Ocenění hodnoty zvláštní obliby

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Ocenění hodnoty zvláštní obliby Bakalářská práce

Autor:

Michal Poklop Oceňování majetku

Vedoucí práce

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Vlkanči dne 20.6.2012

……………………............ Michal Poklop

Poděkování Rád bych zde poděkoval všem lidem, kteří mi byli oporou a kteří mi poskytli cenné informace k vypracování bakalářské práce. Zejména bych rád poděkoval vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za trpělivost a cenné rady při konzultacích.

Anotace: Cílem této bakalářské práce je, nastínit ocenění hodnoty zvláštní obliby. A jeho začlenění do trţního ocenění. Pro správné pochopení jsou v teoretické části uvedeny předpisy, definice, pojmy a přesné znění zákonů, tak aby i laik nezasvěcený do ocenění nemovitostí pochopil tuto problematiku. V praktické části bakalářské práce jsou provedeny dva odhady trţní hodnoty. A to rodinného domu a bytového domu s provozovnou restaurace. Odhady nemovitostí jsou provedeny běţnými postupy a to porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. V poslední části je provedena analýza lokálního trhu s nemovitostmi na okrese Kutná Hora, zaměřený na cenu pozemků, bytů a rodinných domů.

Klíčová slova:Cena a hodnota, Oceňování nemovitostí, Synergické efekty, Hodnota zvláštní obliby, Analýza trhu

Annotation The aim of this thesis is to outline the special valuation favorites. And its integration into the market valuation. To understand the theoretical part of the regulations, definitions, terms and exact wording of the laws, so that even the uninitiated layman understand the real estate valuation issues. In the practical part of the work made two estimates of market value. And this house and a building with a restaurant establishment. Estimates are made to conventional real estate practices and comparison, yield and cost method. The last part is an analysis of local real estate market in the district Kutna Hora focused on the price of land, flats and houses.

Key words:Price and value,Valuation property,Synergistic effects, Pricing of Special value,Market Analysis¨

Obsah Úvod: .......................................................................................................................................... 7 Historie oceňování .................................................................................................................. 7 1 Vymezení základních pojmů ................................................................................................ 9 1.1.

Cena a hodnota............................................................................................................. 9

1.2.

Cena obvyklá ............................................................................................................... 9

1.3.

Cena obecná ............................................................................................................... 10

1.4.

Cena administrativní .................................................................................................. 10

1.5.

Cena pořizovací ......................................................................................................... 10

1.6.

Cena reprodukční ....................................................................................................... 11

1.7.

Stopcena ..................................................................................................................... 11

1.8.

Cena výnosová ........................................................................................................... 11

1.9.

Jednotková cena ......................................................................................................... 12

1.10.

Cena v tísni ............................................................................................................. 12

1.11.

Goodwill ................................................................................................................. 12

1.12.

Hodnota .................................................................................................................. 13

1.13.

Věcná hodnota ........................................................................................................ 13

1.14.

Výnosová hodnota .................................................................................................. 13

2 Hodnota zvláštní obliby ...................................................................................................... 14 2.1. Trţní ocenění a hodnota zvláštní obliby ....................................................................... 15 2.2. Občanský zákoník ......................................................................................................... 16 2.3. Návrh vhodné metodiky ocenění ................................................................................. 17 3 Synergické efekty ................................................................................................................. 18 3.1. Akvizice a Fůze ............................................................................................................ 19 3.2. Specifika ocenění pro akvizice a fůze .......................................................................... 20 3.2.1 Pozemky ................................................................................................................. 20 3.2.2. Budovy .................................................................................................................. 21 3.3. Výpočet synergického efektu ....................................................................................... 21 3.4. Scelené pozemky a stavby zajistí vyšší zisk................................................................. 22 4 Trţní ocenění nemovitosti ................................................................................................... 24 Úvod ..................................................................................................................................... 24 4.1.

Oceňování na trţních principech ............................................................................... 24

4.1.1.

Porovnávací metoda ........................................................................................... 24 5

4.1.2.

Nákladová metoda .............................................................................................. 25

4.1.3.

Výnosová metoda ............................................................................................... 25

4.2.

Rodinný dům č.p. 106 ................................................................................................ 26

4.2.1 Porovnávací metoda ............................................................................................... 36 4.2.1.

Příjmová metoda ................................................................................................. 42

4.2.2 Nákladová metoda .................................................................................................. 45 4.3.

Restaurační zařízení s nebytovými prostory .............................................................. 52

4.3.1.

Porovnávací metoda ........................................................................................... 62

4.3.2.

Příjmová metoda ................................................................................................. 68

4.3.3.

Nákladová metoda .............................................................................................. 70

5 Analýza trhu......................................................................................................................... 77 Okres Kutná Hora .................................................................................................................. 77 5.1. Charakteristika trhu okresu Kutná hora ........................................................................ 78 5.1.

Čáslavsko ............................................................................................................... 79

5.2. Kutnohorsko ............................................................................................................. 85 5.3. Výsledky analýzy ..................................................................................................... 90 Závěr ........................................................................................................................................ 93 Seznam pouţité literatury ...................................................................................................... 94 Přílohy: .................................................................................................................................... 97

6

Úvod: Oceňování je činnost, při které je souboru předmětu, práv apod. Přiřazován peněţní ekvivalent. Při které je třeba rozlišovat pojem cena a hodnota. Hlavním důvodem oceňování majetku je nakup a prodej, dalším důvodem je např. ţádost o bankovní úvěr a hypotéku, při dědictví a vyvlastnění, dále se pouţívá při stanovení pojistné hodnoty, nebo při soudních sporech. Cílem této bakalářské práce je nastínit ocenění ve zvláštních případech a to přímo ocenění hodnoty zvláštní obliby. Měli bychom připomenout, ţe ocenění hodnoty zvláštní obliby úzce souvisí s oceněním pro akvizice a fůze. Tím metodicky vycházíme z toho, o jakou hodnotu stoupne trţní hodnota spojeného celku, a pokud se součástí tohoto celku stane oceňovaný majetek zvláštní obliby. Proto se v této práci zaměříme i na synergické efekty, které jsou výsledkem akvizice a fůze. Teoreticky vymezíme akvizice a fúze, přičemţ si ukáţeme způsob výpočtu synergií a jeho ocenění.

Historie oceňování O systematický výběr daní v naší zemi se snaţili uţ samotní Přemyslovci. Výše daní bylo vyměřováno na základě „odhadů“ pověřených správců kníţectví, později království. Docházelo však ke zkreslování hodnoty majetku, jednak z důvodů korupce a jednak i z důvodu nepřesných výměr pozemků i hospodářských výnosů. Díky průmyslové revoluci a hospodářskému růstu od poloviny 19. století měl stát potřebu zavést kontrolovatelný a stabilní způsob stanovení výše daní. Pro určení hodnoty výnosu majetku, podnikání a oceňování nemovitého majetku se objevovaly různé způsoby určení výše hodnoty. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 Sb. (odhadní řád), který specifikoval určitá pravidla pro jmenování soudních znalců a zásady oceňování. Základem pro určení hodnoty byla cena realizovaná na trhu nemovitostí, čili hodnota, která byla prověřena nabídkou a poptávkou. Jelikoţ neexistovala ţádná cenová mapa a ani databáze jiţ realizovaných cen, vznikali metody ocenění vycházející z nákladové hodnoty. Obdobné metody byly pouţívány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, 7

pojištění, obchod) a potřeby úřední (soudní nebo finanční). Určování kapitalizační míry pro stanovení výnosové hodnoty, bylo prováděno zvláštním institutem vţdy na půl roku. Pro účely exekuční byla vytvořena oceňovací metodika dle vládního nařízení č. 100/1933 Sb. Tento princip byl pouţíván do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb. o zákazu zvýšení cen, tzv. („stopcenách“). „Jest zakázáno zvýšit ceny zboţí, statků a úkonů všeho druhu, jakoţ i veškeré úplaty, na které se vztahuje působnost nejvyššího úřadu cenového podle vládního nařízení č. 121/1939 Sb., nad jejich stav ke dni 20. června 1939.“ Aţ do roku 1964 se převody nemovitostí řídili těmito stopcenami. Aţ v tomto roce byl vydán oceňovací předpis - vyhláška Ministerstva financí č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí, poté následovali další předpisy, které určovaly základ pro výpočet daně. Ke dni 1.4.1979 výměr Českého cenového úřadu č. 120/47/79 o cenách pozemků nabyl účinnosti, který se týkal ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných neţ socialistických organizací občany nebo jinými neţ socialistickými organizacemi. Následovala Vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků a dále Vyhláška Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky č. 82/1988 Sb. ze dne 13. října 1988, která určovala nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ. V roce 1990 byla novelizována pro podmínky přechodu k trţnímu systému a nadále v letech (1991, 1994) dále novelizována a měněna. Ke dni 1.1.1991 pak nabyl účinnosti zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který umoţnil svobodné sjednávání cen a zároveň jejich regulaci. Ke dni 1.1.1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), podle kterého se v pozdějších znění změn a doplnění řídí oceňování nemovitostí dodnes. Prováděcí vyhláškou k tomuto zákonu byla vyhláška č. 279/1997 Sb., kterou od 1.1.2003 nahradila vyhláška č. 540/2002 Sb. a s účinností od 1.2.2008 vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.

8

1 Vymezení základních pojmů 1.1. Cena a hodnota Cena je pojem pouţívaný pro nabízenou, poţadovanou nebo skutečně zaplacenou částku za sluţby nebo zboţí. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je vyjádřením konkrétní určité pevně dané částky. Podle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí nebo vytvořená pro oceňování zboţí, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům.1

1.2. Cena obvyklá Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Vezmeme-li význam slova „obvyklý“ podle slovníku spisovné češtiny, dostaneme slovo „běţný“ stále se opakující. Půjdeme-li si koupit automobil jakékoli značky, buď nový nebo ojetý, za tímto účelem projdeme několik bazarů a inzertních novin, zjistíme cenu obvyklou. Tato cena se sice nebude shodovat, ale bude se pohybovat v relativně malém rozmezí. Nemůţeme chápat cenu obvyklou jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené přesným číslem. Tímto jsme provedli analýzu trhu. A právě proto jedině analýzou trhu lze zjistit cenu obvyklou. Pouze u zboţí, s kterým se běţně obchoduje, existuje obvyklá cena. Je to cena pravidelně se opakující a běţná, v daném místě a čase.

1

Zdroj:http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=1ca30859&clanek=32&PHPSESS ID=1ca30859

9

1.3. Cena obecná Po dobu desítek let byla ustáleným pojmem v soudní praxi. V dnešní době se místo ceny obecné pouţívá cena obvyklá, kterou zákon č. 151/1997 Sb. zavedl do právních předpisů. Tímto můţeme říci, ţe cena obvyklá a cena obecná jsou synonyma. Podle mezinárodních standardů pro oceňování majetku se vţil názor, ţe pojem „obecná cena nemovitosti“ která se v dnešní době nahrazuje pojmem „ obvyklá cena nemovitosti“odpovídá pojmu „trţní hodnota nemovitosti“. Pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Do výše této ceny se nepromítají mimořádné vlivy okolností trhu, osobní poměry kupujícího nebo prodávajícího ani vliv zvláštní obliby.

1.4. Cena administrativní Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí č.3/2008 Sb. S platností od 1.2.2008. Ocenění administrativní cenou je moţné pouţít například při stanovení daně z převodu nemovitosti (základ daně), daně darovací (základ daně), odměny notářů a správců dědictví, v některých i případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, převodu majetku státu na osoby a pokud se "strany" dohodnou.2

1.5. Cena pořizovací Cena pořízení je cena historická, za kterou by bylo moţno věc pořídit v době jeho pořízení (u nemovitostí, převáţně staveb) bez odpočtu opotřebení. Přesné znění v zákoně o účetnictví č. 563/91 Sb. je definována v § 25 odst. 4 písm. a) jako pořizovací cena („cena za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související“)

2

Zdroj: http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=1ca30859&clanek=32&PHPSESSID=1 ca30859

10

1.6. Cena reprodukční Cena reprodukční, téţ „reprodukční pořizovací cena“ je cena, za kterou by bylo moţno porovnatelnou nebo stejnou věc pořídit v době ocenění a bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje velmi pracně a to podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo za pomocí agregovaných poloţek, nejčastěji však za pomocí Technicko-hospodářských ukazatelů (THU)- jednotkových cen za m3 obestavěného prostoru, nebo 1 m2 zastavěné plochy.

1.7. Stopcena Stopcena je pojem, který vychází z nařízení vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tento zákon nařizoval ke dni 20. 6. 1939 zákaz zvyšovat ceny. Tato nařízení platila i pro nemovitosti které k 20. 6. 1939 existovaly (tzn. pozemky a stavby, do tohoto data postavené). A to do následujícího předpisu, který by tyto ceny upravoval. Pro převod pozemků například existoval aţ do roku 1979 a u staveb v soukromém vlastnictví (např. bytové domy) aţ do roku 1984. Pro stanovení stopcen nebyla navrhnuta ţádná oficiální metodika. U ocenění pozemků se vycházelo z cenových map. Tam kde byly cenové mapy neúplné, nebo zcela chyběli, byla vypracována náhradní metodika určování cen pozemků. Tato metodika vycházela z odečtu opotřebení od výchozí ceny platné k 20. 6. 1939. Metodika byla natolik dobrá, ţe se pouţívala i později pro zjišťování výchozích cen staveb, postavených po 20. 6. 1939, s patřičnou indexací.

1.8. Cena výnosová (určená výnosovou hodnotou stavby). Jde o cenu, která je určena ve stejné výši jakou je výše jistiny, kterou by bylo nutné uloţit do peněţního ústavu, abychom při stanovené úrokové sazbě získaly stejný výnos, jaký bychom měli z předmětné nemovitosti při jejím optimálním vyuţití. Tato cena má dvě formy, a to buď kapitalizovaná, ve které se promítá i vliv kapitalizace jistiny, nebo nekapitalizovaná. Jde o jednu z metod, která se pouţívá při odhadu trţní ceny stavby. V odborné literatuře je často označována pouze jako výnosová hodnota stavby, je ale třeba si uvědomit, ţe tato výnosová

11

hodnota věci je v konečné fázi vyjádřena peněţní částkou a zde uţ jde o cenu, tedy cenu výnosovou.3

1.9. Jednotková cena Je cena za jednotku (m3, m2, m, ks, ha, t): JCS – jednotková cena srovnávacího objektu JCO – jednotková cena oceňovaného objektu Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. Jsou obdobou termíny. ZC – základní cena – jednotková cena, stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení ZCU – základní cena upravena – jednotková cena získaná ze ZC úpravou, např. pomocí koeficientů, sráţek, přiráţek

1.10. Cena v tísni Cena v tísni, nebo také („zadrţitelná hodnota“) byla zavedena v polovině 90 let jako reakce bank a spořitelen na negativní cyklický vývoj cen nemovitostí v čase s razantním cenovým propadem. Cena majetku po dobu své ţivotnosti není stálá, a proto by hodnota majetku neměla klesnout pod stanovenou cenu v tísni.

1.11. Goodwill Toto označení se pouţívá při oceňování podniků. Zjednodušeně můţeme říct, ţe kupující při koupi nekupuje pouze budovy nebo vybavení. Ale s nemovitostmi zakoupí i nehmotná aktiva jako jsou zaměstnanci, ochranné známky či obchodní značku. Nehmotná aktiva mohou několika násobně převyšovat hodnotu hmotných aktiv. 3

Zdroj:http://archive.zf.jcu.cz/~alina/indexdb.php?go=dbclanek&PHPSESSID=1ca30859&clanek=32&PHPSES

12

1.12. Hodnota Slovo hodnota je samo o sobě poměrně abstraktním pojmem. Je to především tím, ţe objektivní hodnotu je poměrně těţké určit. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota, hodnota zvláštní obliby ap.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela nutné přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.4

1.13. Věcná hodnota (nebo také cena časová) V zákoně o účetnictví č. 563/91 Sb. je definován v § 25 ods. (4)písm. b) jako reprodukční pořizovací cena („ cena za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje“). Reprodukční cena, která je sníţena o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci a přiměřené intenzity pouţívání. Nakonec jsou do výsledku zahrnuty náklady na odstranění váţnějších závad, to znamená, ţe věcná hodnota je sníţená o tyto náklady. Nákladový způsob, náklady které by bylo nutno vynaloţit na pořízení obdobného majetku v místě a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nesmíme však zapomenout poznamenat, ţe časové ceně odpovídá cena zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp.

1.14. Výnosová hodnota („kapitalizovaná míra zisku“) Představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Jednoduše můţeme říct, ţe je to jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny, byli stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti).

4

Zdroj:Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech Ing. Petr Ort. Ph.D

13

Výnosová hodnota u nemovitostí se zjistí z dosaţeného ročního nájemného a po odečtení ročních nákladů na provoz nemovitosti. Nadále do těchto nákladů by měly být započítány poloţky jak pojištění a daň z nemovitosti, odpisy, údrţba nebo správa nemovitosti.

2 Hodnota zvláštní obliby Trţní hodnota nemovitosti by téměř ve všech případech měla být pro všechny poptávající subjekty stejná. Ale i přesto se najde nemovitost, která má zvláštní cenu pro určitý sektor na trhu nebo dokonce pro jediný subjekt. Teoreticky vymezit hodnotu zvláštní obliby není tak jednoduché, neboť se dotýká široké části trhu nejen s nemovitostmi. O ceně zvláštní obliby lze mluvit jen tehdy, kdyţ pro výši ceny nerozhoduje jen trţní hodnota věci, nýbrţ také okolnosti vedené k této ceně. Neboť cenou zvláštní obliby rozumíme takovou výší ceny věci, která má svůj původ v osobních názorech prodávajícího či kupujícího a důvodů plynoucích z osobního vztahu k ní, ačkoliv taková věc pro zbytek trhu tuto hodnotu objektivně nemá. Nejčastěji se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi podobných nemovitostí v daném místě a čase, v případě, ţe jsou k tomu dostupné informace. Z praxe, ale víme, ţe zvláštní hodnota je tak specifická, ţe najít dva totoţné objekty pro ocenění je zcela nemoţné. Neboť kaţdý kupující přisuzuje k nemovitosti jiný citový vztah. Příklad 1 Z provozních důvodů potřebuje majitel administrativní budovy rozšířit o 20% kapacitu kancelářských prostor. Z jakýchkoli důvodů, jak technických nebo jiných nelze provést nástavbu, ale je moţnost přístavby na sousedním pozemku. Tento pozemek není trţně vyuţitelný pro nikoho jiného neţ pro majitele administrativní budovy, z důvodů náletových dřevin, svaţitosti a nevhodného umístění. Pro něj má ale klíčový význam pro uvaţovanou investici.5 Z příkladu zřetelně vidíme, ţe ocenění hodnoty zvláštní obliby se v mnoha případech přímo dotýká se způsoby ocenění při akvizicích a fůzích. Kde se přímo uplatňují synergické efekty, které vychází z úvahy, o jakou hodnotu stoupne trţní hodnota majetku jako celku. 5

Zdroj: Moderní metody oceňování Ing. Petr Ort, Ph.D

14

Jako dalším příkladem můţeme uvést doměrky pozemků. Představme si majitele pozemku s rodinným domem, který se na vlastní pozemek dostává přes pozemek cizího vlastníka. V jistém okamţiku se mu naskytne moţnost si dokoupit malý, třeba i nevyuţívaný pozemek o rozměrech 1,5*10 m. který by v tu chvíli tvořil spojení mezi veřejnou komunikací a vlastním pozemkem. Tento pozemek je pro jakéhokoli jiného člověka nevyuţitelný, aţ na majitele pozemku. A proto, otázka zní: Kolik je majitel pozemku ochotný za doměrku ke svému pozemku zaplatit? Budeme-li vycházet z logické úvahy, bude kupující ochoten zaplatit za malý pozemek podstatně více neţ je jeho trţní hodnota.

2.1. Trţní ocenění a hodnota zvláštní obliby Hodnota zvláštní obliby se nikterak nemůţe promítnout na hodnotě majetku slouţící jako zástava při zajištění hypotečních nebo jiných úvěrů. Neboť nejen pro účely bankovní, ale i pro účely v pojišťovnictví, nebo při vyvlastnění majetku, se neuvaţuje o hodnotě zvláštní obliby, nýbrţ pouze a jen o ceně obvyklé. § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Stanoví cenu obvyklou jako: „Cenu, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim."6 Tímto můţeme říct, ţe jakýkoli citový vztah „zvláštní obliba“ není brána v potaz při zajišťování úvěrů.

6

Citace z: § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

15

2.2. Občanský zákoník Podíváme-li se na hodnotu zvláštní obliby podle aktuálního občanského zákoníku, zjistíme, ţe na tuto hodnotu nepamatuje. Ale v brzké době se blízká na lepší časy. Po 50 letech se schyluje ke změně. Prezident republiky podepsal nový občanský zákoník, který začne platit od 1. ledna 2014. Nový občanský zákoník přinese řadu, mnohdy i přelomových, změn. Nový kodex upravuje tři základní okruhy: rodinu, vlastnictví a smlouvy. Ve kterých je i zahrnuta výše uvedená „hodnota zvláštní obliby“. Podle dnešního občanského zákoníku se „při určení výše škody na věci……vychází z [trţní] ceny v době poškození“. Výši náhrady neovlivní ani to, ţe věc byla zničena úmyslně a poškozený k ní měl zvláštní citovou hodnotu. Příklad 2: zničí-li vám zloděj při vloupání úmyslně jedinou rodinnou fotografii, ke které máte citový vztah Příklad 3: opilý násilník popadne milovaného psa cizí rodiny a před jejími zraky jej brutálně utýrá

V uvedených situacích připadá v úvahu zvýšení náhrady podle obecných ustanovení nynějšího občanského zákoníku o ochraně osobnosti; převáţně se však jedná o teoretickou moţnost, která se neprosadila v soudním rozhodování.

Nový návrh občanského zákoníku poškozeného posiluje. Stanoví: „Poškodil-li škůdce věc ze svévole nebo škodolibosti, nahradí poškozenému cenu zvláštní obliby.“7 V příkladu č. 1 úmyslně zničené fotografie se tedy poškozenému poskytne peněţitá náhrada, která odpovídá nikoli trţní ceně fotografie, nýbrţ takové ceně, jakou fotografie měla podle objektivních skutečností pro samotného poškozeného. Tak můţe v uvedeném příkladě z okolností a důkazů vyplynout, ţe pro poškozeného měla fotografie cenu několika desítek tisíc, byť by ji byl schopen prodat jen za několik korun.

7

Zdroj: výňatek z nově připravovaného občanského zákoníku

16

Návrh občanského zákoníku dále obsahuje speciální ustanovení pro případ, ţe poškozenému vznikla škoda ze zvláště zavrţeníhodné pohnutky či z jiného kvalifikovaného důvodu. V takovém případě se všem poškozeným, kteří takovou škodu důvodně pociťují jako jinak neodčinitelné osobní neštěstí, nahradí nejen újma majetková (cena zničené věci), ale i nemajetková (duševní). Jinými slovy, v příkladu č. 2 brutálně utýraného psa nahradí škůdce nejen jeho cenu, jakoţ i cenu zvláštního citového vztahu k němu, ale navíc odškodní i způsobený psychický otřes.8

2.3. Návrh vhodné metodiky ocenění Za desítky let praxe s oceňováním majetku na trţních principech se vţilo doporučení, nikoli pravidlo nebo zákon, ţe cena zvláštní obliby je vyšší průměrně o 20% neţ trţní hodnota obvyklá. Toto doporučení je výsledkem analýzy databáze jiţ realizovaných prodejů majetku zvláštní obliby. V USA kde se touto problematikou zabývají uţ několik desetiletí a databáze uskutečněných prodejů je na mnohem vyšší úrovni neţ v ČR, se aplikace porovnávací metody uplatňuje mnohem častěji. Ale musí mít řadu výjimek.9

Porovnávací metoda – tato metoda můţe být pouţita pouze tehdy, pokud máme dostatek relevantních trţních informací z porovnatelných nemovitostí, které byly prodány za porovnatelných podmínek. A proto tento přístup je spíše teoretický, protoţe jak uţ bylo řečeno zvláštní hodnota přikládaná k oceňované věci, je u kaţdého z nás jiná a databáze uskutečněných prodejů v České republice není na takové úrovni jako v USA. A proto, asi jedinou moţností pro ocenění hodnoty zvláštní obliby, bude díky synergickým efektům. Jelikoţ se ocenění hodnoty zvláštní obliby, přímo i nepřímo dotýká se způsoby ocenění při akvizicích a fůzích. A tak se nadále budeme zabývat synergickými efekty, které jsou výsledkem akvizice a fůze.

8

Zdroj:http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/nahrada-skody/konkretni-zmeny.html

9

Zdroj: Oceňování nemovitostí na trţních principech Ing. Petr Ort, Ph.D.

17

3 Synergické efekty „Synergie jsou skutečným motivem pro tvorbu hodnoty ve fúzích a akvizicích“ (Kaplan & Weisbach, 1992). Cílem synergických efektů pro investora je „hodnota získaná bez nákladů“ popřípadě s minimem vloţených nákladů. I kdyţ obchody typu „něco za nic“ na první pohled vypadají nelogicky a neuskutečnitelně, přesto existují. Podstata synergických efektů se dá zjednodušeně vyjádřit pomocí vzorce 2+2=5. Znamená to jediné a to, ţe součet hodnoty jednotlivých majetků před provedenou fůzí či akvizicí je menší neţ hodnota sloučeného majetku. Z ekonomického hlediska mají synergie význam pouze tehdy, pokud se zvýší hodnota sloučeného majetku. A proto nesmíme zapomenout i na negativní efekt synergie, které se dají jednoduše vyjádřit vzorcem 2+2=3. To znamená, ţe ne kaţdá synergie v konečném efektu přináší navýšení ceny sloučeného majetku. Obory kde se můţeme se synergickými efekty setkat jsou např. strojírenská výroba, obchod s cennými papíry a nebo na realitním trhu. Vezmeme-li trh s cennými papíry tak i laik nezasvěcený do této problematiky si dokáţe představit rozdíl mezi hodnotou jedné akcie a kontrolního balíku akcii. Na realitním trhu se setkáváme se synergii nejčastěji u pozemků a staveb. Pokud jako investor postupně vykoupím v atraktivní lokalitě v centru města malé autonomně nevyuţívané pozemky a posléze vlastnicky scelím, mohu je prodat s nemalým ziskem. Neboť výměra sloučeného pozemku bude dostatečná pro provedení nějaké komerční stavby. U budov to uţ nebývá tak jednoznačné. Synergický efekt je moţné uplatnit, pokaţdé kdyţ je vyuţití celku lepší neţ vyuţití jednotlivých části budov. Synergické efekty u pozemků a staveb nejsou uplatňovány pouze v prodeji sloučeného majetku. Ale i jeho pronájmu, nebo sníţením nákladů na provozování sloučeného majetku. 10

10

Zdroj: http://www.realit.cz/clanek/synergicke-efekty-zajisti-vetsi-zisky-prodejcum

18

3.1. Akvizice a Fůze Akvizice a Fůze (Mergers and Acquisitions, zkráceně M+A) jsou jedním z aspektů ekonomického ţivota společnosti, kde hraje ocenění majetku klíčovou roli.11

Základní pojmy: Akvizice- z právního hlediska je akvizice získání majetku převodem práv k tomuto majetku. Jednoduše řečeno, to znamená, ţe jedna obchodní společnost tzv.(akvizátor) získá(koupí) aktiva a pasiva jiné společnosti, ale přitom si zanechá svojí identitu. Tato koupená společnost právně zaniká a stává se součástí firmy, která jí koupila. Příkladem uskutečněné Akvizice jsou např. Škodovy závody a.s. Plzeň které v roce 1925 zakoupili společnost Laurin a Klement v Mladé Boleslavi. Společnost Laurin a Klement tímto právně zanikla a její automobily mají od té doby značku Škoda. Akvizice horizontální- získání firmy ze stejného odvětví (přímý konkurent) Vertikální – koupě společnosti jiného stupně, ale stejného výrobního procesu. Konglomerátová-získání firmy jiného odvětví. Která nemá vztah k akvizitérovi. Fůze- je spojení dvou nebo více firem, při čemţ ţádná z nich právně nezaniká a všichni nadále podnikají spolu. Příkladem je spojení Českomoravské strojírny a.s. a závodů Kolben a Daňek v jedinou firmu ČKD Konsolidace- spočívá ve spojení dvou firem při čemţ obě právně zanikají a vzniká firma nová.

11

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování majetku

19

3.2. Specifika ocenění pro akvizice a fůze12 3.2.1 Pozemky Nejlepšími a nejcennějšími pozemky jsou proluky ve větších městech, které jsou prakticky vţdy omezeny rozlohou nebo tvarem. A to sniţuje optimální komerční vyuţití, interakcemi sousedních budov atd. Podaří-li se investorovi koupit ke stávající proluce strategicky atraktivní a důleţitý pozemek, můţe realizovat investiční záměr, který by nemohl uskutečnit na dílčích pozemcích. Příklad uvedený níţe v analýze trhu: Pokud se podaří investorovi, „v našem případě město Čáslav“ přikoupit komerčně strategicky důleţité sousední pozemky ke stávající proluce. Bude zde moci realizovat investiční záměr (administrativní budovu), kterou by na dílčích pozemcích nemohl realizovat. Zde můţeme spatřit synergický efekt, neboť, hodnota sloučeného pozemku bude vyšší neţ součet hodnot jednotlivých pozemků. Jako uţ uskutečněný synergický efekt můţeme jasně vidět, podíváme-li se na budovu Komerční banky a.s. na náměstí Jana Ţiţky v Čáslavi. Investiční záměr byl jasný, postavit novou pobočku Komerční banky. Tento záměr se dostal do slepé uličky, jelikoţ pozemek na kterém by se objekt postavil, nebyl dostatečně velký. A proto je sídlo pobočky Komerční banky a finančního úřadu umístěno na části proluky po zbouraných objektech. Tato část proluky by byla pro zbytek trhu téměř bezcenná, ale pro Komerční banku to byl strategicky důleţitý pozemek.

Obrázek 1Proluka Čáslav 12

Zdroj:Ocenění nemovitostí na trţních principech Ing. Petr Ort, Ph.d.

20

3.2.2. Budovy V případě ţe vyuţití celku u budov je lepší neţ vyuţití dílčích částí, se synergický efekt uplatní vţdy. Synergický efekt se nejčastěji uplatňuje u výrobních podniků. Rozšíření výrobních prostor umoţní zvýšení výroby a tím i zisky podniku. Dále lze vyuţívat společné provozy nebo sluţby. Ve většině případů se bude jednat o sousedící objekty. Opět si uvedeme příklad. Nejvíce v literatuře uváděným příkladem je hotel Pupp v Karlových Varech, kde po šest generací trval rodinou Puppů odkup sousedních domu, aby posléze mohl být přestavěn na hotelový komplex podle svých představ.

3.3. Výpočet synergického efektu

Struktura ocenění, která má být nástrojem cenové dokumentace a cenové argumentace, akvizice a fůze by měla vypadat následně.

1.

Ocenění dílčích částí Jako prvním krokem při ocenění akvizici a fůzi je, provedené trţní ocenění jednotlivých dílčích částí majetku, podle běţných metod stanovení trţní hodnoty majetku, které budou předmětem akvizice, fůze nebo konsolidace.

2.

Analýza nákladů na M+A Analýza nákladu spojená se sloučením majetku jsou dalším kokem ocenění Příklady nákladů Finanční náklady- úroky a poplatky spojené s případnými půjčkami kapitálu. Technické náklady- náklady na technickou úpravu dílčích částí majetku, např. na provozní propojení částí objektu.13

13

Zdroj:Ocenění nemovitostí na trţních principech Ing. Petr Ort, Ph.d.

21

Náklady na právní sluţby- vypracování příslušných smluv, zastoupení na právních jednání. Marketingové náklady- reklama

3.

Ocenění sloučeného majetku Ve většině praktických příkladů se bude jednat o ocenění budoucí hodnoty (Future value)

4.

Indikace synergického efektu Jako poslední krok bude indikace synergického efektu a to tím způsobem, ţe se odečtou veškeré náklady na akvizici nebo fůzi a indikovaných hodnot všech dílčích částí majetku od trţní hodnoty sloučeného majetku. Je obvyklé vyjádřit výsledný synergický efekt jak u absolutní, tak relativní formě.

3.4. Scelené pozemky a stavby zajistí vyšší zisk

Jako příklad realizovaného prodeje, u něhoţ se projevily synergické efekty ve velké míře, můţeme uvést prodej pozemku v centru Prahy. Předmětem prodeje byly čtyři pozemky, které spolu navzájem sousedily, byly částečně zastavěny různými stavbami s různými vlastníky. Tyto pozemky se nalézaly v katastrálním území Staré Město, tedy v lokaci s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým zhodnocením investic. Nemalé komplikace pro investora bylo, ţe pozemky se nacházely v památkově chráněné oblasti. Záměrem investora bylo vyuţít mimořádně atraktivní polohy ve středu Prahy a vystavět na pozemku polyfunkční objekt se čtyřmi podzemními a sedmi nadzemními podlaţími, který by obsahoval podzemní garáţe, prodejny luxusního zboţí nepotravinářského charakteru, restauraci a kavárnu v nejvyšším podlaţí a několik bytů nejvyšší kategorie. Pro uskutečnění takového investičního záměru bylo potřeba získat pozemek o rozloze nejméně 800 m2 pravidelného tvaru a s dobrým poměrem stran. V uvedené lokaci se přitom ţádný volný pozemek s uvedenými parametry k prodeji nenabízel. Jedinou z moţností bylo koupit několik menších pozemků o rozloze 150 aţ 250 metrů čtverečních a scelit je. Podmínkou muselo být to, ţe malé pozemky musely spolu sousedit a stavby na nich mohly 22

být demolovány. Po několika letech a s řadou komplikací se investorovi podařilo nakoupit jednotlivé malé pozemky za celkovou hodnotu 149,7 milionu korun. Do této ceny jsou zahrnuty i náklady na právní servis a finanční náklady spojené s úvěrem na koupi.

Investor po vykoupení pozemku tyto pozemky nikterak neupravoval (neplatil demolici staveb, nezadával projektovou dokumentaci). Pouze je jako celek nabídl na trhu a následně prodal za 190,6 milionu korun. Zisk pro investora tak činil téměř 41 milionů korun. Můţeme říct, ţe po takovém to obchodu touţí nejeden investor nebo realitní kancelář. 14

14

Zdroj: http://www.realit.cz/clanek/synergicke-efekty-zajisti-vetsi-zisky-prodejcum

23

4 Trţní ocenění nemovitosti15 Úvod V praktické části se budu věnovat ocenění rodinného domu a restauračního zařízení s nebytovými prostory. Podle zákona 151/97 Sb. Ocenění majetku, jsem aplikoval všechny tři metody oceňování a to, porovnávací, výnosovou a nákladovou. První oceňovaná nemovitost je rodinný dům č.p. 106. Druhá oceňovaná nemovitost je restaurační zařízení s nebytovými prostory č.p. 130.

4.1. Oceňování na trţních principech Zákon o oceňování v § 2 odst. 1 stanoví, ţe: „Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Chápeme tím cenu, která byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ Při oceňování nemovitostí se pouţívají tři základní přístupy a to porovnávací, výnosová a nákladová metoda.

4.1.1. Porovnávací metoda Porovnávací přístup sleduje situaci na realitním trhu. Je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi shodných parametrů, které byly prodány nebo nabízeny za porovnatelných podmínek. Kvalitní cenová databáze je základem pro aplikování porovnávací metody. A proto na nově vzniklých trzích nelze tuto metodiku pouţít. Velký a zásadní problém při poţití porovnávací metody je úplnost informací o porovnávané nemovitosti.

15

Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání

24

4.1.2. Nákladová metoda Kaţdý ekonomicky myslící investor staví „trţně“, „ekonomicky“(minimální pořizovací a provozní náklady, maximální zisk) Princip nákladové metody spočívá v porovnání reprodukčních nákladů stavby s funkčními a technickými vlastnostmi s oceňovanou stavbou. Mezi nákladové přístupy můţeme zařadit tři základní metody, a to metodu rozpočtovou, metodu agregovaných poloţek a metodu technicko-hospodářských ukazatelů (THU). Rozpočtová metoda Metoda agregovaných poloţek Metoda technicko-hospodářských ukazatelů (THU)

4.1.3. Výnosová metoda Princip výnosové metody je zaloţen na uţitečnosti oceňovaného majetku, to znamená, z výnosů plynoucích z provozu nebo pronájmu nemovitosti. Účelem investora při nákupu nemovitosti je budoucí tak z příjmu. Trţní hodnota nemovitosti je v tom případě, celkový výnos z příjmů vygenerovaný po celou dobu ţivotnosti stavby. Výnosovými metodami se oceňují zejména objekty pro komerční vyuţití – výrobní, skladové a administrativní objekty. Výnosová hodnota se dá zjednodušeně vypočítat podle vzorce a to: VH = (ČV/u) x 100, kde: VH………….výnosová hodnota ČV………….čistý výnos (ČV = čisté roční nájemné mínus náklady spojené s provozem) u…………….úroková míra v procentech, která udává, o kolik % se zvýší vklad za určité období, zpravidla rok.

25

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ 4.2. Rodinný dům č.p. 106 Vlkaneč 285 64 Vlkaneč

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Datum ocenění:

20.červen 2012

26

OBSAH

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Podklady Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

27

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20.červen 2012

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění níţe uvedených nemovitostí

Rodinný dům č.p. 106 na pozemku parc.č. st. 186, rodinný dům č.p. 106 na pozemku parc.č. st. 186 a pozemky parc.č. st. 448/5 se všemi součástmi a příslušenstvím uvedených na listech vlastnictví č. 456 pro katastrální území Vlkaneč, obec Vlkaneč, okres Kutná Hora nacházejících se na adrese Vlkaneč 106,285 64 Vlkaneč,Česká republika V této zprávě vám předkládám výsledky svého šetření. Toto trţní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí v absolutním vlastnictví, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Oceňované nemovitosti jsou bez jakýchkoliv věcných břemen a zástavních práv. Ocenění je zpracováno ke dni místního šetření, tj. k 20. červen 2012. Vypracované trţní ocenění slouţí pouze pro školní potřeby pro vypracování Bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Kutná Hora- na listu vlastnictví č. 456 pro katastrální území Vlkaneč, obec Vlkaneč, okres Kutná Hora. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.6..2012 je přílohou této zprávy. 28

Jako zpracovatel trţního ocenění o obvyklé ceně chápu obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by prodávající nebo kupují byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe nemovitosti budou nabízeny na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňované nemovitosti byly ke dni ocenění (20.6. 2012) uţívány vlastníky výhradně k bydlení. Ţádná část oceňovaných nemovitostí není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení vlastníků nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, zřízena věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví oceňovaných nemovitostí. Oceňované nemovitosti jsou tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Vyuţitelnost, polohu a velikost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnuty vlastníkem objektu a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

29

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek- rodinný dům č.p. 106 parcelní č. 448/5 se nachází v obci Vlkaneč, okres Kutná Hora. Obec lze charakterizovat jako rekreační oblast, nachází se ve středu zalesněné oblasti s řadou rybníků. V obci je základní občanská vybavenost, nachází se zde školka, škola, pošta a základní síť obchodů. Dále se v obci nachází zastávka autobusu a vlakového nádraţí. Parkování je moţné na vlastním přilehlém pozemku a na okolních, veřejných prostranství.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle uskutečněného místního šetření slouţí oceňované nemovitosti výhradně pro potřeby bydlení vlastníka těchto nemovitostí. Oceňované nemovitosti nejsou určeny k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jejich komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňované nemovitosti jsou tvořeny funkčním celkem všech staveb a pozemků. Jednotlivé nemovitosti jsou popsány podrobně v dalších částech tohoto ocenění.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1990. V roce 2003 byl dům napojen na městský vodovod a plyn. V průběhu uţívání jsou prováděny běţné úpravy a lokální rekonstrukce.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 186. Pozemek je situován v obci Vlkaneč ve čtvrti rodinných domků. Pozemek má podlouhlí obdélníkový půdorys s kratší východní a západní stranou. Poloha pozemku je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č. 186 o rozloze 848 m2 je z 1/3 zastavěn budovou č.p. 106 a samostatně stojící garáţí, zbytek slouţí jako okrasná zahrada. V lokalitě jsou vybudovány veškeré inţenýrské sítě (voda, plyn, elektro,kanalizace, telefon, internet), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. 30

Vedlejší stavby a terénní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ, jedná se o samostatně stojící stavbu. Garáţ je přízemní nepodsklepená, krytá sedlovou střechou. Je přístupná zpevněnou plochou, tvořenou z betonové desky. Stavba byla vybudována v roce 1989 jako odkladiště stavebního materiálu, aţ v roce 2002 byla upravena pro funkci garáţe. Garáţ je zaloţena na betonových pásech. Svislé konstrukce jsou zděné z pálených cihel. Krov dřevěný sedlový, tesařsky vázaný. Omítky hladké štukované. Vrata dřevěná s dřevěným rámem. Do garáţe je zaveden světelný i motorový proud.

Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody vedeného z vodovodního řádu 2. Přípojka kanalizace z trub kameninových 3. Elektro přípojka vedená zemí 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 6. Vrata svařovaná z ocelových profilů 7. Vrátka svařovaná z ocelových profilů 8. Ţumpa ze ţelezobetonu Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.

Trvalé porosty Na zahradě se nachází několik ovocných stromů a okrasné porosty. Trţní hodnota trvalých porostů není stanovena samostatně, ale je zohledněna při stanovení celkové trţní hodnoty.

31

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s plochou střechou a delší stranou rovnoběţnou s ulicí. Stavba má dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí. Podzemní podlaţí je situováno pod schodištěm a je přístupné vnitřním schodištěm. První nadzemní podlaţí dispozičně obsahuje kotelnu s kotli ústředního vytápění a zásobníkovým ohřívačem vody. Dále je zde umístěna chodba se schodištěm slouţící k propojení prvního a druhého nadzemního podlaţí. Garáţ, prádelna a dvě obytné místnosti s WC a koupelnou. Druhé nadzemní podlaţí obsahuje schodiště s podestou a chodbou. Kuchyň, čtyři obytné místnosti, WC a koupelnu. Ve druhém nadzemním podlaţí je dále situován balkon se vstupem z obývacího pokoje.

Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je umístěn na základových pásech z betonu a hydro-izolace. Nosné zdivo je z pálených tvarovek o tloušťce 450 mm a příčky z plných pálených cihel o tloušťce 150 mm. Stropy jsou rovné z pálených tvarovek HURDIS zasazené do ocelových nosníku tvaru I. Schodiště betonové s kamennými stupnicemi. Okna jsou zdvojená a dvojitě zasklená. Střecha je plochá dvouplášťová. Střešní krytina je z pozinkovaného plechu potaţená odolným nátěrem proti povětrnostním vlivům. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukované a opatřené nátěrem. Venkovní omítky jsou vápenné, štukované a opatřené nátěrem. Podlahy betonové, pokryty plovoucí korkovou podlahou, na chodbách PVC. Na WC a v prádelně podlaha z keramických obkladů. Veškeré dveře jsou osazené do ocelových zárubní. Vytápění je zajištěno dvěma kotli. Plynový kotel a kotel na tuhá paliva s litinovými článkovými radiátory. Objekt je připojen na veřejnou kanalizaci, elektro, vodu a plyn. Rozvod vody je řešen ocelovými závitovými trubkami. Kanalizační svody jak leţaté tak i svislé jsou z PE odpadních trub.

32

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1.PP:

15.56 m2

2,35 m

1.NP:

2

142,9 m

2,55 m

2.NP:

140,65 m2

2,60 m

Obestavěný prostor: 1.PP:

15,56*2,35

=

36,56 m3

1.NP:

142,9*2,55

=

364,4 m3

2.NP:

140,65*2,60

=

365,7 m3

=

766,66 m3

Obestavěný prostor - celkem:

Uţitná plocha rodinného domu č.p. 106 dle projektové dokumentace: 1.NP Hala

=

6,1 m2

chodba

=

10,20 m2

předsíň

=

2,7 m2

pracovna

=

11,5 m2

WC

=

2,3 m2

prádelna

=

12,6 m2

sklep

=

12,2 m2

sklep

=

8,7 m2

sklep

=

5,7 m2

garáţ

=

14,4 m2

kotelna

=

10,2 m2

1.NP celkem

=

99,6 m2

33

2.NP hala

=

7,1 m2

předsíň

=

8,6 m2

loţnice

=

12,1 m2

koupelna

=

3,7 m2

WC

=

1,8 m2

loţnice

=

13,8 m2

kuchyně

=

12,0 m2

spíţ

=

1,7 m2

pracovna

=

9,4 m2

obývací pokoj

=

27,6 m2

terasa

=

12,6 m2

2.NP celkem

=

110,4 m2

Uţitná plocha rodinného domu č.p. 106 - celkem:

=

210,00 m2

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota nemovitostí. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňované nemovitosti jsou zaneseny v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňované nemovitosti jsou po částečné rekonstrukci v dobrém stavebně-technickém stavu a jsou plně vyuţívány. Podmínka okamţité vyuţitelnosti nemovitostí je tedy splněna.

34

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nemovitosti slouţí k vlastnímu bydlení majitelů a rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka.16 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny, nebo nabízeny za porovnatelné druhy majetku v místě, nebo podobné lokalitě. Tyto ceny jsou nadále upraveny pomocí korekčních činitelů. Které umoţňují zohlednit případné rozdíly ve stavu nebo vyuţitelnosti oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích očekávaných příjmů z vlastnictví. Ke stanovení hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Cena můţe být sníţená o amortizaci a jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění nemovitostí jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.17 16

Zdroj : cvičení z oceňování majetku Ing. Petr Ort, Ph.D.

17

Zdroj: cvičení z ocenění majetku Ing. Petr Ort, Ph.d.

35

4.2.1 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku

Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku související s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři prodané pozemky v posledním období a v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za 1 m2 pozemku.18 Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

101 760 Kč A je kalkulována následovně:

120 * 848 = 101 760 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

18

Zdroj:informace z kupních smluv ( Obecní úřad obce Vlkaneč)

36

Příloha č. 1-TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Vlkaneč 106

1 Stavební parcela

2 Stavební parcela

Parcelní číslo

448/5 a st.186

1348/5,st 218

1348/3, st 222

3 Stavební parcela 1348/10, st.219, 1238/10

Vlkaneč Vlkaneč Kutná Hora


114 600 1169 120 23.11.2010 1 120

166 920 971 120 17.2.2011 1 120

Prodej 1 120 Absolutní vlastnictví 1 120 Bez věcných břemen 1 120


Rodinný dům

Rodinný dům

1 120 Ano 1 120

1 120 Ano 1 120

Nejsou

Nejsou

1 120

1 120

Dobrá

Dobrá

Adresa pozemku Vlkaneč Vlkaneč Katastrální území Vlkaneč Vlkaneč Obec Kutná Hora Kutná Hora Okres B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 233 280 848 810 Rozloha pozemku v m2 120 Cena za 1 m2 7.8.2011 Datum transakce Korekce 1 Upravená hodnota 120 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1 Upravená hodnota 120 Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 120 Existence věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 120 Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1 Upravená hodnota 120 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 120 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 Upravená hodnota 120 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá

37

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost terénu Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. Sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus/vlak Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice NE stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 120 Rozloha pozemku v m2 848 Celková porovnávací 101 760Kč hodnota

1 120 Pravidelný 1 120 Rovinný 1 120 Kompletní 1 120 Nezjištěna 1 120 Autobus/vlak 1 120



Výborné

Výborné

Výborné

1 120

1 120

1 120

Ne

Ne

Ne

1 120 Neaplikováno 1 120



Obdobná 1 120 Neaplikováno 1 120

0dobná 1 120 Neaplikováno 1 120


120

120

120

0

0

0

38

Výpis oceňovaných pozemků Označení pozemku

Výměra (m2)

St.186 448/5 Celková porovnávací hodnota

135 713 848

jednotková cena Celková cena (Kč) Zaokrouhleno (Kč/m2) 120,00 Kč 16 200,00 Kč 120,00 Kč 85 560,00 Kč 101 760,00 Kč 103 500 Kč

Tabulka 1 ocenění pozemku

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které byly v obci Vlkaneč v poslední době prodány, nebo nabízeny do prodeje. Veškeré nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Vzhledem k tomu, ţe při ocenění nemovitosti jsem pouţil i nabídkovou cenu, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí jsem zvolil za srovnávací jednotku celkovou uţitnou plochu (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu nemovitostí povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím způsobem jsem nadále vzal v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, technický stav objektu, vybavenost, vlastnická práva, poloha, infrastruktura, velikost nemovitosti a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená porovnávací metodou je po zaokrouhlení:

1 863 975Kč Podrobný popis výpočtu je uveden v následující tabulce

39

Příloha č.2-TABULKA II-MAJETEK JAKO CELEK A.Identifikační údaje pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Rodinný dům Vlkaneč St.186 Vlkaneč 106 Vlkaneč Vlkaneč Kutná Hora

1 Rodinný dům Vlkaneč

2 Rodinný dům Vlkaneč

3 Rodinný dům Vrdy



Vrdy Vrdy Kutná Hora

477

912

970

120 57 240

120 109 440

120 116 400

B. Údaje o pozemku- přenos z tabulky 848 Plocha pozemku Hodnota za 1 m pozemku Hodnota poz. celkem

2

120 101 760

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové uţitné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

210 X

X

154 1 270 000Kč

190 1450 000Kč

120 1 299 000Kč

1 312 760Kč

1 340 560Kč

1 182 600Kč

7 875Kč

7 055,5Kč

9 855Kč

Prodej 1 7 875Kč Absolutní 1 7 875Kč Ne 1 7 875Kč Rodinný dům Vlkaneč 1 7 875Kč

Prodej 1 7 055,5Kč Absolutní 1 7 055,5Kč Ne 1 7 055,5Kč Rodinný dům Vlkaneč 1 7 055,5Kč

Nabídka 0,9 8 869,5Kč Absolutní 1 8 869,5Kč Ne 1 8 869,5Kč Rodinný dům Vrdy 1 8 869,5Kč

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcné břemena Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Ne

Rodinný dům Vlkaneč

40

Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Ano

Ano 1 7 875Kč Ne

Ano 1 7 055,5Kč Ne

Ano 1 8 869,5Kč Ne

1 7 875Kč

1 7 055,5Kč

1 8 869,5Kč

Dobrá

Porovnatelná 1 7 875Kč

Porovnatelná 1 7 055,5Kč

Horší 1,1 9 756,4Kč

Dobrý

Průměrná

Dobrý 1 7 875Kč Průměrná

Dobrý 1 7 055,5Kč Průměrná


Dobrá

1 7 875Kč Dobrá

1 7 055,5Kč Dobrá

1 9 756,4Kč Dobrá

Dobrý

1 7 875Kč Dobrý

1 7 055,5Kč Dobrý

1 9 756,4Kč Dobrý

1

1

1

7 875Kč Autobus/Vlak 1 7 875Kč Dobrá

7 055,5Kč Autobus/Vlak 1 7 055,5Kč Dobrá

9 756,4Kč Autobus 1,05 10 244Kč Dobrá

1 7 875Kč Průměrná 1 7 875Kč

1 7 055,5Kč Průměrná 1 7 055,5Kč

1 10 244Kč Průměrná 1 10 244Kč

Ne 1 7 875Kč

Ne 1 7 055,5Kč

Ne 1 10 244Kč

Ne

E .Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Autobus/Vlak

Dobrá

Průměrná

Ne

41

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Ne

1 7 875Kč Ne 1 7 875Kč

1 7 055,5Kč Ne 1 7 055,5Kč

1 10 244Kč NE 1 10 244Kč

7 875Kč

7 055,5Kč

10 244Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

8 391,5Kč 1 762 215Kč 101 760Kč

1 863 975Kč Tabulka 2 ocenění jako celek

4.2.1.

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu nemovitostí v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví těchto nemovitostí. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivé stanovení hodnoty nemovitostí pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Jako první krok při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních 42

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.19 Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě není dostatek porovnatelných nemovitostí k pronajmutí, vzal jsem v potaz objekty z širšího okolí. V mích výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného kdy, sluţby a energie jsou nájemcům přiúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.

Provozní náklady byly stanoveny po konzultaci s vlastníky nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí příjmovou metodou zaokrouhlenou na:

1 100 000Kč

19

Budova

Vyuţití

Uţitná plocha

Nájemné

Roční příjem

Č.p. 106

Bydlení

210,0 m2

14 000Kč

168 000Kč


43

PŘÍJMOVÁ METODA-PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu-trţní nájemné

168 000Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

15%

27 000Kč 141 000Kč

Náklady na údrţbu

10 000Kč

Pojistné

1450Kč

Daň z nemovitosti

520Kč

Pronájem cizího pozemku

0Kč

Marketing

0Kč

Ostatní provozní náklady

1000Kč

Provozní náklady celkem

12 970Kč

Provozní příjem

128 030Kč

Rezervy na renovace

40 000Kč

Čistý provozní příjem

88 030Kč

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

1 100 375Kč

Zaokrouhleno

1 100 000Kč Tabulka 3 příjmová metoda20

20


44

4.2.2 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení nemovitostí nově postavených jsou náklady na vybudování stejných nemovitostí při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení trţní hodnoty předmětných nemovitostí v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení nově postavených nemovitostí odečtena částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti (amortizace) nemovitostí a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady předmětných nemovitostí nebo jejich částí.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na předmětné nemovitosti, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití nemovitostí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

45

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe nemovitosti by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohly být řešeny jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaných nemovitostí a nákladů na jejich nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nákladovou metodou po zaokrouhlení na:

3 549 000Kč Podrobný výpočet nákladové metody je uveden v následující tabulce.

46

Nákladová metoda Název

Rodinný dům, Vlkaneč 106,Vlkaneč

Číslo pozemku

448/5

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

21 let

Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost

80 let 117,6 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1podzemní, 2 nadzemní 283,5 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,84

Celková podlahová plocha

210,0 m2

Celkový obestavěný prostor

766,6 m3 5 204Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

3 989 785Kč

Fyzické opotřebení

10%

3 590 806Kč

Funkční nedostatky

5%

3 411 266Kč

Ekonomické nedostatky

5%

3 240 702Kč

Vedlejší stavba-Kolna

150 000Kč

Venkovní úpravy

40 000Kč

Pozemek

118 096Kč

Indikovaná hodnota

3 548 798Kč

Zaokrouhleno

3 549 000Kč Tabulka 4 nákladová metoda21

21

Zdroj:cvičení z ocenění majetku Ing. Petr Ort, Ph.d.

47

Závěr Toto trţní ocenění vyjadřuje můj názor na cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ve vlastnictví bez břemen, zástav a jiných závazků, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. Červnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Na základě výše uvedených jednotlivých metod ocenění byla obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena následovně:

Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč)

Váha (%)

1 863 975Kč 1 100 000Kč 3 549 000Kč

80% 10% 10%

Váţený průměr (Kč) 1 491 180 Kč 110 000 Kč 354 900 Kč 1 956 080 Kč 1 956 000 Kč

Tabulka 5 výpočet hodnoty

Oceňované nemovitosti patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu je moţné předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Oceňované nemovitosti – rodinný dům je v dané obci a okolí velmi málo nabízen k pronájmu. Obvykle se nejedná o druh nemovitosti, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb vlastníka nemovitosti a jeho rodiny. Z tohoto důvodu byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena váha pouze 10 %.

48

Zejména u starších, i kdyţ funkčních nemovitostí, jako jsou tyto, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu je ke dni 20. června 2012 stanovena částkou:

1 956 000 Kč (slovy: jedenmiliondevětsetpadesátšesttisíckorunčeských) Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

49

Omezující podmínky a předpoklady Nebyla převzata ţádná odpovědnost a nebylo provedeno ţádné šetření za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se ţe vlastnická práva k majetku jsou správná a tedy prodejná, pokud se nezjistí něco jiného. Nadále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo jinak. Tato zpráva byla zaloţena na informacích z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá nebo jen část této zprávy. Tyto informace nebyly ve všech případech ověřovány. Pokud se týká přesnosti informace, nebylo vydáno ţádné potvrzení. Veškeré údaje o rozměrech týkající se pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z katastru nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Veškeré popisy budov, pozemků a staveb, jsou pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez ověření. Oceňovaný majetek byl prověřen pouze nedestruktivní metodou bez pouţití sond. Apod. Při prohlídce byly zaznamenány nedostatky a patologické jevy, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje nebezpečné materiály jako jsou azbest, močovino-formaldehydové pojiva, které by mohou ovlivnit hodnotu majetku. Dále nabyly provedeny ţádné půdní rozbory ani geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Za změny v trţních podmínkách nebereme ţádnou zodpovědnost. Ţádný závazek není důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které by se vyskytli po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění hodnoty pro účely bakalářské práce. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

50

Osvědčení

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Vlkanči, dne 20.6.2012

…………………………………… Michal Poklop

51

Objednatel:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ 4.3. Restaurační zařízení s nebytovými prostory Vlkaneč čp.130 285 64 Vlkaneč

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

Datum ocenění:

20. červen 2012

52

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Podklady Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu

53

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. červen 2012

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění níţe uvedených nemovitostí

Restaurační zařízení č.p. 130 na pozemku parc.č. st. 46/4, Restaurační zařízení č.p. 130 na pozemku parc.č. st. 46,4 se všemi součástmi a příslušenstvím

uvedených na listech vlastnictví č. 502 pro katastrální území Vlkaneč, obec Vlkaneč, okres Kutná Hora nacházejících se na adrese Vlkaneč 130, 285 64 Vlkaneč,Česká republika V této zprávě vám předkládám výsledky svého šetření. Toto trţní ocenění vyjadřuje můj odborný názor na cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí v absolutním vlastnictví, jako by byly nabídnuty k prodeji na volném trhu. Oceňované nemovitosti jsou bez jakýchkoliv věcných břemen a zástavních práv. Ocenění je zpracováno ke dni místního šetření, tj. k 20. červnu 2012. Vypracované trţní ocenění slouţí pouze pro školní potřeby pro vypracování Bakalářské práce. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Kutná Hora- na listu vlastnictví č. 502 pro katastrální území Vlkaneč, obec Vlkaneč, okres Kutná Hora. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. března. 2012 je přílohou této zprávy.

54

Jako zpracovatel trţního ocenění o obvyklé ceně chápu obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv tlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena nemovitostí stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe nemovitosti budou nabízeny na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce (obvykle do 6 měsíců). Oceňované nemovitosti byly ke dni ocenění (20. června 2012) uţívány výhradně k restaurační činnosti. Ţádná část oceňovaných nemovitostí není pronajata za regulované nájemné nebo na dobu určitou. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňované nemovitosti jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje

ztrátu

hodnoty,

která

je

způsobena

technickými,

ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnuty vlastníkem objektu a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

55

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek- Restaurační zařízení s nebytovými prostory, parcelní č. 46/4 se nachází v obci Vlkaneč, okres Kutná Hora. Obec lze charakterizovat jako rekreační oblast, nachází se ve středu zalesněné oblasti s řadou rybníků a vyhledávané turisty. V obci je základní občanská vybavenost, nachází se zde školka, škola, pošta a základní síť obchodů. Dále se v obci nachází zastávka autobusu a vlakového nádraţí. Parkování je moţné na přilehlém parkovišti a na okolních, veřejných prostranství.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Nebytový dům je tvořen v prvním nadzemním podlaţí nebytovou částí, určenou k podnikatelské činnosti. A v II nadzemní podlaţí je tvořeno, nebytovými jednotkami, které jsou určeny jako skladové prostory nebo kanceláře.

Podle skutečnosti a podkladů zjištěných na místě šetření, slouţí oceňovaná nemovitost pro potřeby podnikatelské činnosti jako restaurační zařízení. Oceňované nemovitosti jsou tvořeny funkčním celkem staveb a pozemků. Jednotlivé nemovitosti jsou popsány podrobně v dalších částech tohoto ocenění.

Historie Oceňovaná nemovitost byla postavena v roce 1972, v roce 2011 byla z části rekonstruována. Byly provedeny nové omítky, rozvody vody a elektřiny, poloţena protiskluzová podlaha a prostory byly osazeny novými dveřmi. Dále bylo vybudováno nové topení i s rozvody (radiátory) s novým kotlem na pevná paliva. V průběhu uţívání jsou na objektu prováděny běţné úpravy.

56

Pozemek

Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 46/4. Jedná se o pozemek v obci a katastrálním území Vlkaneč, o rozměrech 935 m² moţnost napojení na veřejnou vodovodní, kanalizační, elektrickou a plynovodní síť. Pozemek je situován v obci Vlkaneč na návsi. Pozemek má podlouhlí

obdélníkový půdorys s delší východní a západní stranou. Poloha pozemku je vůči sousedům řadová. V lokalitě jsou vybudovány inţenýrské sítě (voda, elektro, kanalizace, telefon, internet), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky.

Vedlejší stavby a terénní úpravy U objektu nejsou ţádné vedlejší stavby.

Venkovní úpravy

Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: Přípojka vody vedeného z vodovodního řádu Přípojka kanalizace z trub kameninových Elektro přípojka vedená zemí Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.

Trvalé porosty Trvalé porosty nejsou součástí objektu

57

Restaurace s nebytovými prostory

Architektonické a dispoziční řešení

Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou a delší stranou rovnoběţnou s ulicí. Stavba má dvě nadzemní podlaţí. První nadzemní podlaţí je prostor určen k podnikatelské činnosti. Druhé nadzemní podlaţí tvoří nebytové prostory, které slouţí jako sklady a kancelář. První nadzemní podlaţí dispozičně obsahuje výčep s barem, kuchyň, umývárny, sklad, sociální zařízení pro muţe a ţeny, předsíň a zádveří. Dále je zde umístěna chodba se schodištěm do druhého nadzemního podlaţí. Taneční sál zabírá asi 2/3 prostoru prvního nadzemního podlaţí.

Konstrukční řešení a vybavenost Objekt je umístěn na základových pásech z betonu a hydro-izolace. Nosné zdivo je z pálených tvarovek o tloušťce 600 mm, spojené vápeno-cementovou maltou a příčky z plných pálených cihel o tloušťce 150 mm a 100 mm. Stropy jsou rovné z pálených tvarovek HURDIS zasazené do ocelových nosníku tvaru I. Schodiště betonové s kamennými stupnicemi. Okna jsou zdvojená a dvojitě zasklená. Střecha je sedlová opatřená betonovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukované a opatřené nátěrem. Venkovní omítky jsou vápenné, štukované a opatřené nátěrem. Podlahy betonové, pokryty protiskluzovou dlaţbou. V sále je podlaha z bukových parket opatřené ochranným nátěrem. Na chodbách PVC. Na WC a v kuchyni podlaha z keramických obkladů. Veškeré dveře jsou osazené do ocelových zárubní. Vytápění je zajištěno krbem na pevná paliva. Dveře dřevěné hladké, plné nebo prosklené, osazené do ocelových zárubní. Objekt je připojen na veřejnou kanalizaci, elektro a vodu. Rozvod vody je řešen ocelovými závitovými trubkami. Kanalizační svody jak leţaté tak i svislé jsou z PE odpadních trub.

58

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí 1.NP: 2.NP: Obestavěný prostor:

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

405,14 m2 109,80 m2

3,60 m 3,00 m

1.NP:

405,14*3,60

=

1458,5 m3

2.NP: Obestavěný prostor - celkem:

109,80*3,00

= =

329,4 m3 1787,4 m3

Uţitná plocha restauračního zařízení č.p. 130:

1.NP výčep Schodiště Chodba Sklad WC muţi WC ţeny Kuchyň Malý sál Velký sál

= = = = = = = = =

66,6 m2 28,9 m2 15,5 m2 17,7m2 7,5m2 6,37 m2 27 m2 54,2 m2 128,6 m2

1.NP celkem

=

352,3 m2

2.NP Kancelář sklad Chodba Schodiště

= = = =

22,1 m2 33,0 m2 11,5 m2 28,9 m2

= =

95,5 m2 447,8 m2

2.NP celkem Uţitná plocha restaurace č.p. 130 – činní celkem:

59

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota nemovitostí. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.22 Oceňované nemovitosti jsou zaneseny v katastru nemovitostí jako nebytový prostor a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňované nemovitosti jsou po částečné rekonstrukci v dobrém stavebně-technickém stavu a jsou plně vyuţívány. Podmínka okamţité vyuţitelnosti nemovitostí je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Nebytový prostor je pronajímán za cenu obvyklou v místě ocenění. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

22


60

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny, nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku v místě, nebo podobné lokalitě. Tyto ceny jsou dále upraveny pomocí korekčních činitelů. Které umoţňují zohlednit případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích očekávaných příjmů z vlastnictví. Ke stanovení hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Cena můţe být sníţená o amortizaci a jiné znehodnocení.23

Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil všech tří metod ocenění. U ceny pozemku jsem pouţil metodu porovnávací. Pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění.

23

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I/ Oceňování na trţních principech Ing. Petr Ort,Ph.D.

61

4.3.1.

Porovnávací metoda

Stanovení obvyklé ceny pozemku

Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku související s oceněním nebytového domu jsem porovnal tři prodané pozemky v posledním období a v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za 1 m2 pozemku.

Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. 24

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s restauračním zařízením indikovaná porovnávací metodou je:

112 200 Kč A je kalkulována následovně: 120 * 935 = 112 200 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.

24

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl I/ Oceňování na trţních principech Ing. Petr Ort,Ph.D.

62

Příloha č. 1-TABULKA I – POZEMEK

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Oceňovaný pozemek




Vlkaneč 130

1 Stavební parcela

2 Stavební parcela

1348/5,st 218

1348/3, st 222

3 Stavební parcela 1348/10, st.219, 1238/10



114 600 1169 120 23.11.2010 1 120

166 920 971 120 17.2.2011 1 120



46/4

Adresa pozemku Vlkaneč Vlkaneč Katastrální území Vlkaneč Vlkaneč Obec Kutná Hora Kutná Hora Okres B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 233 280 935 810 Rozloha pozemku v m2 120 Cena za 1 m2 7.8.2011 Datum transakce Korekce 1 Upravená hodnota 120 C. Právní údaje Druh transakce Prodej Korekce 1 Upravená hodnota 120 Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 120 Existence věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 120 Vyuţití podle územního Jiná nemovitost Stavební parcela plánu Korekce 1 Upravená hodnota 120 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 120 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 Upravená hodnota 120 D. Technické parametry

63

Stavební parcela Stavební parcela 1 120 Ano 1 120

1 120 Ano 1 120

Nejsou

Nejsou

1 120

1 120

Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost terénu Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. Sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Autobus/vlak Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Výborné parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice NE stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 120 Rozloha pozemku v m2 935 Celková porovnávací 112 200Kč hodnota

Dobrá 1 120 Pravidelný 1 120 Rovinný 1 120 Kompletní 1 120 Nezjištěna 1 120 Autobus/vlak 1 120



Výborné

Výborné

Výborné

1 120

1 120

1 120

Ne

Ne

Ne





0bdobná 1 120 Neaplikováno 1 120


120

120

120

0

0

0

Tabulka 6 ocenění pozemku

64

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy nebytové budovy, které byly nabízený v porovnatelných lokalitách. Tuto skutečnost jsme zohlednili koeficientem, který odráţí obvyklý rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaţenou prodejní cenou. Pro analýzu výše provedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní.25 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 978 795Kč

Podrobný výpočet pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

Příloha č.2-TABULKA II-MAJETEK JAKO CELEK A.Identifikační údaje pořadové č..nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

25

Restaurace Vlkaneč 46/4 Vlkaneč 130 Vlkaneč Vlkaneč Kutná Hora

1 Restaurace Tupadly

2 Restaurace,RD, Příseka

Tupadly Tupadly Tupadly Kutná Hora

Přísek

Štoky

Přísek Havlíčkův Brod

Štoky Havlíčkův Brod

Zdroj: Cvičení z ocenění nemovitostí Ing. Petr Ort, Ph.D.

65

3 Restaurace Štoky

B. Údaje o pozemku- přenos z tabulky 935 Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota poz. celkem

120 112 200

437

520

610

120 52 440

120 62 400

120 73 200

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové uţitné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

495 X

X

1055 1 300 000Kč

1100 4 400 000Kč

400 3 650 000Kč

1 247 560Kč

4 337 600Kč

3 576 800Kč

1 182,5Kč

3 943,3Kč

8 942Kč

Nabídka 0,9 1 064,3Kč Absolutní 1 1 064,3Kč Ne 1 1 064,3Kč



Jiná stavba

Jiná stavba

Jiná stavba

1 1 064,3Kč

1 3 548,8Kč

1 8 047,8Kč

Ano 1 1 064,3Kč Ne

Ano 1 3 548,8Kč Ne

Ano 1 8 047,8Kč Ne

1 1 064,3Kč

1 3 548,8Kč

1 8 047,8Kč

D.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcné břemena Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Ne

Jiná stavba

Ano

Ne

66

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Tech.vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk.vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Dobrá




Dobrý

Průměrná

Horší 1,1 1 170,7Kč Horší


Lepší 0,9 7 243Kč Průměrná

Dobrá

1,1 1 287Kč Dobrá

1 3 548,8Kč Dobrá

1 7 243Kč Dobrá

Dobrý

1 1 287Kč Dobrý

1 3 548,8Kč Dobrý

1 7 243Kč Dobrý

1

1

1

1 287Kč Autobus/vlak 1 1 287Kč Dobrá

3 548,8Kč Autobus/Vlak 1 3 548,8Kč Dobrá

7 243Kč Autobus 1,05 7 605Kč Dobrá

1 1 287Kč Horší 1,1 1 415,7Kč

1 3 548,8Kč Průměrná 1 3 548,8Kč

1 7 605Kč Lepší 0,9 6 844,7Kč

Ne

Ne 1 1 415,7Kč

Ne 1 3 548,8Kč

Ne 1 6 844,7Kč

Obdobný

Větší

Větší

Obdobný

Ne

0,9 1 274,1Kč Ne 1 1 274,1Kč

0,9 3 193,9Kč Ne 1 3 193,9Kč

1 6 844,7Kč NE 1 6 844,7Kč

Autobus/Vlak

Dobrá

Průměrná

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

67

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

3 770,9Kč

1 274,1Kč

3 193,9Kč

6 844,7Kč

1 866 595Kč 112 200Kč 1 978 795Kč Tabulka 7 majetek jako celek

4.3.2.

Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu nemovitostí v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví těchto nemovitostí. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivé stanovení hodnoty nemovitostí pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Jako první krok při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.26 Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Vzhledem k tomu, ţe v dané lokalitě není dostatek porovnatelných nemovitostí k pronajmutí, vzal jsem v potaz objekty z širšího okolí. 26


68

V mích výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného kdy, sluţby a energie jsou nájemcům přiúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny po konzultaci s vlastníky nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí příjmovou metodou zaokrouhlenou na:

1 103 000Kč Budova

Vyuţití

Č.p. 130

Uţitná plocha 2

Jiná stavba

419,0 m

Nájemné

Roční příjem

15 000Kč

180 000Kč

PŘÍJMOVÁ METODA-PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu-trţní nájemné

180 000Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

5%

9 000Kč 171 000Kč

Náklady na údrţbu

20 000Kč

Pojistné

8200Kč

Daň z nemovitosti

4200Kč

Pronájem cizího pozemku

0Kč

Marketing

0Kč

Ostatní provozní náklady

3 000Kč

Provozní náklady celkem

32 770Kč

Provozní příjem

138 230Kč

Rezervy na renovace

59 000Kč

Čistý provozní příjem

77 230Kč

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

1 103 285Kč

Zaokrouhleno

1 103 000Kč Tabulka 8 příjmová metoda 69

4.3.3.

Nákladová metoda

U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení nemovitostí nově postavených jsou náklady na vybudování stejných nemovitostí při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení trţní hodnoty předmětných nemovitostí v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení nově postavených nemovitostí odečtena částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti (amortizace) nemovitostí a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady předmětných nemovitostí nebo jejich částí.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na předmětné nemovitosti, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití nemovitostí. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe nemovitosti by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohly být řešeny jednodušeji a účelněji. Funkční 70

nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaných nemovitostí a nákladů na jejich nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem stanovil obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nákladovou metodou po zaokrouhlení na:

3 637 000Kč

71

Nákladová metoda Název

Restaurační zařízení,Vlkaneč 130

Číslo pozemku

46/4

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

42 let

Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost

58 let 383,7m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

2 nadzemní

Celková zastavěná plocha

540,7 m2

Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

447,5 m2

Celkový obestavěný prostor

1787,4 m3 3494,2Kč/m2

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

6 245 533 Kč

Fyzické opotřebení

34%

4 122 051,7 Kč

Funkční nedostatky

10%

3 709 846,5Kč

5%

3 524 354,1Kč

Ekonomické nedostatky

Pozemek

112 200Kč

Indikovaná hodnota

3 636 554,1Kč

Zaokrouhleno

3 637 000Kč Tabulka 9 nákladová metoda

72

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Toto hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.6. 2012. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.27 Trţní hodnota nemovitosti stanovena aplikacemi výše popsanými byla určena následující indikací: Indikace(Kč)

Váha(%)

Váţný průměr (Kč)

Porovnávací metoda

1 978 795Kč

30%

593 638,5Kč

Příjmová metoda

1 103 000Kč

50%

551 500Kč

Nákladová metoda

3 637 000Kč

20%

727 400Kč

Výsledná hodnota

1 872 538Kč

Zaokrouhleno

1 873 000Kč Tabulka 10 výsledná hodnota ocenění

Oceňovaný majetek restaurační zařízení je z hlediska typu objektu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující, schopnost produkovat příjmy z pronájmu. A proto se z tohoto důvodu domnívám, ţe příjmová metoda můţe zobrazit nejlépe skutečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku a proto jsem jí přisoudil váhu 50%. Tento oceňovaný majetek je svým způsobem výjimečný a to jak lokací, objemem, tak i cenou a technickou vybaveností. A proto není jednoduché najít nemovitosti s porovnatelnými parametry. Z výše uvedených důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda nemůţe nejlépe odráţet stav konkrétní nabídky. A proto jsem přisoudil její váhu 30%. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty jsme pouţili nákladovou metodu, které jsme přisoudili váhu 20%.

27

Zdroj: Cvičení z oceňování nemovitostí-Díl1/Ing. Petr Ort, Ph.D

73

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 20.6.2012 je prezentovaná částkou

=1 873 000Kč (slovy:jedenmilionosmsetsedmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků k oceňované nemovitosti. Nepřebírám ţádnou odpovědnost za skutečnosti právního charakteru. Závěry k této zprávě mohou být pochopeny pouze po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

74

28

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDKOKLADY Nebyla převzata ţádná odpovědnost a nebylo provedeno ţádné šetření za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se ţe vlastnická práva k majetku jsou správná a tedy prodejná, pokud se nezjistí něco jiného. Nadále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo jinak. Tato zpráva byla zaloţena na informacích z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţená celá nebo jen část této zprávy. Tyto informace nebyly ve všech případech ověřovány. Pokud se týká přesnosti informace, nebylo vydáno ţádné potvrzení. Veškeré údaje o rozměrech týkající se pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z katastru nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Veškeré popisy budov, pozemků a staveb, jsou pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez ověření. Oceňovaný majetek byl prověřen pouze nedestruktivní metodou bez pouţití sond. Apod. Při prohlídce byly zaznamenány nedostatky a patologické jevy, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje nebezpečné materiály jako jsou azbest, močovino-formaldehydové pojiva, které by mohli ovlivnit hodnotu majetku. Dále nabyly provedeny ţádné půdní rozbory ani geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Za změny v trţních podmínkách nebereme ţádnou zodpovědnost. Ţádný závazek není důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které by se vyskytli po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění hodnoty pro účely bakalářské práce. Zjištěná objektivní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

28

Zdroj: Ing.ORT PETR,Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí – 1 díl, 1.vydání, 2007, BIVŠ PRAHA

75

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné ani v budoucí době nebudu mít účast ani prospěch z majetku který je předmětem ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje vše co by mohlo ovlivnit závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování jsem bral v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţní hodnoty. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé.

Ve Vlkanči dne 20.6.2012

…………………….. Michal Poklop

76

5 Analýza trhu

Okres Kutná Hora Středočeský kraj

77

5.1. Charakteristika trhu okresu Kutná hora:29

Okres Kutná Hora je situován na severním okraji Českomoravské vrchoviny. Je periférii Středočeského kraje a leţí v jihovýchodním cípu. Území okresu patří ke třem horopisným celkům-Českomoravské vrchovině, Čáslavské kotlině a Polabské níţině. Rozloha okresu je 917 km2 a patří jí 4. místo v rámci středočeského kraje a 8,3% z jeho celkové rozlohy. Zemědělská půda tvoří 65,5% rozlohy okresu a lesy 23%. K 31.12. 2009 bylo v okrese 74 939 obyvatel. Počtem 82 obyvatel na 1 km2 tvoří nejřidčeji osídlená území Středočeského kraje. Celkový počet obcí na okrese je 88, z toho 4. obce mají status města a 5. bylo stanoveno městysem. Podíváme li-se do minulosti, Kutnohorsko nepatřilo k průmyslovým oblastem středních Čech. Převaţovala zde zemědělská výroba. Na začátku 90 let se průmyslová výroba realizovala především na Kutnohorsku a Čáslavsku, zejména ve strojírenství, tabákovém průmyslu, potravinářství, sklářství, textilním a obuvnickým průmyslu. Mezi ty méně úspěšné můţeme zařadit Avia Kutná Hora, Praga Čáslav a mnoho dalších. Naopak mnoho dalších díky zahraničním investorům zaznamenávají velmi dobré výsledky jako jsou Philip Morris ČR a.s. s produkcí tabákových výrobků, nebo ČKD Kutná Hora, a.s. Za nové odvětví, které se realizovalo především na Čáslavsku, můţeme řadit dřevozpracující průmysl a s tím nově otevřenou pilu LESS&TIMBER s. r.o. Ale Kutnohorsko se chlubí něčím mnohem vzácnějším nedozírné hodnoty a to je nespočet kulturních památek. Samotná Kutná Hora je zapsána na Seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Analýzu trhu okresu Kutná Hora ve středočeském kraji, lze rozdělit na dvě samostatné lokality a to na Čáslavsko a Kutnohorsko, kam je trh s nemovitostmi soustředěn nejvíce. Veškeré poznatky a údaje v této analýze trhu s nemovitostmi, byly získány z důvěryhodných zdrojů, uskutečněných prodejů nemovitostí, popřípadě pronájmu nemovitostí a na základě komunikace s městským a stavebním úřadem města Čáslav.

29

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Kutná_Hora

78

Cenotvorné faktory tvořící cenu, jsou:

Lokace nemovitostí Hustota osídlení Infrastruktura Průmyslová výroba Technická vybavenost nemovitostí Kulturní a sportovní vyţití

5.1. Čáslavsko Ceny nemovitostí v Čáslavi a jeho blízkém okolí zaţívají v posledních letech velký vzestup. Faktorem tohoto trendu je především vojenské letiště, které čítá téměř tisíc pracovních míst. A tudíţ zvýšenou poptávku po nemovitostech. Nemalou zásluhu na tomto vzestupu má i nově otevřená pila LESS&TIMBER s.r.o. jedna z nejmodernějších pil ve střední Evropě. Město Čáslav reagovalo na zvýšenou poptávku po bytech a stavebních pozemcích, stavbou nových bytových domu. Za poslední dva roky bylo v Čáslavi a jeho blízkém okolí vystavěno 254 nových bytu. Díky revitalizaci kasáren Prokopa Holého se v této době dokončuje výstavba dalších téměř 150 bytů. Které jsou uţ nyní z 2/3 obsazené. Na místě bývalých kasáren bude v blízké době vystaven i řetězec TESCO, ke kterému město Čáslav udělalo první kroky a předalo pozemky pro výstavbu.

Stavební pozemky Ceny stavebních pozemků na Čáslavsku jsou v rozpětí od 90 Kč/m2 aţ po 1100 Kč/m2 . Výše ceny pozemků udává hlavně lokace, zatím co menší obce který čelí odlivu lidí, se snaţí všemoţnými silami je udrţet. Na druhé straně poptávka po stavebních pozemcích v některých lokalitách města Čáslavi je tak veliká, ţe město muselo přistoupit k veřejné draţbě. Cena těchto pozemků se potom lišila počtem zájemců. Rozdíl cen pozemků se proto lišil někdy i v řádech desetitisíců. 79

Trend- v posledních letech jsme svědky zvyšování cen pozemků, především, stavební parcely. Do budoucna můţeme očekávat další nárůst cen pozemků. Rozvíjející se průmysl na Čáslavsku, zapříčiní více pracovních míst a tím pádem příliv lidí a tím zvýšenou poptávku.

Ceny pozemků Čáslav

Centrum

Okrajové části

XXX30

450-1100

Nad 1000 obyvatel

130-350Kč/m2

Do 1000 obyvatel

90-250Kč/m2 Tabulka 11 cena pozemků

Proluka Čáslav

Největší a nejznámější Proluka je na náměstí Jana Ţiţky v Čáslavi. Nejznámější proto, ţe zde uţ řadu měsíců probíhají archeologické vykopávky. Město Čáslav plánuje na místě Proluky výstavbu více účelového domu, s obchody,

kancelářemi

neposlední

řadě

s byty.

a

v Pro

Čáslav je toto nelehký úkol, jelikoţ je Proluka tvořena třemi samostatnými pozemky s různými majiteli. Město má tyto pozemky z 2/3 odkoupeny, uţ jedná i s posledním z majitelů na kterého je uvalena exekuce a tudíţ i s tím spojené problémy odkupu. Obrázek 2 proluka Čáslav

30

V centru Čáslavi se volné pozemky určené k prodeji nevyskytují!

80

Byty

Jak uţ bylo řečeno zvýšená poptávka nejen po nových bytech je zcela zjevná a proto ceny bytů mají stoupající tendenci. Největší zájem mladých lidí směřujících za prací, jsou takzvané startovací byty 1+1,1+kk,2+1,2+kk. Ceny nových městských bytu se pohybují od 18 000 do 22 000 Kč/m2 dle lokace. Cenu bytu poté upravuje technická vybavenost. Bytovému domu s výtahem stoupá cena o 5000 Kč/m2.31 Ceny z důvodu velké poptávky jsou téměř neměnné. U starších bytu je vţdy cena zohledněna stavem objektu, lokací a jeho vybaveností. Celostátní program Zelená úsporám se díky revitalizaci panelových domů stávají o něco atraktivnější neţ-li tomu bylo před lety.

Ceny starších bytů:

Starší byty 1+1

400 000-550 000

450 000-750 000

2+1

650 000-980 000

650 000-1 000 000

3+1

800 000-1 150 000

950 000-1 350 000

4+1

1 100 000-2 000 000

1 100 000-2 900 000

panelové

Zděné

Tabulka 12 ceny starších bytů Trend do budoucna- ceny bytů v poslední době spíše stagnovali. Vyhlídky do budoucna jsou ale příznivější, očekává se postupný nárůst cen bytů aţ o 6%. Vliv na tento nárůst má především klid na evropských trzích.

Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech rapidně stoupá. Dnešním trendem je stěhování se do okrajových částí větších měst. Realizované ceny se pohybují u domů do stáří 5 let kolem 3 000 000 Kč, u starších, cena lineárně klesá dle lokality a technického stavu. Menší města se uchýlila k projektu řadových domů. 31

Zdroj: stavební úřad města Čáslav

81

Obrázek 3 řadové domy

S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní lze rovněţ paralelně předpokládat větší poptávku po rodinných domech. Některé obce ve snaze udrţet odliv mladých lidí do měst, se uchýlili k prodeji stavebních pozemků za symbolickou korunu a poskytování bez úročních půjček na bydlení. Podle předběţného průzkumu, ale tento krok bohuţel nepřinesl ţádné zlepšení. Stále více lidí upřednostňuje větší města. Trend do budoucna- poptávka po starších rodinných domech v menších obcích bude stoupat a tím i cena nemovitostí. Neţ pro rodinné bydlení, budou spíše slouţit k rekreaci. Co se týče větších měst, poptávka po starších domech klesá. Většina lidí se uchyluje k výstavbě nového rodinného domu.

Bytové domy Poptávka po bytových domech je téměř nulová. Na trhu s nemovitostmi na Čáslavsku se s bytovými domy nesetkáváme, spíše ojediněle. Důvod je jednoduchý, pokud uţ se bytový dům objeví na trhu, z velké části je nabízen po jednotlivých bytových jednotkách, nikoli jako celek.

82

Objekty pro individuální rekreaci V dnešní době kdy se lidé stěhují za prací do měst a z obcí se pomalu stávají jen rekreační místa, se z mnoha rodinných domů, dříve určený pro bydlení stávají chaty pro rekreaci. Ale velký zájem je o zahrádkářské chatky na okraji města, které se obchodují v rozmezí 50 – 500 tisíc Kč, tak i o zděné vícepodlaţní chaty charakteru spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují kolem 600 000 – 1 200 000 Kč. Novým segmentem trhu u objektů pro individuální rekreaci je zahraniční klientela, která kupuje rekreační objekty s většími přilehlými pozemky.

NÁJMY Byty Ve městě Čáslav bylo ještě donedávna několik ubytoven, které skýtali azyl především zahraničním dělníkům a studentům. Majitelům ubytoven se v poslední době naskytl lukrativní způsob výdělku a to ubytováním nepřizpůsobivých občanu. Tato situace ale vzala za své, kdyţ se ve městě rapidně zvedla kriminalita a nespokojených občanů skokově přibývalo. Situace se vyhrotila do takových mezí, ţe se pořádali protestní akce a pochody. Město Čáslav bylo nuceno tyto ubytovny odkoupit a následně zrušit jejich činnost. Vedení města si bylo vědomé paniky na realitním trhu, způsobeno touto situací. Pronájem bytů ve městě Čáslav z velké části vyuţívají mladí lidé, kteří se stavějí na vlastní nohy. Nemalé procento na trhu s nájmy tvoří studenti, kteří chodí na místní školy. I město Čáslav si uvědomuje, ţe trh s nájmy stagnuje nebo se propadá a není o něj tolik zájem. A proto veškeré nové projekty výstavby bytových domů směřují na pozdější prodej bytů, nikoli pronájem.

Ceny pronájmu bytů v Čáslavi: Nájmy bytů 1+1

4500-6500 p.m.

4000 -7000 p.m.

2+1

5500-7500 p.m.

6000-8000 p.m.

3+1

8000-9500 p.m.

8500-10 000 p.m.

4+1

8000-10 000 p.m.

9000-12 000 p.m.

panelové

Zděné

Tabulka 13 ceny pronájmů 83

Trend do budoucna- zateplování bytů hraje při výši nájmu podstatnou roly. Zatím co v obcích do 2000 obyvatel se cena nájmu takřka nezmění, maximálně o výši inflace. Tak cena v městech se bude zvyšovat. Bude se jednat především o bytové domy postavené panelovou technologií. Zvýšení nájmu se odhaduje od 2% do 9%.

Prodejní prostory Nemalý zájem o tyto prostory mají asijští obchodníci, kteří se kumulují převáţně ve větších městech. Největší zájem je o centrum Čáslavi a jeho přilehlých částech města.

Centrum města

1 500- 3 000 Kč / m2 / p.a.

Širší okolí

500-800 Kč / m2 / p.a. Tabulka 14 prodejní prostory

Kanceláře V posledních letech se trh s kancelářemi rapidně sníţil. Nabídka mnohonásobně převyšuje poptávku. Tento trend je způsoben především internetem a internetovým obchodováním. Spousta lidí se dneska uchyluje k obchodování z vlastního domu.

Centrum města

1 200-2 200 Kč/ m2 / p.a.

Širší okolí

500-800 Kč / m2 / p.a. Tabulka 15 pronájem kanceláří

Průmyslové objekty Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu ve městě, ale i blízkém okolí je výrazný přebytek nabídky nad poptávkou. Největší nárůst nabídky vznikl při rušení vojenského útvaru v Čáslavi a jeho převedení na město. Na pozemku vojenského útvaru tak v jednu chvíli zůstali nepouţívané haly, dílny a čerpací stanice. Z důvodů malého zájmu o tyto objekty se město Čáslav rozhodlo o revitalizaci. V dnešní době uţ na místě dřívějších hal stojí bytové domy a obchodní řetězec TESCO. Ale asi největší obavy do budoucna vytváří společnost LESS která je dlouhodobě ve ztrátě a jedná se o její další budoucnosti. Jedna z variant je prodej celého dřevozpracujícího provozu. 84

5.2. Kutnohorsko Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Kutná Hora je okresní město Kutná Hora a jeho širší okolí. Obchod s nemovitostmi na Kutnohorsku je velice specifický, jelikoţ jeho poměrná část je zapsána na Seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO. A proto i z tohoto důvodu se trh s nemovitostmi v Kutné Hoře ve větší míře ubírá směrem k rekreačnímu bydlení a obchodu.

Stavební pozemky Největší faktor který udává cenu pozemků je fakt, ţe Kutná Hora je okresním městem s nejlepší infrastrukturou. Největší zájem je o stavební pozemky s dojezdovou dobou do centra cca. 20 min. Tyto ceny se pohybují v rozmezí 150 – 750 Kč/m2. Jak uţ bylo řečeno Kutná Hora je zapsaná na seznamu světového přírodního a kulturního dědictví UNESCO. Proto jakákoliv nová výstavba v centru města je takřka vyloučená. Proto veškerý trh s pozemky je soustředěn do nejbliţšího okolí města kde se ceny pohybují v rozmezí 700 – 1700 Kč/m2.

Ceny pozemků Kutná Hora

centrum

Okrajové části32

XXX

450-1250

Nad 1000 obyvatel

200-450Kč/m2

Do 1000 obyvatel

100-250Kč/m2 Tabulka 16 ceny pozemků

(pozn. Ceny pozemků lineárně rostou, s menší dojezdovou vzdáleností do centra K.H.) Trend do budoucna-do budoucna lze očekávat nárůst poptávky po stavebních pozemcích, které budou vybaveny inţenýrskými sítěmi a které budou určeny pro zástavbu rodinnými domy. V důsledku toho se zvýší i cena za m2.

32

Pozn.Vilové čtvrti

85

Proluky V centru města se proluky téměř nevyskytují. Moţnost výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče.

BUDOVY Rodinné domy Nabídku rodinných domů zaznamenáváme především z okrajových částí města, jelikoţ centrum je zastavěn především bytovými a komerčními objekty. Na okraji města nově vznikají tzv. vilové čtvrti, ve kterých rapidně vzrostl zájem o výstavbu rodinných domů. Tento zájem se nevztahuje pouze na občany, ale velký zájem mají i developerské firmy, které přicházejí s projekty skupinové výstavby. S předpokládanou vzrůstající ţivotní úrovní lze rovněţ paralelně předpokládat větší poptávku po rodinných domech. Hlavním faktore hrající roly v ceně nemovitosti je stáří budovy a lokace. Starší rodinné domy se pohybují od 500 000 Kč aţ do 4 000 000 Kč. U novostaveb tato cen začíná na 2 000 000 Kč a směřuje aţ k 10 000 000 Kč.

Byty Z důvodu památkové zóny se v centru města výstavba nových bytových domu téměř nerealizuje. Proto se v centru nejvíce nabízejí byty v bytových domech postavené v sedmdesátých a osmdesátých letech panelovou technologií. O byty v Kutné Hoře je celkově zájem a proto poptávka převyšuje nabídku. Z důvodu vysoké koncentrace středních a vyšších škol je zvýšená poptávka po menších bytech typu 2+kk, 1+kk.

86

Starší byty 1+1

600 000-1 550 000 Kč

900 000-1 450 000 Kč

2+1

600 000-1 780 000 Kč

1 000 000-2 000 000 Kč

3+1

1 100 000-2 000 000 Kč

1 950 000-3 350 000 Kč

4+1

1 100 000-2 500 000 Kč

2 000 000-4 000 000 Kč

Panelové

zděné

Tabulka 17 ceny starších bytů Trend do budoucna- ceny bytů se v poslední době mírně propadaly. Podle analytiků se ale ceny bytu do budoucna budou zvyšovat. Podle grafu v příloze můţeme vidět stagnaci cen bytů na Kutnohorsku, a mírné zlepšení v posledních dnech.

Nájmy Poptávka po nájmech bytů na Kutnohorsku je vyšší neţ v minulých letech. Tento stoupající trend má na svědomí jediný faktor. A to dočasné stěhování lidí za prací. I studenti středních a vyšších škol mají na tento faktor značný vliv.

Nájmy bytů 1+1

3000-6500 p.m.

4000 -7500 p.m.

2+1

3500-8500 p.m.

3500-10 000 p.m.

3+1

6500-10 000 p.m.

7000-10 000 p.m.

4+1

7000-12 000 p.m.

8000-12 000 p.m.

Panelové

zděné

Tabulka 18 nájmy bytů

87

Regulované nájemné

Ceny nájemného (za metr čtvereční): 2010

2011

Byt I. kategorie:

53,39 Kč

60,90 Kč

Byt II. kategorie:

51,53 Kč

59,97 Kč

Byt III. kategorie:

45,56 Kč

53,57 Kč

Byt IV. kategorie:

43,76 Kč

52,67 Kč

Rok 2011 byl posledním rokem, kdy se mohli zvedat ceny regulovaného nájemného. Od roku 2012 je moţno zvedat jen v důsledku zvýšení inflace.33

Obrázek 4 panelový dům

Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu je poptávka převýšená nabídkou. Velký zájem je jak o zahrádkářské chatky na okraji města, které se obchodují v rozmezí 300 – 900 tisíc Kč, tak i o zděné vícepodlaţní chaty který mají charakter spíše rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 800 000 –1 200 000 Kč. Vzhledem ke změně ţivotního stylu lze do budoucna očekávat stagnaci poptávky chatek v zahrádkářské kolonii. 33

Zdroj: http://www.svoboda.info/zpravy/kutna-hora/v-kutne-hore-se-od-ledna-pristiho-roku-zvysi-najemne-vmestskych-bytech.html

88

Průmyslové objekty Díky celosvětové krizi a úpadku průmyslu se na realitních trzích objevují čím dál více průmyslové objekty a výjimkou tak není ani Kutnohorsko. A proto v nabídkách realitních kanceláří můţeme vidět několik průmyslových objektu, výrobních a skladových hal. Příkladem je zrušený textilní závod Pleas. O které není enormní zájem. Z největších podniků, který se na českém trhu v Kutné Hoře vypořádal s finanční krizí je podnik PHILIP MORRIS. Největší producent tabákových výrobků. Tyto objekty se obchodují v cenách od 1 mil. Kč do 10 mil, záleţí na velikosti a technické vybavenosti podniku.

Pronájem prodejních prostorů Kutná Hora je významnou historickou i archeologickou oblastí a proto je zde veliký turistický ruch. Zájem o prodejní prostory je enormní a to nejvíce v centru města nebo v těsné blízkosti historických památek. Poptávka několika násobně převyšuje nabídku, právě to se odráţí v ceně pronajímatelných prostorů. Další z moţností pronájmu prodejních prostorů je pronájem prostoru trţiště nebo části náměstí. Dny i místo pronájmu má v kompetenci městský úřad v Kutné Hoře.

Nájmy kanceláří V posledních letech tak jako na Čáslavsku tak i na Kutnohorsku je znatelný pokles zájmu o pronájem kanceláří. Všichni obchodníci se díky elektronickému obchodování stěhují z kanceláří z důvodu šetření. Jedinou výjimkou jsou jen lékaři, právníci co reprezentují svojí profesy. Je zřejmý pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší neţ poptávka. V budoucnu lze očekávat podobný vývoj.

800-1500Kč/m2/p.a. 500-1000Kč/m2/p.a.

Centrum města Okrajová část

Tabulka 19 nájmy kanceláří

89

5.3. Výsledky analýzy

Graf 1 vývoj průměrných cen bytů 1+1

Graf 2 vývoj průměrných cen bytů 1+1 2012 Na grafu můţeme jasně vidět, ţe ceny menších bytů jsou oproti průměrným cenám v ČR mnohem větší. Velký vliv na cenu má průmysl, který je koncentrován ve velkých městech, jako je Čáslav a Kutná Hora. Malý byty vyuţívají především mladí lidé bez rodiny. Je vidět, ţe si ceny malých bytu stabilně drţí svojí hodnotu. Do budoucna lze očekávat menší nárůst cen.34

34

Zdroj: www.realitymorava.cz

90

Graf 3 vývoj průměrných cen bytů 2+1 2011


V sedmém měsíci roku 2011 lze zřetelně vidět značný pokles cen nemovitostí. Za tento vliv můţou nepokoje ve městě Čáslav vyvolaný nepřizpůsobivými občany. Během měsíce vzrostla kriminalita bezmála o 300%. Pouliční krádeţe a rvačky toho byly příkladem. Největší dopad to mělo právě na trh s nemovitostmi. Nikdo nevěděl, jak se k tomu město postaví. To udělalo razantní krok k nastolení pořádku tím, ţe skoupilo všechny ubytovny a posléze je nechalo zrušit. 91


Graf 6 vývoj průměrných cen bytů 3+1 2012 V krátkodobém a střednědobém horizontu můţeme očekávat růst cen nemovitostí. Nejvyšší míru zhodnocení pak můţeme čekat u stavebních pozemků pro výstavbu rodinných a bytových domů. V menších obcích do 1000 obyvatel potom stagnaci cen jak bytů, tak starších rodinných domů. Propad cen můţeme čekat u průmyslových nemovitostí. Nejvyšší nárůst cen nemovitostí zaznamenáme ve městě Čáslav a Kutná Hora. Plánovaná výstavba obchvatu v obci Církvice na hlavní trase Brno - Praha. Zvedne ceny nemovitostí v okruhu obchvatu několikanásobně. Nejvyšší nárůst se očekává u pozemků přímo sousedící se stavbou. Stavba obchvatu je plánovaná na jaro 2014. 92

Závěr V první části jsem se snaţil teoreticky vymezit zvláštní oblibu. A nastínit tak nově připravovaný občanský zákoník, který se přímo dotýká zvláštní obliby a s tím spojené náhrady za poškozené věci. Dále jsem popsal synergické efekty, které jsou nedílnou součástí hodnoty zvláštní obliby. Jelikoţ databáze uskutečněných prodejů nemovitostí kde byla uplatněna hodnota zvláštní obliby v ČR, je v samém počátku. Je metoda porovnávací téměř neaplikovatelná. A proto můţeme říct, ţe ocenění synergii je jediným moţným způsobem jak ocenit hodnotu zvláštní obliby. Dále v práci se proto zabývám způsoby ocenění synergii. V praktické části jsem provedl trţní ocenění rodinného domu a restauračního zařízení s nebytovými prostory. V prvním případě jsem trţní ocenění rodinného domu provedl všemi metodami ocenění, jak porovnávací, tak i výnosovou a nákladovou metodou. Tyto metody jsem pouţil, jelikoţ k porovnávací a výnosové metodě jsem zjistil několik porovnatelných objektů stejného stáří a porovnatelné lokality. Nákladová metoda byla provedena s ohledem na stáří a opotřebení nemovitosti. U trţního ocenění restauračního zařízení bylo vyuţito všech tří metod oceňování. Jako u všech komerčních objektu tak i u restauračního zařízení byla nejvyšší váha přisouzena výnosové metodě. Protoţe výnosová metoda nejlépe vystihuje cenu nemovitosti. Poslední část bakalářské práce je věnovaná analýze trhu s nemovitostmi na okrese Kutná Hora. Která je rozdělena do dvou segmentů. A to na Čáslavsko a Kutnohorsko. Výsledek analýzy ceny nemovitostí jasně ukazuje zvýšení cen oproti průměru v ČR. Můţeme říct, ţe výši ceny nemovitosti v nemalé míře ovlivňuje i hodnota zvláštní obliby, neboť Kutná Hora je turisty vyhledávaná lokalita.

93

Seznam pouţité literatury ING.ORT PETR,PH.D. CVIČENÍ Z OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ – 1 DÍL, 1.VYDÁNÍ, 2007, PRAHA: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S., ISBN 978-80-7265-128-3 ING.ORT

PETR,PH.D.

OCEŇOVÁNÍ

NEMOVITOSTÍ

NA

TRŢNÍCH

PRINCIPECH, 1.VYDÁNÍ, 2007, PRAHA: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S., ISBN 978-80-7265-101 ING.ORT PETR,PH.D. MODERNÍ METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH, 1.VYDÁNÍ, 2007, PRAHA: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S., ISBN 978-80-7265-113-9

Články v elektronických seriálech WWW www.wikipedie.cz www.sreality.cz www.mmreality.cz www.svoboda-info.cz http://www.realit.cz/clanek/synergicke-efekty-zajisti-vetsi-zisky-prodejcum www.realitymorava.cz www.cenovemapy.cz http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/nahrada-skody/konkretni-zmeny.html

94

Seznam tabulek Tabulka 1 ocenění pozemku .................................................................................................... 39 Tabulka 2 ocenění jako celek .................................................................................................. 42 Tabulka 3 příjmová metoda ..................................................................................................... 44 Tabulka 4 nákladová metoda .................................................................................................. 47 Tabulka 5 výpočet hodnoty ...................................................................................................... 48 Tabulka 6 ocenění pozemku .................................................................................................... 64 Tabulka 7 majetek jako celek .................................................................................................. 68 Tabulka 8 příjmová metoda ..................................................................................................... 69 Tabulka 9 nákladová metoda .................................................................................................. 72 Tabulka 10 výsledná hodnota ocenění .................................................................................... 73 Tabulka 11 cena pozemků ....................................................................................................... 80 Tabulka 12 ceny starších bytů ................................................................................................. 81 Tabulka 13 ceny pronájmů...................................................................................................... 83 Tabulka 14 prodejní prostory .................................................................................................. 84 Tabulka 15 pronájem kanceláří .............................................................................................. 84 Tabulka 16 ceny pozemků ....................................................................................................... 85 Tabulka 17 ceny starších bytů ................................................................................................. 87 Tabulka 18 nájmy bytů ............................................................................................................ 87 Tabulka 19 nájmy kanceláří.................................................................................................... 89

Seznam obrázků Obrázek 1Proluka Čáslav ........................................................................................................ 20 Obrázek 2 proluka Čáslav ....................................................................................................... 80 Obrázek 3 řadové domy ........................................................................................................... 82 Obrázek 4 panelový dům ......................................................................................................... 88 Obrázek 5 porovnávací nemovitost č. 1 Obrázek 6 porovnávací nemovitost č.2.................................................................................... 98 Obrázek 7 porovnávací nemovitost č.3.................................................................................... 98

95

Seznam grafů: Graf 1 vývoj průměrných cen bytů 1+1 ............................................................................... 90 Graf 2 vývoj průměrných cen bytů 1+1 2012 ...................................................................... 90 Graf 3 vývoj průměrných cen bytů 2+1 2011 ...................................................................... 91 Graf 4 vývoj průměrných cen bytů 2+1 2012 ...................................................................... 91 Graf 5 vývoj průměrných cen bytů 3+1 2011 ..................................................................... 92 Graf 6 vývoj průměrných cen bytů 3+1 2012 ..................................................................... 92

96

Příloha č.1

Přílohy: Porovnávací nemovitosti

Lokalita

(Vrdy, Kutná Hora)

Lokalita

(Vlkaneč,Kutná Hora)

Typ objektu

Rodinný dům

Typ objektu

Rodinný dům

Konstrukce

Cihla

Konstrukce

Cihla

Uţitková plocha

120 m2

Uţitková plocha

190 m2

Celková plocha

140 m2

Celková plocha

223 m2

Cena

1 299 000 Kč

Cena

Nabídka

1 450 000 Kč

Prodej

Lokalita

(Vlkaneč,Kutná Hora)

Typ objektu

Rodinný dům

Konstrukce

Cihla

Uţitková plocha

154 m2

Celková plocha

181 m2

Cena Prodej 97

1 270 000 Kč

Příloha č.2 Porovnávací nemovitosti

Obrázek 5 porovnávací nemovitost č. 1

Lokalita

Obrázek 6 porovnávací nemovitost č.2

(Štoky,Havlíčkův Brod)

Lokalita

(Příseka, Havlíčkův Brod)

Typ objektu

Restaurace, RD

Typ objektu

Restaurace,stravování

Konstrukce

cihla

Konstrukce

cihla

Uţitková plocha

400 m2

Uţitková plocha

1100 m2

Celková plocha

500 m2

Celková plocha

1217 m2

Cena

3 650 000 Kč

Nabídka

Cena

4 450 000 Kč

Nabídka

Lokalita

(Tupadly, Kutná Hora)

Typ objektu

Restaurace

Konstrukce

cihla

Uţitková plocha

1055 m2

Celková plocha

1329 m2

Cena Nabídka

Obrázek 7 porovnávací nemovitost č.3

98

1 300 000 Kč

Příloha č.3 Oceňovaná nemovitost:Rodinný dům č.p. 106

Lokalita

Vlkaneč (Kutná Hora)

Typ objektu

Rodinný dům

Konstrukce

cihla

Uţitková plocha

210 m2

Celková zastavěná plocha 283 m2

99

Příloha č.4 Restaurační zařízení č.p. 130

Lokalita

(Vlkaneč, Kutná Hora)

Typ objektu

Restaurační zařízení

Konstrukce

Cihla

Uţitková plocha Celková plocha Nájemné

100

419 m2 540,7 m2 15 000 Kč/měs

Příloha č.5 1/2 Výpis z katastru nemovitosti: rodinný dům č.p. 106

101

Příloha č.5 2/2 Výpis z katastru nemovitosti: rodinný dům č.p. 106

102

Příloha č.6 Katastrální mapa Vlkaneč

103

Příloha č.7 Katastrální mapa Vlkaneč

104

Příloha č.8 Kolaudační rozhodnutí č.p. 106 Vlkaneč

105

strana 1/2

Kolaudační rozhodnutí č.p. 106 Vlkaneč

106

strana 2/2

Příloha č. 9 Výpis z katastru nemovitostí č.p. 130 Vlkaneč strana 1/2

107

Výpis z katastru nemovitosti č.p. 130 strana 2/2

108

Příloha č.10 Katastrální mapa Vlkaneč:

109

110

111

Ocenění hodnoty zvláštní obliby

Recommend Documents