ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 5627 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:
Rodinný dům, Rodinný domek Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Soběkury, k.ú. Soběkury Soběkury 48, 334 01
SJM Rezek Lumír a Rezková Darina, vlastnictví: výhradní Rezek Lumír, č. p. 48, 334 01 Soběkury Rezková Darina ulice Kosmonautů 414/9, 625 00 Brno Vlastníci pozemku: SJM Rezek Lumír a Rezková Darina, vlastnictví: výhradní Rezek Lumír, č. p. 48, 334 01 Soběkury Rezková Darina ulice Kosmonautů 414/9, 625 00 Brno
OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, 40001 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Rudolf Kučera Rybářská 655, 330 21 Líně IČ: telefon: 604689560 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
650 000 Kč
Datum místního šetření: 30.11.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: Pana Rezka Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 V Líních, dne 3.12.2015
Rudolf Kučera
30.11.2015 Počet vyhotovení: 2
2
NÁLEZ Přehled podkladů Dodané objednavatelem : - Objednávka na vypracování odhadu čj.: 233/015 ze dne 16.11.2015 - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený z LV č. 354 obce Soběkury , okres Plzeň jih Opatřené odhadcem : - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 30.11,.2015 - informace získané při místním šetření - snímek katastrální mapy části kú Soběkury - fotodokumentace - situace širších vztahů Místopis Soběkury je samostatná obec nacházející se v okrese Plzeň - jih . Leží na silnici spojující obce Dnešice a Merklín. Obec má vlastní obecní úřad, jednu prodejnu se smíšeným zbožím, 2 hospody bez vyvařování. Je vzdálená 29 km od Plzně a 10 km od Přeštic. V obci je vybudován veřejný vodovod a plynovod. Na tyto sítě je domek napojen. Odkanalizování domku je do vlastní žumpy. Nejbližší vlaková stanice je v Chlumčanech, Policejní služebna je v Přešticích , kde je rovněž lékařská služba. Škola je v Merklíně, pošta v Dnešicích. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1059/1 Obec Soběkury, č. p. 47, 33401 Soběkury
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Rodinný domek je zděný o obdélníkového půdorysu. Byl postaven v roce 1890-jednalo se pouze o dvě místnosti. Obvodové stěny zděné z kamene , cihel a vepříků o tl. 80 cm. V roce 1920 se provedla přístavba 2 místností (přestavbou z chlíva) .K rodinnému domku náleží pozemková parcela st. 14 o výměře 291 m2 , zastřešená terasa , oplocení a žumpa . Silné stránky Klidná obec ,. Slabé stránky V místě není vybudovaná veřejná kanalizace, není železniční stanice ani ostatní objekty občanské vybavenosti. Malé pracovní příležitosti
3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Obvodové stěny domku jsou vlhké , objevuje se plíseň, krov je napaden červotočem.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemková parcela č. St. 14
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemková parcela je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří. Má obdélníkový půdorys s celkovou výměrou 291 m2. Z 1/2 je zastavěna rodinným domek. V místě je vybudován veřejný vodovod a plynovod. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Přestavlky KRC: 0,95
KMP: 0,98
KPP: 1,00
KDD: 0,99
KMZ: 0,97
KIV: 0,97
KVP: 1,05
1 545 160 000 103,56 0,89 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej udržované zahrady v Přestavlcích u Dnešic o výměře1545m2.Na pozemku protéká potok. Nejsou zde žádné inženýrské sítě. Více informací v RK.
KUV: 0,98
92,41
4 Lokalita: Dnešice KRC: 0,95
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,95
KIV: 0,95
KVP: 1,00
KUV: 0,97
Parcela č.: 915/1 820 530 000 646,34 0,79 Popis pozemku: Prodej stavební parcely v žádané lokalitě, na pozemku elektrický proud, vodovodní řád 4 m od hranice pozemku. V ceně projekt RD , řízení zahájeno v roce 2014. Do Plzně cca 20 km. Doporučujeme prohlídku, Lokalita: Přestavlky KRC: 0,95
KMP: 0,97
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,97
KIV: 0,97
KVP: 1,00
510,65
KUV: 0,97
1 084 525 740 485,00 0,84 Parcela č.: 407,90 Popis pozemku: Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek v obci Přestavlky, okr. Plzeň – jih. Jedná se o spíše rovinatý pozemek s mírným sklonem na jižní stranu o velikosti 1 084 m2. Výstavba RD je na pozemku povolena. Voda obecní na hranici pozemku, kanalizace v obci není, plyn na hranici pozemku, elektřina ve vlastním sloupku. Pozemek je kompletně oplocený. Obec je 21 km od Plzně a 9 km od Přeštic. Průměrná jednotková cena 336,99 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelné pozemky nabízené k prodeji jsou v blízkém okolí max do vzdálenosti 10 km. Mají větší výměru v obcích se stejnou občanskou vybaveností. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
14
Výměra [ m2 ] 291
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 330,00
291
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 96 030 96 030
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název
Popis
Parc. číslo Množství
zastřešená Jednoduchý zděný 14 veranda objekt z cihel ,s plochou střechou ( nedokončený) Věcná hodnota ostatních staveb celkem
85,00 m3
JC 1 500 Kč/m3
Opotřebe ní 127 500 30 % Kč RC
VH 89 250 Kč
89 250 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný domek čp. 48 Věcná hodnota dle THU Volně stojící domek bez podsklepení, bez využívaného podkroví. Střecha je sedlová v klasickém tesařském provedení pokryta taškovou krytinou . Obvodové stěny zděné z kamene , cihel a vepříků o tl. 80 cm. Fasáda hrubá vápenná, stropy dřevěné povalové. Domek byl postaven ( podle údajů získaných od současného majitele) v roce 1890. Původně domek obsahoval dvě obytné místnosti. V roce cca 1930 se provedla rekonstrukce objektu , při které se z přilehlého chléva vytvořily dvě obytné místnosti. Celková rekonstrukce byla provedena
5 v roce 2005. Při této rekonstrukci se vybudovala koupelna , zavedl se plyn, ,provedly rozvody teplé a studené vody , vybudovalo se ústřední topení a provedly se nové podlahy. Při rekonstrukci se bohužel neprovedla izolace zdiva proti zemní vlhkosti . V důsledku toho je celý objekt vlhký, vlhkost přechází na obvodových stěnách do plísně. V současné době jsou v domku místnosti : Zádveří , chodba, kuchyně, koupelna s WC , spojovací chodba mezi původní částí a nově vybudovanými místnostmi a 3 pokoje. Vytápění je ústřední s plynovým kotlíkem umístěným v jednom pokoji. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí na chodbě a koupelně je provedena keramická dlažba. Sporák v kuchyni je plynový s elektrickou troubou . Prohlídkou objektu byla, kromě vlhkosti obvodových zdí ,dále zjištěno, že konstrukce krovu je napadena červotočem Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 138,97 m2 3,00 m
Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (20,10*6,50+1,98*4,20)*(3,00) zastřešení 20,10*6,50 *2,98/2
= =
[m3] 416,90 m3 194,67 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
přízemí zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních
Popis kamené kamenné dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky chybí keramické obklady chybí hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha keramická dlažba
Obestavěný prostor 416,90 m3 194,67 m3 611,57 m3
6 místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
plynový kotel světelná chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací krb
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
Ocenění 139 611,57 2 505 100,00 2 505 1 531 974 125 65,00 536 191
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
611,57 m3 138,97 m2 291,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Volně stojící rodinný domek zděný z kamene, cihel a vepříků. Postavený v roce 1890 po rekonstrukci. I přes provedenou rekonstrukci je na domku patrné stáří . Obvodové stěny jsou vlhké, krov narušen .
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný domek Prodej rodinného domu v okrajové části obce Buková u Merklína v zástavbě rodinných domů se zahradami. Obec Buková leží mezi Staňkovem a Přešticemi, od Přeštic je vzdálena 15 km a od Plzně 35 km. Jedná se o samostatně stojící RD s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. RD je dispozičně řešen jako jedna bytová jednotka 3+1 se sociálním zařízením (koupelna, WC), verandou a chodbou. Půdní prostor je přístupný ze stodoly, která stavebně
7 navazuje na rodinný dům. RD je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva. Odkanalizování je do septiku na vyvážení. Elektroinstalace je světelná i motorová. RD je napojen na obecní vodovod. Lokalita: Buková Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - internet nabídka; Velikosti 0,85 807 214 objektu - větší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení stejné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší domek; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 714 m 950 000 Kč 950 000 Kč/ks Název: Rodinný domek Rodinný domek se nachází v centru obce Chlumčany nedaleko kulturního domu. V domě je malá předsíň (cca 4m2, dlažba) se vstupem do kuchyně (cca 12m2, dlažba, umyvadlo, lednice, plynový sporák). Z kuchyně je vstup jak do obývacího pokoje s oknem do ulice (cca 30m2, dlažba), tak do ložnice (cca 20m2, dlažba) s oknem do zahrady. Ložnice je průchozí do koupelny (cca 11m2, dlažba, vana, umyvadlo, WC, boiler a kotel). Součástí domu je ještě místnost na dříví, která je podsklepena. V podkroví je prostor pro půdní vestavbu. Na pěkné okrasné zahrádce je venkovní sezení s krbem a kolna. V obci je škola, školka, lékařské středisko, obchody, MÚ, stanice ČD i ČSAD. Plzeň autem 20 minut. Poznámka: Výměra pozemku: 190m2. Zastavěná plocha: 110m2. Obytná plocha: 87m2. Elektro: 230/400V. Plyn: ano. Voda: veřejný vodovod. Odpad: veřejná kanalizace. Vytápění: etážové kotlem na tuhá paliva. Telefon pevná linka: není. KabelTV: není. Stavební materiál: cihla. Lokalita: Chlumčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,00
8 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - internet nabídka; Velikosti 1,02 761 965 objektu - menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení stejné; Celkový stav - stejný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - v lepší lokalita ,menší domek; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 190 m 750 000 Kč 750 000 Kč/ks Název: Rodinný domek Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 s kůlnou v klidné a hezké obci Buková, okr. Plzeň jih s velkou zahradou s ovocnými stromy. V okolí je krásná příroda. Rodinný dům je k rekonstrukci nebo demolici. Pozemek je rovinatý o rozloze 1052 m2 s ovocnými stromy. Dům se nachází v centru obce. Do plzně je 31 km a 14 km do Přeštic. Ihned volný. S financováním výhodně pomůžeme. Lokalita: Buková Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - internet nabídka; Velikosti 1,13 339 491 objektu - menší; Poloha - sstejná; Provedení a vybavení horší domek; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší domek; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena 3 2 0,00 m 1 052 m 300 000 Kč
Jednotková cena 300 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
339 491 Kč/ks 636 223 Kč/ks 807 214 Kč/ks 636 223 Kč/ks 636 223 Kč
9
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
636 223 Kč 0 Kč 721 471 Kč 96 030 Kč
Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.16
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena posuzovaných nemovitostí zcela odpovídá nabídkovým cenám v uvedených lokalitách. Jedná se o lokality vzdálené od oceňované nemovitosti cca do 10 km. Závěr Na oceňované nemovitosti váznou zástavní práva a exekuční práva. Koncesní listinu vydal Městský úřad Nýřany , odbor obecní živnostenský úřad dne 7.11,2007 pod čj.: Koncesní 3407009658 předmět podnikání Oceňování majetku pro věci nemovité. Certifikát odhadce nemovitostí listina: QON vydal Bankovní institut Vysoké školy pod evidenčním číslem 1369/11 dne 14.12.2011 s platností do 14.12.2016.
10
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy části kú Soběkury Fotodokumentace Situace širších vztahů
počet stran A4 příloze 3 1 1 1
14 Snímek katastrální mapy části kú Soběkury
15 Fotodokumentace
pohled ze dvorní části
zádveří
kuchyně
koupelna
pokoj
ložnice
16 Situace širších vztahů
