Ocenění hodnoty zvláštní obliby

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra : Bankovnictví a pojišťovnictví

Ocenění hodnoty zvláštní obliby

Bakalářská práce

Autor :

Vít Kotas Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing.Pavel Sýkora

duben 2011

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně s použitím uvedené literatury.

V Brně dne 15.4.2011

Vít Kotas

Děkuji vedoucímu bakalářské práce panu Ing. Pavlu Sýkorovi za pozornost, kterou věnoval mé práci a za jeho odborné rady při vypracování této bakalářské práce.

Anotace V případě oceňování nemovitostí, nehraje osobní vztah majitele k nemovitosti žádnou roli, tento vztah by se neměl odrazit v ceně obvyklé (cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby). Je tento závěr pravdivý? Je cena zvláštní obliby u nemovitostí daná vztahem majitel – nemovitost, nebo ji určují jiné faktory jako je ráz krajiny, oblíbenost místa, tajemný genius loci či dostatek pracovních příležitostí v místě?

Klíčová slova Zvláštní obliba, osobní vztah, užitek, hodnota, cena, porovnávací metoda, rezidenční nemovitost

Annotation

In case of property valuation, personal relationship of the property owner makes no difference; this relationship should not be reflected in usual price (the price which would be reached at sales of the same or perhaps similar possessions or at providing the same or similar services in inland commercial intercourse on the date of valuation. At the same time all factors influencing the price have to be considered, however the amount is not affected by the influence of extraordinary circumstances of the market, neither by personal situation of the seller or buyer, nor by the influence of special liking). Is this custom true? Is the price of special liking with regard to properties given by the relationship property owner – property, or is it specified by other factors as the character of the scenery, popularity of the locality, mysterious genius loci, or an abundance of job opportunities in the area? Key words special liking, personal relationship, benefit, value, price, comparison method, residential real property

Obsah

Úvod ............................................................................................................................ 6 1. Co je to zvláštní obliba ............................................................................................. 7 1.1.1 Cena ............................................................................................................. 7 1.1.2 Hodnota ....................................................................................................... 8 1.1.3 Tržní hodnota nemovitosti ........................................................................... 8 1.1.4 Porovnávací metoda ..................................................................................... 9 1.2 Město Holešov.................................................................................................. 10 1.2.1 Historický vývoj ....................................................................................... 10 1.2.2 Strategická průmyslová zóna Holešov ....................................................... 11 1.3. Závěr............................................................................................................... 16 2. Praktická cvičení .................................................................................................... 19 2.1 Ocenění bytu ..................................................................................................... 19 2.2 Ocenění rodinného domu.................................................................................. 36 2.1 Ocenění provozního objektu ............................................................................. 55 3. Rozbor situace na trhu s nemovitostmi v okrese Kroměříž ................................... 82 3.1.1 Základní informace o okrese Kroměříž .................................................... 82 3.1.2 Přehled nejvýznamějších obcí v regionu .................................................. 83 3.1.3 Současný a předpokládaný vývoj výstavby v regionu ............................... 84 3.2. Přehled vývoje trhu v regionu za poslední rok regionu Kroměříž .............. 86 3.2.1 Trh s byty .................................................................................................. 86 3.2.2 Trh s rodinnými domy .............................................................................. 92 3.2.3 Trh s bytovými domy ............................................................................... 93 3.2.4 Trh s rekreačními objekty ....................................................................... 94 3.2.5 Trh se stavebními pozemky ...................................................................... 94 3.2.6 Trh se zemědělskými pozemky ................................................................ 95 3.2.7 Trh s komerčními nemovitostmi .............................................................. 96 Seznam použité literatury zdrojů ................................................................................ 97 Seznam zkratek………………………………………………………………………98 Zadání bakalářské práce

Úvod: Oceňování nemovitostí je velmi složitá a komplikovaná disciplína, která se ve své podstatě dotýká širokého spektra oborů a odvětví vědecké, ekonomické, legislativní a jiné lidské činnosti. Stanovit správně cenu obvyklou vyžaduje znalost nejen matematiky, stavařiny či příslušné legislativy, ale od odhadce se očekává rozumná úvaha o prodejnosti nemovitosti na základě situace v daném regionu, vyhodnocení poptávky, sběru informací, někdy i rozhovoru se sousedem.

6

1.Co je to zvláštní obliba? Definice zní: Cena určité věci (nemovitosti) zpravidla nepřiměřená skutečné hodnotě věci, stanovená s ohledem na zvl. osobní, popřípadě citový vztah vlastníka nebo zájemce o tuto věc. Tato věc(nemovitost), nám přináší větší užitek, než by mělo být přirozené. Hodnota věci (nemovitosti) je tedy větší než její cena.

Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím

Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku, nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim1.

Pro ujasnění terminologie je nezbytné vysvětlit základní pojmy, především rozdíl mezi pojmy cena a hodnota. Jejich definice je převzata z mezinárodních standardů pro oceňování. 1.1.1 Cena je pojem používaný pro částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží nebo službu. Je historickým faktem, ať už je zveřejněna nebo uchovávána v soukromí. Cena je konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy je přesným číslem. Dle zákona č. 526/1990 Sb. je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům.

1

.A.Bradáč Soudní inženýrství akademické nakladatelství , s.r.o. ISBN 80-7204-057-X-(1. Vydání)

7

1.1.2 Hodnota je ekonomický pojem týkající se peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíž hovořit o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. 1.1.3 Tržní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Cena obecná byla ustáleným pojmem v soudní praxi desítky let. V současné době se místo ní většinou používá pojem cena obvyklá, kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb. Můžeme tedy říci, že pojmy cena obecná a cena obvyklá jsou synonyma. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé (obecné) ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Podle současných mezinárodních standardů pro oceňování se vžil názor, že dřívější pojem "obecná cena nemovitostí", která se dnes nahrazuje pojmem „obvyklá cena“,

8

odpovídá současnému pojmu "tržní hodnota nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s obdobným majetkem obchoduje, a proto tam existuje obvyklá cena2. Teorie tedy mluví o tom, že v ceně obvyklé by se cena zvláštní obliby neměla projevit. Cena obvyklá je tvořena u rezidentních nemovitostí (RD, byty) ve většině případů porovnávací metodou.

1.1.4 Porovnávací metoda Srovnávací metoda, ( Market method; Market approach) Porovnávací metoda, jak již vyplývá z jejího názvu je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu použít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, že kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků, apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek – tedy s vyloučením závažných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn,apod3. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných srovnatelných nemovitostí (v řádu měsíců), kdy výsledkem by měla být předpokládaná cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána, aniž by k tomu byli kupující a prodávající nuceni. Má tedy na tuto hladinu obvyklé ceny u srovnatelných nemovitostí vliv mimořádných okolností trhu jako například náhlý vznik dostatku pracovních příležitostí v místě? A dá se tato zvýšená hladina obvyklých cen rezidentních nemovitostí označit názvem cena zvláštní obliby, nebo se jedná jen o spekulaci a tím zvýšený prodej(poptávka převyšuje nabídku), který tlačí ceny nemovitostí nahoru?. Pro objasnění této otázky volím srovnání prodejů a analýzu trhu bytů a pozemků uřčených k výstavbě RD v okrese Kroměříž.

2

Ing. Jindřich Kratěna, CSc.Ústav teoretické a aplikované mechaniky Akademie věd České republiky

3

Ort Petr Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních předpisech Praha Bivs 2006 ISBN 80-7265-085-8

9

1.2. Město Holešov 1.2.1 Historický vývoj Město Holešov leží na rozmezí Hané a Valašska. Je tzv. pověřenou obcí III. stupně a nejen správním, ale také průmyslovým a společenským centrem Mikroregionu Holešovsko. Nejstarší zmínka o Holešovu pochází z roku 1141. Jako městečko je uváděn od druhé poloviny 13. století a městem se stal ve 14. století. V roce 1850 bylo zřízeno okresní hejtmanství a soud a město se stalo ekonomickým střediskem regionu. Do roku 1960 okres Holešov.

Správní území města tvoří vedle samotného Holešova a katastrálního území Všetuly místní části Dobrotice, Količín, Tučapy a Žopy. Celková výměra je 3 409 ha, počet obyvatel přibližně 12 500. Holešov je centrem mikroregionu s 19 obcemi, z nichž 17 ustanovilo r. 1999 sdružení Mikroregion Holešovsko, které se rozkládá ve střední části východní Moravy, v oblasti, kde se střetávají dvě krajinné a etnografické oblasti Haná a Valašsko. Západně leží "Hanácké Athény" - město Kroměříž - a východně se zvedají Hostýnské vrchy se známým poutním místem sv. Hostýn a rekreačními oblastmi v okolí obce Rusava či dále typicky valašského Rajnochovicka. Na severu se rozprostírá průmyslové centrum Přerov s nedalekým turistickým lákadlem hradu Helfštýn a s jeho kouzelným okolím. Na jihu leží průmyslové a kulturní centrum jihovýchodní Moravy - krajské město Zlín. V letech 1998 - 2000 byla sestavena nová územně-plánovací dokumentace, která klade důraz na rozvoj výstavby, rozšíření průmyslové výroby i posilování příležitostí pro živnostníky. Došlo k vybudování strategické průmyslové zóny a dobudování nutného dopravního obchvatu města.

10

Obr.1- Celkový pohled na město Holešov

1.2.2 Strategická průmyslová zóna Holešov se řadí k největším realizovaným rozvojovým plochám v České republice. Její celková rozloha činí 360 hektarů, základní technická a dopravní infrastruktura byla dokončena na konci roku 2009. Pro investory jsou připraveny pozemky o rozloze od 0,5 do 360 hektarů. Holešovská zóna těží z dobrého dopravního napojení, komplexní technické připravenosti a zázemí v podobě kvalifikované pracovní síly. Proces obsazování byl zahájen v roce 2010. Podle studie, zpracované předními českými ekonomy Petrem Zahradníkem a Janem Jedličkou, přispěje Strategická průmyslová zóna Holešov k zvýšení zaměstnanosti, vyrovnání rozdílů mezi průměrným výdělkem v regionu a České republice, zvýšení podílu kraje na hrubém domácím produktu či zlepšení dopravní infrastruktury v celém regionu a zkvalitnění občanské vybavenosti v okolí zóny4. Projekt je realizován na základě usnesení Vlády ČR v rámci OPPI Program na podporu investičních příležitostí. Dokončena I. etapa technické a dopravní infrastruktury – zóna 4

www.holešov.cz

11

disponuje základním dopravním napojením a zainvestování IS na patě zóny. Jsou podepsány přístupové dokumenty s prvními investory – další jsou v jednání. Další rozvoj je podmíněn realizací II. etapy dopravního a energetického připojení, které je naplánováno do konce r. 2011. Investorem je Zlínský kraj, celková rozloha území = 360 ha. Technologický park Holešov Jde o projekt, jehož nositelem je dceřiná společnost ZK – Industry Servis ZK, a.s. Cílem projektu je vybudovat uvnitř Strategické průmyslové zóny Holešov technologický park o rozloze 1,5 ha, který poskytne zázemí podnikatelskému inkubátoru, jehož provozování zajistí společnost Technologické inovační centrum Zlín. Významnou část projektu představují výrobní a laboratorní prostory, které bude využívat Universita T. Bati pro své spin-off firmy. Projekt je realizován v rámci OPPI – program Prosperita II. Celková hodnota projektu je 190 mil. Kč

12

Obr.2 - Náčrt rozvoje města Holešov

13

Obr.3 – Let. snímek budované strategické zóny 2009

Obr.4 – Letecký snímek budované strategické zóny 2009

14

Obr.5 – Katastrální a ortomapa strategické zóny

15

1.3. Závěr Z provedené analýzy vývoje cen nemovitostí v kroměřížském regionu a v návaznosti na cenu obvyklou rezidentních nemovitostí ve městě Holešov, konstatuji , že cena zvláštní obliby nesouvisí s náhlým navýšením nabídky pracovních příležitostí v místě – výstavbou strategické průmyslové zóny. Tento faktor má vliv na výši obvyklé ceny bytů, v městě Holešově vzrostla poptávka po bytech, v provedení panel o skladbě 2+1, 1+1 bez či s provedenými částečnými rekonstrukcemi. Jedná se pravděpodobně o nákup nemovitostí vhodných k pronájmu či následné spekulaci. Rovněž tak byl zaznamenám nárůst ceny pozemků vhodných k zástavbě individuální rod.výstavbou , ceny pozemků v obcích, jejichž katastr sousedí se zónou. Opět se dle mého názoru jedná o růst ceny obvyklé pouze ze spekulativních důvodů (budoucí odprodej či výstavba RD v rámci developerského záměru). Na základě analýzy uskutečněných prodejů nemovitostí v okrese Kroměříž, konstatuji následovné. V roce 2010 dochází ke zvýšení cen bytů ve městě Holešově, tento fakt přikládám zprovoznění průmyslové zóny města Holešov, rovněž tak dochází k nárůstu cen pozemků vhodných pro výstavbu RD v okolí města Holešov.

Pro úplnost přikládám tabulku přehledu současných aktuálních cen bytů podle jejich kategorie a provedení (C-cihelný, P-panelový) a tabulku přepočtu cen na m2 podl. pl.

Město

Byt C 1+1 Byt P 1+1

Byt C 1+2 Byt P 1+2

Byt C 1+3 Byt P1+3

Kroměříž

900 000

730 000

1 200 000

850 000

1 550 000

1 150 000

Holešov

830 000

700 000

1 100 000

800 000

1 400 000

1 050 000

Bystřice

800 000

695 000

1 100 000

750 000

1 350 000

1000 000

Ostatní

500-

450-

650-

550-

900-

700-

600tis

500tis

750tis

600tis

950tis

750tis

Přepočet na m2 podl. pl. je zvažován pro průměrnou velikost bytu : 1+1 tj 39,0m2 ; 1+2 tj 56,0m2; 1+3 tj 76,0m2

16

Uvádím tabulku cen pozemků určených UP výstavbě v posuzovaných městech a některých obcích s větším zájmem o výstavbu Město-

Kč/m2

Město-

obec

obec

Kroměříž 1000-

Hulín

1600 Holešov

600-

5001100

300-

Město-

Chropyně 300-

350700

Město-

Kč/m2

obec

Postoupky 600-

Dobrotice 250-

850 Sobělice

500 Chvalčov

Kč/m2

obec

600

1000 Bystřice

Kč/m2

600-

350 Martinice

900 Zdounky

200250

200300

Slavkov

300600

17

. Z těchto provedených rozborů je zřejmé, že cena zvláštní obliby u nemovitostí je tedy pouze subjektivní názor na hodnotu nemovitosti a nemá nic společného s vývojem pracovních příležitostí v místě, kde se posuzovaná nemovitost nachází. Hodnototvorný faktor území tj.dostatek prac.příležitostí v místě má vliv na cenu obvyklou, není však cenou zvláštní obliby.

18

2.Praktická cvičení 2.1. Ocenění bytu

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1 / 2 / 2011

Typ nemovitosti

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu

Účel ocenění

Stanovení ceny bytu porovnávací metodou

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1381/26, LV č. 3450, s podílem na společných částech domu a pozemku 724/22444 na pozemcích: pozemek parc.č. 385/1, LV č. 3450

Adresa Kraj

Zlínský kraj

Město

Kat. území

Všetuly

Ulice

Holešov Družby

Počet obyvatel č.p.

12243

1381

Objednatel

19

BIVS Praha

Tel. E-mail

Vlastnictví Bytová jednotka

Gažo David - Holešov, Družby 1381

SJM

Gažová Monika - Holešov, Družby 1381

Zpracováno pro

Bakalářskou práci BIVS

Vypracoval

Kotas Vít

Dne

22.1.2011

Licence číslo

Bří Žůrků 702/1

Ke dni

19.1.2011

617 00 Brno

Prohlídka dne

19.1.2010

0844 email: [email protected] tel: 774 230073

Počet stran textu

93

Počet stran příloh

3

Obvyklá cena - současný stav 70.2 m

2

20 500 Kč/m

2

1 439 100 Kč

Ostatní plochy

2.3 m

2

10 000 Kč/m

2

23 000 Kč

Sklepy a komory

2.2 m

2

10 000 Kč/m

2

22 000 Kč

Podlahová plocha

Obvyklá cena - současný stav

1 500 000 Kč Jeden milion pětset tisíc Kč

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

20

Za kladné stránky považuji: Bytový dům po revitalizaci

Za záporné stránky považuji: Nebyly zjištěny

Vyhodnocení rizik ANO

jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO

k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup

ANO

jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

NE Na nemovitost vázne zástavní právo smluvní pro Modrou pyramidu a.s.,vše uvedeno v oddíle C na LV 3450 ANO

nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost

ANO

jednotka je určena výhradně k bydlení

ANO

jednotka je zkolaudována

ANO

jednotka je dokončena

ANO

jednotka je užívána v souladu s právním stavem

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno

ANO

stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO

zpracovatel je držitelem licence A consult

REET:

NE

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Byt není předmětem prodeje, proto případné vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu neprovádím.

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Současný majitel nabyl nemovitost na základě kupní smlouvy ze dne 9.7.2007, púč ke dni 11.7.2007, vše zapsáno v oddíle E na LV 3450.

21

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3450, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, PÚ: 125/2011 dne 19.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všetuly, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov dne 25.4.2007. Původní nabývací titul Kupní smlouva. Náhled přístupu, vyhotovil www.cuzk.cz dne 22.1.2011. Situování v rámci města a regionu, vyhotovil Internetový náhled dne 22.1.2011.

Datum předání kompletních podkladů 22.1.2011

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3450, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, PÚ: 125/2011 dne 19.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všetuly, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov dne 25.4.2007. Náhled přístupu, vyhotovil www.cuzk.cz dne 22.1.2011. Situování v rámci města a regionu, vyhotovil Internetový náhled dne 22.1.2011.

22

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Holešov je významným průmyslovým centrem regionu.Průmysl je autoopravárenský , dřevařský a strojírenský.V místě je Městský úřad,ZŠ,střední školy,FÚ,katastrální úřad,kino,policie,banky,restaurace,hotely,sport stadion,plavecký bazén,tenis kurty apod Okolí je pěkné,snadná dostupnost do přírody(Hostýnské hory,rekr oblasti Rusava,Tesák apod) ZTV ve městě je úplné:voda,plyn,kanalizace ,ČOV ,elektro Město je dostupné vlakovým i autobus spojením, leží na hlavním sil tahu Vsetín-Brno. Možnost zaměstnání je přímo v místě nebo v blízkém okolí(Zlín,Kroměříž,Přerov) Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Bytový dům čp 1381 spolu s posuzovaným bytem č.1381/26 se nachází v sidlíštní zástavbě ul. Družby v Holešově k.ú. Všetuly. K.ú. Všetuly je stavebně srostlé s městem Holešov. Situován je v severozápadní části města, cca 400m od historického centra města. Lokalita je situována vpravo při průjezdu městem směr Kroměříž, v blízkosti základní školy . Obč.vybavenost je v bezprostřední blízkosti bytového domu(obchod, služby, školy). Byt dům je s jedním podzemním a s osmi nadzemními podlažími. Obsahuje celkem 1x vstupní sekci. Samostatně stojící. Přístupy jsou volné přes ost.plochu pč. 384/1, ost.komunikace, majetek města Holešov.

Informace o nemovitosti Dům je z r 1975,rekonstrukce na domě byly provedeny před 4 lety(nové stoupačky,střecha nízká sedlová spolu se střešní krytinou jako AL plechová, rozvody topo, plast.okna,zateplení fasády,nové balkony). Dům obsahuje I.PP a VIII NP. V domě je 1 vstupní sekce .Je zde celkem 27 bj.o skladbě 1+3 bj. V domě rozveden plyn. Vytápění i TUV centrální rozvod. Posuzovaný byt je v domě čp 1381,který je situován na st.pl.385/1. Posuzovaný byt č 1381/26 se nachází v 7.NP, proveden jako 3+1 o celkové výměře 72,4m2. Byt je proveden jako panelový s umakartovým jádrem, provedené částečné rekonstrukce a modernizace. V roce 2009 proveden obklad jádra, nové povrchy podlah na části, nové vnitřní omítky. Komora mimo byt a balkon.

Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 384/1 ve vlastnictví obce.

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

Popis nemovitosti Byt se nachází v Velikost bytu

7.NP 3+1

Počet NP domu celkem Výtah

8

Počet podlaží bytu

1

Ano

Orientace oken

východ, západ

23

Počet koupelen

1

Počet kuchyní

1

Vybavení koupelny

Vybavení kuchyně

vana, umyvadlo

kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu

velmi dobrý

Dům je z r 1975,rekonstrukce na domě byly provedeny před 4 lety(nové stoupačky,střecha nízká sedlová spolu se střešní krytinou jako AL plechová, rozvody topo,plast.okna,zateplení fasády,nové balkony).Dům obsahuje I.PP a VIII NP. V domě je 1 vstupní sekce .Je zde celkem 27 bj.o skladbě 1+3 bj. V domě rozveden plyn. Vytápění i TUV centrální rozvod. Technický stav jednotky

velmi dobrý

Posuzovaný byt č 1381/26 se nachází v 7.NP, proveden jako 3+1 o celkové výměře 72,4m2. Byt je proveden jako panelový s umakartovým jádrem, provedené částečné rekonstrukce a modernizace. V roce 2009 proveden obklad jádra, nové povrchy podlah na části, nové vnitřní omítky.

Minulé rekonstrukce Konstrukce

Rozsah

Rok provedení

Vnitřní omítky

Vápenné hladké

2009

Okna

Plastová

2007

Podlahy

Povrchy

2009

Popis provedení budovy Konstrukce základy

Provedení z armovaného betonu

svislé nosné konstrukce samonosný panelový systém

% dokonč

Konstrukce

%

Provedení

dokonč

100

izolace proti zemní vlhkosti

s izolací vodorovnou i svislou

100

100

stropy

betonové montované

100

24

krov

plochá střecha

100

střešní krytina

těžké izolační pásy

100

obvodové stěny z

železobetonového sendvič. panelu v tl. do 25 cm

100

vnější úpr. povrchů

kontaktní zateplovací systém

100

vnitřní úpr. stěn

vápenná omítka, obklad

100

schodiště

železobeton

100

Popis provedení jednotky Konstrukce

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

okna

plastová s dvojsklem

100

dveře

lakované i prosklené

100

podlahy obytných místn.

laminátové plovoucí

100

podlahy nebytových místn.

keramická dlažba, PVC

100

vytápění

centrální

100

elektro

světelný rozvod

100

rozvod vody

studené a teplé

100

rozvod plynu

je proveden

100

zdroj teplé vody

centrální ohřev

100

1.NP bytu - výčet místností

Podlahové plochy kuchyně

12.2 m

pokoj

14.3

2

pokoj

16.2 m

pokoj

12.3

předsíň

8.3

koupelna

3.0

WC

1.1

šatna

2.8

2

Ostatní plochy balkon

2.3 m

2

m

2

2.2 m

2

m

2

2.2 m

2

Sklepy / komory komora

Podlahové plochy

70.2 m

2

Ostatní plochy

2.3 m

2

Sklepy a komory

25

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

databáze prodejů vlastní, datum prodeje 11/2010

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Byt se nachází v Velikost bytu

4.NP

Počet NP domu celkem

3+1

Výtah

8

Počet podlaží bytu

1

Ano

Podlahová plocha

71.5

Cena za nemovitost

m

1 450 000 Kč

Redukce ceny

20 300 Kč/m

2

20 300 Kč/m

2

2

0 % 1 450 000 Kč

Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Holešov ul.Novosady, shodná lokalita jako posuzovaná nemovitost ,byt po částečné rekonstrukci(povrchy podlah), umakartové jádro s obkladem, byt.dům po revitalizaci(vstupy, zvonky, střecha, okna)

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

databáze prodejů vlastní, datum prodeje 10/2010

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Byt se nachází v Velikost bytu Cena za nemovitost Redukce ceny

4.NP 3+1

Počet NP domu celkem Výtah

4

Počet podlaží bytu

1

Ne

Podlahová plocha

78.5

1 630 000 Kč

m

2

20 800 Kč/m

0 %

26

2

1 630 000 Kč

Redukovaná cena

20 800 Kč/m

2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Holešov, ul. U Letiště, panel byt bez rekonstrukcí s umakartovým jádrem, vlastní etážové topení plynové, v domě není výtah. Zhoršená dostupnost obč.vybavenosti než posuzovaný byt.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

realitní inzerce – nabídky: dumrealit.cz, datum změny inzerátu 14.1.2011

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Byt se nachází v Velikost bytu

3.NP

Počet NP domu celkem

3+1

Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

Výtah

6

Počet podlaží bytu

1

Ano

Podlahová plocha

72.0

1 570 000 Kč

m

2

21 800 Kč/m

2

19 600 Kč/m

2

10 % 1 413 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 3+1, 72 m2 v Holešově, ul. Slovenská - klidná část města, družstevní s možností převodu do osobního vlastnictví. Byt se nachází v panelovém domě po revitalizaci - zateplení, nová střecha, revitalizace balkonu. Byt je po částečné rekonstrukci, v bytě jsou plastová okna, v kuchyni a na chodbě keramická dlažba, v obývacím pokoji plovoucí podlaha, zděné jádro, přestavěná kuchyň s koupelnou, v bytě se dále nachází komora, špíz, V blízkosti panelového domu občanská vybavenost, škola, školka, zdravotní středisko, hypermarket.

27

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen

19 600 - 20 800 Kč/m

2

1 413 000 - 1 630 000 Kč

2

20 500 Kč/m

Stanovená cena za 1m v oceňované nemovitosti

2

Pro porovnání byly vybrány nemovitosti obdobné velikosti ,vybavenosti situované v okolí kde se posuzovaná nemovitost nachází Jedná se o byty obchodované v časovém horizontu posledního půl roku. Výše uvedené nabídky se týkají panelových bytů o skladbě 3+1 s částečnými rekonstrukcemi s umakartovým jádrem. Je nutné brát v potaz realitní nabídky, které redukuji vahou 0,9. V našem případě se jedná o panelový byt č. 1381/26, LV č. 3450, s podílem na společných částech domu a pozemku 724/22444 na pozemcích: pozemek parc.č. 385/1, LV č. 3450 s umakartovým jádrem o skladbě 3+1 včetně příslušenství. V porovnávací metodě uvádím dva realizované prodeje panelových bytů ve městě Holešov: 1. Holešov ul.Novosady, shodná lokalita jako posuzovaná nemovitost ,byt po částečné rekonstrukci(povrchy podlah), umakartové jádro s obkladem, byt.dům po revitalizaci(vstupy, zvonky, střecha, okna). 2. Holešov, ul. U Letiště, panel byt bez rekonstrukcí s umakartovým jádrem, vlastní etážové topení plynové, v domě není výtah. Zhoršená dostupnost obč.vybavenosti než posuzovaný byt. Realitní nabídka se týká obdobného bytu jako posuzovaný, lokalita ul. Slovenská, město Holešov, bez rekonstrukcí , panel umakartové jádro. Konstrukční provedení shodné s posuzovaným bytem. Na základě těchto poznatků lze konstatovat, že cena za 1 m2/podlahové plochy u porovnávací metody se pohybuje v rozmezí 19 500Kč/m2 - max. 21 000,- Kč/m2 Vzhledem k vybavenosti bytu , provedené rekonstrukci a modernizaci, situování bytu , vzdálenosti k obč.vybavenosti a dostupnosti centra města Holešova volím cenu 20 500,-Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vypracoval

Kotas Vít

Licence číslo

Bří Žůrků 702/1

0844

617 00 Brno

podpis

28

Fotodokumentace

Pohled přední

Pohled boční

Vstup do domu

Koupelna

Pokoj

Kuchyň

29

Fotodokumentace

Pokoj

WC

Chodba

Pokoj

30

Situování města Holešov v rámci regionu

ul.Družby

31

32

33

34

35

2.2. Ocenění rodinného domu

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2 / 2 / 2011

Typ nemovitosti

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu

Účel ocenění

úvěrové jednání

Předmět ocenění Budova RD č.p. 857, LV č. 161 na pozemku parc.č. 1163/4 pozemek parc.č. 1163/2, LV č. 161 pozemek parc.č. 1163/4, LV č. 161 Adresa Kraj

Zlínský kraj

Město

Kat. území

Holešov

Ulice

Holešov

Počet obyvatel

Novosady

č.p.

12243

857

Objednatel BIVS Praha

Tel. E-mail

36

Vlastnictví Budova RD č.p. 857

pozemek parc.č. 1163/2

pozemek parc.č. 1163/4

Štěpáník Jaromír - Vizovice, Dělnická 821

1/2

Štěpáníková Veronika - Vizovice, Dělnická 821

1/2

Štěpáník Jaromír - Vizovice, Dělnická 821

1/2

Štěpáníková Veronika - Vizovice, Dělnická 821

1/2

Štěpáník Jaromír - Vizovice, Dělnická 821

1/2

Štěpáníková Veronika - Vizovice, Dělnická 821

1/2

Zpracováno pro

Bakalářskou práci BIVS

Vypracoval

Kotas Vít

Dne

25.2.2011

Licence číslo

Bří Žůrků 702/1

Ke dni

21.2.2011

617 00 Brno

Prohlídka dne

21.2.2011

0844 email: [email protected] tel: 774 230073

Počet stran textu

93

Počet stran příloh

4

Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha

85.63 m

Obvyklá cena - současný stav

2

22 000 Kč/m

2

1 883 900 Kč

1 900 000 Kč Jeden milion devětset tisíc Kč

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Za kladné stránky považuji: Centrální lokalita s velmi dobrou dostupností obč.vybavenosti Za záporné stránky považuji: Malé pozemkové zázemí

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

2 032 000 Kč

37

Dva miliony třicetdva tisíc Kč

Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO

stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO

k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup

ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na nemovitost vázne zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku a.s., vše uvedeno v oddíle C na LV 161.

ANO

stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost

ANO

nemovitost je užívána v souladu s právním stavem

ANO

stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům

ANO

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO

stavba je dokončena

ANO

zpracovatel je držitelem licence A consult

REET:

ANO

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost není předmětem prodeje , proto případné vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu neprovádím.

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Současní majitelé nabyli nemovitost na základě darovací smlouvy ze dne 9.12.2010, púč ke dni 20.12.2010, vše zapsáno v oddíle E na LV 161, bezúplatným převodem.

38

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 161, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, řízení PÚ: 392/2011 dne 21.2.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešov, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, řízení PÚ: 392/2011 dne 21.2.2011. Původní nabývací titul Darovací smlouva, vyhotovil JUDr. Petr Skopal dne 9.12.2010. Situování v rámci města a regionu, vyhotovil Internetový náhled dne 25.2.2011. Náhled přístupu, vyhotovil www.cuzk.cz dne 25.2.2011.

Datum předání kompletních podkladů 21.2.2011

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 161, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, řízení PÚ: 392/2011 dne 21.2.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešov, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, řízení PÚ: 392/2011 dne 21.2.2011. Situování v rámci města a regionu, vyhotovil Internetový náhled dne 25.2.2011. Náhled přístupu, vyhotovil www.cuzk.cz dne 25.2.2011.

39

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Holešov je průmyslovým městem regionu se zastoupením lehkého a středního průmyslu Nejbližší správní centrum je okresní město Kroměříž,od kterého je vzdáleno cca 15 Km.Dostupnost města je možná autobusovým i vlakovým spojením. Město Holešov je kulturním centrem regionu.V současné době je dobudována průmyslová zóna v okolí města Holešov. Město má velmi dobrou dopravní dostupností města Zlína. Občanská vybavenost i infrastruktura je odpovídající(střední školy, poliklinika, služby, obchod.střediska). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Dům je umístěn v severní centrální části města Holešov na ul.Novosady v blízkosti sídlištní zástavby, hasičské zbrojnici, cca 200m od centra od centra města Holešov(kostel). Obč vybavenost je v bezprostřední vzdálenosti od domu (služby, obchod, restaurace, škola apod). Velmi dobrá dostupnost autobusového a vlakového nádraží(150m) Dům je proveden v řadovém zastavění jako řadový krajní. Okolní zástavbu tvoří většinou řadová zástavba stejného konstrukčního provedení a stáří jako posuzovaná nemovitost pocházejí z let 1930 -1950 a byt.domy se IV.NP. Přístupy jsou volné přes ost.plochu pč. 1023/3, ost.komunikace, majetek města Holešov.

Informace o nemovitosti Dům je proveden jako celozděný, nepodsklepený se sedlovou střechou jako řadový vnitřní a s jedním nadzemním podlažím. Dům je původně z roku 1946. Na domě byla provedena náročná rekonstrukce a modernizace v roce 1966 GO při které došlo k výměně střešní rytiny,vnitřní rekonstrukci(nové podlahy včetně izolací a povrchů, nové rozvody , nové vnitřní omítky, dveře, vybudování příslušenství). Dále pak k provedení nové venkovní fasády. V roce 2009 došlo k výměně oken a výměně střešní krytina na dvorní části.Dům je v dobrém techn. stavu. Půdorys domu je přibližně tvaru písmene L. Dispozice objektu je následovná: Vstup je řešen přímo od ulice do vstupní chodby, ze které jsou přístupny pokoj do ulice, kuchyň do dvora a dále je do dvora provedena přístavba(1966) koupelny a WC. Za přístavbou navazuje stavba skladu s kotelnou - tato není propojena s obytnou částí. Z chodby je provedeno schodiště do podkroví, zde jsou řešeny dva pokoje. Dům obsahuje byt o skladbě 3+1.

Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1023/3 ve vlastnictví obce.

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

Popis nemovitosti Počet PP

0

Počet NP

1

Počet podkroví

1

Zastavěná plocha 1.NP

76 m

40

2

Počet koupelen

1

Počet kuchyní

1

Vybavení koupelny

Vybavení kuchyně

vana, umyvadlo

kuchyňská linka, sporák kombinovaný

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ne

Ano

Příslušenství 2

Stavba

Popis

Výměra [m ]

Sklad

Ve dvorní části k domu, proveden jako zděný, původního stáří. Obsahuje kotelnu, střecha pultová, provedená rekonstrukce. Pravidelná údržba.

Stáří [roků]

20.0

45

Technický stav

Budova RD

Stav

velmi dobrý

Stáří roků

65

Opotřebení odhadem

50 %

Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

nevykazuje

Minulé rekonstrukce Konstrukce

Rozsah

Rok provedení

Okna

Plastová

2009

Dveře

Na části

2003

Podlahy

Podlahy

1966

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor

423 m

3

Cena

4 800 Kč/m

3

Cena celkem

2 032 000 Kč

41

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra

226 m

2

Cena pozemků

900 Kč/m

2

Cena celkem

203 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro

napojeno

Voda z řadu

napojeno

Voda ze studny

není

Kanalizace do řadu

napojeno

Kanalizace do žumpy

není

Kanalizace do septiku

není

Kanalizace do vlastní ČOV

není

Plyn

napojeno

Dálkové vytápění

není

Všechny IS vedeny z hlavních řadů, které probíhají před domem.

Popis provedení budovy Konstrukce základy

Provedení z prostého betonu

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

100

izolace proti zemní vlhkosti

s izolací vodorovnou

100

svislé nosné konstrukce zděné

100

stropy

dřevěné trámové s podhledem

100

krov

sedlový, pultový

100

střešní krytina

eternitové šablony, plech

100

obvodové stěny z

cihelného zdiva v tl. do 45 cm

100

vnější úpr. povrchů

omítka ze škrábaného břizolitu

100

vnitřní úpr. stěn

vápenná omítka štuková, obklad

100

schodiště

terazzo

100

okna

plastová s dvojsklem

100

dveře

lakované i prosklené

100

podlahy obytných místn.

parkety

100

podlahy nebytových místn.

PVC, ker.dlažby

100

vytápění

ústřední s plynovým kotlem

100

elektro

světelný a motorový rozvod

100

rozvod vody

studené a teplé

100

rozvod plynu

je proveden

100

zdroj teplé vody

bojler plyn.

100

42

1.NP - výčet místností

Podlahové plochy chodba

11.0 m

pokoj

19.5

koupelna

Podlahové plochy

2

2

1.5 m

kuchyně

5.1

53.4 m

spíž

13.8

WC

Ostatní plochy

2

2.5

0.0 m

2

1.Podkroví - výčet místností

Podlahové plochy chodba

1.5 m

pokoj

Podlahové plochy

2

pokoj

12.5 m

18.2

32.2 m

2

Ostatní plochy

0.0 m

2

43

2

Srovnávací metoda

1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2/2011

Konstrukční provedení

Stavba zděná

Počet PP

0

Počet NP

1

Podlahová plocha

Počet podkroví 128.0 m

Zastavěná plocha 1.NP

95.0 m

2

Celková výměra všech pozemků

352.0 m

2

2 2

Cena za nemovitost

2 300 000 Kč

Redukce ceny

18 000 Kč/m

2

18 000 Kč/m

2

0 % 2 300 000 Kč

Redukovaná cena

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Holešov, Hankeho, jednopodlažní s obytným podkrovím, původně z roku 1936, v roce 2010 provedena rekonstrukce a modernizace, nástavba podkroví. Byt o skladbě 4+1 , centrální lokalita v blízkosti synagogy.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2/2011

Konstrukční provedení

Stavba zděná

Počet PP

0

Podlahová plocha

Počet NP

1

Počet podkroví 101.0 m

Zastavěná plocha 1.NP

90.0 m

2

Celková výměra všech pozemků

174.0 m

2

1 2

44

Cena za nemovitost

1 500 000 Kč

Redukce ceny

14 900 Kč/m

2

14 900 Kč/m

2

0 % 1 500 000 Kč

Redukovaná cena

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Holešov, nám.Svobody, jednopodlažní dům s obytným prostorem v podkroví. Byt o skladbě 3+1, centrální lokalita, původně 60 let starý, provedené vnitřní rekonstrukce a modernizace.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

realitní inzerce – nabídky: rkheureka.cz, datum vložení inzerátu 4.1.2011

Konstrukční provedení

Stavba zděná

Počet PP

1

Počet NP

Podlahová plocha

Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1

Počet podkroví 95.0 m

Zastavěná plocha 1.NP

124.0 m

2

Celková výměra všech pozemků

310.0 m

2

0 2

2 580 000 Kč

27 200 Kč/m

2

23 100 Kč/m

2

15 % 2 193 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

45

Rodinný dům - Holešov; Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 se zahrádkou v klidné části města. Dům prošel rekonstrukcí v roce 2006, nové podlahy, plastová okna, nová koupelna, kuchyňská linka, plynové ústřední topení. V přízemí domu se nachází kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a další pokoj, který lze využít jako pracovnu apod. V podkroví se nachází pokoj před rekonstrukcí, z prostorné půdy lze zbudovat další obytné prostory. K domu patří zahrádka s pergolou. Dům je ihned k nastěhování. Pozemek celkem 310 m2.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 2

Stanovená cena za 1m v oceňované nemovitosti

14 900 - 23 100 Kč/m

2

1 500 000 - 2 300 000 Kč 22 000 Kč/m

46

2

Pro porovnání byly vybrány nemovitosti obdobné velikosti ,vybavenosti situované v okolí kde se posuzovaná nemovitost nachází . Výše uvedené nabídky se týkají staveb RD s pravidelnou údržbou po rekonstrukci a modernizaci. Je nutné brát v potaz realitní nabídky které redukuji vahou 0,85. V našem případě se jedná budovu č.p. 857, LV č. 161 na pozemku parc.č. 1163/4 pozemek parc.č. 1163/2, LV č. 161 pozemek parc.č. 1163/4, LV č. 161,RD s jednou bytovou jednotkou 3+1 po provedené částečné modernizaci s pravidelnou údržbou , v dobrém tech.stavu. Při srovnávací metodě uvádím dva realizované prodeje RD . 1. Holešov, Hankeho, jednopodlažní s obytným podkrovím, původně z roku 1936, v roce 2010 provedena rekonstrukce a modernizace, nástavba podkroví. Byt o skladbě 4+1 , centrální lokalita v blízkosti synagogy. 2. Holešov, nám.Svobody, jednopodlažní dům s obytným prostorem v podkroví. Byt o skladbě 3+1, centrální lokalita, původně 60 let starý, provedené vnitřní rekonstrukce a modernizace.

Dále pak uvádím internetovou nabídku RK Heureka prodej RD v Holešově. Jedná se o RD s provedenou rekonstrukcí , jednopodlažní, okrajová lokalita, tech.stav je velmi dobrý. Na základě těchto poznatků lze konstatovat, že cena za 1 m2/podlahové plochy u porovnávací metody se pohybuje v rozmezí 15 000Kč/m2 - max. 24 000,- Kč/m2 Vzhledem ke konstrukčnímu provedení oceňované nemovitosti, tech.stavu , dostupnosti obč.vybavenosti a centra obce , ale i s ohledem na výměru pozemku volím cenu 22 000,-Kč/m2 podlahové plochy .

Vypracoval

Kotas Vít

Licence číslo

Bří Žůrků 702/1

0844

617 00 Brno

podpis

47

Situování města Holešov v rámci regionu

ul.Novosady

48

49

50

51

Fotodokumentace

52

Pohled přední

Pohled zadní

Kuchyň

Pokoj

Pokoj

Schodiště

53

Fotodokumentace

Koupelna

WC

Pokoj

Kotelna ve sklad

54

Odhad tržní hodnoty č. 1 / 1 / 2011 pro účel bakalářské práce Předmět ocenění: Nebytový (provozní) objekt kuchyně bez čp., dokončený pozemek vlastníka parcela č. 3646/3

Ulice: Na Odpoledni Město : PŘEROV Okres: Přerov Kraj: Olomoucký kraj Katastrální území: Přerov Sídlo katastr. úřadu v Přerově Vlastník stavby: Obrtelová Jarmila Jaselská 1975/9 750 02 Přerov Vlastník pozemku: Obrtelová Jarmila Jaselská 1975/9 750 02 Přerov

bez čp. PSČ 750 02

Identifikační kód: 734713

podíl: id.celek

podíl: id.celek

Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 10.12.2010. Objednavatel: BIVS Praha Odhad je zpracován ke dni 31.12.2010 Vypracoval:

Vít Kotas Bří Žůrků 702/1 617 00 Brno licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0844 verze ACONS 10.24, platná od 1.2.2010 Tento odhad obsahuje 32 stran textu (z toho 11 stran příloh) a předává se ve 2 vyhotoveních. V Bystřici pod Hostýnem, dne 11.1.2011

55

Přílohy -výpis z KN Pošta s.p.č. 601175_002796 ze dne 11.1.2011 pro LV 16006 -kopie snímku z KN katastrální úřad pracoviště Přerov ze dne 26.7.2010 čz pú 5017/2010-808 pro LV 16006 s barevně vyznačenými pozemky,mapový list OL 3-9/11 v měřítku M 1 : 1000 -internetový náhled na přístupové pozemky -fotodokumentace pořízená odhadcem při místním šetření -situování obce v rámci regionu

56

Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady předložené objednatelem -výpis z KN Pošta s.p.č. 601175_002796 ze dne 11.1.2011 pro LV 16006 2. Situační podklady předložené objednatelem -kopie snímku z KN katastrální úřad pracoviště Přerov ze dne 26.7.2010 čz pú 5017/2010-808 pro LV 16006 s barevně vyznačenými pozemky,mapový list OL 3-9/11 v měřítku M 1 : 1000 3. Doklady o nabytí předložené objednatelem kupní smlouva ze dne 17.12.2008 s vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Přerově ke dni 15.1.2009 pod č.j. V-161/2009-808 vše zapsáno v oddíle E na LV 16006 4. Projektové podklady předložené objednatelem původní stavební projekty z projektové dokumentace "Výstavba MŠ pro 120 dětí v Přerově,Dluhonská ul.,včetně hospodářského objektu,elektrorozvodny nn,vodovodu,kanalizace,plynovodu" vypracované projektantem KIU Olomouc,část OSP Přerov s datem 12/1966 dílčí projektová dokumentace na změnu užívání části budovy bývalé školní kuchyně,spočívající v úpravě bývalé kuchyně na prodejnu potravinářského zboží zpracovaná ing.Dočkalíkem ,ul.Petřivalského 6,Přerov s datem 24.9.2008 5. Doklady o stáří a době užívání předložené objednatelem -stavební povolení vydané odborem výstavby Měst NV v Přerově ze dne 24.11. 1966 pod č.j. výst 0561/66-Vá/Hr -kolaudační rozhodnutí vydané odborem výstavby Měst NV v Přerově dne 2.11.1973 pod č.j.výst 812/73-Vá/Hr -souhlas k provedení stavebních úprav po povodni objektu školní jídelny v ulici Na odpoledni v Přerově,vydaný Stavebnín úřadem Magistrátu města Přerova,ze dne 30.9.1997 pod čj 4861/97-SÚ -kolaudační rozhodnutí č 2006/229 ze dne 17.7.2006 o povolení užívání "Stavební úpravy objektu bývalé školní kuchyně bez č.p./č.e. v ulici Na odpoledni v Přerově,vydané Stavebním úřadem Magistrátu města Přerova ze dne 17.7.2006 pod čj 2006/5490/SÚ/Hj 6. Ostatní podklady předložené objednatelem

57

-nájemní smlouva k nebytovým prostorům v provozní budově tj bývalé kuchyně pro MŠ vyhotovená v r.2008 mezi pronájemcem tj magistrátem Statutárního města Přerov,odbor školství a nájemcem tj paní Jarmilou Obrtelovou,Jaselská 1975/9,Přerov I-Město,750 02 Přerov 2 -znalecký posudek č. 1648/61/08 znalce JuDr.Vratislava Dočkalíka.,bytem Petřivalského 6,Přerov ze dne 6.10.2008 o ceně budovy bez čp (bývalá kuchyň MŠ) -fotodokumentace pořízená odhadcem dne 10.12.2010 -přiznání o dani z nemovitosti vypracovaná pro FÚ město Přerov ze dne 24.5.2010 -pojistná smlouva uzavřená u pojiš´tovací společnosti Kooperativa pojišťovna,a.s k hospodářské budově č.org. 16 v k.ú. Přerov, město Přerov, ze dne 17.12.2008 s dodatkem ze dne 28.7.2009 č.smlouvy 8602676125 -údaje sdělené vlastníkem nemovitosti při místním šetření konaném dne 10.12.2010

Úplné podklady pro zpracování odhadu byly objednatelem předány dne 11.1.2011.

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Přerov je významným průmyslovým centrem a má 46503 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Přerov. Nejbližší správní centrum je přímo Přerov. Městem Přerov probíhá městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice autobusové zastávky od posuzované nemovitosti je ve vzdál cca 100 m. Železniční stanice je v místě,ve vzdál cca 0,8 Km od nemovitosti. Budova se nachází v sídlištní zóně, vzdálené od centra 0,5 km. Okolní zástavbu tvoří budovy a objekty mateřské školy a dále sídlištní výstavba bytových domů 4-5 ti podlažních pocházejících převážně z r 1973-1975 Další objekty v této zóně jsou budovy základní obč vybavenosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu.Nemovitost je dobře přístupná z hlediska zásobování surovinami i zbožím.Nachází se v klidové části města,svým charakterem a provozem nenarušuje klidové životní prostředí K nemovitosti je možno provést další rozšíření a to formou nástavby II:NP Nemovitost je na vlastním pozemku tj pč 3646/3 Přístupy k nemovitosti jsou volné bez zábran přes zast.pl.pč 3646/2,zahr.pč 3646/1 a pč 4943/3 (majetek Statutární město Přerov) Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku tj st.pl.3646 je 282,0 m2. Souhrnná velikost pronajímaných ploch činí 239,0 m2.. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně čtvercový. Pozemek je rovinný. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě kupní smlouvy ze dne 17.12.2008. Viz. Srovnávací metoda. Budova ke dni ocenění je běžně využívána, je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.

58

B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel úvěrového řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, výnosové a srovnávací.

C. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.

1.Budovy: Výčet budov 1.1. Provozní budova kuchyně bez čp. (vlastní parcela č. st.pl.3646/3) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Provozní budova kuchyně bez čp. Budova je postavena na vlastní parcele č. st.pl.3646/3. Jedná se o budovu volně stojící. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: z prostého betonu. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: plochá střecha. Střešní krytina: těžké izolační pásy. 1. NP.: Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 40 cm. Vnější úprava povrchů: omítka ze škrábaného břizolitu. Stropy: nespalné do I profilů. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka.

59

Okna: dřevěná zdvojená,plastová. Dveře: lakované i prosklené. Vrata: ocelová. Podlahy nebytových místností: keramická dlažba,PVC. Vytápění: dálkové. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: je proveden. Zdroj teplé vody: bojler. Vybavení kuchyně: plynový sporák, el.sporák, myčka nádobí, digestoř,pečící jedn,škrabka brambor. Vybavení koupelny: sprchový kout, umyvadlo. Vybavení WC: WC s nádržkou. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 2 1.nadzemní podlaží (282 m ) Celkový obestavěný prostor

3

m 3 m

1 043.18 1 043.18

Počet nadzemních podlaží: 1

Dispoziční řešení: Jedná se o objekt přízemní,bez podsklepení s plochou střechou Dispozičně obsahuje směrem od ulice prodejnu pečiva se skladovým zázemím,šatnou ,WC a s chodbou Dále navazují provozní a výrobní místnosti objektu , sestávající z prostor studené kuchyně,vlastní kuchyně,příručních skladů potravin,přípravny brambor,soc zařízení pro personál tj šatny,WC,sprchy a dále z provozní kanceláře vedoucí provozovny se sociálním zařízením Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav výborný 1 bod stropy tech. stav velmi dobrý 2 body krov tech. stav velmi dobrý 2 body krytina tech. stav průměrný 3 body údržba tech. stav průměrný 3 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 11 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Rekonstrukce, modernizace: Objekt budovy pochází z r 1973 .Později po povodních v r 1997 došlo k dílčí rekonstrukci zejména na objektech školních pavilonů MŠ a z části i na provozní budově kuchyně org č 16.V r.2006 byly provedeny menší stavební úpravy objektu současným majitelem a to zejména výměna části oken za plastová,úprava prodejny pečiva a vybourání části příček pro potřebu současného provozu vývařovny a kuchyně Hlavní nosné kce a prvky dlouhodobé životnosti nebyly měněny.Techn stav budovy je velmi dobrý,závady které by bránily jejímu trvalému užívání nebyly zjištěny Stáří budovy: 2010 - 1973 = 37 roků

Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží 2 Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (282 m ) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2010 Rok uvedení do provozu

Kč

417 272.68

Kč Kč %

3 778 009.40 4 195 282.08 155.00 1.00

Kč

6 502 687.22 1973

60

Plánovaná životnost roků Opotřebení

%

70 60.00

Cena k roku 2010 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

2 601 074.89 25.11 2 601 100.00

Rekapitulace 1.1. Provoz.bud. kuchyně org.č.16 1. Budovy

Kč Kč

2 601 100.00 2 601 100.00

Kč Kč

2 601 100.00 2 601 100.00

Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem

D. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Přerov Katastrální území: Přerov Vlastník stavby: Obrtelová Jarmila Jaselská 1975/9 750 02 Přerov Vlastník pozemku: Obrtelová Jarmila Jaselská 1975/9 750 02 Přerov

podíl: id.celek

podíl: id.celek

61

Parcela č. st.pl.3646/3

2

Výměra m 282

Výměra pozemků celkem

Druh zastavěná plocha a nádvoří

Využití objekt občanské vybavenosti m

2

282.00

2

282.00 950.00 267 900.00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku

m 2 Kč/m Kč

Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město PŘEROV, k.ú. Přerov, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem

Kč

267 900.00

E. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé

62

dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2010 do 31.12.2010 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Protože v oceňované budově jsou plochy rozdílného využití, je obvyklé nájemné stanoveno odlišně a to z důvodu rozdílné vybavenosti,funkčnosti a účelu využití jednotlivých ploch. Byly k dispozici nájemní smlouvy obdobných nemovitostí jak z města Hranic i Přerova Podle těchto smluv je nájemné stanoveno jako studené a to ve výši 850-1000 Kč /m2 . Podle předložené konkrétní nájemní smlouvy k objektu provozní budovy kuchyně z r.2008, je stanoveno nájemné za celý objekt ve výši 10000 Kč/měsíc,což odpovídá hodnotě cca 500 Kč/m2/rok Toto nájemné lze považovat za obvyklé a srovnatelné Pro výpočet výnosu je v tomto případě nájemné voleno podle jednotlivých prostor v rozmezí 450-650 Kč/m2/rok,jak je uvedeno ve znal posudku Další zjištěné informace, které ovlivňují obvyklou cenu nebo obvyklé nájemné: Pro posouzení ceny obvyklé je zvažována srovnávací i výnosová metoda Přestože na trhu nemovitostí není v poslední době častá frekvence prodejů a obchodů s charakterem shora posuzované nemovitostí,účelově určené jako vývařovna a kuchyň spolu s prodejnou pečiva,předpokládám že srovnávací metoda použitá v tomto případě má vyšší vypovídací schopnost než metoda výnosová Předpokládám ,že mnou stanovená OC současná 1,50 mil Kč ,rozhodně zaručuje jeho prodejnost v rámci města Přerova Výnosová metoda je v tomto případě použita jako podpůrná,ukazující skutečnost,že nemovitost při objektivně stanovených hodnotách pronájmu ,je schopna přinášet i zisk z pronájmu 1. 1 Provozní budova kuchyně org.č.16 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 6.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory 1. nadzemní podlaží - přízemí 2 provozní místnosti se soc a skladovým zázemím 179.8 m 2 prodejní plochy se sociál. a sklad. zázemím 24.9 m 2 admin.plochy se sociál. zázemím a kancelář 34.3 m Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: Nebytové prostory

63

1. nadzemní podlaží - přízemí 2 2 provozní místnosti se soc a skladovým zázemím 179.8 m * 450 Kč/m /rok 2 2 prodejní plochy se sociál. a sklad. zázemím 24.9 m * 650 Kč/m /rok 2 2 admin.plochy se sociál. zázemím a kancelář 34.3 m * 500 Kč/m /rok

Výpočet ročního příjmu: provozní místnosti se soc a skladovým zázemím 2 2 179.8 m * 450 Kč/m /rok prodejní plochy se sociál. a sklad. zázemím 2 2 24.9 m * 650 Kč/m /rok admin.plochy se sociál. zázemím a kancelář 2 2 34.3 m * 500 Kč/m /rok Celkem

Kč

80 910.00

Kč

16 185.00

Kč

17 150.00

Kč

114 245.00

Kč Kč Kč Kč Kč

4 230.00 4 000.00 65 000.00 19 500.00 92 730.00

Kč Kč Kč

114 245.00 92 730.00 21 515.00

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy Celkem

Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 6.0 % :

výnosová hodnota =

21 515 *

100 % ------ = 358 600 Kč 6.0 %

Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: -Nájemní smlouvy obdobných nemovitostí poskytnuté od spolupracujících RK v regionu -informace o obvyklém nájemném zjištěné z internetových portálů -Nájemní smlouvy obdobných nemovitostí poskytnuté spolupracujícími odhadci v regionu

Pozn.jedná se o objekt v dobrém techn stavu,náklady na vytváření rezervy, předpokládám ve výši 1,0% a náklady na běžnou údržbu,předpokládám ve výši 0,3% Se ztrátou nájemného neuvažuji .

64

F. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. nebytový (provozní) objekt dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců a RK v regionu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :

Typ:obchodní budova v Přerově(tiskárna) Datum realizace: červenec 2010 Realizovaná cena: 1 450 000,00Kč Jedná se o obchodní budovu přízemní se sedlovou střechou V I.NP provedena kopírka a tiskárna ,kancelář,šatna,WC,sklad Budova je,celozděná,se standardním vybavením Okna jsou zdvojená dřevěná,podlahy betonové,PVC,ker.dlažby,dveře hladké plné i prosklené,stropní kce dřevěné trámové se sádrokart podhledem Objekt má vlastní plyn. kotelnu,litin radiátory,TUV Fasáda je břízolitová,vnitřní omítky hladké .El je pro 230 V i 400V Budova pochází z r 1970 v r.1991 byla částečně rekonstruovaná Zast pl I.NP činí 251 m2,cekl už pl činí 205 m2 Celk obest prostor činí 938 m3 Cena za 1m2 už pl činí 7 100 Kč/m2 K budově přísluší pozemek o celk výměře 301m2

Typ:obchodní a skladová budova v Přerově, Vinarech Realizovaná cena: 800 000,00Kč Datum realizace: říjen 2010 Jedná se o přízemní 1 podlažní budovu se sedlovou střechou,s krytinou bonnský šindel,fasáda je stěrková zateplená,vnitřní omítky vápenné,stropy dřevěné trámové ,podhled je sádrokarton zateplený Obvodové zdivo je cihelné v tl 0,40 m. Podlahy jsou jako ,bet mazaniny s PVC kryty Okna jsou dřevěná zdvojená,dveře hladké El je pro 230 V i 400V Vytápění je samostatné přes plyn kotelnu Dispozičně budova obsahuje skladové prostory,kancelář ,šatnu pro zaměstnance,WC a prodejní místnost Budova sloužila jako prodejna starožitností. Budova je z r 1936,v r.2003 částečně rekonstruovaná. Zast pl I.NP činí 201 m2,celk už pl činí 168 m2 Celk obest prostor činí 1112 m3 Cena za 1m2 už pl činí 4 800 Kč/m2 Pozemek o celk výměře 503m2 Typ:obchodní a výrobní budova v Kokorách Realizovaná cena: 1 500 000,00 Kč Datum realizace: prosinec 2009 Jedná se o budovu celozděnou ,přízemní budovu s mírnou pultovou střechou s ,krytou pozink plechem.Objekt je situován v blízkosti centra obce .Pochází z r 1978,v r 1992 byl částečně rekonstruovaný.Konstrukčně je proveden jako zděný z tvárnic,stropy panel komůrkový,okna dřevěná i plastová,dveře hladké plné i prosklené,podlahy jako bet mazaniny s PVC povlaky,z části keramické .V přízemí obchod,původně elektrotechnika , a šatna sklad,WC a provozní kancelář Objekt má samostatnou plyn kotelnu,rozvod TUV El je pro 230 V i 400V Fasáda je břízolitová,vnitřní omítky hladké Zast pl I.NP činí 228 m2,cekl už pl činí 181 m2 Celk obest prostor činí 812 m3 Cena za 1m2 už pl činí 8 300 Kč/m2 Z uvedené rozboru realizovaných prodejů obdobných nemovitostí tj dokončených a kolaudovaných objektů,které se vyskytují v blízkém okolí posuzované nemovitosti tj provozní budovy kuchyně, bez čp. v Přerově, je zřejmé,že cena za m2 užitné plochy takovýchto objektů je v cenovém rozpětí 5 000,0 Kč/m2 až 8 000,0 Kč/m2 Lze předpokládat,že v této cenové relaci je objekt provozní budovy kuchyně, bez čp. na st.pl.3646/3 v obci Přerov, k.ú.Přerov,spolu s inž sítěmi,rozhodně prodejný

65

Odůvodnění srovnávací metody Pro posouzení ceny obvyklé je zvažována srovnávací i výnosová metoda Přestože na trhu nemovitostí není v poslední době častá frekvence prodejů a obchodů s charakterem shora posuzované nemovitostí,účelově určené jako vývařovna a kuchyň spolu s prodejnou pečiva,předpokládám že srovnávací metoda použitá v tomto případě má vyšší vypovídací schopnost než metoda výnosová Lze vyvodit ,že mnou stanovená OC současná 1,50 mil Kč (239m2*6 3600,-Kč),rozhodně zaručuje jeho prodejnost v rámci města Přerova Výnosová metoda je v tomto případě použita jako podpůrná,ukazující skutečnost,že nemovitost při objektivně stanovených hodnotách pronájmu ,je schopna přinášet i zisk z pronájmu

Vyhodnocení převodů uskutečněných po roce 2006 K převodu nemovitosti došlo na základě kupní smlouvy ze dne 17.12.2008,vše zapsáno v oddíle E na LV 16006 Dle této KS byla nemovitost obchodována v částce 1,82 mil Kč Tato cena se přibližuje k současné ceně obvyklé,kterou s ohledem na trh a tržní prostředí v této zóně města Přerova stanovuji OC v hodnotě 1,50mil Kč (propad trhu nemovitostí v závislosti na ekonomické krizi)Předpokládám,že v této obvyklé ceně je nemovitost tj provozní budova kuchyně č or 16,spolu s pozemkem a inž sítěmi rozhodně prodejná.

G. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. Tuto skutečnost jsem zohlednil při stanovení obvyklé ceny. Nemovitost byla v r.1997 z menší části zatopena,voda dosáhla k budově,držela se ve výši 0,2-0.3m .Po 2 dnech se vrátila do pův koryta Bečvy Ke statickému narušení objektu nedošlo Oblast je v současné době charakterizována jako zóna 2 s nízkým nebezpečím výskytu povodně.

66

H. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Přerov a katastrální území Přerov byl schválen územní plán dne 13.6.2001. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené jako zóna občanské vybavenosti.

67

I. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předložena částečná a ověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, že ta část dokumentace, která byla předložena ověřená odpovídá skutečnému stavu užívání.

J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Obecné vlivy Jedná se o takové vlivy, které ovlivňují tržní hodnotu nemovitostí a v ocenění je na ně upozorněno. Jsou to: Přístupy k nemovitosti jsou volné ,bez zábran přes pozemky pč 3646/1 a pč.3661(majetek města Přerov) Neváznou plomby,nedořešené majekoprávní vztahy,exekuce,věcná břemena ,jiná omezení Nemovitost se nenachází v pásmu radonového rizika,pásma asanace,památkového pásma apod Pásmo rizika povodní je klasifikováno hodnotou zóny 2 jako nízké nebezpečí výskytu povodní Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí Budova je na vlastním pozemku, vázne zástava pro GEMB, vše zapsáno v oddíle C na LV 16006.

68

Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel úvěrového řízení (odhad obvyklé ceny)) Typ č. 1.6.1. Nebytový (provozní) objekt dokončený Město: Přerov Okres: Přerov Kat. území: Přerov

ulice : Na odpoledni bez čp.

Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Provozní budova kuchyně org.č.16 1. Budovy

Kč Kč

6 502 700.00 6 502 700.00

1. Budovy 1.1. Provozní budova kuchyně org.č.16 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem

Kč Kč Kč Kč Kč

2 601 100.00 2 601 100.00 2 601 100.00 267 900.00 2 869 000.00

Výnosová hodnota

Kč

358 600.00

Srovnávací hodnota

Kč

1 500 000.00

Nákladová cena staveb po opotřebení

Rizika Neváznou rizika z pojišťovacích smluv,nejsou známa asanační pásma,radonové riziko Objekt není v seznamu památkově chráněných nemovitostí Budova se nachází ve 2.zóně charakterizované jako nízké nebezpečí výskytu povodní Přístupy jsou volné bez zábran Neexistují věcná břemena,nedořešené majetkoprávní vztahy,exekuce,plomby apod

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : 1 500 000.00 Kč Obvyklá cena současná ve výši 1,50mil Kč,budovy bez čp. na st.pl.3646/3 v obci Přerov, k.ú.Přerov,spolu s inž sítěmi,odráží schopnost realitního trhu v dané lokalitě obce .Budova je svými parametry objekt,který je v současné době účelově využívaný jako budova kuchyně a vývařovny pro výrobu jídel spolu s prodejnou pečiva. Případná realizace prodeje tohoto objektu je možná pro potencionálního zájemce ,který by v objektu realizoval obdobnou ekonomicko-provozní aktivitu jako je tomu doposud . Posilujícím faktorem současné OC objektu budovy č.or.16 ,je její dobrý techn stav,dobrá dostupnost po zpevněné ploše a její umístění poblíž centra města(500m) .Za další posilující faktor obvyklé ceny je skutečnost,že objekt budovy může být rozšířen o případnou nástavbu II.NP na vlastním pozemku Za další faktor lze považovat skutečnost,že objekt je umístěn ve Statutárním městě Přerově ,tj ve městě s úplnou obč vybaveností a s úplným TZV(voda,plyn,kanalizace apod) Město Přerov je významným průmyslovým centrem regionu,významným dopravním a železničním uzlem, leží v blízkosti měst Olomouce,Prostějova,Hranic a Kroměříže. Město je dobře dostupné autobus i vlak.spojením,blízkost dálničního přivaděče Brno-Ostrava je 10 Km Možnost zaměstnání je přímo ve městě nebo ve shora uvedených městech regionu Na nemovitost vázne zástavní právo smluvní pro GE Money Bank, a.s., vše uvedeno v oddíle C na LV 16006. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.

69

Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

Koncesní listina

Vít Kotas Bří Žůrků 702/1 617 00 Brno licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0844 V Bystřici pod Hostýnem, dne 11.1.2011

70

Situování města Přerova v rámci regionu

ul. Na Odpoledni

71

72

73

74

75

76

77

78

79

FOTODOKUMENTACE Pohled na budovu od východní strany

Pohled od západní strany

Pohled od uliční fronty(prodejna pečiva)

Pohled od severní strany

Pohled na interier-kuchyň

Pohled na interier-kuchyń

80

Pohled na interier-provozní a skladové prostory

Sociální zařízení

Prodejna pečiva

Provozní kancelář

81

3.Rozbor situace na trhu s nemovitostmi v regionu okresu Kroměříž,kraj Zlínský

3.1.1. základní informace o okrese Kroměříž

Okres Kroměříž leží na střední Moravě, v severozápadní části Zlínského kraje. Jeho sídlem je město Kroměříž. Rozloha okresu je 795,67 km², počet obyvatel je 107 564 osoby (hustota zalidnění je 135 obyvatel na 1 km²). V okrese Kroměříž je 79 obcí, z toho 7 měst a 1 městys. V rámci kraje sousedí na severovýchodě s okresem Vsetín, na jihovýchodě s okresy Zlín a Uherské Hradiště. Na jihu a jihozápadě hraničí s okresy Hodonín a Vyškov Jihomoravského kraje, na severozápadě a severu s okresy Prostějov a Olomouc Olomouckého kraje Okres Kroměříž má svou infrastrukturou, převážné zastoupení v zemědělské a potravinářské výrobě. Část produkce a výroby představuje strojírenský a dřevozpracující průmysl Kroměřížský okres významně ovlivňuje blízkost a dopravní dostupnost krajského města Zlína. Okres je v současné době již z části napojen dálničním přivaděčem na dálnici D1 Vyškov-Kroměříž-Přerov. V r.2010 dokončeno propojení a nadjezdy u Hulína pro odlehčení obchvatu Hulína a dokončení výstavby D1 směrem na Kojetín. Spolu s touto 82

investicí, se předpokládá přípojné propojení s letištěm Bochoř u Přerova, které slouží pro smíšený vojenský a civilní provoz. Z předloženého investičního záměru se předpokládá , postupná transformace tohoto letiště na civilní provoz Jedná se o vzájemnou investici Zlínského a Olomouckého regionu s předpokládaným termínem dokončení v r.2018 o celk. nákladu 2,3 miliardy Kč. Otázka investic a jejich zapojení do rozvoje regionu má nemalý vliv i na nárůst popř. snížení nezaměstnanosti. Ke dni 30.3.2010, míra nezaměstnanosti v okrese Kroměříž překročila hranici 12,1% což je momentálně nejvyšší nezaměstnanost od r 2003. Očekává se podstatné snížení tohoto vysokého procenta, zejména zapojením nových zahr. investorů do největší prům. zóny Zlínska tj u Holešova. 3.1.2.Přehled nejvýznamnějších obcí v regionu

Obec Kroměříž-statutární město s rozšířenou

Počet obyvatel 29 046

pravomocí Holešov-město s rozšířenou pravomocí

12 246 83

Bystřice pod Hostýnem –město s rozšířenou

8 693

pravomocí Hulín

7 277

Chropyně

5 071

Kroměříž , přezdívaná Hanácké Athény, je okresní město ve Zlínském kraji. Leží na řece Moravě a má necelých 30 tisíc obyvatel. Katastrální výměra činí 50,98 km². V roce1997 byla Kroměříž vyhlášena nejkrásnějším historickým městem České republiky a o rok později byl zdejší Arcibiskupský zámek spolu s Květnou a Podzámeckou zahradou zapsán na listinu světového kulturního dědictví UNESCO. Holešov je město na západním okraji Hostýnských vrchů na hranici mezi Hanou a Valašskem, asi 15 km severovýchodně od Kroměříže a 18 km severně od Zlína. Má necelých 12 500 obyvatel. Bystřice pod Hostýnem je město v severovýchodní části okresu Kroměříž ve Zlínském kraji, 22 km severovýchodně od Kroměříže. Čítá 8 901 obyvatel a jeho katastrální území má rozlohu 2 677 ha. Nad městem se tyčí Svatý Hostýn, nejvýznamnější mariánské poutní místo Moravy. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Hulín je město ve Zlínském kraji, 6 km severovýchodně od Kroměříže. Má 7 427 obyvatel, katastrální výměra činí 32,14 km². Město je významnou železniční křižovatkou a významným dopravním uzlem pro připojení dálnice D1. Chropyně je město ležící na Hané, mezi Kroměříží a Přerovem. Žije zde asi 5 181 obyvatel.

3.1.3. Současný a předpokládaný vývoj výstavby v regionu Kroměřížský region V okrese Kroměříž bude v současné době pokračovat řešení dopravní infrastruktury. Půjde zejména k dokončení investice pro dálniční propojení směru Hulín-Přerov a další připojení k dálnici D1. Jako další investice je řešena rychlostní komunikace R 49. Stavba prvního úseku 84

6,8 km Hulín – Holešov byla zahájena na podzim 2009 a to přípravnými pracemi (přeložky sítí, skrývky ornice apod.). V současnosti se čeká na dokončení správního řízení a vydání stavebních povolení na hlavní část stavby. Investor stavby ŘSD ČR rovněž řeší zajištění finančních prostředků na realizaci. V přípravě je druhý úsek Holešov – Fryšták. V této návaznosti bude realizována rychlostní komunikace R 55. První úsek Hulín – Otrokovice je dokončen. Dále se předpokládá celkové zkvalitnění silniční sítě I.třídy (I/49,I/35,I/57,I/50)a postupná rekonstrukce komunikací II. a III.tříd (např.JV obchvat města Holešova). Na úseku železniční dopravy proběhne v r.2010-2011 elektrifikace železniční trati Otrokovice-Zlín – Vizovice za účelem zkvalitnění propojení s regionálním městem Zlín. Z hlediska další infrastruktury na úseku dopravy se předpokládá řešení regionálního letiště Přerov, jak je shora uvedeno. Z hlediska menších investic souvisejících s propojením a provázáním regionů okresu se předpokládá dostavba páteřní sítě cyklostezek mezi Kroměříží a Kvasicemi, (součást Euro cyklostezky Balt-Jadran), dále kompletace cyklostezek v okolí města Holešova směr Holešov-Žopy a Holešov-Martinice a cyklostezky v Bystřici pod Hostýnem, směr Bystřice p/H-Chvalčov a Bystřice p/H-Přerov. Další významné investice regionu okresu Kroměříž jsou předpokládány v následovných průmyslových zónách: -průmyslová zóna Kroměříž ul J.Silného, lokalita Bílanská, zóna je vyčleněna pro dostavbu skladového hospodářství pro supermarkety,výrobní haly profy AEV( býv. fy PAL-Magneton), stavební firmy se svými stavebními dvory apod. Lokalita je situovány vlevo při výjezdu z Kroměříže, směr Hulín.

85

-průmyslová zóna SPZ Holešov spolu s technologickým parkem, průmyslová zóna v Bystřici Hostýnem,ul.Holešovská. Je vyčleněna pro podnikatelské subjekty se stavební výrobní činností(inž.stavby), dřevařskou a strojírenskou výrobu(brusírna nástrojů PILANA a.s) a pro skladové hospodářství.

Z hlediska současných a výhledových investic v regionu, připomínám zejména investice na protipovodňová opatření v Kroměříži (Dolní Zahrady) a dostavbu ochranných protipovodňových hrází mezi Otrokovicemi a Záhlinicemi. V oblasti zdravotnictví a soc.zabezpečení připomínám některé další významné investice v regionu V Kroměříži se zahajuje rekonstrukce a přístavba dětského pavilonu nemocnice,dále se zahajuje výstavba budovy zdravotnické záchranné služby V Bystřici p/H se zahajuje výstavba domu pro seniory“Zahrada“ a rovněž výstavba budovy zdravotní záchranné služby. V oblasti další investiční výstavby regionu se jedná především o investice směřující do bytové a občanské výstavby.

3.2.Přehled vývoje trhu v regionu za poslední rok včetně vývoje cen regionu okresu Kroměříž 3.2.1.Trh s byty Trh s byty v osobním vlastnictví a obdobný trh s družstevními byty v období let 2005-2008 zaznamenával postupné zvyšování cen. V tomto období se celkem výrazně rozlišovala tržní cena bytu z hlediska jeho technologie provedení Jednoznačně cenově převažovaly a převažují byty postavené klasickou cihelnou technologií, před byty panelovými. Byty se kupovaly 86

převážně pro řešení vlastních bytových problémů, resp. řešení bytových problémů pro vlastní děti popř. vnuky. Poměrně velká část bytů se kupovala nejen pro vlastní potřebu, ale i za účelem zajištění zisku plynoucího z jejich pronájmu (zejména podnikatelské subjekty). K zásadní změně v cenách bytů,došlo prakticky od poloviny resp. koncem r.2008. V této době je zřetelný propad cen bytů a to až o 10-15 % v okr městě Kroměříži a v průměru o 1520 % v Holešově a Bystřici p/H. V ostatních městech do 5 tis obyvatel je zaznamenán pokles cen v průměru o 20 % Tento stav poklesu cen byl způsoben jednak snížením poptávky z důvodů zdražení cen stavebních prací vlivem změn v dani z přidané hodnoty,dále zpřísněním podmínek bank a stavebních spořitelen pro získání úvěrů na bydlení a také zvýšení nezaměstnanosti v důsledku úbytku práce v celosvětovém měřítku. V neposlední řady se projevily důsledky vzniklé světové krize. Tento pokles cen bytů v současné době tj. r.2010 již není tak dramatický a zdá se, že již dochází k jeho částečnému oživování. Pro úplnost přikládám tabulku přehledu současných aktuálních cen bytů podle jejich kategorie a provedení (C-cihelný, P-panelový) a tabulku přepočtu cen na m2 podl. pl.

Město

Byt C 1+1 Byt P 1+1

Byt C 1+2 Byt P 1+2

Byt C 1+3 Byt P1+3

Kroměříž

900 000

730 000

1 200 000

850 000

1 550 000

1 150 000

Holešov

830 000

700 000

1 100 000

800 000

1 400 000

1 050 000

Bystřice

800 000

695 000

1 100 000

750 000

1 350 000

1000 000

Ostatní

500-

450-

650-

550-

900-

700-

600tis

500tis

750tis

600tis

950tis

750tis

Přepočet na m2 podl. pl. je zvažován pro průměrnou velikost bytu : 1+1 tj 39,0m2 ; 1+2 tj 56,0m2; 1+3 tj 76,0m2 Jedná se o byty I.kategorie dobře udržované,opotřebení cca 35%

87

Město

Byt C 1+1

Byt P 1+1

Byt C 1+2

Byt P 1+2

Byt C 1+3

Byt P1+3

Kroměříž

23 000

18 700

21 000

15 100

20 300

15 000

Holešov

20 000

17 000

19 500

14 300

18 300

13 700

Bystřice

20 000

16 900

19 500

13 300

17 700

13 000

Ostatní

14 500

12 200

13 300

10 700

12 400

9 800

Z tabulkových přehledů je zřejmé, že nejvyšší ceny bytů jsou dosahovány v okresním městě Kroměříži (střed, sídliště Zachar, Bělidla). V Holešově (sídliště Novosady, U Letiště) a Bystřici pod Hostýnem (sídliště Bělidla, Pod Zábřehem) jsou ceny nižší. V ostatních městech popř. na vesnicích (převážně bývalé družstevní bytovky) jsou i výrazně nižší. Projevuje se rozdílnost cen mezi cihelnými a panelovými byty. Nadále platí fakt,že převažuje zájem o malometrážní byty. Těchto je na trhu trvalý nedostatek. Ceny bytů velikostní kategorie 1+4 jsou cenově srovnatelné s byty 1+3. Na trhu je v současné době nejmenší zájem o byty kategorie 1+4. Cenový rozdíl mezi družstevními byty a byty v osobním vlastnictví je nepatrný (prakticky shodný), rovněž cenové rozdíly mezi cenami bytů v panel.domech v původním stavu a po revitalizaci jsou zanedbatelné.

Závěrem bych chtěl podotknout, že pořád platí některá zásadní a rozhodující kriteria k tržní ceně bytu a to zejména: 88

1. velikost města nebo obce 2. poloha bytu - centrum 3. provedení obytného domu – cihelný, panelový 4. provedení jádra bytu 5. vlastnictví bytu – osobní, družstevní 6. okolí domu – klidné, kultivované 7. blízkost zeleně 8. orientace oken na jih nebo jihozápad 9. výhled – do zeleně, do krajiny, na průmyslovou zónu 10. dům má málo pater – max. čtyři 11. počet bytů na patře 12. dům má výtah – týká se bytů ve vyšších patrech 13. byt má lodžii – možnost zasklení 14. byt má terasu 15. k bytu patří garáž nebo garážové stání 16. možnost parkování u domu 17. k bytu náleží sklep 18. měsíční poplatky (provozní náklady) 19. byt má vlastní plynové vytápění – úspory za vytápění 20. možnost kulturního vyžití v docházkové vzdálenosti 21. vzdálenost do nákupního centra 22. dostupnost MDH

Tržní nájmy bytů Pro tržní nájem bytů platí obdobná shora uvedená pravidla a doporučení. Zájem o pronájmy v poslední době mírně stoupá a to především v zajímavých lokalitách měst tj. především v centrech. Je to způsobeno především tím, že mnozí lidé potřebují dočasně řešit svou bytovou situaci. Kvůli snadnější dostupnosti sáhnou po pronájmu bytu nebo domu, než po koupi. Velmi často se jedná o rodiny s dětmi, které se ještě nerozhodly, zda si koupí nebo postaví byt nebo rod.dům. Část lidí hledá pronájem ve městě z důvodů zaměstnání, mnozí přicházejí do měst za prací jako management cizích firem, jejichž bydlení je dočasné a daleko výhodnější v pronajaté nemovitosti. 89

Pro úplnost přikládám tabulku hodnot dosahovaných tržních nájmů v současné době Srovnání je pro byt I.kategorie 1+3(76 m2),opotřebení cca 35 %. Město

Výše tržního nájmu

Rozsah ceny v Kč/měsíc

Kroměříž

Střed – okrajová část

6 500 -5000

Holešov

Střed – okrajová část

5500-4000

Bystřice pod Hostýnem

Střed – okrajová část

4500-4000

ostatní

průměrně

3000

Z hlediska dalšího vývoje, lze očekávat další růst cen nájemného a to především proto, že v roce2010 končí regulace nájmů. Nyní celá řada měst připravuje zvýšení nájemného v rozpětí cca 15 -20 %. U bytů vlastněných soukromníkem bude pravděpodobně docházet ještě k vyššímu nárůstu nájemného.

Zachar; Bělidla; Barbořina

90

U Letiště; Novosady

.

Bělidla; Zábřeh

91

3.2.2.Trh s rodinnými domy Situace na trhu s rod.domy v regionu okresu Kroměříž sleduje obdobný trend jako trh s byty. Od r.2005 do poloviny r 2008 byl ze strany zájemců o koupi,výstavbu,rekonstrukci a modernizaci rod.domů,zájem poměrně značný. S postupem krize začíná přehodnocení trhu. Zájem o nadstandardní a drahé nemovitosti opadá. Kupující pohledávají spíš domy standardní i podstandardní, popř. ve zhoršeném techn. Stavu, ale v klidové lokalitě obce s dostatečně rozlehlým pozemkem apod. Poměrně stabilní ceny jsou u domů situovaných na tkzv. dobrých adresách, tedy zejména ve městě Kroměříži a Holešově. Město Kroměříž v současné době připravuje novou lokalitu výstavby rod domů v místní části Postoupky pro stavbu celkem 29 RD na výměře 15 000m2. Město Holešov kompletuje dostavbu stávajících lokalit Žopská, Sadová, Všetulská, Za Kozrálem, Bořenovská. Celkem se předpokládá dostavba asi 23 RD. Město Bystřice pod Hostýnem rovněž kompletuje dostavbu stávajících lokalit Vsetínská, Slobodova, Pod Bedlinou, Pod Dubíčkem, Rychlov. Celkem se předpokládá dostavba asi 21 RD. Domy v kategorii OP 1000 m3 a více po rekonstrukci, modernizaci, nebo novostavby se v Kroměříži obchodují v cenách 3,5-5,0mil Kč. Obchodovatelnost dražších domů je velmi obtížná. V Holešově a v Bystřici pod Hostýnem se domy v obdobné kategorii obchodují v hodnotách 3,0-3,5 mil Kč, ojediněle v Holešově a v Bystřici p/H se prodejní cena pohybovala v hodnotě 4,0 mil Kč. Ceny domů této kategorie v obcích, které jsou situovány v blízkosti shora uvedených měst (5 Km -8 Km) se pohybují v hodnotách 1,1-2,0 mil Kč Domy v kategorii OP 500-1000m3 se v Kroměříži na dobrých adresách se cenově pohybují v hodnotách 2,5-3,5 mil Kč. V Holešově a Bystřici p/H se ceny obdobných nemovitostí pohybují v rozmezí 1,5-2,5 mil Kč. Domy v kategorii OP menší než 500 m3 jsou jedním z nejvyhledávanějších typů domů v naší oblasti. Zájemci je kupují i ve značně zchátralém stavu, často dům asanují a získávají tak mnohdy rozlehlý a dobře orientovaný pozemek, nebo dům rekonstruují formou GO. Tento trend se projevuje zejména v Bystřici p/H a navazujících okolních obcích (Hlinsko p/H, Křtomil, Mrlínek) a zejména ve Chvalčově a Slavkově p/H (významné rekreační obce)

92

s úplným ZTV a velmi dobrou obč vybaveností-pošta, škola, restaurace, hotel, penziony, obchodní síť apod.). Ceny takovýchto domů se pohybují v rozmezí 0,4 -0,9 mil Kč

Pro úplnost uvádím tabulku současných cen v Kč/m2 užitné plochy u rod.domů.

Město-obec

Novostavby

RD

po RD-dobrý

RD-zhorš.tech.

RD

rekonstrukci

techn stav

stav,rek.možná

Kroměříž

20 000-23 000

19 000-21 000

15 000-20 000 11 000-14 000

Holešov

19 000-22 000

17 000-20 000

12 000-18 000 8 000-12 000

Bystřice p/H

18 000-22 000

15 000-20 000

14 000-19 000 9 000-13 000

ostatní

15 000-18 000

11 000-14 000

10 000-12 000 4 000-8 000

Závěrem podotýkám, že celkově je v regionu okresu Kroměříž zaznamenán pokles výstavby rd jako novostaveb. Krizová situace brzdí a zpomaluje investorskou připravenost pro výstavbu. Prakticky mimo již zmíněné lokality ve sledovaných městech se jedná pouze o jejich dostavbu. Územní příprava pro rozsáhlejší skupinovou výstavbu RD (40-60)se z důvodů snížení investic zatím nepřipravuje. Z hlediska pronájmů rod.domů připomínám,že tyto se ve většině případů pronajímají v okr městě Kroměříži (10 000,-Kč/měs-centrum). V Holešově a Bystřici p/H je pronájem rod.domů ojedinělý, pokud mám ověřené údaje, tak se tyto hodnoty pohybují od 8 tis- 10 tis Kč/měs v centru. V ostatních obcích prakticky k pronájmům rod.domů nedochází. 3.2.3. Trh s bytovými domy Trh s bytovými domy se prakticky zastavil v r.2007. V té době se obchodovaly 3 bytové domy v Kroměříži(ul.Vejvanovského,K.Světlé). Další 2 bytové domy se obchodovaly v r.2006 v Holešově(ul.Palackého a ul.Všetulská) a 1 bytový dům v Bystřici pod Hostýnem(ul.Přerovská). V současné době je zahájena výstavba 2 nových byt domů v Kroměříži na ul Nitranské a ul.Plačkov(2x 12 bj). V Holešově se připravuje výstavba 1 byt domu v sídlišti Novosady, v Bystřici p/H zatím žádná příprava neprobíhá. Obchodování i s novostavbami bytových domů se realizuje nikoliv jako dům jako celek, ale jako jednotlivé bj. . 93

3.2.4. Trh s rekreačními objekty Okres Kroměříž tvoří významnou rekreační oblast střední Moravy. Na severu směrem od Kroměříže se nachází významná rekreační oblast „Bunč“. Na východní straně v okolí Bystřice p/H jsou významné rekreační oblasti v obcích Rusava, Chvalčov, Slavkov p/H, Tesák, Troják, Rajnochovice, Podhradní Lhota. V těchto lokalitách je celkem realizováno 538 rekr.chat a objektů k rekreaci. Trh s rekreačními objekty i v této oblasti v současné době stagnuje v porovnání s lety r 2000-2007. V té době se prováděla celá řada převodů a prodejů chat a to především z důvodů a obav, zda lidé ekonomicky udrží např. byt v Kroměříži nebo Bystřici p/H a ještě k tomu chatu. Proto byly realizovány převody zejména mezi rodinnými příslušníky (rodiče-děti,vnuci). Ceny rekreačních chat se odvíjejí pochopitelně od lokality, velikosti, techn stavu a vybavení. Zděné chaty popř. rekr.domky v lepším až luxusním vybavení se obchodují v rozpětí 0,6 mil. Kč-1 mil. Kč. Srubové a montované dřevěné typové chaty se obchodují v rozpětí 0,3 mil. Kč – 0,5 mil. Kč. Porovnání je pro objekty stáří 15-20 let. Vzhledem k tomu, že oblast Hostýnských vrchů je chráněnou krajinnou oblastí, výstavba nových rekreačních chat a objektů je již od r 1999 zakázána.

3.2.5. Trh se stavebními pozemky V oblasti trhu se stavebními pozemky lze konstatovat, že je to jedna z mála oblastí, kde dochází po určité stagnaci k postupnému oživení trhu. V porovnání s minulým obdobím se ceny pozemků zvyšují v průměru 0,5 % ročně. Nejvýše dosahované ceny jsou v okr. Městě Kroměříži v rozpětí 1000 Kč/m2-1600 Kč/m2. V Holešově se tyto ceny pohybují v rozpětí 600 Kč/m2-1000 Kč/m2. V Bystřici pod Hostýnem jsou ceny nižší, průměrně se pohybují v rozpětí 500 Kč- 800 Kč/m2. Ceny pozemků v okolních obcích do vzdál cca 5-8 Km od posuzovaných měst se průměrně pohybují

v rozpětí od 150 Kč/m2 -350 Kč/m2.

Pochopitelně, že ceny pozemků jsou rozdílné podle známých kriterií tj poloha, orientace, velikost, dostupnost a zasíťovanost IS apod. Pro úplnost uvádím tabulku cen pozemků určených UP k výstavbě v posuzovaných městech a některých obcích s větším zájmem o výstavbu. Městoobec

Kč/m2

Městoobec

Kč/m2

Městoobec

Kč/m2

Město-

Kč/m2

obec

94

Kroměříž 1000-

Hulín

1600 Holešov

600-

500800

Postoupky 600-

600 Chropyně 300-

1000 Bystřice

300-

850 Sobělice

500 Chvalčov

350700

Dobrotice 250-

600-

350 Martinice

900 Zdounky

200250

200300

Slavkov

300600

Všeobecně lze konstatovat, že pozemků vhodných pro výstavbu RD je v regionu nedostatek

3.2.6. Trh se zemědělskými pozemky

V této oblasti lze konstatovat, že frekvence prodejů zemědělské půdy není příliš častá Zemědělské pozemky se vykupují v průměrné ceně 15-20 Kč/m2. V oblasti Kroměříže se v lokalitě Bílanská a ul.Jožky Silného, vykupovaly zem pozemky přes developery pro prům. zónu, v ceně 20 Kč/m2(jedná se o pozemky s velmi kvalitní BPEJ), obdobné cenové relace jsou zaznamenány v okolí měst Hulína a Břestu. Pro SPZ u Holešova se ceny pohybovaly průměrně v rozmezí 12-15 Kč/m2. Velmi často vykupují pozemky zemědělská družstva od soukromníků a dle předložených kupních smluv se ceny pohybují v hodnotě 20 Kč/m2. 95

3.2.7. Trh s komerčními nemovitostmi V současné době je zaznamenán pokles prodejů nemovitostí komerčního charakteru. Na trhu rozhodně převyšuje nabídka nad poptávkou. Pokud jsou nabízeny tyto nemovitosti, tak se většinou jedná o objekty ve zhoršeném techn stavu, kde je kupující velmi často postaven před problém vložení nemalých investic do objektu, aby splňoval podmínky a sloužil jeho podnikatelské aktivitě. Objekty např. hal s rozlehlými skladovými, popř. bývalými výrobními prostory se prakticky neobchodují vůbec. Většina areálů s těmito typy nemovitostí je již z dřívější doby rozprodána. 0bdobná situace se týká i zemědělských objektů v areálech bývalých družstev(kravíny, silážní žlaby, ocel haly jako seníky apod.). Tyto objekty se v našem regionu realizovaly na trhu zejména v r 2003-2006. Protože v regionu má silné zastoupení dřevařský a pilařský průmysl, velká většina takovýchto objektů byla zakoupena pro účely zřízení pil pro pořez kulatiny, sušárny řeziva apod. Rovněž se v současné době málo nebo vůbec neobchodují penziony, pohostinství, restaurace apod.

96

Použitá literatura: 1. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, AN CERM, Brno 2008 2. Bradáč, A.: Soudní inženýrství akademické nakladatelství, s.r.o. ISBN 80-7204-057-X-(1. Vydání) 3. Ort Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních předpisech, Praha bivs 2006 ISBN 80-7265-085-8 4. Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ceduk, Praha 2006 5. Zazvonil, Z.: Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, Praha 2004 6. Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Ceduk, Praha 1996

Seznam vybraných internetových zdrojů informací • www.wikipedia.com • www.holešov.cz • www.czso.cz • www.mfcr.cz • www.mapy.cz • www.uur.cz • komerční ekonomické servery

97

Seznam zkratek a symbolů Sb.

Sbírky

RD

rodinný dům

ha

hektar

OPPI

Program na podporu investičních příležitostí

Byt C

Cihelný byt

Byt P

Panelový byt

CP

cena pozemku

RC

reprodukční cena stavby

GO

generální oprava(rekonstrukce)

BPEJ

bonitovaná půdně ekologická jednotka

NP

nadzemní podlaží

Bj

bytová jednotka

k. ú.

katastrální území

IS

inženýrské sítě

UP

územní plán

Kp

koeficient prodejnosti

OP

obestavěný prostor

Už.pl.

užitná plocha

Podl.pl.

podlahová plocha

98