NETWERK CONCEPTUEEL BOUWEN STATUS QUO KNELPUNTEN ONDERZOEK 1-METING 2009 WONINGCORPORATIES & PROJECTONTWIKKELAARS
drs. Henri Busker drs. Reinoud de Jager 19 juni 2009
Inhoud rapportage • Onderzoeksverantwoording
3
- Aanleiding en doel onderzoek
4
- Opbouw rapport en vragenlijst
5
- Onderzoeksverloop
6
- Responsoverzicht
7
• Onderzoeksbevindingen - Achtergrondkenmerken - Heden en verleden
7 8 10
• Conclusies en aanbevelingen
22
• Bijlagen
25
2
Onderzoeksverantwoording
Aanleiding en doel onderzoek • Bij traditioneel bouwen brengt een opdrachtgever een aantal partijen bij elkaar om een unieke oplossing te realiseren. Die manier van bouwen voldoet echter niet langer door de toegenomen complexiteit. Bij Conceptueel Bouwen maakt de klant een keuze uit een aantal concepten. Deze zijn vooraf, afzonderlijk of in samenhang, ontwikkeld door ontwikkelaars, architecten, bouwbedrijven of toeleveranciers. Elk concept speelt in op de behoeften van een specifieke doelgroep. Daarna volgt maatwerk om ervoor te zorgen dat de gekozen oplossing volledig tegemoet komt aan de verwachtingen.
• Het Netwerk Conceptueel Bouwen wil door publiciteit, marketing, kennisuitwisseling en ontsluiten van het aanbod aan concepten ertoe bijdragen dat Conceptueel Bouwen de meest toegepaste vorm van bouwen wordt. • De doelstelling van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de wijze waarop woningcorporaties en projectontwikkelaars omgaan met problemen en oplossingen aangaande het huidige bouwproces. Op deze manier wordt in kaart gebracht wat de behoefte aan nieuwe werkwijzen is onder opdrachtgevers.
4
Opbouw rapport en vragenlijst • De vragenlijst bestaat uit de volgende vragenblokken: • Achtergrondkenmerken • Heden en verleden Het rapport zal dezelfde opbouw volgen. • Het onderzoek is in 2008 ook uitgevoerd. Bij de vragen die toen ook zijn gesteld, zal dan ook een vergelijking worden gemaakt tussen 2009 en 2008. Een zuivere vergelijking is alleen mogelijk indien de vraagstelling exact hetzelfde is geweest. Hier is in sommige gevallen afgeweken, wat een verklaring is voor eventuele verschillen. • Vorig jaar werden alle vragen ook op totaalniveau gerapporteerd. Omdat projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties zeer verschillende marktpartijen zijn en totaalcijfers daarom onvoldoende toegevoegde waarde hebben, is er voor gekozen om dit jaar alle vragen uitsluitend per marktpartij te rapporteren.
5
Responsoverzicht • De telefonische interviews zijn afgenomen bij bedrijven die geselecteerd zijn uit het Gouden Gids bestand of uit onze eigen USP bestanden (BouwPanel). • Het onderzoek is telefonisch afgenomen onder woningcorporaties en projectontwikkelaars. Per marktpartij is de persoon ondervraagd die het meest te maken heeft en/of kennis heeft van projecten aangaande nieuwbouw en/of grootschalig onderhoud binnen de organisatie. Dit zijn met name directeuren en beleidsmakers. • In totaal zijn 199 geslaagde enquêtes afgenomen, verdeeld over de volgende marktpartijen: Projectontwikkelaars; 84 Woningcorporaties; 115 Ontwikkelaars
Corporaties
18
55
n.v.t.
7.187
Aantal ontwikkelde woningen per jaar
82
n.v.t.
Aantal ontwikkelde bedrijfspanden per jaar
5
n.v.t.
Aantal ontwikkelde woningen afg. 5 jaar
888
438
Aantal ontwikkelde bedrijfspanden afg. 5 jaar
18
n.v.t.
Aantal medewerkers Aantal huurwoningen in bezit
• Bij de woningcorporaties zijn met name de wat grotere corporaties ondervraagd, ook de partijen die eerder geneigd zullen zijn met concepten te werken. 6
ONDERZOEKSBEVINDINGEN
Achtergrondkenmerken
Achtergrondkenmerken • Onderstaande tabel toont het aantal medewerkers van de ondervraagde ontwikkelaars en corporaties. • De corporaties hebben gemiddeld 7.187 woningen in bezit en hebben de afgelopen vijf jaar 438 woningen ontwikkeld. Gezien het feit dat de gemiddelde corporatie in Nederland zo’n 4.800 woningen in bezit heeft, kan worden geconcludeerd dat de ondervraagde corporaties bovengemiddeld groot zijn. • De ontwikkelaars ontwikkelen gemiddeld 82 woningen en 5 bedrijfspanden per jaar. Ontwikkelaars
Corporaties
18
55
n.v.t.
7.187
Aantal ontwikkelde woningen per jaar
82
n.v.t.
Aantal ontwikkelde bedrijfspanden per jaar
5
n.v.t.
Aantal ontwikkelde woningen afg. 5 jaar
888
438
Aantal ontwikkelde bedrijfspanden afg. 5 jaar
18
n.v.t.
Aantal medewerkers Aantal huurwoningen in bezit
9
Heden en verleden
Belangrijkste knelpunten nieuwbouw Ontwikkelaars - geholpen • Langdurige processen worden door ontwikkelaars het vaakst genoemd als knelpunt in de bouw: 79% geeft aan dat dit in (zeer) sterke mate speelt. In 2008 werd deze vraag spontaan gesteld. Toen gaf 25% aan dit als knelpunt te zien. • De overige knelpunten spelen allemaal een stuk minder sterk.
Langdurige processen (25%)
30%
Tijdrovend/rompslomp voor opdrachtgevers (5%)
15%
Betaalbaarheid/oplopende kosten (14%)
14%
Maatsch. ontevredenheid/politieke onrust (4%)
8%
Onzekerheid/groot afbreukrisico (n.v.t.) 3%
49% 32%
37%
28% 19%
23%
13% 5%3% 13% 4%
42%
14% 3%
38%
33%
3%
41%
30%
4%
Tegenvallende kwaliteit/veiligheid (2%) 1%8%
30%
58%
3%
Onvoldoende afgestemd op eindgebruikers (0%) 3%6%
32%
57%
3%
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Speelt in zeer sterke mate Speelt in enige mate Weet niet/geen mening
Speelt in sterke mate Speelt niet
11
Belangrijkste knelpunten nieuwbouw Corporaties - geholpen • Corporaties hebben, evenals ontwikkelaars, het vaakst last van langdurige processen: 72% vindt dat dit in (zeer) sterke mate speelt. In 2008 werd dit door 14% genoemd als knelpunt. • Een meerderheid van de corporaties geeft aan dat een tegenvallende kwaliteit en een onvoldoende afstemming op de eindgebruiker niet speelt.
Langdurige processen (14%)
24%
Betaalbaarheid/oplopende kosten (20%)
15%
Tijdrovend/rompslomp voor opdrachtgevers (9%)
16%
Onzekerheid/groot afbreukrisico (n.v.t.) 3%
48% 37%
Onvoldoende afgestemd op eindgebruikers (2%) 1% 4% 0%
36%
23%
44% 35% 31%
9% 2% 14% 3%
48%
Maatsch. ontevredenheid/politieke onrust (2%) 3%7% Tegenvallende kwaliteit/veiligheid (0%) 1%7%
37%
31%
22%
22% 3%3%
42% 51% 62%
3% 3% 6% 3%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Speelt in zeer sterke mate Speelt in enige mate Weet niet/geen mening
Speelt in sterke mate Speelt niet
12
Belangrijkste oorzaken knelpunten nieuwbouw Ontwikkelaars - spontaan • Logischerwijs worden procedures en invloed van de overheid het vaakst spontaan genoemd als oorzaak van de knelpunten bij nieuwbouw (63%). Immers, het grootste knelpunt zijn de langdurige processen waarmee ontwikkelaars te maken krijgen bij de bouw. • Ongeveer een op de tien ontwikkelaars geeft verder de complexiteit van het bouwproces, de huidige marktsituatie en de strijdige verdeling van risico’s en rendementen aan als knelpunt. 63%
Procedures/invloed overheid
44% 11%
Complexiteit/organisatie bouwproces
2% 10%
Huidige marktsituatie (crisis)
9%
Strijdige verdeling risico/rendement/verantw.
5%
Gebrek aan communicatie Geen enkele partij ervaart eindverantw. Kosten
3% 5%
Ruimtegebrek/locatie
5% 2009
6%
Anders
36% 2008
10% 13%
Weet niet/geen mening 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
13
Belangrijkste oorzaken knelpunten nieuwbouw Corporaties - spontaan • Een grote en groeiende meerderheid van de corporaties ervaart de procedures bij de overheid als knelpunt. Vorig jaar was dit nog maar eenderde. • Opvallend is verder dat corporaties vaker dan (de meer commercieel gedreven) ontwikkelaars aangeven de huidige economische crisis als knelpunt te zien (17% vs. 10%).
62%
Procedures/invloed overheid
35% 17%
Huidige marktsituatie (crisis)
17%
Complexiteit/organisatie bouwproces
2% 6%
Strijdige verdeling risico/rendement/verantw.
4% 9%
Kosten Geen enkele partij ervaart eindverantw.
2%
Gebrek aan communicatie Ruimtegebrek/locatie
5% 2009
14%
Anders
27% 2008
9%
Weet niet/geen mening
27% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
14
Afgelopen 5 jaar te maken gehad met concepten • Aan de respondenten is uitgelegd wat onder concepten wordt verstaan. Van de ontwikkelaars heeft 43% de laatste vijf jaar met concepten te maken gehad, tegenover 40% van de corporaties. • Dit is voor beide marktpartijen een afname ten opzichte van vorig jaar (ontwikkelaars: -13% en corporaties -6%). Oorzaak kan zijn dat de vraagstelling dit jaar anders was. In 2008 werd het begrip Conceptueel Bouwen minder exact gedefinieerd.
Ontwikkelaars 2009
5%
Ontwikkelaars 2008
8%
10%
10%
11%
Corporaties 2009 2%3%
Corporaties 2008 3% 9%
0%
10%
23%
20%
16%
19%
5%
58%
18%
30%
1%
38%
12%
17%
20%
56%
40%
2%
46%
50%
60%
70%
2009: Een concept is een projectoverstijgend oplossingsprincipe voor specifieke huisvestingsbehoeften door een keten van bedrijven
8%
80%
90%
100%
In zeer grote mate
In grote mate
In enige mate
In geringe mate
Niet
Weet niet/geen mening
2008: Concepten zijn een soort van (totaal) oplossingen waarmee bouwwerkzaamheden versneld worden of efficiënter uitgevoerd 15
Ervaringen met concepten Afgelopen. 5 jr. te maken gehad met concepten (43% ontw. en 40% corp.) • Een meerderheid van de ontwikkelaars heeft positieve ervaringen met concepten (53%). Ten opzichte van vorig jaar is dit een daling (-8%). Onder corporaties is het aandeel respondenten dat positief oordeelt met hetzelfde percentage gedaald ten opzichte van vorig jaar. • Onder beide marktpartijen is is het aandeel respondenten dat uitgesproken negatief oordeelt bovendien beduidend toegenomen.
Ontwikkelaars 2009
53%
Ontwikkelaars 2008
18%
15%
61%
Corporaties 2009
27%
47%
Corporaties 2008
30%
55%
0%
10%
Positief
20%
30% Neutraal
15%
13%
28%
40%
50%
60%
Negatief
5% 7%
2%
70%
80%
11%
15%
90%
100%
Weet niet/geen mening
16
Voorbeelden van gebruikte concepten Afgelopen. 5 jr. te maken gehad met concepten (43% ontw. en 40% corp.) • De bekendheid van specifieke concepten is niet hoog. Zes op de tien ontwikkelaars en drie op de tien corporaties weet geen naam te noemen van concepten waarmee men heeft gewerkt. De energieneutrale woning van Ecofys geniet de hoogste bekendheid. • In bijlage 1 zijn alle genoemde concepten opgenomen.
Ontwikkelaars
Corporaties
Energieneutrale woning
7%
10%
Consumentgericht ontwikkelen
4%
8%
Remmers Budgetconceptwoning
4%
0%
Waarde & Riant
4%
10%
Wenswonen
4%
3%
PCS-woningbouwconcept
0%
8%
Q woning
0%
8%
Anders
30%
23%
Weet niet/geen mening
59%
30%
17
Concepten vs. traditionele projecten Afgelopen. 5 jr. te maken gehad met concepten (43% ontw. en 40% corp.) • Een meerderheid van de ontwikkelaars vindt concepten beter scoren op economische prestaties (56%). Traditionele projecten scoren enkel beter op maatwerk en exclusiviteit. • Corporaties zien in conceptueel bouwen vooral voordelen op het gebied van snelheid (76%), kosten (61%) en economische prestaties (54%) ten opzichte van traditionele bouwmethoden. Ontwikkelaars
Corporaties
Conc. beter
Gelijk
Trad. beter
Weet niet/g.m.
Conc. beter
Gelijk
Trad. beter
Weet niet/g.m.
Betere economische prestaties
56%
31%
3%
9%
54%
33%
7%
7%
Meer transparantie
47%
34%
9%
9%
46%
37%
11%
7%
Lagere kosten
44%
31%
16%
9%
61%
24%
11%
4%
Meer snelheid
41%
38%
13%
9%
76%
9%
11%
4%
Duurzamer, veiliger en gezonder
38%
47%
0%
16%
26%
61%
9%
4%
Meer zekerheid en garanties
38%
50%
3%
9%
41%
43%
11%
4%
Makkelijker gebruik .beter comfort
31%
41%
13%
16%
26%
48%
20%
7%
Minder eigen inzet/ betrokkenheid
31%
50%
9%
9%
33%
48%
15%
4%
Meer differentiatie/maatwerk
28%
28%
31%
13%
35%
30%
30%
4%
Betere uitstraling, imago
25%
53%
13%
9%
28%
46%
20%
7%
Meer exclusiviteit
19%
38%
31%
13%
17%
30%
48%
4% 18
Verbeterpunten gebruikte concepten Afgelopen. 5 jr. te maken gehad met concepten (43% ontw. en 40% corp.) - spontaan • De respondenten die de afgelopen vijf jaar met concepten te maken hebben gehad, geven vooral aan nog verbeterpunten te zien in de kosten (ontwikkelaars: 13%, corporaties: 20%), de uitstraling (13%, 11%) en de mogelijkheden tot maatwerk (10%, 15%).
13% 20%
Lagere kosten
13% 11%
Betere uitstraling, imago
10% 15%
Meer differentiatie/maatwerk
10% 9%
Duurzamer, veiliger en gezonder
6% 7%
Makkelijker in gebruik en beter comfort
3% 2%
Betere economische prestaties Meer transparantie
3% 4%
Meer exclusiviteit
4%
Meer zekerheid en garanties
2%
Meer snelheid
Ontwikkelaars
7%
Anders
13%
23% Corporaties
35% 39%
Weet niet/geen mening 0%
10%
20%
30%
40%
50% 60%
70%
80%
90% 100%
19
Knelpunten selecteren concepten Afgelopen. 5 jr. te maken gehad met concepten (43% ontw. en 40% corp.) - spontaan • De meeste ontwikkelaars weten geen knelpunten aan te geven die zij ervaren bij het selecteren van concepten (58%), evenals drie op de tien corporaties (30%). • Een op de tien ontwikkelaars vindt concepten onderling slecht vergelijkbaar (10%) • Corporaties ondervinden vooral onduidelijkheid (20%), het niet aansluiten op het programma van eisen (13%) en de slechte vergelijkbaarheid (13%) bij het selecteren van concepten. 10%
Concepten slecht vergelijkbaar
13%
Concepten sluiten niet aan op programma van eisen
6%
Onduidelijk wat het concept is
6%
13%
20% 3%
Concepten slecht vindbaar
Gunnen op waarde ipv laagste prijs
4% 16%
Anders
Ontwikkelaars
24% 58%
Weet niet/geen mening
Corporaties
30% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
20
Bekendheid en oordeel NCB en website • Alle respondenten is gevraagd of zij bekend zijn met het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) en de website www.conceptueelbouwen.nl. Indien zij aangeven hiermee bekend te zijn, is gevraagd naar hun oordeel. • De overgrote meerderheid onder beide marktpartijen is niet bekend met het NCB en daarmee logischerwijs ook niet met de bijbehorende website. • Van de ontwikkelaars is 33% bekend met het NCB en 21% met de website. Voor de corporaties is dit respectievelijk 21% en 11%. • De genoemde redenen voor het gegeven oordeel over het NCB en de website zijn weergegeven in bijlage 3.
Ontwikkelaars
Corporaties
NCB
Website
NCB
Website
Bekend, goed initiatief
28%
14%
17%
10%
Bekend, geen goed initiatief
3%
1%
0%
0%
Bekend, maar weet niet of het goed initiatief is
3%
5%
3%
1%
Niet bekend
67%
79%
79%
89%
21
Conclusies en aanbevelingen
Conclusies en aanbevelingen - 1 • Ontwikkelaars en corporaties geven aan veel knelpunten tegen te komen tijdens het nieuwbouwproces. Evenals vorig jaar komt naar voren dat men met name tegen de ‘regeltjes’ aanloopt. Langdurige processen, procedures/vergunningen en de invloed vanuit de overheid worden als lastig ervaren. • Een groot deel van de ontwikkelaars en corporaties geef aan dat Conceptueel Bouwen beter scoort dan traditioneel bouwen op economische prestaties, kosten, snelheid en transparantie. Zeker in deze moeilijke economische tijden voor de bouw zijn dit belangrijke issues. Er is dus zeker behoefte aan Conceptueel Bouwen onder ontwikkelaars en corporaties. Ondanks deze voordelen is er ook een ander krachtenveld waar concepten in het algemeen mee te kampen hebben en dat is het krachtenveld van de uitvoerende partijen. Deze zullen niet snel geneigd zijn huidig personeel te ontslaan, en zullen er dus alles aan doen om het eigen personeel aan het werk te houden. Dit houdt in dat zij bepaalde arbeidsintensieve activiteiten liever zelf uitvoeren dan uitbesteden aan andere partijen of vervangen door concepten. Overigens zullen projectontwikkelaars en woningcorporaties hier minder last van hebben, aangezien zij concepten voorschrijven en er dus minder snel zal worden overgestapt naar arbeidsintensievere activiteiten.
• Voor beide marktpartijen geeft een meerderheid van de respondenten aan de afgelopen vijf jaar niet in aanraking te zijn geweest met concepten. Van de respondenten die wel ervaring hebben met concepten (ca. 40%) heeft ongeveer de helft positieve ervaringen. Onduidelijkheid over concepten, het niet aansluiten op het programma van eisen en de slechte onderlinge vergelijkbaarheid worden het vaakst genoemd als knelpunten bij het 23 selecteren.
Conclusies en aanbevelingen - 2 • Om Conceptueel Bouwen beter onder de aandacht te brengen zal het Netwerk allereerst duidelijkheid en onderlinge vergelijkbaarheid in het aanbod moeten aanbrengen. De inhoudelijke bekendheid van concepten is namelijk bijzonder laag. Vrijwel geen respondent weet een concept te noemen. • Verder zal er moeten worden ingespeeld op de aspecten die de markt wil zien als ideaal resultaat van Concepten. Dit zijn voornamelijk duurzaamheid, prijs-kwaliteit en snelheid/korte doorlooptijd. • Het Netwerk Conceptueel Bouwen zelf is vrij onbekend. Twee op de drie ontwikkelaars en vier op de vijf corporaties zijn er niet bekend mee.
24
Bijlagen
Bijlage 1: Voorbeelden van gebruikte concepten • Ontwikkelaars: Duurzaamheidconcepten (2x); Basontwerp; Betuweroute; Black Force; Combi recreatie en zorg; Eigen concept; Energiezuinig; Energiezuinig bouwen; Keuzebouwen; Lighthouse (zelfontwikkeld); Luxe paardensport; Multiconceptuele woningen; Muziekpand; Starterwoningen; Uitvoeringsconcepten; Vitaal bouwen; Volker Wessels; Waterwoningen; WNR; Woningbouw verenigingen in het algemeen. • Corporaties: Architectaatjes; BAM; Bouwmetermethodes; Brede school; BRW; Conceptplus; Draafsingel; HCI; Huizen voor gehandicapten; Kangoeroewoningen; Livingstone; Ontwikkelingsmaatschappij; Plectvos; Speciale organisatie; Status (timpaan veranda woning); Unitbouw; Ursem; Van Ommen en de Groot starterwoningen; Volker Wessels; Woongroep ouderen; Woonkeur.
26
Bijlage 3: Oordeel Netwerk Conceptueel Bouwen • Positieve ontwikkelaars: Elk initiatief is goed op dit gebied (5x); Vinden van concepten wordt gemakkelijker (2x); Altijd goed dat partijen hierover nadenken en kennis delen met anderen; Bekendheid van concepten moet beter; Betere kwaliteit i.v.m. regelgeving; Dat initiatief sluit aan bij onze eigen manier van werken; De manier van denken is uniek; Er komen vele nieuwe verbeteringen en aspecten; Het gaat prima; Het is goed dat het er is, maar wij gebruiken het niet; Kostenbesparend; Goed, maar concepten mogen niet tot verarming leiden; Stap is voor eindgebruikers en cultuur van bouw wordt omgedraaid; Ze gaan voorop in de ontwikkelingen. • Negatieve ontwikkelaars: Het helpt gewoon niet; Zonde van het geld en de tijd. • Positieve corporaties: Delen kennis en ervaringen is waardevol (7x); Elk initiatief helpt,maar moet beter van de grond komen; Het is een goede poging om veel te verbeteren; Het is een goede samenvatting; Het is vernieuwend; het is wel goed, maar het is één van de dingen om verder met het proces te komen; Ik kan er wel wat weghalen, maar ik geloof niet in concepten; Mensen betrekken; Niet opnieuw het wiel hoeven uitvinden; Onder de aandacht brengen van Conceptueel Bouwen is goede zaak; Partijen worden bij elkaar gebracht; Speelt goed in op de markt; Samenwerken op dit gebied is beter; Veel informatie uit halen.
• Negatieve corporaties: n.v.t.
27
Bijlage 3: Oordeel website • Positieve ontwikkelaars: Goede informatieverstrekking (2x); Biedt mogelijkheden om ideeën op te doen; Het geeft de mogelijkheid om fouten op de werkplaats te voorkomen; Het is leuk om er af en toe op te kijken; Iedereen werkt met internet; Initiatief goed; Moet meer bekendheid krijgen; Op de hoogte blijven van ontwikkelingen. • Negatieve ontwikkelaars: Het is gewoon zonde van de tijd.
• Positieve corporaties: Goede informatieverstrekking (3x); Als voorbereiding is het goed maar voor de nadere uitwerking niet: Brengt concepten onder de aandacht; de kennis die er is wordt gedeeld; Er staat veel informatie op over bedrijven; Het geeft de mogelijkheid om andere mogelijkheden te ondervinden; je kunt gegevens delen en ervaringen wisselen; kennis moet op deze manier verspreid worden; naamsbekendheid. • Negatieve corporaties: n.v.t.
28
