NR VOL 00 JAARVERSLAG Commissaris AUDITAS DBW bedrijfsrevisoren Dhr. W. Bossuyt

NR 400.030.077

VOL 00

JAARVERSLAG 2013

Commissaris AUDITAS DBW bedrijfsrevisoren Dhr. W. Bossuyt

NR 400.030.077

VOL 00

Aandeelhouders

Gent Vlaams Gewest Provincie O.-Vl. Destelbergen Evergem Bisdom Gent Particulieren, bedrijven en verenigingen

440 aandelen 250 aandelen 250 aandelen 10 aandelen 10 aandelen 50 aandelen 1.128 aandelen 2.138 aandelen

Raad van Bestuur voor Dhr. Dhr. Dhr. Dhr. Dhr.

Gent: G. dutré M. Heughebaert, tot rvb 03/2013 B. Vanbraeckevelt, vanaf rvb 04/2013 S. Noreilde, tot rvb 03/2013 S. Souguir, vanaf rvb 04/2013

voor Destelbergen: Dhr. J. Bouckaert voor de provincie: Mw. M. Verhoeve, tot rvb 03/2013 Dhr. G. Eeman, vanaf rvb 04/2013 privé: Dhr. J. Mw. E. Dhr. P. Dhr. P. Dhr. E. Dhr. J.

Casier , voorzitter Devriendt-Van Cauwenberge , ondervoorzitter Debrock de l’Arbre, tot rvb 04/2013 Devriendt Moreels

2 JAARVERSLAG 2013 DE GENTSE HAARD

NR 400.030.077

VOL 00

Personeelsbezetting Administratieve medewerkers: * Tine Van Hooland directeur * Anneleen Arbyn administratie huurachterstallen, huursubsidies, betalingen, voorbereiding contracten * Söhret Avsar inschrijvingen, huurherziening, actualisatie, contracten * Sabine Dobbelaere hoofd onderhoud gebouwen * Anouk Lapaige medewerker sociale dienst, opvolging huurachterstallen, huurdergeschillen * Pieter Lenssens medewerker sociale dienst, opvolgen leefbaarheid * Nicole Van Gele inschrijvingen, administratie huurlasten, garages en winkels * Nicole Malin hoofd projecten * Monique Vanmeirhaeghe boekhouding * Geneviève De Clercq allround administratief medewerker Medewerkers “op het veld”: Onderhoud en herstellingen: * Frans De Rey * Werner Vermeere * Philippe Vanherzeele Huisbewaarders : * Albert Degowie * Marie-Josée De Brabander * Diana Geenens * Sonia Goossens * Liliane Kusseler * Frank De Smet * Hubert Van Lysebetten * Rosita Vanmackelbergh * Ivan Van Meerhaeghe * Marie Christine Van Lantschoot

Borluut Nieuw Gent Aloïs Joosstraat Meulestede Kortrijksepoortstraat Leiekaai Leiekaai Sas- en Bassijnwijk Sleepstraat Acaciapark


NR 400.030.077

VOL 00

Verslag 2013, voorgedragen door de Raad van Bestuur op de Algemene Vergadering der Aandeelhouders van 13 mei 2014

Geachte leden, de Raad van Bestuur heeft de eer U het verslag voor te leggen over de werking van haar vennootschap tijdens het jaar 2013, samen met de jaarrekening, afgesloten op 31.12.2013.

NR 400.030.077

VOL 00


LEIEKAAI FASE II

Renovatie van 282 appartementen en nieuwbouw van 12 dakappartementen. De aanbesteding vond plaats op 14 december '04. Architect: De Brabandere bvba, Gent. Aannemer: NV EVERAERT-COOREMAN, Overmere. Bestelbedrag: 11.809.280,32 euro. De eerste fase werd eind 2009 uitgebreid met werken die initieel in de tweede fase voorzien werden. De werken binnen in de appartementen werden op die manier al uitgevoerd (brandveiligheid + comfort natte cellen). Definitieve oplevering vond plaats op 23 maart 2012 De tweede fase wordt hierdoor beperkt tot de werken ivm brandveiligheid en renovatie van de gemeenschappelijke delen. Architect: De Brabandere bvba, Gent Aannemer: P.I.C., Laarne Bestelbedrag: 1.579.070,20 euro Aanvang der werken: 20 februari 2012 Voorlopige oplevering: 20 augustus 2013



LEIEKAAI FASE III : in de loop van het jaar werden de besprekingen verder gevoerd. Het voorontwerp passeerde ondertussen verschillende malen het IKZ-overleg van de stad Gent.


NR 400.030.077

VOL 00


LEIEKAAI FASE II



NR 400.030.077

VOL 00

ACHTERMUIDE


Nieuwbouw van 61 appartementen met ondergrondse garage, bestaande uit een bouwblok met 47 huurappartementen en een bouwblok met 21 koopappartementen. Voor de koopappartementen participeert Het Volk. Architect: ontwerp:De Brabandere, Group O, Gent; uitvoering: Buro II, Gent Aannemer: Bekaert Building Compan (BBC), Waregem Bestelbedrag: 5.554.769,99 euro (GH) en 1.953.947,56 euro (HV) Totaalbedrag: 7.508.717,55 euro Aanvang der werken: 13 augustus 2012 Termijn: 500 kalenderdagen

NR 400.030.077

VOL 00


NR 400 030 077

VOL 00 13

JAARVERSLAG 2013 DE GENTSE HAARD

ZAVELPOORT

Renovatie van 57 appartementen gelegen Kortrijksepoortstraat Karel Van Hulthemstraat. Architect: De Brabandere, Group O, Gent. Aannemer: Alpas, Dendermonde Bouwvergunning d.d. 20 januari 2011 Aanbesteding: 21 augustus 2012 Bestelbedrag: 3.033.675,18 euro Aanvang der werken: 17 december 2012 Termijn: 913 kalenderdagen

STAAKSKENSTRAAT


Nieuwbouwproject van 39 appartementen met ondergrondse parking. Architect: Arch & Teco Architectuur nv, Gent Bouwvergunning verkregen op 11 april 2013 Opening der biedingen voorzien op 23 januari 2014 Ramingsbedrag: 5.618.588,74 euro Termijn: 565 kalenderdagen

NR. 400.030.077

VOL 00


ZUURSTOF VOOR DE BRUGSE POORT – ACACIAPARK

Nieuwbouw van 40 appartementen en woningen ondergrondse parking. Architect: ABSCIS, Sint-Denijs-Westrem. Aannemer: Bouwcentrale Modern nv, Kaprijke Bestelbedrag: 4.544.452,86 euro Startdatum: 8 maart 2010 Voorlopige oplevering: 29 maart 2012 Parkaanleg: oplevering 29 juni 2012

NR 400.030.077

met

half-

VOL 00


ACACIAPARK

NR 400.030.077

VOL 00


ACACIAPARK KEUKEN

ACACIAPARK SLAAPKAMER

NR.400.030.077

VOL 00


ACACIAPARK LIVING MET TUIN

ACACIAPARK BADKAMER


NR 400.030.077

VOL 00

STAAKSKENSTRAAT

Op 15 juli 2005 kocht De Gentse Haard een deel van de oude Ivago-site aan de Staakskenstraat , 4.071,30 m² groot. Aankoopprijs: 402.000 € (= schattingsprijs). Het project beoogt een 40-tal appartementen. Ontwerper: Arch & Teco Architectuur nv, Gent De slopingsvergunning werd aangevraagd op 23 september 2005. Op 17 november 2005 besliste Minister Keulen in te stemmen met de programmatie van de verwervings- en slopingssubsidies. De slopingsvergunning werd afgeleverd op 27 januari 2006. Op 19 september 2006 besliste minister Marino Keulen om de bouw van de appartementen te erkennen als vatbaar voor subsidies. De sloop werd uitgevoerd in augustus – november 2008. Voorlopig ontwerp is goedgekeurd door VMSW. Bouwvergunning werd aangevraagd.



NR. 400.030.077 NIEUW GENT (fase 2)

Vervangen centrale stookplaats door 46 individuele CV-ketels in de appartementen gelegen: Salamanderstraat en Kikvorsstraat Studiebureau: E. Hulpiau, Sint-Niklaas Aannemer: Sanitel nv, Waasmunster Bestelbedrag: 368.254,00 euro Aanvang der werken: 26 maart 2012 Termijn: 184 kalenderdagen; werken opgeschort tijdens de wintermaanden Voorlopige oplevering: 11 juli 2013


NR 400 030 077

VOL 00

NEKKERSPUT

Renoveren of slopen en vervangen huis. Architect aangesteld in 2013. TV Dierendonck – L.U.S.T., Gent.

van 63 appartementen en 1

Beide opties moeten worden overwogen en onderzocht. Renovatie zou het behoud van meer units kunnen betekenen maar kan zeer duur uitvallen. Vervangen van de bestaande blok zal tot gevolg hebben dat de helft van het aantal woongelegenheden zal verdwijnen. Het nieuwe RUP laat maar 4 bouwlagen meer toe.


STEENAKKER

Slopen en vervangingsbouw van 3 woningen Architect: Buro 56, Gent Schetsontwerp ingediend


NR.400.030.077

VOL 00

HOPPESTRAAT

Renovatie van 3 woningen gelegen Hoppestraat 51 en 56 en Poperingestraat 64


Renovatieplannen niet goedgekeurd door VMSW; nieuwbouw te overwegen

NR.400.030.077

VOL 00

KONINGSDONK (BOS)

Renovatie van 3 woningen gelegen Emiel van Swedenlaan 56, 70 en 101


Renovatieplannen overwegen

niet

goedgekeurd

door

VMSW;

nieuwbouw

te


NR.400.030.077

VOL 00

HOGE WEG

9 juni 2010 werd de samenwerkingsovereenkomst tussen AG SOB, Woningent, De Goede Werkmanswoning, Het Volk/Volkshaard en De Gentse Haard ondertekend. Doelstelling is het gezamenlijk realiseren van het woonproject. De overeenkomst gaat over de voorbereidings-, de verwervings- en de ontwikkelingsfase. Het globale plan voorziet in de bouw van 110 budgetwoningen, 110 sociale koopwoningen en 110 sociale huurwoningen. De Gentse Haard zal 55 huurwoningen bouwen, verspreid over 2 clusters. Er worden 47 appartementen en 8 grondgebonden woningen voorzien. Op 16 mei 2012 wordt een aangepaste versie van het beeldkwaliteitsplan voorgesteld.


Op 30 augustus 2012 tekenen alle partijen een volgende samenwerkingsovereenkomst die de concrete invulling van de woningbouw binnen het project omvat. De ver- en aankoop van de gronden, gebaseerd verschillende clusters , vindt plaats op 19 december.

NR 400 030 077

op

de

VOL 00

Er worden in 2013 ook nog 3 onverhuurbare woningen openbaar verkocht. Louis Roelandtplein 43 Louis Roelandtplein 45 Haardstedestraat 63. Dit waren onverhuurbare, leegstaande woningen, waarvan een renovatie door De Gentse Haard economisch onverantwoord was. De verkopen brachten 511.200 € op. Daarnaast werd ook nog een huurhuis verkocht aan een zittende huurder. Tuinstraat 6 in drongen werd aan schattingsprijs – 230.000€ - verkocht.


Het aantal woongelegenheden in eigendom van De Gentse Haard daalde in 2013 van 1594 naar 1580. Er werden in het project Zavelpoort 9 appartementen op de bovenste verdieping gesloopt want niet meer vergund. Op de gelijkvloerse verdieping worden van 4 appartementen gereduceerd tot 3 stuks.


NR 400.030.077

VOL 00 STATISTISCHE GEGEVENS 2013

1. PATRIMONIUM Eéngezinswoningen 285 Appartementen (incl. studio’s en duplexappartementen) 1295 Totaal 1580

Winkel in flatgebouw met woongelegenheid 1 Winkel in flatgebouw zonder woongelegenheid 2 Totaal 3

Garages en/of staanplaatsen 535

Aantal te verhuren woongelegenheden binnen het sociale huurstelsel (31.12.2013) Eéngezinswoningen 267 1 kamer 2 kamers 15 15 Appartementen 1.224 Studio: 1 slaapk.: 27 222

3 kamers 219

2 slaapk.: 727

4 kamers 15

3 slaapk.: 246

5 kamers 2

4 slaapk.: 2

Totaal 1.490


NR 400.030.077

VOL 00

Aantal structureel leegstaande woningen op 31.12.2013 Renovatie in uitvoering 10 Renovatiedossier lopend 8 Structurele leegstand 51 Te verkopen 6 Totaal 75 Evolutie structurele leegstand 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 75 41 68 90 96 109 143

2006 122

143 129 118 122 109

160

96

140

90

120 100 80 60

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

68 75 41

40 20 0

2005 129

2004 118

2003 119

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004

structurele leegstand

Tussen 2 verhuringen door

22


Aantal verhuurde woongelegenheden buiten het sociale huurstelsel Conciërgewoningen 10 VZW ITHACA (6slaapkamerapp.) 1 Noodwoningen OCMW 4 Totaal 15

NR 400.030.077

VOL 00


2. HUURDERS

2010

2011

2012

2013

1-oudergezin

416

409

397

413

paar met kinderen

264

267

334

328

paar zonder kinderen

141

128

158

149

alleenstaanden

600

646

601

578

700

646 600 601 578

600 500 416409 413 397 400

334328 264267

300

141128158149

200 100 0 1-oudergezin

paar met kind

NR 400.030.077

paar zonder kind

alleenstaanden

VOL 00


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Reële tot 2013 2012 huurprijzen van 108 0 € 123,94€ 94 123,95 148,73 104 113 148,74 173,52 300 408 173,53 198,31 283 165 198,32 223,10 94 154 223,11 247,89 131 80 247,9 272,68 87 89 272,69 297,47 51 64 297,48 322,26 56 62 322,27 347,05 52 34 347,06 371,84 31 31 371,85 396,63 31 25 396,64 en meer 154 158

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

160 158 351 147 101 117 99 56 53 22 28 28 131

89 201 232 216 137 97 113 82 52 29 26 22 150

27 164 242 132 216 144 92 65 55 52 27 48 117

26 78 199 212 153 231 110 84 72 28 51 39 132

27 88 263 210 221 97 96 47 49 27 57 36 66

39 148 255 149 260 71 93 45 39 65 41 7 51

57 169 252 192 205 59 91 52 43 76 19 11 39

450 400 350 300 250

2013 2012 2011 2010

200

2009

150

2008

100

2007

50

2006 2005

0

NR 400.030.077

VOL 00


AANTAL OPZEGGINGEN DOOR DE HUURDER

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

TOTAAL

111

95

124

147

124

100

106

142

134

101

gewone opzeg, incl. RVT mutatie overlijden Wissel hoofdhuurder

80

53

76

87

72

67

86

82

92

78

16 13 2

32 10

37 11

40 20

31 21

19 14

11 9

39 21

25 17

2 21

Er waren 11 uitzettingen, tot uitvoering van betrokken vonnissen.

NR 400.030.077

VOL 00

3. NIEUWE HUURDERS IN 2013 36 JAARVERSLAG 2013 DE GENTSE HAARD

Nieuwe aanvragen:

2013 2012 2011 2010 2009 2008

888 753 971 958 816 758

Nieuwe mutatieaanvragen: Gemiddelde wachttijd:

64 905 dagen

971 1000

888

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

958

753

2013 2012 2008 2009 2010 2011

2011 2010 2009 2008

2012 2013 AANVRAGEN

NR. 400.030.077

VOL 00


INKOMEN NIEUWE HUURDERS1 2013

€

2012

21 7 3 10 5 16 5 8 6 3 15

0/6.197 6.198 / 7.437 7.438 / 8.677 8.678 / 9.916 9.917 /11.155 11.156 /12.394 12.395 / 13.634 13.635 / 14.873 14.874 / 16.113 16.114 / 17.352 17.353 en meer

2011

22 5 5 5 7 17 9 7 3 8 18

2010

30 5 17 6 7 12 7 7 10 1 12

2009

30 4 14 11 13 5 7 8 10 6 15

24 7 16 12 18 3 4 3 6 1 8

2008

2007

48 18 14 19 15 16 10 8 4 3 13

31 19 14 11 14 13 6 1 5 1 9

50 45 40 35

2013

30

2012

25

2011

21

2010

20

10

2009

16

15 10

7

5

5

3

2008

15 5

2007

8 6

0

3

INKOMEN NIEUWE HUURDERS

NR 400.030.077 GEZINSTYPE NIEUWE HUURDERS 1

VOL 00 2013

2012

2011

2010

Ter vergelijking;: leefloon alleenstaande = 9.427,30€; leefloon persoon met gezinslast = 12.569,74€


Alleenstaanden (evt. + bijwoner) 1 volwassene + kind(eren) 1 volwassene + kind(eren) + bijwoner(s) Paar met kind(eren) Paar met kind(eren) + bijwoonst 2 volwassenen 2 volwassenen + bijwoonst

26

33

36

46

34

34

53

37

4

0

5

11

26

33

16

21

2

1

0

0

6 1

5 0

4 0

9 0

60

53 46

50 40

34 36 33 37 26

34 33

26

30 214 16

20 10

2

11 5 0

0

1 0

6 5

9 4

0 0

0 0

NR 400.030.077

2010

1 2013 2012 2011 2010

2011 2012 2013

VOL 00

KANDIDATEN VOLGENS INKOMEN2 2

Ter vergelijking;: leefloon alleenstaande = 9.427,30€; leefloon persoon met gezinslast = 12.569,74€


2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 643 551 475 385 364 380 430 392 73 73 84 68 63 138 163 165 105 147 146 108 117 103 148 128 196 105 112 78 83 211 224 205 153 128 145 168 148 182 153 128 284 277 183 89 84 94 103 104 151 142 100 58 58 83 78 72 112 100 75 47 56 64 48 42 108 81 77 33 40 53 65 49 76 76 60 34 28 34 44 40 57 53 47 31 29 38 15 14 43 58 37 21 17 29 19 19 47 25 38 15 18 13 12 11 36 24 16 15 22 10 11 14 20 19 17 5 9 15 15 10 148 91 82 65 41 61 45 36

0-6.198 6.199-7.437 7.438-8.676 8.677-9.916 9.917-11.155 11.156-12.395 12.396-13.634 13.635-14.874 14.875-16.113 16.114-17.352 17.353-18.592 18.593-19.831 19.832-21.071 21.072-22.310 22.311-23.550 + 23.550

700 643 600 2013

500

2012

400

2011

284

300

2010 196

200 100

153 73

151

105

0

NR 400.030.077

112 108

148 76 57 43 47 36 20

2009 2008 2007 2006

VOL 00


KLACHTENRAPPORTERING3 DE KLACHTENPROCEDURE Een klacht is een duidelijke uiting van een ontevreden huurder/burger over een al dan niet verrichte handeling of prestatie van De Gentse Haard.

Een klager kan pas over eenzelfde onderwerp of voorwerp meerdere keren een klacht indienen als er nieuwe elementen zijn. Als een klacht niet wordt behandeld, wordt de klager daarvan schriftelijk of elektronisch verwittigd. De weigering wordt gemotiveerd. Klachtenbehandelaar is de heer Pieter Lenssens. Wanneer de heer Lenssens bij de feiten waarop de klacht betrekking heeft, betrokken is geweest, treedt mevrouw Anouk Lapaige als klachtenbehandelaar op in dat dossier. Wanneer een klacht handelt over een personeelslid, treedt de directeur op als klachtenbehandelaar. Deze klachten moeten schriftelijk in een aangetekend schrijven worden ingediend. Wanneer de directeur onderwerp van een klacht is, treedt de voorzitter als klachtenbehandelaar op. Ook hier is een aangetekend schrijven vereist. Klachtenbehandeling: 1/ de ontvangstmelding gebeurt binnen de 10 dagen , schriftelijk of elektronisch. Bij deze ontvangstmelding kan meteen informatie meegegeven worden over de verdere afhandeling. Hierin staat ook vermeld wie verantwoordelijk is voor de behandeling van de klacht. Daarnaast wordt de exacte datum van ontvangst van de klacht vermeld. Wanneer de mogelijkheid tot een georganiseerd beroep voorzien is moeten de modaliteiten hiertoe worden meegegeven. Wie ontevreden is over de behandeling of weigering van de klacht kan terecht bij de Vlaamse Ombudsdienst, Leuvenseweg 86, 1000 Brussel , [email protected], of via het nr. 1700.

3

Auteur: Pieter Lenssens, klachtenbehandelaar


2/ termijn van afhandeling: 45 dagen. Binnen deze termijn kan de burger een antwoord of voorstel tot oplossing verwachten. 3/ de klachtenbehandelaar heeft volgende taken: - Behouden van het overzicht over de klachtenbehandeling -

Archiveren van de klachten

-

Detecteren van weerkerende klachten

-

Formuleren van suggesties voor pro-actief optreden

-

Stroomlijnen van de klachtenopvolging

Het klachtenregister omvat: 1/ datum ontvangst klacht 2/ ontvanger van de klacht 3/ persoonsgegevens en hoedanigheid indiener klacht 4/ drager van de klacht (fax, mail, brief) 5/ via welke weg werd de klacht ontvangen (rechtstreeks, via kabinet, anders) 6/ omschrijving of samenvatting van de klacht 7/ verzendingsdatum van de ontvangstmelding 8/ resultaat van de klachtenbehandeling 9/ ontvankelijk/ onontvankelijk en reden 10/ gegrond/ongegrond 11/ opgelost/niet opgelost 12/ Klachtenbehandelaar binnen de SHM 13/ datum waarop de klacht is afgehandeld 14/ datum mededeling beslissing Deze -

-

klachtenprocedure geldt niet voor: gewone vraag om informatie algemene klachten over regelgeving algemene klachten over het (al dan niet gevoerd) beleid klachten over beleidsvoornemens of verklaringen anonieme klachten klachten waarvoor de klager geen belang kan aantonen klachten over feiten of handelingen waarvoor een georganiseerde administratieve beroepsmogelijkheid bestaat klachten waarvoor een jurisdictioneel beroep aanhangig is ongegronde klachten meldingen: a) een herstelling van een defect of schade aan de woning. Contactpersoon: Sabine Dobbelaere, technische dienst, 09/216.75.70. b)facturen en afrekeningen.


Contactpersoon: Sabine Dobbelaere, technische dienst , 09/216.75.70 of Nicole Van Gele, afrekening huurlasten, 09/216.75.75 c)leefbaarheidproblemen d) lawaaihinder: eerste contactpersoon is de politie. Bij veel voorkomende lawaaihinder en het volledig negeren van verschillende aanmaningen kan de overlastprocedure worden opgestart bij De Gentse Haard. e) burenruzie: contactpersoon is de politie of de dienst burenbemiddeling van de stad Gent.

KLACHTENFORMULIER DATUM ONTVANGST KLACHT: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… VOLGNUMMER KLACHT: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. NAAM MEDEWERKER DIE FORMULIER OPMAAKT EN DRAGER ( brief, mail , ….) VAN DE KLACHT ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. INDIENER VAN DE KLACHT: Naam en hoedanigheid: Adres, telefoonnummer, fax, email: Heeft de indiener een vertrouwenspersoon aangeduid of elders adres gekozen ? Gegevens: Hoe werd de klacht ontvangen (rechtstreeks, kabinet, inspectie VOORWERP VAN DE KLACHT: DATUM VAN VERZENDING ONTVANGSTMELDING: RESULTAAT VAN DE KLACHTENBEHANDELING: Ontvankelijk of onontvankelijk ? Indien onontvankelijk, reden: Gegrond of ongegrond? Opgelost of niet ? BEOORDELING IN FUNCTIE VAN OMBUDSNORMEN4:

4

Schrappen wat niet past


1/ men gaat niet akkoord met de prestatie of de beslissing van De Gentse Haard 2/ men vindt dat de prestatie of de beslissing van De Gentse Haard te lang uitblijft 3/ men vindt de informatieverstrekking ontoereikend 4/ men klaagt over de bereikbaarheid van De Gentse Haard 5/ men voelt zich onheus bejegend DATUM WAAROP DE KLACHT IS AFGEHANDELD: DATUM VAN DE MEDEDELING VAN DE BESLISSING: ONDERNOMEN OF TE ONDERNEMEN MAATREGELEN5: …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Wie treedt op als klachtenbehandelaar binnen De Gentse Haard: De Heer Pieter LENSSENS Leiekaai 340 9000 Gent 09/216.75.71 [email protected] Jaarlijks, vóór 10 februari, dient De Gentse Haard een verslag in bij de Vlaamse Ombudsdienst. Dit verslag staat ook in het jaarverslag.

NR 400.030.077

5

VOL 00

Indien van toepassing


KLACHTENRAPPORTERING 2013 1. Cijfergegevens Aantal Totaal aantal klachten:

14

Aantal ontvankelijke klachten:

8

Aantal klachten volgens mate van gegrondheid

Gegrond/deels gegrond

3

ongegrond

5

Aantal klachten volgens mate van oplossing

Opgelost/deels opgelost

2

Onopgelost:

1

Geschonden ombudsnormen bij gegronde klachten Aantal Niet-correcte beslissing:

1

Te lange behandeltermijn:

1

Ontoereikende 0 informatieverstrekkin g: Onvoldoende bereikbaarheid:

0

Onheuse bejegening:

0

Andere:

1

2. klachtenbeeld 2013 45 JAARVERSLAG 2013 DE GENTSE HAARD

Het aantal klachten in 2013 is opmerkelijk gedaald in vergelijking met 2012. In 2012 werden er drieëntwintig klachten opgetekend. Hiervan waren er tweeëntwintig ontvankelijk. In de loop van 2013 ontving De Gentse Haard er een veertiental waarvan er acht ontvankelijk waren. De meeste klachten van 2013 concentreren zich voornamelijk aan het begin en aan het einde van het jaar. De Gentse Haard ontving dit jaar minder klachten rond hoge afrekeningen of facturen, lange wachttijden voor toewijzing, problemen bij nieuwbouw of renovaties en structurele leegstand. Vorig jaar waren deze klachten samen al goed voor een tiental dossiers. Verhoudingsgewijs heeft De Gentse Haard in 2013 een redelijk hoog aantal onontvankelijke klachten ontvangen. De grond waarop deze klachten onontvankelijk zijn, zijn divers: tweemaal ging het om een tweede klacht van eenzelfde klager over hetzelfde onderwerp zonder dat er nieuwe elementen in vervat zaten, er was één anonieme klacht, een klacht tegen een toepassing van beleid en regelgeving, een dossier gericht naar onze huisvestingsmaatschappij terwijl het voorwerp van de klacht de SHM niet aanbelangt en een dossier over een feit dat meer dan één jaar voor indiening van de klacht dateerde. Van de acht overige klachten werden er drie als (deels) gegrond gekwalificeerd. Twee van deze drie klachten werden opgelost, één ervan kon niet (meteen) worden opgelost. De meeste klachten ontvangen wij via mail (twaalf van de veertien), heel af en toe nog eens per brief. Ruim de helft van de klachten bereikt ons rechtstreeks via de klager zelf. Ongeveer een kwart via de Vlaamse Ombudsdienst. Van deze laatste categorie is er procentueel een afname in vergelijking met vorig jaar. De Vlaamse Ombudsdienst wordt nu in drie van de vier dossiers ingeschakeld nadat de klager al een klacht had neergelegd bij de huisvestingsmaatschappij. De Vlaamse Ombudsdienst wordt minder vaak als eerste aanspreekpunt ingeschakeld. Wanneer de klager meent dat het antwoord van De Gentse Haard niet afdoende is, gaat hij het via een andere dienst zoeken. Zo hadden we het voorbije jaar drie dossiers. In 2013 ontvingen wij twee klachten die deels gegrond en één klacht die, na onderzoek van RWO, gegrond verklaard werden. Er zit weinig lijn in het soort klachten dat De Gentse Haard in 2013 ontvangen heeft. Er zijn verhoudingsgewijs ongeveer evenveel klachten rond technische en algemeen administratieve aangelegenheden als rond samenlevingsproblemen. Wanneer de klachten volgens onderwerp ingedeeld worden dan kunnen we er één onderwerp uithalen dat vaker terug kwam. Vier van de veertien klachten ging over de kwaliteit van de woning waarin 46 JAARVERSLAG 2013 DE GENTSE HAARD

men woont of van de woning die toegewezen werd. De klachten over de kwaliteit van de woningen gingen over twee welbepaalde wijken, de Neermeersen (Nekkersberglaan) en de Kerkstraat (Alois Joosstraat). De Gentse Haard is zich ervan bewust dat de woningen in deze wijken verouderd zijn. De huurprijs voor een woning in de wijk Neermeersen is navenant. Idem dito voor de wijk Kerkstraat, waar zich op termijn een renovatie, naar alle waarschijnlijkheid zelfs een vervanging, opdringt. Het is budgettair en organisatorisch echter niet mogelijk om bepaalde structurele aanpassingen onmiddellijk uit te voeren of om een volledige hoogbouw op korte termijn te renoveren. Het overige deel van de klachten gaan over diverse onderwerpen die niet onder een gemeenschappelijke noemer gebracht kunnen worden. Een eerste klacht ging over een gezin bestaande uit de meerderjarige kinderen van de oorspronkelijk huurder. Zij hadden een opzeg van de woning gekregen na overlijden van de langstlevende ouder. Zij zouden nog het wettelijk aantal voorziene maanden krijgen om een andere woning te vinden. Een medewerkster van de sociale dienst had hen op kantoor uitgenodigd om hen het moeilijke nieuws te brengen. Een familielid had zich tegen de beslissing van huisvestingsmaatschappij gekant en uitte in naam van haar familieleden haar ongenoegen over het aantal maanden opzeg. Deze klacht werd als onontvankelijk gekwalificeerd omdat De Gentse Haard hierin correct had gehandeld en louter de wet had gevolgd. Een andere onontvankelijke klacht was een tweede klacht van een buurbewoonster die reeds de leegstand van een woning van De Gentse Haard had aangeklaagd in 2012, via het Departement Bouw- en Woontoezicht van Stad Gent. De klaagster had via de dienst van Stad Gent al afdoende antwoord gekregen. De Stad Gent had De Gentse Haard over de klacht geïnterpelleerd en ons antwoord naar de klager overgemaakt. Bovendien haalde klager in de tweede klacht geen nieuwe elementen aan. Een daaropvolgende klacht bereikte ons via de Vlaamse Ombudsdienst. Hierin werd De Gentse Haard gevraagd om verduidelijking te krijgen over de weigering van een mutatie naar een grotere woning. Deze kandidaat-huurder had al verscheidene keren de reden van weigering te horen gekregen (onduidelijke gezinssamenstelling, chronisch huurachterstal, slecht onderhoud van de woning). De Gentse Haard volgt hierin het Sociale Huurbesluit, voornamelijk rond de onduidelijke gezinssamenstelling alvorens toewijzing van een (nieuwe) woning en het eigen Interne Huurreglement wat de huurachterstal betreft. De huisvestingmaatschappij past de regels toe en kwalificeert de klacht als ontvankelijk maar ongegrond. De huisvestingsmaatschappij ontving een klacht over het uitblijven van de aanvraag van een nieuwe keuken bij een


huurder thuis en de vorming van schimmel in de woning. Na onderzoek ter plaatse door de technische dienst, bleek dat de schimmelvorming te wijten was aan onvoldoende verluchting. Deze problematiek kon niet ten laste van De Gentse Haard gelegd worden. De nieuwe keuken was in januari 2012 aangevraagd geweest maar er was op dat moment geen budget voor een nieuwe keuken om de bestaande te vervangen. De oude keuken was voorlopig nog even bruikbaar. Een 8-tal maanden later werden er dan toch opmetingen gedaan om een nieuw exemplaar te plaatsen en een offerte op te maken. Het duurde echter nog 8 maanden voor er groen licht gegeven werd om de plaatsing uit te voeren. De klacht ging onder anderen over de geruime tijd tussen deze twee laatste stappen. Er gaat inderdaad behoorlijk veel tijd tussen opmeting en offerte en de goedkeuring voor de plaatsing. Deze klacht in zijn geheel als deels gegrond gekwalificeerd en werd opgelost. De klacht over het niet tijdig terugstorten van een tegoed voor huurlasten, zonder daar degelijk over te communiceren met de huurster (klager) werd ongegrond verklaard. Er kon aangetoond worden dat mevrouw weet had van de stortingsdatum en de problemen die er geweest waren om de terugstortingen uit te voeren. Zij vond ons antwoord echter ontoereikend en meende dat ze te lang op haar centen moest wachten. Zij stapte naar de Vlaamse Ombudsdienst. De huisvestingsmaatschappij informeerde de Vlaamse Ombudsdienst. De Gentse Haard ontving geen verdere vragen of antwoorden van de ombudsdienst. De huisvestingsmaatschappij sloot het dossier af. De teruggave werd op tijd aan de huurster overgemaakt. Een eerste klacht rond een toewijzing betreft een aanbod van twee woningen in een ouder appartementsblok waarbij het ene appartement door de vorige huurder in goede staat was achtergelaten. De huurder van dit appartement had geen opmerkingen op de uitgaande plaatsbeschrijving en kreeg haar waarborg volledig terug. Het andere appartement was door de vertrokken huurder in een minder goede staat achtergelaten. De klager weigerde echter allebei de woningen en uitte vooral haar ongenoegen over het minder goede appartement. Toch had zij het betere appartement ook mogen bekijken. Zij weigerde ook deze woning, maar vermeldde verder geen reden van deze weigering. Deze klacht werd gekwalificeerd als ongegrond. Een zoon van een huurster beklaagt zich over de toestand van de woning waarin zijn moeder woont. In dit dossier klaagt hij de slijtage van het schrijnwerk en het buitenterras van de woning aan, de ouderdom van de radiatorknoppen, de vorming van schimmels in huis, het verstoren van de nachtrust door brandalarmen, grootschalig sluikstort door onbekende individuen, de gebrekkige kennis van het Nederlands van de medebewoners en zo meer. Hij eist dat De Gentse Haard zijn contractuele verplichtingen nakomt. De moeder van de klager woont inderdaad in een verouderd appartement. De Gentse Haard


is zich ervan bewust dat er zich voor het hele appartementsgebouw renovaties opdringen. Het schrijnwerk en de terrassen zullen zeker enkele van de noodzakelijk uit te voeren werken zijn. Voor de radiatorknoppen had de huisvestingsmaatschappij tot op moment van de klacht nog geen aanvraag voor herstelling doorgekregen. Overlast zoals nachtelijke bezoeken, mensen die in de gangen lopen te roken, sluikstorten in en om de gebouwen zijn leefbaarheids- en samenlevingsproblemen. De Gentse Haard kan niet ter verantwoording geroepen worden voor de gedragingen van in- en omwonenden. Wanneer gedragingen van huurders bijgesteld moeten worden, kan er slechts - en desnoods herhalend - met deze huurders door de sociale dienst in dialoog gegaan worden. Een mentaliteitswijziging doorvoeren is een werk van lange adem en allesbehalve eenvoudig. Problematiek met de omwonenden kan alleen maar opgelost worden door een intensieve samenwerking met de lokale wijkpolitie. Maar ook dit vraagt de nodige tijd. Wat de taalproblematiek betreft, volgt De Gentse Haard bij toewijzing strikt de regels omtrent de taalvoorwaarden van de kandidaat-huurder. Deze klacht werd in zijn geheel deels gegrond verklaard op basis van de klacht over de ouderdom en de slijtage van de woning. De aangehaalde leefbaarheidsproblemen en technische mankementen die onder de noemer van renovatie vallen, kunnen niet meteen definitief en duurzaam opgelost worden. De klager werd op de hoogte gebracht van de standpunten van de huisvestingsmaatschappij. Deze klacht wordt in de toekomst verder opgevolgd, maar een onmiddellijke oplossing voor alle klachten is niet voorhanden. In dit dossier dient toch een kanttekening te worden gemaakt. De moeder van de klager heeft het recht om met voorrang naar een kleinere woning te verhuizen (mutatie omwille van rationele bezetting). In 2002 schreef zij zich in voor een andere woning. Nadat de openstaande huurachterstal vereffend was, kreeg zij van zodra mogelijk een eerste toewijzing. Zij rateerde deze toewijzing door niet op de toewijzingsbrief te antwoorden. Daarna volgde er opnieuw een lange periode van jaren wanbetaling waarbij de achterstallen sporadisch eens ingelopen werden maar waarna er opnieuw achterstal ontstond. In 2011 werd het dossier geschrapt wegens niet geactualiseerd. Een jaar later schreef de huurster zich opnieuw in met prioriteit. De eerste toewijzing van het nieuwe kandidatendossier weigerde ze. De tweede toewijzing liep ze mis door pas twee maanden na het aanbod op de toewijzingsbrief te reageren. Het dossier werd opnieuw geschrapt. De huurster kreeg al een nieuw inschrijvingsformulier toegezonden. Zij heeft tot op vandaag nog geen nieuw kandidatendossier. Naar aanleiding van een situatie van overmacht, ontvangt De Gentse Haard een volgende klacht. Het betreft het uitvallen van het hele verwarmingssysteem van een appartementsblok in één van onze oudere wijken. De klacht komt eerst rechtstreeks


van een zoon van een bewoonster. Tien uur later wordt dezelfde klacht door dezelfde persoon naar de Vlaamse Ombudsdienst gestuurd. Omwille van deze reden worden de twee identieke klachten tot één en hetzelfde dossier gebundeld. Naar aanleiding van aangekondigde werken door een nutsmaatschappij aan een hoofdcabine voor elektriciteit, was er in het gebouw de hele dag geen stroom. Bijgevolg zouden de huurders slechts één dag zonder centrale verwarming of warm water gezeten hebben. Het ontstekingsmechanisme van de verwarmingsinstallatie werkte immers op elektriciteit. De huurders waren van deze korte onderbreking op de hoogte. De verwarmingsinstallatie kon niet aan slaan en er ontstonden grote temperatuurschommelingen. Zo zijn de dichtingen van de warmtewisselaar beginnen te lekken. Er is toen een aanzienlijke massa water in de kelder gaan stromen waar de ketel en de brander van de installatie staan. Normaal waren de gevolgen minder groot geweest omdat er een pomp in de stookzaal staat die een normale hoeveelheid water kan wegpompen. Doordat er geen elektriciteit was, heeft de pomp de hele tijd niet kunnen werken. De ketel en de brander kwamen in het water te staan. Het water werd manueel uit de kelder gepompt. De brander werd ontmanteld en de onderdelen gedroogd. Het toestel was uiteindelijk niet meer te redden en diende volledig vervangen te worden. De aanvraag voor een offerte, het bestellen, het leveren en het plaatsen van een nieuwe installatie kon uiteraard niet allemaal op een paar werkdagen gebeuren. De huurders werden door De Gentse Haard schriftelijk op de hoogte gehouden met een stand van zaken. Intussen werd er ook uitgezocht of er aan de gezinnen geen elektrische vuurtjes beschikbaar konden gesteld worden. Het grote knelpunt daar was dat de verouderde elektrische circuits het plotse grote elektrische verbruik niet zouden aankunnen. Het gevaar voor opnieuw een algemene stroompanne was te groot. Het mag duidelijk zijn dat dit een geval is van overmacht waar de Gentse Haard al het nodige heeft gedaan om dit voorval zo snel mogelijk op te lossen. Op de klacht werd naar de Vlaamse Ombudsdienst geantwoord maar als ongegrond gekwalificeerd. Dezelfde klacht werd ook nog eens aan het kabinet van Schepen Balthazar overgemaakt. Een medewerkster van het kabinet ondervroeg de klachtenbehandelaar over dit dossier via de telefoon. De klacht werd bij het kabinet afgesloten. Voor De Gentse Haard was een tweede klacht over hetzelfde dossier onontvankelijk. Een volgende klacht ging over de inspectieronde uitgevoerd door een medewerker van RWO en Stad Gent om een technisch verslag van de woning te laten uitvoeren. Daarbij was de klager niet te spreken over de manier waarop de professionals aan het werk waren gegaan. Deze klacht is voor de Gentse Haard niet ontvankelijk, aangezien het niet over één van haar taken of medewerkers gaat.


De tweede klacht rond een toewijzing betrof opnieuw een aanbod voor een oudere woning. Er was door de medewerkster van de toewijzingen aan de kandidaat-huurders duidelijk gemeld dat de woning opgefrist moest worden, maar dat zij dan ook twee maanden huurtoelage zouden krijgen ter compensatie. De kandidaat-huurders gingen aanvankelijk akkoord met het aanbod, ondertekenden een voorlopige overeenkomst en legden een datum vast voor een ingaande plaatsbeschrijving. De dag erna bedachten de kandidaat-huurders zich. De reden van hun weigering waren de staat van de woning en de ligging. Aan het loket werd hen gezegd dat dat ze het recht hadden om de woning te weigeren maar dat dit als een eerste weigering zou genoteerd worden. Hiermee ging de kandidaat-huurders niet akkoord. De klacht bereikte ons eerst rechtstreeks en werd onderzocht. De huisvestingsmaatschappij beantwoordde dat zij alle herstellingswerken op zich zou nemen die haar ten laste vallen. Er zou eveneens op een financiële tussenkomst kunnen gerekend worden voor de vloerbekleding en bovendien zou de huisvestingsmaatschappij zelf de woning behangen schilderklaar zetten. De twee maanden huurtoelage zouden dan kunnen dienen voor de kosten van de werken die de kandidaathuurders nog zelf aan het appartement dienden te maken. De kandidaten weigerden dit aanbod opnieuw op basis van de ligging van de wijk en vonden het voorstel van de huisvestingsmaatschappij ontoereikend. De Gentse Haard zag zich verplicht om dit antwoord als een eerste weigering van een toewijzing te noteren. Hierop stapte de kandidaat-huurder naar RWO, die inzage in het dossier verzocht. Na onderzoek ervan werden de kandidaten in het gelijk gesteld. RWO bevond de gemotiveerde weigering van de kandidaat-huurder omwille van de staat van de woning gegrond. Een notatie van eerste weigering in het kandidatendossier op grond van dit argument mocht volgens RWO niet als dusdanig geregistreerd worden. Op de weigering van de kandidaat-huurders omwille van de ligging kwam er geen antwoord. De Gentse Haard legde zich bij de mening van RWO neer. De klacht werd hierbij als gegrond en opgelost gekwalificeerd. De kandidaat-huurders hebben geen eerste weigering gekregen in hun kandidatendossier voor de betrokken woning. Een laatste klacht betrof een kandidaat-huurder die zich onheus bejegend voelde door een medewerker die de inschrijvingen verzorgt. De kandidaat-huurder stelde zich van bij het begin al verbaal agressief op naar de medewerkster, die hem uitleg wou geven over de inschrijving en het invullen van het formulier. De kandidaat-huurder beet de medewerkster toe dat hij gestudeerd had en wel kon lezen. Tijdens het invullen van het formulier zat hij de medewerksters aan het loket uit te schelden, uit te dagen en toe te roepen. Een medewerker van de sociale dienst heeft hierop gepoogd om met de kandidaat-huurder in communicatie te gaan om hem op zijn


gedrag te wijzen en te vragen wat er precies gebeurd was. Nog voor de medewerker hieraan toe kwam, beëindigde de kandidaathuurder zelf het gesprek door de maatschappelijk werker vragend toe te schreeuwen wat zijn probleem wel was. Hierna is de kandidaat-huurder nog even in de wachtzaal blijven zitten. Na enkele minuten is hij vertrokken en is hij onmiddellijk klacht gaan indienen bij de Ombudsdienst van Stad Gent. Hij voelde zich beledigd en onheus behandeld. De Ombudsdienst heeft de kandidaat naar de klachtenbehandelaar doorverwezen. De medewerkster zou de kandidaat staan uitlachen hebben. De directie van de huisvestingsmaatschappij heeft deze situatie verder onderzocht. Deze klacht werd na het onderzoek ontvankelijk en ongegrond verklaard.

3. Concrete realisaties en voorstellen Wat zijn de concrete realisaties geweest in het afgelopen jaar ten gevolge van de klachtenbehandeling? Welke concrete verbeteringen zijn er gepland op basis van de behandelde klachten? Aangezien er geen lijn zit in het soort klachten, is het moeilijk om concrete verbeteringen te plannen op basis van de klachten van 2013. De onderwerpen zijn te divers. Het blijft wel zaak voor De Gentse Haard om proactief en stipt te werken om zoveel mogelijk klachten te voorkomen. Indien er klachten komen, moeten die zoals steeds goed opgevolgd worden. Vragen aan de directeurs en de sociale huisvestingsmaatschappijen

klachtenbehandelaars

van

1. Heeft u behoefte aan een informatiemoment/bijeenkomst over klachtbehandeling bij SHM’s? O

ja

2. Welke onderwerpen wil u zoal Aankruisen of aanvullen a.u.b.  

graag

behandeld

zien?

Wat legt het Klachtendecreet op aan de klachtenbehandelaar (van een SHM)? Wat kan een SHM leren uit de klachten die ze ontvangt? 52




Hoe kunnen we zinvol rapporteren over klachten ?


NR 400 030 077

VOL 00

JAARREKENING 2013

Het totaal van de basishuren van onze panden bedroeg dit jaar 8.833.913,37€. Dit is 482.948,41 € meer dan 2012. De totale huurvermindering bedraagt 4.362.534,16 € slechts 346.359,15 € huurverhoging.

tegenover

Uit de huurstatistiek blijkt dat er netto 4.817.738,36 € aan huurgelden ontvangen is of 54,54% van de totale basishuur. De derving door structurele leegstand woningen bedroeg 271.067,42€ of 6,25% van de theoretische huurinkomsten. In 2012 was dat 234.946€, in 2011 was dat nog 256.693,90€.


NR 400.030.077

VOL 00

In de jaarrekening per 31.12.2013 wordt de positie van de vennootschap als volgt voorgesteld: Vaste Activa

96.727.680,30

Eigen Vermogen VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN

13.226.304,54

3.405.168,80

Vlottende Activa

7.342.870,61

Schulden

87.439.077,57

BALANSTOTAAL

104.070.550,91

BALANSTOTAAL

104.070.550,91

Het resultaat over het boekjaar 2013: BEDRIJFSOPBRENGSTEN BEDRIJFSKOSTEN BEDRIJFSRESULTAAT

6.561.194,97 -6.293.815,34 267.379,34

FINANCIELE OPBRENGSTEN FINANCIELE KOSTEN FINANCIEEL RESULTAAT

253.237,91 -1.142.353,82 - 889.115,91

UITZONDERLIJKE OPBRENGSTEN UITZONDERLIJKE KOSTEN UITZONDERLIJK RESULTAAT

1.236.180,95 -302.050,89 934.130,06

Onttrekking ad UITGESTELDE BELASTINGEN Overboeking nr UITGESTELDE BELASTINGEN BELASTINGEN Onttrekking ad belastingvrije reserves

14.589,95 -30.015,05 -26,63 36.694,53

Overboeking nr belastingvrije reserves

-552.801,36

TE VERWERKEN RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

-219.164,78


NR 400.030.077

VOL 00

De afschrijvingsdotatie van het boekjaar voor gebouwen, installaties en materieel bedraagt 2.699.408,28 € tegenover 2.518.806,19 in 2012. In 2009 was dat nog 1.535.699,80€. Er werden uitzonderlijke afschrijvingen van 12.421,77€. Er werd een minderwaarde van vaste activa voor een bedrag van afbraak van de bovenste verdieping aan de

geboekt ten bedrage geboekt op realisatie 260.873,01€ door de Zavelpoort.

Er werd geen verlies geboekt voor het geschil dat sedert 2005 hangend is rond de aanbesteding voor de Leiekaai. Er werd een claim tot schadevergoeding ingediend door de hoogste inschrijver. In eerste aanleg kreeg de eiser gelijk. De Raad van Bestuur meent echter dat, op basis van onze argumenten en het feit dat het dossier door de betrokken, toezichthoudende instanties in Brussel ook werd goedgekeurd, de claim, ondanks de uitspraak in eerste aanleg, nog altijd geen risico inhoudt voor De Gentse Haard. Er werd dus beroep ingesteld. De zitting staat geagendeerd voor juni 2014. De reglementering betreffende de openbare aanbesteding werd nageleefd. In het nieuwe FS3 financieringssysteem worden leningen met een initiële aflossingsduur korter dan 30 jaar niet langer meegenomen in de GSC-berekening. Op vrij korte termijn moest eind 2012 beslist worden of de betrokken “korte” leningen moesten verlengd worden of niet. Vermits de regel van toepassing is vanaf de GSC 2011 heeft dit een onvoorziene serieuze impact op de reeds terugbetaalde bedragen in 2011 en 2012 en de berekening van de betrokken GSC en een aanmerkelijk negatieve impact op het resultaat van het afgelopen boekjaar. De raming voor de GSC voor boekjaar 2013 wordt eveneens sterk beïnvloed door de halvering van het kostenpercentage voor leegstand en huurachterstal, respectievelijk van 3% naar 1,5% en 2% naar 1% van de theoretische huurinkomsten. De afname van de GSC en de gerealiseerde meerwaarden op onroerende goederen beïnvloeden sterk het resultaat van het boekjaar. De annuïteiten, op 31.12.2013 afgenomen van courant bij de VMSW, zijn verdeeld als volgt:

onze

rekening

aflossing kapitaal intresten

1.817.848,67€ 1.020.256,67€ 2.838.105,34€ 56


Conform artikel 96 van de vennootschapswet moet melding gemaakt worden van de risico’s en onzekerheden waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd. De lage inkomens vormen een risico want ze dienen als basis om de reële huur te berekenen. De reglementering, die ten allen tijde kan veranderen, vormt een onzekerheid voor de vennootschap. Het risico is inherent aan het sociaal oogmerk van onderneming. De vennootschap speelt wel proactief in mogelijke wijzigingen van de reglementering terzake.

de op

Na het einde van het boekjaar grepen geen belangrijke gebeurtenissen plaats die de positie van de vennootschap beïnvloedden. Gelet op het karakter van de activiteiten van de vennootschap, werden geen werkzaamheden verricht op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. Uit de jaarrekening per 31.12.2013 blijkt winst van het boekjaar van 296.942,05€,waarvan een verlies van het boekjaar van -219.164,78€ overblijft na overboeking naar de belastingvrije reserves in verband met uitgestelde belasting van gerealiseerde meerwaarden op onroerende goederen. Het verlies wordt toegevoegd aan het resultaat dat daardoor afrondt op – 1.687.530,97€. Dit verlies van de voorgaande jaren was te wijten aan de uitzonderlijke afschrijvingen die noodzakelijk waren voor de wijk Leiekaai, waar belangrijke renovatiewerken moesten uitgevoerd worden. Ondanks dit overgedragen verlies heeft de Raad van Bestuur de jaarrekening opgesteld in de veronderstelling van continuïteit van de vennootschap. De raad blijft de evolutie van het resultaat nauwgezet volgen om de nodige maatregelen te nemen om het bedrijfsresultaat te verbeteren, uiteraard binnen de mogelijkheden van de vigerende reglementering daaromtrent. Tijdens de Algemene Vergadering van 14 mei 2014 komen volgende mandaten te vervallen: -

Joseph Casier, privé, herbenoembaar en huidig voorzitter. De heer Casier stelde zijn mandaat als voorzitter ter beschikking. In haar vergadering van 15 april 2014 verkoos de raad van bestuur in haar schoot de heer Erwin Devriendt unaniem als opvolger. De vraag tot benoeming


-

wordt voorgelegd aan de algemene vergadering van 14 mei 2014; Geert dutré, stad Gent, herbenoembaar.

Wij verzoeken U de voorgestelde jaarrekening, afgesloten per 31.12.2013 te willen goedkeuren en kwijting te willen verlenen aan de Raad van Bestuur en aan de commissaris aangaande de uitoefening van hun mandaat over het besproken boekjaar. Namens de Raad van Bestuur, De Voorzitter, J. CASIER


NR 400.030.077

VOL 00

BIJZONDER VERSLAG OVER HET TOEZICHT OP HET SOCIAAL OOGMERK VAN DE VENNOOTSCHAP

Gelet op de artikelen 95, 96 en 661,6° van de wet van 7 mei 1999 houdende het Wetboek van Vennootschappen, zoals gewijzigd door de wet van 23 januari 2001 tot wijziging van de wet van 7 mei 1999 houdende het Wetboek van vennootschappen en van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding van de ondernemingen (B.S. 6 februari 2001) Gelet op het artikel 33 van de statuten van de vennootschap, voor het laatst gewijzigd op 27 december 2002 en gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 15 januari 2003 bevestigt hierbij de Raad van Bestuur dat tijdens het dienstjaar 2013 regelmatig toezicht werd uitgeoefend op het sociaal oogmerk dat zij overeenkomstig artikel 3 van haar statuten heeft bepaald. Inzonderheid heeft de Raad van Bestuur vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, inzake de werkingskosten en de bezoldigingen bestemd waren om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen.


NR 400.030.077

VOL 00

PROVISIE GROOT ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN Toestand op 01/01/2013

3.210.946,94

Dotatie 2013 Afname 2013

196.895,39 -669.585,17

Toestand op 31.12.2013

2.738.257,16


NR VOL 00 JAARVERSLAG Commissaris AUDITAS DBW bedrijfsrevisoren Dhr. W. Bossuyt

Recommend Documents