ONDERHOUDEND Lifestyle magazine Zomer 2015

ONDERHOUDEND

Lifestyle magazine • Zomer 2015

‘90 jaar dynamiek & energie’

Smits Vastgoedzorg realiseert in 2015 en 2016 naar verwachting voor circa 45 miljoen euro per jaar aan projecten. Wij adviseren

en

ondersteunen

onze opdrachtgevers bij het succesvol ontwikkelen en realiseren van investerings- en onderhoudsprojecten

binnen

de bestaande voorraad, waarin ontwerp, uitvoering en planmatig onderhoud zijn geïntegreerd.

90 jaar dynamiek & energie In 1925 richtten Pieter, Bas en Meeuwis Smits

mers om het heden en zeker om de toekomst!

aannemingsbedrijf Gebr. Smits op. Een vierde

Om ons zo goed mogelijk voor te bereiden op

broer, Johan Smits, startte toen met succes een

de toekomstige ontwikkelingen, wensen, vra-

schildersbedrijf in het Noord-Brabantse Made.

gen, eisen, mogelijkheden en kansen zijn we in

Eind jaren ‘30 gaat Pieter Smits’ zoon Reijer wer-

ons jubileumjaar in gesprek gegaan met een

ken bij het bedrijf in Made. Na de oorlog zet hij,

aantal prominente opdrachtgevers in de corpo-

omdat zijn oom de oorlog niet heeft overleeft,

ratiewereld. Wat beweegt en motiveert hen?

het bedrijf zelfstandig met succes voort. Maar

Wat zijn de idealen? Wat is de huidige realiteit

dan vanuit Schiedam waar hij een loods achter

en hoe passen zij zich daarop aan?

op het erf huurt bij zijn bouwende vader, ooms

Die vragen hebben wij een aantal van onze

en inmiddels ook zijn broer Piet Smits jr.

opdrachtgevers gesteld op onze negentigste verjaardag.

In 1970 treed Frits Smits in de voetsporen van zijn vader Reijer. In 1995 neemt hij ook het

De managers van onder andere woningcorpora-

familiebouwbedrijf over en voegt in 2000 de

ties Vestia, Woonkracht 10, Rijswijk Wonen en

twee bedrijven samen en geeft het de naam

Woonzorg Nederland en brancheorganisatie

mee die de lading van producten en diensten

Aedes hebben ons met hun visie, drive &

dekt: Smits Vastgoedzorg, zorg voor vastgoed.

dromen optimaal gemotiveerd verder te gaan op de door ons ingeslagen weg. Luisteren,

In 2005 worden Peter Aalberse en Hans van der

ontwikkelen, initiatieven nemen, communiceren

Krogt beiden, naast Frits Smits, partner in het

maar vooral actief en dynamisch ondernemen

bedrijf en daarmee is de continuïteit van het

zoals we dat al 90 jaar doen!

bedrijf gewaarborgd. In 2015 bestaat ons beHoofdkantoor Smits Vastgoedzorg

drijf dus 90 jaar, 90 jaar dynamiek, energie en

Wij wensen u veel leesplezier,

ondernemerschap. Het verleden koesteren we,

Hans van der Krogt, Peter Aalberse

maar we staan er niet lang bij stil. Het draait im-

en Frits Smits.

Pag. 9 Rijswijk Wonen: ‘Sturen op rendement met de RGS methode’

Pag. 14 Kunst- en vliegwerk: Maasdelta Groep Parnassia Hellevoetsluis

Pag. 20 Funk-e: Communicatie & Presentatie In 75 seconden

Pag. 26 Woonkracht10 geeft thuis

4

http://www.renovatie-kompas.nl

Pag. 18 AppSharing: De Renovatieplanner

Pag. 30 Renovatiekompas: Duurzaam en rendabel renoveren is nu zelf uit te rekenen

Pag. 38 Atlantic Huis: Transformatie van werken naar werken & wonen

Pag. 32 Vestia: Pilot Resultaat Gericht Samenwerken

5

Pag. 44 HD Groep Advies, ontwikkeling en realisatie

Pag. 52 Woonzorg Nederland: ‘Actief diep in het veld’

Pag. 50 Grand Café Loos kent een lange historie in Rotterdam

Pag. 62 Certa Legal: Samen door een (gerenoveerde) deur

Pag. 58 Kunst- en vliegwerk: Moderne toegangspoort tot groene oase

Voorwoord, Smits Vastgoedzorg 1925-2015: 90 jaar dynamiek en energie

6

Pag. 65 NPSP maakt duurzame, vezelversterkte kunststoffen voor bouw & design, mobiliteit & industrie

Pag. 68 Opening Growing Green woning

Pag. 80 Beeld zegt meer dan 1000 woorden, van 0 naar 4 miljard+ video views per dag

Pag. 72 Smits Vastgoedzorg opnieuw bekroond tot Best Managed Company

Pag. 74 Debat bij Aedes

7

Rijswijk Wonen:

‘Sturen op rendement met de RGS methode’ In mei 2013 is Smits Vastgoedzorg na een aantal voorrondes geselecteerd voor het grootonderhoudsplan van twee flatgebouwen in Rijswijk met daarin totaal 274 woningen. De woningen zijn begin jaren ‘70 gebouwd in de wijk Steenvoorde Zuid.

Foto: Lydia de Puy, projectontwikkelaar en assetmanager Rijswijk Wonen

Rijswijk Wonen heeft de RGS methodiek als

uitgevoerd. De opname heeft plaatsgevonden aan

uitgangspunt genomen voor de herontwikkeling.

het totale casco en de buitenruimten en in het

In juni 2013 is een gezamenlijk ontwikkelteam

complex in de algemene ruimten en het interieur

samengesteld, bestaande uit medewerkers van

van de woningen. Er is een 100% binnenopname

Rijswijk Wonen en Smits Vastgoedzorg. Vervolgens

uitgevoerd om daarmee de kwaliteit van het

is de planontwikkeling gestart. Op basis van de

interieur per woning te kunnen bepalen. Ook is

complexvisie zijn de kwaliteitsuitgangspunten en

specialistisch en soms destructief onderzoek

bijbehorende prestatie-eisen voor het project

uitgevoerd op het gebied van EPA, asbest, geluid,

vastgesteld. Daarna is een 100% projectopname

bouwfysica, brandveiligheid, constructie etc.

9

Smits Vastgoedzorg heeft op basis van resultaten,

Investeringsbesluit

wensen en eisen een voorzet gegeven voor de te

Op basis van de uitgewerkte scenario’s heeft het

nemen onderhoudsmaatregelen en bewonersopties.

managementteam van Rijswijk Wonen begin 2014

Deze zijn tussentijds besproken met de projectcom-

een investeringsbesluit genomen en is Smits Vast-

missie om eventuele aanvullende bewonerswensen

goedzorg gestart met de voorbereidingen voor de

in de planuitwerking mee te kunnen nemen. Smits

daadwerkelijke uitvoering. Het team bestaande uit

Vastgoedzorg heeft de maatregelen en opties verder

de bewonersconsulent, werkvoorbereiders, hoofd

uitgewerkt in een zestal scenario’s voor het project

uitvoering en projectleider heeft de voorbereiding

en het onderhoud in de exploitatieperiode.

gezamenlijk ter hand genomen. Zij hebben alle

Deze zijn door Smits Vastgoedzorg doorgerekend,

ingrepen, tijd, logistiek en communicatie nauw-

niet alleen in geld, maar juist ook op de verwachte

keurig in kaart gebracht. Daarna zijn voor alle acti-

prestaties per kwaliteitsthema: veiligheid, gezond-

viteiten specifieke werkomschrijvingen samenge-

heid, energieprestatie, gebruikskwaliteit, toekomst-

steld en zijn de copartners definitief geselecteerd

waarde en wonen. Voor het uitwerken en doorreke-

en gecontracteerd waarbij prestatie-afspraken, sa-

nen is gebruik gemaakt van netto contante waarde

menwerking, bewoners centraal, naast prijs de

berekeningen (NCW) en tools als GPR Gebouw en

hoofdthema’s waren.

GPR Onderhoud. Uitvoering

“Op basis van resultaten, wensen, eisen en aanvullende bewonerswensen is de planuitwerking opgemaakt”

April 2014 is een zogenaamde proefstrang uitgevoerd en vervolgens is in juni 2014 de definitieve realisatie gestart. Alle werkzaamheden aan de woningen zelf zijn nog hetzelfde jaar opgeleverd. De werkzaamheden aan het buitenterrein, zoals tuinen, perken, parkeervoorzieningen etc. en de algemene ruimten worden half 2015 opgeleverd.

10

Dashboard

Terug en vooruit kijken

De zes scenario’s zijn door Smits Vastgoedzorg

Een gesprek met Lydia de Puy, projectontwikkelaar

gepresenteerd in een overzichtelijk dashboard. Het

en assetmanager Rijswijk Wonen.

dashboard laat per scenario zien wat de investe-

“In het nieuwe ondernemingsplan van Rijswijk Wo-

ringskosten, onderhoudskosten, beheerlasten en

nen ligt de nadruk op de betaalbaarheid en be-

GPR scores zijn en daarnaast de effecten op energie-

schikbaarheid van woningen. Om dit te bereiken,

besparing, woonlasten, huuropbrengsten en tevens

investeren wij verantwoord en duurzaam. We zoe-

de bedrijfswaarde of desgewenst de marktwaarde in

ken continu naar de optimale balans tussen maat-

verhuurde staat. Dit bood Rijswijk Wonen de moge-

schappelijk en financieel rendement om te komen

lijkheid om tot een optimale afweging van de totale

tot de meest optimale en verantwoorde keuzes.

kosten en opbrengsten gedurende de exploitatie-

In 2013 hebben wij besloten het project Martin

periode te komen. Effecten op de kwaliteitsuitgangs-

Campslaan als pilot te realiseren conform deze

punten en prestatie-eisen werden hierdoor duidelijk.

methode.

Activiteiten Uitgevoerd in bewoonde situatie in 6 maanden uitvoeringstijd: •

274 woningen voorzien van nieuwe individuele cv-installatie in plaats van collectieve installatie, incl. 28 nieuwe cv rookgaskanalen

•

180 woningen voorzien van nieuwe kozijnen

•

3.000 m2 daken geïsoleerd en voorzien van nieuwe dakbedekking

•

14.000 stuks renovatie-spouwankers geplaatst inclusief gevelherstel

•

3.000 m2 galerijvloeren opgehoogd

•

Riolering onder flat en terrein vervangen

•

Creëren 2 nieuwe fietsenbergingen voor fietsen en scooters

•

Creëren van scootmobielruimte in beide flats

•

Uitstraling flat verbeterd door nieuwe design windvangers te plaatsen en 2 entrees volledig te vernieuwen volgens ontwerp A3 architecten

•

30% van de badkamers, keukens en toiletten vernieuwd

•

440 zonnepanelen geplaatst van 110 kWp

•

Planmatig schilderwerk uitgevoerd

•

Terrein ca. 90 cm gelift en volledig opnieuw bestraat na gereedkomen werkzaamheden flats

Foto: Totale realisatie: Smits Vastgoedzorg

De conclusie is dat deze manier van werken past bij de nieuwe koers van Rijswijk Wonen, omdat we de eigen organisatie efficiënt in kunnen zetten en we met deze manier van werken een duidelijke afweging kunnen maken tussen financieel en maatschappelijk rendement.” Meer sturend dan uitvoerend “Uitgangspunt bij een andere wijze van opdracht verlenen moet natuurlijk altijd zijn dat er een betere prijs-kwaliteitverhouding wordt bereikt met nadrukkelijk minder inzet van de eigen organisatie en de hoogst haalbare bewonerstevredenheid. Maar zeker zo belangrijk: leiden de samenwerking en de gekozen methodiek tot de meest ideale en optimale bouwkundige ingrepen? Het uiteindelijk gekozen scenario moet borg staan voor een investering waar Rijswijk Wonen 40 jaar mee vooruit kan kijken.” Vervolg “Inmiddels hebben we besloten met hetzelfde ontwikkelteam een vervolgproject op te starten. Het goede daarvan is dat de groep lering trekt uit de opgedane ervaring om het de volgende keer nog net weer iets beter te doen. De bewoners nog centraler stellen, onze methodieken en termen beter voor de bewoners vertalen, de planning nog iets strakker volgen. Bewoners denken terecht vanuit hun eigen situatie, hoe ziet mijn woning er straks uit? Bij de pilot hebben we de projectcommissie zeer nauw betrokken maar het werd voor hen pas concreet toen ze de modelwoning bezochten. Het is natuurlijk ook heel ingrijpend wat er allemaal in de woning gebeurt. Nog meer denken vanuit die invalshoek maakt ons sterker! Bewoners moeten met trots hun bezoek kunnen ontvangen en daar zijn we met dit project naar mijn overtuiging goed in geslaagd. Uiteindelijk is het belangrijk dat we een verantwoorde en duurzame investering gedaan hebben zodat we deze woningen de komende jaren met een passende prijs en kwaliteit aan onze doelgroep kunnen verhuren.”

13

Kunst- en vliegwerk: Maasdelta Groep Parnassia Hellevoetsluis Smits Vastgoedzorg is in december 2013 door woningcorporatie Maasdelta Groep uitgenodigd voor een aannemersselectie voor het project ‘renovatie/grootonderhoud Parnassia flats te Hellevoetsluis.’ Het project omvat 298 woningen verdeeld over zes flats. De selectie bestond uit een tweetal fases: fase 1, een presentatie van een plan van aanpak en fase 2, het uitbrengen van een aanbieding. In februari 2014 heeft Smits Vastgoedzorg het plan

de keuze gemaakt Smits Vastgoedzorg het project

van aanpak gepresenteerd met daarbij de visie over

verder te laten ontwikkelen en uitvoeren. Direct

de bewonersbegeleiding en logistieke aanpak van

daarna is een bouwteamverband met Maasdelta ge-

de flats en individuele woningen. De centrale uit-

vormd welke het project verder tot in details heeft

daging bij de presentatie was om samen met bewo-

uitgewerkt. In januari 2015 is gestart met daadwer-

ners het traject te realiseren zodat zij weer trots

kelijke realisatie en uitvoering van het ambitieuze

kunnen zijn op hun wijk. Een van de voorwaarden

plan. Eindoplevering vindt plaats in december 2015.

van de opdrachtgever Maasdelta was dat er niet meer dan 18 woningen tegelijkertijd onderhanden genomen mochten worden.

“Maasdelta was met name

Op basis van visie en presentatie is Smits Vast-

gecharmeerd over de wijze waarop

goedzorg geselecteerd voor fase 2. De directie van Maasdelta was met name gecharmeerd over de wijze waarop Smits Vastgoedzorg de bewoners centraal stelt met daarbij de inzet van zelf opgeleide

Smits Vastgoedzorg de bewoners centraal stelt.”

bewonerscoördinatrices. Iedere maandag wordt er gestart met de renovatie In fase 2 is vervolgens de aanbieding gemaakt

van het interieur van 6 woningen, met een maxi-

waarbij de gunning plaatsvond op basis van de

male doorlooptijd van 10 werkdagen. De doorloop-

economisch meest voordeling inschrijving, dat wil

tijd van de renovatie van het exterieur is 8 weken

zeggen de hoogste kwaliteit tegen de laagste

per flat.

kosten. Maart 2014 heeft de directie van Maasdelta

14

Activiteiten Werkzaamheden in de woningen •

Aanbrengen van individuele HR CV-installatie

•

Aanbrengen mechanische ventilatie

•

Vernieuwen van alle toiletten, badkamers en keukens

•

Asbestsanering

•

Aanbrengen nieuwe gasleiding

•

Vervangen koud- en warmwater leidingen

•

Vervangen standleiding riool

•

Plaatsen voorzetwand, plafond en koof

Werkzaamheden exterieur •

Herstel metsel- en betonwerk

•

Vernieuwen dilataties

•

Plaatsen isolerende beglazing HR++

•

Vernieuwen voordeuren, draairamen en klepramen

•

Aanbrengen tochtafdichting

•

Isoleren plafond begane grond

•

Aanbrengen kopgevelisolatie en randbekleding

•

Asbestsanering

•

Vervangen HWA vloerputten

•

Uitvoeren schilderwerkzaamheden van beton, staal en houtwerk

Werkzaamheden in de algemene ruimtes en trappenhuizen •

Bouw nieuwe entreegebouwen

•

Realisatie stallingruimte

•

Bouw compleet nieuwe liftinstallaties buiten de galerijen

•

Renovatie bestaande interne liften

•

Vernieuwen intercom installaties

•

Galerijvloer ophogen voor levensloopbestendige woningen

•

Vernieuwen hekwerk galerijzijde en aanbrengen verticale prefab schijnkolommen

•

Vernieuwen privacyschermen

•

Aanbrengen galerijtoegangsdeuren

•

Schilderen trappenhuizen en lifthallen

Foto: Boven André Sloof, hoofduitvoerder Onder Leandro Santana, stukador

De Renovatieplanner Bewonerscommunicatie optimaliseren Renovatie- en groot onderhoudsprojecten hebben veel impact op de betrokken bewoners. Voordat ze kunnen genieten van hun gerenoveerde woning gaat eerst hun woonomgeving op de schop. Tijdens de ontwikkeling en realisatie van de projecten is goede communicatie met bewoners essentieel. Smits Vastgoedzorg zoekt continu naar manieren om

werkzaamheden worden doorgenomen en wat de

de communicatie met bewoners te optimaliseren. Met

consequenties voor de bewoner zijn. “Wij merken dat

als resultaat een hoge mate van bewonerstevreden-

persoonlijk contact met de bewoners van groot belang

heid. Wendy Scherpenisse is projectontwikkelaar bij

is”, legt Wendy uit. “Het is belangrijk dat ze weten wat

Smits Vastgoedzorg en is naast haar taken als project-

ze kunnen verwachten qua overlast en welke voor-

ontwikkelaar overall verantwoordelijk voor de bewo-

zieningen we treffen om de overlast te beperken.

nerszaken. In de praktijk betekent dit dat Wendy de procedures voor de bewonersbegeleiding bewaakt en evalueert en de bewonersconsulenten op de verschillende projecten coacht en begeleidt. Het is belangrijk om bewoners goed en duidelijk te informeren en te betrekken in het proces. Wendy: “Smits Vastgoedzorg betrekt bewoners bij haar projecten vanaf de initiatieffase tot en met de oplevering. Op

“Het is belangrijk dat bewoners weten wat ze kunnen verwachten qua overlast en welke voorzieningen we treffen om overlast te beperken”

verschillende manieren houden we de bewoners op de

Foto: Wendy Scherpenisse, projectontwikkelaar & hoofd bewonerszaken Smits Vastgoedzorg

hoogte: met informatieboekjes, inloopdagen, nieuws-

In deze tijd waarin een groot deel van de bewoners

brieven, spreekuren en via onze website. Ook spelen de

toegang heeft tot internet biedt dit medium nieuwe

bewonersconsulenten een belangrijke rol. Zij zijn het

mogelijkheden. Onlangs heeft Smits Vastgoedzorg een

aanspreekpunt voor de bewoners en hebben als taak

bewonersgedeelte op haar website ingericht waarin

om tijdig te informeren en vragen te beantwoorden en

bewoners informatie en nieuws over de werkzaam-

problemen op te lossen.”

heden in en om hun woning kunnen vinden. Daarom is

Vlak voordat de uitvoering start, leggen onze

Smits Vastgoedzorg gestart met de introductie van ‘de

bewonersconsulenten een huisbezoek af waarin alle

renovatieplanner’.”

“We hebben het hier dus over verwachtingsmanagement. Als men van te voren precies weet waar men aan toe is, zal dit veel minder snel tot klachten leiden.” Felix Wielinga is samen met zijn vrouw Suzanna van

ben het hier dus over verwachtingsmanagement. Als

’t Zand eigenaar van AppSharing. In 2013 zijn ze

men van te voren precies weet waar men aan toe is, zal

gestart met AppSharing. Het bedrijf richt zich vol-

dit veel minder snel tot klachten leiden. Is er tijdens de

ledig op het ontwikkelen van apps voor mobiele ap-

uitvoering een urgent bericht? Stuur een pushbericht en

paraten. “We hebben de app ontwikkeld met de be-

je bereikt direct iedereen op wie het van toepassing is.

woner als uitgangspunt. We hebben meegelopen op

Het is daarnaast ook inzichtelijk wie het bericht

een renovatieproject en hebben bewoners geïnter-

gelezen heeft en wie niet.“

viewd. Alle informatie over het project is er in te vinden: snel en makkelijk contact opnemen bij vra-

Informatie

gen, klachten of problemen; foto’s en video’s van de

Meer informatie over AppSharing en de Renovatieplan-

werkzaamheden en hoe het gaat worden; en bovenal:

ner vindt u op de websites www.renovatieplanner.nl

wat komen ze wanneer in mijn huis doen? We heb-

en www.appsharing.nl.

19

Communicatie & Presentatie In 75 seconden Voorafgaand aan de daadwerkelijke realisatie van een renovatie- of transitieproject conform de RGS methodiek (Resultaat Gericht Samenwerken) volgen opdrachtgevers vaak een uitgebreide selectieprocedure om tot een keuze in ontwikkel-, realisatie- en onderhoudaannemer te komen. Naast de daadwerkelijke visie van kandidaten zoals Smits Vastgoedzorg is het presenteren en helder communiceren van die visie en plan van aanpak een kunst op zich. Op het moment dat door de opdrachtgevende partij een definitieve keuze gemaakt dient te worden tussen de laatste twee of drie overgebleven kandidaten, worden de overgebleven kandidaten meestal uitgenodigd om een uitgebreide presentatie te geven. Als die mogelijkheid geboden wordt, kiest de directie van Smits Vastgoedzorg ervoor om het ontwikkelteam de presentatie te laten verzorgen. Afhankelijk van het type project bestaat ons team dan uit het trio dat verantwoordelijk is voor de ontwikkeling en realisatie van het beoogde project: de bewonersconsulent, Hoofd Ontwikkeling of Hoofd Bedrijfsbureau vormen dan samen met directeur Hans van der Krogt het team dat de visie moet delen met de jury namens de opdrachtgever. Alle facetten van het ontwikkel-, realisatie- en nazorgtraject passeren dan in minimaal een uur de revue. Geheel anders komt het communicatievraagstuk te liggen als opdrachtgevers in eerste instantie bij een open tender slechts 75 seconden beschikbaar stellen om de visie van bijvoorbeeld een ketenteam te laten presenteren. Rotterdamse Ondernemersprijs Afgelopen jaar werd voor de 30e maal de prestigieuze ondernemersprijs uitgereikt over een dynamisch gebied van 34 gemeenten rondom Rotterdam, inclusief Rotterdam zelf, kortweg de ‘Rotterdamse Ondernemersprijs’. Vanwege het jubileumjaar werden enkele actieve ‘oude winnaars’ gevraagd om tijdens de bekendmaking van de genomineerden in de Rotterdamse Ahoy een korte inleiding te houden over de enthousiasmerende en stimulerende werking bij het meedoen aan wat je ook een grote ‘bedrijfsprestatie competitie’ zou kunnen noemen.

Zo werd ook Frits Smits, winnaar in 1996, gevraagd zijn visie

de sfeer. Niets is echter minder waar. De sfeer is weliswaar

met het publiek te delen.

zeer jeugdig en bijzonder informeel maar al snel zijn we in gesprek met twee dynamische, afgestudeerde, succesvolle

Funk-e

rasondernemers.

Later die middag bleek Funk-e een van de meest in het oog springende genomineerden te zijn. Funk-e produceert onder

Empire of Awesome

andere korte uitlegfilmpjes van circa 75 seconden. Nog

Alexander Broekman en Joost Vissers kennen elkaar vanuit

diezelfde middag maakte Frits Smits een afspraak met de

hun studietijd. Nadat zij besloten een bedrijf op te zetten en

opvallend jonge maar ambitieuze oprichters van Funk-e. De

de ‘Next Virgin’ te worden, zochten zij naar een product

eerste uitlegfilm van 75 seconden voor Smits Vastgoedzorg

waarmee zij het empire konden opstarten. Dat werden

is inmiddels gemaakt en daardoor is de bewondering voor

‘uitleganimaties’. Maar al snel bleek de business case zonder

deze jonge energieke ondernemers alleen maar toegenomen.

studiefinanciering niet sluitend en Alexander en Joost bedachten een manier om het productieproces te versnellen.

Op bezoek bij Funk-e

Door het standaardiseren van het productieproces en het

Het hoofdkantoor van Funk-e is gevestigd op de 13 verdie-

scherp sturen en begeleiden van het klantcontact maakt

ping in het hart van Rotterdam met zicht op het stadhuis

Funk-e nu uitleganimaties (met normale doorlooptijd van

aan de Coolsingel.

gemiddeld 8 weken) in 2, 5 of 10 dagen, dit afhankelijk van

Wij troffen daar een groep van 23 jonge mensen aan die op

de gewenste gedetailleerdheid van de animatie. Deze aanpak

het eerste gezicht de kantoorverdieping gekraakt leken te

stelt Funk-e in staat om 200 tot 300 films per jaar te maken.

hebben. All Stars, jeans, gympies, skate boards, lounge

Daarmee klopt de business case als een bus.

kussens, flessen limonade op tafel en open deuren bepalen

In de zes jaar dat het bedrijf bestaat is het enorm hard

e

gegroeid. Voor deze groei ontving Funk-e recent de Gouden Gazelle. Inmiddels werken er 25 mensen en heeft het bedrijf niet alleen een vestiging in Rotterdam maar ook in Berlijn. Ook het productassortiment breidt zich langzaam uit met Pitch-e.nl en Nerd Night en meer ‘awesome ideas’.

“Zij besloten de ‘Next Virgin’ te worden en zochten naar een product waarmee zij het empire konden opstarten. Dat werden uitleganimaties.” Het Rotterdamse bedrijf is jong, hip en happening en ademt dat ook uit. De medewerkers zijn gemiddeld 26 jaar oud, waar de eigenaren zelf ook 26 jaar oud zijn. Dat Funk-e bewust blijft kiezen voor Rotterdam en de regio heeft te maken met o.a. de Willem de Kooning Academie en het soort medewerkers die deze school oplevert. Maar Funk-e kiest ook voor de Rotterdamse regio omdat hier minder bedrijven uit hun tak van sport zitten. De droom van beide ondernemers is om onder de holding ‘Empire of Awesome’ een veelvoud aan bedrijven te starten met een veelvoud aan producten. Alexander en Joost hebben beide bedrijfskunde gestudeerd aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam, studierichting E-marketing. Al tijdens hun studie in 2009 richtten zij Funk-e op, vertellen Alexander en Joost. Een animatiebureau voor korte uitleganimaties van 75 seconden. Dat is momenteel nog steeds de core business: uitdenken, schrijven, ontwerpen en produceren in een zeer kort tijdsbestek. De opdrachtgevers zijn zeer divers, van bijvoorbeeld in Nederland het Erasmus Medisch Centrum tot een grote assurantie makelaar als Schouten Zekerheid, Smits Vastgoedzorg maar ook de internationale bedrijven zoals Bayer en Deloitte, overheid en industrie weten de weg naar Funk-e te vinden.

23

Doorbreek de barrière van de context

rondje door de stad loopt, wordt het script

Animaties raken steeds gewilder en de groei daarin

geschreven, terminologie van de klant wordt ter

is enorm. In het verleden was alles vager maar de

discussie gesteld, geen zogenaamde “Buzz words”

consument wordt mondiger en slimmer. Door de

slechts begrijpelijke teksten. Na een paar uur

enorme groei van internet kan en wil elke con-

schuift de klant weer aan tafel en volgt een toet-

sument alles weten, opzoeken en vergelijken. Con-

sing en afstemming. Binnen 3 dagen daarna is de

sumenten hebben niet veel geduld en hebben een

animatie af- en opgeleverd.

voorkeur voor een hippe en snelle uitleg; dat is waar Joost en Alexander zich met hun dream team op

Toekomst Pitch-e

focussen. “In het verleden haalden bedrijven

Joost en Alexander willen beter, sneller en breder op

klanten binnen op een slogan, nu heb je veel meer

communicatiegebied. Ter inspiratie zijn zij onlangs

heldere korte uitleg nodig. Hoe zou Jules Deelder je

naar Amerika geweest. Zij ontwikkelen nu methodieken,

bedrijf of product uitleggen op z’n plat Rotterdams?

formats en een stijl voor het houden van trainingen

Als het dan vreemd klinkt dan moet je terug naar de

voor gerichte peptalks, presentaties etc. De bood-

tekentafel tot je het zo plat hebt kunnen slaan”, vat

schap niet overcommuniceren, maar kort en bondig

Joost hun visie samen.

uitleggen is tegenwoordig extra belangrijk. Bedenk wat een paar uurtjes investeren in je storytelling

Werkwijze van Funk-e

skills zouden kunnen doen voor je volgende praatje.

Met hun team van 23 man in Rotterdam en 2 in Berlijn hebben ze een heldere aanpak met een

Om de 3 maanden is er een gratis Pitchavond bij

vaste prijs. De opdrachtgever krijgt vooraf huis-

Funk-e, je kan je hiervoor inschrijven op:

werk mee, daarna volgt een briefing van een paar

www.meetup.com/rotterdamstorytellingcommunity

uur. Terwijl de opdrachtgever gaat lunchen of een

Jules A. Deelder (1944) Dichter, jazzdrummer en performer. Gaat door het leven als Nachtburgemeester van Rotterdam; noemt zichzelf ‘aucteur’. Deelders werk kenmerkt zich door korte, zakelijke zinnetjes, doorspekt met Engelse woorden en uitdrukkingen afkomstig uit de wereld van de pop en underground, de stad Rotterdam, voetbalclub Sparta maar ook de glorietijd van de jazz. En kenmerken van de jaren dertig en veertig zijn bij hem terugkerende thema’s. De kennis van de Nederlandse taal is zeer groot bij de immer correct geklede Deelder, die tijdens het jaarlijks Groot Dictee der Nederlandse Taal steevast zeer hoog scoort.

24

FUNK-E ANIMATIONS Rotterdam Building 13e verdieping Aert van Nesstraat 45 3012 CA Rotterdam [email protected] www.funk-e.nl

Woonkracht10 geeft thuis ‘ Thuis Geven’ is een term die zeer regelmatig terugkomt in het gesprek met Wim van den Herik. “Thuis Geven gaat over wie Woonkracht10 is, wat we doen en hoe het wordt ingevuld met onze klantvisie en kernwaarden. Thuis Geven is voortgekomen uit een heroriëntatie op onze rol en werkwijzen. Dit was nodig om goed voorbereid te zijn op de toekomst”, zegt Wim van den Herik. De veranderende wereld, het gewijzigde over-

discussie, omdat dat haaks staat op de keuzes vanuit Thuis Geven.

heidsbeleid, de verhuurdersheffing, de verplichte solidariteitsbijdrage als gevolg van de derivaten-

Minder externe kosten

drama’s, maar aan de andere kant ook de huidige en

Van alle externe kosten is onderhoud veruit de

toekomstige communicatiemogelijkheden met huurders

grootste kostenpost. Niks nieuws onder de zon

vragen om duidelijke keuzes. Vanuit Thuis Geven

natuurlijk. Maar hoe bespaar je duurzaam € 2,5 miljoen

formuleerde Woonkracht10 een duidelijke kern-

op de onderhoudsbegroting zonder afbreuk te doen

opdracht: Woonkracht10 geeft thuis door het bieden

op de geformuleerde uitgangspunten? Slimme onder-

van voldoende, betaalbare, duurzame en goede

houdsmethodieken, meer maatwerk, ketensamen-

woningen. Voor het onderdeel goede woningen zijn

werking en resultaatgericht samenwerken worden als

de begrippen schoon, heel en veilig inmiddels uit-

weg gekozen om het doel te bereiken. Er is een

gewerkt in een Onderhoudsbeleid.

integrale werkaanpak Onderhoud gedefinieerd. Het

“Woonkracht10 geeft thuis door het bieden van voldoende, betaalbare, duurzame en goede woningen.”

programma is volop in uitvoering. Het onderhoudsbeleid is vastgelegd, de kwaliteit van het bezit in kaart gebracht en de meerjaren onderhoudsplanning wordt opnieuw opgebouwd. Verbinding tussen techniek en proces Woonkracht10 schakelde Geert Vijverberg in als

26

De uitdaging

adviseur. Vijverberg was jarenlang verbonden aan

De bezuinigingen verdeelt Woonkracht10 zo goed

het OTB van de TU Delft en leerling van professor

mogelijk over de huurders en de eigen organisatie.

Hugo Priemus, sinds decennia de autoriteit op het

De vestigingen (in Alblasserdam, Papendrecht en

gebied van de nationale volkshuisvesting. Sinds

Zwijndrecht) zijn gesloten en alle diensten zijn on-

2006 is Vijverberg actief als zelfstandig adviseur in

dergebracht op één locatie in Zwijndrecht. Deze keu-

de volkshuisvesting en onder meer auteur van de

zes leidden tot een besparing van € 2,5 miljoen aan

Leidraad Resultaatgericht Samenwerken 2013 en als

personeels- en huisvestingslasten. De andere helft

rapporteur betrokken bij het VGO keurmerk nieuwe

van de totale besparing van € 5 miljoen wordt gere-

stijl 2014. Voorafgaand aan de samenwerking met Geert

aliseerd door het anders organiseren van het onder-

Vijverberg is de pilot ‘reparatie onderhoud’ opgestart.

houd. Een extra huurverhoging stond buiten elke

Doel was de kosten van het dagelijks onderhoud

Woonkracht10 is actief in de Drechtsteden en heeft ruim 11.000 woningen in eigendom. Woonkracht10 is in 2010 ontstaan door de fusie van de corporaties Westwaard Wonen en Forta.

www.woonkracht10.nl

ACTIVITEITENOVERZICHT PROJECT WOONKRACHT10 Voor 64 portiekwoningen aan de Rijnstraat en Scheldeplein te Alblasserdam is een energiesprong van Label D naar Label B gerealiseerd door Smits Vastgoedzorg. Dit is gebeurd door middel van de onderstaande werkzaamheden. -

Aanbrengen individuele CV en warmwater installaties

-

Vernieuwen water- en gasleidingen

-

Renoveren toilet en badkamers

-

Aanbrengen PKVW hang- en sluitwerk

-

Aanbrengen verlichtingsarmaturen balkons 1e woonlaag

-

Isoleren bergingsplafond

-

Aanbrengen zonneschermen

-

Plaatsen nieuwe aluminium lamelhekken aan galerijzijde

-

Verankering kopgevels

-

Renovatie gevelisolatie compleet

-

Vernieuwen bestaande ventilatieroosters

-

Balkonvloeren voorzien van coatingsysteem

-

Schilderwerk metaal, beton, kunststof en houtwerk compleet

met minimaal 20% te verlagen. De focus lag op de directe kosten,

kwaliteit en tevreden klanten) te bereiken. In aanvang werden

de van tevoren geformuleerde resultaten werden ruimschoots

voor de eerste vier pilots planmatig onderhoud en een groot

behaald. Woonkracht10 gaat deze werkwijze met haar eigen

onderhoudsproject Smits Vastgoedzorg en De Goede Schilders

organisatie toepassen.

geselecteerd.

Wim van den Herik introduceerde samen met Vijverberg Resultaat

positieve ervaringen van de uitgevoerde pilots is de groep

Gericht Samenwerken (RGS) in het planmatig onderhoud.

co-makers uitgebreid tot vier. In 2015 worden opnieuw acht

Woonkracht10 startte met het omschrijven van het proces, het

projecten in RGS opgepakt.

inrichten van de nieuwe samenwerkingsvorm en het opleiden van de mensen. Anders denken, anders doen en verantwoordelijkheden op andere plaatsen leggen. Hoe doen we het op een zakelijke en transparante manier slimmer en efficiënter, was de centrale vraag.

De

pilots

zijn

geëvalueerd

en

na

de

“De methodiek is pragmatisch. Je moet het uit kunnen leggen en beleid vertalen naar de praktijk”

Wim van den Herik: “Het begint met goed leiderschap van het management en de directie. Daarna is een cultuuromslag binnen de organisatie nodig waarbij alles de revue passeert. In

Pragmatisch

aanvang was er aversie, angst en onzekerheid. Het ging om

Criteria voor selectie van de co-makers waren onder meer het

overgang van de macht van aanbesteden naar de kracht van

VGO keurmerk, beheersing van de methodiek kwaliteit in balans

samenwerken. Het managementteam heeft zich intensief

(KiB), omzet, financieel gezond, referenties, duurzaamheid en

bemoeid met de aanpak. Uiteindelijk is de ketensamenwerking

bewezen praktijk op het vlak van resultaatgericht samenwerken

ook in het nieuwe Onderhoudsbeleid vastgelegd als één van de

bij onder andere woningcorporaties. Natuurlijk is de locale

inkoopvormen.”

verbondenheid ook belangrijk criterium geweest. “De methodiek, de vertaalslagen, de samenwerking, het is

Resultaatgericht samenwerken met co-makers

allemaal pragmatisch gehouden”, vertelt Wim van den Herik.

RGS werd als methodiek omarmd om de doelstellingen (lagere

“Je moet het allemaal kunnen blijven uitleggen. Beleid vertalen

kosten over de exploitatieduur, efficiënter proces, meetbare

naar de praktijk, herkenbaar voor klanten en stakeholders.”

Wim van den Herik is al 15 jaar actief in de wereld van de sociale volkhuisvesting. Na diverse functies bij de rechtsvoorgangers van het huidige Woonkracht10 is hij nu manager Vastgoed.

29

http://www.renovatie-kompas.nl

http://www.renovatie-kompas.nl

Duurzaam en rendabel renoveren is nu zelf uit te rekenen In 10 minuten inzicht in de kosten en baten van een renovatie- of groot onderhoudsproject? Dat is vanaf nu mogelijk met het zogenaamde Renovatiekompas. Deze gratis online rekentool is het eerste product van een unieke samenwerking tussen de renovatiebedrijven Hemubo, Smits Vastgoedzorg, Rutges Vernieuwt en de TBI-ondernemingen ERA Contour, Hazenberg Bouw en Koopmans Bouwgroep. Het Renovatiekompas werd gepresenteerd tijdens de Renovatiebeurs in Utrecht op vrijdag 13 februari 2015. In Nederland ligt een grote opgave als het gaat om het verduurzamen

Van rijtjeswoningen gebouwd voor 1945 tot galerijwoningen uit

van de bestaande woningvoorraad. Niet alleen is de vraag actueel hoe

de jaren ’90. Timo vertelt: “Het Renovatiekompas is een gratis tool

woningen energetisch verbeterd kunnen worden, net zo belangrijk is

voor corporaties. Het kompas biedt verschillende scenario’s aan.

de vraag naar hoe dit financieel haalbaar en te realiseren is, zowel

Vervolgens kan de corporatie zelf beslissen welk scenario het beste

voor de corporatie als voor de huurder die zijn woonlasten ziet toe-

past of kunnen wij uiteraard meedenken. Wij zijn grote voorstander

nemen. Hemubo, Smits Vastgoedzorg, Rutges en de TBI-bedrijven

van het delen van kennis, voornamelijk op het gebied van concept-

renoveren al jaren lang en hebben hun kennis en kunde gebundeld

ontwikkeling.”

om samen slimme concepten te bedenken die antwoord geven op deze vraag.

De gebruiker van het Renovatiekompas voert zijn project in en bepaalt zelf welke variabelen voor een bepaald complex of project

Timo Stoopman, coördinator van het Renovatiekompas en

belangrijk zijn. Uit het Renovatiekompas rolt dan een - op de

werkzaam bij Era Contour vertelt over het ontstaan van het

ingevoerde keuzes afgestemd - rapport met verschillende scena-

Renovatiekompas: “In de markt zijn veel nul-op-de-meter concep-

rio’s. Per scenario wordt niet alleen duidelijk gemaakt welke inves-

ten. Hierbij ligt de focus op volledige energiereductie. Wij hoorden

tering per woning nodig is, ook berekent het Kompas de in-

van klanten dat de vraag veel diverser is. Bij het Renovatiekompas

komsten, dus wat het betekent voor de woonlasten. Het Renova-

zoeken we naar de beste oplossing. Hiervoor hebben wij de kennis

tiekompas helpt dus in de besluitvorming van (strategisch)

en kunde van onze bedrijven samengebracht in allereerst een

portefeuillebeleid naar een complexgerichte aanpak voor renova-

online gratis tool. Wij willen namelijk de beste oplossing bieden.”

tie en onderhoud.

De eerste stap hierin is het beschikbaar stellen aan de markt van

www.renovatie-kompas.nl

het Renovatiekompas. In deze online rekentool zijn alle beschikbare data en variabelen verwerkt op het gebied van techniek, duurzaamheid, veiligheid et cetera van 30 verschillende (bestaande) woningtypologieën waarin de huidige woningmarkt is ingedeeld.

31

IR. WALDO NOORDAM MCD (1978) ONTWIKKELINGSMANAGER VESTIA

September 2006-september 2008 Erasmus Universiteit Rotterdam Master City Developer; postacademische masteropleiding. September 1996-maart 2002 TU Delft Faculteit Bouwkunde, Vakgroep Real Estate & Housing. Werkervaring Vanaf oktober 2000 is Waldo als ontwikkelingsmanager werkzaam bij Vestia, afdeling Ontwikkeling. Als lid van het MT van de directie Onderhoud & Ontwikkeling geeft hij leiding aan de afdeling Ontwikkeling; hij levert actief een bijdrage aan de beleidsvorming van de directie Onderhoud & Ontwikkeling. Ook is Waldo programmamanager van de WATT-lijn Onderhoud & Investeringen en namens Vestia verantwoordelijk voor de oprichting van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest.

Pilot Resultaat Gericht Samenwerken Smits Vastgoedzorg is door Vestia Onderhoud & Ontwikkeling uitgenodigd om in een gezamenlijk team een pilot uit te voeren op het gebied van resultaatgericht samenwerken. Het team is inmiddels samengesteld en er zijn afspraken gemaakt om de mogelijkheden in een bestaand complex te onderzoeken. Dit complex bestaat uit 72 woningen. Thomas Chaulet, hoofd bedrijfsbureau bij Smits Vast-

mingsplan ligt de focus op het beheer van sociale

goedzorg in gesprek met Waldo Noordam, ontwikke-

huurwoningen in het kerngebied: de metropoolregio

lingsmanager bij Vestia.

Rotterdam Den Haag. Vestia heeft dan ook in de achterliggende periode grote delen van de studenten-

Thomas: “Het Vestia van een paar jaar geleden

huisvesting, het grootschalig bedrijfsonroerend goed

stond voor een inkoopbeleid dat neerkwam op het

en de portefeuille buiten het kerngebied verkocht.

in eigen beheer ontwikkelen en inspanningsgericht

Gezien alle opgaven waar Vestia voor staat, wordt

inkopen. Nu ervaren wij dat het beleid van het

niet meer volledig uitgegaan van de voormalige visie

‘nieuwe Vestia’ anno 2015 ook open staat voor an-

waarin alles zelf onder ‘eigen dak’ bedacht, ontwik-

dere inkoopvisies. Wat zijn de verwachtingen voor

keld, gerealiseerd en beheerd wordt. De ‘kracht en

de toekomst op het gebied van onderhoud en ont-

macht’ van de eigen organisatie maken plaats voor

wikkeling?”

een samenwerkingsgerichte organisatie. Vestia richt

“Vestia ging tot voor kort uit van de ‘kracht en macht’

zich stap voor stap naar een beherende organisatie

van de eigen organisatie. De ontwikkelingen in de

waarin ook gekeken wordt naar efficiënt, effectief en

corporatiesector en natuurlijk de sterk gewijzigde fi-

betrouwbaar samenwerken met ketenpartners op di-

nanciële situatie van Vestia hebben ertoe geleid dat

verse gebieden.

Vestia voor een meer samenwerkingsgerichte oriëntatie kiest. Het huidige Vestia is een saneringscorporatie, een substantieel deel van het bezit wordt momenteel verkocht en in het kader van de efficiëntieFoto boven: Thomas Chaulet, hoofd bedrijfsbureau bij Smits Vastgoedzorg

doelstellingen streeft Vestia naar een reductie van de bedrijfslasten”, vertelt Waldo Noordam. Vestia heeft in overleg met de toezichthouders een nieuw ondernemingsplan opgesteld. In dit onderne-

“Het ‘nieuwe Vestia’ staat open voor andere inkoopvisies, voor een meer samenwerkingsgerichte oriëntatie.” 33

Thomas: “Op welke wijze oriënteert en ontwikkelt Vestia zich om te komen tot regisserend opdrachtgeverschap?” “De TU Delft kent een leerstoel ‘Publiek Opdrachtgeverschap in de Bouw ’. Vestia heeft deze leerstoel gevraagd voor de toepassing van het door de TU Delft ontwikkelde maturity model Professioneel Opdrachtgeverschap bij de directie Onderhoud & Ontwikkeling van Vestia. Vestia is volop in ontwikkeling. Onderdeel van deze ontwikkeling is de heroverweging van de opdrachtgevende rol van Vestia naar de markt. Vestia is zich er van bewust dat een andere wijze van marktbenadering - zoals bijvoorbeeld via geïntegreerde contracten, prestatiecontracten of ketensamenwerking - ook andere eisen stelt aan de interne organisatie. Vestia gaat d.m.v. workshops samen met de TU Delft de verkenning doen. Het maturity model ondersteunt Vestia bij het voeren van een gestructureerde discussie ter verkrijging van een gewenste richting. Tegelijkertijd draagt Vestia middels de inbreng van de praktijkvoorbeelden bij aan de nadere onderbouwing van de professionalisering van het opdrachtgeverschap van (semi) publieke organisaties. Uiteindelijk moet dit leiden tot innovatie en kwaliteitsverbetering in de bouw- en gebouwenbeheersector. Daarnaast analyseren we succesvolle trajecten waar samenwerking of ketensamenwerking als uitgangspunt is genomen. Wij kijken dan naar de ontwikkelde methodieken en tools die daar als leidraad hebben gediend.”

“Samenwerken is ‘hot’ en lijkt soms een toverwoord, iedereen wil wel samenwerken.” “Vast staat dat we streven naar een doelmatige organisatie. We hebben een programmalijn binnen Vestia opgestart: ‘Onderhoud & Investeringen’. Als programmamanager ben ik verantwoordelijk voor een eenduidig beleidskader voor zowel onderhoud als investeringen. Naast het optimaliseren van onze werkwijze willen we een onderhouds- en investeringsprogramma voor de komende jaren opleveren. In dit programma gaan het toevoegen van waarde en het verduurzamen van ons bezit hand in hand. Vestia heeft een eigen onderhoudsdienst

“Samenwerken is ‘hot’ en lijkt soms een toverwoord, iedereen wil wel samenwerken.”

“Momenteel onderzoekt Vestia de efficiëntie en effectiviteit van methodieken die bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie.” voor het uitvoeren van dagelijks onderhoud. Ook daarover hebben we nu een heldere visie van wat we zelf in huis willen houden en wat we over willen laten aan marktpartijen in de rol van duurzame co-partners. Ook op het gebied van planmatig onderhoud en grootonderhoud zal Vestia in de toekomst veel meer inzetten op co-partners. Momenteel onderzoekt Vestia de efficiëntie en effectiviteit van beschikbare en in de praktijk bewezen methodieken die bijdragen aan de doelstellingen van de organisatie. Vestia oriënteert zich zeer zorgvuldig. Qua kostenreductie weet Vestia hoe de vlag er bij hangt. Sleutelwoord is samenwerken. Maar samenwerking is een abstract begrip en heeft alleen maar kans van slagen als er een goede methodiek gevonden wordt die bij de organisatie past. “Vestia heeft Smits Vastgoedzorg gevraagd om met een gezamenlijk team bij wijze van pilot een complex van 72 woningen te onderzoeken. Wat zijn de afwegingen geweest bij de keuze voor Smits Vastgoedzorg?” “Samenwerken is ‘hot’ en lijkt soms een toverwoord, iedereen wil wel samenwerken. Maar het gaat ons echt om de filosofie, de methodiek en de ervaringen en met name de cultuur en professionaliteit op dat gebied. Smits Vastgoedzorg is reeds 25 jaar actief op het gebied van

35

“Smits Vastgoedzorg heeft aan de wieg gestaan van het ontwikkelen van methodieken als PGS en later RGS. Dat is de medewerkers van Vestia niet ontgaan.” resultaatgericht samenwerken en heeft aan de wieg gestaan van het ontwikkelen van methodieken als PGS en later RGS. Dat is de medewerkers van Vestia niet ontgaan. We hebben vervolgens Hans van der Krogt gevraagd zijn visie met ons te delen. De kennis en ervaring die de afgelopen jaren zijn opgedaan bij andere corporaties, daar wil Vestia graag kennis van nemen en lering uit trekken. Wij ontdekten al snel dat de 7 thema’s van de KiB methode (Kwaliteit in Balans) uitstekend aansluiten bij de beoogde werkwijze van Vestia. Daarna hebben we besloten bij wijze van experiment een ontwikkeltraject te doorlopen. Smits Vastgoedzorg heeft een moderne organisatie waar RGS de cultuur is en die cultuur is een voorwaarde voor succes. Wij gaan ervan uit dat de samenwerking leidt tot het uitwisselen van kennis en expertise. De veranderingen zullen veel vragen van onze organisatie. Het is geen knop die je zo maar even omzet, daar moeten we tijd en aandacht aan besteden. Met elkaar willen we de klus klaren”. Het nieuwe Vestia “Vestia opereert nu al veel meer als centrale organisatie en zoekt de samenwerking met marktpartijen daar waar dat tot significante verbeteringen en besparingen zal leiden. Ook zullen we meer naar anderen kijken dan voorheen en open staan voor de benchmark met andere corporaties. Ook dat is een andere cultuur dan voorheen”, besluit Waldo Noordam.

36

Animatie: Willekeurige variantenstudie Smits Vastgoedzorg

Transformatie van werken naar werken & wonen HD Groep bedenkt creatieve oplossing voor Atlantic Huis Smits Vastgoedzorg is actief en prominent partner van het Nationaal Renovatie Platform (NRP), het nationaal platform voor Renovatie en Transformatie van Neerlands bestaand vastgoed. Tijdens haalbaarheidsstudies, waarbij de uiteindelijke exploitatiekosten een bepalende rol spelen, zijn naast de toekomstige energielasten de te verwachten kosten voor de langjarige “vastgoedzorg” mede beslissend voor het welslagen van een succesvolle transitie van kantoor naar woonruimte. Uiteindelijk gaat het toch om de ‘total cost of ownership’ op lange termijn van de nieuwe bestemming. Atlantic Huis Rotterdam

Amerika succesvolle programmering als uitgangs-

Een in 1920 uitgeschreven architectuurprijsvraag

punt. Winkels, showrooms, restaurants en zelfs een

moest ertoe leiden dat een bestaand hotel aan het

automobielbedrijf moesten hun plaats vinden op de

Westplein in het chique Rotterdamse scheepvaart-

begane grond en scheepvaart gerelateerde kantoren

kwartier, met als middelpunt de prachtige Veerhaven,

op de verdiepingen. Opmerkelijk voor een ontwerp

gesloopt zou gaan worden, waarna op dezelfde plek

uit de jaren twintig is de fors bemeten parkeergarage

een statig scheepvaart gerelateerd kantoorgebouw

onder het gebouw, inclusief reparatiewerkplaats,

naar Amerikaans model gerealiseerd zou worden. Maar

alles bestemd voor de directielimousines van de

de grote depressie eind jaren twintig gooide roet in

scheepvaartbaronnen. De bovenste verdieping van

het eten van de ontwikkelaars en het winnende ontwerp van de architect verdween in de la.

“De forse parkeergarage onder

Het inmiddels braakliggende terrein werd verkocht

het gebouw was bestemd voor

aan twee Rotterdamse vastgoedondernemers die aan de bekende architect Piet Buskens opdracht gaven een nieuw ontwerp te maken voor een voornaam kantoorgebouw. Ook Buskens nam de toen in

38

de directielimousines van de scheepvaartbaronnen”

het pand werd geheel ontworpen als archiefruimte, eind jaren ‘20 had het woord digitaal immers nog geen inhoud. Ook werden twee moderne paternosterliftinstallaties in het plan opgenomen. Qua ontwerp en stijl liet Buskens zich leiden en inspire-

“Begin jaren ’90 laat het onderhoud te wensen over en ook de uitstraling is geweld aan gedaan.”

ren door de toen al succesvolle Amerikaanse architect Frank Lloyd Wright die inmiddels prachtige

nele stalen ramen zijn inmiddels vervangen door

Amerikaanse kantoorgebouwen op zijn naam had

zware houten kozijnen. Overigens voldoen de ruim-

staan. Het Atlantic Huis kreeg een uitgesproken Art

tes op de begane grond op dat moment nog uitste-

Deco stijl mee, met fantastische glas-in-lood raam-

kend, iets waar het zeer bekende Grand Café Loos

partijen in de openbare ruimten.

(zie pagina 50) het meest sprekend voorbeeld van is.

Transitie

In 2005 wijst de gemeente Rotterdam het Scheep-

Begin jaren ’90 raken de kantoorlagen van het ge-

vaartkwartier aan als een ‘opkomende wijk voor wo-

bouw erg gedateerd. Het onderhoud en de bouwoor-

nen’. Achterliggend idee was de toen leegstaande

spronkelijke voorzieningen laten te wensen over en

kantoorgebouwen in aanmerking te laten komen

ook de uitstraling is geweld aan gedaan. De origi-

voor duurzame transitie richting woonruimte.

Foto: Robin Dijkgraaf

41

“Verschillende projectontwikkelaars maakten een transitieplan, echter zonder succes.” Daarnaast bestond de wens om meer diversiteit in

voor bedacht. De verdieping had een beperkte

de wijk te creëren. In opdracht van de vastgoed-

plafondhoogte en de relatief kleine gevelramen

eigenaar doen verschillende projectontwikkelaars

waren net iets te laag. Om deze laag voor bewoning

een poging een transitieplan te maken, echter zon-

geschikt te maken, is in elk potentieel appartement

der succes.

het vloerveld binnen het betonskelet van de woonkamer verlaagd, waardoor je uit de woonkamer goed

HD Groep

naar buiten kunt kijken. Het dakvlak aan de binnen-

In 2006 komt de vraag bij de HD Groep terecht.

zijde van het U-vormige gebouw is naar buiten

Eigenaar Robin Dijkgraaf: “Meer bewoonbaar opper-

geklapt zodat prachtige maisonnettes gerealiseerd

vlak moest de exploitatie van de transitie naar onze

konden worden,” vertelt Robin Dijkgraaf trots over

opvatting haalbaar kunnen maken. We hebben als

de door HD Groep bedachte oplossing.

eerste partij onderzocht of en hoe het eventueel

Op de begane grond dient de voormalige garage

mogelijk was om de bovenste en tevens archief-

van het automobielbedrijf als stallingruimte en

verdieping ook te transformeren tot woonruimte.”

de visionaire parkeerkelder maakt het aanbod compleet. De eerste bouwlaag blijft gehandhaafd als

Foto rechtsonder: Robin Dijkgraaf, HD Groep

42

Creatieve oplossing

kantoorverdieping, waarmee voorkomen wordt dat

“De beperkingen van de bovenste bouwlaag hebben

‘s avonds mogelijk geluidsoverlast wordt ondervonden

we in kaart gebracht en daar vervolgens oplossingen

van de direct onderliggende horecagelegenheid.

Realisatie van casco tot inrichting appartement: Smits Vastgoedzorg

HD Groep

Advies, ontwikkeling en realisatie HD is in de vastgoedmarkt een unieke dienstverlener met een totaalpakket aan specialistische knowhow en praktisch vakmanschap. Het goed ingespeelde team van ervaren specialisten kan exact die rol spelen die het beste past bij de opdrachtgevers van HD. Ondernemerschap | Effectieve creativiteit | Samen en betrokken Deze drie waarden vormen de essentie van de integrale manier van werken van HD. In de organisatie zijn alle belangrijke disciplines samengebracht. HD ondersteunt opdrachtgevers in het gehele ontwikkelings- en bouwproces. HD werkt hierbij zowel op basis van honorariumafspraken, als voor eigen rekening en risico. Typerend voor HD is de durf om veel aan te pakken. Ook de op het oog lastige vraagstukken, panden en locaties. Mede door de kracht van hun netwerk zijn ze sterk in het bij elkaar brengen van de juiste partijen. Door de verschillende achtergronden is het team kritisch naar elkaar én vullen zij elkaar aan. “Wij zijn er simpelweg voor de ander, zowel intern als extern”, stelt Robin Dijkgraaf.

Realisatie van casco tot inrichting appartement: Smits Vastgoedzorg

44

“De wijk, de rivier en de historie trekken, want inmiddels is er weer een scheepvaartkantoor gevestigd.” De wijk, de rivier en de historie trekken, want inmiddels is er weer een echt scheepvaartkantoor gevestigd in het Atlantic Huis. De enorme archiefruimte op de bovenste woonlaag wordt niet gemist, daar hebben we de cloud tegenwoordig voor.” Appartementen HD Groep weet uiteindelijk door een innovatieve en inventieve aanpak 50 zeer fraaie appartementen te creëren in het dan inmiddels “Rijksmonument” Atlantic Huis. Smits Vastgoedzorg realiseerde in 2008 in opdracht van de eigenaar in een van de lege cascoruimtes een fraai appartement van casco tot en met inrichting en is inmiddels gestart met het eerste planmatige resultaat gerichte gevelonderhoud van het prachtige gebouw. Woonlasten, comfort en duurzaamheid Energie- en onderhoudskosten bepalen zoals gezegd mede de totale woonlasten en het welslagen van een transitieproject. Efficiënt resultaat gerichte onderhoudsscenario’s, ultramoderne warmte- en koelingsinstallaties op basis WKO en WTW units alsmede ‘state of the art’ isolatie maatregelen maken van het iconische rijksmonument Atlantic Huis een zeer duurzaam en zeer energiezuinig gebouw.

Foto: Uitvoering planmatig onderhoud Atlantic Huis, onderhoudsspecialisten John Zwep en Rinus van Es

Het NRP (Nationaal Renovatie Platform) is een uniek netwerk dat bestaat uit private partijen uit de volle breedte van de vastgoedsector. Samen zorgt NRP voor randvoorwaarden die herontwikkeling en investeringen in bestaand vastgoed aantrekkelijker maken.

goed voorbeeld van een betekenisvolle co-creatie. NRP is een onafhankelijke stichting, voortgekomen uit de Nationale Renovatie Prijs. De prijs bestond al bijna 25 jaar toen NRP in 2011 werd opgericht. Het bestuur onder voorzitterschap van Frank Bijdendijk heeft de prijs nieuw leven in geblazen door er een netwerk aan te koppelen waarbij de volledige breedte van de vastgoedsector kon aansluiten: het platform NRP. Het De onafhankelijke stichting NRP is voortgekomen doel: gezamenlijk werken aan het bevorderen van uit de Nationale Renovatie Prijs en werd in 2011 duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde opgericht om gezamenlijk te werken aan het omgeving door transformatie en renovatie. De bevorderen van duurzaam (her)gebruik van de prijs is verder gegaan als NRP Gulden Feniks. bestaande gebouwde omgeving, door middel van transformatie en renovatie. NRP heeft haar Herbestemming bestaand vastgoed bestaansrecht bewezen door binnen vier jaar uit te Lange tijd ging in Nederland alle aandacht uit groeien tot een krachtig netwerk met ruim tachtig naar nieuwbouw. De laatste jaren werd duidelijker dat de toekomst juist ligt in hergebruik en aangesloten bedrijven. herinvesteren in bestaand vastgoed. Op vele plekken in ons land wordt het bewijs daarvan al Co-creatie In die tijd zijn transformatie en renovatie bij ieder- geleverd; daar waar voorheen grote bedrijven hun een hoger op de agenda komen staan. Dat roept producten maakten, wonen en werken nu mensen nieuwe vragen en uitdagingen op. De economi- na een gebiedstransformatie. Kantoorpanden sche veranderingen zijn structureel van aard en kregen een nieuwe bestemming en sterk verouderde we moeten op zoek naar nieuwe manieren van onderwijsgebouwen kregen een nieuw leven door samenwerking om projecten in transformatie en een grootscheepse renovatie. De beste voorrenovatie daadwerkelijk te realiseren. Co-creatie beelden van deze ontwikkelingen zijn ieder jaar te blijkt hierbij het sleutelwoord. De NRP Academie is een zien bij de inzendingen voor NRP Gulden Feniks.

47

TUIN VAN NOORD Een van de huidige projecten van HD is het monumentale gevangeniscomplex in het Oude Noorden. De gevangenis gaat haar muren doorbreken en verandert de komende jaren van een gesloten omgeving in een open en groen leefgebied waar je heerlijk kunt wonen, werken en ontspannen. De Tuin van Noord is een bijzonder project waar met respect voor de rijke historie wordt gebouwd aan een nieuwe toekomst. Een toekomst waarbij iedereen welkom is. Van woongroepen en starters op de woningmarkt tot ondernemers, zorgaanbieders, beleggers en horeca-exploitanten. Binnen het plangebied liggen een aantal historische, justitiële gebouwen, zoals het gevangeniscomplex uit 1872, het uit 1899 daterende gerechtsgebouw (Rijksmonument) met notarieel archief (Rijksmonument). Het gevangeniscomplex bestaat uit de voormalige strafgevangenis met kapel en administratiegebouw, het huis van bewaring en een aantal woningen. Deze gebouwen hebben inmiddels een nieuwe functie gekregen of krijgen deze, waardoor het gehele complex weer langdurig duurzaam wordt ingezet. Het monumentale karakter zal in stand worden gehouden. De herontwikkeling van het complex, waarover meer informatie te verkrijgen is via www.tuinvannoord.nl, omvat onder meer huisvesting, een lunchconcept en diverse kantoor- en maatschappelijke functies. De omliggende buitenruimte wordt getransformeerd tot een openbare stadstuin. Door het openbreken van de gevangenismuren ontstaat er een plek voor allerlei nieuwe activiteiten die ook van betekenis kunnen zijn voor de wijk. Hiermee levert de herontwikkeling een wezenlijke bijdrage aan de verbetering van de leefbaarheid van het Oude Noorden. Dit bijzondere project is een ontwikkeling van ontwikkelcombinatie Tuin van Noord. Dit team heeft ruime ervaring met binnenstedelijke herontwikkeling en is in staat dergelijke complexe projecten optimaal te ontwikkelen en te realiseren.

AT L A N T I C H U I S

Grand Café Loos Westplein 51 Rotterdam www.loos-rotterdam.nl

50

Grand Café Loos kent een lange historie in Rotterdam. Het café is oorspronkelijk in 1908 opgericht door Nelis Loos uit Hillegersberg. Hij maakte van Loos in het stationsgebouw op het Hofplein een groot succes. Tijdens het bombardement mei 1940 werd het gebouw onherstelbaar beschadigd. Het huidige Grand Café Loos werd opnieuw door de kleinzoon van Nelis Loos, Hans Loos, in 1988 weer opgestart in het Atlantic Huis. Hans Loos deed dit samen met Daan van der Have en Dorien de Vos. Later start dit drietal Hotel New York op en café Loos wordt verkocht. In 2004 kopen Aart Jan van Essen en zijn compagnon het legendarische café Loos, waar zij eerder werkzaam zijn geweest. Na de gebiedsontwikkeling in het Scheepvaartskwartier heeft Loos een enorme boost gekregen. Loos is groots en licht opgezet. Het interieur is tijdloos en ademt een Parijse sfeer. Het café is een ontmoetingsplek waar men van ‘s morgens vroeg tot ‘s avonds laat welkom is. Een kopje koffie aan de leestafel, een broodje of uitgebreidere lunch, een gezellige borrel of een heerlijk diner.

Woonzorg Nederland: ‘Actief diep in het veld’ Goede huisvader sterk verankerd in de samenleving De omstandigheden voor woningcorporaties zijn sterk gewijzigd met alle financiële en dus ook organisatorische gevolgen van dien. Voor een organisatie als Woonzorg Nederland zijn de gevolgen van de sterk veranderende wet- en regelgeving nog veel ingrijpender. Frits Smits in een vraaggesprek met Oeds Keizer, regisseur vastgoed onderhoud Woonzorg Nederland. Wat zijn de extra wijzigingen voor een instelling

Maar met de nieuwe regelgeving worden de woon- of

als Woonzorg Nederland ten opzichte van

verblijfeenheden (in de ZZP1 tot en met de ZZP3

woningcorporaties?

klasse) als zelfstandige wooneenheden aangemerkt.

Oeds Keizer vertelt: “Woonzorg Nederland is een

“Dus de schakel tussen een eigenaar als bijvoorbeeld

woningbouwcorporatie gespecialiseerd in woningen

Woonzorg Nederland en de huurder verdwijnt”, ver-

voor 55-plussers en mensen met een beperking. Nu

telt Oeds Keizer. “Dat betekent heel veel voor je

de wijzigingen in onder andere de Algemene Wet

dienstverlening. Huurders, de bewoners, moeten zelf

Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) een nieuwe rol op-

huur, huisvesting en zorg gaan organiseren, ook als

dringt aan gemeenten, zorginstellingen maar ook

ze daartoe zelf niet in staat zijn. Waar onze huurders

aan de woningcorporaties is het tijd voor intensieve

in het verleden een aanspreekpunt hadden, worden

samenwerking. Woonzorg Nederland heeft een hel-

dat er nu minimaal twee.

dere visie op het ontzorgen van gemeenten. Op de

Foto: Oeds Keizer, regisseur vastgoedonderhoud, Woonzorg Nederland

52

gewenste aanpassingen aan het vastgoed, met

Visie van Woonzorg Nederland op scheiden Wonen

name het bestaande intramurale zorgvastgoed, en

en Zorg

op de dienstverlening aan zowel bewoners als

“Met de scheiding van wonen en zorg in het vooruit-

zorginstellingen. Want de spelregels mogen dan

zicht moeten zorginstellingen, gemeenten en woning-

weliswaar zeer sterk wijzigen, de vraag van senioren

corporaties elkaar meer dan ooit vinden in de klant-

naar wonen en zorg blijft groeien.”

bediening en in de optimale besteding van publieke en private middelen. Woonzorg Nederland, de groot-

Veranderingen in de zorg

ste woningcorporatie voor senioren in Nederland,

In de oude situatie bemiddelde de zorgstichting tus-

neemt daarin haar verantwoordelijkheid. Wie de

sen bewoners/doelgroep en Woonzorg Nederland.

wetswijzigingen, de demografische ontwikkelingen

Oeds Keizer is in 1986 afgestudeerd in Groningen. De geboren Fries kwam via HabiTask in aanraking met de woningcorporatiewereld, na werkzaam te zijn geweest bij een corporatie in Lelystad, gestart bij het Nederlands Christelijk instituut voor sociale woningbouw (NCIV). Destijds naast de Nationale Woningraad (NWR) een van de twee koepels in Nederland voor sociale volkshuisvesting. Vanuit zijn werk bij het NCIV keek hij in de keuken bij vele woningcorporaties in Nederland. In 1997 is hij in dienst getreden als hoofd technisch beheer bij Woonzorg Nederland dat destijds bestond uit 4 autonome districtskantoren en een hoofdkantoor. Op het hoofdkantoor was tevens de afdeling Projectontwikkeling gevestigd. Door deze afdeling werden de nieuwbouwen renovatieprojecten gecoördineerd. Binnen deze afdeling was hij senior projectleider realisatie. Thans is zijn functie regisseur vastgoed onderhoud.

en de groeiende vraag naar zorg plaatst in het perspectief van ons bestaande vastgoedaanbod, komt tot de conclusie dat een optimale benutting daarvan ook voor onze zorgpartners een zeer efficiënte oplossing is. Als landelijke woningcorporatie zijn wij sterk verankerd in de Nederlandse samenleving, met een gezonde vastgoedportefeuille die zich uitstrekt over meer dan 120 gemeenten. Al ruim vijftig jaar houden wij nadrukkelijk de vinger aan de pols van de sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen en aan de vraag naar zorg en zelfstandig woongenot van senioren. Onze woningen en zorgcentra zijn het middel dat ons in staat stelt mensen zo goed mogelijk te bedienen. Daarbij kijken we niet alleen naar het wonen, maar op termijn ook met onze stakeholders naar diensten en zorg. Een grote wijziging is ook dat alle wooneenheden in de zorggebouwen nu zelfstandige woningen worden, met alle gevolgen, zoals brand- en veiligheidseisen, van dien”, besluit Oeds Keizer. Wat zijn op hoofdlijnen de organisatorische gevolgen voor Woonzorg Nederland, hoe hebben jullie de veranderende omstandigheden omgezet in beleid en daden? Oeds Keizer: “We hebben onze organisatie compacter ingericht maar ook kunnen waarborgen dat onze reikwijdte naar de klant verbeterd is. We zijn van een driehoofdig directieteam overgegaan naar één directeur. Onder leiding van directeur Guus Verduijn zijn we teruggegaan van 28 naar 12 clusters in geheel Nederland en van 18 naar 12 projectleiders en is de tak technisch klein onderhoud in zijn geheel afgestoten. Doelstelling per 2015 is selfsupporting van elk cluster. De eindverantwoordelijkheid over een goede exploitatie van de complexen ligt bij de clusters.

54

Impressie: Willekeurige variantenstudie.

Activiteitenoverzicht Woonzorg Nederland Cruysenhoek in Hellevoetsluis, 109 woningen •

Gevelherstel

•

Vervangen voegwerk

•

Gevel-timmerwerkherstel

•

Onderhoud vliesgevels

•

Schilderwerkzaamheden aan hout-, beton- en staalwerk

Animatie: Willekeurige variantenstudie Smits Vastgoedzorg

Woonzorg Nederland Vanuit het hoofdkantoor in Amstelveen wordt leiding gegeven aan twaalf clusters door heel Nederland. In totaal worden 44.000 verhuurbare eenheden beheerd, verdeeld in 27.000 zelfstandige en 17.000 wooneenheden in gebouwen en overige verhuureenheden. Missie Woonzorg Nederland biedt passende woonruimte aan kwetsbare ouderen en mensen met een beperking die beschut of beschermd willen wonen. Onze woningen en dienstverlening ondersteunen de behoefte aan veiligheid en zekerheid van onze doelgroep. We willen onze klanten de mogelijkheid bieden om optimaal deel te nemen aan de samenleving. Om hen daarbij te ondersteunen, wordt samengewerkt met lokale partijen die hetzelfde doel nastreven. Visie Mensen willen zelf kunnen bepalen wat er in hun leven gebeurt, ook als ze ouder worden of een beperking hebben. Zelf de regie houden over het eigen leven is belangrijk. Woonzorg Nederland biedt senioren en mensen met een beperking een woning en woonomgeving die hen daarbij helpt. Woonzorg Nederland heeft hierbij speciale aandacht voor mensen met een smalle beurs. Bijna alle woningen hebben een sociale huur. Woonzorg Nederland biedt een passende combinatie van woning, diensten en zorg voor mensen met diverse leefstijlen.

Beleid en strategie Door te luisteren naar de behoefte van de lokale teams en de vereiste procedures en werkwijzen wordt het beleid en de strategie hierop afgestemd. Met betrekking tot het onderhoud nam Guus Verduijn het initiatief om voor het onderhoud van het vastgoed resultaatgericht te gaan werken

“De scope is verbreed van gevelonderhoud naar schilonderhoud.”

conform het RGS model. Een ‘goed huisvader’ is het alles omvattende doel, van directief regisseren naar scherp monitoren. De focus op de directe inspanning van het

De pilot is succesvol verlopen, de verwachting dat kosten

onderhoud omzetten in het benoemen van meetbare

bespaard worden en dat de meerjarenbegroting stabieler

resultaten en gecontroleerd vertrouwen durven geven aan

zal worden, lijkt zeker gerechtvaardigd. Op basis van de

comakers die dat waard zijn en waar maken. Die moeten

resultaten is besloten om het aantal pilots (geclusterde

op hun beurt onze organisatie efficiënt ontzorgen, dat is

projecten) in 2015 te verdubbelen van 4 naar 8. Het aantal

het doel.

bedrijven is uitgebreid van 2 naar 4. De keuze voor de bedrijven heeft plaatsgevonden op basis van een objectief

Van plan naar doel

selectie- en beoordelingsmodel. De scope is verbreed van

Op welke wijze hebben jullie dit beleid omgezet naar

gevelonderhoud naar schilonderhoud. Dit betekent dat

uitvoering? “We hebben twee onafhankelijke experts op

naast de gevel ook het dak en algemene ruimten worden

het gebied van methodiek, inkoop en contractering in de

meegenomen in de scenario’s. De volgende fase is dat onze

arm genomen (Vijverberg Consulting en Van der Veen

projectleiders het stap voor stap geleidelijk gaan invoeren

Consult). Twee experts met voor een deel uiteenlopende

voor 800 gebouwen.”

visies teneinde inhoudelijke discussie op gang te brengen binnen ons beleidsteam”, vertelt Oeds.

Oeds Keizer is onder andere verantwoordelijk voor RGS binnen Woonzorg Nederland, hij bewaakt dat iedereen

“Onze organisatie is compacter ingericht maar we kunnen ook waarborgen dat de reikwijdte naar de klant verbeterd is.”

dezelfde taal spreekt richting de directie maar zeker ook richting alle medewerkers van Woonzorg Nederland. Binnen het kernteam wordt mede bewaakt dat de 12 nieuwe clusters ‘diep in het veld’ actief blijven. ‘Goed huisvader’ zoals Oeds Keizer dat noemt, en dicht bij de klant. De bewonersconsulenten van de clusters kennen de bewoners, we hechten aan korte lijnen, klantvriendelijkheid en

Pilot resultaatgericht samenwerken

bewaken dat het lokale team zeer goed is geïnformeerd

“Uiteindelijk zijn we in 2014 met twee grote gespeciali-

over de nieuwe werkwijze.

seerde vastgoedonderhoudsbedrijven, waaronder Smits Vastgoedzorg, een pilottraject gestart voor het onderdeel gevelonderhoud. We gooien niet in een keer het roer rigoureus om, het vertrouwen in resultaatgericht werken moet groeien. We moeten het als partners gezamenlijk eenduidig in de vingers krijgen en dat is iets wat tijd en aandacht vraagt.

57

Kunst- en vliegwerk Moderne toegangspoort tot groene oase De Rotterdamse wijk het Oude Westen, nabij het Centrum van Rotterdam, kende in de jaren 1980 tot 2000 veel problemen op het sociale vlak, maar ook de bouwkundige conditie van de wijk en de leefomgeving waren zeer matig. Verloedering, drugsoverlast en criminaliteit bepaalden de sfeer. Woonstad Rotterdam werkt samen met de gemeente, bewoners en ondernemers al enige jaren aan de verbetering van het Oude Westen. Met resultaat, want bewoners, ondernemers en bezoekers waarderen de wijk steeds beter. Inmiddels zijn er al zichtbare resultaten: de nieuw-

tische kwaliteit en binnenterreinen. Een mooi voorbeeld

bouw van Bajonet, 29 eengezinswoningen is in volle

van deze projecten is het openstellen van een omvang-

gang. De komst van de parkeergarage zorgt voor

rijk binnenterrein aan de Bajonetstraat. Het binnen-

minder auto’s op straat en ruimte voor meer groen.

terrein was decennia lang in gebruik als moestuin.

In de Sint-Mariastraat is de eerste serie gerenoveer-

“De komst van de parkeergarage

de woningen opgeleverd, in de Gouvernestraat is een aantal

bedrijfsruimtes

opgeknapt

voor

nieuwe,

creatieve ondernemers. Er is veel geïnvesteerd in het onderhoud van woningen, veilige portieken, de esthe-

zorgt voor minder auto’s op straat en ruimte voor meer groen.”

Theo Noordermeer, projectleider wijken bij Woonstad Rotterdam, is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van het herinrichtingsplan voor het moestuincomplex.

59

“Een openbaar toegankelijke buurttuin. Een groene plek in een steenachtige omgeving waar bewoners kunnen ontmoeten, recreëren en genieten van de rust die er heerst.” In 2013 was het opzeggen van een tweetal moestuinen de aanleiding een deel van het moestuincomplex her in te richten als openbare buurttuin. In 2014 heeft Woonstad opdracht verleend aan Smits Vastgoedzorg om een grote doorgang en moderne toegangspoort naar het binnenterrein te realiseren. Theo Noordermeer: “In de zomer van 2014 is het idee geboren een deel van het oude moestuincomplex om te vormen naar een openbaar toegankelijke buurttuin. Een groene plek in een verder steenachtige omgeving waar bewoners uit de omliggende woningen elkaar kunnen ontmoeten, recreëren en genieten van de rust die er heerst. Een tuin van én voor de nabije omgeving. Ontmoetingsplaats Samen met een kleine groep enthousiaste buurtbewoners en huurders van Woonstad is een ambitieus plan gemaakt waarbij vier van de tien moestuinen zijn getransformeerd naar een tuin voor de buurt. Tegelijkertijd zijn ook de overige moestuinen opnieuw ingericht. De buurttuin is echt een tuin van de buurt geworden. Het beheer van de tuin ligt, als de nieuwe poort eenmaal open is, in handen van de buurtbewoners zelf. En het werkt! De tuin wordt goed bezocht, ligt er netjes bij en is echt een ontmoetingsplaats voor de omwonenden.

60

Certa

Legal

Advocaten is een

advocatenkantoor dat zich op unieke wijze richt op het bedrijfsleven, (semi) overheden en non-profitinstellingen. Op unieke wijze, vanwege de nauwe samenwerking met de overige onderdelen van Certa Legal (Incasso, Inen Outsourcing en Detachering van juristen). Onze advocaten adviseren en procederen op moderne, praktische en kwalitatief hoogstaande wijze. Certa Legal Advocaten heeft specialisten

op

het

ondernemingsrecht,

gebied

van

arbeidsrecht,

intellectueel eigendomsrecht, mediaen entertainmentrecht, insolventierecht, vastgoedrecht, aansprakelijkheidsrecht, verzekeringsrecht, fiscaal recht en ICT –recht. Wij werken nauw samen met corporate finance adviseurs, accountants en notarissen. Op het gebied van vastgoed begeleiden wij onze cliënten in de meest brede zin van het woord: van projectontwikkeling tot procederen in huurzaken tot adviseren over koop en verkoop.

www.certalegal.com

Samen door een (gerenoveerde) deur Woningcorporaties streven er naar om hun woningen zo veilig mogelijk te maken. Een voorbeeld van een grootschalige renovatie is het veiliger maken van het hele huurbezit door het projectmatig vervangen van alle openverbrandingstoestellen door moderne en veiligere HR-ketels. Helaas wil niet elke huurder hier aan meewerken. Huurders klagen over ruimteverlies of protesteren tegen de huurverhoging die de renovatie met zich brengt, maar ook argumenten als “de gashaard is voor mijn kat de hemel op aarde”, hebben in de rechtspraak de revue gepasseerd. Artikel geschreven door Paulette Dessing & Rogier Visser

ken aan een het vervangen van een riolering die ernstige

van Certa Legal Advocaten.

en in toenemende mate gebreken vertoont. De wet bepaalt dat een huurder in dat geval verplicht is mee te

Smits Vastgoedzorg probeert haar opdrachtgevers

werken aan benodigde werkzaamheden. De verhuurder

zoveel mogelijk te ontzorgen. Dat betekent dat zij

kan dat zo nodig afdwingen bij de rechter. Als er sprake

verantwoordelijkheid neemt voor het resultaat, zowel

is van niet dringende werkzaamheden die een verande-

in financieel opzicht als voor de technische prestatie,

ring, toevoeging of vernieuwing van de woning met zich

maar ook voor de waardering van de gebruiker. Waar-

brengen, dan spreekt men van renovatie. Een belangrijke

om die waardering er niet alleen achteraf moet zijn,

eis is dat het huurgenot moet stijgen als gevolg van de

maar ook al vooraf, is omdat als er bij de huurders

uitvoering van die werkzaamheden. De grens tussen re-

onvoldoende draagvlak is voor een renovatie al snel

novatie en dringende werkzaamheden is niet altijd even

juridische problemen op de loer liggen.

duidelijk. De begrippen vertonen soms ook in meer of mindere mate overlap. Voor de praktijk is het belangrijk

Foto: Paulette Dessing & Rogier Visser van Certa Legal Advocaten

Renovatie en/of dringende werkzaamheden

om te weten hoe de werkzaamheden worden gekwalifi-

Definities: De wet bepaalt dat een huurder in sommige

ceerd. In het geval van renovatie heeft een huurder,

gevallen het verrichten van werkzaamheden moet gedo-

anders dan bij dringende werkzaamheden, het recht om

gen. Er moet dan sprake zijn van dringende werkzaam-

niet in te stemmen. De verhuurder zal in dat geval de

heden of renovatiewerkzaamheden. Bij dringende werk-

redelijkheid van het voorstel moeten laten toetsen door

zaamheden gaat het om werkzaamheden die bij uitstel

de rechter. Factoren die een rechter laat meewegen heb-

tot schade of een ander ernstig nadeel kunnen leiden.

ben met name betrekking op de financiële consequen-

Het is nodig om direct over te gaan tot uitvoering van

ties voor de verhuurder en de huurder (redelijke huur-

de werkzaamheden. Hierbij kan men bijvoorbeeld den-

prijsverhoging) en of de belangen van de huurder door

63

de verhuurder in voldoende mate in acht worden genomen (bijvoorbeeld het aanbieden van een vervangende woonruimte met bijbehorende verhuisvergoeding, duur van het renovatieproject en het bewandelen van de minst bezwarende manier voor het uitvoeren van de werkzaamheden). Kwalificatie van de vervanging van de verbrandingstoestellen: Het hof Amsterdam heeft in een recente uitspraak bepaald dat het vervangen van openverbrandingstoestellen geen dringende werkzaamheden zijn. Om die werkzaamheden te realiseren zal een verhuurder de huurders dus een redelijk voorstel moeten doen. Communicatie Om te voorkomen dat huurder en verhuurder niet meer samen door een deur kunnen, is het belangrijk dat huurders goed wordt uitgelegd welke renovatiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en waarom die belangrijk zijn. Er kan een stappenplan voor de communicatie worden gemaakt. Eerst een of meerdere brieven, daarna een algemene informatiebijeenkomst en als laatste het verzoek om in te stemmen. De ervaring leert dat huurders zonder veel informatie al snel negatief tegen een renovatie aankijken. Bij renovatiewerkzaamheden is het van belang dat zoveel mogelijk huurders instemmen met het renovatieplan. Als 70 % van de huurders van een complex instemt met het plan, dan wordt het procesinitiatief verlegd naar de huurder. De verhuurder en de juristen dienen idealiter dan ook al vanaf het begin samen op te trekken. In het kader van het stappenplan kan tot slot ook worden geanticipeerd om de huurders die niet willen meewerken groepsgewijs in procedures te betrekken. Het maakt verschil als wordt geweigerd op grond van een huurverhoging of omdat de huurder werkelijk meent dat het huisdier beter af is voor een oude gaskachel.

“Het is belangrijk dat huurders wordt uitgelegd welke renovatiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en waarom” Uit de rechtspraak blijkt dat rechters vaak van oordeel zijn dat huurders mee moeten werken aan de vervanging van de openverbrandingstoestellen naar een HR-ketel. Achteraf valt het voor de huurders ook allemaal wel mee. De huurders realiseren zich dat dat openverbrandingstoestellen een kans op koolmonoxidevergiftiging geven. De ruimtevermindering door radiatoren valt wel mee en de huurverhoging is al snel terugverdiend met lagere stookkosten, zodat huurder en verhuurder weer een tijd lang met elkaar door kunnen. Een project met waardering van de gebruikers begint dus ook met juristen voor het geval dát, maar zeker met duidelijke communicatie en een projectmatige aanpak voor als de rechter er aan te pas moet komen.

64

Growing Green In 2013 heeft Smits Vastgoedzorg het initiatief genomen om de verduurzaming van de bestaande woningbouw in Nederland een innovatieve impuls te geven. Innovatie en brede ketensamenwerking zijn de rode draad voor wat later het Growing Green kennisplatform is gaan heten. In aanvang is door de directie van Smits Vastgoedzorg

Joep

Windhausen

van

Nieuwe

Architecten

en

met vele ketenpartners in de bouw- en onderhoudkolom

projectteamleider Christian van Gruijthuijsen (Smits

verkennende gesprekken gevoerd. Uiteindelijk heeft

Vastgoedzorg) een uiteenzetting gaven van het keten

woningcorporatie Woonbron twee type woningen be-

project.

schikbaar gesteld en zijn een twaalftal partijen in het Growing Green project gaan participeren.

In deze editie willen wij een van de andere partners uitlichten die eveneens een bijzondere, duurzame en

Met veel inzet, enthousiasme en innovatieve daadkracht

innovatieve bijdrage levert aan dit ambitieuze pro-

zijn de Growing Green ketenpartners aan de slag gegaan

ject: een interview met NPSP.

om nieuwe ontwikkelingen tot stand te brengen. Doel is het verduurzamen en moderniseren van de bestaande

NPSP

sociale woningvoorraad te versnellen, dichterbij te bren-

Op een rustig industrieterrein in Werkendam tussen

gen, uitvoerbaar en betaalbaar te maken. In mei 2015 is

de Brabantse Biesbosch en de Beneden Merwede, wat

de eerste Growing Green woning opgeleverd. In ons

eigenlijk gewoon de Rijn is, spreken wij Willem Böttger,

vorige nummer van ‘Onderhoudend’ hebben wij een

mededirecteur van NPSP, op de kantoor- en tevens

artikel uit Cobouw opgenomen over dit ambitieuze

productielocatie van NPSP. Willem Böttger schetst ons

initiatief

snel de geschiedenis en ontwikkeling van NPSP.

waarin

Growing

Green

ketenpartner

Foto: NPSP bouwde de ‘body’ van Nuna 1 die de eerste World Solar Challenge won

65

NPSP maakt duurzame, vezelversterkte

kunststoffen

voor

bouw & design, mobiliteit en industrie. Samen met de opdrachtgevers
 realiseert NPSP verrassend mooie oplossingen voor technische vraagstukken. Bruningsstraat 10 Werkendam www.npsp.nl [email protected]

Natural Powered Speed Products

zich kan blijven richten op ontwikkelingen en Poly

In 1998 richt Niels Haarbosch ‘Natural Powered

Products zorgt voor efficiënte productie.

Speed Products’ op, later maakt ook Robert van der

De bedrijven richten zich vooral op de woningbouw

Vliet deel uit van het bedrijf. Al snel bouwen deze

en transportbranche. Bekende producten zijn de

jonge zeilvrienden een met ‘vlasvezel’ versterkte po-

kunststof fronten van de NS treinen en de fietsroute

lyester catamaran. Het is ’s werelds eerste grote

wegwijzer paddenstoelen van ANWB die zijn geba-

constructie gebaseerd op vlasvezel die zware mecha-

seerd op bio kunststoffen versterkt met vlasvezel.

nische belastingen kan doorstaan. In 2001 bouwen zij de ‘body’ van Nuna 1, de eerste volledige zonne-

Duurzaam

energie auto die tevens de eerste World Solar Chal-

“In 2014 heeft Christian van Gruijthuijsen, ontwik-

lenge wint. In 2003 komen Willem Böttger en Mark

kelaar bij Smits Vastgoedzorg en voorzitter van het

Lepelaar het MT versterken. Zij brengen specialisti-

Growing Green team, ons gevraagd te participeren in

sche kennis in op het gebied van business develop-

hun ontwikkelplatform. Na een aantal gesprekken

ment, milieu en strategie. Natural Powered Speed

waren ook wij geïnspireerd door de ambitie van dit

Products wordt omgedoopt tot NPSP en verlegt haar

platform,” vertelt Willem. “De uitdaging was om een

focus van projecten naar seriematige productie.

design gevelelement te ontwikkelen op basis van bio harsen en vlasvezel waarin warmtepompen kunnen

Missie NPSP

worden gemonteerd. Vormvastheid, isolerend, geluids-

NPSP ontwikkelt duurzame vezel versterkte kunststof-

absorberend, sterk, trilling dempend, onderhoudsvrij,

fen voor de bouw, mobiliteit en industrie. Samen met

licht en duurzaam zijn de voordelen van de biocom-

haar opdrachtgevers realiseert NPSP verrassend mooie

posieten en dat past perfect in de Growing Green pro-

oplossingen voor technische, duurzame vraagstukken.

positie”, stelt Willem Böttger.

BioBased Economy

Vlag in het zand

BioBased Economy (BBE) gaat over de overgang van

“Het Growing Green team is een ambitieus team van

een economie die draait op fossiele grondstoffen naar

jonge uitvinders en ondernemers waarmee we zeker

een economie die draait op biomassa als grondstof,

nog mooie ontwikkelingen gaan oppakken. Het reali-

van ‘fossil based naar ‘bio based’. In 2013 heeft NPSP

seren van de eerste Growing Green flatwoning dit jaar

samenwerking gezocht met Poly Products zodat NPSP

is onze eerste vlag in het zand.”

67

PERSBERICHT Primeur in Nederland: Growing Green Innovatief duurzaam renoveren voor galerijwoningen Delft - Op woensdag 27 mei om 16.30 uur verrichtten

inspelend hebben marktpartijen (verenigd in het con-

wethouder Stephan Brandligt en de heren Hans van

sortium Growing Green) - in nauwe samenwerking

der Krogt, directeur van Smits Vastgoedzorg en Bert

met de TU Delft, TNO en Woonbron – Growing Green

Wijbenga, voorzitter Raad van Bestuur van Woonbron,

als maatwerkoplossing ontwikkeld. Eerst op de teken-

de officiële opening van de Growing Green model-

tafel en nu in de praktijk in een woning op de derde

woning aan de Meermanstraat 36 in Delft. Niet eerder

verdieping van het wooncomplex Meermanstraat. Uit

was het mogelijk om individuele galerijwoningen te

deze pilot blijkt Growing Green een op maat gesne-

verduurzamen. Met de Growing Green-aanpak is dit -

den renovatieproduct te zijn om galerijwoningen toe-

in combinatie met wooncomfort verhogende maatre-

komstbestendig te maken. Zowel voor één individuele

gelen - wél mogelijk. Een doorbraak voor renoverend

woning, als voor een woongebouw of zelfs een wijk.

Nederland en uniek voor Delft, zo vindt ook wethou-

Huiseigenaren zijn hierdoor niet afhankelijk van col-

der Stephan Brandligt: “We hebben als gemeente een

lectieve besluitvorming om voor deze woningverbete-

ambitieuze doelstelling, energieneutraal in 2050. Om

ring te kiezen.

deze doelstelling te halen hebben we partijen nodig

Bert Wijbenga, voorzitter Raad van Bestuur Woon-

die hun nek uitsteken en innovatief te werk gaan.

bron: “Woonbron is continu op zoek naar mogelijk-

Growing Green laat zien hoe we in de toekomst onze

heden om met duurzaamheidsmaatregelen de totale

ambitie kunnen halen, Delft wordt Groen!” Bert Wijbenga:

woonlasten van haar klanten te drukken. Betaalbaar-

“Betaalbaarheid van wonen heeft bij Woonbron de

heid van wonen staat namelijk bovenaan onze agenda.

volle aandacht. Door ingrepen op het gebied van

Duurzaamheid omvat een breed aandachtsveld. Wij

duurzaamheid willen we de totale woonlasten druk-

kiezen ervoor de focus op de energieprestatie van ons

ken. Growing Green is een innovatie waar we veel

vastgoed te leggen. Dit doen we om de energielasten

van verwachten. We zijn dan ook benieuwd naar de

van onze bewoners beheersbaar te maken, een com-

eerste resultaten die geboekt gaan worden in de

fortabele woning te bieden en hierdoor uiteindelijk

modelwoning.”

een bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen. We werken daarom in partnerships aan innovatie.”

Voorbereiding op de toekomst

68

Woningbeheerders zoals woningcorporaties en ver-

Growing Green

enigingen van eigenaren staan voor een grote opga-

Growing Green reikt verder dan alleen een betere

ve. Vanwege wetgeving, duurzaamheidambities en

energieprestatie van de woning. De aanpak richt zich

veranderende woonwensen moeten zij hun gestapelde

ook op een gezond, veilig en comfortabel binnen-

woningen aanpassen aan deze tijd. Grote, ingewik-

klimaat. De werkwijze is als volgt. Allereerst worden

kelde investeringen gaan hiermee gepaard. Hierop

nieuwe prefab gevelelementen met hoogwaardige

isolatie aangebracht. Aan de gevel van de galerijwoning komt

elementen van vlasvezel versterkt biocomposiet. Hierin zullen

een functioneel element met daarin een warmtepomp. Hierdoor

ook plantenbakken komen. Naarmate er in een woongebouw

verdwijnt het warmwatertoestel uit de woning. Er blijft alleen

meer woningen zijn aangepast, zal het aangezicht van het

een cilinderunit achter. Dit is een soort voorraadvat met ver-

gebouw ‘groen’ worden.

warmd water voor de tappunten. Dankzij een gebalanceerd ventilatiesysteem met warmteterugwinning beschikken de

Modelwoning

bewoners altijd over voldoende frisse binnenlucht. Growing

De modelwoning is tot half augustus op afspraak te bezichtigen.

Green dankt zijn naam aan de moderne, functionele gevel-

Reserveren kan via de website www.growinggreen.nl

Foto’s boven: Woning Growing Green, initiatiefnemer Growing Green Hans van der Krogt, Joep Windhausen van Nieuwe Architecten en wethouder Stephan Brandligt Foto’s links: opening door Bert Wijbenga, voorzitter Raad van Bestuur van Woonbron en wethouder Stephan Brandligt

71

Innoverend ondernemen Smits Vastgoedzorg opnieuw bekroond tot Best Managed Company Smits Vastgoedzorg behoorde in 2014 weer tot een van de best geleide bedrijven van het midden- en grootbedrijf van Nederland. De kwalificatie maakt onderdeel uit van het ‘Companies’ programma dat Deloitte in samenwerking met ING, VNO-NCW en TiasNimbas Business School organiseert. Deloitte concludeerde dat de groep Best Managed

Wanneer bedrijven kennis blijven vergaren, anders

Companies 2014 goed scoort op het thema ‘Innoverend

leren kijken, in staat zijn anders te denken en te

Ondernemen’. Tijdens het programma zijn de strategie,

doen, hebben zij genoeg potentie om toekomst-

bedrijfsvoering en resultaten van Smits Vastgoedzorg

bestendig te zijn. Het Best Managed Companies

grondig onder de loep genomen. De mate van inno-

programma laat zien dat deze groep bedrijven wel

verend

bindende

degelijk kansen weet te pakken en daardoor uitste-

factor. Op basis van de uitkomsten mag Smits Vast-

kende cijfers laat zien. Deze bedrijven bewijzen dat,

goedzorg wederom een jaar lang de titel ‘Best Managed

ondanks de huidige situatie in de markt, voldoende

Company’ voeren. Tijdens een gala in januari 2015

mogelijkheden aanwezig zijn om succesvol te zijn en

werden alle Best Managed Companies gehuldigd.

te innoveren. Deloitte hoopt dat deze bedrijven als

ondernemen

is

hierin

de

voorbeeld en inspiratiebron kunnen dienen voor De doorslaggevende redenen waarom Smits Vastgoed-

ondernemend Nederland.

•

•

•

De jury vindt dat Smits Vastgoedzorg goede en

Jaarlijks gaat Deloitte op zoek naar de best geleide

stabiele resultaten boekt ondanks de lastige

bedrijven binnen het Nederlandse midden- en groot-

markt waarin Smits Vastgoedzorg opereert.

bedrijf. Daarvoor beoordeelt Deloitte de strategie,

Smits Vastgoedzorg wordt in de markt gezien

de bedrijfsvoering en de resultaten van de deel-

als een betrouwbaar, kwalitatief hoogstaand

nemende bedrijven. Het Best Managed Companies

bedrijf dat voorop loopt als het gaat om het

programma richt zich op Nederlandse ondernemingen

aanbieden van diensten die verder gaan dan

die een omzet kennen van minimaal vijftien miljoen

alleen het uitvoeren van onderhoud.

euro, financieel gezond zijn en een aandeelhoudend

De jury is onder de indruk van de publicaties van

of zelfstandig bevoegd management hebben.

Smits Vastgoedzorg; wetenschappelijke handboe•

ken over vastgoedbeheer zoals de RGS methode.

Een overzicht van de winnaars is te vinden op

Daarnaast wordt Smits Vastgoedzorg strak geleid.

www.bestmanagedcompanies.nl

Er heerst een goede werksfeer en men heeft oog voor de aanname en het behoud van jong talent.

72

Foto’s: Marcel Bekedam

zorg genomineerd is tot Best Managed Company zijn:

Debat bij Turbulente ontwikkelingen zoals het huidige kabinetsbeleid, de woningmarkt en de vastgoedcrisis veranderen het speelveld van corporaties. Beter presteren en het behalen van resultaten wordt belangrijker. De vereisten voor goed bestuur worden continu aangescherpt. De financiële ruimte wordt kleiner, de maatschappij is kritischer, noodzaak en effectiviteit van uitgaven moeten beter worden afgewogen en verantwoord, en de processen moeten efficiënt zijn ingericht. De vraag is waarin vastgoedprofessionals van woningcorporaties zich in de toekomst kunnen onderscheiden om hun huurders en belanghouders maximaal van dienst te kunnen zijn. Bestuurders vragen zich dan ook af hoe zij invulling

poraties moeten zich weer meer gaan richten op hun

moeten geven aan die verandering en wat dat bete-

kerntaak: ontwikkelen en beheren van sociale huur-

kent voor hun organisatie. In het bijzonder het behe-

woningen. Wanneer woningcorporaties zich ontwik-

ren en onderhouden van en investeren in hun belang-

kelen tot professioneel opdrachtgever, dan zetten zij

rijkste assets: het vastgoed.

daarmee een belangrijke stap in de richting van een

Corporaties en vastgoedbedrijven hebben daarom een

efficiëntere en effectievere sector. Het toepassen van

gemeenschappelijk belang. De onderhoudsbranche

andere inkoop- en samenwerkingsvormen biedt grote

pleit voor een betere samenwerking tussen opdracht-

mogelijkheden om de bedrijfslasten substantieel te

gevers en onderhoudsbedrijven, met als doel een be-

verlagen.”

tere resultaten, lagere kosten en een snellere door-

Foto: Maarten Georgius van Aedes, Olaf Piekhaar van Key Vision

74

looptijd. Brancheorganisatie Aedes pleit voor verder-

Olaf Piekhaar: “Iedereen met een zak geld kan op-

gaande professionalisering van de corporatie als op-

drachtgever zijn, maar op het scherpst van de snede

drachtgever, maar denkt dat de inzet best een tandje

de meest optimale oplossing te kiezen, vraagt om ex-

zwaarder kan. Dit was de aanleiding voor een gesprek

perts: vakmensen. ‘Effectieve allocatie’ begint bij een

tussen Maarten Georgius van Aedes, Olaf Piekhaar van

opdrachtgever die het vraagstuk kan specificeren en

Key Vision en Hans van der Krogt en Frits Smits van Smits

het resultaat concreet kan benoemen. Het is aan de

Vastgoedzorg.

experts om slimme oplossingen aan te dragen. Vervolgens moet de opdrachtgever beschikken over een af-

De sector is in transitie, wat zijn de gevolgen voor

wegingskader, waaraan hij meerdere oplossingsrich-

de corporaties en onderhoudsbedrijven?

tingen kan toetsen aan diverse criteria zoals klant,

Maarten Georgius: “De politiek is helder, woningcor-

kwaliteit, marktwaarde en de financiële kaders; dat

Foto v.l.n.r.: Hans van der Krogt en Frits Smits van Smits Vastgoedzorg, Maarten Georgius van Aedes en Olaf Piekhaar van Key Vision

Wat zijn de belangrijkste stappen voor succes? 1. Bestuurlijke noodzaak en ambitie Professioneel opdrachtgeverschap hoger op de agenda zetten bij het bestuur en raden van commissarissen. Bepaal met elkaar wat het belang is en wat de vrijheidsgraden zijn waarbinnen de corporatie kan en wil veranderen; 2. Positionering vastgoedfunctie woningcorporatie Ontwikkel een visie op professioneel opdrachtgeverschap. Waar wil de corporatie expert in worden en waarin vooral niet. Schrijf een heldere visie op inkoop en samenwerking, de beheersing van checks en balances, welke risico’s je zelf goed kunt managen en welke je aan andere experts wilt overlaten; 3. Beoordelen competenties corporaties Laat de intrinsieke motivatie niet afhangen van een individu, maar kijk hoe je een breed draagvlak kan realiseren. Daarvoor is het nodig dat

76

je inzicht hebt in de competenties van mensen, het beschikbare gereedschap zoals methoden en beleidskaders. Maar ook hoe mensen samenwerken, wat de kenmerkende organisatiecultuur en leiderschapsstijlen zijn; 4. Match & gap Beoordeel in relatie tot de gewenste positionering van de vastgoedfunctie, wat verbeterd en vernieuwd moet worden. Vertaal dat vervolgens naar een strategie en programmaplan hoe je dat wilt bereiken; 5. Leren door doen Begin gewoon. Daag elkaar uit, corporaties en vastgoedbedrijven, ontwikkel een werkwijze die past bij de maat van de opgave en aard van de ondernemingen en schrijf elkaar in het begin niet teveel voor. Pas de opgedane kennis en het ontwikkelde gereedschap samen met marktpartijen toe op diverse business cases, en waarborg dan pas op hoofdlijnen de werkwijze.

vraagt ook om vakmanschap. Dat betekent dat zowel

Aedes ondersteunt de sector door samen met haar

woningcorporaties als vastgoedbedrijven moeten we-

leden een platform te bieden voor kennisdeling. Voor-

ten waar zij expert in willen en kunnen zijn. Pas dan

beelden daarvan zijn de publicatie ‘Op weg naar regis-

zijn corporatie en de markt elkaars communicerende

serend opdrachtgeverschap’, de leergang professio-

vaten, die samen optimale waarde toevoegen.

neel opdrachtgeverschap en het opnemen van onderhoudskosten in de benchmark.”

Maarten Georgius: “Daar komt bij dat de complexiteit van het productieproces is toegenomen. Zo worden

Hans van der Krogt: “Dat geldt ook voor de onder-

moderne woningen voorzien van geavanceerde instal-

houdsbranche. Samen met onderhoudsbedrijven,

laties voor ventilatie, verwarming en energie. Eisen

wetenschappers en adviseurs ontwikkelen wij metho-

aan brandveiligheid zijn strenger geworden en de

dieken om opdrachtnemers en opdrachtgevers te

Europese regelgeving zorgt voor gedetailleerde speci-

ondersteunen. De ‘Leidraad Resultaatgericht Samen-

ficaties en eisen waaraan woningen moeten voldoen.

werken bij investeren en onderhouden’ is daar een

Het gevolg is dat de productieketen niet alleen

mooi voorbeeld van. Een andere rol is het stimuleren

langer, maar ook ingewikkelder is geworden. Daarom

en waarborgen dat aangesloten onderhoudsbedrijven

zijn de opdrachtgever en opdrachtnemer sterk afhan-

investeren in hun eigen competentieontwikkeling.

kelijk van elkaar geworden. Die afhankelijkheid vraagt

Iedereen kan een mooi verhaal vertellen, maar het

om een modern opdrachtgeverschap dat daarop

gaat erom dat je als onderhoudsbedrijf kunt bewijzen

inspeelt. Dat vraagt dus om bruggenbouwers. Te

dat je ‘fit for use’ bent.”

beginnen met een professionele opdrachtgever die bewust kiest voor de wijze waarop hij zijn relatie met

Wat zijn de belangrijkste knelpunten?

de markt vormgeeft. De mogelijkheden van de eigen

Hans van der Krogt: “Ik zie dat veel corporaties

organisatie, de omvang van de vastgoedportefeuille

nadenken over de verschuiving van traditioneel naar

en kenmerken van individuele projecten bepalen de

resultaatgericht vastgoedonderhoud, maar zie nog te

samenwerkingsvorm met de marktpartijen. Woning-

weinig een duurzame omslag, waarbij men in staat is

corporaties zullen dan ook competenties moeten

om het te behalen resultaat haarscherp te definiëren

ontwikkelen, waarmee zij in staat zijn om als

op basis van een betrouwbare complexstrategie,

opdrachtgever regie en leiderschap te tonen. Het is

exploitatietermijn

aan de onderhoudsbranche om daar mede richting aan

Input die nodig is om de uitvoerende experts hun

te geven; bruggenbouwen wordt anders wel erg lastig.

werk goed te kunnen laten doen. Het gebeurt te vaak

en

kwaliteitsuitgangspunten.

dat zowel opdrachtnemer als opdrachtgever worden Wat is de rol van de brancheverenigingen?

geconfronteerd met faalkosten. Niet eens tijdens de

Maarten Georgius: “Woningcorporaties zijn gezamen-

uitvoering, maar tijdens het traject van initiatief tot

lijk de grootste opdrachtgever in de woningbouw.

en met voorbereiding. Niet zelden worden plannen

Totaal investeert de sector € 7 mld. waarvan € 3 mld.

tijdens de besluitvorming afgekeurd, omdat de

in onderhoud en € 4 mld. in nieuwbouw. Aedes spant

uitgangspunten onvoldoende helder zijn.

zich daarom in om het opdrachtgeverschap te profes-

Voor ons als opdrachtnemer zijn dat belangrijke leer-

sionaliseren en te innoveren. Een betere samenwer-

momenten. Wanneer je beter inzicht hebt hoe een

king tussen partijen en meer aandacht voor de eind-

corporatie werkt, weet wat haar belangen zijn, dan

gebruiker zijn hierbij belangrijke uitgangspunten.

snap je beter hoe je een positieve bijdrage kunt

77

leveren aan de gewenste verandering. Ook onder-

niveaus de vastgoedportefeuille te kunnen ontwikkelen

houdsbedrijven tonen te weinig leiderschap en

en onderhouden. Niet terug naar de goede oude tijd,

pakken onvoldoende professioneel hun opdracht-

maar modern vakmanschap en bijbehorende bedrijfscul-

nemerschap op. Dat betekent dat je op alle vier de

tuur die passen bij de positionering van de vastgoed-

managementniveaus van een corporatie een vak-

functie. Dat vraagt om bestuurders, managers en mede-

volwassen gesprekspartner moet zijn. Dat vraagt niet

werkers die weten waar hun kracht moet liggen.”

alleen om andere competenties, maar ook om vertrouwen; dat moet je verdienen en kost tijd.”

Hoe kun je een verandertraject bij een corporatie aanpakken?

Maarten Georgius: “Ik zie een landschap dat zeer

Maarten Georgius: “Begin met een heldere visie op

divers is. Naar mijn mening staat het opdrachtgever-

opdrachtgeverschap in relatie tot het grote financiële

schap, gezien het financiële belang, onvoldoende

belang en het beheersen van risico’s. Zorg er vervol-

hoog op de bestuurlijke agenda van corporaties.

gens voor dat dit hoger op de agenda van de directie-

Uiteraard zijn er mooie voorbeelden van corporaties

tafel komt. Ook raden van toezicht moeten het belang

die het professioneel opdrachtgeverschap en inkoop-

zien en daarop hun bestuurders bevragen. Voor dat

vak als speerpunt hebben. Er zijn echter ook corpora-

doel wil Aedes graag op tournee, en wanneer het

ties waar nieuwe ontwikkelingen (teveel) afhankelijk

helpt graag met collega branchegenoten zoals

zijn van een individu. Het is uiteraard een goede zaak

Bouwend Nederland en OnderhoudNL.

dat corporaties ondernemende en intrinsiek gemotiveerde medewerkers in dienst hebben, maar de keer-

Olaf Piekhaar: “Een bijkomend traditioneel probleem

zijde is onvoldoende draagvlak en waarborging. Dat is

is dat bij veel bestuurders het beeld heerst dat alleen

noodzakelijk, omdat nieuwe inkoop- en samenwer-

aanbesteding in concurrentie transparant en te ver-

kingsvormen ook om organisatie- en cultuurverande-

antwoorden is vanuit het perspectief van governance.

ring vragen. Dat kun je niet in je eentje; daarvoor is

Een traditionele meervoudige aanbesteding is ogen-

het eenvoudigweg een te complex veranderproces.”

schijnlijk objectief, maar in werkelijkheid niet altijd effectief omdat alleen op prijs wordt geselecteerd.

Olaf Piekhaar: “Met de kennis van nu is mijn beeld

Mijn stelling is dat veel ‘vastgoedongelukken’ bij

dat corporaties, wellicht om begrijpelijke reden, hun

corporaties een gevolg zijn van je vak niet beheersen

aandacht hebben laten afleiden en prioriteiten gesteld

en niet de aanbestedingsvorm. Mits je voorziet in

hebben aan een (te) grote diversiteit aan activiteiten.

werkbare procedures en toetsingskaders, moet elke

Daarmee is de ontwikkeling en verdergaande profes-

inkoop- en samenwerkingsvorm mogelijk zijn.”

sionalisering van het vastgoedvak achtergebleven. Iets

78

relatief simpels als betrouwbare complexstrategieën en

Hans van der Krogt: “In essentie is het concept van

MJOIB opstellen en een business case analyse maken

regie- en contractmanagement simpel. Corporatie-

van complexe projecten, blijkt in de praktijk een lastige

medewerkers met als kerntaak opdrachtgeverschap,

opgave. De basis is in veel gevallen gewoonweg onvol-

zullen in de eerste plaats moeten leren om hun vraag,

doende. Mijn pleidooi is daarom niet zo zeer terug naar

anders dan nu, op resultaat te formuleren. Dus niet:

de kerntaken van de corporatie, maar eerder een her-

welke ontwerpen en materialen zijn er nodig maar:

waardering van het vakmanschap dat je nodig hebt om

waaraan moet het eindproduct voldoen? Anders

op het scherpst van de snede op alle management-

werken vraagt om verandering en daarom ook om een

Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag +31 (0)88 233 37 00 www.aedes.nl

cultuuromslag. Dat gebeurt alleen wanneer woning-

vastgoedmodellen ondersteunen de corporatie bij de

corporaties en marktpartijen daar samen voor kiezen

positionering en verandering van de vastgoed-

en bereid zijn om afscheid te nemen van hun oude

functie. Elk vastgoedmodel heeft zijn eigen effec-

rolverdeling en tegelijkertijd bereid zijn nieuwe com-

tieve kenmerken om succesvol te zijn. Geen enkel

petenties te ontwikkelen. Mensen die niet kunnen

vastgoedmodel is beter of slechter, maar is een

moet je helpen, mensen die de kont tegen de krib

bewuste keus wat je wel en vooral wat je niet (zelf)

gooien moet je aanspreken op hun gedrag. “

doet. Elk model heeft zo zijn eigen valkuilen en dominante cultuur. De cultuur moet passen bij wat je

Olaf Piekhaar: “Vanuit en in de praktijk hebben wij

wilt bereiken en wat de omgeving van je verlangt.

een aanpak ontwikkeld om corporaties te onder-

Afhankelijk van de positionering zijn corporatie en

steunen bij het veranderen van hun vastgoedfunctie.

marktpartijen in meer of mindere mate elkaars com-

Centraal in onze aanpak staat het resultaatgericht

municerende vaten. Als je de richting weet, dan is

managen van de vastgoedportefeuille en een optimale

het zaak om stap voor stap te werken aan passende

balans vinden tussen klant-, maatschappelijke en

competenties. Leren door doen, te beginnen met het

beleggerswaarde. Hoe beter de kwaliteit van besluit-

ontwikkelen van mensen en gereedschap.

vorming, hoe meer vertrouwen en draagvlak. Dat

Vervolgens aan de hand van concrete business cases

vraagt om goed opdrachtgeverschap: effectieve

mensen ‘on the job coachen’. Veranderen terwijl de

allocatie van middelen, sturen op een beperkt aantal

winkel open is, overwinnen van diverse hindernissen

maar goede prestatie indicatoren en de opgave slim

en stap voor stap de gemaakte keuzes implemen-

matchen met de juiste inkoop- en samenwerkings-

teren en waarborgen. Dat gaat niet van zelf en

vorm. Onze aanpak bestaat uit het ‘positioneren vast-

vraagt om leiderschap met lef, doorzettingsvermogen

goedfunctie’ en ‘leren door doen’. De vier archetypen

en vooral noeste arbeid.”

79

(Bewegend) beeld zegt meer dan 1000 WOORDEN YouTube van 0 naar 4 miljard+ video views per dag Ook Smits Vastgoedzorg ziet de kracht van YouTube. Smits Vastgoedzorg zet YouTube effectief in om de professie en werkzaamheden onder de aandacht te brengen. Oplettende contacten hebben de verandering in de e-mail signatuur al gezien: ook hier wordt verwezen naar het YouTube-kanaal van Smits Vastgoedzorg. Samen met DPI is het YouTube kanaal professioneel opgezet. Momenteel staan er een negental video’s online over het succesvol ontwikkelen, realiseren en exploiteren van omvangrijke renovaties en onderhoudsprojecten. Verhalen vertellen

en 3D-animaties met film, ondersteund door muziek,

In DPI heeft Smits Vastgoedzorg voor het maken van

gesproken of geschreven teksten. DPI beschikt over

content voor het YouTube kanaal een zeer profes-

een team dat uitstekend op elkaar is ingespeeld.

sionele partner gevonden. DPI is al twintig jaar een

Storytelling, regie, storyboards, camera, compositing,

begrip onder vastgoedprofessionals en het bedrijf – met

editing en motion graphics.

zo’n veertig medewerkers – legt zich al jaren toe op het duidelijk en zichtbaar onder het voetlicht brengen van verhalen. DPI weet als geen ander dat een verhaal niet zo maar als een klok klinkt of van het scherm af spat. Daarom laat DPI de context en het publiek bepalen welke format en/of benodigde disciplines nodig zijn. Niet voor niets is DPI afgelopen jaar als vaste leverancier geselecteerd door het Rijk; dit betekent dat

“Iedere video vertelt zijn eigen verhaal maar heeft een duidelijke ‘Smits Vastgoedzorg uitstraling.”

geleverd aan ministeries en andere rijksonderdelen.

Alles gebeurt in huis en uiteraard op elke locatie. Bij de kenner is DPI vooral bekend om de realistische

80

One stop shop

animaties van complexe technische processen en

Elke productie begint met het verhaal dat moet worden

vastgoedprojecten maar de stijlen van de producties

verteld. Vervolgens gaan de specialisten van DPI aan

lopen breed uiteen. Van stop motion tot live action

de slag om dit verhaal zo goed mogelijk te vertellen.

en van timelapse tot animated collage. Jaarlijks wor-

De crew van DPI combineert moeiteloos motion graphics

den honderden videoproducties door DPI opgeleverd.

Foto’s: Marcel Bekedam

wekelijks nieuwe animaties en videoproducties worden

Waar staat YouTube?

Meerdere verhalen: één afzender DPI past dit ook toe bij de producties voor Smits Vastgoedzorg. Animaties worden afgewisseld met livevideowerk en gecombineerd tot aantrekkelijke korte presentaties van ons werk. Iedere video vertelt zijn eigen verhaal maar heeft een duidelijke ‘Smits Vastgoedzorg uitstraling’. Daarvoor ontwikkelde DPI het intro dat aan het begin van ieder productie is te zien. Met dit intro en

1.000.000.000 GEBRUIKERS



outro wordt elk filmpje een herkenbare productie van Smits Vastgoedzorg.

(DAT IS MEER DAN DE GEHELE BEVOLKING VAN EUROPA)

“Er zijn al bijna 500 views geteld, dit aantal de komende tijd zeker

elke maand 3 uren

gaan stijgen.”

ZIT DE GEMIDDELDE MENS OP YouTube

100 uur aan video upload

Smits Vastgoedzorg is nog maar net te vinden op YouTube en er zijn al bijna 500 views geteld. Omdat Nederland al meer dan 7 miljoen YouTube gebruikers

PER MINUUT

heeft, zal dit aantal de komende tijd zeker gaan stijgen.

6 MILJARD UUR BEKENEN AAN VIDEO’S PER MAAND

600 MILJOEN VIDEO’S 4 MILJARD VIDEO’S ..BEKEKEN PER DAG

82

Bron: Shortymedia

...BEKEKEN PER DAG VIA EEN MOBIELE TELEFOON

Kunst- en Roeiwerk Voor de vijfentwintigste maal organiseerde Smits Vastgoedzorg een beleidsinformatiedag die dit jaar op het SS Rotterdam georganiseerd werd. Dit is een jaarlijkse bijeenkomst waarbij met alle medewerkers tot in detail over beleid en de geboekte resultaten van het afgelopen jaar wordt gesproken. Ook worden de vooruitzichten, doelen en verwachtingen voor het komende jaar gepresenteerd. Dit jaar was het thema de kunst van het samenwerken. De dag werd afgesloten met een onderlinge roeicompetitie in zeesloepen op de Rotterdamse Maas.

Hoofdvestiging & correspondentieadres Thurledeweg 20 3044 ES Rotterdam Telefoon: 010 - 415 34 20 Fax: 010 - 415 35 51 E-mail: [email protected] Internet: www.smitsvastgoedzorg.nl Vind ons ook op:

Colofon Onderhoudend, het lifestyle magazine van Smits Vastgoedzorg verschijnt één à twee keer per jaar in een oplage van 3.000 stuks. Uitgave 1, negende jaargang. Redactie: Label C | Communicatie Creatief. Vormgeving: 16hoog, Rotterdam. Fotografie: Archief Smits Vastgoedzorg, Annet Delfgaauw, Hollandse Hoogte. Met dank aan: Rijswijk Wonen, Certa Legal, Funk-e, Woonkracht10, Vestia, HD Groep, Woonzorg Nederland, Woonstad Rotterdam, AppSharing, NPSP, Aedes, Key Vision en DPI. Druk: platform P. De onderhoudend is een productie van

www.fsc.org FSC C007837 Het keurmerk voor verantwoord bosbeheer

Nationaal Renovatie Platform