenwaterput wordt een afweging gemaakt: * vervuilde daken: de RW-put kan best regelmatig overstromen: dimensioneren op basis van 1.7 recupereerbare hoeveelheid regenwater per maand * afhankelijk van het hergebruik van het regenwater is het al dan niet van belang te beschikken over 'schoon' herbruikt regenwater en de put te laten overstromen * omwille van periodes van droogte moet de put de nodige reserve aan regenwater bevatten. er wordt gerekend met 1 of 2 maand autonomie: dimensioneren op basis van 3.1 en 3.2 nuttig volume van de regenwaterput * naar de toekomst toe wordt best een grotere periode van benodigde autonomie aangenomen: 2 maand

2.1 EQUIVALENT BEWONERSAANTAL bezetting per lokaal: personeel totaal

algemene formule: neerslag per jaar (mm/m2) x opvangfactor x filtratiefactor x reductiefactor helling x oppervlakte (m2) = recupereerbare hoeveelheid regenwater per jaar (l)

Gent Brugge Kortrijk Vlaanderen gemiddeld

725 mm/m2 725 725 750 700

mm/ m2 mm/ m2 mm/ m2 mm/ m2

1.2 OPVANGFACTOR

aantal pers 9

3,38 pers aanwezig van (h) 8

verbruik bij 1 x Toestellen : gebruik l WC gewoon 8 WC spaartoilet (4-6l) 5 schoonmaak 3 tuin & auto 1,5 verlies 1 TOTAAL VERBRUIK REGENWATER :

Equivalente Bewoners 3,38 3,38

tot (h) 17

2.2 REGENWATERVERBRUIK

1 RECUPEREERBARE HOEVEELHEID REGENWATER

1.1 JAARLIJKSE NEERSLAG IN VLAANDEREN

2 VERBRUIK

1.780 l / maand aantal per dag per persoon - / dag / pers 0 5 0,25 0,25 0,25

totaal per werkdag l / dag 0,0 84,4 2,5 1,3 0,8 89,0

totaal per week l / week 0,0 421,9 12,7 6,3 4,2 445,1

(*) er wordt gerekend met een gemiddelde van 20 werkdagen per maand 0,75 -

3 DIMENSIOERING RW-PUT

verlies door opname dak

plat dak plat dak met ballast plat dak groen sedumdak hellend dak pannen hellend dak glad hellend dak groen

3.1 NUTTIG VOLUME VAN DE REGENWATERPUT

0,75 0,60 0,20 0,25 0,75 0,80-0,95 0,25

1.3 FILTRATIEFACTOR

3.2 NUTTIG VOLUME VAN DE REGENWATERPUT

sedumdak: factor weglaten

3.561 l / 2 maand

= voorziene 2maandelijks verbruik ( 2 maanden autonomie )

4 BESLUIT 0,9 -

verlies door filtratie

variatie van 0,9-0,95

1.780 l / maand

= voorziene maandelijks verbruik ( 1 maand autonomie )

* De beschikbare dakoppervlakte dekt meer dan het volledige verbruik. De regenwaterput wordt gedimensioneerd op het verbruik.

0,9 0,95 1

1.4 REDUCTIECOEFFICIENT DAKHELLING

Het overige regenwater wordt geinfiltreerd. * Er wordt gerekend met een periode van autonomie van minimum 2 maand 1-

5000 l

enkel toe te passen wanneer slechts 1 dakhelling is aangesloten

wij stellen voor een RW put te voorzien van:

dakhelling plat dak 30° 35° 40° 45° 50° 55°

(afhankelijk van de plaats op het terrein kan ook 2 x 3000 l een goede optie zijn)

coëfficënt 1 0,75 0,7 0,64 0,57 0,48 0,45

1.5 DAKOPPERVLAKTE

1620,00 m2

1.6 RECUPEREERBARE HOEVEELHEID REGENWATER PER JAAR

792.788 l / jaar

1.7 RECUPEREERBARE HOEVEELHEID REGENWATER PER MAAND

66.066 l / maand



totaal per maand (*) l / maand 0,0 1687,5 50,6 25,3 16,9 1780,3

4.3

AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID WATER

WATERVERBRUIK Aanbevelingen i.v.m. besparing op het waterverbruik – waterzuinige toestellen: - toiletten met een spoelreservoir van 6 liter met een spoelkeuzeknop - kranen met een doorstroombegrenzer of perlator, voorzien op een max. verbruik van 6 liter/min. - zelfsluitende kranen in de sanitairen - spaardouchekoppen (5 à 7 liter/min.) - apparaten met klasse A qua waterverbruik (bv. vaatwasmachine met ca. 9 liter verbruik / wasbeurt)

BEPERKEN VAN AFVOERSTROMEN Aanbevelingen i.v.m. beperking afvoerstromen: - plaatsen van een regenwaterput van 5000 l ( of 2 x 3000 l door praktische plaatsing op het terrein ) - aansluiting van toiletten en dienstkraantjes in de 3 loodsen op regenwater In elke loods zou minstens een dienstkraan met regenwater moeten worden voorzien, om onnodig gebruik van leidingwater te beperken. - Aanleg van uitbreiding parking, terras, verharding voor fietsers en voetgangers in halfverharding - Aanleg van regenwater-infiltratie. We stellen voor dit te doen in een open voorziening; een wadi/bezinkingsvijver, met begrensde overloop naar de riolering. Op die manier wordt de waterstroom zichtbaar op de site; wordt water beleefd als natuurlijk element.

BELEVING VAN WATER ALS NATUURLIJK ELEMENT Zichtbaar maken van de waterstromen op de site, via de wadi/bezinkingsvijver



5.

GRONDSTOFFEN EN AFVAL

Aan de hand van NIBE’s “basiswerk milieuclassificaties bouwproducten “volgt hier een analyse naar het gebruik van duurzame bouwmaterialen. Zie www.nibe.org. Hoe lager de milieuklasse, hoe beter het materiaal scoort naar duurzaamheid; 1a scoort beter dan 1c, deze scoren beide beter dan 3a enz. Algemeen zijn 1 en 2 goede keuzes, is 3 een aanvaardbare keuze, en zijn slechtere scores tot een minimum te beperken.

5.1

STRUCTUUR

Een structuur met betonnen kolommen en houten gelamelleerde liggers scoort beter op vlak van duurzaamheid dan een volledige stalen structuur. Daarnaast moet voor de staalstructuur een brandwerende verflaag worden voorzien, wat ervoor zorgt dat de initiële meerprijs voor hout / beton uiteindelijk vergelijkbaar is met die van Rf - staal.

KOLOMMEN vurenhout - gelamineerd - db vurenhout - gelamineerd - sb beton staal (I-profiel) staal (H-profiel)

milieuklasse 1a 3a 5a 5c 6a

LIGGERS vurenhout - gelamineerd - db vurenhout - gelamineerd - sb staal (I-profiel) staal (H-profiel) beton

milieuklasse 1a 3a 4b 5b 5b

(sb: uit standaard bowbouw, db: uit duurzame bosbouw) POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem




5.2

GEVEL

Onze suggestie is de gebruikelijke metalen gevel of betonnen sandwichpanelen te vervangen door cellenbetonpanelen van min. 24cm. Dit heeft – naast de betere milieuklasse- nog een aantal voordelen. - met 1 materiaal is meteen een voldoende isolatie bereikt (type CC2/400 heeft een lambda-waarde van 0,1, met 24cm wordt een U-waarde < 0,4 bereikt) - goede akoestische demping - goede thermische inertie - goede brandweerstand Hetzelfde materiaal wordt gebruikt voor de tussenwanden tussen de loodsen. Een gevelbekleding in thermisch verduurzaamd hout ( thermowood / platowood.. ) zou bovendien ook aan de buitenzijde de duurzame en milieuverantwoorde aanpak leesbaar maken.

BUITENWANDEN kalkzandsteen (elementen, ankerloos) kalkzandsteen (massieve elementen) cellenbetonblokken betonsteen (blokken) gewapend beton

milieuklasse 1a 1b 2a 2a 2a

GEVELBEKLEDING vuren delen - thermisch behandeld - db staal gecoat (trapezium)

milieuklasse 2b 3c

(db: uit duurzame bosbouw)



5.3

BUITENSCHRIJNWERK

Voor buitenschrijnwerk wordt de voorkeur gegeven aan hout uit duurzaam bosbeheer – met FSC / PEFC certificaat.

5.4

DAK

Hier zou een dakbedekking in EPDM membraan of TPO dakbanen de meest milieubewuste keuze zijn. Als dakisolatie wordt resolschuim of EPS aanbevolen.

DAKISOLATIE PLAT DAK resolschuim EPS rotswol polyurethaan (geblazen met pentaan)

milieuklasse 1a 2b 4a 4b

DAKBEDEKKING PLAT DAK EPDM membraan TPO dakbaan EPDM dakbaan (met SBS gecacheerd) PVC dakbaan SBS (bitumen) dakbaan

milieuklasse 1a 2b 3a 3b 3c

verklaring afkortingen: EPS:

expanded polystyrene of isomo

EPDM: ethyleen – propyleen – dieen monomeer TPO:

thermoplastische polyolefine

SBS:

elastomeerbitumen, bitumen gemodificeerd met polymeren van het type styreen-butadieen-styreen

PVC:

polyvinylchloride





5.5

VERDIEPINGSVLOER

De verdiepingsvloer wordt best voorzien - in hout ( met FSC of PEFC label ) - of holle betonnen welfsels. - of cellenbetonvloer

VERDIEPINGSVLOER hout (duurzame bosbouw) kanaalplaatvloer / holle welfsels cellenbetonvloer keramische vloer staalplaatvloer bekistingsplaatvloer

milieuklasse 1a 2b 2c 3b 3b 3c



5.6

RIOLERING EN REGENWATER

Riolering wordt bij voorkeur voorzien in PP.

BUITENRIOLERING

milieuklasse

PP

1a

beton (ongewapend)

1c

gres

2a

pvc (3-lagen buis, deels recycled)

2c

pvc volwandig

2c

BINNENRIOLERING

milieuklasse

PP

1a

PE

1b

pvc (3-lagen buis, deels recycled)

1c

pvc volwandig

2b

gietijzer

2b

HEMELWATERAFVOER

milieuklasse

PP (75 mm)

1a

Gevormd plaatstaal (gecoat en verzinkt - 75 mm)

1b

PVC (80 mm)

1b

PE (75 mm)

1b

Gietijzer (70mm - 90% gerecycled)

3a

Staal - verzinkt (80 mm)

3b

Staal - RVS (80 mm)

4a

Zink (80 mm)

4a

Koper (80 mm)

6b



5.7

BINNENAFWERKING

Bij de binnenafwerking ligt de nadruk op het vermijden van producten met schadelijke stoffen ( gebruik van natuurverven en oliën, zonder toxische uitwasemingen)

5.8

AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID MATERIALEN

Bouwmaterialen met goede milieu-classificatie - Gebruik de NIBE-index bij het vergelijken van verschillende materialen. - Gebruik zoveel mogelijk materialen uit klasse 1 en 2 ( eventueel klase 3 ) - Zie 5.1 tem 5.7 Beperking van materiaalgebruik - Ook hier weer het al enkele malen aangehaalde advies: bouw compact. - Zorg voor een correcte dimensionering / materiaalzuinige draagstructuren. - Onderzoek het gebruik van gerecycleerde materialen. Gesloten grondbalans - Geen of beperkte aan- en afvoer van grond: gebruik de ( voor de fundering ) afgegraven grond voor heraanvulling van de omgeving. Beperking van de afvaluitstroom - Gebruik van demontabele bouwonderdelen voor de bouw van het nieuwe gebouw. - Inrichten van een afvalsorteerplaats op de site ( in overleg met de huurders ) - Opstarten van gesprekken voor het eventueel hergebruik van afval van 1 bedrijf als mogelijke grondstof voor een ander ( cradle to cradle principe ) op de site - Opstarten van gesprekken rond ditzelde principe – voor de hele industriezone - met BIM ( Bedrijven Industrie Maldegem).



6.

ENERGIE

6.1

CONCEPTUEEL

In eerste instantie moet door conceptuele maatregelen de energievraag worden beperkt. - door een compact gebouw te ontwerpen, zodat het verliesoppervlak beperkt blijft - door zonering en oriëntatie in functie van klimaat / gebruik van zonnewinsten / vermijden van oververhitting toe te passen - kantoren naar het zuidoosten te oriënteren, zodat zonnewinsten mogelijk worden. - het gebouw compartimenteerbaar te maken in verschillende temperatuurzones Met deze maatregelen wordt de grootste winst bereikt met minimale investeringen.

6.2

BOUWTECHNISCH

Vervolgens is een bouwtechnische optimalisatie de meest rendabele optie, een intelligente, stevig geïsoleerde en luchtdichte bouwschil.... Volgens de huidige energieprestatieregelgeving (EPB-decreet van 22 december 2006 en het besluit van de Vlaamse regering van 11 maart 2005) dient een industriegebouw met kantoor te voldoen aan: - de minimumeisen voor ventilatie - in combinatie met: OF een K-peil van max. 55 OF alle scheidingsconstructies voldoen aan de minimale R- en maximale U-waarde.



EISENPAKKET SCHEIDINGSCONSTRUCTIES

transparante scheidingsconstructies

U max

R min

(W/m2K)

(m2K/W)

2,5 en Ug,max = 1,6

daken en plafonds

0,3

muren niet in contact met de grond

0,4

vloeren op volle grond deuren en poorten

0,4

of

1,0

2,9

Het K- peil van het eerste conceptvoorstel werd bepaald overeenkomend met de minimumeisen voor de scheidingsconstructies. Door de zeer goede compactheid van het gebouw (beperkt verliesoppervlak voor een groot volume) wordt met deze U-waarden al een K 23 bekomen. Onze – haalbare en betaalbare - suggestie is dan ook om met dit gebouw aan de strengste van beide eisen ( K – peil en minimale R-waarden/ max. U-waarden) te voldoen. Dat zou dus moeten resulteren in een gebouw met een K peil van 25 of minder.



6.3

INSTALLATIETECHNISCH

VOORGESTELD CONCEPT TECHNIEKEN Om de investeringsprijs te beperken – en wegens het feit dat de juiste grootte en indeling van kantoren in het volume moeilijk vast te leggen is, en verschillend zal zijn per huurder – zal een systeem van natuurlijke ventilatie (systeem A en C ) evidenter zijn dan het meer energiezuinige systeem D. Wat de warmtevraag betreft, zal die in de eerste plaats beperkt worden door compactheid en stevige isolatie van de buitenschil. Aan die beperkte warmtevraag kan per loods worden voldaan door 1 HR TOP condenserende ketel, die warm water aanlevert voor verwarming kantoor en loods en eveneens zorgt voor de beperkte vraag naar sanitair warm water.

- verse lucht dient te worden toegevoerd in de droge ruimtes (kantoren, refter)

VENTILATIE

- bedorven lucht wordt afgevoerd in de natte ruimtes

Loods:

(sanitair, douche, kitchenette)

wordt voorzien van een systeem met natuurlijke ventilatie ( A )

- de hoeveelheid toe en af te voeren lucht is afhankelijk

- gevelroosters voor toevoer - inplanting bij voorkeur nabij de luchtverhitters

van functie en oppervlakte van het lokaal:

- regelbare afvoerschouw in het dak voor afvoer.

TOEVOER

Variant: ventilatie met warmteterugwinning ( D ) :

Per persoon moet minimaal 22 m3/h worden toegevoerd.

Om bovenvermelde reden verder niet in overweging genomen. Kantoor: wordt voorzien van een natuurlijke toevoer aan de ramen gecombineerd met een –bij voorkeur vraaggestuurde mechanische afvoer in de natte ruimtes (systeem C).

kantoor

15m2/persoon

loods

15m2/persoon

refter

2 m2 / persoon

vergaderzaal

3,5 m2 / persoon

AFVOER

Bij dit systeem wordt een basisafzuiging gegarandeerd op elk moment, en wordt in de sanitairen sterker geventileerd op het moment dat deze lokalen gebruikt worden. (via aanwezigheidsdetectie en meting van de luchtvochtigheid)


MNIMUMEISEN VENTILATIE

toilet: 25 m3/h per toilet douche: 50 m3/h ‘open keuken’: 75 m3/h


Variant: ventilatie met warmteterugwinning. Om bovenvermelde reden verder niet in overweging genomen. VERWARMING LOODS - luchtverhitters op warm water, 2 per loods in functie van compartimentering Overige overwogen verwarmingstechnieken: - stralingsverwarming: is minder gunstig omdat de invulling van de loods op voorhand onbekend is, en wijzigt naargelang de huurders. (De plaatsing van rekken kan de goede werking van de stralers verhinderen) -

Verwarming op de ventilatie (met een verwarmingsbatterij in de luchtgroep) minder gunstig omdat zeer grote debieten moeten gerealiseerd worden om het atelier op temperatuur te krijgen en omdat de warmtevraag varieert naargelang de activiteiten van de huurder. (bv. voor een opslagruimte met comforttemperatuur van 15° zou de luchtgroep overgedimensioneerd zijn)

VERWARMING KANTOOR - met radiatoren – warm water afkomstig van de condenserende ketel Alternatief: de condenserende ketel kan worden vervangen door een warmtepomp. Vanwege de hogere investeringskost is dit niet verder onderzocht. SANTAIR WARM WATER Het benodigd volume warm water is beperkt. De condenserende ketel voor verwarming kan worden voorzien van een doorstromer. (geen opslag van warm water – er wordt pas warm water aangemaakt als warm water nodig is) Leidinglengtes worden beperkt door de tappunten te centraliseren en de ketel dichtbij de tappunten te plaatsen.



VERLICHTING EN ELEKTRICITEIT Apart elektriciteitsbord per loods, basisuitrusting.

AANBEVOLEN VERLICHTINGSNIVEAU’S

Loods: diepstralende TL5 armaturen, voorzien voor een basisverlichting van 300 lux op de werkvloer. (voldoende voor

VOLGENS NEN 12464-1

opslagplaatsen, grof werk,...) Kantoor: inbouw TL5 armaturen, voorzien voor een verlichting van 500 lux.

KANTOREN

Sanitair: inbouw downlighters met spaarlampen.

kantoren met werkplek aan het raam 500 Lux landschapskantoor 500 Lux

BRANDDETECTIE

vergaderruimtes (dimbaar) 400 Lux

1 centrale in het centraal controlelokaal, met een herhaalbord per loods.

tekenkamers 800 Lux

Doormelding per huurder is mogelijk. INBRAAKDETECTIE

ALGEMENE RUIMTES

Een inbraakdetectie is voorzien met een centrale per loods.

Opslagruimtes 75-200 Lux Gangen 200 Lux

MOGELIJKHEDEN LOKALE PRODUCTIE GROENE ENERGIE

Trappen 100 Lux

Windmolens:

Sanitaire ruimtes 100 Lux

Grote windmolens (ca. 50m hoog) zijn bij voorbaat uitgesloten vanwege de terreinafmetingen. Op het industrieterrein zijn alle

Kantine 200 Lux

aanvragen voor dergelijke types de laatste jaren geweigerd.

Service ruimtes 100 Lux

Kleine windmolens (ca. 15m hoogte, bv. skystream) zijn mogelijk, maar leveren maar ca. 1/800 van de opbrengst van een grote windmolen. Omwille van het lage rendement zijn deze niet verder in overweging genomen.

WERKPLAATSEN Grof werk (VB staalconstructie) 300 Lux

PV-cellen:

Normaal werk (VB Machinewerk) 500 Lux

Op het dak kan de zonne-energie worden benut.

Fijn werk (VB elektronica) 750 Lux

Thermische systemen (zonneboiler) lijken ons niet rendabel vanwege het zeer kleine en bovendien sterk

Zeer fijn werk (VB controles) 1500 Lux

variabele verbruik van sanitair warm water. Fotovoltaïsche panelen kunnen worden geplaatst, OF door de POM zelf, vergoed door en met opbrengst voor de bouwheer. OF door een systeem met derde betaler, waar in ruil voor betere tarieven voor elektriciteit het



dak als het ware verhuurd wordt om pv-cellen te laten plaatsen. Berekeningen van te plaatsen vermogen: zie deel 6.4 haalbaarheidsstudie alternatieve energie WKK: zie haalbaarheidsstudie alternatieve energie

6.4

HAALBAARHEIDSSTUDIE ALTERNATIEVE ENERGIE

Als bijlage kan u het overzicht van de haalbaarheidstudie terugvinden van WKK en PV-panelen. PV-panelen Opbrengsten algemeen: - groene stroom certificaten: 0,35 €/kWh gedurende 20 jaar gegarandeerd - besparing van elektriciteit (indien volledige eigen verbruik) aan 0,12 €/kWh huidige prijs Er wordt gerekend met: - polykristallijne panelen onder een hoek van 35° en Z-ZO gericht. - 690m2 panelen op de daken van de drie loodsen (totale beschikbare dakoppervlakte:1620m2). Opbrengst: 126 Wp/m2 PV-paneel / 87 kWp geïnstalleerd 74.100 kWh opbrengst op jaarbasis 1ste 10jaar wordt gerekend op 90% van de opbrengst: 66.694 kWh/j 2e 10jaar wordt gerekend op 80% van de opbrengst: 59.283 kWh/j Jaarlijkse opbrengst groenestroomcertificaten: 1ste 10jaar: 23.342 €/jaar 2e 10jaar: 20.750 €/jaar



Jaarlijkse besparing elektriciteit: 1ste 10jaar: +/-8000 €/jaar 2e 10jaar: +/-7114 €/jaar Dit levert een ingeschatte terugverdientijd van 9,17 jaar. WKK Warmtekrachtkoppeling is maar interessant als deze vrij continu kan werken. Bij verhuurde modules is bij voorbaat geen inschatting van de vraag mogelijk, en is er bijgevolg geen zekerheid van continue werking. Ook is een WKK pas interessant vanaf een terugverdientijd onder de 5 jaar (volgens cogenvlaanderen) en vanaf min. 5000 draaiuren. Wij zitten hier aan +/-3000 draaiuren, en een ingeschatte terugverdientijd van 15,47 jaar. De terugverdientijd van een WKK is dus niet interessant in deze toepassing.

6.5

TERUGVERDIENTIJD ENERGIEBESPARENDE INVESTERINGEN

ENERGIEZUINIGE VERLICHTING Voor de verlichting werd het verschil nagerekend tussen T8 armaturen, en energiezuiniger T5 armaturen. De berekening werd gemaakt voor 1 loods. Uitgangspunten Enerzijds armaturen T8 – 2x58W, 4 lijnen per loods, totaal 24stuks, Anderzijds armaturen T5 - 2x35W, 4 lijnen per loods, totaal 32stuks. Aangezien het hier in beide situaties om 4 lijnen gaat, hebben we de installatiekost verwaarloosd, daar deze voor beiden quasi gelijk zijn (evenveel kabelgoot, bekabeling, ..) Ingeval van een 2-ploegenstelsel, PER LOODS Toestel type T8-lampen: - Investeringskost: 4584 euro



- Geïnstalleerd vermogen: 2640 W - Verbruik (2-ploegensysteem: 5d/w x 52w/j x 18h/d= 4680h/j) à 2640W x 4680h/j = 12.355kWh/j Toestel type T5-lampen: - Investeringskost: 5344 euro - Geïnstalleerd vermogen: 2432 W - Verbruik (2-ploegensysteem: 5d/w x 52w/j x 18h/d= 4680h/j) à 2432W x 4680h/j = 11.381kWh/j - verschil in investering: 760 euro - verschil in verbruik: 973,24kWh => 116,8 euro/jaar (0,12euro/kWh) - eenvoudige terugverdientijd (TVT): 6,55 jaar (TVT idem voor de 3 loodsen tesamen). Ingeval van een 1-ploegenstelsel, PER LOODS Toestel type T8-lampen: Investeringskost: 4584 euro Geïnstalleerd vermogen: 2640 W Verbruik (2-ploegensysteem: 5d/w x 52w/j x 10h/d= 2600h/j) à 2640W x 2600h/j = 6864kWh/j Toestel type T5-lampen: Investeringskost: 5344 euro Geïnstalleerd vermogen: 2432 W Verbruik (2-ploegensysteem: 5d/w x 52w/j x 10h/d= 2600h/j) à 2432W x 2600h/j = 6323Wh/j - verschil in investering: 760euro - verschil in verbruik: 540,8kWh => 64,8euro/jaar (0,12euro/kWh) - eenvoudige TVT: 11 jaar (TVT idem voor de 3 loodsen tesamen)



6.6

INSCHATTING E-PEIL

Aan een industrieel project met kantoor wordt geen E-peil-eis gesteld, en kan in principe ook geen E-peil worden berekend. Om een inschatting te maken van het bereikte E-peil is de berekening gemaakt alsof het volledige gebouw kantoorruimte is. Een uitdraai van de software vind u in de bijlagen. De bekomen waarde kan enkel als indicatie beschouwd worden, geenszins als volledig correct E-peil van het project. De berekeningen leveren een E-peil van 71, wat overeenkomt met de vooropgestelde streefwaarden.

6.7

MOGELIJKE PREMIES

- Premies netbeheerder ( Eandis REG afdeling ): zie “premies lokale besturen” onder www.eandis.be - Ecologiepremie van de overheid is eventueel mogelijk, maar dit is onder de vorm van een call waarop kan ingeschreven worden ( premie in functie van beschikbaar budget van de overheid en het soort techniek die toegepast word ) . PV-panelen is één van de eerste technieken in de rij die in aanmerking komen, het is dan enkel afhankelijk van het aantal aanvragen en het beschikbaar budget. Het lijkt ons aangewezen om hier verder onderzoek naar te doen, en mogelijk een structuur op te zetten met BIM ( Bedrijven Industrie Maldegem ). - Vermindering onroerende voorheffing ( voor gebouwen met E-peil max 70 ), zie: http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=119 - In Maldegem is er een premie van +/-250euro voor PV-panelen, maar enkel voor particulieren. - Mogelijke interesse nagaan/opwekken van 3

de

betalers ( investeerders voor PV installatie op

bedrijfsdaken: o.a. www.enfinity.be )



6.8

AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID: ENERGIE

Energiezuinig bouwconcept en bouwvorm Zie 6.1 Intelligente bouwschil Zie 6.2 - Verder moet er bij de detaillering bijzondere aandacht besteed worden aan: - Luchtdichtheid van de buitenschil - Koudebrugvrije constructie met beheerste detaillering - Vermijden van oververhitting kan bekomen worden door beschaduwing / efficiënte zonwering te voorzien . We suggereren hier het voorzien van een vaste constructie ( vb. onder de vorm van een overhangende luifel aan de zuidgevel die zorgt voor de nodige beschaduwing van ramen van de kantoren op de verdieping ) - Het gebruik van materialen met een behoorlijke warmtecapaciteit zorgt hier ook voor een veel groter zomercomfort. - Het gebruik van intensieve nachtelijke ventilatie moet mogelijk gemaakt worden door een goede plaatsing van ramen / poorten / roosters / koepels en hun bedieningssystemen. Beheerste technieken Zie 6.3 Groene stroom? - Nog voor de productie van eigen hernieuwbare energie is de eerste ( en gemakkelijkste ) maatregel : schakel voor dit project ( en bij uitbreiding ook voor het reeds bestaande gebouw ) zvm. over op de aankoop van groene stroom. Organiseer de samen-aankoop voor de hele site. de

- Start ( ism BIM ) verder onderzoek op naar mogelijke subsidies / evt. een systeem van 3

betalers voor verdere energie-effiiënte maatregelen voor alle bedrijven op het volledige terrein.



7.

GEZONDHEID, LEEFBAARHEID en TOEGANKELIJKHEID

7.1

GEZONDHEID / ARAB

Uittreksel uit het ARAB: Volgende voorzieningen zijn door de werkgevers ter beschikking te stellen aan hun werknemers: - een kleedkamer en een wasplaats - een refter en een verpozingslokaal - toiletten. richtlijnen kleedkamer en wasplaats: algemeen - afgescheiden lokaal - rekening houden met mindervalide werknemers - omwille van hygiëne en onderhoud een waterdichte bekleding op de grond en tot 2m hoogte op de muren - temperatuur tussen 20 °C en 22 °C - voldoende kleerhangers wastafels: - wastafels in nabijheid van arbeidsposten - aflegruimte boven de wastafels - per drie werknemers minstens één kraan - warm of koud water afhankelijk van arbeidsgeneesheer - per wastafel een vrije ruimte van ten minste 65 cm. douche: - per 7 werknemers minstens één stortbad met warm en koud water - cabines volledig van elkaar gescheiden door volle tussenwanden van min. 1,90m hoog



stortbad indien gebruik van schadelijke, giftige, prikkelende, corrosieve, besmette, vette of bevuilende stoffen of kleurstoffen: - afzonderlijke douchecabines + kleerkast binnenin cabine richtlijnen refter en verpozingslokaal: - afgescheiden lokaal - zelfde kantoorruimte indien niet meer dan 3 bedienden richtlijnen toiletten: wc’s: - 1 per 25 werknemers van het mannelijke geslacht - 1 per 15 werknemers van het vrouwelijk geslacht - zo dicht mogelijk bij de arbeidsposten - geven enkel uit op gangen of voor- of trapportalen. - verluchting, hetzij rechtstreeks naar buiten, hetzij via luchtopeningen onder de deur tot op een max. hoogte van 10cm of boven de deur op een hoogte van meer dan 1,90m. - volledig van elkaar gescheiden door volle tussenschotten tot op min. 15cm van de grond. - voorzien van volle deur eventueel met luchtopening - moet van binnen kunnen worden gesloten - omwille van hygiëne en onderhoud wordt een waterdichte bekleding voorzien op de grond en tot 2m hoogte op de muren. Ook de deur is afwasbaar urinoirs: - 1 per 25 werknemers van het mannelijk geslacht - door schotten afgescheiden - mogen vervangen worden door waterclosets



Concreet stellen we voor elke loods te voorzien van: - 1 mannentoilet + wastafel met koud en warm water - 1 vrouwentoilet + wastafel met koud en warm water - 1 douchecabine INDELING VAN INDUSTRIEGEBOUWEN

- afgescheiden refter

De industriegebouwen worden ingedeeld in functie van

7.2

VEILIGHEID / BRANDWEER

hun maatgevende brandbelasting qfi,d.

Volgens de huidige wetgeving dient het industriegebouw te voldoen aan de recente ‘bijlage 6 industriegebouwen’ bij de basisnormen . (van toepassing sinds 15 juli 2009)

Klasse A: qfi,d. < 350 MJ/m2 Klasse B: 350 MJ/m2 < qfi,d. < 900 MJ/m2

Door brandweer Maldegem (kapitein Alex Van Suyt, 0475/ 56 87 72) werd bevestigd dat voor

Klasse C: 900 MJ/m2 < qfi,d.

deze industriezone naast de basisnormen geen extra eisen worden gesteld. De eisen voor een gebouw van klasse C – de strengste eisen - zijn geldig voor loodsen voor verhuur, daar de activiteiten van de huurders vooraf onbekend zijn.

De maatgevende brandbelasting kan worden bepaald: - door opzoeking in lijsten met richtwaarden nog te

(uitleg i.v.m. klassen: zie kader rechts)

publiceren door ministerie van Binnenlandse Zaken

Eventueel kunnen in het huurcontract bepaalde klassen van activiteiten worden uitgesloten,

- door een gedetailleerde studie en berekening

zodat een minder strenge reglementering van toepassing wordt. Een industriegebouw opgericht voor een bepaalde Krachtlijnen van bijlage 6 industriegebouwen:

klasse, mag enkel gebruikt worden voor activiteiten

compartimentering:

met de dezelfde of lagere maatgevende

- maximum oppervlakte per compartiment: 5000 m2

brandbelasting.

Indien het compartiment beschikt over een tussenvloer wordt deze oppervlakte verminderd. (bv. 1 tussenvloer: reductiefactor 0,75)

De bouwheer bepaalt de klasse en ev. de

- scheidingswanden tussen compartimenten: EI120

maatgevende brandbelasting waarin het

- aansluiting compartimentswand-dak: 1m doortrekken boven dakvlak of aansluiten op dak

industriegebouw wordt ingedeeld.

en het dak 2m aan weerszijden een brandweerstand van E120 (met materialen A1) - aansluiting compartimentswand-gevel: 0,5m door de gevel laten uitsteken of aansluiten op de gevel met aan weerszijden 1m gevel met E120 (met materialen A1)


Bij ontstentenis hiervan wordt het automatisch tot klasse C gerekend.


- de plaats van de compartimentwand wordt op de gevel aangeduid - een industriegebouw dat opgedeeld is in verschillende delen met het oog op verschillende industriële activiteiten mag als 1 compartiment worden opgevat op voorwaarde dat: - de gezamenlijke oppervlakte van het compartiment ≤ 2000 m2 - de wanden tussen de verschillende delen doorlopen tot het dak en een brandweerstand EI60 hebben Er wordt uitgegaan van een opdeling in 3 compartimenten met aparte branddetectie in elke module. brandweerstand - structurele elementen van type I: R120 - structurele elementen van type II: te bepalen aan de hand van bijkomende berekeningen - tussenvloeren en hun draagstructuur: R30 brandbeveiliging - een automatische branddetectie-installatie met doormelding is te voorzien voor elke loods - een rook- en warmteafvoer-installatie is te voorzien voor elke loods - het toezicht op de werking en de bediening van de verschillende actieve brandbeveiligingsinstallaties van het gebouw moet gebeuren vanuit een centrale controle en bedieningspost. Dit is een afzonderlijk lokaal, ligging te bepalen in overleg met de bevoegde brandweer. Scheidingswanden tussen dit lokaal en de rest van het gebouw: EI 60. afstand tussen gebouwen Om brandoverslag tussen gebouwen te vermijden wordt de minimale afstand tussen gebouwen op hetzelfde terrein en op naastliggende terreinen vastgelegd. Indien voor de gevel geen brandweerstand EI60 kan worden gegarandeerd: 16m tot alle aanpalende gebouwen. Indien de gevel EI60 is, wordt de afstand verminderd in functie van het percentage openingen zonder brandweerstand. (bv. <10% openingen: 4m afstand, > 20% openingen: 16m afstand)



Overleg met Dhr. Alex Van Suyt : - op het industrieterrein is een grote toevoerleiding leidingwater aanwezig. Hydranten op het terrein zijn hoogstwaarschijnlijk niet nodig. - Opstelplaats brandweerwagens: gelijkaardig aan het bestaand gebouw te voorzien; 1 langse zijde bereikbaar. - Er zijn geen extra voorzieningen voor bluswater nodig op het terrein. Een grote aanvoerleiding is aanwezig in de straat. - Het controlelokaal is best een afzonderlijk lokaal, niet gecombineerd met tellers,... De bereikbaarheid door de brandweer moet worden gewaarborgd. Brandweer Maldegem onderzoekt momenteel nog hoe dit concreet zal worden gerealiseerd (sleutel in het bezit van de brandweer, sleutel voor de brandweer aanwezig bij het gebouw, ...)

7.3

INTEGRALE TOEGANKELIJKHEID

Integrale Toegankelijkheid gaat verder dan het kunnen overschrijden van de voordeur van een gebouw. Toegankelijkheid is een ketenbeheer, de zwakste schakel beslist of het project wel degelijk toegankelijk is. Vanaf 2010 is de nieuwe Verordening betreffende Toegankelijkheid van kracht op alle publiek toegankelijke gebouwen. Een doorgangsgebouw valt niet onder deze regelgeving, maar een optimale toegankelijkheid zou ook hier een streefdoel moeten zijn. We stellen voor minstens rekening te houden met volgende aanwijzingen uit deze verordening: - parkeerplaatsen voor mindervaliden te voorzien met een minimumbreedte van 3m30 - de toegangsweg heeft een minimumbreedte van 1m20 - de toegang wordt voorzien met zo min mogelijk hoogteverschillen drempels blijven beperkt tot max. 2cm - de toegangsdeuren hebben een vrije doorgang van 95 cm - binnendeuren hebben een vrije doorgang van 85 cm, aan de zijde van de deurkruk is de muur in het verlengde van de deur min. 0,5m lang - trappen hebben een optrede van max. 18cm



7.4

AANBEVELINGEN DUURZAAMHEID: GEZONDHEID/LEEFBAARHEID/ TOEGANKELIJKHEID

Naast de aanbevelingen onder 9.1 tem 9.3 moet de ontwerper rekening houden met: Voldoende daglicht - Positionering en grootte van ramen voor een goed lichtcomfort - Zonwering Goede luchtkwaliteit - Zie ook technieken: ventilatie - Intensieve ventilatie moet mogelijk zijn Goede akoestiek - Vermijden van lawaai veroorzaakt door externe geluidsbronnen (verkeer...) - Tegengaan van geluidshinder door interne bronnen ( verschillende functies naast elkaar ) door een goede planindeling Goede warmtehuishouding Plaatsing van verwarming- en koelelementen op logische plaatsen Functionaliteit, toegankelijkheid – en leesbaarheid van het gebouw - Voor iedereen leesbare en uitnodigende toegangen, en een duidelijke signalisatie



8.

ECONOMIE / INNOVATIE / DUURZAAM BEHEER

Het begrip duurzaamheid mag niet herleid worden tot technische of enkel ecologische aspecten. Sociale en economische duurzaamheid moeten ook in balans worden gebracht. Deze visie wordt geformuleerd aan de hand van de 3 P's: People, Planet en Prosperity waarbij People staat voor sociaal welzijn, Planet voor ecologische kwaliteit en Prosperity voor economische welvaart. In dit hoofdstuk trachten we enkele suggesties te doen die de sociale en economische dimensie van het project nog zouden kunnen vergroten. De bouwheer POM heeft in ruime zin ook een voorbeelrol te vervullen. De vertaling in het project – of het proces gebeurt op verschillende vlakken.

8.1

SAMENLEVING EN ECONOMIE

Multifunctionaliteit - Om tot een duurzaam gebruik te komen, moet het project op veranderende noden kunnen inspelen en verschillende functies kunnen opvangen. De infrastructuur moet flexibel en aanpasbaar zijn. - Differentiatie in programma moet mogelijk zijn Openheid en communicatie -

De kantoren binnen de loods kunnen naargelang de wensen en noden van de huurder enkel gelijkvloers of ook op de verdieping worden ingericht. De inrichting van kantoorruimte is faseerbaar.

-

Door een afzonderlijke en gedeelde vergaderruimte te voorzien, is er niet alleen sprake van efficiënt ruimtegebruik, maar wordt bovendien de communicatie tussen de verschillende gebruikers bevorderd.

-

Deze ruimte kan ook door derden gebruikt worden (vergaderruimte , flexplek...).



-

Kan ook door POM gebruikt worden als een plaats waar bezoekers kunnen ontvangen worden en informatie te vinden is over de bijzondere aspecten van het project.

-

Naargelang de noodzaak/vraag in de toekomst kan deze gemeenschappelijke ruimte uitgebreid worden op de verdieping, met flex-plekken op een tweede niveau.

Lokale / sociale economie - De sociale economie is een deelsector van de economie die instaat voor het realiseren van maatschappelijke verantwoorde vormen van ondernemen. - Zowel bij de bouw van het project als bij het latere beheer ( vb. groenonderhoud / schilderwerken , meubilering .... ) moet onderzocht worden hoe dit project kan bijdragen tot het creëren van tewerkstelling voor kansengroepen. Voor de huidige groenaanleg wordt reeds beroep gedaan op een beschutte werkplaats. Dit verdient ook voor het onderhoud van bestaand en nieuw doorgangsgebouw de voorkeur. - Onderzocht moet worden hoe dit in de aanbesteding van het project kan meegenomen worden. - Ook de vraag naar impulsen voor ethisch ondernemen / gebruik van fair trade producten moet gesteld worden, telkens beslissingen genomen worden rond de bestelling van diensten en producten, zowel bij bouw, omgevingsaanleg , onderhoud en consumptie van goederen.

8.2

INNOVATIE

Dit hoofdstuk richt zich vooral op het milieu-aducatief aspect. Duurzaamheidscertificatie Zoals in hfst. 2 uitgelegd werden de laatste jaren ook verschillende duurzaamheids-certificatiesystemen ontwikkeld, als procesbegeleiding en meetinstrument. Het nastreven en verkrijgen van een certificaat ( vb. LEED / BREEAM ) kan het project in een internationale context plaatsen.



Milieu-educatieve innovatie Indien de duurzame maatregelen in het project worden benadrukt en naar het groot publiek gecommuniceerd, kan het project sensibiliserend werken. -

In de gemeenschappelijke ruimte kunnen bezoekers worden ontvangen, waarbij informatiepanelen – en brochures de duurzame aspacten van het gebouw verder kunnen uitleggen.

-

Energieverbruik / eventuele eigen energie-opwekking kunnen permanent worden weergegeven

-

Het project kan een eigen website krijgen, of een plaats op de POM website – waarbij ook de duurzame aspecten worden naar voor gebracht.

8.3

DUURZAAM BEHEER

Een duurzaam project houdt van bij het begin rekening met een later beperkt onderhoud. Belangrijk daarbij zijn het op voorhand in kaart brengen van de jaarlijkse beheerskosten ( onderhoud gebouw / installaties / verlichting / onderhoud omgeving...) De meest bepalende componenten ( in het ontwerpproces ) zijn: - Compactheid, een beperkte buitenschil - Het vermijden van moeilijke detailleringen - Doorlichting van het ontwerp / materiaalkeuzes in functie van later onderhoud - Concept buitenaanleg in functie van een minimum aan onderhoud (arbeidsextensieve verharding en groenaanleg ) - Keuze van de technische installaties in functie van een minimum aan onderhoud. - Bereikbaarheid van technische installaties. - Introductie van standardisatie, gebruik van een beperkte waaier aan oplossingen.



9.

DUURZAAMHEID EN BETAALBAARHEID

9.1

FINANCIËLE ANALYSE BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW VENECO LOCHRISTI

Het betreft een bedrijfsverzamelgebouw van in totaal 5250m2, bestaande uit 12 modules met verschillende groottes; 6 x 300 m2, 1 x 450 m2, 5 x 600 m2. De volledige oppervlakte is atelierruimte, er zijn geen kantoren en slechts minimale technieken voorzien ( casco principe ). De modules zijn voorzien voor verkoop, de koper voorziet zelf de nodige inrichting en installaties. GEBOUW – OPBOUW VAN DE PAKKETTEN: - dak: steeldeck-platen – 6cm PIR isolatie – EPDM dakdichting (U= 0,38 W/m2K) - wand: beton sandwichpaneel 20cm (6cm beton – 6cm EPS isolatie – 8 cm beton)

(U=0,49 W/m2K)

- vloer: 4cm EPS isolatie – 18cm gepolierd beton - binnenwanden: cellenbeton panelen 15cm - lichtstraten: dubbelwandig polycarbonaat TECHNIEKEN: De technische uitrusting is zeer rudimentair. - ventilatie: toevoerrooster in de poort voor toevoer, dakschouw voor afvoer - overige technieken: alle nutsvoorzieningen zijn per module binnengebracht, de koper stond in voor de overige uitrusting. OMGEVINGSAANLEG Aan twee zijden van het gebouw is een laad- en loszone voorzien met betonverharding.



BOUWJAAR 2007 - 2008

Parkeerplaatsen zijn aangelegd in halfverharding (grasraten). Een open bufferbekken + rietkraag als infiltratiegracht zijn aangelegd langs een volledige zijde van het perceel. Op de resterende zones is gras voorzien, en er zijn bomen aangeplant.

450 m2

300 m2 P

600 m2

600 m2

300 m2

300 m2

laden en lossen

300 m2

600 m2

600 m2

laden en lossen P

300 m2

300 m2


600 m2


BUFFERBEKKEN + INFILTRATIEBEKKEN

BUDGET: DEEL

KOSTPRIJS (€)

Deel 0

Werforganisatie en werfadministratie

Deel 1

% BUDGET

26.324

1,5%

Onderbouw

302.768

17,2%

Deel 2

Bovenbouw

600.431

34,2%

Deel 3

Dakwerken

310.648

17,7%

Deel 4

Gevelsluiting

106.060

6,0%

Deel 5

Binnenafwerking

130.286

7,4%

Deel 6+7

Technieken

108.868

6,2%

Deel 9

Omgevingsaanleg

170.188

9,7%

€1.755.572

100,00%

TOTAAL excl. BTW BTW TOTAAL incl. BTW

€368.670 €2.124.242

KOSTPRIJS / M2: Eénheidsprijs per m2, enkel voor het casco gebouw: 302 €/m2 excl. BTW Eénheidsprijs per m2, voor omgevingsaanleg: 30 €/m2 excl. btw



9.2

FINANCIËLE ANALYSE “STANDAARD PROJECT”

Door de POM is voorafgaand aan de opdracht voor deze haalbaarheidsstudie een offerte / vrijblijvend voorstel aangevraagd aan een industriebouwer. Het voorstel gaat uit van de maximale oppervlakte, met 4 modules (3 x 450m2 en 1x427,5 m2) bestaande uit atelierruimte met sanitair, berging en bureauruimte. In de omgevingsaanleg is een uitbreiding van de laad- en loszone in beton voorzien, en de aanleg van parkeerplaatsen in halfverharding. Om tot een totale kostprijs te komen, wordt nagegaan welke zaken nog ontbreken in deze offerte, en vervolgens wordt de kostprijs bekeken als het gebouw wordt verbeterd op vlak van isolatie, duurzame technieken en materiaalgebruik. GEBOUW – OPBOUW VAN DE PAKKETTEN: - dak: steeldeck-platen – 8cm rotswol isolatie – bitumen dakdichting (U= 0,42 W/m2K) - wand: - betonplint sandwichpaneel 20cm (4cm EPS isolatie) - binnendozen + 6cm isolatie + geprofileerde staalplaat

(U=0,69 W/m2K) (U=0,54 W/m2K)

- vloer: 15cm gepolierd beton – geen isolatie - binnenwanden: cellenbeton panelen 15cm - lichtstraten: dubbelwandig polycarbonaat TECHNIEKEN: Enkel een basisuitrusting is voorzien: - ventilatie: niet voorzien - verwarming: 1 luchtverhitter (aardgas) per loods - elektriciteit: verlichtingsarmaturen en een aantal stopcontacten verdeeld over loods en kantoor.



KOSTPRIJS / M2: De ramingstabel van de industriebouwer, aangevuld met de ontbrekende posten, levert volgende eenheidsprijzen op voor een “standaard” project van deze omvang en op deze site. Eénheidsprijs per m2, enkel voor het gebouw: 463 €/m2 excl. BTW Eénheidsprijs per m2, voor omgevingsaanleg: 57 €/m2 excl. BTW



9.3

FINANCIËLE TERUGKOPPELING DOOR DE BOUWHEER

Eigen aan een doorgangsgebouw is de rotatie van huurders (met tijdelijke leegstand) en de verhuur aan marktconforme huurprijzen. Dit betekent in eerste instantie dat de indirecte kosten (kosten beheer, onderhoud groen, financieringskosten, …) in relatie tot de verhuurbare oppervlakte dienen te worden gereduceerd. In tweede instantie dient de totale investeringskost (investering gebouw + omgevingswerken), afgeschreven over 20 jaar, maximaal de marktprijs verhuur bedrijfsgebouwen te bedragen. Deze overwegingen hebben er toe geleid dat door de bouwheer gekozen werd om de oorspronkelijke vraag "hoeveel m2 duurzaam gebouw is mogelijk voor dit budget" te wijzigen in "wat is de kostprijs van een duurzaam gebouw voor de maximaal verhuurbare oppervlakte".



9.3

FINANCIËLE ANALYSE

Het zal duidelijk zijn dat vele duurzame ingrepen geen extra budget vragen, soms zelfs integendeel ( een compact gebouw, minder verharding, hergebruik van bestaande infrastructuren, aanleg van een wadi ipv. bufferkelders ... zijn enkele voorbeelden van ecologische én economische ontwerpbeslissingen). Andere aspecten vragen initiëel wel een extra investeringsbudget. Dat budget zorgt voor een lagere milieukost en verhoogt de duurzaamheid van het project in de breedst mogelijke zin. Er is een hoger comfort, en het project anticipeert reeds op strenger wordende normeringen. Extra investeringen kunnen ook in veel gevallen “terugverdiend” worden door een lagere exploitatiekost ( extra isolatie vermindert het energieverbruik, regenwaterhergebruik vermindert de factuur voor leidingwater, duurzame omgevingsaanleg vermindert de onderhoudskost...). Voorlopig is dit nog niet zo, maar in de toekomst zal het waarschijnlijk mogelijk en aanvaardbaar worden om deze lagere exploitatiekost in rekening te brengen bij het bepalen van de huurprijs. De hieronder opgenomen aftastende raming vergelijkt de mogelijke bouwkost van 2 varianten: 1. Een standaard industrieel project, dat nipt voldoet aan de huidige normen, en waar weinig of geen rekening gehouden werd met duurzame maatregelen. Deze raming is gebaseerd op het voorstel “standaard project” van de industriebouwer (zie 9.1), waarbij een aantal ontbrekende posten zijn aangevuld om tot een afgewerkt project te komen, aangepast aan deze specifieke site. 2. Een duurzaam project, waar – naast de “gratis” duurzame concepten, en naargelang het beschikbaar budget - een aantal extra ingrepen zijn voorgesteld in functie van verbeterd isolatiepeil en comfort, gunstige levenscyclusanalyse van de materialen,...



RAMING BOUWKOSTEN

10 06 2010

BUDGETTERING gebouw POM Maldegem ( volgens planconcept in bijlage ) zwart: raming standaard gebouw, op basis van offerte industriebouwer, met toevoeging van ontbrekende posten groen: toevoegingen EVR ifv EPB-regelgeving,LCA (levenscyclusanalyse),duurzaamheid

OMSCHRIJVING

EH

HV

EP

RAMING STANDAARDGEBOUW

RAMING GEBOUW Algemene kosten Technische controle (voor decinale verzekering) ff 1,00 6.000,00 incl. Decinale verzekering ff 1,00 incl. Aansluitingen (tijdelijke aansluitingen voor werf) Gas ff 1,00 incl. Elektriciteit ff 1,00 incl. Water ff 1,00 incl. Telefoon ff 1,00 incl. Definitieve aansluitingen nieuwbouw Aansluitingen nutsmaatschappijen incl. Tracé op terrein tot nieuwbouw incl. Graafwerken, herstel omgevingsaanleg ff incl. Tracé op terrein tot aan nieuwbouw incl. Gas ff 1,00 incl. Elektriciteit ff 1,00 incl. Water ff 1,00 incl. Telefoon ff 1,00 incl. Coax ff 1,00 incl. Gebouw Werfinrichting: 3 maanden * toilet en werfkeet!* voorlopige aansluiting water en electriciteit!* werfkast ff 1,00 incl. * extra maanden werfinrichting (toilet, keet, werfkast) mnd 1,00 incl. Aanvulling terrein: geotextiel + steenpuin m2 3.200,00 10,50 incl. (de volledige werfzone over gemiddelde hoogte van 0,5m) Fundering: zool ± 1,5 m3 beton inclusief tigen (grond 1,5 kg/cm2). st 47,00 incl. * wegvoeren uitgegr grond code 210, max 5% stenen m3 70,50 incl. Staalstructuur geverfd: 30 kg/m2 x (grondopp + verdiepopp) kg 1.820,75 incl. Rf schilderwerk(Rf1h) m2 1.684,80 35,00 incl. Of alternatief structuur i.f.v. LCA: kolommen beton + liggers gelamelleerd hout (meerprijs is vergelijkbaar met kostprijs Rf schilderwerk voor staal) POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem


RAMING UPGRADE DUURZAAM

OMSCHRIJVING Steeldeck 106.250.750, GALVA, 0,75 mm Veiligheidsnetten: gebouw groter dan 850 m2 Veiligheidsleuningen Dakbedekking Isolatie Rotswol 8 cm Extra dakisolatie i.f.v. energieprestatieregelgeving (12 i.p.v. 8cm) Dakdichting 2-laagse roofing Meerprijs dakdichting EPDM / TPO Groendak (voorlopig niet opgenomen) Dakranden in alu Daklichten Lichtstraatopstanden Lichtstraten in polycarbonaat (aftrok dak inbegrepen) Verbeterde isolatiewaarde i.f.v. zomercomfort Rookevacuatie met rookluiken en bediening RWA is verplicht i.f.v. bijlage 6 brandwetgeving + doet dienst als ventilatie Dakdoorvoeren Regenwaterafvoeren: tapbuizen Tapbuizen Afleiders Spuwers Wanden Gevel: betonplint (geïsol 4cm PSE, 20 cm dik, max 60 cm hoogte) Gevel: binnendoos 90/500 galva, profielplaat 35/207, isolatie 6 cm Alternatieve gevelopbouw: - Cellenbetonpanelen 24cm - OF houten gevelbekleding Tussenwanden: cellenbetonpanelen dikte 15 cm Dragend metselwerk bureau en sanitair gelijkvloers Buitenschrijnwerk Aluminium buitenschrijnwerk incl gelaagd glas waar nodig Stalen loopdeuren Extra isolerend schrijnwerk i.f.v. energieprestatieregelgeving en LCA (houten schrijnwerk) Sectionaalpoort Sectionaalpoort 4 mB x 4,2 mH, standaardkleur, -beslag Meerprijs voor motor met drukknoppen Polybetonvloer dikte 15 cm, netwapening 150/6, vlakheid 4 Dorpel Poortdorpel Arduindorpel, 15 cm breed, 8 cm dik Vloerisolatie i.f.v. energieprestatieregelgeving: randzone 2m, 6cm EPS Riolering (voor gebouwopp), inclusief wachtbuizen Regenwaterputten 2x 3000 l POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem

EH m2 m2 lm

HV 1.778,00 1.778,00 180,00

m2 m2 m2 m2

1.598,00 1.598,00 1.598,00

lm

180,00

lm m2 m2 st

164,00 180,00 180,00 4,00

80,56 36,67

st

8,00

80,00

st st st

24,00 24,00 10,00

lm m2

144,00 1.028,00

53,00

m2 m2 m2 m3

1.028,00 1.028,00 700,80 34,80

68,20 40,00 50,50 300,00

m2 st m2

54,40 4,00 62,40

st st m2

4,00 1,00 1.778,00

lm m3 m2 m2 st

16,00 0,192 276,000 1.778,00 2,00


EP incl. incl. incl. incl. 6,00 17,50 10,50

9.588,00 incl. 16.779,00 excl. incl. incl. incl. 6.000,00 incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl.

-54.484,00 70.109,60 41.120,00

incl. incl. incl. incl.

20,00

1.000,00

1.248,00 incl. incl. incl. incl. incl.

18,000 25.000,00 2.200,00

4.968,00 incl. incl.

OMSCHRIJVING Pompen (1 per loods + 1 voor vergaderzaal) Wachtbuizen: in 3.17. Grondwerken gebouw Afgraven teelaarde, wegvoeren en storten (20 cm dikte) Geotextiel Aanvulling met aangedamd steenpuin 30 cm dikte Zandaanvulling aangedamd, dikte 5 cm Fijnnivelleren Binnenschrijnwerk Schilderdeuren Raamtabletten werzalith wit breedte 20 cm Vloerafwerking Plinten Lichte binnenwanden Gyproc binnenmuur 2x1 plaat 12,5mm dik, 4,5 cm isolatie Plafondafwerking Rockfon Paral 60/60 of 120/60, standaardkleur Muurafwerking Faïence keramisch 15/15 HW € 15,00/m2 Schilderwerken Schilderen deuren Technieken Sanitair Brandhaspels en poederblussers Elektriciteit Branddetectie Inbraakdetectie Buitenverlichting (1 per loods + 1 aan vergaderzaal) HVAC Ventilatie roosters trekregelaars sanitair en ev. kantoren systeem C+ Overige douche kitchenette welfsels boven sanitair en kantoor

EH st

HV 4,00

EP 1.800,00

incl.

m2 m2 m3 m3 m2

1.778,00 1.778,00 1.778,00 1.778,00 1.778,00

4,75/m3 1,20 16,00 17,50 1,50

incl. incl. incl. incl. incl.

st lm

24,00 16,00

275,00 65,00

incl. incl.

lm

40,45

18,00

incl.

m2

153,60

56,50

incl.

m2

41,00

33,00

incl.

m2 m2 st

59,00 101,13 24,00

49,00 24,00 125,00

incl. incl. incl.

15.000,00

ff ff ff ff ff ff ff ff st st st st st m2

Extra budget vergaderzaal + technisch lokaal: exclusief, geraamd op 25.000 € incl. welfsels, metselwerk, sanitair, deuren, verlaagd plafond, faience en schilderwerken, kitchenette TOTAAL GEBOUW EXCL. BTW POM Oost-Vlaanderen – haalbaarheidsstudie uitbreiding doorgangsgebouw Maldegem


3,00 3,00 3,00

210,00 450,00 2.500,00

incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl.

3,00 3,00 142,91

2.000,00 3.000,00 50,00

incl. incl. incl.

20.000,00 11.400,00 7.000,00 1.400,00 20.000,00

822.559,73

917.888,33

OMSCHRIJVING RAMING OMGEVINGSAANLEG 4 Normale omgevingswerken Afbraak deel bestaande verharding Afgraven teelaarde, wegvoeren en storten (20 cm dikte) Riolering (voor omgevingsopp), inclusief wachtbuizen Geotextiel Aanvulling met aangedamd steenpuin 30 cm dikte Aanvulling met 5 cm betonpuin voor asfalt Fijnnivelleren Asfaltverharding dikte 6 + 4 cm Alternatief voor asfalt i.f.v. LCA: betonverharding: - geotextiel (zie boven) - zandbed - betonverharding Grasdallen in beton, opgevuld met teelaarde Waterdoorlatende klinkers 22/11/8 op 10 cm stabilisé Goten Straatkolk Borduren Fietsenstalling Terras Groenaanleg gras aanplanting heesters aanplanting bomen buffergracht en/of bluswaterbekken TOTAAL OMGEVINGSWERKEN EXCL. BTW RAMING STUDIEKOSTEN Studiekosten Architect Veiligheidscoördinator Stabiliteitsingenieur Ir. technieken EPB-verslaggeving TOTAAL STUDIEKOSTEN EXCL. BTW


EH

HV

EP

m2 m2 m2 m2 m3 m3 m2 m2

105,00 2.661,52 2.661,52 997,39 997,39 587,43 587,43 587,43

18,00

m2 m2 m2 m2 lm st lm

587,43 587,43 105,00 409,96 60,00 3,00 12,00

2,00 26,00 46,00 30,00

m2 ff m2 m2 st

20,00

120,00

1.550,00 50,00 20,00

4,00 21,00 150,00

7% op gebouw + omgeving (100%) 1% kostprijs bebouw + omg 7% op deel stabiliteit (30%) 7% op deel technieken (10%)


1,20 6,50 2,00 1,50 19,75

incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl. incl.

incl. incl. incl. incl. incl.

-3.818,30 -1.174,86 -881,15 -11.601,74 1.174,86 15.273,18 4.830,00 -12.298,80

5.000,00 2.400,00 incl. incl. incl. 152.740,00

151.643,20

68.270,98 9.753,00 20.481,29 6.827,10 1.000,00 106.332,37

74.867,21 10.695,32 22.460,16 7.486,72 1.000,00 116.509,40

SAMENVATTING

Het voorstel van de industriebouwer was gebaseerd op een bebouwde oppervlakte van 1777,5 m2 (3 x 450 m2 + 1 x 427,5 m2)

RAMING STANDAARDGEBOUW

RAMING UPGRADE DUURZAAM

GEBOUW excl. BTW

822.559,73

917.888,33

OMGEVING excl. BTW

152.740,00

151.643,20

STUDIEKOSTEN excl. BTW

106.332,37

116.509,40

1.081.632,10

1.186.040,93

227.142,74

249.068,59

1.308.774,84

1.435.109,52

1.245.065,39

1.336.697,95

TOTAAL excl. BTW BTW TOTAAL incl. BTW

HERREKENING NAAR OPPERVLAKTE VOORGESTELD PLANCONCEPT: Voor de nieuwbouw wordt uitgegaan van een bebouwde oppervlakte van 1620 m2: TOTAAL RAMING incl. btw en studiekosten voor bebouwde oppervlakte 1620 m2



9.4

VOORSTEL PLANCONCEPT

Het planconcept is de resultante van alle voorgaande hoofdstukken. Er werd voor het gebouw uitgegaan van een zo hoog mogelijk verhuurbare oppervlakte, die zou moeten kunnen gebouwd worden voor het opgegeven budget. Rekening houdende met de inplanting op het terrein en een economische module (6x5m) en bouwvorm (compact, geen verspringende gevels) komen we tot volgend voorstel: - totale bebouwde oppervlakte 1620 m2 (30 x 54m) - 3 loodsen van 18x30m bebouwde oppervlakte - refter + kantoor georganiseerd op 2 lagen over 30m2 oppervlakte per loods - gezamenlijke vergaderzaal (met sanitair) op 40m2 - gezamenlijk technisch lokaal (tellers...) en dienstlokaal voor de brandweer op 20m2 Wat de bruikbare oppervlakte betreft levert dit volgende modules: MODULE 1 - 510 à 570 m2 totale bruikbare oppervlakte - 450 m2 atelierruimte - 60 m2 atelierruimte bovenop gemeenschappelijk gedeelte - 60 m2 refter + sanitair + kantoor MODULE 2 en 3 - 570 m2 bruikbare oppervlakte - 510 m2 atelierruimte - 60 m2 refter + sanitair + kantoor GEMEENSCHAPPELIJK GEDEELTE - 40 m2 vergaderzaal + 20 m2 tellerlokaal en dienstlokaal brandweer





In totaal is er 1710 à 1770 m2 verhuurbare oppervlakte. Bij de inplanting werd rekening gehouden met een beperkte uitbreiding van de bestaande parking (zo weinig mogelijk bijkomende verharding) en een ontmoetingsplek met picknick-plaats, terras en wadi in de tussenzone tussen de 2 gebouwen – bruikbaar voor alle huurders op het terrein. Een overdekte fietsenstalling voor het nieuwe gebouw is te voorzien. Indien budgettair haalbaar stellen we voor ook fietsenstalling voor het bestaande gebouw te voorzien, om het fietsgebruik aan te moedigen. De bestaande verharding voor laden en lossen (in beton) wordt doorgetrokken over de volledige lengte van de nieuwbouw. Het resterend terrein wordt als extensieve groenzone aangelegd, met extra bezinkingsvijver en een verbinding naar de achterliggende recreatieve gemeentelijke groenzone via een poortje. Voor de vaste unit met eetruimte, sanitair en kantoor is voorlopig uitgegaan van volgend programma: - gelijkvloers: keuken / vergaderruimte aansluitend op de sanitaire kern Uitrusting van sanitair en refter: - 1 douche - kleedruimte / berging - 2 toiletten, 2 wastafels - kitchenette - op de verdieping: 30m2 kantoor (3 werkplekken) Een gemeenschappelijke vergaderzaal / demoruimte met sanitair is voorzien voor ca. 12 personen (opp. 40m2). De gezamenlijke technische ruimte, en het controlelokaal voor de brandweer worden aansluitend aan dit vergaderlokaal voorzien.



11. BIJLAGEN

BIJLAGE A:

HAALBAARHEIDSSTUDIE ALTERNATIEVE ENERGIE

BIJLAGE B:

BEREKENING E-PEIL (INDICATIEF!)

BIJLAGE C:

VERSLAG OVERLEG STEDENBOUW

BIJLAGE D:

SONDERINGSVERSLAG

BIJLAGE E:

ADVIES BRANDVEILIGHEID ETHIAS (BESTAAND GEBOUW)

BIJLAGE F:

PREMIES VOOR OPENBARE BESTUREN



OPMAAK INRICHTINGSCONCEPT EN HAALBAARHEIDSSTUDIE DUURZAAM BOUWEN VAN EEN DOORGANGSGEBOUW IN MALDEGEM

Recommend Documents