Notitie evaluatie provinciaal impulsplan “Starters: een eigen thuis!” een bijdrage in de besluitvorming omtrent verlenging van de regeling, oktober 2009 1. Aanleiding startersregeling Op 30 juni 2006 is het impulsplan “Starters: een eigen thuis!” in werking getreden (besluit PS). In 2006 was de aanleiding voor een provinciale startersregeling gelegen in de stagnatie bij de doorstroming op de woningmarkt die al enkele jaren een probleem was in Limburg. De reden hiervoor werd gezien in een combinatie van economische terugval en stijgende prijzen van zowel woningen als ook de bijkomende kosten bij aankoop. Daardoor werd de instap in de koopwoningenmarkt (cq overstap van huur naar koop) bemoeilijkt met name voor jongeren en mensen met lagere inkomens. Met het impulsplan “Starters: een eigen thuis!” wilde de Provincie in 2006 een instrument aanbieden om op de korte termijn een oplossing te bieden voor dit knelpunt in de samenleving. De regeling was bedoeld voor 2006 t/m 2008. In totaal werd € 10.000.000,00 voor leningen beschikbaar gesteld. Voor inzicht in doelstelling en opzet van het impulsplan zie de brochure over het impulsplan. 2. Belangstelling voor startersregeling 21 gemeenten (zie linker kolom in de bijlage) namen de kans waar en deden mee door geld te storten in een startersfonds dat de Provincie vervolgens verdubbelde (door toekenning van trekkingsrechten). Dit gezamenlijke bedrag wordt wederom verdubbeld door het Rijk. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert het fonds en verstrekt de leningen. De Provincie heeft totaal € 4.762.500,00 aan trekkingsrechten toegekend aan deelnemende gemeenten. De aanvragen voor startersleningen kwamen traag op gang. In 2006 en 2007 werden slechts 23 leningen verstrekt. In 2008 werd de omvang ruim verdubbeld met 59 leningen. Van 2006 t/m 2008 was daarmee een leningenbedrag gemoeid van € 2.254.816,00 waarvan dus 25% door de Provincie werd gefinancierd (€ 751.605,00). 3. Redenen voor geringe belangstelling Redenen voor deze lager dan verwachte belangstelling bij starters worden gezien in onder andere de onbekendheid van de startersregeling bij potentiële koopstarters. Daarom is in de eerste helft van 2009 door een aantal gemeenten en ook door de Provincie extra aandacht besteed aan communicatie omtrent de startersregeling. Anderzijds is er de concurrentie van de landelijke koopsubsidie. Het aankoopbedrag van de woning daar is gemaximeerd op €163.000,00 hetgeen in de buurt ligt van het standaard aankoopbedrag van € 170.000,00 in de startersregeling. De prijzen in Limburg zijn vergeleken met die in de Randstad laag en ook voor € 163.000,00 zijn woningen te vinden. Een subsidie is dan interessanter dan een voordelige lening, omdat die niet terugbetaald hoeft te worden. Pas in gevallen waar starters duidelijk boven een aankoopbedrag van € 163.000,00 zoeken en financiering nodig hebben (bijv.€ 200.000,00) ondervindt de starterslening geen concurrentie meer. Ook in andere gebieden aan de rand van Nederland (Groningen, Zeeland) komt dit verschijnsel voor en is de belangstelling voor de startersregeling beperkt.
091013-0060
1
Daarbij komt nog het effect van maatwerk per gemeente. Door de diverse aanvullende lokale eisen (inkomensgrens, beperking ten aanzien van locatie of aard van de woning, eis van sociale en/of economische gebondenheid en dergelijke) kunnen extra hindernissen zijn opgeworpen. 4. Verlenging voor 2009 Naar aanleiding van de stand van zaken eind 2008 besloten Provinciale Staten op 19 december 2008 de aan gemeenten toegekende trekkingsrechten met één jaar te verlengen. Reden hiervoor was vooral dat tal van gemeenten niet vanaf het eerste uur waren gaan deelnemen, waardoor de effectiviteit van de regeling beperkt was. Dit kwam doordat een aantal gemeenten toen onder financieel toezicht van de Provincie stonden en zich deze uitgave niet mochten permitteren. In veel gemeenten duurde het maken van afspraken met corporaties en de besluitvorming omtrent aanvraag trekkingsrechten langer dan voorzien. De Provincie wilde met de verlenging het signaal afgeven dat starters op de Limburgse woningmarkt ook na 2008 nadrukkelijk aandacht en inzet verdienen. 5. Situatie in 2009 In 2009 is de situatie voor starters op de koopwoningmarkt eerder verslechterd dan verbeterd. De huizenprijzen zijn weliswaar niet meer zo hard gestegen of zijn zelfs gedaald en het aanbod is verruimd. Maar er is grote onzekerheid over eventuele verdere prijsdalingen. Recent heeft NVm (Nederlandse Vereniging van Makelaars) weliswaar laten weten dat de prijzen nu hun dieptepunt hebben bereikt (Volkskrant d.d. 10-10-2009), maar pas de tijd zal dat bevestigen. Dat maakt koopstarters onzeker maar dringt hen ook een keus te maken, voor de prijzen mogelijk toch weer stijgen. Maar wie wil kopen, wordt geconfronteerd met scherpere hypotheekvoorwaarden. Banken hebben die sinds januari 2009 aangescherpt als gevolg van de kredietcrisis en om risico’s te minimaliseren. Ook al zal dit verscherpte regime niet voor de lange termijn zijn, voorlopig is versoepeling nog niet in zicht. Als gevolg hiervan is de omvang van aanvragen voor startersleningen landelijk met 60% toegenomen na de zomer nog sterker dan voor de zomer (bron SVn). Ook hierbij is te zien dat dit in gebieden aan de rand van Nederland minder het geval is. Voor 2009 verwacht Svn landelijk ca. een verdubbeling van de leningen ten opzichte van 2007. In Limburg zijn in de eerste helft van 2009 22 startersleningen afgesloten (ongeveer even veel als in 2006 en 2007 samen). En in het 3e kwartaal zijn zelfs 23 leningen afgesloten (en 6 zijn nog in procedure bij de notaris). Dit is in één kwartaal ruim een verdubbeling ten opzichte van de eerste helft van het jaar. Aan het eind van het 3e kwartaal waren er 12 leningen in behandeling bij SVn. De verwachting is dat in het 4e kwartaal ook ca. 25 leningen zullen worden afgesloten.
091013-0060
2
6. Samenvattend overzicht Hier het totaal overzicht van de leningen en bedragen (bron: SVn): jaar
Aantal startersleningen 2006 t/m 2007 23 2008 59 e e 1 +2 kwartaal 2009 22 3e kwartaal 2009 23 + 6 bij notaris e 4 kwartaal 2009 Ca. 25 (12 reeds in (verwachting) behandeling bij SVn) TOTAAL 158 Bedragen zijn beleidsmatige benaderd, geen kassaldo
Omvang lening in € 2.254.816,00
Aandeel provincie 25% in € 563.704,00
1.457.758,00
364.440,00
Max. ca. 750.000,00 4.462.574,00
Ca. 187.500,00 1.115.644,00
Voor specificatie van deelname in 2009 zie bijlage. Uit de tabel is af te lezen dat in 2009 ook in Limburg de belangstelling toegenomen is en na de zomer geleid heeft tot een duidelijke stijging van het aantal verstrekte leningen (verdubbeling in 3e kwartaal ten opzichte van de eerste helft van het jaar). Gezien de omvang van de nog te passeren aktes en binnengekomen aanvragen is de verwachting dat deze trend ook in het 4e kwartaal zal doorzetten. Voor het provinciaal fonds betekent dit het volgende: Budget
Reeds besteed t/m 2009 e (incl. verwachting 4 kwartaal)
Beschikbaar gesteld door 10.000.000,Provincie (PS 30-6-2006) Trekkingsrechten toegekend 4.762.500,1.115.644,00 t/m 2008 Restant budget 5.237.500 Bedragen zijn beleidsmatige benaderd, geen kassaldo
Nog in fonds per eind 2009
3.646.856,00
Voor de startersregeling staan naar verwachting per eind 2009 nog ca. € 3,65 miljoen aan provinciale middelen gereed in het fonds voor trekkingsrechten van SVn. 7. Voorstel voor opnieuw verlenging en aanvullende maatregelen De toename in het aantal startersleningen duidt op een actuele behoefte aan dit instrument. Met het oog op de verslechterde situatie voor koopstarters op de Limburgse woningmarkt en de inspanningen die de provincie nodig acht om de effecten van de kredietcrisis in deze provincie te dempen, is verlenging van de trekkingsrechten voor deelnemende gemeenten een logische stap.
091013-0060
3
Aanvullend daarop kan de regeling opnieuw open worden gesteld zodat gemeenten hun trekkingsrechten zouden kunnen verhogen of voor het eerst zouden kunnen aanvragen. Om zicht op het budget te houden en niet benutte middelen anders te kunnen inzetten, is het voorstel een deadline (28-2 2010) in te stellen waarop de gemeente nieuwe trekkingsrechten bij de Provincie zou moeten hebben aangevraagd.
091013-0060
4
Bijlage – specificatie deelname in 2009
Deelname en productie 2009 provinciale startersregeling Limburg van 1-1-2009 t/m 30-9-2009 (bron SVn)
Gemeente
Bergen Brunssum Echt-Susteren Gennep Helden Horst aan de Maas Kerkrade Landgraaf Maasbree Maastricht Margraten Meerlo Wanssum Roermond Schinnen Stein Vaals Valkenburg Venlo Venray Voerendaal Weert 21 gemeenten Beek (neemt alleen deel in rijksregeling)
091013-0060
Gepasseerd
Aantal
Geoffreerd
Aantal
€ 30.000 € 24.640 € 60.000 € 90.000 € 55.000 € 257.062 € 41.426 € 60.000 € 30.000
1 1 2 3 2 9 2 2 1
1 1
€ 29.379
1
€ 29.792
1
€ 30.000
1
€ 47.018 € 60.000
2 2
€ 443.701
15 45
€ 30.000 € 29.311 €0 € 30.000 €0 €0 €0 €0 € 30.000 €0 €0 €0 €0 €0 € 30.000 €0 €0 €0 €0 €0 € 20.429
€0
€0
1
1
1
1 6
Totaalbedrag
Aantal totaal
€ 60.000 € 53.951 € 60.000 € 120.000 € 55.000 € 257.062 € 41.426 € 60.000 € 60.000 €0 € 29.379 €0 € 29.792 €0 € 60.000 €0 €0 € 47.018 € 60.000 €0 € 464.130 € 1.457.758
2 2 2 4 2 9 2 2 2 0 1 0 1 0 2 0 0 2 2 0 16 51
€0
0
5
