HOGESCHOOL VAN AMSTERDAM
Onderzoeksrapport Stichting Eropaf!
Student Studentnummer Docentbegeleider Datum Opdrachtgever Praktijkbegeleider
: Bouchra el Mourabit : 500531601 : Dhr. S. Moerman : 28 maart 2014 : Stichting Eropaf! : mevrouw C. Akkermans
Voorwoord In uw handen ligt mijn onderzoeksrapport in het kader van de opleiding HBO-‐Rechten. Mijn naam is Bouchra el Mourabit en ik studeer aan de Hogeschool van Amsterdam. Ik zit in het laatste jaar van de opleiding HBO-‐Rechten. Om te kunnen afstuderen heb ik het afgelopen halfjaar onderzoek gedaan in opdracht van Stichting EropAf! Tijdens mijn minor heb ik eerder onderzoek gedaan voor Stichting EropAf!, maar dit was een onderzoek in groepsverband. Tijdens het zoeken naar een interessant vraagstuk heb ik Stichting EropAf! benaderd. Mijn praktijkbegeleidster, Catelijne Akkermans, heeft mij tijdens een gesprek een onderwerp aangeboden en na enig onderzoek ben ik tot een vraagstelling gekomen. Voor dit onderzoek heb ik theorie verzameld, maar daarnaast heb ik ook een jurisprudentieonderzoek gedaan. Tevens heb ik diverse partijen benaderd voor het afnemen van een interview, namelijk twee Rotterdamse woningbouwcorporaties, de GGD, Zorgbelang Zuid-‐Holland, mr. R. Scheltes en de Kredietbank Rotterdam. Ik heb alle resultaten in het onderzoeksrapport verwerkt. Om het resultaat te bereiken heb ik de afgelopen maanden begeleiding gehad van dhr. S. Moerman. Hij heeft mij de afgelopen maanden voorzien van feedback en dit heeft mij geholpen om een rapport in te leveren. Hiervoor wil ik hem bedanken. Tot slot wil ik Stichting EropAf! bedanken voor de gegeven opdracht. Ik vond het een interessant vraagstuk om aan te werken. Hierdoor heb ik mij de afgelopen maanden kunnen ontwikkelen met betrekking tot het onderzoek verrichten in de praktijk.
2
Inhoudsopgave Verklarende woordenlijst p. 5 Afkortingenlijst p. 6 Samenvatting p. 7 1. Inleiding p. 9 1.1 De aanleiding p. 9 1.2 Wat is het probleem, voor wie is het een probleem en waarom p. 10 is het een probleem? 1.3 Doelstelling van het onderzoek p. 11 1.3.1 Doel van het onderzoek p. 11 1.3.2 Bijdrage die het onderzoek zal leveren aan het doel p. 11 1.4 Centrale vraagstelling p. 11 1.5 Deelvragen p. 11 1.6 Methodologische verantwoording p. 12 1.7 Waaruit bestaat het praktijkonderzoek? Welke praktijkelementen en waarom? P. 13 1.8 Leeswijzer p. 14 2. Ontbinding van de huurovereenkomst en de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p. 15 2.1 Wanneer kan een verhuurder overgaan tot ontruiming van de huurder? p. 15 2.2 Wat houdt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam in? Hoe moet het samenwerkingsconvenant worden toegepast en wat zijn de taken van de convenantpartijen? p. 16 § 2.2.1 Het samenwerkingsconvenant p. 16 § 2.2.2 Derdenwerking van overeenkomsten p. 17 § 2.2.3 Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p. 17 § 2.2.4 Wat is het doel van het samenwerkingsconvenant? P. 17 § 2.2.5 Hoe dient het samenwerkingsconvenant te worden uitgevoerd? P. 17 2.3 In hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam om ontruiming te voorkomen? P. 20 2.4 Analyse van alle resultaten p. 21 3. Het samenwerkingsconvenant in de praktijk p. 23 3.1 Zijn de woningbouwcorporaties op de hoogte van het samenwerkingsconvenant? p. 23 3.2 In hoeverre komen de betrokken partijen de afspraken van het samenwerkingsconvenant na? p. 25 § 3.2.1 De woningbouwcorporaties p. 25 § 3.2.2 Het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen p. 30 § 3.2.3 Gemeentelijke Gezondheidsdienst p. 31 3.3 Wat vinden de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant? p. 33 § 3.3.1 De woningbouwcorporaties p. 33 § 3.3.2 De hulpverlenende instantie: Zorgbelang Zuid-‐Holland p. 34 § 3.3.3 Advocatuur p. 36 3.4 Analyse van alle resultaten p. 38 3
4. 4.1 § § 4.2 4.3 § § § § § 4.4 4.4.1
Het beroepen op het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p. 43 In hoeverre doen huurders een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen? p. 43 4.1.1 Huisuitzetting voorkomen tijdens kort geding p. 43 4.1.2 Andere uitspraken en niet gepubliceerde comparitie p. 44 In hoeverre hebben deze beroepen en ertoe geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij wordt ontruimd? p. 47 Op grond van welke argumenten waren deze beroepen succesvol? p. 48 4.3.1 Huurder van Havensteder p. 48 4.3.2 Huurder van Woonstad p. 49 4.3.3 Huurder van Rochdale p. 50 4.3.4 Huurder van Bouwinvest p. 50 4.3.5 Niet gepubliceerde comparitie p. 51 Is het haalbaar dat een huurder zich op het samenwerkingsconvenant beroept om een huisuitzetting te voorkomen? p. 52 Wat betekent de uitspraken voor de vrijwilligheid van het samenwerkingsconvenant? p. 53 Analyse van alle resultaten p. 53
4.5 5. Conclusies p. 56 § 5.1 Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet-‐ convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? p. 56 § 5.2 Aanbevelingen p. 60 § 5.3 Reflectie op het onderzoek p. 61 Literatuuroverzicht p. 62 Bijlage 1. Stroomschema p. 63 Bijlage 2. Interview Havensteder Bijlage 3. Interview Woonbron Bijlage 4. Interview Gemeentelijke Gezondheidsdienst Bijlage 5. Interview Zorgbelang Zuid-‐Holland Bijlage 6. Interview mr. Scheltes Bijlage 7. Interview Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Bijlage 8. Overzicht meldingen MPH 2009 – 2011 p. 65 Bijlage 9. Samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam p. 66
4
Verklarende woordenlijst Bijzondere doelgroepen Convenantpartijen
Huurder Kernteamlid Meldpunt
Samenwerkingsconvenant
Stichting Eropaf! Vrijblijvend Woningbouwcorporatie Zorgmijder
Doelgroepen die extra hulp nodig hebben. Dit zijn de partijen die aangesloten zijn bij het samenwerkingsconvenant. In dit geval gaat het om de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties. Persoon die een woning huurt. Een deelnemer van de Lokale Zorgnetwerken. Het LZN bestaat uit een coördinator en een kernteam van hulpverleners vanuit verschillende instellingen. Het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen, onderdeel van de Kredietbank Rotterdam. Op het moment dat er een melding gedaan wordt door één van de woningbouwcorporaties, neemt het meldpunt contact met de huurder. Het doel hiervan is om de financiën van de huurder op orde te krijgen, zodat hiermee een woningontruiming kan worden voorkomen. Afspraken tussen diverse partijen omtrent het voorkomen van gedwongen huisuitzettingen. Deze zijn opgenomen in het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Stichting die is opgericht met als doel het voorkomen van gedwongen huisuitzettingen. Geen bindende afspraken. Een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van goede en goedkope woonruimte. Iemand die, vaak psychische, gezondheidsproblemen heeft en zorg nodig heeft maar nadrukkelijk geen hulp of zorg vraagt of accepteert en zorginstellingen mijdt.
5
Afkortingenlijst CVD GGD KBR LZN MPH SoZaWe
Centrum Voor Dienstverlening
Gemeentelijke Gezondheidsdienst
Kredietbank Rotterdam
Lokale Zorg Netwerken
Meldpunt Preventie Huisuitzettingen
Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid
6
Samenvatting Dit onderzoek richt zich op het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Dit is een samenwerking tussen de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties met als doel om huisuitzettingen te voorkomen of te verminderen in Rotterdam. In het convenant is opgenomen dat de woningbouwcorporaties de mogelijkheid hebben om een huurder, bij een huurachterstand van maximaal 4 maanden, te kunnen aanmelden bij het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Rotterdam [hierna te noemen: meldpunt]. Het samenwerkingsconvenant heeft een vrijblijvend karakter. De woningbouwcorporaties zijn dus niet verplicht om een huurder aan te melden. Daarnaast kunnen alleen de convenantpartijen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe de aangesloten partijen de gemaakte afspraken in de praktijk kunnen toepassen. Op 20 augustus 2012 is er door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam dan ook een opvallende uitspraak gedaan. In deze zaak ging het om een huurder die een woningontruiming wilde voorkomen door zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen. De huurder werd door de voorzieningenrechter in zijn gelijk gesteld, omdat hij door de woningbouwcorporatie Havensteder niet was aangemeld bij het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen[hierna te noemen: meldpunt]. Door de uitspraak is het karakter van het samenwerkingsconvenant onduidelijk geworden, omdat het samenwerkingsconvenant een vrijblijvend karakter heeft. Een woningcorporatie is volgens het convenant niet verplicht om een huurder in geval van een huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Aan de hand hiervan heb ik de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet-‐ convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? De resultaten van het onderzoek concluderen dat het samenwerkingsconvenant door de woningcorporaties op verschillende manier wordt toegepast. Tijdens het afnemen van de interviews met Havensteder en Woonbron is duidelijk geworden dat beide woningbouwcorporaties op een andere manier te werk gaan. De woningbouwcorporaties hebben niet het doel om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen, maar het verschil in ondernemen van actie is groot. Na één maand huurachterstand voert Havensteder een actief incassobeleid en worden de huurders aangemeld bij het meldpunt, terwijl Woonbron zich richt op het moment van het vonnis van de kantonrechter en dit kan maanden duren. De meldingen die door de woningbouwcorporaties gedaan worden komen binnen bij het meldpunt. Het meldpunt houdt zich bezig met de huurder die door de woningbouwcorporaties worden gemeld betreffende een huurachterstand. Het doel hiervan is om de situatie van de huurder te stabiliseren en daarmee de woningontruiming te voorkomen. Ook is er gekeken naar de mogelijkheden die een huurder heeft door zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen. Zoals hierboven aangegeven kan een niet-‐ convenantpartij geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant, maar in sommige gevallen lukt het de huurder om zich op het convenant te beroepen en huisuitzetting te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is de bovengenoemde uitspraak, maar naast deze uitspraak zijn er nog drie andere uitspraken naar voren gekomen waarbij de huurder zich op het convenant beroept. Van deze uitspraken zijn twee 7
uitspraken gegrond verklaard en dit heeft geleidt tot het voorkomen van een huisuitzetting. Naast de jurisprudentie is tijdens het interview met mr. Scheltes duidelijk geworden dat er procedures zijn die tot een regeling leiden. De huurder geeft tijdens een procedure aan dat de woningbouwcorporatie geen inspanning heeft verricht om huisuitzetting te voorkomen. De rechter komt vervolgens met een oordeel dat de verhuurder niet mag over gaan tot het ontruimen van de huurder. Er kan worden geconcludeerd dat de woningbouwcorporaties te snel over gaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning. Terwijl de woningbouwcorporaties de inspanningsverplichting hebben om de gemaakte afspraken (melding bij het meldpunt) na te leven om het doel van het samenwerkingsconvenant te realiseren. Stichting Eropaf! is nauw betrokken bij het samenwerkingsconvenant en ook dus ook bij de vernieuwing van het samenwerkingsconvenant dit jaar. Naar aanleiding van het onderzoek wil ik stichting Eropaf! de volgende punten in het kort aanbevelingen: § De vrijblijvendheid van het convenant veranderen naar een dwingende werking. Hierdoor zal het voor de convenantpartijen verplicht worden om de gemaakte afspraken ook daadwerkelijk uit te voeren. Tevens leidt een dwingende werking tot een juridische invloed. § De huurder in een vroeg stadium aanmelden bij het meldpunt. Een huurder kan nu bij maximaal vier maanden huurachterstand worden aangemeld bij het meldpunt. Het zou voor de huurder beter uitpakken wanneer dit verlaagd wordt naar maximaal twee manden huurachterstand. Bij een vroege aanmelding is de huurachterstand nog vrij laag en kan de huurder middels hulpverlening de financiële problemen makkelijk aanpakken. § Altijd een beroep doen op het samenwerkingsconvenant. Uit praktijkonderzoek is gebleken dat dit kan leiden tot het niet ontbinden van de huurovereenkomst. Hiermee heeft een huurder de mogelijkheid om ontruiming te voorkomen. Bij een dreigende ontruiming wordt hiervan een melding gedaan bij stichting EropAf! Ik raad de stichting aan om de huurder te adviseren een gerechtelijke procedure te starten en door samen met een advocaat een beroep te doen op het niet nakomen van de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant.
8
Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 De aanleiding Stichting Eropaf! is een stichting die zich inzet voor de zwakkere groep in de samenleving. Dit doet de stichting door outreachend te werken.1 Hierdoor lukt het de stichting om de mensen uit de zwakkere groep in de samenleving te bereiken. Stichting Eropaf! houdt zich vooral bezig om het aantal huisuitzettingen door huurachterstand te verminderen. Om dit te realiseren is de stichting met behulp van een website een landelijk steunpunt en kennisnetwerk voorkomen huisuitzettingen gestart. Op deze wijze kunnen er meldingen gedaan worden door burgers of professionals op het moment dat er sprake is van een dreigende huisuitzetting. Stichting Eropaf! zal naar aanleiding van de melding ondersteuning bieden om de ontruiming te voorkomen.2 De stichting is in meerdere gemeenten actief en zo ook in de gemeente Rotterdam. De gemeente Rotterdam kent zoals meerdere gemeenten een samenwerkingsconvenant met betrekking tot het voorkomen van gedwongen huisuitzettingen. De gemeente heeft met de Rotterdamse woningbouwcorporatie een samenwerkingsconvenant. Het doel van het samenwerkingsconvenant is om bij huurachterstand een huurder aan te melden bij een meldpunt, zodat op die manier een eventuele huisuitzetting kan worden voorkomen. De woningbouwcorporaties zijn, op basis van het samenwerkingsconvenant, niet verplicht om een huurder bij een meldpunt aan te melden. De woningbouwcorporaties kunnen een huurder op vrijwillige basis aanmelden bij een meldpunt. Stichting Eropaf! ervaart in de praktijk dat, door de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant, niet alle huurders met een huurachterstand worden aangemeld bij een meldpunt. Hierdoor lopen huurders het risico om niet de hulpverlening te krijgen die ze nodig hebben om hun financiën op orde te krijgen. Hierdoor loopt de huurder schuldhulpverlening en budgetbeheer mis en beide worden door het meldpunt aangeboden. Het gevolg hiervan is dat de woningbouwcorporatie een vordering neerlegt bij de Rechtbank om de huurovereenkomst te ontbinden en over te gaan tot ontruiming. Dit brengt vervelende gevolgen met zich mee voor de huurder en tevens leidt dit tot hoge kosten voor de huurder. Stichting Eropaf! heeft als doel om de gerechtelijke procedure te vermijden en dat de woningbouwcorporaties meer inspanning verrichten om op basis van het samenwerkingsconvenant de woningontruimingen te verminderen. Op 20 augustus 20123 heeft een voorzieningenrechter uitspraak gedaan in een procedure. In deze zaak heeft de voorzieningenrechter de Rotterdamse woningbouwcorporatie Havensteder aangesproken op het feit dat zij de huurder niet heeft aangemeld bij het meldpunt. De huurder wordt door de voorzieningenrechter in zijn gelijk gesteld en hierdoor wordt de woningontruiming voorkomen. Het gaat hier om een bijzondere uitspraak, omdat de woningcorporaties de huurders volgens het samenwerkingsconvenant op vrijwillige basis kunnen aanmelden bij het meldpunt. In het samenwerkingsconvenant wordt expliciet aangegeven dat alleen de directe convenantpartijen rechten kunnen ontlenen aan het convenant. Eropaf, ‘Wat we doen’, http://www.eropaf.org/_wat_we_doen.aspx Eropaf, ‘Projecten’, http://www.eropaf.org/wat_we_doen/projecten.aspx 3 Rb. Rotterdam (vzr.) k0 augustus 2012, LJN BX5563. 1 2
9
Naar aanleiding van deze uitspraak wil stichting Eropaf! dat er onderzoek wordt gedaan naar het precieze karakter van het samenwerkingsconvenant is. Heeft het samenwerkingsconvenant in specifieke situaties een dwingende werking? Kan een derde zich toch wel beroepen om het samenwerkingsconvenant? Tevens wil stichting Eropaf weten of het samenwerkingsconvenant tussen de gemeente, woningbouwcorporaties en hulpverlenende instanties feitelijk werkt en op de juiste wijze wordt toegepast. Nadat het onderzoek is afgerond wordt voor stichting Eropaf! duidelijk of het samenwerkingsconvenant in specifieke situaties een dwingende werking heeft, maar ook in welke situaties een derde zich op het samenwerkingsconvenant kan beroepen. Hierdoor is het voor de stichting mogelijk om huurders nog specifieker te ondersteunen in hun problemen. 1.2 Wat is het probleem, voor wie is het een probleem en waarom is het een probleem? In 2012 is de grens van duizend huisuitzettingen in Rotterdam ruim overschreden. Dit is gebleken na het optellen van de cijfers van de Rotterdamse verhuurders. Het gaat hier om vijftien procent van alle uitzettingen in Nederland en een kwart meer dan een jaar eerder, toen stond de teller op 832 huisuitzettingen.4 Op dit moment is het samenwerkingsconvenant volgens de Rotterdamse wethouder Florijn te ‘vrijblijvend’, dit leidt tot onnodige woningontruimingen.5 Het samenwerkingsconvenant is met een doel in het leven geroepen, maar het lijkt erop dat de woningbouwcorporaties niet op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant en de werkwijze hiervan. Het gevolg hiervan is dat een woningbouwcorporatie meteen over gaat tot ontruiming in plaats van het aanbieden van hulp aan de huurder, zodat de huurder zijn financiën weer op orde krijgt in plaats van het verergeren van de situatie. Tevens is door de uitspraak van de voorzieningenrechter het karakter van het convenant onduidelijk geworden. Het is normaliter geen grond om een huisuitzetting te voorkomen door op het samenwerkingsconvenant te beroepen, aangezien het samenwerkingsconvenant een vrijblijvende werking heeft. Zolang het karakter en de werkwijze van het convenant onduidelijk blijft, bestaat het risico dat de huurders niet de hulpverlening krijgen die ze nodig hebben. Door de uitspraak van de voorzieningenrechter lijkt het erop dat het samenwerkingsconvenant een dwingende werking heeft in specifieke omstandigheden. Het is daarom van belang om na te gaan in welke situaties het samenwerkingsconvenant een dwingende werking heeft om het in soortgelijke situaties toe te kunnen passen. Om van bovenstaande een duidelijk beeld te creëren is het voor stichting Eropaf! nog beter om de huurders te kunnen ondersteunen bij een dreigende huisuitzetting. Stichting Eropaf! is er voor de zwakkere groep in de samenleving en de stichting wil dan ook het maximale inzetten om deze groep te ondersteunen op het moment dat er sprake is van een huurachterstand en als gevolg hiervan een dreigende huisuitzetting. Door het karakter en de werkwijze van het convenant helder in beeld te krijgen is het voor stichting Eropaf! mogelijk, om de convenantpartijen aan te spreken op het moment dat zij bepaalde stappen uit het convenant niet doorlopen. De stichting wil alles inzetten om dreigende huisuitzettingen te voorkomen en de huurders de hulpverlening aan te bieden, zoals in het samenwerkingsconvenant staat beschreven. 4 5
‘Veel vaker uit huis gezet. Wethouder: convenant te ‘vrijblijvend’’, AD Rotterdam 3 april 2013 www.ad.nl ‘Veel vaker uit huis gezet. Wethouder: convenant te ‘vrijblijvend’’, AD Rotterdam 3 april 2013 www.ad.nl
10
1.3 Doelstelling van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is om een helderbeeld te krijgen over de werkwijze van het samenwerkingsconvenant in de praktijk en of de juiste werkwijze door de convenantpartijen wordt toegepast op het moment dat er sprake is van een huurachterstand. Daarnaast is het ook belangrijk om een helderbeeld te krijgen van het karakter van het samenwerkingsconvenant. In welke omstandigheden kan het samenwerkingsconvenant een dwingende werking hebben? De doelstelling zal gerealiseerd worden door middel van theoretisch onderzoek, jurisprudentieonderzoek, bronnen onderzoek en tot slot zullen de convenantpartijen worden benaderd voor het afnemen van interviews. De doelstelling van dit onderzoek is om te achterhalen of het samenwerkingsconvenant in de praktijk werkt en of de juiste werkwijze door de convenantpartijen wordt toegepast. Het is van belang om te achterhalen of de convenantpartijen op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant en de werkwijze hiervan. Tot slot is het belangrijk om een beeld te krijgen van het karakter van het samenwerkingsconvenant. In welke omstandigheden kan het samenwerkingsconvenant een dwingende werking hebben? 1.3.1 Doel van het onderzoek Het doel van dit onderzoek is om te achterhalen of het samenwerkingsconvenant werkt en op de juiste wijze wordt toegepast. Het is van belang dat er inzicht komt in het functioneren van het samenwerkingsconvenant in de praktijk. 1.3.2 Bijdrage die het onderzoek zal leveren aan het doel Het doel van het onderzoek is het doen van aanbevelingen aan de opdrachtgever over de werkwijze en toepassing van het samenwerkingsconvenant in de praktijk en de eventuele dwingende werking hiervan in specifieke omstandigheden. 1.4 Centrale vraagstelling Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet-‐convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? Korte toelichting Nadat alle deelvragen zijn beantwoord zal naar voren komen wat de werking is van het samenwerkingsconvenant en hoe de werkwijze in de praktijk wordt toegepast. Ook zal naar voren komen in hoeverre een huurder, als niet-‐convenantpartij, beroep kan doen op het samenwerkingsconvenant om huisuitzetting te voorkomen. 1.5 Deelvragen Theorie: 1. Wanneer kan een verhuurder overgaan tot ontruiming van een huurder? 2. Wat houdt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam in? Hoe moet het samenwerkingsconvenant toegepast worden en wat zijn de taken van de convenantpartijen? 3. In hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam om ontruiming te voorkomen? 11
Praktijk: 4. Zijn de woningbouwcorporaties op de hoogte van het samenwerkingsconvenant en de werkwijze hiervan? 5. In hoeverre komen de betrokken partijen de afspraken van het samenwerkingsconvenant na? 6. Wat vinden de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant? 7. In hoeverre doen huurders een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen? 8. In hoeverre hebben deze beroepen ertoe geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat ze worden ontruimd? 9. Op grond van welke argumenten waren deze beroepen succesvol? 1.6 Methodologische verantwoording Om dit onderzoek te realiseren zal voor hoofdstuk 2.1 informatie verzameld worden over het huurrecht. Daarnaast zal er ook gekeken worden naar de wet-‐ en regelgeving. Hierdoor zal duidelijk worden wanneer er sprake is van een huurovereenkomst en wanneer een verhuurder kan overgaan tot ontruiming. Voor hoofdstuk 2.2 wordt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam geraadpleegd. Hieruit zal blijken wat het samenwerkingsconvenant inhoudt. Ook zal duidelijk worden hoe het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen toegepast dient te worden en wat de taken van de convenantpartijen zijn. Om antwoord te geven op de deelvraag uit 2.3 zal het samenwerkingsconvenant en de website van de gemeente Rotterdam worden geraadpleegd. Hierdoor zal blijken in hoeverre de huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. Ook zal er naast het samenwerkingsconvenant gekeken worden naar andere mogelijkheden waardoor een huurder ontruiming kan voorkomen. Voor hoofdstuk 3.1 zal de websites van de vier grootste Rotterdamse corporaties worden geraadpleegd, namelijk Havensteder, Woonbron, Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen. Door de websites van de vier grootste Rotterdamse woningbouwcorporaties te raadplegen zal de benodigde informatie, om de deelvraag te beantwoorden, worden verzameld. Het doel hiervan is om te achterhalen op de woningbouwcorporaties bekend zijn met het samenwerkingsconvenant. Om de deelvraag uit hoofdstuk 3.2 te beantwoorden worden er interviews afgenomen. Hierdoor zal naar voren komen hoe het samenwerkingsconvenant door de woningbouwcorporaties, het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen en de Gemeentelijke Gezondheidsdienst wordt toegepast. Hierdoor zal duidelijk worden in hoeverre de afspraken uit het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen worden nageleefd. Om de deelvraag uit hoofdstuk 3.3 te beantwoorden worden betrokken partijen geïnterviewd. Hierbij kan gedacht aan de convenantpartijen, maar ook aan partijen die tijdens hun dagelijkse werkzaamheden betrokken zijn met het samenwerkingsconvenant. Hierbij kan gedacht worden aan de woningbouwcorporaties, een hulpverlenende instantie en een advocaat, die betrokken was bij een geslaagde beroep op het samenwerkingsconvenant, te interviewen. Met alle informatie uit de 12
interviews wordt duidelijk wat de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant vinden. Voor het beantwoorden van hoofdstuk 4.1 zal er een jurisprudentieonderzoek worden gedaan. Naar aanleiding hiervan zullen de uitspraken met elkaar worden vergeleken. Hieruit zal allereerst naar voren komen in hoeverre huurders een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen. Ook zal duidelijk worden in welke omstandigheden een huurder in beroep gaat om ontruiming te voorkomen. Daarnaast zal er ook een advocaat worden geïnterviewd. Het gaat om een advocaat bij wie een beroep in augustus 2012 is geslaagd en hiermee een ontruiming is voorkomen. Tijdens het interview zal naar voorkomen in welke omstandigheden de huurder verkeerde op het moment dat er een beroep werd ingesteld, maar ook in hoeverre de advocaat huurders heeft bijgestaan tijdens een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen. Om de deelvraag uit hoofdstuk 4.2 te beantwoorden zal de besproken jurisprudentie uit hoofdstuk 4.1 worden geraadpleegd, maar ook het interview met de advocaat. Hieruit zal blijken welke beroepen ertoe hebben geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij is ontruimd. Om antwoord te geven op de laatste deelvraag uit hoofdstuk 4.3 zal hoofdstuk 4.2 worden geraadpleegd. De beroepen die ertoe hebben geleid dat de huurders niet zijn ontruimd zullen worden besproken. Er zal gekeken worden naar de argumenten van de rechter, zodat duidelijk wordt waardoor deze beroepen succesvol zijn verlopen. Ook zal er aandacht worden besteed aan criteria van de rechter van de beroepen die niet zijn geslaagd. Hierdoor zullen de geslaagde beroepen en de niet geslaagde beroepen met elkaar worden vergeleken. Tot slot zal naar aanleiding hiervan in hoofdstuk 4.5 een antwoord worden gegeven op de vraag of het voor een huurder haalbaar is om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen om hiermee een huisuitzetting te voorkomen. 1.7 Waaruit bestaat het praktijkonderzoek? Welke praktijkelementen en waarom? Het onderzoek wordt gedaan in opdracht van stichting Eropaf!. De opdrachtgever heeft sinds de uitspraak van 20 augustus 20126 diverse vragen die zij beantwoord wil hebben. Om al deze vragen te beantwoorden zullen er interviews worden afgenomen en er zal een jurisprudentieonderzoek worden gedaan. Voor het onderzoek zullen de Rotterdamse woningbouwcorporaties, het meldpunt, de advocaat en nog een paar betrokken partijen worden geïnterviewd, zodat de centrale vraagstelling voor stichting EropAf! kan beantwoord. De reden voor het benaderen van deze partijen is, omdat zij dicht tot het onderwerp staan. Het gaat hier ook om partijen die tijdens hun dagelijkse werkzaamheden betrokken zijn met het convenant. Zij zijn hierdoor beter in staat om de vragen te beantwoorden, zodat de resultaten uit de interviews kunnen worden verwerkt in het onderzoek. Hieronder een overzicht van de dataverzameling: § Mw. R. van der Lubben van de GGD Rotterdam § Mw. M. Janssen van Zorgbelang Zuid-‐Holland § Mw. E. van Sichem van Woonbron Rotterdam § Mw. S. Dakiouiri van Havensteder Rotterdam § Mw. R. Scheltes van Advokatenkollektief Rotterdam 6
Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563.
13
§ Dhr. A. van der Neut van het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Alle interviews worden door Bouchra el Mourabit uitgewerkt en uit de interviews zal de relevantie informatie worden gebruikt. Deze informatie zal worden gebruikt om de deelvragen uit hoofdstuk 3 en 4 te beantwoorden. Teven zullen de interviews als bijlage worden opgenomen. 1.8 Leeswijzer De opbouw van het rapport is als volgt. In dit hoofdstuk is de aanleiding van het onderzoek toegelicht. Vervolgens volgt de beschrijving van de probleemstelling, voor wie het een probleem is en waarom het een probleem is. Daarna is de doelstelling van het onderzoek geformuleerd. Tevens is toegelicht welke bijdrage het onderzoek zal leveren aan het doel. Daarnaast is een overzicht gemaakt met daarin de centrale vraagstelling en deelvragen van dit onderzoek. Tot slot volgt een methodologische verantwoording en daarin staat aangegeven welke stappen worden genomen om de deelvragen te beantwoorden. In hoofdstuk 2 zal de theorie worden besproken. Er zal allereerst beschrijving volgen over het huurrecht met betrekking tot het ontbinden van de huurovereenkomst. Vervolgens zal worden toegelicht wat een samenwerkingsconvenant is, wat het doel hiervan is en hoe het samenwerkingsconvenant wordt uitgevoerd. Daarnaast zal er worden verteld in hoeverre een huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. Tot slot volgt er een eindconclusie naar aanleiding van de resultaten uit dit hoofdstuk. In hoofdstuk 3 volgt een uitwerking van de resultaten na het afnemen van de interviews en het bronnenonderzoek. Naar aanleiding van het bronnenonderzoek zal blijken of de woningbouwcorporaties op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant. En na het afnemen van de interviews zal blijken of de convenantpartijen op de hoogte zijn van de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant. Ook zal blijken in hoeverre de gemaakte afspraken door de convenantpartijen worden nagekomen. Ook zal naar aanleiding van het afnemen van de interviews blijken wat de betrokken partijen van de werking van het samenwerkingsconvenant vinden. Tot slot volgt er een eindconclusie naar aanleiding van de resultaten uit dit hoofdstuk. In hoofdstuk 4 volgt ook een uitwerking van de resultaten uit het jurisprudentieonderzoek en het afnemen van het interview met een advocaat. Naar aanleiding van het jurisprudentieonderzoek en het interview zal duidelijk worden in hoeverre huurders een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen. Ook zal in dit hoofdstuk besproken worden in hoeverre de beroepen ertoe hebben geleid, dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij wordt ontruimd en op grond van welke argumenten de beroepen succesvol zijn verlopen. Naar aanleiding van beide onderzoeken zal duidelijk worden of het voor de huurder haalbaar is om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen, zodat hiermee een huisuitzetting kan worden voorkomen. Tot slot volgt er een eindconclusie naar aanleiding van de resultaten uit dit hoofdstuk. Tot slot zal in hoofdstuk 5 de conclusie naar aanleiding van het onderzoek worden beschreven. Tevens worden de aanbevelingen gedaan omtrent de werking van het samenwerkingsconvenant. Tot slot volgt een korte reflectie op het onderzoek. 14
2. Ontbinding en de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam Voor het beantwoorden van de deelvragen in dit hoofdstuk zal ik theorie verzamelen. Ik zal allereerst antwoord geven op de deelvraag wanneer een verhuurder kan overgaan tot ontruiming van huurders. In de volgende deelvraag zal ik antwoord geven op de vraag wat het samenwerkingsconvenant inhoudt. Tevens komt in deze deelvraag naar voren hoe het samenwerkingsconvenant toegepast dient te worden en wat de taken zijn van de convenantpartijen. Tot slot zal ik bij de laatste deelvraag ingaan in hoeverre de huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. 2.1 Wanneer kan een verhuurder overgaan tot ontruiming van een huurder? Woningbouwcorporaties zijn opgericht met het doel om voor minderbedeelde burgers betaalbare huisvesting ter beschikking te stellen.7 Op het moment dat een burger een sociale huurwoning toegekend krijgt en deze ook accepteert, ontstaat er een huurovereenkomst. In artikel 7:201 BW is opgenomen wat een huurovereenkomst inhoudt, namelijk een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Vanaf het moment dat er een huurovereenkomst is ontstaan houdt dit in dat de huurder, met ingang van het ondertekenen van de huurovereenkomst, elke maand de huur dient te betalen aan de verhuurder. De betaling van de huur is vastgesteld in artikel 7:212 BW. Hierin is opgenomen dat de huur op de overeengekomen wijze en tijdstip betaald dient te worden aan de verhuurder. Op het moment dat een betaling niet of niet tijdig wordt ontvangen door de verhuurder is er sprake van een tekortkoming in de nakoming. De verhuurder heeft bij een tekortkoming in de nakoming de mogelijkheid om nakoming te vorderen. Ook een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is mogelijk, indien de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt.8 Dit houdt dus in dat vanaf het moment dat er niet tijdig of geen betaling binnenkomt bij de verhuurder, de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurder schriftelijk op de hoogte te stellen van de huurachterstand met het verzoek om alsnog de betaling te verrichten. Zodra de huurder geen betalingen meer verricht en niet reageert op de acties van de verhuurder en de huurachterstand oploopt zal dit juridische gevolgen hebben voor de huurder. De verhuurder heeft op grond van artikel 7:231 lid 1 BW de mogelijkheid om een vordering in te dienen bij de rechtbank op het moment dat er vanuit de huurder sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen. De tekortkoming in de nakoming is in boek 6 geregeld. In boek 6 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen op grond waarvan de rechter een overeenkomst kan laten ontbinden, namelijk in artikel 6:265 BW. Hieruit kan worden geconcludeerd dat op het moment er sprake is van een wanprestatie, de wederpartij de bevoegdheid heeft om de overeenkomst geheel of 7 ‘Activiteiten woningbouwcorporaties’, Rijksoverheid, http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/activiteiten-‐ woningcorporaties 8 Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2008, p. 67
15
gedeeltelijk te ontbinden. Op het moment dat de huurder de huur niet betaald is er sprake van een wanprestatie. Op grond hiervan heeft de rechter bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Tevens heeft de Hoge Raad diverse malen bepaald dat elke tekortkoming in de regel ontbinding rechtvaardigt , tenzij de rechter-‐ alle omstandigheden in aanmerking nemend – tot de slotsom komt dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is dat de vordering tot ontbinding moeten worden afgewezen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen.9 2.2 Wat houdt het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam in? Hoe moet het samenwerkingsconvenant worden toegepast en wat zijn de taken van de convenantpartijen? 2.2.1 Het samenwerkingsconvenant Een samenwerkingsconvenant is kort gezegd een overeenkomst tussen een overheid en een andere overheid, een natuurlijk persoon en/ of een rechtspersoon.10 Een verbintenis is een vermogensrechtelijke relatie tussen twee (of meer) partijen, waarbij de ene partij tot iets verplicht is, waarop de andere partij recht heeft. In artikel 6:1 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen dat verbintenissen kunnen ontstaan, indien dit uit de wet voortvloeit. Verbintenissen kunnen ook uit overeenkomsten ontstaan, omdat partijen afspraken willen vastleggen. In art. 6:261 lid 1 BW is opgenomen dat een overeenkomst wederkerig is, dat wil zeggen dat er voor de partijen over en weer rechten en plichten ontstaan. In een overeenkomst zijn afspraken tussen partijen vastgelegd. Wet en regelgeving bepalen dat bij een overeenkomst gevolgen in het leven kunnen worden geroepen wanneer de nalatige partij in verzuim is. Op het moment dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming kan de gedupeerde partij de andere partij dagvaarden om over te gaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst. Convenanten worden gebruikt in situaties om afspraken vast te leggen voor een samenwerkingsverband, waarbij men gezamenlijk wil komen tot een bepaald einddoel. De partijen hebben de verplichting om zich in te spannen voor het einddoel dat in het convenant geformuleerd is, maar er zijn geen details opgenomen in het convenant waaruit juridische verplichtingen voortvloeien tussen partijen.11 Partijen kiezen vaak liever voor een samenwerkingsconvenant in plaats van een wettelijke regeling, omdat een convenant veel sneller tot stand komt dan een wet die hetzelfde regelt.12 Tevens heeft een convenant als voordeel voor veel partijen dat het juridisch niet afdwingbaar is en wettelijke regeling is wel juridisch afdwingbaar. Hierbij kan gekeken worden naar het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Derden kunnen namelijk geen rechten ontlenen aan het convenant, terwijl de gemaakte afspraken geheel vrijblijvend zijn voor de convenantpartijen. Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2008, p. 97 Scheltema 2008, p. 200 11 Scheltema 2008, p. 200 12 Bollen & Van Humbeeck 2002, p. 219 9
10
16
2.2.2 Derdenwerking van overeenkomsten Zoals eerder aangegeven ontstaan uit een overeenkomst verbintenissen tussen de partijen die de overeenkomst zijn aangegaan. Hierbij maakt de wet een onderscheid tussen de partijen en derden. Partijen bij de overeenkomst zijn zij die rechtstreeks de overeenkomst hebben gesloten13. In het samenwerkingsconvenant zijn de afspraken vastgelegd tussen de convenantpartijen, namelijk de gemeente en de woningbouwcorporaties. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen dat alleen de convenantpartijen een beroep kunnen doen op het samenwerkingsconvenant. Dit houdt in dat huurders en belanghebbenden geen beroep kunnen doen op het samenwerkingsconvenant en zij kunnen worden aangemerkt als derden. Het woord derden heeft in het juridische spraakgebruik geen vaste betekenis. Men kan onder derden verstaan degenen die niet partij zijn geweest bij het sluiten van de overeenkomst. Gezien de veelheid van situaties die zich kunnen voordoen, is het mogelijk het begrip derde anders te omschrijven, namelijk als iemand die geen partij is geweest bij het sluiten van de overeenkomst en daarmee vervolgens wel te maken krijgt14. 2.2.3 Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is een overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties. Het samenwerkingsconvenant is sinds 15 december 2010 van kracht. Het doel van het convenant is dat de partijen intensief gaan samenwerken op het gebied van het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand van minimaal drie maanden door vroegtijdige interventie. Dit vanuit het besef dat woningontruimingen veel persoonlijk leed en maatschappelijke kosten met zich meebrengen. De partijen beseffen hierbij dat het ontstaan van een huurachterstand bij Rotterdamse burgers vaak achterliggende problematiek als grondslag heeft.15 2.2.4 Wat is het doel van het samenwerkingsconvenant? In het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is het doel van het convenant opgenomen. Het samenwerkingsconvenant richt zich op het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand. De partijen hebben hierbij oog voor eventuele multiproblematiek, zoals psychosociale factoren. In het samenwerkingsconvenant zijn risicogroepen vastgelegd, namelijk gezinnen met kinderen, 65-‐plussers en zorgmijders. Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is alleen op hen van toepassing. Dit houdt in dat op het moment dat er sprake is van een huurachterstand en de huurder niet bekend is bij Lokale Zorg Netwerken [hierna te noemen: LZN], geen 65-‐plusser is of een gezin met kinderen betreft, de woningbouwcorporatie overgaat op incasso met behulp van een deurwaarder. 16 2.2.5 Hoe dient het samenwerkingsconvenant te worden uitgevoerd? In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe de uitvoering dient te geschieden. De taakverdeling en verantwoordelijkheden binnen dit convenant zijn vastgelegd in een Hartman & Sieburgh 2010, p. 435 Hartman & Sieburgh 2010, pag. 436 15 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 16 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 13 14
17
drietal protocollen. De uiteindelijke sturing van het samenwerkingsconvenant ligt bij de Stuurgroep. In deze Stuurgroep zijn alle aangesloten partijen vertegenwoordigd. 17 Om woningontruimingen op basis van huurachterstand te voorkomen is een gezamenlijke inspanning en intensieve samenwerking vereist. De partijen beseffen dat het ontstaan van een huurachterstand bij burgers vaak achterliggende problematiek als grondslag heeft, welke ook aangepakt moet worden. De partijen richten zich daarom op de preventie van huisuitzettingen op basis van huurachterstand met oog voor eventuele multiproblematiek, zoals psychosociale factoren. De partijen hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Alle partijen spreken elkaar daarom aan op hun verantwoordelijkheid, vooral in die situaties dat dit direct consequenties voor de Rotterdamse burger heeft. Het is daarom van belang dat alle partijen het convenant zo effectief mogelijk uitvoeren. Hiervoor dienen de partijen binnen de organisatie te investeren. De partijen dienen zorg te dragen dat er geen ontruimingen op basis van een huurachterstand in Rotterdam plaatsvinden door onvoldoende samenwerking van de partijen.18 Om ervoor te zorgen dat het samenwerkingsconvenant zo goed mogelijk wordt uitgevoerd zijn in het samenwerkingsconvenant de verantwoordelijkheden van de partijen opgenomen. Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid (met name onderdeel Kredietbank Rotterdam): De Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid [hierna te noemen: SoZaWe] draagt zorg voor een effectief Meldpunt Preventief Huisuitzettingen [hierna te noemen: meldpunt]. Het meldpunt bemiddelt op aangeven van een corporatie bij een dreigende woningontruiming op basis van een huurachterstand. Het meldpunt zorgt voor een effectieve schulddienstverlening aan de Rotterdamse burger met een huurachterstand. Het aanbod schulddienstverlening is afhankelijk van de situatie en motivatie van de huurder. Bij teveel onbetaalde rekeningen schakelt de Kredietbank Rotterdam het Algemeen Maatschappelijke Werk in. Volgens de gemaakte afspraken helpt het Algemeen Maatschappelijke Werk de huurder zijn/haar administratie op orde te brengen met het oog op de verdere dienstverlening van de Kredietbank Rotterdam. 19 Na een afgelegd huisbezoek zorgt het meldpunt voor budgetbeheer. Hiervoor is het wel van belang dat de huurder heeft toegezegd hulp te accepteren en hiervoor heeft getekend. Een voorwaarde hierbij is dat de huurder een vorm van inkomen heeft. Als dit laatste niet het geval is en het gaat om een huurder die zorg nodig heeft, meldt het meldpunt de huurder aan bij LZN. De LZN probeert met inzet onder andere een vorm van inkomen te realiseren, waarna de huurder wordt teruggemeld door LZN aan het meldpunt. Het meldpunt dient zich aan een aantal afspraken te houden. Deze afspraken zijn in het samenwerkingsconvenant opgenomen. Zodra er een huurder met huurachterstand bij het meldpunt wordt gemeld vindt er binnen 8 werkdagen een huisbezoek plaats. Indien de huurder niet thuis is volgt er een tweede huisbezoek. De woningbouwcorporatie dient binnen 10 werkdagen na de melding te worden geïnformeerd over de bevindingen Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014, protocol 1 – 1.1 19 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014, protocol 1 – 1.2 17 18
18
naar aanleiding van het eerste huisbezoek. Indien nodig wordt de mogelijkheid van een betalingsregeling met de woningbouwcorporatie besproken. Hierna zal het meldpunt budgetbeheer opstarten. Daarbij is de betaling van alle vaste lasten, zoals huur, energie, water en zorgverzekering geregeld. Vanaf dit moment dient het meldpunt ervoor te zorgen dat de huurachterstand niet verder oploopt. Het meldpunt draagt er zorg voor dat het openstaande huursaldo wordt afgelost. Dit gaat in overleg met de afdeling Incasso van de woningbouwcorporatie. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van het inkomen en de situatie van de huurder. Tot slot ontvangt de corporatie binnen 20 werkdagen na melding een schriftelijke rapportage met daarin alle te nemen stappen, de gemaakte afspraken, etc. Gemeentelijke Gezondheidsdienst Een van de aangeslotene partijen is ook de Gemeentelijke Gezondheidsdienst. Bij het ontstaan van een huurachterstand bij huurders is het vaak duidelijk dat er sprake is van een achterliggende problematiek. Hiervoor is de Gemeentelijke Gezondheidsdienst aangewezen om deze groep huurders de juiste hulpverlening te bieden. De Gemeentelijke Gezondheidsdienst coördineert de LZN in Rotterdam en draagt daarbij de zorg voor een effectieve werking van deze LZN. Hierbij is het van belang dat de melder, de woningbouwcorporatie, binnen vijf werkdagen na de melding geïnformeerd is over het resultaat van de contactpogingen met de huurder. Hierna dient de Gemeentelijke Gezondheidsdienst de melder uiterlijk 25 werkdagen na melding op de hoogte te hebben gebracht over het feit of de woningontruiming voorlopig dient te worden opgeschort of niet. Uiterlijk 9 weken na de melding heeft de Gemeentelijke Gezondheidsdienst overleg gevoerd met de melder waarbij, bekend is wie de dossierhouder is vanuit de Gemeentelijke Gezondheidsdienst en het meldpunt en een beslissing is genomen over het definitief al dan niet doorzetten van de woningontruiming. Dit laatste is in het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam opgenomen. Op het moment dat de aangesloten partijen de huurder kunnen bereiken, en de huurder medewerking verleend, is het voor een woningbouwcorporatie niet nodig om een vordering bij de rechter neer te leggen. De Rotterdamse woningbouwcorporaties De Rotterdamse woningbouwcorporaties benaderen de huurder met huurachterstand actief, zodanig dat er voor de melding bij het meldpunt contact is gezocht met de klant door telefoon, briefwisseling of persoonlijk contact. Tevens dienen de huurders met huurachterstand actief te worden gemeld bij het meldpunt. Voordat een huurder wordt aangemeld bij het meldpunt is het van belang dat de actieve incasso door de afdeling Incasso van de woningbouwcorporatie niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Hierbij kan gedacht worden aan de huurachterstand die verder toegenomen is, de huurder die op geen contactpogingen heeft gereageerd, etc.20 De woningbouwcorporatie kan een huurder tot maximaal vier maanden huurachterstand aanmelden bij het meldpunt. Het later aanmelden van de huurder is dan alleen mogelijk na afstemming met het meldpunt. De meldingen dienen tijdig, accuraat en compleet te worden gedaan. Tijdigheid in de zin van een zo laag mogelijke huurachterstand en geen geplande ontruimingsdatum. Wanneer er sprake zijn van wijzigingen dient het meldpunt hierover te worden geïnformeerd. Als de corporatiemedewerker inschat dat er meer in een huishouden speelt dan alleen schulden, dan dient de corporatiemedewerker zorg in te 20
Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014, protocol 2-‐ 2.1 t/m 2.4
19
schakelen. In eerste aanleg loopt dit via de Gemeentelijke Gezondheidsdienst. Tevens dient de Gemeentelijke Gezondheidsdienst te worden geïnformeerd over de aanmelding bij het meldpunt. Tot slot dient de woningbouwcorporatie alle geplande woningontruimingen te melden, ongeacht de grond van de ontruiming, zodat de Kredietbank Rotterdam de gemeente Rotterdam inzicht kan geven in het aantal ontruimingen en hun aard. Eind 2011 en begin 2012 heeft het meldpunt het Proces Bepalen Dienstverlening MPH op papier gezet. Dit is gedaan zodat er in één oogopslag duidelijk is wanneer een huurder wel of niet aangemeld kan worden bij het meldpunt. Over alle te nemen stappen is een stroomschema gemaakt en bij het volgen van dit schema wordt duidelijk wanneer een huurder kan worden aangemeld bij het meldpunt of eventueel kan worden doorgestuurd naar een gerechtsdeurwaarder. Het stroomschema is in de bijlagen opgenomen. 2.3 In hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam om ontruiming te voorkomen Een huurder kan zelf geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. De huurder is namelijk geen convenantpartij en zoals in 2.2 aangegeven kan een huurder als derde worden aangemerkt. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen dat alleen de directe convenantpartijen rechten kunnen ontlenen aan het convenant. Hierdoor is een huurder afhankelijk van de partijen om de hulpverlening te krijgen die hij of zij nodig heeft om de problemen op orde te krijgen. Maar in hoeverre kan de huurder gebruik maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen? Op het moment dat er sprake is van een huurachterstand zal een woningbouwcorporatie op basis van het samenwerkingsconvenant de huurder benaderen.21 Een huurder die zijn problemen erkent doet er verstandig aan om hierop te reageren. Hierdoor kunnen de problemen van de huurder worden geanalyseerd, zodat de woningbouwcorporatie de huurder naar de juiste instantie(s) kan doorverwijzen. Dit begint in de meeste gevallen met een melding bij het meldpunt. Het meldpunt zal naar aanleiding van de melding de huurder benaderen. Indien de huurder medewerking verleent kan de huurder worden aangemeld voor budgetbeheer.22 Hierdoor zullen alle vaste lasten voor de huurder worden betaald, zodat de schulden niet meer verder oplopen. Dit is een voorbeeld van de werkwijze, zoals het eigenlijk in de praktijk hoort te gaan. Momenteel worden niet alle huurders gemeld bij het meldpunt (zie bijlage 8). Deze groep huurders wordt met een dagvaarding geconfronteerd waarin vermeld staat dat zij op een zitting dienen te verschijnen, zodat zij nog de gelegenheid krijgen om hun standpunten naar voren te brengen alvorens de kantonrechter een beslissing neemt. Om een ontruiming te voorkomen is het allereerst van belang dat de huurder zijn problemen erkent en de verantwoordelijkheden neemt. De huurder heeft niet de mogelijkheid om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen door zichzelf aan te melden bij het meldpunt.23 Wel heeft de huurder de mogelijkheid om de woningbouwcorporatie te Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 23 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 21 22
20
benaderen om de eigen situatie toe te lichten en een betalingsregeling te treffen. Daarnaast kan een huurder zelf initiatief nemen om hulpverlenende instanties te benaderen en via hen aan te melden voor budgetbeheer, zodat de maandelijkse vaste lasten worden ingehouden en overgemaakt.24 Hierdoor laat de huurder zien dat hij initiatief toont om verdere huurachterstand te voorkomen. De huurder krijgt op deze wijze wel de hulpverlening die hij op dat moment nodig heeft zonder rechten te ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. Hulp bij schulden buiten het samenwerkingsconvenant Buiten het samenwerkingsconvenant om heeft de huurder ook andere mogelijkheden om ontruiming te voorkomen. Dit doet de huurder om hulp te zoeken om de eigen financiën op orde te brengen. Op de website van de gemeente Rotterdam is zichtbaar dat er veel mogelijkheden zijn voor burgers met schulden, om hun schulden te kunnen aanpakken. De burger wordt via de website geïnformeerd, maar heeft ook de mogelijkheid om digitaal vragen te stellen. Er worden diverse conferenties georganiseerd met betrekking tot het aanpakken van schulden.25 Tevens heeft de gemeente Rotterdam vrijwilligers om burgers met schulden te helpen bij hun administratie.26 Op deze wijze laat een huurder zien dat hij zijn financiële problemen serieus oppakt. De huurder is daarnaast zelf verantwoordelijk voor de eigen financiële situatie. De huurder doet op deze wijze geen beroep op het samenwerkingsconvenant, maar krijgt wel de hulpverlening om de schulden te ordenen en een huisuitzetting te vermijden. Beroep op het samenwerkingsconvenant Tevens heeft de huurder de mogelijkheid om zich tijdens een procedure op het samenwerkingsconvenant te beroepen. In de uitspraak van de voorzieningenrechter27 van 22 augustus 2012 is gebleken dat dit in het voordeel van de huurder kan uitpakken. De huurder voert tijdens de zitting aan dat hij niet eerder de mogelijkheid heeft gehad om de juiste hulpverlening te krijgen, zoals in het samenwerkingsconvenant is afgesproken. De voorzieningenrechter spreekt tijdens dezelfde zitting de woningcorporatie hierop aan en stelt de huurder in zijn gelijk. Terwijl in het samenwerkingsconvenant is opgenomen dat een huurder geen rechten kan ontlenen aan het convenant. Om deze reden zal ik over bovengenoemde uitspraak meer uitweiden in hoofdstuk 4. 2.4 Analyse van alle resultaten De woningbouwcorporaties zijn opgericht met het doel om voor minderbedeelden burgers betaalbare huisvesting ter beschikking te stellen. Op het moment dat een burger een sociale huurwoning toegekend krijgt en deze ook accepteert, zullen beide partijen een huurovereenkomst ondertekenen. De betaling van de huur is vastgesteld in artikel 7:212 BW. Hierin is opgenomen dat de betaling van de huur op de overeengekomen wijze en tijdstip betaald dient te worden aan de verhuurder. Bij geen tijdige betaling heeft de verhuurder de mogelijkheid om nakoming te vorderen. Ook een vordering tot ontbinding is mogelijk, indien de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigen. ‘Kredietbank Rotterdam’, Gemeente Rotterdam, www.rotterdam.nl/voorziening:kredietbank_Rotterdam_kantoren_sozawe ‘Workshops over geld, budgetteren en schulden op mbo’s’, Gemeente Rotterdam, http://www.rotterdam.nl/product:workshops_over_geld__budgetteren_en_schulden_op_mbo_s 26 ‘Ik pak mijn schulden aan’, Gemeente Rotterdam, http://www.rotterdam.nl/schulden 27 Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563 24 25
21
De verhuurder heeft op grond van artikel 7:231 lid 1 BW de mogelijkheid om een vordering neer te leggen bij de rechter op het moment dat er vanuit de huurder sprake is van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen. De tekortkoming in de nakoming is in boek 6 geregeld. In boek 6 van het Burgerlijk Wetboek is opgenomen op grond waarvan de rechter een overeenkomst kan laten ontbinden, namelijk in artikel 6:265 BW. Op het moment dat de huurder geen betaling verricht is er sprake van een wanprestatie. Tevens heeft de Hoge Raad diverse malen bepaald dat elke tekortkoming in de regel ontbinding wettigt, tenzij de rechter tot de slotsom komt dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is dat de vordering tot ontbinding moeten worden afgewezen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen. Het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is een overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties met als doel het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe de afspraken tussen de gemeente Rotterdam en de woningbouwcorporaties uitvoering dienen te geschieden. Belangrijk is dat alleen de aangesloten partijen rechten kunnen ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. Dit houdt in dat de huurder zichzelf niet kan aanmelden. De woningbouwcorporatie heeft de plicht om een huurder actief te benaderen bij een huurachterstand. Op het moment dat een huurder hier niet op reageert en de woningbouwcorporatie de huurder niet kan bereiken heeft de woningbouwcorporatie de mogelijkheid om de huurder aan te melden bij het meldpunt. Het meldpunt bemiddelt bij een dreigende woningontruiming op basis van huurachterstand. Naar aanleiding van een huisbezoek zorgt het meldpunt voor budgetbeheer. Hiervoor is het wel van belang dat een huurder heeft toegezegd hulp te accepteren en hiervoor heeft getekend. Voorwaarde is wel dat een huurder een vorm van inkomen heeft. Als dit niet het geval is en het gaat om een huurder die zorg nodig heeft, meldt het meldpunt de huurder aan bij de LZN. De LZN probeert onder andere een vorm van inkomen te realiseren voor de huurder, waarna de huurder wordt teruggemeld door de LZN aan het meldpunt. Het meldpunt dient zich aan een aantal afspraken te houden en hierover door middel van een rapportage de woningbouwcorporatie op de hoogte te houden. Bij het ontstaan van een huurachterstand is het vaak duidelijk dat er sprake is van een achterliggende problematiek bij de huurders. Hiervoor is de Gemeentelijke Gezondheidsdienst aangewezen om deze groep huurders de juiste hulpverlening te bieden. De Gemeentelijke Gezondheidsdienst coördineert de LZN in Rotterdam en draagt daarbij de zorg voor een effectieve werking van deze LZN. De huurder is geen convenantpartij van het samenwerkingsconvenant en kan daarom als derde worden aangemerkt. Hierdoor is het voor een huurder lastig om gebruik te maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. Wel is het een huurder tijdens een gerechtelijke procedure gelukt om ontruiming te voorkomen. Na
22
een jurisprudentieonderzoek en het afnemen van een interview zal hierover meer te lezen zijn in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 3: Het samenwerkingsconvenant in de praktijk In dit hoofdstuk staat het samenwerkingsconvenant in de praktijk centraal. Om de deelvragen uit dit hoofdstuk te beantwoorden zal ik de resultaten uit de interviews gebruiken. Allereerst zal ik antwoord geven op de deelvraag of de woningbouwcorporaties op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant. Vervolgens zal naar voren komen in hoeverre de convenantpartijen de afspraken van het samenwerkingsconvenant nakomen. Hierbij kan gedacht worden aan de woningbouwcorporaties Havensteder en Woonbron, het Meldpunt en de GGD. Tot slot zal naar voren komen wat de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant vinden. Hierbij kan gedacht worden aan Zorgbelang Zuid-‐Holland en een advocaat 3.1 Zijn de woningbouwcorporaties op de hoogte van het samenwerkingsconvenant? In het samenwerkingsconvenant is opgenomen welke Rotterdamse woningbouwcorporaties zijn aangesloten. Het gaat om de volgende woningcorporaties: Havensteder [ voor de fusie: Com-‐wonen en PWS Rotterdam ], Woonbron, Woonstad Rotterdam, Vestia Rotterdam Stadswonen [ voor de fusie: Vestia en Stadswonen ], Laurens Wonen, Ressort Wonen, Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, Woningbouwvereniging Hoek van Holland en Wooncompas. Om de deelvraag van dit hoofdstuk te beantwoorden wordt er gekeken naar de 4 grootste Rotterdamse woningbouwcorporaties en dat zijn: Havensteder, Woonbron, Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen. Havensteder Sinds 1 juli 2011 zijn de woningbouwcorporaties Com-‐wonen en PWS Rotterdam gefuseerd naar woningbouwcorporatie Havensteder28. De oorspronkelijke partijen zijn in het samenwerkingsconvenant opgenomen29. Er worden door de woningbouwcorporatie zo’n 45.000 woningen verhuurd in Rotterdam en omgeving.30 In de jaarverslagen van 201031 van de oorspronkelijke woningcorporaties is opgenomen dat er sprake is van een samenwerkingsverband in Rotterdam, namelijk het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. In het jaarverslag van de voormalige woningbouwcorporatie Com-‐wonen is opgenomen dat het doel van de samenwerking is om zoveel mogelijk ontruimingen door huurschulden te voorkomen. Door het samenwerkingsconvenant te tekenen geeft Com-‐wonen aan dat het een gezamenlijke inspanning wordt. Tevens is in het jaarverslag van PWS Rotterdam opgenomen dat er een samenwerkingsconvenant is gesloten tussen diverse partijen met het doel om huisuitzettingen te voorkomen door onder meer de samenwerking tussen de verschillende instanties te verbeteren. Hieruit kan worden geconcludeerd dat 28 ‘Let op: vanaf 1 juli fuseren Com-‐wonen en PWS Rotterdam’, Havensteder, http://www.havensteder.nl/over-‐ havensteder/nieuws/nieuwsarchief/nieuwsbericht/artikel/let-‐op-‐vanaf-‐1-‐juli-‐fuseren-‐comwonen-‐en-‐pws-‐rotterdam-‐ 82/?no_cache=1 29 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 30 Havensteder, Havensteder, http://www.havensteder.nl 31 Jaarrekening 2010, p. 135.
23
Havensteder op de hoogte is van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Woonbron Woonbron is wel in het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam opgenomen. Woonbron is in het bezit van 49.000 woningen in Rotterdam en omgeving.32 Om te achterhalen of Woonbron bekend is met het samenwerkingsconvenant is er ook in de jaarverslagen gekeken. In het meest recente jaarverslag33 van Woonbron is zichtbaar dat de woningbouwcorporatie bekend is met het samenwerkingsconvenant. In het jaarverslag is namelijk opgenomen dat Woonbron een actieve inzet kent voor het voorkomen van betalingsachterstanden. Woonbron maakt namelijk onderscheid tussen ‘niet willers’ en ‘niet kunners’. Voor de laatste categorie wordt alles in het werk gezet om uitzetting te voorkomen. Dit doet Woonbron bijvoorbeeld via het meldpunt, zodat via een gesprek achterhaald kan worden welke problemen er spelen en of er sprake is van een meervoudige problematiek. Het is voor Woonbron belangrijk om in een vroeg stadium de problemen naar voren te halen en een strikt incassobeleid te voeren. Hieruit kan worden geconcludeerd dat Woonbron op de hoogte is van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Woonstad Woonstad Rotterdam is een woningbouwcorporatie met ruim 50.000 woningen door heel Rotterdam.34 Op de website van Woonstad is het samenwerkingsconvenant opgenomen35. Tevens is op de website van de woningbouwcorporatie een document36 opgenomen met daarin de samenwerkingsverbanden. Daarin heeft Woonstad opgenomen dat als zij willen dat Rotterdam omhoog klimt tot de krachtige en vitale stad die het verdient te zijn, dan hebben zij de hulp nodig van partners. Woonstad laat weten dat zij ook een samenwerkingsverband hebben met de gemeente Rotterdam, namelijk het bekende samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Hieruit kan worden geconcludeerd dat woningbouwcorporatie Woonstad bekend is met het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Vestia Rotterdam Stadswonen Vestia is een woningbouwcorporatie die in het bezit is van ruim 89.000 woningen.37 Vestia Rotterdam Stadswonen is een onderdeel van Vestia en bezit 7.000 woningen.38 Ook woningbouwcorporatie Vestia Rotterdam Stadswonen is een van de partijen die is opgenomen in het samenwerkingsconvenant. Alleen zijn zij niet met de huidige naam in het convenant opgenomen. Voor de fusie waren het twee aparte woningbouwcorporaties, namelijk Vestia en Stadswonen. Beide woningbouwcorporaties zijn in het samenwerkingsconvenant opgenomen. Tijdens het doorzoeken van de ‘Wie zijn we’, Woonbron, http://www.woonbron.nl/OVERWOONBRON/OVERWOONBRON/Pages/WieZijnWe.aspx Balans jaarverslag 2012, p. 32 34 Woonstad Rotterdam, Woonstad, http://www.woonstadrotterdam.nl/Pub 35 ‘Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014’, Woonstad Rotterdam, http://www.woonstadrotterdam.nl/Pub/Woonstad-‐Rotterdam/Afbeeldingen-‐en-‐ Documenten/Convenant_preventie_huisuitzetting_Rotteram_2011_tm_2014.pdf 36 ‘Samenwerkende partijen’, Woonstad, http://www.woonstadrotterdam.nl/Pub/Woonstad-‐Rotterdam/Woonstad-‐Rotterdam-‐ Home/Over-‐Woonstad-‐Rotterdam/Over-‐ons/Over-‐ons-‐Samenwerkende-‐partijen.html> 37 ‘Over Vestia’, Vestia, http://www.vestia.nl/OverVestia/Pages/default.aspx 38 ‘Wie zijn wij’, Vestia Rotterdam Stadswonen, https://www.vestiarotterdamstadswonen.nl/over-‐ons/wie-‐zijn-‐wij/ 32 33
24
huidige website van Vestia Rotterdam Stadswonen kwam er niets naar voren met betrekking tot het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam. Wel is er een Verantwoordingsverslag39 uit 2007 gepubliceerd op de website van woningbouwcorporatie Vestia. In dit verslag wordt wel kenbaar gemaakt dat er een samenwerkingsconvenant is met de gemeente Rotterdam om huisuitzettingen te voorkomen. Tevens wordt de werkwijze in het kort besproken, namelijk het aanmelden van de huurder bij het meldpunt. Deelconclusie Tijdens het doorzoeken van de websites van de woningbouwcorporaties en het doornemen van de jaarverslagen is naar voren gekomen dat alle vier de woningbouwcorporaties bekend zijn met het samenwerkingsconvenant. Alle vier de woningbouwcorporaties geven aan te werken met het samenwerkingsconvenant om dreigende huisuitzettingen te voorkomen. 3.2 In hoeverre komen de betrokken partijen de afspraken van het samenwerkingsconvenant na? In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe het samenwerkingsconvenant in de praktijk moet worden toegepast. Dit heb ik in hoofdstuk 2.2.3 uitvoerig besproken. Om de deelvraag te beantwoorden was het doel van dit onderzoek om de besproken woningbouwcorporaties uit hoofdstuk 3.1 te interviewen. Alleen de woningbouwcorporaties Havensteder en Woonbron hebben hieraan mee willen werken. Naar aanleiding van het interview met beide woningbouwcorporaties wordt duidelijk in hoeverre de woningbouwcorporaties de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant nakomen. 3.2.1 De woningbouwcorporaties Havensteder Havensteder probeert op het moment dat er sprake is van een huurachterstand vroegtijdig contact te leggen met de huurders. Havensteder kent namelijk hun eigen incassobeleid. Dit houdt in dat de afdeling Incasso eerst zelf actie onderneemt door te bellen, mailen en op huisbezoek te gaan. Op deze wijze probeert Havensteder contact te maken met de huurders. Dit doet Havensteder al op het moment dat er nog maar sprake is van één maand huurachterstand. Havensteder maakt dan ook geen onderscheidt tussen huurders die wanbetalers zijn en huurders die normaliter maandelijks netjes de huur betalen. Tevens probeert Havensteder de problemen die er zijn te signaleren door een huisbezoek af te leggen. Het doel van Havensteder is dan ook om alle huurders met huurachterstand 100% te benaderen.40 Op het moment dat er sprake is van een huurachterstand meldt Havensteder de huurders uit de risicogroepen aan bij het meldpunt. Hierdoor worden de huurders geregistreerd en worden zij door een medewerker van het meldpunt benaderd om mee te werken, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning worden voorkomen. Havensteder geeft wel aan dat zij op basis van het samenwerkingsconvenant een huurder met huurachterstand niet hoeven te melden. Wel worden de huurders die onder één van de risicogroepen ( 65-‐plussers, gezinnen met 39 40
Verantwoordingsverslag 2007, p. 31 Bijlage 2. Interview Havensteder
25
kinderen en zorgmijders) vallen altijd gemeld bij het meldpunt. Naast de risicogroepen worden de huurders die alleenstaand zijn ook door Havensteder aangemeld bij het meldpunt, dit is niet de doelgroep waar het samenwerkingsconvenant specifiek voor bedoeld is, maar Havensteder ervaart deze groep huurders ook als risicogroep. Havensteder benadrukt wel dat de gemaakte afspraken alleen bestemd zijn voor de drie risicogroepen die ook in het samenwerkingsconvenant benoemd worden. 41 Havensteder heeft een groot financieel belang. Het is voor de woningbouwcorporatie dan ook belangrijk dat de huurbetalingen binnenkomen. Om deze reden werkt Havensteder graag mee door de huurders met huurachterstand aan te melden bij het meldpunt, omdat het meldpunt vanaf dit punt met een voorstel komt met betrekking tot alle betalingen van de betreffende huurder. De huurder wordt op het moment dat er sprake is van inkomsten aangemeld voor budgetbeheer bij de Kredietbank Rotterdam. Vanaf dat moment vinden er betalingen plaats en dit is hetgeen wat de afdeling Incasso van Havensteder het liefst zien. Wanneer de huurder niet reageert op de contactpogingen van Havensteder en/of het meldpunt en er verder op geen enkele manier contact wordt gemaakt, dan eindigt de huurder bij de gerechtsdeurwaarder. Vanaf dat moment start het juridische traject en dit leidt richting het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning. 42 Woonbron Vanaf het moment dat één maand huur niet betaald wordt komt dit bij de afdeling Incasso terecht. De afdeling Incasso begint met het versturen van de aanmaning. Op het moment dat de huurder hier niet op reageert, neemt de afdeling andere stappen om contact te leggen met de huurder. Dit doet de afdeling Incasso door te bellen en langs te gaan op huisbezoek. Door het afleggen van een huisbezoek probeert Woonbron de huurders in te laten zien dat het om een zorgelijke situatie gaat en dat er wat aan gedaan moet worden om het probleem op te lossen. Op het moment dat de huurders niet betalen en nergens op reageren worden zij aangemeld bij de gerechtsdeurwaarders. De huurders worden gedurende deze periode wel in de gaten gehouden, maar de afdeling Incasso doet weinig met het dossier zolang het bij de gerechtsdeurwaarder ligt. Zij hebben vanaf dat moment de zaak dan ook echt uit handen gegeven. Pas op het moment dat er een vonnis is uitgesproken, waarin is opgenomen dat de huurovereenkomst mag worden ontbonden en de woning mag worden ontruimd, wordt het dossier weer opgepakt door de afdeling Incasso.43 Vanaf dit moment gaat de afdeling Incasso een huisbezoek afleggen en zij treden in dit stadium harder op om het probleem op te lossen. Op het moment dat het gaat om een zorgmijder met diverse problemen wordt de LZN hierover geïnformeerd. De afdeling Incasso probeert dan in samenwerking met de LZN het probleem op te lossen. Woonbron kent een financieel belang, dus het uiteindelijke doel is dat het geld er wel moeten komen. De huurder moet dus de huurachterstand direct of in termijnen betalen of de huurder moet de schuldsanering ingaan, zodat de afdeling Incasso de huur afboekt.44 Bijlage 2. Interview Havensteder Bijlage 2. Interview Havensteder 43 Bijlage 3. Interview Woonbron 44 Bijlage 3. Interview Woonbron 41 42
26
De locatie Woonbron Delfshaven werkt pragmatischer in vergelijking met andere locaties. De afdeling Incasso gaat hier weinig op huisbezoek, maar de reden hiervoor is dat er weinig tijd is voor het afleggen van huisbezoeken. De afdeling Incasso richt zich hier pas op, op het moment van het vonnis van de kantonrechter. Vanaf dat moment gaan zij aan de slag en voor die tijd probeert de afdeling Incasso middels telefoneren, schrijven of persoonlijk contact de huurder te bereiken. De collega’s die op pad gaan kennen wel een andere werkwijze. Voor de afdeling Incasso is het financiële belang van de woningbouwcorporatie groot, maar zij zijn wel bereid om in samenwerking met de huurder te kijken hoe de huur betaald kan worden. Wanneer de huurder bij het meldpunt wordt aangemeld moet de lopende huur betaald worden. Vanaf dat moment mogen er geen nieuwe huurachterstanden ontstaan. 45 De gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant zijn bedoeld voor de drie risicogroepen, namelijk 65-‐plussers, gezinnen met kinderen en zorgmijders. Woonbron kijkt buiten de risicogroepen ook naar andere groepen. Op dit moment zijn de alleenstaanden mannen van rond de 40 jaar en alleenstaanden vrouwen van rond de 55 jaar ook risicogroepen voor Woonbron. Woonbron heeft geconstateerd dat beide groepen tegenwoordig heel makkelijk in de problemen komen. Woonbron probeert deze groepen actief te benaderen. Op het moment dat zij geen contact kunnen leggen kan woonbron op basis van het samenwerkingsconvenant niets voor deze groepen betekenen en gaan ze door naar de deurwaarder. Het is namelijk niet mogelijk om buiten de genoemde risicogroepen uit het convenant een huurder koud aan te melden. Het koud aan melden houdt in dat het voor een woningbouwcorporatie niet mogelijk is om een huurder buiten de risicogroepen om aan te melden bij het meldpunt, zonder dat er contact is geweest tussen de huurder en de woningbouwcorporatie. De huurders die niet onder één van de risicogroepen vallen kunnen alleen warm worden aangemeld bij het meldpunt en hierbij is er dus contact geweest tussen de huurder en de woningbouwcorporatie. 46 De huurders die wel onder één van de risicogroepen vallen kunnen wel makkelijk worden aangemeld. Op het moment dat de afdeling Incasso de huurder, na meerdere pogingen, niet heeft kunnen bereiken wordt de huurder koud aangemeld bij het meldpunt. Verder volgt Woonbron de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant. Het komt vaak voor dat de afdeling Incasso de huurders uit de risicogroepen niet meteen aanmeldt bij het meldpunt, omdat Woonbron wil dat de volwassen huurders zelf de verantwoordelijkheden nemen om prioriteiten te stellen Tegen die groep treedt Woonbron af en toe wat harder op, zodat de huurders gaan inzien waar de basisprioriteiten liggen. Tevens kijkt Woonbron naar de motivatie van de huurder, want bij het meldpunt hebben de medewerkers het al erg druk. Zij hebben er dan niets aan op het moment dat een huurder geen motivatie heeft voor het krijgen van begeleiding.47 Bijlage 3. Interview Woonbron Bijlage 3. Interview Woonbron 47 Bijlage 3. Interview Woonbron 45 46
27
Tussenconclusie Hierboven is te lezen hoe het samenwerkingsconvenant door zowel Havensteder als Woonbron wordt toegepast. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de woningbouwcorporaties op verschillende wijze te werk gaan, terwijl ze allebei zijn aangesloten bij hetzelfde samenwerkingsconvenant. Tijdens het interview met Havensteder werd duidelijk dat de afdeling Incasso bij één maand huurachterstand actief is door contact te leggen met de huurder. Dit doen zij op verschillende manieren, namelijk per brief, telefoon, email en het afleggen van huisbezoeken. Tijdens het afleggen van een huisbezoek probeert Havensteder de problemen die er eventueel zijn te signaleren. Het doel van Havensteder is om alle huurders met huurachterstand 100% te benaderen. Woonbron geeft aan dat wanneer er een maand huur niet wordt betaald hiervan een melding binnen komt bij de afdeling Incasso. De afdeling begint op dat moment met het versturen van een aanmaning. Wanneer de huurder hier niet op reageert, neemt de afdeling andere stappen om contact te leggen met de huurder. De afdeling doet dit door de huurder te bellen of een huisbezoek af te leggen. Het afleggen van een huisbezoek wordt in dit stadium gedaan door collega’s die al vaak buiten de deur werkzaam zijn. Op het moment dat een huurder nergens op reageert, wordt de huurder aangemeld bij een gerechtsdeurwaarder. De afdeling Incasso doet in dit stadium niet veel. Voor hen begint het echte werk pas op het moment dat er een vonnis is uitgesproken door de rechter. Op dat moment zal de afdeling Incasso zelf een huisbezoek afleggen. Wanneer blijkt dat het om een zorgmijder gaat wordt de LZN ingeschakeld, zodat er wordt gekeken naar de juiste hulpverlening voor de huurder. Het verschil in het ondernemen van actie is erg groot. Havensteder geeft aan dat zij bij één maand huurachterstand een actief incassobeleid voeren en de huurders uit de risicogroepen aanmelden bij het meldpunt, terwijl Woonbron zich richt op het moment van het vonnis van de kantonrechter. Op het moment dat er een dagvaarding wordt uitgebracht is er al sprake van minimaal drie maanden huurachterstand. Wanneer er een vonnis wordt uitgesproken zijn we weer een paar maanden verder. Hierdoor is de huurachterstand van de huurder aanzienlijk toegenomen op het moment dat de afdeling Incasso van Woonbron een actief incassobeleid voert. Dit maakt de situatie voor de huurder op dat moment nog zorgelijker. Wanneer een huurder wel vroegtijdig reageert op alle brieven en telefoontjes kan de situatie van de huurder nog op tijd worden gestabiliseerd, doordat Woonbron zelf afspraken maakt met de huurder. Verder kent het samenwerkingsconvenant drie risicogroepen, namelijk gezinnen met kinderen, 65plussers en zorgmijders. Allebei de woningbouwcorporaties kijken buiten deze risicogroepen ook naar andere groepen. Havensteder ziet dat alleenstaanden ook een risicogroep is. Zij proberen deze groep dan ook aan te melden bij het meldpunt. Woonbron daarentegen is wat specifieker en ziet dat de alleenstaande mannen van rond de 40 jaar en de alleenstaande vrouwen van rond de 55 jaar ook onder de risicogroepen moeten vallen. Ook Woonbron probeert deze groepen aan te melden bij het meldpunt, maar deze mogelijkheid is er alleen op het moment dat een huurder op een verzoek van de afdeling Incasso reageert. Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen
28
Woningbouwcorporaties Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen hebben niet aan het onderzoek meegewerkt. Woonstad wilde niet meewerken aan het onderzoek en Vestia Rotterdam Stadswonen was onbereikbaar en heeft niet op de verzoeken gereageerd. Om toch informatie te gebruiken over alle vier de woningbouwcorporaties heeft het meldpunt een overzicht met meldingen verstrekt. Hierin staan alle meldingen die door de woningbouwcorporaties zijn gedaan. Beide woningbouwcorporaties zijn aangesloten bij het samenwerkingsconvenant. Het samenwerkingsconvenant is namelijk door een directeur en bestuurder van de woningbouwcorporaties ondertekend. Het meldpunt heeft een overzicht verstrekt met daarin cijfers over het aantal meldingen die gedaan zijn door de diverse woningbouwcorporaties.48 Hieruit is zichtbaar dat in het eerste kwartaal van 2013 door Vestia Rotterdam Stadswonen 50 woningen zijn ontruimd, waarvan 19 keer een melding is gedaan bij het meldpunt met het verzoek om te bemiddelen. Het verschil tussen beide cijfers is groot. Dit houdt in dat 31 huurders niet zijn gemeld bij het meldpunt. Het is wel belangrijk om te weten dat het niet allemaal om huurders gaat waarbij er sprake is van een huurachterstand. Het meldpunt heeft een overzicht verstrekt met daarin cijfers over het aantal meldingen bij het meldpunt.49 In 2012 zijn 195 woningen ontruimd, waarvan 94 huurders zijn aangemeld bij het meldpunt. In dit jaar zijn 99 huurders niet aangemeld bij het meldpunt voor een bemiddeling. Door Woonstad zijn in het eerste kwartaal van 2013 69 woningen ontruimd en hiervan zijn 34 huurders aangemeld bij het meldpunt. 35 huurders zijn niet aangemeld bij het meldpunt en meteen ontruimd, nadat er een vonnis is uitgesproken. In 2012 heeft Woonstad 370 woningen ontruimd en hiervan zijn 300 huurders aangemeld bij het meldpunt. In dit jaar zijn 70 huurders niet aangemeld bij het meldpunt. Naar de cijfers gekeken kan worden geconcludeerd, dat beide woningbouwcorporaties huurders aanmelden bij het meldpunt op het moment dat er sprake is van een huurachterstand. Wel is zichtbaar dat Woonstad actiever de huurders aanmeldt bij het meldpunt in vergelijking met Vestia Rotterdam Stadswonen. Hieronder een overzicht van de cijfers van de vier grootste woningbouwcorporaties in Rotterdam: Corporatie Havensteder Vestia Woonbron Woonstad Rotterdam
1e kwartaal 2013 Melding Geëffectueerde Aantal Ontruiming
49
woningen 33.062 32.649 30.609
40 50 35
Eindtotaal 25 65 19 69 11 46
46.787
21
34
55
48
Verzoek bemiddeling MPH (alleen bij huurachterstand)
Bijlage 8. Overzicht meldingen MPH 2009 – 2013 Bijlage 8. Overzicht meldingen MPH 2009 -‐ 2013
29
2012 Melding Geëffectueerde Ontruiming
Corporatie
Aantal
Havensteder Vestia Woonbron Woonstad Rotterdam
woningen 33.062 32.649 30.609 46.787
Verzoek bemiddeling MPH (alleen bij huurachterstand) Eindtotaal 193 150 343 195 94 289 169 82 251 370
300
670
Gekeken naar het jaaroverzicht 2012 kan worden geconcludeerd dat Woonstad de meeste woningen heeft ontruimd. Woonstad heeft in hetzelfde jaar ook de meeste huurders aangemeld bij het meldpunt. Ook Havensteder heeft meer dan de helft van de huurders aangemeld bij het meldpunt in vergelijking met het aantal ontruimingen. Vestia en Woonbron hebben in 2012 de minste huurders aangemeld bij het meldpunt. In vergelijking met het aantal ontruimingen hebben beide woningbouwcorporaties minder dan de helft aangemeld bij het meldpunt. Dit houdt in dat meer dan de helft van de huurders niet zijn aangemeld bij het meldpunt en meteen werden ontruimd op het moment dat er een vonnis werd uitgesproken. Dit is een zorgelijke situatie voor de groep huurders die niet worden aangemeld bij het meldpunt. 3.2.2 Het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Het meldpunt houdt zich bezig met de huurders die door een woningbouwcorporatie worden gemeld inzake een huurachterstand. Het doel van het meldpunt is om de situatie van de huurder te stabiliseren en daarmee de woningontruiming te voorkomen. Om hiervan een beeld te krijgen heb ik dhr. A. van der Neut gesproken. Hij is manager bij de Kredietbank Rotterdam en verantwoordelijk voor het team Maatschappelijke Opvang, team Beschermingsbewind en het meldpunt. Dhr. Van der Neut is eindverantwoordelijke en aanspreekpunt namens het meldpunt. De woningbouwcorporatie laat middels een melding, aan het meldpunt, weten dat er sprake is van een huurachterstand en dat wanneer de situatie ongewijzigd blijft de woningbouwcorporatie de huurder zal ontruimen. De woningbouwcorporatie verzoekt op deze wijze het meldpunt om hier aandacht aan te besteden. Naar aanleiding van de melding stuurt het meldpunt een brief naar de huurder, waarin de huurder op de hoogte wordt gesteld dat er een melding is binnengekomen over dat er sprake is van een huurachterstand en de huurder hierdoor ontruimd kan worden. In dezelfde brief informeert het meldpunt de huurder over de eigen dienstverlening, het probleem van de huurder en dat het meldpunt de huurder bij het probleem kan helpen op het moment dat de huurder op het schrijven van het meldpunt reageert. Het meldpunt benadrukt in de brief dat wanneer de huurder niet reageert hij of zij zal worden ontruimd. 50 Na acht dagen gaat het meldpunt rappelleren als zij niets gehoord hebben. Dit doet het meldpunt door weer een schrijven te sturen. Er wordt gewacht tot de zestiende dag en 50
Bijlage 7. Interview Meldpunt Preventie Huisuitzettingen
30
dan wordt er gekeken of er aanvullende maatregelen genomen moeten worden. Meestal doet het meldpunt dit meteen aan het begin. Vooral wanneer er sprake is van een 65-‐ plusser of een gezin met kinderen. Op het moment dat het gaat om een huurder uit een risicogroep, gaat het meldpunt telefonisch contact opnemen met de huurder en wordt er gekeken naar de mogelijkheden voor het afleggen van een huisbezoek. Het is aan de huurder om gebruik te maken van de geboden voorziening. Wanneer het gaat om een huurder die niet onder een risicogroep valt, dan zal het meldpunt alleen een schrijven sturen. Er wordt verder geen contact gelegd met de huurder, omdat de woningbouwcorporatie, aan het meldpunt, heeft laten weten dat er geen sprake is van een zorgmijder. Het meldpunt hoeft hier dan ook geen rekening meer mee te houden.51 Op het moment dat een huurder reageert op een contactpoging van het meldpunt wordt er een regulier traject gestart. Er vindt allereerst een oriëntatiegesprek plaats. Tijdens dit gesprek wordt gekeken naar de situatie van de huurder. Tevens wordt er gekeken naar de belemmeringen die er zijn. Vervolgens worden de taken van beide partijen besproken, namelijk die van de huurder en die van het meldpunt. Hiervoor is een overzicht nodig van alle gemaakte schulden van de huurder. Na dit gesprek vindt er een inlevergesprek plaats. Voor dit gesprek dient de huurder met een ingevuld aanvraagformulier schuldenregeling en alle gevraagde stukken langs te komen. Er wordt meteen beoordeeld of de aanvraag voor een schuldenregeling compleet is. Hierna vindt vrij snel een gesprek plaats en tijdens dit gesprek krijgt de huurder te horen of hij wel of niet in aanmerking komt voor de schuldenregeling.52 Het komt geregeld voor dat een huurder niet reageert op een schrijven van het meldpunt. Wanneer er na drie maanden geen contact is met de huurder koppelt het meldpunt dit terug aan de woningbouwcorporatie. De woningbouwcorporatie kan vanaf dit moment het juridische traject starten om over te gaan op het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning.53 3.2.3 Gemeente Gezondheidsdienst De Gemeentelijke Gezondheidsdienst coördineert de LZN in Rotterdam en draagt zorg voor een effectieve werking van deze LZN. Om een beeld te krijgen van hoe de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant door de Gemeentelijke Gezondheidsdienst worden toegepast heeft mw. Van der Lubben meegewerkt aan dit onderzoek. Zij is medewerkster staf en kwaliteit. Zij houdt zich bezig met het dossier preventie huisuitzettingen. Zij kijkt of de samenwerkingsafspraken worden nagekomen en of deze van toepassing zijn in ieders situatie. Tevens zit zij als deelnemer in het uitvoeringsoverleg. Tijdens een overleg worden diverse problemen besproken waar de medewerkers tijdens hun werk tegenaan lopen met betrekking tot het samenwerkingsconvenant. Naar aanleiding hiervan wordt er advies gegeven aan de Stuurgroep. De Stuurgroep kijkt vervolgens naar het advies en handelt aan de hand van alle adviezen. Dit doen zij bijvoorbeeld door wijzigingen door te voeren en dit weer terug te koppelen aan de deelnemers van het uitvoeringsoverleg.54 Bijlage 7. Interview Meldpunt Preventie Huisuitzettingen Bijlage 7. Interview Meldpunt Preventie Huisuitzettingen 53 Bijlage 7. Interview Meldpunt Preventie Huisuitzettingen 54 Bijlage 4. Interview Gemeentelijke Gezondheidsdienst 51 52
31
De Gemeentelijke Gezondheidsdienst kent twee soorten meldingen. Allereerst de reguliere melding bij de LZN. Op het moment dat een derde (buren, familie, vrienden, etc.) constateert dat er sprake is van een multiproblematiek binnen een huishouden kan er door deze persoon een melding worden gedaan bij de LZN. Het gaat hier om een groep huurders die zelf niet in staat zijn om de hulpverlening op te zoeken. Op deze wijze kan de hulpverlening de kant van de huurder opkomen. Daarnaast kent de Gemeentelijke Gezondheidsdienst de melding preventie huisuitzetting en dit gaat via een woningbouwcorporatie. Wanneer er sprake is van een huurachterstand en de woningbouwcorporatie de huurder op geen enkele wijze kan bereiken, en de huurder zelf geen contact opneemt met de woningbouwcorporatie, wordt dit gemeld bij de LZN. Hier wordt gekeken of de huurder bekend is in het systeem van een kernteamlid van de LZN. Wanneer dit het geval is wordt de kernteampartner gevraagd de huurder te begeleiden naar een actief incasso van de woningbouwcorporatie. Indien de huurder niet bekend is bij de LZN wordt dit teruggekoppeld aan de woningbouwcorporatie.55 Ook de Gemeentelijke Gezondheidsdienst werkt met de drie risicogroepen, zoals in het samenwerkingsconvenant zijn opgenomen. De eerste risicogroep is de doelgroep van de LZN. Dit zijn huurders met multiproblematiek en zij zijn dan bekend bij één van de kernteampartners. Daarnaast kent het samenwerkingsconvenant de risicogroepen van gezinnen met kinderen en 65-‐plussers. Om te achterhalen of een huurder onder één van de risicogroepen valt wordt de Gemeentelijke Basisadministratie geraadpleegd. De risicogroepen ‘gezinnen met kinderen’ en '65-‐plussers’ worden aangemeld bij het meldpunt. De huurders kunnen op dat moment rekenen op een huisbezoek vanuit het meldpunt. Zij worden ook extra bezocht en begeleid voor een beter incassoafspraak en de Kredietbank Rotterdam kijkt hierop mee. De medewerkers van de Gemeentelijke Gezondheidsdienst maken dagelijks gebruik van de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant, omdat de gemaakte afspraken bekend zijn en bekend moeten zijn bij alle medewerkers. Wanneer er sprake is van een bijzondere situatie, waarbij een medewerker niet weet hoe te handelen met betrekking tot het samenwerkingsconvenant, wordt de betreffende situatie tijdens het uitvoeringsoverleg besproken. Het doel hiervan is om de afspraken uit het samenwerkingsconvenant goed na te komen. 56 Deelconclusie In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat alle vier de woningbouwcorporaties bekend zijn met het samenwerkingsconvenant. Bij Havensteder en Woonbron is dit duidelijk geworden na het afleggen van een interview. Na het afleggen van beide interviews is duidelijk geworden dat Havensteder in een vroeg stadium optreedt om contact te leggen met de huurder. Havensteder probeert een huurder ook in een vroeg stadium aan te melden bij het meldpunt. Woonbron daarentegen treedt in een later stadium op, namelijk vanaf het moment dat er een vonnis is uitgesproken. Tot die tijd probeert Woonbron middels brieven, telefoon en huisbezoeken in contact te komen met de huurder. Woonstad en Vestia hebben allebei niet meegewerkt aan dit onderzoek. Wel heeft het meldpunt een overzicht verstrekt met daarin alle cijfers van de meldingen die gedaan zijn door de Rotterdamse woningbouwcorporaties. Hiertussen staan ook Woonstad en Vestia. Beide woningbouwcorporaties melden de huurders aan bij het 55 56
Bijlage 4. Interview Gemeentelijke Gezondheidsdienst Bijlage 4. Interview Gemeentelijke Gezondheidsdienst
32
meldpunt. In één oogopslag is zichtbaar dat Woonstad de huurders actiever meldt bij het meldpunt. Om de vraagstelling te beantwoorden heeft ook dhr. A. van der Neut van het meldpunt meegewerkt aan dit onderzoek. Na dit interview is duidelijk geworden hoe het meldpunt te werk gaat vanaf het moment dat er een melding binnenkomt. Het meldpunt probeert vanaf de melding in contact te komen met de huurder. Vanaf het moment dat een huurder op een verzoek van het meldpunt reageert wordt een regulier traject gestart, zodat de huurder in budgetbeheer kan gaan. Het komt ook voor dat een huurder niet op het verzoek van het meldpunt reageert. Wanneer na drie maanden geen reactie is geweest wordt dit teruggekoppeld aan de woningbouwcorporatie. De Gemeentelijke Gezondheidsdienst is ook één van de aangesloten partijen en zij coördineert de LZN in Rotterdam. De risicogroep, zorgmijders, wordt gemeld bij de LZN. De LZN kent twee soorten meldingen: de reguliere melding en de melding preventie huisuitzetting. De reguliere melding wordt gedaan door een persoon die dicht tot de huurder staat en de melding preventie huisuitzetting wordt gedaan door de woningbouwcorporatie. 3.3 Wat vinden de betrokken partijen van het samenwerkingsconvenant? Het samenwerkingsconvenant kent naast de convenantpartijen ook andere partijen, die tijdens hun werkzaamheden betrokken zijn bij het samenwerkingsconvenant. Om een beeld te krijgen wat zowel de convenantpartijen als derden van de werking van samenwerkingsconvenant vinden, hebben diverse partijen meegewerkt aan dit onderzoek. Hierbij kan gedacht worden aan de eerder besproken woningbouwcorporaties Havensteder en Woonbron, Zorgbelang Zuid-‐Holland en een advocaat. 3.3.1 De woningbouwcorporaties Havensteder Havensteder vindt het vooral belangrijk dat de drie risicogroepen, waarvoor het samenwerkingsconvenant bestemd is, worden aangemeld bij het meldpunt. Zodat juist deze groep zo snel mogelijk de hulpverlening krijgt die nodig is. Havensteder ziet graag dat de huurder eerder wordt aangemeld bij het meldpunt, maar ook dat het traject waar een huurder in gaat om budgetbeheer te starten versneld. Havensteder ervaart het niet in hun nadeel om de huurders eventueel verplicht aan te melden bij het meldpunt. Hierdoor wordt namelijk de lopende huur betaald. Het is niet het doel om de huurders te willen ontruimen. Havensteder ziet alleen liever niet dat de huurders zichzelf aanmelden bij het meldpunt op basis van het samenwerkingsconvenant. De reden hiervoor is dat de huurder al geen initiatief neemt op het moment dat er sprake is van een huurachterstand. De meeste huurders nemen pas op het laatste moment initiatief. De woningbouwcorporatie wil dat het probleem tijdig wordt aangepakt.
33
Havensteder ziet wel in dat het aanmelden van de huurders tot de gewenste resultaten leidt. Dit komt doordat de huurders vroegtijdig hulp krijgen bij hun financiële problemen en op deze wijze worden er woningontruimingen voorkomen.57 Woonbron Naast de drie risicogroepen beschouwt Woonbron de alleenstaande mannen van rond de 40 jaar en de alleenstaande vrouwen van rond de 55 jaar ook als risicogroepen. Woonbron probeert dan ook deze groep huurders te bereiken, maar bij geen contact met deze groep kan de woningbouwcorporatie niets betekenen. De huurders buiten de risicogroepen kunnen niet koud worden aangemeld bij het meldpunt. Woonbron vindt het dan ook zorgelijk dat het samenwerkingsconvenant alleen voor de drie risicogroepen is bestemd. Hierdoor zijn er huurders die net buiten de boot vallen. Daarnaast vindt Woonbron het een minpunt dat er veel documenten worden gevraagd van de huurders tijdens het proces voor budgetbeheer. De huurders hebben op dat moment de financiële situatie niet op orde. Hierdoor is het voor hen vaak niet haalbaar om de gevraagde stukken binnen 14 dagen te leveren. Vanaf het moment dat de lopende huur wordt betaald krijgen de huurders wel meer ruimte en tijd voor het verzamelen van de documenten.58 Voor de rest is Woonbron tevreden over de werking van het samenwerkingsconvenant. Hierdoor worden er huisuitzettingen voorkomen, doordat de huurders worden aangemeld bij het meldpunt. Het meldpunt gaat naar aanleiding van de melding actief aan de slag om de financiën van de huurder op orde te krijgen. Woonbron ziet liever de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant. De huurder heeft buiten het samenwerkingsconvenant de mogelijkheid om zich aan te melden bij de Kredietbank Rotterdam. De huurder heeft dan wel een langere wachttijd, maar wordt vervolgens wel geholpen door de medewerkers van de Kredietbank Rotterdam. De huurder heeft hierdoor de vrijheid om zelfstandig alle financiën te regelen en zichzelf op vrijwillige basis aan te melden voor budgetbeheer. Woonbron ziet het meldpunt het liefst alleen voor de woningbouwcorporaties, zodat de huurders die de hulpverlening hard nodig hebben snel worden geholpen door het meldpunt. 59 3.3.2 De hulpverlenende instantie: Zorgbelang Zuid-‐Holland Om een beeld te krijgen wat voor effect het samenwerkingsconvenant heeft bij een hulpverlenende instantie is Zorgbelang Zuid-‐Holland benaderd. Het interview heeft plaatsgevonden met Monica Jansen. Zij is straatadvocaat bij Zorgbelang Zuid-‐Holland in Rotterdam. De naam straatadvocaat is uitgekozen door daklozen, omdat de straatadvocaten zich bezig houden met het behartigen van de belangen van deze cliënten. De hulp die een straatadvocaat biedt is van korte duur. Een cliënt komt binnen bij Zorgbelang Zuid-‐Holland met een crisissituatie en het doel van de straatadvocaat is om de crisissituatie op te lossen. Nadat de crisissituatie is opgelost wordt de cliënt doorverwezen naar maatschappelijk werk voor verdere begeleiding. Zorgbelang Zuid-‐ Bijlage 2. Interview Havensteder Bijlage 3. Interview Woonbron 59 Bijlage 3. Interview Woonbron 57 58
34
Holland richt zich met name op (bijna) daklozen. De doelstelling van Zorgbelang Zuid-‐ Holland is om gedwongen huisuitzettingen te voorkomen. Zorgbelang Zuid-‐Holland is bekend met het samenwerkingsconvenant en is ook erg blij met de komst van het samenwerkingsconvenant. Voordat het samenwerkingsconvenant in het leven werd geroepen werden de huurders meteen uit hun woning ontruimd op het moment dat er sprake was van een huurachterstand. Op het moment dat een huurder wordt aangemeld bij het meldpunt wordt er, indien nodig, een inkomen gerealiseerd. Daarnaast worden de financiële problemen van de huurder aangepakt. Zorgbelang Zuid-‐Holland ervaart tegenwoordig wel dat door de bezuinigingen het samenwerkingsconvenant niet goed kan worden toegepast in de praktijk. Er komen diverse huurders met huurachterstand terecht bij een straatadvocaat. Ook de huurders die onder één van de drie risicogroepen vallen komen bij een straatadvocaat terecht voor hulpverlening. De huurders komen op verschillende manieren binnen, bijvoorbeeld via de schuldhulpverlening, Stichting EropAf! of op eigen initiatief. Op het moment dat een huurder binnenkomt bij een straatadvocaat wordt er direct contact opgenomen met de woningbouwcorporatie voor het treffen van een betalingsregeling. Bij geen medewerking van de woningbouwcorporatie verzoekt de straatadvocaat om de huurder aan te melden bij het meldpunt. Naar aanleiding van dit verzoek wordt de huurder vaak alsnog aangemeld bij het meldpunt.60 Zorgbelang Zuid-‐Holland ziet liever dat het samenwerkingsconvenant een dwingende werking heeft. Door de vrijblijvendheid worden niet alle huurders aangemeld bij het meldpunt. Hierdoor stijgt het aantal huisuitzettingen, terwijl op het moment dat een huurder wordt aangemeld bij het meldpunt het doel van het samenwerkingsconvenant kan worden gerealiseerd, namelijk het voorkomen en verminderen van huisuitzettingen. Zorgbelang Zuid-‐Holland ervaart het als zorgwekkend dat een huurder bij een huurachterstand aan zijn eigen lot wordt overgelaten om zelfstandig de problemen op te lossen. Dit probleem is vooral zichtbaar bij jongeren. De jongeren vallen buiten de risicogroepen en worden hierdoor niet aangemeld bij het meldpunt. Bij contact met de woningbouwcorporatie wordt ook kenbaar gemaakt dat de woningbouwcorporatie de huurder niet heeft willen aanmelden bij het meldpunt. Dit laatste is ook logisch op het moment dat de woningbouwcorporatie geen contact krijgt met een huurder die niet onder een risicogroep valt. Het is voor de woningbouwcorporatie niet mogelijk om een huurder die niet onder één van de risicogroepen valt koud aan te melden bij het meldpunt. Tevens is het zorgwekkend dat er geen vangnet is voor huurders zonder inkomen. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen dat de medewerkers van de LZN de huurder dienen te helpen bij het realiseren van een inkomen, maar in de praktijk gebeurt dit niet. Er is dan verder geen vangnet voor een huurder om op terug te kunnen vallen en het gevolg is dat de huurder wordt ontruimd. 61 Om bovenstaande redenen ziet Zorgbelang Zuid-‐Holland graag bij een huurachterstand, dat de woningbouwcorporaties de gegevens van de huurders aan maatschappelijk werk verstrekken. Hierdoor kan de huurder in een vroeg stadium worden benaderd. Mw. Jansen is in het verleden werkzaam geweest bij het CVD Focus in Hoogvliet en daar had het CVD Focus een convenant met woningbouwcorporatie Woonbron. Bij een huurachterstand van 1 à 2 maanden werd dit gemeld bij het CVD Focus. Op het moment 60 61
Bijlage 5. Interview Zorgbelang Zuid-‐Holland Bijlage 5. Interview Zorgbelang Zuid-‐Holland
35
dat de gegevens binnenkwamen werd er door maatschappelijk werk meteen gehandeld door een huisbezoek af te leggen. Het CVD Focus was op dat moment de tussenpersoon tussen de huurder en de woningbouwcorporatie. Er werd gekeken naar de mogelijkheid om een regeling te treffen, zodat de huurachterstand kon worden afgelost. Tevens werden de achterliggende problemen van de huurder aangepakt. Op deze wijze werden de problemen van de huurder vroegtijdig aangepakt en werden de huisuitzettingen voorkomen met behulp van het convenant voorkomen.62 3.3.3 Advocatuur Om een beeld te krijgen van hoe er vanuit de advocatuur gekeken wordt naar het bestaan en de toepassing van het samenwerkingsconvenant is mr. Scheltes benaderd voor een interview. Mr. Scheltes heeft de huurder waarover in hoofdstuk 1.1 wordt gesproken bijgestaan tijdens de procedure. Mr. Scheltes is advocaat en hij is onder andere gespecialiseerd in het huurrecht. Hij behartigt de belangen van cliënten en dus ook van huurders op het moment dat een woningbouwcorporatie de huurovereenkomst wil laten ontbinden. Het doel van mr. Scheltes is om altijd de ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. Daarom beroept mr. Scheltes zich tijdens bijna alle zaken op het samenwerkingsconvenant, omdat de woningbouwcorporaties onderling afspraken hebben gemaakt met als doel om woningontruimingen tegen te gaan. Op het moment dat mr. Scheltes de procedures ingaat, ervaart hij dat er vanuit de woningbouwcorporaties geen inspanning is verricht.63 Bij minimaal drie maanden huurachterstand ontvangt een huurder een dagvaarding met daarin de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. Op het moment dat een huurder zich bij mr. Scheltes meldt wordt er al snel geconcludeerd dat er sprake is van betalingsproblemen en de huurder niet weet hoe deze problemen kan op lossen. De Rotterdamse woningbouwcorporaties hebben afspraken vastgelegd in het samenwerkingsconvenant en zij dienen deze afspraken dan ook na te leven door inspanning te verrichten. Het is namelijk niet mogelijk om vrijblijvende afspraken te maken en er niet naar te handelen. Dit brengt mr. Scheltes bij kantonrechters naar voren en dit heeft ertoe geleid dat een kantonrechter beoordeeld dat de werkwijze van de woningbouwcorporaties niet kan. Hierdoor komt het geregeld voor dat een zitting tot een betalingsregeling leidt. Hierover is dan ook geen jurisprudentie, omdat de regeling op de zitting wordt afgesproken en de kantonrechter dan ook geen uitspraak hoeft te doen. Het is belangrijk dat een woningbouwcorporatie verder kijkt dan alleen de huurachterstand. Het is namelijk duidelijk dat op het moment dat de huurder zijn huur niet betaalt er sprake is van een wanprestatie. Er komen diverse huurders bij mr. Scheltes met het verzoek om de ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen en er zitten ook huurders tussen die op grond van het samenwerkingsconvenant onder één van de drie risicogroepen vallen. Door diverse zaken die gevoerd zijn heeft mr. Scheltes geconcludeerd dat vaak de belangenafweging ontbreekt en dat er vooral naar de huurachterstand wordt gekeken. Er is namelijk een huurachterstand van minimaal drie maanden en daarom is er sprake van een wanprestatie. Op het moment dat een woningbouwcorporatie aangeeft over te willen gaan op ontbinding en ontruiming, dan spreekt de kantonrechter het vonnis uit en wordt op grond van de wanprestatie de 62 63
Bijlage 5. Interview Zorgbelang Zuid-‐Holland Bijlage 6. Interview mr. Scheltes
36
huurovereenkomst ontbonden. Er wordt dan niet verder gekeken naar de belangen van de huurder, terwijl vaak het belang van de huurder om in de woning te mogen blijven groter is. 64 Mr. Scheltes verwijst hiernaar een cliënte die hij heeft bijgestaan. Het ging hier om een huurster met psychische problemen en zij had een aanzienlijke huurachterstand. De woningbouwcorporatie heeft de huurster gedagvaard met de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. De kantonrechter heeft de vordering gegrond verklaard. Hiertegen heeft mr. Scheltes een kort geding gestart, want er was sprake van bijzondere omstandigheden. De huurster kampte met psychische problemen en los daarvan was zij op dat moment al bezig met het ordenen van haar financiële situatie. De specialist waar de huurster onderviel heeft destijds laten weten, dat als de huurster ontruimd zou worden zij een grote terugval zou krijgen. De huurster kon de ontruiming in haar situatie niet gebruiken. Tijdens het kort geding is dit uitvoerig besproken en de voorzieningenrechter heeft de woningbouwcorporatie hierop aangesproken. De woningbouwcorporatie en de huurster hebben tijdens de zitting een regeling getroffen en hierdoor is de ontbinding en ontruiming alsnog voorkomen. In hoofdstuk 4 zal de regeling verder besproken worden.65 Mr. Scheltes benadrukt wel dat juridisch gezien het samenwerkingsconvenant geen derdenwerking heeft, maar hij vindt het wel belangrijk dat de aangesloten partijen inspanning verrichten om de gemaakte afspraken na te komen en het doel van het samenwerkingsconvenant te realiseren. De huurders kunnen geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. Om deze reden ziet mr. Scheltes liever dat het samenwerkingsconvenant een verplichtend karakter heeft, zodat de woningbouwcorporaties de huurders met huurachterstand aan melden bij het meldpunt. Zolang de aanmelding op vrijwillige basis blijft, zal het regelmatig voorkomen dat huurders niet worden aangemeld bij het meldpunt. Het gaat hier om een middel waarmee veel leed en ellende kan worden voorkomen. De partijen hebben een inspanningsverplichting, maar mr. Scheltes ervaart dat er pas inspanning wordt verricht op het moment dat er een vonnis ligt om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. Het samenwerkingsconvenant zou meer een juridische invloed moeten hebben in de praktijk, zodat de werking van het samenwerkingsconvenant beter uitpakt voor de huurders.66 Deelconclusie In dit hoofdstuk is vooral naar voren gekomen wat de betrokken partijen van de werking van het samenwerkingsconvenant vinden. Voor Havensteder is het belangrijk dat de huurders die onder de risicogroepen vallen eerder worden aangemeld bij het meldpunt en dat het traject van budgetbeheer wordt versneld. Daarnaast ziet Havensteder het niet in hun nadeel om een huurder verplicht aan te melden bij het meldpunt, maar het voorkeur gaat wel uit naar de vrijblijvendheid. De reden hiervoor is dat huurders vaak op het laatste moment handelen, terwijl Havensteder de voorkeur geeft aan zo vroeg mogelijk handelen. Ook Woonbron geeft de voorkeur aan de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant. De huurder heeft namelijk buiten het convenant om de mogelijkheid om zich aan te melden bij de Kredietbank Rotterdam. Bijlage 6. Interview mr. Scheltes Bijlage 6. Interview mr. Scheltes 66 Bijlage 5. Interview mr. Scheltes 64 65
37
Woonbron wil dat alleen de woningbouwcorporaties gebruik kunnen maken van het meldpunt, zodat wanneer zij het nodig vinden een huurder kunnen aanmelden bij het meldpunt. Dit laatste is makkelijk gezegd van Woonbron, want op het moment dat er sprake is van een huurachterstand, houdt dit in dat er sprake is van diverse problemen bij de huurder. Een huurder neemt niet snel initiatief om de problemen aan te pakken. Hiervoor dient het samenwerkingsconvenant, zodat de huurder de hulpverlening krijgt om een ontruiming te voorkomen. Bij Zorgbelang Zuid-‐Holland zijn straatadvocaten werkzaam die hulp bieden van korte duur. Zorgbelang Zuid-‐Holland is blij met de komst van het samenwerkingsconvenant, maar zij zien liever dat het samenwerkingsconvenant een dwingende werking krijgt. Hierdoor kunnen alle huurders worden aangemeld bij het meldpunt en kunnen er huisuitzettingen worden voorkomen. Ook ziet Zorgbelang Zuid-‐Holland graag dat bij een huurachterstand de gegevens van de huurder aan maatschappelijk werk wordt verstrekt, zodat de huurder in een vroeg stadium kan worden benaderd. Hierdoor hoeft het helemaal niet tot een ontruiming te komen. Ook mr. Scheltes is niet tevreden met de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant. Partijen hebben in het samenwerkingsconvenant afspraken vastgelegd en dan is het een plicht om de gemaakte afspraken na te komen door inspanning te verrichten. Een huurder kan zelf geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant en om deze reden ziet mr. Scheltes graag dat het voor de woningbouwcorporaties een verplichting moet worden om de huurders met een huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. 3.4 Analyse van alle resultaten In het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam is opgenomen welke Rotterdamse woningbouwcorporaties zijn aangesloten. Het onderzoek richt zich op de 4 grootste Rotterdamse woningbouwcorporaties en dat zijn: Havensteder, Woonbron, Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen. Door het doorzoeken van de websites van de woningbouwcorporaties is naar voren gekomen welke woningbouwcorporaties op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam, namelijk woningbouwcorporatie Havensteder, woningbouwcorporatie Woonbron en woningbouwcorporatie Woonstad. Op de website van woningbouwcorporatie Vestia Rotterdam Stadswonen is geen informatie te vinden over het samenwerkingsconvenant. Om dit verder te onderzoeken was het doel om deze vier grote woningbouwcorporaties in Rotterdam te benaderen voor een interview. Woningbouwcorporaties Havensteder en Woonbron hebben hier aan mee willen werken. Woonstad heeft te kennen gegeven hieraan niet te willen meewerken en Woningbouwcorporatie Vestia Rotterdam Stadswonen was onbereikbaar en heeft verder niet op de verzoeken gereageerd. Het meldpunt heeft een overzicht verstrekt met daarin de cijfers van de meldingen die door de woningbouwcorporaties zijn gedaan. Hier staan ook Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen tussen. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat beide woningbouwcorporaties op de hoogte zijn van het samenwerkingsconvenant en hier dus ook iets mee doen. 38
In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe het convenant toegepast dient te worden en om een beter beeld te krijgen van hoe het convenant door de aangesloten partijen in de praktijk wordt toegepast zijn de partijen benaderd voor een interview. Twee woningbouwcorporaties hebben meegewerkt aan het onderzoek, namelijk de woningbouwcorporaties Havensteder en Woonbron. Tijdens het interview heeft Havensteder laat weten dat het doel van de woningbouwcorporatie is om alle huurders te benaderen. Havensteder probeert op het moment dat er sprake is van een huurachterstand vroegtijdig contact te leggen met de huurders. Havensteder kent namelijk hun eigen incassobeleid. Dit houdt in dat de afdeling Incasso eerst zelf actie onderneemt door te bellen, mailen en op huisbezoek te gaan. Dit doet Havensteder al op het moment dat er nog maar sprake is van één maand huurachterstand. Tevens meldt Havensteder de huurders uit de risicogroepen met huurachterstand aan bij het meldpunt. Hierdoor worden de huurders geregistreerd en worden zij door een medewerker van het meldpunt benaderd om mee te werken, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning kan worden voorkomen. Havensteder geeft aan dat zij de huurders uit de risicogroepen altijd aanmelden bij het meldpunt. Tevens worden de huurders die alleenstaand zijn ook door Havensteder aangemeld bij het meldpunt. Op het moment dat er geen contact is met de huurder, dan eindigt de huurder bij de gerechtsdeurwaarder. Vanaf dat moment start het juridische traject en dit leidt richting het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning. Op het moment dat er sprake is van één maand huurachterstand komt er een melding binnen op de afdeling Incasso van de woningbouwcorporatie Woonbron. De afdeling begint met het versturen van de aanmaning en wanneer een huurder hier niet op reageert, neemt de afdeling Incasso andere stappen om contact te leggen met de huurder. Dit doet de afdeling Incasso door te bellen en langs te gaan op huisbezoek. De huurder wordt eraan herinnert dat er een huurachterstand is en dat deze betaalt dient te worden. Woonbron probeert op deze wijze te laten zien dat het om een zorgelijke situatie gaat en dat hier verandering in dient te komen. Op het moment dat de huurders niet betalen en nergens op reageren worden zij doorgestuurd naar de gerechtsdeurwaarders. De huurders worden gedurende deze periode wel in de gaten gehouden, maar de afdeling Incasso doet op het moment dat het dossier bij de gerechtsdeurwaarder ligt er niet veel mee. Pas op het moment dat er een vonnis is uitgesproken, waarin is opgenomen dat de huurovereenkomst mag worden ontbonden en de woning mag worden ontruimd, worden de dossiers weer opgepakt door de afdeling Incasso. Zowel huurders binnen als buiten de risicogroepen worden door Woonbron aangemeld bij het meldpunt. Er wordt per situatie gekeken naar wat de mogelijkheden zijn. Woonbron merkt wel op dat de huurders tegenwoordig minder graag worden aangemeld bij het meldpunt. Zij willen namelijk onafhankelijk blijven in hun financiële beslissingen. Het meldpunt handelt op het moment dat er een melding binnenkomt vanuit een woningbouwcorporatie. Dit doen zij door allereerst een schrijven te sturen naar een huurder, waarin zij de huurder laten weten dat de huurachterstand aangepakt moet worden en dat wanneer de situatie ongewijzigd blijft de huurder zal worden ontruimd. In dezelfde brief staat informatie over de eigen dienstverlening, het probleem van de huurder en dat het meldpunt de huurder hierbij kan helpen op het moment dat de 39
huurder contact opneemt met het meldpunt. Wanneer het gaat om een huurder uit één van de risicogroepen zal een medewerker van het meldpunt telefonisch contact opnemen en er zal ook gekeken worden naar de mogelijkheden voor het afleggen van een huisbezoek. Bij geen contact met de huurder zal het meldpunt na drie maanden terugkoppelen aan de woningbouwcorporatie dat de huurder op geen enkele verzoek heeft gereageerd. Op het moment dat een huurder wel reageert, zal er een regulier traject worden gestart. Er vindt allereerst een oriëntatiegesprek plaats. Tijdens dit gesprek wordt naar de situatie van de huurder gekeken. Vanaf dit moment worden er afspraken gemaakt, zodat er een schuldregeling kan worden gestart. De GGD coördineert de LZN in Rotterdam en draagt zorg voor een effectieve werking van deze LZN. Er kunnen twee soorten meldingen gedaan worden bij de GGD. Allereerst een reguliere melding door een derde (buren, familie, vrienden, etc.) wanneer de derde constateert dat er sprake is van een multiproblematiek binnen een huishouden kan er een melding gedaan worden bij De LZN. Het gaat dan om een huurder die zelf niet op zoek gaat naar hulp en op deze wijze komt de hulp de kant van de huurder op. Daarnaast is er een melding preventie huisuitzettingen en dit gaat via een woningbouwcorporatie. Wanneer er sprake is van een huurachterstand en de woningbouwcorporatie de huurder niet kan bereiken wordt er een melding gedaan bij de LZN. Er wordt dan gekeken of de huurder bekend is in het systeem van een kernteamlid van de LZN. Als dit het geval is dan wordt de kernteampartner gevraagd de huurder te begeleiden naar een actieve incasso van de woningbouwcorporatie, zodat de huurder maandelijks de huur kan betalen en de huurachterstand kan aflossen. Indien de huurder niet bekend is, danwordt dit teruggekoppeld aan de woningbouwcorporatie. Uit hoofdstuk 3.3 is naar voren gekomen wat de betrokken partijen vinden van het samenwerkingsconvenant. Havensteder heeft aangegeven dat zij het vooral belangrijk vindt dat de drie risicogroepen, waar het samenwerkingsconvenant voor bedoelt is, worden aangemeld bij het meldpunt. Zodat juist deze groep zo snel mogelijk de hulpverlening krijgt die nodig is om alle problemen op een rijtje te krijgen. Havensteder ziet graag dat het proces wat sneller gaat. Hiermee wordt bedoelt het proces om een huurder aan te melden bij het meldpunt en het traject waar een huurder in gaat om de Kredietbank Rotterdam zo ver te krijgen om te starten met het budgetbeheer. Tevens geeft Havensteder aan dat het niet in hun nadeel is om de huurders verplicht aan te melden bij het meldpunt. Hierdoor wordt namelijk wel de lopende huur betaald aan Havensteder en het is niet het doel van Havensteder om de huurders te ontruimen. Naast het aanmelden van de huurder bij het meldpunt heeft de huurder zelf de mogelijkheid om zich te melden bij de Kredietbank Rotterdam. Hiervoor is dus niet het meldpunt nodig om budgetbeheer of een schuldenregeling te starten. Tot slot geeft Havensteder aan dat het aanmelden van de huurders wel tot de gewenste resultaten leidt. Doordat de huurders vroegtijdig hulp krijgen bij hun financiële problemen worden er wel woningontruimingen voorkomen. Woonbron geeft aan dat zij buiten de huidige risicogroepen de alleenstaande mannen van rond de 40 jaar en de alleenstaande vrouwen van rond de 55 jaar ook als risicogroepen zien. Deze groep komt tegenwoordig makkelijk in de problemen. Woonbron kan op het moment dat deze huurders onbereikbaar zijn niets voor hen betekenen. Om deze reden vindt Woonbron het dan ook zorgelijk dat er in risicogroepen 40
wordt gewerkt, namelijk de gezinnen met kinderen, 65-‐plussers en de zorgmijders. Hierdoor kunnen de huurders die buiten de risicogroepen vallen geen hulpverlening krijgen, op het moment dat zij op geen enkele verzoek van de woningbouwcorporatie reageren. Verder vindt Woonbron het goed dat er wordt nagedacht over het voorkomen van huisuitzettingen. De huurders worden bij een aanmelding bij het meldpunt snel geholpen. Het enige nadeel voor Woonbron is dat er veel documenten worden gevraagd van de huurders tijdens het proces voor budgetbeheer. De huurders hebben op dat moment de financiële situatie niet op orde. Woonbron geeft aan dat op het moment de lopende huur wordt betaald er niet moeilijk wordt gedaan over het meer tijd geven aan de huurder om de stukken te verzamelen van alle gevraagde stukken voor het starten van budgetbeheer. Woonbron ziet liever de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant. De huurder heeft namelijk wel de mogelijkheid om zich aan te melden bij de Kredietbank Rotterdam. De huurder komt dan wel in een iets langere wachttijd, maar de huurder wordt wel geholpen door de medewerkers van de Kredietbank Rotterdam. De huurder heeft hierdoor de vrijheid om zelfstandig alles te regelen en zichzelf op vrijwillige basis aan te melden voor budgetbeheer. Woonbron ziet het meldpunt het liefst alleen voor de woningbouwcorporaties, zodat op het moment zij een huurder aantreffen die de hulpverlening hard nodig heeft snel geholpen kan worden naar aanleiding van de melding bij het meldpunt. De afdeling Incasso is wel bereid om op verzoek van de huurder hem/haar aan te melden bij het meldpunt. Op het moment dat een huurder initiatief toont en aangemeld wil worden bij het meldpunt, dan regelt Woonbron de aanmelding voor de huurder. In hoofdstuk 3.3.2 is te lezen wat Zorgbelang Zuid-‐Holland van het samenwerkingsconvenant vindt. Zorgbelang Zuid-‐Holland is bekend met het samenwerkingsconvenant en zij zijn dan ook erg blij met de komst van het samenwerkingsconvenant. Voordat het convenant in het leven werd geroepen werden de huurders meteen uit hun woning ontruimd op het moment dat er sprake was van huurachterstand. Wanneer een huurder binnenkomt bij een straatadvocaat wordt er direct contact opgenomen met de woningbouwcorporatie voor het treffen van een betalingsregeling. Wanneer de woningbouwcorporatie hier niet aan wil meewerken, verzoekt de straatadvocaat om de huurder aan te melden bij het meldpunt. Op verzoek van de straatadvocaat wordt de huurder vaak aangemeld bij het meldpunt. Zorgbelang Zuid-‐Holland ziet liever dat het samenwerkingsconvenant een dwingende werking heeft. Op het moment komt het vaak voor dat een huurder niet wordt aangemeld bij het meldpunt. De huurder wordt hierdoor aan zijn eigen lot overgelaten om zelfstandig de problemen op te lossen. Tevens ziet Zorgbelang Zuid-‐Holland liever dat op het moment dat er sprake is van een huurachterstand de woningbouwcorporaties de gegevens van de huurder aan een maatschappelijk werker verstrekken, zodat zij in een vroeg stadium contact kunnen leggen met een huurder om de situatie te stabiliseren. 41
In hoofdstuk 3.3.3 is te lezen wat mr. Scheltes vindt van het samenwerkingsconvenant. Tijdens het interview heeft mr. Scheltes kenbaar gemaakt dat hij vindt dat het voor de woningbouwcorporaties een verplichting moet worden om de huurders met een huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Momenteel is de aanmelding geheel vrijblijvend, maar hierdoor komt het geregeld voor dat huurders niet worden aangemeld bij het meldpunt, terwijl het hier wel gaat om een middel waardoor veel leed en ellende kan worden voorkomen. De partijen hebben een inspanningsverplichting, maar mr. Scheltes heeft het idee dat er pas inspanning wordt verricht op het moment dat er een vonnis ligt om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning vervolgens te ontruimen. De gemeente zou de partij moeten zijn die dit kan veranderen, maar volgens mr. Scheltes lijkt het erop dat de partijen er geen belang bij hebben en ook niet willen inzien wat de ellende is die bij de huurders ontstaat.
42
Hoofdstuk 4. Het beroepen op het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam Om de deelvragen uit dit hoofdstuk te beantwoorden wordt er jurisprudentieonderzoek gedaan. Diverse uitspraken waarbij huurders beroep doen op een samenwerkingsconvenant zullen met elkaar worden vergeleken. Daarnaast zullen de resultaten uit het interview met mr. Scheltes worden uitgewerkt, zodat de deelvragen beantwoord kunnen worden. Er zal allereerst antwoord worden gegeven op de deelvraag in hoeverre huurders een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen. Vervolgens zal er gekeken worden naar in hoeverre deze beroepen ertoe hebben geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij wordt ontruimd. Daarna zal er gekeken worden naar de argumenten die deze beroepen succesvol maakten. Tot slot zal er antwoord worden gegeven op de vraag of het voor een huurder haalbaar is om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen om huisuitzetting te voorkomen. 4.1 In hoeverre doen huurders een beroep op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen? In dit hoofdstuk zal naar aanleiding van het jurisprudentieonderzoek een aantal uitspraken besproken worden, waarbij een huurder beroep heeft gedaan op het samenwerkingsconvenant met als doel om ontruiming te voorkomen. 4.1.1 Huisuitzetting voorkomen tijdens kort geding In hoofdstuk 1.1 is al aangegeven dat de aanleiding van dit onderzoek onder andere een uitspraak67 van een voorzieningenrechter was. Op 20 augustus 2012 heeft een voorzieningenrechter uitspraak gedaan in een kort geding. De eiser [hierna te noemen: huurder] huurt een woning bij woningbouwcorporatie Havensteder in Rotterdam. Door een huurachterstand heeft woningbouwcorporatie Havensteder de huurder gedagvaard om de achterstallige huur te betalen en daarbij de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. De huurder is bij vonnis op 8 juni 2012 van de rechtbank Rotterdam bij verstek veroordeeld om aan Havensteder het bedrag aan achterstallige huur en de daarbij buitengerechtelijke kosten te betalen. Daarnaast heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Havensteder en huurder ontbonden en de huurder veroordeeld om de woning te ontruimen. Havensteder heeft naar aanleiding hiervan bij exploot van 8 augustus 2012 de ontruiming van de woning aangezegd tegen 21 augustus 2012. Naar aanleiding van de genomen beslissing heeft de huurder een kort geding aangespannen om de huisuitzetting te voorkomen. Op 20 augustus 2012 heeft de zitting plaatsgevonden. De huurder voert tijdens de zitting aan dat Havensteder partij is bij het ‘Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014’. De huurder wijst tijdens het kort geding op het doel van het convenant, namelijk het tegengaan van woningontruimingen op basis van huurachterstand. De partijen hebben hierbij oog voor eventuele multiproblematiek zoals psychosociale factoren. 67
Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563
43
De huurder geeft aan dat Havensteder hem moest aanmelden bij het meldpunt op het moment er sprake van een huurachterstand van minimaal twee maanden tot vier maanden, zoals is afgesproken in het samenwerkingsconvenant68 met de gemeente Rotterdam en de Rotterdamse woningbouwcorporaties. Tijdens de zitting geeft Havensteder aan dat de woningbouwcorporaties een huurder dienen aan te melden bij het meldpunt wanneer er sprake is van een huurachterstand van minimaal 2 en maximaal 4 maanden. Havensteder voert aan dat de huurder is aangemeld bij ‘Flexibel Wonen’ en dat deze regeling nog veel verder gaat dan het meldpunt. Havensteder geeft aan dat huurder geen medewerking verleend heeft aan Flexibel Wonen, als gevolg waarvan is besloten het minder vergaande traject van het meldpunt niet meer in te gaan. Tevens voert Havensteder aan dat, vanwege de hoogopgelopen huurachterstand van huurder, het aanmelden bij het meldpunt niet tot een oplossing zou hebben geleid. Tijdens het interview69 met Havensteder is naar voren gekomen dat het Flexibel Wonen traject woning zijn die verhuurd zijn aan Flexibel Wonen. De mensen die in een traject zaten voor zelfstandig wonen werden door Flexibel Wonen geplaatst in één van de gehuurde woningen van Havensteder. Deze woningen waren bestemd voor bijzondere doelgroepen. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de huurder in ieder geval behoorde tot de categorie bijzondere doelgroepen. Naar aanleiding hiervan wordt de huurder in zijn gelijk gesteld door de voorzieningenrechter. Tevens verbiedt de voorzieningenrechter Havensteder om over te gaan tot ontruiming van de woning aan het adres van de huurder, totdat in de verzetprocedure is beslist. Dit is een opmerkelijke uitspraak aangezien het samenwerkingsconvenant juridisch niet afdwingbaar is. Een huurder heeft namelijk niet de mogelijkheid om rechten te ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. Het samenwerkingsconvenant is geheel vrijblijvend. Hierdoor hebben de Rotterdamse woningbouwcorporaties niet de verplichting om een huurder met een huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Door bovengenoemde uitspraak is het karakter van het samenwerkingsconvenant onduidelijk geworden en lijkt het samenwerkingsconvenant een dwingend karakter te hebben. 4.1.2 Andere uitspraken en niet gepubliceerde comparitie Naast de bovenstaande uitspraak is er voor het onderzoek naar andere jurisprudentie gekeken. Tijdens het jurisprudentieonderzoek is vooral opgevallen dat er weinig uitspraken zijn, waarbij huurders zich op het samenwerkingsconvenant beroepen. Dit heeft mr. Scheltes tijdens het interview naar voren gebracht. Op het moment dat een huurder zich op het samenwerkingsconvenant beroept leidt dit vaak tot een regeling. Hierdoor wordt er door een rechter geen uitspraak gedaan.70 Tijdens het jurisprudentieonderzoek zijn er drie relevante uitspraken naar voren gekomen, waarvan één uitspraak71 van een huurder uit Rotterdam. Een andere huurder uit Amsterdam72 en de laatste huurder73 uit Zwolle. Daarnaast heeft mr. Scheltes tijdens het interview een procedure besproken. Deze procedure heeft niet tot een uitspraak Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 Bijlage 2. Interview Havensteder 70 Bijlage 6. Interview mr. Scheltes 71 Rb. Rotterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN BX9472 72 Rb. Amsterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN CA3380 73 Rb. Zwolle – Lelystad (ktr) 20 november 2011, LJN BV0184 68 69
44
geleidt, maar tot een regeling tussen de huurder en de woningbouwcorporatie. Hieronder worden de situaties uit de drie uitspraken en de regeling besproken. Huurder Woonstad uit Rotterdam In deze zaak gaat het om een huurder van de woningbouwcorporatie Woonstad. Bij vonnis van 13 juli 2012 van de kantonrechter te Rotterdam is de huurder veroordeeld tot betaling van de huurachterstand aan Woonstad.74 Daarnaast heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Woonstad en de huurder ontbonden en de huurder veroordeeld om de woning te ontruimen. Naar aanleiding hiervan kondigt Woonstad de ontruiming van de woning aan op 4 september 2012. De huurder is het hier niet mee eens en voert een kort geding aan en vordert bij vonnis om Woonstad te veroordelen om de aangekondigde ontruiming van de woning te staken en gestaakt te houden. De huurder heeft een kort geding ingesteld omdat volgens hem de kantonrechter geen rekening heeft kunnen houden met zijn betalingen. De huurder geeft aan dat er sprake is van een derdenbeslag op zijn inkomen, maar toont tijdens het kort geding geen stukken aan om daarmee zijn stelling te onderbouwen. De huurder wenst om zes maanden de tijd te krijgen, zodat hij zijn schulden kan aflossen en gedurende dezelfde tijd in de woning te blijven. De huurder voert aan dat de woningbouwcorporatie Woonstad niet conform het samenwerkingsconvenant heeft gehandeld. Verder brengt de huurder geen omstandigheden naar voren op grond waarvan een schorsing van de executie van zes maanden gerechtvaardigd is. Huurder Rochdale uit Amsterdam In deze zaak75 gaat het om huurders die een woning huren van woningbouwcorporatie Rochdale. Doordat er sprake is van de huurachterstand heeft Rochdale de huurders op 12 oktober 2012 gedagvaard met daarin de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. Een jaar eerder heeft Rochdale de huurders ook gedagvaard voor een huurachterstand van € 518,09. Deze vordering is bij verstekvonnis van 16 januari 2012 toegewezen. De huurders hebben in augustus 2011 wel een betaling verricht aan Rochdale. Rochdale heeft in een schrijven van 23 april 2012 aan de huurders laten weten dat zij de betaling van 16 augustus 2011 hebben afgeboekt van een gehuurde bedrijfsruimte door één van de huurders. De huurders hebben Rochdale naar aanleiding hiervan erop attent gemaakt dat bovengenoemde betaling bestemd was voor de huur van de woning en verzoeken dit recht te zetten, zodat de huurachterstand zou komen te vervallen. Inmiddels een jaar later is de huurachterstand opgelopen naar € 3.649, 01, inclusief de buitengerechtelijke incassokosten. Naar aanleiding hiervan worden de huurders op 12 oktober 2012 opnieuw gedagvaard met daarin de vordering om de huurovereenkomst tussen de woningbouwcorporatie en de huurders te ontbinden en de woning te ontruimen en beschikbaar te stellen aan Rochdale. Tevens vordert Rochdale de huurders te veroordelen tot betaling van € 3.649,01. Rochdale is van mening dat door de actuele huurachterstand en het vonnis van 16 januari 2012 de vordering toewijsbaar is. 74 75
Rb. Rotterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN BX9472 Rb. Amsterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN CA3380
45
De huurders op hun beurt erkennen de huurachterstand, zoals deze is gevorderd tot en met april 2013. Wel geven de huurders aan dat Rochdale geen rekening heeft gehouden met een betaling van € 550,-‐ op 29 april 2013. De huurachterstand is ontstaan doordat één van de huurders werkloos is geworden. De huurder heeft toen ten onrechte geen uitkering gekregen. Hiervoor loopt nog een beroepsprocedure tegen het besluit dat de huurder geen uitkering heeft gekregen. Indien de huurder in die procedure in het gelijk wordt gesteld zullen de huurders in staat zijn om in één keer de huurachterstand af te lossen. Ook nu proberen de huurders de huurachterstand met € 100, -‐ per maand af te lossen. De huurder heeft inmiddels weer een baan en geeft aan dat hij en de andere huurder er steeds al het mogelijke aan gedaan hebben om te voorkomen dat de huurachterstand verder zou oplopen. De huurders geven aan dat zij dit ook zullen blijven doen. Verder voeren de huurders aan dat woningbouwcorporatie Rochdale nooit actie heeft ondernomen op basis van het convenant Vroeg Eropaf en heeft in plaats van het zoeken naar een oplossing op grond van het convenant Vroeg Eropaf de huurders gedagvaard om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. Huurder Bouwinvest uit Zwolle In deze zaak76 gaat het om een huurder van Bouwinvest. De huurder huurt de woning sinds 24 oktober 2003 van de woningstichting Openbaar Belang. Bouwinvest heeft de sociale huurwoning overgenomen van de woningbouwcorporatie en daarmee ook de huurovereenkomst met de huurder. Doordat er sprake is van een huurachterstand ( € 2.266, -‐) vordert Bouwinvest de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. De huurder heeft tijdens de procedure aangevoerd dat Bouwinvest in strijd met de substaniëringsplicht heeft nagelaten de huurovereenkomst in het geding te brengen. De huurder erkend dat er sprake is van een huurachterstand. Tevens voort de huurder aan dat er sprake is van psychische problematiek, dat er sprake is van zeer beperkte financiële middelen, dat hij bezig is zijn leven en financiën weer op orde te krijgen, dat hij de lopende huur betaalt, dat hij daarbovenop maandelijks aflossingen doet en dat een toewijzing van de vordering niet gerechtvaardigd is. De huurder verwijt Bouwinvest dat zij hebben geweigerd de afspraken na te komen die tussen de huurder en Openbaar Belang waren gemaakt, namelijk dat de huurder de huur mocht betalen na ontvangst van zijn uitkering, dus aan het einde van de maand, en dat de huurtoeslag van de huurder rechtstreeks werd overgemaakt aan Openbaar Belang en in mindering werd gebracht op de huur. Niet gepubliceerde comparitie In deze zaak77 ging het om een huurster met psychische problemen en zij had een aanzienlijke huurachterstand. De woningbouwcorporatie heeft destijds de huurster gedagvaard met de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. De kantonrechter heeft de vordering gegrond verklaard. Hiertegen heeft mr. Scheltes een kort geding gestart. Het gaat hier namelijk om een huurster met bijzondere omstandigheden en hier had de woningbouwcorporatie rekening mee moeten houden op grond van het samenwerkingsconvenant. De huurster kampte met psychische 76 77
Rb. Zwolle – Lelystad (ktr) 20 november 2011, LJN BV0184 Bijlage 6. Interview mr. Scheltes
46
problemen en was op dat moment bezig met het op orde brengen van haar financiële situatie. Haar behandelend arts heeft ook laten weten dat op het moment de huurster ontruimd zou worden, zij een grote terugval zou krijgen en dit kon zij in haar situatie niet gebruiken. Mr. Scheltes heeft tijdens deze zaak de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant en de inspanningsverplichting van de woningbouwcorporaties naar voren gebracht. Het belang van de huurster om in de woning te blijven woog op dat moment veel zwaarder, dan het ontruimen van de woning voor de woningbouwcorporatie. Deelconclusie Naar aanleiding van het jurisprudentieonderzoek en het interview met mr. Scheltes is naar voren gekomen dat huurder vaak een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen. Echter volgt niet elke procedure tot een uitspraak. Naar aanleiding van het interview met mr. Scheltes is duidelijk geworden dat meerdere zaken leiden tot een regeling. Hierdoor wordt er geen uitspraak gedaan door de rechter. Naar aanleiding van het jurisprudentieonderzoek is naar voren gekomen dat er weinig jurisprudentie te vinden is. Er zijn vier uitspraken gebruikt om de deelvraag te beantwoorden. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er, zowel in Rotterdam als buiten Rotterdam, huurders zijn die een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de convenant partijen. 4.2 In hoeverre hebben deze beroepen ertoe geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij wordt ontruimd? In hoofdstuk 4.1 zijn er vier uitspraken en een niet gepubliceerde comparitie besproken. In deze hoofdstuk zal in het kort besproken worden welke beroepen ertoe hebben geleid dat de huurder heeft kunnen voorkomen dat hij is ontruimd. De eerst besproken uitspraak78 gaat over de huurder van Havensteder. Deze huurder zou ontruimd worden en om dit te voorkomen heeft hij een kort geding gestart. Tijdens het kort geding heeft hij zich op het samenwerkingsconvenant beroepen om hiermee een ontruiming te voorkomen. De rechter is tot de oordeel gekomen dat de huurder in zijn gelijk staat en heeft vervolgens Havensteder verboden om de huurovereenkomst te ontbinden en over te gaan tot ontruiming. Dit beroep heeft ertoe geleid dat de ontruiming is voorkomen. De huurder van Woonstad heeft zich ook op het samenwerkingsconvenant beroepen79 met als doel om ontruiming te voorkomen. Tijdens de procedure heeft de huurder geen omstandigheden naar voren gebracht om het voorkomen van een ontruiming te rechtvaardigheden. De rechter is tot het oordeel gekomen dat de woningbouwcorporatie de ontruiming kan voortzetten. De huurders van Rochdale hebben zich ook op het samenwerkingsconvenant beroepen. Het gaat hier dan wel om het samenwerkingsconvenant80 uit Amsterdam. De huurders beroepen zich op het convenant, omdat Rochdale de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant niet is nagekomen. De rechter is naar aanleiding hiervan tot Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563 Rb. Rotterdam (ktr) 3 september 2013, LJN BX9472 80 Convenant vroeg eropaf 2012 – 2013 78 79
47
het oordeel gekomen, dat Rochdale niet over mag gaan tot een ontruiming. Dit beroep heeft ertoe geleid dat de ontruiming is voorkomen. In Zwolle heeft ook een huurder van Bouwvest zich op het samenwerkingsconvenant beroepen. Het gaat hier om een convenant uit de gemeente Zwolle. Op basis hiervan is het de huurder gelukt om een ontruiming te voorkomen. Als laatste heb ik in hoofdstuk 4.1 een niet gepubliceerde comparitie besproken. Het gaat hier om procedure die tot een regeling is gekomen. Hiermee is het de huurder gelukt om door op het samenwerkingsconvenant te beroepen huisuitzetting te voorkomen. Deelconclusie Van de vijf beroepen die er zijn besproken hebben vier beroepen geleidt tot het voorkomen van huisuitzettingen. De huurders hebben zich op het samenwerkingsconvenant beroepen en hebben hiermee een ontruiming voorkomen. 4.3 Op grond van welke argumenten waren deze beroepen succesvol? In deze hoofdstuk zullen de argumenten van beroepen die succesvol zijn verlopen worden besproken. Elke beroep zal in een paragraaf worden besproken. Tevens zal in hoofdstuk 4.3.2 aandacht worden besteed aan het beroep die niet succesvol is verlopen en waarbij de huurder wel is ontruimd. 4.3.1 Huurder van Havensteder Tijdens de procedure81 is de voorzieningenrechter van oordeel dat Havensteder in beginsel bevoegd is om tot ontruiming van de woning over te gaan. Hierop moet volgens de voorzieningenrechter wel een uitzondering worden gemaakt in het geval moet worden aangenomen dat Havensteder misbruik van haar executiebevoegdheid maakt. Havensteder heeft niet aangevoerd dat zij als deelnemende woningbouwcorporatie van het samenwerkingsconvenant een huurder aanmeldt bij het meldpunt wanneer er sprake is van een huurachterstand van minimaal 2 en maximaal 4 maanden. Havensteder heeft tijdens het Kort Geding aangegeven dat de huurder onder het ‘Flexibel Wonen’ traject viel en dat dit traject nog strenger is dan in het samenwerkingsconvenant genoemde meldpunt. De huurder zou hieraan geen medewerking hebben verleend en als gevolg daarvan is besloten om de huurder niet aan te melden. Daarnaast voert Havensteder aan dat, vanwege de inmiddels hoog opgelopen huurachterstand van de huurder, het aanmelden bij het meldpunt niet tot een oplossing zou hebben geleid. Volgens de voorzieningenrechter is gebleken dat Havensteder de huurder niet heeft aangemeld bij het meldpunt, terwijl Havensteder op grond van het samenwerkingsconvenant de huurder wel hoorde aan te melden. De rechter geeft aan dat in het samenwerkingsconvenant geen melding is gemaakt van Flexibel Wonen. De rechter is daarom van oordeel dat Flexibel Wonen geen gelijkwaardig alternatief is voor het meldpunt, zoals bedoeld in het samenwerkingsconvenant. Er kan niet worden 81
Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563
48
uitgesloten dat indien de huurder wel bij het meldpunt was aangemeld, de huurder wellicht eerder bewust was geworden van de hoge huurachterstand en de mogelijke gevolgen daarvan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dat geval de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen en had een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wellicht voorkomen kunnen worden. De voorzieningenrechter geeft aan dat de onzekerheid hiervan voor rekening en risico komt van Havensteder. De voorzieningenrechter is om bovenstaande reden van oordeel dat Havensteder op deze wijze misbruik heeft gemaakt van haar executiebevoegdheid door over te gaan tot ontruiming. Dit mede door het verhaal dat door mr. Scheltes is aangevoerd hierdoor is de voorzieningenrechter van oordeel, dat de werkwijze van de woningbouwcorporaties niet kan. Dit heeft er toe geleidt dat de voorzieningenrechter de huurder in zijn gelijk heeft gesteld en daarmee is de ontruiming weten te voorkomen. De voorzieningenrechter heeft namelijk op grond hiervan de vordering van de huurder toegewezen om niet over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Havensteder heeft het verbod om tot executie van het vonnis, dan wel tot ontruiming van de woning over te gaan, uitsluitend voor de periode tot in de verzetprocedure (in eerste aanleg) bij eindvonnis is beslist. Wel dient de huurder uiterlijk op 22 augustus 2012 voor 17:00 uur het door hem aangeboden bedrag van € 2.500, -‐ vermeerderd met de huur over de maand augustus 2012 te betalen. Hiernaast dient de huurder gedurende de verzetprocedure de lopende huur tijdig te betalen. 4.3.2 Huurder Woonstad Woningbouwcorporatie Woonstad is in het bezit van een executoriale titel voor het ontruimen van de woning van de huurder. Woonstad is dan ook bevoegd om over te gaan tot ontruiming, mits er geen sprake is van het misbruik maken van de executiebevoegdheid. Tijdens deze zaak82 staat vast dat de huurder geen verzet heeft ingesteld tegen het vonnis om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. De huurders is ook niet voornemens om verzet in te stellen. Hierdoor kan er geen sprake zijn van een staking van de executie in kort geding, omdat een staking slechts een tijdelijke maatregel is totdat op een rechtsmiddels is beslist. Daarmee wordt aangegeven dat de ontbinding van de huurovereenkomst in stand blijft. Reeds om die reden dient de vordering van de huurder te worden afgewezen. Hierdoor is volgens het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat Woonstad misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot ontruiming over te gaan. Daarnaast heeft de huurder, anders dan Woonstad, geen stukken overlegd om aan te tonen dat hij een diverse betalingen heeft te verricht. Hierdoor worden de betalingen waarover de huurder het heeft buiten beschouwing gelaten. Dienst Uitvoering Onderwijs had beslag gelegd op het inkomen van de huurder, maar de voorzieningenrechter is van oordeel dat het onvoldoende aannemelijk is dat de kantonrechter, indien hij op de hoogte was van het beslag, anders zou hebben geoordeeld. Uit de specificaties van de huurachterstand is zichtbaar dat ten tijde van de beslaglegging in mei 2013 er sprake was van een aanzienlijke huurachterstand. Tevens 82
Rb. Rotterdam (ktr) 3 september 2012, LJN BX9472
49
had de onjuiste beslagvrije voet niet tot een andere beslissing geleid. De huurder had de mogelijkheid om contact op te nemen met Woonstad, maar dit is niet gebeurd. Er is niet gebleken dat er sprake is van bijzondere omstandigheden die moeten worden meegenomen in de beoordeling van de voorzieningrechter. Het enkele feit dat de huurder door de ontruiming op straat komt te staan, is onvoldoende om tot staking van de executie over te gaan. Het verlies van zijn baan zou als gevolg van de ontruiming een tijdelijke noodtoestand zijn en om die reden zou een schorsing voor enkele weken rechtvaardig zijn. De huurder heeft te kennen gegeven geen behoefte te hebben aan een schorsing voor enkele weken voor het zoeken van een andere woning. De huurder wil zes maanden de tijd krijgen om zijn schulden af te lossen en vervolgens in de woning te blijven. De huurder heeft hiervoor geen omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan een schorsing van de executie met 6 maanden gerechtvaardigd is en waarom hij in de woning zou mogen blijven. Tot slot heeft de huurder aangevoerd dat Woonstad niet volgens het samenwerkingsconvenant heeft gehandeld. Dit is onvoldoende grond voor een schorsing van de executie. Woonstad is het traject zijn, maar heeft door gebrek aan samenwerking vanuit de huurder, niet heeft voortgezet. De huurder heeft tegenover de dossieraantekeningen van Woonstad slechts een kale betwisting. Dat is niet voldoende om akkoord te gaan met een schorsing van de executie. 4.3.3 Huurder van Rochdale Allereerst is tijdens deze procedure83 gebleken dat Rochdale een betaling uit 2011 onjuist heeft afgeboekt, waardoor er een zogenaamde huurachterstand was ontstaan. Hierdoor valt niet uit te sluiten dat de eerdere procedure ten onrechte is gevoerd. Dit is gebleken uit een aan huurder gerichte brief met de datum 12 augustus 2012, waarin Rochdale verklaart dat de betaling van huurder een haar eerder ten onrechte is afgeboekt op de bedrijfshuur. Daarnaast is uit een betalingsoverzicht en de overige niet bestreden omstandigheden gebleken dat de huurders zich inspanden om de huurachterstand weg te werken. Rochdale had destijds geen actieve en oplossingsgerichte houding richting de huurders. Dit had wel van Rochdale verwacht mogen worden, alvorens zij overgingen tot dagvaarden. Tevens kijkt de rechter naar het feit dat Rochdale zich niet bereid heeft getoond om de zaak aan te houden om te bezien of na de uitslag van de beroepsprocedure de huurachterstand door de huurders zou worden weggewerkt. Dit is voor de rechter onvoldoende aanleiding om de vordering tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen. 4.3.4 Huurder van Bouwinvest In deze zaak84 wordt door de huurder zowel de huur als de huurachterstand erkent. Hierdoor is de kantonrechter van oordeel dat Bouwinvest niet de substaniëringsplicht heeft geschonden. De huurder heeft tijdens de procedure een paar keer met betalingsbewijs aangetoond dat hij geld heeft overgemaakt om zijn huurschuld af te lossen. 83 84
Rb. Amsterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN CA3380 Rb. Zwolle -‐ Lelystad (ktr) 20 november 2011, LJN BV0184
50
De kantonrechter heeft de vordering van Bouwinvest om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruiming niet toegewezen. De huurovereenkomst is in 2003 door de huurder aangegaan met de sociale verhuurder woningstichting Openpaar Belang. De huurders werden door Openbaar Belang de mogelijkheid geboden om de huurtoeslag rechtstreeks over te maken naar Openbaar Belang om zo het risico op betalingsproblemen te verkleinen. De huurder heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Daarnaast was Openbaar Belang partij bij een convenant met de gemeente Zwolle. In dit convenant waren afspraken met meerdere partijen opgenomen ter voorkoning van huisuitzettingen. Bij betalingsproblemen werk het Lokale Zorgnetwerk ingeschakeld om in een zo vroeg mogelijk stadium schuldhulpverlening en budgetbeheer te kunnen toepassen. De gemaakte afspraken tussen de huurder en Openbaar Belang moesten dus ook worden nagekomen. In ieder geval de afspraak met betrekking tot het overmaken van de huurtoeslag. Bouwinvest heeft in 2011 de huurovereenkomst overgenomen en heeft de gemaakte afspraak tussen de eerdere partijen geweigerd. Hierdoor heeft Bouwinvest er zelf aan bijgedragen dat het risico op betalingsachterstand wordt vergroot. De kantonrechter is van oordeel dat de huurder zelf beseft dat hij verantwoordelijk is voor het aflossen van de huurschuld. De huurder heeft maatschappelijk werk ingeschakeld voor zijn psychische problemen, een betalingsregeling voorgesteld, afspraken gemaakt voor het opstarten van beschermingsbewind en budgetbeheer door de gemeente Zwolle geaccepteerd. Hierdoor is de ernst van de tekortkoming van de huurder onvoldoende om de ontbinding en de ontruiming te kunnen rechtvaardigen. 4.3.5 Niet gepubliceerde comparitie Mr. Scheltes heeft de huurster bijgestaan tijdens het kort geding85. Hierbij is er sprake geweest van een belangenafweging. De vrouw was namelijk al bezig met het op orde brengen van haar financiën en daarnaast had zij psychische problemen. De vrouw was onder behandeling bij een kliniek en vanuit de kliniek is destijds laten weten dat de behandeling bij de vrouw goed verliep, maar op het moment de woning ontruimd zou worden de behandeling zou mislukken. Het belang van de vrouw was veel groter om in de woning te blijven. Er is om deze reden tijdens de zitting een regeling getroffen tussen beide partijen. De vrouw heeft hulp gehad van de familie, werkgever en waarschijnlijk ook een fonds, zodat de huurachterstand zo snel mogelijk zou worden afgelost. De woningbouwcorporatie is tijdens de zitting akkoord gegaan met de regeling en sindsdien is deze vrouw, met behulp van de andere partijen, bezig met het aflossen van de huurachterstand. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming zijn hierdoor niet doorgegaan. Deelconclusie Door de argumenten van succesvolle beroepen met elkaar te vergelijken komt vooral naar voren, dat de woningbouwcorporaties zich niet aan de gemaakte afspraken houden of niet voldoende inspanning verrichten. Havensteder heeft zich niet aan de gemaakte afspraken gehouden door de huurder niet aan te melden bij het meldpunt, terwijl dit volgens het samenwerkingsconvenant wel moest. Hierdoor kan niet worden uitgesloten dat indien de huurder wel bij het meldpunt was aangemeld, de huurder wellicht eerder 85
Bijlage 6. Interview mr. Scheltes
51
bewust was geworden van de hoge huurachterstand en de mogelijke gevolgen daarvan. De voorzieningenrechter geeft daarom aan dat de onzekerheid hiervan voor rekening en risico komt van Havensteder. Tijdens de procedure met Rochdale is weer naar voren gekomen dat de huurders zich inspanden om de huurachterstand weg te werken, terwijl Rochdale geen actieve en oplossingsgerichte houding had richting de huurders. Dit was voor de rechter onvoldoende aanleiding om de vordering tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen. Ook de vordering van Bouwinvest is door de rechter niet toegewezen. De huurovereenkomst was de huurder in eerste instantie met een sociale verhuurder aangegaan en is vervolgens door Bouwinvest overgenomen. Bouwinvest moest bij alle huurders de gemaakte afspraken overnemen, maar heeft dit geweigerd te doen. Terwijl de huurder de afspraken wel probeerde na te komen. De rechter heeft hierdoor de huurder in zijn gelijk gesteld. Tijdens de regeling met de cliënte van mr. Scheltes is er sprake geweest van een belangenafweging. Hieruit is naar voren gekomen dat de belangen van de huurder zwaarder wegen dan die van de woningbouwcorporatie. Om een uitspraak te voorkomen hebben beide partijen een regeling gemaakt. Ook hiermee is een ontruiming voorkomen. Bij de huurder van Woonstad is het anders gelopen. De voorzieningenrechter is tot de conclusie dat Woonstad de huurder mag ontruimen. De reden hiervoor is omdat de huurder niet voldoende redenen heeft aangevoerd, waarom de ontruiming voorkomen zou moeten worden. 4.4 Is het haalbaar dat een huurder zich op het samenwerkingsconvenant beroept om een huisuitzetting te voorkomen? Zoals in het vorige hoofdstuk te lezen is, kan het voor een huurder in zijn voordeel zijn om het samenwerkingsconvenant bij een zitting te betrekken. De rechter ziet tijdens de zitting in dat de woningbouwcorporaties onderling afspraken hebben vastgelegd, maar niet hebben nageleefd. Hierdoor constateert de rechter dat er sprake is van een misbruik van executiebevoegdheid. Het is belangrijk dat er wordt gekeken naar de situatie van de huurder zelf. Het komt voor dat de situatie van de huurder pas tijdens een zitting duidelijk wordt, zoals de huurster uit hoofdstuk 4.3.5 Het ging hier om een huurster met psychische problemen en deze huurster was onder behandeling bij een arts. De rechter heeft de belangen van beide partijen afgewogen en is tot de conclusie gekomen dat de belangen van de huurster zwaarder wogen dan die van de woningbouwcorporatie. Op deze wijze is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning teruggedraaid. Beide partijen hebben tijdens de zitting een regeling getroffen, zodat de huurachterstand kon worden afbetaald. In hoofdstuk 4.3.4 is ook een huisuitzetting voorkomen. In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst die door Bouwinvest is overgenomen van een sociale verhuurder. Bouwinvest heeft de gemaakte afspraken tussen de huurder en de sociale verhuurder genegeerd en hiermee het risico genomen dat er een betalingsachterstand zou ontstaan. De sociale verhuurder had met de gemeente Zwolle een convenant met het doel om huisuitzettingen te voorkomen. Hiermee heeft Bouwinvest niets gedaan en de huurder ook niet de hulp geboden die op dat moment nodig was. De huurder is op eigen initiatief met oplossingen gekomen om de situatie te verbeteren en de huurachterstand af te 52
lossen. Hierdoor is de kantonrechter tot het oordeel gekomen dat de vordering van Bouwinvest niet rechtvaardig is en mag de huurder in de woning blijven. Daarnaast is tijdens het interview met mr. Scheltes mij duidelijk geworden dat hij het samenwerkingsconvenant bij elke zaak betrekt om de rechter te overtuigen dat de gemaakte afspraken nageleegd dienen te worden. Op het moment dat dit niet gebeurd moet het ook gevolgen kunnen hebben, namelijk dat een ontruiming niet doorgaat. Mr. Scheltes laat weten dat meerdere zittingen tot een regeling hebben geleid. Hierover is dan ook geen jurisprudentie te vinden, doordat een rechter geen uitspraak hoeft te doen. Wel heb ik tijdens het onderzoek een jurist binnen een woningbouwcorporatie gesproken. Deze jurist wilde niet meewerken aan het onderzoeksrapport, maar hij wilde wel in het kort aangeven wat zijn kijk hierop is. Tijdens het korte gesprek liet hij mij weten dat hij van mening is dat Havensteder ergens een steek heeft laten vallen. Het samenwerkingsconvenant kent namelijk geen derdewerking. Dit houdt in dat alle partijen buiten het convenant juridisch gezien niets met het samenwerkingsconvenant te maken hebben. De aangesloten partijen hebben onderling afspraken gemaakt en dienen deze zelf na te komen. De jurist gaf aan dat het samenwerkingsconvenant ruim is opgesteld en hierdoor is het voor een woningbouwcorporatie niet verplicht om een huurder met huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Dit is expliciet in het samenwerkingsconvenant opgenomen. Desondanks blijft het voor een huurder haalbaar om het samenwerkingsconvenant erbij te betrekken, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning kan worden voorkomen. 4.4.1 Wat betekent de uitspraak voor de vrijwilligheid van het samenwerkingsconvenant? Een huurder kan zich zelf niet op het samenwerkingsconvenant beroepen door zich aan te melden bij het MPH. Het is alleen mogelijk om door één van de aangesloten partijen te worden aangemeld bij het opgerichte MPH. Verder is er in het Convenant opgenomen dat het gesloten Convenant geheel vrijblijvend is. Een woningbouwcorporatie is dus niet verplicht om een huurder met huurachterstand aan te melden bij het MPH. Door de uitspraak over in ieder geval de huurder van Havenstede is het karakter van het Convenant onduidelijk geworden. De huurder heeft zich op het Convenant Preventie Huisuitzettingen beroepen en naar aanleiding hiervan heeft de voorzieningenrechter de huurder tijdens het kort geding in zijn gelijk gesteld. Hierdoor lijkt het erop dat het Convenant Preventie Huisuitzettingen ergens toch wel een dwingende karakter heeft, namelijk op het moment dat een woningbouwcorporatie misbruik maakt van haar executiebevoegdheid. Op grond hiervan heeft de voorzieningenrechter de vordering van de huurder toegewezen. 4.5 Analyse van alle resultaten In dit hoofdstuk is er gekeken in hoeverre huurders een beroep doen op het niet nakomen van het samenwerkingsconvenant door de betrokken partijen. Hiervoor is een jurisprudentieonderzoek gedaan en daarnaast is mr. Scheltes geïnterviewd. Daarnaast is er gekeken in hoeverre deze beroepen ertoe hebben geleid dat de huurder heeft kunnen 53
voorkomen dat ze worden ontruimd. Ook is er gekeken op grond van welke argumenten deze beroepen succesvol zijn verlopen. Tot slot er antwoord gegeven op de deelvraag of het voor een huurder haalbaar is om zich op het samenwerkingsconvenant te beroepen om huisuitzetting te voorkomen. De eerste uitspraak die besproken wordt is een huurder van Havensteder. Het gaat hier om een huurder die een woning huurt bij woningbouwcorporatie Havensteder. Door een huurachterstand heeft woningbouwcorporatie Havensteder de huurder gedagvaard om de achterstallige huur te betalen en daarbij de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. In een eerdere uitspraak heeft de rechter de woningbouwcorporatie in zijn gelijk gesteld. Hiertegen is heeft de huurder een kort geding aangespannen om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning te voorkomen. De huurder heeft aangevoerd dat Havensteder hem moest aanmelden bij het meldpunt op het moment dat de huurachterstand ontstond, zoals is afgesproken in het samenwerkingsconvenant met de gemeente en de Rotterdamse woningbouwcorporaties. De huurder wordt op grond hiervan in zijn gelijk gesteld en Havensteder mag de ontruiming van de woning niet meer doorzetten. Verder is in dit hoofdstuk meer te lezen over de situatie van de huurder, de criteria van de rechter, maar ook de huidige situatie van de huurder. Mr. Scheltes heeft mij laten weten dat de verzetprocedure die als bodem achter het kortgeding werd gestart, voortijdig is geëindigd doordat de huurder een andere woning heeft genomen. Hierdoor kan er worden geconcludeerd dat de uitslag van het kort geding een positieve wending heeft gehad voor de huurder. De huurovereenkomst is niet ontbonden en er heeft geen ontruiming plaatsgevonden. Beide partijen zijn tot een regeling gekomen. Om te achterhalen of naast de bovengenoemde uitspraak meer uitspraken te vinden zijn heb ik een jurisprudentieonderzoek gedaan. Tijdens het jurisprudentieonderzoek is mij opgevallen dat het niet vaak voorkomt dat een huurder zich op het samenwerkingsconvenant beroept tijdens een zitting. Door de jurisprudentie en het interview is gebleken dat het geregeld voor komt dat de vordering van een woningbouwcorporatie wordt toegekend door de kantonrechter. Ik ben drie relevantie zaken tegenkomen, waarbij een huurder zich op het Convenant heeft beroepen, zoals is gebeurd tijdens het kortgeding86 in hoofdstuk 4.3 genoemde zaak. Eén uitspraak87 heeft betrekking op een huurder van Woonstad uit Rotterdam, waarbij het beroep op de Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam niet slaagt. De tweede uitspraak88 heeft betrekking op een huurder van Rochdale uit Amsterdam en hierbij heeft een huurder zich op hetzelfde Convenant89 van de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningbouwcorporaties beroepen met een positieve uitspraak als gevolg, namelijk het voorkomen van een huisuitzettingen. De derde uitspraak90 gaat over een huurder van Bouwinvest. Bouwinvest heeft de huurovereenkomst van een sociale verhuurder overgenomen, maar heeft hierbij de gemaakte afspraken genegeerd. Hierdoor heeft Bouwinvest het risico genomen dat er een betalingsachterstand in de huur is ontstaan. De kantonrechter is tot het oordeel gekomen dat het niet rechtvaardig
Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563 Rb. Rotterdam (ktr) 3 september 2012. LJN BX9472 88 Rb. Amsterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN CA3380 89 Convenant Vroeg Eropaf 2012-‐2013 90 Rb. Zwolle-‐Lelystad (ktr) 20 november 2011, JLN: BV0184 86 87
54
is om de huurovereenkomst te ontbinden en heeft hierdoor de vordering van Bouwinvest afgewezen. Tevens is tijdens het interview met mr. Scheltes duidelijk geworden dat hij bij al zijn zaken, waarbij het gaat om een dreigende ontruiming, het convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam betrekt. De reden hiervoor is om de rechter erop te wijzen dat de partijen uit het convenant onderling afspraken hebben gemaakt met als doel om de ontruimingen te voorkomen. Hij is dan ook van mening dat de partijen een inspanningsverplichting hebben en zij de onderling gemaakte afspraken dienen na te leven. Door dit bij een rechter naar voren te brengen heeft dit er toe geleid dat een rechter inziet, dat de werkwijze van de woningbouwcorporaties niet kan. Hierdoor leidt de zitting tot een regeling. Hierover is geen jurisprudentie te vinden, omdat de regeling op de zitting wordt afgesproken tussen beide partijen in bijzijn van de rechter. Ook hierover is te lezen in dit hoofdstuk. Door de regelingen die tijdens een zitting worden afgesproken en de rechter tot het oordeel komt, dat de werkwijze van de woningbouwcorporatie door meteen over te gaan op een ontruiming niet kan, kan worden gezegd dat het haalbaar is voor een huurder om zich op het convenant Preventie Huisuitzettingen te beroepen. Tot slot kan heb ik gekeken naar de vrijwilligheid van het convenant. Het samenwerkingsconvenant heeft als doel om woningontruimingen te voorkomen. Een huurder kan zichzelf niet op het convenant beroepen door zich aan te melden bij het meldpunt. Het is voor een huurder alleen mogelijk om door een woningbouwcorporatie te worden aangemeld bij het meldpunt. Een woningbouwcorporatie is niet verplicht om een huurder met huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Door de uitspraak over de huurder van Havensteder is het karakter van het convenant onduidelijk geworden. De huurder heeft zich op het samenwerkingsconvenant beroepen en naar aanleiding hiervan heeft de voorzieningenrechter de huurder in zijn gelijk gesteld. Hierdoor lijkt het erop dat het samenwerkingsconvenant ergens toch wel een dwingend karakter heeft, namelijk op het moment dat een woningbouwcorporatie misbruik maakt van haar executiebevoegdheid.
55
Hoofdstuk 5: De conclusie 5.1 Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet-‐ convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? De centrale vraagstelling van dit onderzoek is: Wat is de werking van het samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam en in hoeverre kan een huurder, als niet-‐convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? Op 20 augustus 2012 is er door een voorzieningenrechter een uitspraak gedaan waarmee de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning middels een kort geding zijn voorkomen. De huurder heeft zich op het samenwerkingsconvenant beroepen en naar aanleiding hiervan heeft de voorzieningenrechter de huurder tijdens het kort geding in zijn gelijk gesteld. Hierdoor lijkt het erop dat het samenwerkingsconvenant ergens toch wel een dwingend karakter heeft, namelijk op het moment dat een woningbouwcorporatie misbruik maakt van haar executiebevoegdheid, zoals woningbouwcorporatie Havensteder heeft gedaan volgens het oordeel van de voorzieningenrechter. Op grond hiervan heeft de voorzieningenrechter de vordering van de huurder toegewezen. Maar wat zegt dit verder over de werking van het samenwerkingsconvenant in de praktijk en in hoeverre kan een huurder, als niet-‐convenantpartij, beroep doen op het samenwerkingsconvenant? Het samenwerkingsconvenant is een overeenkomst tussen diverse partijen. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe het samenwerkingsconvenant dient te worden uitgevoerd door de aangesloten partijen. Het doel van het samenwerkingsconvenant is om de woningontruimingen op grond van een huurachterstand te voorkomen/verminderen. De partijen hebben de verplichting om zich in te spannen voor het einddoel dat in het samenwerkingsconvenant geformuleerd is, maar er zijn geen details opgenomen in het convenant waaruit juridische verplichtingen voortvloeien tussen partijen. Hierdoor is het samenwerkingsconvenant geheel vrijblijvend. Een derde kan geen rechten ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. Het is dus niet mogelijk dat een derde een huurder rechtstreeks aanmeld bij het meldpunt. Het samenwerkingsconvenant is bedoeld voor de aangesloten partijen om, op het moment dat er sprake is van een huurachterstand, een huurder aan te melden bij het meldpunt. In het samenwerkingsconvenant -‐onder Protocol 1-‐ Algemeen-‐ is opgenomen dat alleen de directe convenantpartijen rechten kunnen ontlenen aan het convenant. Het is voor een huurder alleen mogelijk om door één van de aangesloten partijen te worden aangemeld bij het opgerichte meldpunt. Verder is er in het samenwerkingsconvenant opgenomen dat het gesloten samenwerkingsconvenant geheel vrijblijvend is. Een woningbouwcorporatie is dus niet verplicht om een huurder met huurachterstand aan te melden bij het MPH. In het samenwerkingsconvenant is opgenomen hoe de aangesloten partijen de gemaakte afspraken in de praktijk kunnen toepassen. In hoofdstuk 2.2 is te lezen hoe het samenwerkingsconvenant door de partijen toegepast dient te worden en wat de taken 56
van de convenantpartijen zijn. Tijdens het afnemen van de interviews met Havensteder en Woonbron is mij duidelijk geworden dat beide woningbouwcorporaties op een andere manier te werk gaan. De woningbouwcorporaties hebben niet het doel om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen, maar het verschil in ondernemen van actie is groot. Havensteder geeft aan dat zij bij één maand huurachterstand een actief incassobeleid voeren en de huurders uit de risicogroepen aanmelden bij het meldpunt, terwijl Woonbron zich richt op het moment van het vonnis van de kantonrechter. Op het moment dat er een dagvaarding wordt uitgebracht is er al sprake van minimaal drie maanden huurachterstand. Zodra er een vonnis ligt zijn we weer een paar maanden verder. Hierdoor is de huurachterstand van de huurder aanzienlijk toegenomen op het moment dat Woonbron een actief incassobeleid voert. Tijdens het onderzoek is gebleken dat het toepassen van de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant in de praktijk groot is tussen de woningbouwcorporaties. De reden hiervoor is doordat de gemaakte afspraken uit het convenant geheel vrijblijvend zijn. De woningbouwcorporaties hebben namelijk niet de verplichting om de huurder aan te melden bij het meldpunt. Hierdoor hebben de woningbouwcorporaties de mogelijkheid om de afspraken op verschillende manieren toe te passen, terwijl de situatie van de huurder daardoor eventueel zorgelijker wordt. Dit is in strijd met het realiseren van het doel van het samenwerkingsconvenant. Het doel van de woningbouwcorporaties is om huisuitzettingen te voorkomen en om dit doel te realiseren dienen alle partijen het maximale in te zetten. Daarbij hoort dus ook het aanmelden van de huurder bij het meldpunt. Op het moment dat dit niet gebeurt mist de huurder een stukje dienstverlening en hulpverlening. Het samenwerkingsconvenant is op dit punt te vrijblijvend en hierdoor hebben de aangesloten partijen de bevoegdheid om niets te doen met de gemaakte afspraken en de gevolgen hiervan zijn niet te overzien voor de huurder. Naast Havensteder en Woonbron kent de gemeente Rotterdam nog twee grote woningbouwcorporaties, namelijk Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen. Voor het onderzoek is het mij niet gelukt om deze woningbouwcorporaties te interviewen. De woningbouwcorporaties zijn wel partij van het samenwerkingsconvenant, maar hebben niet willen meewerken aan dit onderzoek. Ik vind het jammer dat Woonstad en Vestia Rotterdam Stadswonen niet hebben willen meewerken. Ik ben namelijk van mening dat een partij van een samenwerkingsconvenant transparant moet zijn betreffende de gemaakte afspraken en de toepassing hiervan. Via het meldpunt heb ik wel een overzicht kunnen krijgen met daarin de cijfers over het aantal aanmeldingen door de woningbouwcorporaties bij het meldpunt. Hieruit kan worden geconcludeerd dat beide woningbouwcorporaties de huurders aanmelden bij het meldpunt op het moment dat er sprake is van een huurachterstand. Wel is zichtbaar dat Woonstad actiever de huurders aanmeldt bij het meldpunt in vergelijking met Vestia Rotterdam Stadswonen. De meldingen komen binnen bij het meldpunt. Het meldpunt houdt zich bezig met de huurder die door de woningbouwcorporaties worden gemeld betreffende een huurachterstand. Het doel hiervan is om de situatie van de huurder te stabiliseren en daarmee de woningontruiming te voorkomen. Het meldpunt probeert vanaf de melding in contact te komen met de huurder. Wanneer de huurder hierop reageert wordt er een reguliertraject gestart, zodat de huurder in budgetbeheer kan gaan. Het komt ook voor dat een huurder niet op het verzoek van het meldpunt reageert. Wanneer na drie 57
maanden geen reactie is geweest wordt dit teruggekoppeld aan de woningbouwcorporatie. Het zou ideaal zijn wanneer de woningbouwcorporaties alle huurders met huurachterstand aanmelden bij het meldpunt, zodat de bovenstaande doelstelling kan worden gerealiseerd. Om de centrale vraagstelling te beantwoorden heb ik ook mr. Scheltes geïnterviewd. Mr. Scheltes benadrukt allereerst dat juridisch gezien het convenant geen derdenwerking heeft, maar hij vindt het wel belangrijk dat de aangesloten partijen inspanning verrichten om de gemaakte afspraken na te komen en het doel van het convenant te realiseren. Een huurder kan zelf geen rechten ontlenen aan het convenant en om deze reden ziet mr. Scheltes graag dat het voor de woningbouwcorporaties een verplichting moet worden om de huurders met een huurachterstand aan te melden bij het meldpunt. Het convenant zou een juridisch invloed moeten hebben in de praktijk, zodat de werking van het samenwerkingsconvenant beter uitpakt voor de huurders. Mr. Scheltes is van mening dat het samenwerkingsconvenant op dit moment te vrijblijvend is. Uit jurisprudentie is gebleken dat het voorkomt dat een huurder zich op het convenant beroept om huisuitzetting te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is de bovengenoemde uitspraak, maar naast deze uitspraak ben ik nog drie andere uitspraken tegengekomen waarbij de huurder zich op het convenant beroept. Hiervan hebben twee uitspraken geleidt tot het voorkomen van een huisuitzetting. Naast de jurisprudentie heeft mr. Scheltes me verteld dat een procedure waarbij hij een huurster heeft bijgestaan heeft geleidt tot het voorkomen van huisuitzetting. Naar aanleiding hiervan kan worden geconcludeerd dat de woningbouwcorporaties te snel over gaan op het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning. Terwijl zij de inspanningsverplichting hebben om de gemaakte afspraken na te leven om het doel van het convenant te realiseren. Het is jammer dat het convenant geen dwingende werking heeft, zodat derden namens de huurders kunnen opstaan. Het is voor een huurder belangrijk dat op het moment dat zij worden gedagvaard om de situatie voor te leggen bij een advocaat, zodat de advocaat de situatie van de huurder kan neerleggen bij een rechter en de taken van de woningbouwcorporaties te benadrukken. Op deze wijze is het mogelijk dat een rechter tot de conclusie komt dat een ontruiming niet rechtvaardig is. Tot slot heeft een derde niet de mogelijkheid om rechtstreeks rechten te ontlenen aan het samenwerkingsconvenant. Hierdoor heeft een derde niet de mogelijkheid om een beroep te doen op de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant. Tijdens het interview met mr. Scheltes en het jurisprudentieonderzoek ben ik wel tot de conclusie gekomen, dat een huurder op het moment dat hij wordt gedagvaard de situatie kan neerleggen bij een advocaat. Wanneer een advocaat tot de conclusie komt dat een woningbouwcorporatie niet voldoende inspanning heeft verricht om de gemaakte afspraken toe te passen, kan een advocaat tijdens de procedure de rechter overtuigen om niet over te gaan op ontruiming. Deze werkwijze heeft tijdens meerdere zaken tot een regeling geleidt. Het is voor stichting Eropaf! belangrijk, om op het moment dat er een melding wordt gedaan via de website van een dreigende ontruiming, de situatie van de huurder helder in kaart te krijgen. Door naar de situatie van de huurder te kijken en de werking van het samenwerkingsconvenant ernaast, kan er gekeken worden of één van de partijen de 58
gemaakte afspraken niet is aangekomen. In hoofdstuk 2 is duidelijk naar voren gekomen wat het samenwerkingsconvenant inhoudt en hoe het convenant toegepast moet worden. Tevens komen de taken van de convenantpartijen naar voren. In hoofdstuk 2.3 en hoofdstuk 4 wordt duidelijk in hoeverre een huurder gebruik kan maken van het samenwerkingsconvenant om ontruiming te voorkomen. Stichting Eropaf! kan met de informatie hieruit de huurders die bij hen binnenkomen te hulp schieten en hen begeleiden door ontruiming te voorkomen. Voor stichting Eropaf! is dit onderzoek belangrijk, omdat de stichting wil weten wat de werking en de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant is in de praktijk. Door het spreken van de convenantpartijen is naar voren gekomen dat het samenwerkingsconvenant te vrijblijvend is. Dit is te merken aan de manier van werken van de woningbouwcorporaties, zoals eerder besproken. Door het spreken van de convenantpartijen is naar voren gekomen hoe het samenwerkingsconvenant door de convenantpartijen in de praktijk wordt toegepast, maar ook wat de mogelijkheden zijn om op het samenwerkingsconvenant te beroepen en hiermee huisuitzetting te voorkomen. Door de werking en de vrijblijvendheid van het samenwerkingsconvenant in kaart te hebben gebracht, heeft de stichting de mogelijkheid om de huurder nog concreter hulp te bieden wanneer dat er sprake is van een dreigende ontruiming.
59
5.2 Aanbevelingen Stichting Eropaf! is nauw betrokken bij het samenwerkingsconvenant en ook dus ook bij de vernieuwing van het samenwerkingsconvenant dit jaar. Naar aanleiding van het onderzoek wil ik stichting Eropaf! aanbevelen om tijdens de overleggen, vooral de verandering van de dwingende werking van het samenwerkingsconvenant naar voren te brengen. Hierdoor hoop ik dat de convenantpartijen gaan inzien wat het belang hiervan is. Het is namelijk makkelijk om afspraken vast te leggen en in het samenwerkingsconvenant aan te geven dat de gemaakte afspraken vrijblijvend zijn. Op het moment dat de partijen onderling afspraken vastleggen om een einddoel te realiseren mag van hen worden verwacht dat zij inspanning verrichten, zodat het doel gerealiseerd kan worden. Ik sluit me dan ook aan bij de woorden van mr. Scheltes. Er moet geen sprake zijn van window dressing. De woningbouwcorporaties zijn sociale verhuurders en verhuren woningen aan minder bedeelden in Nederland. Alleen al om die reden mag van hen worden verwacht dat zij inspanning verrichten om huisuitzettingen tegen te gaan. Wanneer het samenwerkingsconvenant een dwingende werking krijgt kunnen derden ook een beroep doen op het samenwerkingsconvenant. De dwingende werking geeft het samenwerkingsconvenant namelijk een juridisch invloed. Zodra het samenwerkingsconvenant een dwingende werking krijgt zijn de woningbouwcorporaties verplicht om inspanning te verrichten. Hierdoor zal er in ieder geval sprake zijn van een actief incassobeleid en de huurders zullen bij een huurachterstand van maximaal vier maanden worden aangemeld bij het meldpunt. De huurders zullen door deze werkwijze in beeld komen bij hulpverleners en zullen de problemen van de huurders vroegtijdig worden aangepakt. Daarnaast heb ik als aanbeveling om een huurder zo vroeg mogelijk aan te melden bij het meldpunt. Ook dit punt moet tijdens de overleggen met de convenantpartijen naar voren gebracht worden. Ik vind dat een huurder bij maximaal twee maanden huurachterstand aangemeld moet worden bij het meldpunt. Bij maximaal vier maanden huurachterstand is de achterstand al vrij hoog en daarnaast is er dan al vaak sprake van juridische stappen. Hierdoor nemen de kosten voor de huurder alleen maar toe. Bij een vroege aanmelding is de huurachterstand nog vrij laag en kan de huurder middels hulpverlening de financiële problemen aanpakken. Voor de huurders die wel een dagvaarding ontvangen, maar niet eerder zijn aangemeld bij het meldpunt en van mening zijn dat ze zijn benadeeld. Is het raadzaam om tijdens de juridische procedure het samenwerkingsconvenant erbij te betrekken. Op het moment dat een rechter tot de conclusie komt dat er eventueel sprake is van misbruik van executiebevoegdheid, doordat een woningbouwcorporatie niets met de gemaakte afspraken uit het samenwerkingsconvenant heeft gedaan is het voor een huurder haalbaar om op die manier een ontbinding en ontruiming te voorkomen. Dit blijkt uit de resultaten van de hoofdstuk 4.
60
5.3 Reflectie op het onderzoek Nu het onderzoek is afgerond zal ik een kort inzicht geven over de knelpunten van dit onderzoek en wat volgens mij beter had gekund. In de periode dat ik bezig was met mijn onderzoeksplan had ik moeite met het formuleren van de centrale vraagstelling. Het heeft even geduurd voordat ik op de huidige vraagstelling kwam. Hiervoor waren de vragen te algemeen en te breed, terwijl ik juist een specifieke vraagstelling nodig had om mijn onderzoek te sturen. Hierbij heb ik ook de nodige hulp gehad van mijn praktijkbegeleidster Catelijne Akkermans. Zij gaf tijdens een gesprek duidelijk aan wat de vragen zijn waar Stichting EropAf antwoord op wil hebben. Hierna ben ik meteen van start gegaan met het onderzoek om antwoord te vinden op alle deelvragen en de centrale vraagstelling. Voor het beantwoorden van de vragen moest ik diverse partijen benaderen. Tijdens het bellen merkte ik op dat het moeizaam ging om in contact te komen met de contactpersonen die ik nodig had voor het onderzoek. Hier kreeg ik de nodige hulp bij van mijn praktijkbegeleidster. Stichting EropAf is bekend met de Rotterdamse woningbouwcorporaties en andere organisaties. Op deze manier kwam ik makkelijker in contact met de personen die nodig waren voor het beantwoorden van de vragen. Aan het begin van het onderzoek wilde ik de samenwerkingsconvenanten van diverse gemeenten uit de Randstad met elkaar vergelijken, zodat ik op die manier eventuele verschillen naar voren kon halen. Ook wilde ik nagaan hoe de samenwerkingsconvenanten werken toegepast in de praktijk, maar door gebrek in tijd ben ik hier helaas niet aan toegekomen. Nadat feedback heb gehad bij het inleveren van het onderzoeksrapport is door mijn afstudeerdocent gebleken dat ik te veel irrelevante informatie heb gebruikt om de deelvragen te beantwoorden. Ik kreeg dan ook de opdracht om irrelevante informatie te schrappen uit het onderzoeksrapport en alleen de informatie te gebruiken om de vragen te beantwoorden. Hier had ik nog wel wat moeite mee, want voor mijn gevoel was alle informatie relevant en nodig om de vragen te beantwoorden. Nadat ik alles nogmaals heb doorgenomen heb ik wel overbodige informatie kunnen schrappen. Dit heb ik gedaan door te kijken naar de vraagstelling en de informatie die ik had. Dankzij de betrokkene partijen en de begeleiding vanuit Stichting EropAf en de Hogeschool van Amsterdam is het mij gelukt om informatie te verzamelen voor het onderzoek. Hiermee heb ik alle deelvragen en de centrale vraagstelling kunnen beantwoorden. 61
Literatuuroverzicht Balans jaarverslag 2012 Balans jaarverslag 2012, Woonbron, Dordrecht: Schefferdrukkerij 2013 Bollen & Van Humbeeck 2002 A. Bollen & P. Van Humbeeck, Klimaatverandering en klimaatbeleid, Gent: Academia Press 2002 Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014 ‘Convenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam 2011 tot en met 2014’, Woonstad
Convenant Vroeg Eropaf 2012 – 2013 ‘Convenant Vroeg Eropaf 2012-‐2013’, Doras < http://doras.doras.nl/getfile/167810-‐ convenantvroeferopaf2012-‐2013.pdf> Hartman & Sieburgh 2010 A.S. Hartman & C.H. Sieburgh, Verbintenissenrecht: Algemeen overeenkomstenrecht, Deventer: Kluwer 2010 Jaarrekening 2010 Jaarrekening, Com-‐wonen, Dordrecht: Schefferdrukkerij 2011 Kloosterman, Rossel & Van Stempvoort 2008 A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008 Scheltema 2008 M. Scheltema, Gemeenschappelijk recht: wisselwerking tussen publiekrecht en privaatrecht, Deventer: Kluwer 2008 Verantwoordingsverslag 2007 Verantwoordingsverslag 2007, Vestia: Platform P 2008 Jurisprudentielijst Rb. Amsterdam (ktr) 29 mei 2013, LJN CA3380 Rb. Rotterdam (vzr.) 20 augustus 2012, LJN BX5563. Rb. Rotterdam (ktr) 3 september 2012. LJN BX9472 Rb. Zwolle-‐Lelystad (ktr) 20 november 2011, LJN: BV0184
62
Bijlage 1.
Stroomschema
63
64
Bijlage 8.
Overzicht meldingen MPH 2009 – 2013
65
Bijlage 9.
Samenwerkingsconvenant Preventie Huisuitzettingen Rotterdam
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
