Benchmark Conceptueel Bouwen resultaten en ervaringen

Resultaten Benchmark Conceptueel Bouwen oktober 2013

Benchmark Conceptueel Bouwen – resultaten en ervaringen Inleiding Een duurzame gebouwde omgeving; daar gaan wij in Noord-Holland voor. Ook corporaties hebben hierbij een belangrijke rol. Steeds meer (nieuw)bouwprojecten van corporaties kennen vergaande duurzaamheidsambities. Maar tegelijkertijd blijft het kostenplaatje, zeker in deze tijden van crisis en bezuinigingen, een belangrijk aandachtspunt. De vraag die gemeenten en woningbouwcorporaties hebben, is of conceptueel bouwen hier een oplossing voor kan bieden. Het Servicepunt Duurzame Energie en de Milieudienst Westfriesland namen eind 2012 het initiatief om via een benchmark de kansen en mogelijkheden van conceptueel bouwen voor corporaties in kaart te brengen. Twee corporaties (WelWonen en De Woonschakel) en vier conceptbouwers (BAM Woningbouw, VBK Groep, RoosdomTijhuis en Flex-Home) deden mee aan de benchmark. Er bestaan nogal wat vooroordelen over conceptueel bouwen. Niet flexibel, eenheidsworst, duur et cetera. Met deze benchmark willen de initiatiefnemers deze vooroordelen ‘ontkrachten’ en laten zien dat conceptueel bouwen juist veel kansen en voordelen kan bieden. Zo zijn duurzame prestaties en kwaliteit door conceptueel bouwen beter te beheersen, wordt gewerkt aan langdurige goede samenwerking tussen de betrokken partijen, is een goede prijs-kwaliteitverhouding wel degelijk mogelijk en kan er ook nog eens snel worden gerealiseerd. In het kader van deze benchmark hebben de vier conceptueel bouwers een voorstel ingeleverd voor twee recente op traditionele wijze aanbestede en ontwikkelde nieuwbouwprojecten. Op deze manier kon een goede vergelijking worden gemaakt tussen conceptueel bouwen versus traditioneel bouwen. De benchmark is gebaseerd op door de inschrijvers aangeleverde gegevens. Het was binnen de kaders van het traject niet mogelijk om alle aangeleverde gegevens aan een objectieve check te onderwerpen. De resultaten uit de benchmark bevestigen de aanname dat conceptueel bouwen veel voordelen en kansen biedt voor corporaties. Via conceptueel bouwen kunnen voor hetzelfde of zelfs minder geld kwalitatief betere woningen worden gerealiseerd. Middels deze notitie delen de initiatiefnemers graag alle resultaten en ervaringen.

De referentieprojecten De benchmark heeft als doel inzichtelijk te maken welke prijs/kwaliteitsvoordelen conceptueel bouwen heeft ten opzichte van traditioneel bouwen. De corporaties WelWonen en De Woonschakel hebben voor dit onderzoek informatie beschikbaar gesteld van een recent door hen aanbesteed traditioneel nieuwbouwproject. Hieronder worden beide referentieprojecten puntsgewijs beschreven. Tabel 1

Beschrijving van de twee referentieprojecten

Bartigonstraat (Bovenkarspel)

Tom Kranenburgstraat (Enkhuizen)

Woningcorporatie Aantal woningen Woningtype

De Woonschakel 20 Tussen- en hoekwoning

Woningcorporatie Aantal woningen Woningtype

WelWonen 42 Tussen- en hoekwoning

Oppervlakte (b.v.o. in m²)

126

Oppervlakte (b.v.o. in m²)

112

Aantal kamers (incl. woonkamer)

4

Aantal kamers (incl. woonkamer)

5

EPC (gemiddeld) Bouwtijd Oplevering Bijzonderheden

0,56 34 weken 2014 Levensloopbestendig

EPC (gemiddeld) Bouwtijd Oplevering Bijzonderheden

0,65 52 weken 2012 Met garage en tuinmuur 1 / 13

Notitie

Resultaten Benchmark Conceptueel Bouwen

Aanpak Het benchmark-traject bestond uit de volgende vier stappen: 1. Kennismaking Tijdens het startoverleg in januari 2013 gaven de woningbouwcorporaties een toelichting op de referentieprojecten en presenteerden de conceptueel bouwers hun concept en werkwijze. Vervolgens zijn verdere afspraken gemaakt over de opzet en aanpak van het benchmark-traject. 2. Uitzetten uitvraag en indienen voorstellen In eerste instantie was het de bedoeling dat de conceptueel bouwers op basis van tekeningen en bestekken van de referentieprojecten hun voorstellen zouden aanleveren. Dit gaf de conceptueel bouwers echter het idee dat zij de referentieprojecten één op één moesten nabouwen, wat ten koste zou gaan van hun concept. Om dit te voorkomen, is op basis van de hiervoor genoemde documenten een programma van eisen voor ieder referentieproject opgesteld (zie bijlage 1). Medio juli 2013 was de deadline voor de conceptueel bouwers om hun voorstellen voor de twee referentieprojecten in te dienen. Hiervoor moest gebruik worden gemaakt van een vast inschrijfformat. 3. Analyseren aanleveren gegevens De aangeleverde gegevens zijn allereerst getoetst op compleetheid en duidelijkheid. Ontbrekende en/of onduidelijke gegevens zijn aangevuld via een aanvullende vragenronde. Hierna zijn de voorstellen in één overzicht bij elkaar gebracht en geanalyseerd. De resultaten zijn (geanonimiseerd) verwerkt in deze notitie en voorzien van conclusies en aanbevelingen. 4. Definitief maken en verspreiden van de resultaten Begin september 2013 zijn de resultaten besproken met de vier conceptueel bouwers en de woningcorporaties. Begin oktober 2013 zijn de resultaten openbaar gemaakt via o.a. een bijeenkomst voor geïnteresseerde gemeenten en woningcorporaties uit Noord-Holland-Noord.

Resultaten benchmark Het doel van de benchmark is niet om één winnaar aan te wijzen, maar om (aan de hand van de concrete voorstellen) de sterke en zwakke kanten van conceptueel bouwen te belichten. In de onderstaande paragrafen worden de verschillende aspecten en onderdelen besproken.

Aangeleverde gegevens In de benchmark is gewerkt met een uitgebreid inschrijfformulier. Hierdoor waren de gegevens uit de verschillende inschrijvingen goed met elkaar te vergelijken. Alleen op het aspect ‘Milieuprestatieberekening’ was een vergelijking niet mogelijk, omdat de door de inschrijvers gebruikte grootheden hier verschilden. Op de meeste aspecten zijn verschillen tussen de vier inschrijvingen geconstateerd. In tabel 2 staan de aspecten waarop de inschrijvingen niet van elkaar verschilden. Tabel 2

Overzicht aspecten met nauwelijks onderlinge verschillen tussen de vier inschrijvingen

Aspecten Aanvullende producten (witgoed, ledpakket)? Is dit een noodzakelijke voorwaarde? (binnen financiële randvoorwaarden) Welke gevelstijlen zijn binnen de basiswoning mogelijk (beelden/ typologieën)? Ventilatie per vertrek (ja/nee)? Netto verdiepingshoogte (m) Aantal verdiepingen Dakvorm (plat, (a-symm.-)zadel, lessenaar, mansarde, gebogen) Electravoorzieningen conform NEN 1010 (ja/nee)? Ventilatie per vertrek (ja/nee)? Centraal stofzuigersysteem (ja/nee)

2 / 13

Uitkomst Nee Ruim aanbod Ja 2,6 - 2,65 m Alle inschrijvingen gelijk: Bartigon: 1 verdieping Kranenburg: 2 verdiepingen Alle inschrijvingen: zadeldak Ja Ja Nee

Notitie


Visuele impressie In tabel 3 zijn de door de conceptueel bouwers beschikbaar gestelde visualisaties van hun inschrijvingen opgenomen. Alleen inschrijver C heeft geen eigen visualisatie aangeleverd, daar zijn de vanuit de corporaties beschikbare visualisaties van de referentieprojecten gebruikt. Navraag bij deze inschrijver bevestigt dat zij in hun voorstel de maatvoering zoals aangeleverd vanuit de tekeningen van de referentieprojecten één op één overnemen. De visualisaties geven een mooi beeld van de architectonische mogelijkheden. Tabel 3

Visualisatie van de vier inschrijvingen Inschrijver B

Inschrijver C

Inschrijver D

Kranenburg

Bartigon

Inschrijver A

Tussentijdse conclusie: een visualisatie geeft een goed beeld van wat een conceptuele bouwer in huis heeft op het gebied van architectuur. Ook wordt hiermee inzicht gegeven de mate waarin de conceptuele bouwer inspeelt op eventuele architectonische wensen van de opdrachtgever. Tussentijdse aanbeveling: bij aanbesteding standaard om een visualisatie van de inschrijving vragen.

Overall vergelijking inschrijvingen In deze benchmark is op drie manieren een overall vergelijking van de vier inschrijvingen gemaakt: 1. op basis van een puntensysteem vanuit het inschrijfformulier; 2. op basis van de inschrijfprijs t.o.v. de nacalculatie van het traditioneel gebouwde referentieproject; 3. op basis van een prijsvergelijking per m² bruto vloeroppervlakte (bvo) en referentie-EPC van 0,6. Puntensysteem Op het inschrijfformulier stond per aspect aangegeven hoeveel punten maximaal verkregen konden worden voor dat aspect. Ook was duidelijk wat de waardeverdeling was tussen financiële (25%) en kwalitatieve (75%) aspecten. De vergelijking van de vier inschrijvingen op basis van dit puntensysteem geeft een gevarieerd beeld (zie tabel 4), waarbij inschrijving C het beste scoort bij project Bartigon en bij project Kranenburg. Inschrijfprijs Bij de inschrijfprijsvergelijking wordt de inschrijfprijs van de conceptuele bouwers afgetrokken van de gemaakte kosten bij de traditioneel gebouwde referentieprojecten. Het kwaliteitsaspect speelt hier dus geen rol. Vergelijking op inschrijfprijs laat zeer grote verschillen tussen de vier inschrijvingen zien (zie tabel 4). Een verklaring voor deze verschillen kan wellicht gevonden worden in de onderlinge kwaliteitsverschillen (o.a. woningoppervlak). Ook is het mogelijk dat in het kader van de benchmark door enkele partijen zeer scherp is ingeschreven en mogelijk grote verschillen zitten in winstmarges. Op basis van inschrijfprijs scoort inschrijving C het beste bij project Bartigon en inschrijving D het beste bij project Kranenburg. Prijsvergelijking minderkosten bouwkosten per m² bvo (met referentie-EPC van 0,6) Aan een woning zitten veel kwaliteitsaspecten. In deze vergelijking hebben wij ons beperkt tot het ruimtelijke en energetische kwaliteitsaspect. De inschrijfprijs voor de woning en berging/garage (excl. tuininrichting en erfafscheiding) van zowel de traditioneel gebouwde referentieprojecten als die van de inschrijvingen vanuit de conceptuele bouwers is gecorrigeerd. Afhankelijk van de in de inschrijving 3 / 13

Notitie


aangeboden EPC ten opzichte van de referentie-EPC van 0,6 is € 175,- bij rijtjeswoningen en € 200,bij hoekwoningen per EPC-punt per woning opgeteld dan wel afgetrokken van het inschrijfgeld. Deze correctie is gebaseerd op de kosten en het effect op de EPC bij pv-systemen. Na deze correctie is het inschrijfgeld gedeeld door het aantal geleverde m² bvo. Hierdoor worden de verschillen in aangeboden oppervlak tussen de inschrijvingen eerlijker gewaardeerd. Op basis van deze vergelijking komt zowel voor het project Bartigon als voor het project Kranenburg inschrijving D het beste uit de bus. Tabel 4

Overall vergelijking tussen de vier inschrijvingen op drie manieren Bartignon

Item

Kranenburg

Nr. 1

Nr.2

Nr. 3

Nr.4

Nr. 1

Nr.2

Nr. 3

Nr.4

Aanbieder C (664)

Aanbieder B (565)

Aanbieder A (561)

Aanbieder D (538)

Aanbieder C (626)

Aanbieder B (605)

Aanbieder D (597)

Aanbieder A (560)

Inschrijfprijs (verschil)

Aanbieder C (€ 569.000)

Aanbieder A (€ 184.000)

Aanbieder D (€ 39.000)

Aanbieder B (- € 93.000)

Aanbieder D (€ 767.000)

Aanbieder C (€ 677.000)

Aanbieder A (€ 277.000)

Aanbieder B (€ 247.000)

Minderkosten bouwkosten EPC 0,6 per woning/m2 BVO (excl. grondkosten, berging, dakkapel, buiteninrichting en BTW)

Aanbieder D (€ 239 per m2)

Aanbieder C (€ 228 per m2)

Aanbieder A (€ 182 per m2)

Aanbieder B (€ 156 per m2)

Aanbieder D (€ 393 per m2)

Aanbieder C (€ 379 per m2)

Aanbieder A (€ 353 per m2)

Aanbieder B (€ 313 per m2)

Puntentelling

Tussentijdse conclusies: - De manier c.q. de aspecten waarop je verschillende inschrijvingen met elkaar vergelijkt/waardeert maakt groot verschil in welke inschrijving als beste uit de vergelijking naar voren komt. - Een correctie op de inschrijvingen op de aspecten ‘EPC’ en ‘aantal m² bvo’ leidt tot een betere vergelijking op deze aspecten. Wordt op basis van een puntensysteem een vergelijking gemaakt, dan heeft de puntenwaardering tussen de te beoordelen aspecten de grootste invloed op het eindresultaat. Tussentijdse aanbevelingen: - Voor een eerlijke vergelijking is het aan te bevelen de winstmarge vast te zetten (bijvoorbeeld op 6%) en de inschrijvingen financieel verder uit te werken volgens een vast format. - Het is erg belangrijk de uitvraag goed te specificeren, zodat bij de vergelijking zo min mogelijk onduidelijkheid ontstaat. - De selectie van een conceptueel bouwer is afhankelijk van het Programma van Eisen. Voordat met één partij het project verder wordt uitgewerkt, is het aan te raden op basis van door een aantal conceptueel bouwers aangeleverd vergelijkbaar materiaal een selectie te maken.

Kwalitatief onderscheidend vermogen In tabel 5 zijn tussen de kwalitatieve verschillen tussen de vier inschrijvingen vanuit de conceptueel bouwers weergegeven. Groen gearceerde cellen geven de meest gunstige inschrijving op een aspect weer, rood gearceerde cellen de minst gunstige inschrijving op dat aspect. De meeste aspecten spreken voor zich. Een aantal aspecten worden onder de tabel nader toegelicht.

4 / 13

Notitie

Tabel 5


Overzicht met kwalitatieve verschillen tussen de vier inschrijvingen

Aspecten 1

Inschrijving A

Bepaalde oriëntatie dak noodzakelijk?

Inschrijving B

Inschrijving C

Inschrijving D

nee

ja

nee

Ja

- aanpasbaarheid: ontvlechten verschillende bouwdisciplines maakt deze achteraf goed bereikbaar en aanpasbaar. - standaard goed geïsoleerde woningschil, (Rc-waarden 5,5) - tripple beglazing met U-waarde van 1,0. - afhankelijk van het duurzaamheidsconcept aangevuld met een luchtwarmtepomp met voorverwarming, zonneboiler en PV-panelen.

koudebrug loos

PV-cellen

ja, vloer

ja, vloer

Nee

De woning is zeer goed geïsoleerd. De temperatuur van de woonkamer zakt niet lager dan 18 graden. Opwarming zal geschieden binnen 2 uur.

?

4 uur opwarmtijd

2

Wat zijn overige duurzame maatregelen, zoals...?

- gebruik van FSC - gebruik van betongranulaat - beperken verpakkingsmateriaal en scheiden afval - koudebrugloos - tripple glas

3

Vloer, plafond en/of wandverwarming (ja/nee)

nee

4

Wat zijn de uitgangspunten t.a.v. wintercomfort (type verwarming, kierdichting e.d.)?

5

Grondgebruik woning (m )?

Bartigon: 81 m Kranenburg: 56 m2




6

Inhoud netto in m3 (NEN 2580)?

Bartigon: 331 m3 3 Kranenburg: 342 m




7

Hoe eenvoudig is het om de woning later nog uit te breiden?

Redelijk eenvoudig. Door verlenging van de tunnel kunnen we de woning 1200 tot 2400 mm dieper maken zonder constructieaanpassing van het basis casco. De woning kan ook in sprongen van 300 mm breder worden ontwikkeld.

Flexibiliteit nu en later is onze kernkwaliteit. De woning kan zelfs eenvoudig worden omgevormd tot een geheel ander woningtype omdat alle vloeren woningscheidend zijn uitgevoerd en de structuur van de woning hierop is voorbereid.

Alle opties zijn mogelijk. Bestaande gevel is in zijn geheel te verplaatsen indien uitbouw gewenst is. Investering is dan ook heel gunstig.

Doordat het woonconcept middels prefab wanden wordt gerealiseerd, waarbij de voor en achtergevel niet dragend zijn, kan op een eenvoudige manier de woning geschikt gemaakt worden voor andere doelgroepen.

8

Wat is minimum aantal benodigde geschakelde woningen binnen de financiële kaders?

30 woningen (kleinere aantallen mogelijk)

Conform aangeleverde stedenbouwkundige situatie: blokjes van 2, 3 en 4 woningen.

Blokje van 4 rijwoningen, 1 tweekap of 1 vrijstaande woning.

Seriegrootte maakt voor ons concept niet. Of het nu 1 of 100 woningen zijn, financieel maakt dit geen verschil.

2

o

20 C in 2 uur

2

2

2

2

-

9

Hoe wordt de huurder begeleid voor, tijdens en na de bouw? (woonconsulent, woonconfigurator (beelden?), web, APP, showroom)

-

woonconsulent woonconfigurator web BIM showroom

- website - bijeenkomsten - advies/consult door architecten - showroom met alle afbouwproducten

- BIM, 3 en 4D - woonconsulent - woonconfigurator - showroom -

vaste keuzebegeleider/ aanspreekpunt per project. Kennismakingsgesprek over mogelijkheden en te maken keuzes en advies over best passende oplossing Gedurende gehele proces begeleider beschikbaar voor vragen en communicatie over voortgang. Tijdens de bouw één of meerdere kijkersmiddag(en) In sommige gevallen inloopspreekuur op locatie. Bij oplevering is zelfde begeleider weer aanwezig.

Ad 2) Op het aspect overige duurzame maatregelen valt op dat Inschrijving B ten opzichte van Inschrijving A uitgebreid maatregelen beschrijft, die op dit moment zeker nog niet standaard zijn. Inschrijvingen C en D benoemen maar één maatregel. Ad 5) De woningen van Inschrijving D vragen, bij beide projecten, het minste grondgebruik en hebben de grootste inhoud. Dit extra volume kan alleen in de kap worden gezocht omdat de verdiepingshoogte bij alle inschrijvers nagenoeg gelijk zijn. Ad 7) Over het uitbreiden van de woning richt Inschrijving A zich op het moment van bouwen, terwijl Inschrijvingen B en C laten zien dat bij latere uitbereiding gebruikgemaakt kan worden van de aanwezige structuur. Inschrijving B richt zich hierbij vooral op de installaties en Inschrijving C stelt dat de bestaande gevel in zijn geheel naar voren verplaatst kan worden. 5 / 13

Notitie


Ad 8) Inschrijving A heeft het liefst series van minimaal dertig woningen (minder kan ook). Inschrijvingen B en C werken het liefst in blokken en bij Inschrijving D maakt de seriegrootte financieel geen verschil (ook één woning is mogelijk). Tussentijdse conclusies: - Tussen de conceptueel bouwers zitten grote verschillen in mate/manier van conceptueel bouwen. Van vaste technieken en vaste partners tot prijsbepaling via een webtool en prefab fabricage en demontabel bouwen. - Tussen conceptueel bouwers zitten grootte kwalitatieve verschillen. Niet alleen op technisch vlak, maar ook op het gebied van communicatie met de toekomstige bewoner en keuze uit vaste architectonische ontwerpen.

Milieutechnisch onderscheidend vermogen (op basis van GPR) Gemeenten werken veelal met het instrument GPR om de milieuprestaties inzichtelijk te maken. In tabel 6 zijn (door de aanbieders zelf aangeleverder) GPR-scores van de vier inschrijvingen op de twee referentieprojecten weergegeven. Wat opvalt is dat vooral het aspect gebruikskwaliteit goed scoort. Gemiddeld scoren alle inschrijvingen een ruime zeven. Inschrijving B scoort zowel voor project Bartigon, als project Kranenburg het sterkste met gemiddeld een 8. Tabel 6

Inschrijving A

Vergelijking GPR-waarden tussen de vier inschrijvingen Energie

Milieu

Gezondheid

Gebruikskwaliteit

Toekomstwaarde

Gemiddeld

Bartigon

7,0

7,0

7,5

8,0

7,2

7,3

Kranenburg

7,1

7,7

7,5

8,0

7,2

7,5

Bartigon

6,9

7,9

7,8

8,8

8,6

8,0

Inschrijving B Kranenburg

7,2

8,1

7,8

8,7

8,6

8,1

Bartigon

7,2

7,4

7,9

8,6

7,6

7,7

Inschrijving C Kranenburg

7,2

7,4

7,9

8,6

7,6

7,7

Bartigon

7,0

7,1

7,9

8,5

7,2

7,5

Kranenburg

7,0

7,1

7,8

7,3

7,0

7,2

Inschrijving D

Tussentijdse conclusie: een gemiddelde GPR van 7,5 of meer is goed mogelijk met conceptueel bouwen.

Onderscheidend vermogen bouwtijden Uit de vergelijking tussen de bouwtijden van de vier inschrijvingen (tabel 7) valt op dat het bij Inschrijving D voor de bouwtijd niet uitmaakt of er 20 of 42 woningen worden gebouwd. Inschrijving C heeft de snelste bouwtijd bij project Bartigon en inschrijving B heeft de snelste bouwtijd bij het project Kranenburg. De gemiddelde bouwtijd (eerste paal tot oplevering) ligt bij project Bartigon op 19 weken (traditioneel: 34 weken) en bij project Kranenburg op 23 weken (traditioneel: 52 weken).

42 woningen

20 woningen

Tabel 7

Vergelijking bouwtijden tussen de vier inschrijvingen Inschrijving A

Inschrijving B

Inschrijving C

Inschrijving D

22,5 weken

19 weken

12 weken

24 weken

* Wat is de bouwtijd na onherroepelijke bouwvergunning (in mnd)?

26 weken

27 weken

33,5 weken

24 weken

* Uitvoeringstijd (eerste paal tot oplevering) in mnd

25 weken

19 weken

25 weken

28 weken

* Wat is de bouwtijd na onherroepelijke bouwvergunning (in mnd)?

26 weken

27 weken

59,5 weken

24 weken

* Uitvoeringstijd (eerste paal tot oplevering) in mnd

6 / 13

Notitie


Tussentijdse conclusie: de bouwtijden bij conceptuele bouw liggen beduidend lager dan bij traditionele bouw. Dit kan afhankelijk van de projectgrootte gemiddeld vier tot zes maanden bouwtijd schelen.

Onderscheidend vermogen op garanties Als we de vier inschrijvingen met elkaar vergelijken op het aspect garanties (tabel 8), zien we dat Inschrijving B zijn nek het meest uitsteekt. Op onderdelen doen ook Inschrijving A en Inschrijving D dat. Tabel 8

Vergelijking verschillen in garantiestelling tussen de vier inschrijvingen Inschrijving A

1

Dakpannen

3 jaar, 6 jaar op waterdichtheid constructieve onderdelen 10 jaar, optrekkend vocht binnen de woning 6 jaar, overig fabrieksgarantie dakbedekking 3 jaar, waterdichtheid 6 jaar, dakramen + dubbelglas 2 jaar

Inschrijving B

Inschrijving C

Inschrijving D

10 jaar

6 jaar, indien 7A:1645 BW zich voordoet 10 jaar

15 jaar (via dakdekker)

10 jaar


6 jaar

10 jaar


6 jaar (dakbedekking 10 jaar)

2

Funderingsconstructie, optrekkend vocht, prefab beton onderdelen, gevelstenen, metselwerkondersteuningselementen, voegwerken, spouwisolatie, isolatiematerialen van daken

3

Afdichting, bitumineuze dakbedekkingen, dakramen, isolerend dubbelglas

4

Luchtdoorlatendheid, waterdichtheid, afdichtingsen aansluitprofielen

waterdichtheid 6 jaar

5 jaar

5

Buitenkozijnen, buitenramen en buitendeuren

constructieve fouten 6 jaar

10 jaar (schilderwerk 2 jaar)

6

Bekleding van dakranden, boeidelen, gootdelen, gootbekleding

indien goed onderhouden 6 jaar

10 jaar

7

Voor de aangebrachte kitwerken, wanden vloertegelwerk

waterdichtheid 6 jaar

5 jaar

8

Binnen- en buitentimmerwerk, stucadoor- en spuitwerk en schilderwerk

Stucadoor- en spuitwerk 6 maanden voor meer dan normale verkleuring. Schilderwerk 1 jaar

5 jaar


6 jaar (op meer dan normale verkleuring 1/2 jaar, uitzondering schilderwerk)

9

Kranen, aanrechtblad en sanitair

1 jaar

1 jaar


1 jaar (kranen 2 jaar)

10

Binnen- en buitenriolering

binnenriolering 6 jaar, buitenriolering 2 jaar

2 jaar

2 jaar

6 jaar (binnen) 2 jaar (buiten)

11

Voor het hang- en sluitwerk

1 jaar

1 jaar

1 jaar

1 jaar

6 jaar, indien 7A:1645 BW zich voordoet 10 jaar 6 jaar, indien 7A:1645 BW zich voordoet 10 jaar 6 jaar, indien 7A:1645 BW zich voordoet 10 jaar 6 jaar, indien 7A:1645 BW zich voordoet 10 jaar

6 jaar 6 jaar (kromtrekken 1 jaar na ingaan garantietermijnen) 6 jaar

6 jaar

Tussentijdse conclusie: In principe zijn de meeste garanties wettelijk geregeld. Eventuele verdergaande garantieverstrekking verschilt per inschrijving. Tussentijdse aanbeveling: Conceptueel bouwen kan een verschil maken met traditionele bouw door enerzijds ruime garantieperiodes toe te zeggen en anderzijds de centrale verantwoordelijkheid hiervoor op zich te nemen.

Financieel onderscheidend vermogen Financieel zijn er grote verschillen waar te nemen tussen de inschrijvers (zie tabel 9). Inschrijving A geeft de laagste onderhoudskosten aan. Bij Inschrijving D liggen de onderhoudskosten bijna twee keer zo hoog. Het is niet echt duidelijk geworden waarom hier zoveel verschil tussen zit. Wordt er alleen gekeken naar de bouwkosten, dan komen Inschrijving C (voor project Bartigon) en Inschrijving D (voor project Kranenburg) als sterkste uit de bus. Ook op het aspect maximale huurprijs verschillen de inschrijvingen sterk. Inschrijving C komt voor beide projecten als hoogste uit de bus, terwijl bij Inschrijving D de waarden zo’n 25% lager liggen.

7 / 13

Notitie

Tabel 9


Vergelijking financiële aspecten tussen de vier inschrijvingen Inschrijving A

Wat is de gemiddelde onderhoudslast excl. BTW per jaar (planmatig onderhoud) over een periode van 25 jaar (Inclusief keukenvervanging/cv-ketel/badkamer)

Bouwkosten hele project (alleen woningen en garage/berging) op basis van PvE (excl. BTW)

Maximale huurprijs (≤ € 681,- cf. puntentelling, prijspeil 2012)

Inschrijving B

Inschrijving C

Inschrijving D € 695

Bartigon

€ 452,38

€ 571,32

€ 750,00

Kranenburg

€ 417,44

€ 505,48

€ 750,00

Bartigon

€ 2.338.330

€ 2.614.630

€ 1.952.740

€ 2.482.803

Kranenburg

€ 4.265.780

€ 4.296.065

€ 3.866.141

€ 3.776.197

Bartigon

€ 1.036

€ 959

€ 1.223

€ 847

Kranenburg

€ 1.016

€ 1.006

€ 1.223

€ 902

(per jaar voor 20 jaar)

€ 695 (per jaar voor 20 jaar)

Tussentijdse aanbeveling: in een volgende benchmark is het verstandig om naar een onderbouwing te vragen van de bouwkosten, onderhoudskosten en bepaling van de maximale huurprijs op basis van een bepaald format. Hierdoor wordt uitgesloten dat de ene partij een inschatting geeft en de andere partij een degelijke onderbouwing heeft uitgevoerd. Tussentijdse conclusie: tussen bouwkosten, onderhoudskosten en maximale huurprijs worden grote verschillen waargenomen. Voor een goede financiële afweging dienen deze drie aspecten samen te worden meegenomen in de beoordeling.

Ruimte voor betere EPC zonder extra kosten De benchmark is onder andere opgezet om te onderzoeken of met conceptueel bouwen tegen dezelfde kosten een betere EPC gerealiseerd kan worden. De vier inschrijvingen zijn vergeleken in de mate van ruimte die zij bieden om betere EPC-resultaten tegen dezelfde kosten te realiseren. Hiervoor zijn twee benaderingen gekozen. De eerste benadering is dat het verschil tussen traditionele en conceptuele bouwkosten zijn gedeeld op de kosten voor een EPC-verbetering van één punt. Deze EPC-punten worden dan afgetrokken van de EPC-waarde zoals ingediend. Bij de tweede benadering zijn de kosten bij een EPC van 0,6 per m² b.v.o. als uitgangspunt genomen. Ook hier wordt het verschil tussen conceptueel en traditioneel bouwen berekend en gedeeld op de kosten voor een EPC-verbetering van één punt. Beide benaderingen geven een indicatie omdat de kosten per EPC-punt gebaseerd zijn op de indicatie die Inschrijvers B en D hebben gegeven van woningen met een zeer lage EPC. Bij de tweede benadering speelt ook mee dat het opgegeven b.v.o. is bepaald door alle partijen en de onderlinge nauwkeurigheid kan verschillen. Tabel 10 geeft weer welke ruimte er (volgens bovengenoemde benaderingen) binnen een vast investeringsbedrag is om woningen te bouwen met een betere EPC. De kosten per EPC-punt zijn bij Inschrijvingen B en D gebaseerd op de door hen aangeleverde getallen. Bij Inschrijvingen A en C is het gemiddelde van de andere twee inschrijvingen genomen, omdat zij geen gegevens hiervoor hebben aangeleverd. Tabel 10

Ruimte voor een betere EPC van de vier inschrijvingen (kosten betere EPC per woning t.o.v. traditioneel) Inschrijving A

Inschrijving B

Inschrijving C

Inschrijving D

Bartigon (0,56)

0,28

0,52

-0,36

0,42

Kranenburg (0,65)

0,34

0,51

0,02

-0,04

Bartigon (0,56)

-0,13

-0,10

-0,32

-0,26

Kranenburg (0,65)

-0,68

-0,63

-0,77

-0,72

Kosten neutraal laagste EPC

Kosten neutraal laagste EPC gecorrigeerd op BVO

8 / 13

Notitie


De eerste rij in tabel 10 laat zien welke EPC gerealiseerd zou kunnen worden wanneer de financiële ruimte (investeringskosten bij traditionele bouw referentieprojecten) wordt benut om de EPC te verlagen. Tegen gelijke kosten is het mogelijk om de EPC 107% tot 160% te verbeteren. Inschrijving B biedt volgens deze benadering de minste ruimte voor een betere EPC, inschrijving C biedt de meeste ruimte. In de tweede rij in tabel 10 is ook rekening gehouden met het bruto vloeroppervlak. Berekening volgens deze benadering laat veel tot zeer veel ruimte voor EPC-verbetering zien. Een EPCverbetering van 153% tot 229% behoort dan tot de mogelijkheden. Alle Inschrijvingen kunnen dan (theoretisch gezien) binnen de financiële ruimte voor beide projecten woningen realiseren die meer energie leveren dan dat aan woning gebonden energie nodig is.

Eindconclusies Op basis van deze benchmark kunnen de volgende overall conclusies getrokken worden:

Conclusie 1: Conceptueel bouwen is financieel voordeliger Conceptueel bouwen is bij de meer standaard woningen (referentieproject Kranenburg) gemiddeld 11% goedkoper dan traditionele bouw. Bij de meer afwijkende woningen (levensloopbestendig, referentieproject Bartigon) is conceptueel bouwen gemiddeld 7% goedkoper dan traditionele bouw. Wordt er ook rekening gehouden met de grootte van de woning (b.v.o.) en gelijke EPC, dan loopt het voordeel op tot respectievelijk 37% en 20%. Andere kwalitatieve voordelen van conceptueel bouwen t.o.v. traditionele bouw die uit de benchmark naar voren komen zijn: • woningen zijn later eenvoudig uit te breiden of op nieuw in te delen; • garantie tot 15 jaar; • bouwtijd is vier tot zes maanden korter; • kleine bouwvolumes (per blok) mogelijk zonder financiële consequenties; • toekomstige bewoner krijgt vooraf een 3D-simulatie van de woning en kan tijdens de bouw de ontwikkelingen via internet volgen.

Conclusie 2: Tussen conceptuele bouwers zitten grote verschillen Niet alleen in prijs, maar ook de mate van prefab, demontabel bouwen, onderhoudskosten, aangeboden EPC, bouwtijd, garanties en communicatie met toekomstige bewoners zitten verschillen tussen de conceptuele bouwers. Een aanbesteding volgens het principe conceptueel bouwen dient goed opgezet te worden om deze verschillen zichtbaar te maken, zodat de opdrachtgever voor die conceptueel bouwer kan kiezen die het beste bij zijn situatie en wensen past.

Conclusie 3: Aanbesteden volgens conceptuele bouwen vraagt een andere aanpak Conceptuele bouwers hebben in het ontwerp een bepaalde mate van vrijheid nodig om hun concept optimaal in te kunnen passen. Dit betekent dat een uitvraag op basis van een bestek en detailtekeningen veel te ver gaat en dat behoefte is aan een goed meetbaar en duidelijk programma van eisen en wensen. De rol van de opdrachtgever verandert van het actief mee-ontwerpen van een woning naar het helder beschrijven van de eisen en wensen en toetsen of deze bij aanbesteding voldoende wordt meegenomen en bij uitvoering goed wordt uitgevoerd.

Conclusie 4: Met conceptueel bouwen kan tegen dezelfde prijs een betere EPC worden gerealiseerd Bij standaard rijtjeswoningen (referentieproject Kranenburg), maar ook bij minder standaard woningen en levensloopbestendige woningen (referentieproject Bartigon) is het, bij een goede aanbesteding, mogelijk om EPC nul-woningen te bouwen voor dezelfde prijs van een traditioneel gebouwde woning met een EPC van 0,6. Wanneer gecorrigeerd wordt op grootte van de woning (b.v.o.), is het zelfs mogelijk om zonder meerkosten (ten opzichte van traditionele bouw) de woning meer energie te laten leveren dan deze voor de woning gebonden energiegebruik zelf nodig heeft. 9 / 13

Notitie


Aanbevelingen Uit deze benchmark volgen de volgende aanbevelingen:

Aanbeveling 1: De theorie in de praktijk verder toetsen De uitkomsten uit de benchmark vragen om toetsing in de praktijk. Zo kan worden vastgesteld of de in deze benchmark aan de hand van referentieprojecten geschetste voordelen van conceptueel bouwen ook in de praktijk bewaarheid kan worden. Toetsing in de praktijk kan ook de nodige proceservaring opleveren voor een andere manier van ontwerpen en aanbesteden. Aanbevolen wordt om de uitkomsten van verschillende aanbestedingen volgens conceptueel bouwen en traditioneel bouwen jaarlijks met elkaar te vergelijken en op deze manier te toetsen of conceptueel bouwen tot een betere prijs-kwaliteitsverhouding leidt.

Aanbeveling 2: Format ontwikkelen voor programma van eisen en inschrijfformulier Conceptueel bouwen vraagt de opdrachtgever om een belangrijk deel van het ontwerp uit handen te geven. Door bij de start van het proces scherpe, meetbare en heldere eisen en wensen te verwoorden, kan ontevredenheid en onduidelijkheid over de aanbieding van de conceptuele bouwer worden voorkomen. Aanbevolen wordt om een standaard format voor een programma van eisen en inschrijfformulier te ontwikkelen. Hiermee wordt voorkomen dat eisen onvoldoende beschreven worden of na aanbesteding niet te toetsen zijn. Standaardisatie kan daarnaast leiden tot besparing op de aanbestedingskosten.

Aanbeveling 3: Conceptueel gebouwde producten toetsbaar documenteren Conceptueel bouwen vraagt een andere rol van de opdrachtgever. Om hen daarin te helpen, wordt aanbevolen dat conceptuele bouwers voor de gunning en start van de bouw de opdrachtgever documenten over de te bouwen woningen overhandigen. Op basis van deze documenten kan de opdrachtgever de te realiseren (verwachte) kwaliteit toetsen. Relevante documenten/informatie voor gunning zijn EPC-berekeningen met bijbehorende onderbouwingen, woningplattegronden, gevelaanzichten, bestekdocumenten en visualisaties. Voor oplevering zijn ventilatieberekeningen, leidingnetberekening, installatieschema’s en detailtekeningen nodig.

Voor meer informatie: Servicepunt Duurzame Energie Noord-Holland, Jaap Neeleman / Bregje van den Brand [email protected] / www.servicepuntduurzameenergie.nl

10 / 13

Notitie


BIJLAGE 1 - Programma van Eisen referentieprojecten Ten behoeve van de benchmark is een programma van eisen opgesteld. Aanbiedingen dienen minimaal aan deze eisen te voldoen. Wanneer van deze eisen wordt afgeweken, dient dit te worden aangegeven samen met de meer- of minderkosten. Verder wordt uitgegaan dat de voorstellen uitgaan van het Bouwbesluit en de geldende normen.

Programma Referentieproject Bartigonstraat

1

2

3

4

Aantal woningen met: • met garage • met berging • met dakkapel Type woningen: • Twee-onder-één-kap • Tussen-woning • Hoekwoning Verkaveling Minimale bruto afmetingen 2 • BGO (m ), excl. berging • Beukmaat (m) • Diepte, excl. erker (m) • Goothoogte voor (m) • Goothoogte achter (m) • Nokvorst (m) Minimale netto afmetingen

7

• BVO (m2– NEN 2580) • NVO (m2 – NEN 2580) • Keuken en woonkamer • Badkamer • Slaapkamer 1 • Slaapkamer 2 • Slaapkamer 3 • Slaapkamer 4 • Zolder/techn.ruimte • Berging/garage Woninginhoud, excl. berging of 3 garage (m – NEN 2580) Toegankelijkheid

8

Gevelopbouw

9 10 11 12

Lengte heipalen Installatieconcept EPC GPR

13

Onderhoud gevel en dak

14

Gebruikershandleiding

5

6

Referentieproject Kranenburgstraat

20 0 20 (aangebouwd) n.v.t.

42 13 (deels vrijstaand) 29 (vrijstaand) 14

6 6 8 Zie document 2 – niet afwijken

0 26 16 Zie document 1 – niet afwijken

77 7,1 10,38 2,90 2,90 8,25

49 5,4 9,04 5,80 5,80 9,40

126 (158) 114 (153) 48,0 5,8 15,7 12,3 9,0 0,0 3,0 8,6

112 (118) 106 (110) 35,4 7,0 12,7 10,1 6,3 13,3 2,4 18,4

342

284

Handboek toegankelijkheid Zie document 3 – mag afwijken, erker is niet verplicht 16,5 m Vrij, liever geen WTW Minimaal 0,6 Minimaal een 7 op alle onderdelen Onderhoudsarm Baksteen: • Toepassingsgebied: klasse B • Maatklasse: Klasse II • Vorstbestendigheid: Klasse C Dakpan: • Sneldek betonpan met gladde structuur Ja

Handboek toegankelijkheid Zie document 4 – mag afwijken, stucwerk is niet verplicht 12 m Vrij, liever geen WTW Minimaal 0,65 Minimaal een 7 op alle onderdelen Onderhoudsarm Baksteen: • Toepassingsgebied: klasse B • Maatklasse: Klasse II • Vorstbestendigheid:: Klasse C Dakpan: Sneldek betonpan met gladde structuur Ja

11 / 13

Notitie


Afwerkniveau

1 2

Referentieproject Bartigonstraat Ja, compleet Ja

Referentieproject Kranenburgstraat Ja, compleet Ja

Ja, afgelakt

Ja, afgelakt

Ja, afgelakt

Ja, afgelakt

Ja, alle niet afgewerkte wanden Ja, hard hout (zie document 3) Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Nee Ja, hard hout (zie document 6) Ja Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja, conform NPR 5310 Ja Nee

Ja Ja Ja, conform NPR 5310 Ja Nee

Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja Ja

Ja Ja Ja

Ja Ja Ja

Wasbak, incl. mengkraan

Ja

Ja

•

Toilet, incl. zitting

Ja

Ja

• •

Douchestang en douchekop Spiegel, planchet, closetrolhouder en zeephouder Douchemengkraan

Ja

Houtwerk (o.a. trap, deuren) en aftimmering Stucwerk (plafonds, muren keuken en toilet) Schilderwerk •

3

• 4

5

6

7

Afwerking muren • Behang klaar • Behangen • Plinten (incl. aanbrengen) Installaties • Ventilatiesysteem • Verwarmingsysteem • Warm tapwater installatie • Belinstallatie (voordeur) • Aansluiting wasmachine en/of condensdroger • Vaatwasseraansluiting • Rookmelders • Schakelaars en stopcontacten • CAI-aansluiting • Internetaansluiting Toilet • Toilet, incl. zitting • Fontijn, incl. kraan • Closetrolhouder • Tegels vloer en wand rondom (half) Keuken (normbedrag € 1.900 excl. BTW) • Standaard keuken • Mengkraan • Tegels aansluiten bij aanrecht Badkamer •

Ja, thermostatisch

Ja Ja, alleen spiegel en planchet Ja

• Tegels vloer en wand rondom (geheel) Bestrating en regenafvoer (woonrijp maken volgens tekening) op eigen terrein • Openbare zij- en achterpaden

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Ja

•

Bestrating in tuin volgens situatietekening Afwatering dak op riool

Ja

Ja

•

Afwatering bestrating op riool

Ja

Ja

Drainage onder de woning

Nee

Ja

Erfafscheiding (schutting)

Nee

Ja

8

•

•

9

10

Binnen (kozijnen, deuren, plinten, trap (alleen bomen), aftimmering, etc.) Buiten (kozijnen, deuren, aftimmering etc.)

12 / 13

Ja

Notitie


Inclusief • • • • • • • • • •

Alle bouwtechnische eisen minimaal conform Bouwbesluit; Maaiveld hoogte bouwrijp ca. 450 min Peil, gesloten grondbalans bouwrijp terrein; Grondwater 1 m min. maaiveld; Bouwwegen aanwezig blijvend gehandhaafd voor woonrijp maken; Opgaven GPR, minimaal een 7 op alle GPR onderdelen; Beknopte technische omschrijving, incl. garantietermijnen; Bouwkundige en constructieve uitwerking en omgevingsvergunning; Woonrijp maken eigen terrein woningen; Opgaven voorbereidingstijd en bouwtijd vanaf afgifteonherroepelijke omgevingsvergunning; 10% bank of concerngarantie.

Exclusief • • • •

Leges; Architect en architectuurkosten (alleen voor de referentie inclusief); Aansluitkosten nutsbedrijven en riool (0,5m uit de voorgevel); SWK en klantmanagement.

Op al onze diensten en mededelingen is DNR 2011 van toepassing. DNR 2011 is gepubliceerd op onze website onder www.dwa.nl/dnr.

13 / 13

Benchmark Conceptueel Bouwen resultaten en ervaringen

Recommend Documents