Nieuwe inzichten in stads wonen in Tilburg Samen sterker

Wie vraagt, bepaalt Nieuwe inzichten in stads wonen in Tilburg

Samen sterker.

2

Een kennisdocument met nieuwe inzichten. Inzichten om tegemoet te komen aan de woonwensen van de consument. Aan de hand van uitgebreid onderzoek brengen we de woonwensen in kaart en vertalen we deze naar de woonlocaties van de toekomst.

EEN UITGAVE VAN RABOBANK TILBURG EN OMSTREKEN EN BOUWFONDS ONTWIKKELING.

3

Colofon Dit is een uitgave van Rabobank Tilburg en omstreken en Bouwfonds Ontwikkeling.

Auteurs Hoofdstuk 1 Frits Oevering, Kennis en Economisch Onderzoek (KEO), Rabobank Nederland Overige hoofdstukken Carin Alves, marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling Rink Drost, senior marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling Jessie Wagenaar, gebiedsmarketeer, Bouwfonds Ontwikkeling Mark de With, marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling

Met medewerking van Cieremans van Reijn, SITE Urban Development, Stichting Interface (Technische Universiteit Eindhoven), Studio Platz, USP Marketing Consultancy, Yune Video & Animation, De Mannen van Staal

Rabobank Tilburg en omstreken Postbus 705 5000 AS Tilburg www.rabobank.nl/tilburg

Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid Postbus 6540 5600 HM Eindhoven www.bouwfonds.nl

April 2014 Deze uitgave is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

4

Voorwoord Tilburg is een gezellige stad die bewoond wordt door gezellige Brabanders. De inwoners zijn vaak geboren en getogen in Tilburg en spreken het Tilburgse dialect, maar de Tilburgers zijn ook multicultureel en divers. Tilburg heeft veel te bieden: er zijn veel voorzieningen, vooral op het gebied van kunst en cultuur en er is altijd wat te doen: denk bijvoorbeeld aan de Tilburgse kermis! Hoe zorgen we er nu voor dat deze typisch Tilburgse kwaliteiten ook in de woonmilieus in de stad verweven worden? Dat Tilburgers wonen zoals zij willen wonen? Deze en andere vragen vormden het uitgangspunt voor een omvangrijke studie van Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken naar de woonwensen van Tilburgers nu en in de toekomst. Tilburg staat tussen nu en 2020 voor een aantal uitdagende opgaven op woongebied: de toename met 4.500 alleenstaande huishoudens en 4.000 oudere huishoudens, en de wens om hoger opgeleiden aan de stad te binden zijn vraagstukken die onder andere op wonen betrekking hebben. Deze studie biedt geen klip en klare antwoorden op de vraag hoe we de stedelijke woonmilieus moeten inrichten: daarvoor is de vraag naar wonen anno 2014 te divers. Wel wordt - in de nasleep van de economische crisis - duidelijk dat de consument centraal staat: wie vraagt, bepaalt. Daarom hebben wij de woonwensen van diverse groepen consumenten vertaald naar een aantal inzichten, die de trends in stedelijk wonen in Tilburg beschrijven. Graag bieden Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken u dit kennisdocument aan ter inspiratie voor ons gezamenlijke werk aan de toekomst van het wonen in Tilburg.

Rabobank Tilburg en omstreken

Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid

Chantal Rademakers Directeur Particulieren

Carl Smeets Directeur

NIEUWE INZICHTEN IN STADS WONEN

5

6

Inhoud Inleiding

9

Hoofdstuk 1. Tilburg in regionaal perspectief 1.1 Arbeidsmarkt 1.2 Voorzieningen 1.3 Detailhandel 1.4 Woningmarkt 1.5 Eindhoven de grootste; Tilburg in de knel tussen de andere drie

13

Hoofdstuk 2. Het DNA van de stad

17

Hoofdstuk 3. De woonconsument centraal 3.1 Wie verhuist er en waarom? 3.2 Alleenstaanden 3.3 Senioren 3.4 Woonwensen in beeld

23

Hoofdstuk 4. Woonmilieus 4.1 Centrum stedelijk 4.2 Stedelijk 4.3 Suburbaan 4.4 Dorps 4.5 Op zoek naar het thuisgevoel

29

Hoofdstuk 5. De toekomst van het wonen in Tilburg 5.1 Wat wisten we al? 5.2 Wat is nieuw? Wonen in de stad ≠ stedelijk wonen De paradox van het ideaalbeeld van huis-met-tuin-in-de-stad De buitenwijk biedt uitkomst De traditionele verhuisketen hapert Ruimte om te manoeuvreren: de bestaande voorraad De nieuwe huurder 5.3 Stads wonen in Tilburg

37

Bijlagen 1. Geraadpleegde bronnen 2. Lijst geïnterviewde personen 3. Lijst deelnemers expertmeeting Tilburg, 21 februari 2014

45


7

8

Inleiding Er zijn al veel visies en woononderzoeken, vooral van lokale en regionale overheden. Dat zijn ook goede onderzoeken en visies, die wij op geen enkele manier terzijde willen schuiven. Echter, vaak ligt de focus op de kwantiteit: de hoeveelheid woningen die nog gebouwd moet of mag worden binnen een bepaalde beleidshorizon. Meestal wordt daarbij ook de vraag beantwoord hoe ‘de koek verdeeld moet worden’: een woonvisie eindigt vaak met een paragraaf over de uitvoering, waarin afspraken staan tussen gemeenten onderling over de hoeveelheid te realiseren woningen voor de eigen inwoners en de regionale vraag. Bouwfonds en Rabobank Tilburg en omstreken beogen met dit rapport een aanvulling in kwalitatieve zin. Hoe wil de woonconsument in Tilburg wonen? Wat zijn zijn wensen met betrekking tot de woning en betaalbaarheid? Maar vooral ook: voor straatmilieus, woonmilieus, wijken en gebieden in de stad en voorzieningen? En wat betekent dat voor de woonmilieus die wij met elkaar moeten realiseren? De afgelopen jaren kenmerkte de woningmarkt zich door een gebrek aan vertrouwen, hetgeen zich uitte in een sterke afname van het aantal transacties in de nieuwbouw en bestaande bouw, een afname van de gemiddelde transactieprijs en aanscherping van financiële regelgeving. Wij beschouwen de problemen op de woningmarkt gedeeltelijk als een tijdelijk probleem: de nieuwbouw houdt geen gelijke tred met de huishoudensgroei en de woningmarkt zal als gevolg van die groei weer aantrekken. De eerste tekenen van herstel zijn zichtbaar. Wat echter in elk geval duidelijk lijkt te worden, is dat de woningmarkt blijvend veranderd is. Het evenwicht tussen vraag en aanbod komt niet langer tot stand tegen een achtergrond van schaarste, maar is de resultante van vele individuele klantreizen die elk een unieke woonwens vertegenwoordigen. Met dit kennisdocument bieden wij u nieuwe inzichten. Inzichten om tegemoet te komen aan de woonwensen van de consument. Aan de hand van uitgebreid onderzoek brengen we de woonwensen in kaart en vertalen we deze naar de woonlocaties van de toekomst. Leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen we de stad in regionaal perspectief. Voor een aantal thema’s – wonen, werken, winkelen, overige voorzieningen - wordt onderzocht welke gemeenten met elkaar te maken hebben en samen een winkel-, arbeids- en/of woningmarkt vormen. In hoofdstuk 2 schetsen we het DNA van Tilburg. Wat maakt de stad en haar inwoners uniek? Hoofdstuk 3 beschrijft de vraag van verschillende groepen woonconsumenten die in de toekomst groter zullen worden - alleenstaanden en senioren. Hoofdstuk 4 is in feite de diapositief van hoofdstuk 3: in dit hoofdstuk worden de woonmilieus beschreven die idealiter gerealiseerd worden als we de woonwensen volgen. Hoofdstuk 5 bevat de inzichten die Bouwfonds en Rabobank in gesprek met andere professionals uit het onderzoek hebben gedestilleerd. Dit hoofdstuk mondt uit in een conclusie over de opgave waar Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken zich op basis van de inzichten voor gesteld zien. Onderzoeksverantwoording Dit onderzoek is tegelijkertijd uitgevoerd in Breda, Eindhoven en Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid en Rabobank Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en omstreken en Tilburg en omstreken. Voorafgaand aan de diverse onderzoeken is een analyse gemaakt van de regio’s die in Noord-Brabant kunnen worden onderscheiden (zie beschrijving onderdeel 1. Analyse Functional Urban Regions).


9

Uit deze analyse blijkt dat in Noord-Brabant vier grote functionele regio’s onderscheiden kunnen worden, waarvan de vier grootste steden de centra zijn. Daarom hebben wij alleen deze steden in kaart gebracht. Naast Eindhoven is ook Veldhoven geanalyseerd, om de reden dat Eindhoven en Veldhoven tot het werkgebied van Rabobank Eindhoven-Veldhoven behoren. Het onderzoek bestaat uit een aantal onderdelen, die elk op hun eigen merites beoordeeld moeten worden. 1. Analyse Functional Urban Regions. Dit onderzoek is uitgevoerd door Frits Oevering, regionaal-economisch onderzoeker bij Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) van Rabobank Nederland. Het betreft cijfermatig onderzoek op basis van eigen bronnen van Rabobank en externe bronnen. 2. Desk Research. Cijfermatig onderzoek op basis van diverse bronnen (zie bijlage 1. Bronnen) die een groot aantal thema’s vertegenwoordigen. Het doel van dit desk research was de historische ontwikkeling van Tilburg te achterhalen en mogelijke toekomstige ontwikkelingen te verkennen. Dit onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Marktonderzoek, Bouwfonds Ontwikkeling. 3. Cognitive mapping. Dit onderzoek is uitgevoerd door Stichting Interface van de Technische Universiteit Eindhoven. Bij deze nieuwe methode wordt gebruik gemaakt van mentale representaties. Deze mentale representaties beschrijven de verschillende variabelen die betrekking hebben op een keuze die een consument kan maken, in dit geval voor een bepaalde woning en woonomgeving, en de ‘causale relatie’, oftewel de wijze waarop deze variabelen met elkaar samenhangen. De methode maakt het mogelijk om kwalitatief de unieke overwegingen en motivaties van individuen te inventariseren en deze (geaggregeerd) kwantitatief te analyseren. Concreet betekent dit het volgende: a. Middels een online panel zijn respondenten geworven. In totaal hebben 1.751 respondenten deelgenomen aan het onderzoek, waarvan 405 uit Tilburg. b. Aan de respondenten werd eerst gevraagd of zij verhuisgeneigd zijn (binnen nu en tien jaar willen verhuizen). Aan respondenten die niet verhuisgeneigd zijn, is vervolgens een scenario voorgelegd. Daarbij werd hen gevraagd zich voor te stellen dat zij toch moesten of konden verhuizen. c. Aan respondenten is vervolgens gevraagd om een aantal overwegingen te noemen (maximaal 6) bij het kiezen van een andere woning en woonbuurt. In een vervolgvraag werd de respondenten gevraagd de door hen genoemde overwegingen te koppelen aan attributen die betrekking hebben op de kenmerken van de woning, fysieke (uiterlijke) aspecten, functionele, sociale of belevingsaspecten van de woonomgeving. Deze lijst was vooraf op basis van literatuuronderzoek samengesteld. Deze twee vragen geven inzicht in de aspecten waar woonconsumenten op letten bij het kiezen van een woning en woonomgeving. d. Daarna is aan de respondenten gevraagd om welke redenen deze overwegingen belangrijk zijn voor hen, door elke overweging te koppelen aan een lijst van benefits die bijvoorbeeld betrekking hebben op persoonlijke behoeftes, financiële voordelen, identiteit etc. Deze vraag geeft inzicht in de redenen waarom bepaalde aspecten belangrijk zijn voor consumenten bij het kiezen van een woning en woonomgeving. e. Bij de beschrijving van de resultaten is een correctie toegepast: respondenten die de enquête erg snel hadden afgerond, die een onlogische koppeling hadden gemaakt tussen de zelf ingetypte overwegingen en de lijst met attributen en die systematisch veel benefits hadden aangekruist, zijn uit de steekproef weggelaten. f. De steekproef is groot genoeg om representatieve uitspraken te kunnen doen over de mentale representaties van Tilburgse woonconsumenten. In de steekproef kwamen relatief minder jongeren (< 25 jaar) en minder ouderen (> 65 jaar) voor. Daarnaast is de groep alleenstaanden met kinderen ondervertegenwoordigd en de groep stellen zonder kinderen juist oververtegenwoordigd. g. Opgemerkt dient te worden dat representativiteit niet het voornaamste doel was van dit onderzoek. Het ging er bij dit onderzoek om verschillen in voorkeuren voor woonmilieus en tussen groepen onderling vast te stellen. Van belang is dan ook dat alle groepen in het onderzoek voldoende groot zijn om deze onderlinge verschillen te kunnen vaststellen. 4. Kwantitatief consumentonderzoek. Het veldwerk is uitgevoerd door USP Marketing Consultancy uit Rotterdam. Het onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Marktonderzoek, Bouwfonds Ontwikkeling. Concreet betekent dit het volgende:

10

Inleiding a. Middels een extern online panel is een vragenlijst afgenomen. Bij online onderzoek zijn oudere groepen vaak ondervertegenwoordigd. De steekproef is daarom aangevuld met telefonische enquêtes. Ook zijn respondenten per mail benaderd. b. In totaal hebben 2.395 respondenten aan het onderzoek meegedaan, waarvan 577 uit Tilburg. c. De steekproef is groot genoeg om representatieve uitspraken te doen over de woonwensen van Tilburgse woonconsumenten. De steekproef is daarnaast naar leeftijd representatief voor de huishoudens in Tilburg. d. Het doel van dit onderzoek was te achterhalen welke concrete woonwensen Tilburgse huishoudens hebben als zij verhuizen: naar welk type woning en woonmilieu gaat hun voorkeur en wat zijn ze bereid daarvoor te betalen? 5. Stakeholdersanalyse: interviews met betrokkenen uit de vier steden. Overheden, makelaars, financiers, ontwikkelende partijen en woningcorporaties zijn gevraagd naar hun visie op de woningmarkt. De vraagstukken en thema’s die in deze gesprekken naar vormen kwamen, zijn in het bijzonder nader onderzocht. 6. Straatinterviews. Cieremans van Reijn, een communicatiebureau uit Den Haag, heeft een camerateam de straat op gestuurd in de vier verschillende steden. Wat vindt de ‘man/vrouw op de straat’ van het wonen in zijn/haar stad? Wat mist hij? Met deze straatinterviews beogen wij geen representatief onderzoek, maar een kwalitatief beeld door de ogen van bewoners te schetsen. 7. Expertmeetings. Tijdens vier expertmeetings - één in elke stad - is met een groep van experts uit verschillende hoeken van de woningmarkt van gedachten gewisseld over de uitkomsten van het onderzoek. De expertmeetings hadden tot doel de resultaten te duiden en te vertalen naar de toekomst van het wonen in elk van de vier steden. De expertmeeting werden voorgezeten door een onafhankelijke dagvoorzitter, Leo Versteijlen van SITE Urban Development. Van de expertmeetings zijn verslagen gemaakt door Kees de Graaf van Studio Platz. In deze brochure worden alleen de onderzoeksuitkomsten voor Tilburg beschreven. Voor de andere steden zijn aparte brochures gemaakt. In verband met representativiteit zijn de onderzoeksresultaten met betrekking tot woonmilieus (paragraaf 4.1 tot en met 4.4) geaggregeerd voor de vier steden. Ook de gegevens uit Cognitive Mapping (Zie hoofdstuk 3: Wat vinden consumenten belangrijk? en hoofdstuk 4: De aantrekkingskracht van voorzieningen) zijn geaggregeerd voor de vier steden. De verschillen tussen steden zijn wat deze gegevens betreft beperkt. Het onderzoek in relatie tot de economische crisis Een vraag die zich voordoet is in hoeverre de resultaten uit het onderzoek beïnvloed worden door de recessie/crisis. De woningmarkt heeft immers flink de gevolgen gemerkt van de aanhoudend slechte economische omstandigheden. Dat is met name terug te zien in het aantal transacties van koopwoningen in de bestaande markt, dat in Tilburg nagenoeg halveerde: van bijna 3.000 transacties in 2006 tot bijna 1.500 transacties in 2012. Ook de gemiddelde prijs daalde, zij het relatief minder snel: van ca. € 235.000 tot ca. € 210.000 per transactie (-/- 11%). De eerste tekenen van herstel lijken echter zichtbaar. Het aanbod van koopwoningen op huizensites als Funda daalt vanaf november 2012, de laatste maanden zelfs wat sterker. Dat wijst er enerzijds op dat mensen hun woning uit verkoop halen (waarmee de latente vraagbehoefte minder zichtbaar is), maar ook dat er meer transacties plaatsvinden. Het onderzoek richt zich daarnaast op de middellange tot lange termijn met een horizon in 2020. In het onderzoek zijn in de eerste plaats huishoudens meegenomen die aangeven te willen verhuizen binnen nu en vijf jaar. In een recessie is het aantal huishoudens dat moet verhuizen echter vaak groter dan het aantal huishoudens dat wil verhuizen. Daarom is aan de huishoudens die hebben aangegeven niet binnen nu en tien jaar te willen verhuizen, gevraagd zich voor te stellen dat ze toch moeten of kunnen verhuizen. Daardoor is niet alleen de groep die nu verhuisgeneigd is (uit wens of uit noodzaak) in het onderzoek meegenomen, maar is ook gekeken naar de wensen van mensen die op langere termijn – over de effecten van de crisis heen – willen verhuizen. Aan voorspellingen over aantallen verhuizingen en/of transacties wagen wij ons echter niet. De crisis heeft duidelijk gemaakt dat het niet of nauwelijks mogelijk is om hierover voorspellingen te doen. Het onderzoek richt zich dan ook met name op kwalitatieve aspecten: de wensen van de consument in Tilburg, nu, in de komende vijf tot tien jaar en daarna, staan in dit rapport centraal.


11

12

Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 1.

Tilburg in regionaal perspectief Van de stad gaat een zekere aantrekkingskracht uit. In steden bevinden zich concentraties van mensen, bedrijven en werkgelegenheid, winkels en andere voorzieningen. Steden zijn daardoor ook centra van dynamiek. De Brabantse steden vormen hierop geen uitzondering: van Bergen op Zoom in het zuidwesten tot Oss in het noordoosten zien we een ‘kralensnoer’ van steden met een tweede concentratie rond Eindhoven-Helmond. Achtereenvolgens kijken we in dit hoofdstuk naar de functies van deze steden voor de arbeidsmarkt, de winkelen voorzieningenmarkt en de woningmarkt. Dit hoofdstuk is gebaseerd op resultaten uit onderzoek door Kennis en Economisch Onderzoek (KEO), Rabobank Nederland en op cijfermatige bronnen (CBS).

1.1

Arbeidsmarkt

Werkgelegenheid (het aantal banen) en pendel (woon-werkverkeer) bepalen de omvang van een arbeidsmarktregio. Nederland telt 22 arbeidsmarktregio’s, waarin ten minste 0,75% van alle pendel plaatsvindt. In Noord-Brabant zijn vier grote arbeidsmarktregio’s te onderscheiden, die rondom de vier grote steden zijn geconcentreerd (zie figuur 1). Deze gemeenten trekken veel werknemers van buiten de gemeente aan, maar zien ook Figuur 1. Grote kernen op de arbeidsmarkt een relatief klein deel van de eigen inwoners pendelen (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012) naar gemeenten in de omgeving. In de regio Eindhoven zijn bovendien veel gemeenten waar de eigen inwoners ook binnen de eigen gemeente werken. Eindhoven is dan ook de grootste kern, gevolgd door Tilburg (1,6%) en ’s-Hertogenbosch en Breda (1,3%). De regio Tilburg telt 223.000 banen. 69% van alle pendel vindt binnen de regio plaats. De regio Tilburg is de kleinste van de vier grootste steden in Noord-Brabant. Dat is misschien te wijten aan de centrale ligging van de stad: Tilburg ‘verliest’ waarschijnlijk makkelijker pendel aan de overige regio’s. Pendel Tilburg trekt vooral werknemers aan uit de gemeenten ten zuidoosten van de stad (zie figuur 2): Goirle, Hilvarenbeek en Oisterwijk. Daarnaast komen ook veel mensen uit Baarle-Nassau, Alphen-Chaam, Gilze en Rijen, Dongen, Loon op Zand en Haaren naar Tilburg om er te werken. Vanuit Tilburg gaan veel minder mensen de stad uit om in andere gemeenten te werken. Tilburgers werken in ongeveer dezelfde gemeenten als waar mensen vandaan komen om juist in Tilburg te werken. Minder Tilburgers werken in Alphen-Chaam of Baarle-Nassau dan andersom (zie figuur 3).

Figuur 2. Pendel naar Tilburg 2009 (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 3. Pendel vanuit Tilburg 2009 (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)


13

Werkgelegenheid naar sectoren Ten slotte kijken we nog naar het type werkgelegenheid. Verreweg het grootste aantal banen in de vier grote steden is te vinden in de groot- en detailhandel en de zorg (zie tabel 1). In de vier grote steden verdienen mensen dus vooral hun geld in de commercie en in de (semi)publieke sector. Tilburg heeft met een omvangrijke logistieke sector een duidelijk werkgelegenheidsprofiel, net als Eindhoven-Veldhoven op het gebied van High Tech Industrie. Werkgelegenheidssector

Groot- en detailhandel Zorg Advies en onderzoek Industrie Onderwijs Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur

Percentage van totaal aantal banen

16,8% 16,7% 10,6% 10,0% 8,4% 5,4% 4,9%

Tabel 1. Top 7 werkgevers naar type werkgelegenheid, Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Veldhoven, 2013 (bron: CBS)

1.2

Voorzieningen

De samenleving wordt steeds meer virtueel: de informatie- en communicatietechnologie is onmiskenbaar een factor die ons leven verregaand beïnvloedt. Dat betreft onder andere ons winkelgedrag: we kopen meer en meer op internet. Deze ontwikkeling neemt niet weg dat sommige gespecialiseerde of niet-dagelijkse voorzieningen afhankelijk zijn van het aantal afnemers en daarom geconcentreerd in steden, waar veel mensen wonen. De vier grote steden in Noord-Brabant bieden dan ook veruit het grootste aanbod van voorzieningen. Het aantal winkels in mode en luxeartikelen, instellingen voor hoger onderwijs en ziekenhuizen is in deze ‘grote vier’ beduidend hoger dan in andere gemeenten. Met betrekking tot het aanbod van theaters en voortgezet onderwijs is het verschil tussen Den Bosch en Breda enerzijds en de middelgrote gemeenten (Helmond, Roosendaal, Oss, Bergen op Zoom en Oosterhout) wat minder groot. Functie verzorgingsgebied Kijken we echter naar het aantal (centrum)voorzieningen per inwoner, dan zien we dat omvang en functie voor de omgeving niet altijd samenhangen. Zo is het aanbod van winkels in mode en luxeartikelen in Breda groter dan in Eindhoven, terwijl ’s-Hertogenbosch niet minder theaters kent dan Eindhoven. Opmerkelijk is dat de vier grote steden en de middelgrote steden kunnen worden getypeerd als autarkie (zie figuur 4): zowel de inkomende als de uitgaande bestedingen zijn klein. De steden trekken weliswaar mensen van buiten aan, maar de voorzieningen zijn toch vooral op de eigen inwoners gericht. Sommige kleinere gemeenten, zoals Baarle-Nassau, Oirschot of Bergeijk, hebben daarentegen juist de functie van centrumgemeente voor hun omliggende gemeenten: deze gemeenten trekken relatief veel bestedingen van buiten aan en verliezen maar een klein deel van de bestedingen van eigen inwoners aan andere gemeenten. Het winkelapparaat in centrumgemeenten bedient dus relatief veel klanten van buiten Figuur 4. Functie voorzieningencentrum (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012) de gemeente.

14

Wie vraagt, bepaalt Bestedingen Het autarkische karakter van de gemeente Tilburg blijkt ook als we de bestedingen onder de loep nemen. Inwoners van Goirle, Hilvarenbeek en Oisterwijk zijn in belangrijke mate op Tilburg gericht. Ook inwoners uit Loon op Zand en Haaren komen wel naar de stad om er te winkelen. Inwoners van andere gemeenten in de ring rondom Tilburg dragen slechts in beperkte mate bij aan de bestedingen in Tilburg (zie figuur 5): dat heeft mede te maken met de sterke positie van Baarle-Nassau en Oirschot als centrumgemeente.

Figuur 5. Bestedingen naar Tilburg (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 6. Bestedingen vanuit Tilburg (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Andersom vloeit een kleiner gedeelte van de bestedingen door inwoners van de gemeente Tilburg weg naar andere gemeenten. In beperkte mate besteden Tilburgers hun geld in Haaren, Oisterwijk, Hilvarenbeek en Goirle; verder worden weinig aankopen door Tilburgers in andere gemeenten gedaan (zie figuur 6).

1.3

Detailhandel

Nederland telt 23 winkelgebieden die elk ten minste 0,75% van de nationale winkelbestedingen voor hun rekening nemen. In Noord-Brabant zijn opnieuw vier winkelgebieden te onderscheiden, die rondom de vier grote steden zijn geconcentreerd (zie figuur 7). Regio Tilburg telt 390.000 inwoners en omvat 78% van alle bestedingen.

Figuur 7. Grote kernen op de winkelmarkt (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

1.4

Figuur 8. Grote kernen op de woningmarkt (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Woningmarkt

De bevolkingsomvang en de richting van uitgaande verhuizingen per gemeente bepalen hoe groot een woningmarktregio is. Nederland telt 24 woningmarktgebieden waarin ten minste 0,75% van alle verhuizingen plaatsvinden (zie figuur 8). In Noord-Brabant zijn Eindhoven (1,6%), Tilburg (1,5%), Breda (1,2%) en ’s-Hertogenbosch (1,0%) opnieuw de belangrijkste regio’s. Helmond (0,6%), Bergen op Zoom, Roosendaal en Oss (circa 0,5%) zijn beduidend kleiner. Regio Tilburg telt 407.000 inwoners en 77% van alle verhuizingen vindt binnen deze regio plaats.


15

Verhuizingen Inwoners van de gemeente Goirle zijn bij een verhuizing voor een belangrijk deel ook op Tilburg gericht. Ook vanuit Loon op Zand, Oisterwijk en Hilvarenbeek is dat het geval, zij het dat het aandeel verhuizingen naar Tilburg in deze gemeenten slechts 10-20% van alle verhuizingen uitmaakt (zie figuur 9).

Figuur 9. Verhuizingen naar Tilburg (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Figuur 10. Verhuizingen vanuit Tilburg (bron: Kennis & Economisch Onderzoek, 2012)

Andersom verhuizen Tilburgers net zo goed naar Goirle (circa 20-50%) en naar Loon op Zand, Oisterwijk en Hilvarenbeek (circa 10-20%). Er lijkt dus sprake te zijn van een ‘uitruilrelatie’ tussen Tilburg en deze gemeenten (zie figuur 10).

1.5

Eindhoven de grootste; Tilburg in de knel tussen andere drie

De vier grote Brabantse steden laten zich typeren als centra van werkgelegenheid. Opvallend is dat de steden daarnaast weliswaar veel (centrum)voorzieningen en detailhandel herbergen, maar relatief ‘autarkisch’ zijn: veel bestedingen komen van inwoners uit de eigen gemeente. Het verzorgingsgebied van de vier steden is dan ook veel kleiner dan de arbeidsmarkt die ze bedienen: mensen reizen verder om geld te verdienen, met andere woorden, dan om het uit te geven. De steden vormen ten slotte het hart van vier woningmarktregio’s. In het geval van Eindhoven strekt de woningmarkt zelfs tot in Midden-Limburg, terwijl Breda delen van Zeeland bedient. Daarentegen ‘snoept’ de woningmarkt van Nijmegen inwoners uit Noordoost Noord-Brabant op. De arbeidsmarkt van alle vier de steden is dus groter dan de woningmarkt, die op zijn beurt weer groter is dan de afzetmarkt. Ten slotte valt op dat Eindhoven in alle opzichten - zowel als arbeidsmarkt, afzetmarkt als woningmarkt - de grootste functionele regio van de vier is: op basis van pendelstromen zelfs anderhalf keer zo groot als de andere vier regio’s. Eindhoven gaat dan ook steeds meer op de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) lijken. Breda is een goede tweede en kent bovendien weinig ‘verval’: als we de criteria strenger hanteren, blijft de regio min of meer gelijk in omvang. De functionele regio rondom Breda is dan ook redelijk ‘homogeen’ te noemen, terwijl de andere regio’s een diffuus karakter kennen: de regio’s overlappen meer. Tilburg neemt op woningmarktgebied overigens de tweede plek in en is hier ook het meest homogeen, terwijl Tilburg qua werkgelegenheid en bestedingen in de knel komt tussen de andere drie. In alle gevallen blijkt ’s-Hertogenbosch een stabiele derde.

16

Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 2.

Het DNA van de stad Wat kenmerkt Tilburg en de Tilburgers? Wat maakt Tilburg en haar inwoners uniek? Die vragen staan centraal in dit hoofdstuk. De informatie in dit hoofdstuk is afkomstig van diverse cijfermatige bronnen (CBS Bevolkings- en Huishoudenstatistiek, Primos Prognose/ABF Research, Systeem Woningvoorraad/ABF Research, NVM) en uit kwantitatief woonwensenonderzoek (USP Marketing Consultancy, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling, 2014).

Goed bereikbaar

Kermis

Dorps karakter

(Brabantse) gezelligheid: dat is wat Tilburg volgens haar inwoners kenmerkt! Daarnaast is Tilburg voor veel inwoners de stad waar ze geboren en getogen zijn. Tilburg kenmerkt zich ook door een zekere dynamiek: er zijn veel voorzieningen en er is altijd wat te doen (zie figuur 18).

Uitgaansgelegenheden

Ligging

Innovatief

Studentenstad/universiteit

Grote stad

Dichtbij voorzieningen Sfeer

Kunst en Cultuur

Altijd iets te doen Rustig

Diversiteit

Gezelligheid / Brabantse gezelligheid Gemoedelijk

Geboortestad Groene omgeving Leuke evenementen

Figuur 18. Wordcloud DNA Tilburg (bron: Woonwensenonderzoek Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

De inwoners zelf zijn weliswaar heel divers en multicultureel, maar zijn ook gezellige Brabanders! Mensen in Tilburg zijn vriendelijk, gemoedelijk en gewoon volk. In mindere mate omschrijven Tilburgers zich als sociaal, gastvrij en open. Het Tilburgse dialect is bijzonder voor de stad. Lijken Tilburg en de Tilburgers nu op de andere grote steden in Noord-Brabant? Goeddeels wel: alle Brabantse stedelingen vinden hun stad en zichzelf gezellig, roemen de nabijheid tot voorzieningen en hun vriendelijke, gastvrije en gemoedelijke inborst.


17

18

Er lijkt zich wel een verschil af te tekenen tussen ’s-Hertogenbosch en Breda enerzijds en Eindhoven en Tilburg anderzijds. Daar waar de oude bestuurderssteden (het Hertogdom en de Baronie) zich kenmerken door hun historische centrum en het Bourgondische en gastvrije karakter, zijn de bedrijvensteden (textiel en Philips) vaker de geboortestad van hun inwoners: mensen wonen er al hun hele leven. Tegelijk komen er meer mensen van buitenaf: de bevolking van Tilburg en Eindhoven wordt vaker als divers en multicultureel getypeerd. In Tilburg worden daarnaast ook de kermis en de aanwezigheid van kunst en cultuur als specifieke kenmerken genoemd (zie tabel 2). Kenmerk

Gezellig Groene omgeving Historisch centrum Dichtbij voorzieningen Bourgondisch Leuke winkels Sfeer Altijd iets te doen Geboortestad Kunst en cultuur Dorps karakter Goed bereikbaar Kermis Ligging Diversiteit Rustig

‘s-Hertogenbosch

Breda

Tilburg

Eindhoven

***** *** **** **** **

***** *** **** **** ** *** ***

*** **

*** *****

****

****

***

***

** ** ***

**** ** **

** ***

** *** ** **

Tabel 2. Vergelijking DNA Tilburg met ‘s-Hertogenbosch, Breda en Eindhoven/Veldhoven (bron: Woonwensenonderzoek ‘s-Hertogenbosch, Breda, Eindhoven/Veldhoven en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)


19

Feiten en cijfers (zie iguur 11 t/m 17) -

208.500 inwoners 101.300 huishoudens 2,06 personen per huishouden 44% alleenstaanden Huishoudensgroei: circa 1% per jaar tot 2020 Groei van circa 4.500 alleenstaanden tot 2020 Vergrijzing: sterke toename 65-plussers Afname van het aantal 30-44 jarigen Tilburg trekt jongeren (15-24 jaar) aan, maar verliest jong volwassen (25-44 jaar) door migratie 59,0% koopwoningen - 7,1% particuliere huurwoningen - 33,9% sociale huurwoningen 70,1% eengezinswoningen - 29,9% appartementen Tilburg heeft de grootste markt voor eengezinswoningen in de koopsector Relatief goedkope woningmarkt met een gemiddelde transactieprijs van € 1.700/m2

115 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

110 Eindhoven en Veldhoven 105 1-ouder gezin Gezin met kinderen Samenwonend Alleenstaand

Den Bosch Breda Tilburg

100

Eindhoven Den Bosch & Veldhoven

Breda

Tilburg

Figuur 11. Huishoudenssamenstelling Tilburg in vergelijking met Eindhoven/Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Breda (bron: CBS Huishoudensstatistiek, 2013)

2006 2007 2007 2009 2010 2011 2012 2013(p) 2014(p) 2015(p) 2016(p) 2017(p) 2018(p) 2019(p) 2020(p)

95

Figuur 12. Huishoudensgroei Tilburg in vergelijking met Eindhoven/Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Breda, 2013-2020 (bronnen: CBS Huishoudensstatistiek, Primos Prognose - ABF Research)

Aantal huishoudens -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000

0

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000

Aantal huishoudens Alleenstaand

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

< 30 jaar Samenwonend

30-44 jaar

45-64 jaar Gezin met kinderen 65-74 jaar 1-ouder gezin

Figuur 13. Huishoudensgroei naar type huishouden, Tilburg, 2013-2020 (bron: Primos Prognose - ABF Research)

20

> 75 jaar

Figuur 14. Huishoudensgroei naar type huishouden, Tilburg, 2013-2020 (bron: Primos Prognose - ABF Research)

Wie vraagt,bepaalt Aantal 1500

17,1% Koopsector egw

1000

Koopsector mgw Part. huursector egw

16,8%

Part. huursector mgw

500

Soc. huursector egw

51,4% 5,2% 1,9%

0

Soc. huursector mgw

7,6%

Figuur 16. Samenstelling woningvoorraad, Tilburg (bron: CBS, bewerking ABF Research) -500

-1000 0-14

15-24

25-34

45-54 35-44 Leeftijdscategorie

55-64

65+

Figuur 15. Migratiesaldo naar leeftijd, Tilburg, 2000-2011 (bron: CBS Bevolkingsstatistiek)

€ 3.000

Breda Eindhoven 's-Hertogenbosch Tilburg

€ 2.500

€ 2.000

€ 1.500

€ 1.000

€ 500

€ Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1 kapwoning

Vrijstaande woning

Appartement

Woningen totaal

Figuur 17. Transactieprijzen naar woningtype, Tilburg in vergelijking met Breda, Eindhoven/Veldhoven en ‘s-Hertogenbosch (bron: NVM)


21

22

Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 3.

De woonconsument centraal In dit hoofdstuk stellen we de woonconsument en zijn wensen centraal. We kijken eerst in algemene zin naar de wensen van (verhuisgeneigde) Tilburgse huishoudens. Daarna kijken we naar de wensen van verschillende groepen consumenten die de komende tijd gaan groeien (alleenstaanden, senioren). Dit hoofdstuk is gebaseerd op de resultaten uit kwalitatief consumentenonderzoek (Stichting Interface, Technische Universiteit Eindhoven, 2014) en kwantitatief consumentenonderzoek (USP Marketing Consultancy, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling, 2013).

3.1

Wie verhuist er en waarom?

Van alle Tilburgse huishoudens wil bijna een vijfde binnen nu en twee jaar verhuizen. Het zijn vooral bewoners van huurwoningen en appartementen die graag willen verhuizen. De belangrijkste reden voor mensen om te verhuizen is dat men in een andere woning wil wonen. Ook een verandering in de gezinssituatie is een belangrijke reden om te willen verhuizen. Zorg en gezondheid spelen veel minder vaak een rol: voor circa 11% van woningbezitters en circa 7% van de huurders is dit een overweging om te verhuizen. Van alle Tilburgers die momenteel in een huurwoning wonen, wil 26% verhuizen omdat zij liever willen kopen dan huren (zie figuur 19). Verhuisgeneigdheid

Totaal*

Huidige soort woning

Huidig type woning

Koop

Huur

Meergezins

Rij

Patio / tweeonder-een-kap / vrijstaand

19%

13%

32%

33%

14%

17%

Verhuisgeneigd tussen 2 en 5 jaar

7%

7%

10%

13%

5%

5%

Verhuisgeneigd tussen 5 en 10 jaar

8%

10%

6%

4%

9%

12%

68%

71%

52%

50%

72%

66%

Verhuisgeneigd binnen 2 jaar

Niet verhuisgeneigd

Figuur 19. Verhuisgeneigdheid naar huidige soort en type woning, Tilburg (bron: Woonwensenonderzoek ‘s-Hertogenbosch, Breda, Eindhoven/ Veldhoven en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Wat vinden consumenten belangrijk? Als mensen gaan verhuizen, zijn meerdere zaken voor hen van belang: de aanwezigheid van voorzieningen (zie ook hoofdstuk 4), maar ook de grootte van de woning, de aanwezigheid van natuur in de omgeving, een betaalbare woning en een sociaal veilige buurt (zie figuur 20). Overigens noemt men – als we verschillende kenmerken bij elkaar optellen - vaker kenmerken van de woning (51%) dan kenmerken die betrekking hebben op de sfeer en het karakter van de buurt (43%). De grootte van de woning, de aanwezigheid en grootte van een tuin of balkon, het aantal slaapkamers, de kwaliteit van de woning en het type woning worden daarbij het meest genoemd. Respondenten vinden dit belangrijk vanwege een gevoel van ruimte, de mate van gebruiksgemak en de mate van comfort in de woning. Hoewel de betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning en de buurt minder vaak als belangrijk worden aangemerkt, blijken deze eisen wel een noodzakelijke voorwaarde. Financiële zekerheid en kostenbesparing zijn daarbij voor consumenten belangrijke overwegingen.


23

de aanwezigheid/ nabijheid van winkels

25%

de grootte van de woning

19%

de aanwezigheid van natuur in de omgeving

16%

betaalbare woning

16%

een sociaal veilige buurt

13%

de aanwezigheid/grootte van een tuin/balkon

13%

aantal (slaap)kamers

12%

een rustige buurt

11%

een prettige en gezellige buurt

11%

betaalbare woonkosten in de toekomst

10%

de (bouwkundige) kwaliteit van de woning

10%

de afstand tot woonvoorzieningen

8%

het type woning

8%

de aanwezigheid van verschillende voorzieningen

8%

centrale ligging van de buurt t.o.v.het centrum

7%

de afstand tot je werk/ studie

7%

de aanwezigheid van bewoners met dezelfde levenswijze

7%

mogelijkheid voor sociale contacten

7%

aanwezigheid van parkeergelegenheid

7%

een goede ontsluiting van toegangswegen van de buurt

6%

aanwezigheid (goed) openbaar vervoer

6%

de etniciteit van buurtbewoners

5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Figuur 20. Overwegingen bij keuze voor woning en woonomgeving (bron: Woonmilieus en woonvoorkeuren, Stichting Interface/Technische Universiteit Eindhoven, 2014)

Huren of kopen? Bijna 70% van alle Tilburgse jongeren onder de 25 jaar geeft de voorkeur aan een huurwoning. Onder oudere leeftijdscategorieën neemt de belangstelling voor een huurwoning echter snel af: onder 25-34 jarigen is de voorkeur voor een huurwoning nog circa 30%, terwijl die onder 35-44 jarigen iets hoger ligt op bijna 50%. Daarna neemt de belangstelling voor een huurwoning fors toe: tot circa 80% onder 75-plussers (zie figuur 21).

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 25 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

In algemene zin zien we een verschuiving van de vraag: Figuur 21. Voorkeur huurwoning naar leeftijd, Tilburg waar de koopmarkt traditioneel vrij groot was, is de voor- (bron: Woonwensenonderzoek Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013) keur voor koopwoningen afgenomen tot nog geen 60% van alle verhuisgeneigde huishoudens. De voorkeur voor sociale huur blijft nagenoeg gelijk, terwijl de vraag duidelijk ten gunste komt van de particuliere huur, die in populariteit toeneemt. Gedeeltelijk heeft deze verschuiving te maken met de economische omstandigheden en de veranderingen omtrent financiële regelgeving: voor ruim een kwart van de huishoudens met voorkeur voor een huurwoning geldt dat zij liever kopen, maar geen hypotheek kunnen krijgen. Echter, huren wordt steeds vaker als alternatief voor kopen gezien: huren biedt meer flexibiliteit, bijvoorbeeld om weer te kunnen verhuizen als dat uitkomt of als men verwacht dat de privésituatie nog kan veranderen. Huren kan ook een alternatief zijn voor wie kopen ‘eng’ vindt: een aantal mensen geeft aan liever te huren omdat men de financiële verplichting of de financiële risico’s te groot vindt. Huishoudens die liever kopen, doen dat omdat ze de woning naar eigen smaak kunnen aanpassen en/of meer zeggenschap hebben. Hoewel de tijd achter ons ligt dat men met een woning snel ‘winst’ kon maken, wil een groot deel van de kopers wel vermogen opbouwen in de woning. Er zijn overigens best kopers die liever zouden huren: toch doen ze dat niet, omdat er geen huurwoningen beschikbaar zijn van het type waar zij in willen wonen of in buurten waar ze willen wonen. Kortom, er is een verschuiving merkbaar, van vooral oudere huishoudens, van koop naar huur. Dit zijn echter niet alleen de traditionele huurders, voor wie kopen geen optie is. Het gaat veelal om huishoudens die bewust kiezen voor huur. Het aanbod sluit echter lang niet in alle gevallen aan op hun vraag: sociale huurwoningen, die bij elkaar geclusterd zijn in bepaalde wijken in de stad, hebben niet de voorkeur van deze ‘nieuwe huurders’.

24

Wie vraagt, bepaalt 3.2

Alleenstaanden

Alleenstaanden zijn een groeiende doelgroep. Tilburg telt nu al ruim 44.000 alleenstaanden en er komen tot 2020 ongeveer 4.500 alleenstaanden bij. Maar wie zijn die alleenstaanden? Het blijkt een misvatting te zijn dat alleen studenten of senioren alleenstaand zouden zijn. Verweduwing (mensen die hun partner verliezen en daardoor alleen komen te staan) is natuurlijk wel een oorzaak van de groei van het aantal alleenstaanden. Alleenstaanden komen echter in elke leeftijdscategorie voor (zie figuur 22). Het traditionele gezin boet in aan populariteit: andere leefstijlen en (samen)leefvormen komen vaker voor en zijn meer geaccepteerd. Ook echtscheidingen komen steeds vaker voor. Buitenlandse migratie speelt eveneens een rol bij de groei van het aantal alleenstaanden: migranten komen vaak alleen. 60%

50% Alleenstaanden De rest

30% 40%

Alleenstaanden De rest

25%

30%

20% 15%

20%

10% 10%

5% 0%

0% < 25 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

Figuur 22. Alleenstaanden naar leeftijd, Tilburg (bron: CBS Bevolkingsstatistiek)

75+ jaar

Minder dan Tussen de € 350 € 350 en € 500

Tussen de € 500 en € 650



Tussen de € 1000 en € 1500

Meer dan Weet niet/ € 1500 geen mening

Figuur 23. Voorkeur hoogte huur, alleenstaanden, Tilburg (bron: Woonwensenonderzoek Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Alleenstaanden willen vaker (op korte termijn) verhuizen en verhuizen daarbij - mede vanwege hun lagere inkomen als eenpersoonshuishouden - vaker naar een sociale huurwoning of een goedkoop koopappartement (zie figuren 23 en 24). Het liefst in of nabij het centrum van de stad. Daarin onderscheiden zij zich van de andere doelgroepen. Maar voor de rest... zijn hun wensen precies hetzelfde als de wensen van andere doelgroepen: het type straat, buurt en mensen waar alleenstaanden zich mee associëren verschilt niet zo gek veel van de wensen van andere doelgroepen.

30% 25% 20% 15% 10%

Alleenstaanden De rest

5%

€1

tu

tu s

se n

m

in de

rd an 00 €1 ss .00 00 en 0 .00 €1 en 0 tu 50 € ss 15 .00 en 0.0 0 €1 en 00 tu 75 €1 ss . 0 75 en 00 .00 €2 en 0 tu 00 € ss 2 .00 00 en 0e .00 €2 n 0 tu 50 € ss 25 .00 en 0.0 0 €3 en 00 tu 00 €3 ss . 0 00 en 00 .00 €3 en 0 tu 50 €3 ss .00 50 en 0 . 00 €4 en 0 tu 00 €4 ss . 0 0 en 00 0.0 €4 en 00 50 €4 .00 50 0e .00 n 0 m €5 ee 00 rd . w 00 an ee 0 tn €5 iet 00 /g .00 ee 0 n m en in g

0%

Figuur 24. Voorkeur hoogte koopprijs, alleenstaanden, Tilburg (bron: Woonwensenonderzoek Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)


25

3.3

Senioren

Net als alleenstaanden, zijn ook senioren een groeiende doelgroep. Nu is 14,9% van de bevolking van Tilburg 65+ en tot 2020 komen er circa 4.000 huishoudens bij in deze leeftijdsgroep. Deze vergrijzingsgolf is al jaren aanstaande. Woningmarktpartijen verwachtten veel van de vergrijzing: er zou een groeiende behoefte aan kleine, gelijkvloerse en rollatortoegankelijke woningen ontstaan. Maar hoe groot is die vraag nu eigenlijk echt? Bijzonder klein, blijkt uit dit onderzoek: van alle Tilburgers die binnen nu en vijf jaar willen verhuizen bestaat circa 7% uit 65-74 jarigen, terwijl er momenteel zelfs helemaal geen 75-plussers uit Tilburg op zoek naar een woning (zie figuur 25). Hoewel de groep senioren dus groot momenteel op zoek is, blijft de vraag achter. Dat heeft 25% verschillende oorzaken: mensen worden weliswaar ouder, maar blijver langer 20% gezond en kunnen daardoor langer zelfstandig blijven wonen. Dat wordt 15% bovendien gestimuleerd door de overheid. Verpleeghuiszorg is sinds 2014 10% alleen nog mogelijk voor mensen met een indicatie voor zorgzwaartepakket 5% (zzp) 4 en hoger. Veel meer mensen worden dus thuis verzorgd. Met andere 0% woorden: mensen willen en kunnen jonger dan 35 35 t/m 54 55 t/m 74 75 jaar jaar jaar jaar en ouder pas verhuizen naar een zorgbestendige Figuur 25. Momenteel op zoek naar een woning naar leeftijd, Tilburg woning als het echt niet anders kan. (bron: Woonwensenonderzoek Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013) Van oudsher is de Nederlandse woningmarkt – en daarop in aansluiting vaak het woonbeleid – gericht op doorstroming op de markt. Senioren verhuizen naar een levensloopbestendige woning, volwassen gezinnen verhuizen naar de woning die senioren achterlaten, jonge gezinnen verhuizen weer naar de woning die volwassen gezinnen achterlaten en aan het begin van de keten staat een starter op de woningmarkt. Dat roept de vraag op welke woningen senioren bezet houden als zij niet verhuizen. Uit het onderzoek blijkt dat ruim 60% van de Tilburgse senioren in een koopwoning woont. Bovendien is dat vaak een dure woning: 60% van de koopvoorraad met een WOZ-waarde van € 350.000 of hoger is in bezit van een 55-plusser (zie figuur 26). 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

tn ee

ta l to

g in en n

ee /g iet

rd ee w

m

m

00 €5 an

n 0e .00 50

en ss tu

Figuur 26. Woningbezit naar WOZ-waarde, onder 55-plussers, Tilburg (bron: Woonwensenonderzoek Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013 )

26

.00 0

0 .00 00

.00

€5

50 €4 n 0e

.00

€4

00 €4 ss en

tu

0

0 .00

0

00 €4

0e .00 50

n se tu s

n ss e tu

n

€3 n 0e

.00

€3

00

.00

€3

50

.00

0

50

.00

0

00

.00

€3 0e

n 0e .00

€2 en ss

tu

ss en tu

n

€2

00 00 €2

75 €1 n se

tu s

50

.00

.00 €2 n 0e .00

.00 50 €1

en ss tu

0

0

0 €1 n 0e

0e .00 00

€1 ss en

tu

75

50

.00 n

€1 en 00

€5 n

€1

00

0.0 €5 an rd

0.0

de in m

ss e tu

.00

0

00

0%

Wie vraagt, bepaalt Als senioren al verhuizen, gaat hun voorkeur voornamelijk uit naar een huurwoning. Waar jonge stellen en gezinnen (25-45 jaar) in Tilburg veel liever kopen (50-70%), is onder 65-plussers de voorkeur voor een huurwoning maar liefst ruim 80%. Kortom, de vergrijzing lijkt twee mogelijke markten tot gevolg te hebben. De vraag van senioren zelf gaat uit naar kleine huurwoningen; maar als zij niet verhuizen, ontstaat er juist een vraag van gezinnen naar duurdere koopwoningen.

3.4

Woonwensen in beeld

Een samenvatting van woonwensen van verschillende doelgroepen is aan het einde van dit hoofdstuk eigenlijk nauwelijks te geven. Dat is misschien nog wel de belangrijkste conclusie: de woningvraag wordt steeds diverser, onder andere doordat de traditionele samenlevingsvorm van ‘huisje-boompje-beestje’ steeds meer verdwijnt en plaatsmaakt voor een grote en diverse groep alleenstaanden en ouderen. Die nieuwe groepen zorgen ook voor een nieuwe vraag, met name naar (middeldure) huurwoningen. Deze wens kan niet alleen worden verklaard door betaalbaarheid, maar ook door een intrinsieke wens voor flexibiliteit en vrijheid met betrekking tot de woning. Het zijn echter niet de ‘corporatiewijken’ waar deze nieuwe huurders zich thuis voelen: voor een aantal kopers geldt dat zij wellicht wel willen huren, maar geen geschikte woningtypes vinden in de huursector en/of in de door hun gewenste wijken. Het juiste huuraanbod zou deze vraag dus nog verder kunnen vergroten. Wat blijft is - logischerwijs - betaalbaarheid. Van alle elementen in de woning en woonomgeving die mensen belangrijk vinden, blijken betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning en woonomgeving de meest harde eis te zijn.


27

28

Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 4.

Woonmilieus Uit het onderzoek blijkt een grote en toenemende vraag naar wonen in de stad: ruim 65% van de respondenten wil op een centrum stedelijke of stedelijke locatie in Tilburg wonen ten opzichte van circa 55% in de huidige situatie. Vooral de vraag naar centrum stedelijke woonmilieus neemt fors toe. De vraag naar suburbane woonlocaties - buitenwijken van de stad - neemt af: nu woont circa 40% van alle respondenten in een buitenwijk, terwijl de wens circa 25% bedraagt. Dat is overigens toch nog altijd een kwart van alle verhuisgeneigden. De vraag naar dorpse woonmilieus is klein: circa 5% van de Tilburgers wil dorps wonen. De vraag naar landelijke woonmilieus bedraagt zelfs maar enkele procenten. Hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat het onderzoek is afgenomen onder Tilburgers: mensen die al in de stad wonen en er - blijkbaar - ook niet weg willen. De aantrekkingskracht van voorzieningen De stad - en meer specifiek zelfs de buurten in en rondom het centrum – is dus in trek. Hoe verklaren we deze aantrekkingskracht? Uit het onderzoek blijkt dat veel mensen (25%) de aanwezigheid of nabijheid van voorzieningen het belangrijkste element in hun woonomgeving vinden. Daarnaast blijkt dat de aanwezigheid van winkels of voorzieningen, maar ook de afstand tot voorzieningen, werk of studie, (goed) openbaar vervoer en toegangswegen vooral samenhangen met de wens van woonconsumenten om niet afhankelijk te zijn van anderen, zelfredzaam te zijn. Ook blijkt tijdsbesparing een belangrijke overweging te zijn. Erg hard is deze eis overigens niet. Veel consumenten zien de aanwezigheid van winkels en voorzieningen eerder als gewenst, dan als noodzakelijk. In het vorige hoofdstuk zagen we al dat niet alleen voorzieningen, maar ook kenmerken van de woning, de betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning en buurt en de sfeer en het karakter van de buurt belangrijke elementen waar mensen op letten bij een verhuizing. Overwegingen van zelfredzaamheid of tijdsbesparing zijn daarbij veel minder belangrijk. Woonconsumenten in Tilburg zijn vooral op zoek naar een thuisgevoel, een ontspannen gevoel, een gevoel van veiligheid en rust en naar een woning en woonomgeving die aansluiten bij hun huidige levenswijze. Die emoties blijken vooral samen te hangen met kenmerken van de buurt. Nieuwbouw? Van alle verhuisgeneigden in Tilburg heeft 27% een voorkeur voor nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning vergt volgens de respondenten weinig onderhoud, is energiezuinig, is helemaal nieuw en kan naar eigen smaak worden ingericht. Toch is het aantal huishoudens dat daadwerkelijk naar een nieuwbouwwoning verhuist veel lager dan de vraag uit het onderzoek doet vermoeden. Dat blijkt vooral te maken hebben met het negatieve imago van nieuwbouwwijken. Respondenten die aangeven niet naar nieuwbouw te willen verhuizen, willen dat niet omdat de sfeer in nieuwbouwwijken hen niet aanspreekt, omdat ze niet willen wonen in een wijk in aanbouw of omdat nieuwbouwwoningen te kaal worden opgeleverd. Het liefst zou men verhuizen naar een nieuwbouwwoning in een bestaande buurt of naar een kleinschalig nieuwbouwproject. Grote wijken (> 500 woningen) zijn beslist ongewenst. Nieuwbouwwijken missen dus gezelligheid en zijn te groot opgezet; als het lukt om nieuwbouwwijken kleinschaliger van opzet te maken en meer sfeer in deze buurten te brengen (dat immers in belangrijke mate het thuisgevoel teweegbrengt), is de potentiële markt voor nieuwbouw dus veel groter dan in de huidige situatie. Hoe willen Tilburgers dan wonen in de verschillende woonmilieus? Die vraag staat centraal in dit hoofdstuk. Per woonmilieu zijn de onderzoeksresultaten geclusterd en wordt een beeld geschetst van de ideale verschijningsvorm.


29

Dit hoofdstuk is gebaseerd op de resultaten uit kwalitatief consumentenonderzoek (Stichting Interface, Technische Universiteit Eindhoven, 2014) en kwantitatief consumentenonderzoek (USP Marketing Consultancy, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling, 2013).

4.1

Centrum stedelijk

Proiel van de centrum stedelijke bewoner

Relatief veel...

Leeftijd Type huishouden Dienstverband Inkomen Opleiding Autobezit

Jongeren onder de 25 jaar en 45-65 jarigen Alleenstaanden ZZP’ers, studenten, full time, part time of gepensioneerd Zeer lage inkomens en zeer hoge inkomens Veel HBO-studenten en hoger opgeleiden (HBO) Veel huishoudens zonder auto

Tabel 3. Proiel van de centrum stedelijke bewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 4. Proiel centrum stedelijk woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Het belangrijkste van wonen in een centrum stedelijk woonmilieu is de aanwezigheid en bereikbaarheid van het stadscentrum, met een groot winkelaanbod en veel uitgaansgelegenheden. Ook willen centrum stedelingen makkelijk bij een treinstation kunnen komen; dat lijkt logisch, gezien het feit dat deze huishoudens vaak geen auto hebben. In het centrum van de stad woont men liever niet met een diversiteit aan mensen: slechts 10% van de respondenten geeft hier de voorkeur aan. Liever woont men met mensen met ongeveer dezelfde levenswijze (circa 65%), dezelfde leeftijd (bijna 40%) en/of hetzelfde opleidingsniveau (bijna 30%). Het liefst woont men in het centrum van de stad in een winkelstraat boven de winkels. Maar ook meer traditionele straatprofielen, zoals een straat met voortuinen en een straat met appartementen in het groen worden aantrekkelijk

30

Wie vraagt, bepaalt gevonden. De voorkeur voor architectuurstijlen is divers: hoewel bijna 40% van de respondenten met voorkeur voor een centrum stedelijk woonmilieu voorkeur heeft voor ‘retro grachtenpanden’, zijn ‘moderne grachtenpanden’ en ‘hoog stedelijk’ architectuurstijlen die volgens toekomstige bewoners goed zouden passen in een centrum stedelijk woonmilieu. Ruim 60% van de respondenten met een voorkeur voor centrum stedelijk wonen heeft voorkeur voor een appartement, liefst in een kleinschalig of middelgroot appartementencomplex (10-50 appartementen). Uit het profiel van de centrum stedelijke bewoner zagen we al dat hij/zij vaker een relatief laag inkomen of juist een relatief hoog inkomen. Dat zien we ook terug in de voorkeur voor huur- en koopprijzen: er zijn zowel centrum stedelingen met voorkeur voor goedkope koop- en huurwoningen als met voorkeur voor middeldure koop- en huurwoningen.

4.2

Stedelijk

Proiel van de stedelijke bewoner


Relatief veel…. 25-45 jaar en 65+ Alleenstaand, stellen zonder kinderen of eenoudergezinnen Fulltime, parttime, werkloos, student of gepensioneerd Lage en middelhoge inkomens Lage en middelhoge opleiding Huishoudens zonder auto of met één auto

Tabel 5. Proiel van de stedelijke bewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 6. Proiel stedelijk woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013

Stedelijke woonmilieus laten zich ongeveer hetzelfde typeren als centrum stedelijke woonmilieus: buurten waarin mensen zich vrij kunnen voelen, gezellige buurten met sociale contacten, maar ook nette buurten met mogelijkheden voor privacy en veel sociale controle. Ook in stedelijke buurten woont men graag met mensen met ongeveer dezelfde levenswijze, leeftijd en opleidingsniveau.


31

Opvallend is dat in stedelijke buurten ook de voorzieningen van belang zijn, maar wel in een iets andere volgorde: een buurt- of wijkwinkelcentrum staat op nummer 1, gevolgd door de aanwezigheid van een geldautomaat, huisarts, apotheek en park. Mensen met voorkeur voor een stedelijk milieu zijn bovendien meer gericht op de auto dan mensen met voorkeur voor een centrum stedelijk woonmilieu: makkelijk naar de snelweg kunnen komen is voor hen belangrijker dan makkelijk bij een treinstation kunnen komen. In een stedelijk milieu woont men het liefst in een straat met voortuinen, maar ook wonen aan een plein is voor de stedelijke bewoner aantrekkelijk. Stedelingen hebben wel een meer traditionele voorkeur dan centrumstedelingen wat architectuur betreft. Onder stedelingen heeft meer dan de helft voorkeur voor een eengezinswoning, het liefst een goedkope koopwoning of een sociale huurwoning. Ook hier liggen echter kansen voor de middeldure huur: circa 15% van de respondenten met een voorkeur voor een huurwoning in een stedelijk woonmilieu zoekt een woning met een maandelijkse huurprijs > € 650. Circa 30% van de stedelingen heeft voorkeur voor een appartement. Daarnaast zijn hier ook veel mensen met een voorkeur voor een rij- of hoekwoning (30%) en in mindere mate een twee-onder-een-kapwoning (circa 12%). Stedelingen willen wel graag iets groter wonen: vanaf circa 90 m2 en groter.

4.3

Suburbaan

Proiel van de suburbane bewoner

Relatief veel….

Leeftijd Type huishouden Dienstverband

45+ Stellen met thuiswonende kinderen of eenoudergezinnen ZZP’ers, huisvrouwen, gepensioneerden, vrijwilligers, arbeidsongeschikten, fulltime en parttime Middelhoge inkomens Lage en middelhoge opleiding Huishoudens met één, twee of meer auto’s

Inkomen Opleiding Autobezit

Tabel 7. Proiel van de suburbane bewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 8. Proiel suburbaan woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013

32

Wie vraagt, bepaalt Suburbane buurten onderscheiden zich - als het aan de bewoners ligt - nauwelijks van stedelijke buurten waar het de sfeer van de buurt en aanwezigheid van voorzieningen betreft. In suburbane buurten woont men eveneens graag met mensen met dezelfde levenswijze en leeftijd: hier vindt men het net iets belangrijker dat medebewoners ongeveer hetzelfde inkomensniveau hebben (ruim 20%). Waar het de verschijningsvorm van buitenwijken betreft, geven consumenten de voorkeur aan een traditioneel beeld: de straten moeten voortuinen hebben, en er moeten vooral halfvrijstaande of vrijstaande woningen staan. De woningen moeten zijn gebouwd in een traditionele architectuurstijl: retro jaren dertig is het meest populair, op enige afstand gevolgd door retro Dudok en cottages. Circa 70% van alle respondenten met een voorkeur voor suburbane woonwijken wil in een eengezinswoning wonen. Opvallend is dat de woningen veelal in de goedkopere segmenten moeten vallen. De voorkeur voor hogere prijsklassen is beduidend minder. De gewenste huurprijs ligt in het sociale segment. Daarnaast is een iets beperktere voorkeur voor woningen in het middeldure huursegment aanwezig; circa 15% zoekt een woning met een huurprijs > € 650 per maand.

4.4

Dorps

Proiel van de dorpsbewoner

Relatief veel….


25-65 jarigen Gezinnen met kinderen Fulltime Hoge tot zeer hoge inkomens HBO/Universitair Twee auto’s

Tabel 9. Proiel van de dorpsbewoner (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

Tabel 10. Proiel dorps woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch, Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013


33

Hoewel dorpen een andere schaalgrootte hebben dan de stad, wordt van dorpse woonmilieus qua sfeer en karakter en bewoners toch min of meer hetzelfde verwacht als van de stedelijke woonmilieus. Wat wel anders is in een dorp, is de gewenste bereikbaarheid en aanwezigheid van voorzieningen. In een dorp vindt men het vooral belangrijk om makkelijk de snelweg op te kunnen rijden en makkelijk bij een treinstation te kunnen komen (circa 60%). Pas in derde instantie wordt de nabijheid tot het stadscentrum genoemd (circa 50%). Daarnaast geldt dat dorpelingen het minder belangrijk vinden om naar de natuur buiten de stad te komen; waarschijnlijk omdat in een dorp de natuur toch al dichterbij is en dorpen vaak groener en ruimer zijn dan de stad. Dorpse woonmilieus moeten daarnaast ruimer van opzet zijn. Dat blijkt uit de voorkeur voor straatmilieus onder respondenten met een voorkeur voor dorpse woonmilieus: in dorpse straten moeten (half ) vrijstaande woningen staan of het moeten straten met voortuinen zijn. Ook hier zien we weer een voorkeur voor traditionele architectuurstijlen terug. In dorpse woonmilieus gaat de voorkeur onbetwist uit naar eengezinswoningen (circa 85%). Anders dan in de andere woonmilieus is hier ook voorkeur voor het (middel)dure prijssegment tot € 400.000. Onder respondenten met een voorkeur voor huurwoningen in een dorpse woonmilieus gaat de voorkeur met name uit naar een maandelijkse huur van € 500-650 (35%), maar ook hier geldt dat de middeldure huur – met name door de aanwezigheid van hogere inkomens – een kansrijk segment kan zijn: maar liefst ruim 20% van de respondenten met voorkeur voor huur zoekt een woning met een maandelijkse huur tussen € 650-800 en nog eens circa 8% zoekt een woning met een huurprijs van € 850-1.000 per maand. Voor deze relatief hoge prijzen verwachten dorpelingen dan wel wat: circa 23% zoekt een twee-onder-een-kap woning, nog eens circa 17% van alle dorpelingen wil een vrijstaande woning. De woningen moeten minimaal 90 m2 groot zijn, maar er is ook veel voorkeur voor woningen met grotere oppervlakten.

4.5

Op zoek naar het thuisgevoel

Uit het onderzoek blijkt een duidelijke toename van de vraag naar wonen in de stad. Dat is overigens niet hetzelfde als ‘stedelijk wonen’. De trek naar de stad lijkt gedreven door de wens om dichtbij voorzieningen te willen wonen; dat geldt zowel voor woonconsumenten met een voorkeur voor (centrum) stedelijke woonmilieus als voor woonconsumenten met een voorkeur voor suburbane en dorpse woonmilieus. Het park, de huisarts en apotheek, de geldautomaat en een buurt- of wijkwinkelcentrum moeten in elk woonmilieu op loopafstand gelegen zijn. Redenen hiervoor zijn vooral tijd- en kostenbesparing en gemak voor consumenten. Het stadscentrum met een groot aanbod van winkels, uitgaansgelegenheden en horeca is vooral voor woonconsumenten in centrum stedelijke milieus van belang, terwijl speelvoorzieningen, de lagere school en (in mindere mate) het kinderdagverblijf juist voor bewoners van buitenwijken en dorpen belangrijke voorzieningen zijn. Dat hangt met name samen met het bewonersprofiel: het centrum van de stad blijkt vooral aantrekkelijk voor jonge alleenstaanden en alleenstaanden van middelbare leeftijd, terwijl in de buitenwijken en dorpen juist gezinnen willen wonen. De stedelijke woonmilieus kenmerken zich nog het meest door diversiteit: mensen van verschillende leeftijden en verschillende type huishoudens vinden de stad interessant om te wonen. Het stadscentrum, horeca en voorzieningen voor kinderen (speelvoorzieningen, school en kinderdagverblijf ) zijn voor de bewoners van deze woonmilieus dan ook allemaal ongeveer even belangrijk. Ondanks de uitgesproken voorkeur voor (diverse typen) voorzieningen is deze eis niet heel hard. Bovendien blijken de voorkeuren van consumenten voor de inrichting van hun woonmilieu niet zo erg van elkaar te verschillen. Qua sfeer en karakter wensen woonconsumenten vrijwel hetzelfde van alle type woonmilieus. De betaalbaarheid, kosten en waardeontwikkeling van de woning zijn daarentegen voor veel consumenten een veel noodzakelijker eis bij een verhuizing, zagen we in hoofdstuk 3. En juist woonconsumenten met een lager inkomen

34

Wie vraagt, bepaalt willen graag (centrum) stedelijk wonen. In het centrum van de stad zien we vaker een voorkeur voor appartementen: dat is een stedelijker woningtype, maar vaak ook meer betaalbaar. Vooral alleenstaanden, bij uitstek een doelgroep voor (centrum) stedelijke woonmilieus, zijn bereid om een kleiner woonoppervlak te accepteren in ruil voor het kunnen wonen in het centrum van de stad. Gezinnen hebben meer behoefte aan ruimte, maar ook zij zijn bereid om in de stad kleiner te wonen (zie figuur 27). Ook aan de dichtheid is men bereid om in een (centrum) stedelijk milieu concessies te doen: straten met (half )vrijstaande woningen zijn vooral gewenst door mensen in de buitenwijk of in het dorp, terwijl meer stedelijke straatprofielen (pleinen, appartementen in het groen) in alle woonmilieus gewenst zijn. 160

140

120

100

In het centrum van de stad

80

In een wijk in de buurt van het centrum van de stad In een buitenwijk van de stad In een dorp net buiten de stad

60

Op het platteland (ver) buiten de stad 40

20

0 Aleenstaanden

Samenwonenden

Gezinnen

Figuur 27. Gewenst oppervlak naar woonmilieu (bron: Woonwensenonderzoek Breda, Eindhoven-Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg, USP Marketing Consultancy, 2013)

De zoektocht naar een nieuwe woning en woonomgeving blijkt dus een complex samenspel van zowel rationele (tijd- en kostenbesparing) als emotionele (thuisgevoel, ontspannen gevoel) overwegingen te zijn. We zouden kunnen zeggen dat de woning en woonomgeving als het ware een verlengstuk zijn van het karakter van de bewoners. Een prettige, sociaal veilige en rustige buurt geven het thuisgevoel nog het meeste; daarin blijken consumenten in alle type woonmilieus niet zoveel van elkaar te verschillen.


35

36

Wie vraagt, bepaalt

Hoofdstuk 5.

De toekomst van het wonen in Tilburg In de vorige hoofdstukken schetsten we de uitkomsten uit cijfermatig onderzoek, kwalitatief en kwantitatief consumentenonderzoek: het sociaal-economisch profiel en het DNA van Tilburg, de vraag van verschillende groepen consumenten (alleenstaanden, senioren) en een beeld van de gewenste woonmilieus in de stad. Maar wat zeggen deze onderzoeksresultaten ons nu? In dit hoofdstuk schetsen Bouwfonds en Rabobank de inzichten die het onderzoek heeft opgeleverd. We maken daarbij mede gebruik van de mening van een aantal experts op de woningmarkt, die tijdens expertmeetings in Tilburg (zie bijlage 3) en in de andere drie steden hun reflectie op de onderzoeksresultaten met Bouwfonds en Rabobank hebben gedeeld.

5.1

Wat wisten we al?

In de eerste plaats bevestigt het onderzoek een aantal trends en ontwikkelingen dat al langere tijd zichtbaar was in de woningmarkt: -

-

-

De woningmarkt is een traditionele markt. Mensen zoeken naar een grondgebonden woning met tuin in traditionele architectuurstijl, in een buurtje met ‘ons soort mensen’. Het meest belangrijke is daarbij het thuisgevoel: een gevoel dat vooral samenhangt met een prettige en gezellige, sociaal veilige en rustige buurt en de aanwezigheid van natuur in de omgeving. Nieuw daarbij is overigens de nuance: jongeren zijn nog traditioneler dan ouderen. Het zijn vooral jongeren en jong volwassenen die deze meer traditionele wensen uiten. Betaalbaarheid is voor veel mensen belangrijk, of zelfs het allerbelangrijkste bij hun zoektocht naar een nieuwe woning. Hoewel verschillende factoren worden genoemd die van belang zijn als men gaat zoeken naar een woning, wil men in geen geval concessies doen aan de betaalbaarheid van de woning en/of aan betaalbare woonlasten in de toekomst. Dat geldt nog sterker in de huursector dan in de koopsector: huurders ervaren hun woonlasten gemiddeld als hoger dan kopers; Vergrijzing en individualisering - ofwel de toename van het aantal senioren en alleenstaanden – spelen ook in Tilburg. Tot 2020 neemt het aantal huishoudens met 65-plussers met circa 4.000 toe en het aantal alleenstaanden met circa 4.500. Deze aantallen zijn simpelweg te groot om alleen met bestaande bouw of de gewenste kleinschalige nieuwbouwinitiatieven tegemoet te komen.

5.2

Wat is nieuw?

Het onderzoek levert echter ook een aantal nieuwe inzichten op. Wonen in de stad ≠ stedelijk wonen Uit het onderzoek blijkt een grote vraag naar wonen op centraal gelegen locaties: bijna 20% van de respondenten wil op een centrum stedelijke locatie in Tilburg wonen en ruim 45% op een stedelijke locatie. Op centrum stedelijke locaties (circa 20% van de vraag in Tilburg) zoekt men overwegend naar een appartement (ruim 50%). De buurt moet levendig zijn en logischerwijs moeten het stadscentrum met winkelaanbod, uitgaansgelegenheden en horeca op loopstand zijn. Deze wensen komen redelijkerwijs overeen met het gebruikelijke beeld dat door professionals geschetst wordt van ‘hoogstedelijk wonen’. Daar blijft het echter bij. Verder lopen wensen van consumenten en onder professionals gebruikelijke beelden van stedelijk wonen zeer uiteen. Op centrum stedelijke locaties wil men weliswaar wel in een appartement wonen, maar het liefst in een kleinschalig of middelgroot complex (10-50 appartementen). Onder respondenten met een voorkeur


37

voor stedelijke locaties neemt de populariteit van appartementen (circa 30%) of levendigheid op de locatie snel af. Om van hoogstedelijke, moderne of experimentele architectuur nog maar te zwijgen: onder Tilburgers met een voorkeur voor centrum stedelijke locaties zijn retro grachtenpanden het meest gewenst, onder respondenten met een voorkeur voor stedelijke locaties is dat ‘gewoon’ de retro jaren dertig stijl. Het liefst woont men in straten met voortuinen of (half)vrijstaande Daarnaast blijkt dat voorzieningen als een park, huisarts woningen en apotheek, buurt- of wijkwinkelcentrum en een geldautomaat voor bewoners van alle typen locaties - van centrum stedelijk tot landelijk - van belang zijn. Hoewel vaak wordt gedacht dat in steden een ‘mix van bewoners’ ontstaat, wil ruim 50% van alle Tilburgers wonen met mensen met ongeveer dezelfde levenswijze. Wonen in een straat met appartementen, in een winkelstraat of in een straat met woningen en kantoren is slechts beperkt gewenst; het liefst woont men in straten met voortuinen of in straten met (half ) vrijstaande woningen. Kortom, de trek naar de steden zet zich door, ook in Tilburg. Dat betekent echter niet dat Tilburgers ook massaal stedelijk (in levendige omgevingen, in appartementen) willen wonen. Liever woont men traditioneel. De trek naar de stad lijkt dan ook vooral te worden ingegeven door het willen wonen nabij voorzieningen. Deze trend lijkt overigens ook op te gaan voor de dorpen: uit een studie van het Sociaal en Cultureel Planbureau (2014) bleek dat afgelegen dorpen minder aantrekkelijk worden gevonden, terwijl grotere en kleinere dorpen nabij de steden een hogere sociale status kennen. Overigens vormen de woonmilieus in Tilburg niet het probleem (zie ook ‘ De paradox van het ideaalbeeld van huis-met-tuin-in-de-stad’); de opgave lijkt vooral te zijn om hoger opgeleiden aan de stad te binden. Afgestudeerden vertrekken nu massaal naar andere steden, vooral in de Randstad. Diversificatie van de stedelijke economie, het bieden van voldoende werkgelegenheid in een diversiteit aan sectoren, is daarom een voorwaarde. Een aanpak gericht op het bedrijfsleven moet bovendien hand in hand gaan met een verbetering van het imago van de stad: kunst en cultuur als bijzondere kenmerken in het DNA van Tilburg kunnen daarbij een leidraad vormen. De paradox van het ideaalbeeld van huis-met-tuin-in-de-stad We zagen al dat de trek naar de stad niet gelijk is aan stedelijk wonen: de Tilburgse woonconsument heeft een traditionele voorkeur voor retro jaren dertig woningen-met-tuin in een rustige buurt met de voorzieningen om de hoek. Die voorkeur is begrijpelijk, maar volgens professionals ook onhaalbaar. Schaarse ruimte en hoge grondprijzen maken het onmogelijk om centrum stedelijke of stedelijke milieus uitsluitend met grondgebonden woningen in te vullen: wie in de binnenstad van Tilburg wil bouwen, moet vaak zijn toevlucht nemen tot een grote maat en schaal. Bovendien lijkt hier sprake van een paradox: zodra in de stad in lagere dichtheden wordt gebouwd, neemt de kritische massa voor alle stedelijke voorzieningen af. En als het aanbod van stedelijke voorzieningen afneemt, wordt wonen in de stad minder aantrekkelijk: de vraag naar stedelijk wonen wordt immers vooral gedreven door de wens om dichtbij voorzieningen te willen wonen. We moeten dus op zoek naar stedelijke woonvormen die tegemoet komen aan de wensen van de Tilburgse woonconsument en die bovendien haalbaar zijn. Tilburg kent als gevolg van haar geschiedenis een versnipperde stedenbouwkundige structuur, die in dit verband juist een kans kan zijn. Er zijn immers meer plekken op gunstige plekken in de stad dan in andere steden, die kunnen worden ingevuld met woningbouw. Ook voor de Spoorzone liggen er in dit verband kansen: het is relevant voor Tilburg om vast te stellen welke woonmilieus daar mogelijk zijn, te zoeken naar een andere typering van Tilburgse stedelijkheid. Het huis-met-tuin-in-de-stad

38

Wie vraagt, bepaalt Interessante - want meer stedelijke - mogelijkheden, die ook als gewenste straatmilieus uit het onderzoek naar voren komen zijn wonen aan een plein of wonen in een straat met appartementen in het groen. In grote Europese steden als Berlijn en Parijs, maar ook in eigen land in Utrecht (Parkhaven) en Maastricht (Céramique), zijn woningblokken van vijf lagen gerealiseerd rondom zorgvuldig geconstrueerde openbare ruimtes als pleinen en parken. Ook in Tilburg zelf vinden we een goed voorbeeld: in de Piushaven maakt de bestaande, gefragmenteerde structuur het mogelijk om gefaseerd en (relatief ) kleinschalig nieuwe woningen en woonbuurten te ontwikkelen. De ontwikkeling duurt weliswaar langer, maar verloopt ook meer organisch. Bij gebrek aan ruimte enerzijds en de onwenselijkheid van hoogbouw anderzijds, lijken er vooral kansen om kleinschalige buurten rondom pleinen en parken te realiseren, die tegelijkertijd door hun ferme voorkomen van vijf lagen een stedelijke allure kennen die het modern stedelijke karakter van Tilburg kunnen complementeren. De buitenwijk biedt uitkomst De toename van de vraag naar centrum stedelijke en stedelijke woonmilieus betekent tegelijkertijd een afname van de vraag naar suburbane woonmilieus: woont in huidige situatie circa 40% van alle Tilburgse huishoudens in buitenwijken, de voorkeur voor dit type locaties is met een kleine 25% veel kleiner. Wat betekent dat nu voor de toekomst van een wijk als de Reeshof? De voorkeur voor dit type woonmilieus bedraagt nog altijd een kwart van de vraag en dit type locaties neemt een eigen plek op de woningmarkt in. Voor huishoudens met een voorkeur voor een kindvriendelijke woonomgeving, op korte afstand van het (wijk) winkelcentrum, school en speelvoorzieningen voor (kleine) kinderen, biedt de buitenwijk uitkomst. De voorkeur van woonconsumenten roept wel de vraag op in hoeverre er nog bijgebouwd moet worden op suburbane locaties en welk karakter deze locaties moeten krijgen. Naar nieuwbouwwoningen is wel degelijk vraag: 27% van de Tilburgers heeft voorkeur voor een nieuwbouwwoning. Tilburgers willen alleen liever niet in een nieuwbouwwijk wonen: die kennen weinig sfeer, zijn nog in aanbouw en de woningen en de wijk worden vaak (te) kaal opgeleverd. Het duurt even voordat een nieuwbouwwijk sfeer krijgt en daar willen de meeste huishoudens niet op wachten. Deze voorkeuren pleiten ervoor om de bestaande uitbreidingswijken te gaan behandelen als bestaand stedelijk gebied: hoe kan de openbare ruimte worden aangepast, bijvoorbeeld door ook hier pleinen en parken te creëren? Welke voorzieningen moeten worden toegevoegd? Welke kleinschalige buurtjes kunnen worden toegevoegd, zodat de kwaliteitsslag ontstaat waar uitbreidingswijken volgens Tilburgers op wachten? De Reeshof, maar ook uitbreidingslocaties als De Boogerd en Koningsoord, bedienen hun eigen markt van gezinnen met jonge en puberende kinderen en verdienen hun eigen plek in het woningmarktbeleid. Huishoudens met een voorkeur voor een kindvriendelijke woonomgeving

De traditionele verhuisketen hapert Traditioneel is de woningmarkt in Nederland gericht op doorstroming: aan de bovenkant van de markt worden woningen toegevoegd (bijvoorbeeld tweekappers en vrijstaande woningen), waardoor woningen in het middensegment (bijvoorbeeld rijwoningen) in de bestaande bouw vrijkomen. Die woningen worden vervolgens ingenomen door bewoners van goedkope woningen, die daardoor vrijkomen voor starters. Door de economische crisis is dit ‘systeem’ onder druk komen te staan. Mensen zijn voorzichtiger geworden en nemen niet meer zo makkelijk de beslissing om te verhuizen, zeker niet als ze al een koopwoning hebben. Maar het is niet alleen de economische crisis die parten speelt: door de toenemende vergrijzing zijn er steeds meer niet-verhuisgeneigde ouderen, die hun woning in het hogere segment ‘bezet houden’. Bovendien blijken hun woningen steeds minder aantrekkelijk: alleenstaanden en stellen zonder kinderen oefenen de grootste vraag uit in het stedelijk gebied. Daarbij gaat de vraag steeds vaker uit naar (particuliere) huurwoningen en steeds minder naar koopwoningen. Van de Tilburgse kopers wil maar liefst bijna 90% bovendien een woning tot € 300.000, terwijl de woningen die ouderen bezitten juist vaak in het duurdere segment (> € 350.000).


39

Kortom, als ouderen zouden verhuizen, laten zij vooral grotere woningen achter in het middeldure tot dure segment, die met name geschikt zijn voor gezinnen met kinderen. In de eerste plaats voldoen de woningen die ouderen achterlaten aan een steeds kleinere vraag; in de tweede plaats verhuizen ze steeds minder vaak. De traditionele verhuisketen hapert: daarom is het toch noodzakelijk om te bouwen voor de concrete vraag op de woningmarkt.

De noodzaak van nieuwbouw op maat

Anders dan in de hoogtijdagen van de woningmarkt is het niet zonder meer mogelijk om grote groepen woonconsumenten op de woningmarkt te onderscheiden, waarvoor grootschalig dezelfde wijken kunnen worden gerealiseerd. De woningvraag wordt steeds diverser en de vraag naar kleinschalige woonmilieus met een duidelijke eigen identiteit groeit. De senior bestaat niet, de alleenstaande ook niet: het ideale woonmilieu of de ideale woning daarmee dus ook niet.

Ruimte om te manoeuvreren: de bestaande voorraad Senioren blijven in hun bestaande woning wonen, er is sprake van een trek naar de (bestaande) stad, grootschalige nieuwbouwwijken worden niet aantrekkelijk bevonden door woonconsumenten. Sowieso zijn de meeste woningen die moeten voorzien in de woningbehoefte al gebouwd. Maar is de bestaande bouw altijd geschikt? Voldoet deze optimaal aan de vraag van woonconsumenten? Denk daarbij aan: - De vraag van alleenstaanden. Een kwart van de huidige alleenstaanden wil verhuizen en wil daarbij het liefst naar de stad, in een appartement of rijwoning, in de goedkope huur- of koopsector. Bovendien komen er in de komende jaren circa 4.500 alleenstaanden bij in Tilburg; - De vraag van senioren. Of moeten we zeggen: de niet-bestaande vraag van senioren? Ondertussen groeit het vergrijsde deel van de bevolking en zijn er steeds meer woningen die niet vrijkomen voor doorstroming. - De vraag naar centrum stedelijke en stedelijke woonmilieus. Ruim 65% van de Tilburgse woonconsumenten wil in dit type woonmilieus wonen. Het is binnen de bestaande kaders en schaarse ruimte echter lang niet altijd mogelijk om te voorzien in de vraag van consumenten in dit type woonmilieus naar bijvoorbeeld retro jaren dertig eengezinswoningen met een prijs tot € 250.000. De bestaande bouw voldoet niet altijd en moet zich dus aanpassen. Professionals noemen diverse mogelijkheden: woningsplitsing, woningen delen en/of transformatie van kantoren- en bedrijvenlocaties naar woningen. Deze mogelijkheden behoren echter niet tot de traditionele set van instrumenten voor de woningmarkt of tot een traditionele ontwikkelwijze. Bovendien zijn sommige instrumenten, zoals woningsplitsing, slechts op beperkte schaal inzetbaar, terwijl zich in Tilburg tot 2020 een vraag naar circa 4.000 nieuwe woningen zal manifesteren. De kansen doen zich in Tilburg in de bestaande voorraad op meerdere plekken voor: - In de historische wijken ten noorden van het spoor, dichtbij het centrum De bestaande bouw voldoet niet altijd en moet zich dus aanpassen. en voorzieningen, liggen wijken met een verouderde voorraad, die (gedeeltelijk) gesloopt kan worden, en waar een proces van opwaardering op sociaal, cultureel en economisch vlak kan worden gestimuleerd, door bijvoorbeeld financieringspakketten voor renovatie te ontwikkelen; - In goede wijken uit de vooroorlogse periode en uit de jaren zeventig, zoals de Burgemeestersbuurt respectievelijk De Blaak, vinden op termijn toch generatiewisselingen plaats: ouderen maken plaats voor (volwassen) gezinnen; - In de wijken rondom het centrum, die vooral bestaan uit corporatiebezit, staat wijkontwikkeling centraal.

40

Wie vraagt, bepaalt

In de nieuwbouw ligt vanwege de omvang van de opgave mogelijk toch het antwoord, maar in de bestaande voorraad is zeker ruimte om te manoeuvreren. De nieuwe huurder Een woning kopen is de tweede natuur van de Brabander. Toch wordt huren steeds aantrekkelijker. Dat heeft niet alleen te maken met de recessie, maar tekent de toenemende populariteit van een flexibel wooncontract. Zowel de koop- als de sociale huursector zijn in Nederland flink gesubsidieerd middels de aftrek van de hypotheekrente respectievelijk huurtoeslagen. Niet voor niets wonen we in Nederland erg groot in vergelijking met andere landen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de particuliere huursector in Nederland zo klein is (circa 5%): dat deel van het aanbod moet zijn eigen broek ophouden. In de aantrekkelijkheid van de particuliere huursector komt echter verandering. Steeds meer Tilburgers kiezen voor huur, niet alleen vanwege het feit dat de koop voor hen niet bereikbaar is, maar ook vanwege de onbetwiste voordelen van huren: de flexibiliteit om weer te kunnen verhuizen als de werk- of gezinssituatie verandert. De vraag gaat daarbij niet (alleen) uit naar de bekende sociale huurwoningen in de bekende ‘corporatiewijken’, maar juist naar aantrekkelijke eengezinswoningen en Flexibel wonen: opkomst van de nieuwe huurder appartementen op centrum stedelijke en stedelijke locaties, die dus echt concurrerend zijn met het alternatief in de koopsector.

Belangrijkste inzichten uit onderzoek -

Tilburgers willen het liefst stads wonen in een grondgebonden woning. De aanwezigheid van voorzieningen wint aan belang bij de keuze voor een locatie. Een buurt moet sociaal veilig, rustig, prettig en gezellig zijn. Een woning moet over voldoende oppervlak beschikken, een (grote) tuin of balkon hebben en voldoende slaapkamers hebben. Alleenstaanden zijn net mensen: hun wensen verschillen nauwelijks van andere doelgroepen. Jongeren zijn nog traditioneler dan hun ouders. Naarmate de locatie dichter bij het centrum ligt, is men bereid concessies te doen aan het woonoppervlak. Een betaalbare woning en betaalbare woonlasten in de toekomst blijven de komende jaren een noodzakelijke voorwaarde bij de aanschaf van een woning. In Tilburg is geen enkele 75-plusser nu op zoek naar een woning. Tilburgers willen wel een nieuwbouwwoning, maar liever niet in een grootschalige nieuwbouwwijk. Tilburgers wonen het liefst tussen ‘ons soort mensen’. De versnipperde stedenbouwkundige structuur van Tilburg biedt kansen om gefaseerd en kleinschalig woningbouw te realiseren.


41

42

Wie vraagt, bepaalt 5.3

Stads wonen in Tilburg

Voor aanvang van deze studie hebben Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken zich tot doel gesteld een visie te vormen op de woningmarkt van Tilburg in de komende vijf tot tien jaar. Voor grootse vergezichten over de toekomstige ontwikkeling van de stad lijkt echter geen plaats meer. De roep om flexibiliteit is groot. Flexibiliteit om in te spelen op de veelheid aan consumentenwensen, die bovendien veranderlijk is in de tijd. Daar passen geen gedetailleerde masterplannen bij, die bepalen hoe wij met zijn allen moeten gaan wonen. De behoefte aan flexibiliteit lijkt vooral betrekking te hebben op flexibiliteit van instrumentarium: andere regels en de regels anders toepassen als dat nodig is om een beter stedelijk woonmilieu te maken. Tegelijkertijd is er meer dan ooit een roep om richting en regie. Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken vertalen dit signaal als een groeiende vraag naar goed opdrachtgeverschap: het is aan de ontwikkelende partij, of dat nu een overheid, woningcorporatie of marktpartij is, om de vertaalslag te maken van consumentenwensen naar toekomstbestendige woonmilieus, die een bijdrage leveren aan de stad, in ruimtelijke, sociale en economische zin, maar ook aan de beleving van de stad en al haar (woon) milieus. In het verleden kreeg de stad vooral zijn beslag in ruimtelijke en economische principes: het is tijd om die te gaan combineren met de principes van de consument. De toekomst voor Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken bestaat eruit met scherp te schieten door karakteristieke woonmilieus te maken op basis van bewezen consumentenwensen. Daartoe hebben we in dit laatste hoofdstuk een aanzet gedaan: - Tilburgers willen wonen in de stad, maar dat is niet hetzelfde als (hoog)stedelijk wonen. Men wil het liefst op een traditionele manier in centrum stedelijke of stedelijke woonmilieus wonen. De trek naar de stad – maar ook naar de dorpen nabij de stad - lijkt dan ook vooral te worden ingegeven door het willen wonen nabij voorzieningen; - We moeten dan ook op zoek naar stedelijke woonvormen die tegemoet komen aan de wensen van de Tilburgse woonconsument en die bovendien haalbaar zijn. Bij gebrek aan ruimte enerzijds en de onwenselijkheid van hoogbouw anderzijds, kunnen voorbeelden uit het binnen- en buitenland (wonen aan een plein, wonen in een straat met appartementen in het groen), maar ook uit Tilburg zelf, ons inspireren; - De Reeshof en andere buitenwijken bieden uitkomst voor gezinnen met jonge en puberende kinderen. Dan moeten we de uitbreidingswijken echter wel meer gaan behandelen als de bestaande stad, en de openbare ruimte en voorzieningen sterk verbeteren; - De tijd van de traditionele verhuisketen ligt achter ons. De woningvraag wordt steeds diverser en de vraag naar kleinschalige woonmilieus met een duidelijke eigen identiteit groeit; - In de nieuwbouw ligt vanwege de omvang van de opgave het antwoord, maar in de bestaande voorraad is zeker ruimte om te manoeuvreren. In Tilburg doen zich in de bestaande wijken ten noorden van het spoor, in goede wijken die nu bewoond worden door ouderen en in ‘corporatiewijken’ kansen voor, voor een vernuftig samenspel van sloop, nieuwbouw, renovatie, wijkontwikkeling en opwaardering; - De nieuwe huurder laat van zich horen. Steeds meer Tilburgers kiezen voor huur, vanwege de flexibiliteit die dit oplevert. De nieuwe huurder heeft echter nog weinig keuze uit kwalitatief hoogwaardig aanbod in (centrum) stedelijke woonmilieus. De ontwikkeling van nieuwe, grootschalige woongebieden ligt achter ons. Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Tilburg en omstreken richten hun vizier op de ontwikkeling van kleine en middelgrote projecten met specifieke kwaliteiten voor specifieke groepen consumenten. Op de ontwikkeling van buurtschappen, die zich kenmerken door sociale samenhang, de menselijke maat, met voorzieningen op loopafstand en - vooral - het zo gewenste thuisgevoel.


43

44

Wie vraagt, bepaalt

Bijlagen 1.

Geraadpleegde bronnen

ABF Research - Primos Prognose 2012 - Socrates Woningmarktsimulatiemodel - Systeem Woningvoorraad - Vastgoedmonitor CBS - Bevolkingsstatistiek - Huishoudensstatistiek - Regionaal Inkomensonderzoek (RIO) -

-

2.

Cieremans van Reijn, Den Haag (2013) Straatinterviews Breda, Eindhoven en Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg Funda Kadaster Kennis en Economisch Onderzoek, Rabobank Nederland (2012) Functional Urban Regions Noord-Brabant Ministerie van VROM/DG Wonen (2009) WoonOnderzoek Nederland (WoON) Monitor Nieuwe Woningen NVM Sociaal en cultureel planbureau (2014) Ruimte voor participatie. Van verzorgingsstaat naar verzorgingsstad? Presentatie van prof. dr. Kim Putters tijdens Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 27 maart 2014 Stichting Interface, Technische Universiteit Eindhoven (2014) Woonmilieus en woonvoorkeuren. Een onderzoek naar de mentale representaties onderliggend aan woonmilieuvoorkeuren in Breda, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg USP Marketing Consultancy (2014) Woonwensen Breda, Eindhoven-Veldhoven, ’s-Hertogenbosch en Tilburg

Lijst geïnterviewde personen

Dhr. A. Arbouw, Wethouder Ruimtelijke Ordening, Gemeente Breda Dhr. N. Bargeman, Provincie Noord-Brabant Dhr. M. van den Berg, NVM makelaar, Bouwmij Makelaars, ’s-Hertogenbosch Dhr. R. Beijnsberger, Directeur Vastgoed, Gemeente Eindhoven Dhr. Y. de Boer, Gedeputeerde, Provincie Noord-Brabant Dhr. J. Dunnewijk, Directeur, Wonen Breburg Dhr. S. Fleischeuer, Directeur Vestigingsklimaat, Gemeente Tilburg Dhr. L. de Groot, Directeur, Woonstichting Thuis, Eindhoven Dhr. G.J. Van Herk, Directeur Ontwikkeling Gemeente Breda Mevr. C. Hoendervangers, Directeur Particulieren, Rabobank Breda en omstreken Dhr. E. van Houtum, NVM makelaar, Bouwmij Makelaars, ’s-Hertogenbosch Dhr. R. Kuipéri, Directeur Particulieren en Private Banking, Rabobank Eindhoven-Veldhoven Dhr. R. Leeser, Financieel Manager, Rabobank ’s-Hertogenbosch en omstreken Dhr. Theo Meijer, Hoofd afdeling Wonen en Grondzaken, Gemeente ’s-Hertogenbosch Dhr. M. Moen, Projectleider Stedelijke Programmering, Gemeente Eindhoven


45

Mevr. C. Rademakers, Directeur Particulieren, Rabobank Tilburg en omstreken Dhr. G. Sneijders, Wethouder Ruimtelijke Ordening, Gemeente ‘s-Hertogenbosch Dhr. J. Spackler, Directeur Particulieren en Private Banking, Rabobank ‘s-Hertogenbosch en omstreken Dhr. P. Tholenaars, Manager Wonen, Woonbedrijf Eindhoven Dhr. R. Vinke, Directeur, TBV Wonen, Tilburg Dhr. B. de Vries, Wethouder Grondzaken, Gemeente Tilburg Mevr. C. van der Weijden, Wethouder, Gemeente Veldhoven

3.

Lijst deelnemers expertmeeting Tilburg, 21 februari 2014

Dhr. W. Bens, Directeur, Rabobank Tilburg en omstreken Dhr. F. van den Boomen, Ontwikkelingsmanager, Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid Dhr. R. Drost, Senior Marktonderzoeker, Bouwfonds Ontwikkeling Dhr. F. van Elderen, Manager Financieel Advies, Rabobank Tilburg en omstreken Dhr. S. Fleischeuer, Directeur Vestigingsklimaat, Gemeente Tilburg Mevr. H. Harks, Procesmanager Stedelijke Ontwikkeling, Gemeente Tilburg Dhr. S. Heerkens, Directeur, Heerkens van Bavel Dhr. C. van Hout, Ontwikkelingsmanager Zuidoost Nederland, Syntrus Achmea Vastgoed Dhr. P. Mols, M&S Makelaars Dhr. T. van Laarhoven, Regiodirecteur, Volker Wessels Dhr. T. Naber, LBB Naber Makelaars Dhr. C. Smeets, Directeur, Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid Dhr. W. Spijkerman, SITE Urban Development (begeleiding) Mevr. C. Rademakers, Directeur Particulieren, Rabobank Tilburg en omstreken Dhr. L. Versteijlen, SITE Urban Development (begeleiding) Dhr. R. Vinke, Directeur, TBV Wonen Mevr. J.M. Wagenaar, Gebiedsmarketeer, Bouwfonds Ontwikkeling Dhr. E. van der Werf, Teammanager Vastgoedprojecten, Gemeente Tilburg Dhr. A. van de Wouw, Woningmarktdeskundige Mevr. A. Zwierstra, Directeur Vastgoed, Wonen BreBurg

46

Nieuwe inzichten in stads wonen in Tilburg Samen sterker

Recommend Documents