Nul-op-de-meter - wat betekent dat voor de woningcorporatie? Nul-op-de-meter is ‘hot’. Er wordt veel over gepraat. De Stroomversnelling is aan een tweede ronde prototypes toe voor renovatie van grondgebonden woningen. Ook is een start gemaakt met de prototyping van woningen in hoogbouwcomplexen. Voor nieuwbouw van grondgebonden woningen zijn er al verschillende concepten volgens dit principe op de markt.
Wat is nul-op-de-meter? Bij een nul-op-de-meter-woning zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur (inclusief verlichting) op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij standaard gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten onderbouwd door Nederlands normen. Er wordt dus niet meer energie verbruikt, dan er wordt opgewekt. Hierdoor is de energierekening nihil. Een woningconcept volgens het nul-op-de-meter principe heeft een zeer lage warmtevraag door goede isolatie. De energie die nodig is voor verwarming, warm tapwater en apparaten wordt door de woning zelf opgewekt. Nul-op-de-meter is toepasbaar voor nieuwbouw en renovatie.
Het succesvol doorontwikkelen en toepassen van woningen die nul-op-de-meter zijn vraagt wat van de woningcorporaties. In dit artikel geven wij inzicht in wat het betekent voor de organisatie. Grootschalig renoveren naar nul-op-de-meter is de aanleiding. We raken daarbij onderwerpen die breder van belang zijn voor het omgaan met uitdagingen die de veranderende wereld ons brengt. Dit stuk is in eerste instantie bedoeld voor mensen die bij woningcorporaties werken. Maar ook andere partijen als bewoners, gemeente en aanbieders hebben veel aan deze inzichten. Ze kunnen het perspectief en de uitdagingen van woningcorporaties beter begrijpen en kunnen elkaar faciliteren bij het realiseren van nieuwe oplossingen en werkwijzen. We gaan achtereenvolgens in op het perspectief van nul-op-de-meter voor woningcorporaties en hun huurders. We maken een vertaling naar wat het betekent voor de corporaties als organisatie, verhuurder en opdrachtgever. We gaan vervolgens in op een aantal dilemma’s en uitdagingen waar woningcorporaties mee te maken hebben en tenslotte geven we een aantal suggesties hoe je als woningcorporatie een dergelijke ontwikkeling in gang kan zetten. Voordat we echt beginnen is het belangrijk te zeggen dat er niet één woningcorporatie is. Het zijn allemaal verschillende organisaties met een eigen ontstaansgeschiedenis, context en een eigen DNA. Het is dus geen one-size-fits-all dat we bieden en niet elke corporatie vult zaken op dezelfde manier in en volgens dezelfde route.
Het perspectief van nul-op-de-meter Het nul-op-de-meter principe is ontstaan in Apeldoorn. Al enige tijd was Energiesprong bezig met experimenten voor grootschalige energiebesparing in bestaande woningen. In de eerste experimenten in Krimpen aan den IJssel, Leeuwarden en Zwolle zijn concepten ontwikkeld voor hoogwaardige renovaties met grote energiebesparing ten opzichte van de huidige situatie van 45% tot 80%. In het experiment in Apeldoorn zaten corporatie en bewoners al vroeg met elkaar aan tafel in een co-creatieproces. Bewoners vroegen om gegarandeerde woonlasten (huur en energie). De corporatie vroeg om een sluitende business case. ‘Kan het geld beschikbaar gemaakt worden voor deze investering?’ ‘Kan dit gefinancierd worden uit een bestaande of nieuwe kasstroom?’ ‘Is deze investering de moeite waard?’ De randvoorwaarden van deze bewoners en corporatie vormen de basis voor het nul-op-de-meter principe. Het perspectief: rendabel sociaal wonen. En de woning levert evenveel energie zelf op dan dat ze verbruikt. Als dat niet duurzaam is! Om dit perspectief mogelijk te maken zijn een aantal ontwikkelingen gaande op landelijk niveau. Veel daarvan is ondergebracht in De Stroomversnelling (www.stroomversnelling.net). De wetgeving (Elektriciteitswet en Burgerlijk wetboek 7) wordt aangepast zodat woningcorporaties energiekosten in rekening kunnen brengen. Dit heeft gevolgen voor de financierbaarheid doordat woningcorporaties additionele kasstromen kunnen genereren. Via de WSW geld lenen is voor corporaties het meest aantrekkelijk vanwege de gunstige rente. WSW kijkt in de actuele situatie naar de schuldpositie van corporaties als geheel. Bij een nul-op-de-meter renovatie neemt de schuld per woning gemiddeld toe; en de waarde niet onmiddellijk navenant. Hoe bezwaarlijk dat gegeven is om op grote schaal aan de slag te gaan, is nog niet duidelijk: het hangt af van de aantallen woningen, bedragen per woning en de bestaande schuldpositie van corporaties. Er wordt op landelijke niveau gesproken met de WSW. Door ervaring en kennis op te doen met onderwerpen als het vormgeven van prestatiegaranties voor bewoners en het verstrekken van vergunningen voor nieuwe woningconcepten worden randvoorwaarden gecreëerd voor de toepassing van nul-op-demeter. De 18 meest voorkomende woningtypologieën in Nederland zijn in kaart gebracht. Door uit te gaan van grotere schaal en industrialisatie kunnen producten in een innovatieproces worden ontwikkeld, getest en geoptimaliseerd. Dit leidt tot een verlaging van de kosten per woning. Grotere schaal en industrialisatie betekent overigens niet dat alle woningen precies hetzelfde worden. Op conceptniveau is er sprake van standaardisatie, maar binnen elke concept zal ruimte zijn voor individuele aanpassing. Verschillende aanbieders zullen ook elk met een eigen concept komen, die zich op verschillende punten onderscheiden. Prijs of individuele aanpasbaarheid kunnen dergelijke punten zijn.
Wat betekent dat voor de woningcorporatie? Woningcorporaties die nul-op-de-meter woningen hebben innen zowel huur als geld voor de energievoorziening van de woning. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met huurders. Woningcorporatie geven garanties op woon- en energieprestaties van hun woningen. Ze vragen ook van aanbieders (fabrikanten) garantie op het opgeleverde product. Aangezien de verantwoordelijkheid voor het ontwerp en de bouw volledig bij hen ligt kunnen ze die garantie geven. Bij een renovatie of een andere opgave legt de corporatie een functionele vraag neer bij de
fabrikant en bemoeit zich niet met de invulling daarvan. Hierbij hoort ook het onderhoud van de woning. De corporatie of fabrikant houdt de prestaties gedurende de oplevering en de gebruiksperiode bij (monitoring). Hoe dit bij gehouden wordt, wat gemeten wordt en wat de prestaties moeten zijn hebben fabrikanten en de corporatie met elkaar afgesproken. Op termijn zullen meerdere aanbieders meerdere concepten hebben ontwikkeld voor de meest voorkomende woningtypologieën in Nederland. Deze kunnen dan als het ware ‘direct uit het schap’ worden gekocht en ingepast in een bepaalde specifieke opgave voor een wijk. Op dit moment zijn die concepten er nog niet en is het nodig om transparante en op innovatie gerichte vraag-aanbod processen toe te passen. Voorbeelden daarvan zijn ontwikkeld in de Slim & Snel experimenten van Energiesprong. Innovatie gerichte vraag-aanbod processen starten met de keuze van marktpartijen waarmee je een opgave wilt invullen. Deze partijen zijn meestal consortia van bijvoorbeeld installatiebedrijf, aannemer, architect en energiebedrijf. Vervolgens ga je samen een innovatieproces in waar één of meer (woning)concepten worden ontwikkeld. Bij voorkeur ontwikkelen meerdere consortia in concurrentie elk een eigen concept. De corporatie maakt vervolgens een keuze uit de concepten. Deze processen verschillen van meer traditionele vormen zoals de aanbestedings- en selectieprocessen. Kenmerkend is dat aan het begin geen uitgewerkt programma van eisen of bestek wordt gepresenteerd aan de consortia. De corporatie geeft aan wat zij minimaal wil en wat zij echt niet wil. Dit past bij wijze van spreken op één A4tje. Ook wordt het budget vanaf het begin kenbaar gemaakt. De opgave wordt samen met de marktpartijen ontwikkeld: in dialoog kom je erachter wat allemaal kan en wat de consequenties zijn van sommige keuzes. Hierdoor ontstaat ruimte om alle partijen vanuit hun eigen expertise bij te laten dragen. De uiteindelijke oplossingen worden door de aanbieders in concurrentie ontwikkeld. Dit gebeurt in een transparant proces, waarbij kennisdeling essentieel is. Een veelgehoorde reactie is dat deze processen onevenredig veel tijd in beslag nemen. In het experimentenprogramma Slim en Snel zijn fundamentele principes en werkwijzen ontwikkeld die ook op een verkorte wijze kunnen worden ingevuld. Afhankelijk van de aard van de opgave, bestaande relaties met fabrikanten/bouwpartijen en innovatie ambitie. Zo is een variant in zes weken uitgevoerd met drie aanbieders. Steeds gaat het er om hoe het beste concept tot stand kan komen.
Ontwikkelingen, dilemma’s en uitdagingen Relatie met bewoners De 70% van de bewoners die wettelijk moet instemmen met een grote renovatie wordt als een blok aan het been gezien en leidt tot terughoudendheid. Veel woningcorporaties pakken woningen het liefst aan bij mutatie in plaats van in bewoonde staat. In sommige steden is de relatie tussen corporaties en huurder heel slecht. De communicatie met bewoners wordt als moeilijk omschreven. Een aantal medewerkers van woningcorporaties is huiverig als we spreken over de mogelijkheid van het geven van garanties aan huurders. Aan de andere kant vertellen ook projectleiders met trots dat ze via campagnes en participatieprocessen tot instemming van 90% van de bewoners komen. We zien een omslag ontstaan in het omgaan met bewoners. Zowel in de Stroomversnelling als bijvoorbeeld in de ervaringen van Wonen Breburg uit Tilburg zien we dat het bij bewoners gaat leven als ze het zien. Er wordt heel enthousiast gereageerd op modelwoningen en prototypes. Tevreden bewoners maken ook anderen nieuwsgierig en enthousiast. We zien nu al huurders die zelf vragen om een nul-op-de-meter renovatie.
Een veranderende kijk op voorraadbeleid Strategisch voorraadbeleid zal tegen het licht van nul-op-de-meter veranderen. Nul-op-de-meter renovatie is heel iets anders dan regulier groot onderhoud of een renovatie naar label B. Het gaat om relatief grote investeringen in bestaande bouw. De investeringen in deze woningen concurreren met andere investeringsprojecten. Woningcorporaties vragen zich af voor welk bezit ze nul-op-de-meter het beste kunnen inzetten. We zien dat de volgende overwegingen tot een keuze leiden: Wat wil je met een complex? Welke voorraad wil je de komende 50 jaar nog met plezier verhuren? Eén van de Hoogspringers deelnemers vroeg zich af: “Wanneer gaan we groot denken over onze voorraad? Niet 200-300 woningen per jaar aanpakken, dan komen we er niet met al die ‘energieslurpers’ die er staan!”
Verschuivingen in rollen en verantwoordelijkheden Veel verantwoordelijkheden over ontwerp, bouw en onderhoud schuiven naar het bouwconsortium (als gevolg van nul-op-de-meter, maar ook door andere ontwikkelingen). Dit terwijl woningcorporaties veel technische mensen in dienst hebben. Dit heeft ongetwijfeld consequenties voor de organisatie en de mensen die er zullen werken. Hoe ziet de woningcorporatie van de toekomst er uit? Welke mensen met welke competenties zullen daar werken? Voor een aantal van de huidige medewerkers zullen werkzaamheden heel anders uit gaan zien of er zal misschien geen plek meer voor ze zijn binnen de corporaties. Dit leidt tot onzekerheid. Het uitbesteden van taken gaat steeds meer naar functioneel specificeren op basis van gewenste prestaties en resultaat. Dat betekent loslaten van de huidige rol in ontwerp- en bouwprocessen. Er is breed behoefte om traditionele aanbestedingsprocedures overboord te zetten. Er moet geïnnoveerd worden: meer kwaliteit voor minder geld. Maar hoe doen we dat? En met wie? Het wordt spannend gevonden om om te gaan met prestatiegaranties. Er is sprake van wantrouwen naar bouwers: komen ze hun afspraken wel na? Er is ook een gevoel van verantwoordelijkheid naar lokale bouwers: hoe kunnen we hen voldoende meenemen in deze ontwikkeling? Er is ook angst voor gebrek aan marktwerking, fraude en de publieke opinie hierover. Dit zit diep, tot en met de commissarissen van de corporaties.
Woningcorporaties onder druk Niet alle corporaties zijn financieel gezond. Corporaties hebben de afgelopen jaren te kampen gehad met een aantal tegenvallers door investeringen in vastgoed. Daarnaast zijn er andere opgaven zoals de scheiding van wonen en zorg die invloed hebben op de inkomsten van de corporaties. De kasstroom staat onder druk door een aantal maatregelen vanuit de overheid zoals de vennootschapsbelasting en de verhuurdersheffing. Maatschappelijk gezien wordt het investeren in 'spannende projecten' met argusogen bekeken, de sector heeft reputatieschade geleden door falende toezichthouders en prestigeprojecten. Het voortbestaan van de woningcorporatie op de huidige wijze is niet vanzelfsprekend meer. Er vinden grote reorganisaties plaats en medewerkers van woningcorporaties worden ontslagen. Deze situatie leidt ertoe dat korte termijn financiële argumenten de boventoon voeren in de directiekamers.
De toekomst van sociale huisvesting Breder zien we dat woonlasten voor bewoners toenemen en dat gemeentes en woningcorporaties zich zorgen maken of betaalbare woonlasten op termijn gegarandeerd kunnen worden. De vraag hoe wij als maatschappij op lange termijn sociale huisvesting in kunnen en willen vullen voelt als een enorme opgave. Fundamentele vragen worden gesteld: "Wie zijn we als corporatie? Voor wie zijn we?" "Wat is onze positie in de maatschappij?".
Innoverende organisaties in een veranderende wereld De wereld verandert. De diepe structurele veranderingen in de sociale woningmarkt, de bouwsector en de energiemarkt zijn ingrijpend. Veel bestaande organisaties zijn niet ingericht om naast het organiseren van hun kernactiviteiten (in dit geval het beheren van huurwoningen) ook wendbaar te zijn en zich aan te passen aan de veranderende wereld. We zien dat het moeilijk wordt gevonden om mensen in beweging te krijgen. Er is vaak een afstand tussen bestuur en werkvloer en tussen verschillende inhoudelijke domeinen zoals vastgoed en duurzaamheid. Afspraken die op bestuurlijk niveau worden gemaakt vinden soms moeilijk hun weg in de rest van de organisatie en vice versa.
De eerste stappen naar nul-op-de-meter Ja, er zijn dilemma's en uitdagingen. Maar het perspectief is geweldig. Hoe kun je als woningcorporatie binnen of naast lopende zaken aan de slag gaan met nul-op-de-meter? De ervaringen van de woningcorporaties uit het project Hoogspringers inspireren ons tot een aantal tips: - Zoals eerder aangegeven, is een renovatie naar nul-op-de-meter geen standaardproject voor een corporatie. Het vraagt om een sterk commitment in alle lagen van de organisatie. - Wees bereid bestaande conventies los te laten. - Gun het jezelf om te experimenteren en te prototypen in plaats van het meteen op de rails te zetten. Ga dus aan de slag, want dan kom je de belangrijkste leermomenten tegen. Je kunt experimenteren in samenwerken, experimenteren in verduurzamen, experimenteren in vraagaanbod processen, experimenteren in manieren van communiceren. Maak duidelijk naar de medewerkers en betrokkenen dat het om een leerproces gaat en betrek hen daarbij. - Kies voor welke opgaven dit belangrijk is. Bijvoorbeeld als een bepaald deel van de voorraad nog heel lang in het bezit blijft is het handig om juist voor die voorraad toekomstbestendige oplossingen te ontwikkelen. - Zoek samenwerking met belanghebbenden in de omgeving zoals de gemeente, andere woningcorporaties, bewoners (eventueel via bewonersverenigingen) en fabrikanten. Afhankelijk van de opgave kan het ook interessant zijn om combinaties te maken met bijvoorbeeld onderwijs- of zorginstellingen. - Zoek de interactie met andere partijen die aan een soortgelijke opgave werken zodat je van elkaar kan leren en gemeenschappelijke obstakels gezamenlijk kan aanpakken. Bij Hoogspringers of Energiesprong vind je een netwerk van deze partijen.
Bronnen / aanvullende informatie www.energielinq.nl www.stroomversnelling.net www.energiesprong.nl Dit artikel is geschreven op basis van ervaringen van Energiesprong in het project Hoogspringers en interviews met 25 deelnemers in verschillende steden.
Petra Hofman, 13 april 2014
