ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 137713313A NEMOVITOST:
o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice Adresa nemovitosti: Vyšhněvice 56, 53341 Vlastník stavby: Peter Senkulič, Vyšehněvice 56, 53341, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Peter Senkulič, Vyšehněvice 56, 53341, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
6 070 000 Kč 10.8.2013
13 stran
V Středoklukách, dne 12.5.2014
Přehled podkladů - výpis z KN Pardubice LV č.208
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál NÁLEZ
10.8.2013 Počet vyhotovení: 2
- snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele -zástavní právo smluvní - zástavní právo soudcovské - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice.
Jedná se o: budovu č.p. 56 (způsob využití – rodinný dům) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 61/3, budovu bez čp/če (způsob využití – průmyslový objekt) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 61/4, budovu bez čp/če (způsob využití – občanská vybavenost) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 62, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 61/3 (druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 263 m2, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 61/4 (druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 667 m2, pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 62 (druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 221 m2, pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 127/3 (druh pozemku – ostatní plocha) o výměře 9224 m2, vše v katastrálním území Vyšehněvice; uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 208 pro obec a katastrální území Vyšehněvice, okres Pardubice, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Jde o ucelený areál provozních staveb lihovaru. Pozemky tvoří jeden funkční celek a jsou rovinaté. Lihovar má vlastní zdroj pitné vody (2 studny a jeden vrt), vlastní čistírnu odpadních vod a přípojku zemního plynu. Je kompletně oplocen, přístup je po zpevněné cestě chráněné zvukovým zabezpečovacím zařízením, v areálu jsou zpevněné manipulační a parkovací plochy. Vlevo od vjezdu je mostní váha, v areálu se dále nachází sýpka a vlastní budova lihovaru, dále pak obytná budova, sklad a garáž. Všechny budovy jsou zděné, tradičního typu, obytná budova je po provedené rekonstrukci. Stavebně technický stav dobrý.Účel užití - bydlení, podnikání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru -2-
nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek
OBSAH 1. Výnosové ocenění 1.1 výnosová metoda 2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice
OCENĚNÍ
1. Výnosové ocenění 1.1 výnosová metoda Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Obytné prostory byt 2.Ostatní prostory sklad 3.Ostatní prostory sklad 4.Ostatní prostory sklad Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 115 960 9 200 110 400 450 1 150 43 125 517 500 175 1 150 16 771 201 250 250 1 200 25 000 300 000 1 129 150
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem -3-
míra kapit. [%] 11,50 11,50 11,50 11,50
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
PP RC
m2 Kč
Nj
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
Nj * PP Nh
Kč/rok Kč/rok 10,00 % * Nh Kč/rok 0,50 % * Nh Kč/rok Kč/rok V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok % Cv Kč
990 0 1 141 1 129 150 85 % 959 778 10 000 20 000 95 978 4 799 100 000 230 777 729 001 11,50 6 339 139
2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
936,00 m2 1 151,00 m2 10 375,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Heřmanův Městec Prodej plně vybavené truhlárny v Heřmanově Městci - okr. Chrudim o CP 700 m2. V objektu se nachází veškeré stroje potřebné k provozování truhlářské činnosti. K objektu náleží vrátnice, kancelář, šatny, sociální zařízení, sběrné silo na odsávané piliny a dostatek volného prostranství. K objektu náleží vlastní parkoviště. Možnost užívání i pro jinou činnost podnikání. Veškerá občanská vybavenost v místě. Přelouč víceúčelový areál o výměře 12.257 m2 s rodinným domem(2 samostatné bytové jednotky), dílnami a skladovými prostory, jež se nachází v obci Štěpánov, vzdálené cca 2 km od Přelouče a 15 km od Pardubic.Areál je celý oplocen, s dobrou příjezdovou cestou. Součástí je budova bývalého špejcharu(362m2), stodola (650m2), sklady (420m2) a 2 dílny (2x 150m2). Objekt dílen prošel rozsáhlou rekonstrukcí- nová střecha, okna, podlahy, sociální zařízení( šatna, kuchyňka, dvě sprchy, WC), vytápění pomocí elektrokotle, rozvody vody, elektřiny, odpad sveden do septiku, vlastní čistička. Před dílnami je rozsáhlá nově vydlážděná plocha. Areál je velmi vhodný pro různou výrobní a opravárenskou činnost s rozsáhlými skladovacími a manipulačními plochami. V areálu -4-
studna - artézský vrt na pitnou vodu. Kunčí komerční areál , výroba , kanceláře , sklady , c.p. 1 080 m2, Kunčí. výrobní objekt zaměřený na kovovýrobu, zámečnictví. Objekt byl celý kompletně rekonstruován na potřeby zámečnické výroby. V přízemí hlavní dílna vybavená pojízdným el. jeřábem (ruční řízení) o nosnosti 2 t., dále 5 t. kočka a další strojní vybavení a svářecí agregáty. V přízemí je vedle hlavní dílny na zámečnickou výrobu obráběcí dílna se soustruhem a frézkami a dále skladovací prostory. V celém objektu je rozvod stlačeného vzduchu. První patro je zařízené jako zázemí výroby, s šatnou, jídelnou, kanceláří, odpočinkovým prostorem a umývárnou. Srovnatelné nemovitosti Název: Heřmanův Městec Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Obest. prostor 1 723,00 m3
Výměra pozemku 1 050 m2
1,00 1,00 1,01 0,85 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,86 5 580 250 Celková cena Jednotková cena 6 500 000 Kč 6 500 000 Kč/ks
Název: Přelouč Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Obest. prostor 2 236,00 m3
Výměra pozemku 12 257 m2
1,01 1,00 0,97 0,85 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,83 7 455 935 Celková cena Jednotková cena 8 990 000 Kč 8 990 000 Kč/ks
-5-
Název: Kunčí Lokalita: Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Obest. prostor 1 923,00 m3
1,00 1,00 0,98 0,80 1,00 1,00
Výměra pozemku 1 080 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,78 5 174 400 Celková cena Jednotková cena 6 600 000 Kč 6 600 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 174 400 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 070 195 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 455 935 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 6 070 195 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 6 070 195 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Výnosové ocenění 1.1 výnosová metoda 2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušensví a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 6 070 195 Kč 6 339 139 Kč 0 Kč 0 Kč
-6-
6 339 139,00 Kč 6 070 195,00 Kč
Obvyklá cena 6 070 000 Kč slovy: Šestmilionůsedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Pardubice LV č.208 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR :1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 6 070 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi- tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 6 070 000,- Kč slovy:šestmilionůsedmdesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Vyšehněvice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Pardubic, Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Vyšehněvice, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu areálu v obci Vyšehněvice č.p.56 včetně -7-
příslušenství a pozemku v obci Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice, okres Pardubice ve výši: 6 070 000,-Kč Koncesní listina:
Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice.
V Středoklukách 12.5.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
