Nota Regionaal Bedrijventerrein Beleid. Eindrapport. Uitgevoerd in opdracht van: Gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem

Nota Regionaal Bedrijventerrein Beleid

Eindrapport

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem Uitgevoerd door: ETIN Adviseurs

’s-Hertogenbosch, januari 2009

ETIN Adviseurs


Inhoudsopgave 1.

Inleiding ....................................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

Marktprofiel RBT en subregionale terreinen ............................................ 9 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

3.

Inleiding.......................................................................................................................... 33 Wat willen we bereiken? ................................................................................................ 34 Hoe gaan we dit doen?.................................................................................................. 35 Wie gaat dit doen? ......................................................................................................... 38

Aanzet parkmanagement.......................................................................... 39 5.1 5.2 5.3 5.4

6.

Algemeen....................................................................................................................... 27 Uitgifteprotocol ............................................................................................................... 28 Stappenplan ontwikkelen selectief uitgifteprotocol ........................................................ 29 Uitwerking criteria en indicatoren................................................................................... 31

Aanzet marketing- en acquisitiestrategie ............................................... 33 4.1 4.2 4.3 4.4

5.

Inleiding............................................................................................................................ 9 Werkwijze....................................................................................................................... 10 Analyse van de vraag .................................................................................................... 10 Potentiële doelgroepen.................................................................................................. 13 Concurrerend aanbod.................................................................................................... 19 Marktprofiel .................................................................................................................... 20 Ruimtelijke kwaliteit en inrichting ................................................................................... 20 Markt, risico en fasering................................................................................................. 23 Samenvattende matrix................................................................................................... 24

Aanzet uitgiftebeleid ................................................................................. 27 3.1 3.2 3.3 3.4

4.

Wat er aan vooraf ging .................................................................................................... 5 RBT en subregionale bedrijventerreinen ......................................................................... 6 Bouwstenen bedrijventerreinenbeleid ............................................................................. 7 Leeswijzer ........................................................................................................................ 8

Inleiding.......................................................................................................................... 39 Een continu, maar stapsgewijs proces .......................................................................... 41 Aspecten van parkmanagement .................................................................................... 42 Parkmanagement bedrijventerreinen Land van Heusden en Altena............................. 43

Samenwerking en organisatie ................................................................. 47 6.1 Mogelijke vormen van samenwerking ........................................................................... 47 6.2 Regionale besluiten RBT en subregionale bedrijventerreinen ...................................... 49

Bijlagen Bijlage 1: Concurrerend aanbod Bijlage 2: Voorbeelden m.b.t. uitgifte Bijlage 3: Voorbeelden uitwerking criteria en indicatoren Bijlage 4: Literatuurlijst / gebruikte bronnen

ETIN Adviseurs


4

ETIN Adviseurs


1. Inleiding 1.1 Wat er aan vooraf ging Voorafgaand aan het opstellen van deze Nota Regionaal Bedrijventerrein Beleid (verder: Nota RBT) is er een Regionale Nota Economisch Beleid opgesteld voor het Land van Heusden en Altena. Deze nota is opgebouwd uit drie delen: 1. Nota Economische Perspectieven; 2. Economische Ambitie en Visie; 3. Economisch Actieprogramma. Feitelijk maakt deze Nota RBT deel uit van het Actieprogramma van het regionaal economisch beleid. Enerzijds worden er in het economisch beleid keuzen gemaakt, die leidend zijn voor de ontwikkeling en het beheer van het regionale bedrijventerrein. Anderzijds levert het regionaal economisch beleid ook de nodige inhoudelijke bouwstenen voor het regionale bedrijventerrein beleid. Denk hierbij bijvoorbeeld aan ontwikkelingen in de economische structuur en in vraag en aanbod van bedrijventerreinen, of aan de economische positie van het Land van Heusden en Altena ten opzichte van omliggende regio’s. Al deze bouwstenen vormen de basis van het profiel van de (regionale) bedrijventerreinen.

Figuur 1.1: Samenhang Regionale Nota Economisch Beleid en Regionaal Bedrijventerrein Beleid Regionale Nota Economisch Beleid

Inhoudelijke bouwstenen Beleidskader voor

Economische perspectieven

Economische ambitie

Regionaal Bedrijventerrein Beleid Profiel RBT

Uitvoeringsprogramma

Uitgiftebeleid

Acquisitie strategie

Park management

Uitwerking van Samenwerking en organisatie

5

ETIN Adviseurs


1.2 RBT en subregionale bedrijventerreinen Alle drie de gemeenten binnen het Land van Heusden en Altena hebben een subregionaal bedrijventerrein in de planning: Bruine Kilhaven V in Werkendam, uitbreiding van De Rietdijk in Woudrichem en Veensesteeg in de gemeente Aalburg. In onderstaand overzichtskaartje (figuur 1.2) zijn de locaties van alle bedrijventerreinen aangegeven. Figuur 1.2: Locatie RBT en subregionale terreinen

Bruine Kilhaven V

RBT

Uitbreiding De Rietdijk

Veensesteeg

Bron: provincie Noord-Brabant, bewerking ETIN Adviseurs

Daarnaast heeft de regio een Regionaal Bedrijventerrein in de planning. Het Regionaal Bedrijventerrein (verder in het document: RBT) wordt ontwikkeld ten zuiden van Werkendam en krijgt een omvang van 46,1 bruto ha. Deze locatie is gekozen vanwege de ligging dichtbij (en aansluiting op) de A27, de al aanwezige bedrijventerreinen en het mogelijk te openen Steurgat dat aanknopingspunten biedt voor een mogelijke toekomstige ontwikkeling van ‘natte’ bedrijvigheid (provincie Noord-Brabant). In deze Nota Regionaal Bedrijventerrein Beleid wordt nader ingegaan op het beleid van het RBT en de drie nieuwe subregionale terreinen.

6

ETIN Adviseurs


1.3 Bouwstenen bedrijventerreinenbeleid Bedrijventerreinenbeleid staat niet op zichzelf, maar bestaat uit (en wordt beïnvloed door) verschillende factoren. Allereerst krijgt het profiel van het RBT vorm bij de inachtneming van de marktwerking. Om in te schatten welke doelgroepen interessant zijn voor (en geïnteresseerd zijn in) het RBT en de subregionale terreinen, is een match gemaakt tussen vraag en aanbod. Hier is het concurrerend aanbod aan bedrijventerreinen voor het Land van Heusden en Altena naast gelegd (zie bijlage 1). Daarnaast hebben de drie gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem ambities uitgesproken in de hier aan voorafgaande Nota Regionaal Economisch Beleid. Deze ambities komen gedeeltelijk voort uit de analyse van de vraag en het aanbod, echter ze hebben wel invloed op het uiteindelijke profiel en beleid omtrent het RBT en de subregionale bedrijventerreinen. Belangrijke ambities die zijn benoemd in de Nota Economisch Beleid, die van directe (of indirecte) invloed zijn op de vorming van dit regionaal bedrijventerreinbeleid, zijn: • Groei van de werkgelegenheid(sfunctie) • Behoud van een hoog aantal starters en het faciliteren van starters en kleinere bedrijven • Aantrekken van nieuwe bedrijven die de economische structuur versterken • Lagere uitgaande pendel, met name onder hoger opgeleiden (bv door ruimte voor kantoren en kennisintensieve bedrijven) • Versterken van de regionale speerpuntensectoren (scheepvaart, logistiek en (planten-)handel) • Focus op de sector toerisme en recreatie en de zorgsector. Ten slotte dient rekening gehouden te worden met het bestaande (provinciale) beleid. Binnen de provincie Noord-Brabant worden bedrijven met een grote ruimtebehoefte opgevangen in stedelijke regio’s. Omdat de landelijke regio's Land van Heusden en Altena, Groot-Kempen en Land van Cuijk op te grote afstand liggen van een stedelijke regio geeft het Streekplan aan dat hier bij uitzondering regionale bedrijventerreinen mogen worden ontwikkeld, bedoeld voor bedrijven uit de regio die qua aard, schaal en functie niet passen bij het kleinschalige karakter van de regio. Provincie Op de huidige bedrijventerreinen in het Land van Heusden en Altena is er doorgaans sprake van een gemengd werkmilieu. Ook de in ontwikkeling zijnde en toekomstige bedrijventerreinen zullen vooral gemengde terreinen worden. Voorts geldt als uitgangspunt dat ze in principe bedoeld zijn 1 voor middelgrote bedrijven (tot maximaal 5.000 m² kaveloppervlak) uit de regio , in de milieucategorieën 2 t/m 4. Het nieuw te ontwikkelen regionaal bedrijventerrein bij Werkendam zal hierop echter een uitzondering vormen omdat het, naast reguliere bedrijvigheid, specifiek bedoeld is voor grotere en/of milieuhinderlijke bedrijven. Hiervoor gelden de volgende randvoorwaarden: • terrein bedoeld voor opvang nieuwe regionale bedrijven groter dan 5000 m² of voor doorgroeiende lokale bedrijven uit de regio tot boven de 5000 m² 1

In uitzonderlijke gevallen is tevens vestiging van bedrijven van buiten de regio mogelijk indien deze aansluiten bij en een versterking betekenen van de bestaande economische structuur van de regio. Met name gaat het daarbij om specifieke ‘natte’ bedrijvigheid die aansluit bij de havens.

7

ETIN Adviseurs

• • • •


geen nieuwvestiging of werving van bedrijven groter dan 5000 m² van buiten de regio, deze moeten naar stedelijke regio’s of naar Moerdijk terrein bedoeld voor bedrijven in de zwaardere milieucategorieën: 4 en 5. Ook milieuhinderlijke, grote cat. 3-bedrijven horen thuis op dit terrein segmentering van het terrein: gedacht wordt aan sectoren logistiek, handel, industrie (nadere invulling moet nog plaatsvinden) ontwikkeling terrein(delen) op basis van aantoonbare behoefte.

De regio heeft de wens om na uitgifte van de bedrijventerreinen Bruine Kilhaven V, Rietdijk Noord en Veensesteeg Noord, bedrijvigheid voor de lange termijn te bundelen bij Werkendam op een regionaal bedrijventerrein. Wat betreft kantoorlocaties wordt verwezen naar de provinciale ‘Handleiding Ruimtelijke Plannen’. Voor landelijke regio’s geldt als uitgangspunt dat de kantoorvestigingen en voorzieningen bezoekersextensief, kleinschalig en ‘vermengbaar’ moeten zijn. Ruimte wordt geboden aan kantoorvestigingen en voorzieningen die qua aard, schaal en functie passen bij de betreffende kern. Voor zelfstandige kantoren geldt als toetsend criterium dat deze niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen. Maatwerk Tevens is maatwerk mogelijk. In het Streekplan 2002 zeggen Provinciale Staten onder meer: • Normaal gesproken moeten bedrijven in landelijke regio’s zoals het Land van Heusden en Altena die ‘te groot’ groeien en daardoor een ruimtelijk en milieutechnisch ongewenste situatie opleveren, bij een natuurlijk verhuismoment, verhuizen naar stedelijke regio; • Voor het Land van Heusden en Altena (en twee andere regio’s) is een uitzondering gemaakt, omdat zij vanuit het Streekplan de mogelijkheid hebben gekregen om deze bedrijven in de eigen regio op te vangen. Daarvoor is het regionale bedrijventerrein beoogd.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het marktprofiel van het RBT en de subregionale terreinen vormgegeven aan de hand van de vraaganalyse, het concurrerend aanbod, de doelgroepen die interessant zijn voor het RBT en de subregionale bedrijventerreinen en de bijbehorende vraagprofielen. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk de ruimtelijke kwaliteit en de inrichting van de nieuwe bedrijventerreinen besproken. Hoofdstuk 3 geeft een aanzet tot de vorming van uitgiftebeleid. In het vierde hoofdstuk wordt vervolgens een aanzet gegeven tot een marketing- en acquisitiestrategie, waarin de vragen ‘wat, hoe en wie’ aan bod komen. Het onderwerp parkmanagement komt in hoofdstuk 5 aan bod. We zullen ingaan op het proces en de verschillende aspecten van parkmanagement. Tot slot worden in hoofdstuk 6 mogelijke vormen van samenwerking en organisatie bespoken omtrent het regionale bedrijventerrein beleid.

8

ETIN Adviseurs


2. Marktprofiel RBT en subregionale terreinen 2.1 Inleiding De marktpotenties van het RBT en van de subregionale terreinen worden allereerst bepaald door: 1) de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen. Daarnaast zijn andere zaken van invloed, zoals beschreven in het vorige hoofdstuk; 2) de ambities die geformuleerd zijn in de Regionale Nota Economisch Beleid; 3) de randvoorwaarden voor het regionale bedrijventerrein vanuit de provincie. In dit hoofdstuk wordt de vraag zo gedetailleerd mogelijk uitgewerkt in zogenoemde vraagprofielen van doelgroepen van bedrijven. Deze vraagprofielen zijn afgezet tegen het aanbod. De match tussen vraag en aanbod bepaalt uiteindelijk het marktprofiel van de terreinen. In paragraaf 2.2 wordt de werkwijze toegelicht, in paragraaf 2.3 wordt de analyse van de vraag uiteengezet. In de vierde paragraaf van dit hoofdstuk komen de aan de vraag gerelateerde potentiële doelgroepen en vraagprofielen aan bod, om in 2.5 het concurrerende aanbod te behandelen. In 2.6 zal het marktprofiel van de terreinen worden toegelicht, in 2.7 wordt dit profiel verder uitgewerkt aan de hand van ruimtelijke kwaliteit en inrichting. Paragraaf 2.8 schenkt aandacht aan de markt, risico en fasering en het hoofdstuk wordt vervolgens afgesloten met een samenvattende matrix. Van Nota Regionaal Economisch Beleid naar ruimtelijke invulling In de Nota Regionaal Economisch Beleid is de ambitie geformuleerd dat het Land van Heusden en Altena wil inzetten op: 1) kennisintensieve bedrijven en bedrijven in de zakelijke dienstverlening; 2) de benoemde speerpuntsectoren (scheepvaart, logistiek en plantenhandel); 3) aantrekken van bedrijvigheid op het gebied van toerisme en recreatie; 4) de zorgsector. Daarnaast heeft zich de afgelopen jaren een aanzienlijke ruimtevraag op bedrijventerreinen voorgedaan vanuit consumentgerichte activiteiten, zoals grootschalige detailhandel en leisureactiviteiten. Deze bedrijven waren in het verleden voornamelijk gevestigd in de binnensteden, maar zij vestigen zich steeds vaker op goed bereikbare locaties aan de randen van de steden. Dit zal de komende jaren onveranderd door blijven gaan. Echter, binnen het detailhandelsbeleid van de provincie zijn afspraken gemaakt over de locaties waar deze bedrijven zich mogen vestigen. De provincie gaat uit van een bundeling van perifere detailhandel op de daarvoor aangewezen locaties. Dit onderwerp behoeft voor het Land van Heusden en Altena echter nog nadere uitwerking. In deze Nota Regionaal Bedrijventerrein Beleid wordt de vertaalslag van economische sectoren naar ruimtelijke invulling van de bedrijventerreinen gemaakt, uitgedrukt in doelgroepen. Deze doelgroepen zijn sectordoorsnijdend. In de potentiële doelgroepen, die we in de volgende paragraaf uitwerken, zijn de verschillende bedrijven onderverdeeld die dezelfde ruimtelijke verschijningsvorm en vestigingsplaatseisen kennen.

9

ETIN Adviseurs


Bij ruimtelijke invulling gaat het immers om de huisvestingsvorm, de vestigingsplaatseisen, de uitstraling, de directe fysieke omgeving en zaken als verhouding bedrijfspand en kantoor.

2.2 Werkwijze Om gefundeerde uitspraken te doen aangaande het marktprofiel van de nieuw te ontwikkelen terreinen is het van belang om inzicht te hebben in enerzijds de vraag vanuit de bedrijven en anderzijds het aanbod van bedrijventerreinen in de regio. Figuur 2.1: Werkwijze schematisch weergegeven Analyse van de vraag: • Uitgiftes in verleden • Endogene vraag • Exogene vraag

Vraagprofielen kansrijke doelgroepen

Marktprofiel

Aanbodprofielen: • Concurrerend aanbod

Uitgiftes in het verleden geven een goed inzicht in de herkomst van de vraag en de grootte van de uitgegeven kavels. Deze gegevens aangevuld met een analyse van de sterke sectoren in de regio en nieuwe opkomende sectoren geven inzicht in de toekomstige vraag. Bij de analyse van de vraag wordt gebruik gemaakt van de resultaten van de economische perspectieven (onderdeel Regionale Nota Economisch Beleid). Naast de vraagzijde is het noodzakelijk om eveneens de aanbodkant in beeld te brengen. Bedrijven maken immers veelal een afweging tussen meerdere locaties in eenzelfde regio.

2.3 Analyse van de vraag In het Land van Heusden en Altena is in de periode 1995-2006 in totaal zo’n 44 ha bedrijventerrein uitgegeven. Het totaal aantal transacties betrof 136; aan sommige bedrijven in genoemde periode is meer dan eens terrein verkocht. Uitgifte naar herkomst Zoals overal elders ook het geval is, en als zodanig afgesproken ten aanzien van de gronduitgifte, is in het Land van Heusden en Altena veruit het meeste bedrijventerrein verkocht aan bedrijven uit de ‘eigen’ gemeente (70%: 30,4 ha). In aantal verkopen gemeten bedraagt het aandeel zelfs 82% (112 transacties). De overige uitgiftes zijn min of meer gelijkmatig verdeeld. Ongeveer de helft betreft transacties met bedrijven afkomstig uit het Land van Heusden en Altena en de andere helft betreft transacties met bedrijven elders in Nederland.

10

ETIN Adviseurs


De overige uitgiftes zijn als volgt verdeeld: • Uit overig Noord-Brabant komen 9 bedrijven (7%), goed voor ruim 15% van het verkochte bedrijventerrein (6,7 ha). Opgemerkt moet worden dat het hier gaat om bedrijven uit het Land van Heusden en Altena. • Tien transacties betreffen verkopen aan bedrijven van buiten de provincie Noord-Brabant. Met deze transacties is 3,9 ha gemoeid (9%). De meeste van deze transacties (8) vonden plaats in de jaren 1995 en 1996 op het bedrijventerrein De Rietdijk. Tabel 2.1: Herkomst bedrijven op bedrijventerreinen in LvHA Ha 70 % 15 % 9% 6%

Eigen gemeente Overig Noord-Brabant Buiten Noord-Brabant Herkomst onbekend

transacties 82 % 7% 7% 4%

Bovendien zijn er nog vijf transacties (2,7 ha) die qua herkomst onbekend zijn (bijv. omdat eindgebruiker nog niet bekend is). Uitgifte naar kavelgrootte De bedrijventerreinuitgifte in het Land van Heusden en Altena is als kleinschalig te typeren. Bijna de helft van de uitgegeven kavels (67) is kleiner dan 2.000 m², en elf kleiner dan 1.000 m². Samen vormen ze bijna een vijfde van de uitgegeven oppervlakte (8,7 ha). Grote kavels, dat wil zeggen groter of gelijk aan 1 ha, zijn er zes uitgegeven in de afgelopen twaalf jaar. Gemiddeld is dus één keer per twee jaar een dergelijk groot bedrijf hier gevestigd. Samen nemen zij bijna 30% (12,7 ha) van het uitgegeven terrein voor hun rekening. 2

De gemiddelde kavelgrootte bedraagt plusminus 3.200 m . De gemiddelde kavelgrootte van 2 bedrijven van buiten de regio bedraagt 3.900 m . De overige uitkomsten zijn opgenomen in de bijgevoegde overzichtstabel.

Tabel 2.2: Bedrijventerreinuitgifte LvHA naar grootteklasse (1995-2006) Grootteklasse ≥ 10.000 m² 5.000 – 9.999 m² 4.000 – 4.999 m² 3.000- 3.999 m² 2.000 – 2.999 m² 1.000 – 1.999 m² < 1.000 m² Totaal

Transacties Aantal % 6 4,4 9 6,6 11 8,1 13 9,6 30 22,1 56 41,2 11 8,1 136

Verkochte oppervlakte m² % 126.738 29,0 58.313 13,3 50.832 11,6 43.475 9,9 71.244 16,3 78.262 17,9 8.701 2,0

100,0

437.565

Bron: ETIN Adviseurs, 2007

11

100,0

ETIN Adviseurs


Endogene vraag De endogene vraag, de vraag van binnen de regio, wordt gedomineerd door bedrijven in de sterke sectoren in de regio aangevuld met vraag vanuit de sectoren die de laatste jaren een sterke groei hebben laten zien. Voor het Land van Heusden en Altena zijn de sterke sectoren: • Handel & reparatie; • Industrie; • Bouw. In de afzonderlijke gemeenten zijn eveneens sterke sectoren te onderscheiden. Zo heeft Aalburg een sterke groothandelssector, met name de handel in bloemen & planten en aanverwante bedrijvigheid kenmerken de gemeentelijke bedrijvigheid. In Werkendam valt de (scheeps-)bouw op en in Woudrichem is het de vervoerssector die opvalt. Voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen is voornamelijk de zakelijke dienstverlening een relevante groeisector. De sector is in de periode 2002 – 2006 met 18% gegroeid. Exogene vraag De exogene vraag, de vraag van buiten de regio, wordt gevormd door een combinatie van opkomende sectoren en de ambitie die is uitgewerkt in de economische visie. In de economische visie van het Land van Heusden en Altena is de ambitie geformuleerd om in de komende jaren additionele werkgelegenheid te creëren. Behoud en versterking van regionale bedrijven zijn daarvoor een voorwaarde. Tevens zal sterk ingezet worden op het gericht aantrekken van nieuwe bedrijven. In lijn met het uitwerkingsplan van het streekplan mogen ook kleinere/middelgrote bedrijven van buiten de regio zich op het RBT vestigen. Hiermee kan extra werkgelegenheid worden aangetrokken waardoor de hoge uitgaande pendel van werknemers naar beneden kan worden bijgesteld. Bovendien kan nieuwe werkgelegenheid bijdragen een diversificatie van de economie. Bij het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid zal de focus liggen op: 1) structuurversterkende bedrijven; dit zijn bedrijven die aanpalend zijn aan de reeds aanwezige bedrijvigheid en zullen in een deel van de gevallen zelfs deel uitmaken van dezelfde productiekolom; 2) het aantrekken van bedrijven in sectoren die in het Land van Heusden en Altena minder sterk vertegenwoordigd zijn dan in de rest van het land. Denk hierbij aan zakelijke dienstverlening; 3) groeisectoren toerisme en zorg.

Economische recessie Het aanleggen of herstructureren van een bedrijventerrein is een zaak van een lange adem. Vaak duurt dit meer dan 8 jaar. Het klopt dat de uitgifte van terreinen bij een economische recessie terugloopt, maar bij economische groei zal de vraag weer snel toenemen; er is in feite sprake van een uitgestelde vraag. Dit betekent dat gemeenten door moeten gaan met het reserveren van voldoende ruimte voor bedrijventerreinen. Alleen de realisatie zal in de tijd naar achteren schuiven (Ministerie van Economische Zaken, 2008).

12

ETIN Adviseurs


Trends en ontwikkelingen Bij het bepalen van het profiel van nieuwe bedrijventerreinen is het van belang om niet alleen naar ontwikkelingen in de afgelopen jaren te kijken, maar tevens rekening te houden met trends en ontwikkelingen en opkomende bedrijvigheid. In de Regionale Nota Economisch Beleid zijn deze trends al behandeld, echter in het kader van het Regionale Bedrijventerrein Beleid in het Land van Heusden en Altena zijn de volgende twee ontwikkelingen relevant: •

Opkomst van bedrijfspanden met een hoge(re) kantoorcomponent; − Een landelijke trend is de opkomst van bedrijfspanden met een hoge kantoorcomponent (tot 40%). Voor alle duidelijkheid, het betreft hier de verhouding van het aantal vierkante meters bedrijfsruimte ten opzichte van het aantal vierkante meters kantoorruimte. Met name in de groothandel, industrie en in de logistiek zijn dergelijke panden in opkomst. Deze trend hangt onder meer samen met de groei van enerzijds de kenniseconomie waarbij het belang van verkoop, constructie of research & development toeneemt en anderzijds de ICT- ontwikkelingen waardoor bedrijfsprocessen en daaraan gerelateerde werkzaamheden steeds beter passen in een kantoorachtige omgeving.

•

Logistieke sector blijft groeien; − De logistieke markt is dan ook sterk aan verandering onderhevig en de vraag naar ruimte vanuit de logistieke sector is momenteel sterk merkbaar en lijkt de komende jaren te blijven toenemen. De toenemende uitbesteding van het productieproces aan logistieke dienstverlening heeft ertoe geleid dat de scheiding tussen productie en logistiek is vervaagd. Activiteiten die in het verleden tot productie werden gerekend worden tegenwoordig in distributiecentra uitgevoerd. Hierbij gaat het om de zogenaamde toegevoegde waarde activiteiten oftewel VAL-activiteiten (Value Added Logistics). Het uitbesteden van activiteiten varieert van relatief eenvoudige werkzaamheden, als het toevoegen van handleidingen, tot gecompliceerde werkzaamheden, zoals de complete eindassemblage of kwaliteitscontrole.

2.4 Potentiële doelgroepen De marktpotenties van het Land van Heusden en Altena duiden op een combinatie van doelgroepen: 1. Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven; 2. Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel); 3. Grootschalige productie en bouwbedrijven; 4. Grootschalige logistiek (inclusief groothandel); De doelgroep waarvoor ruimte op het RBT vrijgemaakt dient te worden, conform provinciaal beleid is: 5. Bedrijven in de hogere milieucategorieën;

13

ETIN Adviseurs


De doelgroepen die voortvloeien uit de geformuleerde ambities van de drie gemeenten in de Nota Regionaal Economisch Beleid: 6. (door)Starters; 7. Kantoren en bedrijven met een hoge kantoorcomponent. Tenslotte dient ook nog rekening gehouden te worden met de volgende doelgroep (die overigens nog enige discussie en nadere uitwerking behoeft): 8. PDV/ GDV: perifere en grootschalige detailhandel en leisure activiteiten.

Vraagprofielen De potentiële doelgroepen zijn nader uitgewerkt in bijgevoegde vraagprofielen. De volgende vier vraagprofielen zijn voortgekomen uit de analyse van de marktpotenties van het RBT en de subregionale terreinen: 1. Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven; 2. Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel); 3. Grootschalige productie en bouwbedrijven; 4. Grootschalige logistiek (inclusief groothandel). Kansrijke doelgroep Sterke sectoren

Herkomst Vestigingseisen

Pand

Ruimtelijke kwaliteit Kavelgrootte

1. Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven •

Industrie

•

Bouwnijverheid

•

Reparatie

Regio Land van Heusden en Altena aangevuld met bedrijven van daarbuiten •

Functioneel, geen bijzondere eisen

•

Eventueel mogelijkheid opslagruimte/ buitenruimte

•

Eventueel milieuruimte

•

Functioneel pand met klein aandeel kantoor (maximaal 15%)

•

Productieruimte moet beschikken over voldoende oppervlak en voldoende hoogte

Minimaal 2

•

Kleinschalig: 500 m tot 1.000 m

•

Middelgroot: 1.000 – 5.000 m

−

2

Eventueel mogelijkheden voor bedrijfsverzamelgebouw 2

Bebouwingspercentage

70%

Concurrerend aanbod

Veel bedrijven hebben een regionale binding en zijn daardoor nauwelijks geïnteresseerd in locaties buiten het Land van Heusden en Altena. Diverse kleine bedrijven zijn zelfs sterk aan gemeente of de kern gebonden en zijn niet bereid binnen regio te verhuizen.

Uitgiftetempo

Middellange termijn, groeit gestaag door

14

ETIN Adviseurs

Kansrijke doelgroep Sterke sectoren Herkomst


2. Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel) •

Transport en logistiek

• Handel Regio Land van Heusden en Altena

Vestigingseisen

Pand

•

Goede bereikbaarheid / ontsluiting

•

Ook hoge eisen aan interne ontsluiting (brede wegprofielen, geen of ruim gedimensioneerde rotondes en voldoende wegbelasting)

•

Functionele uitstraling

•

Voldoende hoogte

•

Zo mogelijk loadingdocks

Ruimtelijke kwaliteit

Aandeel kantoorruimte maximaal 20% • Minimaal

Kavelgrootte

1.000 m tot 5.000 m en enkele uitschieters naar boven

Bebouwingspercentage Concurrerend aanbod

60% Veel bedrijven hebben een regionale binding en zijn daardoor nauwelijks geïnteresseerd in locaties buiten het Land van Heusden en Altena. Korte termijn, vraagt blijft aanwezig vanwege groei logistieke sector

Uitgiftetempo

2

2

Kansrijke doelgroep Sterke sectoren

3. Grootschalige productie- en bouwbedrijven • Industrie • Bouwnijverheid • Reparatie

Herkomst

Regio Land van Heusden en Altena aangevuld met bedrijven van buitenaf

Vestigingseisen

• • •

Functioneel, geen bijzondere eisen Eventueel mogelijkheid opslagruimte buitenruimte Milieuruimte (hogere milieucategorieën)

Pand

• •

Functioneel pand met klein aandeel kantoor (maximaal 15%) Productieruimte moet beschikken over voldoende oppervlak en voldoende hoogte


Minimaal

Kavelgrootte

Groter dan 5.000 m


70%

Concurrerend aanbod

Bedrijven uit regio hebben een regionale binding en zijn daardoor nauwelijks geïnteresseerd in andere locaties. Concurrerende locaties voor bedrijven van buiten de regio: • De Wildeman (Zaltbommel) • Haven VII (Waalwijk) • Borchwerf II (Halderberge / Roosendaal) • (Groote Haar) Gorinchem Noord

Uitgiftetempo

Korte termijn uitgifte aan bedrijven uit de regio, daarna gestage uitgifte met zo nu en dan een piek door uitgifte grootschalige kavel

2

15

ETIN Adviseurs


Kansrijke doelgroep Sterke sectoren

4. Grootschalige logistiek (inclusief groothandel) • Transport en logistiek • Handel

Herkomst

Buiten de regio

Vestigingseisen

• •

Goede bereikbaarheid / ontsluiting Ook hoge eisen aan interne ontsluiting (brede wegprofielen, geen of ruim gedimensioneerde rotondes en voldoende wegbelasting)

Pand

• • • •

Functionele uitstraling Voldoende hoogte Zo mogelijk loadingdocks Aandeel kantoorruimte maximaal 20%

Ruimtelijke kwaliteit Kavelgrootte Bebouwingspercentage Concurrerend aanbod

Minimaal 2 5.000 m – 10.000 m² 60% • Dordtse Kil III (Dordrecht) • Schelluinen West (Giessenlanden) • Borchwerf II (Halderberge / Roosendaal) • Moerdijk (Moerdijk) • (Groote Haar) Gorinchem Noord

Uitgiftetempo

Incidentele vestiging, vraag blijft aanwezig vanwege groei logistieke sector, maar tevens veel concurrerende locaties (waarvan enkele direct aan de snelweg zijn gelegen). Vraag komt voornamelijk voort uit groei bestaande logistieke bedrijven in het Land van Heusden en Altena.

De doelgroep waarvoor ruimte op het RBT vrijgemaakt dient te worden, conform provinciaal beleid, heeft het volgende vraagprofiel: Kansrijke doelgroep Sterke sectoren

5. Bedrijven in de hogere milieucategorieën • • •

Herkomst Vestigingseisen

Regio Land van Heusden en Altena • •

Pand

Metaalproductie Veevoeders Afval/ recycling

• •

Voldoende milieuruimte Rekening houden met evt. milieuzone Functioneel Mogelijkheid voor buitenopslag


Niet van belang: bedrijven hechten nauwelijks waarde aan omgeving

Kavelgrootte

Grote diversiteit


Laag i.v.m. milieuzone

Concurrerend aanbod

Borchwerf II in Halderberge en Roosendaal

Uitgiftetempo

Incidenteel

16

ETIN Adviseurs


De doelgroepen die voortvloeien uit de geformuleerde ambities van de drie gemeenten in de Nota Regionaal Economisch Beleid: Kansrijke doelgroep

6. (door)Starters

Sterke sectoren

Zeer divers. Echter rekening houden met: • Handelssector • Zakelijke/ financiële dienstverlening

Herkomst

Regio Land van Heusden en Altena: lokale MKB-ers

Vestigingseisen Pand

Sterk afhankelijk van sector Flexibele units: • Bedrijfsverzamelgebouw • Geschakelde kleinschalige bedrijfsunits (zie foto) Gedeelde faciliteiten: • Vergaderzaal • Receptie


Representativiteit is relatief onbelangrijk voor starters, voor doorstarters wordt het belangrijker.

Kavelgrootte

Relatief klein (starters)


Sterk afhankelijk van sector

Concurrerend aanbod

Zeer beperkte concurrentie buiten de regio.

Uitgiftetempo

Rekening houden met: • Beperkte aanwezigheid faciliteiten in LvHA • Sterke verbondenheid met gemeente: weinig/ geen verhuisbereidheid kleine bedrijven buiten regio

Voorbeeld geschakelde kleinschalige bedrijfsunits

17

ETIN Adviseurs


Het vraagprofiel van de doelgroep Kantoren en bedrijven met hoge kantoorcomponent kent duidelijkere voorwaarden: Kansrijke doelgroep Sterke sectoren

Herkomst

7. Kantoren en bedrijven met hoge kantoorcomponent • Handel • Zakelijke dienstverlening • Financiële dienstverlening Regio Land van Heusden en Altena en daarbuiten

Vestigingseisen

• •

Representatief pand en terrein, bedrijf ontvangt regelmatig bezoekers Bij voorkeur zichtlocatie aan doorgaande weg

Pand

• •

Representatief kantoorachtig pand met showroom of magazijn Eventueel mogelijkheid voor twee bouwlagen


Hecht waarde aan uitstraling en omgeving

Kavelgrootte

1.000 – 4.000 m


75% - 80%

Concurrerend aanbod

• •

Uitgiftetempo

Lange termijn, vraag is beperkt, concurrerende locaties elders

2

Groote Haar (gemeente Gorinchem) Borchwerf II (Halderberge / Roosendaal)

Het vraagprofiel van grootschalige en perifere detailhandelsbedrijven en autoshowrooms, het onderwerp dat nog ter discussie staat, ziet er als volgt uit: Kansrijke doelgroep

8. Grootschalige en perifere detailhandelsbedrijven

Sterke sectoren

• • •

Herkomst

Regio Land van Heusden en Altena en daarbuiten

Vestigingseisen

• • •

Detailhandel Leisure-activiteiten Autobedrijven

Uitstekende bereikbaarheid via secundaire wegennet (vindbaarheid klanten) Zichtlocatie rijkswegennet niet persé nodig Clustering levert bijzonder veel meerwaarde op, aanzuigende werking, schaalvoordelen

Pand

• •

Hoge eisen representativiteit Eventueel mogelijkheid voor twee bouwlagen


• •

Hecht waarde aan uitstraling en omgeving Milieuzonering ten opzichte van andere bedrijven is niet persé nodig. Ten opzichte van woningen is het wel aan te bevelen vanwege het grote aantal vervoersbewegingen

Kavelgrootte Bebouwingspercentage

2.500– 5.000 m 40%-50% showroom/ magazijn Rest van de kavel: parkeergelegenheid/ opslagruimte voor auto’s (autobedrijf). Er wordt steeds vaker in lagen gebouwd. Deze bedrijven zijn gezien de lage marges gevoelig voor de grond- en huurprijzen, anderzijds willen ze graag dichtbij hun klanten en dus de bevolkingsconcentraties zitten. Elk bedrijf zal de hoogte van de huurprijs/grondprijs afwegen tegen de meerwaarde van clustering.

Uitgiftetempo

2

18

ETIN Adviseurs


De cijfers zijn indicatief en gebaseerd op uitgiftecijfers in het verleden. Bij inrichting kan dit in werkelijkheid afwijken.

2.5 Concurrerend aanbod Bedrijven die zich gaan vestigen op een nieuwe locatie gaan niet over één nacht ijs. Om te komen tot een inschatting van de toekomstperspectieven van het RBT is inzicht in concurrerend aanbod in de directe omgeving daarom ook van belang. Zeven bedrijventerreinen in de ruime omgeving van het Land van Heusden en Altena zijn mogelijk concurrerende locaties voor het RBT, zie tabel 2.3. Bedrijventerreinen zijn concurrerend als ze: • Direct of niet-direct uitgeefbaar aanbod hebben van 10 ha of meer; • Liggen in een gebied grenzend aan het Land van Heusden en Altena; • Dezelfde doelgroep (of deel ervan) willen accommoderen als het RBT. Bovendien zijn er enkele nieuwe bedrijventerreinen in de planning die naar verwachting rond dezelfde periode op de markt komen als het RBT, te weten Schelluinen West (Giessenlanden), Groote Haar (Gorinchem) en Logistiek en Industrieel Park Moerdijk (Moerdijk). Dit laatste terrein zal naar verwachting een belangrijke rol gaan spelen in de markt voor vestiging van logistieke bedrijven in een ruime regio (Zuidwest Nederland). Borchwerf (Roosendaal) is een ander, wat verder afgelegen concurrerend terrein. Het terrein vervult nu al een functie voor productiebedrijven en zakelijke dienstverlening in het gebied tussen Rotterdam en Antwerpen. Ook om dit terrein kunnen we dus niet heen bij de verkenning van de concurrenten van het RBT.

Tabel 2.3: Concurrerende bedrijventerreinen (peildatum 1-1-2007) Bedrijventerrein

Gemeente

De Wildeman Uitbreiding

Zaltbommel

Dordtse Kil III

Dordrecht

Schelluinen-West Transport en logistiek Centrum

Giessenlanden

Groote Haar

Gorinchem

Haven VII

Waalwijk

Borchwerf II

Halderberge/ Roosendaal

Logistiek en Industrieel Park Moerdijk (v.h. Moerdijkse Hoek)

Moerdijk

De kenmerken van het concurrerend aanbod zijn verder uitgewerkt in bijlage 1.

19

ETIN Adviseurs


2.6 Marktprofiel Op korte termijn zal de vraag naar ruimte bepaald worden door bedrijven uit de regio Land van Heusden en Altena. Het betreft hier voornamelijk kleine en middelgrote ondernemingen. Veel van deze bedrijven prefereren een locatie binnen de eigen gemeentegrenzen. Het heeft dan ook de voorkeur om de subregionale terreinen snel te ontwikkelen, zeker omdat momenteel geen uitgeefbaar terrein beschikbaar is. Het is de wens van de drie gemeenten dat een bedrijf in de regio op de best passende locatie wordt gevestigd, ongeacht de herkomst. Drie subregionale terreinen Om bedrijven in de gelegenheid te stellen binnen de eigen gemeentegrenzen door te groeien kunnen de drie subregionale terreinen, Veensesteeg, Bruine Kilhaven V en de uitbreiding van De Rietdijk worden ontwikkeld tot gemengd bedrijventerrein waarop diverse kleinschalige bedrijven zich kunnen vestigen. In de praktijk zal dit betekenen dat de drie terreinen elk een andere focus krijgen doordat elke gemeente een andere economische structuur heeft. Zo heeft Aalburg meer (groot)handelsbedrijven terwijl Woudrichem een sterkere focus kent op de logistieke bedrijvigheid. Zonder de bedrijven te beperken in de locatiekeuze, kunnen de drie gemeenten binnen het Land van Heusden en Altena de vestigingskeuze enigszins sturen. Een bedrijf kiest uiteindelijk zelf de beste vestigingslocatie. Starters zijn belangrijk voor de economische ontwikkeling van een gemeente. Zij zorgen voor werkgelegenheid en voor vernieuwing en dynamiek. Het is dus raadzaam om op alle terreinen mogelijkheden te bieden aan (door)starters. Om starters te behouden en te kunnen laten doorgroeien is het van belang dat zij beschikken over passende bedrijfsruimte. In de praktijk blijkt dat deze kleine bedrijven zeer sterk aan de eigen woonkern gebonden zijn en dus niet verhuizen naar een andere gemeente. Binnen elke gemeente zal dus een mogelijkheid gecreëerd dienen te worden voor deze doelgroep. RBT Werkendam Vanaf het moment dat de subregionale terreinen volledig zijn uitgegeven zal alle bedrijvigheid zich moeten kunnen vestigen op het RBT. Het RBT zal zich daarom ontwikkelen tot een gemengd bedrijvenpark voor alle genoemde potentiële doelgroepen. De verschillende typen doelgroepen laten zich in principe goed mengen. Uitzondering hierin is de eventuele plaatsing van een bedrijf in een hogere milieucategorie. Zonering is wel noodzakelijk om de diversiteit in doelgroepen optimaal naast elkaar te kunnen laten functioneren en om de ruimtelijke kwaliteit voldoende hoog te kunnen houden.

2.7 Ruimtelijke kwaliteit en inrichting Zoals blijkt uit de vraagprofielen stellen de verschillende doelgroepen elk andere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit. Op het RBT en de subregionale terreinen zullen diverse doelgroepen zich gaan vestigen en het is de ambitie van de regio om kantoren en bedrijven met hoge kantoorcomponent aan te trekken.

20

ETIN Adviseurs


Deze bedrijven stellen hogere eisen aan hun omgeving dan de productiebedrijven en logistieke bedrijven. Voor dit type bedrijven is de ontsluiting weer van groot belang. Dit geldt uiteraard niet alleen voor het RBT, maar tevens voor de subregionale terreinen. De productiebedrijven in een hogere milieucategorie moeten op een goede manier ingepast worden. Gepaste afstand van de kantoren en bedrijven met een hoge kantoorcomponent en een ruime groenstrook tussen deze milieuhinderlijke bedrijven en de overige bedrijven op het terrein is noodzakelijk. Gezien de aard van de doelgroepen moeten de mogelijkheden voor zorgvuldig ruimtegebruik met name worden gezocht in zaken als geschakeld bouwen, gemeenschappelijk parkeren et cetera. Het bouwen in meerdere lagen is voor veel kleinschalige en middelgrote bedrijven niet van toepassing en voor veel (middel)grote productie- en logistieke bedrijven niet interessant of onhaalbaar. Het komt wel eens voor dat een kantoorruimte boven op de productiehal van een bedrijf is gebouwd, echter dit is vaak in beginsel niet gewenst. Voor het realiseren van een gezamenlijke wasstraat of tankvoorziening is een vrij grote massa van transportgerichte bedrijvigheid noodzakelijk. De subregionale terreinen bevatten hoogstwaarschijnlijk niet voldoende massa (in de zin van fysieke omvang terrein en hoeveelheid bedrijven op het terrein) en hoeven dus ook geen rekening te houden bij de inrichting van het terrein met voorzieningen voor bedrijven en werknemers zoals een kinderopvang, een sportfaciliteit of een café (zie ook paragraaf 5.4 over parkmanagement op bedrijventerreinen in het Land van Heusden en Altena). Zonering Het streven naar economische zonering heeft als achtergrond om bedrijvigheid duurzaam te versterken. Aan de ene kant gebeurt dat door concentratie van bedrijven die op enige wijze synergie effecten zouden kunnen hebben (denk aan clustervoordelen en efficiëntie voor toeleveranciers en afnemers), aan de andere kant is soms juist de spreiding van bedrijven in verschillende sectoren van belang om problemen te voorkomen. Drie subregionale terreinen De inrichting van de subregionale terreinen is niet afhankelijk van de indeling in zones. De omvang van het terrein en de bedrijven die er zich er zullen huisvesten is klein, waardoor een zoneindeling niet haalbaar en praktisch is. • Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven; - Dit type bedrijven sluit aan bij de bedrijvigheid op het subregionale bedrijventerrein Bruine Kilhaven V. Door deze doelgroep op de grens met Bruine Kilhaven te positioneren ontstaat er een geleidelijke overgang van kleinschalige naar middelgrote en grootschalige bedrijvigheid. • Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel); - Voor deze doelgroep geldt dat het wenselijk is een locatie zo dicht mogelijk bij de hoofdontsluiting van het terrein te hebben.

21

ETIN Adviseurs


• Lokale verplaatsers; - De subregionale terreinen dienen rekening te houden met lokale bedrijven die bij de gemeente hebben aangegeven te willen verplaatsen uit de kern en bedrijven die moeten verplaatsen. Bedrijfsactiviteiten die hinder veroorzaken in de omgeving, dan wel dat de bestaande situatie niet aan de huidige (milieu)regels voldoet, worden gestimuleerd te verplaatsen naar een subregionaal bedrijventerrein. Deze bedrijven dienen, conform de afspraken in de Regionale Nota Economisch Beleid, voorrang te krijgen in het uitgiftebeleid. Voorop staat dat er voor de gemeente en omgeving een kwalitatieve verbetering kan ontstaan voor de woon- en leefomgeving. Deze bedrijven kunnen tot diverse sectoren behoren. Op basis van ervaring kan gesteld worden dat bedrijven die (moeten) verplaatsen hun nieuwe locatie in 9 van de 10 gevallen zoeken binnen een straal van maximaal 20 km van hun huidige locatie. Daarbij gaat de voorkeur van de bedrijven uit naar de eigen gemeente. Voor het betrokken bedrijf en de gemeente is het dan ook van groot belang dat het bedrijf in de regio gevestigd kan blijven. • (door)Starters; - Voor de doelgroep starters en doorstarters geldt dat deze tot diverse sectoren kunnen toebehoren, waarbij extra rekening gehouden moet worden met de sectoren die in de Regionale Nota Economisch Beleid zijn geformuleerd. Voor de inrichting van het terrein dient rekening gehouden te worden met een bedrijfsverzamelgebouw of geclusterde/ geschakelde bedrijfsunits (zie actiepunt 2.2 in de Regionale Nota Economisch Beleid, Land van Heusden en Altena). RBT Werkendam Om de verschillende doelgroepen op het RBT te kunnen accommoderen stellen we een inrichting voor met zes verschillende zones. Opmerking hierbij is dat meerdere ontsluitingswegen (zowel voor kantoor- als logistieke bedrijven en een eventueel bedrijf in de hogere milieucategorieën) gewenst zijn voor een goede ontsluiting van het terrein, waarbij kantoorachtige bedrijven minimale hinder ondervinden van vrachtverkeer. 1. Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven; − Dit type bedrijven sluit aan bij de bedrijvigheid op het subregionale bedrijventerrein Bruine Kilhaven V. Door deze doelgroep op de grens met Bruine Kilhaven te positioneren ontstaat er een geleidelijke overgang van kleinschalige naar middelgrote en grootschalige bedrijvigheid. 2. Grootschalige logistiek (inclusief groothandel); − Logistieke bedrijven hebben een sterke voorkeur voor een locatie nabij de hoofdontsluiting van het terrein. Door deze bedrijven nabij de hoofdontsluiting te plaatsen worden tevens veel verkeersbewegingen over het bedrijventerrein voorkomen. 3. Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel); − Voor deze doelgroep geldt hetzelfde als voor de grootschalige logistieke bedrijven, namelijk een locatie zo dicht mogelijk bij de hoofdontsluiting van het terrein. 4. Grootschalige productie- en bouwbedrijven; - Deze doelgroep kan geplaatst worden achter de kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven.

22

ETIN Adviseurs


5. Productie- en bouwbedrijven in hogere milieucategorie; − Deze doelgroep kan in de achterste hoek van het terrein geplaatst worden omdat dit tot zo min mogelijk overlast leidt voor de andere doelgroepen. Om minimale hinder van vervoersbewegingen te ondervinden, zou in deze hoek van het RBT een extra ontsluiting gerealiseerd moeten worden. Hiervoor zal extra budget moeten opgenomen worden. − Inpassing van bedrijven in de hogere milieucategorieën kan door een groene zone om de bedrijven heen te plaatsen en een goede overgang te creëren met de bedrijven die hieraan grenzen. 6. (door)Starters; Voor de doelgroep starters en doorstarters geldt dat deze tot diverse sectoren kunnen toebehoren, waarbij extra rekening gehouden moet worden met de sectoren die in de Regionale Nota Economisch Beleid zijn geformuleerd: • kennisintensieve bedrijven en bedrijven in de zakelijke dienstverlening; • de speerpuntsectoren (scheepvaart, logistiek en plantenhandel); • toerisme en recreatie; • zorg. Voor de inrichting van het terrein dient rekening gehouden te worden met een bedrijfsverzamelgebouw of geclusterde/ geschakelde bedrijfsunits. 7. Kantoren en bedrijven met een hoge kantoorcomponent; - Deze bedrijven hechten veel waarde aan ligging en ontsluiting. Een zichtlocatie direct aan de hoofdontsluiting heeft de voorkeur (hoewel in mindere mate dan bij logistieke bedrijven), bovendien zorgt dit voor een aantrekkelijk entree van het terrein. 8. Perifere en grootschalige detailhandel en leisure-activiteiten - Voor zowel de subregionale terreinen als het RBT geldt de nog openstaande mogelijkheid tot vestiging van consumentgerichte activiteiten, zoals grootschalige detailhandel en leisureactiviteiten. Het belangrijkste gevolg voor de inrichting van het terrein betreft de infrastructuur en de wegontsluiting, wegens de verkeersaantrekkende werking van deze bedrijven.

2.8 Markt, risico en fasering Bij de uitgifte van de drie subregionale terreinen kan grofweg worden aangesloten bij de gemiddelde historische uitgifte van bijna 4 hectare per jaar voor het gehele Land van Heusden en Altena. Toch zal de vraag naar bedrijfskavels afnemen zodra de subregionale bedrijventerreinen zijn uitgegeven, omdat diverse MKB bedrijven niet bereid zullen zijn om te verhuizen naar een locatie buiten de eigen gemeentegrenzen. Dit zal met name gelden voor bedrijven in de gemeente Aalburg; deze zullen wellicht sneller in de richting van Waalwijk of Zaltbommel gaan zoeken bij groei. De vraag naar ruimte op het RBT vanuit het regionale MKB zal iets afnemen. De doelgroepen voor het RBT kennen verschillende grondprijzen en uitgiftetempo’s. Bij het bepalen van de grondprijzen dient afstemming worden gezocht met de grondprijzen van het concurrerende aanbod (zie bijlage 1).

23

ETIN Adviseurs


De grondprijs is over het algemeen aan de zone op het terrein gekoppeld, echter een uitzondering vormt de doelgroep ‘grootschalige logistieke bedrijvigheid’: in dit geval kan de grondprijs beter worden gekoppeld aan de doelgroep. De lokale en regionale bedrijven kennen een redelijk constante vraag, maar zoals gezegd zal deze iets afnemen. De kavels voor de grootschalige bedrijven en bedrijven in de hogere milieucategorieën zullen meer gefaseerd worden uitgegeven. Hierbij gaat het om ‘zo nu en dan’ een grote kavel; de ervaring leert dat er eens in de twee jaar een grootschalig bedrijf zich vestigt in de regio. Zo kan er in jaar één een omvangrijke transactie plaatsvinden waardoor er meteen een relatief groot deel van deze zone is uitgegeven, terwijl er vervolgens twee en drie jaar niets wordt uitgegeven op dit deel van het terrein. Doordat het uitgiftetempo van de doelgroepen anders is, moet rekening gehouden worden met de situatie waarbij een deel van het terrein nog niet is uitgegeven, terwijl het noordelijk deel van het terrein gaandeweg al verder ontwikkeld wordt.

2.9 Samenvattende matrix Onderstaande matrices geven een profielschets van de marktpotenties van het gemengd bedrijvenpark RBT Werkendam en de subregionale terreinen. Regionaal Bedrijven Terrein Werkendam Uitstraling

Inrichting

Uitgifte

Het RBT Werkendam heeft de potentie om naast lokaal en regionaal MKB, ook beperkte ruimte te reserveren voor (middel)grote bedrijven van buiten de regio en enkele kantoren en/of bedrijven met een hoge kantoorcomponent, zowel vanuit de regio als daarbuiten. Deze laatst genoemde bedrijven hechten over het algemeen meer waarde aan hun omgeving dan het regionaal MKB. Bij de inrichting van het gehele terrein en de eventuele inpassing van bedrijven in de hogere milieucategorieën moet hiermee rekening gehouden worden. Terrein met zes zones: • Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven aansluitend aan het subregionale terrein Bruine Kilhaven V; • Kantoren en bedrijven met een hoge kantoorcomponent direct naast de hoofdontsluiting; • Grootschalige logistiek (inclusief groothandel) aan de oostzijde van het terrein met een goede verbinding met de hoofdontsluiting; • Productie- en bouwbedrijven in hogere milieucategorie in de zuidwest hoek van het terrein; • Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel) direct achter de grootschalige logistieke bedrijven; • Grootschalige productie- en bouwbedrijven achter de kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven; • Eventueel perifere detailhandel/ grootschalige detailhandel/ leisure-activiteiten. Afhankelijk van de zones op het terrein en de doelgroep (grootschalige logistieke bedrijven) worden verschillende grondprijzen en uitgiftetempo’s gehanteerd.

24

ETIN Adviseurs


Subregionale bedrijventerreinen Land van Heusden en Altena Uitstraling

Inrichting

Uitgifte

Op de subregionale terreinen is de uitstraling afhankelijk van de doelgroepen die zich gaan vestigen op de terreinen, echter over het algemeen is de uitstraling in mindere mate van belang dan op het RBT. Voor starters (met name in de productiesector) en lokale verplaatsers is de uitstraling minder belangrijk. Hier geldt uiteraard wel: aan de rand van het terrein dienen bedrijven te komen met een hoogwaardiger uitstraling dan midden op het terrein. De inrichting van de subregionale terreinen is niet afhankelijk van de indeling in zones. • Kleinschalige en middelgrote productie- en bouwbedrijven op Bruine Kilhaven V concentreren. • Kleinschalige en middelgrote logistiek (inclusief groothandel): het is wenselijk een locatie zo dicht mogelijk bij de hoofdontsluiting van het terrein te hebben. • Rekening houden met lokale bedrijven die bij de gemeente hebben aangegeven te willen verplaatsen uit de kern en bedrijven die moeten verplaatsen. Gemiddeld 4 ha per jaar, gebaseerd op historische uitgifte.

Uit de analyse blijkt dat het overgrote deel van de bedrijven die worden aangetrokken uit de regio Land van Heusden en Altena zullen komen. Bedrijven die worden aangetrokken van buiten de regio, behoren voornamelijk tot de doelgroep ‘grootschalige logistieke bedrijvigheid’ en (in mindere mate) tot de doelgroep ‘grootschalige productie- en bouwbedrijven’. In de Regionale Nota Economisch Beleid is de ambitie uitgesproken om nieuwe bedrijven aan te trekken die de economische structuur versterken, om de uitgaande pendel van hoogopgeleiden te verlagen en is de focus gelegd op groei van de werkgelegenheid. Dit resulteert in de volgende sectoren: 1. kennisintensieve bedrijven en bedrijven in de zakelijke dienstverlening; 2. de benoemde speerpuntsectoren (scheepvaart, logistiek en plantenhandel); 3. aantrekken van bedrijvigheid op het gebied van toerisme en recreatie; 4. de zorgsector. Van de doelgroepen die bij deze sectoren naar voren komen ((door)starters en kantoren), zullen met name bedrijven in de doelgroep ‘kantoren’ van buitenaf kunnen komen.

Actiepunten gemeenten: •

• • • •

Bereiken van definitief bestuurlijk akkoord van de drie gemeenten, op basis van dit document, over: - markprofiel RBT en subregionale terreinen - ruimtelijke kwaliteit RBT en subregionale terreinen - inrichting/ zonering RBT en subregionale terreinen Opstellen bestemmingsplan Opstellen verkavelingsplan (inclusief zonering) Opstellen beeldkwaliteitplan Vaststellen grondprijzen per zone

25

ETIN Adviseurs


26

ETIN Adviseurs


3. Aanzet uitgiftebeleid 3.1 Algemeen In de Regionale Nota Economisch Beleid hebben de drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena ambities geformuleerd op economisch terrein. De combinatie van beschikbare ruimte en gerichte ambitie vraagt om een transparante en zorgvuldige systematiek om de gronduitgifte te organiseren, met andere woorden een regionaal uitgiftebeleid!

Figuur 3.1: Model uitgiftebeleid Marktprofiel

Fasering

Grondprijzen

Kwaliteit / uitstraling terrein

Uitgifteprotocol

In figuur 3.1 is weergegeven welke aspecten van belang zijn voor het opstellen van uitgiftebeleid. Het marktprofiel is in het vorige hoofdstuk behandeld en vormt de basis voor verdere uitwerking van het beleid. De drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena dienen nu definitieve beslissingen te maken over welke doelgroepen waar komen, zonering op de terreinen, de fasering van uitgifte en grondprijzen (welke afhankelijk zijn van de kwaliteit en uitstraling van het terrein). Dan zullen de gemeenten gezamenlijk moeten nadenken over ‘hoe ze dit gaan doen’, ofwel een gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen op moeten stellen. Een uitgifteprotocol is een beschrijving van de werkwijze waarop met aanvragen voor bedrijfsgrond wordt omgegaan. In dit protocol wordt op heldere wijze neergelegd welke procedure de gemeenten volgen bij het bepalen of een bedrijf wel of niet in aanmerking komt voor een kavel op een nieuw of bestaand bedrijventerrein. Ook kunnen de daaropvolgende stappen van ontwerp en vergunningen beschreven worden. Bij het opstellen van het uitgiftebeleid wordt rekening gehouden met de bestemmingsplannen van de betreffende gebieden en het beeldkwaliteitsplan. Een beeldkwaliteitsplan functioneert als uitgangspunt, toetsingskader en inspiratiebron voor het uitgiftebeleid. Hierin staat weergegeven welk kwaliteitsniveau minimaal wordt verwacht in het gebied; het gaat daarbij zowel om ruimtelijkvisuele aspecten van de openbare ruimte als de bebouwing en inrichting van een terrein.

27

ETIN Adviseurs


3.2 Uitgifteprotocol Het uitgifteprotocol beschrijft de wijze waarop met de aanvragen voor bedrijfsgrond wordt omgegaan alsmede de procedure: vanaf de schriftelijke aanvraag tot aan de daadwerkelijke grondaanbieding. Een uitgifteprotocol biedt voor zowel de gemeente als voor de bedrijven duidelijkheid, transparantie en houvast. Bij de eindbeoordeling kan beleidsvrijheid worden ingebouwd: maatwerk is dan altijd het uitgangspunt. In algemene termen bestaat het gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen uit de vijf fasen, zie bijgevoegde figuur. Figuur 3.2: Fasen gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen Fase 1: Oriëntatie / intake

Fase 2: Bestaand terrein

Fase 3: Nieuw terrein

Fase 4: Ontwerpfase

Gentleman’s agreement

Betaalde reserveringsovereenkomst

Koopovereenkomst

Fase 5: Vergunningen Akte van levering

Go / no-go beslissing

Twee zaken zijn veelal leidend in het uitgifteprotocol. In de eerste plaats de aard en urgentie van de huisvestingsvraag (‘is er sprake van een aantoonbaar ruimtelijk of functioneel knelpunt?’) en in de tweede plaats de door het bedrijf uitgeoefende economische activiteit (‘past het bedrijf binnen het economisch profiel van de regio?’). Bij het uitwerken van de verschillende fasen het uitgifteprotocol dient rekening gehouden te worden met de SER-ladder. SER-ladder De SER heeft in 1999 de SER-ladder geïntroduceerd in zijn Commentaar op de Nota Ruimtelijk Economisch Beleid. Het gaat erom dat de verschillende ruimtelijke mogelijkheden zorgvuldig worden afgewogen en zo optimaal mogelijk worden benut. Voor het inpassen van de ruimtebehoeften voor de functies wonen, bedrijvigheid en infrastructuur stelde de SER voor de volgende ladder als denkmodel te hanteren (SER): • Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. • Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen. • Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak.

28

ETIN Adviseurs

•


Door een zorgvuldige keuze van de locatie van ‘rode’ functies en door investeringen in kwaliteitsverbetering van de omliggende groene ruimte moet worden verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor wonen, bedrijventerreinen of infrastructuur de kwaliteit van natuur en landschap respecteert en waar mogelijk versterkt.

De SER-ladder is niet alleen van toepassing voor gemeenten; ook bedrijven die willen verplaatsen van een bestaand naar een nieuw terrein dienen de stappen van de SER-ladder te doorlopen. Instrument voor selectief vestigingsbeleid Min of meer dezelfde uitgangspunten liggen ten grondslag aan het instrument voor selectief vestigingsbeleid. Het instrument is een afwegingskader gebaseerd op criteria waarop een onderneming wordt gescreend en beoordeeld. De criteria worden vastgesteld en van een weegfactor voorzien in overleg met de gemeenten. De ambities en acties die zijn geformuleerd in de Nota Regionaal Economisch Beleid liggen inhoudelijk ten grondslag hieraan. De criteria worden vervolgens vertaald naar meetbare indicatoren. Deze indicatoren, die eveneens een gewicht krijgen, geven inzicht in de performance / kwaliteit van het betreffende bedrijf, zowel in absolute als relatieve zin (binnen de eigen branche of sector). Door middel van het scoren van de performance kan een ranglijst worden samengesteld, die kan worden gebruikt bij de uitgifte

3.3 Stappenplan ontwikkelen selectief uitgifteprotocol Indien men in het Land van Heusden en Altena wenst te komen tot een selectief uitgifteprotocol zoals hierboven beschreven, dan zouden de volgende vier stappen kunnen worden onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Opstellen intakeformulier; Op maat maken van het beoordelingsinstrument; In de praktijk testen van het intakeformulier en het beoordelingsinstrument; Maken van een definitieve versie van de vragenlijst en het beoordelingsinstrument.

Figuur 3.3: Schematische weergave ‘plan van aanpak uitgifteprotocol’ Stap 1: Opstellen intakeformulier

Stap 2: Op maat maken selectie-instrument

Stap 3: Praktijktest intakeformulier en selectie-instrument

Stap 4: Definitieve vragenlijst en selectie-instrument

29

ETIN Adviseurs


Intakeformulier Zowel voor het uitgifteprotocol als voor het selectief vestigingsbeleid is de intake van groot belang. In de intake moet een groot aantal antwoorden worden verkregen op vragen naar de aard van het bedrijf, de huisvestingsvraag en de performance van het bedrijf. Het intakeformulier is zodanig geconstrueerd dat het minimaal zowel de informatie oplevert die nodig is voor het uitgifteprotocol als voor het beoordelingsinstrument. In de bijlagen wordt een voorbeeld gegeven van een intakeformulier. Uit de intakeformulieren kan worden gedestilleerd wie van de vragers van een kavel op een nieuw bedrijventerrein ook daadwerkelijk gegadigde is (op basis van de criteria van het protocol). Indien de vraag van deze gegadigden (in ha) groter is dan het aanbod op het betreffende moment is het nodig tot een prioriteitstelling te komen. Hiertoe wordt het beoordelingsinstrument ingezet. Beoordelingsinstrument De Nota Regionaal Economisch Beleid vormt het uitgangspunt voor de inhoudelijke invulling van het beoordelingsinstrument. Algemene uitgangspunten voor een beoordelingsinstrument zijn de volgende: •

•

Hulpmiddel, geen doel − In de eerste plaats is het goed te benadrukken dat het beoordelingsinstrument geen doel op zich is, maar een hulpmiddel om te komen tot een zo objectief en transparant mogelijke prioritering van binnengekomen aanvragen. Het al dan niet toekennen van een kavel blijft echter te allen tijde maatwerk. Criteria en indicatoren − Het beoordelingsinstrument bevat een aantal criteria, die vervolgens worden uitgewerkt in verschillende indicatoren. De beoordelingscriteria hebben tot doel om te komen tot bedrijventerreinen waarbij niet alleen op basis van gemeentelijke/ regionale kaders, zoals het bestemmingsplan, keuzes worden gemaakt, doch ook op basis van economische en sociaalmaatschappelijke en motieven. Belangrijkste uitgangspunt bij het vaststellen van de criteria is het geformuleerde regionale economisch beleid, en het daaraan gekoppelde uitgifte- en huisvestingsbeleid onder meer neergelegd in het eerdergenoemde uitgifteprotocol. Voorbeelden van criteria zijn de activiteit van het bedrijf, de herkomst, de regionale oriëntatie, werkgelegenheid. − De indicatoren zijn bedoeld om de criteria meetbaar en beoordeelbaar te maken. Voorbeeld van indicatoren betreffende werkgelegenheid zijn het aantal fulltime werknemers van het bedrijf, de ontwikkeling en de prognose van het aantal medewerkers. Belangrijke uitgangspunten daarbij zijn de objectiviteit en de (onderlinge) vergelijkbaarheid.

Voorbeelden van criteria en de uitwerking van criteria en indicatoren zijn te vinden in bijlage 2 en 3 van dit document.

30

ETIN Adviseurs

•

•

•


Weegfactoren − Aan zowel de criteria als de indicatoren worden gewichten gehangen. Deze gewichten drukken het belang uit dat door de gemeenten wordt gehecht aan het betreffende criterium en de betreffende indicator. Bepalen van de scores − De informatie die de intakeformulieren opleveren, moet worden gescoord op de diverse indicatoren. Per bedrijf wordt een scorekaart gemaakt. Voor sommige indicatoren geldt dat het antwoord van een bedrijf kan worden afgezet tegen het gemiddelde van de sector of de branche waartoe het betreffende bedrijf behoort. Dit is bijvoorbeeld het geval voor de werkgelegenheidsontwikkeling in de afgelopen vijf jaar (zie box hieronder). Prioritering − Criteria, indicatoren, bijbehorende gewichten en scores per bedrijf worden bijeengebracht in een overzicht. Aan de hand van dit overzicht kan een eindscore per bedrijf worden bepaald. En vervolgens aan de hand van deze eindscores een prioriteitsvolgorde.

Aan welke bedrijven uiteindelijk grond wordt uitgegeven, en in welke volgorde, wordt in een uitgifteprotocol echter niet beantwoord. Het beoordelingsinstrument dient zoveel mogelijk te worden geïntegreerd in c.q. aan te sluiten op hetgeen is opgenomen in het gronduitgifteprotocol bedrijventerreinen. Daarnaast dient het een hulpmiddel te zijn voor de bepaling van de prioriteitsvolgorde in de afhandeling van de aanvragen. Het is goed om te benadrukken dat noch het gronduitgifteprotocol, noch het beoordelingsinstrument (en het nauw daarmee samenhangende intake-formulier) doelen op zich zijn, maar slechts hulpmiddelen zijn, die een bijdrage kunnen leveren aan een efficiënte en transparante aanpak van de huisvestingsvraagstukken van in de regio gevestigde bedrijven, dan wel van bedrijven van elders die zich graag in de regio zouden willen vestigen. Bij bepaling van de prioriteitsvolgorde zijn uitgifteprotocol en beoordelingsinstrument belangrijke hulpmiddelen, maar hieraan dient een flinke dosis regionale kennis en ervaring te worden toegevoegd. Uiteindelijk blijft bedrijfshuisvestiging namelijk maatwerk. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in bijlage 2 en 3.

3.4 Uitwerking criteria en indicatoren In bijlage 3 wordt aangegeven op welke wijze de criteria uitgewerkt kunnen worden in meetbare indicatoren en hoe op deze indicatoren gescoord kan worden. Bij indicatoren als ‘omzetontwikkeling, -prognose en investeringen’ geldt een businessplan van het betreffende bedrijf en de bijbehorende bankgarantie voor de financiering als controlemiddel. Voor het thema ‘duurzaamheidsinitiatieven’ kunnen de bestaande duurzaamheidslabels uitkomst bieden. Het moge duidelijk zijn dat niet alle indicatoren even goed zijn te meten c.q. te verifiëren door de gemeenten of aan te leveren door de bedrijven. Op basis van het gesprek zal de betrokken ambtenaar of ambtenaren een inschatting moeten maken van de gedane toezeggingen. Waar mogelijk zal hij/zij om onderliggende plannen / rapportages / accountantsverklaringen / etc. moeten vragen.

31

ETIN Adviseurs


Het is zoals gezegd belangrijk dat de regio, dat wil zeggen de drie gemeenten gezamenlijk, het uitgiftebeleid uitwerken. De colleges moeten het toetsingskader, ofwel het beoordelingsinstrument vaststellen dat gehanteerd zal worden bij de gronduitgifte. Op basis van de afweging van de beoordelingscriteria en het uiteindelijke plaatsingsadvies wordt besloten welke bedrijven een grondaanbieding ontvangen en welke bedrijven niet. De raden zijn betrokken bij de vaststelling van hogere kaders. Beoordelen, plaatsing en grondaanbieding Na de sluiting van de inschrijvingstermijn, wordt gestart met een nadere inventarisatie van de bedrijfsplannen van de ondernemers. In navolging van het uitgifte- en vestigingsbeleid van De Rietdijk in de gemeente Woudrichem (NV REWIN, 2005) kunnen de beoordeelde bedrijven bijvoorbeeld in drie groepen worden ingedeeld. Cat. A: bedrijven waarbij de toewijzing van een kavel de hoogste prioriteit heeft; Cat. B: bedrijven die in beginsel passen binnen de randvoorwaarden en uitgangspunten van het bestemmingsplan en waarvan de plannen in relatie tot de uitgangspunten benoemd in het Economisch Beleid een goede score vertonen; • Cat. C: bedrijven die vooralsnog niet voldoende scoren op de eerdergenoemde beoordelingscriteria. Mogelijk wel in een later stadium. • •

Zodra de lijst met potentiële bedrijven voor plaatsing op het betreffende bedrijventerrein bekend is, dient voor de feitelijke vestiging te worden bepaald op welke beschikbare kavel op het bedrijventerrein het bedrijf kan worden geplaatst. Ook wordt in deze fase gekeken of de gevraagde kaveloppervlakte reëel is tegen de achtergrond van de voorgenomen invulling van de kavel en de toekomstige ontwikkeling van het bedrijf met het oog op intensief ruimtegebruik. Aan de hand van het plaatsingsadvies worden grondaanbiedingen voorbereid. In deze fase wordt het betreffende bedrijf verzocht zo spoedig mogelijk het definitief ontwerp en/of bouwplan in te dienen. Op basis van dit ontwerp dient het bedrijf de bouw-, milieu- en eventuele andere vergunningen aan te vragen. Bedrijven die uiteindelijk, na deze eerste beoordeling, niet geplaatst zijn ontvangen een afwijzingsbrief van het college van burgemeester en wethouders. Actiepunten gemeenten: •

•

•

De gemeenten gaan eerst gezamenlijk uitgiftebeleid formuleren: - welke doelgroepen komen op welke terreinen - welke inrichting/ zonering wordt toegepast op het RBT - Geven we de ‘eigen’ regionale bedrijven prioriteit; Opstellen uitgifteprotocol: - criteria vaststellen - indicatoren en bijbehorende wegingsfactoren vaststellen Hoewel het uitgiftebeleid door de drie gemeenten gezamenlijk wordt opgesteld, is het mogelijk dat de uitgifteprotocollen per bedrijventerrein in het Land van Heusden en Altena van elkaar verschillen. De criteria, indicatoren en weging worden immers vastgesteld op basis van het geformuleerde beleid in de Regionale Nota Economisch Beleid; In werking stellen uitgifteprotocol.

32

ETIN Adviseurs


4. Aanzet marketing- en acquisitiestrategie 4.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is het marktprofiel beschreven van het RBT en de subregionale terreinen. Dit profiel vormt het uitgangspunt voor het op te stellen marketing en acquisitieplan. Marketing is, eenvoudig gezegd, het opstellen van plannen voor vergroting of instandhouding van de afzet. Een marketingplan voor de bedrijventerreinen in het Land van Heusden en Altena behelst dus het opstellen van een plan dat omschrijft hoe de markt optimaal te bewerken om de bedrijventerreinen zo gericht mogelijk uit te geven. Een onderdeel van de marketing is acquisitie, het feitelijk werven van bedrijven voor vestiging op het RBT en de subregionale bedrijventerreinen. De marketing- en acquisitiestrategie is van belang voor het RBT en de subregionale terreinen in de regio, enerzijds voor het aantrekken van bedrijven van buitenaf op het RBT en anderzijds voor een duidelijke profilering naar de lokale bedrijvigheid die groeiruimte wordt geboden binnen het Land van Heusden en Altena. Een marketing en acquisitieplan geldt in mindere mate voor lokale bedrijven die verplaatst moeten worden; dat is maatwerk. In dit document kan nog geen volledig marketing en acquisitieplan opgesteld worden, aangezien de gemeenten eerst keuzen zullen moeten maken over hoe het regionale uitgiftebeleid eruit komt te zien. Wel worden hier inzichten gegeven in de mogelijkheden waarmee aandacht kan worden getrokken van de geformuleerde potentiële doelgroepen. Hier worden handreikingen gedaan voor het op te stellen marketing- en acquisitieplan, gestructureerd aan de hand van de vragen ‘wat’, ‘hoe’ en ‘wie’. Een ander belangrijk onderdeel zijn de verschillende vormen van communicatie. De boodschap ‘dit gaan we doen en zo gaan we het doen’ van de drie gemeenten zal moeten worden gecommuniceerd naar de verschillende gemeenten, colleges en raden, externe partijen als REWIN en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) en verschilt van de promotionele communicatie richting ondernemers. Om de marketingdoelstellingen te bereiken, of anders: om de behoefte van de doelmarkt te bevredigen, beschrijven we een zestal marketinginstrumenten (zes P’s): product, prijs, plaats, promotie, presentatie en personeel. De drie gemeenten zullen met elkaar keuzen moeten gaan maken welke, en hoe de verschillende, instrumenten gebruikt zullen gaan worden.

33

ETIN Adviseurs


4.2 Wat willen we bereiken? • Product; globaal kan het product drie verschijningsvormen aannemen:

- het (fysieke) product in enge zin, zonder ‘toegevoegde’ waarde: de kavel op het bedrijventerrein; - het totale product: het product met toegevoegde waarde zoals bepaalde kenmerken (bijv. beeldmerk), beeldkwaliteit en uitstraling, bereikbaarheid (inclusief interne en externe bewegwijzering), stedenbouwkundige inrichting/bepalingen, betrouwbaarheid van de gemeente/terreinbeheerder ten aanzien van de gehanteerde uitgangspunten (bijv. vasthouden aan vastgesteld ambitieniveau, vestigingscriteria, e.d.); - het uitgebreide product: het totale product met een aantal additionele zaken waarmee je klant/vestigers optimaal bedient. Als voorbeeld kunnen worden genoemd marktconform parkmanagement, best denkbare telecommunicatie faciliteiten en dergelijke. Hier komen zaken aan de orde als: wat zijn de unieke eigenschappen, wat is de toegevoegde waarde voor de vestigers, is het aanbod breed genoeg/compleet, hoe staat het met de kwaliteit? • Prijs; de prijs is voor de ondernemer een belangrijke factor. De prijs van bedrijventerrein is overigens geen absoluut gegeven. Zo kost een perceel op een zichtlocatie vaak meer dan elders op het terrein of verschilt de huurprijs/m² naar gelang de ligging op het terrein of met de plaats/etage in een kantoorgebouw. De ervaring leert ook dat de prijs belangrijk is voor ondernemers, maar zelden van doorslaggevend belang. Bij het bepalen van een prijs kan onderscheid worden gemaakt naar de situering op het bedrijventerrein. Dit geldt zowel voor de kavelprijs (koop) als voor de huurprijs van bedrijfs-/kantoorruimte. Een en ander in samenhang met de beoogde doelgroep voor het betreffende deel van het terrein. • Plaats: De plaats van het terrein, in de zin van de situering, is een gegeven. In marketing-termen betekent ‘Plaats’ de plaats waar de producten te koop zijn alsook de weg waarlangs de producten worden vervoerd. In het marketinginstrument ‘Plaats’ is distributie dan ook een belangrijk item. Daarbij wordt in de goederen/diensten-markt onderscheid gemaakt tussen directe distributie (levering rechtstreeks aan de eindgebruiker zonder tussenkomst van andere partijen) en indirecte distributie. Dit onderscheid speelt ook bij bedrijventerreinen. Verkopen de gemeenten de bedrijfskavels zelf of via een andere organisatie. Bouwt de terreinbeheerder zelf bedrijfs- kantoorruimte voor de verhuur of laat zij dit over aan derden (marktpartijen).

Gerichte acquisitie bij structuurversterkende bedrijven op het RBT In het uitgiftebeleid zullen geen sectoren worden uitgesloten van vestiging op de bedrijventerreinen in het Land van Heusden en Altena. Dit houdt in dat bijna elk type bedrijf zich mag vestigen op de bedrijventerreinen. Deze opstelling zal er aan bijdragen dat er op het Regionaal Bedrijventerrein ook in minder gunstige economische tijden kavels worden uitgegeven. Wel wordt, ten navolging van het provinciale beleid, selectief omgegaan met het aantrekken van bedrijven van buitenaf. Het is de ambitie van het Land van Heusden en Altena dat de focus uitgaat naar bedrijven die de lokale bedrijvigheid kunnen versterken. Dit kunnen bedrijven zijn die aanvullend zijn op aanwezige bedrijven (productiekolom), bedrijven die een aanjaagfunctie hebben in vernieuwende segmenten of bedrijven die een bepaalde sector versterken, zoals uitgewerkt in de Regionale Nota Economisch Beleid.

34

ETIN Adviseurs


De marketing en acquisitie voor het RBT in het Land van Heusden en Altena zal zich voornamelijk dienen te richten op logistieke bedrijven, kantoorachtige bedrijven en productiebedrijven. Wat sectoren betreft zal de marketing en acquisitie zich richten op de speerpuntsectoren (scheepvaart, logistiek en plantenhandel) en de belangrijke sectoren die in de Regionale Nota Economisch Beleid zijn benoemd (toerisme en recreatie en de zorgsector). Het Land van Heusden en Altena kent een forse uitgaande pendel, met name van hoger opgeleide inwoners. Door het aantrekken van kennisintensievere bedrijven kan deze uitgaande pendel verminderd worden. Voor het RBT dient gerichte acquisitie plaats te vinden voor kennisintensieve bedrijven, waarbij wordt aangegeven dat de inrichting van de ruimte afgestemd is op de wensen van dergelijke bedrijven. Profilering sterke aspecten Land van Heusden en Altena In de Regionale Nota Economisch Beleid is gekozen voor een sterke profilering van de regio door de drie O’s: ondernemers, overheid en onderwijs (actiepunt 10.1). Om de juiste bedrijven in het Land van Heusden en Altena aan te trekken, dient te worden ingezet op de sterke kenmerken, de vestigingsvoordelen, van de regio. Allereerst bezit de regio over voldoende ruimte; er zijn voldoende kavels beschikbaar de komende jaren. Daarnaast wonen in het Land van Heusden en Altena veel (hoger opgeleide) arbeidskrachten. Veel van deze hoogopgeleide arbeidskrachten pendelen nu nog dagelijks de regio uit, maar met de nieuwe bedrijvigheid op het RBT en de subregionale bedrijventerreinen kunnen ze in de regio een baan dichtbij huis vinden. Daarnaast is het belangrijk om bij de acquisitie van bedrijven van buitenaf op het goede woonklimaat van de regio te focussen. De aanwezigheid van belangrijke woonfactoren als rust, ruimte en groen zorgt voor een prettig leefklimaat in de regio.

4.3 Hoe gaan we dit doen?

• Promotie: Onder promotie valt eigenlijk alles wat wordt gedaan om de uitgifte van bedrijventerrein, respectievelijk occupatie /bedrijfs- en kantoorruimte te stimuleren en te bevorderen. De volgende promotionele acties kunnen daarvoor worden ingezet:

public relations: het nastreven van goede contacten met het gehele veld: potentiële vestigers, REWIN, projectontwikkelaars, makelaars, organisaties van en voor het bedrijfsleven (BKA/ SOVA), en dergelijke. Uitvoering: duidt potentiële vestigers, benoem de projectontwikkelaars en makelaars in bedrijfsvastgoed, benoem organisaties van en voor het bedrijfsleven. • Accountmanagement: wijs aan elk van de zojuist genoemde groepen een accountmanager toe. • Acties: geef aan wat van de accountmanager aan acties wordt verwacht. • Planning: stel een planning op van de acties. • Begroting: wijs een budget toe aan de PR-activiteiten. press relations: nastreven van goede relaties met de relevante (lokale en regionale) persorganen zodat over een bereidwillig kanaal kan worden beschikt zodra er nieuws is voor potentiële gegadigden voor een bedrijventerrein in het Land van Heusden en Altena. Uitvoering: geef aan welke lokale en regionale persorganen relevant zijn in relatie tot de uitgifte van het RBT en de subregionale terreinen.

35

ETIN Adviseurs


• Accountmanagement: wijs een persvoorlichter aan. • Acties: geef aan wat voor soort berichten/nieuws aan de pers wordt/moet worden gemeld (ook informeel

bijpraten hoort hierbij). • Planning: stel een planning op van de acties. • Begroting: wijs een budget toe aan de activiteiten richting de pers.

reclame: niet persoonlijke communicatie gericht op grote groepen potentiële vestigers, organisaties als brancheverenigingen, industriële kringen en dergelijke, in de vorm van brochures en/of advertenties in huisorganen. Uitvoering: stel vast of en zo ja, welke niet persoonlijk gerichte algemene advertenties (om de aandacht te vestigen op de mogelijkheden die het RBT en de subregionale terreinen aan bedrijven biedt) nuttig zijn. • Accountmanagement: wijs iemand aan die verantwoordelijk is voor de opzet en uitvoering van een reclamecampagne. • Acties: geef aan via welke media de reclame moet worden gebracht; in de vorm van brochures en/of advertenties in huisorganen van industriële kringen of bedrijfsverenigingen bijvoorbeeld. Ook door het plaatsen van in het oogspringende borden op strategische plaatsen langs de wegen bij het RBT wordt de aandacht op de vestigingsmogelijkheden gericht. • Planning: stel een planning op van de acties (wanneer verschijnen die bladen, wat is een goede tijd voor een brochure?). • Begroting: stel een reclamebudget vast. persoonlijke verkoop: een verkoopmiddel dat zeer effectief kan zijn maar tegelijkertijd ook duur is. Het is een interactief proces met de klant (potentiële vestiger), dat de mogelijkheid geeft bezwaren of vooroordelen meteen te neutraliseren en een vertrouwensband op te bouwen. Uitvoering: benader ondernemers persoonlijk en probeer in een gesprek de terreinen aan de man te brengen. • Accountmanagement: wijs iemand aan die verantwoordelijk is voor de persoonlijke verkoop. • Acties: geef aan welke ondernemers benaderd moeten worden voor een persoonlijk gesprek. Dit zijn in de eerste plaats de ondernemers (tot de doelgroep behorend) die zich zelf al eens hebben gemeld voor een kavel op het bedrijventerrein. Als tweede kunnen worden genoemd de ondernemers op de shortlist van het marktonderzoek. Ten derde zouden bedrijven de op een locatie zitten waarmee de gemeente andere plannen heeft, kunnen worden benaderd. • Planning: stel vast wanneer hoeveel gesprekken moeten zijn gevoerd. • Begroting: stel een budget vast voor de persoonlijke verkoopactiviteit. sales promotion: dit zijn de mogelijkheden om op korte termijn verkoopresultaten te vergroten door toepassing van tijdelijke aanbiedingen waardoor de vestiging voor meer bedrijven interessant wordt. databasemarketing: biedt de terreinbeheerder de mogelijkheid gerichte acties naar hun klanten (potentiële vestigers) te voeren, waarbij het op basis van de klantgegevens mogelijk is om hoge ‘trefkans’ te halen. De databasemarketing analyse verschaft een duidelijk inzicht in klantbestanden en zorgt ervoor dat de terreinbeheerder ‘met een passende aanbieding de juiste klant kan benaderen’. Uitvoering: analyseer de database van doelgroepcombinaties opdat potentiële vestigers via een gerichte actie zijn te benaderen (verhoogde ‘trefkans’). • Accountmanagement: wijs iemand aan die analyse uitvoert en de doelgroep (met verhoogde trefkans) samenstelt en deze vervolgens al dan niet zelf benadert. • Acties: geef aan welke bedrijven benaderd moeten worden (schriftelijk of via een persoonlijk gesprek). • Planning: stel vast wanneer hoeveel bedrijven moeten zijn benaderd (inclusief ‘nazorg’). • Begroting: stel een budget vast voor de databasemarketing. direct mail: in principe vergelijkbaar met de voorafgaande promotieactievorm maar door het ontbreken van een databasemarketing-analyse minder ‘trefzeker’. Uitvoering: benader de doelgroepbedrijven op de longlist met een reclame-uiting (bijvoorbeeld een brochure of een brief die ondernemers attendeert op de website van de terreinen).

36

ETIN Adviseurs


• Accountmanagement: wijs iemand aan die de mailing voor haar/zijn rekening neemt. • Acties: geef aan welke bedrijven benaderd moeten worden (schriftelijk of via een persoonlijk gesprek). • Planning: stel vast wanneer hoeveel bedrijven moeten zijn benaderd met een mailing. • Begroting: stel een budget vast voor de mailing.

Presentatie: een sterk imago kan de keuze voor een bepaald product of merk (ook: vestigingsplaats, bedrijventerrein en dergelijke) gunstig beïnvloeden. Imagomanagement is belangrijk binnen het geheel van de presentatie. ‘Branding’, het ontwikkelen van een beeldmerk voor het bedrijventerrein (naam bijvoorbeeld) kan een belangrijke hoeksteen zijn bij de imagovorming. Het betrekken van reeds (recent) gevestigde bedrijven bij imago-ondersteunde acties zou moeten worden overwogen. In veel gevallen zijn zij de beste ambassadeurs voor het terrein.

Om een marketingplan op de kunnen zetten voor het aantrekken van bedrijven, dient eerst een regio marketingscan opgesteld te worden (zoals ook besloten in de Regionale Nota Economisch Beleid, actiepunt 15.1). Deze scan leidt tot het vormen van een beeld van de regio (hoe word ik gezien) en helpt bij het vormen van een wensbeeld (hoe wil ik gezien worden). Met name voor kantoorachtige bedrijven, waar het Land van Heusden en Altena op wil inzetten, speelt bij de locatiekeuze juist het imago van een regio of bedrijventerrein, dus de ‘zachte’ factoren, een belangrijke rol. Bij distributiecentra en productievestigingen daarentegen wordt over het algemeen een meer afgewogen beslissing gemaakt op basis van juist de hardere factoren: bereikbaarheid, ligging en kosten, al moeten ook hier zachte factoren niet worden onderschat. De subregionale bedrijventerreinen in het Land van Heusden en Altena bieden bij voorkeur ruimte aan lokale en regionale bedrijven. Dit betekent dat het marketingplan een lokale/ regionale focus moet krijgen. Daarnaast is het van belang dat de gemeenten (pro-actief) overleg plegen met potentiële ‘lokale verplaatsers’, ofwel bedrijven die volgens de gemeente niet op de juiste plek zitten en lokale bedrijven die zelf aangeven te willen verplaatsen. Het verplaatsen van bedrijven is maatwerk; de gemeente zoekt samen met het desbetreffende bedrijf een gepaste oplossing. Als het gaat om promotie en acquisitie dan moet uitgegaan worden van het totale regionale vestigingsklimaat! REWIN is daarom een logische partij om mee samen te werken op het gebied van regionale marketing en promotie. Naast promotionele activiteiten kan REWIN ook het Land van Heusden en Altena ondersteuning bieden in het ontwikkelen van regionaal uitgiftebeleid en heeft REWIN ervaring in het maken van analyses in verband met de verplaatsing of uitbreiding van bedrijven. REWIN kan tenslotte ook ondersteuning bieden bij het opstellen van een communicatieplan. Voor de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) geldt dat ze hulp kunnen bieden bij de promotie, communicatie en acquisitie van buitenlandse bedrijven. Acquisitie van bedrijven van buiten de regio vraagt om andere communicatie dan de promotie van het RBT bij bestaande bedrijven binnen de regio. De communicatie omtrent de voortgang en vaststelling van zaken omtrent regionaal bedrijventerreinbeleid in het Land van Heusden en Altena, dus richting colleges, raden, inwoners en externe regionale partijen, heeft een informatief karakter.

37

ETIN Adviseurs


Marketing, promotie en acquisitie dienen in samenhang te worden ingevuld vanuit economisch perspectief, zodat de geformuleerde actiepunten in de Regionale Nota Economisch Beleid met betrekking tot het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid correct kunnen worden uitgevoerd. In de regionale visie is aangegeven dat er selectief wordt omgegaan met het aantrekken van bedrijven van buitenaf. De focus gaat uit naar bedrijven die de lokale bedrijvigheid kunnen versterken. Dit kunnen bedrijven zijn die aanvullend zijn op aanwezige bedrijven (productiekolom), bedrijven die een aanjaagfunctie hebben in vernieuwende segmenten of bedrijven die een bepaalde sector versterken.

4.4 Wie gaat dit doen? Kwartiermaker RBT als beoogd directeur van de samenwerking De drie gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem zijn voornemens om een zogenoemde ‘kwartiermaker’ aan te stellen. De kwartiermaker is beoogd directeur en daarmee het beoogd “gezicht” van het RBT en de drie subregionale bedrijventerreinen en vervult daarmee een belangrijke functie in de marketing en acquisitie van de terreinen.

Actiepunten gemeenten: •

• • • •

Gezamenlijk keuzen maken over het opstellen van een marketing en acquisitieplan (het invullen van de 6 ‘P’s’). Deze invulling zal verschillen per doelgroep die de gemeenten wensen aan te trekken; Formuleren van marketingdoelstelling binnen de bekende uitgangspunten (potentiële doelgroepen, marktprofiel, overheidsbeleid); Uitvoeren nader onderzoek over welke bedrijven onder ‘structuurversterkend’ vallen; Keuzen maken over de uitvoering; Start actieve acquisitie van bedrijven voor vestiging op het RBT en de subregionale bedrijventerreinen.

38

ETIN Adviseurs


5. Aanzet parkmanagement Het begrip parkmanagement kent vele definities. Een van de veel gebruikte omschrijvingen luidt als volgt: ‘het sturen van de inrichting van een terrein, het ‘managen’ van voorzieningen en het beheren van openbare en private ruimten. Marktpartijen en overheid hebben hierbij een gedeelde verantwoordelijkheid. Samen zorgen zij voor een optimale kwaliteit van werklocaties, nu en op (zeer) lange termijn’. Bron: Parkmanagement, kwaliteit wint terrein … en hoe financieren we dat? (2004), Ministerie van Economische Zaken / SenterNovem

5.1 Inleiding De aandacht voor parkmanagement is sterk groeiende. Op zowel bestaande als nieuwe bedrijventerreinen zijn verschillende elementen van parkmanagement steeds vaker zichtbaar. De essentie van parkmanagement is dat bedrijven meer verantwoordelijkheid, en daarmee ook inspraak, krijgen met betrekking tot het beheer van hun vestigingsomgeving. Het idee daarachter is dat overheid en bedrijfsleven een gedeelde verantwoordelijkheid voor de kwaliteit op een bedrijventerrein hebben. Voordelen van parkmanagement voor bedrijven: • Kostenverlaging door optimale inkoop • Directe invloed op de kwaliteit van de omgeving • Betere werkomstandigheden Voordelen van parkmanagement voor gemeente (en bedrijven): • Beter imago van het (bedrijven)terrein • Bedrijventerrein blijft interessant voor nieuwe ondernemers • Waarde van onroerend goed blijft op peil De kwaliteit van een terrein komt tot uiting in een goede, heldere infrastructuur, een efficiënte verkaveling, een mooie aanblik van openbare ruimte, private ruimte en bedrijfspanden, een zo beperkt mogelijke emissie van stoffen die schade toebrengen aan het milieu, de aanwezigheid van voorzieningen en een goede communicatie tussen betrokken partijen. Zonder een goede organisatie kan geen optimale kwaliteit van het terrein worden behaald en kan de kwaliteit ook niet worden behouden op langere termijn. Parkmanagement zorgt dan ook uiteindelijk voor een kleinere kans op revitalisering en herstructurering van bedrijventerreinen. Belangrijk is dat naast overheid en bedrijfsleven ook andere belanghebbende partijen, zoals projectontwikkelaars, maatschappelijke organisaties en bewonersorganisaties, een rol spelen in de organisatie van parkmanagement. Een bijkomend voordeel is dat de organisatiegraad van ondernemers wordt verhoogd door middel van parkmanagement. Mogelijke vormen van parkmanagement Hoewel een goede samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven een van de belangrijkste vereisten voor het slagen van parkmanagement is, blijkt het in de praktijk lastig om deze handen en voeten te geven. Bedrijven op bestaande terreinen kunnen bijvoorbeeld al niet worden gedwongen om hun medewerking te verlenen.

39

ETIN Adviseurs


Parkmanagement maakt daarom met name kans op nieuwe terreinen. Voorbeelden van financiering kunnen zijn: 1. Op nieuwe terreinen kan een bijdrage van bedrijven (bijvoorbeeld in de vorm van een lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren of van een Stichting) verplicht worden gesteld door deze te koppelen aan de gronduitgifte. 2. Daarnaast maakt de Experimentenwet Bedrijfsgerichte Gebiedsverbetering (BGV)2 het mogelijk dat ondernemers eenvoudig en gezamenlijk kunnen investeren in hun omgeving. Hieraan betalen alle ondernemers op een bestaand terrein mee. Op initiatief van ondernemers kunnen de gemeenten overgaan tot het instellen van een BGV-zone. Als de meerderheid van de ondernemers in het voorgestelde gebied instemt, zorgt de gemeente voor de inning van de bijdrage van alle ondernemers in de BGV-zone. Deze inkomsten komen ten goede aan de vereniging of stichting, die daarmee de afgesproken activiteiten uitvoert. Bedrijfsgerichte Gebiedsverbetering is gebaseerd op het uit Canada afkomstige Business Improving District-concept (BID). In de Verenigde Staten, Engeland en Duitsland wordt het ook al succesvol toegepast. 3. Het reeds bestaande “Leidse model” is, anders dan de BGV-heffing, een opslag op de Onroerende Zaakbelasting (OZB) en is dus verweven met de reguliere OZB-heffing en de perceptiekosten (kosten voor heffing en inning die de gemeente af mag trekken van de opbrengst van een BGV-heffing) daarvan. Verplichting tot afname basispakket bij gronduitgifte Bij de uitgifte van grond op nieuwe terreinen kan commitment aan de kwaliteitseisen worden afgedwongen door bedrijven te verplichten lid te worden van een Vereniging van Eigenaren, die vervolgens gebonden is aan een contract met een parkmanagementorganisatie. In dat contract is opgenomen dat bedrijven verplicht een basispakket bij deze organisatie afnemen. In dit basispakket zit bijvoorbeeld het onderhoud van wegen en groen, gezamenlijke afvalinzameling en de collectieve beveiliging van panden. Naast dit basispakket moet bedrijven de mogelijkheid worden geboden gebruik te maken van extra/ facultatieve maatregelen. Wanneer door een groot aantal bedrijven aan een bepaalde facultatieve maatregel grote waarde wordt gehecht, zou deze kunnen worden overgeheveld naar het basispakket. Daarnaast kunnen door voortschrijdend inzicht nieuwe maatregelen aan dit pakket worden toegevoegd. Op deze manier worden ambities ten aanzien van de kwaliteit steeds bijgesteld en kan voortdurend worden gezocht naar mogelijkheden om de prestaties te verbeteren.

2

De Experimentenwet is goedgekeurd door de ministerraad. Het maakt een beperkt aantal experimenten (max. 36) mogelijk. De Experimentenwet loopt tot 1 januari 2014. Voor 1 juli 2012 vindt een evaluatie plaats en wordt besloten over een eventuele definitieve wet.

40

ETIN Adviseurs


5.2 Een continu, maar stapsgewijs proces Parkmanagement is verankerd in alle levensfasen van een terrein en zal daarom al in een zeer vroeg stadium, namelijk de planvormingsfase van een terrein, gestalte moeten krijgen. Alleen dan is het mogelijk om bedrijven reeds bij de gronduitgifte te verplichten om bij te dragen aan parkmanagement. Dit betekent dat parkmanagement relatief makkelijk is in te voeren op het nieuwe regionale bedrijventerrein en de nieuwe subregionale terreinen in het Land van Heusden en Altena, maar lastiger is in te voeren op de reeds bestaande bedrijventerreinen in de regio. De verplichte deelneming aan parkmanagement lost tevens het (al dan niet aanwezige) freeridersprobleem op3. Omdat voor de uitgifte van een terrein nog niet (definitief) vaststaat welke bedrijven zich zullen vestigen, dient de partij die het terrein gaat ontwikkelen (dit is meestal de overheid, maar het kan ook een private ontwikkelaar betreffen) het initiatief tot de invoering van parkmanagement te nemen. Deze partij zal zich in eerste instantie bezig moeten houden met het opstellen van het kwaliteitsprofiel, dat wil zeggen de eisen die worden gesteld aan vorm, voorzieningen en beheer. Dit profiel zal vervolgens moeten worden getoetst bij de beoogde doelgroepen. Omwille van het draagvlak is het van belang potentiële vestigers vroegtijdig te betrekken. Een blijvend goed contact tussen gemeente (ontwikkelaar) en bedrijven is zonder twijfel een van de belangrijkste succesfactoren. Bij het toetsen van het kwaliteitsprofiel is het belangrijk dat een breed draagvlak ontstaat. Een ontwikkelaar/ parkmanager kan het zich niet permitteren om de lat te hoog te leggen, want dan vallen partijen af. Om de kansen die er liggen wel optimaal te kunnen benutten, zal hij allereerst de uiteenlopende wensen en eisen van gebruikers, eigenaren en gemeente moeten peilen en vervolgens moeten trachten om deze partijen op één lijn te brengen. Dit zal stap voor stap moeten gebeuren (incrementele benadering).

Stappenplan In de publicatie “Parkmanagement: kwaliteit wint terrein” van het Ministerie van Economische Zaken (2002) wordt gedetailleerd het volgende stappenplan omschreven: Stap 1: Stap 2: Stap 3: Stap 4: Stap 5: Stap 6: Stap 7: Stap 8:

3

Idee / initiatief Inventariseren wensen en ideeën Opstellen pakket van maatregelen Opzet organisatie / financiering Fysieke consequenties vaststellen Opbouwen (facilitaire) organisatie Aanbieders en afnemers contracteren Exploiteren en optimaliseren

Bewustwording meerwaarde Onderzoek en analyse Masterplan voor visie en strategie Opzet grondexploitatie en financiering Stedenbouwkundig ontwerp/segmentering Ontwerp bestemmingsplan (her)ontwikkeling en uitgifte Beheer

‘Freeriders’ zijn bedrijven die wel profijt hebben van het aanwezige parkmanagement, echter hier niet aan meebetalen. Op bestaande bedrijventerreinen kan dit probleem enkel worden verminderd door intensieve stimulering van de ondernemers om mee te doen.

41

ETIN Adviseurs


5.3 Aspecten van parkmanagement Parkmanagement vervult een functie ten aanzien van drie aspecten, te weten: • Vorm de inrichting van de private en de openbare ruimte • Voorzieningen het realiseren en het managen van voorzieningen voor werkgevers en werknemers • Beheer het beheer en onderhoud van private en openbare ruimte Het spectrum van activiteiten dat behoort tot de bovenstaande aspecten kan op verschillende manieren worden ingevuld. Dit is afhankelijk de specifieke kenmerken van het terrein (ligging, omvang, leeftijd, type bedrijvigheid etc.), de gevestigde bedrijven en het draagvlak bij de overige betrokken partijen. Vorm Alvorens een terrein in te richten, is het van belang de gewenste beeldkwaliteit te bepalen en te onderzoeken op welke manier het terrein het beste in het landschap kan worden ingepast (profilering en karakterisering van het terrein). Sleutelbegrip hierbij is segmentering, zowel op terreinniveau als regioniveau (zie hoofdstuk 2). Bij de inrichting van het terrein moet rekening worden gehouden met enkele principes die voor alle betrokken partijen van belang zijn, zoals een duurzame sociaal-economische ontwikkeling, bescherming van het milieu en efficiënt ruimtegebruik. Deze principes komen tot uiting in verschillende initiatieven, zoals het clusteren van bedrijven om zoveel mogelijk rest- en afvalproducten te kunnen hergebruiken en toeleveranciers en afnemers bij elkaar te brengen, en het collectief organiseren van voorzieningen (zie volgende alinea). De uitvoeringsorganisatie van een parkmanagement neemt hierin het voortouw. Voorzieningen Ten aanzien van de voorzieningen kan onderscheid worden gemaakt tussen bedrijfsgerichte en werknemergerichte voorzieningen. Voorbeelden van werknemergerichte voorzieningen zijn: kinderopvang, sportfaciliteiten, horeca en winkels. Met bedrijfsgerichte voorzieningen worden bijvoorbeeld collectieve beveiliging, energie-, water-, afval-, en vervoersmanagement, vergaderfaciliteiten, beveiligd parkeren en een truckservice centrum (wasplaats, benzinestation etc.) bedoeld. Vanuit efficiencyoogpunt is het beter deze voorzieningen te delen met andere bedrijven op het terrein. Om de gemeenschappelijke voorzieningen van de grond te krijgen is coördinatie vanuit één (onafhankelijk) aanspreekpunt noodzakelijk: een parkmanagementorganisatie is daarvoor de aangewezen partij. Facility Point Een Facility Point is een toegankelijk gebouw op het betreffende bedrijventerrein. Het gebouw weerspiegelt de werkomgeving en is de plek waar bedrijven en werknemers terecht kunnen voor alle zaken omtrent parkmanagement. Vanuit het Facility Point kan alle dienstverlening op het park worden georganiseerd door de parkmanager die er gehuisvest is. De dienstverlening wordt in het Facility Point voor de gebruikers zichtbaar, herkenbaar en benaderbaar.

42

ETIN Adviseurs


Naast de coördinatie van parkmanagement kan ook een aantal diensten en voorzieningen in het Facility Point zelf ondergebracht. Dit geldt echter alleen voor bedrijventerreinen vanaf een bepaalde omvang; hiervoor zou alleen het RBT in aanmerking komen. Dit zijn facilitaire diensten, gericht op zowel werkgevers als werknemers. In het Facility Point kunnen bijvoorbeeld vergaderruimten worden gehuurd, men kan er beveiligd parkeren, er kunnen repro-diensten worden uitgevoerd, een arbo-arts geconsulteerd en postpakketten kunnen er worden opgehaald. Tevens kan er in het Facility Point een horeca- gelegenheid worden ondergebracht die als ontmoetingsplek voor werknemers en bezoekers kan dienen. Beheer In het kader van duurzaamheid is het niet alleen van belang een terrein efficiënt, energiezuinig en mooi aan te leggen, maar ook om dit zo te houden. Parkmanagement is bedoeld om op een gestructureerde manier de kwaliteit van een bedrijventerrein op een hoog peil te brengen en voor de lange termijn te houden. Door samenwerking tussen gemeente, vastgoedeigenaren en bedrijven kan veroudering van een terrein worden tegengegaan en kan worden verhinderd dat na verloop van tijd herstructurering, een lastig en duur proces, noodzakelijk wordt. Vastgoed behoudt hierdoor ook zijn waarde. Parkmanagement blijft dus noodzakelijk gedurende de gehele ontwikkeling van een terrein, maar ook nog daarna. Vasthouden aan het kwaliteitsconcept De praktijk leert dat het commercieel belang van een (publieke of private) ontwikkelaar op een gegeven moment kan botsen met het duurzaamheidsbelang (korte versus lange termijndenken). Het is belangrijk dat de parkmanager in deze situatie blijft vasthouden aan het kwaliteitsconcept dat bij de ontwikkeling van een terrein is vastgesteld. Wanneer dit wordt losgelaten bestaat de kans dat de kwaliteit van het terrein achteruit gaat en het vastgoed in waarde daalt. Gevolgen zijn een kortere levenscyclus van het terrein, beperking van de mogelijkheden om kostenvoordelen te behalen en afkalving van de sociale cohesie (het ‘wij-gevoel’): bedrijven die reeds gevestigd zijn en daarvoor aan allerlei eisen hebben voldaan, zullen het onrechtvaardig vinden wanneer nieuwe bedrijven zich ineens niet meer aan deze afspraken hoeven te houden. Maatregelen om te voorkomen dat het concept wordt losgelaten en het fundament onder duurzaamheid inzakt, zijn het bij het opstellen van de exploitatie incalculeren van pieken en dalen in de uitgifte, en het inbouwen van flexibiliteit in het concept om nog wat extra speling te hebben.

5.4 Parkmanagement bedrijventerreinen Land van Heusden en Altena In de Regionale Nota Economisch Beleid is de volgende actie geformuleerd: Invoeren van parkmanagement op regionale schaal (actiepunt 14.5). Het streven is om op termijn voor alle bedrijventerreinen in het Land van Heusden en Altena, bestaande en nieuwe, parkmanagement in te voeren, of in elk geval onderzoeken in hoeverre dit mogelijk is en welke voordelen dit biedt. Hierdoor ontwikkelen bedrijven onderling en de drie gemeenten samen, een vorm van samenwerking. Doelstellingen zijn het behalen van bedrijfseconomische voordelen en daarnaast kwaliteitsbehoud of -verbetering van bedrijventerrein(en).

43

ETIN Adviseurs


Daarmee wordt bijgedragen aan waardebehoud van kavels en bedrijfsgebouwen (zoals beschreven in actiepunt 14.5 in de Regionale Nota Economisch Beleid, Land van Heusden en Altena). De drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena hebben de voorkeur uitgesproken om een eenduidig pakket van producten en diensten op het RBT en de subregionale terreinen aan te bieden. Dit maakt het wenselijk het parkmanagementpakket low-profile te starten. Later kan worden gepeild hoe en op welke terreinen het pakket uitgebouwd kan worden. Verschillende niveaus van parkmanagement per terrein behoort uiteraard wel tot de mogelijkheden, dit zal per terrein moeten blijken uit de behoeften van de bedrijven. Een low-profile pakket houdt in dat het parkmanagement op het RBT en de subregionale terreinen zal voldoen met de aspecten veiligheid, openbare ruimte en bewegwijzering. Dat het aanbod van het pakket eenduidig is, wil nog niet zeggen dat de kwaliteit van het betreffende aanbod op alle terreinen gelijk is. Op het RBT omvat de bewaking van het terrein bijvoorbeeld slagbomen, een hek en wellicht een permanente bemanning van een beveiligingspost. Op de subregionale terreinen is hier wellicht geen geld voor doordat er veel minder bedrijven aan meebetalen, ook zal de behoefte aan een dergelijke uitgebreide beveiliging hier niet leven. Voorbeeld producten en diensten parkmanagement Regiobreed basispakket

Producten en diensten beveiliging/ bewaking (brand, inbraak)

√

beheer openbare ruimte (verharding, groen, water)

√

beheer private ruimte (voorterreinen, parkeerplaatsen, groen) beheer gebouwen (gevelreiniging)

√

Toekomstige uitbreidingsmogelijkheden

√ √

bewegwijzering Glasvezelkabel (bij nieuwe terreinen)

√

collectieve waterinkoop collectieve energie-inkoop

√

collectieve inzameling afval milieumanagement

√

vervoersmanagement

√

overige voorzieningen voor bedrijven (vergader-, congresruimte, autowasplaats, benzinestation, pakketdienst, drukkerij etc.)

√

voorzieningen voor werknemers (kinderopvang, sport, horeca etc.)

√

√ √

Daarnaast wordt op elk terrein de mogelijkheid geboden om het basispakket uit te breiden met activiteiten die staan beschreven in bovenstaande tabel.

44

ETIN Adviseurs


Opmerking hierbij is dat de subregionale terreinen hoogstwaarschijnlijk niet voldoende massa bevatten (in de zin van fysieke omvang van het terrein en hoeveelheid bedrijven op het terrein) en dus ook geen behoefte hebben aan de uitbreidingsmogelijkheden milieumanagement, vervoersmanagement, overige voorzieningen voor bedrijven en voorzieningen voor werknemers zoals een kinderopvang, een sportfaciliteit of een café. De drie uitbreidingsmogelijkheden collectieve waterinkoop, energie-inkoop en afvalinzameling zijn niet afhankelijk van de omvang van het terrein.

Actiepunten gemeenten: De gemeenten zullen eerst gezamenlijk en bestuurlijk verschillende zaken moeten besluiten en vastleggen: • Vastleggen juridische vorm van parkmanagement; Besloten moet worden in welke mate de gemeenten zelf betrokken willen zijn bij parkmanagement. • Vastleggen financiële plaatje parkmanagement; Besloten moet worden of de gemeenten eenmalig financieel betrokken willen zijn door middel van startkapitaal of structureel betrokken willen blijven met behulp van een onderhoudsbudget openbare ruimte. • Samenstellen basis- en uitbreidingspakket parkmanagement; • Aanstellen parkmanager; De parkmanager moet zijn aangesteld voordat de eerste uitgifte plaatsvindt, aangezien deze persoon de contracten met bedrijven die producten en diensten leveren van het basispakket rond moet hebben voordat het eerste bedrijf zich gaat vestigen op het terrein.

45

ETIN Adviseurs


46

ETIN Adviseurs


6. Samenwerking en organisatie In dit hoofdstuk zal de manier van samenwerking en organisatie omtrent het Regionale Bedrijventerreinbeleid aan bod komen. In de eerste paragraaf ligt de nadruk op de verschillende mogelijke vormen van samenwerking, in de tweede paragraaf wordt dieper ingegaan op de gemaakte besluiten met betrekking tot het Regionale Bedrijventerreinenbeleid tot nu toe.

6.1 Mogelijke vormen van samenwerking Regionale samenwerking met betrekking tot regionaal bedrijventerreinbeleid kan verschillende vormen en niveaus aannemen. 1) Structureel overleg • Structureel ambtelijk overleg Gemeenten komen enkel op ambtelijk niveau met enige regelmaat bij elkaar vanuit gezamenlijk belang, vaak is dit belang het oplossen van concrete problemen. Er is sprake van vrijwillig en vrijblijvend overleg. Bij de realisatie van de gestelde doelen kunnen bindende afspraken hieromtrent echter wenselijk zijn. De nadruk ligt op het uitwisselen van kennis en ervaringen en op het elkaar informeren over alle zaken die spelen op ruimtelijk-economisch terrein in de drie gemeenten. • Structurele bestuurlijk overleg De bestuurlijke betrokkenheid valt uiteen in verschillende fasen en heeft alles te maken met draagvlak, mandaat, taken, bevoegdheden en budgetten. Naast het regionale bedrijventerreinbeleid kunnen diverse onderwerpen tijdens dit overleg de revue passeren; de aanpak van verouderde bedrijventerreinen, het verplaatsen van bedrijven, het opzetten van een beheerorganisatie om de kwaliteit van terreinen te verbeteren etc. Het gaat hier alleen om het RBT, de subregionale terreinen en onderwerpen die hieraan gerelateerd zijn. Centraal staat het uitwisselen van informatie inzake de planningsopgave, inclusief segmentering, het bespreken van problemen bijvoorbeeld betreffende de aanpak van verouderde bedrijventerreinen, etc. 2) Overhevelen van taken Nu is het zaak dat de gemeenten een aantal taken overhevelen naar dit bestuurlijk overleg. Dit houdt in dat de afgevaardigden of vertegenwoordigers over een bepaald mandaat moeten beschikken en dus zelfstandig beslissingen kunnen nemen. Uiteraard zullen de betrokken colleges deze beslissingen vervolgens nog moeten accorderen4.

4

Een praktijkvoorbeeld van deze samenwerkingsvorm is de samenwerkingsovereenkomst die de gemeenten Berkelland en Oost Gelre hebben gesloten naar aanleiding van de ontwikkeling van het regionale bedrijventerrein De Laarberg.

47

ETIN Adviseurs


3) Geïnstitutionaliseerde samenwerkingsvorm Als er nog een stap verder wordt gegaan, komt men uit bij de geïnstitutionaliseerde samenwerkingsvorm; een zelfstandig juridisch samenwerkingsverband5. In dit geval dragen gemeenten bevoegdheden en budgetten over aan dit nieuwe juridische samenwerkingsverband. Bij deze samenwerkingsvorm worden bevoegdheden en budgetten overgedragen aan een in te stellen ‘regiobestuur’. Het gemeentelijk belang is hierbij ondergeschikt aan het gezamenlijke belang. Dit gezamenlijke belang wordt behartigd door een projectbureau (procesmanager, kwartiermaker) dat onder verantwoordelijkheid staat van een regionaal bestuur. De individuele gemeenten blijven verantwoordelijk voor zaken als het opstellen van bestemmingsplannen en het afgeven van bouwen milieuvergunningen. Wat hierbij ook speelt is het feit dat de hogere overheden nadrukkelijker inzetten op het regionale niveau. In toenemende mate zullen de subsidiestromen toebedeeld worden aan regio’s, inclusief een bepaalde mate van bestuurlijk draagvlak. Als een van de voorwaarden zal dan uiteraard gehanteerd worden de aanwezigheid van een regionaal samenwerkingsverband met een zekere mate van mandaat. 4) Regionaal loket Een regionaal ondernemersloket waarin de gemeenten participeren moet voor zowel de ondernemers als voor de gemeenten een duidelijke meerwaarde hebben. Aangezien het afwikkelen van procedures en vergunningaanvragen een gemeentelijke taak is, is die meerwaarde niet zomaar te realiseren door een gezamenlijk ondernemersloket voor meerdere gemeenten op te zetten. Een ondernemer moet in sommige gevallen immers vanuit een andere gemeente naar het loket toe komen en wordt vervolgens doorverwezen naar de eigen gemeente voor het afhandelen van de formele procedure. De drie gemeenten moeten samen iets delen of er moeten schaalvoordelen zijn te behalen. Wanneer er sprake is van een regionaal grondbedrijf is de meerwaarde al veel makkelijker te realiseren. Ook kan duidelijke meerwaarde worden gegenereerd wanneer één van de drie gemeenten bepaalde kennis of expertise zelf niet of nauwelijks in huis hebben en dit gezamenlijk wel kunnen aanbieden aan ondernemers. Voordeel van een regionaal loket is dat bedrijven sneller kunnen voorsorteren met hun vraag aan de overheid en daarmee tijdwinst boeken in het voortraject van bijvoorbeeld een vergunningaanvraag. Ook kunnen zij op een aantal meer specifieke thema’s beter worden geholpen omdat de beschikbare kennis gebundeld is. De medewerker van het regionale loket zal de begeleidingstaken overlaten aan de lokale functionarissen van de drie gemeenten. Er wordt dan alleen informatie gegeven en doorverwezen.

5

Als praktijkvoorbeeld kan gedacht worden aan de samenwerking tussen de gemeenten Nijmegen en Wijchen omtrent het bedrijventerrein Bijsterhuizen.

48

ETIN Adviseurs


6.2 Regionale besluiten RBT en subregionale bedrijventerreinen Intentieverklaring Op 10 november 2004 is door de gemeente Aalburg, Werkendam en Woudrichem en de provincie Noord-Brabant de intentieverklaring Regionale Samenwerking Bedrijventerreinen ondertekend, waarmee de grondslag voor een gezamenlijk regionaal bedrijventerrein was gelegd. Uitgangspunten van de verklaring zijn o.a. • Partijen onderschrijven dat het regionale bedrijventerrein bij Werkendam in gezamenlijkheid wordt ontwikkeld. Uitgangspunt is een evenredige verdeling van lusten en lasten; • De afzonderlijke gemeenten onderkennen nut en noodzaak van een regionaal bedrijventerrein en van regionale samenwerking ten behoeve van de ontwikkeling daarvan; • De afzonderlijke gemeenten zien het regionale bedrijventerrein als onderdeel van de “regionale oplossing” waar op termijn alle nieuwe bedrijvigheid uit de regio zal worden geconcentreerd. Partijen onderschrijven het doel van de regionale samenwerking, namelijk het bieden van kwalitatief hoogwaardige ruimte voor bedrijven in het Land van Heusden en Altena. Daarnaast is gezamenlijk de conclusie getrokken dat de ontwikkeling van het RBT de beste kans van slagen heeft als ook de subregionale bedrijventerreinen Veensesteeg, Bruine Kilhaven V en De Rietdijk gezamenlijk (verder) worden ontwikkeld. Procesconvenant In december 2006 hebben de drie gemeenten met de provincie Noord-Brabant een procesconvenant ondertekend waarin de uitgangspunten voor samenwerking en procesafspraken zijn geformuleerd om de samenwerking te operationaliseren. In het convenant wordt benadrukt dat de drie gemeenten gezamenlijk de terreinen zullen ontwikkelen. Door als één regio te opereren zijn belangrijke meerwaarden te behalen: • Een gezamenlijke marketing- en acquisitiestrategie zorgt dat de regio als geheel sterker kan opereren door gericht terreinen aan te bieden, aansluitend op de wensen van bedrijven; • Doordat de drie gemeenten een gezamenlijk belang hebben bij een optimale ontwikkeling van de verschillende subregionale terreinen en het RBT, is het risico van concurrentie tussen de afzonderlijke gemeenten opgelost. • Door gezamenlijk optreden kan betere temporisering van grondaankoop en de planontwikkeling worden gerealiseerd waardoor eventuele renterisico’s worden beperkt. Ook zal de gezamenlijke werkwijze leiden tot een hogere en constantere beschikbaarheid van het aantal hectaren bedrijventerrein de komende decennia, waardoor de economie meer fysieke ruimte krijgt om te groeien. Regionale samenwerking Uit onderzoek van zowel de drie gemeenten als het bedrijfsleven is gebleken dat een ondernemende overheid van groot belang is. Gemeenten dienen goede voorwaarden te scheppen, waardoor het bedrijfsleven zich kan blijven vestigen in de gemeente en de regio. Verder wordt een sterke behoefte getoond aan een regionaal bedrijventerrein voor grote bedrijven en vestigingsmogelijkheden van minder grote bedrijven op subregionale terreinen. Samenwerking en optimale afstemming creëren meerwaarde voor het gehele gebied en gaan onderlinge concurrentie of tegenwerkende factoren tegen.

49

ETIN Adviseurs


Daarnaast zijn uit de SWOT-analyse twee noodzakelijke behoeftes vanuit het bedrijfsleven gebleken: 1. Bedrijven vinden het noodzakelijk om in het Land van Heusden en Altena gevestigd te blijven. Ze hebben er een grote verbondenheid mee en willen hiervoor een goed vestigingsbeleid. Zij pleiten voor een Regionaal Bedrijventerrein ontwikkeld door de drie gemeenten 2. Bedrijven vinden een goede samenwerking en afstemming tussen de drie gemeenten noodzakelijk om een krachtige economische regio te behouden en versterken. Kortom: het bedrijfsleven gelooft in de kracht van regionale samenwerking. Hieruit is het Economisch Platform voortgekomen, waarin het bedrijfsleven met de gemeenten en diverse andere partijen participeren om de gehele regio economisch te versterken. In de Regionale Nota Economisch Beleid is gekozen voor het behouden c.q. voortzetten van het Economisch Platform. Het economische platform zou (in de huidige samenstelling) een aanjaagfunctie kunnen vervullen bij de realisatie van het voorliggende uitvoeringsprogramma, door te sturen op de uitvoering en monitoring daarvan. In de Werkgroep RBT wordt de samenwerkingsvorm voor het Regionale Bedrijventerrein en de subregionale terreinen verder uitgewerkt. Het economisch beleid, geformuleerd in de Regionale Nota Economisch Beleid het beleid RBT vormen hiervoor een belangrijke input.

Ref.: KA/CM/27008200/9498

50

ETIN Adviseurs


51

Bijlagen

ETIN Adviseurs


Bijlage 1: Concurrerend aanbod Bedrijventerrein De Wildeman Uitbreiding Gemeente Zaltbommel (medio 2007) Omvang 40 ha netto; Restcapaciteit 36,4 ha, waarvan 29 ha vrije kavels, waarvan 12 ha direct uitgeefbaar Terreintype Gemengd bedrijventerrein € 140,- à € 200,- (excl. BTW) Grondprijs Doelgroep Lokale en subregionale bedrijven uit Zaltbommel, Maasdriel en Neerrijnen; industrie, transport en distributie (en vergelijkbare bedrijven), perifere detailhandel (bouwmarkten, meubels e.d.). Ligging Nabij de kern Zaltbommel ten oosten van de A2/spoorlijn EindhovenUtrecht. Maximaal toegestane milieucategorie Categorie 4 Opmerking concurrentiepositie Terrein is concurrent RBT LvHA. in die zin dat het bedrijven in de Bommelerwaard ‘vasthoudt’, die anders wellicht hun ‘uitbreidingsoog’ op het RBT zouden hebben laten vallen Bedrijventerrein Dordtse Kil III Gemeente Dordrecht (1 jan. 2007) Omvang

Terreintype Grondprijs Doelgroep Ligging Maximaal toegestane milieucategorie Opmerking concurrentiepositie

72 ha netto; Restcapaciteit 21 ha, waarvan 21 ha vrije kavels, waarvan 21 ha direct uitgeefbaar Hoogwaardig gemengd, distributiepark € 170,- à € 200,- (excl. BTW) breed scala aan bedrijvigheid (géén detailhandel!) ten zuidwesten van de kern Dordrecht westelijk van de A16, juist boven de Moerdijk categorie 4 Richt zich op dezelfde doelgroep als het RBT LvHA; wellicht toch te veraf gelegen om echt concurrent te zijn

Bedrijventerrein Schelluinen-West Transport en logistiek Centrum Gemeente Giessenlanden (1 jan. 2007) Omvang 25 ha netto; Restcapaciteit 25 ha, waarvan 25 ha vrije kavels, waarvan 0 ha direct uitgeefbaar Terreintype Distributiepark Nader vast te stellen (excl. BTW) Grondprijs Doelgroep Transportbedrijven in het werkgebied van de regionale ontwikkelingsmaatschappij ROM-S die op hun huidige locatie niet kunnen uitbreiden. Ligging Nabij knooppunt A15/A27 en N216, ten noordwesten van de kern Gorinchem. Maximaal toegestane milieucategorie Categorie 3 Opmerking concurrentiepositie Terrein is concurrent van RBT LvHA waar het bedrijven van buiten de regio betreft (vooral aan de Zuid-Hollandse kant) die een vestigingsplaats zoeken. De vraag is: hoe stringent men blijft vasthouden aan uitgifte aan de doelgroep?

ETIN Adviseurs

Bedrijventerrein Groote Haar Gemeente Gorinchem (1 jan. 2007) Omvang


Bedrijventerrein Haven VII Gemeente Waalwijk (1 jan. 2007) Omvang



37 ha netto Restcapaciteit 37 ha, waarvan 37 ha vrije kavels, waarvan 0 ha direct uitgeefbaar Hoogwaardig gemengd bedrijventerrein € 160,- à € 240,- (excl. BTW) Kantoorachtige bedrijvigheid (groothandel, productie en industrie) en milieuhinderlijke bedrijven. Ten noorden van de kern Gorinchem in het noord-oost kwadrant van de A15/A27. Categorie 4 Terrein is potentiële concurrent RBT LvHA vooral qua doelgroep als het bedrijven van elders betreft die een brede scope hebben bij hun vestigingsplaatskeuze.

76 ha netto; Restcapaciteit 64,4 ha, waarvan 64,4 ha vrije kavels, waarvan 0 ha direct uitgeefbaar Zwaar industrieterrein € 125,- à € 193,- (excl. BTW) Grootschalige logistiek, grootschalige industrie, slopers Ten noordwesten van de kern Waalwijk ten noorden van de A59 (Maasroute). Categorie 5 Terrein is concurrent van RBT LvHA waar het bedrijven van buiten de regio betreft (vooral aan de Brabantse kant) die een vestigingsplaats zoeken. Het LvHA zal daarentegen vermoedelijk nauwelijks bedrijven ‘verliezen’ aan Waalwijk (2 in de afgelopen twaalf jaar).

Bedrijventerrein Borchwerf II Gemeente Halderberge/ Roosendaal (1 jan. 2007) Omvang 131 ha netto; Restcapaciteit 109,9 ha, waarvan 109,9 vrije kavels, waarvan 97,51 ha direct uitgeefbaar Terreintype Gemengd bedrijventerrein Grondprijs Deel A en C: € 110,- à € 130,-; Deel D: € 110,- à € 150,-; Deel F: € 110,- à € 250,-; Deel B: onbekend (excl. BTW) Doelgroep Deel A: grootschalige bedrijvigheid, m.n. procesindustrie; B: moderne gemengde bedrijvigheid; C: transport en logistiek en VAL; D: kleinschalige, modern gemengde representatieve bedrijvigheid; F: kantoorvilla’s. Ligging Ten noorden van de kern Roosendaal direct ontsloten op de A17. Maximaal toegestane milieucategorie Deel A: categorie 5; Deel B, C en D: categorie 3; Deel F: categorie 4. Opmerking concurrentiepositie Terrein is concurrent RBT LvHA wat betreft bedrijven van buiten de regio m.n. in de transport en distributiesector, die iets met zowel de Rotterdamse als de Antwerpse haven hebben.

ETIN Adviseurs


Logistiek en Industrieel Park Moerdijk (v.h. Moerdijkse Hoek) Gemeente Moerdijk (1 jan. 2007) Omvang 150 ha netto; restcapaciteit 150 ha, waarvan 150 ha vrije kavels, waarvan 0 ha direct uitgeefbaar Terreintype onbekend. Nog in ontwikkeling Grondprijs nader vast te stellen Doelgroep Regionale en bovenregionale bedrijven: grootschalige industrie, en bovenal logistieke bedrijven (grootschalige en kleinschalig) en VAL. Ook internationale pretenties. Ligging In de oksel van de A16/A17 ten zuiden van de Moerdijkbrug. Maximaal toegestane milieucategorie Nog onbekend; vermoedelijk categorie 4, wellicht nog (deels) categorie 5. Opmerking concurrentiepositie Terrein is concurrent RBT LvHA bij de acquisitie van grootschalige en kleinschalige bedrijven (m.n. logistiek en distributie, VAL) van buiten de regio die noord-zuid zijn georiënteerd en die bijvoorbeeld de Benelux bedienen.

ETIN Adviseurs


Bijlage 2: Voorbeelden m.b.t. uitgifte Voorbeeld Intakeformulier In het intakeformulier komt een groot aantal zaken aan de orde. Hieronder zijn indicatief een aantal thema’s opgenomen die een plaats zouden kunnen krijgen in het formulier: • Algemene gegevens: naam, adres, woonplaats, contactpersoon. • Bedrijfsgegevens: sector, aard van de activiteiten. • Personeel: aantal vaste werknemers, inhuurkrachten, ploegendienst, scholingsgraad. • Performance: omzet (ontwikkeling, prognose), personeelsbestand (idem), winst, rendement, investeringen. • Oriëntatie: herkomst klanten, leveranciers en personeel, binding met de regio. • Bestaande huisvesting: type, omvang, locatie, bebouwd percentage, technische kenmerken, courantheid pand. • Knelpuntanalyse: redenen achter huisvestingsvraag, ondernomen acties om knelpunten op te lossen, urgentie. • Nieuwe huisvesting: type, omvang, locatie, bebouwd percentage, opties intensief ruimtegebruik, technische kenmerken, duurzaamheidsinitiatieven.

Voorbeeld Criteria Op basis van de (gemeentelijk en regionale) beleidsstukken moet een op de regionale Land van Heusden en Altena situatie toegespitst weeginstrument gemaakt worden. Hierin zouden in ieder geval de volgende criteria opgenomen moeten worden: Criterium

Gewicht

Activiteit, herkomst en lokale oriëntatie Werkgelegenheid Bedrijfsdynamiek Ruimtegebruik Duurzaamheid

2 3 1 2 2

Totaal

10

Het grootste gewicht (3) is toegekend aan het criterium ‘werkgelegenheid’. De verklaring hiervoor is de volgende: behoud, versterking en uitbreiding van de werkgelegenheid is van oudsher één van de centrale doelstellingen van economisch beleid. De criteria worden gekozen en gewogen op basis van beleid. De subregionale terreinen in het Land van Heusden en Altena hebben bijvoorbeeld een lokale oriëntatie, het RBT een regionale oriëntatie.

ETIN Adviseurs


Voorbeeld Indicatoren Zoals gezegd worden de criteria meetbaar gemaakt via een aantal indicatoren, die op hun beurt ook weer van een gewicht worden voorzien. Daarmee kan de regio het belang van de ene indicator zwaarder laten wegen dan van de andere. Dit wordt hier geïllustreerd aan de hand van een uitwerking van het eerste criterium: ‘activiteit, herkomst en lokale oriëntatie’. Activiteit, herkomst en lokale oriëntatie

Gewicht

Indicatoren: Herkomst Soort activiteit Aandeel inkoop in regio Aandeel personeel uit regio Binding anderszins

2 3 2 2 1

Totaal

10

In dit voorbeeld hecht de regio vooral veel waarde aan het type activiteit dat de aanvrager verricht. Andere indicatoren die meegenomen kunnen worden zijn de herkomst van het bedrijf, de mate waarin de inkoop in de regio neerslaat, personeel uit de regio afkomstig is en tenslotte of er sprake is van een sterke of minder sterke maatschappelijke binding met de regio. Per terrein en per segment verschilt het gewicht van de indicatoren.

Voorbeeld bepaling van scores Bedrijf A behoort tot de branche installatiebedrijven en meldt een personeelsgroei over de afgelopen vijf jaar van 15%. De gemiddelde groei van het aantal werknemers in deze branche in de afgelopen vijf jaar was 10%. Op dit gemiddelde wordt een bandbreedte bepaald van plus en min een kwart (7,5% - 12,5%). Bedrijven die een groei hebben gerealiseerd van meer dan 12,5% krijgen 3 punten, binnen de bandbreedte 2 punten en minder dan 7,5% groei scoort 1 punt. Bedrijf A scoort in dit voorbeeld dus 3 punten.

ETIN Adviseurs


Bijlage 3: Voorbeelden uitwerking criteria en indicatoren

Activiteit, herkomst en lokale oriëntatie

Herkomst • Van elders • Afkomstig uit de regio

1 punt 3 punten

Motivatie: de regio heeft primair een opvangfunctie voor de eigen bedrijvigheid. Soort activiteit • Bedrijvigheid niet behorende tot potentiële doelgroep • Bedrijvigheid behorende tot potentiële doelgroep

1 punt 3 punten

Motivatie: de regio heeft een voorkeur uitgesproken voor bepaalde doelgroepen van bedrijven Aandeel inkoop in de regio • < 10 % • 10 – 25 % • meer dan 25 %

1 punt 2 punten 3 punten

Motivatie: bedrijven die een groot gedeelte van hun inkoop in de regio realiseren hebben een belangrijke spin-off voor de regionale economie en dragen bij aan een sterke economische netwerkstructuur. Dit sluit aan de bij de keuze van de regio om structuurversterkende bedrijven aan te trekken. Aandeel personeel uit de regio • < 25 % 1 punt • 25 – 50 % 2 punten • > 50 % 3 punten Motivatie: bedrijven die veel personen woonachtig in de regio in dienst hebben, leveren een directe bijdrage aan de regionale werkgelegenheid en koopkracht, bovendien kan hiermee de hoge uitgaande pendel teruggebracht worden. Binding anderszins • Weinig • Gemiddeld • Veel


Motivatie: bedrijven die anderszins sterk geworteld zijn in de regio dragen bij aan een sterk economisch en sociaal-maatschappelijk regionaal netwerk.

ETIN Adviseurs


Werkgelegenheid

Aantal fulltime werknemers • < 10 1 punt • 10 – 19 1,5 punten • 20 – 49 2 punten • 50 – 99 2,5 punten • 100 of meer 3 punten Motivatie: een groot bedrijf zorgt voor veel directe werkgelegenheid en levert daarmee een grotere bijdrage aan de regionale economie. Ontwikkeling aantal werknemers • Gestegen met minder dan sectorgemiddelde • Gemiddeld gestegen • Gestegen met meer dan sectorgemiddelde


Motivatie: deze indicator geeft een indicatie van de gezondheid van een bedrijf. Prognose stijging aantal werknemers eerstkomende vijf jaar • < 10% 1 punt • 10 – 30% 2 punten • 30% of meer 3 punten Motivatie: niet alleen de banenontwikkeling in het verleden is een belangrijk gegeven, ook de vooruitzichten voor de toekomst. Opleidingsniveau: aandeel HBO- en WO-opgeleiden • Minder dan gemiddeld in de sector 1 punt • Gemiddeld in de sector 2 punten • Meer dan gemiddeld in de sector 3 punten Motivatie: een indicatie van de mate van kennisintensiteit is gelegen in het aandeel hoger opgeleiden dat binnen een bedrijf werkzaam is, bovendien kan hiermee de hoge uitgaande pendel van hoger opgeleiden teruggebracht worden.

ETIN Adviseurs


Bedrijfsdynamiek

Omzetontwikkeling • Minder dan gemiddeld in de sector 1 punt • Gemiddeld gestegen in de sector 2 punten • Meer dan gemiddeld in de sector 3 punten Motivatie: een bedrijf dat een betere omzetontwikkeling heeft gerealiseerd dan zijn sectorgenoten mag als gezonder/dynamischer worden beschouwd, dan een bedrijf dat daarin niet is geslaagd. Prognose omzet • < 10% • 10 – 30% • 30% of meer


Motivatie: ook de voorspellingen over de omzet zeggen het een en ander over de groeikansen van een bedrijf. Investeringen in onroerend goed en bedrijfsmiddelen • Weinig investeringen, gering bedrag, nadruk op vervanging, weinig resultaten • Gemiddeld • Veel investeringen, groot bedrag, nadruk op uitbreiding, veel resultaten


Motivatie: investeringen duiden op vernieuwing en dynamiek.

Ruimtegebruik

Werkgelegenheid per ha in de nieuwe situatie • Minder dan gemiddeld 1 punt • Gemiddeld 2 punten • Meer dan gemiddeld 3 punten Motivatie: intensief/zorgvuldig ruimtegebruik staat hoog op de politieke agenda. Dat betekent dat bedrijven die veel werkgelegenheid weten te realiseren op een beperkte oppervlakte goed scoren.

ETIN Adviseurs


Bebouwd percentage op de nieuwe locatie • Minder dan 60% van het toegestane bebouwd percentage 1 punt • Tussen de 60% en 80% van het toegestane bebouwd percentage 2 punten • Tussen de 80% en 100% van het toegestane bebouwd percentage 3 punten Motivatie: een bestemmingsplan bevat een maximaal toegestaan bebouwd percentage. Bedrijven die dit realiseren op hun nieuwe locatie gaan optimaal om met de beschikbare ruimte.

Duurzaamheid

Treffen van maatregelen om het autogebruik te verminderen • Weinig 1 punt • Gemiddeld 2 punten • Veel 3 punten Motivatie: bedrijven die zich actief tonen in het nemen van maatregelen om het autogebruik (woon-werk en zakelijk) te beteugelen hebben een streepje voor. Toepassing duurzaamheidsinitiatieven op nieuwe locatie • Weinig 1 punt • Gemiddeld 2 punten • Veel 3 punten Motivatie: bedrijven die aangeven op hun nieuwe locatie duurzaam te gaan bouwen, verantwoord met hun afvalstromen omgaan en maatregelen treffen om de overlast voor de omgeving te beperken worden hoger ingeschaald dan bedrijven die deze bereidheid niet tonen. Tevens van belang: de mate waarin duurzame energie wordt opgewekt en de mate waarin wordt bespaard op CO2 uitstoot.

ETIN Adviseurs


Bijlage 4: Literatuurlijst / gebruikte bronnen • • • • • • • •

IBIS (2008) Gemeente Aalburg, gemeente Werkendam, gemeente Woudrichem, Hoogheemraadschap Alm en Biesbosch (2004): Structuurvisieplus Land van Heusden en Altena NV REWIN, Gemeente Woudrichem (2005) Uitgifte- en vestigingsbeleid De Rietdijk Provincie Gelderland: Bedrijventerreinen in Beeld Provincie Noord-Brabant: bedrijventerreinenregister Provincie Noord-Brabant (2004): Handleiding voor ruimtelijke plannen; bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen en detailhandel Provincie Noord-Brabant (2004): Uitwerkingsplan Land van Heusden en Altena Provincie Zuid-Holland: INFO-desk Bedrijventerreinen

ETIN Adviseurs


Nota Regionaal Bedrijventerrein Beleid. Eindrapport. Uitgevoerd in opdracht van: Gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem

Recommend Documents