Notulen Vereniging van Eigenaars Flatgebouw Seepaerdstad, gevestigd te Eindhoven (8273) Notulen van algemene ledenvergadering, gehouden maandag 28 oktober2013, aanvang 20:00 uur
Totaal aantal stemmen: 208; aantal stemmen vertegenwoordigd: 182 (87,5 procent) Aanwezig De heer M Bellahssen, Mevrouw B.A. van den Berg, De heer F.G.M. Beuting, De heer / mevrouw Beuting/vd Hurk/Gabriels/v Nistelrooij, De heer H.J. Blaak, De heer H.E.A. Brocx en/of Mevrouw J.F.M. van den Hurk, Mevrouw G.M.G.F. van den Broek - de Rooy, Mevrouw S.V.F.M. Coenen, De heer / mevrouw A.A.M. Daals, De heer / mevrouw J.J. Edixhoven, De heer J.A.M. van Gorp, De heer W.V.M. de Groof, De heer H.J. van Hassel en/of Mevrouw Bastiaansen, De heer R.A.M. Heijboer en/of De heer E.J.C, Willemse, Hurks Real Estate bv, De heer H. Koops, De heer en mevrouw B.E.J. van Mensvoort, De heer W.P.S. Notten en/of Mevrouw J.H.F. Hebing, W.J.P.M. van Pelt en/of A.W.M. Meijer, De heer en mevrouw C.M. Scherpenhuizen Kievit, De heer / mevrouw H. Schipper, De heer C.L. Smits, De heer / mevrouw J.M. Swinkels
Volmacht afgegeven Mevrouw A.A.M. van Diessen, De heer / mevrouw G.A.H. van Gerwen, De heer J.C. van de Graaf, Mevrouw M.A. de Graef en De heer W. Goutsmits, De heer J.P.M. van Heeswijck, Mevrouw J.A.M. Hezemans, De heer J. Hu, Mevrouw D.J.P. Jaski- Van den Hurk, De heer F.K.P. Kalia, Mevrouw E.M.G. van Lier-Peters, De heer R. Martijnse, Mevrouw H.M.M. van de Meerakker, Mevrouw J.M.T. Omloo-Covers, Mevrouw W.M. van Schaijk, De heer R.W.H. Schunselaar en Mevrouw C.J.J.T. Roche, Mevrouw M. Schuszler, De heer W.M. Smits, De heer L.M.C. Verhulst en Mevrouw R.M.M. Verhulst, De heer / mevrouw M.G.A. van Weert, De heer / mevrouw F.V.W. van de Wiel
Afwezig De erven van J.H. Bekkers, De heer/ mevrouw K.E. Biesmans, Mevrouw C.F.L.M. van den Boezem, De heer A.G.J. Korteweg, Mevrouw S.J.M. de Roij
0,
Opening
De heer Notten opent om 20:05 uur de vergadering en heet de eigenaars van harte welkom. Er zijn voldoende eigenaars aanwezig om te kunnen stemmen. De heer Notten antwoordt op de vraag van de heer Schipper of er geen 80 % van de eigenaars aanwezig moet zijn, dal2l3 van de stemmen aanwezig moet zijn en dat 80 % voor moet stemmen, Bij het stemmen over de splitsingsakte zal 80 To aanwezig moeten zijn maar dat is nu niet aan de orde. Hij meldt dat het bestuur informatie heeft vezameld, gecontroleerd en verspreid en dat zij de besluitvorming begeleidt. Hij benadrukt dat iedereen recht heeft op een eigen mening en dat het bestuurde mening van de andere eigenaars respecteert.
1.
Korte terugblik.
ln bijlage
1
Acties die voorafgaand aan deze ALV zijn uitgevoerd: is de korte terugblik beschreven.
Na een oriënterend gesprek tussen Hurks Real Estate en het bestuur is tijdens de kerstborrel van 2012 de eerste melding gedaan naar de eigenaars. Tijdens de ALV van 14 maa¡I2013 is de renovatie aangekondigd. Daarna is de werkgroep aan het werk gegaan. Op 20 mei 201 3 is er een informatieavond georganiseerd door de werkgroep en op 28 mei 2013 is er een extra ALV belegd. Om de meningen en argumentatie van alle eigenaars te verkrijgen, is er een enquete gestuurd naar alle eigenaars en 100 % hiervan is terug ontvangen. Op basis daarvan is de werkgroep aan de slag gegaan. Daarnaast zijn er individuele gesprekken gehouden met een aantal bewoners. De argumenten en informatie die vezameld is, is besproken met Hurks Real Estate en de notaris. De resultaten van deze gesprekken zullen tijdens deze vergadering worden besproken. De werkgroep bestaat uit een bouwkundige en juridische vertegenwoordiging en zij heeft zich positief
uitgelaten ten opzichte van de voorgestelde renovatie. De voorzitter wil de werkgroep complimenteren voor het werk dat ze verricht heeft. Mevrouw Scherpenhuizen merkt op dat zij geen uitnodiging heeft ontvangen voor een individueel gesprek. De heer Notten antwoordt dat zij hiervoor zelf contact had kunnen opnemen met het bestuur.
Notulen d.d. maandag 28 oktober 201 3
blz.'l
2.
lnbreng bewoners.
Bijlage 2 Aandachtspunten die door de bewoners zijn gemeld plus uitwerking van de werkgroep renovatie is een korte weergave van resultaten die tijdens de ALV aan de orde kwamen. De heer Notten geeft de eigenaars de gelegenheid om hier nog opmerkingen of aanvullingen aan toe te voegen. Hij legt uit dat hij de vragen uit de voorgaande ALV en de anwoorden van Hurks Real Estate (na overleg met de werkgroep en een aantal individuele bewoners zal behandelen. Hij vertelt dat de aanleiding van de renovatie is dat de verloedering toeneemt en daardoor geen kwalitatief goede huurders meer te vinden zijn voor de huidige winkels. Dit leidt tot leegstand op de verdieping en op de straatlaag en dit vindt zijn weerslag op de appartementen. De werkgroep is van mening dat door de renovatie de uitstraling wordt verbeterd, maar dat het karaktervan het gebouw behouden blijft. De heer Notten laat het entreeaanzicht vanaf de straat zien. Er komt een pui dat voornamelijk bestaat uit naturel glas en een entree van geborsteld RVS. De toekomstioe huurders
Voor Hurks Real Estate is van belang dat de kwaliteit van de huurders gewaarborgd wordt en dat verhuurvan de winkels conform het bestemmingsplan zullen worden ingevuld. Mevrouw Scherpenhuizen meldt dat in het bestemmingsplan "natte horeca" is toegestaan. Een aantal eigenaars spreken hun ongerustheid uit over een eventueel Dommelstraat effect. De heer Notten meldt dat dit in de oude situatie ook al was toegestaan dus dat hierop geen wijziging is gekomen. Hij geefr aan dat het bestuur met alle macht zal trachten om het woongenot binnen het complex zo goed mogelijk te houden, maar dat dit geen betrekking heeft op de huidige renovatieplannen. Met de renovatie wordt beoogd een luxere uitstraling van het complex te krijgen. De heer Schipper adviseert het bestuur en de werkgroep om te kijken of er in de splitsingsakte voorwaarden met betrekking tot de hoeveelheid 'natte horeca' kunnen worden opgenomen. Ten opzichte van de reclame-uitingen steeft Hurks Real Estate naar een kwaliteitsuitstraling. Voorkomen moet worden dat er weer een situatie ontstaat zoals de reclame-uitingen bij de Satéhut, het huidige Umi Kaiseki. Daar heeft het bestuur nog expliciet getracht om dit er vanaf te krijgen maar de gemeente had de toestemming al bepaald. Het bestuur zal haar uiterste best doen om deze reclame-uitingen in de toekomst te voorkomen. Hurks Real Estate zorgt voor duidelijke afspraken in de huurovereenkomsten met betrekking tot de begrenzing
van de terassen. De entrees Het vezoek om de entree van toren B recht in plaats van schuin te maken, wordt ingewilligd en is in het
ontwerp aaangepast. Het verzoek om de entrees te voozien van een afdakje voor beschutting bij regen wordt niet ingewilligd omdat een dakje maximaal maar 60 cm diep kan zijn en dus geen beschutting biedt bij regen. Het ontwerp is dusdanig gemaaK dat er geen duiven of andere vogels kunnen gaan huisvesten. De brievenbussen, het bellentableau worden op de juiste hoogte geplaatst en niet zoals nu bij de entree van blok C. De vooziening voor de elektrische deuropeners is gepland. Dit is echter een e)ftra vooziening op vezoek van de eigenaars en er zal hiervoor een budget door de werkgroep moeten worden vrijgemaakt. De uitbreiding van de halletjes zullen zo goed mogelijk aansluiten op de huidige halletjes. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van dezelfde mater¡alen. De architect heeft zich hierop al georiënteerd. De voorgestelde materialen worden voor de uitvoering vooraf en ter beoordeling aan de VvE overlegd. De heer Notten laat een aantal zichten zien op de entrees. Vanaf de bovenzijde gezien is er een transparant zicht vanuit de lift naar de voordeur. De zon staat er niet op zodat het warm worden van de entree door de hoeveelheid glas niet aan de orde is.
Notulen d.d. maandag 28 oktober 201 3
blz.2
2.
lnbreng bewoners vervolg
plaats zodat de overlast tot een minimum wordt beperkt. De Verbouwino
Als de vergadering akkoord gaat, wordt bekeken wat nodig is aan vergunningen en notariële stukken. De verbouwing vang I tot 10 weken aan na de verleende vergunningen. De verwaohting is dat de renovatie 6 maanden in beslag neemt. Daarnaast is de verwachting is dat de geluidsoverlast zal meevallen omdat er geen dragende muren worden gesloopt. Het is voornamelijk een interne verbouwing. Hierin wordt alleen een voorbehoud gemaakt voor mogelijke gaten voor trap(pen) naar de galerij en/of verdiepingen. De nooduitgangen van de appartementen zijn voozien bij de entree van de voormalige boekenwinkel bij toren
A en een nooduitgang bij toren D. De lege hoek met airco bij de Breadbox maakt geen onderdeel uit van Seepaerdstad en bltjft dus ongewijzigd. Er is hierover wel overleg met de eigenaar om bij de entree een hekje te plaatsen. Er wordt gefaseerd gebouwd zodat de bereikbaarheid gewaarborgd wordt. Er zijn geen kosten voor de bewoners tenzij er extra wensen zijn. Over de kosten van het onderhoud zijn nog geen afspraken gemaakt. Dit moet nog vastgelegd worden. De glasvezekering wordt nu door de individuele eigenaars zelf betaald. Hier moet naar gekeken worden in verband met de glazen pui.
De ingang van de parkeergarage mag verplaatst worden zolang het huurdersbelang van Hurks Real Estate gewaarborgd blijfr. Zodra de definitieve tekeningen klaar zijn, liggen deze ter inzage bij de werkgroep en tijdens de verbouwing is er permanent iemand van het bestuur of de werkgroep aanwezig om adhoc vragen en/of opmerkingen te beantwoorden. De Bouwvergunning wordt aan de VvE verstrekt. Juridische asoecten Er zal met de notaris besproken worden dat de BTW niet verloren gaat. De VvE krijgt namelijk de BTW niet terug, de commerciële ruimten kunnen deze wel terugvorderen.
ln overleg met de werkgroep is de keuze van de notaris op Pigmans Ras Janssen Notarissen gevallen. De heer Notten geeft aan dat de procedure voor de bouwvergunning niet correct verlopen is. ln plaats van Hurks Real Estate moet de VvE de aanvrager zijn. Containerruimte De werkgroep heefi een pasende oplossing gevonden voor de containers waarbij er geen containers door de entreehal zullen rijden. De huidige contanerruimte is van Hurks Real Estate. De VvE mag hiervan blijvend gebruik maken voor het plaatsen van de containers.
lntentieverklaring De heer Notten deelt de intentieverklaringen aan de aanwezige eigenaren uit. Het eigendom van grond zal in de splitsingsakte worden opgenomen. De intentieverklaring wordt als bijlage aan de splitsingsaKe gehecht. De verdeelsleutel in de splitsingsakte wijzigt niet.
3.
Resultaten werkgroep.
Op basis van de enquete is een werkgroep geformeerd en aan de slag gegaan. Dewerkgroep bestaat uit de heren van Pelt, de Groof, Brocx en Blaak. De werkgroep heeft overlegd met mevrouw Hurks. De werkgroep is op alle punten tot overeenstemming gekomen met Hurks Real Estate en geefr een positief advies.
Notulen d.d. maandag 28 oktober 2013
blz. 3
4.
Argumenten tegen
De heer Schipper kr¡gt het woord om zijn argumenten te verdedigen. Hij geeft aan dat hij een groot voorstander is om het gebouw aan te passen zodanig dat de verloedering afneemt en de omgeving verbetert. Echter onder de voorwaarde dat de VvE geen belasting- en appartementswetten overtreedt. Hij geeft aan dat het inbrengen van grond in het appartementsrecht van Hurks niet acceptabel is. Hierdoor wordt een recht van overpad voor de bewoners geconstrueerd terwijl de bewoners eigenaar moeten zijn van de grond onder de halletjes zodatzii de volledige beschikking hebben over hun eigendom. De heer Notten geeft aan dat de VvE het recht van eigendom krijgt. Volgens de heer Schipper zou de grond ook moeten worden ingebracht in de splitsingsakte. Hij vraagt om goed te letten op de wijziging van de splitsingsakte. De nota van de vorige wijziging bedroeg meer dan € 50.000,00.
De onderhoudskosten worden door de commerciële eigenaren verdeeld. Dat Hurks dit zou gaan doen is niet volgens de splitsingsakte.
Veel bouwers gaan failliet. Er moeten afspraken gemaakt worden als dat gebeurt of als het bedrijf verkocht wordt. De heer Schipper meldt dat de verbouwing niet kan starten zolang er geen omgevingsvergunning is verstrekt door de gemeente. Volgens de gemeente behoeft de vergunning de expliciete goedkeuring van de ALV. De vergunning wordt nergens vermeld en staat vanavond ook niet op de agenda.
5.
Argumenten Hurks Real Estate.
Mevrouw Hurks meldt dat Hurks Real Estate tot de plannen zijn gekomen omdat het gebouw niet meer bij deze tijd past. De commerciële ruimtes laten zich niet meer goed verhuren, met name niet om een goede samenstelling van huurders te krijgen. Hurks Real Estate heeft nagedacht over hoe het gebouw meer van deze tijd zou kunnen worden en hoe de overlast kan worden teruggedrongen. Zij heeft met makelaars en architecten hierover gesproken. Daarna zrln z¡ in gesprek gegaan met het bestuur want men is er zich bewust van dat het een gemeenschappel¡k belang en een belang van de vereniging van eigenaars is. Naar aanleiding van de vorige vergadering heeft men geprobeert om de vragen op te lossen, maar men is er nog niet. Mevrouw Hurks hoopt dat er met respect en vertrouwen kan worden samengewerkt op een normale correcte en juridisch verantwoorde wijze. De verbouwing moet ertoe leiden dat het gebouw een upgrade krijgt waardoor het in een ander licht komt te staan. De overlast moet minder worden maar de bewoners moeten zich er wel van bewust zijn dat een zekere mate van overlast dat bij een stadswoning hoort en zal blijven bestaan. Verder is het van belang om te weten dat Hurks Real Estate gebaat is bij een goede voortgang. Zij kan zich geen publiciteit veroorloven die smet op de naam van de onderneming brengt.
6.
Stemmen.
Nu alle argumenten bekend zijn, kan de vergadering stemmen. Krijgen het bestuur en de werkgroep het vertrouwen van de ALV om verder te werken aan het realiseren van de door Hurks Real Estate voorgestelde verbouwing met de begeleiding van het bestuur en de wekgroep voor de notariële aspecten en voor de uitvoering zodat het bestuur en de werkgroep met VvE Belang en de notaris aan de slag kan gaan. Er ligt een positief advies van het bestuur en de werkgroep. Zij bestaan uit
I
personen en dat is al20 %.
De heer Notten spreekt over het duivels dilemma van de voozitter. Hij heeft met het bestuur er over gesproken of hij dit voor of na de stemming moet kenbaar maken. Aan beiden kleven nadelen. Daarom wil hij toch nu kenbaar maken dat het bestuur en de werkgroep de mening delen dat er een toestemming voor de renovatie komt en dat het wordt uitgevoerd zoals het nu in deze vergadering is voorgesteld. Of de toestemming komt er niet en dan is het aan andere eigenaars om het stokje over te nemen en deze zaak voort te zetten. De heer Notten geeft 10 minuten pauze om de stembriefles in te vullen en te deponeren bij de secretaris. De stemmen worden geteld en 83 % van de eigenaars is voor en 17 % is tegen.
Besluit 83 % is voor de renovatieplannen zoals deze zijn voorgesteld in deze en eerdere vergaderingen en
17
% is tegen. Daarmee krijgt het bestuur en de werkgroep het mandaat om met de notariële aspecten en de Notulen d.d. maandag 28 oktober
201 3
blz.4
u¡tvoering.
7.
Sluiting.
De heer Notten dankt de eigenaars voor hun aanwezigheid en inbreng en het behaalde stemresultaat en sluit om 22:15 uur de vergadering.
Notulen d.d. maandag 28 oktober2013
blz. 5
Verenlglng van Eigenaarc Flatgebouw Seepaerdstad, gevestlgd te Elndhoven (8273) Notulen van algemene ledenvergadering, gehor¡den maandag 28 oktober 2013, aanvang 20:00 uur.
6.
83 % ls voor de rcnovatleplannen zoals deze zfin voorgesteld in deze en eerdere vergaderlngen en 1,7 % ls tegen. Daarmee krijgt het bestuur en de werkgroep het lnandaat om met de notariële
aspecten en de ultvoering.
Nstulen d.d. maandag 28 oktobèr 201 3
bÞ.6
