Grondverzet bij projectontwikkeling en vervangingsbouw: praktische leidraad

Grondverzet bij projectontwikkeling en vervangingsbouw: praktische leidraad Econext, 17 april 2013 Elisa Vermeulen, Grondbank vzw

Grondbank – uw partner voor grondverzet

Wat is de grondverzetsregeling? 



Doel: beheersen van het risico op verspreiding van bodemverontreiniging door hergebruik van uitgegraven bodem Basisprincipes: 





Bodemonderzoek van de uit te graven bodem: technisch verslag Attesteren van traceerbaarheid en milieukwaliteit bij levering van bodem: bodembeheerrapport

Wettelijke bepalingen  

Hoofdstuk XIII van Bodemdecreet Hoofdstuk XIII van Vlarebo

Traceerbaarheidsprocedure

Technisch Verslag

Conformverklaring

Bestekposten

Melding start der werken

Grondtransporttoelating (Grondverzettoelating)

Grondtransportmelding TOP/CGR

Eindverklaring (Ontvangstverklaring)

Eindverklaring (Ontvangstverklaring)

Bodembeheerrapport

Initiatiefnemer grondverzet Uitvoerder grondwerken

Gebruiksbrief (Grondverzettoelating)

Inhoud   





Inleiding Opmaak van het technisch verslag Vertaling van het technisch verslag naar de meetposten in het bestek Uitvoering en oplevering Stadsvernieuwingsprojecten - DBFM

Inleiding site voor projectontwikkeling

meerdere percelen met ≠ historiek

≠ bouwheren ≠ aannemers ≠ EBSD Contractuele en financiële afspraken

≠ fasen (meerdere jaren)

Opvolging grondstromen door Grondbank

≠ eindgebruikers (zowel binnen de projectzone als buiten de projectzone)

Opmaak van het technisch verslag

Belang van het technisch verslag TV per deelproject of 1 globaal TV? Grondverzetstabel Historisch onderzoek Bemonsteringsstrategie Opmetingstabel Kadastrale werkzone Conformverklaring Grondbank – uw partner voor grondverzet

Belang van het technisch verslag  







Wettelijke verplichting Vlarebo Meer en meer bepalend bij de aankoop van terreinen (impact op de aankoopprijs) Basis voor financiële afspraken (kostenverdeling tussen bouwheren onderling) Deel van het aanbestedingsdossier (contractueel document) Waardevol instrument 

 

Correcte budgettering van de kostprijs voor het grondverzet Grondbalans Bijsturen ontwerp - optimalisatie rendabiliteit

TV per deelproject of 1 globaal TV? 

1 TV voor verschillende bouwheren/fasen is mogelijk - diverse voordelen:  



Verdeling van de vaste kosten EBSD betrokken bij het totaalproject kostenefficiënte oplossing voor de grondbalans

Afzonderlijke TVn – aandachtspunten:  



Grondverzetstabel Duidelijke onderscheid tussen “uitgravingszones” en “projectzone” op het zoneringsplan (cfr. voorbeeld) Risico om relevante informatie uit andere TVn over het hoofd te zien

Grondverzetstabel 

Correcte inschatting van het uitgravingsvolume 









Vaak onderschatting – problemen bij het afleveren van BBRn Niet alle volumes zijn vervat in afzonderlijke meetposten (bvb. uitgraving in talud) Totale uitgraving, niet enkel afvoer

Duidelijkheid scheppen over uitgravingszones, fasen, … waarvoor het technisch verslag representatief is Minder misverstanden tijdens de uitvoering

Grondverzetstabel – voorbeeld Zone

Omschrijving

Uitgravingsdiepte (m)

Volume (m³)

Woonblok 1

Kelder

4.1

2209

Woonblok 2

Kelder

3.2

1965

Woonblok 3

Funderingen

1

162

Woonblok 4

Funderingen

1

152

Woonblok 5

Funderingen

1

201

Regenwaterputten

5*10.000 l

2

67

Riolering

DWA

1.94

409

Riolering

RWA

2

356

Wegenis

Wegkoffer (1866 m²)

0.5

933

Historisch onderzoek  

Checklist in bijlage van de leidraad Aandachtspunten:  







Opdrachtgever TV is zelf ‘nieuw’ op het terrein Eerdere bodemonderzoeken (incl. TVn): interpretatie i.f.v. grondverzet Belangrijk voor gerichte bemonstering en samenstelling mengmonsters (verschillende historiek op verschillende percelen) Afval en bodemvreemde materialen (oude stortplaatsen , asbest, ..)

Nuttige websites: 



services.ovam.be/geoloket (bodemonderzoeken) www.ngi.be (luchtfoto’s)

Bemonsteringsstrategie 

Bijkomend onderzoek (> minimale strategie) kan uitvoeringskosten drukken en onzekerheden (onvoorziene kosten) reduceren, vnl.  





Verificatie / afperking verontreiniging Uitloogproeven (xy0  xy1)

Worst case afbakening ≠ best case budgettering Typische aandachtspunten 



Aansluiting op de bestaande weginfrastructuur (voorbeeld) Uitgravingen onder nog af te breken gebouwen: uitstel van bemonstering = ontbreken van belangrijke info bij prijszetting

Voorbeeld – afperkend onderzoek  

7200 m³ uitgraving – appartementsblok Worst case afbakening   



3200 m³ 929 (0-1,5m) 4000 m³ 211 (1,5-3,5m) Geschatte meerkost: 200.000€

Afperkend onderzoek – verontreinigingsbron wordt ontdekt    

100 m³ 929 (verontreinigingvlek) 3100 m³ 911 (0-1,5m) 4000 m³ 211 (1,5-3,5m) Meerkost beperkt tot 5000 € (inclusief kosten van afperkend onderzoek)

Opmetingstabel 



Volumeverdeling per milieukwaliteit – bepalend voor massabalans en kosten Soms significante verschillen in uitvoering – oorzaken:  

 

 

Te weinig info – ruwe schattingen Geen afperkend onderzoek: omvang en ligging van verontreiniging onvoldoende gekend Uitstel van bijkomend onderzoek Fouten of verkeerde interpretaties bij berekening

Samenwerking EBSD – ontwerper Bijkomend onderzoek zo veel mogelijk vóór aanbesteding

Kadastrale werkzone 

Belang van KWZ 









Kostenefficiëntie (hergebruik licht verontreinigde partijen) Verspreiden van verontreiniging vermijden  aansprakelijkheden toekomstige bouwheren/eigenaars

KWZ ≠ uitgravingszone: overleg met de EBSD over de beoogde grondstromen Afperkend onderzoek ook van belang voor KWZ: opgelet met “worst case”-afbakeningen Andere factoren dan milieukwaliteit

Conformverklaring    

Grondig nazicht Controle op uitvoerbaarheid Overzicht uitvoeringsbepalingen  bestek 2 jaar geldig na ondertekening technisch verslag

Vertaling van het technisch verslag naar de meetposten in het bestek Meest voorkomende oorzaken van discussies Voorbeelden + vuistregels

Grondbank – uw partner voor grondverzet

Meest voorkomende oorzaken voor discussies   

 

Onderschatting volume uit te graven bodem Opmetingstabel onvoldoende accuraat Meetposten zijn in strijd met het technisch verslag. Meetposten zijn onvolledig Verrekening van de kosten voor het fysisch scheiden van de grond (afzeven)

Voorbeeld – meetpost in strijd met KWZ

Bouwput, af te voeren grond

Uitgraving in talud, heraanvulling

Voorbeeld: meetposten in strijd met driedelige code  



Technisch verslag: code 410 Meetpost: afvoer naar een vergunde stortplaats Probleem:   

Mits gunstige uitloogproef: hergebruik mogelijk Zoniet: enkel te storten indien niet reinigbaar Het bestek vraagt prijs voor een situatie die zich weinig waarschijnlijk zal voordoen en zelfs niet uitvoerbaar is.

Meetpost

Toelichting

Driedelige code

Afvoer naar bestemming voor gebruik – kwaliteit vrij gebruik

Afvoer van overtollige grond die voldoet aan waarde vrij gebruik (bijlage V, Vlarebo)

211

Afvoer naar bestemming voor gebruik – kwaliteit bouwkundig bodemgebruik

Afvoer van overtollige grond die voldoet aan bouwkundig bodemgebruik (bijlage VI en VII, Vlarebo)

xy1, met uitzondering van 211 (bvb. 311, 991)

Afvoer naar een TOP*

Afvoer van overtollige grond die nog in aanmerking komt voor bodem of bouwkundig bodemgebruik, maar enkel mits bevestiging (bijkomende bemonstering of uitloogproef)

xy0 (bvb. 410, 990)

Afvoer naar een CGR

Afvoer van overtollige grond die niet meer in aanmerking komt voor gebruik zonder voorafgaandelijke reiniging

Bvb. 419, 999

Afvoer naar een erkende stortplaats

Niet reinigbaar

Attest niet reinigbaarheid

Meetposten onvolledig 

Uitvoeringsbepalingen in TV en CV, bvb.   



Overloop de uitvoeringsbepalingen met de EBSD  



Zeven Bemaling Bijkomende bemonstering

Wat zijn de praktische gevolgen? Kan bijkomend onderzoek nuttig zijn?

Voorzie de nodige posten in het bestek (bvb. tijdelijke opslag).

Fysisch scheiden 

Noodzaak tot zeven 







In functie van beoogde gebruik (bodem – KWZbouwkundig bodemgebruik) In functie van technische of commerciële afspraken

Technisch verslag geeft indicatie van het gehalte aan stenen Meeste oorzaken van discussies: 

 

Ontbreken meetpost Verschillende interpretaties mogelijk Onvoorziene hoeveelheden => meerwerken

Fysisch scheiden (2) 



Vermeld duidelijk in het bestek hoe de kosten voor het zeven verrekend zullen worden Maak duidelijke afspraken vóór het zeven (bvb. vaststelling volumes op de werf)

Uitvoering en oplevering

Grondbank – uw partner voor grondverzet

Uitvoering van de werken 

Checklist startvergadering     



Actualisatie nodig (geldigheid CV)? Last minute wijzigingen aan het ontwerp? Afspraken m.b.t. uitvoeringsbepalingen Grondstromen Afspraken m.b.t. tussentijdse opslag

Opvolgen documenten 



Opvragen grondverzettoelatingen, bodembeheerrapporten (ook bij aanvoer!) Hiaten in traceerbaarheid kan problemen veroorzaken voor latere fasen, bvb. (tijdelijk) hergebruik in zones van volgende fase

Uitvoering van de werken (2) 

Onvoorziene omstandigheden 

 

Duidelijke en snelle communicatie: time is money Bemonstering door EBSD Andere actoren op de hoogte brengen? (schade voorkomen)

Oplevering – per fase 

Opvragen bodembeheerrapporten (BBR) voor 

 



uitgegraven bodem, afgevoerd naar nieuwe bestemmingen uitgegraven bodem, hergebruikt binnen de werf uitgegraven bodem, aangevoerd op de werf

Voor afvoer naar TOP/CGR: geen BBR vereist (aantoonbaar o.b.v. weegbonnen, eindverklaring, …)

Stadsvernieuwingsprojecten – DBFM

Toelichting Indicatief TV - aandachtspunten Standaardbestek PPS

Grondbank – uw partner voor grondverzet

Toelichting  



D(esign), B(uild), F(inance), M(aintain) Risico-allocatie, bvb. meerkosten voor grondverzet bij bodemverontreiniging Indicatief technisch verslag bij aanbesteding    



Nuttig voor alle inschrijvers Resultaten bruikbaar voor het definitieve TV Basis voor onderhandeling over restrisico’s Ook indien reeds andere bodemonderzoeken (OBO, BBO, …) beschikbaar

Knelpunt: ontwerp nog niet of onvoldoende gekend

Indicatief TV – aandachtspunten 

Duidelijke communicatie   



Overleg over de bemonsteringsstrategie  







Doel van het TV Bijsturing nodig i.f.v. definitief ontwerp Bijkomend onderzoek kan nodig zijn

Rekening houden met diverse scenario’s? Specifieke aandacht voor verdachte zones (ook buiten voorlopige uitgravingszones) Historiek

Opmetingstabel – opgelet met ruwe schattingen Conformverklaring

Standaardbestek PPS – DBFM 

http://www2.vlaanderen.be/pps/minid bfm.html - kenniscentrum PPS



Clausule ondergrond 



Indicatief technisch verslag met een screening van kwaliteit ondergrond Restrisico’s bij de opdrachtnemer tenzij significante wijziging van de gebruiksmogelijkheden t.o.v. TV (meerkosten aan te tonen)

Standaardbestek PPS – DBFM (2) 

Significante wijziging    



Ongekende verontreiniging Verontreinigingsgraad of -omvang Wijziging gebruiksmogelijkheden Omvang van de verontreiniging (zelfde milieukwaliteit, significante meervolumes)

Aan te vullen i.f.v. specifieke situatie (bvb. plafond voor kosten voor opdrachtnemer)

Contactgegevens 







Afdelingshoofd Exploitatie: Andy Heurckmans Tel. 02/545 58 52 Verantwoordelijke Cel Ondersteuning: Elisa Vermeulen (Andy Heurckmans) Tel. 02/545 58 83 Verantwoordelijke TOP’s/CGR’s/DOP’s: Kathleen Wielant Tel. 02/545 58 81 Verantwoordelijke Cel Projecten, opleidingen en workshops: Cindy Bullens Tel. 02:545 58 82

[email protected] www.Grondbank.be