Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Onderzoek grondposities en projectontwikkeling woningcorporaties

Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties

2011

2011

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties Naarden, 27 juni 2011

2011

2

Centraal Fonds Volkshuisvesting

2 Inhoud Samenvatting: risicobeheersing moet beter

4

1 Inleiding

6

1.1

6

Omvang grondposities

1.2 Omvang risicovolle projecten

8

1.3

9

Doelstelling van het onderzoek

1.4 Onderzoeksaanpak

9

2 Enquêteresultaten

11

2.1

Grondposities

11

2.2

Risicovolle projecten

14

3 Bevindingen vervolgonderzoek

17

3.1

Taken en bevoegdheden in statuten en reglementen

17

3.2

Beleid

18

3.3

Risicobeheersing

19

3.4

Procedures

20

3.5

Interne verantwoording

21

3.6

Externe verantwoording

21

4 Conclusies en aanbevelingen

22

4.1

Conclusies

22

4.2

Aanbevelingen

23

5 Reactie commissarissen

25

Enquêteresultaten

28


3

Samenvatting: risicobeheersing moet beter

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in 2010 een onderzoek uitgevoerd naar grondposities en (risicovolle) projecten bij corporaties. Dat onderzoek is uitgevoerd in twee fasen. Eerst is een enquête gehouden bij 48 corporaties. Vervolgens heeft bij 16 van hen een verdiepend onderzoek plaatsgevonden. Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoedprojecten bij corporaties. Risicobeheer heeft thans de volle aandacht van corporaties. Alle corporaties zijn op een of andere wijze bezig met het opzetten van systemen voor het beheersen van risico’s. Wanneer echter in de projectdossiers bij corporaties wordt gekeken, blijkt dat risicobeheersing nog de nodige tekortkomingen kent. Corporaties kunnen dan ook verbeteringen realiseren. Het Fonds doet op grond van dit onderzoek een aantal aanbevelingen. Zo wordt corporaties aanbevolen om een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie. Vervolgens dienen ze dat beleid te operationaliseren in de vorm van duidelijke doelstellingen, goede procedures en documenten zoals bijvoorbeeld een verbindingenstatuut en beslisdocumenten (vaste formats voor besluitvorming). Ook beveelt het Fonds de corporaties aan een integraal risicomanagementsysteem op te zetten, zodat niet alleen zicht is op de projectrisico’s maar tevens steeds het bedrijfsrisico in beeld is. Dit alles dient als basis voor een door de raad van commissarissen te formuleren toezichtkader en voor het verder verbeteren van de interne en externe verantwoording over (de beheersing van risico’s van) posities en projecten. Niet alle corporaties zijn al even ver met het verbeteren van hun processen. Met de corporaties die achterblijven, heeft het Fonds afspraken gemaakt over door te voeren verbeteringen en over het monitoren daarvan.

4


Het Fonds heeft de algemene bevindingen van het onderzoek ook besproken met commissarissen. Daarvoor zijn de commissarissen van de 16 corporaties waarbij een verdiepend onderzoek heeft plaatsgevonden uitgenodigd voor een gezamenlijke bespreking. De commissarissen herkennen zich in de onderzoeksbevindingen en geven aan dat het intern toezicht op het verwerven van grondposities en het aangaan van risicovolle projecten beter kan. Dit heeft de volle aandacht van de commissarissen. Bij enkele corporaties heeft de raad van commissarissen bijvoorbeeld een investeringscommissie gevormd die alle projecten in beeld brengt en houdt, evenals de ontwikkeling van het risico dat op projecten en posities wordt gelopen. Tijdens de bespreking met de commissarissen is afgesproken dat het Centraal Fonds samen met enkele corporaties en de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) aanbevelingen gaat uitwerken als handvat voor raden van commissarissen.


5

1 Inleiding

In 2009 heeft het Fonds een inventariserend onderzoek verricht naar grondposities en risicovolle activiteiten bij woningcorporaties. Die inventarisatie is aanleiding geweest om in het kader van het financieel toezicht op het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen, een onderzoek uit te voeren naar grondposities en risicovolle projecten bij woningcorporaties. Een van de kerntaken 1 van corporaties is het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden. Het is corporaties toegestaan projectontwikkelingsactiviteiten te verrichten mits er een substantiële en causale relatie is met de kerntaken. De belangrijkste voorwaarde voor het bouwen van woongelegenheden en overig vastgoed is bouwgrond. Het is woningcorporaties toegestaan 2 grondposities te verwerven indien verwacht mag worden dat de locatie binnen een redelijke periode (circa tien jaar) een woningbouwbestemming krijgt. Bij de uitvoering van de kerntaken (en daarmee bij de realisatie van hun strategische doelstellingen) lopen corporaties verschillende risico’s. Het is van belang dat corporaties de risico’s beheersen via een goed risicomanagementinstrumentarium dat voldoet aan een professionele standaard. Op deze manier wordt de basis gelegd voor een goede verantwoording en goed bestuur. Beide aspecten komen in het onderhavige onderzoek aan de orde. Het onderzoek is uitgevoerd in twee fasen. In fase één is een enquête gehouden onder 48 corporaties. In fase twee is bij 16 corporaties een vervolgonderzoek uitgevoerd. Deze fasering is bepalend geweest voor de opzet van dit rapport. Na hoofdstuk 1, waarin de omvang van de grondposities en risicovolle projecten, de doelstelling van het onderzoek en de onderzoeksaanpak staan beschreven, zijn in hoofdstuk 2 de enquêteresultaten toegelicht en in hoofdstuk 3 de bevindingen van het vervolgonderzoek. Hoofdstuk 4 bevat de conclusies en aanbevelingen. Ten slotte is in hoofdstuk 5 een weergave opgenomen van de resultaten van de bespreking van onderzoeksbevindingen met commissarissen van de onderzochte corporaties.

1.1

Omvang grondposities De afgelopen jaren is het financiële belang van grondposities van corporaties sterk geste-

gen. In 2006 was het financieel belang circa € 1 miljard. Uit de Verantwoordingsinformatie 2009 blijkt dat de waarde van de grondposities van alle corporaties samen ruim € 2,1 miljard is. De waarde van de grondposities op de balans is € 2 miljard en de waarde van de off balance positie is € 166 miljoen. 1 2

6

Zie Bbsh artikel 11, lid 2. Zie MG 2001-26 en MG 2006-04.


Aantallen corporaties en financieel belang grondposities (geconsolideerde balans- en

Tabel 1.1

off balance positie, x € 1 miljoen) 2006

2007

2008

2009

Selectie

Totaal aantal corporaties

474

455

430

418

48

Aantal corporaties met grondposities

177

205

224

235

41

Financieel belang grondposities

992

1.613

1.970

2.160

950

Van de steekproef van 48 corporaties hebben 41 corporaties grondposities. De omvang van de grondposities van de selectie (€ 950 miljoen) is circa 44% van de gehele populatie gemeten in financiële termen. De spreiding van het financiële belang van woningcorporaties in grondposities is groot. In 2009 hadden 183 corporaties geen grondposities en hadden drie corporaties grondposities met een waarde van meer dan € 100 miljoen. De corporaties met meer dan 20.000 woongelegenheden (5% van het totaal aantal corporaties) hebben ruim 35% van de totale omvang van grondposities van alle corporaties in hun bezit. Tabel 1.2

Verloop grondposities corporaties 2009 (geconsolideerde balans- en off balance positie, x € 1 miljoen) Waarde grondposities ultimo 2008 Voorraadmutaties Waardemutaties Waarde grondposities ultimo 2009

<5.000

5.000-10.000

10.000-20.000

>20.000

Totaal

Selectie

494

315

427

734

1.970

860

69

31

81

96

277

136

4

-21

-11

-59

-87

-46

567

326

497

771

2.160

950

Uit de verloopstaat in tabel 1.2 blijkt dat op de balanswaarde van de grondposities in 2009 per saldo € 87 miljoen is afgeboekt. In hoeverre er over 2010 alsnog grotere afwaarderingen zullen komen, moet worden afgewacht. De afwaardering bij de geselecteerde corporaties was in 2009 € 46 miljoen. In de afgelopen vijf jaar hebben zij gezamenlijk een totaal bedrag van € 134 miljoen afgeboekt, dit is ruim 14% van de aanschafwaarde. De belangrijkste redenen hiervoor waren: ♦ veranderende marktomstandigheden; ♦ vertraging in de bestemmingswijzigingen (ruimtelijke ordening); ♦ gewijzigd beleid gemeente; ♦ afwaardering conform regelgeving. Ondanks de afwaarderingen van de afgelopen periode denken de corporaties nog risico’s te lopen als gevolg van verworven grondposities. Het bedrag dat daarmee gemoeid is, wordt geschat op circa € 96 miljoen. De meest genoemde risico’s zijn de gewenste bouwbestemming en mogelijkheid dat de plannen vertraging oplopen. Het kwantificeren van de risico’s gebeurt veelal door middel van scenarioanalyses waarbij het maximale risicobedrag gebaseerd is op de agrarische grondprijs ten opzichte van de prijs waarvoor de grond thans nog op de balans staat.


7

Potentiële plancapaciteit versus bouwcapaciteit De afgelopen vijf jaar voegden de corporaties bijna 160.800 nieuwe huuren koopwoningen toe aan de Nederlandse woningvoorraad 3. Uitgaande van een gemiddelde grondprijs 4 van € 100.000,- per hectare, dat 90% van grondposities wordt bebouwd 5 en een gemiddelde woningdichtheid van 35 woningen per hectare, komt het ontwikkelingspotentieel van de corporaties uit op ongeveer 680.000 woningen. Uit deze cijfers is op te maken dat er op basis van de gerealiseerde productie van de afgelopen jaren voor ruim 21 jaar aan bouwvoorraad aanwezig is. Deze berekening van de plancapaciteit is gevoelig voor de gehanteerde uitgangspunten, waaronder vooral de schatting van de gemiddelde grondprijs. Duidelijk is in ieder geval dat de corporaties een fors ontwikkelpotentieel hebben.

1.2

Omvang risicovolle projecten Uit de Prospectieve informatie 2009-2014 bleek dat alle corporaties gezamenlijk voor deze

prognoseperiode ruim 151.000 nieuwbouw huurwoningen verwachten te produceren waarvan ruim 22.000 boven de huurtoeslaggrens. De rest betreft nieuwbouw sociale huurwoningen. De productie van koopwoningen werd geschat op ruim 84.000 eenheden. De totale stichtingskosten die hiermee waren gemoeid, bedragen circa € 17,6 miljard. Naast de nieuwbouw van huuren koopwoningen verwachten corporaties ook nog 1,1 miljoen m² aan niet-woongelegenheden te produceren. De investeringskosten van deze niet-woongelegenheden bedragen ruim € 1,7 miljard. Tabel 1.3

Activiteiten in de periode 2009-2014 met een mogelijk verhoogd risico Totaal

Selectie

355

48

Verwachte productie Aantal corporaties met activiteiten met mogelijk verhoogd risico Productie nieuwbouw huur boven huurtoeslaggrens (aantal eenheden)

22.240

7.718

151.504

41.144

Productie nieuwbouw koop (aantal eenheden)

84.307

34.067

Stichtingskosten nieuwbouw (x € 1 miljoen)

17.588

7.259

1.145.901

534.025

1.672

737

Totale productie nieuwbouwwoningen (aantal eenheden)

Productie nieuwbouw niet-woongelegenheden m² Stichtingskosten nieuwbouw niet-woongelegenheden (x € 1 miljoen)

De omvang van de productie nieuwbouw huuren koopwoningen van de selectie is circa 32% van de gehele populatie gemeten in aantallen. De productie van niet-woongelegenheden van de selectie is ruim 47% van de totale populatie. 3 4 5

8

Bron: Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2009. Volgens grondprijsmonitor 2009 is de gemiddelde (agrarische) grondprijs in 2009 € 47.500,- per hectare. De gemiddelde grondprijs voor rode transacties, grond waarbij een bestemmingsplan is of wordt gewijzigd voor stadsuitbreiding, is gemiddeld € 380.000,- per hectare. Volgens de MG-circulaires MG 2001-26 en MG 2006-04 mogen corporaties grondposities verwerven indien in redelijkheid verwacht mag worden dat de locatie binnen een redelijke periode (circa tien jaar) een woningbouwbestemming krijgt. Grondspeculatie is niet toegestaan.


1.3

Doelstelling van het onderzoek De omvang van ingenomen grondposities en risicovolle projecten en de risico’s die der-

gelijke activiteiten met zich mee brengen, zijn aanleiding geweest voor het Fonds om in het kader van toezicht op behoud van maatschappelijk gebonden vermogen hier aandacht aan te besteden. Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoedprojecten bij corporaties. Onder grondposities wordt in dit onderzoek verstaan: “Reeds verworven juridisch eigendom en/of de (publiekrechtelijk in de tijd onbeperkte) mogelijkheid om juridisch eigendom te verwerven op grond van een gesloten overeenkomst (optieovereenkomst of koopovereenkomst met directe of uitgestelde levering) voor een eventuele planontwikkeling. Onder grondpositie wordt ook verstaan een aanschaf van een locatie met opstal, met als doel sloop/herontwikkeling”. Onder risicovolle projecten wordt in dit onderzoek verstaan: “Activiteiten van een corporatie die, beoordeeld binnen het kader van risicomanagement, een potentieel (hoog) risico opleveren waardoor risicobeperkende maatregelen moeten worden getroffen. In dit verband is de focus gelegd op activiteiten die voortvloeien uit de projectontwikkeling 6”.

1.4

Onderzoeksaanpak Zoals reeds vermeld is het onderzoek uitgevoerd in twee fasen.

Enquête De eerste fase bestond uit een enquête bij 48 corporaties. Selectie van deze corporaties heeft plaatsgevonden op basis van de reguliere Prospectieve en Verantwoordingsinformatie. Bij de selectie is in eerste instantie vooral gekeken naar de omvang van activiteiten. Bij grondposities is gelet op de absolute en relatieve omvang van de aanwezige grondposities per 31 december 2009 en de mutatie in deze balans- en off balance positie over het jaar 2009. Bij risicovolle projecten is de basis van selectie gelegd bij de productieaantallen en omzet (stichtingskosten) van niet-borgbare activiteiten. Op basis van deze criteria zijn corporaties geselecteerd die (relatief) omvangrijke grondposities en of risicovolle projecten hebben. In tweede instantie is bij de selectie ook gekeken naar de omvang van de corporaties, zodat niet alleen grote corporaties zijn geselecteerd. Deze 48 corporaties hebben een enquête (zie bijlage 1) ingevuld. Na analyse van de ingevulde enquêtes zijn 16 corporaties geselecteerd voor vervolgonderzoek.

6

Daarbij is vooral gekeken naar zogenoemde niet-borgbare projectontwikkelingsactiviteiten zoals bouw van dure huur- of koopwoningen en bouw van commercieel onroerend goed.


9

Vervolgonderzoek De 16 voor het vervolgonderzoek geselecteerde corporaties hebben een schriftelijke aankondiging ontvangen van het vervolgonderzoek met tevens het verzoek om aanvullende informatie te verstrekken. Dit vervolgonderzoek bestond uit een bureauonderzoek en een onderzoek ter plekke bij de corporaties. In het bureauonderzoek is op basis van aanvullende informatie getracht inzicht te verkrijgen in de beheersing van risico’s bij grondverwerving en risicovolle projecten en de (interne en externe) informatievoorziening daarover. Het bureauonderzoek bestond uit de volgende onderdelen: ♦ het doornemen van de enquête op plausibiliteit; ♦ het doornemen van het laatste jaarverslag gericht op grondposities en (risicovolle) projecten; ♦ het doornemen van de statuten om te zien hoe de verhouding tussen het bestuur en de raad van commissarissen is geregeld; ♦ het doornemen van op de website gepubliceerde documenten en projecten en bepalen welke projecten voor nader dossieronderzoek in aanmerking zouden komen; ♦ een beoordeling van de naar aanleiding van de zojuist vermelde vier bullits opgevraagde aanvullende informatie. Na dit bureauonderzoek is een afspraak gemaakt met de corporaties voor een onderzoek ter plekke. De corporaties is verzocht de nodige projectdocumentatie van enkele hiertoe geselecteerde projecten aan het Fonds beschikbaar te stellen, zodat naast de beoordeling van de opzet van procedures (zoals die via de enquête en het bureauonderzoek in beeld was gebracht), ook het daadwerkelijke bestaan en de werking van de procedures kon worden beoordeeld. Daarna zijn de bevindingen besproken met de directeur-bestuurder en medewerkers van de corporaties. In de vorm van een brief heeft het Fonds de onderzoeksbevindingen in concept voor hoor en wederhoor aan de corporaties verzonden. Na verwerking van de reacties is een definitieve brief verzonden met aanbevelingen en afspraken over het monitoren van verbetermaatregelen bij de corporaties.

10


2 Enquêteresultaten

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste resultaten uit de enquête grondposities en risicovolle projecten bij 48 corporaties weergegeven. Het gaat hierbij dus om een weergave van de feitelijk door de corporaties ingevulde antwoorden. Als bijvoorbeeld in de enquête is aangegeven dat er een grondaankoopbeleid is, dan is dat hier een gegeven. In hoofdstuk 3 is tijdens het vervolgonderzoek bij 16 corporaties nagegaan of dat beleid ook daadwerkelijk werd uitgevoerd.

2.1

Grondposities In hoofdstuk 1 is al aangegeven dat het corporaties is toegestaan grond aan te kopen

indien op het moment van aankoop mag worden verwacht dat de locatie binnen redelijke termijn (circa tien jaar) een woonbestemming krijgt. In het verleden verwierven corporaties veelal door de gemeente aangeboden, bouwrijpe locaties. Tegenwoordig zien corporaties zich steeds vaker genoodzaakt nog te ontwikkelen grond te kopen van andere partijen. Naast deze verandering spelen ondernemingsdoelstellingen en ambities ook een rol bij de verwerving van grondposities. Grondverwerving is van belang voor de nieuwbouwproductie en daarmee voor het kunnen voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen voor de doelgroep, maar het brengt ook risico’s met zich mee. Voor het Fonds als financieel toezichthouder is het van belang om inzicht te hebben in het risicobeheer bij en na de verwerving van grondposities. Wordt naar de grondaankopen van de laatste vijf jaren gekeken, dan blijkt uit de enquête dat de 48 geënquêteerde corporaties gemiddeld tien grondaankopen hebben gedaan. De helft van de corporaties geeft aan dat er partijen zijn waarvan meer dan 20% van de grondposities is verworven. Deze partijen kunnen overigens ook gemeenten zijn. Een meerderheid (65%) van de corporaties gebruikte geborgde financiering voor de aankoop van grondposities. Grondaankopen zijn borgbaar voor zover de gronden een woon- of maatschappelijke vastgoedbestemming hebben of zullen krijgen. Een meerderheid (60%) van de corporaties had grondposities waarvan de ontwikkelingen niet aansloten bij de verwachtingen die ten tijde van de verwerving zijn gesteld. Als belangrijkste redenen werden genoemd: ♦ verslechterde marktomstandigheden met als gevolg temporisering woningbouw; ♦ gewijzigd beleid gemeente; ♦ verwachtingen ten aanzien van de bouwmogelijkheden worden niet waargemaakt; ♦ bouwplannen voldoen niet.


11

Beleid Het is van belang dat de strategische doelstellingen met betrekking tot grondposities zijn doorvertaald in een grondaankoopbeleid. In dit beleidsdocument worden de belangrijkste doelstellingen, randvoorwaarden en uitgangspunten vastgelegd, welke gelden voor de individuele grondverwervingen. Bij de besluitvorming moeten individuele transacties worden getoetst aan deze beleidskaders. Uit de enquête blijkt dat 26 van de 41 corporaties met grondposities een grondaankoopbeleid heeft geformuleerd. Bij 21 corporaties is het aankoopbeleid vastgesteld door het bestuur en bij 19 corporaties is dit beleid goedgekeurd door de raad van commissarissen. De waarde van de grondpositie bij de 15 corporaties die geen grondaankoopbeleid hadden geformuleerd, was circa € 300 miljoen. Opvallend is dat deze corporaties in de afgelopen vijf jaar ruim € 67 miljoen hebben afgewaardeerd op hun grondposities. Dit is bijna 50% van de totale afwaarderingen. Het beleid rond grondposities wordt bij driekwart van de corporaties geëvalueerd. Enkele corporaties zijn bezig met herziening/evaluatie van het beleid rond grondaankopen. Grafiek 1

Beleid

Ja

Nee

40 30 20 10

12


Evaluatie

Mandaat bestuur

Individuele investeringsvoorstellen

Beleid goedgekeurd door RvC

Beleid vastgesteld door bestuur

Beleid vastgelegd

Beleid geformuleerd

0

Beheersingsmaatregelen Nagenoeg alle corporaties legden individuele investeringsvoorstellen in grondposities voor aan het bestuur. Bij 33 corporaties was het individuele investeringsvoorstel een gestandaardiseerd format met toetsingscriteria. Slechts 23 corporaties hebben dit format ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Driekwart van de bestuurders had een mandaat voor grondaankopen variërend van € 18.000,- tot € 20 miljoen per transactie. Ook kwam het voor dat het bestuur mandaat had voor plannen waarbinnen ze zelfstandig mocht handelen. Op jaarbasis varieerde dit van € 0,5 miljoen tot € 5 miljoen of was het mandaat gelimiteerd op basis van het budget zoals opgenomen in het jaarplan. Opvallend was dat negen bestuurders een mandaat voor het verwerven van grondposities hadden, variërend van € 200.000,- tot € 5 miljoen, terwijl er geen grondaankoopbeleid was geformuleerd. Bij 60% van de corporaties ligt er een (intern) advies ten grondslag aan het bestuursbesluit tot grondaankoop. Dat kan advies zijn van bijvoorbeeld een ontwikkelafdeling, maar ook kan extern advies gevraagd zijn. Alle corporaties hanteren bij grondaankopen documenten op basis waarvan de beslissing tot al dan niet aankopen wordt genomen. In navolgende tabel is aangegeven welke aspecten bij de corporaties deel uit maken van deze beslisdocumenten. In gehanteerde beslisdocumenten worden nagenoeg altijd de doelstellingen van de aankoop, een risicoanalyse en een investeringsberekening opgenomen. De getroffen beheersmaatregelen en de financiering worden minder vaak benoemd. Opvallend is dat maar de helft van de corporaties in haar beslisdocument een exitstrategie heeft opgenomen. Voor wat betreft de risicoanalyse geven veel corporaties aan zelf moeilijk risico’s te kunnen beoordelen. Zij gaan af op advies van hun accountant en marktpartijen. De vraag is of dit ter toetsing van de eigen bevindingen is of dat er volledig geleund wordt op deze partijen. Inhoud beslisdocumenten grondverwerving

Ja

Nee

40 30 20 10


Exitstrategie

Investeringsberekening

Financiering

Risicobeheersmaatregelen

Risicoanalyse

0 Doelstellingen aankoop

Grafiek 2

13

De interne informatievoorziening over grondaankopen is bij ruim 75% van de corporaties gestandaardiseerd en bij zo’n 90% van de corporaties zijn grondaankopen een vast onderdeel van de verantwoording aan de raad van commissarissen. Voordat een besluit tot grondaankoop wordt genomen wordt door ruim 80% van de corporaties het Kadaster geraadpleegd en tweederde van de corporaties gebruikt ten behoeve van de prijstoetsing en/of balanswaardering een actueel taxatierapport. Daarbij geldt dat indien de twee taxatierapporten (koper en verkoper) te veel afwijken, veelal een derde taxatie wordt uitgevoerd.

2.2

Risicovolle projecten Projectontwikkeling is steeds meer een belangrijke activiteit van woningcorporaties gewor-

den. Door projectontwikkelingsactiviteiten worden enerzijds de strategische doelstellingen nagestreefd en anderzijds worden middelen gecreëerd om deze doelstellingen te bekostigen. Projectontwikkelingsactiviteiten richten zich de laatste jaren dan ook niet alleen meer op het realiseren van huurwoningen voor de eigen portefeuille. Ook commerciële activiteiten, zoals ontwikkeling en/of exploitatie van koopwoningen of maatschappelijk vastgoed, spelen een belangrijke rol. Hierbij lopen corporaties forse risico’s. Het is van maatschappelijk belang dat de risicobeheersing ten aanzien van projectontwikkeling bij corporaties op orde is. Het niet goed beheersen van risico’s kan ervoor zorgen dat corporaties in financiële problemen komen en dat maatschappelijk gebonden vermogen, bestemd voor volkshuisvestingsdoeleinden, wordt verspild.

Beleid Recente incidenten hebben laten zien dat goede beheersing van en adequate verantwoording over de ontwikkelactiviteiten essentieel zijn. Een duidelijk beleid vormt de basis voor een goede beheersing. Duidelijk moet zijn op welke wijze een project bijdraagt aan de realisatie van de bedrijfsdoelstellingen en daarmee aan de missie en de visie van de corporatie. Alle 46 corporaties die zich bezighouden met risicovolle projecten, hebben een missie en visie geformuleerd en geven aan dat het beleid dat zij voeren rondom het aangaan van projecten, voortvloeit uit de missie en visie. Ook geven zij aan dat de projecten bijdragen aan de strategische doelstellingen van de corporatie, waarbij ruim 90% van de geënquêteerde corporaties aangeeft dat die doelstellingen concreet en meetbaar zijn geformuleerd en dat ontwikkelactiviteiten ook aan die doelstellingen worden getoetst. Een belangrijk deel van de corporaties heeft geen specifiek beleid geformuleerd voor risicovolle projecten 7. Als redenen worden genoemd, dat men geen risicovolle projecten heeft, dat een dergelijk beleid nog in ontwikkeling is en dat ontwikkelactiviteiten uitsluitend in verbindingen plaatsvinden. Bij de corporaties die wel een dergelijk beleid hebben opgesteld, is dit beleid bij 90% van de corporaties vastgesteld door het bestuur en bij 80% goedgekeurd door de raad van commissarissen. Opvallend is dat bij meer dan de helft van de corporaties met een geformuleerd beleid, dit beleid het afgelopen half jaar is ge(her)formuleerd. 7

14

Onder risicovolle projecten worden ook de zogenoemde niet-borgbare projecten begrepen.


Het beleid rond risicovolle projecten wordt bij 60% van de corporaties geëvalueerd, waarvan de helft dat jaarlijks doet. Een kwart van de corporaties heeft als gevolg van de evaluatie het beleid bijgesteld. De belangrijkste redenen voor aanpassing hadden betrekking op de financierbaarheid en de marktontwikkelingen.

Beheersingsmaatregelen Tweederde van de corporaties geeft aan een integraal risicomanagementinstrument te hebben dat aansluit op de doelstellingen van de organisatie. Een kleine 90% van de corporaties hanteert documenten met een vast format voor de besluitvorming over projecten. Bij 60% van deze corporaties is dit document goedgekeurd door de raad van commissarissen. In andere gevallen gaven de corporaties soms aan nog bezig te zijn met het ontwikkelen ervan en was de raad van commissarissen op projectniveau betrokken bij de besluitvorming. Overigens gaven enkele corporaties aan dat het bestuur binnen de door de raad van commissarissen goedgekeurde begroting (en beleid) volledige verantwoordelijkheid of vrijheid van handelen had. Uit grafiek 3 blijkt dat meer dan 90% van de corporaties in haar beslisdocument voor het aangaan van projecten, de doelstellingen van het project en een risicoanalyse, inclusief daaruit voortvloeiende beheersingsmaatregelen, heeft opgenomen. De wijze van financieren van het project maakt bij tweederde van de corporaties deel uit van dat document. Evenals bij grondposities is opvallend dat een exitstrategie minder vaak is opgenomen in het beslisdocument. Onderdelen in beslisdocument risicovolle projecten

Ja

Nee

40 30 20 10


Exitstrategie

Financiering

Risicoanalyse

0

Doelstellingen van het project

Grafiek 3

15

Aan een besluit tot aangaan van een project lag bij de helft van de corporaties een advies van bijvoorbeeld een investeringscommissie ten grondslag. Corporaties nemen maatregelen om de risico’s rond projecten te beheersen. De meest genoemde risicobeheersingsmaatregelen die corporaties treffen met betrekking tot de ontwikkeling van koopwoningen, zijn het hanteren van voorverkooppercentages en het onderbrengen van de ontwikkeling van die woningen in een dochteronderneming, een verbinding 8. Bij de ontwikkeling van dure huurwoningen noemen de corporaties het uitvoeren van een marktanalyse. Voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed is de voornaamste risicobeheersingsmaatregel een getekende huurovereenkomst. Bij bijna alle corporaties (95%) maken de onderhanden projecten en de hierbij gelopen risico’s onderdeel uit van de vaste periodieke verantwoording aan de raad van commissarissen. De corporaties geven aan dat deze informatie gestandaardiseerd is en dat daarbij de gehele projectenportefeuille inzichtelijk wordt gemaakt.

8

16

Op zichzelf kan dit een maatregel zijn die bijdraagt aan de risicobeheersing. Echter in hoeverre dit feitelijk ook als zodanig werkt, is mede afhankelijk van de vormgeving en de structurering van de verbindingen. Immers als de toegelaten instelling een volledig open relatie heeft met de verbinding (financiering is via kapitaalstorting, rekening courant, leningen of garanties voor 100% aan toegelaten instelling opgehangen), dan heeft de creatie van een verbinding in termen van risicobeheersing op zichzelf weinig betekenis.


3 Bevindingen vervolgonderzoek

Na analyse van de enquêtes heeft bij 16 corporaties een vervolgonderzoek plaatsgevonden. Dit vervolgonderzoek is gericht op het verkrijgen van meer inzicht in de daadwerkelijke beheersing van risico’s bij grondposities en risicovolle projecten. Daarbij is beoordeeld wat de kwaliteitsonderbouwing was van het beleid en zijn de (besluitvorming)processen en de projectdocumenten die door de corporatie in de enquête zijn aangedragen, zowel formeel (bestaan) als in de praktische toepassing (werking) beoordeeld.

3.1

Taken en bevoegdheden in statuten en reglementen Alle 16 corporaties hadden taken en bevoegdheden van het bestuur en de raad van com-

missarissen, naast de verplichte bepalingen in de statuten, nader uitgewerkt in documenten. Hierbij moet gedacht worden aan bestuursreglementen, directiestatuten en reglementen raad van commissarissen. Ook in reglementen van bijvoorbeeld investeringsadviescommissies of auditcommissies zijn vaak bepalingen in verband met taken en bevoegdheden van bestuurders en toezichthouders opgenomen. In 40% van de gevallen beoordeelde het Fonds de documenten als onvoldoende. Dit had vooral te maken met het feit dat de bepalingen uit diverse reglementen niet op elkaar aansluiten. Bedragen, namen of bevoegdheden waren verschillend. Meestal ontbrak in het reglement voor de raad van commissarissen een duidelijk toezichtkader 9. Ook werd niet duidelijk of verstrekte mandaten bij de Kamer van Koophandel gepubliceerd dienden te worden. Het Fonds heeft voor de deelnemende corporaties niet gecontroleerd of mandaten gepubliceerd zijn en zo ja, of deze dan aansluiten op de bepalingen in de diverse documenten. Corporaties brengen activiteiten die niet direct de kernactiviteit betreffen, vaak onder in verbindingen. Opvallend was dat geen van de onderzochte corporaties over een document beschikte waarin het beleid is beschreven rondom het aangaan van verbindingen, bijvoorbeeld in de vorm van een verbindingenstatuut 10. Een dergelijk statuut dient als toetsingskader bij de vraag of en hoe een activiteit moet worden ondergebracht in een verbinding. Mede gelet op de omvang, complexiteit en risicogevoeligheid van de activiteiten van veel verbindingen en gelet op de gewenste bijdrage van die activiteiten aan de kerntaken van de corporaties en de zorgplicht voor het vermogen, is het ontbreken van een dergelijk document een belangrijke tekortkoming. 9

Een voorbeeld van een duidelijk toezichtkader staat beschreven in de publicatie van het VTW, ‘Toezicht op verbindingen bij woningcorporaties’. 10 Een verbindingenstatuut is een document waarin is beschreven aan welke eisen verbindingen moeten voldoen. Denk daarbij aan: de bijdrage aan de kerntaken en de strategische doelstellingen van de corporatie; de randvoorwaarden en uitgangspunten van beleid; de risicobeheersing; de vennootschappelijke structuren; de zeggenschapsverhoudingen; de verantwoordings- en verslaggevingverplichtingen (inclusief de AO/IC-aspecten); de financiële verhoudingen en de fiscaal juridische aspecten.


17

3.2

Beleid Het Fonds vindt het van belang dat corporaties hun middelen doelgericht en efficiënt

inzetten. Daarvoor is van belang dat vanuit de missie en visie concrete strategische doelstellingen zijn afgeleid en er een beleid wordt gevoerd gericht op de realisatie daarvan. Voor zijn beoordeling gaat het Fonds uit van de onderstaande beleidscyclus (Deming: ‘Plan, Do, Check, Act’).

Vaststellen

Strategische doelstellingen

beleid en begroting op

Evalueren

basis van SMART

beleid en begroting

geformuleerde

op basis van SMART

strategische

geformuleerde

doelstellingen.

strategische

Beleid / begroting

doelstellingen.

Toetsen individuele projecten

Confrontatie

aan beleid en

van realisatie aan

begroting.

Individuele projecten

beleid/begroting.

Anders dan uit de enquête blijkt, hebben de meeste corporaties het beleid met betrekking tot grondposities of risicovolle projecten niet in een apart document beschreven. Het beleid is meestal opgenomen in bijvoorbeeld het strategisch voorraadbeleid. Apart beleid voor grondposities ontbrak veelal of was zeer summier verwoord. Er wordt door corporaties vrijwel geen onderscheid in beleid aangebracht tussen beleid voor ‘gewone’ projecten en ‘risicovolle’ projecten. Evaluatie van grondbeleid vindt door de meeste corporaties niet plaats op strategisch niveau, maar veel meer op operationeel niveau en ad hoc. Er is geen beleid op dit niveau beschreven en er wordt meestal alleen teruggekeken op een bepaalde aankoop, verkoop of waardeontwikkeling om vervolgens te bepalen wat hier fout of goed aan is geweest. Evaluaties zijn geen vast onderdeel van de beleidscirkel. De meeste beleidsdocumenten geven onvoldoende input voor het toezichtkader van het intern toezicht. Als al diverse documenten (SVB, wijkvisies, ondernemingsplan, werkplan, et cetera) waren opgesteld, ontbrak vaak de onderlinge samenhang bijvoorbeeld in de vorm van een portefeuilleplan. Bij evaluatie van het beleid wordt dan ook meestal geen koppeling gelegd tussen de realisaties en de normen/doelstellingen uit de diverse beleidsdocumenten.

18


3.3

Risicobeheersing Het is van belang dat corporaties op een goede wijze risico’s managen. Zoals gezegd geldt

dat ook voor risico’s die gepaard gaan met het verwerven van grondposities en het aangaan van risicovolle projecten. Een goed risicomanagement is gebaseerd op risicoanalyse. Daarbij worden risico’s voor het bereiken van de corporatiedoelstellingen in beeld gebracht en gekwantificeerd. Daar waar nodig en gewenst, worden maatregelen genomen om de risico’s te beheersen. In de periodieke interne en externe informatievoorziening wordt gerapporteerd over de risico’s en natuurlijk vindt regelmatig een evaluatie plaats die weer input geeft voor de risicoanalyse. Voor zijn beoordeling gaat het Fonds dan ook uit van de navolgende cyclus.

De meeste corporaties doen aan enige vorm van risicomanagement. In de meeste gevallen is dit echter uitsluitend op projectniveau. Rapportages voor besluitvorming of beslisdocumenten kennen veelal wel een (korte) risicoparagraaf waarin de belangrijkste risico’s zijn vastgelegd. Een integraal risicomanagementsysteem ontbreekt echter vaak (nog) en integratie met de bestuurlijke besluitvorming en informatievoorziening is onvoldoende. Juist bij corporaties met veel risicovolle projecten in ontwikkeling met een veelal lange doorlooptijd is integraal risicobeheer van groot belang. Te noemen zijn onder andere volkshuisvestelijke-, markt-, organisatorische-, financierings-, rendements-, fiscaal/juridische-, integriteits- en imagorisico’s. Vanuit het perspectief van zowel bestuur als het interne toezicht (good governance) is het van belang om voortdurend inzicht te hebben in het totale bedrijfsrisico. In veel van de onderzochte gevallen lijkt dit inzicht nog onvoldoende aanwezig. Overigens zijn veel corporaties, veelal samen met externe partijen, bezig met de ontwikkeling van een integraal systeem van risicobeheersing. Gelet op de diversiteit en complexiteit van de voorkomende risico’s en systemen is specifieke deskundigheid zeker gewenst.


19

3.4

Procedures Beheersingsmaatregelen worden vaak opgenomen in procedures c.q. processen. In proces-

beschrijvingen en de in die processen opgenomen handelingen en daarbij te gebruiken documenten krijgen beheersingsmaatregelen hun uitwerking. Beslisdocumenten, fasedocumenten e.d. bevorderen de kwaliteit van besluitvormingen en standaardiseren de interne informatievoorziening. Die standaarden vormen een goede basis voor betrouwbare (interne en externe) verantwoording over grondposities en risicovolle projecten en zorgen voor bijsturingsmogelijkheden. De meeste corporaties hebben processchema’s, fasedocumenten en beslisdocumenten opgesteld met het doel te waarborgen dat de uitvoering van processen goed plaatsvindt en dat daardoor risico’s worden beheerst. Overigens bleek wel dat de meeste corporaties dit kortgeleden hebben ingevoerd c.q. opnieuw hebben opgezet. Vaak waren deze documenten dan ook alleen terug te vinden in recent aangemaakte projectdossiers. Veelal ontbreekt in de beslisformulieren een duidelijke verbinding met de oorspronkelijk geformuleerde uitgangspunten van het beleid. Ook ontbreekt een verwijzing c.q. koppeling met de doelstellingen van bijvoorbeeld het SVB. Kortom, investeringsbeslissingen worden te weinig gerelateerd aan doelen en normen uit beleidsplannen en visies. De meeste documenten voorzien niet of onvoldoende in randvoorwaarden voor herziening en herbeoordeling van projecten en posities bij gewijzigde marktomstandigheden. Omdat de doorlooptijd van projecten en posities veelal lang is, is een dergelijke voorziening van belang. Ook een exitstrategie ontbreekt meestal. In dit kader valt te denken aan het vastleggen van duidelijke voorwaarden waaraan een project moet voldoen, het maken van scenarioanalyses, het bepalen van ‘go/no go’ momenten en het inzichtelijk maken van de directe opbrengstwaarde. Ongeveer de helft van de onderzochte corporaties heeft gebruik gemaakt van specifieke externe deskundigheid voor de opzet of evaluatie van de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten. De inschakeling van externe deskundigheid en het uitvoeren van (her) taxaties is bij de meeste corporaties niet structureel geregeld. Het is niet noodzakelijk altijd externe deskundigheid in te huren, maar periodiek inschakelen van externen bij de evaluatie van projecten of vooraf toetsen in hoeverre een project past binnen het beleid en de strategie, versterkt de mogelijkheden voor het intern toezicht. Uit het onderzoek blijkt dat corporaties bij de onderzochte projecten (mits relatief kort geleden gestart) de projectdossiers veelal op orde hebben en dat de dossiers zijn ingericht conform de vastgestelde procedures. Bij oudere projecten bleek meestal dat de projectdossiers niet opgezet en gevuld waren zoals op basis van de huidige standaarden verwacht mag worden. Daar waar in de oudere dossiers relevante stukken ontbraken, werden die veelal wel aangetroffen in recente dossiers. Bij aankoop van grond is geconstateerd dat een tweetal corporaties geen respectievelijk te late toelating voor het betreffende werkgebied heeft aangevraagd bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

20


3.5

Interne verantwoording Op één na hebben alle corporaties in een of andere vorm interne rapportages waarin

ondermeer aandacht wordt besteed aan grondposities en projecten. Veel rapportages kennen een opgave van (de ontwikkelingen in) de belangrijkste projecten maar geven geen goed inzicht in reeds aangegane verplichtingen en wijzigingen in het (totale) risicoprofiel. Hoewel veel corporaties al gebruik maakten van een Balanced Score Card systeem of een Dashboard, ontbreekt veelal de koppeling met de vooraf gestelde strategische doelen. In de periodieke interne rapportages wordt vaak van de belangrijkste projecten de stand van zaken geschetst. Veelal ontbreekt echter een koppeling met de oorspronkelijke uitgangspunten van projecten of grondaankopen. De meeste rapportages zijn toegesneden op gebruik op managementniveau en niet op de rol van het intern toezicht. Hier wreekt zich wellicht het feit dat het toezichtkader meestal niet of niet voldoende is beschreven. Ten slotte kwam uit de onderzoeken naar voren dat ontwikkelingen in verbindingen regelmatig geen deel uit maken van de standaard rapportages.

3.6

Externe verantwoording De regelgeving over de externe verantwoording van corporaties is opgenomen in het Bbsh

en daarnaast geeft de toelichting bij MG 2002-13 duidelijk aan welke zaken de corporatie per verbinding ten minste moet opnemen in zijn externe verantwoording 11. De meeste corporaties geven een toelichting op de (individuele) projecten in hun jaarverslag. De informatieverstrekking over de ontwikkelingen in de diverse grondposities is echter zeer beperkt of zelfs geheel afwezig. Ook is de informatie over activiteiten in verbindingen beperkt. De informatie in de jaarverslagen is vooral operationeel van aard en er wordt vrijwel geen koppeling gelegd met de effecten van grondaankopen en projectactiviteiten voor de strategische doelen van de organisatie. Zelfs een confrontatie van de behaalde financiële resultaten met de begrote bedragen ontbreekt vrijwel altijd, zowel op project- als op totaalniveau. Uit de verantwoordingsstukken komt naar voren dat risicobeheer veel aandacht van corporaties heeft. In dit verband wordt dan ook meestal toegelicht dat de corporatie bezig is met de ontwikkeling van een integrale risicomanagementsystematiek. Tot op heden echter worden ontwikkelingen in het risicoprofiel per project, productgroep of voor de gehele organisatie vrijwel niet gerapporteerd. In het verslag van de raad van commissarissen wordt over het algemeen weinig aandacht besteed aan projecten of grondposities. Ook het toezichtkader dat wordt gebruikt bij besluitvorming of toetsing, wordt nauwelijks toegelicht. Risicobeheersing krijgt meer aandacht van de raad, maar hier blijft men vrijwel altijd steken in een algemene beschouwing. 11 Volgens toelichting bij MG 2002-13 moet de verantwoording van de toegelaten instelling (t.i.) per verbinding ten minste de volgende aspecten omvatten: de aard van de verbinding (kunnen de activiteiten tot de kerntaken worden gerekend of zijn het nevenactiviteiten), het eigen respectievelijk statutaire vermogen en de jaaromzet van de verbinding, het financiële belang van de corporatie inzake de inbreng in de verbinding (ingebracht kapitaal, verstrekte leningen, garanties, inzet personeel en bedrijfsmiddelen), de financiële omvang van de kerntaken en nevenactiviteiten in de verbinding, welk beleid door de toegelaten instelling en de vennootschap/rechtspersoon wordt gevoerd om risico’s rond activiteiten zoveel als mogelijk te beperken (cap op omvang projecten in relatie tot solvabiliteitspositie van de toegelaten instelling en de mate waarin verplichtingen kunnen worden aangegaan als de afzet nog niet is verzekerd e.d.) en de bestuurlijke betrokkenheid van de toegelaten instelling.


21

4 Conclusies en aanbevelingen

Het onderzoek grondposities en risicovolle projecten leidt tot de onderstaande conclusies en aanbevelingen.

4.1

Conclusies Projectontwikkeling is steeds meer een belangrijke activiteit van corporaties geworden.

Er is sprake van een forse omvang van grondposities (waarde eind 2009 ruim € 2 miljard) met een flink ontwikkelpotentieel en van een hoge nieuwbouwproductie.

Formuleren van beleid Een belangrijk deel van de corporaties heeft geen separaat beleid geformuleerd voor grond aankopen of voor het aangaan van risicovolle projecten. Opvallend hierbij is dat afwaarderingen op grondposities substantieel hoger zijn bij corporaties die hiervoor geen beleid hebben ontwikkeld ten opzichte van de corporaties die wel over een dergelijk beleid beschikken. Overigens zijn corporaties zich aan het bezinnen op hun ontwikkelbeleid als gevolg van evaluaties en externe ontwikkelingen (marktontwikkelingen en financierbaarheid). Dat dit beleid sterk in beweging is, blijkt ook uit het feit dat corporaties die al beleid hebben geformuleerd, dat vaak pas recent hebben gedaan. Het beleid voor het verwerven van grond en het aangaan van risicovolle projecten is veelal niet separaat geformuleerd en is veelal ook niet op een andere wijze expliciet gemaakt. Zo ontbreekt vaak een verbindingenstatuut of investeringsstatuut. Daarmee is het ook lastig om aanknopingspunten te vinden voor het toetsingskader (anders dan het financiële kader in de begroting) van de raad van commissarissen.

Integraal risicobeheer Risicobeheer krijgt meer aandacht. Van een integraal risicomanagement is echter nog vrijwel geen sprake, waardoor geen voortdurend inzicht bestaat in de ontwikkeling van het bedrijfsrisico. Veel corporaties zijn onder externe begeleiding bezig een integraal systeem voor risicobeheersing op te zetten. Veel procedures en daarbij gebruikte documenten zijn pas recent beschreven dan wel geactualiseerd. Vaak ontbreekt in de gehanteerde beslisdocumenten de schakel met missie, strategische doelen en beleid. In de beslisdocumenten is vaak niet voorzien in randvoorwaarden voor herziening en herbeoordeling van projecten en posities, hetgeen gezien de lange doorlooptijd ervan van belang is. In dat verlengde ontbreekt ook vaak een exitstrategie.

22


Interne verantwoording kan beter De interne verantwoording richting bestuur en raad van commissarissen legt nog onvoldoende verbinding tussen activiteiten en de missie en strategische doelen van de organisatie. Ook wordt geen verbinding gelegd tussen afwijkingen bij individuele projecten en het (totale) risicoprofiel van de corporatie. De rapportage aan de commissarissen is veelal niet specifiek toegespitst op de toezichtfunctie. Dit kan het gevolg zijn van onvoldoende duidelijkheid in de organisatie over het gehanteerde toezichtkader. In de rapportages aan de raad van commissarissen worden afwijkingen in projecten vaak weergegeven door de stand van zaken te vermelden zonder verband te leggen met de oorspronkelijke doelstellingen en uitgangspunten. Ook ontbreken in deze rapportages nogal eens de ontwikkelingen in verbindingen.

Bevoegdheden beter uitwerken De statutair vastgelegde bevoegdheden van het bestuur en de raad van commissarissen zijn uitgewerkt in documenten zoals een bestuurreglement en reglement raad van commissarissen. Bij een belangrijk deel van de corporaties is dit niet goed gebeurd, omdat de bepalingen in de diverse documenten niet op elkaar aansluiten.

Externe verantwoording nog onvoldoende De externe verantwoording van corporaties over grondposities en projecten in verbindingen is beperkt. Vaak is de informatie operationeel van aard en ontbreekt de koppeling met de strategische doelstellingen evenals een confrontatie van de financiële resultaten met de begrote bedragen. Ook ontbreekt de verantwoording over ontwikkelingen in het risicoprofiel, zowel op project- als organisatieniveau. De raden van commissarissen nemen in hun verslag vrijwel geen informatie op over grondposities en projecten.

4.2

Aanbevelingen Deze aanbevelingen vormen eigenlijk een spiegeling van de vermelde conclusies. Mede gezien de omvang van de ontwikkelactiviteiten van corporaties en het bijbehorende

financiële belang vindt het Fonds het van belang dat corporaties beleid formuleren voor het verwerven van grondposities en het aangaan van risicovolle projecten. Dat beleid moet een rechtstreekse link hebben met de missie, visie en strategische doelen van de organisatie en kan geoperationaliseerd worden in bijvoorbeeld een verbindingenstatuut of investeringsstatuut.

Identificeren en afdekken van risico’s Verdere operationalisering van beleid moet plaatsvinden via procedures en documenten (beslisdocumenten, fasedocumenten e.d.), waarbij risico’s zijn geïdentificeerd en afgedekt. Van belang is dat corporaties integraal zicht krijgen op hun bedrijfsrisico’s en voor activiteiten kunnen nagaan wat het projectrisico is en wat het effect is op het risico op portefeuille- en bedrijfsniveau. Het risiconiveau moet voor de corporatie aanvaardbaar zijn. Het verdient aanbeveling om hierbij externe expertise te betrekken.


23

Gebruik van formats De procedures en documenten die worden gehanteerd bij besluitvorming over grondposities en risicovolle projecten kunnen worden verbeterd door het gebruik van vaste formats voor besluitvorming. Vaste formats waarin de koppeling wordt gelegd met de strategische doelstellingen, waarin concrete activiteiten ter afdekking van risico’s worden gevraagd (bijvoorbeeld Kadaster raadplegen, taxaties, voorverkopen, check van contractpartners e.d.), waarin scenarioanalyses met aandacht voor risico, rendement en financiering (waaronder bijvoorbeeld ook de kosten van het vermogensbeslag van ingenomen grondposities) zijn opgenomen, waarin randvoorwaarden voor herbeoordeling zijn opgenomen evenals een exitstrategie.

Expliciete rolopvatting commissarissen Het Fonds is van mening dat de raad van commissarissen zich zowel vooraf als in evaluerende zin dient uit te spreken over het geheel van procedures en documenten. Uiteraard gaat het hierbij vooral om de relatie met het toezichtkader van de raad en de wijze waarop dit kader is verwerkt in de procedures en documenten. De raad kan zich hierbij laten ondersteunen door de externe accountant. Een helder geformuleerd beleid met concrete doelen, goed zicht op risico’s, beschreven procedures en gebruik van standaarddocumenten (formats) vormen het kader voor een betrouwbare interne (en externe) verantwoording, zodat bijvoorbeeld gedurende het gehele ontwikkelproces kan worden getoetst, gestuurd en geëvalueerd.

Noodzaak van een toezichtkader De rapportage aan de raad van commissarissen kan verder verbeteren door vanuit de raad op basis van een veelal nog te formuleren toezichtkader de eigen informatiebehoefte te bepalen. Het Fonds beveelt commissarissen aan, kennis te nemen van de VTW-publicatie ‘Toezicht op verbindingen bij woningcorporaties”.

24


5 Reactie commissarissen

Het Fonds heeft de leden van de raden van commissarissen van de onderzochte corporaties uitgenodigd om de bevindingen van het onderzoek te bespreken. Doel van de bespreking was, vast te stellen waar voor het interne toezicht leerpunten zitten. Aan de bijeenkomst hebben 22 commissarissen deelgenomen. Zij vertegenwoordigen 13 van de 16 onderzochte corporaties. Aan de hand van een presentatie en enkele door het Fonds geponeerde stellingen zijn de bevindingen en aanbevelingen uit de rapportage besproken.

Intern toezicht nog niet optimaal De commissarissen onderschrijven de conclusies van het Fonds, dat het intern toezicht op het gevoerde risicobeleid bij de verwerving van grondposities en het aangaan van risicovolle projecten nog niet optimaal functioneert. Het is goed om naar de risico’s te kijken en lering te trekken uit de gewijzigde (markt)omstandigheden. Hoewel niet alle incidenten te vermijden en niet alle risico’s uit te bannen zijn, is een belangrijk deel dat wel. Het scherp voor ogen hebben van de strategische doelstellingen en deze expliciet maken voor de corporatie is een vereiste voor een goede analyse van risico’s en voor het formuleren van beheersingsmaatregelen. Of ieder kwartaal de bijdrage van de grondposities en/of de projecten aan de strategische doelstellingen en de bijbehorende risico’s moeten worden verantwoord, is afhankelijk van de gekozen doelstellingen en de aard van de grondposities en projecten. Als gevolg van marktomstandigheden en door richtlijnen uit Brussel kiezen corporaties ervoor om het werkdomein beperkter in te vullen. Er zal aldus de commissarissen vaker “nee” gezegd moeten worden tegen projecten, ook al worden zaken niet opgepakt door de markt. Corporaties blijven hybride organisaties en het is zaak om goed om te gaan met nieuw opgelegde maatregelen.

Exitstrategie Wanneer de grondpositie en/of het project niet meer voldoende aansluit(en) bij de strategische doelstellingen, is het verstandig om te kijken naar een exitstrategie. Dit hoeft niet gelijk te leiden tot het afstoten van de grondpositie of het project, maar kan ook een andere wijze van aansturen of het stellen van andere rendementeisen inhouden. De uitwerking van een exitstrategie dient evenals de acquisitiefase een zorgvuldig proces te zijn.


25

Sturen op termijn Het verdient aanbeveling om meer te sturen op de lange termijnrisico’s. Hebben de corporaties voldoende buffers om de toekomstige risico’s op te vangen? Voorheen konden corporaties relatief makkelijk vermogen vrijmaken c.q. liquiditeiten genereren en werd veelal ingezet op groei. Risico’s konden relatief eenvoudig worden opgevangen en de beheersing van die risico’s door bijvoorbeeld goede processen en voldoende kennis en kunde, had een lagere prioriteit. De marktomstandigheden zijn echter flink gewijzigd de laatste jaren. Risicobeheersing krijgt veel meer aandacht. Veel corporaties zijn bezig de huidige positie van de portefeuille in beeld te brengen. Het downward risk wordt per project gekapitaliseerd om vervolgens te bepalen wat het cumulatieve risico voor de gehele portefeuille bedraagt. Enkele corporaties hebben hiervoor een investeringscommissie ingesteld. Die commissie toetst investeringsvoorstellen door nu ook te kijken naar het gevolg van een project voor het cumulatieve portefeuillerisico en te bepalen of dit nog past binnen het vastgestelde maximaal te accepteren bedrijfsrisico. Opgemerkt werd dat alleen grote corporaties met veel projecten zo’n commissie kunnen vormen, maar dat de beschreven methodiek ook bij kleinere corporaties door de voltallige raad van commissarissen kan worden gehanteerd.

Benchmarken De commissarissen zijn van mening dat corporaties vooral met het oog op risicobeheersing ervoor kunnen kiezen om een verbinding aan te gaan. Een juiste verdeling van risico’s tussen de corporatie en de verbinding en heldere rendementsdoelstellingen voor de verbinding zijn belangrijke uitgangspunten. De raad van commissarissen moet zich ten opzichte van de verbinding opstellen als een soort aandeelhouder die toeziet op de financiële en maatschappelijke rendementsdoelstellingen. De rendementsdoelstellingen moeten gebaseerd zijn op bedrijfseconomische onderliggers, die de basis zijn voor monitoring en afwijkingen moeten worden besproken in de raad. Benchmarking is een goed hulpmiddel om de prestaties van de organisatie inzichtelijk te maken. Transparante jaarverslagen kunnen hierbij helpen, kijk ook als corporatie eens hoe commerciële vastgoedondernemingen zich verantwoorden.

Toetsingskader De commissarissen zien het beleidsplan en de bijbehorende begroting als een belangrijk toetsingskader. Deze documenten geven de richting aan waar de corporatie heen wil. Ook een op het beleidsplan gebaseerd investerings- en verbindingenstatuut vormt een belangrijk kader voor besluitvorming en toetsing van projecten en grondverwervingen. Dergelijke documenten moeten nog worden verbeterd danwel opgesteld. Gezien de gewijzigde marktomstandigheden en de toekomstige wijzigingen in de financiering van activiteiten als gevolg van richtlijnen uit Brussel is dit van belang. Over onderwerpen als het financieringsvraagstuk worden adviezen ingewonnen, die moeten leiden tot het opstellen van goede toetsingskaders. De periodieke rapportage aan de raad van commissarissen over grondposities en projecten vindt veelal plaats volgens vaste formats. Daarbij wordt vooral informatie over de huidige stand van zaken van de diverse projecten weergegeven.

26


Een verbinding met de oorspronkelijke uitgangspunten bij het verwerven van de grond of het aangaan van het project wordt vrijwel niet gelegd en ook ontbreekt vaak een koppeling met de strategische doelen van de corporaties. Uit evaluaties van projecten blijkt dat de gerealiseerde doelen veelal afwijken van de oorspronkelijke doelstellingen.

Governancecode De commissarissen geven aan dat de Governancecode veelal is ingebed in de formele interne organisatie van de corporaties en daarmee invloed heeft op de professionaliteit van besturen en toezichthouders. Echter niet de Governancecode maar juist de wijzigende marktomstandigheden zorgen voor echte veranderingen in de bedrijfsvoering, zoals het meer inzetten op de beheersing van risico’s en het scherper formuleren van rendementsdoelstellingen. Het is in de ogen van de aanwezige commissarissen goed om te constateren dat de beheersing van risico’s enorm leeft, dat dit prominent op de agenda’s staat en dat er stappen worden gemaakt ten opzichte van het verleden.


27

B Enquêteresultaten A. Respons Uitgezet

48

Omvang grondposities selectie € 950 miljoen

Vertegenwoordigd 44% van de totale omvang van de grondposities bij corporaties. n = € 2,16 miljard

Respons

48

100%

Omvang risicovolle projecten (nieuwbouw koop

Vertegenwoordigd 42% van de totale omvang van

en niet-woongelegenheden) selectie € 8 miljard

risicovolle projecten van corporaties. n = € 19,3 miljard

B. Enquête resultaten grondposities Beleid - Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Heeft de corporatie grondaankoopbeleid geformuleerd? Ja

26

Nee

15

Is dit beleid vastgelegd? Ja

22

Bij 10 corporaties is het beleid recent vastgelegd (na 2008) en bij 13 corporaties is het beleid

Nee

4

meer gedateerd.

Is dit document vastgesteld door het bestuur? Ja

21

Nee

1

Heeft dit document goedkeuring van de raad van commissarissen? Ja

19

Nee

2

Worden individuele investeringsvoorstellen ter besluitvorming voorgelegd aan het bestuur? Ja

40

Bij 33 corporaties gebeurt dit middels een format.

Nee

1

23 corporaties hebben dit format ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen.

Heeft het bestuur een mandaat voor grondaankopen? Ja

28

Het mandaat voor grondaankopen varieert van € 18.000,- tot € 20 miljoen per transactie. Op

Nee

13

jaarbasis varieert dit van € 500.000,- tot € 5 miljoen of is het mandaat gelimiteerd op basis van het budget zoals opgenomen in het jaarplan.

7.

28

Vindt er evaluatie van het beleid rond grondposities plaats door het bestuur? Ja

27

18 corporaties evalueren het beleid rond grondposities jaarlijks. Bij 9 corporaties is de frequentie

Nee

14

anders of gebeurt evaluatie wanneer dit noodzakelijk wordt geacht.


Beleid - Uitvoering 8.

9.

Ligt aan het besluit tot grondaankoop een advies van een ander orgaan ten grondslag? Ja

24

Nee

17

Zijn in een beslisdocument de volgende onderwerpen vastgelegd? a. Doelstellingen van de aankoop

93%

c. Getroffen risicobeheersmaatregelen

83%

d. Financiering

81%

e. Een investeringsberekening f. Exitstrategie 10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

100%

b. Een risicoanalyse

100% 50%

Is de informatievoorziening rond grondaankopen gestandaardiseerd? Ja

32

Nee

9

Zijn de grondaankopen onderdeel van de vaste periodieke informatieverantwoording aan de raad van commissarissen? Ja

37

Nee

4

Vindt er in alle gevallen een check plaats bij het Kadaster voorafgaand aan de juridische aankoop van grondposities? Ja

34

Nee

7

Wordt er bij verwerving van grondposities door de corporaties een (actueel) taxatierapport gebruikt? Ja

29

Nee

12

Wordt, indien de twee taxatierapporten van koper en verkoper veel verschillen, een derde taxatie uitgevoerd? Ja

25

Nee

16

Hoeveel grondaankopen zijn in de laatste vijf jaar gedaan? 1-10

51%

10-20

17%

> 20

22%

geen

10%

Van hoeveel verschillende partijen zijn er in deze vijf jaar de grondposities gekocht? 80% van de corporaties heeft van meerdere partijen grondposities gekocht. 20% heeft van één partij grondposities gekocht.

17.

Gekeken naar deze vijf jaar, zijn er partijen waarvan meer dan 20% van de grondposities zijn verworven? 55% van de corporaties heeft meer dan 20% van haar grondposities gekocht bij één partij.

18.

19.

Zijn er grondposities niet-geborgd gefinancieerd? Ja

14

Nee

27

Zijn er momenteel grondposities waarvan de ontwikkelingen niet aansluiten bij de gestelde verwachtingen in een eerder stadium? Ja

25

Verslechterde martkomstandigheden

28%

Nee

16

Gewijzigd beleid gemeente

20%

Bouwplannen voldoen niet

16%

Overig

36%


29

C. Enquêteresultaten risicovolle projecten Beleid - Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8

Heeft u een missie en visie geformuleerd? Ja

46

Nee

0

Vloeit het beleid ten aanzien van projecten voort uit de missie en visie? Ja

46

Nee

0

Dragen projecten bij aan de strategische doelstellingen van de corporatie? Ja

46

Nee

0

Zijn de strategische doelstellingen in concrete en meetbare doelstellingen verwoord? Ja

42

Nee

4

Worden de ontwikkelactiviteiten op geaggregeerd niveau getoetst aan de bedrijfsdoelstellingen? Ja

43

Nee

3

Is er sprake van een integraal risicomanagementinstrument dat aansluit bij de strategische doelstellingen? Ja

31

Nee

15

Heeft u een apart beleid ontwikkeld voor risicovolle projecten? Ja

13

Nee

33

Wijkt dit beleid af van het beleid met betrekking tot de ontwikkeling van borgbare projecten? Ja

6

Nee

34

Beleid (strategisch/tactisch) 1.

2.

4.

5.

6.

8.

30

Is er sprake van geformuleerd beleid ten aanzien van niet-borgbare projecten? Ja

19

Nee

24

Is dit beleid vastgelegd? Ja

16

Bij 12 corporaties is het beleid recent vastgelegd (na 2008).

Nee

24

Bij 4 corporaties is het beleid meer gedateerd.

Is dit document vastgesteld door het bestuur? Ja

17

Nee

18

Heeft dit document goedkeuring van de raad van commissarissen? Ja

15

Nee

20

Vindt er evaluatie van het beleid rond (niet-borgbare) projecten plaats door het bestuur? Ja

20

9 corporaties evalueren het beleid rond (niet-borgbare) projecten jaarlijks.

Nee

17

Bij 11 corporaties is de frequentie anders of gebeurt evaluatie wanneer dit noodzakelijk wordt geacht.

Heeft er naar aanleiding van de laatste evaluatie aanpassing van het beleid plaatsgevonden? Ja

10

Nee

22


Beleid (operationeel) 1.

2.

4.

5.

Heeft u een vast format (investeringsstatuut) voor de besluitvorming over projecten in de verschillende fases? Ja

41

Nee

5

Is dit format door de raad van commissarissen goedgekeurd? Ja

24

Nee

19

Ligt het besluit tot het aangaan van projecten een advies van een ander orgaan ten grondslag? Ja

21

Nee

21

Zijn in een beslisdocument de volgende onderwerpen vastgelegd? a

6.

Ja

Nee

Voor wat betreft de doelstelling van het project: a1

de financiële rendementsverwachtingen

43

2

a2

de bijdrage aan de financiële rendementsdoelstellingen

39

6

a3

de volkshuisvestelijke rendementsverwachtingen

40

5

a4

de bijdrage aan de kwalitatieve volkshuisvestelijke doelstellingen

41

4

a5

de bijdrage aan de kwantitatieve volkshuisvestelijke doelstellingen

40

5

b

Een risicoanalyse

40

5

c

Welke specifieke risicobeheersmaatregelen heeft u aangetroffen bij: c1

de ontwikkeling en bouw van koopwoningen

voornamelijk voorverkooppercentage

c2

de ontwikkeling en bouw van dure huurwoningen

voornamelijk marktanalyses

c3

de ontwikkeling en bouw van commercieeel vastgoed

voornamelijk getekende huurcontracten

d

Financiering

32

13

e

Exitstrategie

17

28

Zijn de onderhanden projecten vast onderdeel van de periodieke informatieverantwoording aan de raad van commissarissen?

7.

Ja

45

Nee

1

Is de periodieke informatievoorziening voor het bestuur en de raad van commissarissen van de onderhande projecten gestandaardiseerd?

8.

Ja

44

Nee

2

Maken de lopende risico’s van de onderhanden projecten deel uit van de periodieke informatievoorziening aan de raad van commissarissen?

9.

Ja

44

Nee

2

ZIjn de vragen met betrekking tot de informatievoorziening ook voor de gehele projectenportefeuille inzichtelijk gemaakt? Ja

40

Nee

4


31

Dit is een uitgave van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Samenstelling, eindredactie en uitvoering Centraal Fonds Volkshuisvesting Druk Graficiënt Printmedia, Almere Papier binnenwerk Biotop 100 grs/m 2, papier omslag Biotop 250 grs/m 2

32


Centraal CentraalFonds FondsVolkshuisvesting Volkshuisvesting Huizerstraatweg Huizerstraatweg117a 117a Postbus Postbus5075 5075 1410 1410AB ABNaarden Naarden T T 035 035695 69540407070 F F 035 035695 69540408080 E E [email protected] [email protected] www.cfv.nl www.cfv.nl

Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties

Recommend Documents