1 Nederland aan de Nulenergiewoning Een onderzoek naar de mogelijkheden voor energieambitieuze nieuwbouw Netwerk Conceptueel Bouwen Samenvatting Nul o...
Nederland aan de Nulenergiewoning Een onderzoek naar de mogelijkheden voor energieambitieuze nieuwbouw Netwerk Conceptueel Bouwen
Samenvatting
Nul op de meter
23 mei 2012
Voorwoord Met elkaar hebben we concepten voor nieuwbouw van woningen die het mogelijk maken energieneutraal een woning te stichten voor 100K zonder grond. Met wat extra geld is er ook volop variatie en keuze mogelijk. Met een extra budget van 30K voor schoonheid en variatie en met grondkosten van 20K kan er sprake zijn van stichtingskosten van 150K per woning (incl BTW). Woningen met nul op de meter, dus geen extra woonlasten voor energie!. Toch lijkt er sprake van enige terughoudendheid in de markt en dat willen we gezamenlijk aanpakken. Na een onderzoek onder een twintigtal opdrachtgevers/corporaties/adviseurs (voor de samenvatting: <>)zijn we nu aan de slag.
Bij dit initiatief Excellente Concepten, zijn de volgende leden van het Netwerk Conceptueel Bouwen betrokken: • • • • • • • • • • • •
Inleiding Dit oriënterend onderzoek is een initiatief van het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB), met name van partijen die energieambitieuze nieuwbouwconcepten hebben. Het NCB wil graag stimulerend optreden in het bij elkaar brengen van een dergelijke ambitieuze vraag en aanbod. De ontvangen antwoorden zijn bewerkt tot een notitie met aanbevelingen die zowel opdrachtgevers als aanbieders van energieambitieuze concepten/oplossingen moeten helpen elkaar beter te vinden. Centrale vraag in het rapport is: “Hoe kunnen de huidige mogelijkheden tot energieambitieuze nieuwbouw zo ‘rendabel’ gemaakt worden dat er zo spoedig mogelijk alleen nog energieneutraal wordt gebouwd?” In het onderzoek kwamen de volgende vragen aan de orde: • Wat is de maximale investering die corporaties kunnen doen om bij het huidige max. huurniveau hun kosten te dekken? En hoe hoog is de onrendabele top hierbij? • Hebben corporaties de mogelijkheid om extra te investeren bij aanvang om zo hun onderhoudskosten te reduceren? • Wat is het beeld van de gemiddelde energiebesparing van een woning (EPC 6.0) tegenover energieneutraal? Welke investeringsruimte biedt dat, bij een redelijke terugverdientijd, 10 jaar? • Hoe wordt er tegen ESCo’s aangekeken? Wat zijn de mogelijkheden om extra kosten in energiemaatregelen buiten de stichtingskosten te houden? En komen deze ESCo’s al op gang in de corporatiewereld? • Kunnen corporaties hun nieuwbouw nog gefinancierd krijgen? • Hoe loopt de fiscus door dit soort benaderingen heen? Werkwijze De vragen zijn geformuleerd door een werkgroep Excellente Concepten van het NCB en ze zijn door PH-Innovatie per mail uitgezet onder 19 corporaties/ontwikkelaars. De antwoorden geven inzicht in hoe corporaties tegen bovenstaande vraag aankijken. Om de haalbaarheid van de mogelijkheden te verkennen is er daarnaast onderzoek gedaan middels op internet beschikbare literatuur/informatiebronnen. Het uitgangspunt was steeds explorerend onderzoek. Met enkele respondenten zijn de onderzoeksresultaten doorgenomen en waar nodig aangescherpt.
Page 4 of 8
Samenvatting bevindingen Hieronder volgt een samenvatting van de ontvangen respons (zie bijlage voor meer informatie). Er zijn van 12 partijen antwoorden ontvangen. In een bijlage treft u alle ontvangen antwoorden aan. Hieronder is een samenvatting van de antwoorden weergegeven. Algemeen • • • •
Men is slecht op de hoogte van wat de markt te bieden heeft. Voorop lopen heeft het imago van duur en risicovol (beter wachten tot de markt tot ontwikkeling is gekomen). Dus wijzen op ‘proven concepts’ is aan te bevelen. De bemoeienis van de rijksoverheid met de corporaties maakt dat het voor hen steeds moeilijker wordt om nieuw te bouwen. Corporaties hebben soms met regio’s afspraken over lokale werkgelegenheid en ook voelen sommige zich verplicht ten opzichte van regionale relaties waar men al geruime tijd zaken mee doet.
Stichtingskosten • •
Corporaties zien stichtingskosten van 185 K tot 215K als ‘normaal’. Ruim boven wat er met concepten mogelijk is. Het taalgebruik rond bouw- en stichtingskosten is niet eenduidig. Het vergelijken van alternatieven is daardoor verwarrend. Daarbij bestaat het beeld dat aanpak van de bestaande voorraad financieel gunstiger is.
Onrendabele top •
• •
De hoogte van de onrendabele top wordt steeds dominanter in de afweging om te bouwen. Het bijpassen van de onrendabele top wordt op termijn als onhoudbaar beschouwd. Nu worden nog forse bedragen geaccepteerd (van 40K tot 85K). Onrendabele investeringen bij corporaties komen over het hele land voor maar met forse verschillen. Er zijn flinke verschillen in de manier waarop die top wordt berekend. Er is veel verwarring over zowel de rekenmethode als over de hoogte van de variabelen die een rol spelen.
Onderhoudskosten •
•
Reductie van onderhoudskosten wordt nauwelijks interessant gevonden. Meestal is er geen mogelijkheid om hier per complex op te sturen. Wel is men geïnteresseerd in informatie uit een MJOP. Gevoeligheid wordt wel groter, richting Total Cost of Ownership. Men zoekt steun bij de vraag hoe hierin een betrouwbare afweging is te maken.
Energiebesparing • • •
•
Corporaties zien acceptabele energielasten als hun verantwoordelijkheid, ook vanwege de verhuurbaarheid van hun eigen bezit. Er is verwarring over de definitie van energieneutraal en EOC 0.0 In de EPC wordt het gebruiksgedonden verbruik maar beperkt meegenomen. En juist dat deel groeit. Er is weinig inzicht in de te behalen besparingen aan de energiekant, niet ten aanzien van de sprong van EPC 0,6 naar energieneutraal, maar ook niet voor andere situaties van energieverbruik. Sommige corporaties hebben zelf opvattingen langs welke weg het beste tot energiebesparing kan komen. Concepten als de Trias Energetica of Passiefhuis worden dan als maatgevend beschouwd.
Page 5 of 8
Esco’s (Energy Service Companies) ESCo’s halen een deel van de investering uit de stichtingskosten (waardoor de onrendabele top daalt). Via ‘lease’ komen deze kosten in de servicekosten. • Een hogere huur voor lagere energielasten is een lastige combinatie zonder garantie op de besparing. Een ESCo kan hier uitkomst bieden. Aanbieders kunnen (samen) met een ESCo komen of corporaties helpen er zelf een op te zetten. • Sommige corporaties werken zel met esco’s. Deze worden DEE genoemd: Duurzame Energie Exploitatie BV. Ze worden gebruikt voor de exploitatie van collectieve voorzieningen (Warmtepompen, Warmtekrachtinstallaties. Werkt moeilijk omdat het terugleveren van energie op deze schaal wettelijk (nog) niet goed geregeld is. Financiering •
•
Gezonde corporaties (de komende vijf jaar positieve kasstroom) met DAEB vastgoed krijgen WSW-borging en dus financiering. Minder gezonde zijn afhankelijk van de winst op de verkoop van woningen (kasstroom). Meedenken in alternatieven voor exploitatie is niet eenvoudig door het woud aan regelgeving.
Fiscus • •
Corporaties en ontwikkelaars zijn voor de fiscus gelijk; BTW en VPB. Er bestaat nu de mogelijkheid voor EIA; Energie Investering Aftrek.
Page 6 of 8
Colofon
Nederland aan de Nulenergiewoning Een onderzoek naar de mogelijkheden voor energie ambitieuze nieuwbouw Netwerk Conceptueel Bouwen
