NEWS Nummer 16 / 1ste semester 2010
Men verkrijgt sneller gerechtigheid door zijn tegenstander gerechtigheid te geven. Mahatma Gandhi
Editorial De eerste belangrijke handeling: De architectuurovereenkomst architect – privé bouwheer Een goed begonnen opdracht De architectuurovereenkomst is de eerste belangrijke stap die vaak bepalend is voor de toekomstige relaties van een architect met zijn klant. Daarom aarzelde ar-co niet om nogmaals de typetekst, welke zij als basistekst aan haar verzekerden voorstelt, in vraag te stellen en deze te herzien. Deze typetekst is geschikt wanneer de architect handelt met een privébouwheer. Deze tekst is niet van toepassing, als het gaat om openbare aanbestedingen die het voorwerp uitmaken van een aparte wetgeving. De tekst die wij publiceren is daarom bedoeld als geheugensteun en checklist voor elke specifieke overeenkomst, die het resultaat van een onderhandeling zal zijn. De overeenkomst moet duidelijk zijn voor de klant, die deze zal ondertekenen, en tevens door de architect goed te worden uitgelegd aan zijn klant, die geen professionele opleiding of ervaring heeft op dit gebied. De bouwheer informeren over alle bepalingen van de overeenkomst is een onderdeel van de adviesplicht van de architect. Hieronder vindt u een geheugensteun voor iedere ontwerper die aan een nieuwe opdracht wil beginnen. Deze lijst zal veel problemen en geschillen voorkomen, waarvan de verzekeraar weet dat ze frequent voorvallen.
Informatie: Wij danken de vele advocaten die ons, door hun goede aanbevelingen, geholpen hebben deze type overeenkomst te verbeteren. Deze overeenkomst kan gedownload worden op onze website:
http://www.ar-co.be
1. Wanneer de overeenkomst ondertekenen? Men is geneigd om ‘zo snel mogelijk’ te antwoorden. In de praktijk is dit echter niet altijd mogelijk, eerst moet een vertrouwensrelatie worden opgebouwd tijdens de eerste contacten, waarbij alle verwachtingen en eisen van de klant worden geïnventariseerd. Het is vaak raadzaam om in twee fasen verder te gaan, vooral als de opdracht omvangrijk is en de klant twijfelt om zich te binden zonder vooraf alle gevolgen van zijn keuzes te evalueren. Een voorlopige overeenkomst, ook wel haalbaarheidsstudie genoemd, kan helpen om in een vroeg stadium de opdracht omschrijven, eventueel met schetsen en ruwe schattingen in bijlage. De klant voelt zich daardoor niet opgesloten in voorbarige toezeggingen en de architect van zijn kant, is verzekerd van een verloning in verhouding tot het voorbereidend gepresteerde werk. Als deze eerste opdracht voltooid is, zullen beide partijen gemakkelijker overgaan tot de definitieve ondertekening van de overeenkomst voor de gehele opdracht.
NEWS 16
1
Editoriaal Wij moeten er niet aan herinneren dat een opdracht voor het ontwerp en controle op de bouwfase van een gebouw, geacht wordt volledig te zijn, voor redenen van openbare orde, veiligheid, bescherming van het erfgoed, en andere... Dit was de voorwaarde waaronder de wetgever, de architect het monopolie over deze handelingen toekende en hem een verplichte verzekering, die nu een voorwaarde is voor de uitoefening van zijn beroep, oplegde. Artikel 7, § 2 van het koninklijk besluit van 25 april 2007 betreffende de verplichte verzekering opgelegd door de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect: De architectuurovereenkomst vermeldt de naam van verzekeringsonderneming van de architect, diens polisnummer evenals de coördinaten van de Raad van de Orde van architecten die kan worden geraadpleegd met het oog op de naleving van de verzekeringsplicht. Daarom is het absoluut noodzakelijk dat de definitieve overeenkomst wordt ondertekend vòòr de voltooiing van de nodige administratieve handelingen met betrekking tot de aanvraag voor een bouwvergunning. Dit sluit opschortende clausules niet uit, in geval van weigering van de aanvraag omwille van redenen buiten de verantwoordelijkheid van de architect om, en voorzieningen voor de verloning van door hem verricht werk.
3. Wat is de inhoud van de overeenkomst? De architectenovereenkomst omvat doorgaans ten minste de volgende bepalingen:
A) Algemeen • Identificatie van partijen Zowel de bouwheer als de architect moeten duidelijk worden geïdentificeerd, en of het een natuurlijke persoon of rechtspersoon betreft. In het laatste geval zal de identiteit van de vennootschap volledig worden gemeld (rechtsvorm, statutaire zetel, registratienummer, enz.) en ook de identiteit van de persoon die de bevoegdheid heeft om de vennootschap te binden en bijgevolg de overeenkomst zal ondertekenen. Als het een architectenvennootschap betreft die zich als dusdanig bindt zal deze ingeschreven zijn bij de Orde van Architecten en voldoen aan de bepalingen van de wet van 20 februari 1939. De overeenkomst bepaalt de naam van de individuele architect die gemachtigd is de vennootschap te binden. Het is ook belangrijk dat in de overeenkomst vermeld wordt, indien de klant een particuliere of een professionele consument is, en of de overeenkomst op zijn prive-of professionele leven slaat. • Identificatie van locatie
2.Wat is een onderhandelde overeenkomst? Alle bepalingen van de overeenkomst moeten duidelijk, uitdrukkelijk omschreven en evenwichtig zijn tussen de twee partijen. De verstrekte informatie aan de klant in deze overeenkomst moet volledig transparant zijn en inspelen op individuele behoeften. Dit is het onderwerp van vrije onderhandelingen over de overeenkomst en er moet op gewezen worden dat de verantwoordelijkheid voor het bewijs van deze onderhandelingen in geval van een geschil, bij de architect ligt. Het is omwille van de onderhandelingen dat dit standaard contract, enkel ten behoeve als voorbeeld, in een overeenkomst op maat zal veranderen. De architect zal niet aarzelen om zijn klant te voorzien van alle nodig uitleg om zijn beslissingen te nemen, en houdt schriftelijk verslag van de voortgang van de onderhandelingen over alle belangrijke punten van overeenkomst bij, zoals het programma, de financiële middelen die nodig zijn voor verdere studies of onderzoeken, en de uitvoeringswijze van de werken.
De overeenkomst geeft het volledige adres, alsmede de juridische status van het pand (stedenbouwkundige en gemeentelijke voorschriften, erfdienstbaarheden, grenspalen, etc.). • Algemene projectbeschrijving De overeenkomst bepaalt de aard van het project. Betreft het een nieuwbouw, een uitbreiding of een volledige of gedeeltelijke renovatie. Ze somt het gebruik en de bestemming van onderdelen ervan op, enz. • Definitie van het programma Doorgaans definiëren overeenkomsten het programma zoals het door de klant gewenst is, toch is het goed eraan te herinneren dat, naargelang de aard van het project of andere verplichtingen van de bouwheer, het nuttig, zelfs noodzakelijk is de gewenste of vereiste beschikbaarheidsdatum van het pand te vermelden. • Raming van het bouwbudget Aangezien de bouwkosten pas bekend zullen zijn bij de aanbesteding van de werken, zal in de overeenkomst een redelijke schatting opgenomen worden, waarop een afwijking van 10 tot 15% algemeen aanvaardbaar is. Toch zal de architect de voortgang ervan nauwlettend volgen en een schriftelijk spoor van alle veranderingen en hun invloed op de kosten van het project bijhouden.
2
NEWS 16
Editoriaal B) Taken en verantwoordelijkheden van de architect • Inhoud van de opdracht De inhoud van de opdracht moet worden gedefinieerd met maximale precisie, duidelijkheid en transparantie. In principe is de architect niet de mandataris van zijn klant, maar kan hij het zijn, op voorwaarde dat zijn mandaat het onderwerp uitmaakt van een bijzondere overeenkomst die de omvang van de toegewezen volmachten bepaalt. Het is belangrijk om de wettelijke opdracht van ontwerp en controle op de bouwwerken te scheiden van de taak van algemeen advies en coördinatie. Het is als normaal te beschouwen dat hij de coördinatie van studies waarneemt en dit in tegenstelling tot de coördinatie van de werkzaamheden, waarvoor hij normaal niet verantwoordelijk is, tenzij anders overeengekomen. • Prestaties van de diverse actoren Voor zover de speciale studies, die in functie van het project vereist zijn, de medewerking vragen van specialisten op gebieden, die buiten de bevoegdheid of deskundigheid van de architect vallen, zal de overeenkomst zo nauwkeurig mogelijk de taken weergeven die toevertrouwd worden aan ingenieurs, specialisten, coördinatoren of andere adviseurs. Echter, los van deze delegatie van de opdracht en verantwoordelijkheid, behoudt de architect nog steeds een opdracht en een residuele verantwoordelijkheid in verband met het algemeen ontwerp van het project en de bouwwerken, en de mogelijke gevolgen ervan voor de naburige eigendommen. • Beperkingen van de opdracht De architect en de opdrachtgever kunnen instemmen met een gedeeltelijke opdracht, op voorwaarde dat de klant instemt om een andere architect, ingeschreven bij de Orde van Architecten en verzekerd, te gelasten met de toekomstige opdracht die onttrokken werd. In geval van gedeeltelijke opdracht moet er een officieel einde van deze opdracht vastgelegd worden door een schriftelijk document te onderteken door beide partijen, die onder andere ook de looptijd van de tienjarige aansprakelijkheid zal bepalen. • De verantwoordelijkheden en hun beperkingen In essentie zijn de verantwoordelijkheden van de architect goed gedefinieerd door de wet en de overvloedige jurisprudentie, de marges om hiervan af te wijken zijn bijgevolg zeer klein. Het is echter volkomen legaal om in onderling overleg clausules over de beperking van de aansprakelijkheid te voorzien Dit gebeurt vaak in de volgende gevallen: 1. Om overvloedig misbruik van ‘in solidum’ veroordelingen te voorkomen. We wijzen er u op dat AR-CO de rechtsleer en jurisprudentie gunstig heeft beïnvloed in de zin van meer gelijkheid voor alle actoren in het bouwgebeuren.
2. Beperken van de tijd voor actie, met name wat kleine verborgen gebreken buiten de context van de tienjarige aansprakelijkheid betreft. 3. Verduidelijken van de aard van de aansprakelijkheden, om een onderscheid toe te laten tussen een middelenverbintenis, welke van toepassing is voor architecten, en een resultaatverbintenis. Wij vermelden ook nog even dat een architect geen verplichtingen en aansprakelijkheid kan aanvaarden, die hem zou gelijkstellen met een aannemer (onverenigbaarheid opgelegd door de wet van 20 februari 1939). 4. Om bepaalde contractuele of extracontractuele verplichtingen te beperken. • Aansprakelijkheidsverzekering De overeenkomst zal de volgens de wet verplichte gegevens vermelden: de naam van de verzekeringsmaatschappij van de architect, zijn polisnummer en de gegevens van de Raad van de Orde van Architecten, die kan worden geraadpleegd.
C) Verplichtingen van de klant De voornaamste contractuele verplichtingen kunnen als volgt worden samengevat: • Om de taken van de architecten en andere belanghebbenden te vereenvoudigen De bouwheer bezorgt de Architect alle documenten en gegevens die nodig zijn om alle handelingen uit te voeren en om alle noodzakelijke goedkeuringen voor het ontwerp of de uitvoering van het werk te kunnen verkrijgen. De overeenkomst bepaalt dat de klant zich zal onthouden van rechtstreekse inmenging in het bouwproces. • Zorgen voor de tijdige verstrekking van de noodzakelijke financiële middelen • Betalen van de honoraria van de architect Het contract bepaalt duidelijk de wijze van vaststelling van de vergoedingen en hun vervaldata. Het is daarom belangrijk de mogelijke gevolgen van andere gespecialiseerde intervenanten afzonderlijk te vermelden. • Aanstellen van de aannemers De bouwheer maakt zijn keuze uit competente aannemers die het bewijs leveren van hun toegang tot het beroep en de registratie, van hun verzekering BA-uitbating en indien van toepassing, van hun borg of bankgarantie. Indien de bouwheer bepaalde werkzaamheden zelf zal uitvoeren, zullen deze omschreven worden en zal hij zijn vaardigheden om deze werken te vervullen, aantonen.
NEWS 16
3
Editoriaal • Voldoen aan haar verplichtingen in verband met verzekeringen De overeenkomst zal de risico’s verduidelijken waarvoor de bouwheer een verzekering voor het gebouw moet aangaan. Na oplevering van de werken, moet de klant zijn eigendom onderhouden; de architect geeft hem een praktische gids hiervoor. • De in voege zijnde wetgeving respecteren Deze wetgeving moet ter kennis worden gebracht van de bouwheer. Onder andere wordt hierbij de wetgeving op het welzijn van de werknemers bedoeld (aanstellen van een veiligheidscoördinator). En ook de dwingende bepalingen van de wet Breyne en het bijhorend Koninklijk Besluit, van toepassing voor de woningbouw in geval van een algemene aannemer, sleutel-op-de-deurfirma, promotor, ea.
D) Oplevering Hoewel de opleveringshandelingen over het algemeen goed vermeld worden in de overeenkomsten, is het nuttig om nogmaals de noodzaak voor een schriftelijk en tegenstelbaar proces-verbaal op te stellen, zelfs in geval van afwezigheid van de aannemer, in het bijzonder om de oplevering voor de architect te verkrijgen. Het is ook vermeldenswaard dat de definitieve goedkeuring automatisch wordt verleend, tenzij schriftelijke opmerkingen van de klant, te formuleren binnen een jaar na de datum van de voorlopige oplevering.
E) Beëindiging van het contract De normale beëindiging van de overkomst is de oplevering van het werk, onder voorbehoud van de tienjarige aansprakelijkheid. Bovendien voorziet de overeenkomst echter in verschillende mogelijkheden die kunnen leiden tot het vroegtijdige beëindiging ervan en de daaruit vloeiende gevolgen. We onderscheiden volgende gevallen: • Het overlijden van de architect, fysische persoon, of het verdwijnen van de rechtspersoon • De overdracht van rechten van de klant m.b.t. het project • De eenzijdige opzegging door de opdrachtgever • Beëindiging door één der beide partijen ingevolge bij overeenkomst vastgestelde redenen
F) Diversen De architect zal er over waken, om het uit mekaar lopen der bevoegdheden te vermijden en de bevoegde rechtbanken in de overeenkomsten van de diverse actoren op mekaar af te stemmen.
4
Jacques ARON
Hugo DUBOIS
Voorzitter
Vice-voorzitter
NEWS 16
Architectuurovereenkomst OVEREENKOMST ARCHITECT / BOUWHEER Voorafgaand aan de ondertekening van deze overeenkomst heeft de bouwheer het programma en de diverse karakteristieken van het voorgenomen bouwproject aan de architect voorgelegd. De partijen hebben deze diverse elementen samen geanalyseerd en na deze fase van de haalbaarheidstudie zijn zij het volgende overeengekomen: TUSSEN De heer /mevrouw en /of de vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (1) Adres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . enerzijds, hierna “de bouwheer” genoemd. In geval van een vennootschap, zal deze overeenkomst ondertekend worden door Dhr/Mevr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . gemachtigd om de vennootschap te vertegenwoordigen. EN De heer /mevrouw en/of vennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (2) Adres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . anderzijds, hierna genoemd “de architect” ingeschreven op de tabel van de provinciale Raad van de Orde van Architecten van . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . In geval van een vennootschap, zal deze overeenkomst ondertekend worden door Dhr/Mevr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . gemachtigd om de vennootschap te vertegenwoordigen. Wordt het volgende overeengekomen:
Artikel 1 – VOORWERP De bouwheer vertrouwt aan de architect, die aanvaardt, de architectuuropdracht met betrekking tot de bouwwerken op het onroerend goed gelegen te (3) ................................................................................................................ met als bestemming (4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ................................................................................................................ aard van de werken (5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ................................................................................................................ op de volgende uitvoeringswijze (algemene of gesplitste aannemingen) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ................................................................................................................ volgens het programma in bijlage dat, in wederzijds akkoord, bevestigd, aangevuld of gewijzigd wordt bij goedkeuring van het voorontwerp. In geval van een algemene aanneming, wordt de aandacht van de bouwheer gevestigd op de wettelijke bepalingen van de wet Breyne d.d. 9 juli 1971 en het koninklijk besluit, tot ‘regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen’, en waarvan hij de naleving door de aannemer zal nagaan.
NEWS 16
5
Architectuurovereenkomst Artikel 2 – BUDGET EN RAMING VAN DE BOUWKOSTEN 2.1. De werken worden in functie van het programma summier en voorlopig, taksen niet inbegrepen, geraamd op (6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .EUR. Dit bedrag omvat noch de kosten voor de schilderwerken, noch voor de behangwerken, noch voor de tuinaanleg, noch de aansluitingskosten en evenmin het ereloon van de architect en specialisten. 2.2. De raming van de architect is indicatief. Deze wordt bepaald op basis van de summiere gegevens die gekend zijn in dit stadium en op basis van de gemiddelde ramingen die in dit verband gebruikelijk toegepast worden. De partijen komen overeen de daaruit voortvloeiende afwijkingsmarge te bepalen op 15%, en dit ongeacht de noodzaak tot actualisering in functie van hetgeen hieronder wordt uiteengezet. 2.3. De begroting kan slechts definitief worden beoordeeld op basis van toegewezen biedingen, onder voorbehoud van wijzigingen of aanvullingen op verzoek van de bouwheer en onvoorzienbare omstandigheden die zich tijdens de uitvoering voordoen. De actualisering van de raming is bovendien verbonden aan: 1. eventuele wijzigingen in de fase van het voorontwerp en vervolgens in de fase van het ontwerp; 2. de resultaten van de bodemonderzoeken, gespecialiseerde studies en studies en certificaties betreffende de energieprestatie van gebouwen; 3. het resultaat van de aanbesteding(en); 4. indexatie op basis van de ABEX-index. 2.4. Als het verschil tussen de raming en de offertes van aannemers 15% overschrijdt, zullen de partijen de nodige aanpassingen voorzien (hetzij het verhogen van de financiële middelen van de bouwheer hetzij aanpassing van het ontwerp met het oog op het realiseren van besparingen). Indien de partijen niet tot een oplossing kunnen komen, kan elke partij de overeenkomst beëindigen mits betaling aan de architect van de erelonen die betrekking hebben op de voorziene schijven die eisbaar zijn tot aan de fase van het aanbestedingsdossier en dit zonder enige andere schadeloosstelling of vergoeding voor partijen.
Artikel 3 – VERBINTENISSEN VAN DE ARCHITECT 3.1. Taak van de architect De architect is de raadgever van de bouwheer wiens belangen hij behartigt overeenkomstig de wet van 20 februari 1939, het algemeen belang en het reglement van zijn beroepsplichten. Behoudens andersluidende overeenkomst is hij niet zijn mandataris. Hij heeft louter een middelenverbintenis. De verschillende aannemers staan borg voor de goede uitvoering van de bouwwerken en voor het eerbiedigen van de uitvoeringstermijnen ervan. 3.2. De prestaties van de architect Deze omvatten: 3.2.1. - het onderzoek van het programma en voorafgaandelijke voorwaarden - het opmaken van het voorontwerp met een raming van de bouwkosten 3.2.2. - het samenstellen van het administratief dossier om de bouwvergunning aan te vragen 3.2.3. - het opmaken van het uitvoeringsdossier eens de bouwvergunning bekomen - het opstellen van het lastenboek, vergezeld van de meetstaten en de raming - de coördinatie van studies inzake stabiliteit en bijzondere technieken 3.2.4. - medewerking bij aanbestedingen en toewijzingen - de controle op de uitvoering van de werken Deze bestaat uit de algemene leiding, met uitsluiting van bestendige controle of toezicht. Zij omvat richtlijnen aan de uitvoerders voor de goede uitvoering van de werken. Vastgestelde gebreken en tekortkomingen worden door de architect aan de bouwheer en aan de aannemer gemeld. De architect adviseert de bouwheer over de te nemen maatregelen. Werfbezoeken worden schriftelijk vastgelegd. - het nazicht van de vorderingstaten - het verlenen van bijstand bij de opleveringen 3.3. Coördinatie van de aannemingen Bij algemene aanneming is de coördinatie ten laste van de aannemer. Bij gesplitste aannemingen is de coördinatie ten laste van de bouwheer die ze aan zijn architect kan overdragen of aan een gespecialiseerd bureau.
6
NEWS 16
Architectuurovereenkomst 3.4. Technische studies. De architect wijst de bouwheer tijdig op de noodzaak gespecialiseerde bureaus aan te stellen (stabiliteit, bijzondere technieken, enz.). Daartoe worden geschreven overeenkomsten, vooraf goedgekeurd door de architect, afgesloten tussen de bouwheer en de gespecialiseerde bureaus. Zo de bouwheer de architect belast met het opstellen van zulke overeenkomsten in zijn naam zal enkel de bouwheer de medecontractant zijn en zal deze de verplichtingen dragen die eruit voortvloeien. 3.5. De coördinatietaken inzake veiligheid en gezondheidsbescherming op de werven maken geen deel uit van deze overeenkomst. 3.6. Aanvragen voor premies en subsidies. Elk verzoek om bijstand betreffende het bekomen van premies, subsidies en andere voordelen moet het onderwerp uitmaken van een uitdrukkelijk overeengekomen en geschreven uitbreiding van de opdracht. 3.7. EPB Certificering Dit contract heeft geen betrekking op de certificatie van de energieprestatie van gebouwen (EPB), waartoe het aan de bouwheer behoort te contracteren met een behoorlijk erkende, gemachtigde en verzekerde specialist ter zake. Niettemin verbindt de architect er zich toe om rekening te houden met alle verzoeken die door de certificeerder bij de uitvoering van zijn taak overgemaakt worden, en om daarmee rekening te houden in het project.
Artikel 4 – VERBINTENISSEN VAN DE BOUWHEER 4.1. De bouwheer verbindt er zich toe tijdig over de nodige fondsen te beschikken om deze overeenkomst evenals de aannemingscontracten na te leven. 4.2. Hij verstrekt aan de architect de documenten die op het project betrekking hebben, zoals eigendomstitels, afpalingsplan, nivelleringsplan, stedenbouwkundige voorschriften, de resultaten van grondonderzoeken (draagvermogen en grondwaterstand), gegevens in verband met nabuurhinder, erfdienstbaarheden alsmede de bouwvergunning met haar bijlagen. 4.3. De bouwheer ondertekent alle stukken en onderneemt alle noodzakelijke stappen voor het bekomen van de vergunningen voor de overeengekomen werken en om in voorkomend geval alle verhaal uit te oefenen tegen de betrokken overheid en/of tegen derden. 4.4. Hij ziet af van elk verhaal t.o.v. de architect bij het niet bekomen van de bouwvergunning, tenzij dit te wijten is aan deze laatste. 4.5. Zo de bouwheer binnen de twee jaar na ontvangst van de bouwvergunning de werken niet aanvat of ze niet verder zet mag de architect besluiten dat de overeenkomst verbroken is. Hij kan dan de bepalingen van art.8.4. van deze overeenkomst toepassen. In dit geval neemt de bouwheer alle nodige maatregelen om elke vorm van schade te voorkomen. 4.6. Hij zal enkel bekwame en solvabele uitvoerders kiezen die het bewijs zullen voorleggen dat zij beschikken over een vestigingsvergunning voor de hen toevertrouwde werken en over de nodige registratie in overeenstemming met de geldende Belgische Wetgeving. 4.7. Hij zal erover waken dat de uitvoerders beschikken over de verzekeringen voorzien in het beschrijvend bestek en de overeenkomst. 4.8. Hij zal bij aangetekend schrijven de architect vooraf verwittigen van de aanvang van de werken. 4.9. Hij zal slechts betalingen uitvoeren nadat hij in het bezit gesteld is van de documenten die daartoe in het lastenboek of in het aannemingscontract voorzien zijn. Bij iedere betaling zal de bouwheer vooraf de registratie van de aannemer nagaan. De architect wordt daarvan ontlast zelfs wanneer hij betalingen zou toegestaan hebben. 4.10. Voor alle betalingen steunend op vorderingsstaten zal hij het schriftelijk akkoord van de architect afwachten. 4.11. Hij zal zich niet inmengen in de opdracht van de architect, hij geeft nooit rechtstreeks richtlijnen aan de uitvoerders. Indien nodig zal de bouwheer de aannemer in gebreke stellen om de opmerkingen van de architect op te volgen. 4.12. Wanneer de bouwheer zelf voor de levering van de materialen wenst in te staan, verklaart hij bevoegd te zijn om deze te keuren en hun conformiteit met het lastenboek na te gaan. Hij zal tevens instaan voor hun tijdige levering. De bouwheer die zelf werken uitvoert verklaart daartoe vakbekwaam te zijn.
NEWS 16
7
Architectuurovereenkomst 4.13. Veiligheidscoördinator De aandacht van de bouwheer wordt getrokken op de wettelijke verplichtingen opgelegd door de wet van 4 augustus 1996 betreffende het welzijn van de werknemers bij de uitvoering van hun werk, in verband met tijdelijke of mobiele bouwplaatsen. De architect heeft de bouwheer ingelicht over alle verplichtingen die voortvloeien uit deze wettelijke en reglementaire bepalingen. 4.13.1. Bouwwerken met een totale oppervlakte van minder dan 500 m². De aanduiding van de verplichte veiligheidscoördinator is het voorwerp van een overeenkomst tussen deze laatste en de architect. De bouwheer zal deze overeenkomst met vermelding van de vergoedingen van de coördinator in functie van de inhoud van zijn opdracht, mede ondertekenen. De vergoedingen van de coördinator worden rechtstreeks betaald door de bouwheer na de goedkeuring door de architect van elke betalingsaanvraag. De bouwheer zal medecontractant zijn opzichtens de coördinator, en kan bijgevolg tegen hem alle rechten en vorderingen rechtstreeks uitoefenen. 4.13.2. Bouwwerken met een totale oppervlakte gelijk aan of groter dan 500 m². De bouwheer dient een veiligheidscoördinator aan te duiden vanaf de goedkeuring van het voorontwerp, een kopie van zijn contract wordt aan de architect overgemaakt.
Artikel 5 – ERELOON VAN DE ARCHITECT 5.1. Het ereloon wordt berekend op de globale waarde van de bouwwerken (7) d.w.z. op alle uitgaven die de bouwheer zal maken voor de bouwwerken, nodig voor de bestemming van het goed, en tot hun volledige voltooiing. Hierin zijn begrepen de werken door de bouwheer zelf uitgevoerd en de materialen door hem geleverd alsook van de decoratiewerken maar niet de taksen. Herstelkosten, blijvende minderwaarden, vertragingsvergoedingen hebben geen invloed op het ereloon van de architect. 5.2. Het ereloon van de architect wordt vastgelegd en is opeisbaar als volgt: 5.2.0. Voorschot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1. Voorontwerp (zie art.3.2.1.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2. Administratief dossier (zie art. 3.2.2.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3. Uitvoeringsdossier, inclusief de coördinatie van de speciale studies en de vereisten van de veiligheidscoördinator. (zie art.3.2.3.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4. Onkosten nazicht per inschrijver (8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.5. Uitvoering met gesplitste aannemingen (zie art.3.2.5.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.6. Coördinatie van de aannemingen (zie art.3.3.) : - door bouwheer, - door specialist, - door de architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.7. Controle toegang tot het beroep en de registratie van de aannemers: - door de bouwheer, - door de architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.8. Controle - oplevering: volgens vorderingstaten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.9. Andere prestaties (9) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.10 Andere berekeningswijze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3. Alle documenten worden in één exemplaar aan de bouwheer geleverd. Bijkomende exemplaren worden gerekend aan de prijs van: .........................EUR/m². Voor A3 : .........................EUR/st. Voor A4 : .........................EUR/st. 5.4. Taksen blijven ten laste van de bouwheer en zijn nooit in de bovenvermelde bedragen begrepen. 5.5. Alle bedragen aan de architect verschuldigd zijn betaalbaar binnen de dertig dagen. Ieder aan de architect verschuldigd bedrag dat niet betaald is binnen de dertig dagen wordt automatisch en van rechtswege met 10% verhoogd als forfaitaire
8
NEWS 16
Architectuurovereenkomst en niet herleidbare schadevergoeding en is verschuldigd zonder ingebrekestelling door het eenvoudig verstrijken van de termijn. Tevens en onder dezelfde voorwaarden is een verwijlintrest van 1% per maand verschuldigd. Bij niet betaling op vervaldatum, heeft de architect het recht zijn prestaties op te schorten op voorwaarde daarvan de bouwheer, de aannemer, de gemeente en zijn provinciale raad van de orde minstens vijftien dagen vooraf op de hoogte te brengen bij aangetekend schrijven. 5.6. Elke prestatie die geleverd wordt supplementair en buiten de vervulling van de normale opdracht zoals bepaald in deze overeenkomst en die niet te wijten is aan de architect wordt door de bouwheer vergoed volgens het volgend tarief (10) : ................................................................................................................
Artikel 6 – AANSPRAKELIJKHEDEN - VERZEKERINGEN 6.1. De burgerlijke beroepsaansprakelijkheid van de architect is gedekt door een verzekering bij de maatschappij AR-CO. Polis nr : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2. Vanaf de aanvang van de werken verzekert de bouwheer deze tegen volgende risico’s: brandschade, waterschade, storm, hagel, vorst en sneeuw, glasbreuk, diefstal, burgerlijke aansprakelijkheid, burenhinder (art. 544 B.W.), commerciële schade, gevolgen van faillissement van bouwpartners en meer bepaald met betrekking tot hun tienjarige aansprakelijkheid (11). 6.3. De bouwheer sluit een verzekering af voor de werken die hijzelf uitvoert of voor de leveringen die hijzelf doet. 6.4. De architect is niet aansprakelijk voor de interne gebreken van het concept en van de fabricatie van materialen en leveringen. 6.5. De architect staat niet in voor de geldelijke gevolgen van fouten en vergissingen van andere bouwpartners. Bij samenlopende fouten van meerdere uitvoerders die tot het ontstaan van éénzelfde schade geleid hebben, is de architect slechts gehouden de bouwheer te vergoeden en de schade te herstellen ten belope van het procentueel aandeel van zijn eigen fout in relatie tot het procentueel aandeel in de fout van de andere bouwpartners en met uitsluiting dus van hun procentueel aandeel. 6.6. De voorlopige oplevering maakt een einde aan de contractuele verplichtingen van de architect voor alle prestaties voorafgaand aan deze oplevering. Zij geldt als aanvaarding van de prestaties van de architect en van zichtbare toestand van de werf en van de uitgevoerde werken zoals gekend door de bouwheer met uitzondering van de tekortkomingen of gebreken, waarvoor uitdrukkelijk voorbehoud werd genoteerd. Zij geldt als aanvang van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid zoals bepaald in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. 6.7. Voor alle verborgen gebreken, andere dan de zware voorzien in art. 1792 B.W., vervalt de aansprakelijkheid van de architect één jaar na de voorlopige oplevering. Deze gebreken moeten tijdens deze periode gemeld worden. 6.8. De bouwheer komt het volgende overeen met de aannemers: De aannemer en zijn rechtverkrijgenden doen voor wat betreft een arbeidsongeval afstand van ieder recht of van iedere aanspraak tegenover de bouwheer, de architect, de ingenieur en de veiligheidscoördinator, behalve indien één van hen de inbreuk of het ongeval opzettelijk heeft veroorzaakt. Deze clausule geldt als een beding tegenover derden; derhalve zal de aannemer deze clausule inlassen in zijn overeenkomsten met zijn onderaannemers evenals in zijn wettelijk verzekeringscontract voor werkongevallen. Indien dit niet het geval zou zijn zal hij de voornoemden vrijwaren. 6.9. De gevolgen van de aansprakelijkheid van de architect in verband met immateriële schade wordt beperkt tot 25% van zijn erelonen, B.T.W. inbegrepen.
Artikel 7 – OPLEVERING DER WERKEN 7.1. Zodra de werken per aanneming in hun geheel zijn beëindigd wordt overgegaan tot de voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering houdt de aanvaarding door de bouwheer in van de werken in hun zichtbare toestand en geldt als aanvangsdatum van de tienjarige aansprakelijkheid.
NEWS 16
9
Architectuurovereenkomst 7.2. De architect verleent bijstand aan de bouwheer bij de opleveringen. Hij oordeelt of de eventuele gebreken moeten hersteld worden, aanleiding geven tot een blijvende minderwaarde of een weigering van de oplevering meebrengen. Aldus ingelicht kan de bouwheer deze raadgevingen slechts op eigen risico naast zich neerleggen. 7.3. De voorlopige oplevering wordt vastgelegd in een proces-verbaal dat door de bouwheer, architect, eventuele specialisten en de aannemer wordt ondertekend. Dit PV vermeldt de gebeurlijke inhoudingen voor herstellingswerken en voor minderwaarden. Bij in gebreke blijven van één van de partijen zal de architect voor de bouwheer een proces-verbaal opstellen dat de situatie van de bouwwerken weergeeft, de werken en de verbeteringen opsomt die nog uit te voeren zijn en de eventuele minderwaarden zal vaststellen. Volledige betaling of ingebruikname of inbezitname zonder enig voorbehoud geldt als stilzwijgende aanvaarding van de werken op risico van de bouwheer. 7.4. Aan de bij de ondertekening afwezige partijen zal de bouwheer de processen-verbaal aangetekend toesturen. 7.5. Behoudens bij toepasselijkheid van de wet Breyne is één jaar na de voorlopige oplevering, de definitieve oplevering stilzwijgend verworven zo de bouwheer geen gemotiveerde opmerkingen heeft gemaakt.
Artikel 8 – BEËINDIGING VAN DE OVEREENKOMST 8.1. De overeenkomst neemt een einde bij de voorlopige oplevering, onder voorbehoud van de wettelijke bepalingen betreffende de tienjarige aansprakelijkheid en betreffende een verplichting tot bijstand aan de bouwheer tot aan de definitieve oplevering. 8.2. Deze overeenkomst werd aangegaan rekeninghoudend met de persoonlijkheid van de partijen. Bijgevolg zal het overlijden van één van hen of de verdwijning van de rechtspersoonlijkheid automatisch een einde aan de overeenkomst stellen. 8.3. Indien de bouwheer beslist om het project over te dragen, zal de architect de mogelijkheid tot verderzetting van deze architectuurovereenkomst bespreken met de potentiële overnemer. Indien deze bespreking niet leidt tot het verder zetten van de overeenkomst, zal de bouwheer de architect betalen voor de verrichte diensten evenals voor de verbrekingvergoeding voorzien in artikel 8.4. 8.4. Ten allen tijde kan de bouwheer eenzijdig de overeenkomst beëindigen zonder reden. In dit geval betaalt de bouwheer de erelonen van de architect voor de verrichte diensten evenals een forfaitaire vergoeding voor de gederfde winst, vastgesteld op 25% van de erelonen die anders zouden verschuldigd geweest zijn voor de nog te leveren prestaties.. In het geval van vervroegde verbreking, zal de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van de architect aanvangen op de datum van deze beëindiging. De stopzetting van het project door de opdrachtgever wordt beschouwd als een éénzijdige beëindiging door deze laatste. 8.5. De architect kan deze overeenkomst éénzijdig beëindigen. Als hij zonder een geldige reden ervan afziet om een opdracht die hij aanvaard heeft verder te zetten, heeft hij slechts recht op de erelonen voor de uitgevoerde diensten, onder voorbehoud van eventuele vergoeding voor de bouwheer voor de door hem geleden schade. Deze vergoeding kan nooit meer bedragen dan 25% van de erelonen die verschuldigd zouden geweest zijn voor de nog te leveren diensten. Als de beslissing van de architect om de overeenkomst te beëindigen gebaseerd is op een fout van de bouwheer, zal hij recht hebben op betaling van zijn erelonen, vermeerderd met de vergoeding vastgesteld in artikel 8.4. Overigens verbindt de bouwheer er zich toe om zo snel als mogelijk alle maatregelen te nemen nodig om te voorzien in de vervanging van de architect en om zijn eventuele schade te beperken. 8.6. Wanneer de uitvoering van deze overeenkomst niet kan worden voortgezet om redenen die niet toe te schrijven zijn aan wanprestaties van één van de partijen, zoals overmacht, zware ziekte, werkonbekwaamheid, weigering van de bouwvergunning zonder aanwijsbare fout van de partijen, enz., zal de bouwheer aan de architect de erelonen storten voor de verrichte prestaties. In dit geval is aan geen enkele partij schadevergoeding verschuldigd.
10
NEWS 16
Architectuurovereenkomst Artikel 9 – AUTEURSRECHTEN De architect geniet van de auteursrechten, en onder andere van de volledige artistieke eigendom van zijn plannen, van de studies, van de voorontwerpen, enz. Hij heeft de exclusiviteit over het reproductierecht, in welke vorm ook en dit zowel voor de documenten als voor het bouwwerk, waarop hij op zijn kosten zijn naamtekening mag aanbrengen.
Artikel 10 – ALLERLEI 10.1. Behalve in geval van hoogdringendheid, zullen de partijen zich onthouden elkaar te dagvaarden zonder een voorafgaande in gebrekestelling te hebben verricht. 10.2.De partijen zullen alles in het werk zetten om een mogelijk conflict met betrekking tot de interpretatie of de uitvoering van deze overeenkomst, minnelijk en ten titel van dading op te lossen. 10.3. Alleen de gewone rechtbanken zijn bevoegd om de geschillen tussen partijen te beslechten. Overeenkomstig de wet van 26 juni 1963, kan de Provinciale Raad van de Orde op wiens tabel de architect is ingeschreven op verzoek van de beide partijen tussenkomen in de geschillen over de erelonen.
Opgemaakt te ............................................................................
op.....................................................................,
in zoveel exemplaren als er partijen zijn, waarvan elke partij verklaart een gelijkvormig en ondertekend exemplaar te hebben ontvangen. Partijen verklaren uitdrukkelijk dat over elk artikel van deze overeenkomst werd onderhandeld en dat de overeenkomst zonder voorbehoud is aanvaard. Deze overeenkomst werd slechts ondertekend na een bedenktijd van 8 dagen.
De Architect,
De Bouwheer,
Voetnoten (1) Zo het natuurlijke personen betreft voor gehuwden beide echtgenoten vermelden met familienaam en voornaam, eventueel beroep, nationaliteit, woonplaats. Voor rechtspersonen, de maatschappelijke zetel vermelden, het ondernemingsnummer en de naam van degene(n) die statutair bevoegd is (zijn) om op te treden. (2) Bij een associatie van architecten de identiteit vermelden van alle architecten die aan de opdracht zullen werken - en ter zake professionele verantwoordelijkheid zullen dragen met vermelding van hun aandeel in de verantwoordelijkheid, wat ook de oorzaak van het schadegeval kan zijn en zonder enige onderlinge solidariteit. (3) adres, perceel, kadasternummer, plaats, oppervlakte perceel. (4) Woonhuis, burelen, enz. (5) Nieuwbouw, verbouwing, enz. (6) De raming wordt slechts opgegeven ten titel van inlichting. (7) De globale waarde wordt gevormd door de eindafrekening van de onderscheiden aannemingen, verhoogd met de raming aan marktprijs van de door de bouwheer uitgevoerde werken of van de leveringen voor dewelke hij instond. De schadevergoeding voor laattijdigheid of aftrek wegens gebreken worden niet in mindering gebracht. (8) Gezien het aantal inschrijvers onvoorzienbaar blijft wordt een forfaitair bedrag per inschrijver voorzien. (9) Dient te worden vermeld: - voor premieaanvraag, subsidies en leningen - aanvraag aansluiting aan de diverse distributienetten - voorafgaande onderzoeken - overeenstemming met het Reglement op welzijn van de werknemers - enz. (10) bvb.: - wijziging door de bouwheer gevraagd, door een derde of door een overheid - gevolgen van een faillissement of een verlenging van een bouwtermijn met meer dan drie maanden. - uitzonderlijke administratieve bemoeiingen (monumenten en landschappen, adviesraad, overlegcommissie, enz.) (11) Zie Polis Globale van de Bouwheer verkrijgbaar bij AR-CO – Tasson-Snelstraat 22 te 1060 Brussel – Tel.: 02 538 66 33 – Fax: 02 538 06 44 – Email:
[email protected]
NEWS 16
11
!
Ik wens inlichtingen, zonder enige verplichting, over: m De burgerlijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering van: q de architect q de architect stagiair q de architect-werknemer q de architect-ambtenaar q de ingenieur q de ingenieur-architect q de interieurarchitect q de tuinarchitect q de project manager q de bouwpromoter (niet-aannemer) q de coördinator veiligheid en gezondheid q de landmeter q de expert m De verzekering « de Globale van de bouwheer » q nieuwbouw q verbouwing m ARCO E-NEWS (informatie per mail)
NEWS
INFO?
Informatie
Naam :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Adres :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tel : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fax : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mail :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Stuur deze antwoordkaart naar AR-CO, Tasson-Snelstraat 22, 1060 Brussel of fax ze op 02 538 06 44.
Onze twee gedelegeerd bestuurders die steeds te uwer beschikking staan Michel de WERGIFOSSE Gedelegeerd bestuurder (NL) Ingenieur
Tel.: 02 538 66 33
AR-CO cvba Fredy MOUREAU Gedelegeerd bestuurder (FR) Architect
Tel.: 02 538 66 33
Tasson-Snelstraat 22 – 1060 Brussel Tel. 02 538 66 33 • Fax 02 538 06 44 e-mail:
[email protected] website: http://www.ar-co.be RPR 0406.067.338 Verantwoordelijke uitgever: Jacques Aron Realisatie en productie: Didier Devillez Éditeur •
[email protected] Lay-out: Catherine Ruelle
