Verslag Visiecafé SCW 11 oktober
SCW Postbus 61, 4000 AB Tiel J.S. de Jongplein 1, Tiel (0344) 61 41 06 www.scw.nl
[email protected]
Op 11 oktober 2012 organiseerde SCW haar driejarig Visiecafé met als thema: “Terug naar de kerntaak?” Dit Visiecafé werd geleid door Frénk van der Linden, journalist. Er waren 32 personen aanwezig van 25 verschillende organisaties uit het netwerk van SCW. De opening werd verzorgd door Frénk van der Linden die de doelstelling van deze middag weergaf: het ophalen van informatie bij de belanghouders, informatie die SCW kan gebruiken bij haar beleidsvorming de komende jaren. Tijdens de verschillende presentaties kregen de aanwezigen diverse vragen voorgelegd die men kon beantwoorden via stemkastjes. De uitslag was gelijk na het stemmen zichtbaar op het grote scherm. De eerste vraag: Tot welke groep behoort u?
Hoewel niet iedereen op tijd het stemkastje had ingedrukt, gaf dit een mooi beeld van de diverse partijen die aanwezig waren.
Welkom, inleiding en toelichting programma Door Herman Suijdendorp, directeur-bestuurder SCW Na de inleiding was het woord aan Herman Suijdendorp. Hij heette de aanwezigen van harte welkom bij het derde Visiecafé van SCW. Een bijeenkomst waarbij SCW informatie wil delen en wil ophalen. SCW wil aangeven waar zij voor staat, en inzicht geven in de positie van SCW zowel op regionaal als op landelijk niveau. We verstrekten deze middag geen antwoorden of oplossingen. We gingen op zoek naar input voor ons beleid, passend binnen de wensen van de stad. In dit Visiecafé werd de belanghouders gevraagd mee te denken over het maken van keuzes binnen het thema ”Terug naar de kerntaak?”. SCW wil verstandig beleid organiseren waarin de belanghouders zich herkennen. Na dit welkom lichtte Herman Suijdendorp in het kort het programma toe en stelde de verschillende sprekers voor. 1
Hij verzorgde een terugblik op de ontwikkelingen sinds het vorige Visiecafé in 2009. Tijdens dit Visiecafé werden vier thema’s behandeld, die alle een plek hebben gekregen in ons ondernemingsplan 2012-2017. 1. Energiebesparing: 27% van de woningen van SCW heeft op dit moment energielabel B of beter. In het ondernemingsplan is de ambitie opgenomen dat in 2017 50% van ons woningbezit energielabel B of beter heeft. 2. Doorstroming: Tussen 2009 en 2012 zijn ongeveer 400 woningen gebouwd; het merendeel binnen de huur, maar ook in de koopsector met koopgarantconstructies. Deze woningen hebben gezorgd voor doorstroming op de woningmarkt. 3. Samenwerken: Het idee van het ‘netwerk wonen, welzijn, zorg’ en de levensloopbestendige wijken is besproken in de regiegroep Wonen, Welzijn en Zorg en heeft daar vorm gekregen. Binnen de vijf servicegebieden wordt nauw samengewerkt met de gemeente, zorgen welzijnsorganisaties. 4. Bewonersbetrokkenheid: In 2011 hebben SVT en SCW een gezamenlijk leefbaarheidsbeleid opgezet. Het beleid beschrijft hoe we met leefbaarheidsinitiatieven omgaan. Project OK!, een samenwerking tussen SCW, SVT en Mozaïek, bevordert in Tiel-Oost de bewonersbetrokkenheid, door bewoners te stimuleren om zelf, met ondersteuning, hun ideeën voor hun buurt of straat te realiseren. Het Ondernemingsplan 2012-2017 heeft als titel “Realistisch ondernemen”. SCW kiest voor de kwaliteit van de stad. Wij proberen onze opgave in Tiel te realiseren, zonder ons te veel te laten leiden door de landelijke overheid. We voeren onze taken uit en leggen uit waarom wij dit belangrijk vinden voor de stad, zorgen voor onze eigen duidelijke legitimatie. We willen met het Visiecafé input verkrijgen vanuit onze belanghouders waar we mee verder kunnen in onze beleidsvorming. Doelstelling is een florerende stad met een prettig werk- en woonklimaat waarbij een gedeelde inzet en samenwerking met onze belanghouders, met ieder zijn eigen verantwoordelijkheid, voorop staat. Droomscenario Herman Suijdendorp gaf aan dat zijn droomscenario niet behoort tot de kerntaak van SCW. Hij zou graag willen zien dat alle betrokken partners binnen het project Leren, Wonen en Werken, nu daadwerkelijk de handen in elkaar slaan en dit project gaan opstarten.
Invulling rol Raad van Commissarissen (RvC) Door Paul Dijkman, vice-voorzitter Raad van Commissarissen Paul Dijkman lichtte toe dat de leden van de RvC een toezichthoudende functie hebben. Als kader geldt het ondernemingsplan. De leden van de RvC houden toezicht op de organisatie en zijn een klankbord voor de organisatie. Zij worden op de hoogte gehouden door periodieke rapportages, hebben contact met accountant en Centraal Fonds Volkshuisvesting en controleren (financiële) randvoorwaarden. De RvC denkt mee met de strategie en speelt op verschillende momenten een rol binnen de planvorming. Daarnaast houden de leden van de RvC contact met het Huurdersplatform en met hun eigen externe netwerk om op deze wijze op de hoogte te blijven van de ontwikkelingen binnen de stad.
2
Ondernemingsplan
Jaarplan
Activiteiten
Dilemma Er worden steeds meer regels opgelegd vanuit de landelijke overheid en vanuit Europa. Vaak vormt dit een dilemma: hoe passen we deze regels toe, zonder dat de stad hier hinder van ondervindt? Het zijn vaak regels waar je aan moet voldoen, maar waar je, wanneer je je kerntaken op transparante en verantwoorde wijze wil blijven uitvoeren, weinig mee kan doen. Droomscenario Een droomscenario voor Paul Dijkman is dat we niet alleen onze kerntaken kunnen blijven uitvoeren, maar ook commerciële taken mogen uitvoeren, zodat de winst die op deze activiteiten wordt gemaakt, gebruikt mag worden in de minder winstgevende of zelfs verliesgevende onderdelen van de organisatie. Als laatste werd de vraag aan Paul Dijkman gesteld wat zijn boosheid opgewekt heeft de afgelopen periode. Hij gaf aan dat dit de inkomensgrens bij toewijzing van sociale huurwoningen is. Door deze regeling vallen veel toekomstige huurders buiten de boot. De mensen met de middeninkomens laten we in de kou staan. Zij kunnen niet kopen en kunnen niet huren. Herman Suijdendorp reageerde hierop met de opmerking dat wij in Tiel enigszins burgerlijk ongehoorzaam zijn. SCW maar ook SVT probeert de 10% vrije ruimte in te zetten door ook woningen toe te wijzen aan huurders met een inkomen tussen €34.000 en €43.000. Wanneer hier verantwoording over gevraagd wordt, kunnen wij uitleggen waarom wij voor deze burgerlijke ongehoorzaamheid kiezen.
SCW in een veranderende omgeving Bas de Bruijn, Manager Financiën en Informatisering SCW Bas de Bruijn lichtte toe welke externe ontwikkelingen invloed hebben op SCW: • de onzekerheid in de markt: de verhuisgeneigdheid daalt, verkopen blijven achter, het verhuren van woningen in het duurdere segment verloopt stroever; • extern toezicht: er is veel aandacht voor de misstanden in de sector. Maar aandacht voor de vele corporaties die wél hun kerntaken op de juiste wijze uitvoeren, is er weinig. Zij moeten wel volgens nieuwe regelingen vanuit de overheid werken, die de nodige problemen opleveren; • Europa: als gevolg van staatssteundiscussie moeten woningcorporaties een financiële en administratieve scheiding aanbrengen tussen DAEB- en niet-DAEBactiviteiten (DAEB= Diensten van Algemeen Economisch Belang); • financieringen: het is moeilijker om geld te lenen. Voor commerciële activiteiten moeten we geld lenen op de markt, waarbij banken terughoudender zijn geworden door de misstanden binnen de corporatiesector; • politiek: het is goed als er snel duidelijkheid komt in de onderhandelingen voor het nieuwe kabinet. Wat betekent dit voor SCW? Hoe kunnen we dichtbij onszelf blijven, zorgen voor een zonnige toekomst ondanks alle externe invloeden? We kiezen ervoor om actief te sturen op financiële middelen. We noemen dat het “Huis van Beheersing”, waar alle financiële sturingsmiddelen ‘bij elkaar wonen in één huis’. We zoeken hierin continu naar balans.
3
We gebruiken onze middelen zo verstandig mogelijk voor de volkshuisvesting in Tiel. Maar we kunnen niet op alle middelen sturen: de bijdrage huurtoeslag en de saneringssteun moeten we gewoon betalen en dat heeft grote invloed op onze investeringen. Dit kost ons ruim €1.000.000 per jaar.
Vraagstelling De aanwezigen werd gevraagd om in te schatten wat de gevolgen zijn van de bijdrage huurtoeslag en saneringssteun voor de investeringen van SCW in Tiel.
Dertien mensen kozen voor het juiste antwoord: SCW kan door de verplichte bijdragen jaarlijks ongeveer 200 woningen minder renoveren. Actualiteit Eind oktober bleek dat de verhuurdersheffing in het regeerakkoord van VVD en PvdA fors is verhoogd. Was het oorspronkelijk een jaarlijks bedrag van 800 miljoen voor alle verhuurders, nu loopt de heffing op tot 2 miljard vanaf 2017. Dit heeft forse gevolgen voor SCW, voor de huurders en de investeringen in de stad. We moeten vanaf 2017 ruim 3 miljoen per jaar betalen aan de verhuurdersheffing. Berekenen we weer het voorbeeld van hierboven met de maatregelen van het regeerakkoord, dan kan SCW 370 woningen minder renoveren. We moeten gaan schrappen in onze plannen en de huren verhogen. Marcel Melissen, Manager Wonen SCW Marcel Melissen belichtte de zorgen over de situatie op de woningmarkt. • Er zijn minder verkochte woningen; • De banken hanteren strengere hypotheekregels. Per 1 januari 2013 verwachten we nog meer voorwaarden voordat je een hypotheek kunt krijgen; • De waardedaling van de woningen heeft niet alleen een enorme impact op de koopmarkt, maar ook op de huurmarkt: de waarde van ons bezit daalt; • Inkomenseis sociale huur: alleen mensen die minder dan €34.000,- verdienen, komen in aanmerking voor een sociale huurwoning met een huurgrens van €664,66; • Landelijk dalende mutatiegraad huurwoningen: de verhuisgeneigdheid is sterk teruggelopen, mede door de inkomenseisen. 4
Kortom: • Aantal verhuizingen daalt zowel in de huurmarkt als op de koopmarkt, waardoor de doorstroming stagneert. De splitsing in DAEB (‘sociaal’) en niet-DAEB ( ‘commercieel’) heeft grote gevolgen voor de corporaties. Deze regeling dwingt ons tot het maken van duidelijke keuzes, met minder geld. Voor de keuzes die we maken binnen de DAEB-regeling kan de corporatie geborgd geld aantrekken. Voor de nietDAEB activiteiten heeft de corporatie geen keus en moet marktgeld aantrekken, wat veel duurder is. Door deze nieuwe regeling komt er een grote groep in de knel. De groep met een inkomen tussen de €34.000 en €43.000 kan geen sociale huurwoning meer huren, maar het merendeel krijgt ook geen hypotheek voor een koopwoning. Zowel SCW als SVT hebben gemeend om toch gehoor te geven aan deze groep huurders, om te zorgen dat ook zij goed kunnen wonen. Vraagstelling Hoeveel huurwoningen van SCW mogen (op grond van hun kwaliteit) na verhuizing, een huurprijs krijgen boven de huurtoeslaggrens? (Dus boven de €664,66, prijspeil 2012)
Door dertien aanwezigen werd antwoord 3 gekozen, het juist antwoord. 68 procent van de huurwoningen heeft zoveel kwaliteitspunten, dat SCW na verhuizing de woning een huurprijs boven de huurtoeslaggrens zou mogen geven. Dit is niet het beleid van SCW, wij vragen een veel lagere huurprijs dan we zouden mogen vragen. Actualiteit In het regeerakkoord van VVD en PvdA staat dat het puntensysteem voor huurwoningen wordt vervangen door een maximale huur van 4,5% van WOZ-waarde. Voor SCW betekent dit dat nu veel minder woningen boven de huurtoeslaggrens zouden mogen uitkomen. Het regeerakkoord betekent echter ook dat we ons eigen gematigde huurbeleid niet zullen kunnen handhaven. Om de hoge verhuurdersheffing te kunnen betalen, worden we gedwongen om de jaarlijkse huurverhogingen maximaal toe te passen en na verhuizing de huurprijzen fors te verhogen, veel meer dan nu het geval is.
5
Marcel Melissen vervolgde zijn presentatie met een korte uitleg over de visie van de rijksoverheid. Volgens Den Haag is de sociale voorraad te groot voor de doelgroep. Daarom zijn er allerlei maatregelen om de sociale huurvoorraad te verkleinen. Volgens woningmarktonderzoek heeft SCW theoretisch een overschot van ca. 1.400 woningen in de sociale huurvoorraad, die naar het commerciële deel zouden kunnen. Dat betekent 1/3 van het bezit van SCW. Dat zou voor SCW onaanvaardbaar zijn. SCW voert een gematigd huurbeleid, waardoor een beperkt deel van onze woningen nu uitkomt boven de huurtoeslaggrens. De overmaat van 1.400 woningen in de sociale huursector is theoretisch, maar geeft wel aan dat een duidelijke visie van belang is om te kijken hoe we de beschikbare ruimte goed kunnen benutten. Na deze presentatie gingen we over naar de discussie over inhoudelijke thema’s waarbij de belanghouders gevraagd werd te reageren op de stelling door middel van de stemkastjes. Ieder thema werd kort ingeleid.
thema 1: Hoe sociaal is de sociale huurgrens? de doelgroepen van SCW: lage én midden inkomens Femma den Breejen, medewerker strategie en beleid SCW Uit de eerdere inleidingen is duidelijk dat SCW de middeninkomens, tot €43.000, als een doelgroep voor de corporatie ziet. Zij komen in de knel door de inkomenstoets. Daarom hanteert SCW (maar ook SVT) een iets ruimere grens om ook deze groep huurders te voorzien van een woning, maar dat is niet voldoende. Er zijn geen alternatieven in particuliere huur of koop: de huren zijn te hoog; koop is niet haalbaar. Tegelijkertijd zien we een (theoretisch) overschot van goedkope woningen. Kunnen we zowel lage als middeninkomens bedienen? Vinden onze belanghouders ook dat het huisvesten van middeninkomens een taak is voor SCW? Vraagstelling: Is het huisvesten van middeninkomens een taak van SCW?
De meeste aanwezigen kozen voor antwoord 3: Ja, corporaties zijn er voor een brede doelgroep, dus ook voor middeninkomens. Uit de toelichtingen blijkt dat men van mening is dat SCW er ook moet zijn voor deze groep, omdat zij niet zelf voor een woning kunnen zorgen.
6
Vraagstelling: Kan SCW het ‘overschot’ van woningen in de kernvoorraad benutten voor de middeninkomens?
De meeste stemmen gingen naar optie 3: een combinatie van 1 en 2: woningen met bijzondere koopconstructie (zoals bijvoorbeeld Koopgarant) te verkopen en voor een deel de huurprijzen te verhogen. Er is ook gestemd op optie 4: ja, door andere maatregelen. Daarbij werden verschillende suggesties aangedragen zoals: • Zoeken naar alternatieven om mensen te bewegen uit goedkopere huurwoningen te verhuizen door b.v. woningruil, verhuiskostenvergoeding of de hulp van een verhuismakelaar in te schakelen; • Een bewoner laten huren met het recht op koop tot het moment dat ze een koopwoning kunnen betalen; • Een nieuwbouw woning casco opleveren waardoor de bewoner zelf een keuken of badkamer kan plaatsen en de woning zo duur kan maken als hij zelf wil. Conclusie en vervolg voor SCW: Voor SCW is het goed om te weten dat belanghouders het er mee eens zijn dat de middeninkomens een doelgroep zijn voor de corporatie. In het jaarplan voor 2013 hebben we het voornemen opgenomen om verder uit te werken hoe we de middeninkomensgroep kunnen helpen, naast het hanteren van iets soepelere toewijzingsregels, zoals we nu al doen. Door diverse aanwezigen zijn interessante ideeën aangedragen die we daarbij meenemen. 5% van WOZ-waarde.
Thema 2: Een thuis met goede zorg de consequenties van het scheiden van wonen en zorg Ron Axt, bestuurder STMR De zorg verandert sterk. Er wordt steeds meer gezocht naar mogelijkheden om de kosten te beheersen. In Nederland zijn de kosten 80 miljard per jaar, wat neerkomt op 15% van het bruto binnenlands product. Er ontstaat een vermindering van de verzorgingsstaat; de burgers nemen meer initiatief en krijgen meer eigen verantwoordelijkheid, betalen een hogere eigen bijdrage. De burger is zelf regisseur van eigen zorg, de klant wil kiezen en zelf bepalen. Een 7
nieuwe optie is pensioensparen, maar dan niet voor je oudedag maar voor de zorg. Er wordt meer ingezet op preventie in plaats van genezing. Er worden problemen verwacht in de capaciteit van de zorg door de vergrijzing, jongeren trekken naar de stad om te studeren en blijven daar. Tiel heeft 42.000 inwoners, waarvan 17% ouder dan 65 is en 5% ouder dan 80. In de toekomst verwacht men voor deze groepen een grote zorgvraag: dementie neemt toe, vergrijzing neemt toe, maar anderzijds moeten ouderen, door het scheiden van woningen en zorg, steeds langer zelfstandig blijven wonen. Uit dit gegeven komt de droom naar voren: Blijf welzijn, zorg en wonen in samenhang behandelen en maak dit niet los van elkaar. Daarbij noemt Ron Axt als zorgpunt het beperkende beleid van de provincie ten aanzien van de capaciteitsontwikkeling van wooneenheden. Vraagstelling: Welke consequenties heeft het scheiden van wonen en zorg voor de rol van en samenwerking tussen de partijen in Tiel?
Er is het meest gekozen voor optie 2: wel consequenties: zorgpartijen & corporaties meer samenwerken. Uit de toelichting blijkt dat de meeste aanwezigen van mening zijn dat er al veel samengewerkt wordt, en dat dit wellicht in de toekomst nog meer zal worden. Ieder moet daarin wel zijn eigen taken en eigen rol behouden. Conclusie en vervolg voor SCW: SCW is het eens met de uitkomst van de discussie dat samenwerking tussen woon- en zorgpartijen belangrijk is en door het scheiden van wonen en zorg nog belangrijker wordt. Corporaties moeten geen verantwoordelijkheden overnemen van andere partijen. Scheiden van wonen en zorg heeft ook invloed op de woonwensen, omdat ouderen langer in hun eigen huis (moeten) blijven wonen. SCW gaat in 2013 haar vastgoedportefeuillebeleid actualiseren en neemt de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg daarin mee.
8
Thema 3: De woningcorporatie anno 2012, back to basic? De positie en rol van SCW in het netwerk Herman Suijdendorp SCW typeert zich als een netwerkorganisatie. SCW wil samen werken aan goed wonen in Tiel, maar moet ook haar keuzes maken. Maar waar ligt de verantwoordelijkheid en de samenwerking? Eerst kwamen er alleen vragen vanuit de welzijns- en zorgorganisaties om samen te werken, maar nu komt dit ook vanuit andere hoeken. Ook op het gebied van leren en werken komen er behoeftes om samen te werken. Bij dit thema draait het om de vraagstelling “waar houdt de kerntaak op voor SCW?” Een mooi voorbeeld is het projecten leren, wonen en werken. Het project behoort niet tot onze kerntaak, maar SCW ziet wel de noodzaak voor de stad om deze mooie kans te benutten. Hieruit komen de volgende vraagstellingen voort: Vraagstelling: Wat hoort zeker tot de taken van SCW? Geef uw top 3 De aanwezigen werd gevraagd om aan te geven wat zeker bij de taken van SCW hoort, via een eerste, tweede en derde stemronde.
Van de genoemde activiteiten werden het realiseren van nieuwbouw huur, het zorggeschikt maken van woningen en het huisvesten van bijzondere doelgroepen het meest gekozen. In de categorie anders werd nog genoemd ‘verduurzamen van de bestaande voorraad’. Dit is iets wat SCW komende jaren op de agenda heeft staan. Het investeren in de huidige woningvoorraad was hierboven niet als activiteit benoemd, maar behoort uiteraard tot de kerntaak van SCW. Realiseren van zorgvastgoed en realiseren van nieuwbouw koop is door vrijwel niemand gekozen.
9
Vraagstelling: Wie neemt de taak op zich als de corporatie het niet doet? Als uitsmijter werd nog de vraag gesteld wie de taak op zich neemt als de corporatie het niet doet. Dus de minst gekozen activiteiten, zoals realiseren van zorgvastgoed en nieuwbouw van koopwoningen.
De uitslag liet een verdeeld beeld zien, waarbij de commerciële partijen het vaakst werden aangewezen. Actualiteit De discussie over de kerntaken van de corporatie wordt door het regeerakkoord nog meer van belang. Als de maatregelen uit het regeerakkoord doorgaan, dan zullen we investeringen moeten schrappen en huren moeten verhogen. Het is de vraag of we nog nieuwbouw kunnen realiseren, woningen zorggeschikt kunnen maken en huisvesting voor bijzondere doelgroepen kunnen realiseren.
Conclusie en vervolg De uitslag was voor SCW niet zo verrassend. De taken van SCW liggen primair op het gebied van wonen en van huisvesting voor de mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. Wel verrassend was de relatief hoge score voor optie 5 (initiëren van projecten leren, werken en wonen) en de relatief lage score voor optie 1 (leefbaarheidsprojecten). SCW probeert optimaal te investeren in de stad. We ontkomen er echter niet aan om de komende jaren steeds meer keuzes te maken in activiteiten, waarbij investeringen in de bestaande voorraad in principe prioriteit hebben.
Afsluiting Frénk van der Linden sloot het officiële programma af met de vraag wat ieder meeneemt uit deze bijeenkomst. SCW dankt haar belanghouders voor hun waardevolle bijdrage. Wij houden u jaarlijks op de hoogte van wat we doen met deze opbrengsten en of en hoe dit wordt verwerkt in ons beleid.
10
