Onderzoeksrapport In opdracht van Stichting EropAf!

Onderzoeksrapport In opdracht van Stichting EropAf! “De juridische positie van de consument ten opzichte van de hypotheeknemer.” Studenten:

Najma Amraoui Ayanna Ursule Lisa Fijma Jaleesa Dors

500547552 500608544 500604525 500547546

Docent: Opdrachtgever:

Mevrouw A.E. Rusman Mevrouw C. Akkermans

1. Voorwoord Wij, Najma Amraoui, Ayanna Ursule, Lisa Fijma en Jaleesa Dors zitten alle vier in het laatste jaar van de opleiding HBO Rechten aan de Hogeschool van Amsterdam. Als voorbereiding op ons afstuderen hebben wij in het kader van onze opleiding de afgelopen vijf maanden aan een praktijkonderzoek gewerkt in opdracht van de Stichting EropAf! (hierna: “de stichting”). De stichting behartigt de belangen van burgers die dreigen uit hun woning te worden gezet. Voor de stichting willen wij inzicht krijgen in de problematiek en de juridische positie van mensen met een hypotheek die betalingsproblemen hebben gekregen ten opzichte van de hypotheeknemers. Doordat wij iets nieuws leerde over het onderwerp maakte dit een enorme indruk op ons. Dit is ook een onderwerp waar je later als je, bijvoorbeeld een woning wilt kopen veel aan hebt. Op dit moment is het onderwerp ook zeer actueel, mede door de crisis gaat het met de huizenmarkt slecht.   Dit praktijkonderzoek heeft ons ruim voldoende voorbereid op ons individuele onderzoek die wij straks in het kader van ons afstuderen zullen gaan verrichten. Hierdoor hebben wij kunnen zien wat er zoal van ons verwacht wordt en hoeveel hier eigenlijk bij komt kijken. Graag willen we nog een aantal mensen bedanken, namelijk de opdrachtgever Stichting Eropaf! met name mevrouw C. Akkermans, alsook de begeleidende docent mevrouw A.E. Rusman en ook de overige instanties die een bijdrage hebben geleverd aan dit onderzoek.

2

Inhoudsopgave 1.  Voorwoord  ....................................................................................................................................  2   1.1  Verklarende  woordenlijst  .....................................................................................................  5   1.2  Afkortingenlijst  .........................................................................................................................  6   1.3  Samenvatting  .............................................................................................................................  7   2.  Inleiding  .........................................................................................................................................  9   2.1  De  aanleiding  .......................................................................................................................................  9   2.2  De  doelstelling  .....................................................................................................................................  9   2.3  Centrale  vraagstelling  .......................................................................................................................  9   2.4  Deelvragen  .........................................................................................................................................  10   2.5  Methodologische  verantwoording  .............................................................................................  10   3.  De  wet-­‐  en  regelgeving  omtrent  hypotheken  .................................................................  11   3.1  Inleiding  ..............................................................................................................................................  11   3.2  Toezicht  ..............................................................................................................................................  11   3.2.1  De  Nederlandsche  Bank  ...........................................................................................................................  11   3.2.2.  Autoriteit  Financiële  Markten  ..............................................................................................................  11   3.3  Wet  Financieel  Toezicht  ................................................................................................................  11   3.4  Gedragscode  Hypothecaire  Financieringen  ...........................................................................  12   3.5  Recente  ontwikkelingen  ...............................................................................................................  13   3.5.1  Wet  Financieel  Toezicht  en  Bgfo  ..........................................................................................................  13   3.5.2  Gedragscode  Hypothecaire  Financiering  .........................................................................................  14   3.6  Conclusie  ............................................................................................................................................  15   4.  De  Nationale  Hypotheek  Garantie  ......................................................................................  16   4.2  De  betekenis  van  de  NHG  ..............................................................................................................  16   4.4  Achtergrond  van  de  NHG  ...............................................................................................................  17   5.  De  zorgplicht  van  hypotheeknemers  ................................................................................  21   5.3  Zorgplicht  en  bijzonder  zorgplicht:  ...........................................................................................  21   5.3.2  Zorgplicht  zelfs  bij  executieveiling  .....................................................................................................  23   5.4  Geschillencommissie  ......................................................................................................................  23   5.5  Algemene  zorgplicht  aanvullen  in  Wet  op  financieel  toezicht  .........................................  24   5.6  Het  verstrekken  van  een  te  hoge  hypotheek  ..........................................................................  24   5.6.1  Woonlastennorm  ........................................................................................................................................  24   5.6.2  Gedragscode  Een  korte  herhaling  uit  hoofdstuk  3  met  de  belangrijkste  voorwaarden   uit  de  Gedragscode  waardoor  het  niet  mogelijk  is  om  een  te  hoge  hypotheek  te  verstrekken:  ........................................................................................................................................................................................  24   5.6.3  Geschillencommissie  Hypothecaire  Financieringen  ...................................................................  24   5.7  Conclusie  ............................................................................................................................................  25  

6.  Wanneer  vindt  er  huisuitzetting  plaats?  .........................................................................  26   6.1  Inleiding  ..............................................................................................................................................  26   3

6.2  Betalingsachterstand  .....................................................................................................................  26   6.3  Wetgeving  ...........................................................................................................................................  26   6.4  Algemene  voorwaarden  banken  ................................................................................................  26   6.5  Termijnen  ...........................................................................................................................................  27   6.6  Conclusie  ............................................................................................................................................  27  

7.  De  aansprakelijkheid  van  tussenpersonen  ....................................................................  28   7.1  Inleiding  ..............................................................................................................................................  28   7.2  Verplichtingen  van  tussenpersonen  .........................................................................................  28   7.3  Jurisprudentie  ..................................................................................................................................  28   7.4  Conclusie  ............................................................................................................................................  28   8.  De  verantwoordelijkheid  van  lagere  overheden  in  Amsterdam  bij  een   huisuitzetting  .................................................................................................................................  29   8.1  Inleiding  ..............................................................................................................................................  29   8.2  Oplossingen  voor  de  burger  .........................................................................................................  29   8.3  Woonkostentoeslag  ........................................................................................................................  29   9.  Nadelen  betrokken  partijen  bij  huisuitzetting  ..............................................................  31   9.1  Inleiding  ..............................................................................................................................................  31   9.2  Nadelige  gevolgen  voor  hypotheekgever  en  hypotheeknemer  .......................................  31   9.3  Nadelige  gevolgen  voor  de  gemeente  Amsterdam  ...............................................................  31   10.  Eindconclusie  ..........................................................................................................................  32   10.1  Conclusies  per  deelvraag  ............................................................................................................  32   10.2  Aanbevelingen  ...............................................................................................................................  33   11.  Literatuurlijst  .........................................................................................................................  34   12.  Jurisprudentielijst  .................................................................................................................  35   13.  Bronnenlijst  ............................................................................................................................  36   14.  Bijlagen  .....................................................................................................................................  37   Bijlage  1:  Algemene  Bankvoorwaarden  2009  ...............................................................................  37   Bijlage  2:  E-­‐mailverkeer  met  gemeenten  .......................................................................................  42   Bijlage  2.1:  Gemeente  1  .......................................................................................................................................  42   Bijlage  3:  Interview  met  gemeenten  ................................................................................................  45   Bijlage  3.1:  Gemeente  1  .......................................................................................................................................  45   Bijlage  3.2:  Gemeente  2  .......................................................................................................................................  46   Bijlage  4:  Interview  met  banken  .......................................................................................................  47   Bijlage  4.1:  Bank  1  .................................................................................................................................................  47   Bijlage  4.2:  Bank  2  .................................................................................................................................................  49   Bijlage  4.2:  Bank  3  .................................................................................................................................................  52   Bijlage  4.3:  Hypotheekadviseur  .......................................................................................................................  53   Bijlage  5:  Wijzigingen  en  voorwaarden  NHG  per  1  januari  2013  ...........................................  55   Bijlage  5.1:  Dit  is  de  oude  regeling  ....................................................................................................  55   Bijlage  6:  Wijzigingen  en  voorwaarden  NHG  per  1  juli  2013  ...................................................  58   Bijlage  6.1:  Dit  is  de  nieuwe  regeling  ...............................................................................................  58   Bijlage  7:  Groei  aantal  WNSP  aanvragen  ........................................................................................  60   4

1.1 Verklarende woordenlijst Onder ‘hypotheekgever’’ verstaan wij: degene die bij het afsluiten van een hypotheek het onderpand bezwaart met een recht van hypotheek. Onder ‘hypotheeknemer’’ verstaan wij: een geld verstrekker, die geld uitleent aan een hypotheekgever. Onder ‘nationale hypotheek garantie’’ verstaan wij: de garantie op hypotheken tot € 320.000,door de NHG. Onder ‘woonquote’ verstaan wij: het deel van het inkomen dat een hypotheekgever gebruikt voor de betaling van zijn hypotheeklasten. Onder “jurisprudentie”verstaan wij: een richtlijn voor de rechtspraak in latere, soortgelijken gevallen. De rechters hoeven daarbij niet perse dezelfde beslissingen te nemen, soms wijkt een rechter af van de uitspraken van zijn voorgangers omdat de situatie anders is.

5

1.2 Afkortingenlijst AFM BW CHF DNB GFD GCHF GHF NHG NIBUD Stichting WEW WFT WWB

Autoriteit Financiële Markten Burgerlijk Wetboek Contactorgaan Hypothecair Financiers De Nederlandsche Bank Geschillencommissie Financiële Dienstverlening Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen Gedragscode Hypothecaire Financiering Nationale Hypotheek Garantie Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Wet op Financieel Toezicht Wet Werk en Bijstand

6

1.3 Samenvatting In deze samenvatting hebben we het onderzoeksrapport kort samengevat. Het komt vaak voor dat hypotheekgevers hun hypotheek niet meer kunnen aflossen en daardoor in een betalingsachterstand raken. Hierdoor dreigt de hypotheekgever uit zijn koophuis te worden gezet. Wij hebben onderzoek gedaan naar de juridische positie van deze mensen. Het doel van dit onderzoek is om Stichting EropAf! te adviseren over mogelijk juridische oplossingen voor dit probleem. De centrale vraag luid als volgt: ‘Welke juridische oplossingen zijn er voor mensen die hun verplichtingen aan de hypotheek niet meer kunnen nakomen en gedwongen worden hun huis te verkopen?’ Om tot de beantwoording van de centrale vraag te komen hebben wij eerst enkele deelvragen beantwoord. Hieronder treft u onze bevindingen: Een hypotheekgever is degene die bij het afsluiten van een hypotheek het onderpand bezwaart met een recht van hypotheek, oftewel degene die het geld leent. Een hypotheeknemer is de geldverstrekker, oftewel degene die het geld uitleent aan een hypotheekgever. In de loop der jaren zijn er verschillende wet- en regelgeving in het leven geroep die betrekking hebben op hypotheken. Voorbeelden hiervan zijn: de Wet Financieel Toezicht, Bgfo, Gedragstoezicht Hypothecaire Financieringen. De afgelopen jaren zijn deze wet- en regelgeving flink aangepast. Deze wijzigingen hadden voornamelijk betrekking op de wijze waarop burger behoed worden voor het afsluiten van te hoge hypotheken. Indien er sprake is van een betalingsachterstand, mag de bank in principe direct overgaan tot parate executie. Uit ons onderzoek is echter gebleken dat dit in de praktijk niet strikt wordt gehanteerd. De hypotheeknemers gaan veel akkoord met betalingsregelingen, dit aangezien er anders een restschuld overblijft. Op 13 mei 2013 is er een belangrijke uitspraak gedaan over de executieverkoop van hypotheken. Zo dient de hypotheeknemer nu meer coulance te vertonen dan in economische goede tijden. Indien een regeling de restschuld kan voorkomen dient de hypotheeknemer hiermee in te stemmen. De hypotheeknemer dient tot het uiterste te gaan alvorens zij overgaan tot een executieverkoop. De hypotheekgevers worden beschermd tegen hun eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. De hypotheeknemers hebben een algemeen zorgplicht, wat bestaat uit de gedraging van een goed opdrachtnemer, daarbij dient de hypotheeknemer de informatie correct, duidelijk en niet misleidend over te brengen. Ook geldt er een bijzonder zorgplicht, de niet kundige cliënt dient te worden beschermd tegenover de professionele dienstverlener. Ditzelfde geldt bij een hypotheekadviseur, bij schending van de zorgplicht kan deze aansprakelijk worden gesteld. Wanneer de hypotheekgever van mening is dat de zorgplicht is geschonden, is er de mogelijkheid om naar de rechter te stappen. De Gedragscode zorgt ervoor dat er geen te hoge hypotheken meer worden verstrekt, het is nu namelijk verboden om onverantwoorde hypothecaire kredieten te verstrekken. Uit jurisprudentie is gebleken dat hypotheekadviseurs bij schending van hun zorgplicht aansprakelijk gesteld kunnen worden door hun klanten.

7

Uit een interview is gebleken dat de gemeente Amsterdam mogelijkheden biedt om huisuitzetting te voorkomen, dit door middel de burger met behoud van de koopwoning een minnelijke schuldsanering traject in te laten gaan. Verder bieden zij aan deze mensen in de vorm van bijzondere bijstand een woonkostentoeslag aan.

8

2. Inleiding 2.1 De aanleiding Wanneer de burger zijn of haar hypotheek niet meer kan aflossen ontstaat er een betalingsachterstand en hierdoor dreigt de burger uit zijn koophuis te worden gezet. Dit is voor de burger een ingrijpende situatie. Stichting Eropaf! wil inzicht krijgen in de problematiek en de juridische positie van mensen met een hypotheek die betalingsproblemen hebben gekregen. Er is al eerder door studenten van de Hogeschool van Amsterdam een onderzoek verricht in het kader van de verhuurders. Dit betrof de vraag of zij een zorgplicht hebben ten opzichte van de huurders in de sociale huursector. In het kader van dit onderzoek wil Stichting EropAf! een soortgelijk onderzoek hebben om te peilen hoe het gesteld is met burgers die hun hypotheek niet meer kunnen betalen.

2.2 De doelstelling Wij gaan Stichting EropAf! adviseren over welke mogelijke juridische oplossingen er zijn om de positie omtrent hypotheken te verbeteren. Dit gaan wij doen door middel van het afnemen van interviews, jurisprudentie onderzoek, het raadplegen van boeken en het bekijken van vakbladen die over dit onderwerp gaan. Het doel is dat Stichting EropAf! een overzicht krijgt van de mogelijke juridische oplossingen. Op basis van dit overzicht kan Stichting EropAf! de zaken van hun cliënten met een beter resultaat behandelen. Het komt namelijk vaak genoeg voor dat de hypotheeknemer de mogelijkheid biedt om een hypotheek af te sluiten, waarbij de hypotheekgever nog net de hypotheek kan betalen. Hierdoor ontstaat er mogelijk een betalingsachterstand. Er zal dan ook onderzocht worden in hoeverre de hypotheeknemer (oftewel de bank) een zorgplicht heeft. Hierbij wordt gekeken welke belangen er zijn en hoe dit probleem mogelijk vanuit een juridisch oogpunt zou kunnen worden opgelost. In dit onderzoeksrapport zal worden omschreven in hoeverre de gemeentes en de banken verplicht zijn, of volgens hun eigen beleidsregels, de burgers met een betalingsachterstand van hun hypotheek te helpen. Ook zal er naar aanleiding van de interviews een duidelijke lijn worden uitgestippeld van de mogelijkheden die aan de hypotheekgevers worden gegeven, voordat zij hun huis uit (dreigen te) worden gezet.

2.3 Centrale vraagstelling ‘Welke juridische oplossingen zijn er voor mensen die hun hypotheekverplichtingen niet meer kunnen nakomen en gedwongen worden om hun huis te verkopen?’

9

2.4 Deelvragen De bovenstaande centrale vraag wordt aan de hand van een aantal deelvragen beantwoord. De deelvragen zijn als volgt: 1. Wat is een hypotheekgever? 2. Wat is een hypotheeknemer? 3. Welke wet- en regelgeving is er omtrent hypotheken? 4. Wat gebeurt er wanneer de hypotheekgever een betalingsachterstand heeft? 5. Bij welke betalingsachterstand wordt iemand uit zijn huis gezet? 6. In hoeverre strekt de zorgplicht bij hypotheeknemers? 7. Wat gebeurt er wanneer de hypotheeknemer een te hoge hypotheek verstrekt? 8. Hoe zit het met de aansprakelijkheid van de tussenpersonen, zoals die van de hypotheekadviseurs? 9. Wat voor oplossingen hebben de lagere overheden in Amsterdam voor een burger die zijn hypotheek niet meer kan aflossen? 10. Welke nadelen ondervinden de betrokken partijen bij een huisuitzetting? 11. Wat kan de hypotheekgever doen in geval hij zijn hypotheek niet meer kan betalen en uit huiszetting dreigt?

2.5 Methodologische verantwoording Er zijn interviews met banken, hypotheekadviseurs en met gemeentes afgenomen. Daarnaast is er onderzoek gedaan door middel van bestudering van de wetten, jurisprudentie, vakbladen, tijdschriften en elektronische bronnen.

10

3. De wet- en regelgeving omtrent hypotheken 3.1 Inleiding De minister van Financiën (hierna: de minister) is verantwoordelijk voor het financiële stelsel in Nederland. In samenwerking met het parlement stelt de minister wetten en regels op omtrent het toezicht op financiële instellingen. Het toezicht op financiële instellingen is met name bedoeld om de klanten zo goed mogelijk te beschermen. Bovendien is het toezicht bedoeld om het financiële stelsel goed te laten functioneren en mensen de garantie te geven dat het stelsel stabiel is en blijft. Om de belangen van consumenten en bedrijven te beschermen heeft de overheid twee toezichthouders aangewezen: De Nederlandsche Bank (hierna: DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (hierna: AFM). Voor de markt van hypothecaire financiering gelden verschillende wet- en regelgevingen. Een voorbeeld hiervan is de Wet op het Financieel Toezicht (hierna: Wft). Deze wet geldt voor de gehele financiële markt. In paragraaf 3 van dit hoofdstuk zullen uitgebreid ingaan op de Wet op het Financieel Toezicht. Naast de Wft dienen instellingen in de markt van hypothecaire financiering zich ook te houden aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF). De GHF is van toepassing op iedere hypothecaire financiering die in Nederland wordt verstrekt. De financiële sector is een erg dynamisch stelsel. In de loop der jaren hebben er vele ontwikkelingen plaatsgevonden omtrent de wet- en regelgeving van hypothecaire financiering. In paragraaf 5 zullen we hier uitgebreid op ingaan.

3.2 Toezicht 3.2.1 De Nederlandsche Bank De Nederlandsche Bank is verantwoordelijk voor het toezicht op het financiële systeem, oftewel DNB ziet toe op de stabiliteit van het financiële stelsel in Nederland. DNB ziet erop toe dat financiële instellingen zich aan hun verplichtingen houden (prudentieel toezicht). 3.2.2. Autoriteit Financiële Markten De Autoriteit Financiële Markten, de AFM, ziet toe op de wijze waarop financiële instellingen, zoals banken, omgaan met hun clientèle op de financiële markt. Zo is het verboden om foute of misleidende informatie te verstrekken aan hun klanten. Ook moet deze informatie helder en begrijpelijk zijn voor de klanten. Als financiële instellingen zich niet zich niet aan de wetten en regels houden, kan de AFM hun een sanctie opleggen. De AFM en DNB zien samen toe op de naleving van deze wetten en regels (gedragstoezicht).

3.3 Wet Financieel Toezicht Op 1 januari 2007 is de Wet op het Financieel Toezicht (hierna: Wft) in het leven geroepen. In deze wet zijn bijna alle regels en voorschriften voor de financiële markten en toezicht daarop geregeld. In totaal zijn er acht wetten vervangen door de Wft. 11

Het toezicht op financiële instellingen is nu geregeld in één wet. Het doel van deze wet is de wetgeving van de financiële markten doelgericht, marktgericht en inzichtelijk te maken. De Wft bestaat uit vijf onderdelen: een algemeen deel en vier delen die specifiek op een onderwerp ingaan (markttoegang financiële ondernemingen, prudentieel financiële ondernemingen, gedragstoezicht financiële ondernemingen en gedragstoezicht financiële markten. In het algemene deel staan onder andere de bepalingen voor de toezichthouders – DNB en de AFM – en de instrumenten voor hun taakuitoefening. Hierbij kan gedacht worden aan de bepalingen over de onderlinge samenwerking, geheimhouding van verstrekte gegevens en het toezicht op de financiële instellingen. In het onderdeel ‘Markttoegang financiële ondernemingen’ staat aan welke eisen bedrijven moeten voldoen om toegang te krijgen tot financiële markten en om financiële diensten te mogen verlenen. Voorbeelden hiervan zijn de vergunningsplicht en vergunningseisen. Prudentieel toezicht controleert of een financieel bedrijf gezond is. Dit toezicht wordt uitgevoerd door de DNB. Het doel hiervan is om het risico op faillissement zo klein mogelijk te houden. Zo blijft de kans klein dat de financiële stabiliteit van Nederland in gevaar komt. Het onderdeel gedragstoezicht financiële ondernemingen gaat in op het aanbieden van financiële diensten. In dit onderdeel staan de regels omtrent de deskundigheid, betrouwbaarheid en integriteit van financiële ondernemingen. Deze regels zorgen ervoor dat bedrijven zich netjes en dat consumenten goed worden geïnformeerd. In het onderdeel gedragstoezicht financiële markten staan de regels die voor financiële bedrijven en beleggers kunnen gelden die actief zijn op de financiële markten. Denk hierbij aan de regels voor marktmisbruik en het melden van zeggenschap. De Wft schrijft onder andere voor dat er geen kredieten mogen worden verstrekt aan klanten die hun schulden niet kunnen aflossen. Artikel 4:34 Wft bepaalt dat financiële instellingen vóór het afsluiten van een kredietovereenkomst, informatie moet inwinnen over de financiële situatie van de klanten. Aan de hand van deze informatie moeten de financiële instellingen beoordelen of het verantwoord is om een hypotheek af te sluiten. Het is voor de financiële instellingen verboden om een ‘onverantwoorde overeenkomst’ aan te gaan. Echter, de wet vult niet in wat er wordt verstaan onder een ‘onverantwoorde overeenkomst’.

3.4 Gedragscode Hypothecaire Financieringen De Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is in de jaren 90 in het leven geroep door de Nederlandse Vereniging van Banken. Het doel van deze gedragscode is het beschermen van consumenten tegen te hoge hypotheekschulden. De Gedragscode schrijft een aantal regels voor hij het verstreken van hypotheken. Banken zijn bij het vaststellen van de maximale hypotheeksom en het maximale aflossingsvrije deel verplicht de Gedragscode na te leven. In 2007 is de Gedragscode Hypothecaire Financiering aangepast en uitgebreid. Deze aanpassingen hebben voornamelijk betrekking op de regels ter voorkoming van overkreditering. De reden om deze bepalingen toe te voegen is dat er de voorafgaande jaren was geconstateerd dat banken vaak te hoge hypotheken verstrekten in verhouding tot het inkomen van de klanten. In 2011 zijn deze verder aangescherpt en zijn er bovendien grenzen aan de hoogte van een hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning vastgesteld. 12

In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is opgenomen dat iedere hypotheekverstrekker met dezelfde woonquote moet rekenen. De woonquote is het deel van het inkomen dat een hypotheekgever gebruikt voor de betaling van zijn hypotheeklasten.

3.5 Recente ontwikkelingen 3.5.1 Wet Financieel Toezicht en Bgfo Zoals eerder aangegeven is de Wft in 2007 in het leven geroepen. Deze wet verving in totaal acht wetten die betrekking hadden op het toezicht op financiële instellingen. Deze wetten waren de:  Wet toezicht kredietwezen (Wtk);  Wet toezicht verzekeringsbedrijf (Wtv);  Wet toezicht beleggingsinstellingen;  Wet toezicht effectenverkeer;  Wet melding zeggenschap;  Wet toezicht natura-uitvaartverzekeraars;  Wet financiële dienstverlening. De afgelopen jaren hebben er enkele wijzigingen plaatsgevonden in de Wft en Bgfo. De veranderingen in de Wft en Bgfo overlappen elkaar. De wijzigingen hebben betrekking op de provisieregels, vakbekwaamheidsstelsel en de kennis- en ervaringstoets (execution only). Provisie is de beloning voor het adviseren of bemiddelen in financiële producten zoals hypotheken. De afgelopen jaren zijn er beperkingen gesteld aan deze provisie. Zo is het niet meer toegestaan om bonusprovisies te ontvangen en geldt de passendheidsnorm, ook wel inducement norm. Deze regel houdt in dat het verboden is als aanbieder, bemiddelaar of adviseur provisie te betalen of ontvangen voor het bemiddelen over complexe producten zoals hypothecaire kredieten. Het komt er op neer dat er sprake moet zijn van een passende provisie. Deze regeling is terug te vinden in artikel 149a Bgfo. Voor de beoordeling van een “passende provisie” is er door het AFM een leidraad opgesteld.1 Op grond van de Wft dienen financieel dienstverleners zorg te dragen voor de vakbekwaamheid van medewerkers die in contact staan met de klanten. Per 1 januari 2014 zal er een nieuwe vakbekwaamheidsstelsel in werking treden. Tot die tijd blijven de huidige vakbekwaamheidsregels in stand. Een financieel dienstverlener die zonder daarbij te adviseren, financiële diensten verleent wordt verplicht de cliënt op zijn financiële kennis en ervaring te toetsen. De toetsing geldt voor zowel aanbieders als bemiddelaars. Het doel van de toetsing is om vast te stellen of de cliënt zelf de risico’s van het financiële product en de gevolgen voor zijn eigen financiële situatie kan beoordelen. Indien er uit de toetsing blijkt dat de klant over onvoldoende kennis en ervaring beschikt, dient de financieel dienstverlener de cliënt te waarschuwen.  

1

Autoriteit Financiële Markten, Leidraad passende provisie financiële dienstverleners, Amsterdam: Afm.nl 2013,

13

3.5.2 Gedragscode Hypothecaire Financiering Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zijn op 24 augustus 2006 de GHF 2007 overeengekomen. Deze is per 1 januari 2007 in werking getreden. De belangrijkste verandering van de gedragscode is de toevoeging van een artikel met betrekking tot overcreditering. De reden voor het toevoegen van dit artikel is dat de overheid de voorafgaande jaren constateerde dat veel hypotheekverstrekkers te hoge hypotheken verstrekten in verhouding met de inkomsten van de klanten. Als gevolg hiervan zouden woningbezitters in de problemen kunnen raken als hun inkomsten of de huizenprijzen zouden dalen. Of door stijgende woonlasten. In 2007 was de woonquote niet bindend.  

Hypotheekverstrekkers konden zelf bepalen dat zij afweken van de Gedragscode. In sommige gevallen kon de hypotheeknemer besluiten om een hogere hypotheek te verstrekken, dan volgens de norm toelaatbaar was. Een reden hiervoor kon bijvoorbeeld zijn dat de klant een goed vooruitzicht had wat betreft zijn of haar inkomsten. In dergelijke gevallen moest de hypotheekverstrekker de klant wel waarschuwen dat er van de opgestelde norm werd afgeweken. De klant diende derhalve een verklaring te tekenen waarin zij expliciet werden gewezen op de risico’s. De GHF werd per 1 augustus jl. wederom gewijzigd. Uit onderzoek was gebleken dat de banken dankzij de mogelijkheid om van de Gedragscode 2007 af te wijken nog steeds te hoge hypotheken verstrekten. De belangrijkste wijzigingen van de gedragscode 2011 waren:  De maximale hypotheek mag nog maar 104% van de marktwaarde van de woning bedragen;  Het percentage dat maximaal aflossingsvrij kan worden afgesloten is 50% van de marktwaarde en;  Er mag maar in zeer uitzonderlijke gevallen afgeweken worden van de normen in de Gedragscode. De woonquote is sinds de wijzigingen in 2011 wel bindend geworden. Hypotheekverstrekkers dienen zich te houden aan de woonquote en mogen niet meer hun eigen woonquotes hanteren. Een gedeelte van de normen binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is per 1 januari 2013 vastgelegd in een wettelijke regeling. De overheid heeft namelijk in het regeerakkoord van 2012 besloten om een aantal hypotheekregels zelf te bepalen en dit in een wet vast te leggen. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, moeten startende kopers de volledige hypotheek in maximaal 30 jaar aflossen. Een aflossingsvrije hypotheek is niet meer toegestaan.

14

De maximale hypotheek op basis van de marktwaarde van de woning wordt vanaf 2013 geleidelijk beperkt tot 100% van de waarde van de woning2: 2012 : 106% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2013 : 105% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2014 : 104% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2015 : 103% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2016 : 102% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2017 : 101% (inclusief 2% overdrachtsbelasting) 2018 : 100% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)  

3.6 Conclusie In dit hoofdstuk hebben we enkele belangrijke wijzigingen in de wet- en regelgeving besproken. Veel van deze wijzigingen hebben als grondslag, de klanten ervan te behoeden om een te hoge hypotheek of ander soort financieel product af te sluiten. De maximale waarde van een hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning vanaf 2013 geleidelijk wordt beperkt tot 100%. Sinds 2011 is de woonquote bindend geworden, hierdoor is het voor hypotheekverstrekkers onmogelijk geworden om een hogere hypotheek te verstrekken dan volgens de norm toelaatbaar was.

2

Autoriteit Financiële Markten, Normen voor hypotheken, Amsterdam: Afm.nl 2013, <www.afm.nl/nl/professionals/regelgeving/thema/toetskaderhypotheken.aspx>.

15

4. De Nationale Hypotheek Garantie 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de volgende deelvragen beantwoord: Wat houdt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in? Wat kan de NHG betekenen voor mensen die betalingsproblemen hebben met hun hypotheek? En er wordt met jurisprudentie duidelijk gemaakt dat de zorgplicht van banken een grote rol speelt bij het afsluiten van een hypotheek met NHG.

4.2 De betekenis van de NHG De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (stichting WEW) is op 10 november 1993 door het voormalige Ministerie van VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgericht. Dit is opgericht, omdat het Rijk en de gemeenten als wens hadden om te komen tot verzelfstandiging van het instrument gemeentegarantie met rijksdeelneming. Per 1 januari 1995 werd deze verzelfstandiging een feit en werd de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in het leven geroepen. Stichting WEW heeft als doel het bevorderen van het eigenwoningbezit en is verantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering van de NHG. De kostengrens voor de aankoop van een woning is vanaf 1 juli 2012 van € 265.000,- naar € 320.000,- verhoogd, maar per 1 juli 2013 zal dit weer verlaagd worden naar € 290.000,-.3 Stichting WEW staat garant voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan degene die het geld verstrekt. De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die men kan krijgen voor het afsluiten van een hypotheek om de aankoop of verbouwing van een woning te financieren. Met de NHG loopt de toekomstige eigenaar van een woning minder risico en daarnaast kan men profiteren van een aantrekkelijke rentekorting. Er dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan, voordat men hier in aanmerking voor komt. Zo mag de maximale koopsom van de woning tot 1 juli 2013 niet meer dan € 320.000,- bedragen en vanaf 1 juli 2013 mag de maximale koopsom van de woning alleen nog € 290.000,- zijn (dit is inclusief 5% van de bijkomende kosten). Op de website van de NHG kan men een sneltoets 4 invullen. De uitkomst van deze toets geeft een indicatie van het bedrag dat men maximaal met de NHG kan lenen. De NHG is alleen mogelijk wanneer men aan de vastgestelde inkomensnormen van het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) voldoet. Volgens de inkomensnormen mag een bepaald gedeelte van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Met de NHG weet men zeker dat men op basis van het inkomen nooit teveel leent.5 Mocht men op een gegeven moment niet meer aan zijn of haar verplichtingen kunnen voldoen, bijvoorbeeld als het inkomen vermindert door werkloosheid, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid, dan zal de woning verkocht moeten worden.

3

 Nationale Hypotheek Garantie, Voorwaarden NHG bij aankoop woning, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-zijn-de-voorwaarden.html>. 4 Nationale Hypotheek Garantie, Nhg-sneltoets, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhgsneltoets.html>. 5 Nationale Hypotheek Garantie, Wat is NHG?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-isnhg.html>.

16

Als de verkoopopbrengst niet voldoende is om de lening volledig af te lossen, dan zal de stichting WEW het verschil aan de geldverstrekker terug betalen. Men heeft dan een schuld bij de stichting WEW.6

4.4 Achtergrond van de NHG De NHG is bedoeld om kopers van een woning die een hypotheek afsluiten te beschermen. Iedereen kan door overmacht te maken krijgen met een daling van het inkomen dat van langere duur is en hierdoor problemen krijgen met het betalen van het maandelijkse hypotheekbedrag. Deze overmacht kan ontstaan door dat men gaat scheiden, het overlijden van de partner of door arbeidsongeschiktheid. In sommige situaties kan dit leiden tot verkoop van de eigen woning. In dit geval kan er alleen als er een hypotheek is afgesloten met NHG met de stichting WEW contact worden opgenomen, zodat er samen naar mogelijke oplossingen worden gekeken. Wordt de woning uiteindelijk toch verkocht en brengt de woning bij verkoop minder geld op dan de hoogte van de hypotheek? Dan kan men de hypotheek niet volledig aflossen en houdt men een zogenaamde restschuld over. Voorbeeld:

Men heeft een woning met een hypotheek die met de NHG is afgesloten. De hypotheek bedraagt € 200.000,-. Doordat men werkloos wordt kan de hypotheek niet meer betaald worden. Men besluit de woning te verkopen, de woning wordt vervolgens verkocht voor € 190.000,-. Er is dus nog een tekort aan € 10.000,- om de hypotheek af te betalen. Dit noemt men een restschuld. Als men een NHG heeft, dan neemt de stichting WEW deze schuld over, want de NHG is een garantie. Zij betalen de bank € 10.000,- en dan heeft degene die een schuld met de bank had dit niet meer met de bank, maar nu met de stichting WEW.

Als men een hypotheek met de NHG heeft afgesloten en men voldoet aan de voorwaarden, dan kan men in aanmerking komen voor kwijtschelding van deze restschuld. Dit kan gebeuren als de werkloosheid van de burger in niet zijn of haar schuld is. Het speelt ook een rol of de burger zelf actief heeft meegeholpen aan de verkoop van zijn of haar eigen woning. Met andere woorden: als men er alles aan doet om de schuld te beperken, heeft dit grote kans dat men zonder restschuld de woning kan verkopen. Behalve het voordeel van een eventuele kwijtschelding van de restschuld, heeft de NHG nog enkele andere voordelen. De bank krijgt in de meeste gevallen altijd haar geld terug, dan kan het rentepercentage voor de hypotheek verlaagd worden. Dit scheelt bij sommige banken wel 0,6%.7 Voor een hypotheek van € 200.000,- betekent dit, dat men € 1.200,- bruto per jaar minder aan rente betaald. Een ander voordeel is dat men met de NHG automatisch voor een te hoge hypotheek wordt behoedt. De normen van de NHG zijn streng en er mag onder geen enkele voorwaarde hiervan worden afgeweken. Men zal dus een minder hoog bedrag kunnen lenen, als men de hypotheek met NHG heeft afgesloten. Dit is een voordeel, want men wordt beschermd tegen de hypotheekadviseur die een te hoge hypotheek aanbiedt.

6 MAX Producties, Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wat zijn de voorwaarden?, Houten: Hypotheekrente.nl 2013, <www.hypotheekrente.nl/pagina/51/>. 7 Nationale Hypotheek Garantie, Wat is NHG?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-isnhg.html>.

17

Dit is overigens niet vanzelfsprekend dat een hypotheekadviseur dit altijd doet, maar dit komt tot op heden nog steeds voor. Er is nog een voordeel, dat in de praktijk vaak nog als een nadeel wordt gezien. De NHG vindt dat men moet zorgen dat de hypotheek ook wordt afbetaald. Dit kan tijdens de looptijd van de hypotheek, maar het kan ook erna nog. Een belangrijk voordeel hiervan is dat men geen volledig aflossingsvrij hypotheek heeft. Men bouwt hiermee een “vermogen” op. Het nadeel hiervan is dat het opbouwen van vermogen daarnaast ook geld kost. De kosten per maand kunnen in vergelijking met een aflossingsvrije hypotheek hoger uitvallen. Bij een aflossingsvrije hypotheek bouwt men immers geen vermogen op. Wanneer er sprake is van een bestaande eigenwoningschuld mag een gedeelte van de lening aflossingsvrij verstrekt worden, op voorwaarde dat dit gedeelte niet meer bedraagt dan 50% van de marktwaarde van de woning. Als er geen sprake is van een eigenwoningschuld (bij de zogenoemde starter), maar wel van een onherroepelijk koop, kan er een beroep worden gedaan op het overgangsrecht. Onder onherroepelijke koop wordt verstaan; een door beide partijen ondertekende koopakte met daarin een overeengekomen prijs. Er moet sprake zijn van reële overeenkomsten, waardoor de betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Het is geen bezwaar als dergelijke overeenkomsten een normale ontbindingsclausule bevatten. In het Belastingplan 2013 is opgenomen dat de koopovereenkomst in 2012 moet zijn afgesloten. De hypotheek mag wel in 2013 ingaan, maar de koop moet betrekking hebben op een onherroepelijke koopovereenkomst (bestaande woning) of koop-/aanneemovereenkomst (nieuwbouwwoning).8 Voorbeeld:

Men heeft een woning gekocht en voor het betalen hiervan sluit men een hypotheek van € 220.000,- met de NHG af. De waarde van de eigen woning is € 200.000,- en dit is door een taxateur vastgesteld. Om de kosten per maand zo laag mogelijk te houden, wilt men een zo hoog mogelijk gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij betalen. Door de regel van de NHG mag dit maximaal € 100.000,- zijn. Voor de overige € 120.000,- zal men een andere hypotheekvorm dienen te nemen. Bij deze vorm dient men direct af te lossen of een vermogen op te bouwen voor de toekomst.

Voor de NHG betaalt men ook kosten en dit wordt borgtochtprovisie genoemd. Deze kosten zijn eenmalig 0,85% (huidige tarief)9 van het totale hypotheekbedrag. Als men een hypotheek van € 200.000,- afsluit, dan betaald men dus eenmalig € 1.700,-. Deze kosten kan men van het inkomen aftrekken, doordat er minder inkomen aan de belastingdienst wordt opgegeven, hoeft men ook minder belasting te betalen. Men heeft hierdoor dus een belastingvoordeel. Als de kosten “meegefinancierd” worden (dat wil zeggen dat er voor € 900,- meer hypotheek wordt opgenomen om deze kosten te kunnen betalen), dan is de rente die men hierover betaald niet aftrekbaar van het inkomen. In dat geval is er dus geen belastingvoordeel.

8

Dit kan teruggelezen worden in de nieuwe voorwaarden van de NHG, zoals die vermeld staan in de bijlagen. NBG Finance, Kosten NHG stijgen, Valkenswaard: Hypotheek-rentetarieven.nl 2013, <www.hypotheekrentetarieven.nl/nieuws/voorwaarden-nhg-hypotheek-2013-gewijzigd>. 9

18

Vanaf 1 januari 2013 mogen alle nieuwe hypotheken met NHG alleen nog, maar met annuïtair10 of lineair11 gesloten worden. Voorheen kon iedereen met een hypotheek bij de belastingdienst gebruiken maken van de hypotheekrenteaftrek, maar vanaf 1 januari 2013 geldt voor mensen die voor het eerst een hypotheek afsluiten dat zowel de hypotheekrenteaftrek als een NHG-hypotheek alleen mogelijk is wanneer de hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.12 Per 1 november 2012 werd door de stichting WEW medegedeeld dat als er een hypotheek met NHG wordt afgesloten dit per 1 januari 2013 voor de nieuwe spaar-, leven-, beleggings- en aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk zou zijn. Dit wordt per 1 juli 2013 weer teruggedraaid naar de huidige regels, zoals die voorheen gelden. De nieuwe spaar- leven- beleggings- en aflossingsvrije hypotheek zijn, dan weer in de toekomst mogelijk als er een hypotheek met NHG wordt afgesloten. Indien er sprake is van een aanvullende lening en hiervoor een overlijdensrisicoverzekering dient te worden afgesloten de bank bij de vaststelling van de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering rekening moet houden met de bestaande lening.13 De NHG wil dat men bij eventueel overlijden verzekerd is, dus dat het verschil tussen het geleende bedrag en 80% van de waarde van de woning verzekerd moet worden.14 Voorbeeld:

Stel dat twee personen gaan samenwonen en zij kopen samen een huis. Beiden hebben een inkomen van € 25.000,- en zij willen een hypotheek van € 180.000,-. De waarde van de woning is € 160.000,-. De NHG eist dat beide personen een levensverzekering moeten afsluiten, want met één inkomen kan men, namelijk geen € 180.000,- lenen. De hoogte van de levensverzekering wordt hier minimaal op € 52.000,- per persoon vastgesteld.

De berekening luidt als volgt: Hypotheekbedrag – (waarde van de woning x 80%) = € 180.000,€ 160.000,- x 80% = € 52.000,-. Of € 52.000,- voldoende is hangt af van de persoonlijke situatie waar men op dat moment mee te kampen heeft. In dit voorbeeld komt naar voren dat, indien één van de partners komt te overlijden, de overblijvende partner met een hypotheek van € 180.000 - € 52.000 = € 128.000,- achterblijft. Het is van belang om dit soort gevallen altijd met de financieel adviseur te bespreken.

10 Rijksoverheid, Annuïteitenhypotheek, Den Haag: Alles over hypotheken.nl 2011, <www.allesoverhypotheken.nl/140/annuteitenhypotheek.html>. 11 Rijksoverheid, Lineaire hypotheek, Den Haag: Alles over hypotheken.nl 2011, <www.allesoverhypotheken.nl/139/lineaire-hypotheek.html>. 12 NBG Finance, Aflossen verplicht voor NHG-hypotheek, Valkenswaard: Hypotheek-rentetarieven.nl 2013, <www.hypotheekrentetarieven.nl/nieuws/voorwaarden-nhg-hypotheek-2013-gewijzigd>.   13 Dit kan ook weer teruggelezen worden in de nieuwe voorwaarden van de NHG, zoals die vermeld staan in de bijlagen. 14 Nationale Hypotheek Garantie, Casus: Overlijdensrisicoverzekering, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/nieuwsbrief-digitaal/juni2010/nhg-in-de-praktijk.html>.

19

4.5 Conclusie De stichting WEW is de uitvoerder van de NHG-hypotheek en zij staan garant voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan degene die het geld verstrekt. De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die men kan krijgen voor het afsluiten van een hypotheek om de aankoop of verbouwing van een woning te financieren. De belangrijkste voorwaarden om een hypotheek met NHG te krijgen is dat de maximale koopsom van de woning tot 1 juli 2013 niet meer dan € 320.000,- mag bedragen en vanaf 1 juli 2013 mag de maximale koopsom van de woning alleen nog € 290.000,- zijn (dit is inclusief 5% van de bijkomende kosten). Op de website van de NHG kan men een sneltoets15 invullen. De uitkomst van deze toets geeft een indicatie van het bedrag dat men maximaal met de NHG kan lenen. De NHG is alleen mogelijk wanneer men aan de vastgestelde inkomensnormen van het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) voldoet. Volgens de inkomensnormen mag een bepaald gedeelte van het inkomen aan woonlasten worden besteed. Als er aan deze voorwaarden wordt voldaan, dan loopt de bank met de NHG minder risico op en in ruim voor deze zekerheid kan de bank een lagere rente op de hypotheek aanbieden.16

15 Nationale Hypotheek Garantie, Nhg-sneltoets, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhgsneltoets.html>. 16 Nationale Hypotheek Garantie, Wat te doen bij betalingsachterstanden?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/wat-tedoen-bij-betalingsachterstanden.html>.  

20

5. De zorgplicht van hypotheeknemers 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de volgende deelvragen beantwoord: In hoeverre strekt de zorgplicht bij hypotheeknemers? Wat gebeurt er wanneer de hypotheeknemer een te hoge hypotheek verstrekt? Advies over geld, steeds lastiger!

“Hoe komen we als adviseur tot een goed advies voor de steeds kritisch wordende consumenten? Consumenten die enerzijds geconfronteerd worden met steeds complexere financiële vraagstukken, producten en gebeurtenissen. Maar dezelfde consument die ook een steeds grotere verantwoordelijkheid krijgt of neemt in zijn of haar eigen financiële welzijn door bijvoorbeeld minder fiscale mogelijkheden of execution only en internetdiensten.”17 Dat er meerdere hypotheken te hoog werden verstrekt, of cliënten met onjuiste verkeersopvattingen hypotheken afnamen, blijkt wel uit het artikel van de heer Nunen.18 Hij heeft een artikel met als titel “Hypotheekadvisering is als het eten van kogelvis” geschreven in het Vakblad Financiële Planningen. Inmiddels is er een gedragscode ontwikkeld waardoor er in ieder geval geen te hoge hypotheken meer kunnen worden verstrekt, genaamd gedragscode hypothecaire financieringen, zoals in hoofdstuk 3 al is omschreven. Het is verboden onverantwoorde hypothecaire kredieten te verstrekken.

5.2 Wetgeving Het verstrekken van een hypotheek betreft een overeenkomst van opdracht, artikel 7:400 Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”). Op grond van artikel 7:401 BW is de bank gehouden tot een algemeen zorgplicht jegens haar cliënten. De redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsoefenaar dient de belangen van zijn opdrachtgever optimaal te behartigen. Dit is ook wel de zorgplicht van een goed opdrachtnemer. In hoeverre deze zorgplicht strekt hangt af van de omstandigheden van het geval en van de aard van de overeenkomst. De bank is daarbij ook verplicht om de informatie correct, duidelijk en niet misleidend over te brengen. Deze zorgvuldigheid bij de financiële dienstverlening wordt dan ook wettelijk geregeld, te vinden in artikel 4:19 e.v. Wft.

5.3 Zorgplicht en bijzonder zorgplicht: In hoofdstuk 3 is reeds informatie gegeven over de informatieplicht en onderzoeksplicht. Wanneer een bank een vermogensbeheerder is, geldt er ook nog het zogenoemde waarschuwingsplicht. De bank dient zijn cliënt te waarschuwen voor de risico’s die de cliënt zou kunnen nemen, met bijvoorbeeld het verkopen van aandelen. Naast het hebben van een algemeen zorgplicht jegens de cliënten, bestaat er ook een bijzonder zorgplicht. In dit geval gaat het om een particuliere cliënt die professioneel financiële dienstverlening verkrijgt. De professionele dienstverlener heeft een bijzondere deskundigheid, vandaar dat er wordt gesproken van een bijzondere zorgplicht.19 17

Beek, van R.G.J, “Zorgvuldig advies vermogensopbouw: Back to the future of financial planning”, VFP 2010, 43. Nunen, van H.J., “Hypotheekadvisering is als het eten van kogelvis”, VFP 2011,35. 19 Pijls 2011. 18

21

De bijzondere zorgplicht overstijgt de grenzen van de normale contractuele zorgvuldigheid van de bank jegens de cliënt en heeft de cliënt te beschermen tegen het gevaar van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. Deze zorgplicht vloeit volgens de Hoge Raad20 voort uit de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW) die de contractuele relatie tussen de bank en haar cliënt beheerst. Dit bovenstaande wordt nogmaals uitgesproken in een ander arrest, namelijk die van de Hoge Raad op 24 december 201021. Hierin bleek dat er geen zorgplicht stond vermeld in het contract, maar dat deze op grond van redelijkheid en billijkheid wel bestond. De bijzondere zorgplicht strekt ertoe de cliënt te beschermen tegen de gevaren die zijn verbonden aan eigenzinnigheid, gevoelens van emotionele verbondenheid met desbetreffende onderneming en gebrek aan inzicht. In dit geval is de norm van de waarschuwingsplicht geschonden, de strekking van deze norm is het voorkomen van vermogenschade.  

Dat deze bijzondere zorgplicht van belang is, blijkt wel uit de volgende uitspraak22 van 6 juli 2010 van het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. Terwijl de banken een zeer machtige positie hebben bij de executieprocedure, geldt er alsnog een bijzondere zorgplicht. In beginsel heeft de hypotheeknemer het recht van parate executie op het moment dat de hypotheekgever in verzuim is, maar er dient wel voorafgaand overleg te zijn over voorstellen van de hypotheekgever die ertoe strekken een hogere opbrengst te verkrijgen voor het te executeren goed. 5.3.1 Execution only Financiële instellingen maken vaak gebruik van de stelling dat er sprake was van een rechtsverhouding waarvoor geen zorgplicht gold. Dit wordt execution only genoemd. Toch komen zij hier steeds minder vaak mee weg, voorbeelden hiervan zijn de uitspraken van de Hoge Raad van 24 december 201023 en 3 februari 201224. Het vermogen wordt steeds in beheer gegeven van de financiële instelling en valt dus niet onder execution only. De Hoge Raad zegt in haar uitspraak van 24 december 2010: “Anders dan Fortis aanvoert kan de relatie tussen partijen met betrekking tot de aandelenPredictive niet worden aangemerkt als een 'execution only' relatie.” Uit de uitspraak van de Hoge Raad op 3 februari 2012 volgt: “De meest eenvoudige vorm is die waarin de belegger de effecteninstelling uitsluitend gebruikt voor het doorgeven van zijn effectenorders, "execution only" genoemd. Indien de effecteninstelling de belegger over zijn beleggingen adviseert, spreekt men van een "adviesrelatie". De uiteindelijke keuze of een bepaalde transactie wel of niet wordt verricht is evenals bij "execution only" in een adviesrelatie aan de belegger. Ik benadruk het onderscheid tussen enerzijds een adviesrelatie en anderzijds een vermogensbeheerrelatie, omdat dit van belang is bij het bepalen van de omvang van de op de bank rustende zorgplicht.” 20

HR 5 juni 2009, LJN BH2815. HR 24 december 2010, LJN BO1799. Hof ’s-Hertogenbosch 6 juli 2010, LJN BN0872. 23 HR 24 december 2010, NJ 2011/251. 24 HR 3 februari 2012, LJN BU4914. 21 22

22

5.3.2 Zorgplicht zelfs bij executieveiling Als de hypotheekgever in verzuim is met de betaling van zijn hypotheek, is de hypotheeknemer bevoegd om tot executieverkoop over te gaan. Dit vloeit voort uit artikel 3:268 BW. De hypotheeknemer is vrij om te beslissen wanneer hij hiertoe overgaat. Toch is er onlangs een uitspraak25 geweest waarin de rechter het volgende heeft besloten. “De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat Sparck Hypotheken, in het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden, misbruik van recht maakt door thans tot openbare verkoop van de onroerende zaak over te gaan. De voorzie-ningenrechter heeft bij dit oordeel betrokken dat in deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals ook het onderhavige, “onder water staan”, dat wil zeggen de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis, van een bank meer coulance mag worden verwacht dan in economisch goede tijden. Dit betekent dat een bank tot het uiterste dient te gaan voor zij het mid-del van een openbare veiling kiest en dat als het in redelijkheid nog mogelijk lijkt dat door middel van een regeling een grote restschuld kan worden voorkomen, daar-voor moet worden gekozen.”

5.4 Geschillencommissie Naast de jurisprudentie wordt er nog een extra mogelijkheid geboden, namelijk de uitspraken van de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening (hierna: “GFD”). Dit is het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening, dit is een onafhankelijke klachteninstelling. Zij werken onafhankelijk en onpartijdig. De Geschillencommissie behandelt klachten en doet uitspraken over geschillen die aan haar worden voorgelegd en niet op te lossen zijn door bemiddeling van de Ombudsman. Het verschil met naar de rechter gaan, zit hem in het betaalbare en snelle afhandeling van de procedure. De uitspraak is bindend als de financiële dienstverlener en de consument daar vooraf voor hebben gekozen. Na de bindende uitspraak van de GFD staat er geen hoger beroep meer open. In sommige gevallen –bij bijvoorbeeld een belang van meer van 5 miljoen euro- staat de gang naar de rechter nog open. Uit de uitspraken van de GFD blijkt dat er ook via deze manier uitspraken over de zorgplicht van banken worden gedaan. Bijvoorbeeld op 4 april 2011, uitspraak nummer 73, blijkt dat de bank niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Er is geen sprake van een passend advies, terwijl dit wel mag worden verwacht van een redelijk handelend en vakbekwaam hypotheekadviseur. Op 27 mei 2013, uitspraak nummer 157, heeft de GFD ook een uitspraak gedaan waarin de bank te kort is geschoten in haar zorgplicht. De bank heeft in 1996 een hypotheek verstrekt en pas in 2011 een mededeling gedaan over een topopslag van zijn rentetarief. Hypotheekgever vindt dat de bank dit eerder had moeten informeren en vordert een vergoeding van het te veel betaalde rente. De GFD gaat hierin mee en de vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. Meer van deze uitspraken zijn te vinden in het Vakblad Financiële Planningen.26

25 26

Rb. Amsterdam 13 mei 2013, LJN CA0869. Belt, van den J.F.H., “Financieringsuitspraken Kifid 2011”, VFP 2012/40.

23

 

5.5 Algemene zorgplicht aanvullen in Wet op financieel toezicht De minister van Financiën, Jeroen Dijsselbloem (PvdA), wou een algemene zorgplicht toevoegen aan de Wet op financieel toezicht. De Raad van State twijfelt aan het nut en de noodzaak hiervan, voornamelijk doordat de consument al voldoende mogelijkheden heeft voor een schadeloosstelling.27 Inmiddels ligt de Wijzigingswet Financiële Markten 2014 bij de Tweede Kamer.

5.6 Het verstrekken van een te hoge hypotheek Wanneer er door de woonlasten een te groot deel van het inkomen worden gebruikt, is het risico groot dat er niet meer aan de betalingsverplichting kan worden voldaan. Vanaf januari 2013 is er een wetswijziging in werking getreden waardoor er geen te hoge hypotheken meer mogen worden verstrekt, zie hoofdstuk 3 voor meer informatie. 5.6.1 Woonlastennorm Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) stelt jaarlijks de woonlastnormen op die aangeven hoeveel procent van het inkomen bij een bepaalde rentestand verantwoord is. Hieraan dient de hypothecair financier te toetsen. Ook op de site van het NIBUD kan er een koopkrachtberekening worden ingevuld, hiermee kan er gekeken worden hoeveel er jaarlijks aan koopkracht verandert. Daarbij kan er een berekening worden gemaakt voor budgetadvies met vergelijkingscijfers uit de CBS Budgetonderzoeken. 5.6.2 Gedragscode Een korte herhaling uit hoofdstuk 3 met de belangrijkste voorwaarden uit de Gedragscode waardoor het niet mogelijk is om een te hoge hypotheek te verstrekken:  De maximale hypotheek mag nog maar 104% van de marktwaarde van de woning bedragen;  Het percentage dat maximaal aflossingsvrij kan worden afgesloten is 50% van de marktwaarde en;  Er mag maar in zeer uitzonderlijke gevallen afgeweken worden van de normen in de Gedragscode;  De maximale hypotheek op basis van de marktwaarde van de woning wordt vanaf 2013 geleidelijk beperkt tot 100% van de waarde van de woning. 5.6.3 Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen Wanneer er wordt gedacht dat de hypothecair financier de Gedragscode niet naleeft, kan er een klacht ingediend worden bij de onafhankelijke Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen (hierna: “GCHF”). Dit hoeft niet een consument te zijn, maar dit recht komt ook toe aan een consumentenorganisatie of een andere hypothecair financier. De GCHF is bevoegd om bindend advies te geven over de uitvoering van een reeds verstrekte hypotheek en kan tuchtrechtelijke uitspraken doen over de toepassing van de Gedragscode.

27 Novum, Raad van State ziet niets in financiële zorgplicht, Hoofddorp: Nu.nl 2013, <www.nu.nl/economie/3475377/raad-van-state-zietniets-in-financiele zorgplicht.html>.

24

5.7 Conclusie De algemene zorgplicht bestaat uit de gedraging van een goed opdrachtnemer, daarbij dient de hypotheeknemer de informatie correct, duidelijk en niet misleidend over te brengen. In veel gevallen gaat het om de bijzondere zorgplicht, waarbij de niet kundige cliënt dient te worden beschermd tegenover de professionele dienstverlener. Het gaat om de redelijkheid en billijkheid van de contractuele relatie. Op 13 mei 2013 is er een belangrijke uitspraak gedaan over de executieverkoop van hypotheken. De hypotheeknemer mag zelf beslissen wanneer er een executieverkoop plaatsvindt, maar hieraan gelden nu wel een aantal voorwaarden. Zo dient de hypotheeknemer nu meer coulance te vertonen dan in economische goede tijden. Indien een regeling de restschuld kan voorkomen dient de hypotheeknemer hiermee in te stemmen. De hypotheeknemer dient tot het uiterste te gaan voor het overgaan tot een executieverkoop. Als de hypotheekgever van mening is dat de zorgplicht is geschonden, is er de mogelijkheid om naar de rechter te stappen. Wordt er een goedkoper en snellere procedure gewenst, dan kan men naar de GFD stappen. De Gedragscode zorgt ervoor dat er geen te hoge hypotheken meer worden verstrekt, het is nu namelijk verboden om onverantwoorde hypothecaire kredieten te verstrekken. Als de bank zich niet aan de gedragscode houdt, kan de hypotheekgever naar de GCHF.

25

6. Wanneer vindt er huisuitzetting plaats? 6.1 Inleiding Voor het beantwoorden van deze vraag, zullen eerst de volgende deelvragen worden behandeld: Wat gebeurt er wanneer de hypotheekgever een betalingsachterstand heeft? Bij welke betalingsachterstand wordt iemand uit zijn huis gezet? Voor het onderzoek hebben we drie banken en een onafhankelijke hypotheekadviseur geïnterviewd, namelijk: Bank 1 [Bank 1] Bank 2 [Bank 2] Bank 3 [Bank 3] Hypotheekadviseur [Bank 4]

6.2 Betalingsachterstand Het Bureau Krediet Registratie noteerde in januari 2013 nog ruim 77.000 wanbetalers. Volgens de interviews die we hebben gehouden met de banken, blijkt dat volgens alle banken de betalingsachterstanden ontstaan door: scheidingen, dubbele woonlasten en het verliezen van een baan. Bank 1 noemt nog arbeidsongeschiktheid en boven het inkomensniveau leven. Bank 2 noemt zelfstandige ondernemers in de problemen en een betalingsmoraliteit.

6.3 Wetgeving Op grond van artikel 6:81 BW heeft is de gedaagde (hypotheekgever) in verzuim wanneer de prestatie (in dit geval het betalen van de hypotheek) uitblijft en opeisbaar is geworden. Dit houdt in dat zij de mogelijkheid hebben om tot het recht van parate executie over te gaan, artikel 3:268 lid 1 BW. Parate executie betekent dat er geen voorafgaand beslag nodig is. Het te executeren goed is al bepaald, hierdoor hoeft het niet meer door beslag te worden aangewezen.

6.4 Algemene voorwaarden banken In deze alinea wordt opgesomd wat de algemene voorwaarden omschrijft per de bank wanneer de hypotheekgever zijn hypotheek niet kan betalen. Bank 1 * Per maand wordt er een boete berekend van 1% per niet betaald bedrag; * Bij verzuim kan de lening worden opgeëist, gevolg kan zijn dat de woning dient te worden verkocht. Eerst kijkt de bank welke andere manieren er zijn om de verplichting alsnog na te komen, bijvoorbeeld een andere hypotheekvorm. Bank 2 * Het verzuim treedt in bij enkel het verstrijken van de termijn voor betaling; * Wanneer de hypotheekgever in verzuim is kan de hypotheeknemer ten overstaan van de bevoegde notaris het pand openbaar verkopen.

26

Bank 3 * De bank bepaald een eigen boetebedrag bij te laat betalen; * Bij verzuim mag de woning openbaar worden verkocht. Onderhands mag ook, maar dan dient de rechter om toestemming worden gevraagd. Bank 4 * Dit is een hypotheekadviseur, zij gaan niet over de betalingsachterstanden. Artikel 17 van de Algemene Bankvoorwaarden 2009 meldt daarover ook nog het volgende: “Als de cliënt in verzuim is met de nakoming van enige verplichting jegens de bank, mag de bank haar vorderingen op de cliënt door opzegging onmiddellijk opeisbaar maken, tenzij dit gelet op de geringe betekenis van het verzuim niet gerechtvaardigd is. Een dergelijke opzegging geschiedt schriftelijk met vermelding van de reden. “ De volledige Algemene Bankvoorwaarden 2009 is te vinden in bijlage 1.

6.5 Termijnen De geïnterviewde banken blijken allen niet graag overgaan tot een executieverkoop van de woning. Dit aangezien het voor hun vaak een te kort oplevert bij de verkoop. Zie hiervoor ook hoofdstuk 9. Er gaat nog een lang proces aan vooraf. Als eerst wordt er contact met de klant opgenomen, met de vraag waarom deze niet aan zijn betaling verplichting voldoet. Gelijk hierna wordt er naar een oplossing gezocht. Wanneer de klant meewerkend is, geeft Bank 2 de klant de tijd – indien dit de enige oplossing nog is- om de woning te verkopen tegen een marktconforme prijs. Bank 1 en Bank 3 bieden de hypotheekgevers de mogelijkheid om over te gaan tot onderhandse verkoop tot aan de executie, mits dit meer opbrengt dan bij een executieverkoop. Bank 1 brengt bij een betalingsachterstand van vier maanden de hypotheek naar hun Incassobureau, na negen maanden wordt de woning ter executie aangeboden. Bank 4 treft meerdere betalingsregelingen met de hypotheekgever om een huisuitzetting zo lang mogelijk uit te stellen of te voorkomen. Bank 2 houdt vanaf het begin tot de (mogelijke) executie de procedure in eigen beheer. Als de klant niet meewerkt gaan zij naar de notaris/makelaar om een volmacht te laten ondertekenen. Wanneer ook dit niet lukt zullen zij het pand in beheer nemen met een gerechtelijke procedure.

6.6 Conclusie Uit dit hoofdstuk blijkt dat de hypotheeknemers de mogelijkheid hebben om bij verzuim tot parate executie over te gaan. Dit staat vermeld zowel in de wet als in de algemene voorwaarden van de banken. In praktijk gaat het er toch anders aan toe. Het verschilt natuurlijk per geval en of de hypotheekgevers meewerken, dan kan er zo’n 9 maanden aan voorbij gaan voordat er een executieproces wordt gestart.

27

7. De aansprakelijkheid van tussenpersonen 7.1 Inleiding Een tussenpersoon is een onderneming die de bemiddeling tussen hypotheekgever en hypotheeknemer op zicht neemt. Tussenpersonen bij hypothecaire financieringen worden ook hypotheekadviseurs genoemd. Hypotheekadviseurs staan onder toezicht van de AFM. De manier waarop een advies tot stand komt is vastgesteld in een aantal regels waar de hypotheekadviseur zich aan moet houden. Iedere financieel dienstverlener heeft een zorgplicht jegens de klant, dus zo ook hypotheekadviseurs. Deze zorgplicht houdt in dat de financieel dienstverleners de klant zorgvuldig moet behandelen en adequate informatie moet verschaffen, zodat de klant een oordeel kan vormen over het financieel product. Deze zorgplicht heeft betrekking op: 1. Informatieverstrekking; 2. Adviesregels; 3. Aansluiting bij een erkende Geschillencommissie; 4. Informatieplicht. In dit hoofdstuk zullen we uitleggen in hoeverre tussenpersonen aansprakelijk gesteld kunnen worden door hun klanten.

7.2 Verplichtingen van tussenpersonen Op grond van de Wet Financieel Toezicht moeten financiële dienstverleners en zo ook tussenpersonen aan bepaalde eisen voldoen. Deze voorwaarden hebben onder andere betrekking op de bedrijfsvoering. Om bij eventuele fouten de schade te beperken moeten zij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben. De bedrijfsvoering moet dusdanig zijn dat de AFM alles gemakkelijk kan controleren. Zo moet de administratie op orde zijn. Bovendien geldt er een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat tussenpersonen er zorg voor moeten dragen dat hun dienstverlening zorgvuldig verloopt.

7.3 Jurisprudentie De Hoge Raad heeft op 22 maart 2013 besloten dat een tussenpersoon toch aansprakelijk gesteld kan worden voor geleden schade, ook als er op dat moment geen werkzaamheden worden uitgevoerd op basis van een overeenkomst met de klant.28De Hoge Raad heeft bepaald dat er op een tussenpersoon die in het verleden advieswerkzaamheden heeft verricht voor een klant, zorgplicht blijft rusten, ook indien er op dat moment geen sprake meer is van een contractuele relatie. Schending van die zorgplicht kan (op grond van onrechtmatige daad) mogelijk leiden tot aansprakelijkheid en schadeplichtigheid van de tussenpersoon.

7.4 Conclusie Uit jurisprudentie is gebleken dat hypotheekadviseurs bij schending van hun zorgplicht aansprakelijk gesteld kunnen worden door hun klanten. Bij de beantwoording van de vraag of de hypotheekadviseur onrechtmatig heeft gehandeld, zal de rechter nagaan of de adviseur de zorgvuldigheid die van een bekwaam beroepsgenoot mag worden verwacht in acht heeft genomen. Ook na het eindigen van een contractuele relatie tussen de hypotheekadviseur en de klant, duurt de zorgplicht van de tussenpersoon voort. 28

HR 22 maart 2013, LJN BY6759.

28

8. De verantwoordelijkheid van lagere overheden in Amsterdam bij een huisuitzetting 8.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de volgende deelvraag beantwoord: Wat voor oplossingen hebben de lagere overheden in Amsterdam voor een burger die zijn hypotheek niet meer kan aflossen?

8.2 Oorzaken betalingsachterstanden Voor dit onderzoek hebben we drie gemeenten kunnen interviewen, namelijk. Gemeente 1 Gemeente 2 Gemeente 3 De voornaamste reden die gemeentes noemen is door een groot inkomensverlies als gevolg van werkloosheid en/of een scheiding. Gemeente 1 noemt hierbij nog de uitgaven van de burgers waarmee ze hun geld verspillen aan aankopen die zijn in de werkelijkheid niet nodig hebben.

8.2 Oplossingen voor de burger De gemeente bekijkt per individu de persoonlijke omstandigheden van mensen die uit hun huis dreigen te worden gezet en bekijkt in hoeverre zij deze mensen van dienst kan zijn. Soms wordt er met behoud van de koopwoning een minnelijke schuldsanering gestart. Het minnelijke schuldsaneringstraject begint door het benaderen van de schuldeisers om de schulden te regelen, dit traject duurt maximaal 36 maanden. Er kan een betaling door de schuldhulpverlener worden gedaan aan de schuldeiser, waarmee de schuldeiser in een keer uitbetaald kan krijgen. De schuldenaar lost de lening dan af aan de (krediet)bank. De gemeente kan ook met de hypotheekverstrekker bemiddelen in situaties, zoals het behouden van de koopwoning of dat deze personen hun koopwoning zelf verkopen, dit liever dan dat de koopwoning gedwongen doorverkocht wordt. Als diegene een eigen woning heeft, valt de waarde ook onder het inkomen. Van deze waarde wordt per 1 januari 2013 een maximum van € 48.900,- niet meegerekend. Als de waarde van de woning verminderd wordt met de nog af te lossen hypotheek en is het hoger dan het maximumbedrag, dan kan de gemeente een bijstandsuitkering toekennen in de vorm van een lening. De gemeente sluit in dit geval een krediethypotheek af, met de koopwoning als onderpand. Dit geldt niet alleen voor de gemeente1 maar ook gemeente 2 en gemeente 3 helpt deze burgers ook door middel van een minnelijke schuldsanering. Daarbij merkt de gemeente 2 op, dat dit wel afhankelijk is van de individuele situatie van de persoon. Gemeente 3 beschikt daarnaast over een afdeling maatschappelijk hulp waar de burgers ook nog verder geholpen kunnen worden.

8.3 Woonkostentoeslag De woonkostentoeslag is een vorm van bijzondere bijstand en dit is vastgelegd in de Wet Werk en Bijstand (WWB). Het kan worden aangevraagd als het inkomen (plotseling) is gedaald en als men in verhouding tot dit inkomen hoge woonkosten heeft. Bij alle gemeenten is deze woonkostentoeslag aan te vragen, mits het een inwoner van de gemeente betreft en 29

deze persoon 18 jaar of ouder is. Gemeente 2 noemt hierbij nog dat het pas kan worden toegewezen als de inkomstendaling buiten de eigen schuld van de persoon is ontstaan. Het is ook mogelijk om woonkostentoeslag aan te vragen als er na een scheiding één van de partners in de koopwoning van de beide partners blijft wonen. Bij een koopwoning gaat het bij woonkosten om de hypotheekrente, dit is alleen de rente en geen aflossing (aflossing in een hypotheek telt niet mee als woonkosten). Verder is de woonkostentoeslag een tijdelijke aanvulling op het inkomen en dit is speciaal ontwikkeld om de hoge kosten van de huur- of koopwoning te betalen als men geen huurtoeslag kan krijgen. De gemeente verwacht hiermee dat men op zoek gaat naar een andere woning.

8.4 Conclusie Uit dit hoofdstuk blijkt dat de gemeente wel mogelijkheden biedt om huisuitzetting te voorkomen, dit door middel van dat de burger met behoud van de koopwoning een minnelijke schuldsanering traject in gaat. Verder bieden zij aan deze mensen in de vorm van bijzondere bijstand een woonkostentoeslag aan. Dit blijkt in elke gemeente hetzelfde te zijn, wel wordt er gekeken naar de individuele situatie van de persoon.

30

9. Nadelen betrokken partijen bij huisuitzetting 9.1 Inleiding In dit hoofdstuk word de volgende deelvraag beantwoord: Welke nadelen ondervinden de betrokken partijen bij een huisuitzetting. Betrokken partijen zijn onder andere: - de hypotheekgever; - de hypotheeknemer; - de gemeenten.

9.2 Nadelige gevolgen voor hypotheekgever en hypotheeknemer Als een woning gedwongen word verkocht op een executie veiling kan dat voor de bank heel erg nadelig uitpakken. Uit recent onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam is gebleken dat de veiling opbrengst gemiddeld ongeveer 38% onder de marktwaarde ligt. Het komt erop neer dat het dus een groot nadeel is voor zowel de bank als de huiseigenaar. Op deze manier brengt de woning aanzienlijk minder op dan als de huiseigenaar het op de reguliere woningmarkt zou verkopen. Door een woning te verkopen op een executie veiling loopt de huiseigenaar het risico om alsnog een restschuld te hebben. Het kabinet heeft een tijdelijke maatregel voor restschulden die tussen 1 januari 2013 en 31 december 2017 zijn ontstaan. 29 Het is de bedoeling dat huiseigenaren die hun woning met verlies verkopen vanaf 2013 de rente en kosten voor een lening waarmee ze de restschuld betalen maximaal 10 jaar van de belasting kunnen af trekken.

9.3 Nadelige gevolgen voor de gemeente Amsterdam Een van de nadelige gevolgen die de gemeente ondervindt is natuurlijk dat het de gemeente veel geld kost als iemand gedwongen wordt om zijn of haar woning te verkopen. Deze personen kunnen hulp krijgen bij de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente. De aanvraag word vergoed door de gemeente waar de inwoner gevestigd is. Het aantal aanvragen is aanzienlijk gestegen door de crisis (zie bijlage 7). Het feit blijft alsnog dat een hypotheek niet betalen, immers wel het één van de laatste dingen die je doet. Om deze personen van dienst te zijn wordt er meestal een bijstandsuitkering aangevraagd om deze personen te voorzien in hun levensonderhoud.

29

Rijksoverheid, Nieuwe regels hypotheek, Den Haag: Rijksoverheid.nl 2013, < www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek>.

31

10. Eindconclusie In deze conclusie zullen we de deelvragen kort beantwoorden om tot de beantwoording van de centrale vraag te komen. De centrale vraag luidt als volgt: ‘Welke juridische oplossingen zijn er voor mensen die hun verplichtingen aan de hypotheek niet meer kunnen nakomen en gedwongen worden hun huis te verkopen?’

10.1 Conclusies per deelvraag Uit de wet- en regelgeving is gebleken dat indien de hypotheekgever in verzuim is, de hypotheeknemer de mogelijkheid heeft om over te gaan tot parate executie. De hypotheeknemer mag in principe zelf beslissen wanneer er executie verkoop plaatsvindt. Dit blijkt ook uit de algemene voorwaarden van de banken zelf (zie bijlage 1). Daarbij is de Gedragscode Hypothecaire Financiering van belang. Dankzij deze Gedragscode is het niet meer mogelijk om een te hoge hypotheek te verstrekken. Hierdoor zullen de hypotheekgevers niet onnodig in een betalingsachterstand raken. In de voorafgaande jaren is er geconstateerd dat banken vaak een te hoge hypotheken verstrekten in verhouding tot het inkomen van de klanten. Als de bank zich niet aan de gedragscode houdt, kan de hypotheekgever naar de GCHF. De maximale hypotheek op basis van de marktwaarde van de woning wordt vanaf 2013 geleidelijk beperkt tot 100% van de waarde van de woning. De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die men kan krijgen voor het afsluiten van een hypotheek om de aankoop of verbouwing van een woning te financieren. De stichting WEW is de uitvoerder van de NHG-hypotheek en zij staan garant voor de terugbetaling van de hypotheeklasten aan degene die het geld verstrekt. De bank loopt met de NHG minder risico en in ruil voor deze zekerheid kan de bank een lagere rente op de hypotheek aanbieden. De hypotheekgevers worden beschermd tegen hun eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. De hypotheeknemers hebben een algemeen zorgplicht, wat bestaat uit de gedraging van een goed opdrachtnemer, daarbij dient de hypotheeknemer de informatie correct, duidelijk en niet misleidend over te brengen. Ook geldt er een bijzonder zorgplicht, de niet kundige cliënt dient te worden beschermd tegenover de professionele dienstverlener. Ditzelfde geldt bij een hypotheekadviseur, bij schending van de zorgplicht kan deze aansprakelijk worden gesteld. Ook na het beëindigen van een contractuele relatie tussen de hypotheekadviseur en de klant, duurt de zorgplicht van de tussenpersoon voort. Wanneer de hypotheekgever van mening is dat de zorgplicht is geschonden, is er de mogelijkheid om naar de rechter te stappen. Wordt er een goedkoper en snellere procedure gewenst, dan kan men naar de GFD stappen. De gemeente biedt de mogelijkheid om huisuitzetting te voorkomen, dit door middel van een minnelijke schuldsaneringstraject waarbij de woning wordt behouden. Ook bieden zij hulp door middel van bijzondere bijstand, maatschappelijk hulp en een woonkostentoeslag. Uit de interviews met de banken blijkt dat alle banken niet graag overgaan tot executieverkoop van de woning. Er worden meerdere betalingsregelingen getroffen bij de banken, er is zelfs een bank die pas na negen maanden betalingsachterstand overgaat tot het 32

executieproces. Op 13 mei 2013 is er een belangrijke uitspraak gedaan over de executieverkoop van hypotheken. Zo dient de hypotheeknemer nu meer coulance te vertonen dan in economische goede tijden. Indien een regeling de restschuld kan voorkomen dient de hypotheeknemer hiermee in te stemmen. De hypotheeknemer dient tot het uiterste te gaan alvorens zij overgaan tot een executieverkoop. Uit dit voorgaande blijkt dat de hypotheeknemer, ondanks dat zij wettelijk gelijk bij verzuim mogen overgaan tot parate executie, hierin toch dienen te voorkomen dat de hypotheekgever met een restschuld overblijft. De minister van Financiën, Jeroen Dijsselbloem (PvdA), wil een algemene zorgplicht toevoegen aan de Wet op financieel toezicht. Inmiddels ligt de Wijzigingswet Financiële Markten 2014 bij de Tweede Kamer. Wij zijn van mening dat wanneer deze Wetswijziging - ondanks dat de Raad van State dit overbodig vindt - wordt goedgekeurd er voldoende bescherming is voor de hypotheekgevers. Namelijk door middel van de zorgplicht en de Gedragscode. Wanneer zij van mening zijn dat de hypotheekverstrekker zijn zorgplicht niet heeft nageleefd, kunnen zij naar de rechter of GFD stappen. Met de gedragscode kunnen er geen te hoge hypotheken meer worden verstrekt, gebeurt dit toch dan kan de hypotheekgever naar de rechter of GCHF.

10.2 Aanbevelingen Bij een gedwongen verkoop blijft er vaak een restschuld over. Een aanbeveling hiervoor is de mensen die een huis willen kopen, aanraden om hun hypotheek met een Nationale Hypotheek Garantie af te sluiten. Hierdoor kan de restschuld bij de verkoop van een woning worden kwijtgescholden. Wanneer de hypotheekgever te maken krijgt met een inkomensdaling (door bijvoorbeeld verlies van een baan of een scheiding) kan er bij de gemeente een woonkostentoeslag op grond van de WWB worden aangevraagd. Dit is ook mogelijk bij een koopwoning, wel dient de persoon die het aanvraagt een inwoner van de gemeente te zijn. De hypotheeknemers zijn verplicht om bij het verstrekken van een hypotheek zich te houden aan de Gedragscode en de zorgplicht. Indien de hypotheekgever van mening is dat er hiermee in strijd wordt gehandeld, dan is het van belang dat er stappen ondernomen worden. Dit kan zowel bij de rechter als bij de geschillencommissies die hiervoor zijn opgericht. Bij een betalingsachterstand heeft de hypotheekgever de mogelijkheid om de hulp in te schakelen van de gemeente door het starten van een minnelijke schuldsaneringstraject. Als laatste aanbeveling verwijzen we naar de uitspraak van 13 mei 2013, zie hoofdstuk 5.3.2. Wanneer er wordt gedreigd met een huisuitzetting, kan deze uitspraak hierbij van belang zijn. Het is belangrijk dat er een redelijk betalingsregeling wordt getroffen en dat er ook aangetoond kan worden dat de hypotheekgever zich hieraan kan houden. De hypotheeknemer dient in deze slechte economische periode coulance te tonen en tot het uiterste te gaan. Wanneer de hypotheeknemer hier niet mee akkoord gaat, is het mogelijk om de stap naar de rechter te nemen. Deze uitspraak kan dan worden genoemd als leidraad voor de rechter. Let op: dit betekent niet dat de rechter hetzelfde zal uitspreken. Elke situatie is anders. 33

11. Literatuurlijst Van Beek 2010 R.G.J. van Beek, “Zorgvuldig advies vermogensopbouw: Back to the future of financial planning”, VFP 2010, 43. Van den Belt 2012 J.F.H. van den Belt, “Financieringsuitspraken Kifid 2011”, VFP 2012, 40. Kerste e.a. 2011 M. Kerste e.a., Publieke belangen en hypotheekregulering, Amsterdam: SEO 2011.   Kielstra 2006 C. Kielstra, ‘Geen zorgplicht, maar zorgrecht!’, VvHN 2006, p. 3. Van Nunen 2011 H.J. van Nunen, “Hypotheekadvisering is als het eten van kogelvis”, VFP 2011, 35 Pijls 2011 A.C.W. Pijls, ‘De bijzondere zorgplicht van de financiële dienstverlener’, in: ‘Opgelegde bescherming’ in het bedrijfsrecht, Smeele & Verbrugh 2011. Schonewille 2011 W.M. Schonewille, ‘Collectieve acties en zorgplicht’, TvCo 2011, p. 7-12. Van Boom & Lindenbergh 2010 W.H. van Boom & S.D. Lindenbergh, ‘Effectenlease: dwaling, zorgplicht en schadevergoeding’, Ars Aequi 2010, p. 193. Van der Lee 2010 A. van der Lee, ‘Zorgplicht ontzorgt!’, B&E 2010, p. 1, <www.bankeneffectenbedrijf.nl/B-EBlog/Andre-van-der-Lee/Juni-2010/Zorgplicht-ontzorgt!.aspx>.

34

12. Jurisprudentielijst Hof Arnhem 2011 Hof Arnhem 1 maart 2011, LJN BQ2971. Hof ’s-Hertogenbosch 2010 Hof ’s-Hertogenbosch 9 november 2010, LJN BO3951. Hof ’s-Hertogenbosch 2010 Hof ’s-Hertogenbosch 6 juli 2010, LJN BN0872. HR 2012 HR 3 februari 2012, LJN BU4914. HR 2010 HR 24 december 2010, NJ 2011, 251, LJN BO1799. HR 2009 HR 5 juni 2009, LJN BH2815. Rb. Amsterdam 2013 Rb. Amsterdam 13 mei 2013, LJN CA0869 Rb. Breda 2011 Rb. Breda 7 september 2011, LJN BT7273. Rb. ’s-Gravenhage 2011 Rb. ’s-Gravenhage 10 augustus 2011, LJN BU3314.

   

35

13. Bronnenlijst Autoriteit Financiële Markten (AFM) 2013 Autoriteit Financiële Markten, Leidraad passende provisie financiële dienstverleners, Amsterdam: Afm.nl 2013, <www.afm.nl/~/media/Files/ regels/leidraad/passende-provisie-fd.ashx>. Autoriteit Financiële Markten (AFM) 2013 Autoriteit Financiële Markten, Normen voor hypotheken, Amsterdam: Afm.nl 2013, <www.afm.nl/nl/professionals/regelgeving/thema/toetskaderhypotheken.aspx>. MAX Producties 2013 MAX Producties, Wat is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wat zijn de voorwaarden?, Houten: Hypotheekrente.nl 2013, <www.hypotheekrente.nl/pagina/51/>. NBG Finance 2013 NBG Finance, Aflossen verplicht voor NHG-hypotheek, Valkenswaard: Hypotheekrentetarieven.nl 2013, <www.hypotheek-rentetarieven.nl/nieuws/voorwaarden-nhg-hypotheek2013-gewijzigd>. NBG Finance 2013 NBG Finance, Kosten NHG stijgen, Valkenswaard: Hypotheek-rentetarieven.nl 2013, <www.hypotheek-rentetarieven.nl/nieuws/voorwaarden-nhg-hypotheek-2013-gewijzigd>. NHG.nl 2013 Nationale Hypotheek Garantie, Casus: Overlijdensrisicoverzekering, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/nieuwsbrief-digitaal/juni-2010/nhg-in-de-praktijk.html>. NHG.nl 2013 Nationale Hypotheek Garantie, Nhg-sneltoets, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhg-sneltoets.html>. NHG.nl 2013 Nationale Hypotheek Garantie, Voorwaarden NHG bij aankoop woning, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-zijn-devoorwaarden.html>. NHG.nl 2013 Nationale Hypotheek Garantie, Wat is NHG?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/ik-wil-een-woning-kopen/wat-is-nhg.html>. NHG.nl 2013 Nationale Hypotheek Garantie, Wat te doen bij betalingsachterstanden?, Zoetermeer: NHG.nl 2013, <www.nhg.nl/consument/wat-te-doen-bij-betalingsachterstanden.html>. Novum 2013 Novum, Raad van State ziet niets in financiële zorgplicht, Hoofddorp: Nu.nl 2013, <www.nu.nl/economie/3475377/raad-van-state-ziet-niets-in-financiele zorgplicht.html> Rijksoverheid 2013 Rijksoverheid, Nieuwe regels hypotheek, Den Haag: Rijksoverheid.nl 2013, < www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek>. Rijksoverheid 2011 Rijksoverheid, Annuïteitenhypotheek, Den Haag: Alles over hypotheken.nl 2011, <www.allesoverhypotheken.nl/140/annuteitenhypotheek.html>. Rijksoverheid 2011 Rijksoverheid, Lineaire hypotheek, Den Haag: Alles over hypotheken.nl 2011, <www.allesoverhypotheken.nl/139/lineaire-hypotheek.html>.

36

14. Bijlagen Bijlage 1: Algemene Bankvoorwaarden 2009 Deze algemene voorwaarden zijn tot stand gekomen in overleg tussen de Nederlandse Vereniging van Banken en de Consumentenbond in het kader van de Coördinatiegroep Zelfreguleringsoverleg van de Sociaal-Economische Raad en treden in werking per 1 november 2009. Over overige (product)voorwaarden die van toepassing kunnen zijn heeft geen overleg plaatsgevonden. De Consumentenbond behoudt zich het recht tot collectieve actie voor met betrekking tot dergelijke voorwaarden.

Algemene Bankvoorwaarden 2009 1 Werkingsfeer Deze Algemene Bankvoorwaarden gelden voor alle bestaande en toekomstige rechtsverhoudingen tussen de bank en de cliënt, voor zover daarvan niet is afgeweken in overeenkomsten en/of in bijzondere voorwaarden. Algemene voorwaarden die een buitenlandse vestiging van de bank gebruikt voor haar rechtsverhoudingen met de cliënt hebben voor die rechtsverhoudingen, voor zover er onderlinge strijdigheid is, voorrang op deze Algemene Bankvoorwaarden. Als door of namens een cliënt andere algemene voorwaarden van toepassing zijn of worden verklaard, gelden die niet in de rechtsverhouding met de bank, tenzij de bank daarmee schriftelijk heeft ingestemd. 2 Zorgplicht bank en cliënt 1 De bank neemt bij haar dienstverlening de nodige zorgvuldigheid in acht en houdt daarbij naar beste vermogen rekening met de belangen van de cliënt. Geen van de bepalingen van deze Algemene Bankvoorwaarden of van de door de bank gebruikte bijzondere voorwaarden kan aan dit beginsel afbreuk doen. 2 De cliënt neemt jegens de bank de nodige zorgvuldigheid in acht en houdt daarbij naar beste vermogen rekening met de belangen van de bank. De cliënt stelt de bank in staat haar wettelijke en contractuele verplichtingen na te kunnen komen en haar dienstverlening correct te kunnen uitvoeren. De cliënt mag van de diensten en/of producten van de bank geen oneigenlijk of onrechtmatig gebruik (laten) maken, waaronder mede begrepen gebruik dat strijdig is met wet- en regelgeving, dienstbaar is aan strafbare feiten of schadelijk is voor de bank of haar reputatie of voor de integriteit van het financiële stelsel. 3 Activiteiten en doeleinden De cliënt verschaft de bank, met inachtneming van de geldende privacywetgeving, op haar eerste verzoek informatie over zijn activiteiten en doeleinden en over de redenen van (voorgenomen) afname van diensten en/of producten van de bank. De cliënt deelt desgevraagd aan de bank de herkomst mee van bij de bank gestorte of te storten gelden, ondergebrachte of onder te brengen waardepapieren en van in (open) bewaring gegeven of te geven zaken. 4 Niet-openbare informatie De bank hoeft bij haar dienstverlening geen gebruik te maken van niet-openbare informatie, waaronder koersgevoelige informatie. 5 Inschakeling derden 1 De bank mag bij haar dienstverlening gebruik maken van derden en werkzaamheden (deels) uitbesteden. De bank mag zaken, waardepapieren, effecten of financiële instrumenten van de cliënt, al dan niet op naam van de bank, aan derden in bewaring geven of door derden laten beheren. 2 Als de cliënt de bank een opdracht of volmacht geeft, mag de bank ter uitvoering daarvan ook handelen met zichzelf als wederpartij, en mag zij die opdracht of volmacht ook aan een derde geven. 3 De bank neemt bij de keuze van derden de nodige zorgvuldigheid in acht. Als de cliënt zelf een derde heeft ingeschakeld of aangewezen, zijn de gevolgen van die keuze voor rekening van de cliënt. 6 Risico van verzendingen Als de bank in opdracht van de cliënt gelden of financiële instrumenten, waaronder effecten, aan de cliënt of aan derden zendt, geschiedt de verzending voor risico van de bank. Als de bank in opdracht van de cliënt andere zaken of waardepapieren aan de cliënt of aan derden zendt, geschiedt die verzending voor risico van de cliënt. 7 Cliëntgegevens De cliënt en zijn vertegenwoordigers zijn verplicht aan de bank alle medewerking te verlenen en informatie te verstrekken voor het vaststellen en verifiëren van onder meer hun identiteit, burgerservicenummer, geboortedatum, burgerlijke staat, handelingsbekwaamheid en -bevoegdheid, huwelijks- of partnerschapsgoederenregime, rechtsvorm, woon- en/of (statutaire) vestigingsplaats, - voor zover van toepassing - hun inschrijvingsnummer in het handelsregister en/of andere registers en hun BTWnummer. Wijzigingen in deze gegevens moeten zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de bank worden meegedeeld. De bank mag van documenten, waaruit deze gegevens blijken, kopieën maken, de gegevens registreren en bewaren. Als de cliënt een rechtspersoon of samenwerkingsverband is, zijn de cliënt en zijn vertegenwoordigers tevens verplicht op eerste verzoek van de bank inzicht te verschaffen in de eigendoms- en zeggenschapsstructuur van de rechtspersoon of het samenwerkingsverband. 8 Handtekening De cliënt en zijn vertegenwoordigers deponeren op eerste verzoek van de bank een voorbeeld van hun handgeschreven handtekening bij de bank op een wijze en/of in een vorm als door de bank bepaald. Het van een persoon verkregen voorbeeld geldt tegenover de bank als weergave van zijn actuele handgeschreven handtekening, ongeacht de hoedanigheid waarin hij tegenover de bank handelt, totdat de bank van een wijziging in kennis is gesteld. 9 Volmacht en vertegenwoordigingsbevoegdheid 1 De cliënt mag aan een derde volmacht geven om namens hem met de bank te handelen. De gevolmachtigde is niet bevoegd de aan hem verleende volmacht door te geven aan een derde. De cliënt is tegenover de bank aansprakelijk voor het nakomen van verplichtingen, die zijn aangegaan door de gevolmachtigde. De bank kan verlangen dat een volmacht op een bepaalde wijze en/of in een bepaalde vorm en/of volgens een bepaalde procedure wordt gegeven. De bank hoeft niet met een gevolmachtigde te (blijven) handelen.

37

2 Als de bevoegdheid van een vertegenwoordiger van de cliënt eindigt of zich in verband met die bevoegdheid een wijziging voordoet, is de cliënt verplicht, ongeacht inschrijving in openbare registers of openbaarmaking daarvan, dat einde of die wijziging zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de bank mee te delen. De bank mag opdrachten die aan haar zijn gegeven door een vertegenwoordiger voordat of kort nadat de bank die mededeling van het einde of de wijziging heeft ontvangen, rechtsgeldig (blijven) uitvoeren als zij die uitvoering redelijkerwijs niet kan voorkomen. 3 De Algemene Bankvoorwaarden en alle overige tussen de cliënt en de bank toepasselijke bepalingen, regels en beperkingen zijn van overeenkomstige toepassing op de vertegenwoordiger in verband met de uitoefening van zijn vertegenwoordiging. De cliënt is verantwoordelijk voor de naleving daarvan door zijn vertegenwoordiger en zal er voor zorgen dat de cliënt en de vertegenwoordiger elkaar volledig geïnformeerd houden over al hetgeen voor hen als cliënt en vertegenwoordiger van belang is of kan zijn. 10 Persoonsgegevens De bank mag persoonsgegevens van de cliënt en van diens vertegenwoordigers, alsmede gegevens met betrekking tot door de cliënt afgenomen producten en diensten, verwerken met inachtneming van de geldende wet- en regelgeving en de bank bindende gedragscodes en deze binnen de groep waartoe de bank behoort uitwisselen voor het beheer van de relatie met de cliënt, ter voorkoming en bestrijding van criminaliteit en voor commerciële doeleinden. Persoonsgegevens kunnen ook worden uitgewisseld met derden die de bank inschakelt bij haar bedrijfsvoering of de uitvoering van bankdiensten. Dit kan, onder meer in het kader van het betalingsverkeer, doorgifte meebrengen aan derden in landen die niet hetzelfde beschermingsniveau kennen als Nederland. Persoonsgegevens kunnen zowel tijdens als na de verwerking voorwerp zijn van onderzoek door bevoegde nationale autoriteiten van de landen waar dergelijke gegevens zich vanwege het verwerkingsproces bevinden. 11 (Beeld- en geluid-)opnamen De bank mag binnen de grenzen van de toepasselijke wet- en regelgeving (beeld- en geluid-)opnamen maken ten behoeve van doeleinden als een goede bedrijfsvoering, bewijslevering, criminaliteitsbestrijding en kwaliteitsbewaking. Als de cliënt nakoming door de bank verlangt van een verplichting tot afgifte van een kopie of transscriptie van een opname, moet hij eerst de relevante specificaties opgeven zoals de relevante datum, tijdstip en locatie. 12 Continuïteit in dienstverlening De bank stelt zich het adequate functioneren van voorzieningen ten behoeve van haar dienstverlening (bijvoorbeeld apparatuur, programmatuur, systemen, infrastructuur, netwerken) ten doel, maar staat er niet voor in dat deze voorzieningen continu actief en storingsvrij zullen zijn. De bank streeft ernaar onderbreking/storing, voor zover dit binnen haar invloedsfeer ligt, binnen redelijke grenzen te vermijden of anders de onderbreking/storing binnen redelijke tijd te verhelpen. 13 Overlijden cliënt 1 De bank moet zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis worden gesteld van het overlijden van de cliënt. Zolang de bank niet op deze wijze in kennis is gesteld van het overlijden van de cliënt, mag zij door of namens hem gegeven opdrachten (blijven) uitvoeren. De bank mag opdrachten die aan haar zijn gegeven voordat of kort nadat de bank in kennis is gesteld van het overlijden van een cliënt rechtsgeldig (blijven) uitvoeren als zij die uitvoering redelijkerwijs niet kan voorkomen. 2 Na het overlijden van de cliënt kan de bank verlangen dat degene(n) die stelt/stellen bevoegd te zijn (rechts)handelingen met betrekking tot de nalatenschap van de cliënt te verrichten ten bewijze daarvan een verklaring van erfrecht, afgegeven door een Nederlandse notaris, en/of andere door de bank acceptabel geoordeelde documenten aan de bank overlegt/overleggen. 3 De bank is niet verplicht opnieuw informatie te verschaffen over handelingen en transacties die zijn verricht voor het moment van het overlijden van de cliënt. 14 Naam en adres van de cliënt 1 De cliënt deelt de bank mee naar welk adres voor hem bestemde documenten en/of informatie kunnen worden gezonden. De cliënt deelt naams- en adreswijzigingen zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de bank mee. Als het adres van de cliënt door zijn toedoen niet (meer) bij de bank bekend is, kan de bank onderzoek doen naar het adres van de cliënt zonder daartoe verplicht te zijn. De kosten van een dergelijk onderzoek komen voor rekening van de cliënt. De cliënt die geen bij de bank bekend adres heeft, wordt geacht zijn postadres te hebben gekozen op het adres waar de bank gevestigd is, tenzij anders overeengekomen. 2 Als een product of dienst van de bank door twee of meer personen wordt afgenomen, zendt de bank de documenten en/of informatie naar het adres dat door die personen aan de bank is opgegeven. Als daarover geen overeenstemming (meer) bestaat tussen die personen, mag de bank zelf kiezen naar welk adres van die personen zij de documenten en/of informatie zendt. 15 Nederlandse taal De communicatie tussen de bank en de cliënt geschiedt in het Nederlands, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. De bank kan verlangen dat de cliënt documenten die luiden in een andere taal dan het Nederlands, ten genoegen van haar op kosten van de cliënt in het Nederlands of in een andere door de bank akkoord bevonden taal laat vertalen door een daartoe naar het oordeel van de bank bekwaam persoon. Een in Nederland in de desbetreffende taal beëdigd vertaler is in ieder geval daartoe bevoegd. 16 Gebruik van communicatiemiddelen De cliënt is verplicht in het verkeer met de bank zorgvuldig en veilig om te gaan met het gebruik van internet, fax, e-mail, post of andere communicatiemiddelen. 17 Gegevens en opdrachten 1 De cliënt draagt er zorg voor dat de bank tijdig beschikt over alle gegevens waarvan de bank aangeeft of waarvan de cliënt redelijkerwijs moet begrijpen dat deze noodzakelijk zijn voor een correcte dienstverlening door de bank. De cliënt draagt er zorg voor dat tot de bank of tot een door de bank aangewezen derde gerichte verklaringen, zoals opdrachten, opgaven en mededelingen aan de bank, duidelijk en volledig zijn en de juiste gegevens bevatten. De cliënt houdt zich daarbij aan door de bank gegeven voorschriften en aanwijzingen. 2 De cliënt maakt bij zijn tot de bank, of tot een door de bank aangewezen derde, gerichte verklaringen gebruik van door de bank voorgeschreven of goedgekeurde gegevensdragers of communicatiemiddelen. De cliënt gebruikt deze met inachtneming van door de bank gegeven voorschriften en aanwijzingen. 3 De bank mag de uitvoering van opdrachten opschorten of weigeren als deze niet op een correcte wijze zijn gegeven. De bank mag in bijzondere omstandigheden weigeren een door of namens de cliënt gegeven opdracht uit te voeren of een gevraagde dienst te verrichten.

38

18 Bewijskracht en bewaartermijn bankadministratie Tegenover de cliënt strekt een uittreksel uit de administratie van de bank tot volledig bewijs, behoudens door de cliënt geleverd tegenbewijs. De bank hoeft haar administratie niet langer te bewaren dan de wettelijke bewaartermijnen. 19 Controle van door de bank verschafte gegevens en uitgevoerde opdrachten 1 De cliënt moet de door de bank aan hem verzonden of op een andere wijze aan hem ter beschikking gestelde bevestigingen, rekeningafschriften, nota’s of andere opgaven of andere gegevens zo spoedig mogelijk na ontvangst controleren. Als de bank aan de cliënt dergelijke berichten elektronisch ter beschikking stelt, moet de cliënt de gegevens zo spoedig mogelijk controleren nadat zij aan hem ter beschikking zijn gesteld. Als datum van verzending of terbeschikkingstelling geldt de datum van verzending of terbeschikkingstelling zoals die blijkt uit kopieën, verzendlijsten of anderszins uit de administratie van de bank. De cliënt moet zo spoedig mogelijk controleren of de bank door of namens hem gegeven opdrachten juist en volledig heeft uitgevoerd. Als de cliënt geen bericht van de bank ontvangt, terwijl hij weet of zou moeten weten dat hij een bericht van de bank kan verwachten, stelt hij de bank daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis. 2 Als de cliënt een onjuistheid of onvolledigheid constateert, moet hij de bank daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis stellen en alle redelijke maatregelen nemen ter voorkoming van (verdere) schade. Als de bank constateert dat zij een fout of vergissing heeft gemaakt, herstelt zij die zo spoedig mogelijk. De bank stelt de cliënt zo spoedig mogelijk in kennis van de geconstateerde fout of vergissing. 3 De bank is bevoegd een fout of vergissing zonder instemming van de cliënt te herstellen en om een onterechte boeking ongedaan te maken. De bank is bevoegd om de creditering van een rekening van de cliënt ingevolge een door een beschikkingsonbevoegde of handelingsonbekwame persoon gegeven opdracht ongedaan te maken. 4 Als de cliënt een kopie vraagt van al eerder door de bank aan hem verstrekte gegevens, zal de bank die binnen redelijke termijn en tegen vergoeding van door de bank te maken redelijke kosten aan de cliënt verschaffen, tenzij de bank de gegevens niet meer heeft of de bank een redelijke grond heeft om niet aan het verzoek te voldoen. 20 Goedkeuring opgaven bank Als de cliënt de inhoud van de door of namens de bank aan hem gezonden of ter beschikking gestelde bevestigingen, rekeningafschriften, nota`s, andere opgaven of andere gegevens van de bank aan de cliënt niet schriftelijk heeft betwist binnen dertien maanden nadat die gegevens door of namens de bank aan de cliënt ter beschikking zijn gesteld, geldt de inhoud van die gegevens in elk geval en onverminderd de voor de cliënt uit artikel 19 voortvloeiende verplichtingen als door de cliënt te zijn goedgekeurd. Als in die gegevens rekenfouten voorkomen, herstelt de bank die, ook nadat de termijn van dertien maanden is verstreken. 21 Bewaar- en geheimhoudingsplicht 1 De cliënt moet aan hem ter beschikking gestelde middelen zoals formulieren, informatiedragers, communicatie- en beveiligingsmiddelen, passen, pin- en toegangscodes en wachtwoorden zorgvuldig bewaren en behandelen. De cliënt moet met persoonlijke pin- en toegangscodes en dergelijke zorgvuldig omgaan en deze geheim houden voor andere personen. De cliënt houdt zich aan de door de bank gegeven beveiligingsvoorschriften. 2 Als de cliënt weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door of namens de bank aan hem ter beschikking gestelde middelen in handen van een onbevoegde zijn geraakt of daarmee misbruik is of kan worden gemaakt of dat een onbevoegde zijn pin- en/of toegangscode(s) kent, moet hij daarvan terstond mededeling doen aan de bank. 22 Provisies, rente en kosten 1 De bank brengt voor haar dienstverlening provisies, rente en kosten in rekening. De bank mag de hoogte hiervan wijzigen, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Als de hoogte van die provisies, rente en kosten niet vooraf tussen de cliënt en de bank is overeengekomen, zal de bank de bij haar gebruikelijke provisies, rente en kosten in rekening brengen. 2 In haar dienstverlening informeert de bank de cliënt zo veel als redelijkerwijs mogelijk over de hoogte van haar tarieven (provisies, rente, kosten). De bank draagt er zorg voor dat informatie hierover op eenvoudige wijze verkrijgbaar is. 3 De bank mag de door de cliënt aan haar verschuldigde provisies, rente en kosten debiteren ten laste van een rekening van de cliënt bij de bank zonder voorafgaande kennisgeving aan de cliënt. Als door de debitering een ongeoorloofde debetstand op de rekening ontstaat, moet de cliënt die debetstand onmiddellijk aanzuiveren zonder dat daartoe een ingebrekestelling door de bank vereist is. 23 Creditering onder voorbehoud Bij creditering van een ten gunste van de cliënt (te) ontvangen bedrag geldt als voorbehoud dat de bank dit bedrag daadwerkelijk, definitief en onvoorwaardelijk, ontvangt. Als hieraan niet is voldaan, mag de bank de creditering - zonder voorafgaande kennisgeving - door debitering van een gelijk bedrag, met terugwerkende kracht, ongedaan maken. Als het (te) ontvangen bedrag bij creditering is omgezet in een andere valuta dan mag de bank de debitering uitvoeren in die andere valuta tegen de wisselkoers op het moment van uitvoering. In verband met de ongedaanmaking gemaakte kosten komen voor rekening van de cliënt. 24 Pandrecht 1 Door het van toepassing worden van deze Algemene Bankvoorwaarden heeft de cliënt: a zich verbonden de volgende goederen met inbegrip van de daarbij behorende nevenrechten aan de bank te verpanden tot zekerheid van al hetgeen de bank op enig moment, uit welken hoofde ook, van hem te vorderen heeft of verkrijgt: i alle (geld-)vorderingen die de cliënt, uit welken hoofde ook, op de bank heeft of verkrijgt; ii alle zaken, waardepapieren, effecten en andere financiële instrumenten die de bank of een derde voor haar, uit welken hoofde ook, van of voor de cliënt onder zich heeft of verkrijgt; iii alle aandelen in verzameldepots die de bank onder haar beheer heeft of verkrijgt; iv alle goederen die in de plaats van de goederen onder i, ii, of iii (zullen) treden; b voor zover rechtens mogelijk, de sub a bedoelde goederen aan de bank in pand gegeven; c de bank onherroepelijk volmacht gegeven, met het recht van substitutie, om die goederen namens de cliënt, eventueel steeds herhaald, aan zichzelf te verpanden, en alles te doen wat dienstig is voor de verpanding.

39

2 De cliënt staat er voor in dat hij tot de verpanding bevoegd is en dat de desbetreffende goederen vrij (zullen) zijn van rechten en aanspraken van anderen dan de bank. 3 De bank zal de verpande goederen, als de cliënt daarover wil beschikken, vrijgeven indien de waarde van de daarna resterende verpande goederen voldoende dekking biedt voor al hetgeen zij, uit welken hoofde ook, van de cliënt te vorderen heeft of zal krijgen. De bank mag pas tot uitwinning van het verpande overgaan als zij een opeisbare vordering heeft op de cliënt en de cliënt met de nakoming daarvan in verzuim is. De bank zal niet meer van het verpande uitwinnen dan nodig is voor de voldoening van de schuld van de cliënt. Nadat de bank van haar uitwinningsbevoegdheid gebruik heeft gemaakt, zal zij de cliënt daarvan zo spoedig mogelijk schriftelijk in kennis stellen. 25 Verrekening De bank mag altijd hetgeen zij al dan niet opeisbaar of onder voorwaarde van de cliënt te vorderen heeft, verrekenen met al dan niet opeisbare tegenvorderingen van de cliënt op de bank, ongeacht de valuta waarin de vorderingen en tegenvorderingen luiden. Als de vordering van de bank op de cliënt of de tegenvordering van de cliënt op de bank nog niet opeisbaar is, maakt de bank - als de vordering van de bank en de tegenvordering van de cliënt in dezelfde valuta luiden - van haar verrekeningsbevoegdheid geen gebruik tenzij op de tegenvordering beslag wordt gelegd of daarop anderszins verhaal wordt gezocht, daarop een beperkt recht wordt gevestigd, de cliënt zijn tegenvordering onder bijzondere titel overdraagt, de cliënt failliet wordt verklaard of in surseance van betaling geraakt of een andere insolventieregeling of een wettelijke schuldsanering op de cliënt van toepassing wordt. Vorderingen in vreemde valuta worden verrekend tegen de koers van de dag van verrekening. De bank stelt de cliënt zo mogelijk voorafgaand aan de verrekening daarvan in kennis. 26 Zekerheden 1 Door het van toepassing worden van deze Algemene Bankvoorwaarden heeft de cliënt zich jegens de bank verbonden om voor alle bestaande en alle toekomstige vorderingen van de bank op de cliënt, uit welken hoofde ook, op eerste verzoek van de bank, ten genoegen van de bank, (aanvullende) zekerheid te stellen. Deze dient steeds zodanig te zijn, en daartoe zo nodig door de cliënt ten genoegen van de bank te worden vervangen en/of aangevuld, dat de bank gelet op het risicoprofiel van de cliënt, de dekkingswaarde van de zekerheden en eventuele andere voor de bank relevante factoren, doorlopend voldoende zekerheid heeft en zal hebben. De bank zal op verzoek van de cliënt de reden van die zekerheidstelling, of de vervanging of aanvulling daarvan, meedelen. De omvang van de gevraagde zekerheid moet in een redelijke verhouding staan tot de verplichtingen van de cliënt. 2 Pand- en hypotheekrechten van de bank strekken voor het geval een andere bankinstelling als haar rechtsopvolgster onder algemene titel de bankrelatie van de bank met de cliënt, geheel of gedeeltelijk, voortzet mede ten gunste van die andere bankinstelling alsof deze de bank zelf was. 3 De bank kan haar pand- of hypotheekrechten op ieder moment, geheel of gedeeltelijk, door opzegging beëindigen. 4 Vestiging van een (nieuwe) zekerheid ten gunste van de bank strekt niet tot vervanging of vrijgave van (bestaande) zekerheden. 5 Als deze Algemene Bankvoorwaarden tegenover de cliënt worden gebruikt ter wijziging, aanvulling en/of vervanging van eerdere algemene (bank-)voorwaarden, blijven alle uit hoofde van die eerdere algemene (bank-)voorwaarden bestaande zekerheden, rechten op zekerheden en verrekenbevoegdheden, onverkort van kracht naast de overeenkomstige rechten en bevoegdheden uit hoofde van deze Algemene Bankvoorwaarden. 27 Onmiddellijke opeisbaarheid Als de cliënt in verzuim is met de nakoming van enige verplichting jegens de bank, mag de bank haar vorderingen op de cliënt door opzegging onmiddellijk opeisbaar maken, tenzij dit gelet op de geringe betekenis van het verzuim niet gerechtvaardigd is. Een dergelijke opzegging geschiedt schriftelijk met vermelding van de reden. 28 Bijzondere kosten 1 Als de bank wordt betrokken bij een beslag, geschil of procedure tussen de cliënt en een derde, dan zal de cliënt de daaruit voor de bank voortvloeiende kosten (bijvoorbeeld rechtsbijstandskosten) volledig aan haar vergoeden. 2 Alle overige bijzondere kosten van de bank voortvloeiend uit de relatie met de cliënt komen voor rekening van de cliënt voor zover dit redelijk is. 29 Belastingen en heffingen Alle belastingen, heffingen en dergelijke - onder welke naam dan ook en door wie ook geheven - die betrekking hebben op de relatie tussen de cliënt en de bank komen voor rekening van de cliënt, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen of een bepaling van dwingend recht anders voorschrijft. 30 Vorm mededelingen Mededelingen aan de bank moeten schriftelijk worden gedaan, tenzij uitdrukkelijk met de bank een andere wijze van communicatie is overeengekomen. 31 Incidenten en calamiteiten Als zich bij (de uitvoering van) een overeenkomst tussen de bank en de cliënt een incident of calamiteit dreigt voor te doen, voordoet of zich heeft voorgedaan, moet de cliënt op verzoek van de bank alles doen of nalaten wat de bank in verband daarmee redelijkerwijs noodzakelijk acht. 32 Partiële nietigheid of vernietigbaarheid Mocht een bepaling in deze Algemene Bankvoorwaarden nietig of vernietigbaar zijn, dan heeft dit niet tot gevolg dat een andere bepaling daarvan (deels) nietig of vernietigbaar is. Als een bepaling in deze Algemene Bankvoorwaarden nietig of vernietigbaar mocht zijn, wordt zij vervangen door een geldige bepaling die het meest de strekking van de nietige of vernietigbare bepaling benadert.

40

33 Toepasselijk recht Op de relatie tussen de bank en de cliënt is Nederlands recht van toepassing, tenzij dwingend recht anders bepaalt of anders is overeengekomen. 34 Klachten en geschillen 1 Als de cliënt niet tevreden is over de dienstverlening van de bank, moet hij zich eerst wenden tot de bank met inachtneming van de bij de bank daarvoor geldende procedure. 2 Geschillen tussen de cliënt en de bank worden uitsluitend voorgelegd aan de bevoegde Nederlandse rechter, behoudens dwingend recht en het volgende: a De cliënt kan een geschil ook voorleggen aan de bevoegde geschillen- en klachtencommissies. b De bank kan een geschil ook voorleggen aan de voor de cliënt in aanmerking komende buitenlandse rechter. 35 Opzegging van de relatie Zowel de cliënt als de bank kan de relatie tussen hen schriftelijk geheel of gedeeltelijk opzeggen. Als de bank de relatie opzegt, deelt zij desgevraagd de reden van de opzegging aan de cliënt mee. Na opzegging van de relatie worden de tussen de cliënt en de bank bestaande individuele overeenkomsten zo spoedig mogelijk afgewikkeld met inachtneming van de daarvoor geldende termijnen. Tijdens de afwikkeling blijven deze Algemene Bankvoorwaarden en de op de individuele overeenkomsten toepasselijke specifieke voorwaarden van toepassing. 36 Contractsoverneming Door het van toepassing worden van deze Algemene Bankvoorwaarden heeft de cliënt, voor het geval van (gedeeltelijke) overdracht van de onderneming van de bank, er bij voorbaat medewerking aan verleend dat zijn rechtsverhouding met de bank in het kader van die (gedeeltelijke) overdracht (gedeeltelijk) op een derde overgaat. 37 Wijzigingen en aanvullingen van de Algemene Bankvoorwaarden Wijzigingen en aanvullingen van deze Algemene Bankvoorwaarden worden niet van kracht dan nadat met representatieve Nederlandse consumenten- en ondernemersorganisaties overleg is gepleegd over die wijzigingen en aanvullingen en over de wijze waarop die wijzigingen en aanvullingen ter kennis van de cliënt worden gebracht. De wijzigingen en aanvullingen worden gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Amsterdam. De wijzigingen en aanvullingen zullen niet eerder van kracht worden dan zestig dagen na de datum van deponering. De tekst van deze Algemene Bankvoorwaarden is op 27 juli 2009 door de Nederlandse Vereniging van Banken gedeponeerd ter griffie van de rechtbank in Amsterdam, onder nummer 61/2009.

41

Bijlage 2: E-mailverkeer met gemeenten Bijlage 2.1: Gemeente 1 Van: ........ ........... Verzonden: vrijdag 24 mei 2013 15:13 Aan: 'N Amraoui' Onderwerp: FW: Hypotheekachterstand interview gemeente Hoi Najma, Ik heb zo goed mogelijk geprobeerd om voor jullie de vragen te beantwoorden, zie de antwoorden in de bijlage. Wel wil ik jou melden dat ik het zeer op prijs zal stellen als mijn naam niet in het onderzoek wordt vermeld. En zoals jij ook met mijn collega via de telefoon gesproken hebt willen wij in het onderzoek alleen als gemeente vermeld worden. Succes verder met jullie onderzoek! Met vriendelijke groet, ....... ........

From: N Amraoui Sent: 20 May 2013 15.00 uur To: [email protected]; [email protected] Subject: Hypotheekachterstand interview gemeente Geachte heer/mevrouw, Naar aanleiding van ons telefoongesprek bericht u als volgt. Mijn naam is Najma Amraoui en ik zit op dit moment in het vierde jaar van de opleiding HBO Rechten aan de Hogeschool van Amsterdam. In het kader van mijn opleiding doe ik samen met nog drie andere studenten onderzoek naar mensen die problemen hebben met het betalen van hun hypotheek. Wij hebben een aantal vragen die wij graag door de gemeente beantwoord willen hebben. De vragen treft u in de bijlage.

Wij hopen spoedig iets van u te vernemen.

Met vriendelijke groet,

Najma Amraoui Student aan de Hogeschool van Amsterdam

42

Bijlage 2.2: Gemeente 2 Van: ………………………… Verzonden: woensdag 15 mei 2013 11:36 Aan: L Fijma Onderwerp: RE: interview Hogeschool van Amsterdam Geachte mevrouw Fijma, Bijgaand de ingevulde vragenlijst Met vriendelijke groet,

……………………….. teamleider SHV 1

Van: L Fijma [mailto:[email protected]] Verzonden: woensdag 8 mei 2013 14:24 Aan: …………….. Onderwerp: interview Hogeschool van Amsterdam Geachte heer, mevrouw, Voor de opleiding hbo-rechten aan de Hogeschool van Amsterdam zijn wij bezig met een opdracht omtrent mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek. Hiervoor zou ik een aantal vragen aan u willen stellen. Dit aangezien de gemeente ook met deze mensen in contact komt en hun mogelijk hulp kan bieden. Op 26 april 2013 heeft de heer ………. u een vragenlijst toegemaild. Tot op heden heb ik hierop nog geen reactie mogen ontvangen. Gemaksheidshalve treft u de vragenlijst nogmaals in de bijlage aan. Vriendelijk verzoek ik u mij deze vragen zo spoedig mogelijk per mail te beantwoorden. Met vriendelijke groet, Lisa Fijma Student aan de Hogeschool van Amsterdam

From: ………………………… Sent: 26 April 2013 13:07 To: L Fijma Subject: RE: interview Hogeschool van Amsterdam Ik heb u vragenlijst naar de schuldhulpverlening van werk en inkomen. Met vriendelijke groet,

………………………. regievoerder Voorkom Huisuitzetting! Van: L Fijma [mailto:[email protected]] Verzonden: dinsdag 23 april 2013 12:26 Aan: Onderwerp: RE: interview Hogeschool van Amsterdam

43

Beste heer…………., Bedankt voor uw snelle reactie. Ik begrijp dat er vanuit de gemeente ……… geen hulp geboden kan worden voor mensen die een betalingsachterstand hebben op hun hypotheek, tenminste niet vor het traject Voorkom Huisuitzetting. Toch stuur ik u in de bijlage de interview vragen en verzoek ik u deze alsnog -indien mogelijk- te beantwoorden. Wanneer u deze vragen niet kunt beantwoorden, kunt u mij dan misschien doorverwijzen naar een andere afdeling? Misschien dat de afdeling schuldhulpverlening mij verder kan helpen? Alvast bedankt! Met vriendelijke groet, Lisa Fijma From: ……………………….. Sent: 19 April 2013 11:42 To: L Fijma Subject: FW: interview Hogeschool van Amsterdam Beste Lisa, Binnen de gemeente hebben we het traject Voorkom Huisuitzetting, zie de site van de gemeente utrecht bij Voorkom Huisuitzetting. We nemen geen huishoudens die een eigen woning hebben omdat we geen vervangende woning kunnen aanbieden. Mensen met schulden kunnen zich melden bij de afdeling schuldhulpverlening bij W&I. Als aanvulling verwijs ik naar de notitie Eigen woning en schuldregeling van de nvvk (december 2009). Met vriendelijke groet,

……………………….

regievoerder Voorkom Huisuitzetting! Van: L Fijma [mailto:[email protected]] Verzonden: donderdag 18 april 2013 14:07 Aan: ………………… Onderwerp: interview Hogeschool van Amsterdam Geachte heer, mevrouw, Voor de opleiding hbo-rechten aan de Hogeschool van Amsterdam zijn wij bezig met een opdracht omtrent mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek. Hiervoor zou ik een aantal vragen aan u willen stellen. Dit aangezien de gemeente ook met deze mensen in contact komt en hun mogelijk hulp kan bieden. Op maandag 15 april 2013 ben ik bij uw gemeente, afdeling Werk en Inkomen geweest. Zij konden mij niet helpen en verwezen mij naar dit e-mail adres. Graag zou ik van u willen vernemen of het mogelijk is om met u -hopelijk op kort termijn(telefonisch) een interview te houden. Alvast bedankt! Met vriendelijke groet, Lisa Fijma, Student aan de Hogeschool van Amsterdam

44

Bijlage 3: Interview met gemeenten Bijlage 3.1: Gemeente 1 1. Zijn er veel mensen met een hypotheekachterstand die zich melden bij de gemeente? Het precieze aantal meldingen is niet bekend, maar de mensen die zich bij de gemeente melden met een hypotheekachterstand stijgt wel met de dag. 2. Wat zijn de voornaamste redenen waarom deze mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen? De voornaamste redenen dat mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen is, omdat zij een inkomensverlies hebben die door een echtscheiding of door het verliezen van hun baan komt. Verder zijn er ook mensen die hun geld verspillen aan aankopen die zij in werkelijkheid niet nodig hebben. 3. In hoeverre dient de gemeente deze mensen te helpen? Het is afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden van deze personen en de gemeente bekijkt in hoeverre zij deze mensen van dienst kunnen zijn. 4. Wanneer is het mogelijk om een woonkostentoeslag aan te vragen voor mensen met een hypotheek? En op welke wettelijke grondslag heeft dit betrekking? De woonkostentoeslag is een vorm van bijzondere bijstand en dit is vastgelegd in de Wet Werk en Bijstand (WWB). Het kan worden aangevraagd als het inkomen (plotseling) is gedaald en als men in verhouding tot dit inkomen hoge woonkosten heeft. Het is ook mogelijk om woonkostentoeslag aan te vragen als er na een scheiding 1 van de partners in de koopwoning van de beide partners blijft wonen. Bij een koopwoning gaat het bij woonkosten om de hypotheekrente, dit is alleen de rente en geen aflossing (aflossing in een hypotheek telt niet mee als woonkosten). Verder is de woonkostentoeslag een tijdelijke aanvulling op het inkomen en dit is speciaal ontwikkeld om de hoge kosten van de huur- of koopwoning te betalen als men geen huurtoeslag kan krijgen. De gemeente verwacht hiermee dat men op zoek gaat naar een andere woning. 5. Welke mogelijkheden kan de gemeente aan deze mensen bieden? De gemeente kijkt ook hier weer naar de persoonlijke omstandigheden van deze personen, maar een mogelijkheid kan zijn dat soms met behoud van de koopwoning een minnelijke schuldsanering gestart kan worden. De gemeente kan ook met de hypotheekverstrekker bemiddelen in situaties, zoals het behouden van de koopwoning of dat deze personen hun koopwoning zelf verkopen dit liever dan dat de koopwoning gedwongen doorverkocht wordt. Als diegene een eigen woning heeft, valt de waarde ook onder het inkomen. Van deze waarde wordt per 1 januari 2013 een maximaal van € 48.900,- niet meegerekend. Als de waarde van de woning verminderd wordt met de nog af te lossen hypotheek en is het hoger dan het maximumbedrag, dan kan de gemeente een bijstandsuitkering toekennen in de vorm van een lening. De gemeente sluit in dit geval een krediethypotheek af, met de koopwoning als onderpand. 6. Welke nadelige gevolgen ondervindt de gemeente wanneer iemand zijn huis gedwongen dient te verkopen? De nadelige gevolgen die de gemeente ondervindt is natuurlijk dat het de gemeente veel geld kost als diegene gedwongen wordt om zijn of haar woning te verkopen. Deze personen kunnen hulp krijgen bij de afdeling schuldhulpverlening van de gemeente. 45

Om deze personen van dienst te zijn wordt er meestal een bijstandsuitkering aangevraagd om deze personen te voorzien in hun levensonderhoud. Bijlage 3.2: Gemeente 2 Zijn er veel mensen met een hypotheekachterstand die zich melden bij de gemeente? We zien het aantal aanmeldingen van mensen met problematische schulden en een eigen woning stijgen. Het exacte aantal is niet bekend. Wat zijn de voornaamste redenen waarom deze mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen? De meeste mensen kunnen hun hypotheek niet meer betalen door groot inkomstenverlies ( werkeloos) en/of scheiding. In hoeverre dient de gemeente deze mensen helpen? De gemeente kijkt hoeverre we deze mensen kunnen helpen binnen onze dienstverlening, afhankelijk van de individuele situatie van de personen. Wanneer is het mogelijk om een woonkostentoeslag aan te vragen voor mensen met een hypotheek? Op welke wettelijke grondslag heeft dit betrekking? Wanneer en door een onvoorziene inkomensdaling de hoge lasten van de koopwoning niet meer opgebracht kan worden. Wanneer de woonkosten in verhouding te hoog zijn geworden. Deze inkomstendaling moet buiten de eigen schuld van de persoon zijn ontstaan. Uiteraard, moet het een inwoner van de gemeente zijn en 18 jaar en ouder zijn. Dit valt onder de bijzondere bijstand in de Wet Werk en bijstand. Welke mogelijkheden kan de gemeente aan deze mensen bieden? Eventueel met behoud van de eigen woning een minnelijke schuldregeling starten of bemiddelen met de hypotheekverstrekker betreffende behoud of vrije verkoop huis ipv gedwongen verkoop woning. Echter, is ook dit afhankelijk van de individuele situatie van de persoon. Welke nadelige gevolgen ondervindt de gemeente wanneer iemand zijn huis gedwongen dient te verkopen? Deze persoon zal waarschijnlijk meer een beroep gaan doen op diverse vormen van hulpdienstverlening van de gemeente, dan bij behoud van de woning. Wat meer kosten voor de gemeente inhoudt. Bijvoorbeeld, maatschappelijke opvang, algemeen maatschappelijk werk, aanvraag WWB -uitkering, aanvraag bijzondere bijstand.

46

Bijlage 4: Interview met banken Bijlage 4.1: Bank 1

47

48

Bijlage 4.2: Bank 2 Interview vragen banken Wat zijn de voornaamste oorzaken dat uw klanten in een betalingsachterstand geraken? De voornaamste oorzaken zijn onder andere inkomensterugval door werkloosheid of scheiding, een zelfstandig ondernemer in de zakelijke problemen of betalingsmoraliteit. Op welke manier wordt u bank behoed voor het verstrekken van te hoge hypotheken? Hoe vaak komt het voor dat er een te hoge hypotheek wordt verstrekt? “Bank 2” financiert conform de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. In hoeverre worden de mensen - vóór het afsluiten van de hypotheek - ingelicht over de gevolgen van wanbetaling? Klanten worden via diverse middelen geïnformeerd over momenten die tot mogelijke financieel onbalans (kunnen) resulteren en wat dan de gevolgen kunnen zijn: Vooraf: In het Persoonlijke Hypotheek Advies (PHA): voordat de klant een hypotheek afsluit worden de gevolgen bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiden en overlijden geschetst. Bij de hypotheekofferte, in de Basisinformatie en in de hypotheekakte. Tussentijds, middels de brochure: „Momenten waarop uw hypotheek om aandacht vraagt‟. Elke hypotheekklant ontvangt deze brochure na 5 jaar. Tussentijds via mail: een nieuwsbrief aan geselecteerde klanten (ten minste 2x per jaar). Via internet op “Bank 2”.nl. Tevens via een directe link: www.”Bank 2”.nl/hypotheekzorgen Vanuit de Hypotheek stresstest indien de klant de tool heeft ingevuld op “Bank 2”.nl Op internet via banners en een directe link op de homepage van “Bank 2”.nl. Ook biedt de “Bank 2” bestaande hypotheekklanten de Hypothecaire Periodieke Keuring (HPK)) . Telefonisch: er is een hypotheekhulplijn „Hypotheek Hulplijn 0900-9999888 (lokaal tarief)‟ Via een Erkend Hypotheek Adviseur. Bijvoorbeeld als de klant te maken krijgt met verkoop met verlies/tekort, scheiden, overlijden of inkomensvermindering. Dan wordt er een afspraak ingepland voor een gesprek dat telefonisch of op kantoor plaatsvindt. Dit is gratis. Financiële educatie: via online seminars en mijngeld.nl wordt de klant voorzien van informatie, tips en achtergronden Vast onderwerp in presentaties die op onze Financiële Informatie Avonden worden gehouden op kantoor of via online seminars Worden de mensen behoed op hun dubbel inkomen voor het kopen van een woning, hierbij denkend aan de mogelijkheid dat ze gaan scheiden? Zie de antwoorden hierboven.

49

Als men niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, is het dan mogelijk de hypotheek aan te passen? Ja dat kan een mogelijkheid zijn d.m.v. het herstructureren van de hypotheek. Het “Bank 2” herstructureringsbeleid is geschreven voor die klanten waarbij de andere beheermiddelen niet afdoende zijn en/of een gebeurtenis onherroepelijk is (klanten met een verkoop met tekort/verlies, scheiden, overlijden). De “Bank 2” biedt de klant specialisten voor specifieke situaties, een scheidingsdesk en overlijdensdesk. Deze adviseurs begeleiden en adviseren de klant in dit moeilijk proces. Wat zijn de beleidsregels omtrent gedwongen verkoop? Gedwongen verkoop is een uiterste middel, hier gaat een uitgebreid en zorgvuldig proces aan vooraf om met de klant tot een oplossing te komen. Wanneer een klant in de achterstand komt, wordt er gelijk contact met deze klant opgenomen om te kijken wat er aan de hand is. In overleg met klant wordt er gezocht naar een oplossing om weer in het normale betalingsverloop te komen. Mocht dit niet lukken dan wordt de klant geadviseerd het huis in de verkoop te plaatsen. Wij geven dan aan een van onze voorkeursmakelaars een opdracht tot taxeren en adviseren de klant om het huis tegen een scherpe prijs te verkopen. Wanneer het een meewerkende relatie is dan zullen wij de klant die tijd geven die nodig is (volgens het taxatierapport) om het onderpand tegen een marktconforme prijs te verkopen. Wanneer de klant niet meewerkt of in bv. Een echtscheidingssituatie verkeert dan kunnen wij proberen of ze via de notaris/ makelaar een volmacht willen tekenen. Dan kunnen wij het pand voor ze verkopen. Mocht dit ook allemaal niet lukken dan hebben wij nog de mogelijkheid om het pand in beheer te nemen via een gerechtelijke procedure. Mocht dit alles niet werken dan zullen wij de veiling opdragen. In dit geval gaat ook de notaris nog met relatie in gesprek om te kijken of we die kunnen voorkomen. Fraude bij het verkrijgen van het onderpand of criminele activiteiten in het onderpand is altijd veilen. Als blijkt dat het het beste is om afscheid te nemen van de klant omdat hij de hypotheek lasten niet kan dragen en de klant uiteindelijk beter af is door zijn onderpand te verkopen dan is het de verantwoordelijkheid van bank en klant om dit tegen een zo hoog mogelijke prijs te doen en binnen een redelijke termijn. Dit laatste om de schuld niet verder op te laten lopen, de klant kan immers de lasten niet dragen. Gezien voorstaand hebben beide partijen er belang mij om het onderpand snel en tegen een zo hoog mogelijk prijs te verkopen. Meewerken in dit traject is van belang om een uiteindelijk veiling te voorkomen. Indien de klant niet meewerkt, kunnen wij uiteindelijk niets anders dan de veiling opstarten om onderpand 'te verkopen'.

50

Met meewerken verstaan wij betalen naar vermogen om schuld niet verder op te laten lopen dan strikt noodzakelijk is en pand openstellen voor de makelaar om kopers de mogelijkheid te geven hun interesse ook daadwerkelijk om te zetten naar een bieding op het onderpand. “Bank 2” heeft het gehele proces van een eerste achterstand t/m verkopen of veilen zelf in eigen beheer. Zorgvuldigheid is van belang. Indien er tot gedwongen verkoop wordt overgegaan zal het pand door een onafhankelijke taxateur worden getaxeerd. De betreffende waarde uit dat taxatierapport zal gehanteerd worden. “Bank 2” biedt ook mee op de veilingen om die vastgestelde waarde te borgen. Het kan dus zijn dat de “Bank 2” dit pand zelf opkoopt. De “Bank 2” verkoopt het pand altijd voor maximaal de waarde waarvoor het getaxeerd is Wanneer is jullie geduld op, ofwel wanneer wordt iemand daadwerkelijk zijn huis uitgezet? Welke stappen worden er ondernomen bij een huisuitzetting? Zoals aangegeven veilen wij het liefst niet, alleen in uitzonderlijke gevallen. Uitzonderingen zijn: Fraude en als klant niet meewerkt aan een volledige taxatie. Daarnaast is het nog van belang of evt. beslagleggers meewerken aan een onderhandse verkoop. Dit is afhankelijk van de welwillendheid van de klant om samen tot een reëel verkoopscenario te komen en de eventuele beslaglegging. Bij een huisuitzetting komt veel meer kijken dan de bank. De bank is dan 1 van de vele schuldeisers, Er is dan een heel team dat zich over de situatie ontfermt zoals een sociaal werker, gemeente, verhuizer, mogelijk een sociale verhuurder, schuldhulpverlening etc. Hoe wordt de bank beschermd als er een NHG-garantie geldt? Kan er ook later nog een NHG-garantie worden toegevoegd aan de al verleende hypotheek? De bank wordt niet beschermd, de klant in eerste instantie. Doordat de klant wordt beschermd door de NHG- borg heeft de klant in de regel een lagere hypotheekrente. NHG garantie wordt door de bank uitgevoerd en de bank vraagt de NHG om toestemming. Zij keren al dan niet de borg uit in specifieke gevallen. Er kan niet later een NHG garantie aan een bestaande hypotheek worden toegevoegd. Dit gebeurt bij verstrekking. Heeft u enig idee hoeveel schade er financieel voor de bank gemiddeld bij een gedwongen verkoop wordt opgelopen? De woningwaardes zijn gedaald derhalve is bij verkoop geregeld sprake van een restschuld. En bij een executieveiling brengt een pand minder op dan voorheen. Bedragen geven wij niet extern.

51

Bijlage 4.2: Bank 3 Budget coach “Bank 3” heeft een budgetcoach die helpt als je een betalingsachterstand hebt of als je overzicht in je financiële situatie kwijt bent. De “Bank 3” schakelt dan een budget coach in. De budgetcoach helpt u om weer inzicht te krijgen in uw financiële situatie. Hierdoor wordt het makkelijker om oplossingen te zoeken. Betalingsregeling Heeft u een betalingsachterstand? Dan kan het zijn dat u deze niet in één keer kunt terugbetalen. In dat geval spreken wij graag een betalingsregeling met u af. Wij bieden u dan de mogelijkheid om uw achterstand verdeeld over een aantal maanden terug te betalen. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Vraag dan bij uw bank na of u in aanmerking komt voor de woonlastenfaciliteit. U mag dan in een bepaalde periode slechts een gedeelte van uw hypotheeklasten voldoen.

52

Bijlage 4.3: Hypotheekadviseur Wat zijn de voornaamste oorzaken dat uw klanten in een betalingsachterstand geraken? Echtscheiding/relatiebreuk en het verliezen van hun baan. Op welke manier worden banken behoed voor het verstrekken van te hoge hypotheken? Hoe vaak komt het voor dat er een te hoge hypotheek wordt verstrekt? Door het aangescherpte beleid van de overheid. Op dit moment geldt een ratio loan to value van 5% m.a.w. de hypotheek mag maximaal 105% van de waarde van de woning zijn. Dit gaat volgend jaar naar 104% en wordt tot 2018 afgebouwd tot 100%.  

In hoeverre worden de mensen - vóór het afsluiten van de hypotheek ingelicht over de gevolgen van wanbetaling? Heel duidelijk, zowel bij de adviseur als bij de notaris wordt aangegeven dat het niet betalen leidt tot het verliezen van hun woning. Worden de mensen behoed op hun dubbel inkomen voor het kopen van een woning, hierbij denkend aan de mogelijkheid dat ze gaan scheiden? Er wordt wel aangegeven wat de risico’s zijn. Als men niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen, is het dan mogelijk de hypotheek aan te passen? Beperkt, banken zijn erg terughoudend om dat aanpassingen te doen, ze zijn bang voor hun zekerheden.  

Wat zijn de beleidsregels omtrent gedwongen verkoop? Een bank moet hier zorgvuldig mee omgaan, afgelopen maandag kwam er een uitspraak van de rechtbank in Amsterdam naar buiten waar bleek dat een bank onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht waardoor de gedwongen verkoop geen doorgang kon vinden. Wat wordt er gedaan om huisuitzetting te voorkomen? Er worden diverse betalingsregelingen getroffen om maar een uitzetting zo lang mogelijk uit te stellen/te voorkomen. Welke stappen worden er ondernomen bij een huisuitzetting? Niet bekend. Hoe worden hypotheekgevers- en nemers beschermd als er een NHG-garantie geldt? Als voldaan wordt aan de regels van NHG dan wordt de restschuld kwijtgescholden.

53

In hoeverre kan “Hypotheekadviseur” aansprakelijk gesteld worden door mensen die hun betalingsverplichtingen niet kunnen voldoen, als gevolg van een te hoge hypotheek? Binnen de bepalingen vanuit het burgerlijk wetboek kunnen wij aansprakelijk worden gesteld a.g.v. het adviseren en bemiddelen van een niet passende hypotheek. In hoeverre biedt “Hypotheekadviseur” “nazorg” aan mensen die hun betalingsverplichtingen niet meer kunnen voldoen? Wij bieden onze relatie hulp aan bij het bemiddelen met banken omtrent het afspreken van betalingsregelingen en financiële coaching.

54

Bijlage 5: Wijzigingen en voorwaarden NHG per 1 januari 2013 Bijlage 5.1: Dit is de oude regeling VOORWAARDEN & NORMEN – wijzigingen per 1 januari 2013 Op  1  november  2012  hebben  wij  de  Voorwaarden  en  Normen  2013  bekendgemaakt.  Na  overleg   met  Minister  Blok  van  Wonen  en  Rijksdienst  hebben  wij  besloten  nog  een  aantal  aanpassingen  in   de  Voorwaarden  en  Normen  2013  door  te  voeren.  Op  deze  manier  kan  er  een  betere  aansluiting   op  het  Belastingplan  2013  worden  gerealiseerd.   Om  u  volledig  inzicht  te  bieden  in  alle  wijzigingen,  geven  wij  u  in  dit  document  een  totaaloverzicht.     De  wijzigingen  hebben  wij  onderverdeeld  in  twee  rubrieken:   _ V&N 2013-2 In  deze  rubriek  vermelden  wij  de  wijzigingen  die  na  overleg  met  de  minister  zijn  aangebracht   en  dus  nieuw  zijn  ten  opzichte  van  de  Voorwaarden  en  Normen  die  wij  op  1  november  jl.  in  de   versie  V&N  2013-­‐1  hebben  gepubliceerd.   _ V&N 2013-1 In  deze  rubriek  vermelden  wij  de  wijzigingen  die  sinds  de  publicatie  op  1  november  jl.   onveranderd  zijn  gebleven.  Dit  betreffen  de  wijzigingen  ten  opzichte  van  2012.   Voor  alle  hierna  genoemde  wijzigingen  geldt  dat  deze  per  1  januari  2013  van  toepassing  zijn.   Annuïtaire of lineaire aflosvorm Wij  hebben  Norm  4.1.3  aangepast.  In  deze  Norm  staat  dat  wanneer  een  nieuwe  hypothecaire   lening  wordt  afgesloten,  deze  minimaal  annuïtair  moet  worden  afgelost,  met  een  maximale  looptijd   van  30  jaar.  Uitzondering  hierop  vormt  de  Starterslening  die  verstrekt  wordt  door  de  SVn.   Starterslening   Conform  Norm  4.1.3  geldt  voor  Startersleningen  die  worden  verstrekt  door  het  Stimuleringsfonds   Volkshuisvesting  Nederlandse  gemeenten  (SVn)  geen  aflossingsverplichting.  De  SVn  bepaalt   namelijk,  aan  de  hand  van  de  toetsmomenten  die  in  de  leningovereenkomst  zijn  vastgelegd,  of  de   geldnemer  moet  aflossen  en  hoeveel.   Andere  aflosvormen   Het  is  daarnaast  mogelijk  om  een  andere  aflosvorm  toe  te  staan,  wanneer  sprake  is  van  een   bestaande  eigenwoningschuld  (Norm  4.1.4).  Dit  betekent  dat  een  gedeelte  van  de  lening   aflossingsvrij  mag  worden  verstrekt,  op  voorwaarde  dat  dit  gedeelte  niet  meer  bedraagt  dan  50%   van  de  marktwaarde  van  de  woning.  Het  gedeelte  van  de  lening  boven  de  bestaande   eigenwoningschuld  moet,  conform  artikel  4.1.3,  minimaal  annuïtair  worden  afgelost  met  een   maximale  looptijd  van  30  jaar.  Daarnaast  mag  de  lening,  tot  maximaal  de  bestaande   eigenwoningschuld,  aan  het  einde  van  de  looptijd  worden  afgelost  met  het  opgebouwde  kapitaal   uit  een  levensverzekering,  beleggingsovereenkomst  en/of  Spaarrekening  Eigen  Woning.   Wanneer  geen  sprake  is  van  een  eigenwoningschuld  (bij  de  zogenoemde  starter),  maar  wel  van   een  onherroepelijk  koop,  kan  beroep  worden  gedaan  op  het  overgangsrecht  (Norm  4.1.6).   Onder  onherroepelijke  koop  wordt  verstaan;  een  door  beide  partijen  ondertekende  koopakte  met   daarin  overeengekomen  prijs.  Er  moet  wel  sprake  zijn  van  reële  overeenkomsten,  waardoor  de   betrokken  partijen  onherroepelijk  gebonden  zijn.  Het  is  geen  bezwaar  als  dergelijke  overeenkomsten   een  normale  ontbindingsclausule  bevatten.  In  het  Belastingplan  2013  is  opgenomen  dat   de  koopovereenkomst  in  2012  moet  zijn  gesloten.     De  hypotheek  mag  wel  in  2013  ingaan,  maar  dekoop  moet  betrekking  hebben  op  een   onherroepelijke  koopovereenkomst  (bestaande  woning)  of  koop-­‐/aanneemovereenkomst   (nieuwbouwwoning).      

55

De  Normen  4.1.4  t/m  4.1.7  zijn  toegevoegd:   _ Norm  4.1.4:  Indien  op  31  december  2012  sprake  is  van  een  bestaande  eigenwoningschuld;   _ Norm  4.1.5:  Indien  de  aanvrager(s)  in  2012  een  woning  heeft/hebben  verkocht  en  geleverd  en   in  2013  wordt  een  nieuwe  lening  i.v.m.  de  aankoop  van  een  woning  afgesloten;   _ Norm  4.1.6:  Indien  op  31  december  2012  sprake  is  van  een  bestaande  onherroepelijke,   schriftelijke  koop-­‐  of  koop-­‐/aannemingsovereenkomst;  en   _ Norm  4.1.7:  Indien  op  31  december  2012  sprake  is  van  een  bestaande  onherroepelijke,   schriftelijke  overeenkomst  tot  het  verrichten  van  onderhoud  aan  of  tot  verbetering  van  de   bestaande  eigen  woning.  Het  onderhoud  of  de  verbetering  dient  in  2013  te  worden  voltooid.   Definities Op  1  november  jl.  hebben  wij  medegedeeld  dat  definities  voor:  Restantschuld  (aa.),   Levensverzekering   (s.),  Beleggingsovereenkomst  (t.)  en  Spaarrekening  Eigen  Woning  (u.)  zijn  komen  te   vervallen  of  gewijzigd.  Deze  definities  zijn  teruggeplaatst  en  per  1  januari  2013  weer  van   toepassing.  Dit  komt  mede  door  de  aanpassing  in  Norm  4.1:  leningen,  tot  maximaal  de  bestaande   eigenwoningschuld,  mogen  aan  het  einde  van  de  looptijd  worden  afgelost  met  het  opgebouwde   kapitaal  uit  een  levensverzekering,  beleggingsovereenkomst  en/of  Spaarrekening  Eigen  Woning;   In  verband  met  de  aansluiting  op  het  Belastingplan  2013  is  naast  de  bovenstaande  definities  ook   de  definitie  voor  Bestaande eigenwoningschuld toegevoegd  als  lid  g.:  De  eigenwoningschuld  van   een  geldnemer  als  bedoeld  in  artikel  3.119  a,  eerste  lid  Wet  inkomstenbelasting  2001  zoals  dat   artikel  luidde  op  31  december  2012.   Reikwijdte borgtocht In  verband  met  de  toegestane  aflosvormen,  vanwege  het  overgangsrecht,  blijft  de  annuïtaire   daling  van  toepassing  (zoals  reeds  vermeld  in  2013-­‐1  vervalt  de  vertraging  van  één  jaar).   Toetsing fiscale lening restschuld/netto last Indien  er  sprake  is  van  een  fiscale  lening  voor  het  financieren  van  de  restschuld  na  verkoop  van   de  woning,  mag  in  dat  geval  de  netto  maandlast  in  mindering  worden  gebracht  op  de  toegestane   financieringslast.   _ V&N 2013-1 Hieronder  volgt  een  overzicht  van  de  wijzigingen  ten  opzichte  van  2012,  die  wij  op  1  november  jl.   bekend  hebben  gemaakt  en  van  kracht  blijven  in  de  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐2.   Borgtochtprovisie De  borgtochtprovisie  is  verhoogd  van  0,7%  naar  0,85%  (Norm  1.5.1).   Financieringslastpercentages De  financieringslastpercentages  zijn  volgens  het  advies  van  het  NIBUD  overgenomen.  Deze  vindt   u  terug  in  de  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐2,  Bijlage  1.   Kostengrens woonwagens De  kostengrens  voor  woonwagens  is  verhoogd  van  €  132.969,-­‐  naar  €  136.570,-­‐  (Norm  1.6.3).  De   overige  kostengrenzen  blijven  ongewijzigd.   Bijkomende kosten Het  percentage  van  de  bijkomende  kosten  is  verlaagd  van  8%  naar  5%  (Norm  2.2.1  e.).   Kwaliteitsverbetering / Loan to Value (LTV) Wanneer  sprake  is  van  kwaliteitsverbetering  mag  de  lening  maximaal  105%  van  de  marktwaarde   van  de  woning  na  verbouwing  bedragen  (LTV).  Dit  bedrag  is  inclusief  eventueel  verschuldigde   overdrachtsbelasting.  In  geval  van  energiebesparende  maatregelen  mag  de  lening  maximaal   106%  van  de  marktwaarde  van  de  woning  na  verbouwing  bedragen  (Norm  2.2.2).  Hierbij  is  het   belangrijk  te  weten  dat  de  LTV  losstaat  van  de  berekening  van  de  kosten  voor  het  in  eigendom   verkrijgen  van  de  woning  (Norm  2:  aankoop  woning)  of  de  kosten  waarop  de  lening  betrekking   mag  hebben  (Norm  3:  reeds  eigenaar-­‐bewoner).   Definities

56

In  de  definitielijst  (pagina  3  &  4)  treft  u  de  volgende  aangepaste  definities  aan;  Gedwongen   onderhandse  verkoop  (v.),  Financieringslast  (y.)  en  Betalingstermijn  (z.).   Depotverplichting bij woningverbetering Voor  kwaliteitsverbetering  geldt  dat  de  volledige  kosten  in  depot  gehouden  dienen  te  worden   (Norm  1.9.3).  De  geldgever  moet  nagaan  of  het  bedrag  dat  niet  door  de  geldnemer  kan  worden   meegefinancierd,  kan  worden  betaald  uit  eigen  middelen.  Indien  na  afronding  van  de   werkzaamheden  sprake  is  van  een  overschot  in  het  depot,  dan  dient  dit  bedrag  te  worden  afgelost   op  de  lening.   Gedeeltelijk royement Als  sprake  is  van  een  gedeeltelijk  royement,  bijvoorbeeld  door  de  tussentijdse  verkoop  van  een   garage,  dan  dient  de  lening  te  worden  afgelost  met  de  waarde  van  het  te  royeren  gedeelte  (artikel   B7,  lid  2).   Wijzigingen in de gegevens van de oorspronkelijke lening Wanneer  er  een  wijziging  in  debiteuren  plaatsvindt,  bijvoorbeeld  bij  echtscheiding,  dan  is  de   geldgever  verplicht  dit  aan  de  stichting  te  melden.   Looncessie Indien  uit  de  werkgeversverklaring  blijkt  dat  sprake  is  van  looncessie,  dan  wordt  er  geen  NHG   verleend  (Norm  1.13.3  a.).  Let  op:  aan  het  model  werkgeversverklaring  is  bij  onderdeel  "Gegevens   werkgever"  het  KvK-­‐nummer  toegevoegd.  Het  aangepaste  model  werkgeversverklaring  vindt  u   terug  in  de  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐2,  Bijlage  4.   AOW-leeftijd In  de  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐2  is  uitgegaan  van  de  AOW-­‐leeftijd,  aangezien  wij  hierbij  de   wettelijk  vastgestelde  norm  aanhouden.  Omdat  de  AOW-­‐leeftijd  verschilt  per  geldnemer,  dient  de   geldgever  na  te  gaan  of  de  AOW-­‐leeftijd  binnen  de  komende  10  jaar  na  offertedatum  wordt  bereikt   (Norm  5.6.1).  Het  uitsluitend  invullen  van  de  geboortedatum  volstaat  niet  meer  en  in  de  toets  dient   dan  ook  de  datum  waarop  de  AOW-­‐leeftijd  ingaat  te  worden  ingevuld.   Fiscale lening Als  op  het  moment  van  offreren  van  de  NHG-­‐lening,  sprake  is  van  een  fiscale  lening  voor  het   verkrijgen  van  de  woning  (bijvoorbeeld  bij  ouders),  dan  mag  de  geldgever  in  de  annuïtaire   toetsing  voor  de  maximale  NHG-­‐lening  rekening  houden  met  het  totale  bedrag  van  de  fiscale   lening  en  de  NHG-­‐lening  (Norm  6.1.7).   Overlijdensrisicoverzekering Indien  sprake  is  van  een  aanvullende  lening  en  hiervoor  een  overlijdensrisicoverzekering  dient  te   worden  afgesloten,  dan  dient  de  geldgever  bij  de  vaststelling  van  de  hoogte  van  de   overlijdensrisicoverzekering   rekening  te  houden  met  de  bestaande  lening  (Norm  4.5.2).   Studielening In  geval  van  studiefinanciering  mag  op  maandbasis  0,75%  van  het  leningbedrag  in  mindering   worden  gebracht  op  de  toegestane  financieringslast  (Norm  6.3.1  b.). Koers NHG , overgenomen wijzigingen m.b.t. Intensief Beheer In  verband  met  de  koers  van  NHG  en  de  daarbij  behorende  positionering  van  de  afdeling  Intensief   Beheer  zijn  in  de  Voorwaarden  en  Normen  2013  ten  opzichte  van  2012  een  aantal  artikelen   aangescherpt  en/of  toegevoegd.  Graag  geven  wij  u  meer  uitleg  over  de  aanleiding  van  deze   nieuwe  en  gewijzigde  artikelen.  Daarnaast  treft  u  hieronder  een  beschrijving  van  de  artikelen  aan.   De  betekenis  en  omvang  van  NHG  is  de  laatste  jaren  flink  toegenomen.  Circa  80  procent  van  de   nieuwe  woninghypotheken  wordt  afgesloten  met  NHG.     Op  een  totaal  van  3,5  miljoen   woninghypotheken  is  op  bijna  één  miljoen  de  borg  van  toepassing.  Voor  ons  brengt  dit  de  nodige   verantwoording  en  risico’s  met  zich  mee.  NHG  zal  zich  de  aankomende  tijd  vooral  richten  op  het   voorkomen  van  veilingen  en  de  realisatie  van  woningbehoud  of  onderhandse  verkoop.     Niet  alleen   vanuit  onze  verantwoordelijkheid  en  achtervangfunctie  voor  het  Rijk,  maar  ook  vanuit  onze  

57

zorgplicht  naar  eigenaren-­‐bewoners  toe  die  worden  geconfronteerd  met  een  dreigende  verkoop   met  verlies.   Gedragslijn Intensief Beheer De  afdeling  Intensief  Beheer  (IB)  van  NHG  levert  een  belangrijke  bijdrage  aan  het  behalen  van   onze  doelstellingen  en  het  is  dan  ook  van  belang  dat  met  u  als  partij  intensief  en  efficiënt  wordt   samengewerkt.  Met  ingang  van  1  januari  2013  maakt  de  Gedragslijn  IB  deel  uit  van  onze   Voorwaarden  en  Normen.  Deze  Gedragslijn  geldt  uitsluitend  in  relatie  tussen  NHG  en  geldgever.   Toetsing op inkomen en vermogen In  de  V&N  2013-­‐2  is  o.a.  opgenomen  dat  indien  sprake  is  van  relatiebeëindiging,  werkloosheid   en/of  arbeidsongeschiktheid,  de  geldgever  dient  te  bezien  of  behoud  van  de  woning  mogelijk  is   (artikel  B9).  Daarnaast  zijn  de  onderstaande  artikelen  in  dit  kader  aangescherpt  en/of  toegevoegd:   Onderhandse  verkoop   Indien  sprake  is  van  onderhandse  verkoop  waarbij  een  bod  lager  is  dan  95%  van  de  marktwaarde,   dan  dient  de  geldgever  in  overleg  te  treden  met  het  WEW  om  te  bezien  of  het  bod  kan  worden   geaccepteerd  (artikel  B10  lid  2).   Executoriale  verkoop   Wanneer  wordt  overgegaan  tot  executoriale  verkoop  van  de  woning  dan  dat  dient  de  geldgever   toestemming  te  verkrijgen  van  het  WEW  (artikel  B11  lid  1).  Ook  indien  voor  de  veiling  een  bod   wordt  uitgebracht,  dient  de  geldgever  in  overleg  te  treden  met  het  WEW  om  te  bezien  of  het  bod   kan  worden  geaccepteerd.   Ontslag  uit  aansprakelijkheid   Indien  een  achterblijvende  geldnemer  niet  in  staat  is  om  zelfstandig  de  lening  te  kunnen   voortzetten,  dan  is  het  de  geldgever  toegestaan  een  nieuwe  schuldenaar  toe  te  voegen,  mits   wordt  voldaan  aan  de  regelgeving  (artikel  B1  lid  3).   Meldingsverplichtingen  /  toestemmingsvereisten   Is  sprake  van  ontslag  uit  de  aansprakelijkheid  en/of  de  toevoeging  van  een  nieuwe  geldnemer,   dan  dient  dit  binnen  30  dagen  te  worden  gemeld  aan  de  stichting;  er  is  geen  borgtochtprovisie   verschuldigd  (artikel  B1  lid  4).   Dit  document  bevat  een  overzicht  van  de  belangrijkste  aanpassingen  in  de  Voorwaarden  en   Normen.  De  volledige  Voorwaarden  en  Normentekst  kunt  u  via  onze  website  www.nhg.nl   raadplegen.      

Bijlage 6: Wijzigingen en voorwaarden NHG per 1 juli 2013 Bijlage 6.1: Dit is de nieuwe regeling VOORWAARDEN & NORMEN – wijzigingen per 1 juli 2013 58

Om  u  volledig  inzicht  te  bieden  in  alle  wijzigingen  in  de  Voorwaarden  &  Normen  per  1  juli  2013,     geven  wij  u  in  dit  document  een  totaaloverzicht.     De  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐3  gelden  voor  offertes  die  worden  afgegeven  vanaf  1  juli  2013.     De  wijzigingen  hebben  de  goedkeuring  van  de  Raad  van  Commissarissen  en  de  Minister  voor     Wonen  en  Rijksdienst.     De  integrale  tekst  van  de  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐3  kunt  u  vanaf  1  mei  2013  downloaden     op:  www.nhg.nl  -­‐>  Geldverstrekker/intermediair  -­‐>  Voorwaarden  en  Normen  2013-­‐3.     Vanaf  1  juli  2013  zal  de  nieuwe  webpresentatie  beschikbaar  zijn.       ►  V&N  2013-­‐3     Versienummer   Daar  waar  in  de  Voorwaarden  en  Normen  het  versienummer  ‘2013-­‐2’  wordt  genoemd,  is  dit     vervangen  door  versienummer  ‘2013-­‐3’.       Kostengrens  woningen   De  kostengrens  voor  woningen  is  verlaagd  van  €  320.000,-­‐  naar  €  290.000,-­‐.  De  overige     kostengrenzen  zijn  niet  gewijzigd.       Aflossingsvrij     Conform  het  Kabinetsbesluit  worden  bestaande  eigenwoningschulden  gerespecteerd.  In  dit  kader     is  besloten  dat  het  opnieuw  mogelijk  is  om  bij  een  bestaande  eigenwoningschuld  de  lening     tussentijds  aflossingsvrij  te  maken.  Hierbij  geldt  dat  het  aflossingsvrije  gedeelte  niet  meer  mag     bedragen  dan  50%  van  de  oorspronkelijke  marktwaarde  van  de  woning,  voor  zover  dit     leninggedeelte  betrekking  heeft  op  de  bestaande  eigenwoningschuld.     Opschortende  voorwaarde   De  toevoeging  dat  een  opschortende  voorwaarde  niet  van  toepassing  is  bij  nieuwbouwwoningen     indien  er  sprake  is  van  een  Keurmerk,  insolventieverzekering  of  afbouwgarantie  van  een     woningcorporatie  is  komen  te  vervallen.  De  opschortende  voorwaarde  is  van  toepassing  zolang     de  woning  feitelijk  niet  bewoonbaar  is.     Energiebesparende  voorzieningen   De  Minister  van  Financiën  heeft  besloten  dat  meer  voorzieningen  worden  aangemerkt  als     energiebesparend.  De  stichting  heeft  haar  regelgeving  hierop  aangepast.  Dit  betekent  dat     leidingisolatie,  energiezuinige  kozijnen,  deuren  en  tevens  te  stellen  constructieonderdelen,     warmteterugwinning,  energiezuinige  ventilatie  inclusief  hoog  rendement  ventilatoren  kunnen     worden  meegefinancierd  in  de  lening  met  NHG.     Taxatierapport   Validatie-­‐instituten  dienen  naast  een  certificering  tevens  een  ‘aangeslotenen  overeenkomst’  te     hebben  met  de  Stichting  Taxaties  en  Validaties  (STenV).  Taxatierapporten  mogen  daarom     uitsluitend  worden  geaccepteerd  indien  het  taxatierapport  is  uitgebracht  door  een  validatieinstituut   die  als  zodanig  is  geregistreerd  op  de  website  van  STenV:  www.stenv.nl.     Voor  vragen  over  de  wijzigingen  in  de  Voorwaarden  en  Normen  per  1  juli  2013,  kunt  u  contact     opnemen  met  de  afdeling  Service  &  Advies  (079  -­‐  368  28  40).     Dit  document  bevat  een  overzicht  van  de  belangrijkste  aanpassingen  in  de  Voorwaarden  en     Normen.  De  volledige  Voorwaarden  en  Normentekst  kunt  u  via  onze  website  www.nhg.nl  

59

Bijlage 7: Groei aantal WNSP aanvragen

60