Gijben Hornes
O·A ,
DE KLEINE KANTOORRUIMTEMARKT VOOR KLEINE KANTOORHOUDENDE ORGANISATIES BINNEN ROTTERDAM
Slb l lctheek TU Delft
1111111111" I
C 2314436
-
8512
4376
DE KLEINE KANTOORRUIMTEMARKT VOOR KLEINE KANTOORHOUDENDE ORGANISATIES BINNEN ROTTERDAM
Gijben Hornes
Delftse Universitaire Pers, 1995
Uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN telefoon 015-783254 fax 015-781661 In opdracht van: Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer Technische Universiteit Delft Faculteit der Bouwkunde Berlageweg 1 2628 CR Delft telefoon 015-781958
elP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG
HORNES, GIJBEN De kleine kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties binnen Rotterdam / Gijben Homes - Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111. Met lit. opg. ISBN 90-407-1144-5 NUGI 655 Trefw .: kleine kantoren; huisvesting / organisaties; kantoren Copyright 1995 by Gijben Homes All rights reserved No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without perl1'!ission from the publisher.
VOORWOORD De belangstelling voor de kleine kantoorruimte markt is de afgelopen jaren sterk gegroeid, omdat er in dit marktsegment een belangrijke groei verwacht wordt. Het aantal publikaties hierover is echter zeer beperkt. Onderzoeksrapporten beschrijven de markt, maar 'vergeten' de kleine organisaties, die gehuisvest zijn in kleine kantoorruimten (kleiner dan 500 m2 bvo). Onderzoeken naar huisvestingswensen zijn hoofdzakelijk gericht op lokatie-factoren en geven over het algemeen geen eenduidige weergave. Ook zijn deze onderzoeken meestal gericht op de grotere ondernemingen. In dit rapport wordt in eerste instantie de importantie van de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties in Rotterdam weergegeven . Vervolgens wordt er een verscheidenheid in de vraag aangebracht en wordt voor één bepaal, marktsegment een eenduidige weergave gegeven van de huisvestingswensen op zowel lokatie- als op pandnivo. Tenslotte wordt op eenzelfde wijze een weergave gegeve van het aanbod, zodat vraag met aanbod geconfronteerd kan worden. Voor het realiseren van dit onderzoek heb ik medewerking gekrege van vele organisaties en instellingen. Bij deze wil ik iedereen hiervoor hartelijk bedan en .
Maart 1995 Ir. Gijben Hornes
i
ij
INHOUD
VOORWOORD .... . . .... . . . . ....... . . ............ . .... . ... . .. . . .. ... i SAMENVATTING . ... . . .. .. . . .... .. . .. ... .. .................... . . . ... 1 1.
INLEIDING ... ...... ..... .. ....... .. .. .... ...... .. . . . ...... . ... 1.1 Aanleiding tot het onderzoek ...... . .... . .... ...... .... . . .. .. 1.2 Kantorenstudies ... .... . .. ... . .. . ... .. .. . ... . ... .. .. . ... .. 1.3 Doel- en Probleemstelling ..... . . ...... .. . .. . . ... ... . .... .... 1.4 Beperkingen ...... . .. .. . . . ... . .. . .... ........ .. ... ..... . . 1.5 Onderzoeksvragen . ... .. . .. ....... . ..... .. . .. . ..... .... .... 1.6 Werkwijze ......... ..... . .. . .. ...... .. .. .. ... .. .. ....... .
5 5 7 8 9 9 9
2.
DE KANTOREN MARKT IN NEDERLAND .... .. . ..... .. . .. . .. ' .' . .. . . 2.1 Algemeen . ........... . ...... ..... ... ... . . ... .. .. . . .. .. . 2.2 Begripsbepaling ... . . ...... ............... .... . .. ..... ... 2.3 Ontwikkeling van de kantorenmarkt .... .. . ... .. .. ...... .. . .. . 2.4 Markt voor kleine kantoren . .. .. . ...... . .. ... . . .. ... ... . .... 2.5 Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening . 2.6 Categorisering kleine kantoorruimtegebruikers . .. ... . ...... . ....
11 11 11 11 13 14 15
3.
DE ROTTERDAMSE KANTOREN MARKT ... . .. ... . .. ... .......... . . 3.1 Algemeen .. . ....... .. . ...... . . .......... .. .. .. .... .. ... 3.2 Het Rotterdamse kantorenbeleid . . . . . .. .. .. . ... . . .. ..... . . .. 3.3 Spreiding van branches over de stad . ... .............. ...... . 3.4 De markt voor kleine kantoren ..... ... . .. ... .... ........... . 3.4. 1 Algemeen ........ .. . . ... . . .... .. ... .... . ... . .. ... 3.4.2 Voorraad .. . ....... .. ... .... ... . . . . ... . . .... . .. . .. 3.4.3 Nieuwbouw .. .. . . .. ... ... ....... .. .. .... . . . .. ... .. 3.4.4 Leegstand ...... .. ........... . .......... . . . ... . . . . 3.4.3 Doorstromingsprocessen binnen Rotterdam . .. .... .. . .. ..
19 19 19 21 22 22 22 24 24 24
4.
KANTORENAANBOD IN ROTTERDAM ... . . . .. .... .... .. . . ........ 4.1 Algemeen .. . .. ... ..... . . . ........... . ... .. .. .. ... . . . . .. 4.2 Verscheidenheid in de vraag .. ....... ..... .. . .. . .. .......... 4.3 Vraag naar kleine kantoorruimten .... . .. . .... ....... . . . ...... 4.4 Aanbod van kleine kantoorruimten .. . . . ..... . .. ........... ... 4.5 Koppeling met literatuuronderzoek .. .. . ....... .. ..... ........
27 27 27 29 30 31
iii
5.
INVENTARISATIE VAN DE VRAAG . . .... . . .. .. ...... . ..... .. .... . 5.1 Algemeen . .... . ... . .. ... ....... . .... . . ... . .. .. .... ..... 5.2 Voorgaand onderzoek .. .. ........ .... . . .... . ... . . .... .. . . 5.3 Verscheidenheid in de vraag ... ..... . . . . .. .. . ... . .... . . .... 5.4 Selectiecriteria organisaties .. ....... . ... . ............ .. .. .. 5.5 Huisvestingssituatie geselecteerde organisaties . . . .. ... . .. . ..... 5.6 Lokationele voorkeuren . . . ... ........ . ............. . . .. . . . 5.7 Pandkenmerken gekoppeld aan lokatiefactoren .. . .......... . . .. 5.8 Pandvoorkeuren - exterieur ......... . . .. . . ... .. ... ... . ... .. 5.9 Pandvoorkeuren - interieur .... ..... .. .... . .. . .. . . . ..... .... 5.10 Terugkoppeling met voorgaande hoofdstukken . ..... ... .... . ....
33 33 33 34 36 38 38 39 43 45 49
6.
INVENTARISATIE VAN HET AANBOD AAN KLEINE KANTOORRUIMTEN . 6.1 Algemeen .......... .. .. .......... . ................. .... 6.2 Werkwijze .... .. . . ... ........... . ..... .. . . . . . . ... . ...... 6.3 Werkgebied . .... . .. . .... ... .... . . ... . ... . . . .... .... .. . . 6.4 Resultaten onderzochte kantoorpanden . .... . ... .. . .... ....... 6.5 Samenvatting Resultaten . . ..... .. ... .. .. . .. . .... .. ..... .. . 6.5.1 Lokatiekenmerken ....... .. .. ... .. . .. . . . .... ..... . .. 6.5.2 Pandkenmerken .. . ..... . . .. . ..... . . .. ....... . ... . . 6.6 Terugkoppeling met voorgaande hoofdstukken .. .. . .......... .. .
51 51 51 51 53 60 60 61 63
7.
TERUGKOPPELING VAN DE RESULTATEN . . ...... ..... . . ... . .. . .. 7.1 Algemeen .......... . ....... . . . . .. .. . ... . . .... ... . . .. ... 7.2 Resultaten terugkoppeling .. .. ..... .. ....... ... .... .. . .. . .. 7.5 Samenvatting Resultaten . . ... .... . . . . .. . ... . .. ... .... . . . ..
65 65 65
8.
68
SLOTBESCHOUWING . . . . ....... ... ... . . ..... .. . .... . ........ . 69
LITERATUURLIJST ....... .. .... .. . . .. . ... . . . . ... .. . ......... ... .... 73 Milieutypenomschrijvingen . .. .. .. ... . ... . .. .. .. ... . . .... .... .. . . .. ... 77 Lokatietypologieën in Rotterdam .- . : .... . . . . . . ... . . . . ........ .. ........ 79 Inventarisatie aanbod kleine kantoorruimten .. . .. .. . ... . . .. . ... ... .... ... 83 Resultaten REN-methodiek inventarisatie .. . . . .............. .. . ... ... . .. 85 LIJST MET TABELLEN . .. . . .... . .... . .. .. .... . .... . ........ . . ... .. .. 87 LIJST MET FIGUREN ... . .. . . ... . .. . . . . .... ..... .. ..... . .. ..... . ..... 87
iv
SAMENVATTING Het tertiairiseringsproces heeft de vraag naar kantoren enorm beïnvloed . Vanaf het midden van de jaren zestig is er pas sprake van een professionele bedrijfstak, waarbij bedrijven in toenemende mate kantoorruimten gingen huren. De voortvarendheid van de kantorenmarkt wordt bepaald door vraag- en aanbodontwikkelingen. Vraag en aanbod worden beïnvloed door tal van factoren, zoals werkgelegenheid, vierkante meter gebruik per werknemer en vervanging als gevolg van slijtage en veroudering van kantoorgebouwen. Momenteel bevat het Nederlandse kantorenareaal veel leegstaande vierkante meters, doordat veel van de grote ruimtegebruikers inmiddels verhuisd zijn. De vraag is hierdoor teruggevallen, terwijl het aanbod bleef groeien. De groei had vooral betrekking op kantoorruimten groter dan 500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De kantorenmarkt is de laatste jaren overgegaan naar een vragersmarkt, die hoge eisen stelt aan de kantoorhuisvesting . Een marktgerichte produktie vraagt hierdoor inzicht in de verscheidenheid van de vraag . De vraag van grote kantoorruimtegebruikers is teruggevallen. Kleine organisaties blijken daarentegen in toenemende mate behoefte te hebben aan andere kantoorhuisvesting. Het betreft hier vooral kleine organisaties (minder dan twintig werkzame personen) in de zakelijke dienstverlening, met een geringe ruimtebehoefte « 500 m2 bvo). Onderzocht is hoe de kleine kantoorruimtemarkt zich binnen Rotterdam ontwikkelt, welke verscheidenheid er in de vraag naar kleine kantoorruimte bestaat en welke specifieke huisvestingskenmerken de verschillende gebruikersgroepen op lokatie- en pandnivo vertonen. Daarnaast zijn de huisvestingswensen van de eerste vijf branches uit de zakelijke dienstverlening onderzocht en de huisvestingsmogelijkheden die hen in Rotterdam worden aangeboden, waardoor vraag en aanbod met elkaar vergeleken kunnen worden. Uit dit onderzoek blijkt dat een groot deel van het Rotterdamse kantoorareaal bestaat uit kleine oude kantoren (15.4 procent van het totale bvo en 79 procent van het totale aantal panden blijkt kleiner dan 500 m2 bvo en is gebouwd voor 1964). Daamaast zijn er veel kleine ondernemingen in Rotterdam gehuisvest (71.5 procent van alle vestigingen heeft minder dan 20 werkzame personen) en blijkt 61 .5 procent van deze kleine organisaties gehuisvest te zijn in de kleine oude panden. Deze kleine organisaties blijken in toenemende mate te verhuizen naar grote nieuwe kantoor(verzamel)gebouwen. Geïnterviewde makelaars bevestigen dat kleine kantoorhoudende organisaties in toenemende mate verhuizen naar grote kantoorverzamelgebouwen. Grote kantoorruimten, die onverhuurbaar blijken, worden namelijk steeds vaker opgesplitst in kleinere units « 500 m2 ) . Deze panden komen met name voor op de centrum lokaties (centrum-boulevards) en perifere lokaties. Op de perifere lokaties zijn ook enkele kleine kantoorverzamelpanden opgesplitst in units.
Er zijn dus veel kleine ondernemingen, maar deze zijn niet allemaal interessant voor commerciële kantoorontwikkeling. Om een verscheidenheid in de vraag aan te brengen, is een driedeling aangebracht. De drie onderscheiden groepen zijn: starters, dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen . Kleinschaligen huisvesten zich in 'normale' kantoorruimten met een vloeroppervlak tussen de 100 en 500 m2 bvo. De groep kleinschaligen is voor commerciële kantoorontwikkeling het meest interessant en is dus in het onderzoek de doelgroep geworden. Onder 'normale' kantoorhuisvesting worden geen business centers (1-100 m2 bvo), starters centra of thuissituaties verstaan, maar kantoorruimten die qua opleveringsniveau en voorzieningenniveau vergelijkbaar zijn met grote kantoorgebouwen. Een verdere verscheidenheid is aangebracht op basis van lokationele voorkeuren. In eerste instantie is dit gedaan aan de hand van de bedrijfsgroep waarin organisaties geplaatst kunnen worden. De bedrijfsklasse zakelijke dienstverlening kan, volgens de SBI-indeling, onderscheiden worden in negen bedrijfsgroepen. Uit literatuuronderzoek blijkt dat de meer traditionele branches Uuridische adviesbureaus) vaker in de 'urbane delen van de stad gehuisvest zijn en de meer moderne branches (b.v. computerdienstverlening en in toenemende mate accountants kantoren) meer in de perifere delen. Uit interviews met makelaars blijkt dat deze verdeling minder eenduidig is dan verondersteld. Rechtskundige diensten, accountantskantoren en economische adviesbureaus hechten over het algemeen veel belang aan standing, waardoor zij zich concentreren op de duurdere, meer representatieve lokaties als Weena, Heemraadsingel, Mathenesserlaan, Westblaak, Coolsingel, Westersingel en Parklaan en omgeving. Uitzendbedrijven concentreren zich aan de rand van het centrum . Computerservicediensten geven vaker de voorkeur aan perifere lokaties. De overige branches vertonen een grote spreiding over de stad. Later in het onderzoek wordt de lokationele voorkeur gerelateerd aan het afzetgebied. De veronderstelling was dat de voorkeur voor een centrale- of een perifere ligging in de stad niet goed verklaard kan worden uit het feit dat een organisatie behoort tot een bepaalde bedrijfsgroep. Organisaties binnen één branche kunnen namelijk zowel stuwend als verzorgend zijn . De resultaten uit de interviews met bedrijven duiden op het feit dat regionaal verzorgende bedrijven, die Rotterdam als afzetgebied hebben, de voorkeur geven aan een centraal in de stad gelegen lokatie. Hierdoor zijn zij goed bereikbaar voor klanten en personeel, met zowel de auto als het openbaar vervoer. Deze lokaties moeten echter ook goed bereikbaar zijn vanaf de snelweg . Onder goede bereikbaarheid wordt hier verstaan; binnen 10 - 20 minuten in de spits bereikbaar vanaf de snelweg. Stuwende bedrijven, die heel Nederland of verder als afzetgebied hebben, kiezen daarentegen uit functionele overwegingen vaak voor perifere lokaties langs snelwegen. Bereikbaarheid per openbaar vervoer is hier veel minder belangrijk. Stuwende bedrijven, die status en imago uit lokatie-factoren willen halen, kiezen vaker voor de centrum-boulevards . Deze boulevards vormen het Rotterdamse Central Business District, waar in toenemende mate grote onverhuurbare kantoorruimten opgesplitst worden in kleinere units. Bereikbaarheid is hier ondergeschikt aan status en imago.
2
Voor met name de regionaal verzorgende bedrijven en in enkele gevallen ook voor stuwende bedrijven, gaat de voorkeur uit naar een overige centrumlokatie . De in dit onderzoek als 'overige centrumlokatie' getypologeerde lokatie werd gekarakteriseerd door Heemraadsingel en Mathenesserlaan. Een dergelijke representatieve lokatie biedt voor huurprijzen van f 250 - 285,=/m 2 /jaar (exclusief servicekosten en BTW) kleinschaligheid waaruit men identiteit kan halen. Parkeren is hier nog geen probleem en de bereikbaarheid is goed. Rotterdam voorziet nog niet in een dergelijke overige centrum lokatie voor kleinschaligen, die qua representativiteit en status vergelijkbaar is met het Weena of Brainpark. Heemraadsingel en Mathenesserlaan zijn in dit onderzoek als voorbeeldlokatie genomen, omdat dit een toplokatie van Rotterdam is geweest voor kleine ruimtegebruikers. Vanwege de toenemende criminaliteit en verpaupering in deze buurt, is de aantrekkingskracht van deze lokatie voor een belangrijk deel verloren gegaan. Op pandnivo behoeft er geen verscheidenheid in de vraag te worden aangebracht. Aan pandkenmerken ontleent men met name identiteit. Daarnaast moet het pand representatief zijn . Dit kan door zich in een bekend gebouw, zoals bijvoorbeeld het World Trade Center, te huisvesten. In de meeste gevallen kiest men voor een klein gebouw. Eigenbouw of kantoorverzamelpanden kleiner dan 1000 m2 bvo zijn over het algemeen te duur, waardoor de voorkeur uit gaat naar kleine kantoorverzamelpanden met een bruto vloeroppervlak tussen de 2000 - 3500 m2 . Op Brainpark en Victoriapark Kralingen zijn enkele kleine kantoorverzamelgebouwen gebouwd, maar in de stad komt men dergelijke (nieuwe) ontwikkelingen vrijwel niet tegen. Deze kleine kantoorverzamelpanden komen qua opleverings- en voorzieningeniveau overeen met de grote kantoorverzamelpanden. Dit wil zeggen dat de ruimten voorzien zijn van systeemplafonds (incl. verlichtingsarmaturen) met een vrije hoogte van 2.70 meter, van wandgoten met drie compartimenten en van convectoren of stralingspanelen met thermostaatknoppen per moduul van 1.80 meter. Ramen dienen bij voorkeur voorzien te zijn van blank glas en buitenzonwering en dienen per moduul van 3.60 meter geopend te kunnen worden. Topkoeling (of airconditioning) is slechts in een derde van de gevallen gewenst. De ruimten moeten wel flexibel indeelbaar zijn, volgens een stramien van 1.80 meter op de buitengevel. De geïnterviewde bedrijven hebben een sterke voorkeur voor een eigen pantry. De voorkeur voor eigen toiletten is minder sterk. Het aanbod in Rotterdam komt niet op alle gebieden tegemoet aan de wensen van de doelgroep. De omschreven overige centrumlokatie met kleine kantoorverzamelpanden, waaruit de doelgroep identiteit, imago en status kan ontlenen, moet ontwikkeld worden. In perifere gebieden zijn al wel representatieve kantoorlokaties met kleine verzamelpanden ontwikkeld (Brainpark, Victoriapark Kralingen). Op pandnivo kunnen de kleine verzamelgebouwen voorzien worden van hetzelfde voorzieningen- en afwerkingsnivo als de grote kantoorverzamelgebouwen . De doelgroep heeft namelijk geen specifieke huisvestingswensen. De deficiëntie tussen vraag en aanbod bestaat dus hoofdzakelijk uit het ontbreken van een overige centrumlokatie en kleine kantoorverzamelpanden op een overige centrumlokatie.
3
4
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding tot het onderzoek Sinds 1986 is het aanbod sterk gegroeid (zie ook figuur 1.1). De jaarlijkse opname van kantoorruimte in Nederland lijkt sinds 1990 over haar top te zijn. De vastgoedmarkt verkeert nog niet in een recessie zoals in het begin van de jaren tachtig, maar het blijft balanceren. Welke kant de ontwikkelingen in de toekomst uit zullen gaan is mede afhankelijk van het beleid van met name de grote marktbeïnvloedende partijen.
Figuur 1.1 Opname en aanbod van kantoorruimte in Nederland (in m2 bvo)
~OO .----------------------------------------------------.
2~~--------------------------------------------~rn-~~
I
~,
-
1985
1986
1987
1998
1989
1990
1991
1992
Bron : Vastgoedmarkt
Het huidige aanbod sluit niet goed aan bij de vraag, vanwege de geringe flexibiliteit van het aanbod en de grote dynamiek in de vraag . De tertiaire sector wordt gekenmerkt door een hoge mate van dynamiek, besluit vaak tot wijziging in zijn organisatie, kent in doorsnee nog een redelijke groei en heeft niet het 'zitvlees' van de industrie. Groeiende ruimtebehoefte is veelal het motief voor verhuizing. Veroudering van het pand , doordat voorzieningen als technologie en comfort niet meer aan de actuele behoefte voldoen,
5
versterkt deze verhuisbehoefte. Door verhuizingen van oude panden naar nieuwbouw, ontstaat er een groeiend bestand aan lege panden. Renovatie is mogelijk op lokaties die in trek zijn. Daarnaast moet een gebouw flexibel ruimtegebruik toelaten . Het reeds gebouwde werd doorgaans afgestemd op de bouwvraag van het moment. De vraag kwam de afgelopen jaren grotendeels van grote organisaties met een grote ruimtebehoefte, maar zij zijn inmiddels goed gehuisvest, waardoor het accent zal verschuiven. Het beleid, bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed, dient gericht te worden op de gebruiker. De vastgoedmarkt is een 'kwaliteitsmarkt' geworden, waarbij de gebruikers hogere eisen stellen aan de huisvesting. Kwaliteitsfactoren van kantoorgebouwen moeten beter communiceerbaar gemaakt worden, waarbij de klant duidelijk kan maken wat hij wil en de aanbieder wat hij kan bieden. Een meer facilitaire benadering, die kennis over de gebruikers verschaft, is dus zéér gewenst. Participanten in de 'vastgoedwereld' hebben eens besloten dat transacties beneden de 500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) te klein zijn om te registreren . Ruimtegebruikers met minder dan 500 m2 bvo blijken in aantal een belangrijke categorie te vormen en de grote ruimtegebruikers zijn inmiddels goed gehuisvest. Er zijn dan ook steeds vaker geluiden te horen over registratie van de kleine transacties om het inzicht in deze sector van de kantoorruimtemarkt te vergroten. De tertiaire sector heeft meer dan de helft van de landelijke kantoorruimte in gebruik. De werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening is de afgelopen jaren verveelvoudigd en de zakelijke dienstverlening bestaat voor een groot deel uit kleine organisaties. Deze categorie is belangrijker geworden in onze samenleving, met name als gevolg van specialisatie en beperking tot kern-activiteiten door grotere bedrijven . Huisvestingsmogelijkheden voor bedrijven die enkele honderdèn vierkante meters zoeken zijn beperkt. Zij zijn overigens in het algemeen slechter gehuisvest dan grote bedrijven . Huisvesting die niet representatief is, op een moeilijk bereikbare lokatie ligt of over onvoldoende parkeermogelijkheden beschikt, kan de bedrijfsresultaten fors beïnvloeden . Er mag daarom verondersteld worden dat, onder kleine bedrijven die de startfase achter de rug hebben, behoefte bestaat aan geschikte kantoorhuisvesting. Het blijkt dat de kleine kantoorhoudende organisaties de afgelopen jaren een vergrote dynamiek vertonen. De mutaties zijn waarneembaar van oude (oneigenlijke) huisvesting naar nieuwe(re) kantoorhuisvesting. In dit marktsegment is nog weinig onderzoek verricht. Het onderzoek hier richt zich op de huisvestingsmogelijkheden die momenteel geboden worden en er wordt getracht de huisvestingswensen, gezien vanuit de gebruiker, in beeld te brengen.
6
1.2
Kantorenstudies Het onderzoek van Van de Moosdijk, naar de 'verhuizing van enkele externe dienstverlenende bedrijven uit de binnenstad van Amsterdam naar een punt elders in de stad' (1965), wordt in het algemeen beschouwd als het eerste onderzoek op het terrein van de kantorensector. Begin jaren zeventig zijn kantoren slechts zeer sporadisch onderwerp van onderzoek. Pas in de tweede helft van de jaren zeventig neemt het aantal onderzoeken toe, met name bij de gemeentelijke overheden . Dit resulteert in vele kantorennota's. Onderzoeken in de jaren zeventig richtten zich met name op vestigingsplaatsaspecten binnen een stad (intra-stedelijke vestigingspatronen). In enkele studies werden naast vestigingsplaatseisen ook de kwaliteiten van de lokatie en de kantoorruimte onderzocht (interviews) . De uitkomsten hiervan werden vergeleken met de aan een vestigingsplaats gestelde eisen. Door het benadrukken van de vestigingsplaatsaspecten werden functionele aspecten binnen het ruimtelijk gedrag genegeerd en is er weinig aandacht voor de beïnvloeding van vestigingspatronen door projectontwikkelaars, beleggers en het overheidsbeleid (Van Dinteren, 1989). Ook ontbreken analyses van de wijze waarop de diverse van belang geachte vestigingsplaatsfactoren tegen elkaar worden afgewogen . In de jaren tachtig is er een enorme toename van het aantal onderzoeken en de onderzoeken verbreden en verdiepen zich. In toenemende mate komt het kantoorgebouw centraal te staan, als vastgoed-object en/of bij herbestemming van kantoorgebouwen . Hiermee samenhangend zijn steeds meer onderzoeken gericht op doorstromingsprocessen van (relatief) verouderde panden naar nieuwbouw, vanwege de enorme kantoornieuwbouw in Nederland (eind jaren tachtig) . Deze doorstromingsprocessen betreffen met name de grote kantoorruimtegebruikers, omdat het grootste deel van de nieuwbouw hierop gericht was. De grote kantoorruimtegebruikers zijn inmiddels goed gehuisvest en de aanbodmarkt heeft een overschot aan grote kantoorruimten. Dit kan een aanleiding zijn om onderzoek te richten op een ander, nog onbediend, marktsegment, zoals bijvoorbeeld de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties. De aandacht voor het functioneren van kantoren, welke mede het economisch functioneren van een stad of een regio bepaalt, is van veel recenter datum. Bij deze functionele invalshoek gaat de aandacht hoofdzakelijk uit naar de verwevenheid van kantoorbedrijven met andere bedrijven en de rol die kantoren binnen de regionale economie spelen. De laatste jaren heeft onderzoek naar de keuze van een vestigingsplaats veel aandacht genoten. Hierin wordt bij de keuze van een vestigingsplaats aan diverse soorten factoren een min of meer beslissende rol toegeschreven. Onderzoek onderscheidt vaak push- en pull-factoren. Push-factoren betreffen de factoren of motieven die een kantoorhoudende organisatie ertoe leiden een bepaalde vestigingsplaats te verlaten . Pull-factoren omvatten de gunstige eigenschappen, die door een organisatie aan een bepaalde vestigingsplaats worden toegeschreven en daarom op de organisatie een bepaalde aantrekkingskracht uitoefenen (Barink e.a., 1991).
7
1.3
Doel- en Probleemstelling De markt voor grote kantoren is voor een belangrijk deel verzadigd (EIS, 1991, 1992). De behoefte aan kleinere panden lijkt daarentegen nog niet uitgeput te zijn. De kleine kantoren markt vormt dan ook een aantrekkelijke groeimarkt (EIS, 1992, De Jonge, 1992). Uit het voorgaande blijkt dat kantorenonderzoek gericht moet zijn op zowel de vraag als op het aanbod om een juiste afstemming tussen beide te krijgen. Het doel van het onderzoek hier is het maken van een vergelijking tussen vraag en aanbod, zodat duidelijk wordt of het aanbod in overeenstemming is met de vraag en waar eventuele frictiepunten zitten. Doelstelling:
Op lokatie- en pandniveau de behoefte van kleine ruimtegebruikers in de zakelijke dienstverlening onderzoeken zodat, na een inventarisatie van het aanbod, vraag en aanbod met elkaar vergeleken kunnen worden .
De te onderzoeken doelgroep, beperkt zich tot de volgende groep kantoorgebruikers: Doelgroep:
Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening (SSI 84., met 5 tot 20 werkzame personen), met een geringe ruimtebehoefte (100 tot 500 m2 bruto vloeroppervlak), binnen Rotterdam gehuisvest. Het gaat doorgaans om organisaties die huisvestingslasten op kunnen brengen, veel belang hechten aan de kwaliteit van lokatie en pand en niet gehuisvest zijn in business centers.
De doelstelling geeft aanleiding tot het formuleren van een probleemstelling, die vierledig is. Probleemstelling :
Hoe heeft de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine ruimtegebruikers zich binnen Rotterdam ontwikkeld? Welke verscheidenheid in de vraag naar kleine kantoorruimten bestaat er en welke specifieke huisvestingskenmerken vertonen deze verschillende gebruikersgroepen op lokatie- en pandniveau? Wat voor eisen stellen verschillende kleine gebruikers in de zakelijke dienstverlening, met een geringe ruimtebehoefte aan hun huisvesting en aan de ligging daarvan? Welke huisvestingsmogelijkheden worden aan deze gebruikers geboden en voldoet het voorzieningen- en opleveringsniveau van het aanbod aan de vraag?
8
1.4
Beperkingen Betrouwbare kwantitatieve gegevens over de Nederlandse kantoren markt zijn nog steeds schaars en het totale metrage kantoorvloer is slechts bij benadering bekend. Daarbij komt nog dat de meeste registraties het aanbod meten vanaf 500 m2 netto verhuurbaar oppervlak. Dit onderzoek richt zich specifiek op de categorie kleine ruimtegebruikers (tot 500 m2 bvo), waarvan tot op heden vrijwel niets bekend is. Elke stad heeft zijn eigen specifieke kenmerken qua ontwikkeling, beleid, stedebouwkundige structuur, functionele betekenis etcetera, die de huisvestingsbehoefte van organisaties en de lokationele dynamiek daarvan beïnvloeden. Daarom wordt het onderzoek beperkt tot één stad, namelijk de stad Rotterdam . Ook de Rotterdamse markt voor kleine kantoorhoudende organisaties, gehuisvest in kleine kantoorruimten, is zeer divers. Dit onderzoek beperkt zich tenslotte tot de groep kleine kantoorhoudende organisaties « 20 werkzame personen), werkzaam in de zakelijke dienstverlening (SBI 84).
1.5
Onderzoeksvragen De volgende deelvragen komen aan de orde: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
1.6
welke ontwikkeling heeft de kantorenmarkt tot nu toe gehad? wat is het belang van kleine kantoorruimtegebruikers in deze markt? hoe is de categorie kleine ruimtegebruikers onder te verdelen? welke verdeling van branches is er over de deelgebieden binnen Rotterdam te maken (relatie lokatie - gebruiker)? hoe heeft de Rotterdamse kantorenmarkt zich ontwikkeld? hoe heeft de Rotterdamse markt voor kleine kantoorruimten zich ontwikkeld (relatie lokatie - pand)? wat voor specifieke huisvestingswensen heeft de doelgroep? welke huisvestingsmogelijkheden worden aan de doelgroep in Rotterdam geboden? welke voorzieningen worden in deze gebouwen aangeboden en tegen welke prijs? voldoen de geboden huisvestingsmogelijkheden aan de vraag van de doelgroep?
Werkwijze Alvorens huisvestingswensen van de doelgroep te vergelijken met aangeboden kantoorruimten in Rotterdam, is het nuttig de kleine kantoorruimtemarkt voor de doelgroep te plaatsen binnen de totale kantorenmarkt in Nederland. Daamaast is het belangrijk de importantie en de verscheidenheid van de doelgroep in Rotterdam aan te geven. Deze
9
zaken worden respectievelijk in de hoofdstukken twee en drie beschreven. De informatie uit deze hoofdstukken is gebaseerd op een literatuurstudie. In hoofdstuk vier wordt een marktbeschrijving gegeven door makelaars uit Rotterdam. Er wordt aandacht besteed aan vraag- en aanbodontwikkelingen. De hieruit verkregen informatie wordt teruggekoppeld met het literatuuronderzoek en vormt dus tevens een toetsing. Verder wordt hier informatie ingewonnen over het opleverings- en voorzieningenniveau van aangeboden kantoorruimten in Rotterdam. Deze informatie vormt de basis voor het vervolgonderzoek. De vraag wordt in hoofdstuk vijf aan de hand van een aantal case-studies in beeld gebracht. Het aanbod aan de hand van een surveyonderzoek in hoofdstuk zes. De verkregen resultaten worden tenslotte in hoofdstuk zeven geïntegreerd en teruggekoppeld met de resultaten uit de voorgaande hoofdstukken.
10
2.
DE KANTORENMARKT IN NEDERLAND
2.1
Algemeen Om de positie van de kleine kantoorruimtemarkt, voor kleine kantoorhoudende organisaties met een geringe ruimtebehoefte, binnen de totale vastgoedmarkt weer te geven, wordt eerst de ontwikkeling van de Nederlandse kantorenmarkt beschreven . Er worden kenmerken en ontwikkelingen van deze kleine kantoorruimtemarkt in Rotterdam beschreven, zodat de importantie van de doelgroep en de verscheidenheid in de vraag tot uiting komen .
2.2
Begripsbepaling Vanaf midden jaren zeventig zijn er veel publikaties aan kantoren gewijd. Meer en meer tracht men te komen tot een eenduidige definiëring van het begrip kantoor als object van onderzoek. Bak (1980) definieert een kantoor als een pand of een gedeelte van een pand waarin voornamelijk en op zich zelf staande bureauwerkzaamheden worden verricht. Van Dinteren (1989) onderscheidt het fysieke en het functionele kantoorbegrip. Onder het fysieke begrip valt het kantoor als werkruimte, onder het functionele begrip het kantoor als bedrijfsactiviteit. Benadrukt wordt dat beide begrippen complementair zijn: kantooractiviteiten zijn gehuisvest in kantoorruimten . Van Dinteren (1989) definieert een kantoorvestiging als 'een afzonderlijk gelegen bedrijf of instelling van waaruit kantooractiviteiten worden uitgeoefend voor de eigen organisatie (beheerskantoren), voor de open markt (overige commerciële kantoren) of voor het bereiken van ideële doeleinden, dan wel de organisatie van de samenleving (niet-commerciële kantoren)' . Het begrip kantoor wordt hier gedefinieerd als een afzonderlijk gebouw, waarin hoofdzakelijk kantooractiviteiten (zijnde bureauwerkzaamheden) worden verricht. Hiermee maak ik een onderscheid tussen panden en ruimten . In die zin het ik het bij panden over de bouwwerken zelf en niet over de ruimten daarin. Wanneer over kantoorruimten geschreven wordt, heeft dit alleen betrekking op ruimten in panden . Per kantoorpand kan dit dan betrekking hebben op meerdere ruimten.
2.3
Ontwikkeling van de kantorenmarkt In deze eeuw is er een enorme behoefte aan kantoorgebouwen ontstaan onder invloed van de groei van de kantoor werkgelegenheid. Honderd jaar geleden vond nog tweederde van de Nederlandse beroepsbevolking werk in de agrarische (primaire) en industriële (secundaire) sector. Eind vorige eeuw was slechts 5 procent van de beroepsbevolking betrokken bij administratieve arbeid. Van kantoorgebouwen in de hUidige verschijningsvorm was nauwelijks sprake. Rond 1900 bestond ca. 90 procent van het gebouwenbestand uit woningen en multifunctionele huizen. Wonen en werken vond nog plaats in één 'huis'. De overige 10 procent telde onder andere scholen, kerken en culturele gebouwen (Kohnstamm, 1990).Tot aan de tweede wereldoorlog veranderde 11
het patroon van economische activiteiten slechts weinig . In de jaren zeventig en tachtig is duidelijk sprake geweest van een expansie van administratieve arbeid, waardoor het kantoorareaal aanzienlijk is uitgebreid (Bak, 1989). De verschuiving van de werkgelegenheid van de primaire en de secundaire sector naar de tertiaire sector (dienstverlening) wordt ook wel tertiairisering genoemd. Het tertiairiseringsproces heeft de vraag naar kantoren sterk beïnvloed. Tertiairisering kan verdeeld worden in interne en externe tertiairisering . Met interne tertiairisering wordt gedoeld op de verschuivingen in de beroepen- c.q. functiestructuren van functies die op de werkvloer uitgevoerd worden naar functies die in een kantoor uitgevoerd worden. Onder externe tertiairisering wordt verstaan het doorschuivingsproces van de primaire en de secundaire sector naar de tertiaire sector. Midden jaren zestig ontwikkelde zich de markt voor kantoren als een professionele bedrijfstak. Het woord 'markt' wordt in de economie gebruikt voor de abstracte ontmoetingsplaats van vraag en aanbod. Als gevolg van economische groei steeg de vraag naar kantoorruimte sterk. Het belangrijkste kenmerk hierbij was dat men de nieuwe panden niet in eigendom verwierf, maar steeds vaker over ging tot het huren van commercieel onroerend goed (Ter Hart, 1987). De institutionele beleggers, één van de belangrijkste actoren op de markt, verschoven mede hierdoor de beleggingen van de woningbouw naar commercieel vastgoed. De aanvangsrendementen voor woningbouwprojecten werden daarnaast te laag, als gevolg van de door overheidswege ingevoerde dynamische kostprijshuurberekening (Staal Bankiers, 1989). In de jaren zeventig werden er met name in de Randstad steeds meer kantoren gebouwd voor nog onbekende gebruikers (speculatieve bouw). Doelgroepen waren het tertiairiserende bedrijfsleven en de nog groeiende overheidssector. Meer en meer gingen bedrijven de financiële middelen aanwenden ter financiering van expansie van bedrijfsactiviteiten , in plaats van deze middelen vast te leggen in onroerend goed. Dit had tot gevolg dat commercieel vastgoed aantrekkelijk werd om in te beleggen. Zolang de vraag groter was dan het aanbod , stegen de prijzen enorm, hetgeen de nodige speculatieve ontwikkelingen in de hand werkte. Volgens Hesseis (1992) ontstonden er, ten gevolge van uitbreiding van het kantorenbestand, in de jaren zeventig problemen als city-vorming, omvorming van woonbuurten tot kantoorconcentraties, aantasting van het stadsbeeld en congestie. Door het opkomen van deze problemen, als gevolg van de uitbreiding van het kantorenbestand, werd er in toenemende mate onderzoek verricht naar de kantorenmarkt. De kantorenstudies in de jaren zeventig stonden voornamelijk in het teken van vestigingsplaatsaspecten (Ter Hart, 1979). Tevens ging de aandacht uit naar de kwaliteit van de gekozen lokatie en kantoorruimte in relatie tot de aan een vestigingsplaats gestelde eisen (Bak, 1980). Ook bij de rijksoverheid groeide de belangstelling voor de kantorensector, in het bijzonder: het ruimtelijk gedrag en ruimtelijk beleid op verschillende schaalniveaus. Dit heeft geresulteerd in een groot aantal kantorennota's. Begin jaren tachtig liepen de omzetten op de verhuurmarkt aanvankelijk terug . Men was, als gevolg van de slechte economie, minder snel geneigd te investeren in nieuwe kantoren . Vanaf 1983 begint echter een opleving . Als gevolg van economische groei en een enorme stijging van de kantoorwerkgelegenheid, toonden institutionele beleggers 12
een toenemende belangstelling voor commercieel vastgoed als onderdeel van de beleggingsportefeuille. De verhuuropbrengsten liepen snel op en nieuwe kantoorlocaties werden in grote hoeveelheden en in snel tempo aangeboden (Vastgoedmarkt, 19861992). In de jaren tachtig verschoof het aandachtsveld van ruimtelijk-structurele aspecten van kantoren, naar het kantoor als gebouw of als vastgoedobject. De stijging van de vraag werd, eind jaren tachtig, voor een belangrijk deel veroorzaakt, door het feit dat de kantorenmarkt zich als een doorstromings- of verplaatsingsmarkt kenmerkte (Korteweg, 1992). De kantorenmarkt heeft in de jaren tachtig ten minste twee belangrijke veranderingen ondergaan: 1. 2.
Het is van een aanbieders- naar een vragersmarkt gegaan en de vragers, de kantoorhoudende organisaties, zijn hogere eisen gaan stellen aan hun huisvesting en aan de ligging daarvan.
Eind jaren tachtig en begin jaren negentig kenmerkte de kantorenmarkt zich als een doorstromingsmarkt, waarbij nieuwe gebouwen en nieuw te bouwen kantoren als het ware in de uitverkoop zijn . Men verlaat de 'oud-bouw', omdat men tegen geringe meerkosten zich op een 'goede' lokatie in nieuwe representatieve, flexibele en kostenbesparende (onderhoud, energie) kantoren kan huisvesten. De leeggekomen panden kunnen slechts voor een deel hergebruikt worden. Renovatie van deze panden vindt alleen plaats wanneer deze kantoren bepaalde kwaliteiten hebben en/of gesitueerd zijn op goede lokaties, zodat zij in een toekomstige situatie als nieuw aangezien worden en vergelijkbare huuropbrengsten geven met nieuwbouwkantoren.
2.4
Markt voor kleine kantoren Het aanbod van kantoorruimten was de afgelopen jaren met name gericht op grote ruimtegebruikers. Er was een duidelijke vraag naar grote kantoorruimte vanuit de grote ruimtegebruikers, (institutionele) beleggers en gemeenten. Deze vraag is grotendeels weggevallen . Het overgrote deel van alle vestigingen in Nederland blijkt echter kleiner dan 500 m2 bvo te zijn. De Kamers van Koophandel registreerden in 1991 in Nederland dat, bijna 90 procent van het totale aantal vestigingen bestaat uit kleine vestigingen (1 - 10 werkzame personen) . Hierin is ruim één derde van de totale werkgelegenheid aanwezig. Kleine organisaties (minder dan 20 werkzame personen) tezamen bezetten bijna een kwart van het totale Nederlandse kantoorareaal (Bak, 1989). Kantoren met meer dan 50 werknemers maken slechts 7 procent van het bestand uit, terwijl hun aandeel in de kantoormetrage 64 procent is (Bak, 1989). Zadelhoff Research heeft voor een aantal marktgebieden (o.a . Hoofddorp en Breda) de kleinschalige transacties gevolgd en komt op grond daarvan tot de conclusie dat in de betreffende markten 10 à 15 procent van het jaarlijks transactievolume de kleine bedrijvigheid betreft. Indien dit percentage landelijk zou gelden, wordt jaarlijks ongeveer 150.000 m2 bvo aan kleine kantoren afgezet. Wellicht ligt dat metrage hoger, omdat met name bij kleine bedrijven veel transacties buiten de
13
makelaardij om zullen gaan. Uit het onderzoek van Van Dinteren (middelgrote steden, 1990) komt naar voren dat van alle onderzochte zakelijke vestigingen bijna drie kwart minder dan 500 m2 bvo huurt. Deze gegevens zijn enige jaren oud, maar geven toch een goede illustratie van de huidige positie en de importantie van de kleine kantoorgebruikers. Binnen korte tijd kunnen geen spectaculaire veranderingen verwacht worden. Daarbij komt dat cijfermatig materiaal over de omvang van de Nederlandse kantorenmarkt zeer schaars is. Het totale metrage kantoorvloer is slechts bij benadering bekend. De meeste registraties meten aanbod en transacties vanaf 500 m 2 bruto verhuurbaar oppervlak, waardoor kwantitatief beschouwd vrijwel niets bekend is over de kleinere kantoorhoudende bedrijven. Dat een groot deel van het totaal aantal kantoorvestigingen in Nederland betrekking heeft op de kleine kantoren is in den lande terug te vinden. Elke grote of kleine stad is voorzien van kleine kantoren met een lokaal-verzorgende functie: gemeentehuizen, bankfilialen, postkantoren, makelaardijen, advocaat- en notariskantoren. De grote kantoren met een regionale of (inter)nationale functie zijn met name gevestigd in de grote steden. De aanwezigheid van kleine kantoren in zowel grote als kleine steden wijst reeds op het grote belang van deze groep. Als gevolg van de enorme dynamiek in de markt, moeten bedrijven zich steeds flexibeler opstellen om te kunnen reageren en ageren op veranderingen. Hierdoor worden grote bedrijven steeds vaker opgedeeld in 'business units', trekken zich terug op kemtaken en besteden de overige taken zo veel mogelijk uit. Dit leidt tot het ontstaan van vele kleine gespecialiseerde bedrijven, die diensten leveren aan grote bedrijven. Er is dus sprake van wederzijds belang. Gemeenten, die zich de afgelopen jaren gericht hebben op het binnenhalen van grote bedrijven, zullen moeten beseffen dat zij ook een goed vestigingsklimaat voor kleine kantoren moeten bieden als ondersteuning voor het grote produktieapparaat. De maat en schaal van kleine kantoren leent zich uitstekend voor stedebouwkundige integratie en de grote bedrijven moeten kunnen terugvallen op de facilitaire dienstverlening in de onmiddellijke omgeving .
2.5
Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening De zakelijke dienstverlening is de afgelopen vijftien jaren één van de belangrijkste groeisectoren geweest (Statistiek Werkzame Personen, CBS) . In absolute zin hebben de accountantskantoren en de ingenieursbureaus een belangrijke bijdrage geleverd in de werkgelegenheidsgroei in de zakelijke dienstverlening.
14
De bedrijfsklasse zakelijke dienstverlening omvat, volgens de SBI.-indeling '92, negen bedrijfsgroepen . De negen hoofdgroepen zijn: 84.1 Rechtskundige diensten 84.2 Accountant-, Boekhoudbureaus, Belastingconsulenten 84.3 Computerservicediensten 84.4 Ingenieurs-, Architecten- e.a., Technische ontwerp- en adviesbureaus 84.5 Reclame- en Advertentiebureaus 84.6 Economische adviesbureaus 84.7 Persbureaus, nieuwsbureaus (excl. zelfstandige journalisten) 84.8 Uitzendbedrijven van arbeidskrachten 84.9 Overige zakelijke dienstverlening Uit onderzoek blijkt dat de opgetreden werkgelegenheidsgroei in de commerciële intermediaire dienstensector (waartoe ook de zakelijke diensten zijn te rekenen) niet langer een gevolg is van de verschuiving van de werkgelegenheid . Er is steeds vaker sprake van uitbesteding van diensten, door een complexer wordende handelingsomgeving , technologische ontwikkelingen waaraan het bedrijf onderhevig is en kostenbesparingen die doorgevoerd moeten worden (Gravensteijn en De Koning, 1987). De door de bedrijven opgegeven verwachting omtrent de uitbesteding van diensten maken het waarschijnlijk dat de werkgelegenheidsgroei bij de toeleverende diensten gunstig blijft. Wellicht kunnen we spreken van 'interne herverdeling'. Verschuiving van de kantoorwerkgelegenheid binnen de zakelijke dienstverlening van grote naar klein.ere bedrijven . Grote bedrijven gaan zich toeleggen op hun kerntaken teneinde onzekerheden in de bedrijfsvoering te verminderen en flexibiliteit te verkrijgen . Dit zal in veel gevallen inkrimping van de werkgelegenheid binnen grote bedrijven tot gevolg hebben. Daarnaast spelen kleine bedrijven een belangrijke rol in het plaatselijke en regionale verzorgingsniveau . Steden hebben naast winkels en horeca ook een netwerk van allerlei zakelijke diensten nodig. De importantie van deze zakelijke dienstverlening blijkt uit de publieksfunctie die zij hebben en uit het daaraan gerelateerde aantal bezoekers . Middelgrote en grote bedrijven zijn veel minder publieksgericht. Zakelijke diensten zijn dus van belang voor de regionale economie door hun toeleveringen aan het plaatselijke bedrijfsleven . Ten slotte hebben zakelijke diensten een bovenregionale functie. Dit . betreft met name de afzet van diensten buiten de regio en, in geval van multilocationele ondernemingen, ook de organisatorische relaties op bovenregionale schaal.
2.6
Categorisering kleine kantoorruimtegebruikers De doelgroep is tot nu toe beschreven als kantoorhoudende organisaties met minder dan twintig werkzame personen . Deze groep wordt hierbij beperkt tot de bedrijfsklasse zakelijke dienstverlening, waarmee een eerste onderverdeling aan te brengen is naar de negen bedrijfsgroepen .
15
Om voorkeuren op zowel lokatie- als op pand niveau te kunnen beschrijven is in eerste instantie een driedeling gemaakt in de categorie kleine ruimtegebruikers. Hiermee wordt aangegeven welke deel van de kleine kantoorgebruikers interessant is voor verder onderzoek. Met behulp van deze driedeling wordt een onderscheid gemaakt naar de importantie voor commerciële vastgoedontwikkeling . De drie groepen zijn : I. Starters; 11. Dynamische kleinschaligen; 111. Kleinschaligen .
I. Starters Als eerste categorie onderscheid ik de starters , die geen/weinig huisvestingslasten op kunnen brengen en die terecht komen in woonhuis-situaties, centra voor startende bedrijven met lage huurniveaus. en dergelijke. Uit onderzoek van de Gemeente Rotterdam blijkt dat het belang van starters in de zakelijke dienstverlening, die niet in de thuissituatie beginnen, groot is. Op jaarbasis nemen de starters in de zakelijke dienstverlening , exclusief de starters in woonwijken, ca 8000 m2 kantoorvloeroppervlak af. De meeste starters (bijna 35 procent) in de zakelijke dienstverlening bevinden zich in technische branches (ingenieurs-, architectenbureaus, computerdienstverlening). Ruim 55 procent van deze bedrijven blijkt binnen afzienbare tijd echter weer opgeheven te worden . Ruim 30 procent van de starters komen uit de branche communicatie (reciameen economische adviesbureaus). Hiervan blijft na 5 jaar meer dan de helft bestaan. De aandelen van de juridische en administratieve clusters zijn relatief lager (Kantorenrapportage Rotterdam, 1992). De meeste ondernemers (117 uit een steekproef van de 185) blijken, volgens het onderzoek van de gemeente Rotterdam, te starten in milieutype 5 (kantoren in woonwijken). Van de starters in dit milieutype is inmiddels bijna 40 procent verdwenen. Als verklaring voor het hoge aandeel van dit milieutype als vestigingsplaats voor starters is dat de meeste ondernemingen als éénpersoonsbedrijf in de thuissituatie starten. Na milieutype 5, is milieutype 2 (verspreide vestigingen in de binnenstad) het meest in trek met 35 vestigingen (bijna 20%) . Reeds vorig jaar werd de functie van dit milieutype voor starters aangegeven. Van de in dit milieutype gestarte bedrijven is inmiddels de helft verdwenen. Van de 112 bedrijven die nog in Rotterdam gevestigd zijn, koos in de afgelopen 5 jaar 35% een andere vestigingsplaats. Van deze verhuizers koos 35% voor een ander milieutype. Milieutype 5 en in mindere mate milieutype 2 vervullen dus een functie als 'broedplaats' in de sector zakelijke dienstverlening.
16
11. Dynamische kleinschaligen De categorie dynamische kleinschaligen bestaat uit een groep zeer mobiele en zeer kleinschalige kantoorgebruikers, die gezien activiteiten en werkwijze niet overweg kan met de huurcontracten en huurperiodes die in een 'normaal' kantoorgebouw gelden (5 + 5 jaar). Het betreft hier bijvoorbeeld de groep binnen- en buitenlandse starters of representanten van buitenlandse bedrijven, die gedurende een periode de markt verkennen en dergelijke. Deze groep heeft dus behoefte aan kleine units met flexibele voorwaarden en uitgerust met een uitgebreid voorzieningen pakket.
111. Kleinschaligen De categorie kleinschaligen, betreft de doorstartende bedrijfjes, die al enige bestaansbasis hebben opgebouwd . Representatieve huisvesting wordt van belang en is dan inmiddels ook betaalbaar. Vanwege het minder dynamische karakter bestaat er minder behoefte aan (externe) services. De gemiddelde ruimtebehoefte van deze categorie ligt ongeveer rond de 200 m2 • Het overgrote deel van de Rotterdamse panden valt in de klasse tot 500 m2 , waarbij panden tot 250 m2 overheersen. Het vervolg van dit onderzoek is gericht op de kleinschaligen, omdat deze categorie de grootste groep vormt binnen de groep kleine kantoorruimtegebruikers. Daarnaast beschikken zij over voldoende financiële middelen, zodat zij in het kader van commerciële (kantoor)ontwikkeling, de meest interessante doelgroep zijn . Pas als de zaken goed draaien, men zichtbaar de kwakkelende startersfase doorstaan heeft en groeipotentie toont, worden de lokatie en de kwaliteit van de huisvesting belangrijker. Huisvesting die niet naar behoren functioneert (bijvoorbeeld beperkte mogelijkheden voor ontvangst van cliënten), niet representatief is of op een moeilijk bereikbare lokatie ligt met eventueel ook nog beperkte parkeervoorzieningen kan de bedrijfsresultaten immers fors beïnvloeden.
17
SKYLINE ROTTERDAM
18
3.
DE ROTTERDAMSE KANTOREN MARKT
3.1
Algemeen Rotterdam is als vestigingsplaats voor kantoorhoudende organisaties aantrekkelijk. Het is een grote stad met een grote variëteit aan hoogwaardige voorzieningen en functies en heeft een imago als stad met een internationale reputatie, als handelscentrum, als havenstad en als concentratiegebied van veel bedrijven. De handels- en de havenfunctie van Rotterdam zijn voor de kantorenontwikkeling belangrijk. De groei van de kantorensector is in sterke mate gebaseerd op de groeipotenties van de lokale bedrijfsen kantoren sector. Een groot deel van de in nieuwe kantoorgebouwen gehuisveste organisaties blijkt van lokale oorsprong te zijn . Voor veel kantoorhoudende organisaties vormt Rotterdam namelijk (de kern) van hun verzorgings- of marktgebied (Korteweg, 1990).
3.2
Het Rotterdamse kantorenbeleid Op basis van het gegeven, dat verschillende kantoorgebruikers uiteenlopende ruimtelijke vestigingswensen hebben, worden in Rotterdam verschillende lokaties ontwikkeld voor verschillende doelgroepen. Dit komt tot uitdrukking in diverse milieutypen, die onderling uiteenlopende kwaliteiten hebben, zowel wat betreft omgevingsfactoren (zoals ligging in de stad, ligging t.o.v. openbaar-vervoerstations en autosnelwegen) als wat betreft inrichtingsfactoren (zoals bebouwingsdichtheid, inrichting openbare ruimte, verkaveling) . Op deze wijze is door Rotterdam een zogenaamde werkmilieu-differentiatie ontwikkeld die de hele range omvat van kantorenlokaties tot haventerreinen. Voor kantoren worden er vijf milieutypen onderscheiden, met daarnaast de ontwikkeling van kantoren op bedrijventerreinen (milieutype zes). De onderscheiden milieutypen zijn (zie ook bijlage 1): 1. 2a. 2b. 3a. 3b. 4a. 4b. 5a. 5b. 6.
Kantorenboulevards binnenstad ; kleinschalige kantoren binnenstad (singel); overige kantoren binnenstad; perifere knooppunten grootschalige kantoren; perifere knooppunten kleinschalige kantoren; overige knooppunten grootschalige kantoren; overige knooppunten kleinschalige kantoren; kantoren voor- oorlog se wijken; kantoren na- oorlog se wijken; Bedrijfsterreinen.
19
Bedrijven kiezen voor de centrumboulevards, wanneer het gaat om motieven als gerichtheid op het stadscentrum, de nabijheid tot in het centrum gevestigde attractiepunten en de nabijheid tot opdrachtgevers en concurrenten/collega's. De overige stadscentrumlokaties worden relatief vaak gekozen vanwege de centrale ligging en omgevingsfactoren (representativiteit) . Bij de keuze voor de perifere knooppunten en de woonwijken zijn bereikbaarheidsmotieven belangrijk. Daarnaast speelt bij de woonwijken ook een rol dat de lokatie de kern van het marktgebied vormt. Voor veel kantoorhoudende organisaties op bedrijfsterreinen is de nabijheid tot de haven een belangrijk vest igingsmotief geweest. De gesignaleerde accenten laten zien hoe belangrijk een ruimtelijk en infrastructureel gedifferentieerd aanbod van kantoorruimte is (Gemeente Rotterdam, 1991). Naar marktopname zijn de belangrijkste milieutypen de kantorenboulevards in de binnenstad (milieutype 1) en lokaties op de zogenaamde perifere knooppunten (milieutype 3), daar waar zich een op-/afrit van een autosnelweg, een rail- O.V.-station en een aansluiting op het glasvezelnet bevindt. De kantoren boulevards in de binnenstad laten zich nog onderscheiden in city-lokaties en rivierfront-Iokaties. De perifere knooppuntlokaties kennen eveneens een onderscheid, namelijk lokaties met hogere dichtheden (zoals directe omgeving NS-station Alexander) en lokaties voor kleinere kantoren 'met een eigen gezicht' (waaronder Brainpark). De gemeente voert een gericht stimuleringsbeleid omtrent grootschalige kantoorontwikkelingen in milieutype 1. De gemeente stimuleert ontwikkelingen voor zover ze zich concentreren op de zogenaamde kantorenboulevards in de city en langs de rivier. In de huidige city zijn dat Weena, Blaak en Coolsingel/Hofplein. Langs de rivier is dat de Boompjes. Recent is hieraan de lokatie Wilhelminapier toegevoegd. Soortgelijke ontwikkelingen buiten de hier genoemde boulevards worden niet toegestaan. Voor de kleinschalige kantoren (milieutype 2a) geldt een consoliderend beleid. Dit houdt in dat het bestaande areaal in dit milieutype naar het oordeel van de gemeente niet anders dan in uitzonderlijke situaties voor uitbreiding in aanmerking komt. Inkrimping wordt daarentegen wel toegestaan en in een aantal gevallen zelfs gestimuleerd via een gemeentelijke bijdrage. Het moet daarbij gaan om plannen die worden ontwikkeld om kantoorpanden een woonbestemming te geven. Voor alle overige nieuwe kantorenontwikkelingen in de binnenstad (milieutype 2b) wordt een ontmoedigingsbeleid gevoerd. Concreet houdt dit in dat dergelijke ontwikkelingen niet worden toegestaan. dit gebeurt onder meer aan de hand van een daarop toegesneden juridisch planologisch instrumentarium. Waar mogelijk wordt -evenals voor milieutype 2a- herontwikkeling in andere dan kantoorbestemmingen gestimuleerd. Herontwikkeling blijft primair een verantwoordelijkheid van de marktsector. Om herontwikkeling van de kantoorfunctie naar andere functies te bevorderen is het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam gestart met het ontwikkelen van een aanpak voor herontwikkeling. Daartoe zal het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam bij herontwikkelingsprojecten procesbegeleiding aanbieden, in strategische projecten financieel participeren en in voorkomende gevallen financieel bijdragen in verbetering van de buitenruimte. Om deze aanpak te ondersteunen werden in 1992 twee voorbeeldprojecten geselecteerd om de marktsector te 'overtuigen' van de aantrekkelijkheid van herontwikkeling.
20
3.3
Spreiding van branches over de stad Begin jaren tachtig begon de overheid het belang in te zien van economische activiteiten voor (binnen)stedelijke groei. Vanwege de enorme destructie van Rotterdam in de tweede wereldoorlog, was het relatief eenvoudig om de binnenstad geschikt te maken voor grootschalige kantoorontwikkeling . Momenteel is de Rotterdamse kantoorconcentratie in het centrum geïntensiveerd en vergroot naar het oosten (Brainpark). Naast de voortgaande ontwikkeling in het stadscentrum van Rotterdam, is er nieuwbouw in de stedelijke periferie waarneembaar. Binnen het stadscentrum is een concentratieproces gaande, van de overige centrumlokaties naar de centrum-boulevards (Korteweg, 1990). De lokationele voorkeur van verschillende branches voor een centrale of perifere ligging in een stad is minder eenduidig dan het lijkt. Bepaalde branches richten zich op markten die het lokale, regionale en zelfs het nationale niveau overstijgen . De vestigingsplaats van dit soort branches is niet gebonden aan die van hun klanten. Andere branches kiezen daarentegen voor een lokatie dicht bij de afnemers. Aan de spreiding van branches over de stad liggen tal van oorzaken ten grondslag. Voorbeelden hiervan zijn : verminderde bereikbaarheid van (binnen)stedelijke lokaties, uitbreidingsproblemen, verbeteringen van (personen) transportmiddelen en telecommunicatie. De verschillende branches kunnen een verschillend belang hechten aan lokatiefactoren. Alle vormen van dienstverlening vereisen persoonlijk contact met cliënten . Diegenen die zich in binnenstedelijke gebieden huisvesten doen dat vaak vanwege de vele formele en informele contacten . Uitzendbureaus bijvoorbeeld kiezen vaak een binnenstedelijke lokatie vanwege de centrale ligging. Dit geldt ook voor de rechtskundige diensten en persbureaus. Zij vereisen ook veel ad-hoc contacten en moeten dicht bij de klant gehuisvest zijn (Hesseis, 1992). Zakelijke diensten die niet gestandaardiseerde ad-hoc diensten leveren, blijken over het algemeen in de binnenstedelijke gebieden gehuisvest te zijn . Andere (vaak modernere) zakelijke diensten, zoals computerdiensten en accountantskantoren, die meer gestandaardiseerde maar wel informatie- en wetenschappelijk rijke diensten leveren, zijn meer in de goed bereikbare perifere gebieden gehuisvest. In perifere gebieden worden afspraken meestal bij de cliënt of in het eigen bedrijf gehouden, waardoor ze goed bereikbaar moeten zijn (Hesseis, 1992). Samenhangende karakteristieken zijn ook toepasbaar op de geografische range van de arbeidsmarkt voor de zakelijke dienstverlening. De voorkeur voor bepaalde lokaties binnen stadsgewestelijke gebieden kan afhangen van de spreiding van geschikt personeel en/of het gemak waarmee werknemers de werkgever kunnen bereiken. Zelfs wanneer andere aspecten constant gehouden worden, blijkt in het algemeen dat branches, die in sterke mate arbeidsmarktgericht zijn, op perifere lokaties vertegenwoordigd zijn. Aan de ene kant wordt dit veroorzaakt door de spreiding van werknemers over grote gebieden, toe te schrijven aan de suburbanisatie van woongebieden in de laatste decennia. Aan de andere kant zijn perifere lokaties makkelijker bereikbaar per auto, wat grotere woon- werkverkeerafstanden toelaat. Lokale arbeidsmarkten zijn met name in
21
de urbane gebieden terug te vinden (Hesseis, 1992). Samenvattend kan, volgens Hesseis (1992), gesteld worden dat met name juridische diensten, economische adviesbureaus, reclamebureaus en uitzendbureaus zich concentreren in de stedelijke delen. Computerdienstverlening en accountantskantoren tenderen naar de perifere lokaties. Uit onderzoek van Korteweg (1990) blijkt dat in het centrum van Rotterdam met name de branches handel en reparatie, transport en opslag, bank- en verzekeringswezen en de zakelijke dienstverlening vertegenwoordigd zijn . Bijna 60% behoort tot één van deze branches en 34.3% van alle in Rotterdam gevestigde gebruikers is in de centrumlokatie gehuisvest.
3.4
De markt voor kleine kantoren
3.4.1
Algemeen Onderstaande gegevens zijn hoofdzakelijk ontleend aan het onderzoek door Barink, Korteweg en Kuijpers-Linde: 'de dynamiek van de kantoren sector op stadsgewestelijke schaal', uit 1991. De data in dat onderzoek zijn afkomstig van de gemeentelijke AVS- en BIR bestanden en dateren uit 1989. Daar het hier een beschrijving van ontwikkelingen in de loop der jaren betreft, is een aanvulling met de laatste jaren niet vereist. Het onderzoek hanteert andere lokatie-typologieën, dan de Gemeente Rotterdam (milieutypen). Het betreft hier centrumlokaties , openbaarvervoer- en snelweglokaties, snelweglokaties, openbaarvervoer (O.V.) lokaties, knooppuntlokaties, havenlokaties, perifere- en overige lokaties (zie ook bijlage 2) .
3.4.2
Voorraad Een groot deel van het Rotterdamse kantorenbestand bestaat uit kleine oude panden . De oudere panden zijn gemiddeld veel kleiner dan panden van meer recente datum. Drie kwart van het Rotterdamse kantorenbestand bestaat uit kantoren met een bruto vloeroppervlak van minder dan 500 m2 (75.6 procent, AVS) . Deze panden beslaan ruim 15 procent (15.4 procent, AVS) van het totale bruto vloeroppervlak en bijna 80 procent (79 procent, AVS) van deze kleine panden dateert uit de periode voor 1964 (Barink e.a., 1991). De kleine panden blijken bij alle lokatietypen erg veel voor te komen, maar concentreren zich met name voor op de knooppuntlokaties, overige- en Openbaar Vervoer (OV-) lokaties (resp. 89.3, 88.6 en 81.6 procent, AVS) (Barink e.a., 1991). Het is aannemelijk dat in deze kleine panden hoofdzakelijk ook kleine organisaties (tot twintig werkzame personen) gehuisvest zijn. De kleine organisaties zijn vaker aangewezen op vooroorlogse kantoorpanden, daar een groot deel van de voorraad uit oude panden bestaat. Uit het beschikbare data-materiaal blijkt dan 'ook dat bijna drie kwart van alle kleine ondernemingen (73,7 procent, BIR/AVS) gehuisvest is in panden
22
daterend uit de periode voor 1964. Tevens concentreren zij zich op knooppunt-, overigeen OV-Iokaties (resp. 80.6, 78.8 en 73.4 procent, BIR/AVS) (Barink e.a., 1991). Tabel 3.1 Rotterdamse kantoren naar bouwperiode en omvang (in %) (1989)
j'94S1945
0-499
1964
19651974
19751984
19851989
on bekend
totaal (N=100%)
23 .6
8.1
8.2
4.2
0.6
2764
500-999
46.2
22 .9
15.6
9.0
5.6
0.7
411
1000-1499
29.7
35.5
12.3
8.0
10.9
3.6
138
1500-2499
18.5
26.2
26.2
15.4
7.0
7.0
130
2500-3499
16.9
23.1
29.2
18.5
7.7
4.6
65
3500 +
21.5
30.9
21 .5
16.1
8.7
1.3
149
Totaal (%) (N)
50.0 1828
24.3 889
10.7 391
9.0 330
4.9 181
1.0 38
3657
Bron : Barink e.a. , 1991 Tabel 3.2 Verdeling kimtoorvestigingen naar omvang personeel over de lokatietypen (in %) (1989) 0
119
2039
4059
6099
100139
14n m
Tnt
centrumlokatie
9.0
68.9
9.6
3.1
3.9
1.4
4.0
996
OV-/snelweglokatie
9.2
69.0
8.0
3.4
5.7
-
4.6
87
snelweglokatie
5.1
69.7
9.7
4.0
5.7
2.9
2.9
175
OV-Iokatie
8.5
73.4
7.9
3.1
3.1
1.1
2.9
621
knooppuntlokatie
4.0
7.3
1.6
3.2
1.6
1.6
124
havenlokatie
9.2
63.8
6.3
2.3
5.2
4.6
8.6
174
perifere lokatie
5.2
66.1
8.7
4.8
6.1
3.0
6.1
230
overige lokatie
6.8
6.4
3.6
1.7
0.6
2.1
471
niet toedeelbaar
53
719
123
1.8
5.3
0.9
2.6
114
Totaal (%) (N)
7.7 231
71.5 2140
8.5 253
3.2 96
3.8 114
1.6 47
3.7 111
2992
()m · ,,,nn
,. "
Bron: Barink e.a., 1991
23
3.4.3
Nieuwbouw De nieuwbouwproductie wordt in Rotterdam, sinds 1985, gemeten naar de hoeveelheid opgeleverde bouwwerken . Naar absolute aantallen panden gemeten is het kleinste pandtype het meest gebouwd en beslaat 8 procent van het totale metrage. Het grootste deel van de nieuwbouw, uitgedrukt in m2 , betreft het grootste pandtype (>3500 m2 ). De stijging in de jaarlijks opgeleverde nieuwbouw werd in de afgelopen jaren met name veroorzaakt door de opleveringen van een aantal grote kantoren in de binnenstad (waaronder Nationale Nederlanden). Lokaties met veel nieuwbouw en goede bereikbaarheid zijn meer dan gemiddeld betrokken bij mutaties. Het betreft hier de centrumlokaties, de OV/snelweglokaties en de havenlokaties. De kleinste panden zijn veel minder vaak bij mutaties betrokken, waardoor hier in toenemende mate leegstand optreedt. Kleine organisaties blijken behoefte te hebben aan modeme huisvesting. Deze categorie is dan ook vaak bij mutaties betrokken. 65 procent van de in nieuwbouw gehuisveste ondernemingen behoort tot de categorie kleine ruimtegebruikers.
3.4.4
Leegstand De oudste panden, zijn over het algemeen ook de kleinste panden. Dit komt ook tot uiting in het aantal leegstaande panden. Procentueel gezien valt de leegstand mee (resp. 5.1 en 6.4 procent leegstand, AVS) (Barink, e.a., 1991).
Tabel 3.3 Leegstand naar grootteklasse (in %) (1989)
Pandgrootte Aard leegstand
0499
500999
10001499
15002499
25003499
>3500
Aantal panden
partieel leeg
0.8
4.6
8.0
14.6
13.8
14.1
100
geheel leeg
8.0
5.8
5.8
3.8
3.1
2.7
263
geen leegstand
91 .3
89.5
86.2
81.5
83.1
83.2
3294
aantal panden
2764
411
138
130
65
149
3657
% leegstand
6.4
7.6
8.2
8.0
8.0
3.6
5.5
Bron : Barink e.a., 1991
3.4.3
Doorstromingsprocessen binnen Rotterdam De in nieuwbouw gehuisveste ondernemingen zijn meestal van lokale afkomst. Hierdoor verandert het lokatiepatroon van Rotterdamse organisaties en vallen drie ontwikkelingen op. In de eerste plaats leidt nieuwbouw aan de rand van de stad tot een deconcentratieproces. In de tweede plaats is er binnen het stadscentrum sprake van een concentratieproces . De centrum boulevards winnen ten koste van de overige stadscentrumloka24
ties. Ten derde kennen naast de overige centrumlokaties, ook de (vooroorlogse) woonwijken een relatieve achteruitgang van de kantoorfunctie. Alleen voor dit laatste milieutype is gesignaleerd dat die achteruitgang gepaard gaat met leegstand en functieverandering van kantoorgebouwen (Korteweg, 1990). De van buiten de gemeente aangetrokken kantoren en de nieuwe kantoren zijn, in tegenstelling tot de doorstromers binnen Rotterdam, in het algemeen gericht op centrale ligging en bereikbaarheid. De intra-gemeentelijke doorstromers kiezen met name voor Rotterdam vanwege het verzorgingsgebied, de functionele aspecten van en de speciale band met de gemeente. Relatief veel nieuwe kantoorhoudende organisaties hebben voor Rotterdam gekozen, omdat dat (de kern) van hun verzorgings- of marktgebied is (Korteweg, 1990).
25
26
4.
KANTORENAANBOD IN ROTTERDAM
Vraag en aanbod volgens makelaars 4.1
Algemeen In de vorige hoofdstukken is middels literatuuronderzoek het belang van de doelgroep en de verscheidenheid van de vraag naar kantoorruimte behandeld. Dit hoofdstuk heeft een meer marktgerichte benadering, die nagaat of er vraag is naar kleine kantoorruimte door kleine kantoorhoudende organisaties, met een geringe ruimtebehoefte. Of deze groep gebruikers specifieke huisvestingswensen heeft en wat voor onderscheid er te maken is in huisvestingswensen, op lokatie- en pandniveau, tussen de verschillende branches. Daarnaast wordt er nagegaan wat voor huisvestingsmogelijkheden er momenteel in Rotterdam aan de doelgroep geboden worden en over welke voorzieningen deze (moderne) kantoorgebouwen beschikken. Om de huisvestingswensen en -mogelijkheden te inventariseren, zijn er interviews gehouden met marktdeskundigen op het gebied van commercieel onroerend goed in Rotterdam. Gekozen is voor interviews met representanten van de vijf grote makelaarskantoren in Rotterdam. De geïnterviewde makelaars zijn: 1. 2. 3. 4. 5.
Zadelhoff Makelaars, dhr. G. van Gent; Batenburg Bedrijfshuisvesting, dhr. R. Goud; Ooms makelaars, dhr. M. Meihuizen; Jones Lang Wootton, dhr. Th. van Amijden; Brink & Kooijman, dhr. B. Zijtregtop.
Vanwege de omvang van deze makelaarskantoren zijn zij op de hoogte van zowel grote als kleine ontwikkelingen binnen Rotterdam. Zij bemiddelen in kantoorruimte van oude herenhuizen tot grote toonaangevende projecten op centrumlokaties. Hierdoor kunnen de gekozen makelaars een goede situatieschets geven van de kantoren markt in de Rotterdamse situatie.
4.2
Verscheidenheid in de vraag De makelaars geven aan dat de markt voor kleine kantoren (tot 500 m2 bvo) in twee groepen onder te verdelen is. Ten eerste de categorie kantoorhoudende organisaties, die behoefte heeft aan een bruto vloeroppervlak tot ± 100 m2 bvo. Deze categorie is veelal gehuisvest in business units, waar men gebruik kan maken van extra services als onder andere telefoon, telefax, telex en secretary services, tolk- en vertaaldiensten. Deze komt overeen met de categorie dynamisch kleinschaligen. Ten tweede is er de categorie kantoorhoudende organisaties, die behoefte heeft aan meer (bruto) vloeroppervlak en richt zich hoofdzakelijk op ruimten van 200, 400 of 500 m2 bvo. Deze organisaties maken geen gebruik van extra services, omdat deze voor
27
hen te duur zijn of men deze faciliteiten in eigen huis heeft. Het betreft hier de categorie kleinschaligen. De starters worden hier dus buiten beschouwing gelaten. De eerste reactie van de makelaars, over de spreiding van de branches over deelgebieden van de stad, was dat er geen concentraties weer te geven zijn . Toch bleek dat voor verschillende branches bepaalde lokatie- en pandvoorkeuren aan te geven zijn.
SBI-code Branchegroep
Voorkeuren
84.1
Rechtskundige diensten
Standing aan lokatie gekoppeld, niet op snelweglokaties, maar in het centrum en op OV-Iokaties (imago erg belangrijk). Weena, Heemraadsingel, Mathenersselaan, Westblaak, Cool singel, Westersingel en Parklaan en omgeving.
84.2
Accountantskantoren
Komen veel op dure en representatieve lokaties voor, verspreid over de hele stad . Men kijkt in toenemende mate naar de functionaliteit van de lokatie, doordat men naar de klanten toe gaat. Zowel op dezelfde lokaties als Rechtskundige diensten als, het Hoofdweggebied (Rotterdam), Maartenmeesweg en omgeving, Admiraliteitskade, Prins Alexander. In toenemende mate op snelweglokaties gehuisvest. Lokatie is vaak ondergeschikt aan huurprijsniveau (max. /225,=) Concentraties komen voor op snelweglokaties (randlokaties). Bereikbaarheid voor en van klanten en personeel is erg belangrijk. Ook kiest men vaak voor representatieve panden, doch in toenemende mate verhuist men naar panden met een lager huurniveau (huurprijs boven standing) . Brainpark, Hoofdweggebied (Rotterdam en Capelle), Barendrecht. Het exterieur van het pand is belangrijk, maar de huurprijs is doorslaggevend (max. /210 I /230,=) . Vertonen geen concentraties en zijn dus over de gehele stad verspreid (lokatiebeslissingen sterk afhankelijk van vorige lokatie). Deze categorie vertoont een enorme diversiteit. Ze komen zowel op dure als op goedkope lokaties voor en in moderne als in oude herenhuizen.
84.22 I 84.23 84 .3
Computerservicediensten
84.4
Ingenieursbureaus
84.5
Reclamebureaus
28
4.3
84.6
Economische adv.bur.
84.7
Persbureaus
84.8
Uitzend bedrijven
84.9
Overigen
Erg op status berust en opereren veelal aan bovenkant van de markt. Het gebouw moet een extra dimensie aan de bedrijfsvoering geven. Voor lokaties zie Rechtskundige diensten. Huurprijsniveau is doorslaggevend, waardoor zij aan de onderkant van de markt opereren. Komen verspreid over de stad voor. Lokaties aan de rand van het centrum als Weena, Westblaak, Groenendaal en Burg, van Walsumweg zijn in trek. De huurprijs is belangrijker dan de uiterlijke verschijning, omdat klanten toch wel komen. Vandaar dat men in toenemende mate op de eerste verdieping van panden gehuisvest is. Kantoorpanden zijn goedkoper dan de winkelpanden (f280/m 2 /jaar) daaronder. Verspreid over de stad .
Vraag naar kleine kantoorruimten Uit de interviews kwam naar voren dat de vraag naar kantoren momenteel niet specifiek gericht is op kleine kantoorgebouwen. Toch is er sprake van een toenemende vraag naar kleine kantoorruimten . Dit blijkt uit het feit dat grote kantoorruimten die moeilijk verhuurbaar blijken aan één organisatie, in toenemende mate opgedeeld worden in kleinere units. De grootte van deze units varieert van ± 60 m2 tot 500 m2 bvo. De huurprijs van deze kleinere units is hoger dan wanneer men de grote kantoorruimten niet op zou delen, omdat men extra voorzieningen moet treffen om het verhuurbaar te maken voor meerdere organisaties en er extra administratieve werkzaamheden verricht worden. Kantoorverzamelgebouwen gericht op de categorie kleine ruimtegebruikers, die kwalitatief hoogwaardige kleinschalige kantoorruimte aanbieden worden niet door de geïnterviewden aangemerkt. Meerdere huurders in één pand betekent automatisch intensiever beheer. Daarbij komt het feit dat kleinere organisaties, bij expireren van het huurcontract, sneller geneigd zijn te verhuizen. Daarnaast blijkt dat herhuisvestingsbeslissingen bij kleine ruimtegebruikers over het algemeen op ad hoc basis tot stand komen . Bij beëindiging van het huurcontract gaan kantoorhoudende organisaties in toenemende mate 'shoppen' . Door het overaanbod aan kantoorruimte probeert men elders of bij de huidige verhuurder gunstiger huurcontracten af te sluiten of betere voorzieningen te verkrijgen . De vraag naar kantoorpanden blijkt zich niet specifiek te richten op huur of koop. Lokatie- en pandfactoren blijken belangrijker te zijn. Of er een vraag bestaat naar zeer kleine kantoorruimte, in de vorm van business units is niet duidelijk geworden, omdat deze categorie voor de geïnterviewde makelaars niet interessant is (voor de makelaar is er te weinig aan te verdienen).
29
4.4
Aanbod van kleine kantoorruimten Het aanbod richt zich ook niet specifiek op kleine kantoorontwikkeling. Een belangrijke reden , dat kantoorontwikkeling voor de vrije markt zich niet richt op panden kleiner dan 1000 m2 is dat deze panden relatief te duur zijn om te bouwen . Dit heeft als gevolg dat nieuwbouw bestaat uit kantoorverzamelgebouwen. Wanneer een kantoorhoudende organisatie de keuze legt op een zelfstandig pand (in gebruik door één organisatie) boven een verzamelpand, dan is men aangewezen op de oude herenhuizen (± 500 m 2) of op eigenbouw. Uit de noodzaak om 'groot' te bouwen komt ten eerste naar voren dat kleine ruimtegebruikers in toenemende mate ruimte huren en ten tweede komt de noodzaak van flexibel ruimtegebruik naar voren. Om grotere kantoorpanden geschikt te maken voor verhuur aan enkele kleine organisaties, moeten de ruimten flexibel indeelbaar zijn. Nieuwbouw, die wordt aangeboden op de vrije markt (150 - 500 m2), is veelal gebouwd op een horizontaal stramien van 1.80 m. De ruimten bevatten veelal één rij kolommen op 5.40 m afstand van één gevel en 7.20 m van de andere gevel. Kolommen in het gebouw zijn echter niet wenselijk, omdat deze de indeelbaarheid van de ruimte beperken . Het bouwkundig en installatietechnisch stramien wordt veelal ontworpen op een stramien van 1.80m, waarbij b.V. radiatoren dan om en om geplaatst worden. In de wanden zijn goten geplaatst met drie compartimenten,waarin telecommunicatie-, data- en electriciteitsvoorzieningen getroffen kunnen worden . Aansluiting op het glasvezelnet is lang niet altijd het geval. Vloergoten worden vrijwel niet meer toegepast en plafondgoten soms. Verder worden de te verhuren ruimten veelal voorzien van vloerbedekking, van geluidsisolerende systeemplafonds voorzien van energiezuinige verlichtingsarmaturen (beeldscherm vriendelijk). Ook wordt het steeds belangrijker dat werknemers (individueel) de hoeveelheid licht, lucht en warmte kunnen regelen. Dit houdt in dat radiatoren voorzien zijn van thermostaatknoppen, ramen te openen zijn (draai/kiep ramen) en zonwering (indien aanwezig) individueel regelbaar is. Scheidingswanden worden over het algemeen niet geplaatst. Per verdieping (400 - 600 m2) worden voorzieningen getroffen voor aansluiting van 1 à 2 pantries en wordt er een dames- en herentoilet geplaatst. Ook is de bemetering van elektra over het algemeen per verdieping . Vaak worden wel voorzieningen getroffen voor extra bemeting (lege meterkasten). Het GEB en de huurder streeft naar één aansluiting per gebruiker. Verwarming wordt in de regel, op basis van nacalculatie per m2 doorberekend. Soms wordt per radiator gemeten (b.v. stadsverwarming) . Men tracht zo min mogelijk gemeenschappelijke lasten in de servicekosten onder te brengen . In principe geldt de regel, ieder voor zich. De servicekosten variëren tussen /25 en /65 per m2 per jaar, afhankelijk van onder andere het voorzieningenniveau, ouderdom installaties. In 90 procent van de (nieuwbouw) gevallen wordt mechanische ventilatie toegepast. In 25% van de gevallen wordt hier topkoeling en in 20% airconditioning aan toegevoegd. Deze voorzieningen komen vaker voor op de betere lokaties. Door toepassing van deze voorzieningen moeten de ramen dicht blijven , om ontregeling van de apparatuur te voorkomen . Door toepassing van topkoeling of airconditioning stijgen de servicekosten enorm (hoge onderhoudskosten) .
30
4.5
Koppeling met literatuuronderzoek Dat er een markt is voor verhuur van kleine kantoorvloeroppervlakken, blijkt zowel uit het literatuuronderzoek als uit de interviews. Het grootste deel van de nieuwbouw zijn panden met meer dan 3500 m2 bvo (67%) . Vijf en zestig procent van de in de nieuwbouw gehuisveste ondernemingen blijkt tot de categorie kleine gebruikers te horen (minder dan 20 werkzame personen) . Dit duidt op het feit dat veel kleine ruimtegebruikers in grote kantoorgebouwen ondergebracht worden . Deze ontwikkeling wordt bevestigd door de makelaars. Grote kantoorruimten, die onverhuurbaar blijken, worden in toenemende mate opgesplitst in kleine units. Door deze opsplitsing worden deze ruimten weer verhuurbaar. Het afwerkings- en voorzieningenniveau van deze units komt vrijwel overeen met grotere kantoorruimten . Door opsplitsing van grotere kantoorruimten in kleine units is per verdieping het gebruik van toiletten en pantry gemeenschappelijk. Opsplitsing in kleine units heeft als nadeel dat er veel kleine organisaties in één pand gehuisvest zijn . Dit brengt beheerproblemen met zich mee. Kleine organisaties vertonen een vergrote dynamiek en geven hierdoor een verhoogd risico op (benodigde) rendementen. De grote professionele beleggers kiezen in principe alleen voor grootschalige projecten met gegarandeerde rendementen voor tien à twintig jaar. Hier ontstaat een markt voor andere investeerders. Kantoorverzamelgebouwen, die huisvesting bieden aan kleine kantoorhoudende organisaties met een ruimtebehoefte variërend tussen 100 en 500 m2 , worden sporadisch op perifere lokaties ontwikkeld en vrijwel niet in centrale delen van de stad . In het literatuuronderzoek is de doelgroep onderverdeeld in starters, dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen . De makelaars laten de categorie starters onbelicht, omdat deze groep commercieel gezien niet interessant is. De makelaars maken een tweedeling in de groep kleine gebruikers die overeen komt met de groepen dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen . De verscheidenheid die is aangebracht op basis van de lokationele voorkeur van organisaties is minder eenduidig dan verondersteld in de literatuur. De hier gemaakte onderverdeling is met name gericht op 'standing' van de lokatie (gerelateerd aan de hoogte van het huurprijsniveau) en bereikbaarheid . Zo blijkt dat de rechtskundige diensten, accountantskantoren, economische adviesbureaus en in sommige gevallen ook de reclamebureaus kiezen voor de duurdere centrum-lokaties. De accountantskantoren kiezen in toenemende mate voor perifere lokaties, in verband met de bereikbaarheid en het geringe aanbod op centraal gelegen lokaties. Toch blijft kwaliteit van pand en omgeving erg belangrijk, waardoor zij bereid zijn hogere huren te betalen. De computerservicediensten kiezen ook voor de perifere lokaties. In verband met de verslechterde markt voor deze branche kiest men vaker voor goedkopere ruimten . De uitzendbedrijven richten zich met name op lokaties aan de rand van het centrum, vanwege de centraliteit en de aanwezigheid van voetgangers stromen. De overige branches zijn over de gehele stad verspreid .
31
32
5.
INVENTARISATIE VAN DE VRAAG BIJ KANTOORHOUDENDE ORGANISATIES
5.1
Algemeen De kantoorruimte markt is van een aanbieders- naar een vragersmarkt overgegaan en de kantoorhoudende organisaties zijn hogere eisen gaan stellen aan hun huisvesting en aan de ligging daarvan. Een marktgerichte produktie vraagt inzicht in de verscheidenheid van de vraag. Een meer facilitaire benadering, die kennis over de gebruikers verschaft, kan de divergentie tussen vraag en aanbod verminderen. Nu aangegeven is dat er een vraag is van kleine kantoorhoudende organisaties, met een geringe ruimtebehoefte, wordt in dit hoofdstuk onderzocht wat deze vraag dan inhoudt. In dit hoofdstuk wordt getracht de specifieke huisvestingswensen, op lokatieen pandniveau, van kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening, met een geringe ruimtebehoefte, te achterhalen en deze te preciseren.
5.2
Voorgaand onderzoek Er zijn reeds veel onderzoeken verricht naar vestigingsplaatseisen, voor het functioneren van kantoorhoudende organisaties. Zowel uit onderzoek van Korteweg (1990), van Dinteren (1989) als van Hesseis (1992) blijken goede bereikbaarheid per auto, parkeermogelijkheden, bereikbaarheid voor klanten etc. hoog te scoren. Zeker zo interessant is het verschil tussen vestigingsplaatseisen en vestigingsredenen. Bij vestigingsplaatseisen is bereikbaarheid meestal de belangrijkste eis. Bij vestigingsredenen scoort deze beduidend lager. Kwaliteit van het pand en representatieve omgeving zijn hier belangrijker. De belangrijkste vestingingsredenen zijn volgens Van Dinteren (1989): kwaliteit van het pand; representatieve omgeving; uitbreidingsmogelijkheden; direct beschikbaar zijn van accommodatie en hoogte huisvestingskosten. Bovenstaande schetst een beeld van de belangrijkste huisvestingswensen. Dit beeld is echter niet compleet en niet gericht op kleine ruimtegebruikers. De kwaliteiten van lokatie en pand worden namelijk niet omschreven. Goede bereikbaarheid blijft bijvoorbeeld een belangrijke factor voor alle ondernemingen, maar de verschillende organisaties (branches) geven elk een verschillende invulling aan het woord 'goed', omdat dit niet eenduidig omschreven is. Verschillende branches in de zakelijke dienstverlening hechten dus niet in dezelfde mate belang aan de onderscheiden vestigingsplaatsfactoren. In enkele studies is in meer of mindere mate diepgaand aandacht besteed aan het mogelijk bestaan van verschillen in vestigingsplaatseisen (bijvoorbeeld Grid en Korte-
33
weg, 1971 ; Kantorennota Emmen, 1980; Bak, 1980; Lambooy en Van Geuns, 1985; Hesseis, 1992). Om de vraag van kleine organisaties te achterhalen, zijn hier case-studies gehouden. De case-study is namelijk goed geschikt voor beschrijvend en exploratief onderzoek. Op deze manier worden, een vooraf geselecteerd aantal, specifieke organisaties uitgebreid ondervraagd. Met deze methode wordt het inzicht in de problematiek vergroot. De mogelijkheden om de resultaten van een case-study te generaliseren zijn beperkt. Dat is te ondervangen door één of meer studies te verrichten naar andere, vergelijkbare cases. Dit is dan ook ten uitvoer gebracht. Case-studies leveren over het algemeen rijk en levendig onderzoeksmateriaal op, doordat bij de beschrijving van de resultaten de onderzoekseenheden 'intact' worden gelaten.
5.3
Verscheidenheid in de vraag In de vorige hoofdstukken is eerst een driedeling gemaakt naar starters, dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen. Deze laatste categorie is verder uitgewerkt en onderverdeeld in negen branches. Op basis van deze brancheverdeling zijn lokationele voorkeuren van bedrijven beschreven . Hieruit bleek dat stuwende bedrijven de voorkeur geven aan perifere lokaties. De verzorgende organisaties zijn over het algemeen in de centrale delen van de stad gehuisvest. De veronderstelling is echter dat de lokationele voorkeur van bedrijven niet gerelateerd is aan branches . Het geeft namelijk geen eenduidige verklaring. De hypothese hier is dat de keuze voor een (binnen) stedelijke of een perifere ligging verklaard kan worden vanuit de gerichtheid van de bedrijfsactiviteiten . Deze verdeling is gericht op het afzetgebied van de verschillende organisaties. Aangenomen wordt dat hierdoor de meest zuivere lokationele verdeling over de stad verkregen wordt. Kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening, kunnen we hiermee indelen naar afzetgebied: 1. stuwende bedrijven en 2. regionaal verzorgende bedrijven . Stuwende bedrijven hebben een bovenregionale afzet, waardoor er geld van buiten het stedelijke verzorgingsgebied naar de stad (en omliggende regio) toevloeit. Regionaal verzorgende bedrijven zetten hun diensten hoofdzakelijk binnen de stad af. Bij deze laatste categorie is onderscheid gemaakt tussen afzet aan andere bedrijven en instellingen of afzet aan finale consumenten, omdat dit een verklaring kan geven voor de voorkeur voor een bepaald stadsdeel. Deelgroepen binnen één branche kunnen dus zowel stuwend als verzorgend (of een combinatie hiervan) zijn, waardoor de brancheverdeling hier minder geschikt wordt geacht.
34
Centraal gelegen lokatie: Weena Rotterdam
Perifeer gelegen lokatie: Brainpark I, Rotterdam
35
5.4
Selectiecriteria organisaties Om de vraag van kleine organisaties te beschrijven, wordt in dit hoofdstuk een weergave gegeven van het case-study onderzoek. Hierin zijn vijftien organisaties geïnterviewd. Deze bedrijven zijn geselecteerd op basis van vier selectiecriteria. Deze zijn : 1. branche 2. aantal werkzame personen 3. bezet bruto vloeroppervlak 4. lokatie. ad .1
Het onderzoek beperkt zich tot de eerste vijf branches in de zakelijke dienstverlening in Rotterdam, daar deze het meest kenmerkend zijn qua spreiding over de stad en huisvestingsgebruik. Deze vijf branches zijn: 84.1 Rechtskundige diensten 84.2 Accountantskantoren 84.3 Computerservicediensten 84.4 Ingenieursbureaus 84 .5 Reclame- en advertentiebureaus. Per branche zijn drie bedrijven uit dezelfde deelgroep gekozen. De onderscheiden hoofdbranches in de zakelijke dienstverlening, zijn verder onderverdeeld in deelgroepen. Deze deelgroepen verschillen naar afzetoriëntatie en daarmee naar lokatiewensen. Om dit te neutraliseren is, per branche, gekozen voor organisaties uit dezelfde deelgroep. Voor de branche rechtskundige diensten (SBI 84.1) is gekozen voor de deelgroep advocatenkantoren (SBI 84.11) . De advocatenbureaus zijn zo sterk op centrale lokaties georiënteerd, dat de keuze van een advocatenkantoor op een perifere lokatie een uitzondering zou vormen en dus niet representatief is. Hierdoor is gekozen voor een dure centrumlokatie (Beursplein), een (goedkope) stadslokatie (Noordsingel) met een duidelijke gerichtheid op particulieren en een, voor de branche, typerende lokatie (Mathenesserlaan). Uit de branche accountants-, boekhoudbureaus, belastingconsulenten (SBI 84.2) is de deelgroep accountantsbureaus (SBI 84.21) gekozen. De accountantsbureaus komen in de gestelde grootteklasse niet op de centrumboulevards (b.v. Weena) voor. De accountantsbureaus gehuisvest op de centrum-boulevards of brainpark zijn vaak onderdeel van grotere onderneming of organisatie bestaande uit meerdere vestigingen . Gekozen is voor twee centraal gelegen lokaties, die typerend zijn voor deze branche en een perifere lokatie. De computerservicediensten (SBI 84.3), bevatten maar één deelgroep. Het aantal bedrijven dat zich hoofdzakelijk bezighoudt met dienstverlening, in plaats van detailhandel, is beperkt. Daarnaast bleek uit telefonisch vooronderzoek dat een groot aantal organisaties afgelopen jaar failliet gegaan zijn, of verhuisd zijn .
36
Er zijn twee bedrijven op perifere lokaties en één op een centrale lokatie geïnterviewd. Uit de Ingenieurs-, Architecten- e.a., Technische ontwerp- en adviesbureaus (SBI 84.4) is de deelgroep architectenbureaus genomen (SBI 84.42). Deze branche vertoont een grote spreiding over de stad. Er is geen typerende lokatie aan te wijzen, waardoor de voorkeur uitging naar een architectenbureau met een centrale en een perifere ligging. Als derde organisatie is gekozen voor een bureau met een gerichtheid op Rotterdam . Ook de Reclame- en advertentiebureaus (SBI 84.5) bevatten maar één deelgroep. Wederom is er gekozen voor een centrale en een perifere lokatie. De derde organisatie is gehuisvest op een dure centrumlokatie, aan een van de centrum-boulevards. Bij de keuze van de vijftien bedrijven is tevens rekening gehouden met de gerichtheid van het afzetgebied, omdat vermoed wordt dat deze gerichtheid een relatie heeft met lokationele voorkeur. Dit heeft geresulteerd in zeven stuwende bedrijven, zes regionaal verzorgende en twee combinaties van verzorgend en stuwend. Hiervan is één organisatie meer stuwend dan verzorgend en andersom . ad.2
ad .3
ad.4
Het aantal werkzame personen moet in de categorie: 5 tot 20 per organisatie vallen. Bedrijven met ongeveer tien werkzame personen verdienden de voorkeur, maar enige flexibiliteit is hierin benodigd . Daarnaast mag het bruto vloeroppervlak niet meer dan 500 m 2 bvo en niet minder dan 100 m 2 bvo bedragen. Uitgaande van ± 25 m2 bvo per medewerker, wordt de grootteklasse beperkt van ± 125 m2 tot ± 500 m2 per organisatie. Tenslotte wordt per branche gezocht naar een organisatie gehuisvest op een centrale, een perifere en een voor de branche typerende lokatie. Op deze manier wordt een breed scala belicht, dat naar verwachting het beste totaalbeeld geeft van specifieke wensen per gebruikersgroep (stuwende- en regionaal verzorgende bedrijven). Een typerende lokatie is een lokatie waar veel organisaties uit eenzelfde branchegroep gehuisvest zijn. Deze lokaties werden reeds door de geïnterviewde makelaars naar voren gebracht en zijn vervolgens onderbouwd met een vergelijkend onderzoek van telefoongids, goudengids en Blue Cover. Om uitspraken van geïnterviewden goed met elkaar te kunnen vergelijken, is het wenselijk de diversiteit in lokaties beperkt te houden . Vandaar dat bij de keuze van de verschillende lokaties gestreefd is naar het verkrijgen van overeenstemming in lokatietypen.
37
5.5
Huisvestingssituatie geselecteerde organisaties De spreiding van de vijftien onderzochte bedrijven over Rotterdam is als volgt: 1. centrumlokaties: a) centrum-boulevards (Weena, Beursplein), 5 organisaties; b) overige centrumlokaties (Mathenesserlaan, Heemraadsingel), 3 organisaties; 2. stadslokaties: Oude Dijk en Noordsingel, 2 organisaties; 3. perifere lokaties: Brainpark, 3 organisaties, Rotterdam Noord-West en Rotterdam Alexander, 2 organisaties. Wanneer deze organisaties onderscheiden worden naar de gerichtheid van de activiteiten, dan zijn er: 7 stuwende bedrijven ; regionaal verzorgende, gericht op andere bedrijven; 3 2 regionaal verzorgende, gericht op particulieren; ·1 combinatie : stuwend (80%) en verzorgend (20%); 1 combinatie : verzorgend (60%) en stuwend (40%) ; combinatie: verzorgend voor 80% van de activiteiten , maar voor 75% van de omzet stuwend . De zeven stuwende bedrijven, die Nederland als afzetgebied hebben, zijn op de centrum-boulevards of op een perifere lokatie gehuisvest. De vijf regionaal verzorgende bedrijven, met (regio) Rotterdam als afzetgebied , zijn op centrale lokaties gehuisvest. Drie bedrijven zijn zowel stuwend als verzorgend .
5.6
Lokationele voorkeuren Alle organisaties vinden een representatieve, goed bereikbare, omgeving belangrijk voor de bedrijfsvoering. Op de stadslokaties na, zijn alle onderscheiden lokatietypen redelijk tot goed bereikbaar (zie ook REN-waardering) . De REN-methodiek omschrijft representativiteit als de positieve of negatieve belevingswaarde van gebouwen omgeving . Een representatieve omgeving wordt door de organisaties, over het algemeen , omschreven als een "nette" buurt, zonder verpaupering. Deze representativiteit wordt voor een belangrijk deel bepaald door de identiteit en het imago die men aan lokatie- en pandkenmerken kan ontlenen . Op basis van deze twee variabelen is de volgende driedeling te maken: 1.
2.
38
Verkrijgen van identiteit en imago uit bekendheid en de representativiteit van een lokatie, zoals op de centrum-boulevards of Brainpark. Dergelijke lokaties trekken (inter)nationaal werkende bedrijven en hoofdkantoren aan en zijn (inter)nationaal bekend. Verkrijgen van identiteit en imago, uit een lokatie waar men kan beschikken over een 'eigen' voorgevel, zoals op de overige centrum lokaties het geval is (Mathenesseriaan en Heemraadsingel). Een tweede kern met regionale bekendheid en
3.
hoofdzakelijk regionaal opererende bedrijven. Het aantal lokaties met representatieve zelfstandige kantoorpanden, zoals Heemraadsingel en Mathenesserlaan, die tevens een goede auto- en O.V. bereikbaarheid hebben is binnen Rotterdam beperkt. Voor de overige lokaties is bij bedrijven de lokatiekeuze uit functionele overwegingen voortgekomen (type lokatie, centraal of perifeer, en huurprijsniveau). Er hoeft geen identiteit en imago uit bekendheid en representativiteit van pand en lokatiefactoren verkregen te worden . Belangrijk is dat de lokatie geen negatieve indruk op klanten maakt en niet onveilig is. Het betreft hier lokaties als Bedrijvenparken (R'dam Alexander, Noord-West) en de stadslokaties, zoals Oude Dijk en Noordsingel.
De eerder aangegeven relatie tussen centrale/perifere ligging en afzetgebied komt ook naar voren bij de voorkeuren die organisaties in de interviews uitspreken over lokaties. Stuwende bedrijven geven de voorkeur aan een perifere ligging of de centrum-boulevards en verzorgende aan een centrale ligging in de stad. Vier, van de vijftien, bedrijven lijken een afwijking op deze relatie te geven. Vier van de vijftien bedrijven hebben verhuisplannen. Drie van de vier geven in de nieuwe situatie de voorkeur aan een ander lokatietype. Een eerste bedrijf gaat van een perifere naar waarschijnlijk een centrale lokatie. Deze lokatiekeuze wordt sterk beinvloed door het (lagere) huurprijsniveau en de betere afstemming op de ruimtebehoefte (minder m2 -bvo). Een tweede bedrijf heeft ook plannen om van een centrale naar een perifere lokatie te verhuizen. Doordat zij een centrale ligging willen ten opzichte van het afzetgebied, komen zij automatisch op een perifere lokatie terecht. Daarnaast willen zij zich middels de huisvesting een ander imago aanmeten en een representatieve overige centrumlokatie met moderne kantoorpanden is in Rotterdam niet te vinden. Een derde bedrijf maakt een duidelijk onderscheid tussen stuwende activiteiten, welke perifeer ondergebracht zijn en verzorgende activiteiten, die men centraal wil huisvesten. Het vierde bedrijf wil zich in hetzelfde gebied huisvesten. De aanwezigheid van winkels is voor geen van de bedrijven belangrijk voor de bedrijfsvoering, maar bij dertien van de vijftien bedrijven komt tot uiting dat de aanwezigheid van winkels belangrijk geacht wordt voor met name het personeel. Mijns inziens hebben kleine organisaties een geringer organisatorisch en strategisch abstractieniveau, waardoor de bedrijfsvoering gemoedelijker is en functionaliteit van pand en omgeving aan 'menselijker' eisen worden onderworpen .
5.7
Pandkenmerken gekoppeld aan lokatiefactoren Lokatiekenmerken zijn sterker gekoppeld aan het afzetgebied , dan aan pandkenmerken. Een vergelijk tussen pandkenmerken en afzetgebied is hierdoor niet relevant. Pandkenmerken zijn wel gekoppeld aan lokatiefactoren. Zo geven de centrum-boulevards, voor Rotterdamse begrippen, een optimale status en stedebouwkundige inpassing (REN 3.3.1). Deze lokaties trekken (inter)nationale
39
bedrijven en hoofdkantoren aan (REN 3.1.1). De prijzen van kantoren liggen aan de top van de Rotterdamse markt (REN 3.2.1). Dit heeft tot gevolg dat hier alleen zeer grote kantoorverzamelgebouwen geplaatst zijn . Dat kleine organisaties aan de centrum boulevards gehuisvest kunnen zijn is hoofdzakelijk te danken aan de twee business centers (WTC en Groothandelsgebouw). Het groothandelsgebouw realiseert lagere huuropbrengsten, doordat de bouwkundige staat van het gebouwen het voorzieningenniveau niet meer vergelijkbaar is met nieuwbouw (monumentaal pand) . Brainpark is een business park met een zeer positieve uitstraling (REN 3.3.1) . Het trekt (inter)nationaal werkende bedrijven (REN 3.1.1) en de prijs van kantoren ligt tussen gemiddeld en de top (REN 3.2.1). Door deze eigenschappen zijn ook hier grote kantoorverzamelgebouwen gerealiseerd. Er zijn echter wel kleinere kantoorverzamelgebouwen geplaatst, die tegemoet komen aan de ruimtebehoefte van kleine kantoorhoudende organisaties. De organisaties zijn hier zelfvoorzienend (geen business units). De in dit onderzoek getypologeerde overige centrumlokaties, die gekarakteriseerd worden door Heemraadsingel en Mathenesserlaan, vormen een tweede kem die regionale bekendheid geniet (REN 3.1.1). Gebouwen en omgeving maken geen bijzondere (kantoor) indruk (REN 3.4.1) en de prijs van kantoren is gemiddeld (REN 3.2.1). Op deze lokatie zijn veel kleine kantoorhoudende organisaties gehuisvest. Deze zijn alle in oude herenhuizen gevestigd. Tenslotte voorziet Rotterdam ruimschoots in lokaties getypologeerd als periferie/buitenwijk (REN 3.3.1), waar huurprijzen van kantoren tussen onderkant en gemiddeld liggen. Deze lokaties genieten slechts plaatselijk bekendheid (REN 3.1.1). Hier worden veel kleine plaatselijke bedrijven aangetroffen . De prijzen in Rotterdam Alexander liggen echter vrij hoog (hoge kostprijs/erfpacht), namelijk tussen de f 220 ,= en f 280,=/m 2 /jaar, waardoor er in toenemende mate leegstand optreedt. Onderstaande figuren geven huurprijsniveaus van verschillende lokaties in Rotterdam weer. Er kunnen hier grote prijsverschillen ontstaan tussen de gemiddelde huurprijsniveaus (d.d. mei 1993) opgegeven door verschillende makelaars en de reële huurprijsniveaus (d .d. mei 1993). Deze verschillen komen bijvoorbeeld tot stand doordat huurcontracten reeds in het verleden zijn afgesloten of bedrijven in business centers extra services kunnen inhuren, waardoor de huurprijs aanzienlijk kan stijgen.
40
Mathenesserlaan in Rotterdam
Heemraadsingel in Rotterdam
41
Ir 5.1 Relatie huurprijsniveau (in
guldens/m2~aar)
- lokatie
350
','-
300
250 :::>
.i 200 ,~
~ 150
:t:
100
50
Coolalogel Brainpark R-Alexander Malheneaaln Beursplein Weena Rlvlum Heemrdangl Overig
Bron : Interviews makelaars Ir 5.2 Relatie huurprijsniveau (in guldens/m 2/jaar) - lokatie
500 - ,----------------------------------------------------------, 440
400 I- ""! - - - -- - - - - - - - - - -- - -- - -- - - -- ---1 375
:" 15
!§ 300
325
r- :: I----
.'5I"
:" f----------II:. :":""~ _r__--------_1 250
~
250
:E"
230
.... ""f--- ::I-__-"2p:;OO ; :-______________---i
e-
~ 200 -
"'.
175
..•.
100 -
I--
.- -
I--
. , f - - - - } - - I - --
'.
----j
~I
o ~~L--LY~~~--~~---L~L--LT_---u,_--~,_--~r_~
Weena Beursplein
Bron : Interviews kantoorhoudende organisaties
42
I
Malhenessln R-Alexander Oude Dijk Heemrdsngl Brainperk Noord-West Noordsingel
In vijf gevallen betreft huisvesting een zelfstandig pand en in tien gevallen een kantoorverzamelpand. Hiervan zijn drie bedrijven gehuisvest in een kantoorverzamelpand, met een eigen voordeur en zeven in een kantoorverzamelpand met een gemeenschappelijke entree. De zelfstandige panden komen voor op de overige centrumlokaties (Mathenesserlaan en Heemraadsingel) en de stadslokaties, zoals Oude dijk en Noordsingel. Kantoorverzamelpanden met een eigen entree, zijn gehuisvest op de overige perifere lokaties (Noord-West en R'dam Alexander) . De kantoorverzamelpanden met gemeenschappelijke entree komen voor op de duurdere lokaties als de centrum boulevards (Weena en Beursplein) en Brainpark. Uit het literatuuronderzoek en de interviews met de makelaars blijkt, dat er onder kleine kantoorhoudende organisaties behoefte bestaat aan kleine kantoorverzamelpanden . Tien van de onderzochte bedrijven zijn positief over, eventuele toekomstige, huisvesting in een klein kantoorverzamelpand. Twee bedrijven stellen hieraan randvoorwaarden (overige huurders uit de non-profit sector of huisvesting op de begane grond). Twee andere bedrijven sluiten huisyesting in een kantoorverzamelpand niet uit, maar geven de voorkeur aan een zelfstandig pand in eigendom , omdat dit voor hen financiële voordelen heeft. Slechts één bedrijf spreekt een uitgesproken voorkeur uit voor zelfstandige huisvesting. Hiermee wordt bedoeld, huisvesting op de begane grond en met een eigen voordeur, vanwege de aan en afvoer van goederen. Twee respondenten hebben geen voorkeuren uitgesproken voor huisvesting in een kantoorverzamelpand. Resultaten betreffende kantoorverzamelgebouwen zijn dan ook gebaseerd op dertien interviews.
5.8
Pandvoorkeuren - exterieur Uit de interviews komt naar voren dat organisaties identiteit verkrijgen, door gehuisvest te zijn in een klein liefst zelfstandig pand als bijvoorbeeld een herenhuis. Daarnaast is, zo stelt men , een klein pand vrijer toegankelijk voor particulieren, informeler en herkenbaar. Andere organisaties daarentegen verkrijgen identiteit uit de bekendheid van het gebouw. Het betreft hier de panden aan de centrum-boulevards, te noemen: Groothandelsgebouw, Weenahuis en het Bèurs World Trade Center. Bij de overige organisaties is functionaliteit van het pand belangrijker dan het verkrijgen van identiteit uit pandkenmerken. De vormgeving van het pand moet aansluiten bij de identiteit en uitstraling van de erin gehuisveste organisatie(s). Pandkenmerken moeten in overeenstemming zijn met de exclusiviteit van de geleverde diensten Betreffende de huidige behuizing zijn de organisaties over het algemeen tevreden. De eisen die de geïnterviewden aan behuizing stellen, zijn beduidend lager dan aan de lokatie. Dit is waarschijnlijk het gevolg van het ad hoc verhuiskarakter van kleine kantoorhoudende organisaties. Verhuizingen zijn meestal niet gebaseerd op een strategisch plan, waardoor zij in enkele maanden tijd geschikte huisvesting moeten
43
vinden. Pandkenmerken worden hierdoor in belangrijke mate afgestemd op het aanbod van het moment, na een voorselectie op lokatie-kenmerken. Eigen bouw is over het algemeen te duur en/of niet mogelijk op een geschikte lokatie. Daarnaast lijkt het dat de bedrijfsvoering bij kleine organisaties informeler is (gezamenlijk lunchen in een vergaderruimte), waardoor men sneller geneigd is de werksituatie als verlengstuk van de eigen woonsituatie te zien, waar niet alles perfect op maat gesneden is. Men is sneller bereid te improviseren. Dit houdt echter niet in dat de kleinere kantoorhoudende organisaties per definitie in goedkope huisvesting ondergebracht willen zijn. De onderzochte organisaties brengen gemiddeld genomen een huur (inclusief servicekosten) van 1 250,= op (exclusief twee extremen). Rekening houdend met het feit dat enkele organisaties goedkoop gehuisvest zijn en bereid zijn meer huur te betalen, blijkt dat de onderzochte branches bereid en in staat zijn om meer dan een gemiddelde huur (I 200 - 1 220) op te brengen. uur 5.3 Relatie huurprijsniveau (in guldens/m2~aar) branche
500,---------------------------------------------------,
4001---- ---------------------------------------1
!I 300
.~
i
~200
100
Accountansbureaus Advocatenbureaua computerdienaten
Bron: Intervies kantoorhoudende organisaties Twee respondenten hebben verhuisplannen, naar een lokatie die tegengesteld is aan de huidige en naar een tegengestelde pandtypologie. Eén bedrijf heeft plannen om vanuit het moderne kantoorverzamelgebouw op Brainpark naar een monumentaal pand in de binnenstad te verhuizen . De verhuisredenen zijn al eerder besproken. Belangrijk bij de keuze van dit monumentale pand is dat hier, in tegenstelling tot andere monumentale panden, de ruimte toch flexibel indeelbaar is (interne kaalslag), daarnaast is het een eigen ontwikkeling (renovatie). Het andere bedrijf kiest bewust voor een modern vormgegeven pand, om van het
44
'stoffige' imago af te komen. Sommige branches worden namelijk vaak geassocieerd met huisvesting in oude panden (herenhuizen) . Daar moderne zelfstandige huisvesting (kleine nieuwbouw) over het algemeen te duur is, is huisvesting in een kantoorverzamelgebouw een voor de hand liggend en reëel alternatief. Computerbedrijven zouden voor de verkoop van hardware de voorkeur geven aan centraal gelegen kantoor/winkelruimte met een etalage, om de verkoop te stimuleren. Voor de software-matige activiteiten gaat de voorkeur uit naar een perifere lokatie. Eén respondent is tevreden met de huidige lokatie. Huisvesting in een modem pand behoort niet tot de mogelijkheden, omdat er op deze lokatie geen nieuwbouwontwikkeling voorkomt en eigen ontwikkeling te duur is. Een andere respondent is zeer content met de lokatie, maar zou willen verhuizen naar een pand dat qua vormgeving beter in overeenstemming is met de bedrijfsactiviteiten.
5.9
Pandvoorkeuren - interieur Voorkeuren voor interne pandkenmerken worden gereflecteerd aan knelpunten die men ervaart in de huidige huisvesting. De genoemde knelpunten bij herenhuizen zijn: geringe interne flexibiliteit, de geringe uitbreidingsmogelijkheden en de hogere onderhoudskosten. In de panden Trias I en 111 ervaart men de driehoekige plattegrondopzet als negatief. Vanwege deze vorm zijn de indelingsmogelijkheden verminderd en treden er ruimte verliezen op. Bij allen komt de wens voor een flexibel en efficiënt indeelbare ruimte naar voren. Architecten en reclamebureaus vinden het belangrijk een eigen sfeer te kunnen creëren, om zich naar klanten toe te kunnen presenteren en om inspiratie uit te kunnen halen (inrichten als eigen huis). Opgemerkt moet worden, dat alle gebruikers flexibiliteit definiëren als een combinatie van indeelbaarheid en uitwisselbaarheid (REN 1.3.1 en 1.3.3). Een ruimte is flexibel indeelbaar, wanneer binnenwanden verplaatsbaar zijn, zodat men zelf ruimten kan creëren en veranderen. Men maakt een onderscheid tussen een zeer geringe flexibiliteit in herenhuizen en flexibel ruimtegebruik in moderne panden. Of dit volgens een stramienmaat van 3.60 of 1.80 meter mogelijk is laat men over het algemeen buiten beschouwing. Een bouwkundig en installatietechnisch stramien van 1.80 meter, met incidenteel een stramien van 60 of 90 centimeter, wordt gezien als een zeer gunstige bijkomstigheid en zal de keuze van een pand positief beïnvloeden, maar is niet vereist. Een ruimte is efficiënt indeelbaar, wanneer er weinig ruimteverliezen optreden bij het indelen van gehuurde ruimten . Een andere vorm van flexibiliteit komt tot uiting in de unit-grootte. Dit onderzoek richt zich op kleine kantoorhoudende organisaties, waardoor de mogelijkheid tot oppervlakteverdeling in units kleiner of gelijk aan 250 m2 zeer belangrijk is. Een mogelijkheid tot uitbreiding, in de vorm van een ruimtebuffer, is tevens gewenst, zodat men door bijvoorbeeld groei van de organisatie niet genoodzaakt is te verhuizen . De grootte van deze ruimtebuffer moet dan ± 100 m2 zijn .
45
De aanwezigheid van een centrale receptie in een kantoorverzamelgebouw wordt afhankelijk gesteld van de veiligheid in de buurt waarin men gehuisvest is. In tien van de dertien gevallen is een centrale receptie, in verband met de veiligheid, gewenst. Het waarborgen van de veiligheid wordt dan gecombineerd met bezoekersmelding. Vier bedrijven zouden hier telefoon en telefax en secretary services aan willen toevoegen. Rechtskundige diensten geven over het algemeen de voorkeur aan een eigen receptie, in verband met de vertrouwensrelatie en discretie naar klanten . Vergaderruimten blijken gemiddeld genomen 64% van de tijd leeg te staan. Uit acht van de dertien interviews blijkt de vergaderruimte meer dan 75% van de tijd leeg te staan. In veel gevallen vervult de vergaderruimte meerdere functies, zoals lunchruimte, expositieruimte en bibliotheek. Zeven bedrijven zouden gebruik maken van een gemeenschappelijke vergaderruimte. Een eventuele gemeenschappelijke vergaderruimte zou voorzien moeten zijn van een telefoon (6 gevallen), flip over (7), dia en overheadprojectie (5), tv en video (5) . De reclamebureaus willen hier ook telefax en mogelijkheid voor videoconferencing in hebben. De ruimten moeten een representatief uiterlijk hebben en een goede geluidsisolatie in zich hebben. Met name de architectenbureaus en de reclamebureaus geven de voorkeur aan een eigen vergaderruimte , omdat het voor deze branches belangrijk is een heel eigen sfeer te creëren. Door middel van de inrichting van o.a. deze ruimte kan men haar identiteit weergeven. Alleen het Beurs World Trade Center en het Groothandelsgebouw zijn voorzien van kantinefaciliteiten . De in deze gebouwen gehuisveste organisaties maken echter geen of sporadisch gebruik van deze faciliteit. In het Groothandelsgebouw is een belangrijke reden, voor het niet gebruiken van deze faciliteit, de aanwezigheid van veel studenten en de slechte kwaliteit van het eten. Toch zouden tien bedrijven bij (her)huisvesting in een klein kantoorverzamelgebouw graag gemeenschappelijke kantinefaciliteiten willen. Belangrijkste reden hiervoor is, dat er een aparte gelegenheid is om te lunchen en je te ontspannen. In veel gevallen kan men zich tijdens de lunchpauze niet losmaken van het werk. Daarnaast kan een kantine een sociale functie vervullen , doordat men informeel over het werk kan praten en in contact komt met mensen uit andere organisaties. Voorzieningen als toiletten en pantry wil men over het algemeen niet gemeenschappelijk. Zeven bedrijven geven de voorkeur aan eigen toiletten en twaalf aan een eigen pantry. Alle bedrijven wensen verspreiding van data-, telefoon- en elektrische-aansluitingen, middels wandgoten (REN 1.5.6). Vijf bedrijven zouden graag aansluiting op het glasvezelnet willen en vier de mogelijkheid voor satellietverbindingen en een Centrale Antenne Installatie. Tien bedrijven geven de voorkeur aan te openen ramen en individuele bediening van verwarming (radiatoren of convectoren) boven een klimaatinstallatie met airconditioning of topkoeling.
46
REN-methodiek Uit de interviews blijkt dat factoren als lay-out (§ 1.1), skelet (§ 1.2) , fysica (§ 2.1), licht (§ 2.2), isolatie (§ 2.3) , hygiëne (§ 2.5), akoestiek (§ 2.6) en vormfactoren (§ 3.1), zoals in de Real Estate Norm (REN) beschreven, voor de kleine ruimtegebruikers in veel gevallen te technisch zijn . Bij andere deelaspecten, als bijvoorbeeld communicatie (§ 1.4), entree/hal (§ 1.6-3.3) en afwerkingsniveau ruimten, is een hoge classificatie niet vereist, maar zolang binnen het budget passend natuurlijk wel gewenst. Dit laatste blijkt bij meerdere deelaspecten het geval, maar daar wordt later nog op terug gekomen. De REN-methodiek lijkt, met name op pandniveau , in een groot aantal deelaspecten niet goed geschikt als communicatiemiddel tussen marktdeskundigen en vertegenwoordigers van kleine kantoorhoudende organisaties, gehuisvest in kleine kantoorruimten. Doel van de REN-methodiek is vastgoed zo volledig en ondubbelzinnig mogelijk in definities te vatten. Aan de hand van een vijftal hoofdaspecten worden gebouwkenmerken beschreven. Deelaspecten zijn echter in een aantal gevallen te technisch voor finale kleine ruimtegebruikers en lijken beter geschikt voor beleggers. Daarnaast kunnen sommige deelaspecten , door gebruikers van de REN die onvoldoende (bouw)technische kennis hebben , op meerdere manieren uitgelegd worden . Een ander gevaar van de REN is , dat men de kwaliteit van een gebouw op een bepaalde lokatie als goed waardeert op basis van een maximaal aantal hoge waarderingen. Een hoge of lage waardering van deelaspecten wordt beïnvloed door de bedrijfsactiviteiten, zodat een hoge algemene waardering lang niet altijd benodigd of gewenst is. Het gemiddeld vierkante meter gebruik van 30 m 2 per werkzame persoon ligt bij de onderzochte (kleine) organisaties hoger dan het gemiddelde waar normaal mee gerekend wordt (25 m 2 /werkzame persoon)(zie ook Tabel 3.1, pagina 36). De Architectenbureaus en de Reclamebureaus zorgen voor dit hoge gemiddelde, door een gemiddeld bvo-gebruik van resp. 38 en 32 m 2 per werknemer. De overige branches hebben een gemiddeld ruimtegebruik van 27 m 2 bvo per werknemer. Kijkend naar de bezettingsgraad, dan blijkt dat bij ongeveer de helft van alle geïnterviewde bedrijven de helft van het personeel meer dan de helft van de tijd weg is (zie ook tabel 3.1, blz. 36). De afwezigheid van personeel als percentage van de huisvestingskosten varieert tussen de 0 en tot 72 procent (gemiddeld" 2{).5 procent) per jaar. Het betreft hier bedragen variërend tussen de f 0,= en f 50.000,= (gemiddeld f 17.000,= , tegen gemiddelde huisvestingskosten van f 8.350,= per werknemer) per organisatie per jaar als gevolg van afwezigheid van personeel. De onderzochte kleine kantoorhoudende organisaties huren dus veel en dure vierkante meters. Daarbij komt dat alle vergaderruimten minimaal twee derde van de tijd leeg staan en dat bij geen van de bedrijven een trend naar een efficiënter ruimtegebruik waarneembaar is, ondanks hoge werkplekkosten . Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening (eerste vijf branches) zijn dus nog weinig efficiency bewust.
47
Figuur 5.4 Relatie branche - m 2 -gebruik per werknemer - huurprijsniveau Qn guldens)/m2 bvo
.-----~~~~-----,--------------------------~.----,~
42 375
37
+t :t-____jl------m-------------*--33 - U--H----n---Yl--I I.}----t:. r t---t1-+ .7
~
f--fF.i'--=a r----1il t-- . I-- . j --fJ--I t1-____j II+--j}-+
yt--U,r----1'. 1 f---
'
~ ~
t ~
i
f
10
Accountantabureaua Architectenbureaua Advocatenbureaua Computertllenaten Reclamebureaua
Bron: Interviews kantoorhoudende organisaties
Figuur 5.5 Kosten door afwezigheid personeel per branche
~ ,---------------------------------------------~-----, 72
70-t-----------------~~ ..t---------------------------------------j
t i +------:;.---------------l..<:~I--------------'-------------------___i ~ ~ , ~ 140 I---~ ~~: ~:~~.+-------~------t 60 -t------------------r::>f------------------------------------____j
50
.I Ol
J
30
J:
~
-r----yv-:
I---~
. .~
V/··, . . ·,h..::·, ________________________--1 J
-"" "
~~~<
~~
M
~.~~ ~~-~~·;'t--o--r~·J~~~~ 21
20 20
O J-~~~~-----L~~~-----L~~~----~~~~----L-~~~~
I
I
Accountantbureaus Advocatenbureaua ComputerdIenaten
Bron: Interviews kantoorhoudende organisaties
48
Architecten
I
Reclamediensten
5.10
Terugkoppeling met voorgaande hoofdstukken De lokationele tweedeling, op basis van branchetypen, blijkt een analytische veronderstelling. Organisaties binnen één branche kunnen namelijk zowel stuwend als verzorgend zijn. De spreiding van organisaties over de stad, als gevolg van de gerichtheid van het afzetgebied, blijkt een betere verklaring te geven. Het blijkt dat stuwende bedrijven, die heel Nederland als afzetgebied hebben, de voorkeur geven aan een perifere lokatie en regionaal verzorgende bedrijven aan een (binnen)stedelijke lokatie. Opvallend is dat kleine organisaties vaak de voorkeur geven aan een zogenoemde overige centrumlokatie, die hier gekarakteriseerd is door het gebied: Mathenesserlaan en Heemraadsingel. Stuwende bedrijven zijn vaker terug te vinden in de branches: computerdienstverlening ; ingenieursbureau; reclamebureaus en economische adviesbureaus . Meer regionaal opererende branches als: rechtskundige diensten; uitzendbureaus. Uit terugkoppeling met de resultaten van de geïnterviewde makelaars blijkt dat de rechtskundige diensten de voorkeur geven aan centrum- en O.V.-Iokaties en niet aan perifere lokaties. Tevens blijkt uit deze interviews, dat de rechtskundige diensten een voorkeur hebben voor duurdere lokaties, zoals Heemraadsingel en Mathenesserlaan, met zelfstandige representatieve panden . In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van deze lokaties op basis van de REN-methodiek. Accountantskantoren komen volgens de makelaars verspreid over de stad voor. Lokationele beslissingen worden afgestemd op de functionaliteit van de lokatie en het aanbod van geschikte kantoorruimten. Bij de selectie naar het werkgebied bleek, dat huisvesting aan de centrum-boulevards en Brainpark met name weggelegd is voor de grote ondernemingen . De kleine accountantskantoren zijn hierdoor aangewezen op overige centrumlokaties. De voorkeur gaat hierbij uit naar de duurdere lokaties zoals Heemraadsingel en Mathenesserlaan, met de zelfstandige representatieve panden. Bij de computerdienstverlenende bedrijven geeft het vooronderzoek geen aanvullende informatie. Opvallend was wel, dat bij telefonische navraag ± 80% van de in 1991 in de Gouden Gids, de in 1992 in bleu Cover en de in 1992 in het telefoonboek geregistreerde computerdienstverlenende bedrijven niet meer op het beschreven adres gehuisvest waren (failliet, verhuisd?). De drie geïnterviewde organisaties hebben zich recentelijk op het huidige adres gehuisvest (0-3 jaar). Computerdienstverlening is echter in een groot aantal gevallen gerelateerd aan de verkoop van hard- en software. Dit levert veel ruis op, omdat men voor verkoop-activiteiten in centrale delen van de stad gehuisvest moet zijn en voor de dienstverlening in meer perifere delen van de stad (zie ook interview met
49
Infinesse). De makelaars hadden al aangegeven dat, vanwege de recessie in de computerbranche, veel organisaties genoodzaakt waren te verhuizen (naar goedkopere panden) . De computerbranche concentreert zich, volgens de makelaars op perifere lokaties als Brainpark, Rotterdam-Capelle etcetera . Van Brainpark, Rotterdam- Alexander en Rotterdam Noord-West is ook een beschrijving gegeven op basis van de RENmethodiek. De Ingenieursbureau vertonen geen concentraties, maar juist een grote spreiding over de stad. Dat lokatiebeslissingen bij herhuisvesting sterk afhankelijk zijn van het vorige huisvestingsmilieu wordt in de interviews ontkracht. Bij geen van de drie geïnterviewde organisaties was dit het geval. Wel belangrijk vond men het exterieur van het pand. Ook de Reclamebureaus vertonen, volgens beide resultaten, een grote spreiding over de stad . Dat er bij kleine kantoorhoudende organisaties behoefte bestaat aan kleine kantoorverzamelpanden wordt beaamd door de geïnterviewde bedrijven. Deze ruimten moeten dan flexibel indeelbaar zijn en een efficiënt ruimtegebruik toelaten (zonder veel ruimteverliezen indeelbaar zijn). De doelgroep stelt minder hoge eisen aan pandkenmerken, dan aan lokatiekenmerken. Op pandniveau is met name de uiterlijke verschijningsvorm belangrijk. Zij willen uit uiterlijke pandkenmerken identiteit, representativiteit en imago halen. De interne pandkenmerken komen , volgens de interviews, goed overeen met het in Fase 11 beschreven voorzieningenniveau van nieuwbouw. Kantoorruimten moeten flexibel indeel baar zijn, gebaseerd op een bouwkundig en installatietechnisch stramien van minimaal 1.80 meter (REN 1.2.4-type 3, 1.3.1-type 3, 1.3.2-type 5, 1.3.3-type 5). De ruimten zelf moeten voorzien zijn van wandgoten met drie compartimenten (REN 1.5.6type 2). Een aansluiting op het glasvezelnet is slechts in enkele gevallen gevraagd. Systeemplafonds moeten een vrije hoogte hebben van minimaal 2.70 meter (REN 1.8.2type 5 en heen afwerkingsniveau als REN 3.2.3-type 3) . Het afwerkingsniveau van de werkplekomhulling mag spuitwerk zijn (REN 3.2.1-type 1). Steeds belangrijker wordt de mogelijkheid tot individuele bediening van licht, lucht en warmte. De lichttoetreding dient bij voorkeur te geschieden door blanke beglazing, voorzien van buitenzonwering. Ramen moeten per moduul van 3.60 meter te openen zijn (b.v. kiepramen en bij voorkeur aan één zijde draai-kiepramen voor verhuisdoeleinden). Verder is luchttoevoer middels mechanische ventilatie gewenst en een derde van de geïnterviewde bedrijven wil hier topkoeling of airconditioning bij. Verwarming mag middels convectoren of stralingspanelen (REN 1.6.6.-type 2), mits voorzien van thermostaatknoppen. Uit de interviews met de makelaars blijkt dat over het algemeen per verdieping de bemetering, een pantry en toiletvoorzieningen zijn aangebracht. Het GEB en de huurders geven de voorkeur aan individuele bemetering . Bijna alle geïnterviewde bedrijven prefereren een eigen pantry (12 van de 13 bedrijven) . Zeven van de dertien bedrij ven geven de voorkeur aan eigen toiletten , maar deze voorkeur is minder sterk dan van het hebben van een eigen pantry.
50
6.
INVENTARISATIE VAN HET AANBOD AAN KLEINE KANTOORRUIMTEN
.6.1
Algemeen Bij de interviews met de kantoorhoudende organisaties is onderzocht of kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening, met een geringe ruimtebehoefte, specifieke huisvestingswensen hebben op zowel lokatie- als op pandniveau . Vervolgens zal in dit hoofdstuk het aanbod van kleine kantoorruimten nader onderzocht worden. Zoals dat bij de vraag ook gedaan is, wordt ook het aanbod gepreciseerd naar lokatieen pandfactoren .
6.2
Werkwijze Bij de interviews met de makelaars stond het weergeven van karakteristieken van de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine ruimtegebruikers in Rotterdam centraal. Hierbij is een beschrijving gegeven van het huidige aanbod en het voorzieningenniveau van nieuwbouw. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van reeds opgeleverde kantoorpanden, in de vorm van een survey-onderzoek. Een survey-onderzoek is met name geschikt voor beschrijvend onderzoek. Er worden gegevens verzameld bij een steekproef van de onderzoekseenheid uit een nader omschreven populatie. In deze fase worden bij een viertalonderzoekseenheden gegevens verzameld over een groot aantal lokatie- en pandkenmerken . Het eerste deel van het onderzoek is vergelijkbaar met de vragen uit het vorige hoofdstuk (interviews kantoorhoudende organisaties) . Er zijn twee facetten aan toegevoegd, namelijk het wel of niet aanwezig zijn van mechanische ventilatie en de individuele bedienbaarheid van warmte, licht en lucht. Vervolgens zijn op basis van de REN-methodiek een groot aantal lokatie- en pandkenmerken geselecteerd en tot een waardering van lokatie en pand gekomen (zie ook bijlage 4) . Zowel bij kantoorlokaties als bij pandkenmerken ligt de nadruk op functionaliteit en beleving/vormgeving . De voor de gebruikers té technische deelaspecten, zoals bijvoorbeeld statische lasten, fysica en hygiëne, zijn niet onderzocht, omdat deze facetten de frictie tussen vraag en aanbod niet veroorzaken .
6.3
Werkgebied Als inventarisatie van het aanbod zijn een drietal recentelijk opgeleverde panden onderzocht. Het vierde pand is recentelijk gerenoveerd. De inventarisatie richt zich op de mogelijke huisvestingsvormen voor de doelgroep in 'normale' kantooriterzamelpanden. Business centers zijn hierbij niet betrokken, omdat deze met name huisvesting bieden aan de groep dynamisch kleinschaligen. Kantoorontwikkeling in de vorm van
51
zelfstandige panden is, commercieel gezien, niet interessant, waardoor ook deze categorie buiten beschouwing gelaten wordt. De inventarisatie richt zich hierdoor op twee grote kantoorverzamelgebouwen (nieuwbouw en gerenoveerd) aan de centrumboulevards. Een klein kantoorverzamelpand op brainpark en twee kantoorvilla's op Victoriapark Kralingen. Deze panden zijn aan de centrum-boulevards of op een perifere (top)lokatie gesitueerd en geven de bovenkant van de markt weer, omdat dit commercieel gezien het meest interessant is en uit het vorige hoofdstuk blijkt dat de doelgroep dit huurprijsniveau op kan brengen. De onderzochte kantoorpanden zijn: 1. Plaza, aan het Weena (groot kantoorverzamelpand, nieuw) 2. Westblaakgebouw, aan de Westblaak (groot kantoorverzamelpand, oud) 3. Trias, op Brainpark (klein kantoorverzamelpand) 4. Beuk en Eik op Victoriapark Kralingen (klein kantoorverzamelpand, 'kantoorvilla') .
PLAZA EXTERIEUR EN INTERIEUR
52
6.4
Resultaten onderzochte kantoorpanden
Plaza aan het Weena. Het Weena maakt onderdeel uit van de centrum-boulevards in Rotterdam en behoort tot de toplokaties van Rotterdam . Dit komt ook tot uiting in de huurprijsniveaus. De lokatie heeft een goede auto- en O.V. bereikbaarheid, is omgeven door en bevat winkels. Het complex Plaza bevat naast 22.000 m2 kantoren ook nog woningen, winkels en het Holland Casino. De kantoorruimten aan het Weena, omvatten vier bouwdelen, te bereiken via twee separate hoofdentrees op de begane grond. De achtste verdieping van de kantoorruimte aan het Weena is opgesplitst in een viertal kleine units: UnitA 188 m2 à f 340,= Im 2 (excl. servicekosten en B.T.W.) Unit B 165 m2 à f 340,= Im 2 (excl. servicekosten en B.T.W .) Unit C 140 m2 à f 325,= Im 2 (excl. servicekosten en B.T.W.) Unit D 196 m2 à f 290 ,= Im 2 (excl. servicekosten en B.T.W.) Unit CID 63 m2 à f 290,= Im 2 (excl. servicekosten en B.T.W.) De servicekosten bedragen f 50,=/m 2 /jaar exclusief B.T.W. en de huurtermijn wordt afgesloten voor vijf jaren met vijf optie jaren. In de parkeerkelder kunnen voor Unit A en D maximaal twee en voor unit B en C maximaal één parkeerplaats gehuurd worden, voor f 2.165,= per plaats. De entree is voorzien van een centrale receptie, die dienst doet als bezoekersmelding (beveiligingsfunctie ). De units worden, middels een klimaatinstallatie, verwarmd, geventileerd en gekoeld door topkoeling. Ramen zijn niet te openen. De ruimten zijn vrij indeelbaar volgens een stramien van 1.80 meter loodrecht op de gevel en hebben een vrije hoogte van 2.70 meter. De ruimten zijn verder voorzien van projecttapijt, verlaagde systeemplafonds, voorzien van inbouw verlichtingsarmaturen (500 lux), een deurtelefoon en wandgoten, voorzien van drie compartimenten ten behoeve van elektra, datatransmissie en PTT. Bemetering, toiletten en pantry worden per verdieping aangeboden en zijn dus voor gemeenschappelijk gebruik. REN-waardering, zie bijlage 4
53
WESTBLAAKGEBOUW EXTERIEUR EN INTERIEUR
54
Westblaakgebouw aan de Westblaak 88 - 110. De westblaak is zeer centraal gelegen en heeft een goede auto- en O.V. bereikbaarheid. De lokatie heeft minder allure dan bijvoorbeeld de Coolsingel of het Weena. Het Westblaakgebouw is een kantoorpand met ongeveer 25.000 m2 bruto vloer oppervlak, dat dateert uit 1974 en recentelijk gerenoveerd is. Op de begane grond zijn winkels onder gebracht. Er is kantoorruimte te huur vanaf 100 m2 tot 3000 m2 . De huurprijs varieert van f 225,= op de eerste verdieping tot f 245,= op de twaalfde verdieping. In een aantal gevallen is de prijs inclusief scheidingswanden. In enkele gevallen is er ook een pantry in de ruimte aanwezig. Momenteel is er een groot ruimte-aanbod in het westblaakgebouw. Het aanbod kleiner dat 500 m2 bvo is als volgt: 1e verdieping, unit A 419 m2 à f 225,= unit C 460 m2 à f 225,= unit D 484 m2 à f 225,= unit F 100 m2 à f 215 ,= 2e verdieping, unit E 290 m2 à f 215,= unit F 290 m2 à f 215 ,= 3e verdieping, unit B 450 m2 à f 235,= unit E 290 m2 à f 225,= unit E 290 m2 à f 225,= 4e verdieping, unit F 290 m2 à f 225,= incl. scheidingswanden 5e verdieping, 6e verdieping, unit E 145 m2 à f 225,= incl. scheidingswanden unit E 160 m2 à f 225,= 7e verdieping, unit F 290 m2 à f 225,= unit F 290 m2 à f 235,= incl. pantry 8e verdieping, 10e verdieping, unit E 290 m2 à f 235,= 12e verdieping, unit E 145 m2 à f 240,= incl. pantry unit F 290 m2 à f 245,= incl. scheidingsw. + pantry Bedragen exclusief B.T.W. en servicekosten. De servicekosten bedragen f 57.50/m 2 /jaar (excl.B.T.W.). Er zijn meer dan honderd parkeerplaatsen in de parkeergarage beschikbaar (totaal 750 parkeerplaatsen), te huur voor f 1.800,= per plaats per jaar. De huurtermijn varieert van drie tot vijf jaren. Eén entree is voorzien van een centrale receptie , die dienst doet als bezoekersmelding (beveiligingsfunctie) . De units worden middels convectoren verwarmd en gekoeld middels een airconditioning. Er wordt niet mechanisch geventileerd en ramen zijn niet te openen, maar hebben wel zonwerend glas. De ruimten zijn vrij indeel baar volgens een stramien van 1.80 meter loodrecht op de gevel en hebben een vrije hoogte van 2.70 meter. De ruimten zijn verder voorzien van projecttapijt, verlaagde systeemplafonds, voorzien van inbouw verlichtingsarmaturen en wandgoten die voorzien zijn van drie compartimenten ten behoeve van elektra, datatransmissie en PIT. Bemetering, toiletten en in de meeste gevallen de pantry worden per verdieping aangeboden en zijn dus voor gemeenschappelijk gebruik. REN-waardering , zie bijlage 4
55
TRIAS EXTERIEUR EN INTERIEUR
56
Trias aan de K.P. van de Mandelelaan op Brainpark. De drie panden Trias zijn op een, voor Rotterdam meest exclusieve, perifere lokatie gelegen. Deze lokatie heeft een zeer goede auto-bereikbaarheid. De O.V. bereik. baarheid is redelijk. De panden Trias I, 11 en 111 zijn ongeveer drie jaar geleden gebouwd. Het zijn zuivere kantoorgebouwen met een bruto vloeroppervlak van 2300 m2 per pand, verdeeld over vier verdiepingen . De begane grond biedt 500 m2 , de eerst verdieping 640 m2 , de tweede verdieping 670 m2 en de derde verdieping 490 m2 bvo kantoorruimte en een dakterras van 140 m2 • Het verhuurbaar oppervlak varieert van 70m 2 tot de verhuur van een hele verdieping (of meerdere). Momenteel is er, op de eerste verdieping van in Trias I, 100 m2 te huur voor f 275,=/m 2/jaar, inclusief twee parkeerplaatsen. De servicekosten bedragen f 35,=/m 2/jaar. In Trias 111 is op de eerste verdieping ca 340 m2 te huur voor f 250,=/m 2/jaar, inclusief vijf parkeerplaatsen. De servicekosten bedragen ook hier f 35,=/m2 /jaar. In een aantal gevallen moet voor parkeerplaatsen apart f 650,= per parkeerplaats betaald worden . De huurperioden zijn in principe vijf jaren, maar in geval van geringe afname (70-100 m2 ) wordt dit teruggebracht tot twee à drie jaren. De panden zijn voorzien van een centrale entree, zonder portier. De automatische entreedeuren zijn door de afzonderlijke bedrijven te bedienen. De units worden middels convectoren verwarmd . De ruimten worden geventileerd middels mechanische ventilatie, voorzien van topkoeling . Ramen zijn niet te openen. Aan de zuidgevel is een buitenzonwering aangebracht, die individueel te bedienen is. De ruimten zijn vrij indeelbaar volgens een stramien van 1.80 meter loodrecht op de gevel en hebben een vrije hoogte van 2.70 meter. De ruimten zijn verder voorzien van projecttapijt, verlaagde systeemplafonds, voorzien van energiezuinige inbouw verlichtingsarmaturen, een deurtelefoon en wandgoten , voorzien van drie compartimenten ten behoeve van elektra, datatransmissie en PTT. Bemetering, toiletten en pantry worden per verdieping aangeboden en zijn dus voor gemeenschappelijk gebruik. REN-waardering , zie bijlage 4
57
BEUK EN EIK, EXTERIEUR EN INTERIEUR
58
Kantoorvilla's op Victoriapark Kralingen (Kralingseweg). Victoria park Kralingen ligt in het verlengde van Brainpark I en 11, naast de autosnelweg en op geringe afstand van het Kralingsebos. Het betreft een goed bereikbare perifere lokatie, met name per auto, in een parkachtige omgeving. 'Twee van de zes kantoorvilla's zijn recentelijk opgeleverd (februari 1993). De andere gebouwen zijn nog in aanbouw. Het betreft hier kleine kantoorpanden, variërend in oppervlak van 986 tot 1338 m 2 bvo per pand. Twee van deze panden zijn opgesplitst in kleinere units. Gebouw Beuk en Eik bieden beide 1292 m 2 bvo aan, onderverdeeld in:
Beuk begane grond: 1everdieping: 2e verdieping :
198 198 230 230 216 210
m2 m2 m2 m2 m2 m2
Eik + 4 parkeerplaatsen; 198 m2 + 4 pp + 4 parkeerplaatsen; 198 m2 + 4 pp + 5 parkeerplaatsen; 230 m2 + 5 pp + 5 parkeerplaatsen; 230 m 2 + 5 pp
+ 5 parkeerplaatsen; 213 m2 + 5 pp + 4 parkeerplaatsen; 213 m2 + 5 pp
De huurprijs van kantoorruimte is vanaf f 277.50/m 2 /jaar en de servicekosten bedragen f 39.50/m2 /jaar. De prijs van parkeerplaatsen is f 1.050 per plaats (prijzen exclusief B.T.W.). De huurtermijn bedraagt vijf jaren, met vijf optie jaren. De panden zijn voorzien van een centrale entree, zonder portier, voorzien van een tourniquetdeur. Er zijn wel voorzieningen getroffen voor een centrale balie. De parkeerplaatsen zijn voorzien van een intercominstallatie op de slagboominstallatie. De units worden verwarmd middels convectoren. De mechanische ventilatie is voorzien van topkoeling en de ramen zijn tevens te openen. De ramen zijn voorzien van blank glas. De zonwering is aan de buitenzijde aangebracht. De ruimten zijn vrij indeelbaar volgens een stramien van 1.80 meter loodrecht op de gevel en hebben een vrije hoogte van 2.70 meter. De ramen zijn per moduul van 3.60 meter te openen . Verder zijn de ruimten voorzien van projecttapijt, verlaagde systeemplafonds, voorzien van inbouw verlichtingsarmaturen (500 lux) en wandgoten, voorzien van drie compartimenten ten behoeve van elektra, datatransmissie en PTT. Bemetering, toiletten en pantry worden per verdieping aangeboden en zijn dus voor gemeenschappelijk gebruik. REN-waardering, zie bijlage 4
59
6.5
Samenvatting Resultaten
Tabel6.1 Vergelijking vier kantoorpanden op kosten en service-niveau (prijzen ex. B.T.W.)
: Plaza
6.5.1
Westblaak gebouw
Trias
Beuk/Eik
Verhuurbare units
140-196 m2
145-484 m2
70-500 m2
198-230 m2
huurprijsvariaties
fI.290-340
fI. 225-245
fI. 250-280
fI.278
servicekosten
fI.50
fI. 57.50
fI. 35
fI. 39.50
Type koeling
topkoeling
airco
topkoeling
topkoeling + te openen ramen
Ventilatie
mechanisch
geen voorzieningen
mechanisch
mechanisch
Entree
bemanc::l
bemand
onbemand
onbemand
Parkeercapaciteit
1: 100-150
1:125
1:50-75
1:50
Parkeerprijs
ti . 2.165 pp
ti . 1.800 pp
tI.6501incl.
ti . 1.050 pp
Lokatiekenmerken
Functionaliteit De panden Beuk/Eik en Trias hebben vanwege de perifere ligging langs de snelweg gemiddeld het grootste aantal passanten per dag (auto's) (REN 1.1.1). Deze perifere lokatie biedt echter geen voorzieningen in de vorm van winkels, horeca, banken en/of postkantoor (REN 1.2.1/1.2.4). Plaza en Westblaak zijn aan twee belangrijke (verkeers)aders door de stad gesitueerd en hebben hierdoor ook een vrij hoog aantal passanten per dag (auto en in mindere mate voetgangers). Als gevolg van de centrale ligging is de bereikbaarheid via autosnelwegverbinding minder goed en is de parkeercapaciteit geringer. Ook is hier de park~ereis van de overheid zwaarder, waardoor er minder parkeerplaatsen per m2-bvo zijn toegestaan (REN 1.6/1 .7). Door centrale ligging zijn hier wel tal van voorzieningen (winkels etc.) in de nabije omgeving aanwezig. De parkeervoorziening bij het Westblaakgebouw is volledig openbaar, bij Plaza alleen openbaar buiten kantooruren en bij de gebouwen Beuk, Eik en Trias is de toegankelijkheid van het parkeerterrein voor derden volledig tot eigen beschikking (REN 4.2). Plaza is schuin tegenover het centraal station gesitueerd, waardoor de O.V.-bereikbaarheid (trein, metro, tram en bus) zeer goed is. Het Westblaakgebouw is met de metro, tram en bus zeer goed bereikbaar. Het meest nabij gelegen treinstation is centraal station . Dit is ongeveer twintig minuten lopen. Trias is met de bus en metro redelijk goed bereikbaar. Trein en tram verbindingen zijn niet aanwezig. Beuk en Eik zijn goed bereikbaar met het O.V., met uitzondering van de trein.
60
Comfort / Behaaglijkheid Beuk en Eik op Victoriapark Kralingen en in mindere mate Trias op Brainpark, hebben de meest ontspanningsmogelijkheden in de buurt (REN 2.2). Rondom Plaza en het Westblaakgebouw zijn ontspannings- en recreatiemogelijkheden, zoals in de REN omschreven, gering (wandelmogelijkheden, bibliotheek, fitness/sport en park). De nabijheid van het stadscentrum wordt echter door vele kantoorgebruikers als ontspanningsmogelijkheid in de lunchpauze geapprecieerd. Wellicht is de nabijheid van het stadscentrum belangrijker dan fitness mogelijkheden en de aanwezigheid van een bibliotheek. Beleving / Vormgeving Plaza en het Westblaakgebouw zijn beiden in de binnenstad gesitueerd (C.B.D.). Hierdoor is er geen onbebouwd terreinoppervlak dat als tuin ingericht is. In de nabijheid zijn veel andere gebouwen met kantoorbestemming (REN 3.5) . Het Weena (Plaza) heeft een zeer goede status en trekt internationale bedrijven en hoofdkantoren aan (REN 3.1). De prijzen van de kantoren liggen dan ook aan de top van de Rotterdamse markt (REN 3.2) . De Westblaak daarentegen geniet momenteel geen aantrekkingskracht. Het gebouwen de directe omgeving maken geen bijzondere indruk (REN 3.4), waardoor prijzen van kantoren tussen gemiddeld en de top van de Rotterdamse markt liggen. De veiligheid op beide lokaties is stabiel (REN 3.7) . De panden Beuk, Eik en Trias zijn op een perifeer gelegen business park gesitueerd, in een parkachtige omgeving waardoor een (klein) percentage van het onbebouwd terreinoppervlak als tuin is ingericht. In de directe omgeving zijn ook veel andere gebouwen met een kantoorbestemming . Brainpark (Trias) trekt nationaal werkende bedrijven aan . Gebouwen en omgeving maken een positieve indruk. Victoria park Kralingen heeft een regionale bekendheid, waardoor deze lokatie regionaal werkende bedrijven aantrekt. Gebouwen en omgeving hebben hier echter een heel aantrekkelijke uitstraling. Bij beide lokaties ligt de prijs van kantoren tussen gemiddeld en top van de Rotterdamse markt. De veiligheid op deze lokaties is van stabiel tot goed te noemen.
6.5.2
Pandkenmerken De grote kantoorverzamelpanden Plaza en het Westblaakgebouw bezitten kantoorvleugels, die apart verhuurbaar zijn en hebben ook apart verticaal transport. De toegang is vanuit een centrale hal en aansluitvoorzieningen zijn binnen kantoorafdelingen. Bij de panden Beuk, Eik en Trias is de toegang ook vanuit een centrale hal, maar ze zijn voorzien van één centraal verticaal transport (REN 1.1). Bij alle panden is er een mogelijkheid tot oppervlakteverdeling in units kleiner dan 250 m2 . De constructieve opzet van de gebouwen was moeilijk te achterhalen. Waarschijnlijk zijn alle gebouwen opgebouwd uit gevelkolommen, balken en tussenkolommen, met een verticale maatvoering van 3.2-3.4 meter plus constructiehoogte (REN 1.2) . Er is bij alle gebouwen een repeterende maatvoering in de constructie en een bouwkundig- en installatietechnisch stramien, volgens en maatraster van 1.80 meter in één richting . Alle panden hebben een trap met een rechte looplijn, één tussenbordes en een breedte groter of gelijk aan 1.25 meter, met uitzondering van het pand Trias waar een trap met een ronde looplijn is toegepast. De breedte van de trap is tevens groter dat 1.25 meter.
61
Plaza is voorzien van een parkeerkelder onder het gebouw, voorzien van (brom)fietsstalling. Het Westblaakgebouw heeft een vrijstaand parkeerdek op het terrein, met een aparte afgesloten binnenstalling voor (brom)fietsen en de overige panden hebben parkeervoorzieningen op het terrein, zonder extra voorzieningen voor (brom)fietsen. De toegang tot Plaza en de panden Beuk en Eik is door handbediende zelfsluitende deuren of tourniquet, met tochtsluis. Trias en het Westblaakgebouw hebben automatisch schuivende binnen- en buitendeuren, met tochtsluis. De centrale entreehal is bij Plaza en het Westblaakgebouw voorzien van een permanent bezette receptiebalie, die vrij overzicht heeft op de hoofdentree. Trias, Beuk en Eik zijn voorzien van borden (REN 1.6.3). Alle gebouwen zijn aangesloten op het stadsverwarmingsnet. De units in Plaza zijn voorzien van een volledige klimaatinstallatie. De mechanische ventilatie is voorzien van topkoeling (en stoombevochtiging) en is per unit regelbaar. Dit is tevens het geval bij de panden Beuk, Eik en Trias. Verwarming geschiedt hier via convectoren . Het Westblaakgebouw wordt ook middels convectoren verwarmd en gekoeld middels airconditioning. Toiletten en pantry's zijn in alle gevallen per verdieping aangebracht. Het aantal sanitaire eenheden bedraagt bij Beuk en Eik één per < 150 m 2 bvo, bij Trias en Plaza één per 150-200 m2 bvo en het oude Westblaakgebouw slechts één per ~ 300 m 2 bvo. Alle units zijn voorzien van een verlaagd systeemplafond, op 2.70 meter hoogte boven de vloer. Ook zijn alle units voorzien van wandgoten met drie compartimenten en projecttapijt. Het afwerkingsniveau van de wanden betreft in alle gevallen spuitwerk. In Plaza zijn geen voorzieningen voor de reductie van zoninstraling getroffen en er is ook geen mogelijkheid tot individuele bediening van ramen, zonwering en temperatuur. Het Westblaakgebouw is voorzien van zonwerend glas. Verder is ook hier geen mogelijkheid tot individuele bediening van ramen, zonwering en temperatuur. Beuk, Eik en Trias zijn voorzien van buitenzonwering (Trias alleen zuidzijde). De zonwering en convectoren zijn individueel regelbaar en bij Beuk en Eik is per moduul van 3.60 meter een kiepraam toegepast (REN 2.3.3,2.4.1). Wanneer bovenstaande informatie gekoppeld wordt aan de huurprijsniveaus, dan wordt duidelijk dat Plaza aan het Weena (centrum-boulevard) de top van de Rotterdamse markt weergeeft. Het Westblaakgebouw is ook gelegen aan een centrum-boulevard, maar heeft echter lagere huuropbrengsten. Dit komt doordat het imago van de Westblaak de laatste jaren is teruggelopen en omdat dit het enige oude pand is. Het pand is weliswaar recentelijk gerenoveerd, maar in dit geval weegt dat niet op tegen nieuwbouw. Parkeerplaatsen zijn in de central.e delen (Plaza en Westblaakgebouw) veel duurder dan in de perifere delen van de stad en de parkeer-capaciteit is in de perifere delen ook veel beter. In het Westblaakgebouw zijn de servicekosten het hoogst ([ 57.50/m 2 /jaar). Hiervoor wordt wel airconditioning en een bemande receptie geboden. Plaza biedt in plaats van airconditioning, topkoeling. Dit zal een belangrijke reden zijn voor de lagere servicekosten ([ 50,=). De servicekosten van Trias, Beuk en Eik zijn tien tot vijftien gulden 62
goedkoper dan Plaza. Dit verschil zal in belangrijke mate beïnvloed worden door de onbemande receptie (zie ook samenvatting interviews makelaars).
6.6
Terugkoppeling met voorgaande hoofdstukken De vier onderzochte panden geven de belangrijkste moderne huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroep binnen Rotterdam weer. Ze voldoen alle aan moderne huisvestingseisen en zijn op toplokaties gelegen. Het beschreven aanbod komt goed overeen met de omschrijvingen van de makelaars. Het opleverings- en voorzieningenniveau van de aangeboden ruimten blijkt vrij goed in overeenstemming te zijn met de huisvestingswensen van de kleine kantoorgebruikers. Weena, Westblaak, Brainpark en Victoriapark Kralingen zijn voor Rotterdamse begrippen toplokaties, maar blijken slechts deels geschikt voor de kleinere ruimtegebruikers. Alleen voor de groep gebruikers, die identiteit en imago uit de bekendheid van lokatie en pand willen krijgen, zijn deze lokaties goed geschikt. Er komen op deze lokaties hoofdzakelijk grote kantoorgebouwen voor. Brainpark bevat wel enkele kleine kantoorverzamelgebouwen . Deze zijn geschikt voor kleine ruimtegebruikers, die identiteit en imago willen halen uit kleinschaligheid en niet willen wegvallen in grote anonieme kantoorgebouwen. De kantoorgebouwen op Victoriapark Kralingen lijken ook goed geschikt voor deze categorie, maar het succes moet nog blijken (nog niet opgeleverd) . Het betreft hier echter alleen perifere lokaties. Het andere deel van de gebruikers heeft juist behoefte aan kleine moderne kantoorverzamelgebouwen gesitueerd op overige centrumlokaties. Dit blijkt juist de ontbrekende schakel te zijn.
63
64
7.
TERUGKOPPELING VAN DE RESULTATEN
7.1
Algemeen Bij de interviews met de kantoorhoudende organisaties is een onderverdeling gemaakt in de groep gebruikers naar afzetgebied . Dit resulteerde in een tweedeling, namelijk stuwende bedrijven en (regionaal) verzorgende bedrijven. Van deze twee groepen zijn, op lokatie- en pandniveau, huisvestingskenmerken weergegeven. De inventarisaties van kantoorruimten geven een weergave van huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroep binnen Rotterdam. Op het einde van de verschillende fasen is telkens een terugkoppeling gemaakt met de voorgaande hoofdstukken. Op basis van de resultaten uit voorgaande hoofdstukken worden deficiënties tussen vraag en aanbod duidelijk, op zowel lokatie- als pandniveau . Deze resultaten zijn vervolgens teruggekoppeld met Dhr. G. Van Gent, van Zadelhoff Makelaars en dhr. R. Theeuwen van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam. In deze interviews werd nagaan in welke mate deficiënties oplosbaar zijn. Ten slotte zijn de resultaten, in de vorm van een schriftelijke enquête, met de geïnterviewde organisaties teruggekoppeld.
7.2
Resultaten terugkoppeling Makelaar Uit de resultaten komt naar voren dat kleine organisaties bij voorkeur in kleine verzamelpanden, met een 'normaal' voorzieningenpakket gehuisvest zijn. De inrichting en afwerking van kleine kantoorruimten komt overeen met kantoorruimten in grote kantoorgebouwen. Dat de groep kleine ruimtegebruikers relatief veel vierkante meters vloeroppervlak in Rotterdam bezetten is, volgens de heer van Gent van Zadelhoff Makelaars, betrekkelijk, omdat in de Gemeentebestanden ook panden als kantoorpand worden bestempeld die volgens de markt niet in deze categorie thuishoren. Een voorbeeld hiervan is een politiebureau. Kleine kantoorverzamelpanden komen hoofdzakelijk voor op de perifere lokaties. Dergelijke kantoorontwikkeling komt op (binnen) stedelijke lokaties slechts sporadisch voor. Daarnaast zijn er binnen Rotterdam geen lokaties, waar de kleine organisaties imago en representativiteit uit kunnen halen, waar het huurprijsniveau gemiddeld is en waar voornamelijk kleine panden staan. In het onderzoek is een dergelijke lokatie gekarakteriseerd door de Heemraadsingel en Mathenesserlaan. Kantoorontwikkeling op deze lokaties wordt echter niet toegestaan door de Gemeente. De heer van Gent noemt het kantoorverzamelgebouw 'Oostpoort' als voorbeeld voor kantoorontwikkeling voor kleine organisaties in een (binnen) stedelijke omgeving (Oostplein). Dit pand sluit goed aan bij de behoefte van de kleine organisaties. De ruim 4000 m2 bvo is opgesplitst in units vanaf 235 m2 , voorzien van eigen toiletgroepen, pantry's etc. De ruimten zijn kolomvrij en bevatten te openen ramen, thermostatisch regelbare verwarming en 3-voudige ventilatie met topkoeling, voor ongeveer f 250,= per m2 per jaar. 65
De servicekosten zijn geraamd op f 3.7,50 per m2 per jaar, exclusief B.T.W . (1-3 verd.f 235,4-6 verd . f 240,7-8 verd . f 245,= per m2 per jaar, bij verhuur van een halve verdieping (240 m2 ), wordt f 10,= per m2 extra gerekend). Nadeel van dit pand is dat het erg groot is. Door de vlakke gevel toont het gebouw ook erg groot. De menselijke schaal is weg . Hierdoor gaat de identiteit van de gebruiker verloren . De vraag naar overige centrumlokaties past volgens dhr. van Gent niet in het beleid van de Gemeente, omdat zij in principe alleen de centrum-boulevards willen ontwikkelen en verder, ontwikkelingen als bijvoorbeeld de Kop van Zuid. Heemraadsingel en MathenesserIaan mogen volgens de kantorennota geen kantorenboulevards worden. Of de ontwikkeling van een overige centrumlokatie binnen Rotterdam mogelijk is, is met name afhankelijk van de opstelling van de Gemeente. De heer van Gent is positief over de haalbaarheid van kleine kantoorverzamelgebouwen, maar is onzeker over de mogelijkheid van de ontwikkeling van een overige centrumlokatie. Hij is dan ook erg benieuwd naar de mening van de Gemeente. De Gemeente De heer Theeuwen van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, dienst onderzoek en ontwikkeling, ziet zeker mogelijkheden voor het creëren van geschikte huisvestings-
mogelijkheden voor de doelgroep. Belangrijk is echter dat aangetoond wordt dat er daadwerkelijk een vraag vanuit de kleine organisaties bestaat naar kantoorruimte in kleine verzamelgebouwen. De Gemeente voert ten aanzien van het milieutype 2a een consoliderend beleid. Dit wil zeggen dat zij kantoorontwikkeling aan de singels niet stimuleren. Voor alle overige nieuwe kantoorontwikkeling in de binnenstad (milieutype 2b) voert men een ontmoedigingsbeleid. De heer Theeuwen is van mening dat initiatieven voor de ontwikkeling van een representatieve overige centrumlokatie, met een goed imago waar de doelgroep identiteit uit kan verkrijgen, vanuit de eigenaars en ontwikkelaars moeten komen. Uit de resultaten komt naar voren dat kleine kantoorverzamelgebouwen representatief moeten zijn en dat de daarin gehuisveste organisaties identiteit uit pandkenmerken willen verkrijgen. Om ook het karakter van verschillende buurten in tact te latèn, ziet de heer Theeuwen met name mogelijkheden in hergebruik van oudere gebouwen. Deze panden zijn vaak herkenbaar, hebben een eigen karakter en een menselijke schaal. Voor nieuwe kantoorontwikkeling stelt de Gemeente zich terughoudend op. Ook hier is het behoud van het buurtkarakter belangrijk. Kantoorhoudende organisaties De respons op de vijftien schriftelijke interviews aan de bedrijven, was 66.6 procent. Deze interviews bevatte drie vragen, gericht op lokationele voorkeur, gewenst voorzieningenniveau van de panden en importantie van lokatie ten opzichte van voorzieningenniveau. De eerste vraag was gericht op de lokationele voorkeur van de verschillende organisaties. Zes van de tien bedrijven geven de voorkeur aan de overige centrumlokaties. Twee van de vier resterende bedrijven zijn stuwende bedrijven en geven dus de voorkeur aan 66
een perifere lokatie. De twee andere organisaties geven de voorkeur aan een stadslokatie en hebben een verzorgend karakter. Vijf van de zes bedrijven, die een overige centrumlokatie prefereren, geven als tweede keuze een perifere lokatie boven een stadslokatie. De overige responses hebben allemaal de overige centrumlokatie als tweede keuze. De tweede vraag gaat na of men voor extra voorzieningen extra geld over heeft en voor welke voorzieningen men extra geld over heeft. Acht van de tien bedrijven kiezen alleen voor het basispakket aan voorzieningen, voor een prijs van f 255,= per m2 per jaar en servicekosten van f 35,= per m2 per jaar (exclusief BTW). Twee accountantskantoren hebben extra geld over voor airconditioning, voor een prijs van f 285,= per m2 per jaar en servicekosten van f 55,= per m2 per jaar (exclusief BTW). Het basispakket bestaat uit de volgende voorzieningen: flexibele indelingsmogelijkheden van kantoorruimten, op basis van een stramien van 1.80 meter. mechanische ventilatie met convectorverwarming (voorzien van thermostaat knoppen) per moduul van 1.80 meter. blanke isolerende beglazing, voorzien van buitenzonwering . te openen ramen per moduul van 3.60 meter. verlaagd systeemplafond met aansluitingsmogelijkheden voor scheidingswanden per moduul van 1.80 meter (vrije hoogte 2.75 meter). verlichtingsarmaturen met een verlichtingsniveau van 500 lux. wandgoten voorzien van drie compartimenten, ten behoeve van elektra, data en PTT. kantoorruimten zijn voorzien van vloerbedekking . per unit E;len pantry. bemetering per unit. per verdieping een dames- en herentoiletgroep. invalide-toilet op de begane grond. één personenlift. entree begane grond, voorzien van natuursteen tegels en sierpleisterwerk. lifthallen en trappenhuis voorzien van vloerbedekking. Op de vraag of lokatie belangrijker is dan voorzieningenniveau van een pand, geven acht van de tien bedrijven de voorkeur aan situering in de stad (lokatie) boven het voorzieningenniveau van het pand.
67
7.5
Samenvatting Resultaten Uit de interviews komt duidelijk naar voren dat er slechts sporadisch lokaties in de stad zijn, waar de kleine organisaties imago en representativiteit uit kunnen halen, waar het huurprijsniveau gemiddeld is en waar voornamelijk kleine panden staan. In het onderzoek is een dergelijke lokatie getypologeerd als een overige centrumlokatie en gekarakteriseerd door de Heemraadsingel en Mathenesserlaan. De terugkoppeling duidt op het feit dat voor bijna alle bedrijven lokatiefactoren belangrijker zijn dan pandfactoren en dat er behoefte bestaat aan een overige centrumlokatie. Kantooróntwikkeling is, volgens de heer van Gent (Zadelhoff Makelaars), op dergelijke lokaties niet toegestaan. Dit past namelijk niet binnen het beleid van de Gemeente. De heer van Gent is positief over de haalbaarheid van kleine kantoorverzamelgebouwen op dergelijke lokaties, maar stelt een en ander afhankelijk van de opstelling van de Gemeente Rotterdam. De heer Theeuwen van de Gemeente Rotterdam ziet zeker mogelijkheden voor het creëren van geschikte huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroep, maar stelt dat de aanzet hiertoe vanuit de markt (o.a. projectontwikkelaars) moet komen. Momenteel voert de Gemeente voor kantoorontwikkeling aan de singels in het centrum een consoliderend beleid (niet stimuleren). Voor alle overige nieuwe kantoorontwikkeling in de binnenstad voert men een ontmoedigingsbeleid. De heer Theeuwen ziet met name mogelijkheden in hergebruik van oudere gebouwen. Deze panden zijn vaak herkenbaar, hebben een eigen karakter en een menselijke schaal, wat belangrijk is voor het verkrijgen van identiteit en imago. Voor nieuwe kantoorontwikkeling stelt de Gemeente zich terughoudend op. Het buurtkarakter in de binnenstad is belangrijk en moet behouden blijven . Het voorzieningen- en afwerkingsniveau van de kleine kantoorverzamelpanden komt, volgens de heer van Gent, overeen met dat van de grote verzamelgebouwen. De kleine kantoorhoudende organisaties geven bijna allemaal de voorkeur aan het basis voorzieningenpakket, zoals hierboven beschreven is, voor een prijs van f 255,= per m2 per jaar en servicekosten van f 35,= per m2 per jaar (exclusief BTW). Belangrijk blijft dat eerst aangetoond wordt dat er daadwerkelijk een vraag bestaat van kleine organisaties naar kantoorruimte in kleine verzamelgebouwen.
68
8.
SLOTBESCHOUWING
Fluctuaties in vraag en aanbod ontwikkelingen op de kantoren markt worden beïnvloed . door tal van factoren. Momenteel wordt de kantorenmarkt gekenmerkt als een vragersmarkt en een doorstromingsmarkt, die hoge eisen stelt aan huisvesting en de ligging daarvan. De groei van de Rotterdamse kantoren markt, die zich uit in nieuwe kantoorgebouwen, is in zeer sterke mate gebaseerd op de groeipotenties van de lokale bedrijfsen kantorensector. Het aanbod van kantoorruimte was de afgelopen jaren met name gericht op grote afnemers (> 3500 m 2 bvo), maar zij lijken inmiddels content te zijn met de huidige huisvesting. De kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties (minder dan 20 werkzame personen) in de zakelijke dienstverlening (SBI 84), met een geringe ruimte behoefte « 500 m 2 bvo) [de doelgroep] blijkt in Rotterdam de op één na grootste groep ruimtegebruikers te zijn en is tot nu toe een onderbelicht marktsegment. Uit de ontwikkeling van de kleine kantoorruimtemarkt in Rotterdam blijkt, dat kleine oude panden in toenemende mate leeg komen te staan. Deze panden « 500 m 2 bvo) zijn, volgens de gemeentebestanden uit 1989, met name terug te vinden op de knooppunt-, openbaar vervoer- en overige lokaties, beslaan ruim 15 procent van het totale bruto vloeroppervlak en zijn voor een groot deel (61 .5 procent van alle organisaties) bezet door kll~ine organisaties. Veel van deze panden (79 procent) dateren uit de periode voor 1964 (55.4 procent voor 1945). Het AVS bestand is een gemeentebestand dat het begrip 'kantoor' erg ruim neemt. Politiebureaus worden bijvoorbeeld ook als kantoorruimte bestempeld. Drie kwart van het totaal aantal verhuisde bedrijven heeft minder dan twintig werkzame personen . Deze kleine kantoorhoudende organisaties verhuizen in veel gevallen naar de grote nieuwbouw panden . Het blijkt dat 65% van de in nieuwbouw gehuisveste ondememingen behoort tot de categorie kleine gebruikers. Van de nieuwbouw kantoorruimte (in m 2 bvo, voor de periode 1985-1989) is 67 procent groter dan 3500 m 2 bvo en concentreert zich met name op de centrum-boulevards en de openbaarvervoer- I snelweg lokaties. Deze ontwikkeling wordt ook onderkend door de makelaars. Uit interviews met deze makelaars blijkt dat grote kantoorruimten, die onverhuurbaar blijken, in toenemende mate opgesplitst worden in kleinere units voor verhuur aan kleine organisaties. Een marktgerichte benadering, vraagt inzicht in de verscheidenheid van de vraag. In het beschrijvend literatuuronderzoek is de doelgroep onderverdeeld in drie categorieën, namelijk starters, dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen . Doordat de starters weinig of geen huisvestingslasten op kunnen brengen, is deze categorie niet interessant voor dit onderzoek. Dit onderzoek richt zich namelijk op representatieve kantoorruimte, die ontwikkeld is voor verhuur aan kleine ru imtegebruikers die al een bestaansbasis hebben opgebouwd. De categorie dynamisch kleinschaligen bestaat uit een groep zeer mobiele en zeer kleine organisaties, die behoefte heeft aan kleine units (tot ± 100 m2 69
bvo) met flexibele huurvoorwaarden en uitgerust met een uitgebreid voorzieningenpakket. Doordat deze categorie niet zo groot is en zij over het algemeen aangewezen zijn op huisvesting in business centers, valt ook deze categorie buiten het onderzoek. Het onderzoek is dus gericht op de categorie kleinschaligen. Het betreft hier kleine organisaties (5 - 20 werknemers), met een ruimtebehoefte tussen de 100 en 500 m2 bvo, waarbij de kwaliteit van de lokatie en het pand belangrijk zijn. De makelaars verdelen de kleine organisaties ook in dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen. De starters worden door hen buiten beschouwing gelaten. De doelgroep is verder onder te verdelen in een negental branches, op basis van de SBI-indeling. Op basis van branche-kenmerken kan per branche, een lokationele voorkeur naar een centrale of perifere ligging in de stad worden gegeven. Hieruit volgt dat de meer traditionele branches als rechtskundige diensten en uitzendbureaus concentraties vertonen in de centrale delen van de stad. Branches als computerdienstverlening en in toenemende mate accountantsbureaus zijn prominent in perifere delen van de stad . Uit de interviews met de makelaars blijkt dat rechtskundige diensten de voorkeur te geven aan dure centrum- en D.v.-lokaties met representatieve panden, zoals Mathenesserlaan en Heemraadsingel. Lokatiebeslissingen worden bij de accountantskantoren in toenemende mate afgestemd op functionele aspecten van lokaties. Toch vertonen zij nog steeds concentraties op de duurdere lokaties, met representatieve panden, zoals de rechtskundige diensten. Computerdienstverlenende bedrijven geven de voorkeur aan perifere gebieden. De computerdienstverlening is echter vaak gerelateerd aan verkoop van hard- en software, waardoor zij over de gehele stad verspreid zijn . De ingenieurs- en reclamebureaus vertonen ook een grote spreiding over de stad. De verscheidenheid van de vraag blijkt beter te onderbouwen op basis van het afzetgebied van de betreffende organisaties. Stuwende bedrijven, die heel Nederland (of verder) als afzetgebied hebben blijken een duidelijke voorkeur te hebben voor perifere lokaties. Regionaal verzorgende bedrijven geven de voorkeur aan een centrale ligging in de stad. Dit resultaat wordt onderbouwd in de interviews met kantoorhoudende organisaties. Rotterdam bezit tevens een 'Central Business District' aan de centrumboulevards. Deze lokaties trekken hoofdzakelijk grote internationale bedrijven en hoofdkantoren aan, maar bieden steeds vaker kleine kantoorunits aan, omdat de grote kantoorruimten onverhuurbaar blijken. Deze units kunnen een alternatief vormen voor met name de stuwende bedrijven . Met name (inter)nationaal gerichte bedrijven willen status en imago halen uit lokatie-factoren. De centrum-boulevards hebben echter wel een minder goede bereikbaarheid ten opzichte van de perifere lokaties. Terugkoppeling van de resultaten geeft aan dat branches als computerdiensten, ingenieursbureaus, reclamebureaus en economische adviesbureaus vaker stuwend zijn en op perifere lokaties gehuisvest zijn. Branches met een verzorgende gerichtheid, als rechtskundige diensten, zijn vaker in centrale delen van de stad geconcentreerd. Regionaal verzorgende bedrijven, die Rotterdam en omstreken als afzetgebied hebben, kiezen in de regel voor meer (binnen) stedelijke lokaties (tweede kern I binnenstad), met een 'goede' auto- en D .V.-bereikbaarheid, vanwege de nabijheid van het afzetgebied. Een goede auto-bereikbaarheid wil hier zeggen, binnen 10 - 20 minuten in de spits
70
bereikbaar, vanaf de snelweg-afrit. De lokatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer, wanneer de afstand tot een treinstation op 15 - 30 minuten loopafstand ligt en de metro/tram op 0 - 5 minuten loopafstand. Het betreft meestal lokaties met een regionale bekendheid, waarbij de prijzen van de kantoren tussen gemiddeld en top van de Rotterdamse markt variëren. Kleine stuwende bedrijven geven over het algemeen de voorkeur aan perifere lokaties (business parken), nabij op- en afritten van snelwegen (minder dan 5 minuten in spits bereikbaar vanaf afrit) . Hierbij is bereikbaarheid met het openbaar vervoer minder belangrijk. De loopafstand tot een treinstation mag meer dan 30 minuten bedragen, de afstand tot een bus-, tram- of metrostation moet dan wel binnen 10 - 15 minuten bereikbaar zijn . Deze lokaties trekken nationaal werkende bedrijven aan en de huurprijzen variëren tussen gemiddeld en top van de Rotterdamse markt. Met name de stuwende bedrijven zijn steeds vaker aan de centrum-boulevards gehuisvest (binnenstad/Central Business District). Deze lokaties trekken (inter)nationale bedrijven aan en de huurprijzen liggen aan de top van de Rotterdamse markt. Deze lokatie heeft een minder goede auto-bereikbaarheid (20 - 30 minuten in de spits), maar heeft wel een goede O.V.-bereikbaarheid (trein 5 - 10 minuten en tram/metro in minder dan 5 minuten). De respondenten van kantoorhoudende organisaties geven in veel gevallen de voorkeur aan huisvesting in kleine kantoorverzamelpanden. Huisvesting in grote kantoorverzamelgebouwen heeft alleen voordelen wanneer de organisaties identiteit en imago uit de bekendheid van lokatie en pand kunnen halen, zoals bijvoorbeeld bij het Beurs World Trade Center het geval is. In de meeste andere gevallen ervaren kleine organisaties huisvesting in een groot verzamelgebouw als negatief, vanwege de anonimiteit. Kleine organisaties huisvesten zich in de grote verzamelpanden, omdat er momenteel geen geschikte alternatieven geboden worden. De geïnterviewde bedrijven geven de voorkeur aan kleine kantoorverzamelgebouwen, omdat zij uit deze kleinschaligheid meer identiteit verkrijgen. Eigenbouw of commerciële ontwikkeling kleiner dan 1000 m2 bvo is over het algemeen te duur (interviews makelaars). Kantoorverzamelgebouwen met een bvo van 2000 m2 tot 3500 m2 zijn op bepaalde lokaties rendabel. Op perifere lokaties als Brainpark en Victoria park Kralingen zijn enkele kleine kantoorverzamelgebouwen gebouwd. In dit pandtype zijn de panden Trias, Beuk en Eik geanalyseerd. Op meer centraal gelegen lokaties komen dergelijke ontwikkelingen nog niet voor, terwijl daar wel behoefte aan is. Probleem is dat er, vanwege de voortschrijdende verpaupering, steeds minder lokaties in de stad in aanmerking komen voor commerciële ontwikkeling . De makelaars hebben een beschrijving gegeven van het voorzieningenniveau van nieuw opgeleverde kantoorpanden. De resultaten van de inventarisatie van kantoorpanden komen hiermee overeen. Hieruit blijkt tevens dat het voorzieningen en opleveringsniveau van kleine kantoorruimten vrijwel overeen komt met dat van grote kantoorverzamelgebouwen. De kantoorhoudende organisaties hebben ten aanzien van het voorzieningenniveau van een kantoorpand geen specifieke eisen of wensen. Lokatie en kleinschaligheid zijn de belangrijkste huisvestingsfactoren. Uit de interviews met representanten van kleine
71
bedrijven blijkt dat de voorkeur uit gaat naar kleine kantoorverzamelpanden met het volgende voorzieningenniveau: oppervlakteverdeling van kantoorruimten moet in units kleiner dan 250 m2 bvo mogelijk zijn. Deze units moeten flexibel indeel baar zijn en gebaseerd zijn op een bouwkundig en installatietechnisch stramien van minimaal 1.80 meter, loodrecht op de buitengevel. Verder moeten de ruimten voorzien zijn van wandgoten met drie compartimenten. Een aansluiting op het glasvezelnet slechts in enkele gevallen gevraagd. Systeemplafonds moeten een vrije hoogte hebben van minimaal 2.70 meter en het afwerkingsniveau van de werkplekomhulling mag spuitwerk zijn. Steeds belangrijker wordt de mogelijkheid tot individuele bediening van licht, lucht en warmte. De lichttoetreding dient bij voorkeur te geschieden door blanke beglazing, voorzien van buitenzonwering. Ramen dienen bij voorkeur per moduul van 3.60 meter te openen zijn (b.v. kiepramen en bij voorkeur aan één zijde draai-kiepramen voor verhuisdoeieinden). Verder is luchttoevoer middels mechanische ventilatie gewenst en eenderde van de geïnterviewde bedrijven wil hier topkoeling of airconditioning bij. Verwarming mag middels convectoren of stralingspanelen, mits voorzien van therm0staatknoppen. Uit de interviews met de makelaars blijkt dat over het algemeen per verdieping de bemetering, een pantry en toiletvoorzieningen zijn aangebracht. Het GEB en de huurders geven de voorkeur aan individuele bemetering . Bijna alle geïnterviewde bedrijven prefereren een eigen pantry (12 van de 13 bedrijven) en zeven van de dertien representanten geven de voorkeur aan eigen toiletten, maar deze voorkeur is minder sterk dan van het hebben van een eigen pantry. Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening, blijken een hoger m2 -gebruik per werknemer (30 m2 bvo) te hebben dan het gemiddelde van 25 m2 per persoon, waar meestal mee gerekend wordt. Daarnaast blijken relatief veel werknemers een groot deel van de tijd weg te zijn en blijken vergaderruimten gemiddeld bijna tweederde van de tijd leeg staan. Deze organisaties bezitten dus veel slecht benutte dure vierkante meters. Efficiënter ruimtegebruik zou hier kunnen leiden tot kosten besparingen, maar daar is volgens geen van de geïnterviewde bedrijven aanleiding toe. Gemeenschappelijke voorzieningen als receptie, vergaderzalen en kantine zijn mogelijke opties voor kantoorverzamelgebouwen, maar de technische uitwerking en het rendement hiervan moeten nader uitgewerkt worden .
72
LITERATUURLIJST
Baarie, M ., Woerkom, B.van., De markt voor kleinschalige, moderne kantoorhuisvesting in de regio Utrecht, 1989. Geografisch instituut RijksUniversiteit Utrecht. Bak, L. , Structuur en ontwikkeling van de kantorensector. Deventer, 1980. Bak, L. , Kleine kantoren een verwaarloosde sector. Amstelveen , 1989. Barink, J . Korteweg, P.J., Kuijpers-Linde, M., De dynamiek van de kantoren sector op stadsgewestelijke schaal. rijksplanologische Dienst, Utrecht, 1991. Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Rijksuniversiteit Utrecht. Beeker, H.A. , Dewulf, G., De toekomst van de kantorenmarkt. Utrecht, 1992. Rijksuniversiteit Utrecht, vakgroep Sociologie. Lo.v . Starke Diekstra Holding NV. Beeker, H.A. , Dewulf, G., Werkgelegenheid en m 2 per persoon bepalend voor vraag naar kantoren. VastGoedMarkt juli 1992, p. 38. Boeckhout, LJ ., Demand for office space in southern California, projections through the year 2000 . Price Waterhouse, Los Angeles, 1991 . Vogon-journaal, juli 1992. Bongenaar, A., Lie, R. , Toplokaties : Productiemilieu en investeringsmilieu. Amsterdam, 1990. Dinteren van, J .H.J ., Kantoren en de binnenstedelijke randzone . Nijmegen, 1985. Geografisch instituut, Katholieke Universiteit. Dinteren, J .H.J . van , Zakelijke diensten en middelgrote steden. Nijmegen, 1989. Geografisch instituut, Katholieke Universiteit. EIS, Ontwikkelingen in de bouwnijverheid tot en met 1996. Amsterdam, 1991 . EIS, Kantoren aan bod . Amsterdam, 1992. Fritzsche, C., Korteweg, P.J ., Smidt, M . de, Stijnenbosch, M.H., Renovatie en herontwikkeling van kantoorgebouwen. Utrecht, 1990. STOGO & Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Rijksuniversiteit Utrecht. Lo.v . Rijksplanologische Dienst. Geenhuizen, M .S. van, Science parks, een eerste inventarisatie . Stedebouw & Volkshuisvesting , mei 1987 p. 7.
73
Gemeente Rotterdam, Rotterdam dienstenstad. Rotterdam, 1988. Stadsontwikkeling & Grondbedrijf. Gemeente Rotterdam, Kantorenrapportage Rotterdam. Rotterdam, 1991 . OntwikkelingsBedrijf Rotterdam en dienst Stedebouw + Volkshuisvesting. Gemeente Rotterdam, Kantorenrapportage Rotterdam. Rotterdam, 1992. OntwikkelingsBedrijf Rotterdam en dienst Stedebouw + Volkshuisvesting. Gravensteijn, J.H., Koning, J. de, Omvang en ontwikkeling van de commerciële intermediaire dienstensector. Den Haag, 1987. Organisatie voor strategisch Arbeidsmarkt Onderzoek. Grit, S., Korteweg, P.J ., Kantoren in een randurbaan productiemilieu . Amsterdam, 1971 . Geografisch en Planologisch Instituut Vrije Universiteit. Haan, MA de, Tordoir, P.P., Het belang van diensten voor de Nederlandse economie. Delft, 1986. Plannologisch studiecentrum, T.N.O. Ter Hart, H.W. Ter, Commercieel vastgoed in Nederland. Deventer 1979. Hesseis, M., Locational dynamics of business services. Utrecht, 1992. Nederlandse geografische studies, Rijksuniversiteit Utrecht. Jansen, A., Hanemaayer, D. Kantoren in de randstad. Den Haag, 1991 . B&A-Groep. Jonge de, H., 'Vastgoedonderzoek in de publieke sector'. Vogon journaal november 1992-2, pagina 3. Kantorennota Emmen, 1980. Een onderzoek naar de structuur, werkgelegenheid en ruimtebehoefte met betrekking tot de kantorensector in Emmen. Emmen: gemeente Emmen. KOhnstamm , P.P., Commentaar op kantoorbehoefte-rapport. VastGoedMarkt juli 1992, p. 39. Kohnstamm, P.P., Vries, A.M.E. de, Kansen en knelpunten voor de ontwikkeling van commercieel onroerend goed in de dertien stedelijke knooppunten. Amsterdam, 1991 . Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde. Kohnstamm, P.P., Wetten , P.G.M. van, Inleiding vastgoed kunde. Amsterdam, 1990. Korteweg, P.J ., De doorstroming naar nieuwe kantoorgebouwen in Rotterdam. Utrecht, 1990. Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Rijksuniversiteit Utrecht. STEPROrapport no. 119b.
74
Korteweg, P.J., Vernieuwde kantoorgebouwen in Amsterdam en Amstelveen . Utrecht, 1992. Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen Rijksuniversiteit Utrecht. STEPROrapport no. 119d. . Lambooy, J.G., Geuns, R.e., Segmentering en dynamiek van de kantorenmarkt; een onderzoek in Amsterdam-Zuid . Amsterdam, 1985. Economisch Geografisch Instituut, Universiteit van Amsterdam. Moosdijk, J. van de, Onderzoek naar verhuizing van enkele extern dienstverlenende bedrijven uit de binnenstad van Amsterdam naar een punt elders in de stad. Amsterdam, 1965. Amsterdams Sociografische Werkgemeenschap, Universiteit van Amsterdam. Pellenbarg , P.H., Subjectieve waardering van bedrijfsvestigingsmilieus in Nederland. Groningen-GIRUG, 1986. Smidt, M. de, Vestigingstendenzen van kantoren in de toekomst. Utrecht, 1986. Smidt, M. de, Eindrapport vooronderzoek toplokaties voor de commerciële dienstverlening. Utrecht/Leiden, 1987. Staal Bankiers, De Nederlandse onroerend goed markt. Den Haag, 1989. VastGoedMarkt, Jaargangen 1986-1993
75
Figuur 8 .1 Milieutypen in Rotterdam
melweg N.
~
doorgaande weg . i ,---- - ,I
VTCl.
spoorlijn
z.
-- ---
\
\
\ \
\ \ \
\
\ \ \
....... ;
:
Kantorenboulevards
mm
Overige centrum lokaties
VU///l
Perifere knooppunten
•
Overige stadsrandlokaties Woonwijken
• 76
Bedrijfsterreinen
BIJLAGE 1 Milieutypenomschrijvingen Milieutype 1, Kantorenboulevards in het centrum. Dit milieutype wordt gevormd door de assen, Weena-Pompenburg, Westblaak- Blaak, Vasteland-Boompjes en Coolsingel-Schiedamsedijk. Onderdelen hiervan worden door de vastgoed sector beschouwd als de top van de Rotterdamse kantoren markt, wat tot uitdrukking komt in de huurprijzen. "De ligging aan de boulevards, de parkeermogelijkheden in eigen gebouw, maar vooral ook de concentratie van openbaar vervoer maken deze lokaties tot de best bereikbare in de stad" (Stadsontwikkeling/Grondbedrijf, 1988, 11). Dit milieutype wordt door de gemeente beschouwd als "het milieutype bij uitstek voor hoofdkantoren en daarnaast voor grote, luxe verzamelkantoren voor kleinere, in hoofdzaak internationaal georiënteerde bedrijven" (Gemeente Rotterdam, 1988). De gemeente voert, wat grootschalige kantorenontwikkeling in milieutype 1 betreft, een gericht stimuleringsbeleid. Soortgelijke ontwikkelingen buiten de boulevards worden niet toegestaan. Milieutype 2, Overige locaties in het centrum. In dit milieutype bevindt zich het grootste kantoorvloeroppervlak van Rotterdam . Het omvat het gebied binnen het stadscentrum tussen en buiten de assen van de centrumboulevards. De verkeersontsluiting van dit milieutype wordt als goed omschreven (Gemeente Rotterdam, 1988), al liggen niet alle lokaties aan stedelijke hoofdwegen en ligt het accent bij het openbaar vervoer meer op metro en tram dan op NS-stations. Ten aanzien van de kleinschalige luxe kantoren (milieutype 2A) geldt een consoliderend beleid. Dit houdt in dat het bestaande areaal in dit milieutype naar het oordeel van de gemeente niet anders dan in uitzonderlijke situaties voor uitbreiding in aanmerking komt. Inkrimping wordt daarentegen wel toegestaan en in een aantal gevallen zelfs gestimuleerd via een gemeentelijke bijdrage . Het moet daarbij gaan om plannen die worden ontwikkeld om kantoorpanden een woonbestemming te geven. Voor alle overige nieuwe kantorenontwikkelingen in de binnenstad (milieutype 2B) wordt een ontmoedigingsbeleid gevoerd. Concreet houdt dit in dat dergelijke ontwikkelingen niet worden toegestaan . Dit gebeurt onder meer aan de hand van een daarop toegesneden juridisch planologisch instrumentarium (Gemeente Rotterdam, 1991). Milieutype 3, perifere knooppunten.
f
In dit milieutype is het kantooroppervlak nog beperkt van omvang , maar de (verdere) ontwikkeling van Oosterhof, Brainpark en de Noordrand zal leiden tot een aantal kwalitatief en kwantitatief belangrijke kantoorlokaties. Een belangrijk kenmerk van de perifere knooppunten is de nabijheid tot afslagen/opritten van snelwegen , dus de snelle verbindingen naar buiten . Daarnaast is er een ontsluiting per openbaar vervoer. Oosterhof is een knooppunt van trein, metro en auto. In Brainpark is de ontsluiting per
I
77
openbaar vervoer beperkt tot metro. Milieutype 4, Overige stadsrandlokaties. Hieronder vallen "een aantal lokaties die voldoen aan de combinatie van directe of vrijwel directe verbindingen naar buiten met een goede verbinding naar het stadscentrum" (Stadsontwikkeling/Grondbedrijf 1988, 15). Hieronder vallen het Zuidplein en het . Marconiplein. Verder werden daartoe in 1988 nog de strook kantorenkavels ten zuiden / van de Hoofdweg-west gerekend (Stadsontwikkeling/Grondbedrijf 1988, 15). Nu worden die laatstgenoemde lokaties gerekend tot de perifere knooppunten.
~
Milieutype 5, Woonwijken. Hieronder valt een groot aantal voomamelijk kleine kantoorlokaties, die te zamen meer dan een kwart van de voorraad uitmaken. Er is een grote mate van verscheidenheid voor wat betreft de ontsluiting . In de naoorlogse wijken zijn veel kleine kantoorconcentraties of afzonderlijke gebouwen in de nabijheid van snelwegen gelegen. Het gaat primair om kantoren met een beperkt verzorgingsgebied en een overwegend publieksgerichte functie. ( Milieutype 6, Bedrijfsterreinen. Hieronder bevinden zich vele kantoren die deel uitmaken van een produktie- of een handelsbedrijf, maar ook kantoorvestigingen die in de buurt van dergelijke bedrijven gevestigd willen zijn . Er is veel nieuwbouw en een relatief hoog saldo van de marktopname.
78
BIJLAGE 2
Lokatietypologieên in Rotterdam 1. Centrumlokaties: Dit zijn kantoorlokaties die in het centrum zijn gelegen. Hiertoe behoren de buurten Stadsdriehoek, Cool, C.S. Kwartier, Nieuwe Werk en Dijkzicht. Binnen dit deel van het onderzoeksgebied bevindt zich de grootste kantorenconcentratie van Rotterdam. Het betreft een totaal bruto vloeroppervlak van bijna 1.350.000 m2, verdeeld over 818 panden, waarin 1977 gebruikers zijn gevestigd. De leegstand op de centrumlokaties is ruim 78.000 m2, dat is 5.8% van het vloeroppervlak (AVS, 1990). Als nevencentrumlokatie worden de lokaties: Oosterhof, Zuid plein en Hoogvliet aangemerkt. Het betreft lokaties die binnen een ' afstand van 500 meter van de rand van een stadsdeel- of nevencentrum ligt. Binnen het onderzoeksgebied nemen de nevencentrumlokaties een bescheiden positie in: slechts 3% van het totale kantoorvloeroppervlak. Bij de centrumlokatie speelt niet alleen de bereikbaarheid, maar ook het imago van stadscentrum een belangrijke rol.
2. Openbaarvervoer- en snelweglokatie: Tot deze lokaties behoren die delen van de stad, die zowel tot OV-Iokatie (stationslokatie of metrolokatie) als tot snelweglokatie gerekend kunnen worden en geen centrumlokatie zijn . 3. Snelweg lokaties: Dit zijn lokaties die vallen binnen een straal van 1000 m2 van een afslag van een snelweg. Zij mogen overigens geen overlap hebben met een centrum- of OV-/snelweglokatie. De belangrijkste lokaties bevinden zich in Rotterdam-Alexander, Spaanse Polder, Rotterdam-Charlois en bij de afslagen Rotterdam-Overschie en RotterdamCentrum. In Rotterdam bevindt zich 7% van het totale kantoorareaal (ca 200.000 m2) op deze lokaties. De leegstand op de snelweglokaties bedraagt 7.600 m2 (ca 5% van de leegstand in Rotterdam). 4. Openbaar vervoerlokatie: Onder openbaar vervoerlokaties verstaan we de stationslokaties of metrolokaties, met uitzondering van die gebieden die een overlap hebben met de hierboven beschreven lokatietypen . Stations lokaties zijn kantoren lokaties die binnen een straal van 500 meter van één van de tien in Rotterdam aanwezige N.S.-stations liggen. De belangrijkste stationslokatie wordt gevormd oor het gebied rond en tussen de stations Centraal Station, Bergweg en Hofplein. Daar bevindt zich meer dan 200.000 m2 kantoorvloeroppervlak. De lokatie Blaak omvat bijna 70.000 m2. In de overige stationslokaties is veel minder kantoorruimte aanwezig. In totaal bevindt zich in de nabijheid van stations ruim 10% van het totale kantoorareaal van Rotterdam. Metrolokaties zijn binnen een straal van 500 meter van een metrostation gelegen. Veel
79
van de drieëndertig Rotterdamse metrostations zijn zo dicht bij elkaar gelegen dat de metrolokaties een paar lange banden vormen . In het lint van metrolokaties tussen Rotterdam-West (Marconiplein) en Kralingen bevindt zich ongeveer 800.000 m2 kantoorvloeroppervlak (ca. 27% van het totale kantoorvloeroppervlak in Rotterdam). De leegstand bedraagt ruim 51.000 m2 , meer dan 30% van de Rotterdamse leegstand (ca. 6% van het kantoorvloeroppervlak in dit gebied). Het tweede lint bevindt zich in de omgeving van Alexander-polder, met ca 45.000 m2 kantoorvloeroppervlak. De meeste andere metrolokaties zijn veel kleiner van omvang . Alleen de lokaties aan de Maasoever in Rotterdam-Zuid (Rijnhaven-Maashaven)hebben nog enige omvang, ca. 30.000 m2 . 5. Knooppuntlokaties De knooppuntlokaties liggen binnen een straal van 500 meter van een knooppunt van doorgaande, infra-stedelijke hoofdwegen. Het kantoorvloeroppervlak bedraagt hier ongeveer 180.000 m2 , wat ongeveer 6% van het Rotterdamse totaal is. Een belangrijk deel hiervan bevindt zich in het centrum van Rotterdam (70.000 m2 ) . Ook hier geldt dat er geen overlappen met bovenstaande gebieden mogelijk zijn . 6. Havenlokaties . De havenlokaties worden gevormd door de buurtcombinaties Pernis, Hoogvliet-Noord, Heyplaat, waalhaven, Vondelingenplaat, Eemshaven, Waalheven-Zuid en HoogvlietZuid. De leegstand is hier gering, met 1% van de totale leegstand (ca. 2.200 m2 ). Deze gebieden hebben geen overlap met de in 1 tot en met 5 genoemde deelgebieden. 7. Perifere lokatie: tot de perifere lokaties worden : Stand en duim, dorp, Rijnpoot, Botlek, Europoort en Maasvlakte gerekend of gebieden binnen een afstand van 1000 meter vanaf de gemeentegrens in Rotterdam-stad, waarbij ze niet tevens als een van de voorgaande typen gekenmerkt kunnen worden . 8. Overige lokaties De resterende lokaties.
80
Figuur 8 .2 Kantoorlokatietypologie Rotterdam
00-..........;, .~,;,
. ......
,;,
•
()pMb.Nr .... rYoet' JoUlie
•
KnooppunUOUlM
~
H."enloU ...
©
--
,.,if.re6oUIie
1n1'•• ltdelijk.hOO"' 6pooflijn
..... ,oIijf!
bron: 8arink e.a., 1991
81
82
BIJLAGE 3
Inventarisatie aanbod kleine kantoorruimten Te onderzoeken pand: Adres: .......... . Bouwjaar pand: Verhuurbaar oppervlak vanaf: Huurprijsnivo vanaf: Servicekosten vanaf: Huurperioden:
..... m2 tot ..... m2 , gemiddeld: ...... m2 ..... m2 tot .... . m2 , gemiddeld: .. .. .. m2 ..... m2 tot .... . m2 , gemiddeld: .... .. m2 ..... jaar, met ..... optie jaren.
a) centrale ligging / b) perifere ligging a) veel passanten (auto)/ b) weinig passanten per dag a) veel passanten (voetgangers)/ b) weinig passanten a) nabijheid van winkels! b) onbelangrijk a) goed bereikbaar (auto)/ b) slecht bereikbaar a) goed bereikbaar (O.v.)/ b) slecht bereikbaar a) aanwezigheid openbare parkeerplaatsen/bI eigen p.p a) veel andere kantoren in omgeving! b) weinig a) dure lokatie / b) goedkope lokatie a) nieuw gebouw / b) bestaand gebouw a) hoogbouw / b) laagbouw « 4 verdiepingen) a) verzamelgebouw/ b) gebouw voor eigen gebruik a) zuiver kantoorgebouw/ b) multifunctioneel kantgeb. a) bekend gebouw/ b) onbekend gebouw a) statig gebouw/ b) onbelangrijk a) flexibel indeelbaarlb) weinig verplaatsbare wanden a) extra ruimte huurbaar/ b) geen mogelijkheden a) aanwezigheid centrale receptie/ b) eigen receptie a) aanw. gemeenschappelijke vergaderruimten/ b) eigen a) aanwezigheid (gem.) kantine/ b) geen gem. kantine a) eigen pantry/ b) gem. pantry a) eigen toiletten/ bI gem. toiletten al eigen bemetering elektra-warmte/ b) in servicekstn a) uitgebreide data- en telcomm. voorzI b) 'normaal' a) aansluiting glasvezelkabel! b) geen aansluiting a) topkoeling-airconditioning! b) te openen ramen a) mechanische ventilatie/ b) geen mech. ventilatie a) warmtellichtllucht individueel regelbaar/ b) niet
LOKATIEKENMERKEN :
PANDKENMERKEN:
§ 1.1 .1 .. . § 1.2.1 .. . § 1.2.2 .. . § 1.2.3 .. . §1 .2.4 .. . § 1.3 .. . § 1.4.1 .. . § 1.4.3 .. . § 1.4.5 .. . § 1.6.1 .. . § 1.7.1 § 1.7.2 ...
§1 .1.1 §1.1.2 § 1.2.1 § 1.2.3 § 1.2.4 § 1.3.1 § 1.3.2 § 1.3.3 § 1.3.4 § 1.5.2 § 1.5.6 §1 .6.1 § 1.6.3 §1 .6.4 § 1.6.6
§ 2.2.1 § § § § § § § §
3.1.1 3.2.1 3.2.2 3.3.1 3.4.1 3.5.1 3.6.1 3.7.1
.. . .. . ... ...
§ 4.2.1 ...
. ...
... ... ... ... ... . ...
1. .. . 1: .. . 1: .. 1: .. . 1: .. 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1:
1: . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. . 1: .. .
§1 .7.1 .. . §1 .8.2 .. . § 1.10.1 . § 1.10.2 .. § 1.10.6 .. . § 2.3.3 .. . § 2.4.1 .. . § 3.2.1 .. . § 3.2.2 .. . § 3.2.3 .. . § 3.3.3 .. . §3.3.4 .. . § 3.4.1 §4.1.1 § 4.1 .2 ...
83
84
BIJLAGE 4
Resultaten REN-methodiek inventarisatie Plaza aan het We~na. LOKATIEKENMERKEN:
PANDKENMERKEN :
§ 1.1.1 4 § 1.2.1 5 § 1.2.2 5 § 1.2.3 5 §1 .2.45 § 1.3.1 3 § 1.4.1 5 § 1.4.3 5 § 1.4.5 5 § 1.6.1 § 1.7.1 1 § 1.7.2 1
§ 1.1 .1 5 § 1.1.2 4 § 1.2.1 3 § 1.2.3 3 § 1.2.4 3 § 1.3.1 4 § 1.3.2 5 §1.3.35 §1.3.41 § 1.5.2 5 § 1.5.6 2 § 1.6.1 3 § 1.6.3 5 § 1.6.4 2 § 1.6.6 -
§2.2.1 1 § 3.1.1 5 § 3.2.1 5 § 3.2.2 3 § 3.3.1 5 §3.4.15 § 3.5.1 5 § 3.6.1 1 §3.7.13 § 4.2.1 2
§ 1.7.1 4 § 1.8.2 5 §1 .10.15 § 1.10.23 §1 .10.64 § 2.3.3 1 § 2.4.1 1 § 3.2.1 1 § 3.2.2 3 § 3.2.3 3 § 3.3.3 4 § 3.3.4 2 § 3.4.1 2 §4.1.1 2 § 4.1.2 2
Westblaakgebouw aan de Westblaak 88 - 110. LOKATIEKENMERKEN: § 1.1.1 4 §2.2.1 § 1.2.1 5 § 1.2.2 5 § 3.1.1 1 § 1.2.3 5 § 3.2.1 4 § 1.2.4 2 § 3.2.2 3 § 1.3.1 3 § 3.3.1 5 § 1.4.1 3 §3.4.14 § 1.4.3 5 § 3.5.1 4 . § 1.4.5 5 § 3.6.1 1 § 1.6.1 4 § 3.7.1 3 § 1.7.1 4 § 4.2.1 § 1.7.2 5
PANDKENMERKEN:
§ 1.1.1 5 § 1.1.2 § 1.2.1 § 1.2.3 § 1.2.4 § 1.3.1 § 1.3.2 § 1.3.3 § 1.3.4 § 1.5.2 § 1.5.6 § 1.6.1 § 1.6.3 §1.6.4 § 1.6.6
4 1 3 2 4 5 5 5 2 4 5 2 2
§ 1.7.1 1 § 1.8.2 5 § 1.10.1 4 § 1.10.24 § 1.10.65 § 2.3.3 2 § 2.4.1 1 § 3.2.1 1 § 3.2.2 3 § 3.2.3 3 § 3.3.3 3 § 3.3.4 1 § 3.4.1 1 §4.1.1 2 § 4.1 .2 4
85
Trias aan de K.P.van de Mandelelaan op Brainpark. LOKATIEKENMERKEN:
PANDKENMERKEN:
§ 1.1.1 5 § 1.2.1 1 § 1.2.2 1 § 1.2.3 1 § 1.2.4 1 § 1.3.1 5 § 1.4.1 1 §1.4.33 § 1.4.5 2 § 1.6.1 4 § 1.7.1 5 § 1.7.2 5
§ 1.1.1 3 § 1.1.2 4 § 1.2.1 1 § 1.2.3 3 § 1.2.4 3 § 1.3.1 4 § 1.3.2 5 § 1.3.3 5 §1 .3.4 § 1.5.2 2 § 1.5.6 2 § 1.6.1 4 § 1.6.3 2 §1 .6.4§ 1.6.6 2
§ 2.2.1 2 § 3.1 .1 § 3.2.1 § 3.2.2 § 3.3.1 § 3.4.1 § 3.5.1 § 3.6.1 § 3.7.1
4 4 4 3 4 5 2 3
§ 4.2.1 5
§ 1.7.1 4 § 1.8.2 5 § 1.10.12 § 1.10.22 § 1.10.62 § 2.3.3 4 § 2.4.1 2 § 3.2.1 1 § 3.2.2 3 §3.2.3 2 § 3.3.3 3 à 4 § 3.3.4 § 3.4.1 1 §4.1 .1 3 § 4.1.2 1
Kantoorvilla's op Victoriapark Kralingen (Kralingseweg). LOKATI EKENMERKEN:
PANDKENMERKEN:
§ § § § § § § § § § § §
§ § § § § § § § § § § § § § §
1.1.1 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3.1 1.4.1 1.4.3 1.4.5 1.6.1 1.7.1 1.7.2
86
5 1 1 2 1 5 1 4 4 4 5 5
§ 2.2.1 3 § 3.1.1 § 3.2.1 § 3.2.2 § 3.3.1 § 3.4.1 § 3.5.1 § 3.6.1 § 3.7.1
3 5 4 3 5 5 2 5
§ 4.2.1 5
1.1.1 1.1 .2 1.2.1 1.2.3 1.2.4 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.5.2 1.5.6 1.6.1 1.6.3 1.6.4 1.6.6
3 3 1 3 3 4 5 5 5 2 3 2 2
§ 1.7.1 5 § 1.8.2 5 § 1.10.1 2 § 1.10.23 § 1.10.6§ 2.3.3 4 § 2.4.1 2 § 3.2.1 1 § 3.2.2 3 § 3.2.3 3 § 3.3.3 3 § 3.3.4 § 3.4.1 1 §4.1.1 § 4.1.2 -
LIJST MET TABELLEN Tabel 3.1
Rotterdamse kantoren naar bouwperiode en omvang (in %) (pagina 23)
Tabel 3.2
Verdeling kantoorvestigingen naar omvang personeel over de lokatietypen (in %) (pagina 23)
Tabel 3.3
Leegstand naar grootteklasse (in %) (pagina 24)
Tabel 6.1
Vergelijk vier kantoorpanden op kosten en service-niveau (prijzen ex. B.T.W.) (pagina 59, 60)
I
I
I
LIJST MET FIGUREN Figuur 1.1
Opname en aanbod van kantooruimte in Nederland (in m2 bvo) (pagina 3, 5)
I
Figuur 5.1
Relatie huurprijsniveau (in guldens/m 2 /jaar) - lokatie (pagina 42)
I
Figuur 5.2
Relatie huurprijsniveau (in guldens/m 2/jaar) - lokatie (pagina 42)
Figuur 5.3
Relatie huurprijsniveau (in guldens/m 2 /jaar) - branche (pagina 44)
Figuur 5.5
Relatie branche - m2-gebruik per werknemer - huurprijsniveau (in guldens)/m 2 bvo (pagina 48)
Figuur 5.5
Kosten (in guldens) door afwezigheid personeel (pagina 48)
Figuur 8 .1
Milieutypen in Rotterdam (pagina 76)
Figuur 8.2
Kantoorlokatietypologie Rotterdam (pagina 81)
I
i
I
87
88
