Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad

m

in g

W on

r

ito

on

ar kt m

05

20

Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad

Dit is een onderzoeksrapport dat in opdracht van Afdeling Beleid - Cluster Kwaliteit van Wonen van de gemeente Lelystad gemaakt is door: Onderzoek en Statistiek, Afdeling Advies en Beheer

Verkrijgbaar, zolang de voorraad strekt, bij: Gemeente Lelystad Onderzoek en Statistiek Postbus 91 8200 AB Lelystad T 0320 27 85 74 F 0320 27 82 45 e-mail: [email protected] Voor feiten en cijfers en andere onderzoeksrapportages over Lelystad kunt u terecht op: www.lelystad.nl

Lelystad, juni 2006

Rapportage Woningmarktmonitor 2005

VOORWOORD Het wonen in Lelystad wordt goed gewaardeerd. Het overgrote deel van de Lelystedelingen geeft de eigen woning en woonomgeving een ruime voldoende als rapportcijfer. Buiten de gemeente wordt Lelystad door velen als aantrekkelijk ervaren. De laatste jaren is de gemeente gegroeid van 60.000 naar 72.000 inwoners; veel nieuwe burgers hebben zich in de stad gevestigd. Dat is positief. Natuurlijk zijn er uitdagingen te over. Zoals het bouwen van nieuwe sociale huur- en koopwoningen om woningzoekenden sneller een nieuwe woning te bieden. Maar ook het toevoegen van ‘seniorenwoningen’ met het oog op de ‘vergrijzing’ van de Lelystadse bevolking. Belangrijk blijft dat de gemeente er in een tijd van economische groei in slaagt nieuwe Lelystedelingen aan te trekken. Dit zijn constateringen en doelstellingen die niet zomaar uit de lucht komen vallen. Zij zijn gebaseerd op feiten, die gemeten kunnen worden in cijfers. Deze cijfers staan in de jaarrapportage Woningmarktmonitor 2005 die voor u ligt. Het is de tweede jaarrapportage van de woningmarktmonitor, de vorige rapporteerde over het jaar 2003. Jaarlijks publiceert de gemeente over de woningmarktmonitor. Het ene jaar door middel van de uitgebreide jaarrapportage, het andere jaar door middel van een tabellenboek. De kennis die de woningmarktmonitor aanreikt wordt door de gemeente gebruikt om beleid te ontwikkelen en bij te sturen. Tegelijk kan de jaarrapportage ook gebruikt worden door de partners waarmee de gemeente het beleid wil uitvoeren. Bijvoorbeeld door woningcorporaties waarmee de gemeente prestatie-afspraken maakt of door bouwende marktpartijen die in opdracht van de gemeente woningbouwplannen maken en realiseren. Ik hoop dat voor allen die professioneel actief zijn met het wonen in Lelystad deze jaarrapportage opnieuw inzichtelijk maakt waar we staan en wat ons te doen staat. Ik wens u veel plezier bij het lezen van deze tweede rapportage van de woningmarktmonitor.

J.P. de Vries Wethouder Wonen Gemeente Lelystad



INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING ................................................................................................ 1 1. INLEIDING................................................................................................. 3 2. CONTEXT ................................................................................................. 5 2.1 Politiek ............................................................................................ 5 2.1.1 Gedeeltelijke liberalisering huurwoningmarkt ...................................... 5 2.1.2 Beperking van de hypotheekrenteaftrek.............................................. 5 2.1.3 Nota Ruimte/ Noordvleugel Randstad................................................. 5 2.2 Economie .......................................................................................... 6 2.2.1 Investeringsklimaat ...................................................................... 6 2.2.2 Consumentenvertrouwen................................................................ 6 2.2.3 Rente, inflatie en huurverhoging ...................................................... 7 2.2.4 Koopkrachtontwikkeling ................................................................. 8 2.2.5 Werkgelegenheid ......................................................................... 8 2.3 Sociaal-cultureel / Demografie ................................................................ 9 2.3.1 Algemeen: Landelijke ontwikkelingen ................................................ 9 2.3.2 Bevolking Lelystad ...................................................................... 10 2.3.3 Huishoudens Lelystad ................................................................... 12 2.4 Technologie ...................................................................................... 13 3. AANBOD .................................................................................................14 3.1. Bestaande woningmarkt ....................................................................... 14 3.1.1 Woningvoorraad ......................................................................... 14 3.1.2 Mutaties en leegstand .................................................................. 16 3.2 Nieuwbouwmarkt ............................................................................... 16 3.2.1 Nieuw aanbod en verkoopportefeuille ............................................... 16 3.2.2 Opleveringen............................................................................. 17 3.2.3 Planning: Meerjaren Bouwprogramma 2004 – 2014................................. 17 4. VRAAG ...................................................................................................19 4.1 Bestaande woningmarkt ....................................................................... 19 4.1.1 Waardering woning ..................................................................... 19 4.1.2 Waardering woonomgeving ............................................................ 19 4.1.3 Woonwensen en verhuiswensen ....................................................... 20 4.1.4 Verhuurgegevens ........................................................................ 22 4.1.5 Aandachtsgroep van volkshuisvestingsbeleid........................................ 24 4.2 Nieuwbouwmarkt ............................................................................... 25 4.2.1 Woningen ................................................................................. 25 4.2.2 Kavels ..................................................................................... 25 5. VRAAG EN AANBOD ....................................................................................26 5.1 Bestaande woningmarkt ....................................................................... 26 5.1.1 Vanuit woningtekort.................................................................... 26 5.1.2 Vanuit verhuiswensen .................................................................. 26 5.1.3 Vanuit verkoopgegevens................................................................ 27 5.1.4 Vanuit verhuurgegevens ................................................................ 29 5.1.5 Aandachtsgroep en Kernvoorraad ..................................................... 31 5.2 Nieuwbouwmarkt ............................................................................... 31 5.2.1 Woningen ................................................................................. 31 5.2.2 Kavels ..................................................................................... 34 5.3 Verhuisbewegingen ............................................................................. 34 5.3.1 Verhuisgedrag bevolking ............................................................... 34 5.3.2 Verhuisgedrag huishoudens ............................................................ 35 6. CONCLUSIES: WONINGMARKT IN EVENWICHT? ....................................................36 BIJLAGE I GERAADPLEEGDE BRONNEN ....................................................................39 BIJLAGE II LIJST VAN INDICATOREN .......................................................................41 BIJLAGE III TABELLENBOEK WONINGMARKTMONITOR 2005............................................43 BIJLAGE IV LELYSTAD LANGS DE MEETLAT........................................................................ 79


SAMENVATTING De woningmarktmonitor is in 2003 opgezet met als doel op gestructureerde wijze inzicht te geven in de woningmarktontwikkelingen. De uitwerking van de monitor vertaalt zich in een jaarlijks uit te geven Tabellenboek Woningmarktmonitor. Daarnaast wordt eens per twee jaar een rapportage Woningmarktmonitor uitgebracht waar de gegevens uit het tabellenboek nader wo rden geanalyseerd en geïnterpreteerd. Deze tweede editie heeft betrekking op de periode tot en met 2005. Vraag en aanbod op de Lelystadse woningmarkt worden in belangrijke mate bepaald door landelijke en regionale woningmarktontwikkelingen. Daarnaast spelen ontwikkelingen op politiek, economisch, demografisch en technologisch vlak op de achtergrond ook een rol. Afgelopen twee jaar was de economische groei beperkt, het consumentenvertrouwen laag, de koopkrachtontwikkeling dalende, het werkeloosheidpercentage stijgende. Deze indicatoren hangen uiteraard met elkaar samen, maar laten wel zien dat de afzetmarkt voor woningen beperkt was in Nederland. Dezelfde indicatoren laten in het laatste half jaar wel duidelijk een verbetering zien. Landelijk zou de woningmarkt daarmee weer in de lift zitten. In Lelystad was het met de werkgelegenheid zoals vanouds nog slechter gesteld. Wel ontwikkelden de inkomens van Lelystedelingen zich relatief gunstig. De bevolking groeide in 2005 nauwelijks; er vertrokken relatief veel inwoners naar andere gemeenten. De woningvoorraad van Lelystad laat nog altijd een goede ontwikkeling zien: het percentage koopwoningen groeit nog ieder jaar, de economische waarde van de woningen stijgt relatief snel – dit heeft wel tot gevolg dat de betaalbaarheid van het aanbod sterk afneemt – en de reden om in Lelystad te wonen ‘want het is zo goedkoop wonen’ aan belang verliest. Verder is de sociale woningvoorraad in Lelystad redelijk stabiel; er zijn weinig sociale huurwoningen verkocht en de leegstand is in zowel de sociale als de particuliere sector historisch laag. Het aanbod van nieuwe woningen laat geen positief beeld zien. Er is nauwelijks nieuw aanbod op de markt gekomen; en wat er nieuw bij is gekomen bestaat voornamelijk uit appartementen. Veel projecten zijn al geruime tijd in verkoop, waaronder ook veel appartementen. Er zijn relatief veel woningen op particuliere kavels opgeleverd. Waardering voor de Lelystadse woning is nog altijd hoog vergeleken met andere gemeenten. De woonomgeving scoort ook redelijk goed. De verloedering is zelfs afgenomen en ligt onder landelijk gemiddelde. De waardering voor de voorzieningen scoort nog altijd laag. Een derde van de Lelystedelingen geeft aan binnen vier jaar te verhuizen, twee jaar eerder was dit een kwart. Landelijk is men minder verhuisgeneigd geworden; vooral ouderen en welvarende gezinnen laten het afweten. Het profiel van de gemiddelde huizenkoper is hierdoor veranderd; de vraag naar hele dure koopwoningen is sterk afgenomen. Verder is zowel in Lelystad als landelijk de belangstelling voor appartementen bijzonder klein. De vraag naar huurwoningen is nog altijd groot. De meest actieve en grootste groepen op


1

de sociale markt zijn de een- en tweepersoonshuishoudens van 23 - 55 jaar en de huishoudens met kinderen. Het percentage particuliere huishoudens in Lelystad dat gezien hun inkomen tot de aandachtsgroep van woonbeleid gerekend mag worden is gedaald tot 30% eind 2002. Hoewel het merendeel een voorkeur heeft voor een bestaande woning boven een nieuwbouwwoning hebben Lelystedelingen zeker wel interesse in nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning op een particuliere kavel – met name op een kleine tot middelgrote kavel - is zeker ook in trek bij Lelystedelingen. Landelijk is de vraag naar kavels iets afgenomen tot ongeveer een derde van de huizenkopers. De afzetmarkt voor kavels is groter in landelijke gebieden. Vanuit onderzoek naar verhuiswensen blijkt geen overkill aan huur- of koopwoningen. Uit de verkoopgegevens blijkt een daling van het percentage verkochte woningen en de gegevens over de daadwerkelijke verhuisbewegingen laten ook een dalende trend zien. Verhuurgegevens laten zien dat er nog altijd sprake is van krapte in de sociale sector. De gemiddelde wachttijd op een woning is ook nog stijgende in Lelystad. Wel is de omvang van de kernvoorraad in relatie tot de omvang van de aandachtsgroep meer in balans dan twee jaar eerder. Dit alles te samen leidt tot een drietal conclusies: 1. In de sociale huursector is er weinig veranderd ten opzichte van twee jaar geleden. Er is nog steeds sprake van een – ook landelijk - krappe markt: relatief veel vraag naar huurwoningen (veel woningzoekenden, veel reacties op woningen) en relatief weinig vrijkomend aanbod. Dit resulteert in gemiddelde lange wachttijden. Wel positief is dat er nu minder huurwoningen zijn verkocht en meer woningen konden worden aangeboden in Lelystad. Dit heeft nog geen effect gehad op de wachttijden. Het huidige bouwprogramma voorziet in een groot aantal woningen in de sociale sector de komende jaren. Verwachting is dat vraag en aanbod op de sociale huurwoningmarkt de komende jaren meer in balans zullen komen. 2. Ook de situatie op de koopwoningmarkt is niet veel veranderd in de afgelopen twee jaar. De vraag naar koopwoningen is landelijk afgenomen door massaal terugtrekken van welvarende gezinnen en ouderen. Daardoor is de vraag naar heel dure woningen gedaald. In Lelystad zien we dat er relatief weinig is bijgebouwd en verkocht. Het aanbod matcht landelijk en in Lelystad nog niet met de vraag: veel aangeboden appartementen die slechts gedeeltelijk voldoen aan de behoefte. Vraag en aanbod op de nieuwbouwmarkt zijn meer uit balans geraakt. 3. De economische vooruitzichten zijn gunstiger. De verwachting is dan ook dat welvarende huishoudens weer meer verhuisgeneigd raken. De woningbouwproductie neemt landelijk weer toe. Als Lelystad mee wil liften hiermee zal zij producten moeten aanbieden die beter aansluiten op de (potentiële) bevolking. Dit betekent minder appartementen, meer grondgebonden woningen (ook voor ouderen) en veel kavels (ook kleine tot middelgrote). Daarnaast spelen imagoverbetering en marketing van de stad en verbetering van voorzieningenniveau uiteraard ook een belangrijke rol bij het aantrekken van nieuwe inwoners.

2


1. INLEIDING De woningmarktmonitor is in 2003 in opdracht van cluster Kwaliteit van Wonen opgezet om door middel van één instrument op gestructureerde wijze inzicht te kunnen geven in de woningmarktontwikkelingen. Ook moest op relatief eenvoudige wijze aan de hand van geschikte indicatoren nagegaan kunnen worden of beleidsdoelstellingen en beoogde effecten al dan niet worden behaald. De uitwerking van de monitor vertaalt zich in jaarlijks gegevensoverzicht (Tabellenboek Woningmarktmonitor). Daarnaast wordt eens per twee jaar een rapportage Woningmarktmonitor samengesteld, waarin de gegevens nader worden geanalyseerd en geïnterpreteerd en de centrale vraagstelling van de monitor beantwoord wordt: ‘Sluit het woningaanbod aan op de woningbehoefte in Lelystad’? Dit rapport bevat de tweede rapportage en heeft voornamelijk betrekking op het jaar 2005. De rapportage en bijbehorende gegevensverzameling (Tabellenboek) wijken op enkele punten af met (de) eerdere editie(s). In de vorige rapportage (2003) werd ook bekeken welke woonbeleidsdoelstellingen uit de Visie op Wonen 2001 (en uit de nota’s die naar aanleiding van die visie zijn verschenen) werden behaald. Naar verwachting zal deze visie (inclusief woondoelstellingen) vernieuwd worden en is het niet zinvol gebleken om nader op de verouderde doelstellingen in te gaan. Een ander verschil is dat er nu – naast het Tabellenboek - meer aandacht is besteed aan het opnemen van gegevens over wonen van andere 50.000+ gemeenten. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) probeert momenteel met haar website www.watdoetjegemeente.nl verschillende prestatievelden waaronder ‘wonen’ van gemeenten transparant en inzichtelijk te maken. Het Platform Wonen en de Werkgroep Meetlat van de Vereniging van Statistiek en Onderzoek (VSO; website: www.vso-net.nl) werken momenteel aan een pakket van standaardindicatoren die inzicht geven in de situatie op de woningmarkt en adviseert de VNG daar ook in. De gemeente Lelystad is ook betrokken bij dit initiatief. Een aantal indicatoren die in dit verband momenteel worden vastgesteld zijn indien mogelijk ook al in de Lelystadse Woningmarktmonitor opgenomen. Onderstaand ‘woningmarktmodel’ is twee jaar geleden ontworpen ter ondersteuning van het inzicht in de werking van de woningmarkt en geeft weer de structuur aan de verzamelde gegevens en de inrichting van de rapportage. De woningmarkt is hier opgedeeld in deelmarkten, die relaties onderling hebben. Met de woningmarkt wordt in dit geval zowel de Lelystadse als de regionale en landelijke woningmarkt bedoeld. De ontwikkelingen op deze woningmarkt spelen zich af tegen een bepaalde (landelijke) context, waarin ontwikkelingen als politiek, economie, demografie en technologie ook een rol spelen.


3

Politiek

Economie

§ 2.1

§ 2.2

Aanbod van bestaande koopwoningen § 3.1

§ 5.1

Vraag naar bestaande koopwoningen § 4.1

Aanbod van huurwoningen

§ 5.1

Vraag naar huurwoningen

§ 3.1

Aanbod van nieuwbouwwoningen § 3.2

§ 5.2

§ 4.1

Vraag naar nieuwbouwwoningen § 4.2

§ 5.3 (verhuisbewegingen) Sociaalcultureel/ demografisch

Technologie

§ 2.3

§ 2.4

Figuur 1.1

4

Vraag en aanbod op de woningmarkt en context


2. CONTEXT In dit hoofdstuk worden de huidige en verwachte politieke, economische, sociaal-culturele/ demografische en technologische ontwikkelingen geschetst die mogelijk van invloed zijn op de landelijke en lokale woningmarkt. Er is gebruik gemaakt van uiteenlopende bronnen waaronder het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), Centraal Plan Bureau (CPB), de Provincie Flevoland en de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) van de gemeente. Dit hoofdstuk moet voornamelijk als achtergrondinformatie worden beschouwd.

2.1 Politiek 2.1.1 Gedeeltelijke liberalisering huurwoningmarkt De Tweede Kamer heeft onlangs ingestemd met de voorstellen voor de modernisering van het huurbeleid. Per 1 juli 2006 kan de huur van gereguleerde wo ningen met maximaal de inflatie plus 1,5% worden verhoogd. Bij geliberaliseerde woningen mag de verhuurder zelf de huurstijging bepalen (VROM, 2006). Voor een deel van de huurders in Nederland heeft dit tot gevolg dat de woonlasten fors verhoogd zullen worden de komende jaren. Voor de Lelystadse huurders zal dit relatief meevallen, omdat slechts een klein aantal woningen die nu tot de sociale sector behoren dan in de geliberaliseerde sector terecht komen. Het heeft waarschijnlijk wel gevolgen voor de financiële continuïteit van de sociale verhuurders in Lelystad (Centrada, 2006). 2.1.2 Beperking van de hypotheekrenteaftrek Het systeem van de hypotheekrenteaftrek bestaat in Nederland sinds 1914 (NVB, 2006). Vergeleken met de rest van Europa is Nederland wat dit systeem betreft een uitzondering. In het verleden zijn bepaalde belastingvoordelen al ingeperkt: een tweede huis is niet meer aftrekbaar en de overwaarderegeling is aangepast. Nu wordt er binnen politieke partijen serieuzer dan voorheen gesproken over het verder beperken van de hypotheekrenteaftrek. Nut, noodzaak en consequenties hiervan worden door deskundige partijen in kaart gebracht: SER, CPB, VEH, NVB, Ecorys, Nyfer en anderen. Men is het er in ieder geval over eens dat de woningmarkt het meest is gebaat bij een stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek. 2.1.3 Nota Ruimte/ Noordvleugel Randstad De Nota Ruimte behelst de visie van het kabinet op de inrichting van Nederland. De nota geeft gemeenten, provincies, maatschappelijke organisaties, burgers en bedrijven meer ruimte om samen de ruimtelijke ontwikkeling op gang te brengen. Nu de Eerste Kamer met de nota heeft ingestemd, kan het beleid worden uitgevoerd. Voor de vier programma's die in de Nota Ruimte zijn benoemd (Zuidvleugel Randstad; het Groene Hart; Noordvleu-


5

gel Randstad; Zuidoost-Nederland) werken de ministeries onderling samen via een vernieuwende programma-aanpak. Een paar belangrijke elementen uit het gebiedsgerichte programma voor de Noordvleugel Randstad zijn in 2006: 1) keuze voorkeurstracé voor de Planstudie Weg Schiphol-Almere, 2) standpunt Zuid-as, 3) groeiscenario Almere met ontsluiting, 4) het al dan niet aanleggen van een IJmeerverbinding en 5) een integrale structuurvisie voor de Zuiderzeelijn (VROM, 2006). Van een schaalvergroting van Almere, zou Lelystad wat betreft bevolkingsgroei mee kunnen liften. De afgelopen jaren is het aandeel nieuwe Lelystedelingen uit Almere gestegen. Een (verbeterde) spoorverbinding tussen de Randstad en het Noorden en een verbeterd wegennet met de Randstad zal in economisch opzicht gunstige gevolgen hebben voor Lelystad. Een goede bereikbaarheid trekt bedrijven en inwoners aan.

2.2 Economie 2.2.1 Investeringsklimaat Maandelijks meet het CBS de economische groei, oftewel de toename dan wel afname van het bruto binnenlands product. Dit zegt iets over het investeringsklimaat. Uit grafiek 2.1 kan worden opgemaakt dat het investeringsklimaat de laatste twee jaar (met uitzondering van het laatste kwartaal van 2004 en de eerste van 2005) weer iets is verbeterd. Voor de woningmarkt kan dit betekenen dat de vraag en afzetmogelijkheden van koopwoningen iets gunstiger zijn geworden dan de periode daarvoor. Het CPB (2006) voorspelt dat de Nederlandse economie zich licht herstelt en verwacht een groei van 2,75% in 2006 en 3% in 2007. Grafiek 2.1 Mutatiepercentage bruto binnenlands product 5 4 3 2 1 0 00-I

00-II

00-III 00-IV

01-I

01-II

01-III 01-IV

02-I

02-II

02-III 02-IV

03-I

03-II

03-III 03-IV

04-I

04-II

04-III 04-IV

05-I

05-II

05-III 05-IV

-1 -2

per kwartaal

Bron: CBS (2006)

2.2.2 Consumentenvertrouwen Het CBS meet maandelijks ook het consumentenvertrouwen. Uit grafiek 2.2 blijkt dat het consumentenvertrouwen in de periode 2000 – 2003 behoorlijk is gedaald. In de laatste twee jaar is dit vertrouwen ietsje verbeterd. Desalniettemin is het saldo nog altijd negatief. De ontwikkeling in het consumentenvertrouwen (stijging of daling) kan als redelijke indicator

6


gezien worden voor de vraag naar en afzetmogelijkheden van koopwoningen (CBS, 2002). Conclusie de vraag naar en de afzetmogelijkheden van koopwoningen is in landelijk opzicht nog altijd beperkt. saldo pos. en neg. antw.

Grafiek 2.2 Consumentenvertrouwen 40

20

0 00-I

00-II 00-III 00-IV

01-I

01-II

01-III 01-IV

02-I

02-II

02-III 02-IV

03-I

03-II

03-III 03-IV

04-I

04-II 04-III 04-IV

05-I

05-II 05-III 05-IV

-20

-40

-60

-80

Consumentenvertrouwen

Economisch klimaat

per kwartaal

Koopbereidheid

Bron: CBS (2006)

%

2.2.3 Rente, inflatie en huurverhoging Naast het consumentenvertrouwen is ook de hypotheekrente, de inflatie en de huurprijsontwikkeling van invloed op de vraag naar en afzetmogelijkheden van koopwoningen. Tevens draagt de verhouding tussen inflatie (prijsindexcijfer) en de stijging van de huurprijzen bij aan het inzicht in de mate van koopbereidheid en de aantrekkelijkheid van de huursector (CBS, 2002 en VROM, 2004). Uit grafiek 2.3 blijkt dat de gemiddelde hypotheekrente fors is gedaald in de afgelopen jaren. Helaas houdt het CBS niet meer exact de gemiddelde hypotheekrente bij. De hypotheekrente is zeer sterk gerelateerd aan de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente (CBS, 2004) en deze liep langzaam op in het laatste kwartaal van 2005 (DNB, 2006). Ook al is de hypotheekrente weer iets gestegen in het afgelopen jaar deze is nog altijd zeer laag te noemen. Het is nog steeds aantrekkelijk om een woninghypotheek af te sluiten (of over te sluiten met een langere vaste periode). Grafiek 2.3 Gemiddelde hypotheekrente

6,5 6

5,5 5 4,5 4

3,5 00-I

00-II

00-III 00-IV

01-I

01-II

01-III 01-IV

02-I

02-II

02-III 02-IV

03-I

03-II

03-III 03-IV

04-I

04-II

04-III 04-IV per kwartaal

Bron: CBS (2005)


7

De huurprijsontwikkeling liep in 2001 en 2002 achter op de gemiddelde inflatie (CBS, 2004) en de stijging van koopwoningen liep daarop vooruit. Dit betekent dat de huursector ten opzichte van de koopsector in die periode aantrekkelijker werd. Dit verklaart nu nog gedeeltelijk de huidige druk op de landelijke huurwoningmarkt. Na 2002 lag de gemiddelde huurverhoging wel boven de gemiddelde inflatie: in 2003 3,2% tegen 2,1% en in 2004 3,1% tegen het zeer lage inflatieniveau van 1,2%. Voor 2005 heeft het ministerie van VROM voorlopig de gemiddelde huurverhoging op 1,8% geschat. De inflatie kwam afgelopen jaar niet verder dan 1,7% (CBS, 2006). Het CPB verwacht dat de inflatie in 2006 en 2007 wederom terugloopt tot een gemiddelde van 1,25%. De gemiddelde huurverhoging zal naar alle waarschijnlijkheid een stuk hoger liggen. Dit betekent dat de aantrekkelijkheid van de huursector minder gunstig wordt. 2.2.4 Koopkrachtontwikkeling De koopkrachtverandering 1 van de Nederlandse huishoudens is een indicatie voor de toe- of afname van de te besteden middelen (waarvan de woonlasten een groot onderdeel uitmaken). Uit grafiek 2.4 kan goed worden opgemaakt dat na de koopkracht ‘vlucht’ van 2001 (deels door de invoering van de nieuwe Belastingwetgeving), deze in 2002 tot stil stand kwam en in de periode 2003 – 2005 zelfs negatief was. Het CPB (2006) heeft voor 2006 en 2007 een koopkrachtstijging van 1% geprognosticeerd. Grafiek 2.4 Koopkrachtontwikkeling 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

-1% -2%

Bronnen: CBS (2006), CPB (2006)

2.2.5 Werkgelegenheid De werkgelegenheid is mede van invloed op de woningmarkt. Relatieve (landelijk vergeleken) gunstige werkgelegenheidscijfers hebben een positieve invloed op de aantrekkelijkheid van Lelystad en de regio als woon- en werkgebied. Dit zou tot meer krapte op de woningmarkt kunnen leiden, indien de personen die hier werken ook in de regio willen wonen. Bovendien zorgt een hogere werkgelegenheid in het algemeen tot meer koopkracht (CBS, 2002). Naast cijfers over werkloosheid is ook de beschikbaar1

De mediaan, ofwel de middelste van de naar grootte gerangschikte koopkrachtkrachtmutaties uit de populatie. Dit betekent dat precies de helft van de populatie een lagere of even grote koopkrachtmutatie ondervindt (CBS, 2003).

8


heid van arbeidskrachten van belang zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. Het percentage niet-werkenden werkzoekenden is in de periode 2000 – 2005 in Lelystad fors gedaald en ook weer gestegen. In 2000 was 11% van de beroepsbevolking niet-werkend werkzoekend in Lelystad, twee jaar later 8% en in 2005 weer 13%. Het aandeel niet-werkenden werkzoekenden lag in Flevoland (en ook Almere) lager. Landelijk is het werkloosheidspercentage2 gestegen van 3,5% in 2001, naar 6,5% in 2005 (CBS, 2006). Het CPB voorspelt landelijk een werkloosheidspercentage van 6% in 2006 en 7% in 2007. Tot nu toe lag het percentage in Flevoland daarboven. Deze ontwikkelingen kunnen een negatieve invloed hebben op de aantrekkelijkheid van Lelystad als woon- en werkgebied. In grafiek 2.5 wordt onder de nullijn het verschil tussen inkomende en uitgaande pendel gegeven. De uitgaande pendelstroom neemt nog altijd toe. De inkomende pendelstroom is zo goed als gestabiliseerd. Het verschil in het voordeel van de uitgaande pendel is medio 2004 opnieuw toegenomen (Provincie Flevoland, 2003). Geconcludeerd kan worden dat Lelystad in dit opzicht nog steeds een forenzenstad is: het deel dat in Lelystad woont en elders werkt is groter dan het deel dat in Lelystad werkt en elders woont. Grafiek 2.5 Beroepsbevolking en pendelstromen Lelystad 40000 35000 35000

32300

30400 28000

27700

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000 -10000

1996

1998

-5800

-4900

inkomende pendel

2000 -3900

uitgaande pendel

2002 -4400 pendelsaldo

2004 -4800 beroepsbevolking

Bron: Provincie Flevoland (2005)

2.3 Sociaal-cultureel / Demografie 2.3.1 Algemeen: Landelijke ontwikkelingen Voor een schets van de toekomstige demografische ontwikkelingen in Nederland hebben wij voornamelijk gebruik gemaakt van de laatste cijfers en analyses over de structurele bevolkingdaling in Nederland opgesteld door 2

In principe is dit hetzelfde als het percentage NWW. Het verschil zit in de manier van meten. De werkloze beroepsbevolking komt bij het CBS vandaan en is een steekproef (EBB enquete). Het NWW gegevens komt bij het CWI vandaan en is een integrale telling van diegenen die niet meer dan 12 uur per week werken en die staan ingeschreven bij het CWI. Deze personen hoeven niet noodzakelijkerwijs binnen twee weken beschikbaar te zijn.


9

Derks, Hovens en Klinkers (2006) in opdracht van de secretarissen van de Raad voor Verkeer en Waterstaat en de VROM-raad. De 20ste eeuw was de eeuw van de bevolkingsexplosie (verdrievoudiging van de Nederlandse bevolking) en ontgroening (daling van het aandeel 0-19 jarigen van 44% in 1900 naar 24% in 2000). In 2050 zal het percentage 0-19 jarigen nauwelijks lager zijn dan nu. De ontgroening is wel achter de rug. Dit geldt niet voor de vergrijzing. Vergrijzing is de stijging van het aandeel 65-plussers in de totale bevolking. Sinds 1924 stijgt in Nederland het aandeel 65-plussers al. Per 1-1-2006 is ruim 14% van de bevolking 65 jaar of ouder. Volgens de huidige CBS-prognose bereikt deze zijn top met 24% 65plussers rond 2038. Het lage geboortecijfer heeft een nieuw verschijnsel tot gevolg: een structurele daling van de bevolkingsomvang die in Nederland rond 2035 gaat beginnen. Nog eerder zelfs treedt een nieuw verschijnsel aan: structurele krimp van de potentiële beroepsbevolking. Deze komt nu al voor en is over vijf jaar algemeen. Dit leidt tot daling van de werkeloosheid, stijging van de arbeidsparticipatie maar ook tot structurele krapte op de arbeidsmarkt. Volgens de onderzoekers blijft de behoefte aan woningen nog lang bestaan, maar de omvang van de groei zal geleidelijk afnemen. Als gevolg van de veranderende samenstelling van de bevolking qua leeftijd (vergrijzing) gevoegd bij ontwikkelingen als individualisering, langer in eigen huis wonen door ouderen en extramurale huisvesting van gehandicapten moet de woningvoorraad meer groeien dan op basis van de ontwikkeling van het aantal inwoners verwacht zou kunnen worden. Het aantal woningen is een aspect, het soort woningen en de locatie een ander. Het aantal jonge huishoudens gaat veel eerder krimpen dan het totaal aantal huishoudens. Het einde van de groei van gezinnen met kinderen is in zicht. Dit aantal gaat binnen tien jaar landelijk dalen. Het aantal oude huishoudens stijgt daarentegen de komende tientallen jaren nog aanzienlijk. Rekening moet worden gehouden dat gezinnen met kinderen vaak anders willen wonen dan ouderen. De hierboven geschetste ontwikkelingen gelden in principe voor heel Nederland, maar in bepaalde gebieden zet de bevolkingsdaling, daling van de potentiële beroepsbevolking en afname in groei van woningbehoefte eerder in dan elders. De jongste provincie, Flevoland, behoort tot de hekkensluiters. 2.3.2 Bevolking Lelystad De bevolking van Lelystad is sinds 1998 weer harder gegroeid. In grafiek 2.6 is de bevolkingsgroei van Lelystad verwerkt en tevens uitgesplitst naar de oorzaken van groei: geboorte, sterfte, vestiging en vertrek. De geboorte en sterftecijfers zijn redelijk stabiel. Tot en met 2003 lag het aantal vestigingen per jaar in ieder geval boven de 4.000. De laatste twee jaar was dit niet meer het geval. Het aantal vertrokken personen lag in 1998 nog op 3.700, daarna zette een daling in, maar afgelopen jaar zijn ruim 4.000 personen uit Lelystad vertrokken. Dit vertrekoverschot (het aantal vestigingen minus vertrokkenen) heeft onmiddellijk invloed op de bevolkingsgroei: deze was in 2005 (592) zelfs onder het niveau van 1998 (695).

10


Grafiek 2.7 Lelystadse bevolkingsontwikkeling 1998-2005 5000

4819 4022

4412

4153

4380

4047

4000

bevolkingsgroei

3910

vestiging vertrek

3000 1556

2000 1000

3787

1575

1817

2097

geboorte 1098

695

1177

sterfte

592

0 -1000

1998

1999

2000

2001

2002

-3006

-3186

-3150

2003

2004

2005

-2000 -3000 -4000

-3265 -3728

-3522

-3258 -4009

-5000

jaar

Bron: GBA, gemeente Lelystad

Het aandeel 0 - 14 jarigen is de afgelopen jaren stabiel in Lelystad (bijna 20%) en ligt ruim één procent boven het landelijk gemiddelde. De leeftijdsgroep 15-64 jaar is tevens sterk vertegenwoordigd in Lelystad met ruim 71% (landelijk 68%). Het aandeel 65-plussers ligt in Lelystad (9%) beduidend lager dan het landelijk gemiddelde (14%). Om inzicht te krijgen in de toekomstige woningbehoefte wordt de ontwikkeling van de Lelystadse bevolking gevolgd en geprognosticeerd. De laatste bevolkingsprognose is gemaakt in 2005. Deze prognose geeft een beeld van de meest waarschijnlijke bevolkingsontwikkeling in de periode 2005-2020. De samenstelling van de bevolking is anders dan voor Nederland als geheel. Lelystad heeft namelijk een relatief jonge bevolking. Bij het gehanteerde woningbouwprogramma zal de woningvoorraad groeien tot ruim 36.000 woningen in 2020. De bevolking zal naar verwachting toenemen tot ongeveer 88.000 in 2020. De mijlpaal van 80.000 inwoners zal bereikt worden aan het einde van 2012 bij een woningvoorraad van dan inmiddels ongeveer 33.000 woningen. De vergrijzing is de belangrijkste verandering in de samenstelling van de bevolking in de prognoseperiode. Met name de groep tussen 60 en 75 jaar zal tussen 2005 en 2020 toenemen. De gemiddelde leeftijd van de bevolking zal in deze periode 2005-2020 toenemen van 36,1 tot 37,9 jaar. De vestiging van vooral jongvolwassenen weegt niet op tegen de veroudering van de bevolking. Tabel 2.1 geeft een overzicht van de kerncijfers van de bevolkingsontwikkeling Lelystad tussen 2005 en 2020.


11

Tabel 2.1 Kerncijfers van de bevolking van Lelystad tussen 2005 en 2020 <20 jaar

20-64

>65 jaar

>75 jaar

>85 jaar

totaal

groene druk

grijze druk

woningvoorraad

2005

18554

46172

6515

2875

642

70801

0,402

0,141

28866

2006

18728

46588

6655

2883

676

71440

0,402

0,143

29079

2007

19007

47109

6821

2893

714

72385

0,403

0,145

29454

2008

19256

47783

7005

2889

715

73461

0,403

0,147

29904

2009

19558

48417

7272

2878

745

74579

0,404

0,150

30379

2010

19878

49196

7641

2881

747

75946

0,404

0,155

30979

2015

21702

52396

10120

3037

709

83268

0,414

0,193

34240

2020

22831

54170

12017

3697

722

88032

0,421

0,222

36293

Bronnen: Onderzoek en Statistiek (2005)

Het aandeel 55-plussers in de bevolking wordt door VROM gehanteerd om de woningbehoefte van ‘senioren’ in kaart te brengen. In Lelystad kunnen momenteel 15.850 inwoners tot deze groep gerekend worden, wat neerkomt op 22% (Landelijk: 26% , Flevoland: 18%, Almere: 15%). 2.3.3 Huishoudens Lelystad Per 1-1-2006 telt Lelystad 70.884 inwoners. Een procent van de Lelystadse bevolking verblijft in een institutioneel huishouden (CBS, 2005). De gemiddelde particuliere woningbezetting is 2,47. In sommige gevallen verblijven er echter meer particuliere huishoudens op een adres. Volgens het CBS was het gemiddelde particuliere huishouden in Lelystad eind 2005 2,35 (landelijk 2,27) Dit betekent dat er bijna 30.000 particuliere huishoudens zijn per 1-1-2006. Daarvan is 30% een eenpersoonshuishouden. Dit was landelijk 35% per 1-1-2003. In 40% van de Lelystadse huishoudens zijn kinderen aanwezig. Dit was landelijk 36% per 1-1-2006 (CBS, 2006). Het percentage eenoudergezinnen is in Lelystad 8%; landelijk 6%. Het CBS voert momenteel eens per twee jaar het Regionaal Inkomens Onderzoek (RIO) uit. % 13

Grafiek 2.7 Inkomensverdeling Lelystad 1998

12

1999 2000

11

2002 10 9 8 7 6 1e

2e

3e

4e

5e

6e

7e

8e

9e

10e per 10% groep

Bron: CBS (2005)

12


Daarin meet zij onder andere de inkomensverdeling van de particuliere huishoudens in Lelystad ten opzichte van Nederland. In grafiek 2.7 is de inkomensverdeling van eind 1998, 1999 en 2000 en 2002 weergegeven. Uit deze grafiek blijkt dat de inkomensverdeling in Lelystad steeds meer op de landelijke verdeling gaat lijken. Was het aandeel lage inkomens een aantal jaar geleden nog relatief hoog (vooral de onderste 20%); de laatste meting van 2002 laat betere cijfers zien. Verklaring moet voornamelijk worden gezocht in het profiel van de nieuwe kapitaalkrachtigere Lelystedelingen die zich vaak in de nieuwe wijken van Lelystad hebben gevestigd de afgelopen jaren. Helaas loopt dit Regionaal Inkomens Onderzoek van het CBS een aantal jaren achter. We hebben geen zicht op de ontwikkelingen tussen 2003 en 2006. Ditzelfde onderzoek berekent ook het aandeel particuliere huishoudens dat tot de aandachtsgroepen van beleid hoort. Eind 2000 kwam dit neer op 37% (Nederland: 32%) en eind 2002 op 30% (Nederland: 29%).

2.4 Technologie De laatste jaren houden verschillende partijen en instellingen zich bezig met vernieuwende (bouw) technieken zoals IFD-Bouwen, Duurzaam Bouwen, Consumentgericht Bouwen en Levensloopbestendig bouwen, waarin ook technologieën op het gebied van domotica en Internet een steeds belangrijkere plaats innemen om het individuele woongemak te verhogen. Met het toepassen van deze nieuwe technieken in de woningbouw wordt de consument meer keuzevrijheid en gebruikskwaliteit geboden. Dit vergt extra inspanningen voor marktpartijen en gemeenten. Gemeente Lelystad heeft (2004) de nota ‘Eigen Bouw en Consumentgericht Bouwen’ uitgebracht en (2005) de nota ‘Collectief Opdrachtgeverschap’. Doelstelling van deze nota’s is het vergroten van keuzevrijheid van consumenten. Wat het toepassen van technieken betreft is in het Kwaliteitsdocument Woningbouw Lelystad (2005) vastgelegd wat in Lelystad onder het kwaliteitskenmerk ‘levensloopbestendig’ valt: als woningen vold oen aan alle eisen uit de basispakketten van het WoonKeur 3. Zulke woningen zijn extra gebruiksvriendelijk en hebben een hoge toekomstwaarde vanwege de eenvoudige aanpasbaarheid. Ook scoren deze woningen hoog op inbraaken sociale veiligheid, valveiligheid en op toegankelijkheid voor mensen met een lichamelijk gebrek. Inmiddels is voor het eerste deelgebied van de nieuwe wijk Warande (oplevering 2008/2009-2013) de uitwerking naar woningtypologie geformuleerd en zal 20% bestaan uit levensloopbestendige woningen (Afdeling Beleid – Cluster Kwaliteit van Wonen, 2006).

3

Woonkeur is een samenvoeging van bestaande eisen- en wensenpakketten. In het Woonkeurbasispakket staan: (1) het onderdeel van het Handboek Toegankelijkheid, (2) een groot deel van de eisen voor woning en woongebouw uit de VACkwaliteitswijzer, praktisch alle eisen van het opgeheven Seniorenlabel, alle basiseisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bovenop het basispakket kan de opdrachtgever drie fac ultatieve pluspakketten aanbieden voor veiligheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Deze pakketten stellen verdergaande eisen aan de w oning, waarbij wordt ingespeeld op ontwikkelingen op het gebied van telecommunicatie.


13

3. AANBOD In dit hoofdstuk wordt de aanbodkant van de woningmarkt belicht. Allereerst komt de bestaande woningmarkt aan bod. Er wordt ingegaan op de kenmerken van de woningvoorraad: eigendomsverhouding, WOZ-waarde, sociale huurwoningvoorraad, ouderenwoningen. Daarna bespreken we de mutaties – opleveringen en onttrekkingen – die hebben plaatsgevonden en staan we stil bij leegstand. Vervolgens wordt ingegaan op het aanbod in de nieuwbouwsector, waarbij onderscheid is gemaakt in het nieuwe verkoopaanbod en de daadwerkelijke opleveringen. Tevens wordt een korte blik geworpen op het laatste vastgestelde meerjaren bouwprogramma. Zowel bij de opleveringen als de planning wordt onderscheid gemaakt tussen de ‘sociale’ sector en ‘vrije’ sector. De informatie die in dit hoofdstuk is gebruikt komt wederom van diverse bronnen, waarvan de gemeentelijke woningcartotheek en projectgegevens, sociale verhuurders, het CBS en het ministerie van VROM de belangrijkste zijn.

3.1. Bestaande woningmarkt 3.1.1 Woningvoorraad Per 1-1-2006 zijn er 29.118 woningen in Lelystad. Gemiddeld kwam het percentage koopwoningen in Lelystad naar schatting per 1-1-2006 neer op 65% (dit was per 1-1-2000 naar schatting nog 50%). In Almere kwam dit een jaar geleden neer op 63% en lag het landelijk gemiddelde op 56% (VROM, 2006). Het percentage eengezinswoningen in Lelystad komt momenteel neer op 88% (gemeente Lelystad, afdeling Vastgoedinformatie en Belastingen, bewerking O&S). De gemiddelde WOZ4-waarde van de woningen in Lelystad ligt per 1-1-2005 op € 168.000. Per 1-1-2000 was dit nog slechts € 60.000. Een stijging van 180%. In Almere steeg de gemiddelde woningwaarde in dezelfde periode met 123% tot € 183.000 en landelijk met 153% tot € 202.000 (CBS, 2005). Tabel 3.1 geeft een overzicht van de verdeling van de huurwoningvoorraad van de sociale verhuurders en de verdeling naar huurprijsklasse per 1-12006. Deze huurprijsklassen zijn gebaseerd op de aftoppingsgrenzen van de wet huursubsidie. De totale sociale huurwoningvoorraad (30%) bestaat uit tenminste 8.700 huurwoningen. De particuliere huurwoningvoorraad (5%) zal dan neer komen op ongeveer 1.500 woningen. Het merendeel van die woningen heeft naar schatting 5 een huur die onder de maximale huurgrens huursubsidie ligt.

4

WOZ= Waarde Onroerende Zaakbelasting Drie jaar geleden is veel tijd en energie gestoken in het opvragen van huurprijzen van particuliere verhuurders. Toentertijd bleek dat bijna alle huren onder de maximale huurgrens huursubsidie lagen. De laatste twee jaar zijn veel particuliere v erhuurders niet bereid mee te werken aan het leveren van dergelijke gegevens en zijn moeilijk op te sporen. 5

14


Tabel 3.1 Sociale huurwoningvoorraad naar beheerder en huurprijsklasse huurprijsklassen deel kernvoorraad (=t/m maximale huurgrens huursubsidie) tot €332 €332-€475 €475-€509 €509-€605

1-1-2006 Centrada SWHLL Woonzorg Vitalis Totaal

864 32

896

5.931 132

>€605

Totaal

532 4

76 2

86

844 45 97 56

8.247 215 97 142

6.149

1.042

536

78

8.701

Bron: Centrada, SWHLL, Woonzorg Nederland, Woningstichting Vitalis

In navolging van de definitie die in het kernvoorraadonderzoek (maximale huursubsidiegrens € 605) is gebruikt (2003) behoren per 1-1-2006 8.623 woningen tot de kernvoorraad sociale huur. Landelijk wordt ook vaak de aftoppingsgrens voor meerpersoonshuishoudens gebruikt – de zogenaamde goedkope en bereikbare huren (tot €509). Volgens deze definitie telt de kernvoorraad momenteel 8.087 sociale huurwoningen. Het ministerie van VROM (zie bijlage 2) heeft berekend dat Lelystad per 1-1-2005 8.622 sociale huurwoningen zou hebben (30% van de totale voorraad tegen 34% landelijk). Met de vergrijzing van de bevolking dient de woningvoorraad voldoende geschikte woningen te bevatten voor mensen die minder mobiel zijn geworden of een handicap hebben. Factoren die deze geschiktheid bepalen zijn onder andere de toegankelijkheid van de woning, de aanwezigheid van een lift in bovenwoningen, gelijkvloerse vertrekken (slaapkamer op niveau van woonkamer mogelijk) en eventueel aangebrachte voorzieningen. In het Kwaliteitsdocument Woningbouw Lelystad (2003) is genoemd dat op de nieuw te ontwikkelen ouderenwoningen in ieder geval het predikaat levensloopbestendig van toepassing is. Er is vastgelegd dat een woning in Lelystad het kwaliteitskenmerk levensloopbestendig draagt, wanneer is voldaan aan alle eisen uit de basispakketten van het WoonKeur 6. Het gaat hier om nieuwbouwwoningen (zie ook paragraaf 2.4). Voor de bestaande woningvoorraad kan eenzelfde definitie niet gehanteerd worden. Uit het woningbestand van de gemeente Lelystad kunnen wij vooralsnog niet afleiden welk deel van de totale woningvoorraad geschikt/toegankelijk is voor ouderen. Het ministerie van VROM heeft wel per gemeente in beeld welk deel van de sociale huurwoningvoorraad een ‘toegankelijke woning’ betreft (die zonder traplopen bereikbaar zijn). Volgens de laatste meting (2004) kwam dit neer op 1.586 woningen (18%). In 2003 heeft de gemeente voor de visie Wonen, Zorg en Welzijn geïnventariseerd hoeveel ‘typen’ woningen (of voor wonen geschikte ruimten) er voor ouderen zijn. Resultaat: 525 zelfstandige (aangepast of toegankelijke) wo-

6

Woonkeur is een samenvoeging van bestaande eisen- en wensenpakketten. In het Woonkeurbasispakket staan: (1) het onderdeel van het Handboek Toegankelijkheid, (2) een groot deel van de eisen voor woning en woongebouw uit de VACkwaliteitswijzer, praktisch alle eisen van het opgeheven Seniorenlabel, alle basiseisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.


15

ningen: 256 woningen in een woonzorgcomplex, 12 plaatsten in begeleid/ beschut wonen, 194 in clusterwonen en 460 in de intramurale zorg. 3.1.2 Mutaties en leegstand In de periode 2000-2005 zijn er 797 woningen gesloopt, 3.364 woningen opgeleverd, waarvan 545 particuliere kavels. In het afgelopen jaar zijn er 260 woningen opgeleverd (1% nieuwbouw van de woningvoorraad), waarvan 126 op particuliere kavels en geen woning onttrokken aan de voorraad. Het deel van de woningvoorraad dat leeg 7 stond was begin 2000 en 2001 nog 5,6%. Begin 2002 was dit gedaald tot 4,5%, begin 2004 tot 3,1% en begin 2006 stond slechts 1,8% van de woningvoorraad leeg. De leegstand is op basis van het GBA (= bewoonde adressen) en de woningvoorraad berekend. Rekening moet worden gehouden dat het om een momentopname gaat. De leegstand onder de voorraad bij de grootste sociale verhuurder (Centrada) is per 1 januari slechts 0,4%.

3.2 Nieuwbouwmarkt 3.2.1 Nieuw aanbod en verkoopportefeuille In tabel 3.2 is aangegeven hoe het nieuwe aanbod in Lelystad er de afgelopen jaren uitzag. Met ‘het nieuwe aanbod’ wordt bedoeld wat in een bepaald jaar in de verkoop is gegaan. Wat opvalt is dat het aantal nieuw aangeboden woningen (= het nieuwe verkoopaanbod) behoorlijk is teruggelopen de afgelopen jaren en dat met name het aantal nieuw aangeboden eengezinswoningen in (2003 en) 2005 een dieptepunt heeft bereikt. In 2005 kwamen alleen nieuwe appartementen en particuliere kavels op de Lelystadse woningmarkt. Tabel 3.2 Nieuw aanbod nieuwbouw koopwoningen en kavels in Lelystad Lelystad (in verkoop sinds) 2000

2001

2002

2003

2004

2005

eengezinswoningen appartementen % eengezinswoningen projectmatige bouw (exclusief kavels)

728 20 97%

417 117 78%

279 30 90%

79 59 57%

215 32 87%

0 58 0%

particuliere kavels Totale nieuwbouw aanbod

0 748

163 697

0 309

135 273

144 391

71 129

Bron: Afdeling Beleid - Cluster Kwaliteit van Wonen, bewerking Onderzoek en Statistiek

Terwijl in Lelystad het aantal nieuw aangeboden koopwoningen in 2005 (en 2003) ten opzichte van het voorgaande jaar er sterk is afgenomen, is er juist in deze jaren een toename op de landelijke woningmarkt8 te zien. Het nieuwe aanbod was in Flevoland ook behoorlijk laag in de afgelopen drie jaar ten opzichte van eerdere jaren. Het aandeel nieuw aangeboden eengezinswoningen is meteen ook teruggelopen. Landelijk 62% en in Flevoland 64% in 2005 (2001: 70% respectievelijk 89%). De gemiddelde nieuw7

De leegstand is als volg berekend: {(aantal woningen – aantal huishoudens)/ aantal woningen} * 100% Voor een uitgebreid inzicht in de landelijke en regionale nieuwbouw koopwoningmarkt, is gebruik gemaakt van de Monitor Nieuwe Woningen. Deze Monitor meet, door zijn 3-maandelijkse frequentie, fluctuaties op de nieuwbouw koopwoningmarkt en geeft daardoor op woningmarktniveau belangrijke voortschrijdende informatie over de korte termijn ontwikkelingen op landelijk en regionaal niveau. 8

16


bouw koopwoning werd in Nederland aangeboden voor € 270.000 en in Flevoland voor € 239.000. Iets anders is wat er in de verkoopportefeuille zit; oftewel hoe het totale verkoopaanbod eruit zag in een bepaald jaar. Dit zijn dus zowel de projecten die ‘nieuw’ te koop werden aangeboden in dat jaar als de projecten die in eerdere jaren in verkoop zijn gegaan en nog niet verkocht zijn. Afdeling Beleid - Cluster Kwaliteit van Wonen - houdt dit ieder kwartaal bij. Per 1 januari 2006 waren nog 181 woningen in de verkoop waarvan 90 appartementen en 91 grondgebonden (projectmatige) woningen. Er waren geen particuliere kavels meer te koop. 3.2.2 Opleveringen Naast het nieuwe aanbod als het totale aanbod in een bepaald jaar, kijken we ook naar het aantal woningen dat in een jaar daadwerkelijk is opgeleverd. Een groot deel van het aanbod is slechts het aanbod op papier; de woning is fysiek nog niet aanwezig. Vaak wordt er pas gebouwd als de woning verkocht is. Werden er in 2002 nog 933 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Lelystad, in 2005 is dit teruggelopen tot slechts 260. In tabel 3.3 staat het een en ander samengevat. In 2000 – 2005 betrof 16% van de opleveringen in Lelystad woningen op particuliere kavels en 6% appartementen. In deze periode zijn 62 woningen opgeleverd in de sociale huursector, waarvan 32 aanleunwoningen. Tabel 3.3 Opleveringen Lelystad Lelystad (in verkoop sinds) Eengezinswoningen (projectmatig) Woningen op particuliere kavels Appartementen (projectmatig) % eengezinswoningen (exclusief kavels) Totaal

2000

2001

2002

2003

2004

2005

640 83 0 100%

557 67 20 97%

750 133 50 94%

413 50 84 83%

171 86 0 100%

81 126 53 80%

723

644

933

547

257

260

Bron: Afdeling Beleid - Cluster Kwaliteit van Wonen, bewerking Onderzoek en Statistiek

3.2.3 Planning: Meerjaren Bouwprogramma 2004 – 2014 Na gekeken te hebben hoe het aanbod er de afgelopen jaren lokaal en landelijk uitzag, werpt deze subparagraaf even een korte blik op het huidige MBP zodat bekeken kan worden hoe het toekomstige aanbod zich relateert tot de (toekomstige) vraag (hoofdstuk 5). Jaarlijks wordt een Meerjaren Bouwprogramma door de afdeling Beleid – Cluster Kwaliteit van Wonen - opgesteld. Er is in het laatste MBP voor het eerst onderscheid gemaakt in projecten met een “harde” en met een “zachte” planning. Bij de projecten die als “zacht” zijn getypeerd, zijn er veel externe factoren (marktafzet, planologische procedures, contractafspraken en maatschappelijk draagvlak) die nog een grote invloed kunnen hebben op de realisatie. Voor deze projecten is de kans reëel dat ze niet volgens de opgegeven planning worden gerealiseerd. Bij projecten die als “hard” staan vermeld geldt, dat deze naar verwachting conform planning gerealiseerd kunnen worden. In de planning is het onderscheid tussen


17

“hard” en “zacht” aangegeven voor de jaren 2004-2009. Voor een langere termijn is het niet zinvol dit onderscheid te maken tussen projecten; dan wordt gesproken over de (nu) totaal geplande productie (dus “hard” en “zacht”). In tabel 3.4 is een overzicht opgenomen van het MBP 2004-2014, waarbij verschillende segmenten/ locaties/ doelgroepen zijn onderscheiden. Tabel 3.4 Meerjaren Bouwprogramma 2004-2014 Totaal aantal opleveringen Aantal (en percentage) via particulier opdrachtgeverschap Aantal (en percentage) appartementen Aantal (en percentage) op inbreidingslocaties Aantal (en percentage) in de sociale sector (kernvoorraad) Aantal woningen voor ouderen Aantal woningen voor starters

2004 - 2009* 3277 1234 (38%) 557 (17%) 1379 (42%) 798 (24%) 600 50

2004 –2014** 7509 2564 (34%) 1211 (16%) 2198 (29%) 1700 (23%)

* alleen harde projecten, ** t/m 2009 alleen harde projecten, daarna (nu) geplande totale productie (hard en zacht) Bron: Afdeling Beleid - Cluster Kwaliteit van Wonen, 2004

Er is in de tussenliggende periode geen nieuw meerjaren bouwprogramma vastgesteld. In september 2006 wordt het nieuwe bouwprogramma verwacht.

18


4. VRAAG Dit hoofdstuk belicht de vraagkant van de woningmarkt. Allereerst wordt de bestaande woningmarkt besproken (4.1). Aan de hand van burgerpeilingen (Omnibusenquêtes 2001 en 2003 en Enquête Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005, Woonwensenonderzoek Motivaction 2006) wordt ingegaan op de waardering voor de woning en woonomgeving, alsmede de woon- en verhuiswensen. Dit betreft zowel de vraag en waardering van eigenaarbewoners als huurders. De vraag naar sociale huurwoningen wordt uitgebreid aan de hand van verhuurgegevens van Centrada besproken. Daarnaast worden gegevens over de omvang van de aandachtsgroep van beleid betrokken (RIO). In de paragraaf over de vraag naar nieuwbouwwoningen (4.2) wordt tot slot ingegaan op de vraag naar woningen en particuliere kavels. Daarvoor is onder meer gebruik gemaakt van de NVM (2004) editie ‘Huizenkopers in profiel’. Het gaat hier om de ‘vrije’ koopsector.

4.1 Bestaande woningmarkt 4.1.1 Waardering woning Woningen in Lelystad worden over het algemeen goed beoordeeld. In 2001, 2003 en 2005 is middels burgerpeilingen aan Lelystedelingen gevraagd een rapportcijfer voor hun woning te geven. Het gemiddelde kwam in 2005 neer op 7,9 (2001: 7,8). De gemiddelde schaalscore9 voor de evaluatie van de woning kwam neer op 8,1 (2001: 7,9); het gemiddelde in andere GSB gemeenten lag op 7,5. Kopers hebben een hogere waardering voor de woning dan huurders. Eigenaren komen tot een gemiddelde schaalscore van 8,4; huurders tot 6,8. Bovendien zijn er duidelijke verschillen tussen de stadsdelen: Stadsdeel Noordoost (Zuiderzeewijk en Atolwijk) krijgt de laagste waardering en Zuidwest de hoogste. Ten slotte beoordelen de bewoners in de nieuwe wijken (8,9) de woning een stuk positiever dan bewoners uit bestaande wijken (7,9). 4.1.2 Waardering woonomgeving Diverse aspecten van de woonomgeving (leefbaarheid, veiligheid, mensen, sfeer) worden met een ruim voldoende rapportcijfer (7 of hoger) gewaardeerd. Het oordeel van bewoners uit westelijke stadsdelen is over het algemeen iets hoger. Voor het aspect ‘voorzieningen’ geeft de gemiddelde inwoner slechts een 6,3 (2003: 6,5). Vooral bewoners uit nieuwe wijken beoordelen de voorzieningen minder goed. De sociale samenhang, gemeten door middel van een schaalscore (GSB) ‘sociale kwaliteit’ 10 in Lelystad is niet veranderd in de afgelopen twee 9

Gebaseerd op vier stellingen: (1) de indeling van de woning is geschikt, (2) de woning is te klein, (3) de woning is slecht onderhouden, (4) de woning ademt een goede sfeer 10 Gebaseerd op vier stellingen: (1) de mensen kennen elkaar in deze buurt nauwelijks, (2) de mensen gaan in deze buurt op een prettige manier met elkaar om, (3) ik woon in een gezellige buurt waar veel samenhorigheid is, (4) ik voel mij thuis bij de mensen die in deze buurt wonen


19

jaar. De score in Lelystad (6,2) wijkt nauwelijks af van de gemiddelde score in de GSB-steden. Een andere schaalscore die de ‘algemene evaluatie van de buurt’ 11 meet is ook gemiddeld onveranderd gebleven in Lelystad (7,9); deze score is in Zuidoost gestegen en Noordwest gedaald ten opzichte van vier jaar geleden. De gemiddelde score ligt echter wel boven het gemiddelde in de GSB-steden. Hetzelfde geldt voor de schaalscore ‘verloedering’. Bovendien is deze score in Lelystad licht verbeterd. Lelystedelingen beoordeelden het ‘Wonen in Lelystad’ in 2005 gemiddeld met een rapportcijfer 7,3. 4.1.3 Woonwensen en verhuiswensen Naast inzicht in de waardering van Lelystedelingen voor hun woning en woonomgeving, is inzicht in de woonwensen en verhuiswensen van (potentiële) Lelystedelingen nodig, zodat de gemeente haar beleid zo goed mogelijk kan afstemmen met de behoefte. Het laatste landelijke onderzoek (WBO) dateert van 2002. In het najaar van 2006 verwacht VROM nieuwe gegevens op te leveren. De landelijke vraag wat wonen en verhuizen betreft, wordt in deze rapportage daarom minder belicht. De NVB brengt in samenwerking met het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft met regelmaat ‘Huizenkopers in profiel’ uit. Dit is een onderzoek waarbij de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens met een huishoudinkomen van rond modaal of hoger worden geïnventariseerd. De laatste editie is in 2004 uitgebracht. Vergeleken met twee tot vier jaar eerder is er veel veranderd. Er zijn minder mensen op zoek naar een (ander) koophuis dan enkele jaren terug. Vooral ouderen en welvarende gezinnen hebben zich massaal teruggetrokken. Met gevolg dat het gemiddeld e profiel en we nsen van de huizenkoper zijn veranderd. Omdat vooral de hoge inkomens zich hebben teruggetrokken, ligt het gemiddeld inkomen nu a lger en is er minder behoefte aan dure woningen. Tegelijkertijd is er ook veel bij het oude gebleven. Nog steeds geeft de meerderheid de voorkeur aan klassieke boven moderne architectuur, en prefereert slecht 10% een appartement boven een eengezinswoning. De extreme afname in belangstelling voor een koopwoning zien we bij ouderen (vanaf 50 jaar). Redenen zijn de economische recessie en gebrek aan geschikt aanbod. De 60-plussers zijn niet massaal op zoek naar een appartement; de meerderheid geeft de voorkeur aan een grondgebonden woning met gelijkvloerse voorzieningen zoals een badkamer en slaapkamer op de begane grond. De tweede groep die is afgehaakt zijn de goed verdienende huishoudens met vooral kinderen. Dezelfde redenen gelden voor deze groep. Degenen die zijn overgebleven en nog wel interesse hebben zijn vaak jonger, hebben (nog) geen kinderen en hebben een goed, maar lager inkomen (NVB, 2004). Uit dit herhalingsonderzoek blijkt wederom dat de meerderheid het liefst verhuist binnen de eigen gemeente of wijk. De belangstelling voor stedelijk wonen (55%) is gegroeid ten koste van het suburbaan wonen. Stedelijk 11

Gebaseerd op vijf stellingen: (1) de mensen in deze buurt blijven hier graag wonen, (2) het is vervelend om in deze buurt te wonen, (3) als het maar enigszins mogelijk is, ga ik uit deze buurt verhuizen , (4) als je in deze buurt woont, heb je het goed getroffen, (5) deze buurt is prettig om in te wonen

20


wonen staat daarbij niet altijd synoniem met wonen in een grote stad. Het merendeel wil graag verhuizen binnen of naar een kleine tot middelgrote gemeente tot 50.000 inwoners. De voorkeur voor een bestaande woning is weer iets toegenomen ten kost van een nieuwbouwwoning. Ruim een kwart wil beslist een bestaande woning, 15% beslist een nieuwbouwwoning en 60% maakt het niets uit. Ongeveer een derde van alle potentiële kopers zegt voorkeur te hebben voor een eigen kavel (NVB, 2004). Inmiddels zijn we anderhalf jaar verder en hebben geen aanwijzingen dat er in de afgelopen periode veel veranderd is. De verwachting is dat als de economie weer aantrekt, de koopbereidheid van de hogere inkomens en ouderen toeneemt. Er zal dan wel een goed product tegenover moeten staan; anders wordt er nog steeds weinig verhuisd. Hoe zit het met de verhuisgeneigdheid en wensen van Lelystedelingen? In totaal geeft in 2005 ongeveer eenderde van de inwoners aan te willen verhuizen. Twee jaar eerder was dit een kwart; twee jaar daarvoor maten wij 31%. Lelystedelingen zijn weer iets meer verhuisgeneigd. Wie zijn er verhuisgeneigd? Huurders zijn meer verhuisgeneigd (39%) dan kopers (25%). Kijken we naar de verhuisgeneigde respondenten dan zien we dat deze groep voor 11% uit mensen bestaat die (nog) niet zelfstandig wonen. Zo’n 60% van deze groep denkt binnen vier jaar een start te maken op de woningmarkt. De groep ‘doorstromers’ is relatief kleiner; slechts 26% van de respondenten die reeds zelfstandig wonen, denkt binnen vier jaar door te stromen naar een andere woning. De belangrijkste verhuisreden van Lelystedelingen is de wens tot een grotere, duurder of meer luxe woning. Daarna is een veelvoorkomende reden een verandering in privé -omstandigheden, gevolgd door wens tot kleinere of goedkopere woning. Een volgend aspect uit hetzelfde onderzoek is het type woning waar naartoe met het liefst wil verhuizen. Daarvoor kon men verschillende typen als voorkeur opgeven. Bijna viervijfde van de mensen die willen verhuizen is geïnteresseerd in een rij-, hoek-, of twee-onder-een-kap-woning, eenderde zoekt (ook) in de categorie vrijstaande woningen (23% kavel kleiner dan 700m² en11% kavel groter dan 700m²) en een vijfde zoekt een meergezinswoning (flat, appartement). In totaal wil 26% een woning huren, 59% een woning kopen en 14% wil graag op een eigen kavel gaan bouwen (Enquête Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid, 2005). De landelijke vraag (VROM) van de woningzoekenden en de lokale vraag van verhuisgeneigde Lelystedelingen zijn afgebeeld in tabel 4.1. Hieruit blijkt dat de vraag naar eengezinswoningen in de koopsector het grootst is. In Lelystad is er een zeer grote vraag naar dit type woningen en minder dan landelijk behoefte aan (meergezins)huurwoningen. Slechts een klein aandeel is geïnteresseerd in een meergezinswoning in de koopsector.


21

Tabel 4.1 Woonwensen naar type en eigendomsverhouding Eengezins - huurwoning Meergezins - huurwoning Eengezins - koopwoning Meergezins - koopwoning

Landelijk vraag 2002 22% 33% 36% 8%

Vraag Lelystedelingen 2003 2005 19% 11% 18% 13% 58% 67% 5% 9%

Bron: WBO (2002), Omnibusenquête (2003), Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid (2005)

Uit een nadere analyse blijkt dat de helft van de starters op zoek is naar een meergezinswoning, van de doorstromers is dat slechts een tiende. Ongeveer een derde van de starters heeft de intentie om een woning te kopen; van de doorstromers is dat bijna viervijfde deel. In het Woonwensenonderzoek van Motivaction (2006) is nog nader gevraagd aan de geinterresseerden in een huurwoning welk bedrag verhuisgeneigden maximaal over hebben voor hun woning. Een derde wenst maximaal €350 per maand te besteden, een kleine tweederde tussen de €351 en €600 en slechts enkelen meer dan €600 per maand. Dezelfde vraag is gesteld aan de geinteresseerden in een koopwoning. Resultaat : 40% wenst niet meer dan €185.000, 37% tussen €185.000 en €300.000 en 22% zegt €300.000 of meer te willen besteden. 4.1.4 Verhuurgegevens Landelijk is informatie over de behoefte aan huurwoningen en over de woon- en verhuiswensen van huurders beperkt. De vraag naar huurwoningen in Lelystad kan wel worden afgeleid uit een aantal verhuurgegevens. De sociale verhuurder Centrada registreert het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden per doelgroep en het totaal aantal actieve woningzoekenden. Het aantal ingeschreven woningzoekenden bij Centrada is getalsmatig sterk gedaald in 2005 van ongeveer 10.500 tot 6.500. Deze daling had in ieder geval voor een deel een administratieve reden: vanaf 1-1-2005 moeten woningzoekenden op een wachtlijst jaarlijks inschrijfgeld betalen. Op deze manier worden de serieus woningzoekenden duidelijker zichtbaar en haken de mensen die zich ‘alleen voor de zekerheid’ inschreven eerder af. Van de resterende ingeschrevenen is 41% actief woningzoekend (een jaar terug was dit 48%). Het absoluut aantal ‘actief woningzoekenden’ was daarmee met bijna de helft gehalveerd. Actief woningzoekend houdt in dit geval in dat men minimaal één keer op een aangeboden woning heeft gereageerd. Van de 2.900 nieuwe inschrijvingen in 2005 was een derde actief. Voorgaande jaren was het aandeel actieve woningzoekenden groter.

22


Grafiek 4.1 Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden 2500

2000

1500

1018

1627 1105

776

1087

873

1000

517

779

483

572

622

500

0 2000-II

2001-I

2001-II

2002-I

2002-II

2003-I

2003-II

Niet-actief woningzoekend

2004-I

2004-II

2005-I

2005-II

Actief woningzoekend

Bron: Centrada (2006)

Zoals uit de grafiek 4.2 blijkt, wordt de grootste groep ingeschreven woningzoekenden nog steeds gevormd door de een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 23-54 jaar. Deze groep en de huishoudens met kinderen zijn ook het meest actief. In de seniorengroepen – 55 tot 70 jaar en 70-plussers - is het aantal actieve woningzoekenden een derde respectievelijk de helft van alle geregistreerde woningzoekenden. Twee jaar geleden zag het beeld er ongeveer hetzelfde uit. Grafiek 4.2 Totaal aantal ingeschreven woningzoekenden naar doelgroep per 1-1-2006 179

1/2 phh18-22

actief niet-actief

1085

1/2 phh 23-54

777

hh met kinderen

213

1/2 phh 55-70

398

hh 70+

0

200

400

600

800

1000

1200


De actuele vraag naar het type huurwoningen in Lelystad kan deels worden afgeleid uit het aantal reacties per woningtype, wijk, huurprijsklasse en label. Alleen de grootste sociale verhuurder Centrada beschikt over dergelijke gegevens omdat zij met een aanbodmodel werkt. In tabel 4.2 is het een en ander samengevat. Het gemiddeld aantal reacties per woning is gedaald van 61 in 2003 naar 43 in 2005. De verklaring hiervoor ligt volgens Centrada in het feit dat het aantal aangeboden woningen is toegenomen door een stop op het verkopen van huurwoningen. Dit samen met een wijziging in administratie van woningzoekenden bij Centrada, wat leidde tot


23

een stabilisatie van het aantal actief woningzoekenden, heeft geresulteerd in een afname van het gemiddeld aantal reacties per woning (Centrada, 2006). Tabel 4.2 Gemiddeld aantal reacties per woning naar kenmerken van de woning Gemiddeld aantal reacties naar woningtype

categorie eengezinswoning meergezinswoning PunterJolGaljoen SchouwKempenaarKogge BotterSchoenerTjalk Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk Lelystad-Haven Centrum <€332 (jongerenaftoppingsgrens) €332-€475 (1e aftoppingsgrens) €475-€509 (2e aftoppingsgrens) €509-€605 (maximale huurgrens) >€605 (vrije sector) Jongerenwoning (18-22) Ouderenwoning (55+) Overig

wijk

huurprijsklasse

per label

Totaal gemiddelde aantal

Reacties 2003-II 83 46 71 92 68 52 48 74 61 45 37 47 69 19 17 6 45 11 75 61

Reacties 2004-II 63 41 53 90 68 37 38 51 48 39 40 42 59 55 24 3 42 8 60 52

Reacties 2005-II 52 37 43 70 63 29 23 44 45 34 35 42 49 26 13 3 45 9 50 43


In 2003 was het gemiddeld aantal reacties op eengezinswoningen nog bijna twee keer zo hoog als op meergezinswoningen. In 2005 zijn deze verschillen behoorlijk verkleind. Het gemiddeld aantal reacties op ouderenwoningen is nog altijd laag te noemen 12, jongerenwoningen zijn nu iets meer dan gemiddeld in trek, het gemiddeld aantal reacties op woningen ‘voor overige doelgroepen’ is behoorlijk gedaald maar nog altijd het hoogst. Wat bovendien opvalt is dat woningen met een huurprijs boven de eerste aftoppingsgrens (voor een- en tweepersoonshuishoudens) weinig reacties krijgen. Dit geldt zeker voor de woningen met een huurprijs die boven de maximale huurgrens ligt. Kennelijk is de vraag naar de duurdere (vrije sector) huurwoningen niet groot in Lelystad. 4.1.5 Aandachtsgroep van volkshuisvestingsbeleid In 2003 is berekend of de komende tien jaar de kernvoorraad overeenstemt met de omvang van de aandachtsgroepen voor beleid in Lelystad. Op basis van regionaal inkomensonderzoek (CBS, 2001) is toen berekend dat 37% van de Lelystadse huishoudens (10.500 in 2003) behoorde tot de aandachtsgroepen van beleid. Inmiddels zijn nieuwe inkomensgegevens per 1-1-2003 bekend. Dit onderzoek van het CBS schat de omvang van de aandachtsgroep op 30% (ongeveer 9.000 huishoudens momenteel). Het percentage aandachtsgroep is in Nederland ook (maar minder) afgenomen: van 32 naar

12

Daarbij moet worden gezegd dat ouderen (op zoek naar een ouderenwoning) anders – serieuzer – reageren op het woningaanbod dan de overige doelgroepen (Afdeling Beleid - Cluster Kwaliteit van Wonen).

24


29%. Lelystad heeft – vergeleken met andere steden - relatief veel hogere inkomensgroepen aangetrokken de afgelopen jaren.

4.2 Nieuwbouwmarkt 4.2.1 Woningen Uit de laatst uitgekomen editie (2004) van ‘Huizenkopers in Profiel’ bleek dat 15% van de huizenkopers expliciet een nieuwbouwwoning wenst (twee jaar eerder was dit 20%) en dat 60% zowel een bestaande woning als nieuwbouwwoning acceptabel vindt. Uit het WBO (2002) bleek ook dat een minderheid van de woningzoekenden in Nederland expliciet een nieuwbouwwoning wenst, 18% tot 36% afhankelijk van de provincie. In Flevoland is dat 26 tot 36% van de woningzoekenden. In de enquête Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid is niet expliciet aan degenen met verhuisplannen gevraagd of zij voorkeur voor een nieuwbouw of bestaande woning hebben. In het Woonwensenonderzoek van Motivaction (2005) is dit aan zowel verhuisgeneigden als niet-verhuisgeneigden gevraagd. Maar liefst 39% had wel interesse om naar een andere buurt te verhuizen die nog gebouwd moest worden. 4.2.2 Kavels Uit de laatst uitgekomen editie van ‘Huizenkopers in Profiel’ (2004) bleek dat de feitelijke belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap is afgenomen: een derde van de huizenkopers wenst een eigen kavel. Vier jaar daarvoor lag dit percentage nog rond de 45%. De voorkeur voor vrije kavels blijkt vooral groot te zijn in de landelijke gebieden en bij kandidaten voor het vrijstaande huis. Er is wel een duidelijk behoefte aan consumentgerichte projectontwikkeling (NVB, 2004). Tweemaal (2001 en 2003) heeft de gemeente Lelystad een onderzoek laten uitvoeren naar het profiel van aspirant kavelkopers die zich hadden ingeschreven als geïnteresseerde in een bouwkavel in Lelystad. Er is onder ander gevraagd naar de gewenste kavelgrootte van de belangstellenden. Zowel kleine kavels als grote kavels worden gewenst, waarbij het accent in 2003 lag op 500 tot 600m². In het tabellenboek is een tabel opgenomen met deze (enigszins verouderde) onderzoeksresultaten.


25

5. VRAAG EN AANBOD In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verhouding tussen vraag en aanbod. Er worden indicatoren gepresenteerd die iets zeggen over de match tussen beiden. De paragraaf over de bestaande woningmarkt (5.1) gaat in op een match op basis van het woningtekort, verhuiswensen, verkoopgegevens en verhuurgegevens. Ook staan we kort stil bij de kernvoorraad in relatie tot de aandachtsgroep. Vervolgens wordt de nieuwbouwmarkt (5.2) wederom uitgesplitst naar woningen en kavels. Ten slotte wordt ingegaan op de verhuisbewegingen (5.3) in Lelystad. Van diverse bronnen is gebruik gemaakt: Centraal Bureau voor de Statistiek, ministerie van VROM, Monitor Nieuwe Woningen, woningstichting Centrada, Nederlandse Vereniging voor Makelaars, Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers en eigen onderzoeksmateriaal en bewerkte gegevens. Dit hoofdstuk geeft niet het totale beeld van vraag en aanbod weer. Belangrijke aspecten die iets zeggen over alleen de vraag of alleen het aanbod zijn in de hoofdstukken 3 en 4 besproken, maar komen hier niet of nauwelijks terug. In het volgende hoofdstuk (6) wordt het geheel bij elkaar genomen en zullen een aantal conclusies over het evenwicht op de woningmarkt getrokken worden.

5.1 Bestaande woningmarkt 5.1.1 Vanuit woningtekort ABF Research heeft een indicator woningtekort per gemeente berekend op basis van de Primosprognose (2005). Het gaat hierbij om het verschil in gewenste woningvoorraad en verwachte woningvoorraad. Volgens deze berekening, zou Lelystad per 1-1-2005 een tekort aan 1.189 woningen hebben oftewel 4%. Dit cijfer kan slechts als verhoudingscijfer gezien worden en zegt pas iets als het vergeleken wordt met andere gemeenten. Landelijk lag het woningtekort op 2,4%. Het woningtekort als percentage wordt ook gehanteerd door VROM. Landelijk wordt gestreefd naar 1,5 procent woningtekort. 5.1.2 Vanuit verhuiswensen Uit de gegevens van het WBO 1998 en 2002 kwam naar voren dat de krapte op de woningmarkt in die vier jaar was toegenomen. Indicators waren het woningtekort (het saldo van vraag en aanbod van urgent verhuisgeneigden) en de vraagdruk. De conclusies zijn in de vorige analyse (woningmarktmonitor 2003) uitvoerig beschreven. Het is nog even afwachten op de nieuwe cijfers van VROM hoe de ‘la ndelijke’ krapte er in 2005 uitzag. Bij verhuizingen laat een starter geen woning achter; een doorstromer wel. Om beter inzicht te krijgen in de vraag en potentiële aanbod in Lelystad is gekeken naar de eigendomsverhouding van de gewenste en huidige woning. In grafiek 5.1 is weergegeven welke (mogelijke) verschuivingen

26


zich kunnen voordoen (let wel, het gaat om wensen) van huur naar koop en omgekeerd. We zien dat de meeste ‘gewenste verhuizingen’ plaatsvinden tussen koopwoning en koopwoning. Grafiek 5.1 Huidige en gewenste eigendomsverhouding 5%

11% 4%

starter >> huur starter >> koop huur >> huur huur >> koop 15%

koop >> huur koop >> koop

46%

onbekend

12%

7%

Bron: Enquête Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid (2005)

5.1.3 Vanuit verkoopgegevens In de periode 2000 - 2005 zijn in totaal 8.570 woningen verkocht, waarvan 1.591 sociale huurwoningen. (Kadaster, 2006). De verkooptransacties hadden hun hoogtepunt in 2002, sindsdien is het percentage woningen dat verkocht werd gedaald in Lelystad. De verkoopprijzen van een- en meergezinswoningen stegen gestaag. In de tabel 5.1 zijn enkele gegevens uitgesplitst naar jaar. Tabel 5.1 Verkoopgegevens 2000-2005 Verkochte woningen totaal

waarvan huur

aantal

Verkooppri jzen (x €1000) %

eengezinswo-

meergezins-

van de voorraad

verkocht

ning

woning

totaal

2000

1.339

327

5,0

134

82

131

2001

1.642

470

6,0

133

124

132

2002

1.757

343

6,4

157

107

154

2003

1.498

263

5,3

162

120

158

2004

1.222

148

4,3

171

125

167

2005

1.112 8.570

40 1.591

3,9

178

128

174

totaal

Bron: VROM/Kadata (2006)

In 2005 werden in Lelystad 1.112 woningen verkocht (VROM, 2006) , wat neer komt op 3,9% van de woningvoorraad. Van dit aantal werden 40 huurwoningen verkocht. In Almere werd ook 3,9% verkocht, landelijk lag dit lager: 3,1%. De gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning lag in 2005 op €178.000 en meergezinswoning €128.000 in Lelystad (Almere: €199.000 en €183.000 en Nederland: €246.000 en €168.000).


27

Een andere bron 13 voor verkoopgegevens is die van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars. Volgens deze bron heeft het aantal verkochte bestaande koopwoningen in 2005 landelijk een vlucht genomen: ruim 180.000 vergeleken met 165.000 in 2004. De NVM voegt daaraan toe dat het aantal aangeboden woningen nog altijd zeer hoog is met als consequentie dat de markt zich in Nederland opnieuw verruimd heeft waarbij Flevoland koploper is. De mediane verkoopprijs ligt landelijk op € 225.000 (NVM, 2006). De prijs van appartementen is relatief meer gestegen. In de regio Lelystad 14 zijn in de afgelopen vier jaar relatief meer hoekwoningen (waaronder twee-onder-één-kap) en minder appartementen verkocht dan gemiddeld in Almere 15 en Nederland. De mediane transactieprijs lag in 2002 en 2003 beduidend lager in de regio Lelystad dan in Almere en Nederland. De afgelopen twee jaar weken de mediane verkoopprijzen van Lelystad en Almere nauwelijks af. Dit geldt ook voor de gemiddelde transactieprijs per m². De concurrentiepositie van de bestaande koopwoningmarkt in Lelystad ten opzichte van Almere lijkt iets minder gunstig geworden. In 2005 is de gemiddelde transactieprijs met 5% gestegen ten opzicht van het jaar ervoor in Lelystad en in 2004 met gemiddeld 6%. Voor Almere geldt in 2005 een stijging van 3% en 2004 een daling van 2% (Landelijk 4% in beide jaren). Alleen kijken naar de transactieprijzen is niet voldoende: we zagen al eerder dat Lelystad meer luxe woningtypen heeft verkocht die per definitie een hogere prijs hebben. We beschikken ook nog over verkoopgegevens van de NVM in Lelystad (zie tabel 5.2). Het gaat daarin soms om kleine aantallen, waardoor we geen onderscheid per jaar maken naar woningtypen. In de periode 2000-2005 bestond de verkoop voor 50% uit tussenwoningen, 24% uit hoekwoningen, 11% uit twee-onder-een-kapwoningen, 7% uit vrijstaande woningen en 8% uit appartementen. In tabel 5.2 is het aantal, de mediane transactieprijs, prijs per m2 en looptijd verwerkt. Tabel 5.2 Verkoopgegevens NVM Makelaars Lelystad 2000-2005 Perioden 2000

Verkocht Aantal 756

Transactieprijs Mediaan 139.159

Looptijd Mediaan 63

Prijs per m2 Mediaan 1086

2001

844

149.180

74

1217

2002

1077

154.273

64

1294

2003

1023

158.750

59

1346

2004

887

161.121

79

1392

2005

876

172.874

85

1435

Bron: NVM (2006)

13

De verschillen tussen beide bronnen, is dat de peildatum van de verkoopgegevens van het Kadaster de transactiedatum betreft van alle verkochte woningen in een bepaalde woning en de peildatum van de gegevens van de NVM meestal de datum van voorlopig koopcontract betreft van de verkochte woningen door makelaars die zijn aangesloten bij de NVM. 14 De NVM verzamelt ook verkoopgegevens naar regio. Tot de regio Lelystad behoren de gemeenten Lelystad, Dronten en Zeewolde. 15 Tot de regio Almere behoren de gemeenten Almere, Weesp en Muiden

28


5.1.4 Vanuit verhuurgegevens16 Mutatiepercentages en Leegstandpercentages In tabel 5.3 zijn de gemiddelde mutatie- en leegstandpercentages naar woningtype, label, wijk 17 en huurprijsklassen verwerkt. De gemiddelde leegstand eind 2005 in de woningvoorraad van Centrada was zeer laag: 0,4% (2003: 3%). Dit komt ook overeen met het stedelijk gemiddelde. Er zijn geen noemenswaardige verschillen tussen woningen. De gemiddelde mutatie lag tussen 2003 en 2005 op 10-11%. Dit is een ‘gezond’ percentage. De mutatie is relatief hoog onder meergezinswoningen, jongerenwoningen en woningen met een huurprijs tot de jongeren aftoppingsgrens. Deze constatering is gedeeltelijk een open deur: Een jongerenwoning heeft normaliter een prijs tot de jongeren aftoppingsgrens en is vaak een meergezinswoning (bovendien verhuizen ‘jongeren’ door veranderingen in privé-omstandigheden sneller). Andersom geldt niet dat een meergezins woning meestal een jongerenwoning is. Centrada heeft ruim vier keer zo veel meergezinswoningen als zij jongerenwoningen heeft. Tabel 5.3 Leegstand en mutatiepercentages naar kenmerk woning categorie

woningtype wijk

huurprijsklasse

per label

eengezinswoning meergezinswoning PunterJolGaljoen SchouwKempKogge BotterSchoenerTjalk Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk Lelystad-Haven Centrum <€332 €3332-€475 €475-€509 €509-€605 >€605 Jongerenwoning (18-22) Ouderenwoning (55+) Overig

Totaal gemiddelde

Leegstandpercentage (per 1 januari) 2004 2005 2006

Mutatiepercentage (in…) 2003

2004

2005

3 2 1 4 2 1 1 8 3 3 1 4 3 2 3 0 2 4 3

1 1 1 0 1 1 1 2 1 1 0 1 1 1 1 2 1 2 1

0,3 0,5 0,3 0,3 0,5 0,4 0,1 0,5 0,6 0 0,4 0,3 0,4 0,4 0,2 2 0,5 0,4 0,3

8 16 10 9 8 10 8 11 15 15 11 19 9 7 9 9 21 13 9

9 17 11 7 8 13 8 12 16 17 13 21 11 6 9 25 25 27 9

8 15 11 8 8 10 8 10 13 13 13 14 9 8 10 9 21 10 9

3

1

0,38

10

11

10,5

Bron: Centrada (2004, 2005, 2006)

Toewijzingen In 2005 zijn er 747 woningen toegewezen aan geregistreerde woningzoekenden: 20% aan jongeren tot 23 jaar, 34% aan een- of twee persoonshuishoudens tot 55 jaar, 29% aan huishoudens met kinderen, 11% aan een- of twee persoonshuishoudens 55-70 jaar en 6% aan 70+ huishoudens. Relatief is het aandeel woningen dat aan huishoudens met kinderen werd toegewe16

Tot nu toe beschikken we alleen over gegevens van de grootste sociale verhuurder in Lelystad (Centrada). Onderstaande analysemateriaal heeft alleen daarop betrekking. 17 Wijkindeling volgens de ‘Eilanden’- indeling gehanteerd door Centrada.


29

zen toegenomen en aan jongeren en een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar relatief afgenomen in de afgelopen vijf jaar. Dit laatste gegeven – het feit dat er relatief minder woningen aan een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar zijn toegewezen - is iets wat goed in de gaten moet worden gehouden. Deze doelgroep is namelijk het sterkst vertegenwoordigd in het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden en deze groep is ook samen met de groep huishoudens met kinderen het meest actief op de huurwoningmarkt (zie grafiek 4.2). Grafiek 5.2 Toewijzingen per doelgroep 147

2005

257

186

2004

2003

0

159

204

148 200 1/2 phh18-22

66

144

262 100

46

247

191

156

2001

81

283

148

2002

216

50

50

74

117

71

52

300 400 500 1/2 phh 23-54 hh met kinderen

70

35 600 1/2 phh 55-70

700

800

900 aantal

hh 70+


in dagen

Wachttijden Uit grafiek 5.3 kan worden opgemaakt dat een iemand die een woning in het tweede halfjaar van 2005 toegewezen kreeg, daar in totaal 985 dagen (2 jaar en ruim 8 maanden) op heeft moeten wachten. Gemeten vanaf het moment dat diegene ook daadwerkelijk ging zoeken bedroeg de wachttijd 579 dagen (1 jaar en 7 maanden). Ondanks dat het aantal (actief) ingeschreven woningzoekenden sterk is afgenomen (door administratieve aanpassing), het aantal reacties op een woning behoorlijk is gedaald, laten de wachttijden op een huurwoning zeker nog geen dalende trend zien. Grafiek 5.3 Gemiddelde wachttijd woning Centrada

1000 900 800

579

700 600

300

500 400

498

331

296

383

389

411

2004-II

2005-I

2005-II

50 126

300 200

523

629

442 416

537

216

380

100

362 237

235

2001-I

2001-II

293

281

0 2000-II

2002-I

2002-II 2003-I niet-actieve wachttijd

2003-II 2004-I actieve wachttijd


30


De wachttijd verschilt per doelgroep. 70-plussers wachten relatief lang voor ze actief gaan zoeken en komen dan relatief snel (binnen 1 jaar en vier maaden) aan de beurt. Jongeren staan het kortst ingeschreven en komen het snelst als zij actief worden aan de beurt: binnen een jaar. De langste (actieve) wachttijd geldt voor een- en tweepersoonshuishoudens van 23-54 jaar en huishoudens met kinderen: ongeveer 1 jaar en 8 maanden. 5.1.5 Aandachtsgroep en Kernvoorraad Zoals in paragraaf 4.1 is besproken, schat het regionaal inkomensonderzoek (RIO) van het CBS de omvang van de aandachtsgroep in Lelystad begin 2003 op 30%. Het percentage particuliere huishoudens dat tot de aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid behoren is in Nederland afgenomen (van 32 naar 29%) en nog meer in Lelystad (van 37 naar 30%) in de periode 2000-2002. Lelystad heeft met name hogere inkomensgroepen aangetrokken de afgelopen jaren. Dit zou betekenen dat op basis van alleen dit gegeven (en dit doortrekkend naar de toekomst) het tekort aan sociale huurwoningen in 2013 minder groot is dan twee jaar eerder was voorspeld (10.300 huishoudens en 8.650 sociale huurwoningen): 1.650 sociale huurwoningen in plaats van 3.750. De inkomensgegevens van eind 2004 komen op zijn vroegst pas eind 2006 beschikbaar (CBS, 2005). Inmiddels is er in het laatste bouwprogramma veel meer aandacht besteed aan de sociale sector. De komende tien jaar worden ongeveer 1.500 woningen bijgebouwd in deze sector (Afdeling Beleid – Cluster Kwaliteit van Wonen, 2006).

5.2 Nieuwbouwmarkt 5.2.1 Woningen Aan de hand van woonenquêtes ‘Huizenkopers in profiel’ vergelijkt de NVB regelmatig de woonwensen (van huishoudens met modale en hoge inkomens) met de bouwproductie naar woningtype, locatie en prijsklasse. Uit deze analyse blijkt al jaren heel duidelijk de discrepantie tussen vraag en aanbod van de nieuwbouw. Uit deze laatste editie bleek dat er nog altijd minder mensen op zoek zijn naar een (ander) koophuis dan enkele jaren terug. De huizenmarkt is kritischer en vooral kwetsbaarder geworden voor missers in de planontwikkeling. Een goed product op een goede locatie op het juiste moment en voor de juiste doelgroep verkoopt nog steeds goed, maar een bouwplan dat niet aan deze voorwaarden voldoen wordt meteen afgestraft. Vooral ouderen en welvarende gezinnen hebben zich massaal teruggetrokken. Er is een stuk minder behoefte aan heel dure woningen. De behoefte aan appartementen is zeer beperkt. Zo wees het laatste onderzoek uit dat nog altijd slechts 11% van de huizenkopers in Nederland een voorkeur geeft aan een appartement; de overige 89% kiest voor de woning met tuin. Maar een nieuwe aanbod daarentegen laat een heel andere verhouding zien: het nieuwe aanbod bestaat voor 53% uit appartementen en 47% grondgebonden woningen. Verhuisgeneigden geven aan beslist niet naar een appartement te verhuizen als hun ideale woning (met


31

tuin) niet te krijgen is. Hoewel de vraag naar appartementen verhoudingsgewijs altijd al beperkt was, is het nu wel een hele kleine markt aan het worden. De markt van luxe appartementen lijkt steeds meer een nichemarkt te worden, waarbij de topappartementen vlot verkopen, maar het bulk het steeds lastiger krijgt (NVB, 2004) De gewenste en aangeboden locatie van nieuwe woningen liggen ook behoorlijk uit elkaar. 30% van de huizenkopers geeft de voorkeur aan een stad vanaf 50.000 inwoners, 24% aan een gemeente van 25.000 tot 50.000 inwoners en 46% aan het platteland of dorp tot 25.000 inwoners. Het aanbod komt neer op 73% woningbouw op vinex-locaties en 27 overige locaties. Wat betreft het prijsniveau is er nauwelijks mismatch. Het gewenste te besteden bedrag aan een woning ligt iets onder de prijs van het aanbod (NVB, 2006). Dit is niet opmerkelijk; dit is het mechanisme van vraag en aanbod. Echter in combinatie met de mismatch wat betreft woningtype is dit wel opmerkelijk. In 2005 onderging het aantal nieuwbouwtransacties landelijk een onverwacht sterke groei. Vergeleken met een jaar eerder werden 22% meer woningen verkocht: totaal 44.000, waarvan 1.600 in Flevoland (Monitor Nieuwe Woningen OTB, 2006). Daarnaast was de prijsstijging van de gemiddelde nieuwbouwwoning opnieuw substantieel groter dan de inflatie. De NVB ziet de (toch nog gedaalde) hypotheekrente als belangrijkste drijfveer achter het herstel. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwe koopwoningen kwam landelijk in 2005 neer op € 270.000, in Flevoland op € 241.000. De gemiddelde verkooptijd lag landelijk op 152 dagen (appartementen 214 en eengezins woningen 120), in Flevoland op 183 (OTB, 2006) en Lelystad op 366 (Afdeling Beleid, Cluster Kwaliteit van Wonen). Uit tabel 5.4 kan ook worden opgemaakt dat de verkoop van appartementen in Lelystad al een aantal jaar zeer moeizaam verloopt. Het aantal verkoopdagen 18 heeft zich verdubbeld in deze sector. De kavels daarentegen verkopen redelijk vlot. Vergeleken met de voorgaande twee jaar is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen ook in Lelystad gestegen. Tabel 5.4 Afzetgegevens nieuwbouwwoningen en kavels in Lelystad 2000 Totaal aantal 732 -waarvan kavels 60 -waarvan woningen 672 naar woningtype -eengezinswoningen 608 -meergezinswoningen 43 -sociale sector 16 -woonwerkwoningen 5 eengezinswoningen 93% (exclusief kavels) gemiddelde verkooptijd in 117 dagen naar woningtype totaal: -van kavels 133

2001 666 148 518

2002 312 13 299

2003 309 126 183

2004 260 147 113

2005 329 79 250

431 66 21 87%

261 35 3 88%

167 16 91%

86 27 76%

237 13 95%

141

249

232

247

366

49

-

98

110

119

18

Deze fluctureert nogal doordat het vaak om zeer kleine aantallen gaat. De verklaring ligt tevens in de moeizame verkoop van appartementen 1e fase Zilverparkkade en de effecten van de laatste verkopen ‘De Ark’ en ‘Marktzicht’ die al lange tijd te koop aangeboden warden en in 2005 zijn verkocht (Afdeling Beleid – Cluster Kwaliteit van Wonen, 2006).

32


-van eengezinswoningen -van appartementen

107 260

167 165

218 397

309 480

410 428

424 824

Bron: Afdeling Beleid – Cluster Kwaliteit van Wonen (2006)

We spreken van ‘nieuw aanbod’ als er in een bepaalde periode nieuwe projecten in verkoop zijn gegaan (‘op de markt gekomen’). Wordt het nieuwe aanbod (paragraaf 3.2.1) afgezet tegen de verkoop van nieuwe woningen (zie de tabellen hierboven) dan valt het volgende op in de landelijke en regionale woningmarkt: (1) het aandeel eengezinswoningen dat nieuw aangeboden wordt, ligt onder het aandeel dat daadwerkelijk verkocht wordt, (2) het aandeel (extra) dure woningen dat nieuw aangeboden wordt ligt boven het aandeel dat verkocht wordt, (3) het aandeel goedkopere woningen dat nieuw aangeboden wordt ligt onder het aandeel dat daadwerkelijk verkocht wordt. Wordt een zelfde analyse voor de nieuwbouw van Lelystad (exclusief kavels) gedaan dan blijkt dat het aandeel nieuw aangeboden (nieuw verkoopaanbod) eengezinswoningen (0%) en ook het aandeel opleveringen (80%) in 2005 onder het aandeel daadwerkelijk verkochte eengezinswoningen (95%) lag. Dit zegt iets over de discrepantie tussen vraag en aanbod: het aanbod van appartementen ligt nog altijd ver boven de vraag naar appartementen.

aantal

Iets anders is het totale aanbod; oftewel dat wat er in verkoopportefeuille zit. Ieder kwartaal houdt Afdeling Beleid – Cluster Wonen de gemiddelde krapte 19 op de nieuwbouwmarkt bij. Hierbij wordt het aantal transacties afgezet tegen het aantal aangeboden woningen. In grafiek 5.4 wordt dit voor de afgelopen zes jaar weergegeven. Aan de verticale linkeras kan worden afgelezen hoeveel woningen en kavels er per kwartaal verkocht zijn. Aan de rechteras kan de gemiddelde krapte worden afgelezen. Vanaf 2000 is de nieuwbouwmarkt in Lelystad verruimd: in 2000 werd 1 op de 5 aangeboden woningen verkocht, in 2005 was dit 1 op de 15. De pieken in verkochte woningen zijn de laatste jaren het gevolg van op de markt gekomen (gewilde) particuliere kavels. Grafiek 5.4 Gemiddelde krapte op de nieuwbouwmarkt

90

18

80

16

70

14

60

12

50

10

40

8

30

6

20

4

10

2

0

0 I-00 II-00 III-00 IV-00 I-01 II-01 III-01 IV-01 I-02 II-02 III-02 IV-02 I-03 II-03 III-03 IV-03 I-04 II-04 III-04 IV-04 I-05 II-05 III-05 IV-05 verkochte woningen

krapte

per kwartaal

Bron: Afdeling Beleid – Cluster Kwaliteit van Wonen (2006)

19

Gemiddeld krapte wordt als volgt berekend. De transacties in een kwartaal worden gedeeld door het aanbod in een kwartaal. Dit is de zuivere krapte per kwartaal. De krapte in een kwartaal wordt vervolgens gemiddeld over de afgelopen vier kwartalen. Zo ontstaat in feite een voortschrijdend kwartaalgemiddelde.


33

5.2.2 Kavels In tabel 5.5 is weergegeven welke kavelomvang gewenst werd in 2001 en 2003 (door geïnteresseerde Lelystedelingen en potentiële Lelystedelingen). Tevens is aangegeven hoe de verdeling van kavelgroottes was van de laatste kaveluitgiften. Tabel 5.5 Vraag en Aanbod van kavels 2001-2006 Vraag naar kavels

Aanbod van kavels

2001

2003

2001

2003

2004

2005

2006

< 400 m²

13%

10%

0%

0%

0%

0%

0%

400 – 500 m²

27%

19%

0%

0%

0%

0%

0%

500 – 600 m²

21%

29%

11%

19%

10%

50%

15%

600 – 700 m²

15%

23%

25%

36%

48%

41%

61%

700 – 800 m²

10%

15%

27%

22%

28%

6%

15%

> 800 m²

14%

8%

36%

23%

14%

3%

9%

163

135

138

70

99

Totaal (abs.)

Bron: Afdeling Grondzaken (2001-2006), AMA Almere Marktonderzoek en Advies (2001, 2003)

Uit tabel 5.5 kan geconcludeerd worden dat in ieder geval tot twee jaar terug relatief veel kleine tot middelgrote kavels werden gevraagd (60% tot 600 m²) maar relatief weinig (20% in 2003, 10% in 2004 en 50% in 2005) werden aangeboden. Wel is het aanbod van kavels vanaf 800 m² afgenomen. De vraag naar deze kavels was niet groot. Het aanbod van kavels in 2005 en het komende jaar 2006 ziet er qua omvang verdeling anders uit. Er worden relatief meer middelgrote kavels aangeboden en relatief weinig grote kavels. Er lijkt daarmee meer rekening te zijn gehouden met de vraag van de woonconsument dan in voorgaande jaren. Aan de vraag naar kleine kavels (tot 500 m²) is nog niet voldaan. De plannen voor het eerste deelgebied Warande zijn inmiddels gereed en die bestaan onder andere wel uit (180) particuliere bouwkavels van 400 tot 500m² (Afdeling Beleid, Cluster Kwaliteit van Wonen, 2006).

5.3 Verhuisbewegingen 5.3.1 Verhuisgedrag bevolking Als maat voor het verhuisgedrag van de bevolking wordt vaak als indicator ‘de verhuismobiliteit’ berekend. De verhuismobiliteit is de halve som van de vestigingen en vertrokkenen plus de binnenverhuizingen per 1000 inwoners. Daarnaast is het voor Lelystad interessant wat het migratiesaldo is. Dit zegt namelijk iets over de omvang en de verhouding tussen vestiging en vertrek. In tabel 5.5 is het verhuisgedrag van Lelystedelingen in de periode 2000-2004 verwerkt. Zie ook bijlage 2 voor vergelijkingen met andere gemeenten. De verhuismobiliteit is afgenomen de afgelopen twee jaren. Oorzaak: afname van verhuizingen binnen de gemeente en afname verhuizingen als

34


gevolg van vestiging. Het jaar 2002 was een opleving, daarna is het migratieoverschot verder gedaald en lijkt voor het jaar 2005 zelf negatief uit te pakken. Tabel 5.5 Verhuisgedrag Lelystedelingen 2000-2004 absoluut

per 1000 inwoners

2000

migratieoverschot 921

verhuismobiliteit 9088

binnenverhuizingen 92

vestiging

vertrek

migratie

57

43

14

verhuismobiliteit 142

2001

942

8409

81

54

40

14

128

2002

1440

9618

92

61

40

21

143

2003

537

8462

78

49

41

8

123

2004

559

8200

74

47

39

8

117

Bron: CBS (2005). Nieuwe gegevens van het CBS komen later in 2006 pas beschikbaar.

De meeste nieuwe Lelystedelingen komen achtereenvolgens uit de provincies Flevoland (32%), Noord-Holland (23%), Zuid-Holland (9%) en Gelderland (8%). De laatste tien jaar nam het aandeel uit Flevoland toe en NoordHolland af. Hiervoor waren de steden Amsterdam en Almere grotendeels verantwoordelijk; het aandeel afkomstig uit Amsterdam is gedaald van 16% in 1997 tot 11% en het aandeel afkomstig uit Almere nam toe van 10% in 1997 tot 18% in 2002, daarna daalde tot 15% in 2005. Lelystad lijkt weer iets minder mee te liften met de groei van Almere dan voorheen. Inwoners die vertrekken vanuit Lelystad gaan ook voornamelijk naar bovengenoemde provincies (Noord-Holland: 19%; Flevoland: 20%). Wat opvalt als vertrek- en vestigingscijfers (zie Tabellenboek) met elkaar worden vergeleken, is dat er het afgelopen jaar relatief veel mensen uit Lelystad naar onbekende bestemmingen en buitenland zijn vertrokken dan voorheen. Er vertrokken afgelopen jaren veel jonge inwoners, tussen de 20-29 jaar, naar een andere gemeente dan zich vestigden in Lelystad. Lelystad is kennelijk niet in staat deze groep aan zich te binden. Jongeren trekken vaak vanwege studie naar een andere stad. Dit zal nog eens extra versterkt zijn doordat Lelystad geen hoger onderwijsinstellingen heeft. En dus ook nauwelijks jongeren van andere gemeenten aantrekt die woonruimte zoeken vanwege studie. 5.3.2 Verhuisgedrag huishoudens Aan de hand van gegevens over opleveringen en vestigingsgegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie is bekeken, welk deel van de opgeleverde nieuwbouw bewoond geraakt wordt door externen. In 2002 was dat ongeveer 45% en in 2005 ongeveer 40%. De afgelopen jaren kwam ongeveer 15% van de kopers van een nieuwbouwwoning uit Almere.


35

6. CONCLUSIES: WONINGMARKT IN EVENWICHT? Dit laatste hoofdstuk is een samenvattend en concluderend hoofdstuk. Dit hoofdstuk moet antwoord geven op de vraag of de woningmarkt in Lelystad in evenwicht is, rekening houdend met de landelijke knelpunten op de woningmarkt. Het zou immers een illusie zijn dat met lokaal beleid de woningmarkt volledig stuurbaar is. Deze rapportage tracht inzicht te geven in de huidige woningmarktsituatie en trends te signaleren. Op basis hiervan kan gekozen worden waar wenselijk en waar nodig beleid aan te passen. 1. In de sociale huursector is er weinig veranderd ten opzichte van twee jaar geleden. Er is nog steeds sprake van een – ook landelijk - krappe markt: relatief veel vraag naar huurwoningen (veel woningzoekenden, veel reacties op woningen) en relatief weinig vrijkomend aanbod. Dit resulteert in gemiddelde lange wachttijden. Positief is dat er nu minder huurwoningen zijn verkocht en meer woningen konden worden aangeboden in Lelystad. Dit heeft nog geen effect gehad op de wachttijden. Het huidige bouwprogramma voorziet in een groot aantal woningen in de sociale sector de komende jaren (t/m 2013 ongeveer 1.400 woningen). Verwachting is dat vraag en aanbod op de sociale huurwoningmarkt de komende jaren meer in balans zullen komen. 2. De situatie op de koopwoningmarkt is niet veel veranderd in de afgelopen twee jaar. De vraag naar koopwoningen is landelijk afgenomen door massaal terugtrekken van welvarende gezinnen en ouderen. Daardoor is de vraag naar heel dure woningen gedaald. In Lelystad zien we dat er relatief weinig is bijgebouwd en verkocht (ca. 250 tot 300 woningen in 2004 en 2005). Het aanbod matcht landelijk en in Lelystad nog niet met de vraag. Te denken valt aan de ontwikkeling van dure appartementen die slechts gedeeltelijk voldoen aan de behoefte. Daarnaast is het nieuw aanbod van projectmatige vrije sector woningbouw gestokt. Vraag en aanbod op de nieuwbouwmarkt zijn uit balans geraakt. 3. De economische vooruitzichten zijn gunstiger. De verwachting is dan ook dat welvarende huishoudens weer meer verhuisgeneigd raken. De woningbouwproductie neemt landelijk weer toe. Als Lelystad mee wil liften zal zij producten moeten aanbieden die goed aansluiten op de (potentiële) bevolking. Dit betekent meer passende appartementen, meer grondgebonden woningen (ook voor ouderen) en veel kavels (ook kleine tot middelgrote). Daarnaast spelen imagoverbetering, marketing van de stad en verbetering van voorzieningenniveau uiteraard ook een belangrijke rol bij het aantrekken van nieuwe inwoners.

36


BIJLAGEN BIJLAGE I GERAADPLEEGDE BRONNEN BIJLAGE II LIJST VAN INDICATOREN BIJLAGE III TABELLENBOEK WONINGMARKTMONITOR 2005 Tabellen Arbeidsmarkt Tabellen Economie Tabellen Bevolking Tabellen Huishoudens Tabellen Inkomens en Aandachtsgroep Tabellen Woningvoorraad Tabellen Woningwaarde Tabellen Leegstand en Mutaties Tabellen Nieuw aanbod Tabellen Opleveringen Tabellen Beoordeling woning Tabellen Beoordeling woonomgeving Tabellen Beoordeling voorzieningen Tabellen Oordeel over de buurt Tabellen Oordeel over Lelystad Tabellen Verhuisgeneigdheid en -redenen Tabellen Woon/ verhuiswensen Tabellen Vraag naar huurwoningen Tabellen Vraag naar kavels Tabellen Verkoopgegevens Tabellen Verhuurgegevens Huurwoningen Tabellen Woonwensen versus Bouwproductie Tabellen Verkoopgegevens nieuwbouw Tabellen Vestigingen Tabellen Vertrek

BIJLAGE IV LELYSTAD LANGS DE MEETLAT 50.000+ Tabel Kenmerken woningvoorraad en gegevens sociale huursector Tabel Verkoopgegevens woningvoorraad Tabel Gegevens over nieuwbouw en verhuizingen


37

38


BIJLAGE I

GERAADPLEEGDE BRONNEN

Woonbond (2004), Effecten van de plannen voor modernisering van het huurbeleid VROM (2004), Feiten en achtergronden van het huurbeleid Centrada (2006), Het nieuwe huurbeleid, de heffing en investeringsopgave in Lelystad Gemeente Lelystad, Onderzoek en Statistiek (2004) Jaarrapportage Woningmarktmonitor 2003 Centrada (2006), Gegevens over woonruimteverdeling, leegstand, mutatie en voorraad Onderzoeksinstituut OTB (2006), Monitor Nieuwe Woningen 2005 Gemeentelijke Basis Administratie GBA Lelystad Provincie Flevoland (2005), Statistiek van de werkgelegenheid, vestigingen en arbeidsmarkt Flevoland en Lelystad Boelhouwer, P. (2005) Voorstellen nieuwe huurbeleid contraproductie, in: Rooilijn, nummer 4 (april) Raad van Economisch Adviseurs (2006), Over goede intenties en harde wetten van de woningmarkt Centrada (2005), Algemene en specifieke woonwensen van ouderen in Nederland VNG (2006), www.watdoetjegemeente.nl ‘wonen’ CBS (2006) Gegevens over wonen en verwante onderwerpen via Statline http://statline.cbs.nl/ NVM (2006) Verkoopgegevens regio’s Lelystad, Almere en Nederland NVB (2006) Thermometer Koopwoningen NVB (2004) Huizenkopers in profiel, Onderzoek naar wensen van potentiële huizenkopers Gemeente Lelystad, Onderzoek en Statistiek (2001 - 2005), gegevens uit de Enquête Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid (2005), Leefsituatieonderzoek (2004) en Omnibusenquêtes (2001 en 2003) Motivaction (2006), Kijk op Wonen, Kijk op Lelystad, Woon- en verhuisonderzoek Derks, Hovens en Klinkers (2006), Structurele bevolkingsdaling in Nederland Gemeente Lelystad (2005), Meerjarenprogramma Wonen, Welzijn, Zorg 20052015 VSO Platform Meetlat/ Wonen (2006), Diverse woningmarktgegevens 50.000+ gemeenten.


39

40


BIJLAGE II LIJST MET INDICATOREN Veld

Thema

Context/ Achtergrond (H2)

Politiek (2.1) Economie (2.2)

Sociaal/Cultureel/ Demografie (2.3)

Aanbod (H3)

Technologie (2.4) Bestaande woningmarkt (3.1)

Nieuwbouwmarkt (3.2) Vraag (H4)

Vraag en aanbod (H5)

Bestaande woningmarkt (4.1)

Nieuwbouwmarkt (4.2) Bestaande woningmarkt (5.1)

Nieuwbouwmarkt (5.2) Verhuisbewegingen (5.3)


Indicator

Bron

economische groei consumentenvertrouwen inflatie hypotheekrente huurverhoging koopkrachtontwikkeling arbeidsparticipatie werkeloosheidspercentage pendelsaldo aantal inwoners vestigingen vertrek geboorten sterfte bevolkingsgroei % 65 plussers % 55 plussers % allochtonen aantal particuliere huishoudens huishoudensamenstelling gemiddelde woningbezetting inkomensverdeling per percentiel van partic uliere huishoudens percentage aandachtsgroep

CBS/CPB CBS CBS/CPB CBS/CPB CBS/VROM CBS/CP Prov/ CBS Prov/ CBS Prov/ CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS GBA/CBS CBS CBS CBS CBS

aantal woningen % koop % sociale huur omvang kernvoorraad nultreden-woningen % eengezinswoningen % leegstand onttrekkingen % eengezinswoning geschikte woningen voor ouderen nieuw in verkoop gegaan in verkoopportefeuille Meerjaren Bouw Programma schaalscore evaluatie van de woning rapportcijfer voor de woning schaalscore voor de sociale kwaliteit van de buurt rapportcijfer voor de woonomgeving rapportcijfer voor ‘het wonen in Lelystad’ verhuisgeneigdheid nieuw ingeschreven woningzoekenden reacties op huurwoningen vraag naar nieuwbouwwoningen vraag naar kavels woningtekort gemiddelde/ mediane verkoopprijs bestaande koopwoningen aantal verkochte woningen leegstand en mutatie sociale huurwoningmarkt toewijzingen wachttijden aandachtgroep - sociale woningvoorraad verkoopprijs verkochte nieuwe woningen gemiddelde krapte verhuismobiliteit migratiesaldo

Lelystad -VI/ VROM Lelystad -VI/ VROM VROM Sociale verhuurders Vastgoedinformatie Lelystad -VI/ VROM Gemeente Lelystad Gemeente Lelystad Lelystad -VI/ VROM Lelystad/VROM Beleid- Wonen Beleid- Wonen Beleid- Wonen GSB-monitor/ (Enquête W LV) GSB-monitor/ (Enquête W LV) (Enquête W LV) (Enquête W LV)

CBS

Centrada Centrada Motivaction/NVB Grondzaken/NVB ABF Research Kadaster/NVM Kadaster/NVM Centrada Centrada Centrada MNW Cluster Wonen CBS CBS

41

42


BIJLAGE III TABELLENBOEK WONINGMARKTMONITOR 2005


43

Tabellen Economie Consumentenvertrouwen, economische groei, hypotheekrente en inflatie 01-I

01-II 01-III 01-IV

02-I

02-II 02-III 02-IV

03-I

03-II 03-III 03-IV

04-I

04-II 04-III 04-IV

05-I

05-II 05-III 05-IV

Consumentenvertrouwen

10

-1

-4

-9

-5

-17

-27

-32

-36

-36

-35

-33

-26

-26

-20

-29

-22

-21

-25

-21

Economisch klimaat

-1

-25

-32

-41

-21

-34

-48

-54

-62

-60

-53

-48

-34

-35

-23

-36

-23

-21

-29

-18

Koopbereidheid in % Economische groei

18

16

15

12

6

-6

-14

-17

-19

-21

-23

-23

-20

-20

-18

-24

-21

-21

-23

-23

6,0

5,9

5,8

5,5

5,3

5,5

5,4

5,0

4,7

4,5

4,3

4,5

4,4

4,1

4,2

4,0

-

-

-

-

1,5

1,6

1,1

0,6

-0,1

0,2

0,7

0,1

-0,2

-1,2

-1,1

-0,5

1,2

1,3

1,5

1,3

0,0

1,2

0,8

1,6

4,4

4,7

4,6

4,3

3,8

3,6

3,3

2,9

2,4

2,0

2,0

1,9

1,2

1,5

1,1

1,3

1,6

1,5

1,7

1,8

Hypotheekrente Gemiddelde inflatie Bron: CBS (2005, 2006)

Inflatie, huurverhoging en koopkrachtverandering Gemiddelde inflatie Gemiddelde huurverhoging Mediane koopkrachtverandering

2000 2,6% 2,6% 0,9%

2001 4,2% 2,7% 4,4%

2002 3,3% 2,9% 0,6%

2003 2,1% 3,2% -1,5%

2004 1,2% 3,1% -0,25%

Bron: CBS, CPB (2004, 2005, 2006), VROM (2004, 2005)

44


2005 1,7% 1,8% -1,25%

2006 1,25% 1%

2007 1,25% 1%

Tabellen Arbeidsmarkt Niet-werkende werkzoekenden (NWW) in%

2000 11 7 7

Lelystad Almere Flevoland

2001 9 7 7

2002 8 6 6

2003 9 8 8

2004 11 9 9

2005 13 10 10

Bron: Provincie Flevoland (2003, 2004, 2005, 2006)

Werkeloze beroepsbevolking (jaargemiddelde) Flevoland Nederland

2000

2001

2002

2003

2004

2005

5,0% 3,8%

4,5% 3,5%

5,0% 4,1%

7,4% 5,4%

8,1% 6,5%

8,8% 6,5%

2006 6,0%

2007 4,9%

Bron: CBS, CPB (2004, 2005, 2006)

Pendelstromen Lelystad medio 1996, 1998, 2000, 2002, 2004 inkomende pendel uitgaande pendel pendelsaldo beroepsbevolking

1996 6400 12200 -5800 27700

1998 7600 12500 -4900 28000

2000 8700 12600 -3900 30400

2002 8700 13100 -4400 32300

Bron: Provincie Flevoland (2003, 2005)


45

2004 8900 13700 -4800 35000

Tabellen Bevolking Gewenste, geprognosticeerde en gerealiseerde bevolkingsontwikkeling per 1 januari Prognose Realisatie

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

73.461

74.579

75.946

77.507

64.695

66.512

68.609

69.707

70.884

71.440 71.476

72.385

63.120

Bron: gemeente Lelystad (GBA, prognose bevolking september 2005)

Bevolkingsgroei en loop van de bevolking Bevolkingsgroei agv natuurlijke bevolkingsgroei agv vestigingsoverschot agv administratieve correcties

1998 695 45% 42% 12%

1999 1556 20% 74% 7%

2000 1575 23% 73% 4%

2001 1817 25% 66% 9%

2002 2097 21% 80% -1%

2003 1098 38% 48% 14%

2004 1177 49% 45% 6%

2005 592 91% -18% 26%

interne migratie Vestiging Vertrek Geboorte Sterfte

4022 3728 749 434

4412 3265 777 473

4153 3006 818 451

5363 4380 3186 887 427

6308 4819 3150 912 469

5408 4047 3522 937 518

5262 3787 3258 984 410

5319 3910 4009 1008 471

Bron: gemeente Lelystad (GBA)

Procentuele leeftijdverdeling, demografische druk en herkomst per 1 januari Niveau Leeftijdverdeling % 0-14 jarigen % 15-64 jarigen % 65+ Demografische druk = (0-14 en 65+) / (15-64) Herkomst (etniciteit) % allochtonen

2000 Lelyst NL

2001 Lelyst NL

2002 Lelyst NL

2003 Lelyst NL

2004 Lelyst NL

2006 Lelyst NL

19,6 70,9 9,5

18,6 67,9 13,6

19,6 70,9 9,5

18,5 68,0 13,5

19,6 71,2 9,5

18,6 67,7 13,7

19,6 71,3 9,1

18,6 67,7 13,7

19,7 71,2 9,1

18,5 67,6 13,9

19,6 71,2 9,2

18,5 67,5 14,0

19,7 70,9 9,4

18,3 67,5 14,3

0,411

0,474

0,408

0,470

0,405

0,476

0,402

0,477

0,404

0,479

0,405

0,481

0,411

0,482

23,7

17,5

24,3

18,0

25,0

18,4

25,6

18,8

26,4

19,0

26,3

19,2

26,5

19,3

Bron: gemeente Lelystad (GBA), CBS (2004)

46

2005 Lelyst NL


Leeftijdsverdeling in percentages per 1-1 naar WGW-wijk

Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk KeKoGoSc Kustwijk Botter Haven Stadshart Overig Lelystad

2000 22,4 17,5 20,9 23,8 16,4 19,7 18,6 20,0 0,7 26,6

0-14 jaar 2002 2004 21,8 21,6 17,3 17,1 20,2 19,1 24,2 24,4 16,6 17,1 18,8 19,1 20,0 19,9 20,5 20,7 1,6 2,1 26,5 26,0

2006 21,1 16,8 19,0 24,7 17,3 19,1 20,1 21,1 1,4 23,1

2000 65,9 72,6 72,4 71,5 69,2 74,1 67,6 73,9 46,7 70,4

15-64 jaar 2002 2004 66,3 66,2 72,4 71,8 73,1 74,0 71,5 71,7 68,9 68,8 74,5 73,7 68,5 69,2 74,1 73,9 48,6 52,0 70,9 70,9

65+ 2006 65,8 71,5 73,6 71,5 68,2 72,9 69,1 72,8 55,3 74,0

2000 11,7 9,9 6,8 4,7 14,4 6,2 13,8 6,1 52,7 3,0

2002 11,9 10,3 6,7 4,3 14,5 6,8 11,5 5,5 49,8 2,6

2004 12,3 11,0 6,9 4,0 14,1 7,1 10,8 5,4 45,9 3,1


Verdeling herkomst (etniciteit) in percentages per 1 januari naar WGW-wijk autochtonen Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk KeKoGoSc Kustwijk Botter Haven Stadshart Overig Lelystad

2000 63,6 74,0 75,2 65,2 79,4 81,6 82,5 83,2 81,6 94,1

2006 62,8 71,1 74,1 62,0 78,5 80,4 81,9 82,1 80,9 93,7

westerse allochtonen 2000 2006 8,9 8,6 7,9 7,7 9,2 9,5 10,0 9,7 8,3 8,3 9,7 9,9 7,9 8,1 9,1 9,3 10,6 10,0 3,6 4,4

niet-westerse allochtonen 2000 2006 27,5 28,6 18,1 21,2 15,6 16,4 24,8 28,3 12,3 13,2 8,7 9,7 9,6 10,0 7,7 8,6 7,8 9,1 2,3 1,9



47

2006 13,1 11,7 7,3 3,9 14,5 8,1 10,8 6,1 43,3 2,9

Procentuele leeftijdsverdeling per 1 januari Lelystad 2002 2003 6,5 6,7 6,2 6,2 6,8 6,6 7,0 6,8 7,1 7,1 7,5 7,3 8,3 8,5 7,4 7,6 7,3 7,2

0 - 4 jaar 5 - 9 jaar 10 - 14 jaar 15 - 19 jaar 20 - 24 jaar 25 - 29 jaar 30 - 34 jaar 35 - 39 jaar 40 - 44 jaar

1998 6,0 6,6 7,2 7,9 7,3 8,2 7,2 7,2 8,6

1999 6,0 6,6 7,0 7,7 7,1 8,1 7,5 7,0 8,3

2000 6,1 6,6 6,9 7,3 7,1 7,9 7,8 7,2 7,9

2001 6,3 6,5 6,8 7,1 7,1 7,6 8,1 7,3 7,7

2004 6,8 6,3 6,6 6,6 6,9 7,2 8,3 7,8 7,2

2005 6,9 6,3 6,4 6,6 6,6 7,1 8,1 8,0

45 - 49 jaar

8,8

8,7

8,5

8,4

8,2

8,1

7,7

50 - 54 jaar

7,7

8,3

8,6

8,8

8,3

8,0

55 - 59 jaar

4,3

4,7

5,2

60 - 64 jaar

3,2

3,3

3,4

5,5

6,3

3,5

3,7

65 - 69 jaar

3,0

2,9

2,9

2,8

70 - 74 jaar

2,8

75 - 79 jaar 80 - 84 jaar 85 - 89 jaar 90 jaar en ouder

4,2 1,2 0,5 0,2

2,6

2,4

2,3 1,3 0,5 0,2

2,2 1,3 0,5 0,2

7,3

1998 6,2 6,3 5,9 5,9 6,3 8,1 8,4 8,1 7,5

1999 6,2 6,3 6,0 5,9 6,1 7,8 8,3 8,2 7,6

2000 6,2 6,3 6,1 5,8 6,0 7,4 8,3 8,3 7,7

2001 6,3 6,1 6,2 5,9 6,0 6,7 8,2 8,3 7,8

2004 6,3 6,1 6,2 6,0 6,0 6,2 7,7 8,1 8,0

2005 6,2 6,1 6,2 6,0 5,9 6,1 7,3 8,1 8,0

2006 6,0 6,1 6,1 6,1 5,9 6,1 6,9 8,0 8,0

7,4

7,2

7,3

7,2

7,2

7,2

7,2

7,2

7,3

7,4

7,5

7,9

7,8

7,8

6,8

7,1

7,2

7,1

7,1

6,9

6,9

6,8

6,9

6,9

7,4

7,6

7,9

5,1

5,3

5,4

3,9

4,2

4,6

4,9

4,4

4,5

4,6

6,0

6,0

6,4

6,7

6,8

7,0

4,7

4,7

4,8

4,9

5,1

5,1

2,7

2,7

2,8

2,9

3,0

4,1

4,1

4,1

4,0

4,0

4,0

4,1

4,2

4,3

2,4

2,3

2,3

2,2

3,5

2,0 1,4 0,5 0,2

1,9 1,4 0,6 0,2

1,8 1,4 0,6 0,2

2,3 1,7 1,4 0,7 0,2

2,3

2,1 1,3 0,6 0,2

1,7 1,4 0,7 0,3

2,7 1,8 1,0 0,4

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

2,8 1,7 1,0 0,4

2,9 1,7 1,0 0,4

2,8 1,9 1,0 0,4

2,8 1,9 1,0 0,4

2,8 1,9 1,0 0,5

2,8 2,0 1,0 0,5

2,8 2,1 1,0 0,5

2,9 2,1 1,0 0,5

Bron: gemeente Lelystad (GBA), CBS (2004, 2005, 2006)

48

Nederland 2002 2003 6,3 6,3 6,1 6,1 6,2 6,2 5,9 5,9 6,0 6,0 6,7 6,4 8,2 8,0 8,3 8,2 7,8 7,9

2006 7,0 6,4 6,3 6,5 6,3 7,1 7,6 8,2 7,4


Tabellen Huishoudens Huishoudens/ bewoonde adressen en woningbezetting Huishoudens/ Bewoonde adressen Totaal aantal waarvan particulieren Gemiddelde woningbezetting van alle bewoonde adressen van alle particuliere bewoonde adressen

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

25.077 25.066

25.753 25.743

26.387 26.377

27.328 27.317

27.768 27.757

28.288 28.275

28.601 28.587

2,52 2,49

2,51 2,49

2,52 2,50

2,51 2,49

2,51 2,49

2,51 2,48

2,50 2,47

Bron: gemeente Lelystad (GBA, BVM -VI, Onderzoek en Statistiek)

Huishoudensamenstelling naar leeftijd en herkomst (etniciteit) Huishoudensamenstelling naar leeftijd % particuliere huishoudens 18-22 (oudste lid) % particuliere huishoudens 23-64 (oudste lid) % particuliere huishoudens 65+ (oudste lid)

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

1,6% 81,5% 16,8%

1,5% 81,8% 16,7%

1,6% 81,8% 16,5%

1,5% 82,2% 16,2%

1,3% 82,4% 16,2%

1,2% 82,4% 16,3%

1,1% 82,3% 16,6%

29,4%

29,9%

30,6%

31,0%

31,1%

Huishoudensamenstelling naar herkomst % particuliere allochtone huishoudens Bron: gemeente Lelystad (GBA, BVM -VI, BO-Onderzoek)

Gegevens huishoudensamenstelling Lelystad, Flevoland en Nederland per 1 januari gemiddelde particuliere huishoudensgrootte per 1-1 totale bevolking aantal particuliere huishoudens gemiddelde particuliere huishoudensgrootte eenpersoonshuishoudens huishoudens met kinderen eenoudergezinnen personen in particuliere huishoudens

Lelystad

Flevoland

Nederland

2000 63.120 26.213

2001 64.695 27.004

2002 66.512 27.752

2003 68.609 28.768

2004 69.707 29.348

2005 70.884 29.895

2000

2003

2004

2005

2000

2003

2004

2005

2,39

2,38

2,38

2,37

2,36

2,35

2,57

2,53

2,54

2,52

2,30

2,28

2,31

2,27

30% 41% 8%

30% 40%

30% 40%

30% 40% 8%

30% 40% 8%

30% 40% 8%

26% 45% 7%

27% 45% 8%

27% 45% 8%

27% 45% 8%

33% 36% 6%

34% 36% 6%

34% 36% 6%

35% 36% 6%

99%

99%

99%

99%

99%

99%

99%

Bron: CBS (2005, 2006) Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad

49

99%

Tabellen Inkomens en Aandachtsgroep Inkomensverdeling particuliere huishoudens Lelystad en Nederland op 31 december 1998 1e 10% groep 2e 10% groep 3e 10% groep 4e 10% groep 5e 10% groep 6e 10% groep 7e 10% groep 8e 10% groep 9e 10% groep 10e 10% groep

Lelystad 11,5 11,4 11,2 11,1 9,7 9,9 9,6 9,2 8,8 7,7

1999 NL 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0

Lelystad 11,7 11,0 11,6 10,7 9,2 10,0 9,6 9,4 9,3 7,5

2000 NL 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0

Lelystad 12,3 10,9 10,6 10,4 9,9 9,6 9,6 9,5 9,4 7,6

2002 NL 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0

Lelystad 9,5 10,5 10,8 9,9 10,4 11,0 10,1 9,6 9,9 8,2

NL 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0 10,0

Bron: CBS (2003, 2005)

Percentage (en aantal huishoudens behorende tot) aandachtsgroep per 1 januari Nederland %

1994 41

1995

1996

1997

1998 39

1999

Lelystad % Almere % Bon: CBS (2001,2003), VROM (WBO 1994, 1998, 2002)

50


2000

2001 32

2002 31

2003 29

37

30

27

24

Tabellen Woningvoorraad Woningvoorraad naar wijk per 1 januari aantal woningen 2005 2006 2245 2248 3857 3859 4610 4628 3883 4061 2811 2812 4386 4406 4317 4338 1924 1929 569 569 264 265 18 3 28.884 29.118

Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk KeKoGoSc Kustwijk Botter Haven Stadshart Overig Lelystad Onbekend Totaal Lelystad

Percentage huurwoningen 2005 2006 42% 42% 35% 35% 31% 31% 37% 35% 64% 64% 25% 25% 32% 32% 20% 20% 85% 85% 9% 2% 36% 35%

Percentage koopwoningen 2005 2006 58% 58% 65% 65% 69% 69% 63% 65% 36% 36% 75% 75% 68% 68% 80% 80% 15% 15% 91% 98% 64% 65%

Bron: BVM, Belastingen (2005)

Percentage koopwoningen in Lelystad, Flevoland en Nederland per 1 januari 1994 % % % %

koop Lelystad koop Flevoland koop Nederland koop G26 steden G21 steden

1995

1996

1997

48

1998

1999

2000 50

2001 55

40

42

43

51 38

39

39

Bron: BVM, Belastingen, VROM (WBO)


51

2002 59 62 54 46 44

2003 61

47 45

2004 63

2005 64

2006 65

Tabellen Woningwaarde Gemiddelde WOZ-waarde woningen per 1 januari (WOZ-waarde peildatum 1999 en 2003) 2003 € 84.000 € 84.000 € 93.000 € 78.000 € 81.000 € 120.000 € 115.000 € 125.000 € 76.000 € 146.000 € 99.000

Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk KeKoGoSc Kustwijk Botter Haven Stadshart Overig Lelystad totaal

€ € € € € € € € € € €

2005 150.000 148.000 152.000 175.000 142.000 192.000 183.000 212.000 134.000 197.000 168.000

Bron: Belastingen (2003, 2005)

Gemiddelde WOZ-waarde en WOZ-waardestijging Lelystad en de regio per 1 januari Gemiddelde WOZ-waarde (x 1000)

Lelystad Almere Dronten ROA* Flevoland Nederland

2000

2001

2002

2003

2004

2005

60 82 89 72 78 80

95 118 123 139 113 133

97 119 127 140 114 132

99 122 128 142 116 133

101 123 130 143 118 134

168 183 200 217 181 202

*ROA = Regionaal Orgaan Amsterdam/ Groot Amsterdam Bron: CBS (2003-2006)

52


gemiddelde stijging 2000-2005 (2000=100) 180% 123% 125% 201% 132% 153%

Tabellen Leegstand en Mutaties Leegstand Lelystad per 1 januari Leegstand in %

2000 5,6

2001 5,6

2002 4,5

2003 3,2

2004 3,1

2005 2,1

2006 1,8

Bron: BVM-VI, GBA, Onderzoek en Statistiek

Mutaties bestaande woningvoorraad aantal gesloopte woningen aantal opgeleverde woningen waarvan opgeleverd op particuliere kavels minimaal aantal verkochte huurwoningen schatting aantal verkochte huurwoningen

2000 1 723 83 363 400

2001 304 644 67 723 750

2002 454 933 133 347 400

2003 12 547 50 332 400

2004 26 257 86 157 250

Bron: SO-SO, Makelaars, bewerking Onderzoek en Statistiek, per 1-1-2005 houdt O&S vraagt deze gegevens niet meer op (arbeidsintensief en onbetrouwbaar)


53

2005 0 260 126

Tabellen Nieuw aanbod Nieuw aanbod nieuwbouwwoningen en kavels in Lelystad Lelystad (in verkoop sinds) eengezinswoningen appartementen % eengezinswoningen projectmatige bouw (exclusief kavels) particuliere kavels

2000

2001

2002

2003

2004

2005

684 20 97%

403 117 78%

279 30 90%

79 59 57%

215 32 87%

0 58 0%

0

163

0

135

144

71

woningen in sociale sector

44

14

0

0

0

0

Totale nieuwbouw aanbod

748

697

309

273

391

129

Bron: SO-RU, bewerking Onderzoek en Statistiek

54


Landelijke en regionale gegevens nieuw aanbod nieuwbouwkoopwoningen aantal nieuw aangeboden koopwoningen Nederland ROA Flevoland aandeel eengezinswoningen Nederland ROA Flevoland aandeel naar vaste prijsklasse (alle woningen) in euro's x 1000 tot 150 150-250 250-350 350 of meer gemiddelde verkoopprijs nieuwe koopwoningen in euro’s x 1000 Nederland alle woningen eengezinswoningen appartementen Flevoland alle woningen eengezinswoningen appartementen

2001

2002

2003

2004

2005

41.490 5.608 2.933

35.938 4.624 2.193

40.980 5.236 1.547

37.861 4.802 1.100

44.652 6.106 1.847

70% 71% 89%

67% 62% 84%

69% 63% 88%

65% 56% 69%

62% 49% 64%

12% 54% 24% 11%

8% 49% 26% 17%

5% 48% 31% 16%

5% 53% 28% 14%

4% 48% 32% 16%

239,2 244,5 226,2 216,0 212,6 238,6

261,8 263,0 258,6 181,8 179,3 193,8

265,9 267,2 264,0 238,5 243,1 212,3

260,7 267,9 247,5 243,4 252,9 225,2

270,0 280,5 253,3 239,0 237,9 241,1

Bron: Monitor Nieuwe Woningen (2004, 2005, 2006)


55

Tabellen Opleveringen Landelijke en regionale gegevens opleveringen nieuwbouw koopwoningen 2001 aantal opgeleverde woningen Nederland 43.116 ROA 7.086 Flevoland 3.510 aandeel eengezinswoningen Nederland 72% ROA 74% Flevoland 87% aandeel naar vaste prijsklasse (alle woningen) in euro's x 1000 tot 150 29% 150-250 53% 250-350 15% 350 of meer 4% gemiddelde verkoopprijs nieuwe koopwoningen in euro’s ( x €1000) Nederland alle woningen 195,4 eengezinswoningen 201,0 appartementen 180,7 Flevoland alle woningen 185,4 eengezinswoningen 178,8 appartementen 227,9 ROA-gebied alle woningen 192,8 eengezinswoningen 187 appartementen 211,2 gemiddelde kaveloppervlakte (in m2) van opgeleverde eengezinswoningen Nederland 219 Flevoland 230 ROA 185

2002

2003

2004

2005

39.361 5.485 2.373

33.357 5.031 2.061

33.537 4.120 1.301

34.217 3.946 1.210

72% 64% 93%

69% 73% 84%

72% 74% 85%

70% 66% 81%

14% 57% 22% 8%

12% 53% 25% 12%

7% 52% 27% 14%

6% 51% 29% 14%

224,5 231,5 206,6 208,3 211,3 170,6 225,1 225,6 223,3

246,6 253,5 231,5 194,5 185,2 238,3 232,2 228,0 -

253,4 261,0 233,1 202,2 206,6 180,5 229,9 233,9 216,8

260,0 264,7 248,5 235,3 246,6 195,2 243,0 255,0 216,1

228 299 193

198 224 179

213 220 173

225 223 185

Bron: Monitor Nieuwe Woningen (2005)

56


Opleveringen Lelystad eengezinswoningen (projectmatig) eengezinswoningen (particuliere kavels) appartementen % eengezinswoningen totaal

2000

2001

2002

2003

2004

2005

640 83 0 100%

557 67 20 97%

750 133 50 95%

413 50 84 85%

171 86 0 100%

81 126 53 80%

723

644

933

547

257

260

Bron: Beleid - Wonen (2004, 2005, 2006)

Opleveringen in Lelystad: Realisatie 2000-2005 en Meerjarenplanning 2004-2014 Opleveringen

Realisatie

Planning volgens MBP 2004-2014

2000 723

2001 644

2002 933

2003 547

2004 257

2005 260

2004 283

2005 411

2006 641

2007 716

2008 605

2009 621

2010 1023

2011 979

2012 845

2013 750

2014 630

aantal op inbreidingslocaties % inbreidingslocaties % uitbreidingslocaties

93 13% 87%

174 27% 73%

100 11% 89%

82 15% 85%

22 9% 81%

53 20% 80%

41 14% 86%

133 32% 68%

49 54% 46%

376 53% 47%

234 39% 61%

246 40% 60%

262 25% 75%

254 26% 74%

183 22% 78%

120 16% 84%

0 0% 100

aantal via particulier kaveluitgifte % kaveluitgifte

83 11%

67 10%

133 14%

50 9%

86 33%

126 48%

117 41%

202 49%

215 34%

210 29%

220 36%

270 43%

270 26%

270 28%

270 32%

270 36%

250 40%

45 16%

106 22%

133 12%

215 17%

231 18%

180 19%

125 12%

125 12%

125 13%

70 9%

60 8%

20 7%

55 13%

119 19%

230 32%

123 20%

251 40%

187 18%

195 20%

140 17%

190 25%

190 30%

totaal aantal

aantal opgeleverde seniorenwoningen % seniorenwoningen aantal in de sociale huur of koopsector % in sociale sector

0

0

46

0

0

0

0%

0%

5%

0%

0%

0%

Bronnen: Vastgoedinformatie, Beleid – Wonen (2004, 2005)


57

Tabellen Beoordeling woning Gemiddelde rapportcijfers en score evaluatie van de woning Rapportcijfer woning Stadsdeel Noordoost Huurders Kopers Stadsdeel Zuidoost Huurders Kopers Stadsdeel Noordwest Huurders Kopers Stadsdeel Zuidwest Huurders Kopers Lelystad Totaal Huurders Kopers Bewoners uit Nieuwe wijken Bestaande

Evaluatie van de woning*

2001

2003

2004

2005

2001

2003

2005

7,5 6,9 7,9 7,6 6,5 7,9 7,9 7,0 8,4 8,0 7,0 8,3 7,8 6,9 8,2

7,7 6,6 8,0 7,8 6,5 8,1 7,9 7,1 8,2 8,1 7,4 8,3 7,9 6,9 8,2

7,7 6,7 8,0 7,8 6,8 8,1 7,8 6,6 8,2 8,2 7,4 8,4 7,9 6,8 8,2

7,5 6,5 7,8 8,0 6,8 8,3 7,9 7,0 8,2 8,2 7,4 8,3 7,9 6,9 8,2

7,6 6,4 8,3 7,7 6,0 8,2 8,1 7,1 8,6 8,4 6,6 8,7 7,9 6,6 8,4

7,9 6,8 8,2 8,0 6,7 8,3 8,1 6,9 8,5 8,3 7,3 8,4 8,1 6,9 8,3

7,6 6,0 8,0 8,2 6,8 8,6 8,1 6,9 8,4 8,4 7,2 8,6 8,1 6,8 8,4

8,5 7,7

8,6 7,7

8,7 7,7

8,5 7,8

9,1 7,8

8,8 7,9

8,9 7,9

*gebaseerd op een viertal stellingen over de woning Bron: Onderzoek en Statistiek, Omnibusenquête 2001 en 2003, Leefsituatieonderzoek 2004, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005

58


Tabellen Beoordeling woonomgeving Rapportcijfers diverse aspecten woonomgeving woonomgeving

voorzieningen

leefbaarheid

veiligheid

mensen

sfeer

wonen in Lelystad

2001 2003 2004 2005 2001 2003 2004 2005 2001 2003 2004 2005 2001 2003 2005 2001 2003 2004 2005 2001 2003 2005 2001 2003 2004 2005

Noordoost

6,9

7,0

7,0

7,0

6,5

6,4

6,3

6,2

7,0

7,0

6,8

6,8

6,9

7,0

6,8

6,9

7,0

6,9

6,9 6,7

6,9

6,8 7,0

7,4

7,0

7,3

Zuidoost

6,9

7,1

7,0

7,3

6,4

6,3

6,3

6,4

6,9

7,0

6,8

7,2

6,7

6,9

7,0

6,9

7,0

6,8

7,1 6,8

6,9

6,9 6,9

7,2

7,1

7,3

Noordwest

7,4

7,3

7,2

7,3

6,3

6,5

6,0

6,4

7,3

7,2

7,0

7,2

7,3

7,3

7,2

7,2

7,3

6,9

7,2 7,2

7,1

7,0 7,0

7,3

7,0

7,4

Zuidwest

7,3

7,5

7,5

7,5

6,3

6,7

6,3

6,2

7,4

7,4

7,1

7,3

7,5

7,4

7,3

7,3

7,4

7,0

7,3 7,1

7,1

7,1 7,3

7,3

7,2

7,4

Lelystad Totaal

7,2

7,2

7,2

7,3

6,4

6,4

6,2

6,3

7,1

7,1

6,9

7,1

7,1

7,1

7,1

7,1

7,2

6,9

7,1 7,0

7,0

7,0 7,1

7,3

7,1

7,3

Bewoners uit - Nieuwe wijken - Bestaande wk

7,7 7,1

7,7 7,2

7,8 7,0

7,8 7,1

5,6 6,4

6,1 6,5

6,1 6,2

6,0 6,4

7,7 7,1

7,5 7,1

7,6 6,8

7,6 7,0

7,7 7,0

7,6 7,0

7,9 6,9

7,6 7,0

7,5 7,1

7,3 6,8

7,5 7,0

7,3 7,0

7,4 6,9

7,4 7,3

7,3 7,1

7,4 7,3

7,5 6,9

Bron: Onderzoek en Statistiek, Omnibusenquête 2001 en 2003, Leefsituatieonderzoek 2004, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005


59

7,3 7,0

Tabellen Beoordeling voorzieningen Percentage bewoners (heel) tevreden over voorzieningen in de woonomgeving Noordoost

Zuidoost

Noordwest

Zuidwest

Lelystad totaal

GSB-steden 2003

Bestaande wijken

2001

2003

2005

2001

2003

2005

2001

2003

2005

2001

2003

2005

2001

2003

2005

2001

2001

2003

2005

2001

2003

2005

Winkelvoorzieningen Speelmogelijkheden Straatverlichting Groenvoorziening Openbaar vervoer Wegenonderhoud Basisonderwijs Jongerenvoorzieningen Parkeergelegenheid Kinderopvang

87

83

90

75

64

72

79

75

77

72

70

68

78

72

76

86

59

50

56

80

76

81

57

51

65

51

51

57

49

49

55

51

51

61

52

50

59

-

60

47

57

51

51

59

79

77

80

77

76

74

78

80

72

83

85

86

79

79

77

80

89

83

86

78

78

74

78

77

82

70

66

70

76

77

77

64

70

69

73

72

73

72

68

52

61

73

75

73

64

61

56

64

65

64

57

60

60

55

47

64

60

60

62

75

52

45

58

60

62

63

46

51

58

51

47

59

54

49

43

59

61

67

52

52

56

65

63

53

65

50

52

47

79 21

76 14

77 25

77 24

76 18

85 22

82 21

81 21

83 13

56 16

70 14

69 18

75 21

76 17

79 19

-

44 21

69 18

75 22

77 21

77 17

80 19

69

69

71

48

48

53

57

55

53

37

54

53

53

56

57

-

37

46

56

55

57

57

40

33

53

51

39

57

44

39

45

36

43

59

43

39

54

-

52

36

55

46

39

53

Ouderenvoorzieningen Schoonhouden buurt

39

31

37

40

28

26

27

24

20

19

25

29

32

28

28

-

10

13

22

34

30

29

38

39

50

43

37

49

49

48

44

43

59

62

43

45

51

-

55

55

53

42

44

44

71

Bron: Onderzoek en Statistiek: Omnibusenquête 2001 en 2003, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005, www.gsbjaarboek.nl

60


2005

Nieuwe wijken

Tabellen Oordeel over de buurt Buurtbetrokkenheid, buurtbinding en buurtverwachtingen in percentages 01 Is het afgelopen jaar actief 16 geweest om de buurt te verbeteren Voelt zich medeverant73 woordelijk voor de leefbaarheid in de buurt Vindt dat gemeente burger 45 voldoende betrekt bij veranderingen in de buurt Vindt dat gemeente aan47 dacht heeft voor problemen in de buurt

Noordoost 03 04 05 24 29 28

01 15

Zuidoost 03 04 05 19 25 21

01 19

Noordwest 03 04 05 18 20 25

01 17

Zuidwest 03 04 05 19 22 22

Lelystad Totaal 01 03 04 05 17 20 24 24

nieuwe wijken 01 03 04 05 15 20 21 19

01 17

oude wijken 03 04 05 20 24 25

91

84

88

76

91

89

86

79

90

88

89

86

94

90

90

78

92

88

88

-

95

92

91

-

91

87

87

68

64

68

43

61

65

61

43

64

68

66

43

68

64

68

43

64

65

65

49

67

67

62

43

64

65

66

51

-

50

41

50

-

49

42

43

-

48

45

51

-

52

42

48

-

49

55

51

-

52

41

48

-

49

(Zeer) gehecht aan de buurt

58

70

72

64

46

58

68

63

63

66

70

70

58

63

65

65

56

64

69

65

-

56

62

63

-

66

70

66

Buurtbeleving: vooruit

20

18

-

15

19

29

-

28

11

14

-

14

27

18

-

16

18

20

-

19

38

31

-

20

17

18

-

18

Buurtbeleving: gelijk

64

63

-

67

67

54

-

57

70

71

-

65

61

75

-

71

66

66

-

64

57

67

-

73

67

66

-

61

Buurtbeleving: achteruit

15

18

-

19

15

17

-

15

19

15

-

21

11

7

-

13

15

14

-

17

5

3

-

7

16

16

-

20

Buurtverwachting: vooruit

25

14

-

25

24

36

-

32

22

20

-

24

42

19

-

22

27

23

-

27

61

47

-

31

24

19

-

25

Buurtverwachting: gelijk

56

67

-

55

61

50

-

52

61

63

-

50

45

73

-

65

57

62

-

55

30

51

-

62

60

64

-

53

Buurtverwachting: achteruit

19

19

-

20

15

13

-

16

17

17

-

25

13

8

-

13

16

15

-

19

9

3

-

7

17

17

-

22

Bron: Onderzoek en Statistiek, Omnibusenquête 2001 en 2003, Leefsituatieonderzoek 2004, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005 Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad

61

Kwaliteit van woonomgeving (schaalscores) en mate van verloedering (schaalscore)

Noordoost

Sociale kwaliteit van de buurt 2001 2003 2005 6,0 6,1 6,0

algemene evaluatie van de buurt 2001 2003 2005 7,7 8,0 7,7

verloedering van de buurt 2001 2003 2005 4,6 4,3 4,1

Zuidoost

5,9

6,1

6,1

7,4

7,5

7,8

4,1

4,0

3,8

Noordwest

6,5

6,3

6,4

8,3

7,9

8,0

3,8

3,8

4,2

Zuidwest

6,3

6,1

6,2

8,0

8,0

8,0

3,5

2,9

3,1

Totaal Lelystad

6,2

6,2

6,2

7,9

7,9

7,9

4,0

3,8

3,8

Nieuwe wijken Bestaande wijken GSB steden

6,8 6,1 6,2

6,2 6,1 6,3

6,3 6,1

8,5 7,8 7,5

8,1 7,8 7,3

8,3 7,8

2,1 4,2 4,4

1,9 4,1 4,5

2,4 4,2

Bron: Onderzoek en Statistiek: Omnibusenquête 2001 en 2003, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005, www.gsbjaarboek.nl

62


Tabellen Oordeel over Lelystad Stadsbinding en stadsverwachtingen naar percentages

(Zeer) gehecht aan Lelystad

01 63

Noordoost 03 04 05 71 63 61

01 53

Zuidoost 03 04 05 56 59 57

01 61

Noordwest 03 04 05 67 61 65

01 62

Zuidwest 03 04 05 60 54 57

Lelystad Totaal 01 03 04 05 60 62 59 59

nieuwe wijken 01 03 04 05 57 50 46 51

01 60

oude wijken 03 04 05 64 62 61

Zeer gehecht Gehecht Niet gehecht Helemaal niet gehecht

18 46 27 9

10 61 25 3

11 53 30 6

12 49 38 2

11 42 36 11

9 47 38 7

7 53 35 6

11 47 35 7

17 44 32 7

10 57 28 6

11 50 31 9

12 53 27 8

10 52 34 3

12 48 37 3

5 49 38 7

9 48 36 6

14 46 32 8

10 52 33 5

8 51 34 7

11 48 34 7

10 47 39 4

10 41 43 7

2 43 45 10

10 40 39 10

15 45 31 9

10 54 31 5

9 52 32 7

11 50 33 6

Stadsbeleving: vooruit Stadsbeleving: gelijk Stadsbeleving: achteruit

45 41 14

40 41 20

-

52 36 12

53 39 8

47 36 18

-

56 32 12

50 38 12

41 38 21

-

49 35 15

57 32 10

46 42 12

-

59 30 10

51 38 11

43 39 18

-

53 34 13

63 28 9

47 46 7

-

64 30 6

50 39 11

43 38 20

-

50 35 15

Stadsverwachting: vooruit Stadsverwachting: gelijk Stadsverwachting: achteruit

63 22 14

67 22 11

-

63 24 13

69 21 9

63 22 15

-

70 18 12

69 23 8

63 25 12

-

65 22 13

74 14 11

63 30 8

-

73 16 10

68 21 11

64 24 12

-

68 20 12

89 8 3

69 24 7

-

78 14 8

66 22 12

63 24 13

-

65 22 13

Bron: Onderzoek en Statistiek, Omnibusenquête 2001 en 2003, Leefsituatieonderzoek 2004, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005


63

Tabellen Verhuisgeneigdheid en -redenen Verhuisgeneigdheid bevolking naar type en termijn binnen twee jaar

binnen vier jaar

Verhuisgeneigd

starter

doorstromer

verhuisgeneigd

starter

doorstromer

Nederland 2002

25%

33%

67%

Lelystad 2005

15%

10%

Lelystad 2003

22%

26%

90%

33%

11%

89%

74%

25%

16%

84%

Lelystad 2001

14%

28%

72%

31%

19%

81%

Bron: Onderzoek en Statistiek: Omnibusenquête 2001 en 2003, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005, VROM: Woonbehoefteonderzoek 2002

Verhuisredenen Lelystedelingen 2001

2003

2005

Wens tot kleinere/ goedkopere woning

23%

15%

20%

Wens tot grotere/ duurdere/ luxere woning

57%

59%

61%

Wens tot grotere tuin

n.v.t.

21%

16%

Werkgerelateerde redenen

14%

8%

10%

Verandering privé-omstandigheden

25%

24%

21%

Liever dichter bij familie/ vrienden

10%

6%

3%

Omgeving (buurt/ buren)

19%

17%

19%

Bron: Omnibusenquêtes 2001 en 2003, Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid 2005

64


Tabellen Woon/ verhuiswensen Woonwensen naar type en eigendomsverhouding Landelijk vraag

Vraag Lelystedelingen

2002

2003

2005

Eengezins - huurwoning

22%

19%

11%

Meergezins - huurwoning

33%

18%

13%

Eengezins - koopwoning

36%

58%

67%

Meergezins - koopwoning

8%

5%

9%

Bron: WBO (2002), Omnibusenquête (2003), Onderzoek Wonen, Leefbaarheid en Veiligheid (2005)

Gewenste prijsklasse koopwoningen naar huidige eigendomssituatie in 2003 Totaal

huurders

eigenaar-bewoners

< €149.000

12%

36%

5%

€150.000 - €199.999

25%

30%

21%

€200.000 - €249.999

18%

10%

20%

€250.000 - €299.999

12%

3%

14%

€300.000 - €349.999

13%

0%

16%

€350.000 of meer

10%

0%

13%

onbekend

10%

20%

10%

100%

100%

100%

Bron: Omnibusenquête 2003


65

Tabellen Vraag naar huurwoningen Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden Centrada Totaal 2263 1696 1799 1293 1639 1319 2020 1715 1564 1422 1498

2000-II 2001-I 2001-II 2002-I 2002-II 2003-I 2003-II 2004-I 2004-II 2005-I 2005-II

Niet-actief woningzoekend 636 591 712 514 766 697 1002 939 1047 850 1015

Actief woningzoekend 1627 1105 1087 779 873 622 1018 776 517 572 483


Totaal aantal ingeschreven woningzoekenden naar doelgroep Totaal per

Actief

Senioren huishoudens 70+

1-12004 790

1-72004 868

1-12005 968

1-72005 755

1-12006 1157

1-12004 209

1-72004 244

1-12005 246

Een- en tweepersoonshuishoudens 55-70 jr

876

952

1056

1004

918

264

315

321

Huishoudens met kinderen

1361

2198

2368

2068

1432

754

869


3886

3821

4405

3220

2271

1999

1771


1501

Totaal

8414

1463

1660

1801

9489

1045 7

8848

Niet-actief

190

1-12006 398

1-12004 581

1-72004 624

1-12005 722

565

1-12006 759

270

213

612

637

735

734

705

1397

1189

777

607

1329

971

879

655

2353

1642

1085

1887

2050

2052

1578

1186

740

725

639

820

726

6503

3865

4794

5043

1-72005

Bron: Centrada (2005, 2006)

66


4031

1-72005

179

862

643

934

1061

546

2652

4549

4695

5414

4817

3851

Gemiddeld aantal reacties op huurwoningen van Centrada Gemiddeld aantal reacties naar woningtype wijk

huurprijsklasse

per label

categorie eengezinswoning meergezinswoning PunterJolGaljoen SchouwKempenaarKogge BotterSchoenerTjalk Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk Lelystad-Haven Centrum <€332 €3332-€475 €475-€509 €509-€605 >€605 Jongerenwoning (18-22) Ouderenwoning (55+) Overig

Totaal gemiddelde aantal

Reacties 2003-II 83 46 71 92 68 52 48 74 61 45 37 47 69 19 17 6 45 11 75 61

Reacties 2004-II 63 41 53 90 68 37 38 51 48 39 40 42 59 55 24 3 42 8 60 52

Bron: Centrada (2004 -2006)


67

Reacties 2005-II 52 37 43 70 63 29 23 44 45 34 35 42 49 26 13 3 45 9 50 43

Tabellen Vraag naar kavels Vraagverdeling kavelgrootte particuliere kavels Lelystad vraagverdeling < 400 m² 400 m² – 500 m² 500 m² – 600 m² 600 m² – 700 m² 700 m² – 800 m² > 800 m²

Onderzoek Lelystad 2001 13% 27% 21% 15% 10% 14%

Bron: AMA (2003), gemeente Lelystad, team Onderzoek (2001)

68


Onderzoek Lelystad 2003 10% 19% 29% 23% 15% 8%

Tabellen Verkoopgegevens Verkochte woningen en verkoopprijzen Lelystad Verkochte woningen

Verkooppri jzen (x €1000)

totaal aantal

waarvan huur

% van de voorraad

eengezinswoning

meergezinswoning

totaal

2000

1.339

327

5,0

134

82

131

2001

1.642

470

6,0

133

124

132

2002

1.757

343

6,4

157

107

154

2003

1.498

263

5,3

162

120

158

2004

1.222

148

4,3

171

125

167

2005

1.112

40

3,9

178

128

174

Bron: VROM/Kadata (2006)

Verkoopgegevens koopwoningen: lokaal, regionaal, landelijk mediane verkoopprijs Lelystad in euro’s Flevoland Nederland mediane verkooptijd Lelystad in dagen Flevoland Nederland

1998

1999

2000

2001

2002

117.500 132.500

139.400 154.100

160.800 177.700

169.700 195.000

182.300 205.300

28 35

57 48

*over de 1e helft 2005 Bron: Makelaars Lelystad, Onderzoek en Statistiek, NVB (2006)


60 60

69

2003 153.000 187.000 209.000 80 70 70

2004 150.000 191.000* 214.000* 90 95* 84*

2005 200.000 226.000 gestopt gestopt gestopt

Totaal aantal verkochte bestaande koopwoningen en percentage naar woningtype 2002 aantal woningen % tussenwoning % hoekwoning

regio Lelystad 2003 2004 1.584

2005

2002

regio Almere 2003 2004

2002

Nederland 2003 2004

1.618

3.733

2.704

2.359

4.479

131.596

130.368

42

43

41

40

54

55

56

56

30

30

29

30

41

39

39

18

31

28

27

21

29

29

28

14

21

133.838

2005

1.709

% 2-onder-1-kapwoning

2.321

2005

8

145.409

14

% vrijstaande woning

12

12

12

14

4

5

4

5

14

13

14

13

% appartement

6

6

7

8

11

12

13

10

28

28

29

29

2005

2002


2005

2002

Nederland 2003 2004

2005

192

188

208

216

225

Bron: NVM (2004, 2005, 2006)

Mediane transactieprijzen van bestaande koopwoningen in euro’s x 1000

2002

regio Lelystad 2003 2004

alle woningen

170

177

187

196

187

193

204

tussenwoning

134

137

144

147

162

168

168

167

179

185

191

198

hoekwoning

174

180

195

179

217

221

212

188

223

228

236

218

326

340

-

351

-

-

-

433

339

342

359

382

-

-

-

124

142

149

145

152

147

149

154

161

2-onder-1-kapwoning vrijstaande woning appartementen

229

284

273

Bron: NVM (2004, 2005, 2006)

Prijs per vierkante meter van bestaande koopwoningen 2002

regio Lelystad 2003 2004

2005

2002


2005

2002

Nederland 2003 2004

2005

alle woningen

1388

1442

1540

1557

1533

1571

1547

1548

1744

1787

1851

1925

tussenwoning

1197

1264

1321

1320

1389

1424

1420

1421

1543

1596

1650

1704

hoekwoning

1404

1464

1575

1477

1581

1615

1579

1502

1718

1757

1818

1791

2120

2188

2305

1787

1931

2024

in euro’s

2-onder-1-kapwoning vrijstaande woning appartementen

1667 1963

1983

-

-

-

-

1807

2046

-

-

2313

2098

1793

1827

1863

1796

1732

1818

Bron: NVM (2004, 2005, 2006)

70

1979

-


Mediane transactieprijs bestaande koopwoningen en verandering t.o.v. voorgaande jaar 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

regio Lelystad

100

107

114

139

164

169

171

177

187

196

regio Almere

105

112

121

143

160

170

187

192

188

193

Nederland

113

123

134

157

180

194

204

208

216

225

regio Lelystad

8%

7%

7%

22%

18%

3%

1%

4%

6%

5%

regio Almere

11%

7%

8%

18%

12%

6%

10%

3%

-2%

3%

Nederland

10%

9%

9%

17%

15%

8%

5%

2%

4%

4%

Mediane transactieprijs (in euro’s x 1000)

% verandering t.o.v. voorgaande jaar

Bron: NVM (2004, 2005, 2006)


71

Tabellen Verhuurgegevens Huurwoningen Aantal toegewezen woningen naar doelgroep (Centrada)

Een en tweepersoonshuishoudens 18-22 jaar Een en tweepersoonshuishoudens 23-54 jaar Huishoudens met kinderen Een en tweepersoonshuishoudens 55-70 jaar Huishoudens 70+

2000-II

2001-I

2001-II

2002-I

2002-II

2003-I

2003-II

2004-I

2004-II

2005-I

2005-II

64 101 56 18 16

84 161 61 34 19

92 114 51 28 16

76 92 55 32 55

80 112 89 42 15

70 88 65 39 28

78 103 94 27 22

83 131 133 25 22

103 152 114 46 28

82 107 98 37 26

65 150 118 44 20

2000-II

2001-I

2001-II

2002-I

2002-II

2003-I

2003-II

2004-I

2004-II

2005-I

2005-II

380 50 430

237 126 363

235 216 451

362 300 662

293 416 709

331 442 773

296 498 794

281 629 910

383 537 920

389 523 912

411 579 985

Bron: Centrada (2003, 2004, 2005, 2006)

Gemiddelde wachttijden (Centrada) niet-actieve wachttijd in dagen actieve wachttijd in dagen totale wachttijd in dagen Bron: Centrada (2003, 2004, 2005, 2006)

Gemiddelde wachttijden naar doelgroepen van toegewezen huishoudens

Een- en tweepersoonshuishoudens 18-22 jaar Een- en tweepersoonshuishoudens 23-54 jaar Huishoudens met kinderen Een- en tweepersoonshuishoudens 55-70 jaar Huishoudens 70+

niet-actieve wachttijd actieve wachttijd totale wachttijd 2003-II 2004-I 2004-II 2005-I 2005-II 2003-II 2004-I 2004-II 2005-I 2005-II 2003-II 2004-I 2004-II 2005-I 2005-II 180 227 351 351 377 465 464 391 464 337 645 815 714 691 742 239 289 380 461 377 547 621 612 561 613 786 1022 990 910 992 211 195 343 221 301 346 604 595 627 591 557 848 892 799 938 217 292 386 397 386 335 509 461 331 461 552 728 847 801 847 413 550 666 848 644 351 556 493 424 476 764 1270 1120 1106 1159

Bron: Centrada (2004, 2005, 2006)

72


Gemiddelde leegstands- en mutatiepercentages huurwoningen van Centrada categorie woningtype wijk

huurprijsklasse

per label

eengezinswoning meergezinswoning PunterJolGaljoen SchouwKempKogge BotterSchoenerTjalk Zuiderzeewijk Atolwijk Boswijk Waterwijk Lelystad-Haven Centrum <€317 €317-€453 €453-€486 €486-€585 >€585 Jongerenwoning (18-22) Ouderenwoning (55+) Overig

Totaal gemiddelde

Leegstandpercentage (per 1 januari)

Mutatiepercentage (in…)

2004

2005

2006

2003

2004

2005

3 2 1 4 2 1 1 8 3 3 1 4 3 2 3 0 2 4 3

1 1 1 0 1 1 1 2 1 1 0 1 1 1 1 2 1 2 1

0,3 0,5 0,3 0,3 0,5 0,4 0,1 0,5 0,6 0 0,4 0,3 0,4 0,4 0,2 2 0,5 0,4 0,3

8 16 10 9 8 10 8 11 15 15 11 19 9 7 9 9 21 13 9

9 17 11 7 8 13 8 12 16 17 13 21 11 6 9 25 25 27 9

8 15 11 8 8 10 8 10 13 13 13 14 9 8 10 9 21 10 9

3

1

0,38

10

11

10,5

Bron: Centrada (2004, 2005, 2006)


73

Tabellen Woonwensen versus Bouwproductie Woonwensen huizenkopers en bouwproductie naar type

appartement tussenwoning tweekapper vrijstaand

woonwensen 10% 21% 31% 38%

1997 bouwproductie 25% 36% 24% 14%

woonwensen 11% 18% 31% 40%

2000 bouwproductie 24% 38% 23% 14%

woonwensen 14% 17% 27% 42%

2002 bouwproductie 28% 45% 17% 10%

woonwensen 11%

2004 bouwproductie 43%

89%

57%

Bron: NVB (1998, 2001, 2003, 2005)

Woonwensen huizenkopers en bouwproductie naar prijsklasse woonwensen tot € 200.000 € 200.000 – € 250.000 € 250.000 – € 350.000 vanaf € 350.000

2002 33% 31% 21% 15%

bouwproductie 2004 23% 25% 33% 19%

Bron: NVB (2002, 2004)

74


2002 31% 26% 26% 17%

2004 29% 31% 27% 13%

Tabellen Verkoopgegevens nieuwbouw Landelijke en regionale gegevens verkoop nieuwbouwkoopwoningen 2001

2002

2003

2004

2005

aantal verkochte woningen Nederland

33.714

32.999

34.914

36.229

43.051

ROA

4.048

4.717

4.352

4.572

5.881

Flevoland

2.283

2.323

1.444

1.124

1.601

Nederland

72%

72%

72%

69%

65%

ROA

71%

75%

70%

61%

50%

Flevoland

88%

88%

82%

78%

69%

aandeel eengezinswoningen

aandeel naar vaste prijsklasse in euro's x 1000

tot 150

14%

9%

10%

5%

4%

150-250

56%

54%

50%

52%

47%

250-350

22%

25%

29%

28%

32%

8%

13%

14%

15%

17%

350 of meer gemiddelde verkoopprijs nieuwe koopwoningen Nederland

ROA-gebied

Flevoland

alle woningen

227,3

246,8

256,1

261,8

270,0

Eengezinswoningen

230,8

251,6

262,4

269,8

280,5

Appartementen

218,4

234,3

239,7

243,6

250,4

alle woningen

221,5

222,4

236,9

257,4

258,5

Eengezinswoningen

219,9

220,7

243,0

280,4

287,7

Appartementen

224,9

228,4

222,2

224,2

235,2

alle woningen

213,2

185,3

212,6

241,1

240,7

Eengezinswoningen

211,2

183

219,3

250,5

250,4

Appartementen

226,5

201,5

185,9

216,5

219,6

gemiddelde kaveloppervlakte (in m²) van verkochte eengezinswoningen Nederland

220

221

227

216

220

ROA

173

178

179

210

211

Flevoland

271

191

224

236

275


75

2001

2002

2003

2004

2005

Gemiddelde afzetsnelheid per woning (in dagen) naar marktsegment alle woningen

88

118

123

152

153

Eengezinswoningen

79

100

105

129

120

113

162

166

204

214

Appartementen Bron: Monitor Nieuwe Woningen (2004, 2005, 2006)

Verkoopgegevens nieuwbouwwoningen en kavels in Lelystad

Totaal aantal -waarvan kavels -waarvan woningen naar woningtype -eengezinswoningen -meergezinswoningen -sociale sector -woonwerkwoningen % eengezinswoningen (exclusief kavels) gemiddelde verkooptijd in dagen naar woningtype totaal: -van kavels -van eengezinswoningen -van appartementen aantal woningen naar prijsklasse < € 160.000 € 160.000 - € 225.000 € 225.000 - € 340.000 > € 340.000 gemiddelde verkooptijd in dagen naar prijsklasse < € 160.000 € 160.000 - € 225.000 € 225.000 - € 340.000 > € 340.000

2000 732 60 672

2001 666 148 518

2002 312 13 299

2003 309 126 183

2004 260 147 113

2005 329 79 250

608 43 16 5 93%

431 66 21 87%

261 35 3 88%

167 16 91%

86 27 76%

13 237 95%

117 133 107 260

141 49 167 165

249 218 397

232 98 309 480

247 110 410 428

119 424 824

-

-

65 98 121 15

7 66 93 17

3 46 53 11

-

-

84 232 309 366

257 321 271 657

610 273 514 566

Bron: afdeling Beleid – Wonen , bewerking Onderzoek en Statistiek

76


Tabellen Vestigingen Vestiging naar herkomst 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Groningen

3%

3%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

2%

Friesland

3%

3%

3%

3%

3%

2%

3%

3%

3%

Drenthe

2%

2%

1%

2%

2%

1%

1%

1%

2%

Overijssel

4%

4%

4%

4%

4%

3%

4%

4%

4%

Gelderland

9%

8%

10%

8%

8%

7%

8%

10%

8%

Utrecht

10%

9%

11%

9%

7%

7%

7%

7%

6%

Noord-Holland waarvan Amsterdam Zuid-Holland

28% 16% 8%

26% 15% 9%

25% 13% 9%

23% 11% 10%

22% 11% 10%

24% 11% 10%

22% 12% 9%

23% 11% 9%

23% 11% 9%

Zeeland

0%

1%

1%

0%

1%

0%

1%

1%

1%

Noord-Brabant

3%

2%

2%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

Limburg

1%

1%

2%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

Flevoland waarvan Almere onbekend + buitenland

19% 10% 11%

14% 11% 21%

20% 10% 10%

25% 14% 11%

26% 14% 12%

31% 18% 9%

31% 17% 10%

31% 17% 6%

32% 15% 7%

Bron: GBA

Vestiging naar leeftijd 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

0-9 jaar

15%

16%

15%

14%

15%

15%

15%

14%

10-19 jaar

13%

14%

14%

14%

14%

16%

13%

15%

20-29 jaar

27%

27%

26%

28%

26%

27%

27%

27%

30-39 jaar

21%

21%

22%

21%

22%

20%

21%

20%

40-49 jaar

11%

11%

11%

11%

13%

11%

12%

11%

50-59 jaar

7%

7%

6%

6%

6%

6%

7%

7%

60-69 jaar

4%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

70+

3%

2%

2%

2%

2%

3%

2%

2%

Bron: GBA Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad

77

Tabellen Vertrek Vertrek naar bestemming 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Groningen

4%

3%

3%

3%

4%

3%

2%

2%

2%

Friesland

4%

4%

3%

4%

4%

4%

3%

3%

3%

Drenthe

2%

2%

2%

2%

2%

1%

2%

2%

2%

Overijssel

6%

5%

6%

6%

5%

5%

4%

4%

4%

Gelderland

8%

8%

9%

8%

8%

8%

8%

9%

8%

Utrecht

6%

7%

7%

8%

6%

6%

6%

6%

6%

Noord-Holland

22%

20%

20%

18%

19%

20%

19%

22%

19%

Zuid-Holland

10%

7%

9%

9%

9%

9%

8%

7%

8%

Zeeland

1%

1%

1%

1%

0%

1%

0%

1%

0%

Noord-Brabant

3%

4%

4%

4%

3%

2%

3%

3%

2%

Limburg

1%

2%

2%

1%

2%

2%

2%

1%

1%

Flevoland

26%

25%

25%

23%

21%

21%

24%

22%

20%

onbekend + buitenland

9%

12%

10%

12%

17%

19%

19%

17%

25%

Bron: GBA

Vertrek naar leeftijd 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

0-9 jaar

12%

12%

13%

11%

11%

11%

13%

12%

10-19 jaar

16%

16%

15%

15%

16%

16%

14%

15%

20-29 jaar

30%

29%

29%

31%

29%

32%

32%

29%

30-39 jaar

17%

19%

20%

20%

19%

19%

19%

20%

40-49 jaar

11%

11%

11%

11%

12%

11%

11%

11%

50-59 jaar

6%

6%

6%

7%

6%

6%

6%

7%

60-69 jaar

3%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

70+

4%

4%

3%

2%

3%

2%

3%

2%

Bron: GBA

78


BIJLAGE IV LELYSTAD LANGS DE MEETLAT 50.000+ HET WONEN IN LELYSTAD LANGS DE MEETLAT van 50.000+ gemeenten


79

Tabel Kenmerken woningvoorraad en gegevens sociale huursector gegevens over de woningvoorraad

aantal inwoners

Alkmaar Almelo Almere Alphen aan den Rijn Amersfoort Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Barneveld Bergen op Zoom Breda Capelle aan den IJssel Delft Den Helder Deventer Doetichem Dordrecht Ede Eindhoven Emmen Enschede Gouda Groningen

80

aantal woningen

gegevens over de sociale sector

percentage koopwoningen

gemiddelde woningwaarde (WOZ in euro)

percentage sociale huurwoningen

percentage ihs-ontvangers

percentage aandachtsgroep

aantal toegankelijke woningen

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2003

1-1-2004

94.266 72.293 175.007 70.591 134.906 79.036 742.783 156.064 141.321 62.755 50.026 66.298 168.054 65.480 95.031 59.446 95.620 56.754 119.263 106.416 208.455 108.617 153.679 71.781 180.604

41.991 30.511 67.873 28.487 55.860 36.424 380.143 64.151 64.370 26.715 16.893 27.984 73.732 28.937 42.701 26.508 40.351 23.026 52.460 39.900 93.752 45.534 65.270 30.131 83.057

56,8 57,7 63,4 59,8 55,2 53,9 21,0 56,8 38,8 59,2 71,9 54,9 54,4 47,3 34,6 52,5 50,4 60,0 49,0 67,0 46,6 59,1 47,8 53,7 45,5

178.000 148.000 183.000 204.000 214.000 257.000 206.000 219.000 168.000 149.000 275.000 177.000 214.000 180.000 172.000 146.000 181.000 202.000 150.000 240.000 200.000 152.000 146.000 183.000 129.000

35,5 39,8 30,7 31,9 37,3 30,0 52,4 32,9 43,2 31,7 22,4 34,1 33,2 41,7 50,8 43,0 36,3 32,6 32,3 25,5 45,1 31,9 42,5 34,5 45,0

39,9 52,8 46,9 28,7 29,2 19,1 26,9 32,3 38,0

27,8 37,1 23,8 20,2 22,9 19,8 39,0 26,2 33,3

33,7 37,4

33,3

28,7 28,6 24,9 29,5 26,2 29,5

39,3 33,5 37,1 45,9 50,0 35,5 48,7

31,8 25,3 30,3 34,1 38,9 26,6 36,4

2.959 2.850 3.996 1.560 6.398 3.325 45.040 7.229 7.199 2.941 628 3.608 8.331 6.845 7.243 2.203 3.850 2.726 1.823 3.705 9.612 4.196 4.584 2.439 12.280


32,1

gegevens over de woningvoorraad

aantal inwoners

Haarlem Haarlemmermeer Hardenberg Heerlen Helmond Hengelo (O.) Hilversum Hoogeveen Hoorn Kerkrade Leeuwarden Leiden Leidschendam-Voorburg Lelystad M aastricht Nieuwegein Nijmegen Oosterhout Oss Purmerend Roosendaal Rotterdam Schiedam 's-Gravenhage 's-Hertogenbosch Sittard-Geleen

aantal woningen





percentage ihs-ontvangers

percentage aandachtsgroep

aantal toegankelijke woningen

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2003

1-1-2004

146.739 131.816 57.855 92.542 85.829 81.156 83.682 53.886 68.136 49.563 91.749 118.563 73.793 70.860 121.456 61.449 158.215 52.921 76.300 77.068 77.734 596.407 75.487 472.096 133.978 97.055

67.134 52.764 20.943 44.813 35.872 35.792 38.171 21.867 29.089 23.005 43.927 50.671 34.796 28.864 55.311 25.761 66.564 22.032 30.912 32.142 32.351 285.982 35.171 229.713 57.634 42.722

48,8 64,1 72,5 47,0 51,0 56,1 56,0 62,8 60,2 55,6 56,8 46,7 50,2 65,6 42,1 58,3 40,4 58,5 59,5 61,1 61,6 30,2 44,1 45,4 49,6 60,7

202.000 242.000 198.000 130.000 194.000 164.000 248.000 161.000 181.000 133.000 120.000 198.000 216.000 168.000 180.000 196.000 187.000 213.000 215.000 182.000 189.000 137.000 139.000 166.000 217.000 167.000

35,5 24,7 24,7 39,9 39,5 37,7 35,3 33,0 35,2 36,9 37,4 37,8 28,7 29,9 41,4 34,2 46,4 35,0 31,3 38,8 30,1 53,2 39,6 35,6 40,2 33,2

27,8 25,6

28,0 18,9

45,0 39,6 40,3 29,7 45,5

37,4 30,1 28,0 25,8

5.778 790 863 2.941 1.292 3.985 3.459 2.219 558 2.436 4.056 4.802 4.093 1.586 4.581 874 8.152 1.979 3.809 4.722 1.504 51.879 5.449 16.422 6.110 2.399


81

47,0 55,3 33,6 24,2 56,4 39,4 41,7 35,6 40,9 36,1 37,4 36,5 35,8 32,5 44,7

27,1 39,4 34,9 29,6 29,6 19,9 34,3 24,8 27,3 24,1 28,1 40,9 33,8 35,2 27,5 31,7

gegevens over de woningvoorraad

aantal inwoners

Smallingerland Spijkenisse Terneuzen Tilburg Utrecht Veenendaal Velsen Venlo Vlaardingen Westland Zaanstad Zeist Zoetermeer Zwolle Nederland

aantal woningen





1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

1-1-2005

54.432 74.756 55.361 199.068 275.258 61.381 67.516 92.263 73.394 97.858 139.817 60.408 115.792 111.900 16.305.526

22.969 31.585 25.027 83.628 118.194 23.635 28.699 40.565 34.259 38.118 59.613 25.676 48.717 48.205 6.858.719

55,6 52,8 66,5 52,2 52,8 62,3 56,4 53,7 34,7 67,3 49,0 48,2 49,9 53,4 56,4

155.000 155.000 131.000 196.000 183.000 214.000 212.000 161.000 152.000 233.000 179.000 277.000 187.000 181.000 202.000

35,1 43,8 21,6 37,7 39,1 36,5 38,1 32,2 52,1 27,6 44,9 35,0 40,0 36,8 33,6

Bronnen: CBS en VROM (Kadaster, BBSH)

82


percentage ihs-ontvangers 1-1-2005

percentage aandachtsgroep 1-1-2003

38,5 40,5 39,2

31,3 29,8

24,2 40,2 28,3 29,5 29,8

22,3 33,2

32,7 33,8

25,9 23,9 21,1 25,8 29,0

aantal toegankelijke woningen 1-1-2004 2.458 4.553 1.626 11.586 3.549 3.842 2.176 3.821 5.894 3.037 9.524 1.569 10.038 5.195

Tabel Verkoopgegevens woningvoorraad verkoopgegevens woningvoorraad aantal verkochte woningen

Alkmaar Almelo Almere Alphen aan den Rijn Amersfoort Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Barneveld Bergen op Zoom Breda Capelle aan den IJssel Delft Den Helder Deventer Doetichem Dordrecht Ede Eindhoven Emmen Enschede Gouda Groningen Haarlem


percentage verkocht

verkoopprijzen verkochte woningvoorraad waarvan koop

waarvan sociale huurwoningen

koopwoningen totaal

koopwoningen eengezins

koopwoningen meergezins

2005

2005

2005

2005

2005

2005

2005

1.602 860 2.657 1.230 2.202 1.093 9.609 1.999 2.257 1.057 508 843 2.734 915 1.151 862 1.375 706 1.799 1.459 3.357 1.541 1.964 1.013 2.401 2.610

3,8% 2,8% 3,9% 4,3% 3,9% 3,0% 2,5% 3,1% 3,5% 4,0% 3,0% 3,0% 3,7% 3,2% 2,7% 3,3% 3,4% 3,1% 3,4% 3,7% 3,6% 3,4% 3,0% 3,4% 2,9% 3,9%

1.468 766 2.418 1.187 1.974 1.093 7.152 1.914 1.930 1.025 494 827 2.574 833 1.091 725 1.234 633 1.706 1.433 2.891 1.337 1.705 944 2.204 2.436

134 94 239 43 228 0 2.457 85 327 32 14 16 160 82 60 137 141 73 93 26 466 204 259 69 197 174

189 165 198 223 241 287 239 241 189 169 292 212 233 201 198 156 193 212 175 248 208 168 167 194 164 228

206 175 199 249 270 381 332 268 220 184 306 220 257 259 248 160 209 226 198 275 239 171 180 211 195 274

148 117 183 167 169 192 224 153 152 112 187 162 164 151 160 129 144 151 130 167 150 145 118 150 138 178

83

verkoopgegevens woningvoorraad aantal verkochte woningen

Haarlemmermeer Hardenberg Heerlen Helmond Hengelo (O.) Hilversum Hoogeveen Hoorn Kerkrade Leeuwarden Leiden Leidschendam-Voorburg Lelystad Maastricht Nieuwegein Nijmegen Oosterhout Oss Purmerend Roosendaal Rotterdam Schiedam 's-Gravenhage 's-Hertogenbosch Sittard-Geleen Smallingerland Spijkenisse

84

percentage verkocht



koopwoningen totaal



2005

2005

2005

2005

2005

2005

2005

1.843 571 1.191 1.150 1.180 1.501 675 973 625 1.606 1.576 1.355 1.112 1.497 969 2.188 774 999 981 1.047 7.415 1.272 8.169 2.041 1.234 800 914

3,5% 2,7% 2,7% 3,2% 3,3% 3,9% 3,1% 3,3% 2,7% 3,7% 3,1% 3,9% 3,9% 2,7% 3,8% 3,3% 3,5% 3,2% 3,1% 3,2% 2,6% 3,6% 3,6% 3,5% 2,9% 3,5% 2,9%

1.800 497 1.106 1.111 1.008 1.407 626 906 524 1.394 1.529 1.213 1.072 1.335 889 1.945 757 986 955 1.019 6.767 1.196 7.797 2.009 1.158 732 850

43 74 85 39 172 94 49 67 101 212 47 142 40 162 80 243 17 13 26 28 648 76 372 32 76 68 64

252 204 143 230 185 273 164 205 132 144 228 230 174 211 206 213 240 218 201 218 167 157 196 247 180 169 178

270 205 155 243 197 316 181 210 138 151 273 371 178 245 223 237 254 239 214 230 257 225 374 277 194 183 194

183 155 107 157 129 180 114 180 106 119 179 161 128 158 166 176 186 147 161 157 137 128 157 197 112 108 135


verkoopgegevens woningvoorraad aantal verkochte woningen

Terneuzen Tilburg Utrecht Veenendaal Velsen Venlo Vlaardingen Westland Zaanstad Zeist Zoetermeer Zwolle Nederland

percentage verkocht





2005

2005

2005

2005

2005

2005

2005

856 2.936 4.682 843 960 1.297 892 1.149 1.674 709 1.639 1.979

3,4% 3,5% 4,0% 3,6% 3,3% 3,2% 2,6% 3,0% 2,8% 2,8% 3,4% 4,1% 15.369

842 2.769 4.484 810 906 1.128 796 1.115 1.546 705 1.537 1.789 210.280

14 167 198 33 54 169 96 34 128 4 102 190 194.911

142 207 219 232 234 171 164 249 198 348 207 207 3,1%

140 217 261 261 266 187 239 262 215 424 247 219 223

156 161 179 163 137 128 129 198 149 193 157 164 246

Bronnen: CBS, VROM (Kadaster)


koopwoningen totaal

85

Tabel Gegevens over nieuwbouw en verhuizingen gegevens over nieuwbouw

Alkmaar Almelo Almere Alphen aan den Rijn Amersfoort Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Barneveld Bergen op Zoom Breda Capelle aan den IJssel Delft Den Helder Deventer Doetichem Dordrecht Ede Eindhoven Emmen Enschede Gouda Groningen Haarlem

86

gegevens over verhuizen

aantal gereedgekomen woningen 2005

percentage nieuwbouw

percentage koop

percentage huur

percentage eengezw

percentage meergezw

verhuismobiliteit (rel)

migratiesaldo (rel)

2005

2005

2005

2005

2005

2004

2004

258 211 1158 356 1298 136 2736 215 711 794 286 181 428 121 274 68 406 156 418 123 617 530 1419 8 507 295

0,61% 0,69% 1,71% 1,25% 2,32% 0,37% 0,72% 0,34% 1,10% 2,97% 1,69% 0,65% 0,58% 0,42% 0,64% 0,26% 1,01% 0,68% 0,80% 0,31% 0,66% 1,16% 2,17% 0,03% 0,61% 0,44%

76 89 84 88 76 100 60 80 80 63 60 39 81 100 100 100 65 62 64 98 52 58 100 100 82 42

24 11 16 12 24 40 20 20 37 40 61 19 35 38 36 2 48 42 18 58

71 96 85 45 83 40 13 23 62 94 62 19 47 67 43 100 78 99 22 100 48 67 100 100 73 11

29 4 15 55 17 60 87 77 38 6 38 81 53 33 57 22 1 78 52 33 27 89

115,3 103,5 116,3 95,8 110,2 85,3 130,0 106,8 144,3 117,5 90,6 99,5 121,7 91,7 123,8 112,1 136,0

3,91 -1,11 15,47 -3,71 7,31 3,61 -5,46 0,77 -2,50 8,84 -6,20 -1,34 9,62 1,61 -8,12 -8,67 6,08

112,9 105,9 119,8 101,2 132,4 98,6 170,5 109,9

-4,28 3,40 2,40 2,08 4,91 -5,56 3,52 -2,41


gegevens over nieuwbouw

Haarlemmermeer Hardenberg Heerlen Helmond Hengelo (O.) Hilversum Hoogeveen Hoorn Kerkrade Leeuwarden Leiden Leidschendam-Voorburg Lelystad Maastricht Nieuwegein Nijmegen Oosterhout Oss Purmerend Roosendaal Rotterdam Schiedam 's-Gravenhage 's-Hertogenbosch Sittard-Geleen Smallingerland Spijkenisse




percentage koop

percentage huur

percentage eengezw

percentage meergezw


migratiesaldo (rel)

2005

2005

2005

2005

2005

2004

2004

1546 160 112 374 454 27 204 130 113 470 124 288 234 218 396 1400 190 271 322 160 2670 284 2224 572 440 351 146

2,93% 0,76% 0,25% 1,04% 1,27% 0,07% 0,93% 0,45% 0,49% 1,07% 0,24% 0,83% 0,81% 0,39% 1,54% 2,10% 0,86% 0,88% 1,00% 0,49% 0,93% 0,81% 0,97% 0,99% 1,03% 1,53% 0,46%

71 86 100 58 53 100 87 88 52 80 100 61 100 80 75 69 65 83 83 89 70 100 68 89 100 85 37

29 14 42 47 13 12 48 20 39 20 25 31 35 17 17 11 30 32 11 15 63

77 86 91 54 41 30 79 46 12 91 69 60 100 86 67 73 99 77 88 98 34 26 65 72 81 91 3

23 14 9 46 59 70 21 54 88 9 31 40 14 33 27 1 23 12 3 66 74 35 28 19 9 97

91,9 71,0 116,7 100,9 104,4 111,5 92,0 96,0 94,4 150,2 122,7 94,8 116,7 130,1 93,2 134,8 79,0 84,1 93,0 88,0 131,4 116,6 139,5 112,6 93,9 99,3 87,7

22,41 -4,48 -4,78 2,04 0,07 2,60 1,64 -0,79 2,03 1,29 -4,77 3,87 7,96 -1,21 -9,43 6,95 -4,79 -3,85 13,71 -3,61 -4,85 -3,14 -2,97 -1,64 -1,70 3,91 -8,46


87

gegevens over nieuwbouw

Terneuzen Tilburg Utrecht Veenendaal Velsen Venlo Vlaardingen Westland Zaanstad Zeist Zoetermeer Zwolle Nederland




percentage koop

percentage huur

percentage eengezw

percentage meergezw


migratiesaldo (rel)

2005

2005

2005

2005

2005

2004

2004

216 1586 2699 295 584 188 14 783 826 85 1070 823 67016

0,86% 1,90% 2,28% 1,25% 2,03% 0,46% 0,04% 2,05% 1,39% 0,33% 2,20% 1,71% 0,98%

100 69 70 89 65 88 100 72 70 100 59 71 75

31 30 11 35 12 28 30 41 29 25

100 58 59 46 73 73 100 82 69 100 70 96 70

42 41 54 27 27 18 31 30 4 30

89,8 119,9 157,5 101,8 81,2 95,4 97,3 71,1 92,2 106,1 100,0 128,2 97,5

1,37 1,91 10,87 -1,65 -2,40 0,51 -7,65 0,74 -1,70 1,11 10,73 3,18

Bron: CBS

88


Onderzoek en Statistiek, gemeente Lelystad

Recommend Documents