Omgevingswet maakt ruimtelijke ordening weer dienstbaar aan de samenleving

nr. 55 | april 2016

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

Sociale opgave

Omgevingswet maakt ruimtelijke ordening weer dienstbaar aan de samenleving

2

in dit nummer En plein public Strijp-S in Eindhoven was ooit de werkplek van 10.000 Philipsmedewerkers. Anno 2016 is het een creatieve hotspot die nog in ontwikkeling is tot en met 2030.

6

En ook 4 volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer, CEO van BPD.

25 Column

Maria Molenaar over de beste huurwoningen ter wereld.

24/50/51

Over award winning In Vivo in Parijs, experimenteren met sharing living environments en meer...

52 de kracht van het ambacht

De mystiek rondom de smid.

Omgevingswet: ‘een zegen voor Nederland’ Hoe maken we ruimtelijke ordening weer dienstbaar aan de samenleving? Co Verdaas over de ins en outs van de nieuwe Omgevingswet.

8

14 Krokettenfabriek? Hoe kun je braakliggende terreinen of leegstaande gebouwen een tijdelijke bestemming geven? Vier inspirerende voorbeelden.

NAW

Friso de Zeeuw Na bijna twee decennia neemt de directeur Nieuwe Markten afscheid van BPD. In een interview blikt hij terug en kijkt hij vooral vooruit.

20

Dossier Sociale opgave

Groen en blauw in een ander licht

Onder de rook van Amsterdam

De gezondheid van bewoners verbetert naarmate er meer groen in de omgeving is. Bovendien hebben groen en blauw een opstuwend effect op de woningwaarde. Eric Luiten over zijn ideaal.

Wonen in harmonie met de natuur in Weespersluis.

26

34 V isie op de sociale opgave Kwaliteit en betaalbaarheid combineren, leefbaarheid en diversiteit waarborgen en publieke en private doelen synchroniseren. Dat zijn dé uitdagingen in de sociale woningbouw. 36 Gat tussen sociale

33-45

3

huur en markt Is de corporatiesector in Nederland te groot? Welnee. Is er een probleem met scheefwonen? Ook niet. Kunnen we iets doen aan het groeiende woningtekort? Jazeker. Peter Boelhouwer over de sociale huisvestingsopgave.

42 Legitimiteit terug De nieuwe Woningwet brengt corporaties terug bij hun kerntaken en geeft de sector zijn legitimiteit terug. Victor Schaap over de grondbeginselen van de nieuwe wet.

30

Duitsland vs. Nederland Nederland en Duitsland mogen buurlanden zijn. Wie gebiedsontwikkeling vanuit eigen perspectief bekijkt, belandt in een volkomen andere wereld. De belangrijkste verschillen op een rij.

46

4

volgens Walter

Doordachte plannen

→ ‘In deze NAW staat een ronduit verontrustende uitspraak. ‘Uit cijfers blijkt dat in het derde kwartaal van 2015 het aantal verleende bouwvergunningen weer is afgenomen. De woningmarkt herstelt zich, maar het aanbod van nieuwe woningen neemt alweer af!’ Dat zegt de Delftse hoogleraar Peter Boelhouwer en net als hij moest ik even voor me uit staren toen ik die cijfers onder ogen kreeg. Bij alle positieve geluiden over een aantrekkende woningmarkt is er aanleiding om je af te vragen of het wel echt de goede kant op gaat. Bij BPD is dat overigens wel het geval. In Nederland schroeven we de productie op tot boven de vijfduizend woningen dit jaar. De vraag stijgt, maar het aanbod daalt alweer. Nieuwe locaties komen traag los. Het gaat met kleine ontwikkelingen; met maatwerk, terwijl we weten dat dit in aantallen niet genoeg is. Een betaalbare middenklassewoning wordt steeds moeilijker bereikbaar voor grote groepen mensen. Dit probleem duikt om de zoveel jaar weer op, in een nieuwe gedaante. In de jaren negentig was Vinex het antwoord. Dat was een uiterst kwalitatief-kostenefficiënte benadering van de grote woningvraag, dankzij de schaalgrootte en uiteraard de locatiesubsidies. Een mooi voorbeeld – echter zonder subsidies – is de Bloemendalerpolder, een relatief grote locatie van ongeveer 2.700 woningen, zorgvuldig ontwikkeld: een complete woonwijk met zeer veel groen en blauw. In de beste traditie van rood voor groen. Maar veel van dit soort locaties zijn er niet. En zeker niet operationeel. Hoe komen we uit deze impasse? Ik vind dat overheid en marktpartijen de publieke en private investeringen effectiever moeten inzetten; niet versnipperd maar gericht. Schaalgrootte en efficiency kunnen de onderleggers zijn van de grondprijsbeheersing, waardoor kavelprijzen kunnen worden gerealiseerd die

ook huurproducten haalbaar maken. De juiste efficiencygraad alsmede een geïntegreerd woonprogramma van huur en koop kan de businesscase aantrekkelijk maken voor beleggers, zodat zij vroegtijdig participeren in dergelijke gebiedsontwikkelingen. Wachten wij op een nieuwe subsidiestroom voor transformaties en binnenstedelijke herontwikkelingen om de onrendabele woonprogramma’s mogelijk te maken? In zijn artikel wijst Boelhouwer op Engeland, waar alweer locatiesubsidies worden verstrekt. In Frankrijk kregen beleggers recent grote belastingvoordelen om hun portefeuille beleggerswoningen te vergroten. In Duitsland worden deze kwetsbare woonprogramma’s in sommige steden een verplichtend onderdeel in het vergunningstelsel. De eerste resultaten hiervan – over 2015 en 2016 – zijn echter sterk negatief vanwege de financiële onhaalbaarheid en dus vanwege het gebrek aan privaat initiatief. Het is de vraag welke weg wij in Nederland gaan. Tenzij niets doen ook een optie is? Onze inzet voor betaalbare woningen voor de middengroepen trok eind jaren negentig een voormalig Noord-Hollandse gedeputeerde naar BPD. Hij voelde zich al snel thuis bij ons. En nu nemen we na achttien jaar afscheid van hem. Een man die enorm veel heeft betekend voor BPD. Als denker en doener, als grote steun voor ons beleid en onze strategie. Een wetenschapper en publicist met een groot probleemoplossend en verbindend vermogen. Een groot kenner van regels en procedures en juist daardoor een onvermoeibaar strijder tegen regeldichtheid. Terecht kreeg hij van minister Plasterk vorig jaar de Gouden Krokodil, voor zijn inzet voor het Actieteam Ontslakken Gebiedsontwikkeling. Ik heb groot respect voor hem. Friso, bedankt voor alles! •

5

‘Overheid en marktpartijen moeten publieke en private investeringen beter inzetten’ Walter de Boer is CEO van BPD

6

en plein public

Strijp-S • • • • • • •

494 woningen. 420 led lampjes. 1.803 parkeerplaatsen. Jaarlijks 4.800 films in 6 filmzalen. 1 treinstation en 4 bushaltes, waar per dag 789 bussen stoppen. 9 monumenten. 531 bedrijven.

7

Creatieve hotspot → De verboden stad. Zo heette Strijp-S toen Philips er zetelde. Het gebied was omgeven door slagbomen en hekken; je kon er alleen in met een pasje. Op het hoogtepunt – in de jaren zeventig – werkten op deze plek zo’n 10.000 mensen. In 2004 verkocht Philips Strijp-S aan het Park Strijp Beheer. Twee jaar later maakte men ambitieuze plannen voor de herontwikkeling. Die loopt nog tot en met 2030. Er worden nog meer vierkante meters vrijgemaakt voor woon- en werkruimte, winkels, horeca, cultuur en creatieve gelegenheden. Maar nu al is het 27 hectare metende terrein dé creatieve hotspot van Eindhoven. Waar voorheen een karton- en gasfabriek en het Philips Natuurkundig Laboratorium stonden – of NatLab - vind je anno 2016 designerwinkels, sportscholen, boetiekjes, werk- en leerbedrijven en vele horeca-etablissementen. Strijp-S vormt het decor van ’s werelds eerste interactieve, full colour lichtsysteem. Elk lichtpunt van het glasvezelnetwerk is individueel aanstuurbaar en kan op elk gewenst moment op het gebruik worden afgestemd. •

tekst: Fenna Witteveen | beeld: Dirk Verwoerd

8

tekst: Bas Kooman | beeld: David van Dam, Frank Hanswijk, Hollandse Hoogte

B ES T U U R LIJ K V ER K EN N ER C O V ER DA AS

‘De Omgevingswet is een zegen voor Nederland’ Onder leiding van Co Verdaas kwam vorig jaar het bestuursakkoord tot stand over de invoering van de Omgevingswet. Die wet moet er voor zorgen dat ruimtelijke ordening weer dienstbaar wordt aan de samenleving. ‘Dat vraagt om sensitiviteit, om voeling met de wereld buiten de ambtelijke organisatie’.

Het nieuwbouwproject Arnhem Centraal was groots. Niet alleen juridisch complex vanwege het grote terminalgebouw, maar ook door de spoorinfrastructuur rondom Arnhem.

9

Het idee van de Omge

10

26 wetten

5000 → Wat is de kern van de nieuwe Omgevingswet? ‘De beslissingsbevoegdheid om weer afwegingen te kunnen maken, dat is voor mij de essentie. Om onze inhoudelijke kennis en kunde weer in te kunnen zetten. Ons vak was verworden tot het vinden van een doorwaadbare plaats in de juridische complexiteit. Die strenge normstelling heeft veel goeds gebracht, maar laten we wel wezen: niemand wil dit land vuiler en lelijker maken. Ondertussen hebben we onszelf wel klem gezet met al die wet- en regelgeving. De complexiteit is voor velen zelfs een bron van inkomsten geworden. Het is in die zin ook een moreel vraagstuk: wat mag het kosten om tot een besluit te komen? Met de Omgevingswet gaan we een volgende fase in: kunnen we als samenleving weer zelf de regie nemen bij de inrichting van onze omgeving?’ Is dat ook de belangrijkste reden dat de wet wordt ingevoerd? ‘Binnen gebiedsontwikkeling is de gevleugelde afspraak: is ons plan Raad van State-proof? Terwijl iedereen weet dat de juiste vraag zou moeten zijn: is dit plan de beste oplossing voor de maatschappelijke opgave waar we met elkaar voor staan? Ik heb uiteraard niets tegen de Raad van State, maar het bewijst dat gebiedsontwikkeling onderhand meer leek op een juridische zoektocht dan op een vak om Nederland mooier te maken. Dat laatste is wel de reden waarom ik er ooit voor gekozen heb. En met mij vele anderen. Heb je 26 wetten nodig om een land in te richten, plus nog een hele reeks onderzoeksvereisten, aangevuld met allerlei volgtijdelijke procedures? Wie snapt dat nog? Als ik een zaal met vakgenoten toesprak en zei dat ik het ook niet allemaal meer overzag, golfde de opluchting je tegemoet: ze waren blij dat ze niet de enigen waren!’ Hoe gaat de Omgevingswet ons helpen bij het vinden van de beste oplossing? ‘De Omgevingswet dwingt ons om vooraf alles op tafel te leggen: zorgen, belangen,

wetsartikelen

120+120 ministriële en algemene regelingen centraal geregeld Co Verdaas Eind 2014 werd Co Verdaas aangesteld als bestuurlijk verkenner voor de implementatie van de Omgevingswet. Hij had onder meer tot taak om een akkoord te bereiken tussen alle betrokken overheden: rijk, gemeenten, provincies en waterschappen. Op 1 juli 2015 werd dit bestuurlijk akkoord getekend. Verdaas studeerde Planologie aan de Katholieke Universiteit Nijmegen en promoveerde daar in 1996 aan de Faculteit der Beleidswetenschappen. Verdaas is lid van de PvdA en hij zat in de Tweede Kamer van 2003 tot eind 2006. In 2007-2012 was hij gedeputeerde voor de provincie Gelderland, belast met Ruimtelijke Ordening. In 2012 was Verdaas korte tijd staatssecretaris van Economische Zaken in het kabinet-Rutte II.

wensen. Dan kan iedereen met dezelfde beschikbare informatie meepraten over een integrale afweging. Nu maken we het betrokken burgers onmogelijk om invloed uit te oefenen met al die ondoorzichtige parallelprocessen. De nieuwe Omgevingswet gaat een heldere procedure bieden waaraan ook zij kunnen deelnemen. Ik vind dat echt een impuls voor de democratie. In de Tweede Kamer is de Omgevingswet aangenomen met 144 stemmen. Een ongekend hoog aantal. Iedereen loopt ook voortdurend tegen dezelfde problemen aan en de huidige situatie staat innovatie en ondernemerschap in de weg. De nieuwe wet bevordert de dialoog, maakt besluiten beter en gaat zorgen voor meer vertrouwen in de democratie. Kan de Omgevingswet misbruikt worden? Nee, de wet zelf staat dat niet toe. Artikel 1.3 laat er geen twijfel over bestaan, het kan maar één kant op: naar meer duurzaamheid.’ De nieuwe wet wordt pas in 2018 ingevoerd. Wat gebeurt er tot die tijd? ‘De Omgevingswet is op 1 juli vorig jaar aangenomen en sindsdien is men bezig met het vastleggen van de materiële afwegingsruimte in de AMvB’s (Algemene Maatregelen van Bestuur – red.). Als de consultatie daarover heeft plaatsgevonden, zal de Tweede Kamer zich er weer over buigen; dat gebeurt in de komende maanden. Om je inhoudelijk op de wet voor te bereiden, moet je de details kennen. Daarvoor moeten de AMvB’s bekend zijn. Veel gemeenten handelen al wel in de

evingswet: juridische vereenvoudiging

11

Het idee van de Omgevingswet: juridische vereenvoudiging

1 Omgevingswet

350 wetsartikelen

10+4 ministriële en algemene regelingen nu

2018

lokaal geregeld 2016 | EW | Bron: Rijksoverheid

geest van de nieuwe wet en gaan aan de slag met een belangrijk onderdeel ervan, de omgevingsvisie. Sommige overheden werken daar al mee. Zoals de provincie Gelderland. Ik heb het proces daar opgestart en mijn opvolgster Josan Mijers heeft dat afgemaakt. In de provincie Flevoland – waarvoor ik momenteel werk – zijn we gestart met de nieuwe omgevingsvisie. Daarvoor hebben we zelfs een speciaal atelier naast het provinciehuis ingericht.’ Hoe gaan jullie te werk met zo'n omgevingsvisie? ‘We werken niet vanuit normen en beleid, maar vanuit de maatschappelijke opgave. Hoe kan gebiedsontwikkeling weer dienstbaar worden aan de behoeften van de samenleving? Normaal zou een kernteam aan de slag gaan en zelf nadenken over thema’s als water, bodem en mobiliteit. In ons atelier krijgen mensen een vrije opdracht: wat zie je om je heen gebeuren? Ze gaan eerst in gesprek met experts en ervaringsdeskundigen en ze analyseren trends en ontwikkelingen. Je accepteert zo dat je niet zelf aan zet bent. Je komt niet meteen met oplossingen en beleid.’ De omgevingswet moet toch ook tot snellere besluitvorming leiden? ‘Het is een voorinvestering. Als de politiek zegt: "Dit is een gewenste ontwikkeling", dan kun je snel meters maken. Ga je eerst beleid maken en moet je de gewenste ruimte in een later stadium creëren?

De Omgevingswet: vereenvoudiging in 4 stappen De Omgevingswet, die naar verwachting in 2018 in werking treedt, integreert zo’n 26 wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving. Hieronder vallen onderwerpen als: bouwen, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening, monumentenzorg en natuur. De oude wetten zijn veelal sectoraal opgebouwd. In samenhang gezien en toegepast sluiten deze wetten niet meer aan bij de behoefte van deze tijd. Met de Omgevingswet wil de overheid het wettelijk systeem ‘eenvoudig beter’ maken.

Dan kost je dat uiteindelijk meer tijd. Je neemt nu aan de voorkant meer tijd om te onderzoeken wat je wel en niet wilt. Als je dat van tevoren goed doordenkt, kun je daarna meer tempo maken. Stel, je maakt in dat proces goede afspraken om in te zetten op zonne-energie, dan heb je het antwoord en het draagvlak al. En als zo'n visie eenmaal is afgesproken, dan kun je die niet nog eens dunnetjes gaan overdoen.’ In hoeverre moeten overheden zichzelf opnieuw uitvinden? ‘Gaan lokale overheden de geboden afwegingsruimte benutten? Als je niks wilt veranderen, kom je ook een heel eind met de Omgevingswet. Maar er zullen weinig wethouders zijn die dát als ambitie hebben. Bovendien denk ik dat de samenleving dat niet meer zal accepteren, zeker niet als mensen zien dat het ergens anders beter gaat. De impact van de Omgevingswet heeft veel dimensies, maar essentieel is de houding: wil je echt in dialoog met de samenleving, ben je transparant? Er is een hele generatie opgegroeid met sectoraal en lineair denken met als uitkomst: het past wel of het past niet. Dat is heel wat anders dan samen proberen tot een optimaal resultaat te komen. Dan moet je je kunnen verbinden aan de maatschappelijke opgave. Dat vraagt om sensitiviteit, om voeling met de wereld buiten de ambtelijke organisatie.’ Wat betekent dat in de praktijk? ‘Een voorbeeld. Aan leegstaand erfgoed

→

12

De nieuwe Omgevingswet: 6 voetzoekers

1 2 3 4 5 6

De doelstellingen van de Omgevingswet zijn goed, vindt Friso de Zeeuw. De vertrekkend directeur Nieuwe Markten van BPD en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, heeft er vooralsnog ‘een goed gevoel’ over. Maar het is nog te vroeg voor een positief oordeel over de wet. Hij ziet zes grote uitdagingen of zoals hij ook wel zegt: voetzoekers. Zullen de flexibiliteit en bestuurlijke afwegingsruimte voldoende uit de verf komen? ‘Dat is vooral afhankelijk van de AMvB’s en die zijn nog niet klaar.’ Kunnen we praktische struikelblokken voorkomen? ‘Sectorale fragmentatiebommen zijn bijzonder weerbarstig en komen steeds weer in een andere hoedanigheid terug. Denk bijvoorbeeld aan de ladder voor duurzame verstedelijking: goed in zijn intentie, rampzalig in de uitwerking.’ Hoe kwetsbaar is de digitalisering van de hele operatie? ‘De bevindingen van de commissie Elias over digitalisering bij de overheid stemmen niet optimistisch.’ Zullen de nieuwe instrumenten goed werken? ‘Als overheden bijvoorbeeld het omgevingsplan en de programmatische aanpak niet onder de knie krijgen, dan liggen vertraging, onzekerheid en juridisering op de loer.’ Zal de wet werkelijk tot een nieuwe bestuursmentaliteit leiden? ‘Dit is een cruciale vraag en misschien nog wel belangrijker dan de wet zelf. Gaat een wethouder direct het gesprek aan met initiatiefnemers of schrijft hij een brief van 25 kantjes? Reageert hij lijdzaam, bureaucratisch of meedenkend, met gevoel voor urgentie?’ Hoe zullen overheden in de praktijk omgaan met de integratieslag? ‘Hoe maakt een gemeente als Haarlem van vijftien bestemmingsplannen en 65 RO-beleidsdocumenten één omgevingsplan? Dat vergt nogal wat, zeker als er drie of vier wethouders over gaan.’

→

mag je soms niks veranderen, ook al stort het voor je ogen in omdat er geen geld is. Met de nieuwe Omgevingswet kan dat wel als je erfgoed koestert. Een ander voorbeeld dat ik wel vaker gebruik, komt uit mijn periode als gedeputeerde in Gelderland. Twee wethouders uit de Achterhoek wilden een bestemmingsplancorrectie voor de uitbreiding van een bedrijventerrein. Ze hadden een kaart bij zich waarop de correctie al was ingetekend. Omdat wij bezig waren met een ander – regionaal – bedrijventerrein, mocht ik er van mijn ambtenaren niet in meegaan. Toen ik vroeg wat er nou aan de hand was, bleek het om een ondernemer te gaan met een bloeiend bedrijf. Hij had uitbreiding nodig en het college wilde hem graag voor de gemeenschap behouden. Ik zei: “Tuurlijk gaan we ervoor zorgen dat hij ruimte krijgt.” Mijn ambtenaren keken me verschrikt aan: “Wat zegt Co nu?” Maar er was helemaal geen correctie op het bestemmingsplan nodig om die man de ruimte te geven die hij zocht. We vonden een leegstaand pand in het centrum van het dorp. Ondernemer blij. Gemeente blij. Als je alleen in meters denkt, denk je niet meer na over de échte vraag, namelijk hoe je die ondernemer kunt helpen. Met de Omgevingswet verschuift de aandacht van de norm naar de achterliggende behoefte. De wet doet daarmee een beroep op de eigen verantwoordelijkheid en professionaliteit. Mensen nemen geen genoegen meer met past niet. Je zult als ambtenaar met argumenten moeten komen en het gesprek moeten aangaan. Je moet bijvoorbeeld uitleggen waarom je in het ene geval meer geluid toestaat dan in het andere.’ Wat betekent de Omgevingswet voor bedrijven? ‘Voor ondernemers die nu al denken vanuit samenhang en maatschappelijk belang zal er niet zoveel veranderen. Voor ondernemers die hun eigenbelang voorop stellen wel. Ook zij zullen meer omgevingsbewustzijn moeten tonen. Wat niet meer opgaat, is de gedachte: “Het past

13

activiteiten die vergunningsvrij worden. ‘Dat is onderdeel van de AMvB, daar zal discussie over komen. Neem het balkon of de dakkapel, moet de overheid daarop toezien? Wie is er voor verantwoordelijk dat die dakkapel deugt? Als er iets fout gaat, wijst iedereen naar de overheid. Wat je dan krijgt, is dat bij elk akkefietje alles wordt dichtgetimmerd. Maar een risicoloze samenleving is een utopie. De vraag is: waar wil je je collectieve middelen op inzetten? Ik zou liever wat vaker bij de grote bedrijven gaan kijken, dan dat we balkons in de gaten houden. Als je een huis koopt, laat je dat toch ook eerst door een bouwkundige inspecteren? Ik sla de discussie bewust even plat nu. Ja, er gaan dingen verschuiven, maar het is niet zo dat je als gemeente nergens meer zicht op hebt. En ja, er komt een lijst van vergunningsvrije, maar wel meldingsplichtige bouwactiviteiten.’

in het beleid, dus wie maakt me wat?” Meer afwegingsruimte betekent ook dat een overheid strenger kan zijn. En dat die overheid omwille van de gewenste omgevingskwaliteit kan kiezen voor de bovenkant van de norm.’ En bij een gerechtelijke toetsing? ‘Daar zal de toets zijn: Hoe transparant is de procedure geweest? Hoe valide zijn de argumenten? Sommige juristen vinden dat willekeur, maar we hanteren ook andere normen voor nieuwbouwwijken en oudere wijken. In nieuwbouwwijken passen we alle innovaties toe en stellen we de hoogste kwaliteitseisen, in oudere wijken doen we dat niet. Is dat geen willekeur? Rechtsgelijkheid is het zoeken naar het maatschappelijk optimum. De bestuurlijke afwegingsruimte is er voor kwalitatieve aspecten, we doen geen concessies als het om gezondheid en veiligheid gaat.' Gemeenten vragen zich wel af hoe ze straks informatie krijgen over

20 vergunningen Om een event als SAIL Amsterdam te organiseren komen, zijn tientallen vergunningen nodig, waarvan een groot aantal straks onder de Omgevingswet valt. APV 2008, Zondagswet, Algemene wet bestuursrecht), RVV en overige verkeersbesluiten, Binnenvaart Politie Regelement, ISPS Code (International Ship and Port Facility Security Code), brandweervoorschriften, Geluidsvoorschriften Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied, EHBO/GHOR-voorschriften, milieuwetgeving en -voorschriften (afval, schoonmaken, afvoer van afval, grijs en zwart water, scheepsafval, etc.), Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit/HACCP, Richtlijnen drinkwater/Waternet, Drank- en Horecawet, Vuurwerkbesluit, Ontbrandingstoestemming Provincie Noord Holland, Natuurbeschermingswet 1998, Flora- en faunawet, diverse ministeriële regelingen op het gebied van veiligheid en beveiliging, KEMA-voorschriften, diverse NEN-normen.

Al met al een blijde boodschap, de Omgevingswet? ‘Ik wil niet op een dominee lijken, maar veel mensen zijn hun passie voor inrichting, ontwikkeling en ruimtelijke ordening kwijtgeraakt. De juridische complexiteit is vaak gebruikt voor verkeerde doeleinden en overvleugelde de inhoud van het vak. En te vaak zijn wetten als instrument gebruikt om democratische besluiten te saboteren. Ik ben zeker niet van de laissez faire-school: ons land ligt er mooi bij. Met de inrichting hebben we wereldwijd naam gemaakt. Maar het wordt tijd dat we onze passie, energie en creativiteit weer kunnen richten op de inhoud: op de maatschappelijke opgave en op duurzame oplossingen. De nieuwe Omgevingswet gaat ons daarbij helpen.’ •

De meest actuele informatie over de Omgevingswet: • • • •

omgevingswetportaal.nl aandeslagmetdeomgevingswet.nl omgevingsweb.nl gebiedsontwikkeling.nu > omgevingswet

14

tekst: Edwin Lucas | beeld: Dirk Verwoerd

T IJ D ELIJ K E B ES T EM M I N G EN VA N G EB O U W EN EN LO CAT I ES

Krokettenfabriek wordt bierbrouwerij Een buurtpark met moestuin en een crossbaan op braakliggende kavels. Of een spetterend dansfeest in een voormalige fabriek die wordt gerenoveerd. Met het tijdelijk bestemmen van locaties sla je twee vliegen in een klap: directe bekendheid van de plek en een effectieve, tijdelijke invulling van een bestemming.

→ Tijdelijke functies voor gebieden zijn van alle tijden. Denk aan de nooddorpen die na de watersnoodramp van 1953 in Zuidwest-Nederland werden gebouwd. Kunstenaars die nu antikraak in leegstaande gebouwen mogen werken, weten ook dat ze er vroeg of laat weer uit moeten. In de tussentijd wordt de overbodige ruimte op een nuttige manier gebruikt. De laatste jaren is er wel een trend om tijdelijke bestemmingen zorgvuldig te selecteren. Gemeenten en ontwikkelaars kiezen voor bepaalde gebruikers om een locatie op de kaart te zetten. De afgelopen tien jaar heeft BPD op nieuwbouwlocaties

veel ervaring opgedaan met deze vorm van placemaking. Een tijdelijke bestemming moet aansluiten bij de kenmerken van een gebied en de wensen van de doelgroep. Een stadsstrand dat op de ene plek een succes is, kun je niet zomaar kopiëren naar een andere locatie. Spannende plek Bijzondere horecaconcepten zijn een populaire manier om een locatie op smaak te brengen. Dankzij een hippie-achtig strandcafé stond de Amsterdamse Vinex-locatie IJburg binnen één zomer bekend als een spannende plek. Festivals en theatervoorstellingen in de openlucht

doen het ook goed bij potentiële bewoners. Ze zorgen ervoor dat mensen samen bijzondere dingen kunnen beleven. Er is wel een grens aan wat ontwikkelaars kunnen investeren om tijdelijke bestemmingen mogelijk te maken. De kosten moeten uiteindelijk wel opwegen tegen de baten, al zijn die niet altijd in harde euro’s uit te drukken. Soms is het voor een plek wel jammer als het tijdelijke contract van een succesvolle ondernemer afloopt. Al is het wellicht normaal dat een gebied na verloop van tijd van kleur verschiet. In sommige gevallen kan een initiatief toch een definitieve plek krijgen in het gebied.

→

15

16

Van 2013 t/m 2014

Leerfabriek KVL in Oisterwijk

Van 2013 t/m 2018

→ BerggierslandenGaarde in Meppel Zo'n tien jaar geleden werden in Berggierslanden de eerste woningen gebouwd. De ruim opgezette en gezinsvriendelijke buurt was populair, maar met de financiële crisis zakte de woningverkoop in. Braakliggende terreinen door tegenvallende woningverkopen boden een troosteloze omgeving, waaraan weinig eer te behalen was. Dat moet toch anders kunnen, dacht de actieve wijkvereniging. Ze vroeg het ontwikkelingsbedrijf om er tijdelijke initiatieven te mogen ontplooien. Die vond het een prachtig idee en beloofde de grond vijf jaar lang niet te verkopen aan belangstellenden. Uit een inventarisatie onder de bewoners selecteerde de wijkvereniging vervolgens de vijf beste ideeën, die door vrijwilligers uit de buurt tot uitvoering werden gebracht. Sinds de zomer van 2013 kunnen bewoners in de BerggierslandenGaarde wandelen door een bloementuin en hun eigen groenten verbouwen in een moestuin. Voor kinderen legden de initiatiefnemers een fietscrossbaan en een natuurspeeltuin aan. Zelfs aan de honden in de wijk was gedacht: die kregen een eigen speelhoek in het park.

Dansfeesten, exposities en een eigentijdse horecazaak en banketbakkerij. Allemaal tijdelijke invullingen in het gebouw dat ooit Koninklijke Verenigde Leder (KVL) was. De grootste leerlooierij van Europa. Op het hoogtepunt van zijn bestaan werkten er zo'n 1.200 mensen in de Oisterwijkse fabriek. In de jaren zeventig van de vorige eeuw ging het bergafwaarts met de onderneming. Toenemende concurrentie uit het buitenland en verscherpte milieuregels werden het bedrijf uiteindelijk fataal. In 2014 besloot de provincie Noord-Brabant het elf hectare grote complex aan te kopen om het samen met BPD om te vormen tot een levendig stukje Oisterwijk. In de tussentijd werd geprobeerd om het gebied met de juiste functies en ondernemers kleur te geven. Initiatieven moesten passen bij een aantal kernwaarden, die waren afgeleid van de ziel van de plek. In het monumentale Ketelhuis dat stap voor stap werd gerenoveerd, kwamen de tijdelijke invullingen van dansfeesten, exposities en een eigentijdse horecazaak en banketbakkerij. KVL heeft altijd aan de verkeerde kant van het spoor gelegen. Maar inmiddels vormt het een volwaardig onderdeel van de lokale gemeenschap. Dat ziet BPD ook terug in de goede woningverkopen.

→

17

18 Van 2013 t/m 2014

→ De Rotterdam TV in Rotterdam Stoere koppen van bouwvakkers. Vertederende jonkies uit Blijdorp. En verrassende oneliners van opkomende schrijvers en gewone Rotterdammers. Tussen juli 2013 en mei 2014 werden ze met een kolossale beamer geprojecteerd op de gevel van De Rotterdam, de indrukwekkende nieuwe wolkenkrabber van architectenbureau OMA aan de Rotterdamse Wilhelminakade. Het kunstproject was een initiatief van MAB Development, OVG Projectontwikkeling en de cultuurorganisatie Mothership. Zij wilden met de originele beelden de nuchtere Rotterdammers vertrouwd maken met het nieuwe gebouw en een positief gevoel oproepen. Waar in het buitenland het nieuwste hoogstandje van Rem Koolhaas al volop werd geprezen, bleef het in de Maasstad nog erg stil. De beelden op de gevel konden net als eerdere uitzendingen ook bekeken worden op een speciale website. Daar vertelden de makers ook meer over hun werk. Via social media leverden bewoners en bezoekers ook eigen input aan en konden zij reageren op de projecties. Op die manier raakte het gebouw geleidelijk verankerd in het hoofd én hart van de Rotterdammers. De stad had er een nieuw icoon bij om trots op te zijn.

19

Van 2010 t/m 2015

Brouwerij en bierbar Kompaan in Den Haag Bedrijventerrein De Binckhorst is het rafelrandje van de hofstad. Waar de rest van Den Haag er netjes bij ligt, ziet dit gebied er ruig en rommelig uit met gebouwen in alle soorten en maten. Vijftien jaar geleden zou de locatie grootschalig worden herontwikkeld en kocht BPD er enkele loodsen. Maar nadat de ambitieuze sloop- en nieuwbouwoperatie strandde, gebeurde er jarenlang niets met het bezit. Afgelopen jaar leek de tijd toch rijp

om iets te gaan doen met de gebouwen. Bij toeval meldde zich een potentiële huurder voor één van de panden. Twee vrienden die enkele jaren ervoor hun eigen brouwerij waren gestart, zochten vanwege het succes in de Binckhorst een grotere ruimte om meer bier te kunnen brouwen en proeverijen te houden. De voormalige krokettenfabriek leek daarvoor geknipt. De ambachtelijk gebrouwen bieren van Kompaan passen met hun

stoere imago goed bij deze locatie. In eerste instantie werd een contract afgesloten voor vijf jaar. Maar de zaken gaan zo goed dat Kompaan graag langer wil blijven. Nog niet helemaal duidelijk is of dat mogelijk is. In de tussentijd zorgt Kompaan met zijn bierbar voor de nodige levendigheid in het gebied. •

20

tekst: Kees de Graaf | beeld: Merlijn Doomernik

VO O RV EC H T ER VA N H E T VA K

‘Choose your battles is aan mij niet altijd besteed’ Bijna twee decennia heeft Friso de Zeeuw erop zitten bij BPD. Op 1 mei neemt de directeur Nieuwe Markten afscheid, het bedrijf als een volwaardige gebiedsontwikkelaar achterlatend. Een zij-instromer over het vak, verantwoordelijkheid nemen en de wet van Klets.

→ De datum staat. Op 1 mei is het klaar. Bij BPD althans, zijn werk als praktijkhoogleraar aan de TU Delft zet Friso de Zeeuw voort. De eerste verhuisdozen zijn verschenen, het zal nog een hele klus worden om zijn meer dan goed gevulde werkkamer – een klein museum met curiosa – leeg te maken. Op tafel liggen aantekeningen met herinneringen uit de afgelopen achttien jaar. Om voor zijn afscheidsrede uit te putten, maar vooral om

het boek over gebiedsontwikkeling mee te structureren dat hij na zijn afscheid gaat schrijven. Repliek ‘Ik wil daarin beschrijven hoe het vak van gebiedsontwikkeling werkt en wat er voor nodig is om tot resultaat te komen. Uiteraard komt ter sprake wat de crisis teweeg heeft gebracht en welke paradigma’s niet meer en welke nog steeds gelden –

dat zijn overigens de meeste. De centrale vraag luidt: hoe kan je met een gedragen visie in de complexe context daadwerkelijk met investeringen een plan realiseren, een transformatie bewerkstelligen? Het gaat om de vertaling van de private of publieke vraag, om samenwerkingsarrangementen, het ontwerp, procedures, geld en engineering. De publicatie richt zich op het onderwijs en de praktijk. Maar ik dien ook mensen van repliek die zeggen: “Alles

→

21

‘Wat de toekomst brengt? Helpen waar mogelijk, dwarsliggen waar nodig’

22

is veranderd, we moeten alleen nog kleinschalig, organisch en van onderop te werk gaan.” Het boek stelt negentig procent van de relevante investeringen centraal. Die andere tien procent benoem ik wel, maar Pakhuis de Zwijger en andere clubs mogen zich daar verder op storten.’

Friso de Zeeuw Sinds 1998 is prof. mr. Friso de Zeeuw directeur Nieuwe Markten bij BPD en sinds 2006 Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Na afronding van het gymnasium B studeerde Friso de Zeeuw Nederlands Recht aan de Vrije Universiteit in Amsterdam. Zijn carrière startte hij als (juridisch) adviseur bij stedenbouwkundig bureau Zandvoort, waarna hij achtereenvolgens werkzaam was als beleidsadviseur bij de gemeente Amsterdam, wethouder van de gemeente Monnickendam, senior adviseur bij Berenschot en lid van de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland.

Gewone mensen Als iemand iets kan zeggen over gebiedsontwikkeling in Nederland, dan is het De Zeeuw wel. En dat geldt ook voor de koers die BPD heeft gevaren. ‘Ik heb bijna twintig jaar meegedaan van de zeventig jaar die BPD nu oud is – ik vind dat eervol. Het oorspronkelijke uitgangspunt van het bedrijf spreekt mij nog steeds zeer aan: een eigen woning voor gewone mensen. Daar is BPD – toen onder de naam Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten en later Bouwfonds – destijds in Drenthe mee begonnen, vlak na de Tweede Wereldoorlog. En die opgave geldt nog steeds. Veel is veranderd, maar dat kernpunt blijft.’ De Zeeuw heeft de nodige nevenactiviteiten langs zien komen: commercieel vastgoed, verzekeringen, financiering, hypotheken. ‘Sommigen hebben elders onderdak gevonden, zijn gestopt of zijn zwaar in de fout gegaan. Wij zijn als woning- en gebiedsontwikkelaar de enige continue factor. In Nederland, en nu ook in Duitsland en Frankrijk.’ Zij-instromer In 1998 werd de Noord-Hollandse gedeputeerde Friso de Zeeuw vanuit de politiek-bestuurlijke en adviessector binnengehaald, vooral om de herstructurering van naoorlogse woonwijken op de kaart te zetten. ‘De gedachte was om dat samen met corporaties en gemeenten aan te pakken. Dat zou hét nieuwe werkterrein worden.’ De Zeeuw laat brochures zien waarin BPD haar toegevoegde waarde als ontwikkelaar presenteerde. De projecten waar het moest gaan gebeuren, gingen echter stuk voor stuk niet door, lacht hij. ‘Woningcorporaties zeiden: “Dit gaan wij zelf doen.” Ook lag het tempo waarin deze wijken werden aangepakt in de praktijk veel lager. Sloop-nieuwbouwprogramma’s bleven bescheiden. Ook ging het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties gewoon door.

Zo stond De Zeeuw, kort na zijn aantreden, voor de uitdaging om zijn meerwaarde voor BPD te bewijzen. Het vinden van een vanzelfsprekende positie binnen het bedrijf heeft zeker tijd gekost, blikt hij nu terug. ‘Het samenspel met onze mensen te velde − in de regio’s − heeft zijn eigen weg moeten vinden. Ik was in hun ogen aanvankelijk maar een zij-instromer uit de politiek. Zij dachten: “We laten hem lekker stukjes schrijven en kletsen voor de bühne, dan blijven wij ons ding doen.” Na een paar jaar kwam de klik: verbindingen leggen met overheden en maatschappelijke instellingen, het uitdragen van blijde boodschap van wapenfeiten en kennis van BPD. En het verder gestalte geven aan het vak gebiedsontwikkeling. Iets waar BPD al langer mee bezig was – de facto – maar dat nu een ferme inhoudelijke basis kreeg. We hebben geholpen gebiedsontwikkeling – ook binnenstedelijk – verder op de kaart te zetten. Uiteindelijk bleek het zo robuust dat het zelfs de crisis kon overleven.’ Wet van Klets Tien jaar geleden kwam de wisselwerking met de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft tot stand. Kennisverbreding, versterking van de competenties van de ontwikkelingsmanagers en theorieontwikkeling kregen meer aandacht. De Zeeuw: ‘Daarnaast heb ik me toegelegd op de ondersteuning van onze mensen in de regio’s, onder het motto “Veronica komt naar je toe”. Inleidingen houden, deelnemen aan discussies, netwerken versterken, de koppeling leggen naar het openbaar bestuur. Leuk en belangrijk.’ Een andere tak van sport was de verdediging van de rol van marktpartijen en de oude markten. ‘Periodiek komen daar aanvallen op, bijvoorbeeld met wetgeving voor het grondbeleid, aanbestedingsbeleid of wereldvreemd ruimtelijk beleid’, stelt De Zeeuw. Ook in het bestuur van branchevereniging NEPROM kon hij zich uitleven. Apart noemt De Zeeuw het bestrijden van onzin. ‘In de crisistijd manifesteerde zich de wet van Klets: te veel mensen binnen het vakgebied die te veel tijd hebben en maar wat vrijblijvend kakelen. Ik vind

23

het lastig doseren bij het bestrijden van apekool. Choose your battles is aan mij niet altijd besteed. Maar soms moet je dingen laten gaan. “Omdat de honden blaffen, maar de karavaan toch verder trekt”, zoals CDA-oprichter Piet Steenkamp vaak zei. En niet iedereen die je bekritiseert, kan daar tegen. Als bestuurders rancuneus reageren, kan dat de positie van het bedrijf negatief beïnvloeden. Een enkele keer is dat kritisch geweest. Het benadrukt dat de invulling van mijn functie alleen maar kan werken in sublieme afstemming met mijn CEO en onze regiodirecteuren.’ Onverbloemd De Zeeuw publiceerde zijn bespiegelingen over het vak gebiedsontwikkeling in 2007 in het boek De engel uit het marmer. Deze publicatie werd en wordt in het onderwijs gebruikt. Een jaar later viel Lehman Brothers en zag de wereld er anders uit. ‘Hoe vaak hebben we vanaf dat moment niet moeten horen: “Gebiedsontwikkeling is hartstikke dood, projectontwikkelaars verdwijnen, er is geen vraag en financiering meer, alles moet organisch ontwikkeld.” In ons land bestaat de neiging om te hyperventileren en blind achter de nieuwste mode aan te hollen. Ik zeg het professor Maarten Hajer na. Neem nu recent de tiny houses: een leuk randverschijnsel, maar het wordt gelijk als de nieuwe trend neergezet.’ De kritiek op de Vinex-wijken heeft hij altijd gekenschetst als volstrekt elitair. ‘Deze wijken zijn populair en hebben wel degelijk toekomstwaarde. De gebruiksmogelijkheden – bijvoorbeeld als werkplek – zijn veel flexibeler dan men aanneemt.’ De zaken onverbloemd zeggen, een beetje tegendraads, en tegelijkertijd alternatieven aanreiken, dat is de stijl van De Zeeuw. Al doende heeft hij in de loop der jaren het vakjargon verrijkt met een boeket klassiekers: stewardessenwoningen, grondexploitatie als flappentap, kassabonplanologie, ontslakken, stadskabouters, de kantelkerk en het bekende rompertje. ‘Die kreten blijven hangen. Ze ontstaan meestal bij toeval, maar ze helpen om de boodschap over te brengen.’ Thuisgevoel Wat brengt de toekomst? Voor zichzelf heeft hij het motto al klaar: helpen waar

‘Wij geven als ontwikkelaar Nederland vorm. Een bijzondere verantwoordelijkheid’

mogelijk, dwarsliggen waar nodig. ‘Bijvoorbeeld bij de Omgevingswet en de bestuurlijke en economische ontwikkeling van mijn provincie. Zo heb ik er nog een paar in petto. En natuurlijk het DDRmuseum en de muziek.’ En voor het bedrijf BPD? ‘De koers is helder: we bewegen ons steeds consequenter naar voren in het ontwikkeltraject. In de initiatief-, concept- en planvormingsfase, vaak in samenhang met de grondexploitatie. In die zin worden we wat publieker. Wij maken bijvoorbeeld vaker zelf het bestemmingsplan en communiceren met de omgeving. Daarbij houden we oog voor wat mensen beweegt: identiteit, verankering, stabiliteit, het thuisgevoel. ‘Daarom vind ik zo’n modieuze kreet als van bezit naar gebruik ook nep. In een wereld die voortdurend verandert, moet je de vaste waarde van het wonen niet onnodig ter discussie stellen. Ik vind dat maatschappelijk zelfs onverantwoord, want je creëert onnodige onzekerheid. Mijn verhaal komt soms reactionair over, maar dat kan mij geen donder schelen.

Het blijkt juist dat jonge mensen – na een vrijgevochten periode – dat thuisgevoel ook nastreven, in tegenstelling tot wat vaak wordt beweerd.’ ‘Ook betaalbaarheid blijft daarbij belangrijk. Lagere inkomens en middengroepen – de gewone werkende mensen – moeten hun plek kunnen vinden, ook in duurder wordende stedelijke regio’s. We kijken naar onze rol in de transformatie van bestaande stadswijken. Zo komt dat thema uit mijn begintijd weer terug op de agenda! Maar nu zonder subsidies en met de corporaties in een andere positie. Het verhaal van de lange adem en continuïteit wordt hiermee treffend geïllustreerd.’ De woning moet dus een thuis zijn, maar de kerncompetentie van BPD zit volgens De Zeeuw in het woonmilieu daaromheen. ‘Dat zien we in alle West-Europese landen. In overleg met gemeenten, omgeving en maatschappelijke partners maken wij woongebieden, met aandacht voor voorzieningen, groen, water, mobiliteit en duurzaamheid. Daarbij smeden we coalities die op de lokale situatie en het programma zijn toegesneden. Versterking van onze kracht in gebiedsontwikkeling blijft een speerpunt van mijn opvolger Desirée Uitzetter. En natuurlijk spelen wij in op innovaties. Zo heeft de digitalisering een enorme invloed op het marktonderzoek en de communicatie met klanten. Daarin lopen wij voorop, ook bij de inzet van big data. Strijdbaar De Zeeuw wil tenslotte nog het volgende kwijt. Wij geven als ontwikkelaar Nederland vorm en bepalen hoe ons land er in deze eeuw anders uit komt te zien. Dat is een bijzondere maatschappelijke verantwoordelijkheid. Binnen publieke randvoorwaarden volgen we de voorkeuren van mensen en het moet commercieel haalbaar zijn. Maar er is altijd het creatieve moment: Wat kan hier ontstaan? Wat voegen we toe aan de gebouwde omgeving? Dat is de inhoudelijke, onvervreemdbare component van het vak.’ Zijn kennis over de professie wil De Zeeuw verder uitdragen. Luid en duidelijk. ‘Vooral aan jonge mensen op weg naar het concertpodium. Ik ben gemotiveerder en strijdbaarder dan ooit.’ •

in het kort

24

De metamorfose rond Schiphol

→ Ooit was de Haarlemmermeer niet veel meer dan akkerland. In de loop der jaren heeft het plaatsgemaakt voor nieuwbouwwijken, bedrijventerreinen en infrastructuur. Startbanen, snelwegen en spoorlijnen doorsnijden de oude, rechthoekige polderverkaveling van sloten en landwegen. Fotograaf Theo Baart noemt het de ‘verharding van het landschap’. Hij maakte hierover het boek Werklust. Ook was zijn werk te zien in het Nederlands Fotomuseum. BPD Cultuurfonds ondersteunde het initiatief. Eigenlijk is er niet veel meer over van hoe het landschap er in de jaren zeventig uitzag. Hoofddorp hoe het ooit was met vijfduizend inwoners, bestaat niet meer: er wonen inmiddels 75.000 mensen. Baart is daar niet nostalgisch en weemoedig over. Hij is nuchter en ziet het als een begrijpelijke ontwikkeling. ‘Een open landschap heeft een enorme kwaliteit, maar ik weet ook hoe het een gebied vergaat als er geen enkele economische dynamiek is. Een

gebied een nuttige invulling geven aan de ene kant en duurzaamheid en kwaliteit aan de andere kant, moeten in balans zijn. Volgens mij is het van waarde om de openheid van het landschap in tact te houden. Dat is een kwaliteit en bovendien: wat voeg je toe en hoe kun je nog meer waarde toevoegen? We hebben afscheid genomen van een wijds landschap, maar er is een andere kwaliteit voor terug gekomen. Zoals de Vinexwijk Floriande - waar ik zelf woon - waar het goed gelukt is om ondanks de massa identiteit te bieden aan de leefomgeving. Dat is heel anders in de wijken uit de jaren tachtig waar sprake was van modernistische uniformiteit.’ Kijkt Baart nog met weemoed terug naar “hoe het ooit was”? ‘Nee, daar is geen sprake van. Alhoewel, misschien professioneel gezien wel. Had ik maar meer vastgelegd van de boerencultuur die helemaal is verdwenen.’ Werklust is te bestellen via www.naibooksellers.nl. Kijk voor meer informatie op www.werklust.nu.

column

Succes en achilleshiel ineen → Toen de nieuwe Woningwet van kracht werd op 1 juli vorig jaar, plaatste de vereniging van woningcorporaties Aedes een advertentie in de Volkskrant. De kop luidde: ‘De beste huurwoningen ter wereld.’ De strekking was: nergens anders staan sociale huurwoningen er zo goed bij als in Nederland. Dankzij ons unieke systeem van sociale woningbouw - met ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen - kennen we geen verpauperde getto’s zoals andere landen. Dit is waar. Tegelijkertijd is dit succes de achilleshiel van onze corporatiesector. We bouwen al 150 jaar lang goede en betaalbare woningen voor mensen met een smalle beurs, maar het systeem waarmee we dat doen, dreigt vast te lopen. Dat komt onder andere doordat we de afgelopen decennia steeds grotere en luxere woningen hebben gebouwd. Is een sociale huurwoning van 80 m2 met luxe keuken en ligbad nog wel te verantwoorden? Geen wonder dat het aantal scheefwoners in Nederland zeker twintig procent is! We moeten anders gaan denken over kwaliteit. We moeten soberder, doelmatiger en vooral duurzamer bouwen. Afgestemd op de markt, dus ook kleinere woningen voor de groeiende groep eenpersoonshuishoudens in steden. Dat vraagt veel van het innovatief vermogen van corporaties. Tegelijk zullen we in een wereld van snelle technologische veranderingen goed moeten kijken naar onze centrale processen. Corporaties zijn in de kern verhuurders en dat verhuurproces kan volledig worden gedigitaliseerd. Onze verzekeringszaken, vakanties en bioscoopkaartjes, we regelen het allemaal online. Maar voor het afsluiten van een huurcontract moet je naar de balie op het corporatiekantoor om een stapel papieren te ondertekenen. Dat kan én moet anders. Maria Molenaar is sinds 1 juni 2011 voorzitter van het bestuur bij Woonstad Rotterdam. Daarvoor was ze consultant, directievoorzitter en bestuurder bij internationale bedrijven. Ook was ze lid van de Raad van Bestuur bij de Rijnland Zorggroep in Leiderdorp en was ze lid van het algemeen bestuur van Aedes.

Neem een voorbeeld aan het succes van Airbnb. Of aan de innovatieve start-up Nestpick, een eveneens gebruiksvriendelijk verhuurdersplatform. Nestpick richt zich nu nog voornamelijk op de studentenmarkt, maar heeft alles in zich om uit te groeien tot dé standaard waarmee de komende generaties woningen huren. Wonen houdt niet op bij de voordeur, ook de kwaliteit van de woonomgeving is belangrijk. Door zoveel mogelijk te digitaliseren kunnen we onze mensen meer inzetten op straat en in de buurt. Zo kunnen corporaties zich blijven inzetten voor leefbaarheid en veiligheid. Niet vanuit grote kantoren, maar midden in de wijk: kleinschalig, dichtbij en toegankelijk. Als corporaties zo het verschil blijven maken in wijken die moeten worden opgeknapt, dan kunnen we ook in de toekomst trots zijn op ‘de beste huurwoningen ter wereld’. •

25

26

De Waal bij Nijmegen wordt verbreed in het kader van het project Ruimte voor de Rivier. Onderdeel van het project is een nieuw eiland, waar nieuwe natuur moet ontstaan.

27

tekst: Ruud Slierings | beeld: Hollandse Hoogte

H E T I D E A A L VA N ER I C LU I T EN

Groen en blauw in een ander licht Decennialang was de balans zoek in de gebiedsontwikkeling: het zwaartepunt lag op gebouwen en voor landschap en water was er amper geld. Die trend lijkt te keren. Rijksadviseur Eric Luiten: ‘Het besef groeit dat de toekomstwaarde van rood toeneemt naarmate groen en blauw er meer mee in harmonie zijn.’

→ Eric Luiten is lid van het College van Rijksadviseurs. Als Rijksadviseur voor Landschap en Water ondersteunt hij samen met de Rijksbouwmeester en de Rijksadviseur voor Infrastructuur en Stad overheden bij de voorbereiding en uitvoering van projecten en programma’s die impact hebben op de leefomgeving. Geen luizenbaantje. ‘Ruimtelijke ontwikkeling is een gezelschapsspel dat het Rijk niet alleen speelt. Wij staan zelden rechtstreeks in contact met private partijen, maar dat

maakt onze verantwoordelijkheid niet minder, want met ruimtelijke interventies kun je een landschap maken of breken. Wij voorzien de verantwoordelijkheid van het Rijk van commentaar en proberen daar een agenda aan te verbinden die de rijkspartijen uitdaagt hun stinkende best te doen voor de kwaliteit van de leefomgeving.’ Opstuwend effect Over de esthetische kant van het begrip ‘kwaliteit’ kun je twisten, maar belangrijker

→

28 Het Máximapark is een stadspark ter grootte van de Utrechtse binnenstad in het hart van Leidsche Rijn.

→

is het welbevinden. Onderzoek van onder meer Alterra en RUG-hoogleraar Agnes van den Berg toont aan dat de gezondheid van bewoners verbetert als er meer groen in de omgeving is. Luiten: ‘En bewezen is dat groen en blauw in de omgeving een opstuwend effect hebben op de woningwaarde. Los van deze commerciële winst vind ik dat bedrijven en organisaties die in een cultuurlandschap interveniëren, zichzelf moeten afvragen: wat richten we hier aan en hoe kunnen we ons programma van eisen verbreden naar de omgeving zodat nieuwe woningen goed landen? Je hebt een grote maatschappelijke verantwoordelijkheid, je verandert de topografie en structuur van de omgeving, en dus de waarde ervan.’ Dat inzien en ernaar handelen zijn twee verschillende dingen. Luiten: ‘Het arrangement tussen overheid en ontwikkelaars waarmee we de afgelopen 25 jaar het meeste rood hebben gerealiseerd, is Vinex. Daarin is op intentioneel niveau een interessant pakket op tafel gelegd waarin de vraag naar nieuwe woningen verbonden is met de maatschappelijke vraag naar ontspanningsruimte en groen. Eind jaren tachtig heb ik als landschapsarchitect regionale landschapsstructuurplannen getekend, die als contramal voor de bebouwing zouden dienen. Groen en blauw moesten nadrukkelijk worden meegenomen in de gebiedsontwikkelingen. De Vinex-operatie is geslaagd in de zin dat iedereen een dak boven zijn hoofd gekregen heeft, maar de blauwe en groene

‘Maak niet direct een eindbeeld, maar kijk na een jaar of twintig waar de kansen en potentie van zo’n gebied liggen’ programma’s zijn in het slop geraakt. Ik vermoed dat men de maatschappelijke urgentie en het rendement van dit soort investeringen toch minder scherp heeft gezien. Er is streng gehandeld om bepaalde gebieden te vrijwaren van verstedelijking, maar de belofte actief in nieuw groen en blauw te investeren, is vaak een belofte gebleven.’ Verrijkt repertoire Dat is te wijten aan zowel publieke als private partijen, denkt Luiten. ‘De programma’s voor het upgraden van groen en blauw op stedelijk niveau zijn berekend, getekend en geaccordeerd door de bestuurlijke partijen, maar kennelijk is in de financiering ervan ergens een band leeggelopen.’ So much voor het verleden. Gebiedsont-

wikkeling kent tegenwoordig nieuwe condities. De crisis heeft velen de ogen geopend, constateert Luiten met de nodige voldoening. ‘Het repertoire van de gebieds- en projectontwikkeling is de afgelopen jaren behoorlijk verrijkt. Er zijn meer manieren van werken ontstaan. Met allerlei gradaties in eigen initiatief kunnen mensen hun woonomgeving mede vormen. In zekere zin is er een monopolie van een aantal bekende partijen, het is goed dat daarin nu meer differentiatie ontstaat. De burger is mondiger en wil meer betrokken zijn bij zijn omgeving. Dat hangt samen met de tijdgeest. In de twintigste eeuw heeft de overheid veel maatschappelijke inzet overgenomen en dat leidde tot uniformering. De 21e eeuw lijkt de eeuw van de samenleving te worden waarin mensen meer op hun eigen bekwaamheid en verantwoordelijkheid worden aangesproken. Dat betekent dat publieke en private partijen meer maatwerk moeten leveren.’ Luiten geeft toe dat dit deels wishful thinking is – denken en doen lopen geregeld uit de pas – maar integrale gebiedsontwikkeling is wel de opkomende trend. Misschien bieden grote infrastructurele of waterbergingsprojecten, zoals bij Rotterdam de Eendragtspolder met de wedstrijdroeibaan, het goede voorbeeld voor kleurmenging op kleinere schaalniveaus. ‘Het gelukkige toeval wil dat waterberging veelal maatschappelijke meerwaarde oplevert, ook in de gebouwde omgeving. Het realiseren ervan is dan ook normaal

29

‘Bewezen is dat groen en blauw in de omgeving een opstuwend effect hebben op de woningwaarde’

Eric Luiten Zelfstandig gevestigd landschapsarchitect. Sinds 2012 Rijksadviseur voor Landschap en Water en lid van het College van Rijksadviseurs. Zit diverse kwaliteitsteams voor van grote projecten als Ruimte voor de Rivier, Nieuwe Hollandse Waterlinie, Afsluitdijk en het sluizenprogramma van Rijkswaterstaat. Was eerder hoogleraar Erfgoed en Ruimtelijk Ontwerp aan de TU Delft, provinciaal adviseur Ruimtelijke kwaliteit in Zuid-Holland en curator van de tentoonstelling A Wider View on Cultural Landscapes in Europe.

geworden, met dank aan de Watertoets: wie wil bouwen, heeft gelijk een wateropgave in zijn portefeuille. Helaas is dat met groen nooit zo expliciet vastgelegd. Er is geen Groentoets, ook omdat een verondersteld landschappelijk deficit moeilijk te kwantificeren is. Maar marktpartijen zien nu in dat de waarde van een woonomgeving toeneemt naarmate er een goede balans is tussen rood, groen en blauw en een goede aansluiting op het omliggende én onderliggende landschap.’ Oefening in geduld In een ideale wereld – en volgens Luiten zitten we daar niet eens zo ver vanaf – zijn private partijen zich vanaf de start van een gebiedsontwikkelingstraject bewust van de impact op de omgeving en werken ze nauw samen met provincies en gemeenten. ‘Ook dat past in deze tijd: geen dichtgetimmerde landschapsplannen of bestemmingsplannen – niet dit-mag-wel en dat-mag-niet – maar hoe kunnen we koppelen en inpassen. Mooi voorbeeld is Zuid-Holland. De provincie nodigt partijen uit om over een beoogde transformatie in gesprek te gaan. Daarvoor zijn regels en omgangsvormen bedacht die een onderlegger bieden aan iedereen die de waarde – en de toekomstwaarde – van een gebied erkent. Investeerders in rood zijn zich daardoor bewust van de groene en blauwe opgave die eraan verbonden is.’ Wat het lastig maakt, is dat investeringen in groen vaak pas op termijn lonen. Dat vergt visie. ‘Landschapsarchitecten maken iets dat in het begin nog niets waard is. Het moet letterlijk groeien en pas in gebruik zal de waarde toenemen. Huizen en voorzieningen zijn het mooist als ze net zijn opgeleverd en verliezen juist waarde als er krassen op komen. Rood, groen en blauw zijn in die zin lastig verenigbare grootheden. Misschien is dit ook de reden waarom het groen in het Vinex-programma zo verwaterd is. Het is dus ook een oefening in geduld en flexibiliteit.’

Gelukkig hebben we dat geduld en die flexibiliteit soms wel gehad en hebben we nu enkele fantastische bosgebieden, constateert Luiten. ‘Zeker bij grootschalig groen luidt het adagium: maak niet direct een eindbeeld, maar kijk na een jaar of twintig waar de kansen en potentie van zo’n gebied liggen. Die flexibiliteit kun je ook in stedelijk gebied toepassen. Want zoals we tegenwoordig flexibeler bouwen om in te kunnen spelen op veranderende wensen, zo moet je bij het aanleggen van groen een goed raamwerk creëren met een basisfunctionaliteit, maar de verdere invulling en benutting is toch een kwestie van volhouden.’ Bouwen en beheren Dat idee – werken zonder vast einddoel – brengt Luiten tot een nog mooier ideaalbeeld: gebiedsontwikkelaars die niet alleen ontwikkelen, maar ook beheren. Luiten was juryvoorzitter van de Gouden Piramide 2015, de Rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap. ‘Een kleine ontwikkelaar, Schipper Bosch, heeft de prijs gewonnen voor de revitalisering van Industriepark Kleefse Waard, een gebied bij Arnhem op de splitsing van Rijn en IJssel. Het is een vervallen bedrijfsterrein van Akzo waarop een state-of-the-art, duurzaam high-tech werkgebied wordt gerealiseerd. Het bedrijf is ontwikkelaar én beheerder voor onbepaalde tijd. Dus de waardevermeerdering van het gebied gaan ze zelf regisseren. Ik vind dat een uitstekende werkwijze, want dan komen groen en blauw in een ander licht te staan. De ontwikkelaar ziet dan duidelijker het belang van een aantrekkelijke landschappelijke verankering en zal daar gericht in investeren. Die verankering draagt bij aan de ontwikkeling van een community waarbinnen de bewoners zich lekker blijven voelen. Dit is een prachtige vernieuwing van gebiedsontwikkeling. En het leidt daar in elk geval tot waardevermeerdering, dus waarom zou je het niet doen?’ •

30

tekst: Ron Elkerbout

PR O J EC T W EES PER S LU I S O N D ER D E R O O K VA N A M S T ER DA M

Wonen in harmonie met de natuur Slechts eenderde van het gebied wordt bebouwd, de rest bestaat uit waterpartijen, parken en dijken. En dat onder de rook van Amsterdam en Hilversum. Weespersluis wordt in meer opzichten een bijzondere woonwijk.

→ Zo’n royale verhouding tussen groen, water en bebouwing komt op deze schaal niet vaak voor’, zegt Harm Janssen, directeur van regio Noord-West van BPD en van de ontwikkelcombinatie GEM Bloemendalerpolder. Janssen is een van de aanjagers van project Bloemendalerpolder, gelegen tussen Muiden en Weesp. De wijk zal uiteindelijk maximaal 2.750 woningen tellen en kreeg in februari zijn definitieve naam: Weespersluis. De eerste woningen worden in 2017 gebouwd. Voor Janssen is het ‘extra leuk’ dat deze voortgang er nu is, want hij herinnert zich de aanloop nog goed. De financiële crisis dwarsboomde de oorspronkelijk plannen uit 2007 voor woningbouw in de Bloemendalerpolder. In 2011 kregen ze het stempel ‘onhaalbaar’. ‘Toen zijn we gaan nadenken

over hoe we toch vorm konden geven aan het project’, vertelt Janssen. Flink gepuzzeld De betrokken partijen moesten alles uit de kast halen om nieuwe plannen te bedenken die financieel wel haalbaar waren en zouden aansluiten op de vraag vanuit de markt. Janssen: ‘Dat was lastig, we zaten midden in de crisis. Dus we namen gas terug bij de mogelijk te behalen opbrengsten. En we hebben flink gepuzzeld hoe we ze zo efficiënt mogelijk konden realiseren. De onderhandelingen met gemeenten, provincie, waterschap en het Rijksvastgoedbedrijf waren niet mals. Bijvoorbeeld over de kwaliteit van de openbare ruime en de aanleg van de infrastructuur. Die komt volledig voor rekening van de ontwikkelaars.

Uiteindelijk hebben we erg veel tijd moeten steken in de financiering. Ook omdat de zes private partijen van de ontwikkelcombinatie elk vanuit hun eigen bedrijfsvoering een kloppende begroting moesten maken. Dat is gelukt, waardoor we nu ook daadwerkelijk aan de slag kunnen.’ Eigen tempo ‘Sleutel voor deze doorbraak’, gaat Janssen verder, ‘is dat de volledige ontwikkeling in handen is van de private partners in de ontwikkelcombinatie. Daardoor kunnen we ons eigen tempo bepalen en flexibel inspelen op de markt. We laten nu de realisatie van de infrastructuur, openbare ruimte en woningbouw gelijk oplopen. Zo blijven investeringen en opbrengsten in evenwicht. Er zijn uiteraard heldere

→

31

32

kaders van de overheden. Maar we konden in 2011 niet voorspellen naar welk type woningen vraag zou zijn. Nu stemmen we ons aanbod af op de actuele wensen van de doelgroep.’ De term ‘wijk’ gebruikt Janssen liever niet voor Weespersluis. Hij noemt het ‘wonen in het landschap’. Met enorm veel water en groen tussen de woningen is de opzet onvergelijkbaar met normale wijken. ‘Je woont buiten, maar met de voorzieningen van Weesp en Amsterdam binnen handbereik. Rust en ruimte, midden in de Randstad.’ Groene verbinding De ruimtelijke opzet waarbij slechts een derde van de grond voor woningbouw wordt benut, is vanuit de overheid opgelegd. De Tweede Kamer stemde meer dan tien jaar geleden in met het bebouwen van deze plek onder voorwaarde dat een substantieel deel groen blijft. Janssen: ‘Zo moet de groene verbinding tussen de oostkant van Amsterdam en het Gooi in stand blijven. Vanuit ontwikkelperspectief is het waardevol dat je daarmee een bijzondere woonplek krijgt.’ In het hele gebied ligt een waterverbinding met de Vecht. Kleinere vaartuigen kunnen zo naar Muiden, het Markermeer en de Loosdrechtse Plassen varen. ‘Juist met zo veel open ruimte is het water mooi om te zien. En voor de bewoners is het ook bruikbaar. Er komen strandjes en paden. Je kunt er zwemmen, varen met een sloep of kano en in de winter misschien wel schaatsen. Dat maakt het extra aantrekkelijk.’ Het water heeft overigens ook een praktische functie: waterberging. Janssen: ‘Daar liggen eisen van het waterschap aan ten grondslag. De flinke watergangen kunnen veel water opnemen. Dat is goed voor de waterveiligheid.’ De woningen in Weespersluis worden gebouwd in ‘fin de siècle-architectuur’, op weespersluis.nl getypeerd als ‘een rijk gedecoreerde stijl met erkers, serres,

Weespersluis in feiten en cijfers Wat Een nieuw woonlandschap, waarvan een derde bebouwd en twee derde groen ingericht met ruimte voor recreatie en natuur. Waar Tussen Muiden en Weesp. Oppervlakte Ongeveer 490 hectare. Aantal woningen Minimaal 2.350 en maximaal 2.750. Planning Eerste paal in 2017, ontwikkeling totale gebied tien tot vijftien jaar. Voorzieningen Supermarkt, detailhandel, horeca, school, gezondheids voorzieningen, strandjes, speelbos en een avonturenveld (deels nader te bepalen). Ontwikkeld door GEM Bloemendalerpolder CV, bestaande uit Adriaan van Erk, AM, Ymere, Blauwhoed, Van Wijnen Groep en BPD Ontwikkeling. Websites weespersluis.nl en bloemendalerpolder.com.

veranda’s en loggia’s en gevels met een verticaal karakter’. Janssen: ‘Die stijl kent veel details en verfraaiing – denk aan speciaal metselwerk. Dat past goed in het landschap en sluit aan op de hoge kwaliteit van de woningen. Van geïnteresseerden krijgen we daar zeer positieve reacties op. De vestingstad Weesp is van oudsher een geliefd buitengebied.’ Over interesse voor de woningen heeft Janssen toch al niet te klagen. Binnen enkele maanden registreerden zich meer dan 2.500 belangstellenden op de nieuwe website weespersluis.nl. Goede harmonie Het nieuwe woningaanbod sluit volgens Janssen goed aan op de marktontwikkelingen. ‘De vraag naar woningen is zeker

in de buurt van Amsterdam nog steeds groot. Maar we zien ook dat de beweging vanuit Amsterdam naar de omliggende gemeenten op gang komt. Weespersluis is dan een aantrekkelijk alternatief. Weesp is onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Met forten en vestingwallen en gelegen aan de oude handelsroute langs de Vecht heeft de stad een rijke historie. De Randstad is rijk aan polders, direct naast steden. Op de vraag of de Weespersluis-opzet een trend kan worden, zegt Janssen: ‘Het kan op andere plekken ook, want je ziet dat er vraag naar is. Er zijn wel meer soortgelijke plannen, maar vaak op veel kleinere schaal. Ik denk dat er in het westen meer mogelijkheden komen om dit grootschalig te doen: wonen in harmonie met de natuurlijke omgeving.’ •

d

33

dossier S O C I A LE H U I SV ES T I N G S O P G AV E

Boelhouwer wil jaarlijks 80.000 woningen bouwen

Sociaal voor starters en senioren: twee projecten

‘Laten we niet krampachtig doen over scheefwonen’

pag. 36

pag. 40 & 44

pag. 42

dossier

34

EEN PER S PEC T I EF VO O R D E S O C I A LE H U I SV ES T I N G S O P G AV E

Regionale visie, lokaal maatwerk Het antwoord op de groeiende woningbehoefte is niet meer alleen op lokaal niveau te geven. Niemand is in staat om deze vraag individueel te tackelen. BPD is ervan overtuigd dat we de oplossing moeten zoeken in een combinatie van een stevige, gezamenlijke regionale visie met lokaal maatwerk.

In de sociale huisvestingsopgave tekent zich een grote uitdaging af. De behoefte aan betaalbare woningen in Nederland groeit. Om in die behoefte te voorzien, moeten er tijdig voldoende goede woningen worden gebouwd. Niet alleen in het sociale huursegment, maar ook in de middeldure huur (tot € 850,- per maand) en in de betaalbare koop (tot € 180.000,-). Jaarlijks moet eigenlijk 40 tot 45% van de nieuwbouwproductie gericht zijn op de

doelgroep die in deze categorieën een woning zoekt. De kloof tussen deze categorieën en de koopsector groeit en wordt niet vanzelf overbrugd. Er moet dus iets gebeuren. Want het komt niet automatisch goed aan de onderkant van de woningmarkt. Kunnen de spelers op het veld de uitdaging aan? De Woningwet bepaalt dat woningcorporaties zich op hun kerntaak moeten rich-

ten. Ze focussen zich nu op hun primaire doelgroep. Wie meer verdient, zou moeten doorstromen, maar de gewenste beweging op de woningmarkt komt er niet. Tegenover een historisch lage hypotheekrente staan strengere hypotheekeisen. Daarmee zijn koopwoningen voor verschillende doelgroepen onbereikbaar. Ook andere spelers zien zich met uitdagingen geconfronteerd. Huurwoningen in de vrije sector komen onvoldoende snel op de

35

markt. Gemeenten zijn druk met nieuwe woonvisies en woonagenda’s, al dan niet in regionale afstemming en in participatie. Ze zoeken opnieuw naar hun rol en naar meer samenwerking, gegeven de nieuwe Woningwet. Eisen stellen aan marktpartijen volstaat niet meer. Gemeenten zullen proactief en flexibel moeten leren omgaan met veranderende uitdagingen. Op dit dynamische speelveld doet BPD op alle fronten mee. We helpen woningcorporaties, onder meer met hun niet DAEB-portefeuille: huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen, commercieel vastgoed. We transformeren gezamenlijk verouderde wijken, we bouwen sociale koop- en huurwoningen in onze gebiedsontwikkelingen, naast middeldure huurwoningen voor onze eigen portefeuille of die van collega’s. BPD kent de woningmarkt en is creatief als het gaat om vernieuwende concepten en slimme businesscases voor gebieden. Maar we zien ook dat méér nodig is. Meer regionale regie is dringend gewenst. BPD is ervan overtuigd dat het antwoord op de groeiende woningbehoefte niet meer alleen op lokaal niveau is te geven. Die uitdaging vergt regionale regie. Dat heeft niet alleen te maken met de kwantitatieve vraag, maar ook met onderliggende patronen. We noemen de sterke trek naar stedelijke regio’s. Het van links tot rechts gedeelde inzicht dat een ongedeelde stad van het grootste belang is. En tot slot de evidentie van daily urban systems. Visie en daadkracht op bovenlokaal schaalniveau

zijn daarom nodig voor een goed functionerende woningmarkt en een helder speelveld. Corporaties zijn gehouden aan hun marktgebied, gemeenten aan hun gemeentegrenzen. Maar juist dankzij schaalvergroting zouden passender oplossingen mogelijk zijn. Als we samen werken vanuit een regionale visie, op basis van heldere strategische keuzes, wordt ons handelen op lokaal niveau effectiever. Dan kan nieuwbouw toegevoegde waarde hebben voor de gemeente, voor de bestaande woningvoorraad en voor de portefeuille van een corporatie. Een regionale visie met lokaal maatwerk, daarmee kunnen we aan het werk. Een regionale visie is onontbeerlijk. Meer samenwerking hoort daar onlosmakelijk bij. Maar op het niveau van de gebiedsontwikkeling of de locatie is lokaal maatwerk altijd het uitgangspunt. Het gaat om een antwoord op vragen als: Wat is de behoefte hier precies? Kleinere woningen, tijdelijke woningen, levensloopbestendige woningen, zorgwoningen, goedkope koopwoningen? Welke uitstraling en sfeer passen juist hier? Wat is karakteristiek voor deze plek? Hoe benutten we die optimaal? En hoe past dit bij de perspectieven van het gebied en van de regio? Het gaat BPD altijd om het ontwikkelen van aantrekkelijke woongebieden die decennia meekunnen. Ze moeten ook op de langere termijn passen bij de kwalitatieve woningbehoeften. Hechtere partnerships leveren meer slagkracht en commitment op. In de visie van BPD moeten gemeenten,

woningcorporaties en marktpartijen worden verleid tot meer regionale samenwerking. In de gezamenlijke verantwoordelijkheid spelen marktpartijen als BPD een sleutelrol. We zijn bijvoorbeeld regionaal verankerd, werken vanuit regionale visies en kennen de lokale situatie goed. We zijn langdurig betrokken bij gebiedsontwikkelingen. We richten ons op het ontwikkelen van sterke woongebieden die adaptief zijn: ze kunnen zich aanpassen aan veranderende eisen. Ook over twintig of dertig jaar moeten ze nog aantrekkelijk zijn – daarop is onze ontwikkelingskracht en energie gericht. Laten we vaker en intensiever samenwerken. Op veel plekken werken we al samen met woningcorporaties en gemeenten. Dat moet wat ons betreft intensiever en frequenter. Alle partijen zijn individueel niet in staat om dit kunstje te klaren. Samenwerking komt beter van de grond met voldoende wederzijds vertrouwen, openheid en begrip voor elkaars belangen, situatie en mogelijkheden. Is die basis er niet, dan komt onze inbreng – kennis, expertise, investeringsvermogen, daadkracht, leiderschap of betrokkenheid – minder tot zijn recht. In vrijwel al onze gebiedsontwikkelingen dragen we zinvol bij aan de sociale huisvestingsopgave. We hebben daarbij organisatorische efficiency en kostenreductie te bieden. Maar we ambiëren meer. We willen vaker business- en sparringpartner zijn. Met slagkracht en commitment. Omdat we ons samen verantwoordelijk voelen voor de woningmarkt. •

dossier

36

tekst: Edwin Lucas | infographic: Kay Coenen

‘Tussen sociale huur en markt valt een gat op de woningmarkt’ Is de corporatiesector in Nederland te groot? Welnee. Is er een probleem met scheefwonen? Ook niet. Kunnen we iets doen aan het groeiende woningtekort? Jazeker. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, nooit te beroerd voor een onbevreesde stellingname, presenteert zijn opvattingen.

→ Peter Boelhouwer legde samen met zijn Delftse collega-hoogleraren Marja Elsinga, Vincent Gruis, Hugo Priemus, Jan van der Schaar en André Thomsen in oktober 2014 een aantal ideeën op tafel over de toekomst van de Nederlandse corporatiesector, onder de titel Wonen 6.0. Kort samengevat: woningcorporaties, concentreer je op sociale kerntaken. Verhuur een beperkt aantal corporatiewoningen in de marktsector. Benoem een onafhankelijke extern toezichthouder. Bevorder zelfbeheer van huurders. En verdien zo je legitimiteit terug.

De timing was goed gekozen. Niet veel later verscheen het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties en gingen ambtenaren in Den Haag aan de slag met het ontwikkelen van nieuwe wetgeving, die in 2015 heeft geleid tot de Herzieningswet. Boelhouwer cum suis waren niet blind voor de problemen waarmee de corporatiesector heeft geworsteld, maar voelden de bui hangen. Ze waarschuwden ervoor om de woningcorporaties – de trots van de Nederlandse volkshuisvesting – in de verdomhoek te drukken.

De Herzieningswet is bijna een jaar van kracht. Wat ziet u van uw ideeën terug? Is er naar u geluisterd? ‘Deels. Dat corporaties zich op hun kerntaak moeten concentreren – het bouwen en verhuren van woningen voor lagere inkomens – is nu in de wet verankerd. Ook is er een splitsing doorgevoerd tussen wat ze doen op het gebied van sociale huur en hun andere activiteiten. Zelfbeheer door huurders wordt bevorderd, al had dat sterker gemogen. Minpunt: de onafhankelijk toezichthouder is er niet gekomen. Het is nu een ambtelijke inspectie, op armslengte

→

De sociale huursector en inkomens NEDERLAND TELT 7,4 MILJOEN WONINGEN

EEN DERDE VAN DE SOCIALE HUURDERS WOONT ‘SCHEEF’

9% Huur 31% Sociale huur

70%

60% Koop

30% 4 MILJOEN MENSEN WONEN IN EEN SOCIALE HUURWONING, OVERWEGEND SINGLES EN PAREN ZONDER KINDEREN.

REGIONALE VERSCHILLEN IN ‘SCHEEFWONEN’

30% VAN DE SOCIALE HUURDERS VERDIENT JAARLIJKS MEER DAN € 40.000.

INKOMENSGRENS SOCIALE SECTOR 2016

Oost Groningen

< € 39.874

ZuidoostDrenthe

OostZuidholland

ZuidwestGelderland

> € 40.000 ZeeuwschVlaanderen

> € 39.874

< € 40.000

IN DUNBEVOLKT GEBIED HEBBEN SOCIALE HUURDERS GEMIDDELD EEN LAGER INKOMEN.

90% VAN DE VRIJKOMENDE SOCIALE HUURWONINGEN MOET WORDEN TOEGEWEZEN AAN INKOMENS ONDER DE € 39.874. BRONNEN: CBS EN AEDES.

37

dossier

38

→

afstand van de minister, terwijl je beleid en toezicht moet scheiden. De bureaucratie en regeldichtheid zijn sterk toegenomen. Dat is voor geen enkele sector goed.’ Kunnen corporaties nu de problemen van de toekomst te lijf? ‘Wel voor wat ze moeten doen: goede sociale huurwoningen exploiteren. Maar de taakopvatting is erg ingesnoerd. Jammer is dat allerlei maatschappelijke initiatieven niet meer mogen, zoals brede scholen en cultuurhuizen. Zelfs sponsoring is niet meer toegestaan. En belangrijker: tussen sociale huur en markt valt een gat op de woningmarkt. De marktpartijen of de gemeenten zouden dat vacuüm moeten opvullen, maar of dat ook gebeurt? Het valt te betwijfelen.’ Ook bij het investerend vermogen van de sector kun je vragen stellen. Zijn corporaties wel in staat om in de groeiende vraag naar sociale huurwoningen te voorzien? ‘De verhuurdersheffing maakt dat erg moeilijk. Die zet de investeringen onder druk. Het is eigenlijk te dol voor woorden dat de corporaties zo zwaar worden belast. In het buitenland is dat niet uit te leggen. We hebben een sociale huursector die niks kost, maar die jaarlijks twee maandhuren moet inleveren bij de overheid! Dat is bizar. De grote kracht van het Nederlandse stelsel was juist dat je dankzij verdiensten uit het verleden nieuwe investeringen kon doen. Complexen die dertig jaar geleden zijn gebouwd, renderen nu. Zonder dat je ze hoeft te verkopen – al kun je dat desnoods doen. Zo’n mooi systeem heeft het buitenland niet: daar wordt nog gewerkt met kostbare subsidiestromen die onderhevig zijn aan conjunctuurschommelingen.’ Sommige critici zeggen: de sociale huursector is te groot. We hebben

Peter Boelhouwer Peter Boelhouwer studeerde sociale geografie aan de Universiteit Utrecht. Hij werkt sinds 1988 bij de TU Delft en is sinds 2001 hoogleraar Housing systems. Behalve hoogleraar is Boelhouwer afdelingsvoorzitter van OTB - Research for the Built Environment. Van 2003 tot 2013 was hij wetenschappelijk directeur van het Onderzoekinstituut OTB. En van 2004 tot 2010 maakte Boelhouwer deel uit van de VROM-raad. Sinds 2008 is hij voorzitter van het European Network for Housing Research. Ook is hij editor-in-chief van het door Springer uitgegeven Journal of Housing and the Built Environment en voorzitter van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsherstel (KCAF).

helemaal niet zo veel sociale huurwoningen nodig. Laat staan nieuwe. ‘Dat hangt helemaal van de taakstelling en de inkomensnormen af. Ik vind die normen te streng. Als je nu een klein beetje meer verdient, kom je al niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dat betekent dat veel mensen tussen wal en schip vallen, want huurwoningen in de vrije sector zijn schaars, dus duur, en ze worden alleen maar duurder. Een koopwoning ligt niet voor iedereen binnen bereik. Is de sociale sector dan te groot? Nee, de inkomensnormen zijn niet afgestemd op de praktijk. Als je € 3.500,- bruto verdient, zou je nog in de sociale huursector terecht moeten kunnen, vind ik. Want ga je met zo’n inkomen in de vrije sector huren, dan worden je woonlasten relatief veel te hoog. Veelzeggend is dat mensen die nu vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning verhuizen, hun woonlasten soms zien dalen. Dat geeft aan dat er iets geks aan de hand is.’ Bepleitte u daarom in Wonen 6.0 voor verhuur van een deel van de corporatiewoningen in de marktsector? ‘Precies. Ik vind het uitstekend dat je een middensegment hebt waar mensen niet zijn overgeleverd aan de grillen van de vrije markt. Dat segment mag van mij in de sociale huursector vallen. En dus ook groter worden. In veel landen is de sociale huursector juist ook voor die middengroepen bedoeld. In Zweden kon zelfs iederéén in de sociale sector terecht – ook iemand met een hoger inkomen. Zelfs een directeur! Bij zo’n stelsel horen dan natuurlijk geen overheidssubsidies, en je moet een redelijke huurprijs rekenen.’ Hier kun je in Nederland toch niet meer mee aankomen? ‘Natuurlijk niet. Maar ik noem het voor-

39

‘Ook al is de woningmarkt per definitie imperfect, je moet wel zorgen dat hij zo goed mogelijk functioneert’

beeld omdat ik me zorgen maak. Sterker, ik word boos van de oplopende woningprijzen in de sociale sector. Jonge promovendi met een beurs in Delft moeten soms letterlijk naar de voedselbank omdat ze hun huur niet kunnen opbrengen. Particuliere beleggers hebben zich op de studentenhuisvesting gestort. Er wordt zomaar € 400,- tot € 600,- euro gevraagd voor achttien vierkante meter. En het wordt nog betaald ook.’ U zegt: de grillen van de markt. Maar het kabinet dat deze Woningwet heeft ontworpen, verwacht juist dat de markt het gat tussen sociale huur en koop vult. ‘Dat gebeurt dus niet, en ik snap niet dat de PvdA met dit liberale standpunt is meegegaan. Huurwoningen in de vrije sector zijn er te weinig, en het lukt maar niet om dat aandeel te laten groeien.’ Minister Blok wil de bouw van kleine betaalbare huurwoningen in Utrecht en Amsterdam een stimulans geven. Utrecht en Amsterdam mogen meer punten gaan tellen voor nieuw te bouwen huurwoningen tot 40 m2 op gewilde locaties. Hierdoor komen ze dan boven de sociale huurgrens uit en wordt het aantrekkelijk voor beleggers om erin te investeren, zegt hij. Wat vindt u ervan? ‘Ik vind het redelijk treurig dat huurders dergelijke bedragen mogen gaan betalen voor zo weinig vierkante meters. Ik vraag me ook af of dat meer beleggers over de streep gaat trekken. Veelzeggend: ook de wethouders van Utrecht en Amsterdam zien er weinig in.’ En intussen groeit het woningtekort, want woningprijzen stijgen weer en huurders vinden niet wat ze zoeken, omdat corporaties minder bouwen.

Kan bevordering van de doorstroming helpen? ‘Aha, de doorstroming! Nou, de mogelijkheden daarvan worden zwaar overschat. Wie nu € 500,- voor een woning in Amsterdam betaalt, gaat echt niet snel verhuizen als hij iets meer huur moet betalen. Overigens geen reden om dat niet te doen, wanneer iemand een hoog inkomen heeft. Die scheefheid op de huurmarkt is – als je van de goede normen uitgaat – niet zo groot. Vaak wordt de binnenstad van Amsterdam gelijk gesteld aan de rest van Nederland. Toen Van der Laan nog minister was, heeft hij becijferd dat het slechts om vier procent gaat. Nogmaals, als je redelijke normen hanteert. Er wonen in goedkope sociale huurwoningen echt niet zo veel mensen die heel veel verdienen.’ Wat moet er wel gebeuren aan het woningmarkttekort? ‘De woningbouwproductie moet omhoog. Uit cijfers blijkt dat in het derde kwartaal van 2015 het aantal verleende bouwvergunningen weer is afgenomen. De woningmarkt herstelt zich, maar het aanbod van nieuwe woningen neemt alweer af! Er wordt te weinig ontwikkeld. Er is de komende jaren vraag naar minstens 80.000 nieuwe woningen per jaar, doordat er meer huishoudens bijkomen, inclusief de instroom van vluchtelingen. En de productie is maar zo’n 40.000 tot 50.0000 woningen per jaar.’ Waarom loopt dat tekort zo op? ‘Nieuwe locaties komen moeilijk los. Beleggers willen wel bouwen, maar ze komen niet ver, vanwege de hoge grondprijzen die de gemeentelijke grondbedrijven rekenen. De rendementen van beleggers zijn dan te laag. En dan is er nog een rijksbouwmeester die zegt dat we moeten stoppen met bouwen, omdat er zoveel gebouwen leeg staan. Terwijl die lege kantoren slechts

ruimte bieden voor ongeveer 30.000 woningen.’ Wat dan? Vinex 2.0? ‘Nee, dat is niet nodig. Met een combinatie van nieuwbouw en transformatie moeten we het tekort te lijf gaan. Dat zullen geen grote projecten meer zijn, maar kleinere ontwikkelingen, maatwerk. Willen we transformatie stevig aanpakken, dan kunnen locatiesubsidies een oplossing zijn. In de gebiedsontwikkeling zijn grote locaties altijd ontwikkeld met locatie- en woningbouwsubsidies. Dat is verleden tijd, maar nu wordt van ontwikkelaars en corporaties verwacht dat ze een gebied in één keer van de grond trekken en uit de kosten krijgen, terwijl het misschien wel honderd jaar zal meegaan. Heel typerend: in Zuidoost-Engeland, waar de woningmarkt gigantisch overspannen is, geeft de overheid weer locatie- en woningbouwsubsidies, omdat de markt het niet aankan.’ Bestaat er wel zoiets als een goed functionerende woningmarkt? ‘Het standaardcollege voor mijn eerstejaarsstudenten is: alle kenmerken waaraan een goed functionerende markt voldoet, heeft de woningmarkt niet. Transparantie, voldoende concurrentie, beschikbaarheid – vergeet het maar. Maar ook al is de woningmarkt per definitie imperfect, je moet wel zorgen dat hij zo goed mogelijk functioneert.’ •

dossier

40

Starterswoning naar eigen smaak Wat: De Hoge Regt, een nieuwe landelijke woonlocatie. Waar: Beek en Donk, Noord-Brabant. Woningen: 16 starterswoningen, onderdeel van een plan van 228 woningen in verschillende typen en prijsklassen. Ontwikkelaar: BPD in samenwerking met Woningstichting Trudo. Faciliteiten: Dorpse omgeving met groen en water. Opgeleverd: 2014-2015.

→ Een nieuwbouwwoning voor net iets meer dan € 140.000,- vrij op naam, inclusief btw. Met een ruime woonkamer, een keuken, twee slaapkamers en een vaste trap naar de zolder, waar je eventueel nog een derde slaapkamer kunt maken. En dat op een kavel van 120 tot 195 m2 . In De Hoge Regt, een nieuwbouwwijk aan de rand van het Brabantse Beek en Donk, zijn inmiddels zestien kopers eigenaar van zo’n Slimmer Kopen®-woning. De gemeente Laarbeek en BPD hebben in De Hoge Regt een plan ontwikkeld met 228 woningen – waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-een-kappers en rijwoningen – in een groene omgeving, direct grenzend aan het agrarische buitengebied en aan de Goorloop. De zestien Slimmer Kopen®-woningen werden op de markt gebracht door woningcorporatie Trudo. ‘We boden ze aan in een tussenvorm van huur en koop’, zegt Jos Goijaerts, programma- en projectmana-

ger van Trudo. ‘De koper koopt de woning van ons met een aantrekkelijke korting van twintig procent. Als hij weer wil verhuizen, moet hij de woning aan ons verkopen.’ Trudo koopt de woning terug tegen de oorspronkelijke prijs – zodat de korting wordt terugbetaald – plus of minus een deel van de waardeontwikkeling. Zo’n betaalbare sociale koop-constructie is ideaal voor starters op de woningmarkt. De zestien woningen werden dan ook razendsnel verkocht. ‘Er is in de landelijke regio een grote vraag naar starterswoningen’, zegt Goijaerts. ‘Wij hebben de afgelopen jaren buiten Eindhoven zo’n 275 woningen op deze manier ontwikkeld of laten ontwikkelen, specifiek voor starters uit de dorpen. Daarmee maken we een goede woning betaalbaar voor deze groep.’ Veel woningzoekenden willen in het dorp blijven wonen waar ze al wonen, liefst in een herkenbare sfeer met ruimte, natuur

41

‘Een prettig huis dat je zelf kunt afbouwen’ → Stefan de Koning (26) woont met

en water. De Hoge Regt biedt precies zo’n woonmilieu. Was er niet ruimte voor meer woningen? Goijaerts: ‘Zeker. Aanvankelijk zou Trudo zelfs veertig Slimmer Kopen®-woningen afnemen, maar door veranderende wet- en regelgeving voor woningcorporaties bleek dat niet meer mogelijk. Heel jammer, want de doelgroep is groot genoeg en er is een grote behoefte aan dit specifieke product. En voor ons als woningcorporatie was het

bovendien een goed alternatief voor de sociale huurmarkt met zijn hoge onrendabele toppen.’ Het ontwikkelen van starterswoningen is goed voor de doorstroming op de lokale woningmarkt, zegt Goijaerts. ‘Als de bewoner na verloop van tijd gaat verhuizen en de woning weer aan ons verkoopt, kunnen wij hem aanbieden aan een volgende starter. Dat brengt de woningmarkt in beweging.’ •

zijn vriendin Anne Manders (23) samen in de nieuwbouwwijk De Hoge Regt, aan de gloednieuwe straat Groes in Beek en Donk. ‘Hiervoor woonde ik nog bij mijn ouders in het dorp. Toen ik bij mijn accountant was om dingen op papier te zetten voor mijn nieuwe eigen zaak, wees hij me op dit nieuwbouwproject. We hebben ons meteen ingeschreven.’ Voor de eerste tien woningen waren er vijftien inschrijvingen. Er moest dus worden geloot. Sander en Anne behoorden tot de gelukkigen. ‘Gelukkig ja, want ik wilde per se kopen en niet huren. Huren vind ik zonde van het geld.’ Belangrijk pluspunt van de woning: kopers konden aangeven of ze de ingetekende keuken en badkamer wilden of niet. Sander: ‘Alle bewoners hebben iets van hun eigen keuze laten maken. Dit is dus een prettig, nieuw huis dat je zelf kunt afbouwen naar je eigen smaak.’ Sander kijkt wel alweer verder. ‘Eerlijk gezegd vind ik het wat aan de kleine kant. Ik denk ook niet dat we hier echt lang blijven wonen. Mijn eigen bedrijf, in de koeltechniek, groeit snel. We zijn al met drie personen. Ik gebruik nu een loods van mijn vader, maar zou op den duur een werkplaats aan huis willen. En een van onze slaapkamers is nu als kantoor in gebruik. Dat gaat op termijn niet meer.’ Maar het mooie is dat de sociale koop-constructie een eventuele verhuizing ook snel mogelijk maakt. Sander: ‘We hebben de garantie dat we de woning meteen aan Trudo kunnen verkopen als we weg willen. We zitten er dus niet aan vast.’

dossier

42

tekst: Ruud Slierings | beeld: David van Dam

D E WO N I N G M A R K T VO LG EN S V I C TO R S C H A A P

‘Woonvastgoed is een prima belegging’ Het imago van de corporatiesector was naar de knoppen. De nieuwe Woningwet geeft de corporaties hun legitimiteit terug, vindt Victor Schaap, plaatsvervangend directeur Woningmarkt van het ministerie van BZK. En de wet trekt een duidelijke scheidslijn tussen corporatiesector en private sector. ‘Dat biedt mogelijkheden voor marktpartijen.’

→ De Woningwet, die sinds 1 juli 2015 van kracht is, herstelt de legitimiteit van corporaties, stelt Victor Schaap. De plaatsvervangend directeur Woningmarkt van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) noemt het de kern van hun kerntaak: betaalbare woonruimte bieden. De markt is voor marktpartijen, de corporaties richten zich uitsluitend op de lage inkomensgroepen, onder regie van gemeenten. Schaap: ‘Als je doorredeneert zou de ideale voorraad van corporaties moeten bestaan uit woningen met een intrinsieke huur beneden de huurtoeslaggrens. Dat zijn

normaal gesproken de wat soberder woningen. Dat corporaties uit het commerciële deel stappen, scheelt hen veel inkomsten, zeker, maar het voorkomt ook dat grapjassen woeste plannen ontwikkelen. En in de ordening van de markt betekent dit dat de wet de weg meer vrijmaakt voor beleggers en ontwikkelaars in het niet-gereguleerde deel.’ Doorstroming De vrees dat middengroepen tussen wal en schip vallen omdat in het segment net boven de liberalisatiegrens (€ 710,68 – red.) weinig woningaanbod zal zijn, noemt

Schaap ongegrond. ‘Ik snap dat marktpartijen uit het gereguleerde gebied willen blijven en dat ze de continuïteit in het beleid van de overheid niet zonder meer vertrouwen. Maar via een aanpassing in het woningwaarderingsstelsel wil minister Blok vastleggen dat het voor beleggers veilig is om net boven de liberalisatiegrens te investeren. Dat betekent dus dat je als verhuurder niet kunt terugschieten in het gereguleerde gebied als bijvoorbeeld de puntentelling verandert, mits je, in overleg met de gemeente, de huur maar onder de – zeg – € 900,- à € 950,- houdt.’ Nog belangrijker om de huurmarkt in

43

beweging te brengen, is de recent door de Tweede Kamer aangenomen wet Doorstroming Huurmarkt. Schaap: ‘Daarin zit een toets die ervoor zorgt dat mensen met een hoger inkomen een extra huurverhoging krijgen. Dat is een prikkel tot verhuizen. Op basis van de eerste signalen lijkt die te werken. Daarnaast biedt deze wet meer mogelijkheden voor corporaties om tijdelijke of bijzondere huurcontracten af te sluiten. Het vergt een lange adem, maar met een jaar of vijf gaan we substantieel resultaat zien. Laten we vooral niet krampachtig doen over scheefwonen, godzijdank maken mensen carrière. Dat is geen probleem, alleen moet de prikkel om te verhuizen sterker worden. Welnu, die zijn we nu aan het verbeteren.’ Gunstig klimaat Het nieuwe kader schept volop kansen voor beleggers en ontwikkelaars. Toch zijn we nog ver van een woningproductie van 80.000 woningen per jaar die volgens schattingen nodig is. Schaap: ‘Ik kijk liever naar de effectieve vraag. Vóór de crisis was er veel meer vraag dan aanbod en was er een prijsbubbel. Nu lijkt dat er in de verste verte niet op, blijkbaar is er toch niet zo’n grote discrepantie tussen vraag en aanbod. En áls dat wel het geval zou zijn, worden mensen met de laagste inkomens daarvan niet de dupe, iets wat normaal gesproken wel gebeurt bij stijgende prijzen. In de Woningwet is namelijk met de passendheidstoets geregeld dat de woningen van corporaties beschikbaar blijven voor de echte doelgroep tegen een huur van maximaal € 618,-.’ Schaap wil maar zeggen: ‘Woonvastgoed in Nederland is én blijft een prima belegging. In 2015 zijn in Amsterdam 8.500 woningen in aanbouw genomen. Er zijn jaren geweest dat het aantal van duizend

‘Laten we vooral niet krampachtig doen over scheefwonen’

nog niet gehaald werd. Beleggers pakken hun kansen en de overheid helpt hen door de Woningwet en regelingen rondom het woningwaarderingsstelsel, zoals het meetellen van de WOZ waardoor het rendement in schaarstegebieden stijgt. De liberalisatiegrens is bovendien voor drie jaar bevroren.’ Blijven rekenen ‘Eigenlijk is de overheid voortdurend bezig het klimaat voor beleggers en ontwikkelaars te verbeteren’, zegt Schaap. ‘Stel: een belegger moet twintig procent sociaal bouwen om tachtig procent koop te kunnen

realiseren. Als hij daar niet uitkomt, doet hij het echt niet. Wat we nooit zullen doen, is beleggers subsidie geven om een sociale opdracht te realiseren. Iedereen moet gewoon blijven rekenen. Het is een teken aan de wand: veel beleggers stappen in de markt voor studentenwoningen, kleine kamertjes voor € 500,- tot € 600,-, kennelijk met een goed rendement. Ik zie beleggers ook mooie dingen in het gereguleerde segment doen: kleinere oppervlaktes met een betaalbare huur. Het is te doen, met dank aan de lage rentestand. Je kunt écht rendabel sociaal investeren, wat wil je nog meer?’ •

dossier

44

Verzorgingshuis nieuwe stijl → ‘Dit is echt een verzorgingshuis nieuwe stijl’, zegt Tom van Rossum, beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Goeree-Overflakkee. ‘Nieuw Rijsenburgh biedt een mix van woonvormen met zelfstandige huurappartementen, woongroepen en zorghotelkamers. Hier wonen ouderen die geen, een beetje of juist veel zorg nodig hebben. Verhuurder CuraMare komt daarmee tegemoet aan een belangrijke maatschappelijke verandering: de scheiding van wonen en zorg, én de wens dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.’ De tijd

van het grote verzorgingshuis is voorbij. Kleinschaligheid en privacy zijn hier de uitgangspunten. Zo hebben de bewoners van de woongroepen altijd een eigen appartement met keuken, badkamer en slaapkamer. Senioren kunnen hier wonen zoals ze het gewend waren. Als ze zorg nodig hebben of nodig krijgen, is die dichtbij. Dit is dan ook geen tehuis, maar een thuis. Een eigen plek. Het gebouw - ontwikkeld door BPD in opdracht van zorginstelling CuraMare − vervangt twee oudere gebouwen: De Goede Ree en De Samaritaan. Op de plek van De Goede

Ree − dat inmiddels is afgebroken − ontwikkelt BPD een nieuw woongebied met woningen in allerlei soorten en maten: vrijstaand, tweekappers, rijwoningen en appartementen. Zo gaat de ontwikkeling van een nieuw woonzorggebouw hand in hand met de ontwikkeling van de lokale woningmarkt. Daar komt bij dat ouderen die verhuizen naar Nieuw Rijsenburgh soms ook een huur- of koopwoning achterlaten, waarmee de doorstroming op de woningmarkt in Middelharnis en Sommelsdijk wordt bevorderd. •

45

‘Ik ben elke dag dankbaar dat ik hier kan wonen’ → Nel de Pee (83) woont sinds augus-

Woonzorglocatie in Sommelsdijk Wat: Nieuw Rijsenburgh, een ruim opgezette woonzorglocatie. Waar: Sommelsdijk, Goeree-Overflakkee. Woningen: 146 zelfstandige appartementen voor senioren, 13 ruime groepswoningen voor ouderen met beperkingen en 24 zorghotelkamers voor revalidatie en tijdelijke zorg. Ontwikkelaar: BPD. Verhuurder: CuraMare. Faciliteiten: Restaurant, minisupermarkt, kapsalon en een kapel. Geopend: 2014.

tus 2015 in Nieuw Rijsenburgh in Sommelsdijk. Daarvoor woonde ze haar hele leven in Barendrecht, dus de verhuizing viel haar niet bepaald mee. ‘Maar het kon gewoon niet anders. Ik kon niet meer zelfstandig blijven wonen omdat ik alleenstaand ben en zorg nodig heb.’ Eerst ging ze kijken in een verzorgingshuis in Carnisselande, dat kleinschalig wonen aanbiedt voor senioren. ‘Dat betekende een gemeenschappelijke woonruimte, gedeeld sanitair en voor iedereen een eigen slaapkamer. Op zich mooi. Maar ik moest daarvoor een groot gedeelte van mijn zelfstandigheid opgeven en dat vond ik niet prettig.’ Haar zoon, die onderwijzer is op Goeree-Overflakkee, deed zijn best zodat ze in Nieuw Rijsenburgh terecht kon. Ze hoefde niet lang te wachten op een woning. ‘Ik ben er nog elke dag dankbaar voor dat ik hier kan wonen. Er wordt goed voor me gezorgd. De mensen kennen me, ze zijn lief voor me. Dat is belangrijk op mijn leeftijd.’ Het concept van Nieuw Rijsenburgh is gebaseerd op het idee dat de bewoners het gevoel hebben dat ze een eigen woning hebben. Als ze daarbij op den duur meer zorg nodig krijgen, dan is dat meteen mogelijk. Die formule spreekt Nel sterk aan. ‘Dit voelt echt als mijn eigen plek.’ Natuurlijk, ze zou het liefst nog een eigen woning hebben. Zoals in Barendrecht, toen ze uitzicht had vanaf het balkon op de gezellige drukte van de stad. ‘Ja, dat mis ik wel. Ik kijk nu uit op een klein, rustig straatje. Maar daar staat zoveel tegenover. Ik heb hier meer ruimte, een mooie slaapkamer, een eigen badkamer en een eigen toilet. Dus ik ben er al met al enorm op vooruit gegaan.’

46

tekst: Geert Dekker | beeld: iStock

N ED ER L A N D V ER S U S D U I T S L A N D

‘Je kunt niet zomaar een element uit de ene cultuur implanteren in een andere cultuur’

47

Flexibiliteit is veelal de norm bij stedelijke gebiedsontwikkeling in Nederland. In Duitsland wordt met gedetailleerde regelgeving niets aan het toeval overgelaten. Hoogleraar Economie voor Plannen en Bouwen Guido Spars spreekt met Han Joosten, hoofd Marktonderzoek van BPD, over de karakteristieke verschillen tussen de twee markten en ontwikkelmethodes.

48

→ ‘Op sommige punten kan ik jaloers zijn op Nederland.’ Guido Spars is hoogleraar Economie van Plannen en Bouwen aan de Bergische Universität Wuppertal en nauw betrokken bij de praktijk van stedelijke gebiedsontwikkeling in zowel Duitsland als Nederland. Jaloers is hij bijvoorbeeld op de samenwerking in Nederland tussen publieke en private partijen. ‘Het op die manier delen van verantwoordelijkheden is in Duitsland ondenkbaar’, zegt hij. ‘In Nederland kíezen gemeenten en marktpartijen voor elkaar, hier beschouwt men elkaar meer als een noodzakelijk kwaad.’ Samen met Han Joosten buigt Spars zich over de verschillen tussen de twee landen ten aanzien van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. BPD presenteerde onlangs een onderzoek naar trends in de Nederlandse praktijk, plus een gelijksoortig onderzoek naar de situatie in Nordrhein-Westfalen. Tijdens een rondetafelconferentie afgelopen najaar in Eindhoven werden de resultaten besproken. Joosten, net als Spars deelnemer aan die conferentie: ‘Naast die samenwerking tussen publieke en private partijen is het vooral de flexibiliteit van de ontwikkelingsplannen waarop Nederland zich onderscheidt.’ Op andere punten kan Nederland echter een voorbeeld nemen aan Duitsland, zo stelt Spars. Wat betreft zekerheid in ieder geval: ‘Omdat in Duitsland elk detail van een project formeel wordt vastgelegd, duurt het lang voordat kan worden gestart. Maar áls dan gestart wordt, is de planningszekerheid maximaal: iedereen weet precies wat het resultaat zal zijn en wanneer dat resultaat zal worden bereikt.’ Kredietcrisis Voorbeelden van verschillen zijn er verder legio. Nederland en Duitsland mogen buur-

landen zijn, wie vanuit het eigen perspectief de andere markt bekijkt, belandt in een volkomen andere wereld. Joosten: ‘Tegenover het gemeentelijk grondbezit in Nederland staat het – vrijwel exclusief – private grondbezit in Duitsland. Tegenover de in Nederland nog steeds toenemende participatie van eindgebruikers in de planontwikkeling staat de geringe betrokkenheid van bewoners en huurders bij Duitse projecten. En terwijl in Nederland de financiering vaak de flessenhals is bij gebiedsontwikkeling, is dat in Duitsland meestal een gebrek aan grond. De kredietcrisis had dan ook nauwelijks tot geen effect op de Duitse woningmarkt; vanwege de lage rentes en de robuustheid van de woningmarkt kochten veel investeerders en eigenaar-gebruikers juist woningen.’ Tot slot verschilt ook de marktordening: Duitsland kent bij uitstek vele kleine private partijen, die financieel geen grote gebiedsontwikkelingen kunnen uitvoeren, terwijl de Nederlandse markt bestaat uit enkele grote ondernemingen.

‘In Nederland is de financiering vaak de flessenhals bij gebiedsontwikkeling’ Kunnen de twee werelden van elkaar leren? ‘Het is uiteraard goed kritisch te blijven op de eigen manier van doen en te weten wat de alternatieven zijn’, zegt Spars. Maar hij houdt een slag om de arm: ‘De vorm van het proces waarin de gebouwde omgeving tot stand komt, is niet toevallig. De regels, wetten en gebruiken die daarvoor gelden, zijn diep geworteld in algemene maatschappelijke kenmerken van landen. Het is cultuur. En je kunt niet zomaar een element uit de ene cultuur

Guido Spars Prof. dr. Guido Spars studeerde economische en sociale wetenschappen aan de Universität zu Köln. In 2000 promoveerde hij aan de Technische Universität Berlin en daar vervolgde hij zijn wetenschappelijke carrière. In 2006 werd hij benoemd tot hoogleraar Economie van Plannen en Bouwen aan de Bergische Universität Wuppertal. Spars heeft zitting in diverse adviesraden op het gebied van ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld die van het Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Berlijn, het Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt en de Baukostensenkungskommission van de federale regering. Spars is daarnaast lid van de Delphi Commissie van BPD, een denktank die de ontwikkelingen op de Duitse markt bespreekt.

49

implanteren in een andere cultuur, met andere omgevingskenmerken.’ Importeren De econoom noemt het voorbeeld van het Duitse stedenbouwkundige kwaliteitsdenken. Over het algemeen leidt dat tot bouwwerken van een hogere kwaliteit dan in Nederland. ‘Dat heeft alles te maken met het feit dat als een Duitser een huis koopt, hij dat doet voor de rest van zijn leven. Dat is anders in Nederland. Omdat de omstandigheden verschillen, heeft het geen zin dergelijke kwaliteitsnormen in Nederland te importeren.’ Traagheid en gebrek aan slagkracht zijn wat Spars betreft de belangrijkste nadelen van de huidige Duitse praktijk van gebiedsontwikkeling. ‘Waardoor wij een probleem hebben met de timing van bouwplannen. Er kan al gauw vijf tot zeven jaar zitten tussen planvorming en uitvoering en in die periode kan er veel veranderen in marktbehoeften. Zo lopen we voortdurend achter de feiten aan, meen ik. Zouden we meer zaken open kunnen laten – zoals in Nederland – dan kan meer in overeenstemming met de actuele vraag worden gebouwd.’ Deregulering Zoals gezegd: de Duitse formele aanpak, met alle bureaucratie en transactiekosten van dien, past bij de grote afstand die private en publieke partijen ten opzichte van elkaar in acht nemen. Joosten: ‘Vrijwel alle bouwgrond is in handen van private partijen en elke beslissing van een gemeente over bestemmingsplannen en bouwver-

gunningen heeft dus directe financiële gevolgen voor die onderneming. Daarom is direct en informeel contact tussen betrokkenen not done in Duitsland: vanwege het risico van belangenverstrengeling.’ Parallel daaraan zijn de kwaliteitsnormen altijd een zaak van de overheid gebleven. Joosten: ‘Dat is soms even slikken voor private partijen, maar het heeft wel tot gevolg dat de Duitse stedenbouw wat betreft ecologie en duurzaamheid vooruitloopt op de Nederlandse praktijk.’ Beleidsmakers krijgen daarbij wel eens het verwijt zich schuldig te maken aan elitair denken. Spars: ‘Dat komt aan de ene kant door een gebrek aan participatie van bewoners en huurders, aan de andere kant door beleidsmakers die denken: “Wij weten wel wat goed is voor de burger.” Die overweldigende betrokkenheid van de overheid heeft echter wel geleid tot een fameuze expertisevorming. ‘De grote betrokkenheid van de overheid bij de bouwkwaliteit leunt op een enorme hoeveelheid inhoudelijke kennis en kunde die in de loop der jaren is opgebouwd. In Nederland zijn het meestal alleen de marktpartijen die over dat soort kennis en kunde beschikken.’ Experimenten Zien Spars en Joosten Nederland en Duitsland nu op dit terrein convergeren? Joosten: ‘Het zou voor de hand liggen, maar het gebeurt nauwelijks. De experimenten met inspraak voor bewoners zijn in Duitsland bijvoorbeeld schaars, maar dan soms wel succesvol. Op het terrein van de vergunningen worden wel pogingen ondernomen om tot vereenvoudiging te komen, maar de transactiekosten van projecten blijven hoog.’ Bovendien houden beleidsmakers onverminderd vast aan het kwaliteitsstreven, zegt Spars: ‘Een deel daarvan inruilen voor flexibiliteit en snelheid of overlaten aan de markt is geen optie. Kwaliteit is hier een overheidsnorm.’ •

Han Joosten Drs. Han Joosten studeerde Sociale Geografie aan de Vrije Universiteit van Amsterdam. Hij startte zijn carrière als marktonderzoeker bij Kolpron Consultants. Sinds 1995 is Joosten werkzaam voor BPD. Vanaf 2001 gaf hij leiding aan de afdeling Marktonderzoek. Deze functie vervult hij nog steeds en sinds begin dit jaar ook in Duitsland. Ook heeft hij onder meer de regionale vestigingen in Frankfurt en Berlijn opgezet en woningbouwprojecten ontwikkeld. Joosten maakt daarnaast deel uit van de Delphi Commissie van BPD in Duitsland.

50

in het kort

City Award Réinventer Paris voor In Vivo Experimenteren met shared living environments → In Amsterdam-Oost is BPD een experiment gestart onder het motto shared living environments. Onderzocht wordt of concepten uit de deeleconomie praktisch kunnen worden ingepast in een project op Zeeburgereiland. Denk aan alternatieve indelingen van appartementen, zodat afsplitsbare vertrekken apart verhuurd kunnen worden via de VvE (vereniging van eigenaren) of via Airbnb. Denk aan elektrische auto’s in de gemeenschappelijke garage die door de VvE gehuurd worden en die door al haar leden kunnen worden gebruikt. Of aan een soortgelijk arrangement met diverse gereedschappen en huishoudelijke machines in de gemeenschappelijke kelder. Of aan werk- en vergaderplekken gecombineerd met een koffiebar. ’s Avonds kan deze ruimte benut worden als restaurant of voor recreatieve invullingen. BPD heeft met Pop-Up City een verkennende studie verricht naar de opkomst en duurzaamheid van de deeleconomie. De pilot op Zeeburgereiland is onderdeel van deze verkenning.



→ BPD Marignan, de Franse dochteronderneming van BPD, is verkozen tot winnaar van de City Award Réinventer Paris. De wedstrijd is uitgeschreven om stedelijke projecten te stimuleren die zich onderscheiden met architectuur, esthetiek, milieuvriendelijkheid en het gebruik van natuurlijke materialen. BPD mag nu het project In Vivo realiseren in het hart van het 13e arrondissement van Parijs, een gebied dat wordt herontwikkeld aan de linkeroever van de Seine. Naar verwachting start de bouw in 2018. In Vivo bestaat uit drie gebouwen met een totale oppervlakte van 15.000 m². Het eerste gebouw, Algo House, is bestemd als woonhuis voor jonge wetenschappers. Het kenmerkt zich door een gevel die microalgen kan produceren voor de medische industrie. De warmte, die in deze levende gevel huist en die door fotobioreactoren wordt opgevangen, kan ook worden benut voor het opwarmen van kraanwater en verwarmingen. Hierdoor kan het energieverbruik worden verminderd tot onder de 48 kWh/m² per jaar – zoals vastgelegd op de Klimaatconferentie van Parijs 2015.

Het tweede gebouw, Plant House, bestaat uit huurwoningen voor het middensegment en vrije sectorwoningen. Dit gebouw huisvest moestuinen en kleine stadslandbouw in loggia’s, in een kas van 163 m² en in de openlucht op het dak van het gebouw. Het derde pand, Tree House, wordt opgeleverd met 82 vrije sectorwoningen. De grote tuinbalkons en alle gevels bieden plaats aan bomen en struiken.

BPD heeft met Pop-Up City een verkennende studie verricht naar de opkomst en duurzaamheid van de deeleconomie

51

B PD - O N D ER ZO EK

Parkeernormen verschillen sterk → Omdat het aantal te realiseren parkeerplaatsen bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling vaak een showstopper is, heeft BPD onderzoek gedaan naar parkeernormen in Nederlandse binnensteden. Daarbij valt op dat vergelijkbare steden zeer uiteenlopende normen hanteren. Breda maakt bijvoorbeeld geen onderscheid naar woonoppervlak en het aantal parkeerplaatsen, terwijl Amersfoort relatief lage aantallen hanteert. Bij honderd appartementen van 50 m2 is de norm 60 parkeerplekken, in het geval van 75 m2 gaat het om 75 plekken en bij 100 m2 gaat het om 100 plaatsen. Tilburg houdt relatief hoge aantallen aan. Honderd parkeerplaatsen voor honderd appartementen van 50 m2, 130 plekken bij 75 m2 en zelfs 150 plaatsen in het geval van 100 m2. Opmerkelijk is ook dat gemeenten nauwelijks onderscheid maken naar doelgroepen in hun parkeernormering. Van de zogeheten millenials – alleenstaanden en samenwonenden jonger dan 35 jaar zonder kinderen – die veel in binnensteden

wonen, is bijvoorbeeld bekend dat minder dan de helft een eigen auto heeft. Verder maakt slechts een enkele gemeente in de parkeernormering onderscheid tussen koop- en huurwoningen, terwijl het autobezit onder kopers en huurders wel degelijk verschilt. Een en ander leidt ertoe dat dure parkeergarages onder nieuwe binnenstedelijke koop- en huurappartementen veelal matig gevuld zijn en dat de losse verkoop van parkeerplaatsen soms moeizaam gaat of soms helemaal niet lukt. Steeds meer gemeenten staan open voor maatwerk. Legitiem afwijken van de parkeernorm kan bijvoorbeeld door het realiseren van parkeerplaatsen voor carsharing, dubbelgebruik met een naburige functie – bijvoorbeeld overdag voor werk, ’s avonds voor wonen – uitruil van parkeerplaatsen voor fietsstallingplekken of door aantonen dat het autogebruik in werkelijkheid lager is dan de parkeernormering. •

Colofon NAW magazine is een uitgave van BPD. NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats. Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling. NAW magazine wordt drie keer per jaar verstuurd naar 10.000 relaties van BPD bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement Een abonnement op NAW magazine is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw. Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Kim van Eerde, Esther de Jong-Gerressen, Harm Janssen, Theo van der Plas, Jessie Wagenaar, Friso de Zeeuw. Hoofdredactie en contact Kim van Eerde [email protected] www.bpd.nl/naw

Concept, eindredactie en productie ZB Communicatie en Media Artdirection en vormgeving Janita Sassen BPD Ontwikkeling BV Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bpd.nl Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

de kracht van hetJouk ambacht tekst: Kees de Graaf | beeld: Oosterhof

Smid

Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde de voormalig Rijksadviseur Cultureel Erfgoed. Tegelijkertijd groeit – door tendensen als renovatie, herbestemming en retrobouw – de vraag naar specialistische vaklieden. Aandacht voor de metaalsmid. → Vroeger een veelvoorkomend beroep, inmiddels vrijwel verdwenen en vervangen door industriële machines. In de oudheid hing er een waas van mystiek en geheimzinnigheid om de metaalsmid. Te midden van vuur en vonken deed hij zijn onmisbare werk. Voor de boeren voor wie hij gereedschappen maakte zoals schoffels, schoppen en harken. Het is

werk dat je onmogelijk kunt doen zonder vuurvaste handen. De smid smelt het ijzer of het metaal in het vuur en brengt dit naar het aambeeld waar hij het in de gewenste vorm slaat, last, buigt, welt, splijt of rekt. Dit is wat we smeden noemen. Een werkwoord dat – hoe ambachtelijk – samenvalt met de meervoudsvorm van smid. Inmiddels natuurlijk niet meer

voor boerengereedschappen, maar voor moderne toepassingen, zoals robuust hang- en sluitwerk, smeedijzeren hekken en bruggen. •

Kunstsmederij Guillaume Luijten in Roosteren Fotografie: Dirk Kreijkamp