Ondernemingsplan SCW REALISTISCH ONDERNEMEN

Ondernemingsplan SCW 2012-2017

REALISTISCH ONDERNEMEN

O N D E R N E M I N G S P L A N 2012- 2017 SCW, 13 september 2011

Realistisch ondernemen

Inhoud 1

Introductie 3

1.1

Totstandkoming 3

1.2

Leeswijzer 5

2

Hier staan wij voor 6

2.1

Externe ontwikkelingen 6

2.2

Positie kiezen 7

2.3

Missie en visie 7

3

Onze doelen en opgaven 9

3.1

Bevorderen leefbaarheid in buurten en wijken 9

3.2

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer 11

3.3

Kwalitatief in stand houden van het woningbezit 13

3.4

Passend huisvesten van de doelgroep 15

3.5

Bijdragen aan combinaties in wonen en zorg 17

3.6

Waarborgen financiële continuïteit 18

3.7

Doorontwikkelen van de eigen organisatie 20

SCW Ondernemingsplan 2012-2017

2

1 Introductie Voor u ligt het nieuwe ondernemingsplan van SCW.

plan voort: we willen vraaggericht bijdragen aan

Het geeft inzicht in onze ambities en doelen voor de

goed wonen in leefbare wijken. Dit is echter niet

periode 2012-2017. Een periode waarin wij als breed

vanzelfsprekend. Er wordt veel van ons verwacht,

georiënteerde maatschappelijke organisatie met

maar veranderingen op de woningmarkt en in de

ambitie willen bijdragen aan een leefbaar en

weten regelgeving beperken onze (met name

levendig Tiel.

financiële) mogelijkheden. Daarom hechten wij veel

In de afgelopen jaren hebben we onder de noemer

waarde aan een nieuw ondernemingsplan:

van ons vorige ondernemingsplan 2007-2012 veel werk verzet. Zo zijn we trots op de nieuwbouw van

• Hierin maken we concreet waar wij voor staan. Als

De Vier Gravinnen, waar we innovatieve woningen

maatschappelijke organisatie formuleren we onze

hebben gerealiseerd, geschikt voor een brede

doelen SMART. Dit geeft duidelijkheid binnen onze

doelgroep, in combinatie met allerhande voorzieningen en ruimte voor ontmoeting. Maar ook als


organisatie, maar ook richting onze belanghouders. • We zijn ook realistisch. Onze mogelijkheden zijn

organisatie hebben we grote stappen gezet; wij zijn

immers eindig. In dit ondernemingsplan maken

vraaggericht gaan werken en bieden onze huurders

we keuzes in wat we wel en wat we niet doen.

op allerlei vlakken meer keuzevrijheid. En daarnaast

• En wij zijn transparant. We zijn open over onze

hebben we verschillende projecten in ontwikkeling

doelstellingen richting onze belanghouders. We

die aangeven dat wij verder kijken dan ons vastgoed

hebben een open cultuur en zetten met dit onder-

en aandacht hebben voor mensen én hun

nemingsplan een heldere koers uit voor de

omgeving.

komende jaren.

Ook de komende jaren willen wij die breed georiën-

1.1 Totstandkoming

teerde woningcorporatie in Tiel zijn. Vanuit een

Het opstellen van dit nieuwe ondernemingsplan

nieuw kantoorgebouw dat we in 2012 betrekken,

hebben wij zorgvuldig opgepakt. De volgende

zetten we de ambities uit ons vorige ondernemings-

stappen zijn doorlopen.

3

Analysefase

• Betrokkenheid medewerkers

enquête hebben een belangrijke rol gespeeld bij

• Documentanalyse

Het ondernemingsplan is een belangrijk

het formuleren van de doelstellingen voor dit

Vanuit alle beschikbare documenten, rapporten

document voor SCW. Het moet een leidraad en

ondernemingsplan.

en verslagen hebben we een integrale analyse

toetssteen voor onze activiteiten worden. De stem

gemaakt waarin de belangrijkste aandachts-

en visie van onze medewerkers hierin is voor ons

• Betrokkenheid belanghouders

punten en opgaven voor het ondernemingsplan

onontbeerlijk. De inbreng vanuit de organisatie

Wij hechten veel waarde aan de inbreng van onze

in kaart zijn gebracht. In het bijzonder noemen we

hebben we als volgt geborgd:

hier de uitkomsten van de visitatie die wij begin

- Tijdens een lunchbijeenkomst hebben we met

belanghouders. Deze inbreng borgen wij structureel door het periodiek organiseren van een Visie-

2011 hebben laten uitvoeren. Onderstaande

elkaar de belangrijkste thema’s voor het nieuwe

café. De input vanuit het Visiecafé is een belangrijke

woordwolk geeft een beeld van de omvang en

ondernemingsplan verkend. Waar liggen vanuit

basis voor dit ondernemingsplan. Daarnaast zijn

breedte van de analyse.

de organisatie aandachtspunten? Hoe kan SCW

belanghouders begin 2011 geconsulteerd voor de

hier het beste op inspelen?

visitatie die wij hebben laten uitvoeren. Aandachts-

- Ook hebben de medewerkers een internetenquête over SCW ingevuld. De uitkomsten van de

punten die hieruit naar voren komen, hebben wij meegenomen in dit ondernemingsplan. Van analyse naar visie

Tiel

Medewerkerstevredenheidsonderzoek

Kerntakenoverzicht Woningmarktonderzoek Netwerk Wonen Welzijn Zorg

Eu-beschikking Visiecafé Wet- en regelgeving Vraaggericht samenwerken Zicht op Top in Tiel

Startersonderzoek

Leerstad

Vastgoedportefeuillebeleid Woonservicegebieden Nieuwsflitsen

Strategiekaarten

Prestatieafspraken

Ondernemingsplan 2007-2012

Communicatiestrategie

Meerwaardenotatie samenwerking

Om de stap te maken richting ‘visie’, hebben we stilgestaan bij de identiteit van onze organisatie. Niet vanuit het oogpunt om een ander type corporatie te worden. We zijn juist trots op onze organisatie en willen de koers die we hebben ingezet graag voortzetten. Toch moeten we de komende jaren ook verder. Nieuwe opgaven vragen om nieuwe keuzes. • Positie kiezen Directeur-bestuurder en MT zijn samen verantwoordelijk voor het beleid van SCW. Zij worden hierin inhoudelijk ondersteund door een beleidsen een communicatiemedewerker. Op basis van een internetenquête met stellingen hebben we bepaald welk type corporatie we nu zijn en waar


4

we de komende jaren naar toe willen. We hebben deze stellingen ook voorgelegd aan onze Raad van Commissarissen. • Heidedag Tijdens een Heidedag hebben we stilgestaan bij de gewenste koers voor de toekomst. We hebben onze mouwen opgestroopt en zijn op zoek gegaan naar de wijze waarop SCW kan inspelen op de opgaven in Tiel. Naar een praktisch, concreet en gedragen ondernemingsplan Na de Heidedag hebben we onze gedachten en visie aan het papier toevertrouwd. Het resultaat is voorgelegd aan onze medewerkers. Herkennen zij zich in het ondernemingsplan? Ademt het de SCW-identiteit voldoende uit? En hebben we goed geluisterd naar de aandachtspunten die de organisatie zelf heeft ingebracht? Het antwoord was positief. Het gevolg? Voor u ligt een door onze organisatie breed gedragen ondernemingsplan met heldere ambities die we vertalen naar doelen en acties. De keuzes die wij in dit ondernemingsplan maken, zijn ook de keuzes waarop u ons kunt aanspreken. 1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 2 schetst waar wij voor staan en wat onze visie is voor de periode 2012-2017. In het derde hoofdstuk werken we dit uit in opgaven en doestellingen die we ordenen naar de prestatievelden uit het BBSH.


5

2 Hier staan wij voor Voordat we concreet uitwerken welke opgaven wij

teiten niet worden aangemerkt als Diensten van

zien in Tiel en hoe wij hier onze bijdrage in willen

Algemeen Economisch Belang (DAEB) veran-

leveren, geven we eerst aan welke externe ontwikke-

deren de voorwaarden voor het aantrekken van

lingen een rol spelen, welke positie wij kiezen en hoe

vreemd vermogen; geld lenen wordt dan dus

we dit vertalen in een missie en visie.

duurder. Ongeacht het maatschappelijk belang van de activiteit.

2.1 Externe ontwikkelingen

- Corporaties moeten 90% van hun woningvoor-

Als SCW willen we invulling geven aan de lokale

raad toewijzen aan mensen met een inkomen

opgave in Tiel. Belangrijk hierbij is om te erkennen

tot € 33.614. Hierdoor vallen mensen die net iets

dat er ook veel externe ontwikkelingen op ons

meer verdienen buiten de boot. Hun kansen op

afkomen die van invloed zijn op wat wij wel en niet

een passende woning in de koopsector zijn,

kunnen doen.

zeker met de steeds strengere regels voor hypotheken, gering. Als corporaties deze

Wet- en regelgeving vanuit de rijksoverheid

doelgroep toch willen bedienen moeten zij alter-

De afgelopen jaren is er vanuit de rijksoverheid veel

natieve producten en financiering opzetten.

aandacht voor corporaties. De komende jaren

• Ook is een nieuwe Huisvestingswet in de maak.

kunnen wij de volgende zaken verwachten geweest:

Deze is vooral van invloed op onze sturingsmoge-

• Corporaties moeten middels een heffing gaan

lijkheden bij woningtoewijzing.

bijdragen aan de huurtoeslag. • De Woningwet wordt herzien. In het voorstel voor

exacte invulling van bovengenoemde weten regel-

volgende (deels reeds ingevoerde) maatregelen

geving nog niet duidelijk. De consequenties voor ons

die ons presteren beïnvloeden:

presteren zijn dan ook niet exact te ramen. Wel

- De activiteiten van corporaties gaan strenger beoordeeld worden. Op het moment dat activi-


Bij het opstellen van dit ondernemingsplan is de

de nieuwe Woningwet staan onder meer de

noopt het ons tot flexibiliteit, zodat we veranderingen in weten regelgeving goed kunnen

6

opvangen zonder dat dit ten koste gaat van de

waarin we onze taak oppakken en de mate waarin

het zorgen voor kwalitatief goede en duurzame

uitvoering van onze volkshuisvestelijke taak in Tiel.

we streven naar financieel en maatschappelijk

woningen in een veilige en passende woonomge-

rendement.

ving voor mensen die niet zelfstandig in hun

Situatie op de regionale woningmarkt

‘Corporatie zijn’ kan op verschillende manieren

woonbehoefte kunnen voorzien.

Naast weten regelgeving is de situatie op onze

worden ingevuld. Voor ons betekent dit bewegen op

Voor de woningen voor onze doelgroep zijn wij

regionale woningmarkt bepalend. Uit het woning-

het terrein van klanten, woningen en wijken.

verantwoordelijk. Het onderhouden en beheren van

marktonderzoek dat wij in 2010 samen met de

onze woningen is onze taak. Hierbij luisteren we

gemeente en collega-corporatie SVT lieten uitvoeren,

De klant staat voor ons centraal. Alles wat wij doen

naar onze huurders en spelen we zo goed mogelijk

maar ook uit allerlei andere signalen, blijkt dat er

is gericht op de primaire taak van een corporatie:

in op hun vraag.

binnen onze regio veel meer plannen voor woningbouw zijn dan dat er behoefte is aan woningen. Dit

Financieel rendement

vanwege bouwambities van gemeenten enerzijds, maar afvlakkende woningbehoefte als gevolg van demografische ontwikkelingen anderzijds. Hierdoor ligt concurrentie tussen woningbouwplannen op de loer en staat de centrumfunctie van Tiel onder druk.

Woningen

Ook deze ontwikkelingen wegen wij mee in dit ondernemingsplan. 2.2 Positie kiezen

Smal georiënteerd

Breed georiënteerd

Klanten

Rekening houden met externe factoren is belangrijk. Helder formuleren wie wij zijn en waar we voor staan is dat ook. We werken dit hieronder verder uit: Wijken

In de eerste plaats is een corporatie een maatschappelijk ondernemer. Dit betekent dat wij betrokken zijn bij de stad Tiel en willen investeren in thema’s die met wonen en leefbaarheid te maken hebben. Dit doen we zonder winstoogmerk. Sterker nog, als dat echt nodig is nemen we ons verlies. Belangrijk is

Maatschappelijk rendement

wel dat we een gezonde balans vinden in de breedte


7

Om prettig te wonen is echter meer nodig dat een

Dichtbij

organisatorisch vlak ontwikkelingen en opgaven

goede woning. Het vraagt ook om aandacht voor

SCW en Tiel horen bij elkaar. Binnen ons regionaal

voor de komende jaren. Ook onze organisatorische

wijken. Het wordt pas prettig wonen in een woning

werkgebied hebben we hart voor de stad Tiel en

ambities geven we daarom een plek in dit nieuwe

als je je ook thuis voelt in de wijk. Dan gaat het om

kiezen we er bewust voor om onze activiteiten op

ondernemingsplan.

differentiatie van woningen in een wijk, de uitstra-

Tiel te richten. Wij hebben geen ambities om ons

ling van ‘de stenen’ maar zeker ook ‘het groen’ in de

werkgebied uit te breiden. Juist onze band met Tiel

Eenduidig

wijk en bereikbaarheid van allerhande voorzie-

maakt dat wij de buurten waarin we bezit hebben

Wij vinden het belangrijk dat onze huurders,

ningen. Ook op dit vlak stellen huurders ons vragen

tot in de puntjes kennen en weten wat er speelt

medewerkers en belanghouders weten wat ze aan

en zien wij in Tiel legio opgaven. Opgaven waar wij

onder onze huurders. Kortom, wij zijn en blijven

ons hebben. Dit vraagt inzicht in wat we wel en wat

ons verantwoordelijk voor voelen en op aange-

dichtbij en dat laten we graag zien met de voorne-

we niet kunnen of willen doen. Door ons onder

sproken willen worden. Hierbij geldt wel dat het

mens in dit ondernemingsplan.

nemingsplan te actualiseren maken we keuzes.

werken aan leefbare wijken te allen tijde een

We geven inzicht in onze maatschappelijke en

gedeelde verantwoordelijkheid is. Samen met

Verstandig

organisatorische opgaven en mogelijkheden. Zo

gemeente, inwoners van de wijk en alle andere

Opgaven in Tiel zijn er genoeg en wij hebben veel

werkt het ondernemingsplan als een toetssteen

partners die op het wijkniveau actief zijn, dragen

ambities. Onze ‘polsstok’ is echter eindig en we

voor de keuzes die we maken. En benoemen we

wij graag ons steentje bij.

moeten de balans bewaken tussen ons maatschap-

richting huurders, medewerkers en belanghouders

pelijk presteren en financiële continuïteit. De

wat we wel, maar ook wat we niet doen.

2.3 Missie en visie

opgaven voor de komende jaren en ons antwoord

Wij vatten onze missie als volgt samen:

hierop werken we in dit ondernemingsplan uit.

Pro-actief

Hierbij spreekt het voor ons voor zich dat we uitgaan

We anticiperen op ontwikkelingen en gaan waar

SCW zorgt voor kwalitatief goede en duurzame

van een gedeelde verantwoordelijkheid: opgaven in

nodig vroegtijdig op zoek naar oplossingen. Dit doen

woningen voor mensen die niet in hun eigen

het wonen reiken vaak verder dan alleen die van

we door bijvoorbeeld duidelijke keuzes te maken in

woonbehoefte kunnen voorzien. We kijken daarbij

SCW; ook onze belanghouders en onze huurders

onze nieuwbouwambities, waarbij we kritisch

verder dan de woning en nemen ook verantwoorde-

dragen hierin verantwoordelijkheid.

kijken naar de lokale en regionale markt. Maar ook

lijkheid om te werken aan leefbare en vitale wijken

Ook als organisatie willen we verstandig opereren.

richting onze huurders zijn we pro-actief; we

en buurten. Een opgave die we samen met

We zien ons als een netwerkorganisatie. Dit

wachten niet af, maar willen problemen vroegtijdig

gemeente, bewoners en andere maatschappelijke

betekent dat we altijd kijken of we kennis zelf in huis

signaleren, zodat we samen naar oplossingen

partners willen oppakken. Ieder vanuit zijn of haar

moeten hebben, in hoeverre we dit bij externe

kunnen zoeken.

eigen verantwoordelijkheid.

partners kunnen uitbesteden en waar samenwer-

We doen dit vanuit een visie die we het best kunnen

king nuttig is. Zo houden we onze organisatie slank,

duiden aan de hand van onze kernwaarden:

professioneel en slagvaardig. Toch liggen er ook op


8

3 Onze doelen en opgaven

De taken van een woningcorporatie zijn formeel

3.1 Bevorderen leefbaarheid in buurten en wijken

vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector

Goed wonen vraagt een goede woning in een

(BBSH). Wij toetsen onze ambities en doelen aan dit

prettige woonomgeving. Het één kan niet los

wettelijk kader en gebruiken dit ook als ordenend

worden gezien van het ander. Uit onze dagelijkse

principe bij de uitwerking van onze ambities.

praktijk weten wij dat er in Tiel wijken zijn die extra aandacht vragen. Ook uit verschillende onderzoeken

Per prestatieveld benoemen we de belangrijkste

komt dit naar voren.

opgaven waar wij de komende jaren voor staan.

Waar het gaat om de kwaliteit en uitstraling van

Vanuit de opgaven benoemen we de strategische

onze woningen zijn wij primair verantwoordelijk.

doelstellingen van ons beleid.

Waar het gaat om de kwaliteit en uitstraling van de woonomgeving is dit een verantwoordelijkheid die

We ordenen de prestatievelden in een volgorde die

wij met veel partijen delen. Wij hebben daarin geen

aansluit bij onze inhoudelijke focus. Na elk presta-

regierol, maar zijn participant. Hierbij kan onze inzet

tieveld vatten we onze doelstellingen in een tabel

wel per wijk verschillen. Zo voelen wij ons in wijken

samen en benoemen daarbij de prestatie-indica-

waarin veel van onze huurwoningen staan meer

toren: wanneer is ons doel bereikt?

verantwoordelijk dan in wijken waar dit niet het geval is. Investeren in wijken met prioriteit voor Tiel-West Onze focus ligt de komende jaren in Tiel-West. De afgelopen jaren hebben wij hier al veel werk verzet en ontwikkelingen in gang gezet. Dit werk zetten wij de komende jaren door. Hiermee geven we de wijk een impuls die nodig is om de wijk prettig leefbaar


9

en aantrekkelijk te houden. We geven een overzicht van onze speerpunten in Tiel-West:

Naast investeren in de fysieke kwaliteit kennen we

hebben, een nieuw toekomstperspectief willen

onder de titel ‘Werk aan de winkel’ ook een sociale

bieden. De Leerfoyer biedt voor deze jongeren een

hefboom van het wijkontwikkelingsplan. Hiermee

arrangement van leren, werken en wonen.

• Wijkontwikkelingsplan Hertogenwijk

willen we bewoners en ondernemers meenemen

- Wij hebben grondbezit op de locatie Veilingter-

In de Hertogenwijk nemen wij als SCW de regie.

en betrekken bij het totale proces van wijkontwik-

rein, onderdeel van het Stationsgebied. Deze

Veel van ons woningbezit staat in deze wijk en

keling. ‘Werk aan de winkel’ bestaat uit kleine

locatie willen we de komende jaren ontwikkelen.

daarmee hebben wij een grote verantwoordelijk-

projecten die, naast het stimuleren van betrokken-

Hierbij zoeken wij naar mogelijkheden om onder

heid richting onze huurders. Binnen de

heid, zijn gericht op het ‘leefbaar’ houden van de

de noemer Leerstad Tiel een compleet landschap

Hertogenwijk ligt onze focus tot 2017 op twee

wijk. Ook tijdens alle werkzaamheden door.

voor ‘Leren, werken en wonen’ te realiseren.

‘hefboomgebieden’; het Hertogenplein e.o. en

Voorbeelden van kleine projecten zijn bijvoorbeeld

Samen met onder andere het ROC, ProPersona,

de Molukse wijk. In deze gebieden geven we de

het opfleuren van buitenruimte, maar ook het

Lander en de gemeente werken wij onze ideeën

komende jaren gestalte aan fysieke herstructure-

activeren van bewoners. Bij de activiteiten binnen

en plannen graag nader uit.

ring en kwaliteitsverbetering.

’Werk aan de winkel’ zoeken wij nadrukkelijk de samenwerking met de gemeente, maatschappelijke

Verstandig omgaan met onze participatie en inzet

partners en uiteraard de wijk en haar bewoners zelf.

Wij staan dichtbij onze huurders en weten wat er speelt. Die kennis stellen we graag beschikbaar om

• Locatie Westlede

input te bieden aan partijen die zich actief en

Door de realisatie van De Vier Gravinnen komt de

primair met leefbaarheid en maatschappelijk werk

locatie van het voormalige verzorgingshuis

bezig houden. Er spelen echter veel initiatieven op

Westlede vrij. De komende jaren willen we deze

dit terrein. We kunnen niet in elke overlegvorm

locatie ontwikkelen. Ook hier ligt een kans om een

deelnemen, omdat we dan alleen nog ‘praten’ en

extra impuls te geven aan de wijk Tiel-West. Wij

niet toekomen aan het ‘doen’. Daarom zullen wij de

zijn eigenaar van de grond en nemen ook hier

komende jaren kritisch beoordelen waar wij wel,

onze verantwoordelijkheid om, samen met

maar ook waar wij niet actief betrokken kunnen zijn

partners, te komen tot een passende ontwikkeling.

in teams en overleggen. Dit zullen wij ook uitleggen aan onze maatschappelijke partners.

• Leerstad Tiel - De Leerfoyer is een project waarbij we samen met


Ruimte bieden aan kleine initiatieven op het gebied

partners op het gebied van onderwijs, welzijn,

van leefbaarheid

werkgelegenheid en de gemeente Tiel jongeren

Wij vinden het belangrijk om kleinschalige initia-

uit Tiel, die een extra steuntje in de rug nodig

tieven op het gebied van leefbaarheid te onder-

10

1 Prijspeil 2011

steunen. De komende vijf jaar reserveren wij hiervoor jaarlijks € 75.0001. Dit bedrag gebruiken

3.2 Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

gezegd de ‘overlegwet’. Vanuit dit wettelijk kader zijn wij verplicht om ons Huurdersplatform actief

we om goede plannen (bij voorkeur vanuit

Als SCW willen we dicht bij onze huurders staan.

te informeren over onze plannen en beleidsvoor

bewoners zelf) te ondersteunen die een bijdrage

Dit betekent dat wij de dialoog zoeken en huurders

nemens. Uiteraard blijven wij komende jaren op

leveren aan de leefbaarheid in een wijk of buurt.

betrekken bij ons beleid en het beheer van onze

deze manier werken en zullen wij adviezen die het

woningen. Hoe logisch dit ook klinkt, het is eigenlijk

Huurdersplatform aan ons uitbrengt actief wegen

Opstellen van een leefbaarheidsbeleid

best lastig. Want hoe zorg je dat er daadwerkelijk

en waar mogelijk meenemen in onze bedrijfsvoe-

In de praktijk voeren we al jaren allerlei activiteiten

sprake is van betrokkenheid? En welke ‘instru-

ring. Met de bewonerscommissies bespreken we

uit op het gebied van leefbaarheid. Het wordt tijd

menten’ kunnen we daar het best voor inzetten?

zaken op wooncomplexniveau. Daarnaast stimu-

om de zaken te bundelen en te vertalen in een

Dit zijn thema’s die we de komende jaren uitwerken.

leren wij hen om activiteiten te ontwikkelen in en

leefbaarheidsbeleid, om zo onze visie op leefbaar-

rond het complex, die de leefbaarheid in het

heid verder handen en voeten te geven. Dit beleid

Invulling geven aan de overlegwet

gaat als toetsingskader dienen voor alle activiteiten

In de eerste plaats hebben we te maken met de

die wij op het gebied van leefbaarheid ontplooien.

Wet op het Overleg Huurders Verhuurder, kort

complex bevorderen. Mening en kennis van huurders meer benutten Er zijn momenten dat wij thema’s of voornemens

Bevorderen leefbaarheid in buurten en wijken Strategische doelstelling

Wanneer geslaagd?

Investeren in wijken met prioriteit voor Tiel-West.

• Voor de aanpak van het Hertogenplein e.o. is in 2014 een scenariokeuze gemaakt. • De herstructurering van de Molukse wijk is in 2017 in uitvoering. • De nieuwbouw op locatie Westlede is in 2017 gereed. • De Leerfoyer heeft in 2017 gemiddeld een jaarlijkse bezetting van 80%. • Het haalbaarheidsonderzoek Leren, Wonen, Werken op het Veilingterrein is eind 2013 afgerond. • Huurders geven de woonomgeving gemiddeld een 7 (huurderstevredenheids onderzoek).

met een groep huurders zouden willen delen om hun mening te horen. Vragen als: ‘Is dit een thema dat SCW moet oppakken?’ Of, ‘We zijn van plan deze activiteit op te zetten, vindt u dat een goed idee?’ Om dergelijke vragen snel met huurders te delen, maken wij gebruik van klantenpanels. Dit willen we de komende jaren verder uitbreiden. Hierbij geldt wel: een klantenpanel is nooit een doel op zich. Er moet een goede aanleiding zijn en het juiste instru-

Verstandig omgaan met onze participatie en inzet.

• Het rapportcijfer dat belanghouders ons geven voor betrokkenheid is bij de volgende visitatieronde minimaal een 7.

ment moet worden ingezet. Onze ‘gereedschapkist’

Ruimte bieden aan kleine initiatieven op het gebied van leefbaarheid.

• Bewoners zijn bekend met de initiatieven en waarderen deze met een 7 of hoger (toetsen via huurderstevredenheidsonderzoek op complex-niveau.)

worden ontwikkeld en uitgebreid. Soms kan dat

Opstellen van een leefbaarheidsbeleid.

• Het leefbaarheidsbeleid is in 2012 vastgesteld en als toetsingskader in gebruik.


biedt hiervoor de basis en zal waar nodig verder digitaal (internet, social media, etc.), soms kan dat beter fysiek in een kleine bijeenkomst. De inzet van instrumenten verschilt per te benaderen doelgroep, maar ook per vraag.

11

Betrekken huurder bij onderhoud

Naar een digitaal klantportaal

delijkheid ook steeds meer te pakken. Aan de hand

Bij het onderhoud aan onze woningen zoeken wij

Klanten van SCW kunnen bij ons terecht via de

van kleinschalige en korte projecten stimuleren we

altijd vooraf contact met onze huurders. Onze

telefoon, aan de balie of op de website. Om onze

de betrokkenheid van de huurder. Zo hebben we

huurders zijn er immers bij gebaat dat zij tijdig

dienstverlening te vergroten streven we naar het

goede ervaringen opgedaan met het samen met

inzicht krijgen in wat er gaat gebeuren en in welke

opzetten van een digitaal klantportaal waarbij onze

huurders verfraaien van hun portiek, maar ook het

mate er sprake zal zijn overlast. Wij gaan de

klanten digitaal, 24-uur per dag, 7 dagen per week,

opknappen van tuintjes in een buurt. Samen de

komende jaren gebruiken om deze informatievoor-

gebruik kunnen maken van een digitale ‘balie’. Door

handen uit de mouwen, dat werkt!

ziening beter en duidelijker te maken. Dit vraagt

in te loggen kan men informatie vinden over de

vooral een goede interne afstemming.

eigen klantgegevens, informatie rondom onder-

Binnen het verbeteren van onze informatievoorzie-

houd of renovatie, etc.

ning verkennen we ook de mogelijkheden om de wensen van huurders beter in ons onderhoud mee

Kleinschalig samen met huurders aan de slag

te nemen. Dit kan bijvoorbeeld door bij buitenschil-

Huurders hebben ook zelf een verantwoordelijkheid

derwerk met huurders in overleg te treden over de

voor het beheer van hun woning en woonomgeving.

gewenste kleurstelling. Hierbij kiezen wij voor

We willen huurders uitdagen om deze verantwoor-

‘keuzevrijheid in gebondenheid’. Dit betekent dat we de wens van de huurder bij onderhoud actief

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

meenemen op het moment dat dit praktisch is in te

Strategische doelstelling

Wanneer geslaagd?

passen binnen het project. Dat wil zeggen dat het

Invulling geven aan de Overlegwet.

• Het Huurdersplatform waardeert SCW met een 8 tijdens de volgende visitatie. • De bewonerscommissies waarderen SCW in 2017 met minimaal een 7 (eigen onderzoek).

Mening en kennis van huurders meer benutten.

• In 2017 hebben we geëxperimenteerd met minimaal drie ‘ad hoc’ klantenpanels.

Betrekken huurder bij onderhoud.

• De klanttevredenheid met betrekking tot de communicatie over onderhoudswerk zaamheden is vanaf 2013 minimaal een 7,5 (obv. evaluaties na afloop van onderhoud en/of huurders-tevredenheidsonderzoek). • Tot 2017 is minstens één project ‘keuzevrijheid bij planmatig onderhoud’ gerealiseerd.

Naar een digitaal klantportaal.

• Tevredenheid van huurders over bereikbaarheid SCW is in 2016 een 7,5 (gelijk aan oordeel huurderstevredenheidsonderzoek 2010).

Kleinschalig samen met huurders aan de slag.

• Jaarlijks wordt minimaal één kleinschalig project met huurders uitgevoerd.

niet tot grote meerkosten en vertraging in tijd kan en mag leiden. Daarnaast moet de huurder ook echt wat te kiezen hebben. Dus bijvoorbeeld in overleg treden over het type spouwmuurisolatie doen we niet, hierin is onze expertise leidend. Maar over de kleur van het buitenschilderwerk doen we dat waar mogelijk wel. Zo maken we de huurwoning voor onze huurders nog meer een thuis. De komende periode doen we hier ervaring mee op. Hierbij willen we snel komen tot een duidelijk afwegingskader: wanneer is betrokkenheid van de huurder bij onderhoud kansrijk en wanneer niet?


12

3.3 Kwalitatief in stand houden van het woning-

Kwaliteit verbeteren door nieuwbouw, sloop en

nieuwbouw een impuls geven aan bestaande

renovatie

wijken (zie ook paragraaf 3.1).

Binnen dit prestatieveld ligt onze core-business.

Om sturing te geven aan de kwaliteit van ons

Onze plannen en ambities op dit vlak stemmen wij

Er zijn op dit gebied flinke uitdagingen waar we aan

woningbezit hebben wij in 2010 ons vastgoedporte-

actief af met SVT om inzicht te krijgen in de gebieden

moeten werken in de komende periode. Hoe zorgen

feuillebeleid geactualiseerd. Hierin hebben we

waar we elkaar kunnen versterken of waar juist

we ervoor dat onze woningen nu, maar ook in de

uitgewerkt hoe we met maatregelen als verkoop,

aanvullende afstemming wenselijk is.

toekomst kwalitatief aansluiten bij de wensen van

sloop en renovatie zorgen voor een kwalitatief

onze huurders en dat we tegelijkertijd grip houden

goede woningvoorraad, die ook voor de lange

Inzetten op verduurzaming van onze woningvoorraad

op de kosten van het onderhoud?

termijn blijft geborgd.

De kosten voor energie zullen de komende jaren

bezit

Gezien de bevolkingsprognoses ligt voor ons de

stijgen en steeds meer van invloed zijn op de

Regionaal afstemmen woningmarktambities met

focus de komende jaren op de bestaande bouw en

woonlasten van mensen. Wij hebben de afgelopen

gemeente en collega-corporaties

niet op het uitbreiden van het bezit via nieuwbouw.

jaren al diverse maatregelen genomen om onze

Op de lange termijn neemt de woningbehoefte in

Daar waar we wel nieuwbouw realiseren, richten

woningen energiezuiniger te maken en gaan daar

onze regio af. De natuurlijke groei van de bevolking

wij ons op inbreidingslocaties. Zo willen wij met

de komende jaren mee verder. We zetten ons in om

stagneert, met als gevolg minder nieuwe huishoudens die binnen onze regio op zoek gaan naar woonruimte. Wij zien deze ontwikkeling als een gegeven en spelen hier op in door kritisch te kijken naar de gewenste omvang van ons woningbezit. De gemeenten in de regio Rivierengebied hebben veel ambities op het gebied van nieuwbouw van woningen. De ambities zijn hoger dan regionale woningbehoefte aangeeft. Als deze plannen worden doorgezet, verstoort dit onze regionale woningmarkt. Plannen gaan met elkaar en met de bestaande woningvoorraad concurreren. En woningmarktprincipes als doorstroming en prijsontwikkeling komen nog meer onder druk te staan. Wij zien dit als een risico en zullen binnen de regio en de gemeente actief onze visie geven en afstemming van de bouwproductie bepleiten.


13

onze complexen in 2019 op gemiddeld energielabel

lang of het energieverbruik ook daadwerkelijk is

de kwaliteit van onze woningen, dus de opgave is

B te hebben. We zeggen hier ‘gemiddeld’, omdat er

gedaald. Is dit niet het geval, dan betalen wij het

slimmer en efficiënter werken.

altijd complexen zijn waar energielabel B niet

verschil terug en stellen wij de huurprijs naar

In de eerste plaats gaan we kijken naar het moment

gehaald wordt. We denken dan aan complexen

beneden bij. Medio 2012 wordt dit proefproject

waarop wij onderhoud uitvoeren. We willen hierin

waarvoor sloop-/verkoopplannen zijn, dan wel

geëvalueerd. Op basis van de uitkomsten van de

slimmer faseren, integreren en het juiste moment

monumentale panden of specifieke woningtypes

evaluatie wordt besloten over een eventueel vervolg.

afwachten. Hierbij is het goed afstemmen tussen

waarvoor energielabel B niet mogelijk is zonder

mutatie- en planmatig onderhoud een must.

excessieve kosten.

Bezuinigen op renovatie en onderhoudskosten

Daarnaast zijn er kansen in samenwerking. Samen

Onze ambitie om in 2019 gemiddeld energielabel B

De wijze waarop wij ons onderhoud uitvoeren kan

met collega-corporaties gaan we ons inkoopbeleid

te hebben, betekent een fikse opgave. Op 14 juni

en moet slimmer. We willen onze uitgaven door de

en het aanbesteden van werkzaamheden op onder-

2011 had 25% van ons woningbezit nog

jaren heen vlakker houden en pieken en dalen door

delen oppakken. Doel is dat dit leidt tot schaalvoor-

energielabel E of lager. Toch gaan en kunnen wij

de jaren heen vermijden. Daarnaast hebben we de

delen en daarmee kostenbesparingen.

onze ambitie waarmaken. De kosten hebben we

ambitie om structureel circa 20% te bezuinigen op

Kortom, goedkoper en slimmer werken zonder

reeds in onze begroting meegenomen en de

onze verwachte kosten voor planmatig- en contract-

verlies van kwaliteit voor onze huurder.

ingrepen die nodig zijn, zijn gekoppeld aan onze

onderhoud, vergeleken met de onderhoudsbegro-

planning voor het planmatig onderhoud. Dit

ting 2012-2020 die we vaststelden in ons

Keuzevrijheid door vraaggestuurd onderhoud

betekent dat we onze huurders niet extra gaan

bedrijfsplan 2011. De besparingsopgave kan worden

Wij vinden het belangrijk dat onze huurders wat te

lastigvallen, maar dat we de duurzaamheidsmaat-

ingevuld binnen onze totale meerjaren onderhouds-

kiezen hebben. Afgelopen jaren hebben wij goede

regelen doorvoeren op momenten dat we ook ons

begroting. We willen niet dat dit ten koste gaat van

ervaringen opgedaan met het vergroten van de

regulier onderhoud aan de woning uitvoeren

keuzevrijheid van de huurder bij het vervangen van

(natuurlijke momenten).

keukens. Ook bij vervanging van badkamer en toilet willen wij de huurder meer keuze bieden door

Om de investeringen te kunnen financieren, zijn we

vraaggestuurd te gaan werken. Dit zal niet zo ver

genoodzaakt een deel van de kosten in de huurprijs

gaan als het vraaggestuurd keukenonderhoud,

te verrekenen. Hierbij is ons uitgangspunt dat de

maar wel zorgen we er voor dat de huurder meer

besparing op energie hoger is dan de huurverho-

vrijheid krijgt in het moment waarop vernieuwing

ging en huurders dus in totaal (huur + energie)

van badkamer en toilet plaatsvindt.

minder gaan betalen. In 2010 hebben we voor het eerst ervaring

Goede, maar betaalbare kwaliteitsstandaard

opgedaan met het afgeven van een Woonlasten-

Wij willen dat onze woningen op een goed kwaliteits-

waarborg. In dit proefproject meten we drie jaar

niveau worden onderhouden. Daarvoor hebben we


14

voor al onze woningen een onderhoudsniveau en

Hanteren we de juiste kwaliteitscriteria? Kunnen we

3.4 Passend huisvesten van de doelgroep

woonkwaliteitsniveau vastgesteld. Daarbij maken we

criteria schrappen zonder de kwaliteitsdoelstelling

Onze primaire verantwoordelijkheid is het zorgen

onderscheid tussen basiskwaliteit en pluskwaliteit.

uit het oog te verliezen? Kunnen en willen we het

voor passende woningen voor mensen die niet zelf

Dit onderscheid brengen we aan om onze huurders

onderscheid tussen basis en plus blijven handhaven?

in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Dit is een

meer keuzevrijheid te bieden, ook in luxe en comfort

Loont het: ervaart de huurder het ook als

taak die wij in Tiel serieus oppakken. We kijken

van de woning. Met het oog op de noodzakelijke

meerwaarde? En als dat het geval is, liggen er dan

kritisch naar de gewenste omvang van ons woning-

bezuinigingen die wij willen doorvoeren op onze

kansen in het huurprijsbeleid van woningen met een

bezit en de kernvoorraad die nodig is om op de korte,

onderhoudskosten, zullen wij intern een discussie

luxere uitrusting? Dit zijn vragen die wij in de periode

maar ook lange termijn invulling te geven aan de

voeren over onze basiskwaliteit en pluskwaliteit.

van dit ondernemingsplan gaan beantwoorden.

vraag van deze huishoudens in Tiel. De gewenste omvang van de kernvoorraad en de sociale

Kwalitatief in stand houden van het woningbezit

huursector in totaliteit, stemmen wij in overleg met de gemeente en SVT af.


Wanneer geslaagd?

Regionaal afstemmen woningmarktambities met gemeente en collega-corporaties.

• Input SCW is zichtbaar in de gemeentelijke woonvisie.

Kwaliteit verbeteren door nieuwbouw, sloop en renovatie.

• Ons vastgoedportefeuillebeleid is afgestemd met dat van SVT en waar nodig zijn aanvullende afspraken gemaakt. • Tussen 2012 en 2017 wordt aan minimaal 340 woningen kwaliteit toegevoegd via groot onderhoud, renovatie, sloop/nieuwbouw (obv. vastgoedportefeuille beleid, projectenlijst april 2011).

betekent dat we invulling willen geven aan de

Inzetten op verduurzaming van onze woningvoorraad.

• In 2017 heeft 50% van onze woningvoorraad energielabel B of beter. • Eind 2012 is op basis van een tussenevaluatie van de pilot Woonlastenwaarborg duidelijkheid over de wenselijkheid om dit bij andere projecten te hanteren.

sociale huurwoningen moeten toewijzen aan

Bezuinigen op renovatie en onderhoudskosten.

• Vanaf 2012 zijn de kosten voor onderhoud structureel met 20% gedaald ten opzichte van de onderhoudsbegroting 2012-2020 die in het bedrijfsplan 2011 is vastgesteld. • Huurders zijn in 2017 minstens even tevreden over de kwaliteit van hun woning als in 2010 (obv. huurderstevredenheidsonderzoek, score in 2010 = 7,2).

een beperkt aanbod van betaalbare particuliere

Keuzevrijheid door vraaggestuurd onderhoud.

• In 2013 eerste pilot sanitairvervanging via vraaggestuurd onderhoud. • In 2015 gaan zowel keuken- als sanitair-vervangingen via vraaggestuurd onderhoud.

wezen. Deze huishoudens laten wij niet in de kou

Goede maar betaalbare kwaliteitsstandaard.

• 80% van de huurders waardeert de kwaliteit van de woning met minimaal een 7 (huurderstevredenheidsonderzoek).


Inspelen op de lokale opgave Wij willen inspelen op de lokale woonopgave. Dit woonbehoefte van huishoudens in Tiel die geen kans hebben buiten de sociale huursector. Nieuwe regelgeving bepaalt dat wij 90% van al onze huishoudens met een bruto jaarinkomen tot € 33.614. De lokale woningmarkt van Tiel kent echter huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit betekent dat een deel van de huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 ook op ons is aangestaan. Wij zien het als een taak om ook hen passende huisvesting te bieden. Wij gaan er vanuit dat onze lokale invulling van het woningtoewijzingsysteem past binnen de wetgeving. Wij volgen onze

15

woningtoewijzingen op de voet om dit te toetsen.

kritisch op wat we nieuw bouwen. We richten ons

vinden het belangrijk dat senioren zo lang

Op basis van deze monitoring sturen we, indien

op inbreidingslocaties en wegen goed af of het

mogelijk zelfstandig in de eigen woning kunnen

nodig, tijdig bij.

iets toevoegt aan onze vastgoedportefeuille, en of

blijven wonen, maar dat betekent niet dat alle

Ook gaan we op zoek naar alternatieven zoals het

het de doorstroming op de woningmarkt helpt.

nieuwbouw die we plegen ook alleen maar op

aanbieden van bijzondere koopconstructies en

Wat we bouwen zal per locatie verschillen. Soms is

senioren gericht is. De vergrijzing komt rond 2030

huurvormen. Op deze manier borgen we dat

een locatie bijzonder interessant voor de nieuw-

in Tiel op haar hoogtepunt. Ook daarna moeten

iedereen die binnen Tiel op ons is aangewezen,

bouw van voor senioren geschikte appartementen

woningen die we nu toevoegen een gewild

blijvend op ons kan rekenen. Overigens geldt dat de

en soms zal een locatie kansen bieden voor wat

product zijn.

nieuwe regelgeving en genoemde inkomens-

duurdere huur voor huishoudens met een

grenzen onder druk staan en mogelijk nog worden

inkomen net boven de € 33.614. Dit zullen we per

gewijzigd. Wij volgen dit uiteraard op de voet.

locatie afwegen. • Extra huurverhoging voor scheefwoners: in het

Stimuleren van doorstroming

regeerakkoord wordt de mogelijkheid geboden om

De doorstroming binnen ons woningbezit, en eigen-

huishoudens met een inkomen boven de € 43.000

lijk op de totale woningmarkt in Tiel, is beperkt.

die nu in de huursector wonen jaarlijks 5% extra

Beperkte doorstroming betekent dat een groot deel

huurverhoging door te berekenen bovenop de

van onze huurders naar tevredenheid woont. Daar

reguliere jaarlijkse huurverhoging. Dit kan ertoe

zijn we uiteraard trots op. Toch zijn er ook mensen

leiden dat deze groep een andere woning gaat

die wel graag willen doorstromen, maar geen

zoeken. En als ze dat niet doen geeft het ons de

geschikte woning vinden om naar door te stromen.

mogelijkheid om extra huurinkomsten te

Daarnaast zijn er huishoudens die naar tevreden-

verkrijgen. Op het moment dat deze regel door het

naar mogelijkheden om de huidige huurwoning

heid wonen, maar een inkomen hebben dat hen

kabinet is uitgewerkt en voor ons administratief

beter geschikt te maken op het moment dat men

ruim voldoende mogelijkheden biedt in de

uitvoerbaar blijkt, gaan we over tot invoering door

meer zorg nodig heeft of minder mobiel wordt.

koopsector. Doorstroming kunnen we niet forceren,

deze maatregel op te nemen in ons huurprijsbeleid.

Hiermee sluiten we ook aan bij de wens van veel

maar wel stimuleren. Dit willen we op de volgende

Daarnaast zoeken we samen met onze huurders

van onze oudere huurders: zij blijven graag in hun

manier doen:

Brede inzet naar doelgroepen handhaven

eigen woning en vertrouwde omgeving wonen.

• Nieuwbouw: door nieuwe woningen te bouwen,

Wij zijn er voor iedereen met een beperkt inkomen.

Om de mate van geschiktheid van de woningen in

maken we onze voorraad groter en bieden we

Daarbinnen bestaat uiteraard veel verscheidenheid.

kaart te brengen hanteren wij een sterrensysteem.

tegelijkertijd nieuwe producten. Dit stimuleert de

De volgende groepen lichten we in het bijzonder uit:

doorstroming. Omdat we beseffen dat de behoefte

• Senioren: Als gevolg van de vergrijzing neemt deze

aan woningen in onze regio afneemt, zijn we wel


doelgroep ook de komende jaren nog sterk toe. Wij

• Starters: Samen met de gemeente Tiel en collega corporatie SVT hebben we in 2009 onderzoek

16

gedaan naar de positie van starters op de woning-

• Bijzondere doelgroepen: Uiteraard hebben wij

3.5 Bijdragen aan combinaties in wonen en zorg

markt in Tiel. Hieruit bleek dat starters het niet

ook een verantwoordelijkheid voor doelgroepen

Wonen en zorg blijft de komende jaren een belang-

makkelijk hebben, maar dat er geen acuut

als statushouders, dak- en thuislozen en verschil-

rijk speerpunt. Wel gaan we onze accenten

probleem is, dat groter is dan dat van andere

lende typen zorgvragers. Voor deze ‘bijzondere’

verleggen. De afgelopen periode hebben wij een

woningzoekenden. Wij handhaven daarom ons

doelgroepen stemmen wij onze inzet af met de

grote bijdrage geleverd door de realisatie van De

beleid en gaan niet op zoek naar extra kansen voor

instanties en instellingen die deze doelgroepen

Vier Gravinnen. Dit complex biedt mooie voor

starters.

begeleiden. Dit pakken we samen met SVT, en op

senioren en zorgvragers geschikte appartementen,

onderdelen met regionale partners, op.

is innovatief in beheer en functionaliteit en biedt

• MOE-landers: Een doelgroep waar we steeds vaker mee te maken krijgen zijn (vaak tijdelijke) arbeids-

ook ruimte aan functies als een huisarts, kinderop-

krachten uit Midden- en Oost-Europa. Het is

vang, ontmoetingsruimte en een informatieloket.

onduidelijk hoe we met deze doelgroep om

Wij zijn trots op het resultaat, zeker omdat De

moeten gaan in het kader van ons toewijzingsbe-

Vier Gravinnen een centraal steunpunt biedt voor

leid. Hier gaan we ons nader in verdiepen en

geheel Tiel-West. Daarnaast heeft dit complex

aansluitend zullen we dit thema ook regionaal bij

waarde voor de lange termijn. De woningen zijn ook

onze partners in Woongaard aankaarten.

op lange termijn aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen.

Passend huisvesten van de doelgroep

Voor de komende jaren zien we onze opgave


Wanneer geslaagd?

verschuiven van grootschalige projecten als De Vier

Inspelen op de lokale vraag.

• We zorgen dat onze kernvoorraad voldoende groot is om de lokale opgave in te vullen (concreet maken op basis van prestatieafspraken). • We helpen middeninkomens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien via onze woning-voorraad, of bieden passende alternatieven. • We voldoen aan de regelgeving met betrekking tot de inkomensgrenzen bij woningtoewijzing (in 2011: 90% van de woningen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614).

Gravinnen, naar kleinschalige en maatwerk

Stimuleren van doorstroming.

Brede inzet naar doelgroepen handhaven.


• Wachttijd geslaagde woningzoekenden SCW-woningen is in 2017 gedaald ten opzichte van wachttijd 2011. • Inschrijftijd actief woningzoekenden in Tiel is in 2017 gedaald ten opzichte van de inschrijftijd in 2011. • Tussen 2012 en 2017 realiseren wij minimaal 50 nieuwbouwwoningen op inbreidingslocaties. • Jaarlijks worden 18 woningen aangeboden voor huisvesting van bijzondere doelgroepen, conform afspraak met SVT en betreffende instellingen.

projecten in wijken en buurten. Dit sluit ook aan bij de oriëntatie die wij ervaren bij onze zorgpartners. Ook in de zorg worden de financiële risico’s steeds groter en wordt de vraag van cliënten steeds ingewikkelder en specialistischer. Werken aan levensloopbestendige wijken Wij geloven in levensloopbestendige wijken. Wijken waarin men in alle levensfase zelfstandig kan blijven wonen. Dit vraagt een hele gerichte aanpak waarbij op wijken buurtniveau wordt gekeken naar alle aspecten die het lang zelfstandig blijven wonen,

17

mogelijk maken: wonen, aanwezigheid zorg,

mogelijk bestaande huurwoningen beter geschikt

3.6 Waarborgen financiële continuïteit

winkels en ontmoeting.

en toegankelijk. Dit maakt de woning ook geschikt

In de voorgaande prestatievelden hebben we onze

Om invulling te geven aan levensloopbestendige

op het moment dat een zorgvraag toeneemt of

ambities en plannen voor de periode 2012-2017

wijken is het belangrijk dat we goed leren luisteren

mobiliteit afneemt. Dit maken wij transparant aan

uitgesproken. Hierbij kiezen wij er nadrukkelijk voor

naar de vragen die uit de wijken zelf naar voren

de hand van een sterrensysteem. De afgelopen jaren

om invulling te geven aan de lokale opgaven die wij

komen. Niet alleen vanachter het bureau werken

hebben we diverse bestaande complexen naar een

zien in Tiel. In het voorgaande hebben we al op

aan visies en plannen, maar de wijk in, goed

hoger sterrenniveau gebracht. In 2011 is het behoef-

verschillende plaatsen aangegeven dat ook wij op

luisteren en kansen pakken. Wij nemen hierin onze

teonderzoek naar sterrenwoningen geactualiseerd.

onderdelen moeten bezuinigen en dat we kritisch

verantwoordelijkheid waar het gaat om wonen, en

Op basis daarvan werken we in 2012 uit welke

zijn waar we wel en waar we geen verantwoordelijk-

werken nauw samen met partijen die zich richten

complexen we tot 2017 gaan opplussen.

heid in willen en kunnen dragen. Continuïteit van

op andere thema’s als zorg en welzijn. Alleen als we

onze organisatie is een voorwaarde waarbinnen

samenwerken, kunnen we producten of diensten in

onze ambities moeten passen. Immers, alleen als

de markt zetten die aansluiten bij de lokale vraag.

financieel gezonde corporatie zijn we een betrouw-

Een gezamenlijke visie is daarbij leidend voor alle

bare partner voor onze huurders en belanghouders.

acties en inspanningen. Dit vraagt flexibiliteit en creativiteit. Een opgave die we graag oppakken

Verstandig plannen en faseren

samen met onze partners in de regiegroep Wonen,

De komende jaren zijn er verschillende factoren die

Welzijn, Zorg.

druk leggen op onze financiële mogelijkheden. Zo wordt van corporaties een forse bijdrage in de

Opplussen van bestaande woningen

huurtoeslag verwacht, nemen de kosten voor onder-

Om het voor onze huurders mogelijk te maken zo

houd toe, wordt door regionale concurrentie de

lang mogelijk zelfstandig in de eigen woning en

verkoop van woningen steeds lastiger en zal de

woonomgeving te blijven wonen, maken wij waar

rente op de kapitaalmarkt naar verwachting stijgen. Naar het zich laat aanzien komt er wel verruiming

Bijdragen aan combinaties in wonen en zorg

in het huurbeleid, maar hierbij is het de vraag in


Wanneer geslaagd?

hoeverre dit het effect van de bijdrage in de

Werken aan levensloopbestendige wijken.

• In 2014 is een gezamenlijke visie door partijen geformuleerd en is er duidelijkheid over de positie en verantwoordelijkheid van elke partij binnen de regiegroep WWZ.

huurtoeslag elimineert en welk effect dit heeft op

Opplussen van bestaande woningen.

• In 2012 is vastgelegd welke complexen we tot 2017 gaan opplussen. In 2017 is dit gerealiseerd.

ciële continuïteit beïnvloeden, en anderzijds impact


de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Allemaal ontwikkelingen die enerzijds onze finanhebben op onze kasstromen en daarmee op onze

18

inzet in projecten en wijkaanpak. Omdat we de

Lokale opgave gaat voor financieringsregelgeving

commerciële plint in een nieuw complex. Over de

komende jaren willen blijven investeren in Tiel gaan

Wij zijn een maatschappelijke onderneming. Dit

concrete uitwerking van de weten regelgeving

we in de eerste plaats onze korte termijn investe-

betekent dat wij invulling geven aan een opgave in

rondom de financiering van DAEB- en niet-DAEB-

ringen veilig stellen. Dus de harde plannen die we

wonen en leefbaarheid die voor reguliere markt

activiteiten bestaat tijdens het opstellen van dit

hebben voor de eerste drie jaar, daar willen we niet

partijen niet interessant is. Wij hebben dan ook

ondernemingsplan nog veel onduidelijkheid. Wij

aan tornen. Daarnaast bespreken we ieder half jaar

geen winstdoelstelling, maar investeren veelal

volgen de ontwikkelingen op de voet.

alle zachte projecten, prioriteren we deze projecten

onrendabel. Wij worden hierin ondersteund door de

Voor ons staat echter de lokale opgave voorop. Dit

en berekenen we aan de hand van ons afwegings-

overheid die garant staat voor onze leningen, zodat

betekent dat wij nog steeds willen inspelen op

kader of en hoe we de plannen kunnen uitvoeren

wij tegen gunstige voorwaarden middelen kunnen

maatschappelijk relevante vragen ook als deze

binnen de maatschappelijke en financiële randvoor-

aantrekken om onze maatschappelijke taak uit te

formeel buiten de DAEB vallen, mits dit past binnen

waarden.

voeren.

onze maatschappelijke en financiële kaders. Hierbij

Ondertussen wordt door weten regelgeving over

is de wijze en mate van financiering een belangrijk

Sturen op maatschappelijk en financieel rendement

staatssteun de borging vanuit het WSW beperkt tot

aspect in de afweging om tot een investerings

Maatschappelijk en financieel rendement gaan

DAEB-activiteiten of te wel Diensten van Algemeen

beslissing te komen.

hand in hand. Wij staan voor onze maatschappelijke

Economisch Belang. Hierdoor wordt het lastiger

taak, maar onze middelen zijn eindig. De komende

voor corporaties om bij te dragen in de realisatie van

jaren zullen we onze rendementeisen ten aanzien

huurwoningen boven de € 652,52 (prijspeil 2011),

van onze activiteiten vaststellen, uitwerken en

maatschappelijke vastgoed of bij voorbeeld een

implementeren. Op hoofdlijnen betekent dit het volgende. Projecten die wij maatschappelijk heel

Waarborgen financiële continuïteit

belangrijk vinden, mogen laag scoren op financieel


Wanneer geslaagd?

rendement. Dit zijn de projecten waarin wij onren-

Verstandig plannen en faseren.

• Ons weerstandsvermogen ligt boven de risicobuffer (anno 2011 minimaal 15% van het balanstotaal op basis van bedrijfswaarde. Dit kan fluctueren omdat deze afhankelijk is van het risicoprofiel). • De financiële armslag is toereikend voor alle harde projecten tot 2014. • We hebben een positieve kasstroom in de komende drie jaar en onze interest dekkingsratio is minimaal 1,25.

Sturen op maatschappelijk en financieel rendement.

• In 2013 hebben wij ons afwegingskader voor maatschappelijk en financieel rendement volledig uitgewerkt en geïmplementeerd.

Lokale opgave gaat voor financieringsregelgeving.

• Onderscheid DAEB- niet-DAEB is geen doorslag-gevende factor geweest in besluiten over projecten.

dabel investeren. Activiteiten met een lager maatschappelijk belang, voeren we waar mogelijk graag uit, maar op basis van andere rendementseisen. Dit zijn projecten waarop we niet onrendabel willen investeren of mogelijk zelf willen verdienen. Door dit uit te werken kunnen wij transparant zijn naar onze partners, maar zijn we ook duidelijk naar onszelf en werken we aan een gezonde financiële balans en risicobeheersing.


19

3.7 Doorontwikkelen van de eigen organisatie

oplossingen die we bieden en antwoorden die we

en ‘eenduidig’ zijn de basis voor het benaderen van

Wij zijn ambitieus. Wij willen van waarde zijn voor

geven, zijn niet alleen gericht op de korte termijn

de technologische ontwikkelingen.

onze huurders en voor de stad Tiel. Om onze

(het beantwoorden van de vraag), maar gaan verder.

De digitale kansen liggen niet alleen binnen de

ambities waar te maken en onze maatschappelijke

We denken met onze huurders mee en verbeteren

organisatie, maar ook daarbuiten. Bijvoorbeeld als

opgave in Tiel invulling te geven is meer nodig dan

zo onze dienstverlening.

het gaat om het efficiënt inrichten van de keten

dit ondernemingsplan. Het vraagt om een gedreven

De afgelopen jaren hebben we grote stappen gezet,

samenwerking met aannemers bij onderhoud.

organisatie die bereid is om er samen de schouders

maar ook de komende jaren zullen we vraaggericht

Het documentmanagementsysteem dat in 2011 in

onder te zetten. Hierbij staan onze kernwaarden

samenwerken binnen SCW verder uitrollen en

gebruik wordt genomen, zal in de komende jaren

centraal. SCW staat dichtbij haar huurders en is

uitbouwen. Hierbij leggen we de focus op projectge-

verder worden ingericht en gebruikt om informatie

sterk met Tiel verbonden. Wij maken verstandige

richt werken. Binnen onze organisatie werken we

digitaal te kunnen ontsluiten.

keuzes. We overspelen onze hand niet, maar stellen

veel in projecten samen. Niet alleen fysiek, zoals bij

Ontwikkelingen als de “Cloud” zullen in de digitale

haalbare doelen en zijn zo een betrouwbare partner

nieuwbouwontwikkeling, maar ook intern bij

strategie worden meegenomen, ook waar het gaat

voor huurders en belanghouders. Wij zijn in ons

bijvoorbeeld het invoeren van een digitaal manage-

om het al dan niet structureren van de plek waar de

doen en laten eenduidig en kunnen goed motiveren

mentsysteem. De komende jaren zetten we in op

informatie vastligt.

waarom we iets wel en waarom we iets niet doen.

een opleiding die naast de harde projecttaken als

Deze duidelijkheid bestaat binnen onze organisatie

planning, organisatie en beheersing, ook gericht is

In de digitale strategie willen we in ieder geval de

en daarbuiten. Tenslotte zijn we pro-actief. We

op het ‘projectmatig creëren’. Dit wil zeggen het

volgende onderdelen borgen:

wachten niet af, maar spelen in op ontwikkelingen,

goed invulling geven aan verschillende rollen en

• Verder implementeren van het vastleggen en

kansen en bedreigingen. Dit vraagt van onze

taken en het vergroten van samenwerking binnen

medewerkers een open vizier en de blik naar buiten.

een (project)team. Zo werken we aan efficiëntie en

Om deze kernwaarden de komende jaren verder te

beheersing van werkdruk wat uitstraalt in de verbe-

verankeren in onze organisatie, hebben wij ons de

tering van onze dienstverlening.

volgende doelen gesteld.

ontsluiten van digitale informatie. • Inzet van social media onderzoeken en, waar nodig, inzetten. • “Cloud”-ontwikkeling en wat kan dit voor ons betekenen.

Digitale strategie

• Stroomlijnen van de datastructuur binnen onze

Doorontwikkelen van vraaggericht samenwerken

Organisatie breed liggen er kansen om onze effici-

De afgelopen periode hebben we de omslag

ëntie te vergroten. Vooral op het gebied van digitali-

gemaakt naar een vraaggerichte organisatie. Dit

sering willen we ons de komende jaren ontwikkelen.

Het implementeren van een nieuwe digitale

betekent dat we in contact met de klant of met

De technologische mogelijkheden zijn zeer uitge-

strategie helpt ons om onze efficiëntie en dienst

collega’s actief op zoek gaan naar de ‘vraag achter de

breid, maar wij hanteren het uitgangspunt dat

verlening naar onze huurders en belanghouders te

vraag’. Door deze stap te maken zijn we in staat om

technologie ondersteunend is aan onze bedrijfsvoe-

vergroten.

onze klanten en elkaar nog beter te helpen. De

ring en geen doel op zich. De woorden ‘verstandig’


organisatie.

20

Concrete doelen stellen en effecten voor de organi-

altijd de vraag: wat doen we zelf, en wat kunnen we

Meerwaarde van samenwerking onderzoeken

satie goed inschatten

net zo efficiënt uitbesteden. Zo versterken we ons

We zijn als SCW in staat om zowel financieel als

De schouders van onze medewerkers zijn breed,

met expertise en houden we onze organisatie slank

organisatorisch invulling te geven aan onze

maar tegelijkertijd kan de boog niet altijd

en slagvaardig

maatschappelijke taken en ambities. Hierbij werken

gespannen staan. Om de arbeidsdruk goed te

we veel samen met partners, in het bijzonder onze

monitoren is het belangrijk dat we onze doelen,

Aandacht voor uitkomsten medewerkerstevreden-

collega-corporatie SVT. Op het gebied van inkoop,

zoals deze op hoofdlijnen in dit ondernemingsplan

heidsonderzoek

aanbestedingen, opleidingen, programmering en

zijn verwoord, nog SMARTer (Specifiek, Meetbaar,

In 2010 hebben wij een onderzoek uitgevoerd naar

(op onderdelen van) beleid werken we samen. We

Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden) maken. Zo

de tevredenheid van onze medewerkers. We zijn

onderzoeken in 2011/2012 de kansen om deze

kunnen we goed inschatten wanneer welke inzet

trots op het feit dat medewerkers positief zijn over

samenwerking te intensiveren. We doen dit binnen

nodig is en kunnen we onze capaciteit hierop

onze organisatie. Gemiddeld geven zij een 7,6! Toch

een zorgvuldig traject waarbinnen we de

inrichten. Dit doen we als netwerkorganisatie. Dat

komen er ook aandachtspunten naar voren die we

meerwaarde van verdergaande samenwerking

wil zeggen dat we kennis en vaardigheden die we

de komende jaren serieus willen oppakken. Dit is

verkennen. Het resultaat van het traject moet zicht

(tijdelijk) nodig hebben niet direct in formatie

belangrijk: als onze medewerkers zich goed voelen,

bieden op de beste manier om onze samenwerking

inkopen, maar dat we op zoek gaan naar partners

dan pas presteren wij optimaal!

te bestendigen.

die deze kennis wel in huis hebben. We stellen ons Duurzaamheid in bedrijfsvoering Het aspect duurzaamheid speelt ook binnen onze eigen bedrijfsvoering een belangrijke rol. Kaders of doelstellingen op dit vlak hebben we echter nog niet gedefinieerd. De komende periode gaan we eerst aan de slag met het in kaart brengen van wat we allemaal al doen aan verantwoord en duurzaam werken. Ook onderzoeken we dan waar dit binnen onze organisatie beter kan en binnen welke voorwaarden we dit het best kan worden gerealiseerd. Dit pakken we op samen met onze medewerkers. In contact met belanghouders We staan continu in contact met onze belanghouders. Daarnaast organiseren we elke drie jaar in


21

september een belanghoudersbijeenkomst, die we

• Het ondernemingsplan wordt jaarlijks in oktober

doelstellingen? De rapportage wordt door MT en

het Visiecafé noemen. Tijdens deze bijeenkomst

vertaald in een bedrijfsplan, waarin de activiteiten

verkennen we samen met onze belanghouders

en begroting voor het komend jaar staan gefor-

nieuwe ontwikkelingen en opgaven voor de stad

muleerd. De voornemens uit het bedrijfsplan

het bedrijfsplan en de doelen uit het onderne-

Tiel. Daarnaast leggen wij onze visie actief aan onze

worden vervolgens vertaald in afdelingsplannen,

mingsplan. Waar nodig wordt dit aangevuld of

belanghouders voor. Om belanghouders op de

waarin ook medewerkers hun inbreng kunnen

bijgesteld. In september wordt vooruitgekeken

hoogte te houden van de uitkomsten van het Visie-

leveren.

naar het volgende jaar.

café sturen we jaarlijks een nieuwsflits waarin we

• Iedere vier maanden worden de resultaten van

door de Raad van Commissarissen doorgenomen. • Elk jaar bespreekt het MT in juni de voortgang van

• Elk jaar in september bespreken MT en Raad van

de stand van zaken rond de diverse thema’s

genomen acties gemonitord in de viermaandelijkse

Commissarissen in een gezamenlijke sessie

toelichten.

rapportages. Zijn acties succesvol en wordt invul-

actuele ontwikkelingen en nieuwe thema’s voor

ling gegeven aan de geformuleerde ambities en

het volgend jaar.

Onze cyclus SCW is een resultaatgerichte organisatie. De komende jaren blijven we de handen uit de mouwen steken om de ambities en doelen die in dit ondernemingsplan staan geformuleerd uit te voeren. Het opstellen van een ondernemingsplan

Doorontwikkelen van de eigen organisatie Strategische doelstelling

Wanneer geslaagd?

Doorontwikkelen van vraaggericht samenwerken.

• De tevredenheid van werknemers over samenwerking en interne communicatie is bij het volgende medewerkerstevredenheidsonderzoek hoger dan in 2010. • Huurders beoordelen de dienstverlening van SCW met gemiddeld een 7,5 of hoger (huurderstevreden-heidsonderzoek).

Digitale strategie.

• In 2015 zijn de actiepunten uit de digitale strategie geïmplementeerd.

Concrete doelen stellen en effecten voor de organisatie goed inschatten.

• 70% van de medewerkers zegt in het volgende medewerkerstevredenheidsonderzoek dat de werkdruk gemiddeld op het juiste niveau ligt (= ongeveer gelijk aan de score uit 2007).

Aandacht voor uitkomsten medewerkerstevredenheidsonderzoek.

• Medewerkers geven SCW in 2014 gemiddeld een 7,8 (was in 2010 een 7,6).

Meerwaarde van samenwerking onderzoeken.

• In 2012 moet inzicht bestaan in de beste manier om onze samenwerking met SVT te bestendigen.

Duurzaamheid in bedrijfsvoering.

• In 2013 moet inzicht bestaan in wat SCW verstaat onder duurzaam ondernemen. We leggen vast wat we al doen en formuleren onze ambities voor de toekomst.

In contact met belanghouders.

• Iedere drie jaar een Visiecafé voor belanghouders organiseren. • Twee keer per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente.

is uiteraard onvoldoende. Aan de hand van de volgende cyclus gaan we onze ambities concreet uitwerken, monitoren en waar nodig bijstellen:

Ondernemingsplan SCW (5 jaar)

Jaarlijks bedrijfsplan

Jaarlijkse afdelingsplannen


22

Colofon Het ondernemingsplan van SCW kwam tot stand met ondersteuning van: Tekst: Companen waar wonen beweegt, Arnhem Vormgeving: Inpladi bv, Cuijk

SCW Postbus 61 4000 AB Tiel Tel. (0344) 61 41 06 www.scw-tiel.nl

Ondernemingsplan SCW REALISTISCH ONDERNEMEN

Recommend Documents